La relation de propriété : un droit absolu sur une chose

La propriété, c’est le pouvoir exclusif d’une personne sur un bien. C’est le sens le plus
répandu. Mais si on suit une autre acception du terme de propriété, d’une façon objective,
c’est le bien envisagé dans sa situation privative.
Dans un sens objectif, la propriété n’est pas un droit subjectif, puisque c’est la chose elle-
même. C’est pour ça qu’il faut considérer la propriété comme un pouvoir. Ce qui est
important dans la propriété, ce sont les attributs qu’elle confère.
Si la propriété est un pouvoir, elle devient simplement la technique de base qui permet
d’appréhender l’ensemble des utilités des choses qu’il y a autour de nous. Dans ce cas, on
peut dire que la jouissance (‫) االستغالل‬, l’usage(‫ ) االستعمال‬ainsi que la disposition (‫ ) التصرف‬de la
propriété foncière sont les démembrements principaux de celle-ci.
3- Les types de propriétés
La propriété peut être individuelle comme elle peut être collective
a- La propriété individuelle (privée)
La propriété privée correspond au droit d’user, de jouir et de disposer d’une chose de
manière propre, exclusive et absolue sous les restrictions établies par la loi. Il s'agit de la
propriété qui appartient en propre à un individu, ou à plusieurs personnes privées, ou encore
à une entreprise ou personne morale.
La déclaration universelle des droits de l'homme dispose que « toute personne, aussi bien
seule qu'en collectivité, a droit à la propriété. Nul ne peut être arbitrairement privé de sa
propriété ».
b- La propriété collective
A cote de la propriété individuelle, la propriété collective constitue un mode exceptionnel
d’appropriation des biens. Il existe deux formes de propriété collective, à savoir : l’indivision
et la copropriété.
 L’indivision : c’est un régime de propriété collective, régi par le DOC, qui peut porter sur une
chose ou un droit, et dont l’origine peut être légale (héritage) ou volontaire (bien acheté dans
l’indivision)19. Chaque indivisaire a des droits indivis dans le bien. Ces droits ne portent pas
sur une fraction spécifique mais sur une fraction non individualisée appelée quote-part, étant
bien noté que cette dernière peut être déterminée ou indéterminée, égale ou variable. Il faut
rappeler, qu’en cas de vente d’une quote-part, la loi reconnait un droit de chefâa 20 aux
indivisaires.
 La copropriété collective : le législateur marocain a organisé un mode particulier de la
propriété collective régie par les dispositions de la loi 18.00 relative au statut de la
copropriété des immeubles bâtis. Cette loi s’applique à la propriété des immeubles bâtis, non
immatriculés, en cours d’immatriculation ou immatriculés, divisés par appartements ou
étages ou locaux et dont la propriété, appartenant à plusieurs personnes, est répartie par lots
comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. Elle
s’applique également aux ensembles immobiliers bâtis et aux différentes
B- Les modes d’acquisition de la propriété immobilière
1- Acquisition par libre consentement
Il s’agit simplement du contrat de vente tel qu’il est régi par les dispositions du DOC, et obéit
aux mêmes règles et principes dont principalement le principe de la liberté contractuelle 21et
le principe de l’instantanéité du transfert .Il faut toutefois faire remarquer, que l’article 12 de
la loi 18.00 prévoit que, sous peine de nullité, tout acte relatif au transfert de propriété ou de
la constitution, du transfert, de la modification d’un droit réel ou de l’extinction dudit droit,
doit être établi par acte authentique (notarié ou adulaire), ou par acte ayant date certaine
dressé par un avocat agréé près de la Cour suprême ou par un professionnel appartenant à
une profession légale et règlementée, autorisée à dresser ces actes par la loi régissant ladite
profession et dont la liste nominative est fixée annuellement par le ministre de la justice.
Ce type d’acquisition peut être fait également par donation, qui elle peut se faire uniquement
au moyen d’un acte adulaire.
2- Acquisition par l’effet de la loi
En dehors de la voie successorale, la loi accorde dans certains cas le droit de préemption
permettant d’acquérir en priorité la propriété.Celui-ci est le droit reconnu à tout indivisaire
d’une indivision, d’acquérir la quote-part vendue par un autre indivisaire en se substituant à
l’acquéreur moyennant le remboursement du montant du prix de vente, les loyaux coûts du
contrat et des dépenses ou utiles par lui faites depuis la vente. C’est l’équivalent du droit de
chefâa lorsqu’il porte sur des immeubles non immatriculés ou sur des droits réels
immobiliers.
3- Acquisition par Expropriation
Compte tenu du fait que l’Etat et les collectivités, agissant dans le cadre de l’intérêt général et
de l’utilité publique, pour réaliser des projets économiques, sociales, etc. bénéficient dans les
limites fixées par la loi, du privilège de la puissance publique, sans lequel elle ne peut pas
disposer de terrains privés pour satisfaire ses multiples demandes. C’est ainsi que la loi les
place au-dessus des particuliers, pour jouir du droit d’occupation et d’expropriation des biens
immeubles, sans avoir à se soumettre à la procédure habituelle d’acquisition de gré à gré, en
contrepartie d’une, équitable indemnisation. Ceci d’une part, d’autre part les nécessités de
développement d’un pays et à sa modernisation ainsi que les contraintes liées à la continuité
du service public, font que l’intérêt général passe devant l’intérêt particulier, dans toute
société solidaire22.
Paragraphe 2 : Les démembrements du droit de propriété
Les droits d’origine non coutumière
a- L’usufruit ‫حقاالنتفاع‬
L’article 79 du code des droits réels (CDR) énonce : « L’usufruit est un droit réel d’utiliser et de
jouir par l’usufruitier d’un immeuble appartenant à autrui, et qui s’éteint nécessairement à la
mort de l’usufruitier ».
D’après l’article 81, ce droit peut être établi sur la propriété immobilière, la superficie, le droit
de Zina et sur le droit de houa et de surélévation.
Il a un certain nombre de caractéristiques :
- C’est un droit temporaire puisque sa durée ne peut excéder la vie de l’usufruitier, et dans le
cas d’une personne morale l’usufruit est limité à 40 ans ;
- c’est un droit réel ;
- il peut être d’origine légale ou conventionnelle, et être établi à terme ou à condition.
Enfin, l’usufruit peut s’éteindre par la mort de l’usufruit, par l’arrivé du terme, par la perte
totale de l’immeuble sur lequel l’usufruit est établi, par la renonciation de l’usufruit, par la
consolidation ou la réunion des deux qualités d’usufruitier et de propriétaire.
b- L’emphytéose ‫حقالكراءالطويالالمد‬
Ce droit est régi par les articles 121 à 129 du code des droits réels.
Le bail emphytéotique confère à l’emphytéote (preneur du bail) un droit réel susceptible
d’hypothèque sur l’immeuble qui lui est donné à bail. Il résulte d’un contrat d’une durée de
plus de dix ans, ne pouvant dépasser 40 ans.
Parmi les caractéristiques principales de l’emphytéose:
- c’est un droit réel de jouissance grevant un immeuble. Si l’immeuble est immatriculé, ce
droit est soumis obligatoirement à l’inscription sur le titre foncier de l’immeuble objet du
bail ;
- Un droit susceptible d’hypothèque et de servitudes
- un droit transmissible jusqu’à son terme
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- un droit temporaire d’une durée se situant entre 10 ans et 40 ans.
L’emphytéose résulte d’un contrat écrit et qui est toujours onéreux. Il peut prendre fin suite à
l’arrivée du terme fixé par le contrat de bail, suite à la résolution judiciaire.
SECTION II : LES DROITS REELS ACCESSOIRES
Définition de l’hypothèque
L'hypothèque, qui est réglementée par les articles 165 à 213 du CDR, peut être définie comme
étant une garantie que prend un prêteur sur un bien immobilier pour lequel il a consenti un
crédit. L'hypothèque permet au créancier de faire saisir le bien afin qu'il soit
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procédé à une vente en justice pour être payé sur le prix au cas où son propriétaire ne
paierait pas les sommes qu'il doit rembourser.
Pour faire reconnaître son droit, le créancier doit procéder à l'inscription de l'hypothèque au
service de la conservation foncière.
La publicité des hypothèques est obligatoire pour être opposable aux tiers, c'est-à-dire à
d'autres créanciers. C'est la date de l'inscription qui permettra à l'hypothèque de prendre son
rang.
Elle confère à son titulaire :  un droit de préférence : en cas de vente suite à une saisie
immobilière, le créancier sera payé, en priorité, sur le prix de vente ;  un droit de suite : il
pourra faire saisir le bien même s'il a été revendu depuis à un tiers.
Les privilèges doublement généraux (ce qu’on appelle également super privilège)
Concrètement, d’après l’article 1248 du DOC, trois domaines sont visés par ces privilèges
doubles : • Les salaires. Ils bénéficient d'un privilège double puisque les salariés sont
légalement reconnus comme des créanciers privilégiés. Les créances salariales sont associées
à l'idée de dépendance et de subsistance. Ils ont donc un privilège sur les biens de leur
entreprise, pour obtenir en priorité le paiement de leur rémunération au sens large. • Les
frais de justice. Les frais ici visés concernent les dépenses exposées à l'occasion de la
conservation, réalisation des biens d'un débiteur. Ils sont protégés dans la mesure où ils sont
considérés comme ayant été exposés dans l'intérêt de la communauté des créanciers.
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•Les dettes d'une entreprise en difficulté. Un certain nombre de contractants qui concluent
des contrats postérieurement au jugement d'ouverture, ou même en cas d'échec de la
conciliation bénéficient d'un statut privilégié afin de les encourager à établir des liens avec
l'entreprise. C'est le privilège de procédure et le privilège de conciliation. Le privilège de
conciliation cède devant le privilège des salariés, ainsi que devant le privilège des frais de
justice. Le privilège de procédure quant à lui cède également devant le privilège des salariés
et celui des frais de justice ainsi que devant le privilège de conciliation.
Paragraphec III: L’antichrèse ‫الرهن الحيازي‬
 Définition
L'antichrèse est réglementée au Maroc par les articles 145 à 164 CDR .C’est un contrat par
lequel un débiteur propriétaire d'un bien immeuble immatriculé ou d'un droit réel de
jouissance sur cet immeuble (usufruit, emphytéose) ou un tiers agissant pour son compte,
confère à son créancier (appelé antichrésite) la possession de cet immeuble, de manière à lui
permettre d'en percevoir les fruits ou revenus, qu'il imputera annuellement sur le capital,
jusqu'à paiement intégral de la créance. Le créancier n'acquiert par ce contrat que la faculté
de percevoir les fruits de l'immeuble, la créance ne peut produire d'intérêts, mais il peut être
stipulé que tout ou partie des fruits reviendra au créancier. Le créancier impute annuellement
les fruits perçus pour son débiteur sur le capital de sa créance". Ce droit réel qu'est
l'antichrèse est donc inscriptible sur les livres fonciers,
La prénotation sur un titre foncier a pour rôle de conserver, provisoirement, soit un
droit existant mais contesté et dont on attend la proclamation en justice, soit un droit dont
la perfection est retardée par une formalité restant à compléter 30.
Ainsi, la prénotation est une mention31 portée à titre provisoire et conditionnel sur un titre
foncier, annonçant un droit revendiqué qui ne peut être régulièrement inscrit sur les livres
fonciers ; c’est une mesure d’inscription pour l’avenir, qui peut notamment sauvegarder des
droits en formation, des droits dont la constitution n’est pas pleinement réalisée, des actions
réelles ; de toute façon, si elle est conservatoire, elle est temporaire.
La procédure d’immatriculation consiste à immatriculer un immeuble suite à une procédure de
purge, donnant lieu à l’établissement d’un titre foncier qui annule tous titres et purge tous
droits antérieurs qui n’y seraient pas mentionnés
Inscriptions ; Inscrire sur le livre foncier est une formalité
permettant de publier toute opération effectuée
sur un bien et la garantie des droits réels pouvant
le grever.