I.

IMPREAMBULE
L’immeuble objet de la présente expertise est visité par notre équipe. Il est situé dans le
quartier zogbo dans le 9ième arrondissement de Cotonou. Nous avons relevé les données
relatives à la viabilisation du quartier et réaliser quelque photo de l’environnement.

Agissant à la demande de Monsieur AZANDJEME Luc Alain, avec pour mission de procéder à

l’évaluation de la valeur vénale des constructions existantes sur l’immeuble cité en objet
d’en dresser le rapport.

II. OBSERVATIONS GENERALES

La parcelle abritant les constructions et installations est la propriété de Sieur AZANDJEME
Luc Alain. La dite parcelle a été construit en l’an deux milles quatorze (2014) et une
reconstruction à été faite en l’an 2018. La mise en valeur de la parcelle par une construction
à usage du bureau du dit Monsieur dans le compte de son entreprise. La parcelle est situé en
pleine ville et facile à être localisée.

III. DESCRIPTION DE LIMMEUBLE

A. Généralités
Le présent devis descriptif a pour objet de définir les modalités particulières de
l’estimation des travaux de construction d’un immeuble existant à usage commerciale sur la
parcelle ″d″ ilot 1911 sise à zogbo pour le compte de sieur AZANDJEME Luc Alain . Cet
immeuble commercial est inscrit sur une parcelle ayant une forme irrégulière de dimension
23,87 et 234,15m sur 15,65 et 15,58m et dont la surface bâtie est 360,88 m². Le réseau de
téléphonie couvre la zone. Les réseaux électriques (SBEE) et d’eau potable (SONEB)
alimentent l’immeuble.

L’accès à l’intérieur de la maison se fait par trois (03) entrées principales ; l’un donnant
accès à la maison et les deux autres à une boutique et au hall commercial et donnant sur une
voie de 30m.

L’immeuble objet du présent descriptif est réparti comme suit : (voir tableau 1)

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 B. TRAVAUX EXCUTES
Les travaux exécutés sont :

Travaux du

Terrassement – implantation,
Maçonnerie – béton,
Revêtement – enduit,
Menuiserie bois et métallique,
Plomberie sanitaire,
Electricité,
Peinture.

B-1 Implantation
L’implantation du bâtiment a été faire avant tout autre travaux. Cette dernière est faite sur
presque toute la surface de la parcelle. Le bâtiment est fondé sur la clôture sauf derrière le
magasin (4) et le hangar qui a été fondé mais qui n’est par élever en agglo mais couvert de
tôles en ayant comme appui deux poteaux métallique. Notre estimation est faite sur cette
base.

B-2 FOUILLES
Les fouilles en rigoles de dimension : la longueur développée de l’implantation, une largeur
de 60cm et une épaisseur de 5cm et sur une profondeur de 80cm.

B-3) Remblais
Nos constats nous font savoir que le niveau de la forme dallage est de 40cm par apport au
terrain naturel d’où un remblai en terre d’apport a été fait sur une épaisseur de 40cm.

B-4) MACONNERIE-BETON

B-4-1) Béton de propreté

Le béton a été mis en place dans les fonds de fouille et a été dosé à 150 kg/m3 de béton mis
en œuvre comme tous dosage du béton de propreté dans le bâtiment.

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B-4-2) Béton fondation
Sur le béton de propreté préalablement coulé sur fond sec, il a exécuté une fondation en
béton armé mis en œuvre. Ses dimensions sont la longueur développée de l’implantation et
une largeur de 60 cm et d’une épaisseur de 20 cm avec un ferraillage de 5 cm d’enrobage

B-4-3) Mur de soubassement

Ils ont été fait en parpaings pleins d’agglomérés de sable de ciment, dimensions 15*20*40
cm. Les parpaings sont montés sur une hauteur de 1.00 cm.

B-4-4) Mur en élévation

Les murs en élévation seront exécutés en agglomérés creux de 10*20*40 ont été faits sur
des hauteurs selon le bâtiment.

B-4-5) Forme de dallage

Sur les remblais préalablement mis en place, il a été coulé un dallage de 10 cm d’épaisseur
en béton par m3.

B-5) REVETEMENTS-ENDUITS

B-5-1) Enduits
Sur presque toutes les faces intérieures et d’extérieur des murs et béton non décoffré brute,
est appliqué un enduit de sable au ciment de sable fin sec. L’épaisseur de l’enduit est de 3,0
cm à l’extérieur ; 2cm à l’intérieur. Les deux magasins (1et2) n’ont reçu aucun enduit.

B-5-2) Revêtement des sols et des murs

Les carreaux de sol et de murs sont en grès cérames vitrifiés de 15*15cm. Ils devront
répondre aux normes NF 61.405 et être du groupe BI et U4-P4 E3-C2. Les surfaces occupées
par les carreaux sont uniquement les surfaces des toilettes et est de 37.41m2 après calcule
et est dans l’ensemble avec la main d’œuvre a un prix forfaitaire de 3500f/m2 (fourniture,
pose, main d’œuvre et mortier de pose).

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B-6) MENUSERIE BOIS ET METALLIQUE
Les portes des toilettes et du magasin (4) sont en bois de dimension 60/210 et 100/210. Un
des toilettes a une entrée libre. Les fenêtres sont métalliques et d’autre sont des baies
vitrées. Les portes des bureaux 1, 2, 3,5 sont en bois traités qui de dimensions 80cm sur une
hauteur de 210cm, celles du bureau 4, de l’entrée principale dans le hall et celle donnant
accès au magasin (1) sont des baies vitrées. Au niveau de la boutique, la porte est à double
battant mais métallique, à toutes ces portes est ajouté le portail et celle du magasin (1) qui
est coulissant. Toutes les portes donnant accès à l’extérieur sont sécurisées par des grilles
métalliques. Les cadres des portes sont pris dans un ensemble. Le bureau (4) contient une
armoire de dimension (270/140) avec deux portes de (60/120) et (100/120).

B-7) PLOMBERIE-SANITAIRE
La plomberie est prise dans un ensemble la tuyauterie, WC, lavabo, le siphon de sol les
raccordements, les alimentations et évacuations des eaux usées et pluviales.

B-8) ELECTRICITE
Les travaux du corps d’état comprennent la fourniture, la pose et la mise en état de
fonctionnement. Il a été constaté que l’immeuble est équipé de la climatisation, nous avons
au total huit (8) de marque SHAP. Il y a aussi un groupe électrogène, d’autres appareils
électroniques comme équipement mais ces derniers ne sont pas considéré dans notre
estimation.

B-9) PEINTURE
Nous avons constaté que mise à part les magasins (1, 2,4), et le muret de la cour qui n’ont
pas été peindre, toutes les surfaces restantes des murs de l’immeuble ont reçues une
peinture. De cette observation, un calcul est effectué pour faire sortir la surface totale ayant
reçue de la peinture.

B-10) CHARPENTE-COUVERTURE-PLAFOND
Charpente
Tous matériels entrant dans la réalisation d’une charpente légère est pris dans son
ensemble en plus les pointes galvanisés et rondelles pour la couverture.
Couverture

Toutes les surfaces de l’immeuble ont été couvertes de feuille de tôle même le hangar et
l’espace réservée pour le garage. La quantité de feuille de tôle est déterminée en faisant le
rapport de la surface couverte et celle d’une feuille de tôle.

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 Plafond

De tous les bureaux, boutique et hall magasin (3) sont plafonnés, sauf les magasins (1.2et4)
n’ont pas été plafonnés. Autre constat est que le hall est séparé avec du contreplaqué d’une
longueur de 3,07m. Le rapport de la surface totale et celle d’un contreplaqué donne la
quantité de contreplaqué. A cette quantité est attribué le prix d’un contreplaqué qui est de
(3800) franc. Notons que pour la réalisation du faux plafond, d’autres matériels sont utilisés
à part les contreplaqués.

B-11) LES PORTES ET FENETRES

En ce qui concerne les portes et fenêtre, il y a trois différentes matières à savoir : aluminium,
métal, vitres. Nous avons les détails suivants :

 Une porte en vitre à deux battants de dimension (280/210) ―

 Trois portes en bois de dimension (60/210)
 Une porte en vitre à deux battants (100/210)
 six portes en bois traité de dimension (80/210)
 Une porte en vitre de dimension (80/210)
 trois portes en bois de dimension (80/210)
 Une porte en bois de dimension (100/210)
 Une porte métallique à deux battants de dimensions (165/210)
 Une porte en vitre de dimension (60/120) [armoire]
 Une porte en vitre à deux battants de dimension (100/120) [armoire]
 Un portail métallique à deux battants de dimension (350/200)
 Une porte coulissant de dimension (185/210)

Certaines portes sont protégées par des grilles de sécurité de dimensions (300/220)
et (100/220). Les grilles sont métalliques

Nous avons constaté au total onze fenêtres de largeurs 80,120 et 260cm.

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 NB :
 Notons mise à part la main d’œuvre de la maçonnerie qui n’est dans les détails, tous
ce qui concerne la main d’œuvre est pris dans l’ensemble dans les corps d’états. La
réalisation des fosses septiques et des regards sont considérés dans les mains
d’œuvre.

La quantité des matériaux tel que : le sable, le gravier et le ciment sont déterminé à base des
quantités et des dosages. Les prix par mètre cube du gravier et du sable sont respectivement
(14000) et (6500) franc. Le ciment est à (4000) franc le paquet en son temps. A base des
quantités des corps de la maçonnerie, et les prix préalablement cité, le débourse sec
matériaux est déterminé. Pareil pour l’acier qui sont de diamètre respectif de 6,8 et 10mm
pour les chainages et les quelques poteaux.

A chaque matériau de perte de (5%) est appliquée à la quantité réalisée.

 L’immeuble est pris à l’état neuf de la reconstruction.

 La valeur attribuée à la parcelle, est celle considérée si cette dernière doit être
vendue du jour de l’estimation. A cette valeur sera ajouté le prix de la reconstruction
de l’immeuble moins celui de la dépréciation de l’immeuble selon la méthode utilisée
pour l’estimation.

 Notons que l’immeuble commercial est équipé mais notre estimation n’a rien pris en
compte à propos des équipements commerciales et bureautiques

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IV. CONCLUSION
Conformément à la mission qui nous a été confiée, nous avons procédé à l’évaluation de la
valeur des constructions et du terrain objet de la présente expertise.

La méthode de l’évaluation utilisée a abouti à une estimation de

Compte tenu de tout ce qui précède, nous retenons une valeur de :

Trente neuf millions cent trois cent mille soixante un (39.100.361) francs
CFA

En fois de quoi nous signons le présent rapport pour servir et valoir ce que de doit.

Fait à Cotonou, le 15 juillet 2021

L’Expert

Jean Raphaël ADELAKOUN

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TABLEAUX

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 SURFACES DES LOCAUX

Tableau 1 : Détail de l’immeuble

N° DESIGNATIONS SURFACES
(m²)

1 Hall 60.71
3 boutique 14.43
4 Bureau (1) 14.58
5 Bureau (2) 12.93
6 Bureau (3) 10.94
7 Toilette (1) 5.99
8 Toilette (2)
9 Bureau 4 15.71
10 Magasin (1) 33.06
11 Magasin (2) 15.40
12 Bureau (5) 12.18
13 Magasin (3) 5.46
14 Toilette (3) 2.02
15 Magasin (4) 20.74
16 Toilette (4) 5.43
17 Hangars 23.26
18 Espace pour le garage et non bâtie 88.01

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 RECAPITULATIF :

DESIGNATION UNITE MONTANT MONTANT MONTANT

TOTAL ESTIME
Travaux préparatoire
implantation M² 96.377
Fouille M3 216.461
remblai M3 254.341
567.179
Maçonnerie - béton
Maçonnerie -béton F 6.884.901
Revêtement- enduit M² 1.503.607
peinture M² 1.223.275
9.611.783

Menuiserie-bois-
plomberie-électricité-
couverture
Menuiserie-bois allure ensemble 2.120.000
Plomberie -sanitaire ensemble 1.505.000
électricité ensemble 2.370.000
Charpente-couverture- ensemble 2.326.640
plafond
8.321.640

Sous total 1 18.500.602

Valeur résiduelle 7400240

Sous total 2 11.100.361
Parcelle F 28.000.000
Total 39.100.361

Arrêté la présente estimation à une somme de trente neuf millions cent mille
trois cent soixante un (39.100.361) francs CFA.

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ANNEXE  : photos et plans

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