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HOUCINE SEFRIOUI, notaire Casablanca, Maroc, conseiller excutif de lUINL, Charg daffaires de lUINL lONU , lUnesco, au Vatican et la Haye(DIP)

DIP) vice-prsident de linstitut international dhistoire du notariat

LA PROPRIETE IMMOBILIERE LES DROITS REELS

I/- La lgislation foncire Marocaine stale sur trois priodes : - Avant 1912 - De 1912 1956 = (rgime du protectorat) - Depuis 1956 = (sous lindpendance) 1/- REGIME ANTERIEUR AU PROTECTORAT : (jusquen 1912) 1912 est la date dtablissement des protectorats au Maroc. La proprit immobilire prive dite MELK et les droits rels qui en drivent ne faisaient seulement lobjet que dacte dit : adoulaire , par lequel les deux adouls rdacteurs instrumentaires, consignaient le tmoignage individuel ou collectif (LAFIF) des parties, relatif limmeuble concern, sans aucune quelconque garantie, ni scurit de publicit, do les conflits nombreux, innombrables, longs et coteux. Ces actes obissaient quant au fond au seul droit musulman dessence coranique. 2/- REGIME DES REFORMES DE 1912 1956 : Ltablissement des protectorats franais au centre, espagnol au Nord et au sud, et international Tanger, a t marqu par la mise en place des rformes inspires des rglementations internationales, exprimentes dans la plupart des pays europens, et plus particulirement lacte TORRENS , du nom de son auteur Robert TORRENS alors gouverneur gnral dAustralie . Lide fondamentalement retenue, dans la rforme consistait crer au Maroc, un livre foncier vritable tat civil de la proprit foncire, visant son individualisation tant topographiquement que juridiquement, et ce par :

a)- La reconnaissance de ses situations prcises, limites contenance consistance.

et

b)- La publicit la plus large du droit de proprit, origine et charges laffectant et ultrieurement toutes les mutations ou ses modifications successives. Cette lgislation, signalons-le, na pas manqu de prendre en considration dune part trs large des principes de droit musulman, rgissant la matire, et qui ont cohabit sans aucun heur, ni contradiction avec ceux du droit Romain et des conventions internationales, contribuant ainsi, la mise en valeur du Maroc ( la recherche de la scurit immobilire, la libre circulation des biens, et le dveloppement du crdit immobilier). La lgislation foncire fut institue par deux dahirs organiques : - 12 Aout 1913 - 2 juin 1915, divis en 14 titres (sur les immeubles, la proprit, lusufruit, lemphytoses, la superficie, les servitudes etc) et dont les grandes lignes se rsument en : 1/- une procdure spciale visant fixer dfinitivement la situation topographique et juridique prcise de limmeuble, de manire purger la proprit et la dbarrasser de tout ce qui est antrieure son immatriculation. 2/- Une force probante des inscriptions figurant sur le titre foncier. 3/ Une publicit de tous les droits ports sur le livre foncier. 4/- Individualisation par immeuble (et non par personne) de tous les droits rels immobiliers et charges foncires. 5/- Un contrle pralable de tous les documents avant leur inscription sur le livre foncier, sous la responsabilit directe du Conservateur investi dun pouvoir de contrle de la lgalit sur les actes prsents. 6/- Une facilit de transmission des immeubles et dinscription des gages immobiliers.

3/- REGIME FONCIER DEPUIS 1956 SOUS LINDEPENDANCE : Sous lindpendance, le rgime foncier prcit na subit aucun des phnomnes de rejet rencontr dans la plupart des pays nouvellement dcoloniss. Bien au contraire, il sest amlior au fil des jours du fait de la compatibilit de ses principes - avec ceux du droit musulman prexistants, - avec le temprament tolrant des marocains, leurs besoins de scurit, et de libre circulation des biens . la lgislation foncire, dicte sous lindpendance, sest marque par un caractre moderne et surtout social marquant ainsi limportance de lintrt public. Mais dans le fond la proprit continue savoir un caractre patrimonial : la terre, la maison, vritable attache familiale, maintient un attachement profond et farouchement dfendu par son propritaire pour son bien, et par amour de la terre. Ceci dit : QUID DE LA PROPRIETE IMMOBILIERE ET DES DROITS REELS IMMOBILIERES. La proprit immobilire au Maroc, stipule larticle 9 du dahir du 2 juin 1915 : Est le droit : de jouir, de disposer dimmeuble par nature ou par destination, pourvu quon en fasse pas un usage prohib par la loi ou les rglements . (texte identique aux articles 544, 546 du Code Civil. Les droits rels, dtermins par larticle 8 du Dahir du 02/06/1915 : Autorisant leurs :

titulaires jouir de la chose dautrui dune faon ILLIMITEE, charge den conserver la substance . article 578 du code civil franais. L'USUFRUIT : un droit de jouissance, sur un immeuble appartenant autrui tabli par la loi ou par la volont de lhomme . les articles 35 et 36 du dahir du 02/06/1915 reproduisent textuellement les articles 578 et 579 du code civil franais. LA SUPERFICIE : Le fait de possder des btiments et ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant autrui . articles 97 = 558 du code civil franais. SERVITUDE : Les textes des articles 108, 109 qui les dfinissent sont emprunts aux dispositions franaises de larticle 637 . EMPHYTHEOSE : Sinspirant de la loi franaise du 25 juin 1902, devenue le code rural : Lemphytose est un droit de jouissance sur un immeuble immatricul appartenant autrui, rsultant dun contrat spcial dune dure de plus de 18 ans et ne pouvant dpasser 99 ans, ni se prolonger par tacite reconduction . Aux droits rels prcits, largement connus et familiers aux Europens, sajoutent ceux du droit musulman que nous nous efforcerons de rsumer ciaprs : 1/ - LE DROIT DE ZINA : Cest lembellissement, lamlioration, le droit pour un occupant qui a difi de ses deniers, une construction sur un terrain habous, domanial ou priv davoir la jouissance perptuelle de ce terrain moyennant redevance et la proprit totale des superficies.

2/ - LE DROIT DE HAOUA : Consiste pour une personne de possder un tage ou construction au dessus dun immeuble (RDCH) appartenant un autre propritaire. 3/ - LE DROIT DE GZA : Contrat de location perptuelle dune terre habous avec facult de btir ou de planter, (art.179 et 198 du Dahir du 2 juin 1915). 4/ - LE DROIT DE HABOUS : Biens immobilises par le fondateur musulman dont la jouissance profite au bnficiaire, quil dsigne (une mosque ou un successible). A ceux-l sajoutent dautres moins importants tels que : Manfaa, guerlsa, istijar etc Ces droits rels immobiliers coutumiers musulmans, constituent un dmembrement du droit spcial au Maroc, confrent aux propritaires du sol de concder loccupation un tiers charge pour ce dernier de remplir pour son exploitation, certaines conditions et dlais dtermins dans le contrat. Ces droits rels coutumiers de droit musulman, sculairement ancrs dans les anciennes mdinas, des villes impriales, Fs, Mekns, Rabat, Sal et Marrakech, nont nullement aucune existence dans les villes nouvelles construites depuis plus dun demi-sicle, travers tout le territoire national du fait que les morcellement et lotissements crs depuis 1914, navaient obi quaux seules rgles du nouveau rgime foncier. Sous linfluence de la pratique notariale, et du fait de limportance que prend notre fonction, les conventions se font de plus en plus sous la forme authentique au dtriment de lacte adoulaire et plus particulirement de lcrit sous seing priv. Actuellement, et depuis quelques annes, linfluence de la pratique notariale est telle que tous les intresss, et leur tte, les conservateurs de la proprit foncire et des hypothques, tirent et ne cessent de tirer audacieusement et toutes occasions lalarme sur les multiples dangers des crits S.S.P, se rsumant en : - des erreurs croissantes, volontaires ou par omission.

- Labsence totale de responsabilit des rdacteurs. - Linsuffisance dans le contenu des conventions. Do la tendance labolition du S.S.P devenue de plus en plus imprieuse et urgente pour cder la place la lgalit et la responsabilit quincarne lacte authentique (notari ou adoulaire). PROPOSITION DE REFORME I/- Tout acte a caractre immobilier sujet a publicit sur les registres fonciers, doit, SOUS PEINE DE NULLITE tre dress en la forme authentique : Adulaire ou Notarie . . Le Droit immobilier Il existe au Maroc deux rgimes des biens : les biens des collectivits les biens MELK proprit prive des particuliers.
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Chacune des deux catgories, est divise en 2 rgimes:


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les biens immatriculs la conservation foncire: Les biens immatriculs la conservation foncire sont soumis la loi (Dahir: ordonnance Royale) du 12 aot 1913 et les textes suivants1. Ce rgime trouve son origine dans lact Torrens (loi Australienne du nom de son auteur Sir R.TORRENS, adopte par le parlement dAustralie en1858). En rsum, cest le propritaire qui suit la proprit, et non linverse; soit un Titre Foncier pour le bien dlimit topographiquement sur le terrain. Le Livre Foncier contient tous les droits rels, origines, situation juridique exacte et relle. les biens non immatriculs

Un recueil de textes de lois se trouve sur le site suivant: http://www.justice.gov.ma/fr/textesdereferences/index.asp

relvent du droit musulman, et les actes sont tablis exclusivement en la forme adulaire (traditionnelle); et peuvent par la suite faire lobjet dune rquisition dimmatriculation.. facultativement, ces contrats peuvent faire lobjet decrit sous sein priv.

La vente dimmeubles Toute personne qui acquiert un droit immobilier, bien entendu sur la foi des inscriptions figurant au titre foncier en question, voit son droit dfinitivement consolid par son inscription sur le titre, indispensable pour que lacte (notari dacquisition) produise tous ses pleins effets. Linscription produit non seulement un effet constitutif du droit rel, mais a galement, - par le poids de lacte notari - la fois, la force probante, et la force excutoire, car seuls les droits inscrits dans les livres fonciers font preuve irrfutable et intangible aussi bien lgard des tiers, qu celle des parties co-contractantes elles-mmes. Ce rgime procure videmment toute scurit et garantie aux tiers acqureurs inscrits. A NOTER ESSENTIELLEMENT QUE Depuis le 8 novembre 2002.) , les notaires , se sont vus attribuer,( concurremment avec les adouls et les avocats agres prs la cour suprme) la comptence de recevoir les actes, en matire de vente dimmeubles en coproprit, ( loi 18.00) *vente dimmeubles en etat futur dachvement VEFA : loi 44.00 *la location - vente : loi 52.00. Dautres contrats Les contrats notaris tablis au Maroc par les notaires de type latin - sont textuellement les mmes que ceux tablis par leurs Confrres collgues europens ou latino-amricains, sans aucune quelconque diffrence. Droits rels sur un bien immobilier Le rgime hypothcaire, est rglement par le Dahir (Loi) du 2 juin 19152. Il na retenu que deux privilges: 1. celui des droits du Trsor bien entendu dfaut de mobilier,
2 Un recueil de textes de lois se trouve sur le site suivant: http://www.justice.gov.ma/fr/textesdereferences/index.asp

2. celui des frais de justice pour: la ralisation de limmeuble la distribution du prix. Le Crancier hypothcaire, bnficiaire dune hypothque en garantie de sa crance portant sur un bien immobilier peut, aux termes de larticle 204 du Dahir (loi) du 2 Juin 19153, sil nest pas pay lchance convenue ou fixe, faire dresser un commandement immobilier fin de saisie, sans autre formalit, mais seulement au vue du certificat spcial, dlivr par le conservateur de la Proprit foncire et des hypothques territorialement comptent. Facilits Le lgislateur a prvu - dans un double souci de facilit et de scurit des transactions la possibilit de: la consultation des livres et des plans fonciers, lobtention des copies certifies conformes de tous les documents dposs dans le dossier du livre foncier. par toute personne sur simple rquisition et contre paiement des droits de consultations et de copies.

Un recueil de textes de lois se trouve sur le site suivant: http://www.justice.gov.ma/fr/textesdereferences/index.asp