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Ouardghi Mohamed
Etudiant chercheur
Introduction :
Tout projet, qu’il soit industriel, commercial ou touristique est accès sur
l’immeuble. Toute tourne autour de l’immeuble. L’immeuble est aussi un moyen pour
réaliser la stabilité et la sécurité. Il peut également jouer un rôle sur le plan économique
et social. Pour qu’il puisse accomplir sa mission, l’immeuble doit être doté d’un cadre
juridique adéquat qui doit évoluer en fonction des besoins. Il faut tout un arsenal
juridique pour satisfaire tous les besoins.
On Crée de nouveaux textes pour les nouvelles situations et pour régler le tas de
problèmes qui se posent au fur et à mesure. Donc, le droit suit l’évolution de la société.
Le Maroc se trouve parmi les pays qui ont veillé sur l’évolution de leurs régimes fonciers
dans le but de sauvegarder le patrimoine immobilier, puisque le titre foncier donne à
l’immeuble une certaine force et le protège contre toute contestation ; il est inattaquable.
Le régime foncier Marocain est un régime mixte et diversifié, il admet la juxtaposition de
deux régimes différents : d’une part, le régime des immeubles immatriculés régit par le
Dahir du 12 aout 1913 et le régime des immeubles non- immatriculés tel qu’il est régit
par le code des droits réels objet de la loi 39- 08 promulguée par le Dahir du 22
novembre 2011.
Quand un immeuble est immatriculé, il a plus de valeur que le non- immatriculé. L’idéal
c’est d’arriver à la généralisation de l’immatriculation de l’ensemble du pays.
L’immatriculation en principe, est facultative au Maroc.
Avant cette date, les droits réels étaient régit par les règles de droit Musulman et
quelques règles du droit civil. D’ailleurs, l’article 1 du code des droits réels renvoi
toujours au D .O.C qui s’applique en cas d’absence de dispositions contraires et au rite
Malikite.
Le régime des immeubles immatriculés obéit au principe de la publicité foncière qui
puise des origines dans l’acte Torrens ; Robert Torrens est le nom de son auteur. C’est
un australien chargé de faire une étude critique sur le régime foncier en Australie. Et
ensuite, il a inspiré plusieurs autres pays. On s’est inspiré des Australiens. Celui- ci était
chargé d’étudier le régime foncier Australien, il a relevé ses défauts pour proposer des
remèdes qu’ils convenaient d’y apporter. Ses théories ont été adoptées par le parlement
d’Australie en 1958. Compte tenu de son importance, cette théorie a exercée une grande
influence sur plusieurs législations étrangères. Le régime foncier Marocain est régit par
le Dahir du 12 aout 1913 tel qu’il est modifié par la loi 14-07 et complété par elle et le
Dahir du 02 juin 15 tel qu’il est modifié par la loi 39-08 relative au droit réel. A coté de
cette juxtaposition des deux régimes, il faut signaler que le régime foncier Marocain est
très diversifié. On peut citer par exemple, le régime relatif au domaine public, le régime
relatif au domaine des propriétés privées, le régime relatif aux terres Habbous, le régime
relatif à la loi de propriété des immeubles bâtis. Le régime relatif aux terres guiches…
L’étude de quelques régimes spéciaux pris comme exemple suffit a donné une idée sur
la diversité du régime foncier Marocain.
Les terres Habbous : Le Habbous est un acte par lequel une personne se
dépouille d’un ou de plusieurs de ses biens- généralement immeubles- et les mets hors
commerce ; les choses qui ne peuvent pas faire objets de transactions. Ils sont en
principe, insaisissables et inaliénables.
Les terres guiches : Ce sont des terres agricoles ou à vocation agricole ou des
pâturages. Jadis, le Sultan concédait ; transférait ses terres et les mettait à la disposition
des soldats en vue de les exploiter et d’en jouir en contre partie des services rendus au
sein de l’armée. Une fois qu’ils ont cessé de servir l’armée, les soldats étaient autorisés
à continuer l’exploitation de ses terres moyennant une contrepartie pécuniaire. Les
membres de la tribu étaient exonérés de l’impôt sauf la Zakat. Ces terrains sont placés
sous la tutelle du Ministère de l’intérieur.
Le domaine forestier : la gestion du domaine forestier est confiée à
l’administration des eaux et forets qui dépendent du Ministère de l’agriculture (le haut
commissariat des eaux et forêts de nos jours). Ces biens sont inaliénables, mais le
législateur a permit à certaine tribu d’exploiter et de jouir du domaine forestier
moyennant une autorisation des autorités concernées.
Les terres collectives : Ce sont des terres dont la jouissance se fait à titre
collectif par des tribus. Ces terres sont sous la tutelle du Ministre de l’intérieur. Elles sont
en principe insaisissables et inaliénables. Bien que ce principe de l’inaliénabilité a été
tempéré. Puisque l’acquisition d’un terrain collectif peut se faire par exemple par l’Etat,
les communes et les établissements publics. Des terres de culture ou d’arcors qui
appartiennent soit à des tribus ou à une fraction de tribu qui l’exploite collectivement.
A coté, de ces régimes spéciaux, il y a le Dahir du 12 aout 1913 qui régit les
immeubles immatriculés tel qu’il a été complété et modifié par la loi 14-07. Alors cette loi
a été promulguée par le Dahir numéro 1/11/177 qui est venu modifier et complété le
Dahir de 1913. A coté de la loi générale, il y a des dispositions complétés par la loi et qui
rentrent dans le cadre du plan de la réforme des textes juridiques régissant le régime
foncier au Maroc. Ce texte était attendu depuis le milieu des années 90. Il a été élaboré
à l’initiative de L’A.N.C.F.C.C (L’agence nationale de la conservation foncière du
cadastre et de la cartographie), et dont la dernière modification remonte à
1954. L’objectif du législateur était de réduire les délais et d’alléger les procédures liées
à l’immatriculation. Le changement le plus important a signalé réside au niveau des
oppositions. Le nouveau texte a essayé de pénaliser d’avantage les oppositions
abusives. Le législateur a donc décidé de modifier un texte pré- existant datant d’un
siècle au lieu de produire un nouveau texte. Le nombre des articles concernés par les
modifications apportées par la loi 14-07 demeurent importantes et justifient peut-être la
promulgation d’un nouveau texte.
Dans le cadre de ce cours, nous allons étudier le régime de l’immatriculation foncière tel
qu’il est régit par le Dahir du 12 aout 1913 modifié et complété par la nouvelle loi 14-07.
Bibliographie :
ABDELWAHD BELKEZIZ : la possession en droit marocain, collection de la faculté de droit de rabat,
1968
ABDELAZIZ BENJELOUN : les limitations de la propriété en droit public marocain, collection de la
faculté de droit de rabat, 1971
DRISS ALAMI MACHICHI : les immeubles et le droit commercial, les éditions maghrébines, 1975
Med Ahmed BOULBAT : 14-07 نظام التحفيظ العقاري قانون رقم