INTRODUCTION

Je m’appelle Cédric ANNICETTE, j’ai

investi pour la première fois en 2008
dans une simple place de parking à fort
rendement. Depuis lors, j’ai été mordu par
l’investissement immobilier rentable…
Grâce à mes investissements, j’ai pu quitter
mon emploi salarié en 2011.
Je suis aujourd’hui à la tête d’un patrimoine
immobilier NET (emprunts immobilier
déduits) de plus de 5 millions d’euros en
constante augmentation.
J’organise les plus gros séminaires en
France au sujet de l’immobilier rentable, pour
montrer à des milliers de personnes que
c’est possible de gagner son indépendance
financière grâce à l’immobilier et les inspirer
à faire de même.
Fort de mon expérience, je vous propose un
top 30 des villes où investir en France pour
réaliser un investissement rentable (10% et
plus).
Cette étude a été basée sur nos nombreuses
années d’expérience.
Nous avons acheté plus de 120 biens dans
ces villes, ce qui correspond à environ 23
millions d’euros investis.
Il est essentiel de noter que le marché
immobilier est vaste et que les opportunités
varient d’une ville à l’autre.
Investir dans une ville, va être différent d’une
autre selon le type de projets que vous
souhaitez effectuer.
C’est pour cela que ce guide est découpé
en 3 parties :
- Villes types immeubles de rapport.
- Villes types colocation/coliving.
- Villes types location courte durée/AirBnB.

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 Villes types immeubles de rapport

Prix moyen au m2 de la ville idéale pour investir dans un immeuble de rapport :

1926€/m2
Population moyenne : 35000 habitants

Ce sont des villes avec des immeubles situés en centre-ville demandant de la

rénovation. La rentabilité à viser est de 11% minimum brut.
5 avantages à investir dans les immeubles de rapport :
• Prix d’achat attractif : Les immeubles à rénover sont souvent proposés à un prix
inférieur à ceux en bon état. Cela permet aux investisseurs de réaliser un achat
à moindre coût, ce qui peut potentiellement augmenter le rendement de leur
investissement.
• Potentiel de plus-value : En effectuant des rénovations, vous pouvez augmenter
la valeur de l’immeuble. Si vous achetez à un prix réduit et rénovez avec succès,
vous pouvez réaliser une plus-value significative lors de la revente ou de la
location des unités.
• Personnalisation : La rénovation vous donne la possibilité de personnaliser
l’immeuble en fonction de vos besoins et de votre vision. Vous pouvez concevoir
les espaces de manière à attirer des locataires de qualité et à optimiser la
rentabilité.
• Flux de trésorerie potentiel : Une fois les rénovations terminées, vous pouvez
augmenter les loyers, ce qui améliore le flux de trésorerie généré par l’immeuble.
Cela peut contribuer à un rendement plus élevé sur votre investissement.
• Diversification : Posséder un immeuble de rapport à rénover peut diversifier votre
portefeuille d’investissement immobilier, vous permettant d’explorer différentes
stratégies et types de biens, tels que la location résidentielle, commerciale, ou
la colocation.

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Villes spéciales IDR Rentabilité à viser : 11% brut
Immeuble centre ville à rénover.

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 Villes spéciales colocation/coliving

Prix moyen de la ville idéale pour investir dans de la colocation en appartements

ou/et du coliving en maison individuelle: 2923€/m2
Population moyenne: 118 000 habitants

Le coliving et la colocation sont deux approches différentes de la vie en

communauté, particulièrement prisées par les jeunes adultes et les travailleurs en
quête d’un logement abordable. Bien qu’ils partagent des similitudes, ils présentent
également des différences essentielles :
La colocation, ou “coloc” en abrégé, consiste en la location partagée. Privilégiez
les appartements dans les résidences des années 60/70 qui sont en général
bien situées (en périphérie des villes). La rentabilité à viser est alors de 12,5% brut
minimum.
Chaque colocataire signe un bail distinct avec le propriétaire et partage les
dépenses liées au loyer, aux services publics et à l’entretien de manière équitable.
Chaque colocataire dispose généralement de sa propre chambre et les espaces
communs comme la cuisine, le salon et la salle de bains sont partagés.
Le coliving, en revanche, est un concept de logement partagé plus structuré et axé
sur la communauté. Les résidents du coliving vivent dans un espace spécialement
conçu pour cette expérience, où les chambres privées sont complétées par des
espaces communs bien aménagés, tels que des cuisines, des salles de séjour, des
espaces de travail et des salles de loisirs. Privilégiez les maisons hors copropriété
pour pouvoir rénover à votre guise. Vous pouvez viser des rentabilités de 11% brut
minimum.
Les services, comme le ménage, le Wi-Fi, et parfois même des activités sociales, sont
souvent inclus dans le loyer. Le coliving favorise la convivialité, les rencontres et les
interactions entre les résidents, créant ainsi une atmosphère plus communautaire.

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Villes spéciales colocation (résidence année 60/70). Rentabilité à viser : 12,5% brut
Villes spéciales coliving (maisons hors copropriété) Rentabilité à viser : 11% brut

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 Villes spéciales AirBnB

La location via la plateforme AirBnb est connue de tous !

Il y a de nombreux avantages à la pratiquer, et la rentabilité à viser doit être au
minimum de 15% brut.
Rendement potentiel élevé : Airbnb permet aux propriétaires d’obtenir un
rendement plus élevé que la location à long terme. En proposant des locations
courtes durées, vous pouvez ajuster vos tarifs en fonction de la demande (saison,
événements près de chez vous) ce qui peut générer des revenus plus importants.
Flexibilité : Vous avez la possibilité de décider quand vous souhaitez louer votre
bien sur Airbnb et à qui vous voulez.
Diversification de la clientèle : Airbnb attire une clientèle diversifiée, des voyageurs
d’affaires aux touristes en passant par les personnes cherchant un logement
temporaire. Cela élargit vos possibilités de location et réduit les risques liés à la
dépendance d’un seul locataire.
Contrôle : En tant qu’hôte Airbnb, vous avez le contrôle sur la tarification et des
dates de disponibilité. Cela vous permet d’adapter votre stratégie et d’optimiser
ainsi votre rentabilité.
Gestion de la location facilitée : Airbnb propose des outils de gestion en ligne pour
vous aider à gérer vos annonces, les réservations et les paiements, simplifiant
ainsi la location de votre bien.
Cependant voici quelques conseils importants :
– Ne pas chercher des logements d’habitation afin d’éviter la loi Alur de
compensation.
– Chercher des biens à usage “autres” types garages, bureaux ou bien commerces.
– Privilégiez l’hypercentre de ces villes ou les zones industrielles/commerciales
(proches des hôtels).

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J’espère que cette lecture vous a plu !
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