Méthodes D'estimation Topo (53 Diapos)

Formateur Mr OUROUADI Tarik
Formation Expertise
Formateur
Mr OUROUADI Tarik
Formation
• Ingénieur Géomètre Topographe
• Licence en droit privé (Français)
• Diplôme des études économiques et juridiques appliquées à l’habitation et à la
construction (option : expertise et estimation des immeubles)
• Diplôme de la Rics (Royal Institution of Chartered Surveyors)
Principales Expériences :
• Responsable foncier à la société marocaine d’ingénierie touristique
 Apurement du foncier et suivi des opérations immobilières des stations azur
 Prospection et préparation des assiettes de la vision 2020 du tourisme (tout le royaume)
• Gérant de la société SIGMATOP :

 Assainissement technique, juridique et administratif des biens de Barid Al Maghrib (850 assiettes
à travers le territoire du royaume)
 Gestion de la copropriété imbriquée à la station MOGADOR
 Traitement des occupants et suivi d’indemnisation (Station Saidia)
 Expertises et Formations.
Formateur
Mr OUROUADI Tarik
• Email : ourouadi@gmail.com
• Tél : +212 661 22 55 43
• Linkedin : http://www.linkedin.com/pub/tarik-ourouadi/10/370/244
SIGMATOP
Raison sociale SIGMATOP : Etude, Ingénierie et Conseil

Appt 26, Centre commercial Cheikh Saif, Avenue Assanaoubar, Hay
Siège social
Riad, Rabat -Maroc-
Capital 100 000.00 DH
Patente 27990028
Identification fiscale N° 3379065
Registre de commerce 77801
N° d’inscription à la CNSS 8224488
DEFINITION DE LA VALEUR VENALE
LA VALEUR VENALE
Généralités
Les immeubles bâtis comprennent toujours un ouvrage ou une

construction et un sol.
OUROUADI Tarik D’après le guide pratique en expertise immobilière de Polignac. La valeur

ourouadi@gmail.com vénale c’est, au sens originel du terme, la valeur à laquelle un bien peut
normalement se vendre. C’est encore la valeur d’échange, au sens commun
du mot et en considérant que la monnaie est un terme de l’échange.
LA VALEUR VENALE
Généralités
La valeur vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle un

immeuble serait échangé, à la date de l’évaluation, entre un acheteur
consentant et un vendeur consentant dans une transaction équilibrée,
OUROUADI Tarik
ourouadi@gmail.com
après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l’une et
l’autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression.
LA VALEUR VENALE
Généralités
En conséquence, l’appréciation de la valeur vénale se fait dans les

conditions suivantes :
•La libre volonté du vendeur et de l’acquéreur ;

OUROUADI Tarik •La disposition d’un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de
ourouadi@gmail.com la nature du bien et de la situation du marché ;
•Que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions usuelles du
marché, sans réserve, avec des moyens adéquats ;
•L’absence de facteur de convenance personnelle et la notion d’équilibre
dans la négociation.
LES FACTEURS DE LA VALEUR
Les 5 composantes de la valeur:

Généralités
1. La situation:
La situation de l’immeuble est parfois considérée comme le

facteur de la valeur le plus important, au motif qu’un immeuble
OUROUADI Tarik
ne se déplace pas alors qu’un immeuble en mauvais état ou mal
ourouadi@gmail.com
loué peut se rénover ou se libérer. Sans vouloir entrer dans un
classement par ordre d’importance des facteurs de la valeur, on
ne peut que constater la forte incidence de la situation sur la
valeur d’un immeuble.

Généralités
2. Les facteurs physiques de la valeur:
Se base sur l’examen technique des deux composants de

l’immeuble, le terrain et les constructions.
OUROUADI Tarik
ourouadi@gmail.com Pour le terrain :
On approche les éléments suivant: la configuration, le relief, le sous-sol,

les éléments d’équipements (VRD), encombrement et Charge foncière et
ventilation terrain/constructions etc. …

Généralités
2. Les facteurs physiques de la valeur:
Pour Les constructions:
OUROUADI Tarik
architecture et gros œuvre, le second œuvre, les équipements, solidité
ourouadi@gmail.com
de l’édifice, l’étanchéité, les coûts de Constructions etc.…

Généralités
3. Les facteurs économiques et sociologiques:
les différents aspects de l’influence des paramètres macro

et microéconomiques sur les marchés immobiliers et le
OUROUADI Tarik
comportement des acteurs.
ourouadi@gmail.com

Généralités
4. Les facteurs juridiques:
La valeur d’un logement n’est pas la même selon qu’il est

libre ou occupé, et selon les conditions du bail. La valeur
d’un terrain n’est pas la même selon qu’on peut y édifier
OUROUADI Tarik
un bâtiment, et selon la nature et la surface du bâtiment
ourouadi@gmail.com
que l’on peut construire.
La détermination et l’appréciation des facteurs juridiques

de la valeur d’un immeuble constituent une des tâches les
plus difficiles de l’expert immobilier.

Généralités
4. Les facteurs juridiques:
On traite dans ce sens : Le droit de la propriété

immobilière, le texte sur l’immatriculation foncière, la
OUROUADI Tarik copropriété, la VEFA( Vente en l’Etat Futur de
ourouadi@gmail.com
l’Achèvement)== « Vente sur plan », les statuts particuliers,
la réglementation urbanistique, les baux .

Généralités
5. Les facteurs fiscaux:
La politique fiscale à l’égard de l’immobilier s’insère dans

l’ensemble de la politique budgétaire des pouvoirs publics,
OUROUADI Tarik état et collectivités.

ourouadi@gmail.com
On traite dans ce sens : l’enregistrement, la TPI , la TNB, les

droits de mutation, la taxe d’habitation, etc.
La différence entre valeur, prix et couts.
Généralités
La valeur :
La valeur vénale comme précédemment définie
OUROUADI Tarik Le couts :

ourouadi@gmail.com
Regroupe l’ensemble des dépenses , frais de construction, etc.
Le prix :
Le montant inscrit au contrat.

DEFINITION DE L’ÉVALUATION IMMOBILIERE
L’ÉVALUATION IMMOBILIERE :
Généralités
l’évaluation immobilière est un processus complexe prenant en compte

des éléments quantitatifs et qualitatifs (superficie – standing – situation
géographique – orientation de l’édifice, mais surtout l’état de l’offre et de
OUROUADI Tarik la demande).
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LES METHODES D’EVALUATION IMMOBILIERE
L’ÉVALUATION IMMOBILIERE
Généralités
Il existe plusieurs méthodes d’évaluation.
Le choix de chaque méthode dépend de la finalité du commanditaire de

OUROUADI Tarik l’évaluation.
ourouadi@gmail.com
Ces méthodes sont: méthode par comparaison, estimation par sol et

construction, estimation par capitalisation du revenu, l’estimation par
actualisation des cash-flows, l’estimation par le bilan-promoteur.
LES METHODES D’EVALUATION IMMOBILIERE:
La méthode par comparaison La capitalisation du revenu
L’estimation par sol et actualisation des cash-flows

Méthodes construction Le Bilan promoteur
d’estimation:
La méthode par comparaison consiste à déterminer la valeur vénale d’un
OUROUADI Tarik bien à partir du prix de vente d’autres biens aussi similaires que
ourouadi@gmail.com possible.

d’estimation:
Étapes de la méthode:
•Recueillir des références ou points de comparaison;

•Trouver une unité de mesure ;
•Comparer les deux biens moyennant les points de comparaison et l’unité
OUROUADI Tarik
de mesure trouvée.
ourouadi@gmail.com
•Calculer la valeur vénale en résolvant l’équation suivante :
V=v x n
Où
V valeur finale de l’immeuble
v valeur vénale unitaire
n nombre d’unités de mesure

d’estimation:
LES UNITES DE MESURE COUREMMENT UTILISEES EN EXPERTISE IMMOBILIERE :
Unités de mesure Type de bien immobilier pour lequel

l’unité est utilisable
m2 habitable Appartements, maisons et tous logements
OUROUADI Tarik m2 utile Locaux autres que logements: bureau, entrepôts,

boutiques, tous types de locaux commerciaux
ourouadi@gmail.com
m2 de surface brute Terrain à bâtir

m2 de surface hors œuvre Terrain à bâtir
constructible
Hectare Propriétés rurales (terres agricoles, bois et
forêt….)

d’estimation:
Atouts :
la méthode par comparaison est en prise directe avec le marché.
Limites :
OUROUADI Tarik
•La méthode par comparaison nécessite des références exactes sur
ourouadi@gmail.com
lesquelles l’expert doit se baser ;
•la difficulté d’obtention d’une information sincère sur le marché à
cause des facteurs de convenance, de la dissimulation des prix de la part
des acteurs (professionnels et particuliers) et des institutions étatiques.

d’estimation:
Exemple:
Dans une résidence d’immeubles R + 3, tous les appartements de 4 pièces,
OUROUADI Tarik d’une superficie de 150 m² ont été vendus au prix de 750.000,00 DHS. Il est
ourouadi@gmail.com raisonnable de dire qu’un appartement ayant les mêmes points de
comparaison a une valeur vénale de 750.000,00 DHS.

d’estimation:
Le principe de la pondération
Supposons qu’on dispose de deux appartements d’une superficie habitable de

200 m² chacun . Dont l’un possède un balcon d’une superficie de 80 m².
L’appartement avec balcon sera cédé au prix de 1.440.000,00 DHS, alors que
OUROUADI Tarik
le deuxième le sera à 1.200.000,00 DHS.
ourouadi@gmail.com
Donc le prix du m² du balcon est (1.440.000,00 DHS- 1.200.000,00
DHS)/80=3000 DHS.
Et le prix du m² appartement= 6000 DHS.
Soit 1m² appartement = 0.5m² Balcon.

d’estimation:
Exemple:
On veut estimer la valeur vénale d’un appartement de 100 m² de superficie.
D’après un recensement des comparables dans l'environnement immédiat du
site en question on a les prix collectés suivant:
OUROUADI Tarik
Comparables Superficie Prix de vente Prix unitaire Source
ourouadi@gmail.com en m² (Dhs) (Dhs/m²)
1 111 1 600 000 14414 Terrain

2 104 1 500 000 14423 contrat
3 108 1 500 000 13889 contrat

d’estimation:
Exemple:
On va adopter une moyenne adaptée entre les différentes valeurs issues du

terrain, soit une moyenne pondérée par la différence des surfaces:
OUROUADI Tarik
Prix unitaire d’après l’analyse est : 14 278 Dhs/m².
ourouadi@gmail.com
Soit une valeur vénale de: 1 427 800 Dhs.

d’estimation:
Selon la charte française de l’expertise, ces méthodes consistent à

apprécier séparément les deux composantes de l’immeuble: le terrain
d’une part et les bâtiments d’autre part. D’après la façon dont elles sont
déclinées, ces méthodes s’apparentent soit à des méthodes par
OUROUADI Tarik
comparaison, soit à des méthodes par le coût de remplacement.
ourouadi@gmail.com
Pour aboutir à la valeur vénale d’un bien immobilier moyennant cette
méthode, les valeurs du sol et de la construction sont analysées
distinctement, alors que dans la méthode de comparaison on procédait à
la détermination de la valeur unitaire, qui comprenait à la fois la valeur du
terrain et de la construction.

d’estimation:
De ce fait la valeur de l’immeuble VI à déterminer est exprimée par la

relation suivante : VI = valeur du terrain + valeur des constructions.
Cette équation n’approche pas la réalité pour deux raisons :

OUROUADI Tarik •la valeur du terrain se trouve dépréciée pour encombrement.
ourouadi@gmail.com
•la valeur de la construction se trouve également dépréciée pour vétusté,
obsolescence ou inadaptation aux besoins du marché.
Quelle valeur allons-nous adopter pour le terrain et pour la construction ?

Et comment allons-nous procéder ?

d’estimation:
Valeur du sol :
La valeur du sol est estimée par :

•la détermination de la valeur du terrain (Vt) comme s’il était nu et libre
par comparaison;
OUROUADI Tarik •la détermination d’un abattement pour encombrement. La valeur de
ourouadi@gmail.com
l’abattement peut varier entre 10% et 40%. Elle est d’autant plus faible que
le terrain est encombré d’une construction relativement neuve et
identique à ce que la plupart des acquéreurs potentiels envisageaient de
construire.
La valeur du sol peut donc être donnée par l’équation suivante :
V sol = Vt – abattement

d’estimation:
Valeur des constructions:
La valeur de la construction, dans cette méthode, est déterminée par

OUROUADI Tarik l’analyse des points de Comparaison.
ourouadi@gmail.com

d’estimation:
L’expert procède pour chaque point de comparaison aux opérations

suivantes:
a. il recherche la valeur de son terrain (terrain du point de comparaison)

OUROUADI Tarik
nu et libre ;
ourouadi@gmail.com
b. il détermine un abattement à appliquer pour la valeur de ce terrain ;
c. par différence, il calcule la valeur du terrain encombré ;
d. il obtient la valeur de la construction par différence également entre la
valeur vénale de la construction et celle du terrain encombré ;
e. il choisit une unité de mesure adéquate pour la construction ;

d’estimation:
f. il calcule le nombre d’unités de mesure que contient la construction,

par exemple, le nombre de m² de la SH pour une maison marocaine
traditionnelle;
OUROUADI Tarik
g. il procède à la division de la valeur des constructions par le nombre
ourouadi@gmail.com
d’unités de mesure ce qui donne une valeur à l’unité;
h. il étudie chaque point de comparaison selon les principes de la
méthode, afin d’obtenir une série de valeurs unitaires qui constituent
les références de l’analyse comparative ; c’est par rapport à elles qu’il
s’agit de situer l’immeuble à estimer.

d’estimation:
Au final, la valeur vénale estimée (VI) de l’immeuble est donnée par la
relation suivante :
VI = (Valeur terrain libre – Abattement encombrement) + (Coût
construction – Abattement vétusté – Abattement obsolescence –
Abattement adaptation au marché) .
OUROUADI Tarik
ourouadi@gmail.com L’encombrement est estimé d’une manière subjective par l’Expert.
La vétusté s’écrit :
Vé = P*(A/D)
Avec :
D : la durée de vie théorique
A : son âge
P : le prix de reconstruction actuel

d’estimation:
Atouts
•lorsque l’on ne dispose pas de points de comparaison suffisamment
OUROUADI Tarik nombreux et fiables.

ourouadi@gmail.com •Lorsqu’on souhaite confronter les résultats avec ceux obtenus par une
autre méthode.
•les cas où il convient d’évaluer distinctement le terrain et les
constructions.

d’estimation:
Limites
•porte en elle des risques d’erreur qu’une application aussi rigoureuse que
OUROUADI Tarik possible ne peut pas totalement éliminer, car les abattements successifs
ourouadi@gmail.com comportent une part non d’arbitraire mais de subjectivité.

d’estimation:
C’est une méthode utilisée pour les immeubles de rapport.
Cette méthode fait intervenir deux variables ; le revenu annuel
que procure un bien à son propriétaire et un taux de
OUROUADI Tarik capitalisation.

ourouadi@gmail.com Cette relation s’exprime par : V = R / t
Où
V est la valeur vénale ou l’estimation que recherche l’expert
R est le revenu
t est le taux de capitalisation

d’estimation:
le taux se détermine par analyse du marché et non en appliquant des

barèmes ou moyennes, et encore moins en faisant référence aux taux
d’intérêt.
OUROUADI Tarik
ourouadi@gmail.com

d’estimation:
Taux de capitalisation
C’est un taux qui s’inscrit dans une logique de vendeur, comparant le revenu de
son immeuble à la somme qu’il pourrait encaisser s’il le vendait.
Les biens immobiliers font partie de la catégorie des capitaux et des biens de
OUROUADI Tarik
production dont l’utilité résulte de la perspective d’un usage plus ou moins
ourouadi@gmail.com
prolongé dans le temps. Cet usage est la source de biens ou de services qui
constitue le revenu du capital considéré.
Pour estimer la valeur de ce revenu par rapport au capital de l’immeuble qui n’est
d’autre que sa valeur vénale sur le marché on utilise le taux de capitalisation. Il
est ainsi exprimé par la relation suivante : t c = R/V

d’estimation:
Taux de capitalisation
On distingue:
 Taux de capitalisation brut
OUROUADI Tarik tc brut = R/V  valeur vénale = prix en cas de cession

ourouadi@gmail.com
d’où tc = R/P
 taux de capitalisation net
tc brut – charges supportées par le propriétaire


d’estimation:
taux de rendement ou taux de placement
Le taux de rendement, également appelé taux de placement, s’inscrit, à

la différence du taux de capitalisation, dans la logique de l’acquéreur (qui est
un investisseur) sacrifiant une partie de ses liquidités pour acquérir un bien
immobilier dans la perspective d’en tirer des profits futurs sous forme de
OUROUADI Tarik
revenu.
ourouadi@gmail.com
Tp=Tr = revenu (brut ) / (prix + frais de mutation )

tp = R/(P +Yp) = R/P(1 + y) ;
Or, R/P= tc
D’où le passage d’un taux de capitalisation à un taux de rendement
tp = tc /(1 + y) et tc = tp (1 + y)

d’estimation:
AVANTAGES DE LA METHODE
Le principal avantage de cette méthode réside dans sa simplicité par rapport

à l’estimation par capitalisation des cash-flows (tant dans la recherche des
OUROUADI Tarik
références nécessaires que dans les calculs mathématiques).
ourouadi@gmail.com

d’estimation:
Exemple:
On suppose dans le calcul suivant que le taux est de 7% sur l’appartement
soit un taux de capitalisation 7%.
OUROUADI Tarik
ourouadi@gmail.com Toujours on cherche à estimer la valeur vénale d’un immeuble de 100 m²
de superficie d’après les valeurs locatives d’un ensemble d’immeubles les
plus proches localement.

d’estimation:
Exemple:
D’après le tableau ci-dessous la valeur vénale à estimer est: 8753

(dhs/m²)*100 m²= 875 300 Dhs.
OUROUADI Tarik
ourouadi@gmail.com
Comparables Superficie Loyer La valeur Vénale estimée Le prix unitaire

en m² (Dhs/mois) ( Dhs) (Dhs/m²)
1 115 5 000 5 000*12/0.07=857 143 7 453
2 115 6 000 6 000*12/0.07=1 028 571 8944
3 113 6 500 6 500*12/0.07=1 114 286 9861


d’estimation:
LIMITES DE LA METHODE
•difficulté d’estimation des loyers et des taux de capitalisation ou de

rendement sur lesquels elle s’appuie.
•un même écart dans le choix du taux, n’entraîne pas le même écart
OUROUADI Tarik
ourouadi@gmail.com
d’estimation selon la zone de taux où l’on se trouve.
Ainsi, pour un revenu de 100 000 dhs/an : si le taux passe de
3% à 3.5 % : V = 3 333 333 dhs à 2857143 dhs soit- 14,29 %

9,5 % à 10 % : V = 1 052 631 dhs à 1 000 000 dhs soit - 5,26 %

d’estimation:
•Le cash flow est le flux de l’argent représenté par les charges et
•les bénéfices que génère un investissement. La mesure des flux d’argent
pour une durée de temps donnée permet donc de connaitre la somme à
investir pour réaliser un profit futur.
OUROUADI Tarik •Les biens immobiliers sont aussi des actifs, ainsi un investisseur peut
ourouadi@gmail.com également y placer son argent afin de réaliser des profits futurs.
•Le capital à investir dans un immeuble peut être estimé sur la base de ces
profits.
•La valeur d’un bien immobilier peut être calculée sur la base de la somme
actualisée des flux financiers qu’il générera dans le futur.

d’estimation:
La valeur d’un bien immobilier est exprimée par l’équation suivante :
OUROUADI Tarik
ourouadi@gmail.com
n = durée de détention du bien
Ri = revenu de l’année i
Vn= valeur nette de revente l’année n
a = taux d’actualisation

d’estimation:
Cette méthode par cash-flow repose sur des calculs projetés ou extrapolés
dans le futur. Par conséquent, le choix d’une longue durée (plus de 10 ans)
rend la prévision de l’évolution du taux d’actualisation plus difficile.
Il convient donc de souligner que la détermination de la durée de détention

OUROUADI Tarik
peut se faire selon deux approches:
ourouadi@gmail.com
•pour des durées longues, il vaut mieux opter pour la méthode de

capitalisation par revenu ;
•pour utiliser la méthode de cash-flow, il est préférable de considérer des
durées de 6 à 10 ans comme le recommande plusieurs organisations

professionnelles.

d’estimation:
Parfois appelée méthode de récupération foncière ou du compte à rebours

opérateur. Cette méthode consiste à déterminer la valeur du terrain, d’une
charge foncière ou d’un immeuble à reconstruire, à rénover ou à réhabiliter,
en partant du prix de vente final d’une opération de promotion, de
OUROUADI Tarik
réhabilitation ou d’aménagement, et en déduisant le coût des travaux et les
ourouadi@gmail.com
différents frais liés à l’opération.

d’estimation:
Du prix de vente du produit fini, il déduit l’ensemble des coûts à engager

pour obtenir le montant qui pourrait être consacré, dans un premier temps,
à la charge foncière, d’où l’expression de compte à rebours.
OUROUADI Tarik
ourouadi@gmail.com
www.sigmatop.ma

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• Gérant de la société SIGMATOP :

Raison sociale SIGMATOP : Etude, Ingénierie et Conseil

Les immeubles bâtis comprennent toujours un ouvrage ou une

OUROUADI Tarik D’après le guide pratique en expertise immobilière de Polignac. La valeur

La valeur vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle un

En conséquence, l’appréciation de la valeur vénale se fait dans les

•La libre volonté du vendeur et de l’acquéreur ;

Les 5 composantes de la valeur:

La situation de l’immeuble est parfois considérée comme le

Les 5 composantes de la valeur:

Se base sur l’examen technique des deux composants de

On approche les éléments suivant: la configuration, le relief, le sous-sol,

Les 5 composantes de la valeur:

Pour Les constructions:

Les 5 composantes de la valeur:

les différents aspects de l’influence des paramètres macro

Les 5 composantes de la valeur:

La valeur d’un logement n’est pas la même selon qu’il est

La détermination et l’appréciation des facteurs juridiques

Les 5 composantes de la valeur:

On traite dans ce sens : Le droit de la propriété

Les 5 composantes de la valeur:

La politique ﬁscale à l’égard de l’immobilier s’insère dans

OUROUADI Tarik état et collectivités.

On traite dans ce sens : l’enregistrement, la TPI , la TNB, les

La valeur vénale comme précédemment définie

OUROUADI Tarik Le couts :

Le montant inscrit au contrat.

l’évaluation immobilière est un processus complexe prenant en compte

OUROUADI Tarik la demande).

Il existe plusieurs méthodes d’évaluation.

Le choix de chaque méthode dépend de la finalité du commanditaire de

Ces méthodes sont: méthode par comparaison, estimation par sol et

L’estimation par sol et actualisation des cash-flows

La méthode par comparaison consiste à déterminer la valeur vénale d’un

L’estimation par sol et actualisation des cash-flows

•Recueillir des références ou points de comparaison;

L’estimation par sol et actualisation des cash-flows

LES UNITES DE MESURE COUREMMENT UTILISEES EN EXPERTISE IMMOBILIERE :

Unités de mesure Type de bien immobilier pour lequel

m2 habitable Appartements, maisons et tous logements

OUROUADI Tarik m2 utile Locaux autres que logements: bureau, entrepôts,

m2 de surface brute Terrain à bâtir

L’estimation par sol et actualisation des cash-flows

L’estimation par sol et actualisation des cash-flows

Dans une résidence d’immeubles R + 3, tous les appartements de 4 pièces,

L’estimation par sol et actualisation des cash-flows

Supposons qu’on dispose de deux appartements d’une superficie habitable de

L’estimation par sol et actualisation des cash-flows

1 111 1 600 000 14414 Terrain

L’estimation par sol et actualisation des cash-flows

On va adopter une moyenne adaptée entre les différentes valeurs issues du

L’estimation par sol et actualisation des cash-flows

Selon la charte française de l’expertise, ces méthodes consistent à

L’estimation par sol et actualisation des cash-flows

De ce fait la valeur de l’immeuble VI à déterminer est exprimée par la

Cette équation n’approche pas la réalité pour deux raisons :

Quelle valeur allons-nous adopter pour le terrain et pour la construction ?

L’estimation par sol et actualisation des cash-flows

La valeur du sol est estimée par :

L’estimation par sol et actualisation des cash-flows

Valeur des constructions: