Optimisation de La Transmission Du Patrimoine Immobilier Au Moyen de La Société Civile Immobilière

Optimisation
de la transmission
du patrimoine immobilier
au moyen de la
société civile immobilière
FAURE, Sophie
Mai 2019
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Ref : 141181
« Au fond, personne ne croit à sa propre mort, et dans son
inconscient, chacun est persuadé de son immortalité »
Sigmund Freud
1
Sommaire
Sommaire
NOTE DE SYNTHESE ________________________________________________3
LISTE DES ABRÉVIATIONS ____________________________________________5
INTRODUCTION____________________________________________________6
Partie 1 : Mission de conseil lors de l’acquisition d’un bien immobilier

potentiellement destiné à une transmission patrimoniale__________________9
Chapitre 1 : Cadre réglementaire et environnement de travail de la mission de

conseil 10
Chapitre 2 : Etapes préalables à la mise en place de la mission, analyse des attentes

clients 22
Chapitre 3 : Identification des opportunités et des menaces de la SCI 30
Partie 2 : La SCI un vieil outil au service de la transmission d’un patrimoine

immobilier toujours d’actualité ______________________________________37
Chapitre 1 : La SCI un outil adaptable à différents besoins 37
Chapitre 2 : Les avantages procurés par cet outil face aux autres techniques de
gestion et de transmission du patrimoine immobilier 52
Partie 3 : Performances apportées par la SCI dans le cadre d’une transmission

de patrimoine immobilier___________________________________________65
Chapitre 1 : La SCI à la base d’une stratégie patrimoniale gagnante 65
Chapitre 2 : La SCI outil pour minimiser le coût de la transmission 87
CONCLUSION ____________________________________________________106
BIBLIOGRAPHIE __________________________________________________109
TABLE DES ILLUSTRATIONS_________________________________________114
TABLE DES OUTILS _______________________________________________114
TABLE DES ANNEXES ______________________________________________115
TABLE DES MATIERES _____________________________________________116
2
Note de synthèse
NOTE DE SYNTHESE
N ous ne sommes pas immortels, la transmission du patrimoine est donc inéluctable.

L’organiser, l’anticiper, le réaliser concourt indéniablement à l’accomplissement de
l’homme. De plus, si cette réalisation se matérialise par la création d’une personne morale,
le bénéfice d’une intemporalité est acquit. Les sous-jacents de la transmission du
patrimoine sont très profonds, très structurants et très puissants.
D’autres paramètres plus matériels, nous conduisent à nous préoccuper de la

transmission du patrimoine. La France est l’un des pays où la valeur du patrimoine rapporté
au revenu est la plus élevée (derrière le Japon et l’Italie)1. L’allongement de l’espérance de
vie entraine une concentration du patrimoine sur les générations âgées. L’immobilier
constitue plus de 85% du patrimoine dans la tranche 50 à 59 ans et plus de 90% au-delà de
60 ans2. La transmission du patrimoine immobilier s’affirme comme une préoccupation
importante à laquelle l’expert-comptable doit répondre.
L’évolution sociétale depuis les années 70 engendre des besoins et des contraintes
nouvelles dans le cadre de la transmission du patrimoine. L’augmentation des divorces, le
statut juridique des unions (mariage, Pacs, concubinage, sans statut), l’augmentation des
familles « dites recomposées » avec des enfants de plusieurs « lits », imposent aux conseils
de construire des stratégies de transmissions individualisées. Le désir de sécurité, tant dans
sa dimension financière que juridique et la volonté de minimiser le cout fiscal de la
transmission complètent les besoins des clients.
Le cabinet « comptable » qui évolue depuis plusieurs années vers un statut

d’entreprise de conseils, se doit de structurer une offre de service spécifique pour
l’accompagnement des clients dans leur problématique de transmission de patrimoine.
Cette mission d’optimisation de la transmission du patrimoine immobilier sera mise en
œuvre soit lors de l’acquisition d’un bien, soit à l’occasion d’un événement familial ou
économique nécessitant une restructuration du patrimoine et bien sûr, lors de la réflexion
sur les conditions de la transmission.
1
France Stratégie, note d’analyse du 5 Janvier 2017, « 2017/2027 – Comment reformer la fiscalité
des successions ? – Actions critiques »
2
Insee, le revenu et le patrimoine des ménages, éditions 2018 fiches patrimoine p 162
3
Note de synthèse
Dans cette logique, la première partie de ce mémoire aborde les conditions de la

mise en place de la mission de conseil dans la transmission d’un patrimoine immobilier au
sein d’un cabinet d’expertise comptable. Le cadre réglementaire spécifique des experts
comptables, l’analyse des besoins à partir d’un bilan patrimonial mais surtout l’émergence
des attentes du client et la présentation de l’outil préférentiel que constitue la SCI seront
étudiés.
La deuxième partie vise à démontrer que la vieille dame « SCI », apparue au

lendemain de la révolution française, est toujours d’actualité et constitue un outil
redoutablement efficace au service de la transmission d’un patrimoine immobilier. En
réponse aux besoins identifiés dans la première partie, nous examinerons les opportunités
offertes par la SCI grâce à la grande liberté statutaire caractérisant les sociétés civiles. La
SCI sera également évaluée comparativement aux régimes applicables à défaut
d’anticipation, les régimes matrimoniaux, le régime de l’indivision et le démembrement
direct du bien.
La troisième partie traite des performances apportées par la SCI. Le choix de la

fiscalité de la SCI, la création de parts catégorielles, l’utilisation du démembrement seront
approfondis. L’arbitrage dans les options disponibles apporte au-delà de la réponse au
besoin exprimé du client, une efficience et une performance, que nous explicitons.
L’utilisation de la SCI procure des allègements du cout fiscal de la transmission. Le niveau
des bienfaits fiscaux constatés peut être accru par l’usage de donations particulières,
donations graduelles, résiduelles voire facultatives.
Optimisation de la transmission d’un patrimoine immobilier au moyen de la SCI, ce

mémoire vise à :
 synthétiser les étapes de réalisation,

 identifier et mettre à disposition la base de connaissance requise
 inciter le lecteur à s’approprier plus encore les techniques offertes par le droit civil
pour concevoir le conseil le plus pertinent.
4
Liste des abréviations
LISTE DES ABRÉVIATIONS
Art. Article
BIC Bénéfices industriels et commerciaux
C. civ Code civil
C. com Code du commerce
CA Chiffre d’affaires
CADF Comité d’abus de droit fiscal
C/C Compte courant
CGI Code général des impôts
EC Expert-comptable
HP Habitation principale
IFI Impôt sur la fortune immobilière
IR Impôt sur les revenus
IRPP Impôt sur les revenus personne physique
IS Impôt société
NP Nue-propriété
OEC Ordre des experts-comptables
PACS Pacte civil de solidarité
PCG Plan comptable général
Prel. Soc. Prélèvements sociaux (CSG, RDS, Prélèvement social, contribution

additionnelle, prélèvement de solidarité)
PFU Prélèvement forfaitaire unique
PP Pleine propriété
RF Revenus fonciers
SCI Société civile immobilière
US Usufruit
5
Introduction
INTRODUCTION
L l’immobilier a, au cours des vingt dernières années, connu une très forte
augmentation de ses valeurs. La contrepartie de cette excellente nouvelle pour les
propriétaires, est le poids, de plus en plus lourd, de la fiscalité attachée aux transmissions.
L’actualité récente conforte ce constat avec le choix de nos gouvernants de

rechercher des recettes fiscales chez les propriétaires immobiliers : suppression de l’ISF
sauf pour les biens immobiliers et naissance de l’IFI, imposition aggravée pour les revenus
fonciers avec l’augmentation de la CSG (17,2% remplace 15,5%) et application du barème
progressif de l’IRPP. Au même moment est créé une imposition de type « flat tax » pour les
revenus de capitaux mobiliers, le prélèvement forfaitaire unique, PFU (12,8% IRPP +
17,20% Prel. Soc.). Le taux d’imposition des plus-values de cession de valeurs mobilières
est diminué de 16% à 12,8%. Le taux d’imposition des plus-values immobilières reste fixé à
19% (hors surtaxes).
La structure de la famille a beaucoup évoluée elle aussi. Ces transformations ont

des conséquences importantes sur les modes de transmission du patrimoine. Citons les
principales : l’allongement rapide et bien heureux de la durée de vie, la proportion très
importante de couples non mariés, pacsés ou non, l’augmentation des situations de
« familles recomposées » avec des filiations multiples. Ces situations variées cohabitent de
plus en plus difficilement avec les dispositions du code civil instaurées au tout début du
19ème siècle.
La valeur du patrimoine immobilier qui s’accroit plus encore avec l’allongement de

l’espérance de vie, la fiscalité pénalisante pour les transmissions tardives, les freins à la
transmission activés sur le plan psychologique, la crainte de la mort ; sur le plan financier,
le souci de conserver une autonomie financière ; sur le plan affectif, la difficulté d’allotir
chacun des héritiers et légataires ; sont autant d’opportunités pour l’expert-comptable de
sensibiliser ses clients aux engagements différés qu’ils créent, leur faire percevoir l’intérêt
d’une certaine anticipation et l’intérêt de l’utilisation de la Société Civile Immobilière (SCI).
L’acquisition d’un bien immobilier constitue un acte important, structurant, qui se

situe dans le cadre du long terme pour une personne physique. Cet acte extrêmement
engageant mérite d’autant plus une réflexion globale sachant que l’aspect transmission est
très souvent sous-jacent. Pour délivrer ces conseils l’expert-comptable s’impose comme
6
Introduction
l’interlocuteur privilégié du client, très souvent avant le notaire où l’avocat, par la

connaissance de l’environnement familial, des aspirations, de la composition du
patrimoine, des contraintes fiscales et du contexte juridique. Le double paramètre de la
durée des projets immobiliers et de leur importance financière, nécessite d’anticiper les
évolutions inéluctables et celles, législatives, plus imprévisibles, pour privilégier le cadre
favorable et évolutif que peut constituer la SCI.
Cette mission va permettre au cabinet d’entrer ou de progresser sur le marché des

particuliers. Les mutations au sein des cabinets d’expertises comptables sont nombreuses
et s’accélèrent, les marges constatées sur le marché traditionnel de l’expertise comptable
stagnent, de nouvelles opportunités règlementaires viennent renforcer l’exercice de
missions de « CONSEIL » de l’expert-comptable auprès des marchés périphériques de
l’entreprise.
La fiscalité de la transmission est un sujet brulant, appelé à être au cœur des

préoccupations de tous les clients au cours de leur carrière. Fiscalité et expert-comptable,
ce lien naturel et établi va faciliter la rencontre et la demande du client. Le développement
d’une offre de mission de conseil « acquisition et transmission de patrimoine »,
caractérisée par l’anticipation et la mise en place d’un outil juridique évolutif, va améliorer
la performance de l’investissement immobilier et contribuer à fortifier la relation de
confiance entre l’expert-comptable et son client, conforter l’optimisme des clients dans
l’avenir et consolider ainsi le développement économique du pays.
La problématique à laquelle ce mémoire se propose de répondre est la suivante :

quelle stratégie proposer à un client pour optimiser la transmission du patrimoine
immobilier ?
Cette question, bien avant la phase de transmission, doit s’intégrer dès

l’acquisition du bien, durant son exploitation, sa gestion.
La SCI va s’avérer être un outil redoutablement efficace et va procurer à l’expert-

comptable nombre de solutions aux multiples attentes des clients. Cette vieille dame est
apparue dans le paysage juridique français en 1804, le 8 mars avant même la promulgation
du code civil, le 21 mars 1804 (30 ventôse an XII). Elle a connu une importante mue en
1978. Aujourd’hui, en l’an 2019 elle apparait remarquablement moderne, ou du moins,
étonnamment adaptée aux problématiques contemporaines.
7
Introduction
Pour permettre de délivrer une proposition opérationnelle et conforme aux

attentes des clients, ce mémoire se décline en trois parties complétées par des outils et
des annexes.
La première partie expose le cadre règlementaire de l’exercice de cette mission de conseil

et les étapes préalables à la mise en œuvre opérationnelle. L’élaboration d’un pack mission
spécifique pour la mise en place d’une stratégie dans le cadre d’une transmission de
patrimoine permet d’identifier les bénéfices attendus pour le cabinet comptable ou plutôt
l’entreprise de conseil. Nous nous consacrons ensuite à l’élément essentiel de la réussite
d’une mission de conseil, le client, en l’accompagnant dans la définition de ses besoins et
objectifs et en formalisant un bilan patrimonial. Nous abordons ensuite une première fois
la SCI de façon générale en identifiant ses particularités et avantages mais aussi quelques
contre-indications.
La seconde partie mettra en exergue la pertinence de la SCI pour abriter l’acquisition et la

gestion d’un bien immobilier. La SCI est un outil séculaire, maniable, qui permet de
s’adapter à de nombreuses situations. Cette partie permettra de traiter les avantages de
l’existence d’une enveloppe juridique entre les personnes physiques détentrices des parts
sociales et le bien immobilier. Les statuts qui vont définir un cadre personnalisable, sont le
cœur de l’outil permettant de moduler les règles de gestion et de pouvoirs. Seront étudiés
l’environnement de la SCI en matière de droit civil, de droit fiscal, de droit comptable afin
de permettre au lecteur de maitriser le sujet de la SCI. Cette partie sera l’occasion de
rapprocher la SCI aux autres solutions d’acquisition et d’administration, telles que les
régimes matrimoniaux ou l’indivision.
La troisième partie nous permettra d’aborder plus spécifiquement la performance

apportée par la SCI dans le cadre d’une transmission du patrimoine immobilier. Seront
étudiées les différentes options fiscales et juridiques à prendre en considération lors de la
création et de la vie de la société. Cette partie sera le cadre d’une actualisation des règles
civiles et fiscales qui régissent les donations et les successions. Nous analyserons
également les dispositions du code civil susceptibles de bonifier la transmission des parts
de SCI comme le démembrement, la catégorisation, la donation graduelle, la donation
alternative et la donation avec réserve d’usufruit.
8
Partie 1 : Mission de conseil lors de l’acquisition d’un bien immobilier potentiellement destiné à une
transmission patrimoniale
Partie 1 : Mission de conseil lors de l’acquisition d’un bien

immobilier potentiellement destiné à une transmission
patrimoniale
C e mémoire s’inscrit dans la démarche conseil des experts-comptables. Plus

particulièrement dans le domaine de la gestion patrimoniale. Beaucoup d’acteurs
interviennent sur ce marché, banques, assurances, mutuelles, promoteurs, conseillers en
gestion patrimoniales pour les principaux vendeurs, notaires, avocats, experts-comptables
pour les principaux conseils. Le domaine est vaste. L’activité de conseil en gestion
patrimoniale consiste à fournir des préconisations pour optimiser le patrimoine, de sa
création à sa gestion et à son développement jusqu’à sa transmission. L’activité peut être
scindée en deux composantes : le conseil en organisation patrimoniale, activité sur laquelle
l’expert-comptable se positionne naturellement, et le conseil en investissement
patrimonial.
Naturellement, n’est peut- être pas le bon qualificatif. En effet, cette activité ne
constitue pas l’essentiel des missions d’un cabinet d’expertise comptable orienté vers la
comptabilité, gestion, fiscalité le plus souvent dans le cadre professionnel. Et pourtant, la
quasi-totalité des clients sont concernés par la constitution d’un patrimoine immobilier.
L’exercice professionnel dans le cadre de sociétés de capitaux, relativement généralisé, ne
procède-t-il pas d’une volonté de séparer le patrimoine professionnel du patrimoine privé
et ainsi de les protéger ? Le développement de la structure EIRL répond au même objectif
sans création d’une structure sociétaire. L’expert-comptable intervient ainsi indirectement
dans le domaine de la gestion de patrimoine.
Cette première partie nous permet de préciser, dans le premier chapitre, le cadre
règlementaire de l’exercice de cette mission de conseil, d’élaborer un pack mission pour la
mise en place d’une stratégie dans le cadre d’une transmission de patrimoine et d’identifier
les bénéfices attendus par le cabinet comptable ou plutôt l’entreprise de conseil. Le second
chapitre est consacré à l’élément essentiel de la réussite d’une mission de conseil, la
satisfaction du client ; en l’accompagnant dans la définition de ses besoins et objectifs, en
formalisant un bilan patrimonial. Enfin, le troisième chapitre présente sur un plan général
les particularités de la SCI, ses avantages principaux et contre-indications.
9
Chapitre 1 : Cadre réglementaire et environnement de travail de la mission

de conseil
La profession comptable est une profession règlementée. La réalisation d’une

mission nécessite de vérifier le cadre réglementaire attaché à celle-ci et d’identifier le
périmètre d’exercice. Nous allons recenser dans ce chapitre quelles sont les règles
professionnelles applicables à l’expert-comptable pour réaliser et mettre en place cette
mission.
Section 1 : L’exercice de la mission
Avant d’accepter toute mission, l’expert-comptable doit au moins s’assurer :

 que la mission entre dans son périmètre d’exercice,
 du respect des règles de comportement et de devoir du professionnel édictées par la
déontologie,
 du respect des normes professionnelles dans l’exercice de sa mission,
 que son assurance couvre bien cette mission en cas de mise en cause de sa
responsabilité professionnelle.
1.1.1 Opportunité de la mission
D’après l’étude biennale sur le marché de la profession comptable réalisée durant l’été
2016 auprès de plus de 600 entreprises3, plus de 48% des dirigeants d’entreprise interrogés
souhaiteraient un conseil en gestion de patrimoine. Cela laisse présager un bon accueil
aux nouvelles missions de conseil patrimonial développées par les cabinets comptables.
Mais développer une activité de conseil n’est en effet jamais le fruit du hasard.
Les clients sont demandeurs de ce type de mission auprès de l’expert-comptable

qui est leur conseiller privilégié. Il dispose auprès d’eux d’une confiance très élevée. La
devise de la profession d’expert-comptable « science, indépendance, conscience », est
très certainement à l’origine et la garantie de ce capital confiance, en particulier dans le
domaine de conseil patrimonial familial. Science, par ses connaissances pluridisciplinaires,
et notamment en matière de droits, civil, commercial ou fiscal. L’indépendance, sachant
3
Enquête CSOEC réalisée par TNS SOFRES en 2016- Stratégies d’opinion, menée par entretiens téléphoniques,
selon la méthode CATI (Computer Assisted Telephone Interviewing).
10
que l’expert-comptable ne vend rien d’autre que ses conseils. Conscience, dans la mesure
où il dispose d’une connaissance approfondie de son client, l’ancienneté de leur relation,
la fréquence des entretiens professionnels, l’établissement des déclarations fiscales impôt
sur le revenu, hier ISF, aujourd’hui IFI, lui offrent une base d’information complète, pour
être le plus efficient dans cette mission de conseil.
De plus l’évolution de la société sensibilise les clients à la gestion patrimoniale, gage de

sécurité pour leur avenir. L’allongement de la durée de la vie, la crainte du risque de
dépendance, les inquiétudes sur les pensions de retraite, la multiplication des situations
de familles recomposées ou éclatées, l’instabilité croissante des environnements
économiques et de la législation fiscale, sont autant de paramètres qui ne peuvent être
parfaitement appréhendés par le client seul qui va alors se rapprocher de son conseil.
Ainsi l’expert-comptable doit engager une démarche proactive pour satisfaire ses clients
bien au-delà de la sphère de l’entreprise.
1.1.2 Cadre juridique et déontologie
L’Ordonnance du 19 septembre 1945 est le texte législatif fondateur de la profession. Des

récentes évolutions apportées par la loi n° 2010-853 du 23 juillet 2010, relative aux réseaux
consulaires et par la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance et l’égalité des
chances économiques, dite «loi Macron», ont modifié profondément le périmètre
d’exercice de l’expert-comptable et la définition des missions autorisées. Ce périmètre a
ainsi été étendu et sécurisé puisqu’il est désormais autorisé de réaliser des missions pour
des clients sans aucune mission comptable principale.
Pour l’exercice de sa mission, l’expert-comptable est tenu de respecter le code de

déontologie et les normes professionnelles.
1.1.2.1. L’ordonnance du 19 septembre 1945
a) L’article 2 : périmètre et mission
L’article 2 présent en annexe 1, définit le périmètre d’exercice de l’expert-comptable. Il A1

donne une définition des missions qui ne peuvent être dispensées par des personnes non-
experts-comptables. Il s’agit des missions relatives aux travaux comptables. L’alinéa 6
prévoit que les experts-comptables assistent les personnes physiques dans la réalisation
11
matérielle de leurs déclarations fiscales, sociales ou administratives. Cette disposition nous

concerne plus particulièrement dans le cadre de la mission de conseil patrimonial.
b) L’article 22 : les missions autorisées
L’article 22 de la même ordonnance présent dans l’annexe 1, précise les activités

incompatibles avec le statut d’expert-comptable mais autorise certaines activités qui ne
peuvent toutefois faire l’objet principal de leur activité. Ainsi, des prestations relevant
d’autres domaines que comptables peuvent être fournies, à tout type de client (ancien ou
nouveau) et ce sans avoir une mission d’ordre comptable pour ce même client.
Dès lors que la prestation envisagée par l’expert-comptable ne relève d’aucune

règlementation restrictive, elle peut être proposée dans le respect des textes encadrant la
profession. Les autres missions qui ne sont donc pas listées dans cet article comme étant
interdites et qui ne portent pas atteinte à l’indépendance du professionnel restent donc
ouvertes à ce dernier. Le Conseil Supérieur de l’Ordre des experts-comptables a établi à
cet effet une liste d’activités autorisées et qui rentrent dans ce cadre.
1.1.2.2 Le conseil patrimonial : une mission autorisée ?
Suite à la loi Macron, l’OEC a publié un arbre de décision, repris en annexe 2, qui permet
A2
de mieux apprécier la faisabilité d’une mission d’un cabinet d’expertise comptable.
a) Missions juridiques
La partie juridique qui amène l’expert-comptable à effectuer des consultations juridiques

et à rédiger des actes : conseil et création de statuts etc.., est possible à condition qu’il
s’agisse d’un client permanent ou habituel pour lequel l’expert-comptable réalise des
missions comptables ou d’accompagnement déclaratif et administratif.
b) Missions fournies à la personne physique
- L’assistance dans la réalisation de ses déclarations fiscales (Art. 2 alinéa 6).

- Tous les conseils portant sur son patrimoine privé : par exemple l’analyse de son contrat
de mariage, l’étude des différentes composantes de son patrimoine et les conseils sur son
statut social (Art.22 alinéa 7). Il s’agit d’études d’ordre économique et des travaux
techniques, dans le domaine social ou fiscal.
12
c) La limite de l’exercice de la mission proposée
Comme nous l’avons vu précédemment, le conseil patrimonial est une activité autorisée.
Toutefois, son exercice au sein du cabinet est limité car elle ne doit pas être son activité
principale, qui reste l’expertise comptable.
L’apport de nouveaux clients se fera par la notoriété et la satisfaction des clients. Mais le
marché initial déjà bien suffisant est constitué des clients bénéficiant déjà des missions
traditionnelles du cabinet.
1.1.3 Normes et responsabilité professionnelle de l’expert-comptable
1.1.3.1 Les normes professionnelles
L’expert-comptable doit, pour toutes ses missions, respecter le cadre de référence adopté
le 7 Décembre 2016 par le Conseil supérieur de l’Ordre des experts-comptables. Ce
référentiel comprend plusieurs textes.
a) Norme Professionnelle de Maîtrise de la Qualité (NPMQ)

Cette norme traite des obligations d’une structure d’exercice professionnel concernant le
système de maitrise de la qualité applicable à l’ensemble de ses missions. Elle précise que
dans le cadre de ses travaux, l’expert-comptable doit avoir la compétence pour réaliser la
mission, le temps et les ressources nécessaires et s’assurer de ne pas être en conflit
d’intérêt avant d’accepter la mission. Il doit affecter à la mission du personnel ayant les
compétences et les capacités nécessaires et documenter les travaux effectués.
b) La norme anti-blanchiment
Cette norme vise à définir les principes de la mise en œuvre des dispositions concernant :
- une obligation de vigilance,
- une obligation de déclaration auprès de « Tracfin »,
- une obligation de mise en place d’une organisation et d’un dispositif de contrôle.
c) Cadre des missions

Enfin, il faut respecter les dispositions de la norme professionnelle spécifique applicable à
sa mission. La mission de conseil patrimonial et celle d’accompagnement de la transmission
de patrimoine, font partie des missions sans assurance, autres prestations fournies à
A3
l’entité. L’annexe 3 situe la mission dans le schéma général du cadre de référence. Aucune
norme spécifique pour cette catégorie de mission n'a été établie à ce jour.
13
1.1.3.2 La responsabilité professionnelle de l’expert- comptable
Les professionnels de l’expertise comptable ont l’obligation de souscrire un contrat

d’assurance pour garantir la responsabilité civile professionnelle qu’ils encourent pour
l’ensemble de leurs travaux et activités. Ainsi pour une mission de conseil en
accompagnement à la transmission de patrimoine, l’expert-comptable doit s’assurer que
son contrat couvre :
o les missions auprès des particuliers à titre de mission principale,
o l’activité de conseil en gestion patrimoniale.
Cette mission génère des risques pour les professionnels. Elle nécessite la maitrise des
règles imposées par divers domaines du droit, civil, des sociétés, fiscal, qui interagissent
sur le vecteur patrimonial pressenti. Les enjeux financiers peuvent être conséquents du fait
des montants traités ou de par les répercussions familiales d’une transmission devenue
conflictuelle. Enfin, il faudra veiller à un excès d’optimisation. Au-delà des contraintes
actuelles sanctionnées par l’abus de droit, le législateur souhaite, comme en témoigne la
loi n° 2018-898 du 23 octobre 2018 relative à la lutte contre la fraude, sanctionner les
professionnels du conseil, intervenants de montages reconnus ultérieurement non
conformes. Les fraudes d'au moins 50 000 € commises par les personnes morales pourront
être publiées sur le site Internet de l'administration pendant un an et les conseils
juridiques, comptables et fiscaux impliqués directement dans des schémas de fraude
fiscale mis en place par les contribuables sont passibles d'une amende de 10 000 €.
Section 2 : Elaboration d’un pack mission : création SCI familiale en vue d’une
transmission du patrimoine immobilier
1.2.1 Proposition d’une offre packagée
Longtemps absent de l’univers des cabinets, le marketing devient désormais

incontournable lorsqu’il s’agit de positionner l’activité conseil au cœur de la stratégie du
cabinet.
Le package est une stratégie marketing qui consiste à associer deux produits ou plus dans
une même offre. Choisir de « packager son offre », c’est choisir de se différencier des
confrères et d’orienter la présentation des services vers les clients. La démarche de
packaging nécessite une réflexion préalable sur les avantages concurrentiels, qui seront
mis en avant dans le ou les packs. De la conception du projet à sa réalisation le cabinet
14
assurera l’ensemble de l’accompagnement à l’exception du choix définitif du bien et de

l’acte notarié.
1.2.1.1 L’offre de services
L’expert-comptable doit définir les services et conseils qu’il souhaite proposer à ses clients
dans le cadre de la transmission future d’un patrimoine immobilier.
o la formulation des objectifs patrimoniaux et la sensibilisation aux enjeux de la

transmission.
o le bilan patrimonial : audit patrimonial et synthèse des problématiques liées à la
transmission du patrimoine,
o la définition d’une stratégie de transmission : élaboration des stratégies et
évaluation des conséquences sur la structuration du patrimoine,
o l’accompagnement dans la mise en œuvre des stratégies.
o la création de structures sociétaires en particulier SCI
L’expert-comptable a un rôle de maitrise d’œuvre. Aux côtés et à l’écoute de son client, il

construit l’environnement permettant d’atteindre les objectifs, il met en oeuvre les
décisions validées, il recourt le cas échéant à d’autres professionnels (notaires, avocats,
assureurs..).
Même si on retrouve un tronc commun dans les services proposés, chaque mission sera
adaptée aux attentes particulières et aux objectifs propres de chaque client.
La fiche mission présentée en annexe 4, permet de bien communiquer sur la mission

A4
auprès des collaborateurs, premiers interlocuteurs des clients.
1.2.1.2 La lettre de mission
La lettre de mission est obligatoire pour toutes les missions de l’expert-comptable. L’article
151 du Code de déontologie prévoit que: « Les personnes mentionnées à l’article 141
passent avec leur client ou adhérent un contrat écrit définissant leur mission et précisant
les droits et obligations de chacune des parties ». Cette lettre de mission fixe les conditions
de la mission et elle régit les relations entre l’expert-comptable et le client.
15
L’ordre propose des modèles pour les missions normalisées. La mission

d’accompagnement à la stratégie dans le cadre d’une transmission de patrimoine
A5 n’étant pas normalisée, un modèle de lettre de mission est présenté à l’annexe 5 . Une
deuxième lettre de mission devra être établie pour la mission de présentation des
comptes de la SCI. Les lettres de mission s’articulent selon les points suivants :
 Le contexte, avec le compte rendu du 1 er rendez-vous

 La mission description de la nature et de son périmètre
 Le tableau de répartition des tâches et leurs modalités de réalisations
 La présentation des intervenants et leurs qualifications
 Les honoraires
 Les modalités de rupture du contrat
 La fin de mission et son rapport
Note d’expert : La lettre de mission doit être signée avant de commencer la mission.
Différents modèles sont téléchargeables sur le site de l’ordre4.
1.2.2 Communication et faire savoir
La communication est un élément essentiel pour sensibiliser les clients sur les domaines
d’activité du cabinet. Elle est aussi précieuse pour faire reconnaître par le client la valeur
au service et des conseils qui vont lui être apportés. Cela permet au client de mesurer le
travail fourni et de le mettre en corrélation avec la facturation de la mission.
Si la spécificité de la mission et du service n’est pas suffisamment identifiée et valorisée, si

la lettre de mission est réalisée tardivement, le client risque de considérer que c’est un
conseil gratuit ou tout au moins couvert par les honoraires déjà facturés par le cabinet.
De nombreux supports de communication sont à disposition de l’expert-comptable pour

promouvoir ses services. A l’heure où toutes les communications sont digitalisées et où la
dématérialisation est de plus en plus présente, la communication s’appuie désormais sur
le web: via les sites internet, les réseaux sociaux et les forums. Il revient donc à l’expert-
comptable d’exploiter au mieux ces médias et ces canaux digitalisés pour promouvoir ses
A6 services. La plaquette communication client, qui figure en annexe 6, est un outil

permettant de communiquer sur les réseaux sociaux ou directement aux clients. Car le
4
https://www.experts-comptables.fr
16
meilleur atout commercial du cabinet reste les collaborateurs en charge des dossiers et de
la relation client. Correctement informés de l’offre de service du cabinet, ils pourront, par
la qualité de leur écoute, identifier un besoin ou une simple interrogation du client. Cette
information permettra de proposer au client de réfléchir à sa problématique dans un cadre
contractuel sécurisé.
1.2.2.1 Les règles professionnelles concernant la publicité
La publicité est autorisée mais réglementée. L’article 33 du Code de déontologie de la

profession de commissariat aux comptes ainsi que l’article 152 du Décret n° 2012- 432 du
30 mars 2012 (code de déontologie des experts-comptables) fixent respectivement les
conditions dans lesquelles ces professionnels peuvent recourir aux actions de promotions.
A7
Ces deux articles sont repris en annexe 7. Les cabinets exerçant en même temps l’activité
d’expertise-comptable et de commissariat aux comptes, doivent tenir compte des règles
applicables aux deux professions.
Pour les experts-comptables, la publicité est libre dans la mesure où elle est utile, précise
et authentique. Pour les commissaires aux comptes, la publicité est autorisée tant qu’elle
apporte une information utile et profitable au public. Le démarchage qui était jusqu’à lors
interdit pour les Commissaires aux comptes est désormais autorisé depuis l’entrée en
vigueur au 1er juin 2017 du décret 2017-540.
1.2.2.2 Les supports de communication
Les supports de communication sont nombreux et sans cesse en train d’évoluer. En voici
quelques exemples, non exhaustifs, qui peuvent être utilisés. Il y a les sites web, les blogs
professionnels ou les forums permettant une description détaillé de la mission ou
d’exposer son savoir sur le sujet. Il est possible de leur intégrer des articles, des interviews
ou des vidéos sur les enjeux de la transmission de patrimoine. Les réseaux sociaux (Twitter,
Linkedin), ne permettant pas une description détaillée de la mission, mais offrant la
possibilité d’intégrer des groupes thématiques et de commenter en direct éventuellement
l’actualité sur le sujet.
Le cabinet peut aussi envoyer des « emailings » sous forme d’actualités à ses clients. Seront
présentées les actualités et les nouveautés fiscales et juridiques sur la transmission de
17
patrimoine. Il peut également organiser des réunions d’information clients. Cette action,
assez lourde en préparation, se révèle très efficace en taux de concrétisation.
Note d’expert : Il est interdit pour un expert-comptable de mentionner une

spécialisation en conseil patrimonial, ou toute autre spécialité, pour le moment, mais là
encore la profession évolue avec la loi PACTE5.
1.2.3 Elaboration d’une démarche commerciale
La démarche conseil au sein d’un cabinet d’expertise comptable reste très hétérogène.
Tous les cabinets produisent des conseils qualifiés, mais ceux qui ont inscrit au cœur de
leur stratégie les missions spécifiques de conseils ont structuré, à des degrés divers, une
démarche « commerciale », ou plutôt une démarche spécifique métier.
La mise en œuvre d’un pack mission pour accompagner les clients lors de l’acquisition d’un
bien immobilier destiné à une transmission patrimoniale va, elle aussi, reposer sur une
stratégie markéting pour ancrer durablement cette mission dans l’offre de service du
cabinet. Il convient alors d’adopter une démarche proactive en sachant que la
multiplication des missions crée un cercle vertueux. L’acquisition d’un savoir-faire par
l’expérience, la mise en œuvre des compétences acquises, la reconnaissance d’un service
à valeur ajoutée par les clients bénéficiaires qui deviennent vos meilleurs prescripteurs,
tels sont les principaux avantages d’une implantation structurée d’un nouveau service.
1.2.3.1 L’identification des clients potentiels
L’analyse de la clientèle est nécessaire pour déterminer les clients potentiellement

intéressés par cette offre de service. Un grand nombre de clients sont concernés par cette
mission. Réfléchir en amont d’une acquisition immobilière, en intégrant le paramètre
transmission, se révèle un exercice difficile mais apprécié même si les fruits seront récoltés
biens plus tard.
5
Le président du conseil supérieur, Charles-René Tandé, « (…) Il n’y a pas à modifier les textes
puisque l’article 154 du code de déontologie des experts-comptables le permet. Néanmoins, il
faudra obtenir un agrément délivré par la commission consultative de l’Éducation nationale. Il
pourra (s’agir) de spécialisation en matière d’évaluation, de systèmes d’information, de maîtrise des
risques ou encore d’accompagnement stratégique. La spécialisation pourra également être
sectorielle dans le secteur agricole ou public. Cependant, il n’est pas question d’aller sur le “terrain
juridique” » interview 7 avril 2017 pour Le Monde du Chiffre
18
Pour détecter les besoins de son client, l’expert-comptable dispose d’une masse
importante d’informations le concernant tel que : l’âge, la situation familiale (régime
matrimonial), la composition de la famille, les informations concernant les revenus
fonciers, la détention de biens immobiliers, et tout autres éléments composant le
patrimoine.
Ces informations sont disponibles lorsque le cabinet établit pour les clients la déclaration
d’ensemble des revenus, éventuellement la déclaration d’impôt sur la fortune immobilière
ou pour lesquels le cabinet dispose des codes d’accès « impôts.gouv ». Ces volumes
d’informations permettront aisément de cibler des catégories de clients fortement
concernés par cette mission.
1.2.3.2 La réponse à une problématique client
Le plus souvent, avant d’envisager une attitude proactive, l’expert-comptable sera dans
une logique réactive. C’est le client qui sollicite le conseil de l’expert-comptable, lors d’un
projet d’acquisition immobilière, suite à une succession, un évènement familial….
L’interrogation est très souvent centrée sur la fiscalité ou l’aspect financier. Notre conseil
va permettre d’élargir la réflexion sur l’ensemble du volet patrimonial jusqu’à la potentielle
transmission du bien. Cette mise en perspective permet au client de mieux apprécier les
enjeux du projet et de maitriser plus efficacement son patrimoine.
Section 3 : Les apports pour le cabinet d’expertise-comptable

1.3.1 Développement des compétences du cabinet
Si les prestations récurrentes demeurent le socle de l’activité, de nouvelles missions telles

que la gestion de patrimoine sont promises à un bel essor. Certes la gestion de patrimoine
a toujours été pratiquée par l’expert-comptable mais ce qui change c’est la formalisation
et l’exécution de la mission. Cette mission doit donc intégrer pleinement la stratégie du
cabinet. Une offre de mission de conseil en gestion du patrimoine ne s’improvise pas, elle
requiert en effet du temps, des ressources et du savoir-faire. L’acquisition des
connaissances par des plans de formations internes et externes vont permettre, à une
équipe de collaborateurs motivés, de pratiquer ces missions et d’acquérir l’expérience
nécessaire pour se développer professionnellement et favoriser le rayonnement du
cabinet. Au-delà des compétences traditionnelles en fiscalité, social ou droit des sociétés,
19
les intervenants devront maitriser le droit civil, en particulier le droit de la famille, les
finesses du droit de propriété, de bonnes notions de finances et pour optimiser des outils
juridiques comme la SCI, approfondir leurs connaissance en droit des sociétés.
1.3.2 Incidences économiques pour le cabinet
Comme pour toute démarche pérenne, le cabinet devra investir avant de récolter les fruits.
Il devra prioriser l’investissement humain, les parcours de formation, éventuellement un
recrutement, dégager des ressources temps en exécution et en encadrement pour
préserver la réussite de l’implantation d’une mission de conseil. Ensuite, il alloue des
budgets communication et markéting. Enfin, il procède à l’acquisition d’outils
informatiques, permettant d’exécuter les simulations financières et fiscales aux multiples
variables mais surtout de restituer un compte rendu de mission, synthétique et accessible
au client.
Les fruits de ces investissements se concrétisent par la facturation d’honoraires de mission.

Ces missions de conseils sont facturées différemment d’un cabinet à l’autre. S’adressant à
des clients récurrents et fortement imprégnés de cette culture, nombreux sont ceux qui
vont baser la facturation sur le temps passé. D’autres vont intégrer la complexité ou la
dimension financière du dossier pour définir les honoraires ou les taux de facturation.
Afin d’apprécier les volumes prévisionnels de temps, une décomposition des tâches de la
mission va permettre de déterminer un prix de revient.
Taches à effectuer Temps estimé
Rendez-vous de collecte d’informations, prise de connaissance 2 à 3h
Préparation du bilan patrimonial 3 à 8h
Analyse, préconisations et recommandations, structuration
4 à 12h
juridique, stratégie de transmission
Rendez-vous de présentation de l’étude 2h à 4h
Accompagnement et mise en œuvre de la stratégie Missions nouvelles
Il existe plusieurs modalités de facturation :

- La facturation au forfait : détermination d’un montant d’honoraire à la mission
sans possibilité de régularisation
- La facturation au temps passé : détermination des honoraires en fonction du
temps passé par collaborateurs et leur taux horaire attribué
20
- Les honoraires de succès : L’article concernant les honoraires de succès de la loi

PACTE a été amendé par l’assemblé national le 3 Septembre 2018, modifiant l’article 24 de
A1
l’ordonnance 1945 tel que présenté en annexe 1. Ainsi, l’expert-comptable pourra
pratiquer des honoraires complémentaires en cas de succès de l’opération. Le montant et
les modalités de calcul des honoraires complémentaires doivent être convenus par écrit
avec les clients préalablement à l’exercice de la mission. Il convient de veiller à ne pas
calculer ces honoraires d’après les résultats financiers du client. Ils doivent être
complémentaires à des honoraires de diligence. L’expert-comptable doit s’assurer, au
travers de la facturation d’honoraires de succès à ne pas compromettre son indépendance
et à ne pas se placer en situation de conflits d’intérêts.
Sans doute, ce nouveau mode de facturation pourra trouver une place dans le cadre de
missions de conseil de restructuration patrimoniale permettant principalement
d’organiser harmonieusement l’administration des biens, en particulier immobiliers, de
protéger le conjoint et accessoirement de minorer la fiscalité des revenus et la fiscalité des
droits de succession ou de donation.
1.3.3 Renouvellement et fidélisation de la clientèle
Le développement d’un cabinet repose sur ces deux axes, la fidélisation de la clientèle et
l’arrivée de nouveaux clients. Le cabinet doit, en plus du maintien d’un niveau de qualité,
évoluer pour répondre aux nouveaux besoins de ses clients très souvent lié à des évolutions
sociétales.
Développer une offre de service destinée à optimiser la propriété immobilière et à

s’adapter aux problématiques de transmission illustre la mutation des cabinets, de cabinet
comptable vers des entreprises de conseils aux entreprises et aux entrepreneurs.
L’accompagnement élargi de l’entreprise vers l’entrepreneur renforce le lien avec le client.
C’est toute la famille qui noue des liens avec le conseil. De nouvelles opportunités de
missions naissent, et le saut générationnel est franchi plus facilement. La maitrise de
missions de conseil, au plus près des préoccupations personnelles du client, sa famille, son
patrimoine, sa protection, son revenu disponible présent et à venir, constitue un élément
de différenciation, qui au fil du temps, au-delà de toute action markéting, va ancrer le
cabinet dans sa dimension sociétale, tourné vers l’Homme bien au-delà de l’image austère
et technique du « comptable ».
21
Chapitre 2 : Etapes préalables à la mise en place de la mission, analyse des

attentes clients
L’analyse des attentes clients est un exercice impératif à la base de la mission. Il

s’agit d’un exercice difficile car la plupart des clients peinent à exprimer l’ensemble des
objectifs poursuivis. Si l’objectif initial apparait immédiatement, les objectifs sous-jacents,
bien que primordiaux pour le client, sont rarement exprimés. Cette étape est essentielle.
Une écoute active, la qualité des reformulations, un balayage des attentes déjà
rencontrées au cours de missions identiques, une dose modérée de prospective, vont créer
un contexte favorable à l’expression réelle des souhaits du client et renforcer la relation de
confiance.
Section 1 : Accompagner le client dans la définition de ses besoins et objectifs
Les objectifs poursuivis lors d’un conseil en gestion de patrimoine peuvent être nombreux
et variés, il est intéressant de faire un classement par préférence avec le client:
o Protection familiale o Percevoir des revenus complémentaires

o Création d’un capital o Epargner régulièrement
o Optimisation fiscale o Placer un capital à court terme
o Préparation de la retraite o Investir en immobilier
o Défiscalisation o Investir à crédit
o Prévoir sa transmission o Valoriser un capital
o Demande de financement o Préparer sa succession
Les éléments relatifs à la constitution d’un patrimoine ou à la préparation de la retraite

relèvent aussi de la sensibilité prudentielle du client. Notre rôle est de l’informer sur les
prospectives en termes de retraite sur le plan financier et sur la composition et l’équilibre
de son patrimoine.
La protection familiale, la protection spécifique du conjoint, l’optimisation fiscale et la

transmission du patrimoine sont les domaines pour lesquels la valeur ajoutée de nos
conseils peut être déterminante.
22
2.1.1 Protection du conjoint survivant et la protection familiale
Très fréquemment, les préoccupations des clients sont orientées vers une protection
préalable mutuelle des conjoints avant de transmettre pleinement leur patrimoine aux
héritiers. La protection peut concerner, l’autonomie financière, l’autonomie matérielle
avec la jouissance immobilière, le maintien d’un niveau de vie.
Il convient de sensibiliser les clients aux règles légales de dévolution qui s’appliqueraient à
défaut de préparation. Les outils d’anticipation pourront être les conventions
matrimoniales, les conventions successorales, les conventions financières, les conventions
sociétaires par l’intégration d’éléments du patrimoine au sein de sociétés.
2.1.1.1 Les règles du droit civil en matière de dévolution
La figure 1 ci-dessous reprend les règles du droit civil pour le conjoint survivant selon trois
situations : En présence de descendant, en l’absence de descendant mais en présence
d’ascendant et en l’absence d’ascendants et de descendants.
Même si depuis 2001 le conjoint est traité véritablement comme un héritier, le conjoint
survivant se trouvera, le plus souvent, en concurrence avec d’autres héritiers. Sa situation
peut être fragilisée, d’où l’importance d’anticiper la protection de son conjoint.
Figure 1 - Dévolution légale
23
2.1.1.2 Les moyens de protection du conjoint
a) La donation au dernier des vivants
La donation entre époux, permet de modifier les modalités successorales décrites ci-
dessus. Elle permet par exemple de transmettre au survivant, en plus de sa part légale, la
quotité disponible. Elle ne prend effet Figure 2 - Dévolution avec donation dernier des vivants
qu’au décès de l’un des époux. Cela améliore
les droits du conjoint survivant, en franchise de
droit de succession. La figure 2 illustre les effets
de la mise en place d’une donation au dernier
des vivants.
L’annexe 8 présente un tableau comparatif

A8
entre la part légale et la donation au dernier
des vivants en fonction du nombre d’enfants.
b) Souscrire un contrat d’assurance vie au bénéfice de son conjoint
L’assurance-vie permet de transmettre un capital à une personne de son choix. Elle n’est
pas étudiée dans ce mémoire car elle permet de transmettre un patrimoine financier et
non immobilier. Mais il convient de l’intégrer dans une réflexion sur la transmission car ce
dispositif se situe hors de la succession. Les capitaux versés sauf situation particulière sont
confiés à un intermédiaire financier qui les remettra au décès du souscripteur au
bénéficiaire désigné.
Si la situation d‘un époux a été rapidement évoquée ci-dessus, plus difficile est celle
d’un partenaire de PACS ou d’un concubin. Aucun des deux n’est considéré par le code civil
comme un héritier. Ainsi, en l’absence de descendant, c’est la famille du défunt qui héritera
(ascendant, collatéraux…) et non le partenaire ou compagnon. Dans ces situations
fréquentes, des dispositions testamentaires, toujours révocables, s’imposent si telle est la
volonté des partenaires.
Le droit fiscal fait également une différence, en présence d’une disposition

testamentaire aucun droit ne sera demandé au partenaire survivant d’un PACS, alors que
24
les droits de donations au taux le plus élevé (60%) s’appliqueront au concubin survivant.
2.1.2 Transmission à ses enfants tout en garantissant l’équité, de son vivant
Le besoin du client peut aussi être d’attribuer son patrimoine entre ses héritiers de son
vivant afin de prévenir des conflits familiaux ultérieurs. Les unions successives, officielles
ou non, et la naissance d'enfants de plusieurs lits compliquent singulièrement la réalisation
d’une succession non organisée. Anticiper la transmission de son patrimoine augmente
substantiellement l’espoir de la conservation du patrimoine au sein de la famille.
L’anticipation, l’organisation du patrimoine permet de construire un contexte favorable à
une transmission équitable pour les différents bénéficiaires, enfants, petits-enfants.
2.1.3 Les limites des libéralités
La transmission de son patrimoine n’est pas totalement libre. Il est possible de disposer de
son patrimoine de son vivant, mais il est interdit de le donner ou de le léguer à son gré.
Dans le droit civil français, il est impossible de déshériter un descendant direct, quelles que
soient les relations ou l’absence de relation. Il est appelé héritier « réservataire ». La loi
limite la liberté de transmettre dès la présence d’héritiers réservataires, à défaut la
transmission est libre. En revanche, il est possible de favoriser un héritier ou un tiers grâce
à la quotité disponible, c’est-à-dire la part du patrimoine dont le donateur peut disposer
librement.
2.1.3.1 Principe de la réserve héréditaire
Les héritiers réservataires sont les descendants et à défaut le conjoint. Ils sont protégés
par la loi et ne peuvent donc être privés d’une fraction de la succession appelée « réserve
héréditaire ». La réserve héréditaire ne comprend jamais la totalité des biens, elle est fixée
par la loi au moment du décès en fonction du nombre et de la qualité des héritiers. Tout
ce qui n’est pas réserve est quotité disponible.
Héritiers 3 enfants ou Conjoint à défaut

1 enfant 2 enfants
réservataires plus de descendant
Réserve ½ 2/3 3/4 1/4
Quotité disponible ½ 1/3 1/4 3/4
25
2.1.3.2 La sanction du non-respect de la réserve
Chaque héritier réservataire ou leurs ayants droit peuvent demander l’action en

réduction6. Cela oblige à reconstituer la valeur du patrimoine du défunt au jour de la
succession. Sont pris en compte les biens propriété du défunt au jour de la succession mais
également les biens transmis par donations antérieures. Cette action en justice vise donc
à réduire, les libéralités consenties par le défunt au-delà de la part de l'héritage réservée
par la loi aux héritiers réservataires. Si la réserve héréditaire n’est pas respectée, la
sanction ira de la réduction de la libéralité jusqu'à son annulation si la quotité disponible
est déjà entièrement absorbée. Toutefois, celui qui bénéficie de la libéralité peut garder le
bien légué mais doit indemniser les héritiers réservataires à hauteur de la réduction.
Une fois que les attentes et les objectifs du client sont définis, il faut étudier le
patrimoine. La section suivante permet d’établir et d’analyser un bilan patrimonial
nécessaire au bon déroulement de la mission.
Section 2 : Etablissement d’un bilan patrimonial immobilier
Le bilan patrimonial est un inventaire à une date donnée des éléments tant actifs que
passifs du patrimoine. L’établissement du bilan patrimonial en lui-même n’est pas la valeur
ajoutée principale de l’expert-comptable. Celle-ci se situe au niveau de l’analyse qu’il va en
faire. Cette analyse lui permettra d’identifier s’il est judicieux de créer une SCI, d’effectuer
des donations…
Le bilan patrimonial établi dans l’objectif de transmission du patrimoine immobilier est

partiel se focalisant plus sur le patrimoine privé.
2.2.1 Etapes nécessaire à l’établissement du bilan patrimonial
L’établissement d’un bilan patrimonial reprend la logique du métier de l’expert-comptable,

c’est-à-dire : collecte et traitement des données, analyses et présentation des conclusions.
Figure 3 - 3 étapes pour un bilan patrimonial
Collecte des Traitement des

Analyse et bilan
données données
6
Les modalités de l'action en réduction sont fixées par les articles 921 à 928 du Code civil
26
2.2.1.1 La prise de données
La collecte des données est une phase très importante pour la réalisation de la mission.
Elle se matérialise par des rendez-vous physique au cabinet plutôt que des échanges de
mails, afin d’identifier les volontés du client. L’objectif est que les données récoltées soient
le plus exhaustives afin de pouvoir établir un bilan patrimonial immobilier complet. Le
questionnaire présenté en annexe 9 va permettre de recueillir l’essentiel des éléments qui
A9
vont servir de base au bilan patrimonial.
Cet entretien permet aussi d’identifier rapidement les particularités liées au client telles
que la présence d’enfants mineurs, de majeurs protégés, d’enfants de premier lit…
Le schéma de l’annexe 10 reprend les éléments qui constituent un patrimoine. Ce schéma A10
doit être présenté au client afin qu’il visualise les informations nécessaire pour établir son
bilan patrimonial.
2.2.1.2 Le diagnostic
L’établissement d’un bilan patrimonial nécessite plusieurs analyses :

- Analyse civile : situation familiale, régime matrimonial, avantages matrimoniaux,
donations…
- Analyse de l’actif : Patrimoine immobilier, contrat assurance vie, VMP, patrimoine
professionnel…
- Analyse du passif : emprunts, dettes
- Analyse sociale : Statut, prévoyance, retraite
- Analyse fiscale et budgétaire : IR, IFI, revenus disponible.
- Analyse successorale : libéralités consenties…
Le recours à des outils informatiques, logiciels, permet de simuler des situations et de

mesurer plus facilement l’impact, des décisions d’organisations patrimoniales en premier
lieu sur le coût fiscal d’une succession.
2.2.1.3 Le bilan
L’établissement du bilan patrimonial en lui-même est instructif grâce à la synthétisation

des informations connues du client mais qui ne sont pas nécessairement globalisées. La
détermination de la masse patrimoniale va permettre d’en apprécier le niveau mais aussi
27
la structuration et donc l’équilibre. L’expert-comptable va adopter une approche

transversale pour apporter une solution spécifique à la situation et aux envies de chacun
de ses clients. L’objet de la présente mission nous conduit à nous focaliser sur la partie
familiale et immobilière, très souvent la plus importante, pour analyser et identifier les
opportunités et corrections possibles pour satisfaire les besoins exprimés du client. Ce
travail est nécessaire afin pouvoir de déterminer la meilleure stratégie de détention du
patrimoine immobilier personnel.
2.2.2 Situation familiale et patrimoniale : les points clés à analyser
2.2.2.1 Comprendre la situation actuelle
La situation familiale comprend la composition du foyer fiscal et son organisation. Il faut

considérer la famille au sens large c’est-à-dire le foyer et le foyer fiscal.
Il importe de rappeler au client la distinction entre le foyer et le foyer fiscal. Le foyer peut
être définit comme l’ensemble des personnes qui vivent sous le même toit alors que le
foyer fiscal dépend de la nature des liens administratifs qui unissent des personnes.
La connaissance du régime matrimonial est indispensable dans une logique de

transmission, les règles applicables au conjoint survivant variant en fonction du régime
matrimonial choisi. L’analyse des régimes matrimoniaux est réalisée au chapitre 2 de la
partie suivante du mémoire.
La présence d’ascendants peut influencer les besoins du client. Il sera intéressant

d’envisager un futur héritage à recevoir ou à l’inverse l’aide à leur apporter en cas de
dépendance.
2.2.2.2 Analyse des libéralités qui ont été consenties
Le client doit nous fournir la liste des libéralités qu’il a consenties au cours de sa vie. Il devra
détailler celles ayant fait l’objet d’un acte de donation, celles établies dans un testament
ou encore les biens donnés n’ayant fait l’objet d’aucun acte.
Lorsque le client n’a consenti aucune libéralité et n’a pris aucune disposition particulière,
c’est la règle de la dévolution légale qui s’applique alors à la succession. Le risque de droits
de successions élevés est à noter. L’expert-comptable pourra conseiller le client pour
optimiser les droits de successions en échelonnant les donations dans le temps. Il existe
28
des abattements sur les droits de donation tous les 15 ans. Le montant exonéré dépend du
A11
lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire, un tableau est présenté en annexe 11.
Le recensement des libéralités va permettre d’analyser l’impact des donations sur la

réserve globale mais également de conseiller les clients sur des futures donations. Par
ailleurs, si des donations récentes ont été effectuées, il convient d’alerter le client sur des
éventuels impacts du rapport fiscal. L’annexe outil 1 permet de calculer les droits de AO-1
mutation en fonction des libéralités déjà consentie.
2.2.2.3 Analyse des composantes du patrimoine privé
L’analyse du patrimoine privé a pour objectif de :
- synthétiser la valeur globale du patrimoine privé,

- répartir la propriété des biens entre le couple,
- être informé d’un passif qui pourrait nécessiter l’emploi de fonds important,
- connaître l’état des liquidités disponibles,
- identifier les biens générant les ressources et mesurer leur taux de rentabilité,
- optimiser la fiscalité
- optimiser la transmission du patrimoine
Il est important de répertorier tous les biens du couple qu’ils soient détenus en commun
ou séparément, en nom propre ou sous forme sociétaire. Lorsque les biens immobiliers
sont inscrits à l’actif d’une société, il est nécessaire de connaitre le pourcentage de
détention par le client et les liens familiaux des associés de la société en question. Le
A12
tableau de l’annexe 12 permet de synthétiser les informations.
A l’issu du bilan, l’expert-comptable recherche la meilleure organisation patrimoniale

possible, notamment dans ses dimensions juridiques et fiscales. Des recommandations
concernant les structures de détention de l’investissement sont apportées.
29
Chapitre 3 : Identification des opportunités et des menaces de la SCI
Le patrimoine immobilier peut être détenu soit directement soit par le biais d’une société.
La forme de société la plus courante dans ce cas est la société civile immobilière. Celle-ci
constitue un instrument de gestion irremplaçable. Sa souplesse permet de s’adapter aux
objectifs les plus divers des clients dans le respect des règles fondamentales du Code civil
et du Code général des impôts. Si la décision de créer une SCI, propriétaire d’un patrimoine
immobilier va très souvent être retenue, c’est que les avantages procurés sont supérieurs
aux inconvénients. Cette partie de l’étude nous conduit à inventorier les qualités et les
défauts génériques de la SCI.
Section 1 : Présenter les avantages de la SCI aux clients

3.1.1 Eviter l’indivision
Une SCI est souvent constituée afin d’éviter la survenance d’une indivision. L’indivision
peut être décidée, et c’est le cas lorsque deux personnes achètent un bien en commun,
mais d’ordinaire elle est subie lors d’une succession. L’indivision est souvent inorganisée
et régie par les seules règles générales du code civil. Sa caractéristique principale s’explique
par cette genèse subie, elle est instable et précaire car « Nul ne peut être contraint à
demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait
été sursis par jugement ou convention. » (Art 815 C. civ)
Cette instabilité doit être intégrée et le recours à l’indivision ou le maintien en indivision

ne devront être retenus que s’il est de l’intérêt des membres de pouvoir s’en extraire sans
le consentement des autres.
La SCI permet une gestion plus souple du patrimoine, les modalités de gestion étant
déterminées dans les statuts. Les règles de majorité sont adaptables cela permet une
rapidité dans les décisions contrairement à l’indivision. La SCI offre aussi l’avantage de
pérenniser le patrimoine immobilier. Un associé peut sortir de la SCI en vendant ses parts
sociales sans pour autant provoquer la vente du bien. La SCI a l’avantage de disposer d’un
patrimoine distinct de celui des associés permettant de protéger le bien contre les
créanciers personnels des associés. Ceux-ci ne pourront agir qu’à l’encontre des parts de
la SCI détenues par l’associé, alors que dans le cas d’une indivision les créanciers peuvent
exercer leur revendication directement sur la quote-part indivise et provoquer la vente des
30
biens composants l’indivision afin de se faire rembourser. La SCI apporte également une
plus grande discrétion. Le bien est la propriété d’une personne morale, identifiée par sa
raison sociale. L’intermédiation d’une personne morale offre également l’exercice d’un
choix du régime fiscal des revenus qui est impossible en cas de détention directe. La SCI
permet de découper sur mesure la propriété d’un bien. Le nombre et la valeur des parts
sociales permettent de dimensionner aisément la répartition de la propriété d’un bien
immobilier par nature monolithique.
3.1.2 Faciliter la protection des membres de la SCI
La SCI peut rassembler des compagnons quel que soit leur statut (époux, partenaire de
pacs, concubin, sans statut). Elle permet d’aménager les règles imposées par les régimes
matrimoniaux, séparatistes ou de communauté. Elle peut corriger les contraintes de la
nature d’un bien propre, reçu par donation ou succession. Intégré au patrimoine d’une
SCI, il pourra bénéficier à l’ensemble des titulaires des droits sociaux de la SCI.
La SCI peut permettre de protéger un incapable majeur, en lui procurant des revenus
immobiliers sans l’inclure dans les actes de gestion ou d’administration.
De même, la SCI pourra permettre à un mineur de posséder indirectement un patrimoine

immobilier. Les modifications apportées par la loi du 16 février 2015 renforcent les
pouvoirs des parents ou du parent titulaire de l’administration légale. L’administrateur
légal dispose seul, de larges pouvoirs pour administrer les parts sociales propriétés d’un
enfant mineur dans une SCI. L’intervention d’un juge des tutelles reste obligatoire
uniquement pour les actes de vente d’un immeuble ou la souscription d’un emprunt
directement détenu par le mineur. Ainsi, en cas de décès d’un parent, si les immeubles
sont détenus par des SCI, le parent survivant pourra administrer et disposer du patrimoine
de la SCI sans intervention du juge des tutelles.
Toutefois en présence d’incapables majeurs ou d’enfants mineurs, les statuts de la SCI

seront utilement aménagés pour limiter leurs responsabilités. Sans dénaturer la
responsabilité indéfinie qui existe dans les sociétés civiles, on peut par exemple, prévoir
une clause statutaire limitant la responsabilité du mineur associé au montant de son
apport, le passif excédentaire étant mis à la charge des autres associés majeurs.
31
3.1.3 Eviter la présomption de propriété de l’usufruitier
L’article 751 du CGI prévoit que lorsque la nue-propriété est détenue par l'un des héritiers
présomptifs de l'usufruitier, celui-ci peut être considéré, au plan fiscal, comme ayant
conservé la pleine propriété du bien qui a fait l'objet du démembrement. Tandis que si la
nue-propriété est détenue par une SCI elle-même détenue par des héritiers présomptifs
de l’usufruitier, cette présomption n’existe pas, car la nue-propriété appartient à la société
et non à l’héritier.7
3.1.4 Permettre la coexistence de plusieurs filiations
Au cours des dernières décennies, le modèle familial traditionnel a beaucoup évolué. Des
nouveaux modes de conjugalité sont apparus comme le PACS ou le concubinage et depuis
le 23 avril 2013 le mariage entre personnes du même sexe. La fiscalité sur les droits de
mutation a également évolué mais conserve des différences notables. Le divorce est
également plus accessible, apparition en 2016 du divorce contractuel (par consentement
mutuel) qui ne nécessite plus l’intervention d’un juge. Toutes ces évolutions ont contribués
à augmenter le nombre de « familles recomposées ». Lors du décès, de nombreuses
difficultés peuvent surgir puisque trois groupes vont alors se retrouver en concours pour
l’héritage : le conjoint, les enfants nés de l’union commune et ceux nés d’une précédente
union. Notre Code Civil issu de l’ère Napoléonienne, époque où les familles recomposées
n’étaient pas légion, n’est donc pas particulièrement adapté pour traiter cette
problématique.
La SCI est un outil judicieux permettant à ces familles d’éviter une situation d’indivision
avec les héritiers de la première union. Le nouveau conjoint peut être protégé avec la mise
en place d’un démembrement croisé qui préserve les droits futurs des enfants ou
l'insertion d'une clause de tontine dans les statuts.
Note expert : Pour les familles recomposées, les règles prévues par la loi sont très souvent
inadaptées à leurs situations. Le maître mot est l’anticipation.
7
BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10-20140929 (al. 250)
32
3.1.5 Isoler un patrimoine immobilier au sein du patrimoine
La SCI a une personnalité juridique distincte de celle de chacun des associés. Tous les biens
acquis ou apportés à la société ne sont plus la propriété des associés mais de la SCI. Le
patrimoine propre de la SCI n’est pas le gage des créanciers personnels des associés. La
SCI permet d’isoler un bien immobilier du patrimoine global pour lui appliquer des règles
de dévolution, de jouissance, d’administration qui dérogent à celles normalement
applicables par la mise en œuvre du régime matrimonial ou les règles du code civil. La
souplesse des statuts peut moduler l’administration du bien, le partage des fruits et
anticiper la transmission.
3.1.6 Assurer l’égalité de la répartition du patrimoine entre les enfants
La création d’une SCI pour la détention d’un patrimoine immobilier permet d’assurer la
préservation de l’unité du patrimoine familial, puisque l’allotissement des enfants se
faisant par l’attribution de parts et non en considération de l’immeuble en tant que tel. Le
partage de parts sociales est plus facile que celui d’un immeuble, ou de plusieurs
immeubles de valeurs souvent inégales. La SCI va permettre de diviser le patrimoine
familial en « parts » qui pourront faire l’objet d’une répartition strictement égalitaire ou
non. La transmission pourra être successive avec un contrôle sur la répartition entre les
enfants.
Le document présenté dans l’annexe 13 permet aux clients d’identifier rapidement les
A13
avantages procurés par la SCI. Après avoir identifié des avantages procurés par l’usage
d’une SCI, il convient d’en connaitre les limites. Dans certaines circonstances, la SCI se
révèle inadaptée.
Section 2 : Les pièges à ne pas commettre

3.2.1 Le recours à une SCI n’est pas préconisé pour la location meublée
3.2.1.1 La nature de l’activité
La SCI comme l’indique sa dénomination « société civile immobilière» est de nature civile,
son objet la conduit à réaliser des actes civils. La location meublée est tout à fait possible
pour une SCI car il s’agit avant tout d’une location immobilière, la fourniture de meubles
est un accessoire à l’activité initiale qui demeure civile. Toutefois, l’administration fiscale
considère que la location meublée constitue une activité commerciale.
33
3.2.1.2 Conséquences de l’activité commerciale
L’activité de location meublée exercée hors SCI relève du régime des BIC, l’activité de
location nue hors et dans le cadre d’une SCI relève du régime des revenus fonciers.
Une SCI exerçant des activités commerciales, comme la location meublée, va subir un
changement automatique de son régime fiscal et relever du régime de l’IS. Une tolérance
administrative permet de ne pas être soumis d’office à l’IS, si les recettes de nature
commerciales sont inférieures à 10% du chiffre d’affaires total.
Conseil expert: L’option à l’IS est irrévocable alors que l’assujettissement automatique à
l’IS de la SCI par perte de l’objet civil est réversible si l’activité commerciale de la SCI cesse.
Les conséquences de ce changement de régime fiscal sont succinctement les suivantes :

- L’imposition immédiate des plus-values avec une option possible au sursis d’imposition.
- Un bilan d’ouverture à produire dans les 60 jours.
- La taxation des bénéfices au taux d’IS qui est de 15 % jusqu’à 38.120 € et 28 % au-delà.
- Les dividendes versés aux associés seront fiscalisés selon la fiscalité en vigueur 8.
L’annexe 14 propose une comparaison du taux d’imposition entre l’option au barème
A14
de l’IR et le prélèvement forfaitaire unique (PFU).
- Lors de la revente du bien, l’abattement progressif prévu pour la durée de détention
conduisant à une exonération d’impôt au bout de 22 ans et 30 ans pour les
prélèvements sociaux ne s’applique pas. La plus-value sera imposée selon le régime des
plus-values professionnelles au taux d’IS en vigueur.
Il faut donc veiller aux situations subies. Si la SCI réalise des opérations commerciales le
changement de régime fiscal IR vers IS va s’opérer sans nécessairement une réflexion
préalable. De même, une SCI relevant de l’IS du fait de l’exercice d’une activité
commerciale, sans option, va également changer de régime fiscal si elle cesse les activités
commerciales. Or, les conséquences du passage de l’IS vers l’IR peuvent être lourdes du
fait de l’imposition des plus-values latentes constatées sur les immeubles et la taxation
immédiate des bénéfices mis en réserves. Il importe ainsi d’être vigilant sur l’éventualité
8
Abattement 40% (barème IR + Prélèvement sociaux à 17.2%) ou possibilité de bénéficier du PFU
(Prélèvement forfaitaire unique) de 30% (12.8% IR + 17.2% de prélèvements sociaux)
34
de dédier le bien immobilier à une activité de location meublée et si c’est le cas, de

privilégier une autre forme sociale comme la SARL qui dans un cadre familial peut opter
pour un régime IR ou conserver son régime IS.
3.2.2 Quand l’abus de droit peut-il être retenu?
L’utilisation excessive des avantages offerts par la SCI peut conduire l’administration à
tenter de revendiquer des taxations au travers de la procédure de l’abus de droit.
L’administration devra démontrer que l’acte ou le montage:

- Revêt un caractère fictif : simulation visant à tromper l’administration fiscale
- Poursuit un but exclusivement fiscal : éluder ou atténuer la charge fiscale.
Ces conditions ne sont pas cumulatives, il suffit qu’une seule soit avérée pour que l’abus
de droit soit retenu. Si c’est le cas, les conséquences financières sont importantes, car le
contribuable doit non seulement payer les droits auxquels il s’est soustrait, augmentés
d’une amende pouvant aller jusqu’à 80% du montant éludé ainsi que des intérêts de
retards.
Plusieurs cas d’abus de droit avérés impliquent des SCI. On peut relever parmi les plus
courants :
- Location fictive : Certains contribuables tentent de créer un déficit foncier en
réalisant d’importants travaux sur un bien immobilier qu’ils occupent en qualité de
résidence principale ou secondaire moyennant une indemnité d’occupation. Le choix de
l’occupation à titre onéreux permet de relever du régime général des revenus fonciers,
avec comme corollaire, la déduction des travaux d’entretien, de réparation et
d’amélioration afin de faire échec aux dispositions de l’article 15-II du CGI. L’abus de droit
a été retenu dans l’affaire n°2010-01 BOI N°96 du 12 Novembre 2010 (BOI 13L-12-10) ou
l’affaire n°2017-12 du 22 septembre 2017CADF/AC n° 6/2017.
- Donation des titres suivis de leur cession : Cette opération a pour effet d’éluder
l’imposition sur la plus-value, seul les droits de mutation à titre gratuit sont liquidés, la
valeur du bien ayant été réévaluée lors de la donation. Cette opération a été validé par le
Conseil d’État N° 330940 et N° 353822. Toutefois la cession ne doit pas être juridiquement
intervenue avant la donation et le donateur ne doit pas reprendre les fonds après la cession
du bien donné.
35
3.2.3 La détention de sa résidence principale en SCI
L’achat de sa résidence principale peut se faire par le biais d’une SCI. Si cette option peut
s’avérer judicieuse dans certains cas, en particulier les situations de concubinage, elle
présente aussi nombre d’inconvénients.
- La SCI ne permet pas de bénéficier des avantages de certains prêts aidés à destination
des personnes physiques. (PEL, CEL, prêt à taux zéro).
- L’abattement de 30% accordé sur la valeur de la résidence principale est refusé au
contribuable imposable à l’IFI qui la détient au travers d’une société.
- La résidence principale du commerçant détenue à travers une SCI ne peut bénéficier du
dispositif d’insaisissabilité mis en place par la loi «Dutreil» loi n° 2003-721.
Cette première partie nous a permis de situer la mission d’accompagnement à la

stratégie dans le cadre d’une transmission de patrimoine immobilier au regard de la
réglementation actuelle des experts-comptables. La formation pluridisciplinaire des
experts-comptables leur permet de pouvoir répondre plus aisément aux clients soumis à
des problématiques diverses, néanmoins, des perfectionnements en droit civil devront être
anticipés.
La création d’une mission packagée peut faciliter la communication tant externe

qu’interne du cabinet. L’élaboration de la fiche mission reprenant les étapes à suivre ainsi
que la mise en place d’un référent au sein du cabinet favorisent la construction d’une base
solide pour le développement de la mission. Un conseil de qualité se fera par l’identification
des besoins et objectifs du client, la formalisation d’un bilan patrimonial et en présentant
sur un plan général les particularités de la SCI ses avantages principaux et ses quelques
contre-indications. Cette nouvelle mission aura pour conséquence de fidéliser encore plus
la clientèle mais aussi l’arrivée de nouveaux clients dans le cercle familial ou relationnel des
clients.
L’organisation du patrimoine est essentielle pour faciliter la transmission de celui-

ci. L’organisation peut se faire par la création d’une ou plusieurs SCI, car la SCI est un outil
ancien qui permet de s’adapter à de nombreuses situations. C’est ce que nous allons voir
dans la prochaine partie.
36
Partie 2 : La SCI un vieil outil au service de la transmission d’un patrimoine immobilier toujours
d’actualité
Partie 2 : La SCI un vieil outil au service de la transmission d’un

patrimoine immobilier toujours d’actualité
L a Société civile immobilière est un outil séculaire dont les atouts ne sont plus
à démontrer eu égard à son succès. C’est un outil qui facilite la transmission
du patrimoine, module les règles de gestion d’un bien et réduit la charge
fiscale de transmission.
Cette partie va permettre de démontrer les avantages de la SCI liés à l’existence

d’une enveloppe juridique entre les personnes physiques détentrices des parts sociales et
le bien immobilier. Sera étudié l’intérêt fiscal de la détention d’un bien immobilier à travers
la SCI. A l’occasion d’un projet d’acquisition ou d’un projet de transmission d’un patrimoine
existant, la SCI va offrir des opportunités.
L’environnement de la SCI en matière de droit civil, fiscal et comptable est balayé

afin de permettre au lecteur de maitriser le sujet de la SCI. Dans le cadre de cette mise en
perspective, la SCI est comparée aux autres solutions d’acquisition et d’administration
comme les régimes matrimoniaux, l’indivision ou le démembrement direct de l’immeuble.
Chapitre 1 : La SCI un outil adaptable à différents besoins
La SCI est une forme de société créée lors de la mise en place du code civil napoléonien, et
l’évolution législative depuis est légère. Nous l’avons un peu abordé dans la première
partie. Mais nous allons voir maintenant à quel point la SCI est un outil modulable pouvant
parfaitement s’adapter aux besoins de nombreuses familles.
Section 1 : Constitution de la SCI
La constitution de la SCI est un moment très important. Dès la conception nous allons
pouvoir appliquer la stratégie identifiée précédemment pour répondre aux besoins des
clients. Des statuts constitutifs personnalisés permettent de justifier de l’intérêt autre que
purement fiscal en cas de remise en question par l’administration fiscale.
37
d’actualité
1.1.1 Bénéficier de la souplesse de fonctionnement
1.1.1.1 Les associés
Il faut au minimum deux associés pour créer une SCI (Art. 1832 al.1 C. Civ.), et pas de
maximum. Toute SCI constituée par un seul apporteur serait frappée d’une nullité absolue.
Toutefois, si au cours de la vie de la société, toutes les parts sont réunies dans les mains
d’une seule personne, cela n’entraine pas la dissolution de plein droit de la société (Art.
1844-5 C. Civ). L’associé devenu unique dispose d’un délai d’un an pour rétablir le
pluralisme. Passé ce délai, la situation peut légalement perdurer mais toute personne
intéressée peut demander la dissolution auprès du tribunal. L’associé unique pourra
encore régulariser la situation dans un délai de 6 mois ou avant la décision du tribunal de
commerce.
a) Les mineurs
La SCI est un outil intéressant pour la transmission du patrimoine car les mineurs peuvent
avoir la qualité d’associé. Seul l’accord de ses représentants légaux est obligatoire, sauf
pour certain actes de dispositions où l’intervention du juge des tutelles est obligatoire
comme l’apport d’un immeuble appartenant au mineur, la vente d’un immeuble9. Les
statuts peuvent limiter la responsabilité d'un mineur au montant de ses apports.
b) Les incapables
Un majeur incapable peut être également associé dans une SCI, mais il convient au
préalable d’identifier le régime sous lequel l’incapable est placé car les règles de protection
seront différentes. Il existe 4 régimes, sauvegarde de justice, curatelle, tutelle et depuis
2016 habilitation familiale. Pour que le majeur incapable soit associé il faudra l’accord des
personnes habilitées. Il ne pourra pas représenter la SCI. Il est également conseillé de
prévoir dans les statuts la limitation des pouvoirs, voire une limitation de ses engagements,
afin de faciliter la vie de la société.
c) Les sociétés
Toutes les sociétés, civiles ou commerciales, peuvent être associées d’une SCI. La société
associée peut même être gérante de la SCI.
Il n’y a donc aucune limitation dans la qualité des associés, ce qui procure aux
conseils une grande liberté et simplicité.
9
C. civ. Art 387-1
38
d’actualité
1.1.1.2 Les apports
Les apports sont l’une des conditions essentielles du contrat de société. La société peut
être frappée de nullité si un ou plusieurs associés n’ont fait aucun apport ou ont fait des
apports fictifs. Ils peuvent être réalisés en numéraire (argent), en nature (apport d’un
immeuble) ou en industrie (mise à disposition de connaissances…). Dans une SCI, les
apports en industrie ne sont pas pris en compte dans la détermination du capital, il est
donc rare d’en trouver. L’apport implique un transfert de propriété à la société en
contrepartie duquel l’associé se voit attribuer des parts sociales.
Conseil Expert : Un nombre important de parts sociales permet de faciliter une répartition
équilibrée des parts entre les associés et d’organiser une administration sécurisée sans
altérer l’objectif de transmission.
1.1.1.2 Les statuts
Les statuts constituent le contrat de la société avec ses associés. L’article 1835 du code
civil, énumère les mentions obligatoires qu’ils doivent contenir. La liberté statutaire laissée
aux associés permet d’adapter parfaitement la SCI à leurs attentes.
- Acte sous seing privé ou acte notarié : L’acte notarié n’est pas obligatoire mais fortement
recommandé en cas d’apport d’un bien soumis à la publicité foncière. A défaut d’acte
notarié, l’acte sous seing privé devra être déposé au rang des minutes d’un notaire avec
reconnaissance d’écriture et de signature.
- Identité de la SCI : La dénomination sociale est le principal moyen d’identification des

sociétés. Le choix de la dénomination sociale est obligatoire et libre mais ne doit pas porter
atteinte à des tiers.
- Objet : La SCI doit avoir un objet civil et licite. Toutefois elle peut avoir un objet commercial
d’un point de vue purement fiscal. Un objet large permet d’éviter les formalités au cours
de la vie de la société. L’objet permet de limiter les pouvoirs du gérant vis-à-vis des tiers.
Si l’objet se limite à la gestion d’un seul immeuble désigné, la vente dudit immeuble
entrainerait la disparition de la SCI qui serait vidée de sa substance10.
10
Art. 1844-7 Cde Civ
39
d’actualité
- Le capital et parts sociales : Le montant du capital et le nombre de parts attribuées à

chacun des associés doit apparaitre dans les statuts. Le capital est libre mais ne peut être
nul. Toutes les parts de la société ont la même valeur. Les droits de vote rattachés aux
parts doivent figurer dans les statuts.
Les droits de chaque associé dans le capital social sont proportionnels à ses apports (Art.
1843-2 C.civ), ce qui signifie que chaque associé se voit attribuer le même nombre de parts
pour la même valeur apportée à la société. Cependant il n’est nullement stipulé que
chaque part doit produire les mêmes droits. Il s’agit là de la catégorisation des parts ou
modulation des droits sociaux. Dans la troisième partie du mémoire une étude sur la
catégorisation des parts et l’intérêt de celle-ci dans une logique de transmission du
patrimoine sera développée.
La procédure d’agrément pour les cessions et transmissions des parts est définie dans les
statuts. Ces clauses vont permettre de gérer la transmission des parts pour préserver le
caractère familial de la SCI.
- Le mode de fonctionnement : Les statuts comprennent, les modalités de la nomination de

la gérance avec les pouvoirs qui lui sont conférés mais aussi ses obligations de gestion, les
droits des associés… (Art. 1835 C. civ) Il est fortement conseillé d’établir les statuts avec
des articles précis qui permettront de faire de la SCI un outil optimal pour satisfaire les
attentes du client. Sont également déterminées les modalités, de rémunération du gérant,
de dissolution, de cession de parts, les modalités pour devenir associé, les règles de
majorité dans les décisions….
Cette liste permet de comprendre que la SCI est un outil idéal pour maitriser un patrimoine
tout en procédant à sa transmission progressive partielle ou totale. Cette dimension
juridique prend l’ascendant sur un objectif d’amélioration fiscale.
- Enregistrement des statuts : L’obligation d’enregistrer les statuts n’est plus obligatoire
depuis le 1er Juillet 2015, sauf pour les actes énumérés à l’article 635 du CGI. Par exemple
les actes notariés ou les actes portant transmission de propriété ou d'usufruit de biens
immeubles. L’enregistrement doit être établi dans le délai d’un mois à compter de la date
de signature des statuts.
40
d’actualité
1.1.2 Faciliter la gestion des biens immobiliers
La gestion de la SCI est la clé essentielle pour adapter cet outil aux objectifs du client. Elle
est obligatoirement assurée par une gérance composée d’un ou plusieurs co-gérants (Art.
1846 du Code civil). Toute personne physique ou morale peut prétendre à la gérance de la
SCI. Ne peuvent pas être gérants les mineurs non émancipés, les majeurs incapables et les
personnes frappées d’une interdiction de gérer ou d’une faillite personnelle. L’absence de
gérant supérieure à un an est un motif de dissolution de la SCI.
1.1.2.1 La gérance de la société
Les statuts fixent les règles de désignation du gérant par les associés. Il est préférable de
ne pas désigner nominativement le premier gérant dans les statuts pour simplifier
ultérieurement les formalités lors de son futur remplacement. Une assemblée désignera le
premier gérant. Toutes les modifications de la gérance doivent être publiées et déposées
auprès du greffe du tribunal compétent.
a) Rôles et pouvoirs
Le gérant est chargé d’assurer la représentation et la gestion de la SCI. Le gérant peut
accomplir tous les actes de gestion nécessaires à l’intérêt de la société (Art. 1848 C. civ)
sauf disposition statutaire contraire. L’annexe 15 précise les pouvoirs du gérant et ceux de A15
l’assemblée.
Au regard des tiers, c’est l’objet social de la SCI qui détermine les limites de pouvoirs du
gérant. Les clauses statutaires limitant ces pouvoirs sont inopposables aux tiers11. Le
gérant engage par contre sa responsabilité à l’égard des associés et ce qui peut constituer
un motif de révocation.
La liberté statutaire de la SCI va ainsi permettre aux gérants de pouvoir transmettre leurs
biens tout en gardant la gestion de ceux-ci et même la possibilité de les vendre. Les parents
souhaitant transmettre leur patrimoine peuvent se nommer gérant de la SCI tout en
donnant les parts de la SCI aux enfants qui deviennent donc propriétaires.
11
Art. 1849 al-3 Cde civ.
41
d’actualité
b) Rémunération du gérant
Le mandat de gérant d’une SCI est par défaut exercé à titre gratuit mais les statuts peuvent
prévoir d’attribuer une rémunération. Si le gérant est rémunéré pour ses fonctions, le
régime fiscal et social de sa rémunération varie selon le statut et les options choisies.
Figure 3 - Rémunération du gérant
associé non associé

IR IS IR IS
Statut de gérant aucun régime TNS salarié Salarié
Non, avance sur oui si travail effectif oui oui
charges déductibles quote-part du
bénéfice
IR catégorie des IR catégorie des IR catégorie des
Imposition revenus fonciers rémunérations des traitements et salaires
dirigeants12
Dans une SCI familiale classique, fiscalement translucide, la fixation d’une rémunération
permet de répartir les revenus de manière différenciée en l’absence de clauses statutaires
le prévoyant.
1.1.2.2 La gestion comptable de la société
Aucune disposition légale n’astreint la SCI à la tenue d’une comptabilité. Un simple cahier
qui retrace les recettes et dépenses (comptabilité de trésorerie) suffit mais les obligations
d’ordre général prévues aux articles 1855 et 1856 du C.civ, obligeant le gérant à rendre
compte de sa gestion et à communiquer sur demande les livres et documents sociaux
rendent indispensable la tenue d’une comptabilité. De plus les SCI entrant dans un des 5
cas suivant ont l’obligation de tenir une comptabilité commerciale (d’engagement) :
- SCI assujettie à la TVA

- SCI soumise à l’IS
- Un des associés est soumis au régime BIC
- Obligation statutaire de tenir une comptabilité.
- SCI importante dépassant deux des trois seuils fixés par l’article R612-1 C.Com :
plus de 50 salariés, 3 100 000 € HT de chiffre d’affaires et 1 550 000 € de total
bilan.
12
Art. 62 du CGI
42
d’actualité
1.1.3 Organiser la perception des revenus
En sus du pouvoir de gestion, les parents peuvent également souhaiter conserver les
revenus du bien immobilier. La création d’une SCI pour abriter un patrimoine immobilier
va permettre aux parents de conserver les revenus suivant leurs volontés.
Les possibilités pour aménager les revenus sont nombreuses telles que, le démembrement
des parts, le démembrement du bien, la catégorisation des parts, une ou des clauses
statutaires. Ces différentes options font l’objet respectivement d’une étude poussée dans
les sections 2 et 3 de ce chapitre ainsi que dans la partie 3.
De façon générale, la création d'une société civile permet, si tel est le souhait des
parents, d'associer progressivement leurs enfants à la gestion du patrimoine familial, en
profitant de la souplesse qu'offre le cadre de la société (pour la nomination du gérant, la
définition et la limitation de ses pouvoirs, la définition des droits rattachés aux parts etc.).
Les parents peuvent envisager la création d’une SCI lors d’un projet immobilier, c’est le cas
étudié lors de la section suivante.
Section 2 : La SCI pour l’acquisition d’un nouvel immeuble
Le client est amené à s’interroger sur l’intérêt de constituer une SCI avant d’acquérir un
bien immobilier. L’expert-comptable est là pour le conseiller dans le choix du capital, le
financement, la fiscalité et l’anticipation de la transmission en adéquation avec ses
objectifs.
1.2.1 Choix du capital et du financement dans une logique de transmission
Dans une SCI, aucun capital minimum n’est exigé. Le choix est donc illimité d’autant plus
que la SCI peut opter pour un capital fixe ou variable ou même un capital fixe délivré
progressivement. Il faut adapter le capital de la SCI aux objectifs poursuivis. Généralement
les associés se voient attribuer des parts sociales représentatives de leurs droits dans le
capital de la société en fonction de leurs apports. Néanmoins une catégorisation des parts
sociales peut entrainer une dissociation entre le pouvoir et la valeur du capital investi. Nous
aborderons ce sujet dans la partie 3.
43
d’actualité
1.2.1.1 Capital fort
La question d’un capital fort se pose lors d’un apport financier important par les associés.
Deux possibilités s’offrent à eux, l’apport en compte courant ou l’apport en capital. Si le
choix se porte sur un capital élevé, il est possible de n’en libérer qu’une partie. Les
modalités de libération du capital sont fixées dans les statuts. La libération progressive du
capital permet aux associés ne disposant pas des fonds nécessaires lors de la constitution,
de libérer le capital au moyen des revenus de la société. Le fait de créer une SCI avec un
capital élevé n’a pas d’incidence sur la fiscalité. Alors pourquoi existe-t-il des SCI à capital
fort ? La plupart du temps les SCI à capital fort sont celles pour lesquelles les associés ont
apporté le bien. Le capital correspond à la valeur d’apport du bien.
1.2.1.2 Capital variable
Il est à noter que le capital variable est une possibilité offerte pour les SCI.13 Un capital
variable vise à faciliter le formalisme pour l’entrée et la sortie d’associés. Les statuts
doivent cependant fixer un montant minimum et un montant maximum. Toutefois ce choix
ne semble pas opportun pour une SCI de famille dont l’objectif est la transmission
patrimoniale.
1.2.1.3 Capital faible
Un grand nombre de SCI ont un capital sans rapport avec le patrimoine immobilier
appartenant à la société. Le financement de l’acquisition du bien social étant effectué soit
par emprunt bancaire par la société soit par apport des associés sous la forme de
versements dans un compte d’associé.
Ce versement en compte courant présente une plus grande souplesse par rapport à un
apport en capital qui est figé. L’associé, par ce versement volontaire, devient créancier de
la société. Sauf convention de blocage, l’associé peut bénéficier du remboursement de son
prêt. Ce remboursement est néanmoins lié aux facultés contributives de la société. Les
versements en compte courant ne sont pas des apports en capital et ne confèrent aucun
droit dans le capital ou dans le boni de liquidation.
13
Art. 1845-1 al 3 C. Civ. (loi MURCEFF)
44
d’actualité
Un avantage du compte courant, sa cession n’est pas soumise aux droits de mutation de
5%. Il s’agit d’une cession de créance relevant de l'article 1321 du code civil soumise au
droit fixe de 125 €.
Le compte courant peut être rémunéré, les intérêts sont alors déductibles dans la SCI mais
ils sont imposés dans la catégorie de revenus de capitaux mobiliers chez l’associé.
Conseil expert : Dans une logique de transmission des parts, il est préférable de
constituer une SCI avec un capital faible et d’alimenter le compte courant.
1.2.1.4 Illustration capital fort et capital faible
Mr et Mme Prévoyant consultent leur expert-comptable dans le cadre de l’acquisition d’

via une SCI d’un immeuble d’une valeur de 1 500 k€. Le bien doit procurer une rentabilité
de 7%.
Ils souhaitent financer ce bien par des deniers personnels mais ils s’interrogent sur la
fixation du capital.
Ils sont susceptibles de céder ce patrimoine dans 15 ans, cession de titres ou cession de
l’immeuble. Ils escomptent une valeur de 1 800 k€.
Afin de simplifier le cas nous ne tenons pas compte des frais d’acquisitions et nous retenons
l’hypothèse que les loyers générés sont systématiquement prélevés et qu’il n’y a pas eu de
travaux ou d’investissements. Le bilan d’ouverture sera donc le même que le bilan 15 ans
après.
SCI à Capital Faible

ACTIF PASSIF
IMMEUBLE 1500 CAPITAL 10
C/C 1490
TOTAL ACTIF 1500 TOTAL PASSIF 1500
45
d’actualité
Le calcul du prix de cession des parts après 15 ans sur une valeur vénale de l’immeuble à
1800 k€ est :
SCI à Capital Faible SCI à Capital Fort

Valeur vénale de l’actif de la cession 1800 k€ 1800 k€
Déduction c/c 1490 k€ 100 k€
Prix cession parts 310 k€ 1700 k€
Le calcul de la plus-value imposable ainsi que la détermination des droits d’enregistrement

sont les suivants :
AO-2
L’annexe outil 2 permet de déterminer l’impôt dû sur la plus-value.
La seule différence généré par un capital faible ou fort, concerne l’acquéreur des parts de
la société, la base des droits d’enregistrements sera réduite par un capital faible.
Les incertitudes sur le mode de détermination de la plus-value en présence d’un capital

faible sont aujourd’hui levées par les jurisprudences « Quemener », « Baradé » et la
décision du Conseil d’état du 8 novembre 2017 (CE, 8 novembre 2017, n° 389990)
1.2.1.5 Financement par emprunt
Contrairement à l’apport en capital, le financement par emprunt engendre des intérêts

déductibles fiscalement et des frais d’assurance décès invalidité qui sont exigés pour tout
emprunt.
46
d’actualité
En terme d’emprunts, différentes options sont possibles. Soit l’emprunt est supporté par
la SCI, soit il est réalisé par un associé. Il peut également s’agir d’un emprunt in fine.
Emprunter via une SCI ne permet pas de bénéficier des emprunts spécifiques ou à un taux
préférentiels. Cependant la SCI favorise l’obtention d’un prêt grâce à la mutualisation des
revenus des associés, augmentant la capacité d’emprunt et la dimension des garanties
potentielles. Le crédit in fine consiste à rembourser aux échéances prévues seulement le
montant des intérêts. Le capital est remboursé au terme de l’emprunt. Les mensualités
sont nettement inférieures à celles d’un emprunt classique car le capital n’est pas
remboursé, à l’inverse, le montant total des intérêts versés est supérieur au montant des
intérêts payés lors d’un prêt classique. Ce type de crédit présente l’avantage de ne pas
demander d’effort financier aux associés car le montant des échéances est couvert par le
montant des loyers perçus.
1.2.2 L’intérêt du démembrement lors de l’acquisition de l’immeuble
L’objectif de cette stratégie est simple, transmettre à ses enfants tout en gardant le pouvoir
de gestion et les revenus de l’immeuble. Le schéma est réalisé en quatre étapes :
1- Création de la SCI avec un capital faible et un nombre de parts élevés par les
parents. Le nombre important de parts permet de diminuer la valeur nominale de
la part et de pouvoir pleinement profiter des abattements en échelonnant les
donations. Le gérant de la SCI sera l’un des parents.
2- Acquisition de l’immeuble par la SCI avec un financement par emprunt ou C/C.
3- Réalisation des travaux si nécessaires
4- La donation de la nue-propriété des parts aux enfants. La valeur des parts de la
SCI est faible : la valeur de l’immeuble (actif) moins le passifs (emprunts et compte
courant)
L’optimisation de la gestion des revenus sera étudiée dans la section 3 du premier chapitre
de la partie suivante. Pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit, la valeur de
l’usufruit et celle de la nue-propriété sont obligatoirement déterminées par application du
A16
barème fiscal de l’article 669 CGI présenté en annexe 16.
47
d’actualité
Section 3 : La SCI pour accueillir un patrimoine immobilier existant
La section précédente traitait les interrogations et les solutions lors de l’acquisition d’un
nouvel immeuble. Mais il faut également penser à organiser la transmission d’un
patrimoine existant. Il est possible d’apporter un immeuble déjà détenu à une SCI, il est
également possible de démembrer cet immeuble et n’apporter que la nue- propriété.
1.3.1 Apport pur et simple de biens à la SCI
De nombreuses raisons peuvent convaincre les ménages à créer une SCI pour organiser ou
réorganiser la détention des actifs immobiliers déjà présents dans leur patrimoine. Cela
peut permettre d’éviter l’indivision, d’optimiser la fiscalité lors de la succession, d’organiser
l’équité des héritiers ou de protéger le conjoint survivant.
1.3.1.1 Aspects juridique de l’apport
Contrairement à d’autres sociétés, l’apport d’un immeuble à une SCI n’est pas soumis à
l’intervention d’un commissaire aux apports. Cet apport doit être constaté par écrit sous
acte authentique.
a) Droit de préemption
Les immeubles apportés à une SCI sont soumis au droit de préemption urbain, car cet
apport est analysé comme une vente. Ce droit permet à une commune d’acquérir un bien
immobilier en priorité. Avant l’apport il convient d’effectuer une déclaration d’intention
d’aliéner à la mairie. Ces formalités sont effectuées par le notaire.
Les autres droits de préemption ne s’appliquent pas (droit de préemption du locataire,

droit de préemption des indivisaires).
b) Publicité foncière
L'apport d'un immeuble doit donner lieu à une publication au service de publicité foncière
du lieu de situation de l'immeuble. La publication doit intervenir après la signature des
statuts mais avant l'immatriculation de la SCI. Afin d'être publié, l'acte d'apport doit être
notarié ou avoir été authentifié devant notaire.
48
d’actualité
1.3.1.2 Conséquence fiscale de l’apport
a) Imposition de la plus-value
L’apport des actifs immobiliers à la SCI déclenche l’imposition des plus-values réalisées sur
l’immeuble. Ces plus-values seront calculées selon les règles de droit commun dans le
AO-2
régime des plus-values des particuliers, l’outil 2 en annexe O-2 permet de calculer la valeur
de la plus-value ainsi que l’imposition. Il existe des cas d’exonération de la plus-value
(résidence principale, première cession d’un logement autre que la résidence principale,
cession inférieure à 15000 €, logement sociaux…). Les plus-values sont soumises
forfaitairement à l’impôt sur les revenus au taux de 19% et aux prélèvements sociaux à un
taux de 17.2%. Les abattements pour durée de détention en matière d’impôts sur le
revenus et des prélèvements sociaux ne sont pas les mêmes, l’annexe 17 reprend les taux A17
applicables en fonction de la durée. Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée d’impôt
sur les revenus au bout de 22 ans de détention du bien mais il faudra attendre 30 ans pour
l’exonération totale des prélèvements sociaux.
b) Les droits d’enregistrement
Les apports purs et simples réalisés lors de la constitution de la société sont en principe
exonérés de droit d’enregistrement (Art. 810 bis CGI) sauf s’ils sont réalisés par une
personne morale non soumise à l’IS ou une personne physique au profit d’une société
soumise à l’IS.
L’exonération du droit fixe de 375 € ou 500 € s’applique aux apports purs et simples réalisés
lors de la constitution. Si ces apports sont réalisés au cours de la vie sociale de la société,
ils restent taxables dans les conditions de droit commun.
Si l’apport est effectué à une SCI soumise à l’IS, celui-ci est assimilé à une mutation à titre
onéreux. Le droit de mutation spécial sur les apports d’immeubles est fixé 5 % comprenant
1.6% de taxes additionnelles perçues au profit du département et 1.2% de la commune.
1.3.2 Apport de la nue-propriété de l’immeuble à la SCI
L’apport à une SCI de la nue-propriété d’un immeuble par des parents dans l’objectif de la
transmettre sous forme de parts sociales à leurs enfants permet une optimisation fiscale
de la transmission. L’opération consiste à créer une SCI pour y apporter la nue-propriété
49
d’actualité
d’un bien appartenant au patrimoine des parents puis de transmettre en concomitance les
parts aux enfants. L’usufruit du bien reste aux parents.
1.3.2.1 Valorisation de la nue-propriété
Pour calculer la valeur de la nue-propriété, il faut d’abord déterminer la valeur du bien au

jour de l’apport, ainsi que la valeur de l’usufruit.
La valeur du bien au jour de l’apport correspond à la valeur vénale de ce bien. Elle peut
être déterminée par un notaire, un agent immobilier ou par comparaison avec d’autres
biens similaires sur le marché (il est possible, par exemple, d’interroger PATRIM, sur son
compte « impots.gouv », pour connaitre des valeurs de transactions proches et récentes).
La valeur vénale est celle du bien en pleine propriété soit la valeur de l’usufruit plus la
valeur de la nue-propriété.
Il existe deux modes de détermination de la valeur de l’usufruit. La valeur fiscale (légale)

de l’usufruit obtenue par application du barème de l’article 669 du CGI ou la valeur
A16
économique de l’usufruit. Celle-ci est déterminée en fonction des loyers dégagés par les
biens concernés ou de la valeur locative du bien c’est-à-dire la détermination d’un taux de
rendement (montant des revenus annuels / par la valeur du bien) et de l’âge de l’usufruitier
(espérance de vie en 2018 d’un homme 79.5 ans et d’une femme 85.4 ans d’après l’INSEE).
𝑣𝑎𝑙𝑒𝑢𝑟 𝑑𝑢 𝑏𝑖𝑒𝑛
𝑉𝑎𝑙𝑒𝑢𝑟 𝑑𝑒 𝑙 ′ 𝑢𝑠𝑢𝑓𝑟𝑢𝑖𝑡 = 𝑣𝑎𝑙𝑒𝑢𝑟 𝑑𝑢 𝑏𝑖𝑒𝑛 −
(1 + 𝑡𝑎𝑢𝑥 𝑑𝑒 𝑟𝑒𝑛𝑑𝑒𝑚𝑒𝑛𝑡)𝑒𝑠𝑝𝑒𝑟𝑎𝑛𝑐𝑒 𝑑𝑒 𝑣𝑖𝑒
AO-3 La valeur de la nue-propriété du bien s’obtient par différence entre la valeur vénale et la
valeur économique. L’annexe outil 3 permet de calculer les valeurs économiques et
fiscales.
1.3.2.2 Donation des parts aux enfants
Les parents effectuent, le jour même de la création de la SCI, une donation de la majorité
ou de la totalité des parts de cette SCI à leurs enfants. La valeur des parts servant de base
pour le calcul des droits de mutation, est basée sur la valeur économique de la nue-
propriété détenue par la SCI du bien immobilier. Cette valeur est inférieure à la valeur de
la nue-propriété calculée d’après le barème fiscal de l’article 669 du CGI obligatoire sans
présence de SCI. Les parents restent gérant de la société et détiennent l’usufruit du bien.
La SCI appartenant aux enfants détient la nue-propriété du bien.
50
d’actualité
A l’extinction de l’usufruit, la pleine propriété des biens immobiliers est reconstituée au

sein de la SCI sans que les héritiers n’aient à acquitter de droits de mutation à titre gratuit.
La SCI peut donc dégager les revenus de la gestion de ces biens. Par ailleurs, les enfants
évitent ainsi les aléas de l’indivision.
1.3.2.3 Abus de droit
Ce montage peut entrainer du contentieux comme le démontrent plusieurs arrêts de la

Cour de cassation, l’intérêt de l’administration fiscale étant de valoriser la nue-propriété
selon le barème légal. L’arrêt de la Cour de cassation du 26 mars 2008 (06-21.944) a
reconnu l’absence d’abus de droit au motif que la constitution de SCI avait permis
d'organiser les statuts de manière appropriée et que la transmission des parts avait rendu
possible la cohésion du patrimoine familial. Mais un autre arrêt de la Cour de cassation du
13 janvier 2009 (07-20.097) a jugé que la SCI qui ne détient que la nue-propriété d'un
immeuble ne dispose d'aucun moyen financier pour assurer la gestion de son patrimoine
et se révèle donc fictive. De ce fait, la donation des parts de la SCI par l'apporteur en nue-
propriété est requalifiée en donation directe de la nue-propriété de l'immeuble. L’annexe
A18
18 reprend les deux arrêts de la Cour de cassation mentionnés ci-dessus.
Afin d’éviter cette remise en question, il importe de tout mettre en œuvre pour prouver
que la société n’est pas utilisée dans un but de dissimulation et qu'elle fonctionne
normalement. Des statuts personnalisés en fonction des objectifs poursuivis et une tenue
d’une comptabilité régulière peuvent servir à prouver le bon fonctionnement de la SCI.
Conseil expert : L’objet de la SCI doit être explicite afin d’éviter une remise en question
des objectifs poursuivis comme : « L’acquisition, l’administration et la gestion par la
location ou autrement de tout immeuble et notamment celui …, l’organisation afin
d’éviter qu’il ne soit livré aux aléas de l’indivision du patrimoine immobilier familial des
associés »
Nous avons vu que la SCI procure de nombreux avantages concernant la

transmission de biens immobiliers. Mais il faut également comparer la SCI aux autres
modes de détention et techniques de transmission comme les régimes matrimoniaux, le
régime de l’indivision ou le démembrement direct.
51
d’actualité
Chapitre 2 : Les avantages procurés par cet outil face aux autres techniques
de gestion et de transmission du patrimoine immobilier
Dans une logique d’une transmission familiale du patrimoine, la SCI permet aux parents
d’organiser leur patrimoine, de faciliter la transmission des biens et d’optimiser la fiscalité
sur les droits de mutation. Mais il existe d’autres modes de détention et de transmission
qui offrent également certains avantages.
Section 1 : Les régimes matrimoniaux
Les futurs époux doivent choisir leur régime matrimonial, qui déterminera notamment les
modalités de la succession ou du divorce et permet une administration du patrimoine plus
ou moins autonome et une exposition aux créanciers différenciée. Ils peuvent ainsi opter
pour la communauté universelle, la participation aux acquêts ou la séparation de biens.
Pour cela, ils doivent, préalablement à la célébration du mariage, conclure un contrat de
mariage, devant notaire. A défaut, les époux sont soumis au régime de la communauté
A19 réduite aux acquêts. L’annexe 19 reprend les différentes conventions matrimoniales au
regard de la protection du conjoint.
2.1.1 Attributs des régimes matrimoniaux
2.1.1.1 Les régimes communautaires
Les deux régimes communautaires sont la communauté légale réduite aux acquêts et la
communauté universelle.
Le patrimoine des époux est constitué d’une seule masse pour la communauté universelle
et de trois masses pour la communauté réduite aux acquêts: les biens propres de l’épouse,
les biens propres de l’époux et les biens communs. Chaque époux conserve la gestion et la
libre disposition de ses biens propres sauf pour le logement familial pour lequel le couple
doit prendre toutes les décisions conjointement.
Les biens propres d’un époux se caractérisent essentiellement par leur origine.
Les biens dont les époux étaient propriétaires avant le mariage sont qualifiés de biens
propres comme ceux reçus pendant le mariage à titre gratuit (donation, héritage,…).
52
d’actualité
En cas de dettes : Cette situation est risquée si l’un des époux exerce une activité
indépendante, les créanciers pourront saisir les biens communs.
En cas de divorce : Chacun garde ses biens propres et le patrimoine commun est divisé en
deux quelle que soit la participation des époux.
En cas de décès : le conjoint survivant conserve, la totalité des biens dans le régime de la
communauté universelle. Sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, il
conserve sa moitié des biens communs, et, en franchise de droits de successions, l’usufruit
de l’autre moitié ou ¼ en pleine propriété, avec les variantes étudiées précédemment.
2.1.1.2 Le régime séparatiste
Le régime de la séparation des biens ne fait pas masse des patrimoines des époux, au
contraire chacun garde son propre patrimoine. Les biens acquis conjointement par les
époux pendant le mariage relèvent des règles de l’indivision. Le régime de la séparation
des biens est le régime légal des partenaires de PACS.
En cas de dettes : les créanciers ne peuvent saisir que les seuls biens du conjoint défaillant
car chaque époux a son propre patrimoine.
En cas de divorce : chaque époux conserve son patrimoine, il n’y a pas de reddition de
comptes sauf pour les biens en indivision.
En cas de décès : La règle de la dévolution légale vue dans la partie 1 s’applique.
2.1.1.3 La participation aux acquêts
La participation aux acquêts est un régime matrimonial « mi séparatiste mi

communautaire ». Séparatiste par sa nature juridique puisque pendant la durée du
mariage chaque époux dispose d’un patrimoine propre. Mais lors de la dissolution du
mariage (divorce, décès, ou du changement du régime), chacun des époux bénéficie selon
les modalités librement décidées lors du contrat de mariage, de l’enrichissement de l’autre.
Les acquêts des deux époux sont additionnés pour calculer l'accroissement de richesse du
couple pendant le mariage. Si un enrichissement est constaté, il est partagé. En revanche,
si l’un des patrimoines s’est appauvri, l’époux concerné supporte seul cet
appauvrissement.
53
d’actualité
Tous ces régimes matrimoniaux peuvent être enrichis de clauses complémentaires afin de
protéger le conjoint survivant.
2.1.2 Protection du conjoint survivant par des clauses complémentaires
2.1.2.1 La clause d’attribution intégrale
Cette clause est celle qui protège le plus le conjoint survivant. L’intégration d’une clause
d’attribution, permet à l’époux survivant de recevoir au décès d’un des époux la totalité
des biens communs, comme s’ils lui avaient toujours appartenu en propre ; aucune
formalité n’est nécessaire et l’action en réduction n’a pas lieu d’être. Si une clause
d’attribution intégrale est insérée, les enfants héritent des biens communs au décès du
deuxième parent. Ils sont soumis mécaniquement au paiement de droits de succession plus
importants car l’abattement de 100 000 € par parent ne s’applique qu’une fois.
2.1.2.2 La clause de préciput
La clause de préciput permet au conjoint survivant de prélever sur les biens communs ou
plusieurs biens dénommés, avant le partage de cette communauté. Ceux -ci n’entrent pas
dans la succession et ne sont donc pas susceptibles d’une action en réduction des héritiers
réservataires.
2.1.2.3 La clause de partage inégal
En principe, au décès d’un époux, le conjoint survivant conserve la moitié des biens
communs et hérite sur l’autre moitié. La clause de partage inégal permet au conjoint
survivant de recevoir, une part supérieure ou inférieure à la moitié des biens communs. Le
conjoint survivant conserve néanmoins sa vocation à bénéficier de la succession portant
sur l’autre partie du patrimoine commun.
2.1.2.4 La société d’acquêts
Cette clause concerne les personnes mariées sous le régime de la séparation des biens. Ils
ont la possibilité de créer une société d’acquêts. Il s’agit d’un ensemble de biens déclarés
communs quelle que soit leur origine. L’affectation a une société d’acquêts crée un
patrimoine commun qui sera régit par les règles applicables aux régimes communautaires.
Les dettes d’un époux sont garanties par son patrimoine propre et celui de la société
d’acquêts.
54
d’actualité
2.1.3 L’incontestable intérêt de la SCI face aux régimes matrimoniaux
La création d'une SCI peut être envisagée entre conjoints comme un moyen de modifier le
régime applicable aux biens qu'ils possèdent, sans pour autant modifier leur régime
matrimonial, possible après deux années de mariage. L'apport à la société d'un bien
particulier permet aux époux de soustraire ce bien aux règles définies par leur régime
matrimonial pour le soumettre à celles qu'ils auront eux-mêmes fixées dans les statuts de
la société.
Les régimes matrimoniaux protègent plus ou moins le conjoint suivant la volonté de

chacun, mais ne permettent pas d’optimiser la transmission du patrimoine aux
descendants. Structurer le patrimoine immobilier par la création de SCI permet d’anticiper
la transmission et de soumettre aux conventions matrimoniales des droits sociaux dont les
caractéristiques auront été modelées.
2.1.3.1 La SCI versus le régime séparatiste
Un cas pratique va nous permettre de saisir l'impact de la détention d’un bien au moyen
d’une SCI. Prenons l'exemple d’un couple marié en 1970 sous le régime de la séparation
de biens ayant deux enfants. Au décès de Mme le patrimoine est composé de deux biens
immobiliers :
- Une habitation principale (HP) estimée à 400 000 €. Acheté 50% par Mr et 50% par Mme
l’année du mariage.
- Une résidence secondaire (RS) de 500 000 € acheté en 1980 après la mariage par Mme.
Hypothèse retenue: Aucune donation n’a été consenti aux enfants dans les 15 dernières
années.
Identification de l’impact, lors de la succession, de détenir l’habitation secondaire en SCI

avec comme hypothèse un démembrement des parts. (100% usufruit Mme et 50/50 Nue-
Propriété (NP) les enfants). Dans cette hypothèse la donation de la nue-propriété des parts
a été consentie lors de l’acquisition du bien. Les parts avaient une valeur faible puisque le
bien a été financé à 100% par un emprunt.
La valorisation de l’habitation principale (HP) dans le patrimoine de Mme correspond à 50%

de 80% (décote 20% HP) et 100% de la maison secondaire
55
d’actualité
Hypothèse 1 : L’époux survivant choisit la pleine propriété (PP) du quart de la succession.

Les enfants se partagent à 50/50 le reste de la succession.
Patrimoine de Mme 660 000 € Habitation secondaire en SCI

HP = 160 k€ RS=500 k€ HP = 160k€ RS = 500k€
1.5/4 1.5/4
¼ PP PP PP ¼ PP 1.5/4 PP 1.5/4 PP 50%PP 50%PP
Mr E1 E2 Mr E1 E2 E1 E2
Valeur HP: 165 k€ 60 k€ 60 k€ 40 k€ 60 k€ 60 k€
Valeur RS : 125 K€ 187.5 k€ 187.5 k€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€
Droits : EXO 27.7 k€ 27.7 k€ 0€ 0€ 0 € non soumis
Coût de la succession sans SCI : 55 388 € Coût de la succession avec SCI : 0 €
AO-1
Hypothèse 2 : L’époux, âgé de 75 ans, choisi l’usufruit de la totalité de la succession.
HP = 160 k€ RS=500 k€ HP = 160k€ SCI RS = 500k€
100% US 50% NP 50% NP 100%US 50% NP 50% NP 50%PP 50%PP
Valeur HP: 48 k€ 56 k€ 56 k€ 48 k€ 56 k€ 56 k€
Valeur RS : 150 k€ 175 k€ 175 k€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€
Droits : 0 € 24.4 k€ 24.4 k€ EXO 0€ 0 € non soumis
AO-3
AO-1
56
d’actualité
2.1.3.2 La SCI versus le régime légal
Dans le même cas, en situation d’un mariage sans contrat spécifique donc sous le régime
de la communauté réduite aux acquêts le patrimoine de madame au moment du décès
serait 50% de l’habitation principale et 50% de l’habitation secondaire.
Hypothèse 1 : L’époux survivant choisi la pleine propriété (PP) du quart de la succession.

Les enfants se partagent à 50/50 le reste de la succession.
Patrimoine de Mme 410 000 € Habitation secondaire en SCI

HP = 160 k€ RS = 250 k€ HP = 160 k€ RS = 500 k€
1.5/4 1.5/4
¼ PP PP PP ¼ PP 1.5/4 PP 1.5/4 PP 50%PP 50%PP
Valeur HP: 40 k€ 60 k€ 60 k€ 40 k€ 60 k€ 60 k€
Valeur RS : 62.5 k€ 93.75 k€ 93.75 k€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€
Droits : EXO 9 k€ 9 k€ EXO 0€ 0 € non soumis
Hypothèse 2 : L’époux choisi l’usufruit de la totalité de la succession a 75 ans.
HP = 160 k€ RS = 250 k€ HP = 160 k€ RS = 500 k€
100% US 50% NP 50% NP 100% US 50% NP 50% NP 50%PP 50%PP
Valeur HP: 48 k€ 56 k€ 56 k€ 48 k€ 56 k€ 56 k€
Valeur RS : 75 K€ 87.5 k€ 87.5 k€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€
Droits : EXO 6.9 k€ 6.9 k€ EXO 0€ 0 € non soumis
AO-3
AO-1
57
d’actualité
Section 2 : Le régime de l’indivision
L'indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes exercent des
droits de même nature sur un même bien ou sur une même masse de biens, sans pour
autant que leurs parts respectives se trouvent matériellement divisées. Le régime de
l'indivision repose sur le code civil. Les règles légales applicables figurent aux articles 815
et suivants. Ce régime peut être une option pour les partenaires de PACS afin de ne pas
être régi par le régime de la séparation des biens.
A la différence de l’indivision situation juridique informelle, la SCI est une personne morale
dotée de statuts qui lui assurent une continuité et une stabilité supérieure.
2.2.1 L’instabilité liée au régime de l’indivision
L’article 815 du code civil qui stipule que « Nul ne peut être contraint à demeurer dans
l’indivision » fait de l’indivision un régime fragile. Chaque indivisaire peut provoquer le
partage du bien à tout moment, ce qui est générateur d’incertitude et d’instabilité. Il est
cependant possible d’établir une convention d’indivision pour neutraliser cet aspect.
Toutes les décisions prises dans une indivision nécessitent l’accord unanime des
indivisaires. Cependant pour les actes cités art 815-3, al 1 C. civ. (acte de gestion ou
d’administration), la décision peut être prise à la majorité qualifiée des deux tiers des
droits. Ce fonctionnement peut être la source de sérieux blocages et rendre difficile la
simple administration des biens.
L’indivision ne permet pas de bloquer l’entrée de tiers car la donation est exclue du droit
de préemption, peu importe la qualité du donataire. A l’inverse les statuts d’une SCI
permettent d’encadrer totalement l’entrée de nouveaux associés.
2.2.2 L’assouplissement de la gestion d’une indivision
Depuis le 1er janvier 2007, des règles légales sont venues faciliter la gestion. En la matière,
il conviendra de toujours distinguer le type d’acte concerné: actes conservatoires, actes
d’administration ou actes de disposition. Les actes de conservation peuvent être réalisés
par tout indivisaire sans l’accord des autres. Les actes de gestion ou d’administration
peuvent être réalisés à la majorité des 2/3 des droits indivis avec notification aux autres
indivisaires sous peine d'inopposabilité. La majorité des 2/3 peut être détenue par un seul
58
d’actualité
indivisaire. Concernant les actes de disposition, l’unanimité14 est nécessaire pour les actes
hors du cadre de l'exploitation normale des biens (comme la vente d’un immeuble,
l’hypothèque, les baux commerciaux ou ruraux…). Toutefois, une majorité des 2/3 des
droits dans l'indivision peut demander au juge l'autorisation de céder un bien immobilier.
Afin d’éviter des situations de blocage et de sécuriser le patrimoine, il est possible

d’organiser une indivision par une convention d’indivision, décidée à l’unanimité des
indivisaires, qui permet de nommer un gérant et de lui confier un certain nombre de
pouvoirs. Cette convention est conclue en principe pour une durée déterminée de 5 ans
maximum mais renouvelable. Cela procure l’avantage d’une stabilité durant la durée
déterminée car les indivisaires devront attendre le terme de la convention pour solliciter
le partage. Si la convention est à durée indéterminée, le partage peut être prononcé à tout
moment. Malgré cette possibilité, l’indivision organisée par une convention reste rare.
Conseils et clients lui préfèrent le contrat de société qui apporte plus de pérennité, de
souplesse et de stabilité.
Les statuts d’une SCI pourront octroyer une plus grande liberté, en réduisant ou en
augmentant les pouvoirs du gérant. Ces pouvoirs seront déconnectés ou non de la
proportion de détention des parts sociales. Par ailleurs, à l’égard des tiers, le gérant
représente un interlocuteur naturel qui dispose des pouvoirs les plus étendus s’il agit dans
l’objet social de la SCI.
2.2.3 Tableau de synthèse SCI versus indivision
Le recours à la société civile est souvent conseillé pour écarter l'indivision et les
inconvénients évoqués ci-dessus. La SCI permet d'instituer une continuité dans la gestion
du patrimoine, en faisant échapper les associés aux risques de blocage qui caractérisent
l'indivision et aux aléas de l'action en partage qui appartient à tout indivisaire.
Elle facilite le partage, dans la mesure où il est évidemment plus facile de partager des parts
de société qu'un immeuble, ou même plusieurs immeubles de valeurs souvent inégales.
14
Art. 815-3 code civil « Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer
tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte
de disposition autre que ceux visés au 3° »
59
d’actualité
Figure 4 - tableau de synthèse SCI vs Indivision
SCI ou Indivision ?
SCI INDIVISION
Texte Art. 1832 et s. C. Civ. Art 815 et s. C. Civ.
Personnalité
Oui dès l’immatriculation Aucune
morale
Situation légale applicable par défaut.
Formalités aux greffes + coût de
Création Formalités devant notaire pour les
création d’une société.
conventions d’indivisions.
Indéfiniment tant que les indivisaires
s’entendent mais la durée est très
Fixé librement avec un maximum de
instable vu que chaque indivisaire
99 ans. Ce qui fait de la SCI un moyen
Durée peut y mettre fin à tout moment. La
stable pour figer le patrimoine
présence d’une convention permet
immobilier.
de maintenir l’indivision 5 ans
renouvelable.
Libre. Associé ou personnes Libre. Un indivisaire peut vivre dans
Occupation
étrangères, peuvent occuper le bien à un bien indivis contre indemnité
d’un bien
titre gratuit ou onéreux. d’occupation.
Unanimité ou 2/3 des voix selon les
Un gérant est désigné par les associés,
actes. Ce principe risque de bloquer
il exécute les actes de gestion relatifs
totalement la gestion de l’indivision.
Gérance à la vie courante de la société. Les
Ou le gérant en cas de convention
pouvoirs sont définis librement dans
d’indivision sauf pour la vente ou la
les statuts.
signature de baux commerciaux.
Entrée de Agrément de tous les associés sauf si Droit de préemption pour les
nouvelles une clause statutaire prévoit un cessions à titre onéreux en faveur des
personnes agrément particulier. indivisaires.
Aucun droit. La naissance d'une
Apport pur et simple : aucun droit
Apport indivision n'est pas une mutation,
Apport à titre onéreux : 5% droit de
d'immeuble taxe publicité foncière en cas de
mutation.
convention d'indivision 0,715%.
Fiscalité Choix entre IS ou IR (revenus fonciers) IR revenus fonciers.
Cession de parts sociales, droit
d'enregistrement 5% pour
Droit de vente d'immeuble
l’acquéreur.
d'habitation 5,8%. Imposition de la
Donation possible, pouvant faire
Transmission plus- value immobilière (19%+17,2%)
l’objet de stratégies patrimoniales
Donation de la quote-part indivise
(démembrement de propriété…).
possible.
Plus-value immobilière (19% + 17,2%
RF).
Dissolution au terme prévu ou par
Extinction de la convention, rachat de
décision unanime des associés,
Fin parts ou vente du bien. Si partage
entraine la mutation des biens dans le
droit 2,5% sur l'actif net
patrimoine des associés.
60
d’actualité
Section 3 : Le démembrement direct
Outre les régimes matrimoniaux ou l’indivision, il est également possible d’utiliser la

technique du démembrement pour faciliter la transmission d’un bien immobilier ou pour
protéger le conjoint survivant.
2.3.1 Caractéristiques du démembrement
L’article 544 du code civil définit la propriété comme «le droit de jouir et de disposer des
choses de la manière absolue, pourvu qu'on n’en fasse pas un usage prohibé par la loi ou
les règlements ».
L’usufruitier et le nu-propriétaire sont tenus l’un envers l’autre à certaines obligations.

L’usufruit permet à son détenteur de percevoir les fruits du bien démembré et d'utiliser ce
bien comme s’il en était plein propriétaire, à charge pour lui d’en conserver la substance.
Il ne dispose pas du droit de vendre la chose sans l’accord du nu-propriétaire. Ce dernier
quant à lui, a pour obligation de permettre à l'usufruitier de jouir paisiblement du bien dont
la propriété est démembrée.
Le démembrement peut être subi lorsqu’il résulte d’une succession (le conjoint survivant
disposant de l'usufruit, les enfants héritiers de la nue-propriété) ou volontaire notamment
par donation. Le démembrement par donation permet d’optimiser la transmission du
patrimoine. En effet, en permettant la conservation du revenu par le donateur d’un bien
et en réduisant le volume de la donation, il diminue l’assiette des droits de donation. Dans
un cadre familial, il est particulièrement adapté pour protéger le conjoint survivant
2.3.2 Objectifs poursuivis par le démembrement direct
Le démembrement direct, correspond au démembrement du bien immobilier.
2.3.2.1 Organiser la succession
La donation des immeubles aux enfants avec réserve d’usufruit présente l'avantage
juridique d’organiser la succession. Il est possible d’effectuer la donation de la nue-
propriété des biens immobiliers dans le cadre d’une donation-partage. Celle-ci a l’avantage
de figer la valeur transmise à la date de la donation.
61
d’actualité
Ainsi les parents gardent l’usufruit de leurs immeubles mais ils ont réalisé leur succession
par l’attribution des biens immobiliers en nue-propriété. Pour réaliser le partage, sauf à
posséder des biens immobiliers en nombre suffisant et de valeurs équivalentes pour allotir
les enfants, il sera plus aisé de partager des parts de SCI.
2.3.3 Les écueils du démembrement direct palliés par la SCI

2.3.3.1 Une optimisation fiscale
L’optimisation fiscale réside dans la détermination des valeurs respectives de la nue-

propriété et de l’usufruit.
Lors de la donation de parts d’une SCI (détenant la nue-propriété d’un bien immobilier) les
droits de mutation à titre gratuit à régler seront calculés sur la valeur économique des parts
transmises, car l’apport de la nue-propriété à la SCI aura été évalué à la valeur économique
que nous avons présentée précédemment.
L’application du barème fiscal de l’article 669 du CGI détermine une valeur de la nue-
propriété supérieure à sa valeur économique. Par conséquent, la nue-propriété du bien
démembré est fiscalement plus coûteuse à transmettre directement que par
l’intermédiaire de la création d’une SCI.
La SCI permet certes, de minimiser les droits de mutation. Cependant, les objectifs lors de
la création d’une SCI ne doivent pas être limités à la recherche d’une optimisation fiscale
mais intégrer des paramètres de transmission, d’administration, déconnectés de la
propriété….
2.3.3.2 Des intérêts juridiques
La transmission de la nue-propriété des biens immobiliers détenus par les parents à une
SCI présentent trois intérêts.
a) L’équité du partage
Lorsque plusieurs biens de natures différentes sont transmis, la donation de parts d’une
SCI est beaucoup plus équitable et facile à mettre en œuvre qu’une transmission de lots
de valeur équivalente.
62
d’actualité
b) La gestion de la SCI
Si les parents donnent directement la nue-propriété des biens dont ils conservent
l’usufruit, ils perdent alors une partie de leurs pouvoirs de gestion. Les travaux de grosses
réparations doivent être réalisés par le nu-propriétaire, les usufruitiers pourront
difficilement leur imposer de réaliser ces travaux. Avec une SCI, il est possible de dissocier
l’administration, le contrôle, la gestion de l’immeuble de sa propriété et de ses revenus.
Ainsi un gérant unique, nommé, pourra maitriser pleinement l’administration et la gestion
nonobstant sa proportion de capital.
c) La cession des immeubles concernés

Si les parents donnent directement la nue-propriété des biens dont ils conservent
l’usufruit, ils perdent normalement leurs pouvoirs de disposition. Comme nous l’avons déjà
souligné, la liberté des statuts de la SCI couplée avec la gérance de la société aux mains des
parents donateur, leur permet de garder ce pouvoir de cession des actifs.
d) La protection du concubin
Le démembrement des parts allié à la technique du démembrement croisé permet de
protéger le concubin survivant. Cette technique n’est pas envisageable avec le
démembrement direct mais bel et bien avec une SCI. En effet, en droit français le concubin
est assimilé à un étranger au moment du décès. Les droits de mutation s’élèvent à 60%
après un abattement symbolique de 1594 €. En présence d’enfants, ce sont les enfants qui
reçoivent 100% de la succession. L’acquisition de biens immobiliers au travers d’une SCI va
permettre de protéger le concubin et les enfants commun ou non. En effet en démembrant
les parts d’une SCI et en se transmettant mutuellement l’usufruit des parts
(démembrement croisé) cela va permettre au concubin lors du décès de garder 50% de
l’usufruit des titres et de retrouver la pleine propriété des parts qu’il détient en nue-
propriété. Les enfants héritent de la nue-propriété des parts du parent décédé. Ils
deviendront plein-propriétaires des parts au décès de l’autre concubin. Les statuts
prévoiront d’accorder un droit de vote à l’usufruitier pour que le survivant soit en mesure
d’avoir la majorité des droits de vote.
Cette technique permet au concubin de conserver la jouissance du bien en franchise de

droit durant sa vie sans défavoriser les enfants de son concubin ni ses propres enfants lors
de la succession.
63
d’actualité
Cette seconde partie a permis d’analyser les nombreux attraits de la SCI. Les
qualités de la SCI lui permettent de répondre aux besoins précédemment identifiés des
clients. La SCI s’affirme comme un outil essentiel de la transmission du patrimoine
immobilier. Elle est créatrice de droits nouveaux car elle permet de donner tout en
« gardant » et de « partager » un bien unique. Elle permet d’organiser des libéralités,
d’étaler la transmission et d’en réduire le coût. La SCI s’affirme comme un véritable pilote
du patrimoine immobilier familial.
Elle va permettre de pallier les éventuelles insuffisances du régime matrimonial

pour un couple marié ou pacsé, ou d’anticiper la protection du concubin pour un couple
vivant en union libre.
Elle permet d’atteindre les objectifs des clients grâce à la liberté de son cadre
juridique, ses possibilités d’options fiscales et comptables. Cette liberté contraint les
rédacteurs et conseils à une réflexion préalable approfondie mais aussi à un
accompagnement dans le temps pour s’assurer de l’adéquation de l’outil originel avec les
évolutions familiales, économiques et financières.
La partie suivante, au-delà de la réponse à un besoin, traite des performances

offertes par l’outil SCI. La maitrise des règles juridiques, l’utilisation de l’ensemble des
donations proposées par le code civil consolident les situations patrimoniales décidées et
minimisent les coûts de transmission.
64
Partie 3 : Performance apportées par la SCI dans le cadre d’une transmission de patrimoine
immobilier
Partie 3 : Performances apportées par la SCI dans le cadre

d’une transmission de patrimoine immobilier
L a SCI comme nous avons pu le constater permet de dénouer de multiples

problématiques familiales au niveau de l’organisation du patrimoine. Mais la SCI est
aussi un fabuleux outil permettant d’optimiser financièrement le coût de la transmission.
Cette dernière partie va nous permettre d’illustrer pleinement les opportunités et les
avantages offerts par la SCI. Nous allons d’abord étudier les différentes options fiscales et
juridiques à prendre en considération lors de la création de la société. La liberté offerte par
les statuts va permettre de catégoriser les parts afin de pouvoir adapter la SCI aux besoins
des familles. Un autre mécanisme déjà abordé permet également de pouvoir répondre aux
attentes des clients c’est le démembrement des parts sociales. Ces méthodes vont être
étudiées dans le premier chapitre. Nous poursuivrons avec les options comptables, pour
finir sur des méthodes différentes de transmission des droits.
Chapitre 1 : La SCI à la base d’une stratégie patrimoniale gagnante
L’expert-comptable doit pouvoir identifier la meilleure stratégie à adopter pour chaque

situation. Cela va passer par le choix de la fiscalité, le mode de gestion, l’attribution des
pouvoirs et des revenus. Par sa souplesse la SCI permet de répondre à de nombreuses
problématiques.
Section 1 : Optimiser la fiscalité de la SCI
Les revenus procurés par la détention directe d’un immeuble par une personne physique
relèvent obligatoirement des revenus fonciers et sont imposés à l’IR. Ces mêmes revenus,
pour le même immeuble mais détenu indirectement par la personne physique au travers
de l’intermédiation d’une SCI, relèveront soit des revenus fonciers soit de l’impôt sur les
sociétés si la SCI en a fait l’option. Cette option est irrévocable par la suite.
65
immobilier
L’application de l’imposition des revenus sous le régime de l’IS, peut également être
rencontrée dans une SCI qui n’a pas optée mais dont certains associés sont assujettis à l’IS.
Leur quote-part de résultat est déterminée selon le régime BIC et ensuite intégrée dans
l’assiette de leur résultat fiscal pour être soumise à l’IS.
La plupart des SCI familiales sont dites « translucides », ce qui signifie que la relation directe
entre l’administration fiscale et les associés n’est pas altérée. Les associés sont directement
imposés à l'IR au titre des revenus procurés par la SCI. La SCI va déterminer son résultat
selon les règles applicables aux associés ; soit celles des revenus foncier pour les personnes
physiques, soit celles du régime fiscal de l’associé personne morale.
La société civile qui a opté pour l’assujettissement à l’IS est dite « opaque ». La société
interrompt le lien entre l’administration fiscale et les associés. La société est un redevable
fiscal. Elle détermine ses bénéfices selon les règles des BIC et son résultat est soumis à l’IS.
Les associés ne sont pas imposés personnellement tant qu’ils ne perçoivent aucun revenu.
Si la SCI distribue ses bénéfices, ces revenus seront imposés entre les mains des associés
au titre des revenus de capitaux mobiliers. S’ils perçoivent une rémunération au titre de la
gestion de l’entité celle-ci est imposée dans la catégorie des salaires (art.62 CGI).
Figure 5 - Imposition des revenus de la SCI suivant l'option fiscale
imposé sur les

Associé personne bénéfices à l'IR de
physique chaque associé
SCI à l'IR catégorie RF
(translucidité fiscale)
une seule taxation Imposition en fonction
Associé personne
du régime fiscal de la
morale
personne morale Alors
quelle
Associé personne option
Imposition des physique Imposition
bénéfices à l'IS des dividendes à l'IR au choisir ?
SCI à l'IS titre des capitaux
mobiliers (RCM)
(opacité fiscale)
double taxation
Dividendes versés aux Associé personne
associés morale IS, régime
société mère .
Associé personne
morale IR, imposition
au nom des associés
RCM
66
immobilier
1.1.1 Impôt sur le revenu
La plupart des SCI sont soumises à l'IR. Dans ce cas, la SCI n'est pas imposée sur ses
bénéfices et ce sont les associés, personnes physiques, qui supportent personnellement
l'impôt sur le revenu sur les bénéfices, distribués ou non, leur revenant en proportion des
parts possédées dans la SCI. Cette fraction du résultat sera déclarée dans la catégorie des
revenus fonciers, dans les mêmes conditions qu'un investissement direct. Il est donc
possible de déduire, dans les mêmes conditions, les différentes charges d'acquisition et de
conservation du revenu. Il est également possible d'opter pour le régime du micro foncier.
1.1.1.1 Régime du micro foncier
Ce régime permet d’être imposé sur 70% des loyers soit une déduction forfaitaire de 30%
de charges. Ce régime s’applique de plein droit si les loyers perçus sur l’année ne dépassent
pas 15.000 €. La limite de 15.000 € s’entend pour l’ensemble des revenus bruts fonciers
d’un foyer fiscal. Toutefois si les revenus fonciers du foyer proviennent seulement de parts
de SCI ou fonds de placement immobilier (FPI), le régime du micro foncier ne peut
s’appliquer. D’autres exclusions concernent les immeubles spéciaux bénéficiant de
dispositifs fiscaux spécifiques.
L’inconvénient du micro foncier est non seulement le plafond des revenus mais aussi
l’impossibilité de bénéficier d’un éventuel déficit foncier. Il faut vérifier que les charges
déductibles ne dépassent pas le seuil de 30%, sinon le régime micro foncier n’est pas
favorable.
La renonciation au régime du micro-foncier peut se faire à tout moment au profit du réel.

L’option est exercée pour une durée de trois ans. Elle n’est soumise à aucun formalisme et
se réalise par le dépôt de la déclaration 2044. L’option est globale et s’applique à tous les
revenus fonciers perçus par le foyer fiscal.
1.1.1.2 Le déficit foncier
Les déficits fonciers réalisés par une SCI sont déductibles du revenu global des associés
dans la limite de 10.700 euros par an. Si le déficit provient d’intérêts d'emprunts, cette
fraction du déficit ne peut être déduite du revenu global. Les déficits non imputables sur
le revenu global annuel sont reportables et imputables sur les revenus fonciers des 10
67
immobilier
années suivantes. Cette limitation d’imputation des déficits ne s’applique pas à la quote-
part de résultat des associés soumis à l’IS.
1.1.1.3 Déclaration des sociétés immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés
Seuls sont redevables de l’impôt les associés présents dans la société à la clôture de
l’exercice.
Le résultat de la SCI est établit selon les règles applicables à ses associés. Il est possible
d’avoir une double ou une triple détermination du résultat si les associés relèvent de
régimes fiscaux différents. Le résultat peut être déterminé selon les règles applicables pour
les revenus fonciers (associés personnes physiques), pour l’IS (associés personnes morales
à l’IS), pour les BIC ou BA si les parts de la SCI figurent à l’actif d’une entreprise industrielle,
commerciale, artisanale ou agricole imposable à l’IR selon un régime de bénéfice réel.
La détermination du résultat et de la quote-part revenant à chaque associé se fait sur la

déclaration 2072. La quote-part revenant aux associés personnes physique est imposé
directement entre leurs mains selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu et il faut
rajouter les prélèvements sociaux.
L’imposition sur les revenus représente un certain coût pour les associés car si les loyers
encaissés ont été consacrés à l’amortissement de l’emprunt, la SCI ne disposera pas d’une
trésorerie distribuable aux associés pour couvrir leur charge d’impôt.
L’expert-comptable doit étudier et comparer le différentiel en termes de trésorerie entre

AO-4
une SCI à l’IR et une SCI à l’IS. L’outil en annexe O-4 permet de comparer l’impact suivant
différentes hypothèses.
1.1.2 Impôt sur les sociétés de droit ou sur option
1.1.2.1 SCI relevant de plein droit de l’IS
La condition d’assujettissement à l’IS résulte de la réalisation d’activités de nature

industrielle ou commerciale15. Les SCI qui réalisent de façon habituelle l’activité de
marchand de biens, d’intermédiaire en transactions immobilières, location de logements
meublés, locations d'un établissement commercial ou industriel muni du mobilier ou du
15
Art. 34 et 35 CGI
68
immobilier
matériel nécessaire à son exploitation, la réalisation de travaux immobiliers, sont soumise

de plein droit à l’IS.
Les conséquences de la réalisation d’une activité commerciale par une SCI ont été traitées
au point 3.2.1 du chapitre 3 de la première partie. Nous rappellerons ici que l’ensemble
des profits réalisés, y compris ceux provenant de la gestion civile des immeubles sociaux,
sont soumis à l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun.
1.1.2.2 Option pour l’IS
Les SCI peuvent opter pour l’IS16, l'article 239-1 alinéa 2 du CGI précise que l'option est
irrévocable. L’option doit être notifiée au plus tard avant la fin du 3ème mois de l’exercice
souhaité.
La SCI est dite opaque parce qu'elle « forme un écran entre l’administration fiscale et les
associés ». Les bénéfices sont imposés à l'impôt sur les sociétés. Ils sont taxés à l’IS au taux
du droit commun et peuvent bénéficier des taux réduits de 15% jusqu'à 38 120 €, de 28%
pour la tranche de 38 120 à 500 000 € en 2019. Toutes les sociétés civiles peuvent opter
expressément pour l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés, exceptées les sociétés
civiles de construction vente (SCCV) et celles de placement immobilier (SCPI).
1.1.2.3 Détermination du résultat imposable
Les règles applicables aux SCI à l’IS sont celles fixées pour les BIC. Pour le calcul du résultat,
sont prises en compte l’ensemble des créances acquises et des dettes certaines. Ainsi les
loyers non perçus sont incorporés aux produits de l’exercice.
La société peut déduire ou amortir toutes les charges financières liées à l’achat des biens
immobiliers. L’ensemble des frais de gestion des immeubles est déductible, les
amortissements des biens immobiliers comptabilisés sont déductibles.
16
Art 206-3 et 209 CGI
69
immobilier
1.1.2.4 Comparaison IR – IS
Le tableau ci-dessous permet d’identifier la différence entre les deux régime IR ou IS.
Figure 6 - tableau comparatif IR - IS
SCI IR SCI IS
Règles des revenus fonciers,
Détermination Règles du PCG, comptabilité
comptabilité de trésorerie.
des résultats d'engagement.
Art. 28 CGI
Toutes les dépenses engagées au

Toutes les dépenses effectuées et
cours de la période y compris les
Charges payées en vue de l'acquisition ou
frais d'acquisition et les
déductibles la conservation du revenu.
amortissements de l'immeuble.
Art. 13 et 31 CGI
Art. 39 CGI
Libre sauf si associés personne

Comptabilité morale. Fortement recommandée Obligatoire
dans tous les cas.
IS à 15% ou 28% et les dividendes

Revenus fonciers, barème prélevés sont soumis de plein
Imposition progressif de l'IR de 0 à 45% + droit au PFU 30% ou option pour
Prél. Soc 17,2% le barème progressif après
abattement.
Imputable sur le revenu global de

l'associé dans la limite de 10 Le déficit est considéré comme
Déficit 700€ par an pour les dépenses une charge de l'exercice suivant.
autres que les intérêts d'emprunt. Art. 209 CGI
Art. 156 CGI
Cession des
Droits d'enregistrement de 5%
parts
- Plus-value professionnelles en
cas de cession de l'immeuble ou
de cession des parts détenues
Plus-value immobilière avec
par une entreprise. Art. 238 CGI
Plus-value exonération suivant la durée de
- Plus-value sur valeur mobilière
détention. Art. 150VC CGI
en cas de cession des parts Art.
150-0 A avec abattement prévu
Art. 150-0 D.
L’essentiel de l’attractivité d’une SCI IR réside dans l’exonération totale des plus-values au
terme des durées de détention requises. L’augmentation importante de l’immobilier17 lors
des 25 dernières années, justifie cette attractivité. En contrepartie, l’imposition des
revenus annuels progresse, les taux de rentabilité ont décrus, les loyers ont progressé
moins vite que l’immobilier. Les revenus ne couvrent souvent pas la charge d’emprunt et
17
CGEDD – Prix immobilier – Evolution à long terme mis à jour le 18 Février 2019
70
immobilier
la fiscalité. L’assujettissement des revenus à l’IS devient parfois inéducable et de plus en

plus souhaitable.
1.1.2.5 Illustration du choix de la fiscalité
Prenons le cas de Mr et Mme Prévoyant qui achètent un bien immobilier 1 500 k€ espérant
un loyer annuel de 110 k€. L’emprunt réalisé pour cet achat est de 1 100 k€ à un taux de
2% sur 15 ans et un apport en compte courant est réalisé pour 505 k€. Le loyer est
revalorisé de 1.25%/an et les charges de 1%.
Dans le cas d’une option à l’IS, l’amortissement sera calculé sur 80% des 1 500 k€ les 20%
restant représentent le terrain non amortissable. La durée d’usage est de 40 ans donc
l’amortissement annuel est de 30 k€. Dès que la trésorerie le permet des dividendes sont
versés.
Concernant l’option à l’IR, nous prenons comme hypothèse que les revenus sont imposés
en tranche marginale au taux de 30%.
A20
Le détail des calculs sont repris dans l’annexe 20.
Le tableau ci-dessous est un extrait de l’outil 4, permettant d’évaluer l’impact sur la

AO-4
trésorerie des associés suivant l’option choisie. Les lignes bleues sont celles concernant
l’option IS.
Figure 7 - Extrait du tableau récapitulatif de l'outil 4; Comparaison SCI IR ou IS
71
immobilier
Afin de mesurer pleinement l’impact du choix de la fiscalité, prenons l’hypothèse que le

bien peut être vendu 1905 k€ au bout de 15 ans avec un taux de revalorisation de 1.8% par
an. La trésorerie disponible en cas de vente de l’immeuble sera alors de :
Cet exemple montre que l’option à l’IR reste plus avantageuse en cas de cession de
l’immeuble. Mais il faut également relever que la trésorerie cumulée à l’IR est négative du
fait du remboursement du capital qui est couvert par les loyers mais non pris en compte
dans le résultat soumis à l’imposition. Mr et Mme Prévoyant devront payer 384 653 € en
15 ans, la trésorerie de la SCI s’améliore a partir de la 16ème année avec la fin de l’emprunt.
Tandis que l’option à l’IS permet à Mr et Mme Prévoyant de ne jamais devoir sortir de
trésorerie.
La création d'une SCI offre dans certaines situations de substantiels avantages

fiscaux. Nous venons d’illustrer que les revenus d’une SCI imposés à l’IS, permettent de
diminuer le volume des impôts annuels et procurent une capacité de remboursement ou
d’investissement plus importante.
Section 2 : Optimiser la stratégie patrimoniale grâce à la liberté des statuts et plus

précisément la catégorisation des parts sociales.
Les libertés offertes par la personnalisation des statuts de la SCI sont nombreuses. Il est
par exemple possible de créer des parts permettant un partage inégal du résultat et ainsi
s’adapter au mieux à la stratégie familiale.
1.2.1 La création de parts catégorielles : clause de partage inégal
Le code civil dispose que les droits de chaque associé dans le capital social sont
proportionnels à ses apports. Ainsi le partage des bénéfices ou la participation aux pertes
sont, en général, proportionnels à la quote-part de capital détenu.
72
immobilier
Est-ce une obligation ?
Non, il est possible d’introduire des clauses statutaires modifiant la répartition des
bénéfices ou pertes. La seule limite est que la clause de répartition ne peut pas attribuer
l’intégralité des bénéfices à un associé ou l’exonérer de la totalité des pertes, ou priver un
associé de tous les bénéfices, ou lui affecter la totalité des pertes. (art. 1844-1 C. Civ.)
Fort de ces limites expressément fixées par le code civil, les praticiens concluent à contrario
que toutes les autres combinaisons entre la répartition proportionnelle et celles interdites
sont autorisées.
Il est ainsi possible de concevoir des statuts avec des clauses de partage inégal du résultat,
sans que cette répartition du résultat n’interfère sur les droits de vote. Au-delà de cette
première dissociation entre droit de vote et droit au résultat, il est également possible de
doter une catégorie de parts de droits de votes renforcés ou réservés pour certains types
de décisions. Cette opportunité permet dans une SCI familiale de dissocier le pouvoir de la
proportion de détention du capital.
Il est aussi possible de prévoir dans une SCI constituée entre parents et enfants des clauses
statutaires qui précisent une distribution des résultats et un partage de l’actif non
proportionnel à la quote-part de détention du capital. Une clause prévoyant que le résultat
revient à 90% aux parts des parents « catégorie P », que les droits dans l’actif net en cas
de dissolution ou de retrait d’actif reviennent à 90 % aux parts des enfants « catégorie E »
et ce quelle que soit la répartition du capital global. La conjonction des deux clauses, amène
un certain équilibre, car le risque d’abus est toujours présent. L’insertion de telles clauses
doit toujours avoir une justification autre que l’intérêt fiscal.
On mesure la puissance de la mise en œuvre optimisée de l’article 1844-9 du code civil qui
prévoit que le partage de l’actif est effectué entre les associés dans les mêmes proportions
que leur participation aux bénéfices, sauf clause contraire. La répartition des actifs selon
les proportions définies dans les statuts permet de transférer des biens, ou fractions de
biens immobiliers entre associés, quel que soit leur degré de parenté, avec pour seule
fiscalité, l’application éventuelle du droit de partage de 2.50%, bien loin du coût des droits
de donation.
73
immobilier
1.2.2 Les possibilités offertes par la catégorisation des parts sociales
La catégorisation des parts peut permettre de répondre à la problématique caractéristique

d’une SCI, la responsabilité de l'associé qui demeure responsable indéfiniment des dettes
sociales à proportion de la quote-part qu'il détient dans le capital de la société à la date
d'exigibilité de la créance (art. 1857 C. civ). Les statuts peuvent librement définir une
répartition différente des responsabilités sans pouvoir supprimer totalement cette
responsabilité pécuniaire. En présence de mineur ou d’incapable majeur il est intéressant
de pouvoir limiter la responsabilité aux montants des apports par exemple ou à un montant
fixe. Cette clause statuaire n’est pas opposable aux tiers mais s’impose aux associés.
Cette technique peut s’avérer très intéressante dans les situations courantes d’immeubles
professionnels détenus en SCI. Elle permet de laisser le pouvoir aux parents ou à un enfant
repreneur de la société, sans léser patrimonialement les autres.
La création de parts catégorielles permet de véritablement modeler le contrôle de la

société. Il n’est pas possible de supprimer totalement et définitivement le droit de vote des
parts, mais, en dotant certaines catégories de parts de droits de vote majorés, les
conditions de majorités sont telles que certaines décisions ne pourront être prises que par
les titulaires de la catégorie des parts à droit de vote majoré. Par exemple, la nomination
ou la révocation du gérant, l’autorisation de cession ou d’acquisition de biens immobiliers.
1.2.2.1 Illustration de la catégorisation.
Mr et Mme PREVOYANT âgés respectivement de 56 et 62 ans, ont deux enfants majeurs

de 32 ans et 28 ans qui ont chacun un enfant mineur. Ils envisagent de réaliser un
investissement dans des murs commerciaux de rapport d’une valeur de 1 500 k€ avec le
concours d’un emprunt bancaire de 1 100 k€ sur 15 ans. Le loyer prévisionnel est de
A21 105 k€. Le détail des calculs est repris en annexe 21.
L’objectif des parents est de :

- disposer de compléments de revenus pour leur retraite
- de sécuriser le conjoint survivant
- minimiser les futurs droits de succession
- une répartition égalitaire de leur patrimoine entre leurs deux enfants.
74
immobilier
Nous leur proposons de constituer une SCI avec leurs enfants et petits-enfants.
Volontairement nous n’utilisons pas le démembrement que nous détaillerons ci-après.
Nous créons trois catégories de parts « P parents », « E enfants » et « PE petits-enfants ».
Des apports en numéraires limités nous permettent de repartir librement les nombre de
parts entre les associés. Imaginons un capital de 4 020 €, 402 parts de 10 €.
Mr P et Mme P 101 parts « P » chacun

E1 et E2 80 parts « E » chacun
PE1 et PE2 20 parts « PE » chacun
Cette répartition simple, rassure les parents par leur contrôle majoritaire
indépendamment des clauses statutaires.
Durant la durée du crédit, 15 ans, une fiscalité IR entrainerait une insuffisance de trésorerie
contraignant les associés à financer 8 863 € annuellement. L’adoption d’un régime IS fait
apparaitre au contraire une disponibilité de 31 425 €, soit si cette somme était distribuée
un disponible net de 21 997 €.
La stratégie préconisée: une option IS. Outre l’aspect financier pendant la durée du
financement évoqué, il s’agit de locaux commerciaux dont les loyers seront un complément
de retraite des parents. Ils n’ont pas vocation à être cédés, la rentabilité est attractive. Une
cession ne pourrait résulter que d’une détérioration durable de l’attractivité de
l’emplacement. Dans cette hypothèse, l’espérance de plus-value et ses conséquences
fiscales sont limitées.
Les statuts disposent, du fait de la présence d’enfants mineurs, de limiter « le partage des
dettes » des parts « PE » à leur apport en capital, soit 400 €.
Des clauses statutaires prévoient que les parts « P » bénéficient de 80% du résultat annuel,
le solde étant réparti proportionnellement au capital détenu. Et que Les parts « E » et
« PE » bénéficient en contrepartie de 80% de droits dans le partage de l’actif social, au
prorata de leurs parts, le solde étant réparti au prorata des parts détenues. La même
répartition du prix est également prévue dans l’hypothèse de cession de l’intégralité des
parts sociales. En cas de cession partielle des parts de la SCI, le pacte d’associé imposera
une clause de sortie conjointe avec une répartition du prix des titres cédés conforme aux
proportions des droits de chaque catégorie de titre dans le partage de l’actif social.
75
immobilier
Figure 8- Clause statutaire : partage du résultat et de l'actif social
Nombre de Répartition Répartition du Partage de

Associés
parts parts sociales résultat l’actif social
Parents 202 50.25% 90.05% 10.05%
Enfants 160 39.80% 7.96% 71.96%
Petits Enfants 40 9.95% 1.99% 17.99%
L’impact sur le coût de transmission est démultiplié.
Si on retient comme hypothèse que la valeur patrimoniale des titres correspond à sa

proportion dans le partage de l’actif net social et une vente de l’immeuble au bout de 15
ans. Afin de bien mesurer l’impact de la catégorisation des parts, nous comparons la
transmission d’un immeuble détenu directement par les parents, d’une SCI classique sans
catégorisation et notre SCI avec les titres catégorisés. La valeur de l’immeuble dans 15 ans
est fixée à la valeur actuelle revalorisée de 1.8% par an soit 1905 000 €.
Si détention directe, les droits de succession sont de 293 776 €

Si détention avec SCI 50.25% aux parents, les droits sont 111 800 €
Si détention avec SCI 50.25% aux parents et parts catégorisées, les droits sont 0 €
1.2.2.2 Evaluation des parts catégorielles
La valorisation de parts catégorielles est complexe. En effet, il faut valoriser les droits
rattachés aux parts en fonction des avantages procurés. Aucune doctrine ne s’est encore
positionnée à ce sujet, ce qui laisse une libre appréciation aux praticiens pour majorer ou
minorer les parts catégorisées par rapports aux parts dites classiques. Le prix peut
également varier en fonction de l’acquéreur, en fonction de l’obtention d’une majorité de
contrôle.
Pour évaluer les parts d’une SCI dite classique, la plupart du temps la valeur mathématique
est retenue (VM = valeur vénale réelle des immeubles + les liquidités et créances – passif
exigible). Autre méthode d’évaluation des parts, celle de la valeur de productivité. Cette
évaluation tient compte de la rentabilité de la société, l’actif est valorisé par capitalisation
𝑅
des bénéfices18 ( = 𝑖
ou R est le résultat net par titres et i est le taux de capitalisation).
18
Com. 16 sept. 2014, n°13-21.222
76
immobilier
A partir de la valorisation classique des parts de la SCI, il faut alors justifier de majorer ou
minorer ce prix pour des parts catégorielles en fonction des clauses statutaires, des
pouvoirs et droits rattachés aux parts cédées. Il faut cependant rester prudent dans la
valorisation pour que la valeur retenue ne soit pas remise en cause par l’administration
fiscale lors de la donation ou la succession.
1.2.3 Les limites de la clause de partage inégal
Concernant les parts catégorielles, ou les clauses statutaires prévoyant une répartition de
l’actif social différente de la quote-part de détention du capital, qui permettent ainsi la
transmission des actifs directement aux bénéficiaires, en franchise de droit de mutation
(seul le droit de partage de 2,5 % est dû) plusieurs risques sont à analyser :
Un associé qui s’estime lésé peut mener une action en justice afin de faire annuler la clause
sur le fondement de la prohibition des clauses léonines, ce risque reste faible dans une SCI
familiale.
L’administration fiscale peut tenter de remettre en cause l’attribution inégale dans le délai
de prescription. Si les statuts sont correctement établis, si la SCI fonctionne normalement
(tenue des assemblées, d’une comptabilité...), et si les associés peuvent justifier d’intérêts
autres que fiscaux pour la constitution de la SCI alors la remise en cause ne pourra pas
aboutir. En cas de redressement, seuls les droits complémentaires et les intérêts de retard
seront dus, aucune pénalité n’est exigible dès lors que l’acte comporte des précisions
suffisantes sur la mécanique de l’opération19 (Cass. 17/06/1978).
Une autre technique déjà abordée dans la seconde partie permet d’optimiser la
transmission en diminuant les droits de mutation et en poursuivant une logique
patrimoniale de transmission par la dissociation du pouvoir et de l’avoir. Cette technique
est le démembrement.
Section 3 : Optimiser la stratégie patrimoniale grâce à l’utilisation du

démembrement
Le démembrement de propriété est une technique bien connue et largement utilisée en

gestion de patrimoine tant pour faciliter la transmission, que pour conserver les revenus à
19
Pascal Dénos – guide pratique de la SCI – eyrolles huitième édition p22
77
immobilier
une époque où l’espérance de vie augmente. Nous ne revenons pas sur la définition du
démembrement qui a déjà été décrite précédemment mais sur l’optimisation apportée par
cette technique dans le cadre de la transmission d’un patrimoine immobilier. Des cas
pratiques viennent illustrer les montages envisagés.
1.3.1 Le démembrement du bien immobilier et apport à une SCI
La manière la plus simple pour des parents souhaitant transmettre à leurs enfants un
immeuble tout en conservant les revenus est de transmettre seulement la nue-propriété.
Comme nous l’avons vu à la section 3 du chapitre 2 de la partie 2, le démembrement direct
de l’immeuble instaure entre les enfants une indivision, de la nue-propriété puis de la
pleine propriété lors de l’extinction de l’usufruit. Si on souhaite éviter ce statut instable,
une solution consiste à créer une SCI par apport de la nue-propriété de l’immeuble, puis à
procéder à une donation-partage des parts de la SCI au profit des enfants.
1.3.1.1 Constitution d’une SCI et apport de la nue-propriété
Les parents font apport de la nue-propriété des immeubles à une SCI constituée à cet effet,
tout en se réservant l’usufruit des immeubles.
La valorisation de la nue-propriété lors de l’apport pourra s’effectuer sur la base de la

valeur économique. L’évaluation selon le barème fiscal de l’article 669 du CGI est toutefois
A16
impérative pour déterminer l’assiette des droits d’enregistrement. En effet cet article
s’applique à toutes les mutations à titre gratuit et à titre onéreux. Les apports en société
sont concernés. L’apport pur et simple à une société non soumise à l’IS est exonéré de
droits d’enregistrements. L’écart éventuel entre la valeur économique et la valeur résultant
du barème fiscal est sans incidence.
Les statuts doivent être personnalisés en fonction de la stratégie patrimoniale envisagée.

Par exemple, nommer gérant de la SCI un des parents lors de la constitution et prévoir des
décisions unanimes pour révoquer ou nommer le gérant. Elargir les pouvoirs du gérant de
sorte qu’il puisse décider d’une cession éventuelle des biens immobiliers de la SCI sans
devoir solliciter l’accord majoritaire des associés en assemblée. Interdire aux associés de
vendre un immeuble sans l’accord du gérant ou plus simplement prévoir l’unanimité pour
les actes de disposition des actifs et maintenir les parents associés avec une faible
proportion de parts en pleine propriété. Ainsi les parents restent protégés contre la vente
78
immobilier
des immeubles, d’autant plus rassurant si l’un des biens apporté est leur résidence
principale.
1.3.1.2 La donation-partage des parts de la SCI
La donation-partage des parts de la SCI instaure l’équité entre les enfants et éviter la
situation d’indivision. La donation-partage peut intervenir rapidement après la constitution
de la SCI.
La valeur des parts données représente la valeur d’apport de la nue-propriété. L’usage de

la valeur économique conduit bien souvent inférieure à la valeur résultant de l’application
du barème fiscal.
Lors de la donation, il est possible d’optimiser plus encore, en donnant seulement la nue-
propriété des titres de la nouvelle SCI. L’intérêt fiscal est évident comme nous l’illustrons
ci-après, mais n’y a-t-il pas un risque que l’administration considère ce montage comme
abusif ?
Apporter la nue-propriété d’un immeuble à une SCI, puis donner la nue-propriété des parts
de la SCI, quel intérêt autre que fiscal aurions-nous ? L’étape 1, l’apport de la nue-propriété
à une SCI est dictée par la volonté de ne pas subir une indivision au décès du propriétaire
personne physique. L’étape 2, la donation de la nue-propriété des parts est engendrée par
la volonté des donateurs de se réserver les fruits. Ils ont conservé l’usufruit des immeubles
existant apporté à la SCI, mais si la SCI achète à l’avenir un bien, les parents n’auraient
aucun droit sur les revenus de ces nouveaux immeubles s’ils donnent les parts en pleine
propriété. La donation de la seule nue-propriété des parts préserve leur volonté de
conserver les revenus et permet d’envisager des investissements futurs directement dans
la nouvelle SCI dont les parts détenues en nue-propriété par les enfants n’appartiennent
pas à la succession des parents.
1.3.1.3 Illustration de l’optimisation de la stratégie patrimoniale
a) Données du cas
Mr et Mme HEUREUX âgés respectivement de 62 et 59 ans sont mariés sous le régime de

la communauté et ont deux enfants majeurs. Ils sont propriétaires de deux immeubles et
souhaitent réaliser une donation-partage de ces immeubles au profit de leurs enfants tout
79
immobilier
en respectant une stricte égalité entre eux. Les deux immeubles valent respectivement
800 000 € et 600 000 € soit un patrimoine de 1 400 000 €. Le rendement brut de ces
immeubles est de 7%.
b) Optimisation de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété selon la valeur économique.
𝑣𝑎𝑙𝑒𝑢𝑟 𝑑𝑢 𝑏𝑖𝑒𝑛
La valeur économique de l’usufruit : 𝑣𝑎𝑙𝑒𝑢𝑟 𝑑𝑢 𝑏𝑖𝑒𝑛 − (1+𝑡𝑎𝑢𝑥 𝑑𝑒 𝑟𝑒𝑛𝑑𝑒𝑚𝑒𝑛𝑡 𝑛𝑒𝑡)𝑒𝑠𝑝𝑒𝑟𝑎𝑛𝑐𝑒 𝑑𝑒 𝑣𝑖𝑒
AO-3
On matérialise ici pleinement la différence entre l’évaluation de l’usufruit fondée sur le

barème légal et l’évaluation sur la valeur économique.
L’apport de la nue-propriété des immeubles à la valeur économique à une SCI va diminuer

la base future soumise aux droits de mutation à titre gratuit.
c) La donation-partage
Le tableau ci-après compare l’impact de l’apport de la nue-propriété à une SCI avec la

donation directe de la nue-propriété du bien. En effet lors de l’apport pur et simple de la
nue-propriété du bien à la SCI les parents n’ont aucun droit à payer et la valeur des parts
transmises aux enfants correspond à la valeur économique de la nue-propriété. L’apport
de la nue-propriété du patrimoine à la SCI permet une économie sur les droits de 64 764 €.
80
immobilier
Figure 9 - impact de l'apport de la nue-propriété à une SCI sur les droits de mutation suivi de la donation des
parts
1.3.2 Le démembrement des parts sociales
La SCI offre une grande souplesse, il est possible de coupler plusieurs stratégies afin
d’atteindre chaque objectif. Les objectifs souhaités se rassemblent principalement autour
de quatre thèmes : préparer sa retraite, protéger son conjoint ou compagnon, préserver
l’harmonie familiale et l’équité entre les enfants et minimiser la fiscalité de la transmission.
1.3.2.1 Partage des revenus entre usufruitier et nu-propriétaire
Concernant les revenus d’une SCI, l’usufruitier a droit aux bénéfices courants
d’exploitation, revenus fonciers alors que le nu-propriétaire a droit à la quote-part du
résultat correspondant à la plus-value de cession des éléments composant l’actif
immobilisé, immeuble.
Mais l’administration fiscale admet qu’il puisse en être autrement. Les parties ont la liberté
de prévoir une répartition différente des revenus. Cette répartition peut être formalisée
par convention, impérativement actée avant la clôture de l’exercice. Nous verrons une
application de cette disposition dans le cas illustré ci-après.
Qui, entre usufruitier et nu-propriétaire, est le bénéficiaire des dividendes ? L’antagonisme

des intérêts a nourri la jurisprudence.
- La Cour de cassation, le 31 mars 2009 a confirmé que « les bénéfices réalisés par une
société ne participent de la nature des fruits que lors de leur attribution sous forme de
dividendes, qu’avant cette attribution, l’usufruitier des parts n’a pas de droit sur les
81
immobilier
bénéfices, aucune donation au nu-propriétaire est consentie en affectant les sommes en

réserve ».
C’est la décision de référence qui permet dans des SCI dont les parts sont démembrées
entre parents et enfants, de transmettre les fruits non consommés par les parents
usufruitiers aux enfants, sans droits de mutation à titre gratuit, par leur simple affectation
juridique en réserve.
- La position de la chambre commerciale de la Cour de cassation, dans un arrêt récent du

27 mai 2015 (14-16.246) est plus nuancée dans la mesure où, sans revenir sur le droit du
nu-propriétaire aux distributions de réserves, elle reconnaît à l’usufruitier des parts ou
actions un droit de quasi-usufruit s’exerçant sur les sommes provenant de ces distributions,
conformément à l’article 587 du Code civil.
- Désavouée par la chambre civile de la Cour de cassation, (chbre civ 1, 15-19.471) qui vient
confirmer, dans un arrêt du 22 juin 2016, que l’usufruitier n’avait aucun droit sur les
dividendes prélevés sur les réserves, qui doivent revenir aux seuls nus-propriétaires.
Il importe, afin d’éviter toute incertitude lors des éventuelles distributions de réserves par
la société, d’anticiper en prévoyant expressément et précisément dans les statuts les règles
qui s’appliqueront à cet égard pour les parts sociales démembrées. Liberté est laissée aux
associés de convenir par exemple que dans l’hypothèse de distribution d’un résultat issu
d’une plus-value de cession d’actif, les nus-propriétaires percevront en numéraire le
montant des impôts à leur charge et les usufruitiers le solde sous forme de quasi usufruit.
1.3.2.2 Imposition entre usufruit et nue-propriété
Les actifs grevés d’usufruit sont, sauf exceptions, compris au titre de l’IFI, dans le
patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété (art. 968 CGI). Si l’usufruit
ne porte que sur une fraction du bien seule la valeur de cette fraction en pleine propriété
est à reporter. Le nu-propriétaire qui ne tire aucun revenu ou avantage immédiat des biens
qu’il possède n’a pas à le déclarer au titre de l’IFI.
Il existe cependant des exceptions à ce principe :

- lorsque l’usufruit trouve sa source directe dans la loi, dans ce cas l’article 968 du
CGI prévoit une imposition partagée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Il en est ainsi
lors du démembrement opéré au profit du conjoint survivant. Sauf si le démembrement
82
immobilier
provient d’une convention matrimoniale prévoyant que le conjoint survivant se voit

attribuer la totalité de l’usufruit des biens en présence de descendant, alors c’est
l’usufruitier qui est imposé à l’IFI pour la valeur en pleine propriété.
- Lorsque le démembrement résulte de la vente de la nue-propriété à des héritiers
présomptifs. Ainsi l’imposition reste à la charge de l’usufruitier pour sa valeur en pleine
propriété.
- L’apport à titre onéreux de la nue-propriété d’un bien à une société est considéré
comme une vente. Ainsi l’imposition séparée doit s’appliquer. Cependant les apports purs
et simple et les apports à titre onéreux à une société contrôlée par l’une des personnes
visées à l’article 751 du CGI (héritiers présomptifs) ne rentrent pas dans les exceptions pour
bénéficier de la séparation d’imposition. Seul l’usufruitier devra déclarer la valeur pour la
pleine propriété.
Figure 10 - Changement des règles IFI et usufruitiers
Changement des règles pour les usufruitiers légaux

Origine du démembrement ISF (avant 2018) IFI (à compter de 2018)
Ancien usufruit légal, décès
Imposition au prorata de l’article 669 du CGI
ant. 01/07/0220
Imposition de la PP chez Imposition au prorata de
Nouvel usufruit légal21
l’usufruitier l’article 669 du CGI
Usufruit conventionnel Imposition de la PP chez l’usufruitier
1.3.3 Le démembrement outil d’optimisation financière
La technique de démembrement de propriété appliquée à des SCI, combinée à une habile

rédaction des droits et pouvoirs respectifs de l'usufruitier et du nu-propriétaire, alliée à des
donations partages périodiques permettent dans la plupart des cas de transmettre
progressivement et en quasi franchise d'impôt des patrimoines relativement importants.
Et ce, sans jamais se départir des revenus dont les donataires souhaitent conserver la
jouissance, ni-même du pouvoir de contrôle nécessaire pour en assurer la sécurité.
Démembrement et catégorisation, jumelées permettent de réaliser des opérations
intéressantes.
20
Ancien Art. 767 du code civil
21
Art. 767 du code civil
83
immobilier
1.3.3.1 Le pouvoir de décider de l’affectation du bénéfice et de distribuer le dividende
Selon l’article 1844 du code civil applicable à l’ensemble des sociétés :

- Tout associé a le droit de participer aux décisions collectives
- Sauf disposition statutaire contraire, le droit de vote appartient au nu-
propriétaire, sauf pour les décisions concernant l’affectation des bénéfices où il
est réservé à l’usufruitier.
La décision d’affecter le bénéfice de l’exercice, en report à nouveau, en réserves, ou
en dividendes appartient donc à l’usufruitier. Cette décision n’est pas sans conséquence,
car si l’usufruitier bénéficie de la distribution du résultat de l’exercice ou des résultats en
report à nouveau, c’est le nu-propriétaire qui bénéficie des sommes distribuées prélevées
sur les réserves. L’affectation du bénéfice est le seul domaine de compétence de
l’usufruitier dans le cadre de l’assemblée générale, sauf disposition contraire des statuts.
On ne peut l’en priver mais les statuts peuvent attribuer d’autres droits de vote à
l’usufruitier. L’extension de ses droits peut aller jusqu’à prévoir statutairement que si les
parts sociales font l’objet d’un démembrement, le droit de vote appartient à l’usufruitier.
(cass.com 22 février 2005 n° 03-17421). Le nu-propriétaire, même privé de son droit de
vote, conserve obligatoirement son droit de participer aux décisions collectives. La liberté
procurée par la souplesse de la société civile est à nouveau démontrée : le nu-propriétaire
à qui est reconnue la qualité d’associé ne vote pas et l’usufruitier à qui est refusée la
reconnaissance de la qualité d’associé vote !
1.3.3.2 Stratégie d’affectation en réserve
Dans une SCI soumise à l’IR, l’affectation du résultat en réserve ou report à nouveau ne
modifie pas le montant de revenu imposable annuel. En effet, que la société distribue ou
non ses bénéfices, la base d’imposition des associés personnes physiques reste dans tous
les cas les revenus fonciers déterminés selon les règles fiscales spécifiques de cette
catégorie de revenus à partir des déclarations n°2072 et 2044.
En revanche, si la SCI est soumise à l’IS (et paie en conséquence de l’IS sur la base de ses
bénéfices), la décision des associés de ne pas verser de dividendes, caractérise l’absence
de revenus personnels et donc l’absence de revenus imposable à l’impôt sur les revenus.
La liberté offerte dans la rédaction des statuts permet de prévoir plusieurs catégories de
réserves, permettant de les stratifier comme :
84
immobilier
- Réserves usufruitiers (US): permet de préparer sa retraite et protéger son conjoint

- Réserves nus-propriétaires (NP): optimiser la transmission
- Réserves pleins propriétaires (PP) : cumul des objectifs précédents
- Report à nouveau : conserve aux sommes non distribuées leur nature de bénéfice
donc de fruits
Prenons le cas de Mr et Mme Perlimpimpin qui détiennent une SCI (1000 parts) avec un
patrimoine de 1 500 k€ (4.5% de rentabilité annuelle). Ils ont 2 enfants.
Dans les statuts il est prévu deux catégories de parts : A à vote plural de 10 et B à vote
simple. Dispositions statutaires :
- Toute transmission fera perdre aux parts de catégorie A leur vote plural, qui
seront assimilées aux parts de catégorie B
- Pour les parts démembrées un droit de vote double reparti 1 pour l’usufruitier et
1 pour le nu-propriétaire.
- Toutes les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant, notamment celles
concernant l’affectation du résultat, la composition et la distribution du dividende
sont prises à la majorité des droits de vote
- La part du dividende prélevée sur les réserves « pleins propriétaires » est répartie
entre associés pleins propriétaires à proportion de leur droit de vote attaché aux
parts en pleine propriété, sauf décision contraire prise à cette même majorité.
Figure 11 - Cas Perlimpimpin: composition du capital et droit de vote
Mr Mme E1 E2
Parts A 50 50
Parts B 50 50
Parts en usufruit 400 400
Parts en NP 400 400

Droit de vote pour affectation, distribution,
900 (33%) 900 (33%) 450 (17%) 450 (17%)
composition dividendes
Répartition des réserves pleins propriétaires 500 (45%) 500 (45%) 50 (5%) 50 (5%)
Mr et Mme Perlimpimpin sont majoritaires pour décider de la distribution du dividende.

Exceptionnellement dans notre cas, ils décident de modifier pour un exercice l’affectation
des sommes prélevées sur la réserve « PP » pour retenir une clé de répartition
proportionnelle au nombre de parts détenus en pleine propriété et en nue-propriété. Ils
85
immobilier
attribuent ainsi 45% à chacun des enfants, sans que cette décision puisse être qualifiée de
donation.
Prenons comme hypothèse que les bénéfices ont été affectés chaque année en réserves,
5% en réserve NP, 5% en réserve usufruitiers et 90% en réserves pleins propriétaires.
15 ans plus tard, la situation des réserves est le suivante : réserves NP et US sont de 50 625
€ chacune et la réserve PP de 911 250 €.
Figure 12 - Tableau de répartition des réserves cas Perlimpimpin
total Mr Mme E1 E2
Réserve US 50 625 € 25 312 25 313
Réserve NP 50 625 € 25 312 25 313
Reserve PP 911 250 € 45 563 45 562 410 063 410 062
Total 70 875 70875 435 375 435 375
Le démembrement des parts associé à la catégorisation des parts permet d’atteindre les
objectifs suivants :
- Constituer un capital en vue de la retraite : libre disposition de la réserve US et
une partie de la réserve PP
- Protéger le conjoint survivant : avec un usufruit successif le conjoint survivant
disposera de la réserve « usufruitier » non consommée et d’une partie de la
réserve « PP »
- Optimiser la transmission : La donation de parts en nue-propriété permet de
réduire la base taxable aux droits de mutation et l’affectation des bénéfices en
réserves « NP » et « PP » permet de transmettre un patrimoine en franchise de
droits.
La liberté statutaire lors de la création d’une SCI ou en cours de vie sociale, permettant de
concevoir une société personnalisée sollicite des réflexions, des interrogations multiples.
Les règles statutaires d’origine pourront évoluer pour s’adapter à l’évolution des besoins
et des attentes des associés. L’écoute permanente des clients, un bilan périodique de la
performance de l’outil juridique, permet au conseil avisé d’actualiser la stratégie. Que ce
soit pour le choix de la fiscalité, la mise en œuvre de la catégorisation de parts sociales de
la SCI, le recours au démembrement du bien, des parts ou même des deux, la SCI permet
de cumuler les dispositifs. L’objet du prochain chapitre est d’atteindre les objectifs, dans
les conditions financières les plus favorables.
86
immobilier
Chapitre 2 : La SCI outil pour minimiser le coût de la transmission
La SCI est un bel outil juridique pour la gestion et la transmission d’un patrimoine
immobilier, elle procure également certains avantages fiscaux.
Section 1 : Les avantages liés à la translucidité fiscale de la structure

2.1.1 Optimisation des droits de mutation, effet des comptes courants
Le compte courant d’associé s’analyse comme un prêt consenti par un associé à la société.
Constituant une dette de la société envers ses associés, il est comptabilisé au passif de la
société. Pour améliorer la trésorerie de la SCI, les associés peuvent maintenir au sein de la
société des sommes qui leur sont normalement dues : rémunérations, quote-part de
bénéfices. Lorsque l’immeuble a été financé par un emprunt, le résultat bénéficiaire de la
société a permis de rembourser le capital des emprunts. Cette proportion du résultat va
alimenter les capitaux propres ou les comptes courants d’associés, si l’assemblée a
régulièrement distribué les résultats bénéficiaires. Ces comptes courants sont à la fois un
actif pour les associés et un passif pour la SCI dont les parts sont un actif des associés.
L’intermédiation d’une SCI pour détenir un immeuble crée deux actifs, parts sociales et
comptes courant en remplacement d’un l’immeuble. L’adage « à deux on est plus fort » va
se vérifier à nouveau.
2.1.1.1 Sort du compte courant en cas de cession de parts
La cession des parts n’entraîne pas la cession du compte courant22. Si le vendeur souhaite
céder son compte courant en même temps que la cession des parts, cela doit être précisé
dans l’acte de cession. Si rien n’est précisé, le compte courant reste la propriété du
vendeur, il peut donc en demander le remboursement selon les modalités de la convention
de compte courant et à défaut à tout moment.
Pour le calcul de la plus-value résultant des cessions de parts de SCI, le montant du compte
courant n’est pas retenu pour le calcul du prix de cession ; de même, les sommes versées
en compte courant ne s’ajoutent pas au prix d’acquisition.
22
CA Paris 2 juin 1992, D. 1992, IR 246
87
immobilier
Le prix de cession du compte courant est en principe sa valeur nominale. Cependant, il

peut ne pas correspondre à la valeur exacte de la dette telle qu’elle figure dans le bilan de
la société. Il peut être modulé en fonction de la capacité financière de la société à
rembourser le prêt consenti par l’associé. De même, les règles d’évaluation d’une dette en
matière de droit d’enregistrement diffèrent selon que celle-ci est ou non affectée d’un
terme. Il appartient au redevable de l’évaluer à la valeur pour laquelle il peut être recouvré
compte tenu de la situation financière de la société (art. 758 du CGI).
2.1.1.2 Sort du compte courant dans une SCI familiale
Au plan successoral, tout comme les parts sociales, le compte courant d’associé, s’il existe,
doit être intégré à l’actif successoral taxable. L’importance de la tenue d’une comptabilité
apparait à nouveau. En pratique, il n’est pas rare d’être confronté à des SCI dépourvues
de comptabilité. Il faut alors reconstituer la comptabilité avec les documents juridiques
disponibles (statuts, acte authentique acquisition, relevé des frais d’acquisition, contrat de
prêts..) et les éléments financiers (comptes bancaires, déclarations fiscales), si la structure
globale peut être reconstituée assez rapidement, il est très délicat de déterminer les
comptes courants individuels.
Outre la tenue d’une comptabilité, en cas de donation de parts sociales démembrées, Il

importe de pouvoir justifier de la vie juridique de la SCI à travers les procès-verbaux
d’assemblées générales annuelles affectant le résultat soit en réserve, soit en dividendes
payés ou inscrits en compte courant d’associé. Il convient d’être vigilant et rigoureux, afin
que les décisions collectives respectent les dispositions personnalisées prévues par les
statuts.
2.1.2 Mise en réserve systématique des bénéfices
Comme nous l’avons vu précédemment lors du démembrement des parts, la mise en

réserve des bénéfices permet de transférer et transformer un revenu disponible pour
l’usufruitier en capital, propriété du nu-propriétaire. Si le lien entre les deux est couplé
avec un statut d’héritier pour le nu-propriétaire, l’outil SCI va permettre de réaliser une
transmission exonérée de droit de mutation.
L’affectation des résultats relève de la seule compétence de l’assemblée des associés qui
dispose d’une totale liberté. Le régime fiscal des revenus imposables est autonome par
88
immobilier
rapport à l’affectation juridique du résultat. Très souvent, dans les SCI familiales régime
IR, on constate une transposition de la semi transparence fiscale en comptabilité. Comme
les revenus ont été imposés entre les mains des associées, ils sont comptabilisés en compte
courant. Nul doute que l’assemblée l’a décidé ainsi. Or s’il est légitime de se préoccuper de
la situation financière des associés, la société doit de se préoccuper principalement de la
sienne. Sa trésorerie sera prioritairement consacrée à réaliser l’objet social, à rembourser
les emprunts en cours, à entretenir l’immeuble, à réaliser des investissements, en
concours avec le souhait légitime des associés de percevoir des fruits.
Dans tous les cas, l’affectation des bénéfices aux réserves augmente mécaniquement la
valeur des capitaux propres de la SCI. Fiscalement, l’administration avait considéré que les
revenus que l’usufruitier n’avait pas perçus (via la mise en réserve) constituaient une
donation indirecte au profit des nus- propriétaires. Cette vision a été rejetée par deux
arrêts (Cass. com, 10 févr. 2009, n° 07-21.808, FS-P+B, DGI c/ M. Cadiou et Cour d’appel de
Lyon CA Lyon, 1re ch. civ. B., 16 oct. 2007, n° 06/03324, min. c/ M. Cadiou), qui confirment
que l’affectation du bénéfice en réserve votée par l’usufruitier ne constituait pas une
donation indirecte.
Cette capitalisation bénéficie aux nus-propriétaires en franchise totale de droit de

succession.
Conseil Expert : afin de pouvoir justifier de tels objectifs, il est indispensable :

- De tenir une comptabilité de la SCI
- De respecter scrupuleusement le formalisme attaché aux assemblées
générales annuelles.
2.1.3 Faut-il constater un amortissement ?

2.1.3.1 L’amortissement une obligation ou un choix
La question ne se pose pas dans certaines situations. Les SCI a l’IS ayant l’obligation de la
tenue d’une comptabilité et de respecter les obligations du code de commerce, ont de ce
fait l’obligation de pratiquer des amortissements.
L’amortissement permet de constater en comptabilité une charge annuelle qui correspond

à la dépréciation comptable des actifs immobilisés.
89
immobilier
En revanche, une SCI imposable à l’IR a le plus souvent le choix de pratiquer ou non les
amortissements. Ce choix impactera non pas le résultat fiscal annuel de la société mais le
montant de son résultat comptable, ce qui n’est pas sans conséquences pour les associés.
La SCI imposable à l’IR, peut être contrainte de pratiquer l’amortissement dans ses comptes
pour déterminer la quote-part de résultat de ses associés imposés à l’IS. Parfois cette
obligation résulte d’une mention volontaire ou involontaire des statuts qui prévoient
littéralement l’usage d’une « comptabilité commerciale », ou qui mentionnent dans
l’article relatif à la reddition des comptes par le gérant les charges à déduire des recettes
en citant les amortissements.
Excepté ces situations, la comptabilisation des amortissements est optionnelle. Comme

toutes les options, il convient de se les approprier et de les utiliser à bon escient.
Cette charge vient diminuer le résultat comptable d’une SCI. Amortir les immeubles d’une
SCI soumise à l’IR réduit chaque année le bénéfice comptable de la société et la dette
envers ses associés (réserve ou compte courant). Le choix de pratiquer des amortissements
revient donc à imposer aux associés de conserver au sein de la société une plus grande
partie des bénéfices annuels au travers de la plus-value latente sur l’actif immobilier.
Le résultat fiscal ne tient pas compte de cette charge dans les SCI à l’IR.
Le fait de devoir constater un amortissement entraine l’obligation du respect du PCG et

donc l’obligation de tenir une comptabilité commerciale. Cette obligation impose alors de
calculer les amortissements selon la méthode par composants (art.332-1 du PCG), qui
prévoit des durées d’amortissements distinctes suivant la nature des actifs détenus23.
L’annexe 22, reprend un tableau de la revue fiduciaire ainsi que l’annexe du BOFIP (BOI-
A22
ANNX-000115-20141013) identifiant les composants de l’immeuble, leur durée et la
quote-part du composant dans la valeur total de l’immeuble.
Pratiquer des amortissements comptables est un moyen indirect de limiter l’augmentation
des comptes courants des associés d’une SCI bénéficiaire. A contrario, choisir de ne pas
amortir les immeubles permet de majorer le résultat.
23
BOI-BIC-AMT-10-40-10-20131216 et annexe BOI-ANNX-000115-20141013
90
immobilier
2.1.3.2 Quel est l’intérêt d’un amortissement comptable pour optimiser la transmission du
patrimoine ?
Dans le cadre de la transmission du patrimoine, l’utilisation d’un amortissement peut

s’avérer particulièrement intéressant, notamment lorsque les associés de la SCI combinent
SCI et démembrement de propriété. L’amortissement ayant pour conséquence de réduire
le bénéfice comptable et donc le bénéfice distribuable aux associés usufruitiers,
l’amortissement permet d’avantager les nus-propriétaires.
2.1.3.3 Conséquences fiscales de l’amortissement
Pour une société civile à l’IR, le fait de constater un amortissement n’a aucune incidence
sur l’imposition annuelle des associés ni lors de cession de l’immeuble par la société.
L’équivalent de la valeur d’acquisition figurera soit dans les capitaux propres soit en
compte courant d’associés. Dans le premier cas, amortir ou ne pas amortir est sans
incidences pour la détermination de la plus-value de cession des parts. A l’inverse si elle
figure en compte courant, le prix de cession des parts sera minoré de ce passif. La plus-
value sera donc minorée de la valeur du compte courant dans la limite de la valeur d’actif
des immeubles.
L’acquéreur bénéficiera d’une base moins élevée pour les droits d’enregistrements, mais il
devra acquérir aussi le compte courant, parfois plus difficile à financer.
Section 2 : Optimiser les droits d’enregistrement
Les situations familiales sont diverses et nombreuses. Dans cette section différentes
situations seront donc analysées ou comparées, que ce soit la cession à titre onéreux soit
la transmission préalable à titre gratuit.
2.2.1 Droit de mutation à titre onéreux
2.2.1.1 Cession des parts de la SCI
L’intermédiation d’une SCI ne permet pas de réduire les droits de mutation lorsqu’est
envisagée la vente de l’immeuble. Que ce soit la vente de l’immeuble ou des parts de la SCI
détenant l’immeuble, la taxation de l’opération relève du taux dit de « 5 %.»
91
immobilier
2.2.1.2 Mutation de propriété à titre onéreux d’immeuble
Les mutations de propriété à titre onéreux d'immeubles ou de droits immobiliers (usufruit,

nue-propriété, servitudes foncières, etc.) sont soumises à un droit d'enregistrement ou à
une taxe de publicité foncière recouvrée. L’apport d’un bien immobilier à une SCI requiert
obligatoirement l’intervention d’un notaire pour formaliser la publicité foncière.
L’article 1594 D du CGI fixe le taux de droit commun de la taxe de publicité foncière ou du
droit d'enregistrement applicable aux mutations à titre onéreux d'immeuble. Le taux
effectif dans l’immense majorité des départements est de 5.81%. L’annexe 23 présente les
A23
taux, abattements et exonérations applicables du 1 Juin 2018 au 31 Mai 2019.
Apport pur et simple d’un immeuble à la SCI

Les apports purs et simples d’immeubles faits à une personne morale sont assimilés à des
mutations à titre onéreux. Le régime fiscal des apports est indépendant de la nature des
immeubles apportés. Il dépend, en revanche, de la qualité de l'apporteur et du régime
d'imposition de la SCI.
Dans le cas d'une SCI soumise à l’IR, un apport pur et simple d'un immeuble, qu'il soit à
usage d'habitation ou à usage commercial, est exonéré de droits fixes (art. 810 bis du CGI).
Un apport à titre onéreux (prise en charge de l'emprunt pesant sur l'immeuble, par
exemple) sera en revanche assujetti aux droits d'enregistrement de 5.81%.
Si la SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés, l'apport de l'immeuble est assujetti aux droits
de mutation à titre onéreux, 5,81%.
Figure 13 - droits d'enregistrement apport d’un immeuble à une SCI
2.2.1.3 Optimisation des droits de mutation
En cas de transmission à titre gratuit des parts sociales, la plus-value latente sur les parts
sociales n’est pas imposée. Les plus-values immobilières ne le sont qu’en cas de cession à
titre onéreux (vente, apport, échange..). Si un particulier désire effacer une importante
92
immobilier
plus-value latente sur ses parts sociales, il lui suffit d’en faire donation. En cas de revente
ultérieure par le donataire, seule sera imposable la plus-value acquise par les parts de la
SCI par rapport à la valeur reçue par donation. Pas de plus-values taxables mais les droits
de mutation à titre gratuit sont dus sur la valeur vénale des parts sociales transmises.
Illustrons cette stratégie avec notre exemple de Mr et Mme Heureux qui souhaitent vendre
les parts d’une SCI à l’IR ayant acquis un immeuble 600 k€. La valeur de l’immeuble est
estimée à 900 k€ 15 ans plus tard. Mr et Mme Heureux détiennent chacun 50 parts de
100 €. Le compte courant a été alimenté par les résultats distribués chaque année. Le détail
A24
des calculs est présenté en annexe 24. Deux hypothèses, soit une donation des parts aux
enfants suivie d’une cession des parts ou la cession des parts suivie de la donation du
disponible. La donation cession permet aux parents de récupérer leur compte courant soit
597 k€ et de transmettre aux enfants en optimisant les droits de mutation laissant un
disponible net par enfant plus important.
Il est essentiel en cas de donation en pleine propriété d’être en capacité de démontrer que
le prix de la cession est bien appréhendé par les enfants et en aucune manière par les
parents.
93
immobilier
2.2.2 La transmission des parts avec décote
2.2.2.1 Les différentes décotes applicables aux parts de SCI
a) La décote générale pour non-liquidité

Le simple fait qu'un patrimoine immobilier soit détenu à travers une SCI permet d'opérer
une décote sur la valeur de ce patrimoine lors de sa transmission. En effet, la donation
porte sur les parts sociales de la SCI et non sur l’immeuble directement. Sauf si la
transmission de l’intégralité des parts est réalisée au profit d’un seul bénéficiaire, la valeur
vénale des parts est toujours inférieure à celle de l'immeuble ramenée au nombre de parts.
Pour des sociétés à caractère familial, une décote d'au minimum 10 % peut être pratiquée
pour tenir compte de l'absence de marché et de l'existence de clauses d'agrément limitant
la liberté de cession. (CAA Nancy 18 oct. 2012)
b) La décote pour situation minoritaire

Vient ensuite la prise en compte du statut même de l’associé. Une décote supérieure peut
être envisagée pour prendre en compte le caractère minoritaire d'une participation dans
la société (Cass. com. 6-5- 2003 n° 01-13.118 F-D : RJF 8-9/03 n° 1056 et Cass. com. 23-11-
2010 n° 09-17.295 : RJF 3/11 n° 382, ayant respectivement admis une décote de 15 % et
20 %).
c) La décote liée aux contraintes juridiques ou contractuelles
Les statuts de la société peuvent aménager les articles 1861 à 1865 du code civil qui
régissent les modalités de cession des parts de sociétés civiles. Un pacte d’associés peut
aussi régir les conditions de cessions des parts. Dès lors, une décote pour clause
d’agrément s’impose pour des parts sociales qui subissent une entrave à la liberté de
cession.
2.2.2.2 La transmission des parts de SCI permet de profiter pleinement des abattements
Lors d’une transmission à titre gratuit, chaque enfant bénéficie d’un abattement sur les
droits de mutation de 100 000 € par parent tous les 15 ans.
La transmission progressive des parts de la SCI par donations réalisées tous les 15 ans
permet de profiter au mieux des abattements. Il est plus facile de respecter les plafonds
d'abattements quand les biens transmis sont des parts de société que lorsqu'il s'agit d'un
patrimoine immobilier, par nature difficilement divisible. De plus en créant une SCI, les
94
immobilier
passifs (l’emprunt, compte courant..) sont pris en compte pour la valorisation de la

donation.
Exemple : Mr et Mme GENEREUX transmettent des biens immobiliers communs (50/50)

de 900 k€ grevés d’un emprunt de 500 k€ à leurs deux enfants.
AO-1
Les calculs sont réalisés à l’aide de l’outil 1
Sans SCI Avec SCI

Base de calcul 900 k€ 900 k€ - 500 k€ (emprunt) = 400 k€
Part par parent et par enfant 225 k€ 100 k€
Décote 0 10% de la valeur des parts
Abattement 100 k€ 100 k€
Base taxable par enfant et par
125 k€ 0 k€
parent
Droits de mutation par enfant
23 k€ 0 k€
et par parent
Droits globaux 93 k€ 0 k€
La SCI a permis aux parents de pouvoir minorer la valeur du bien du montant de l’emprunt,
d’appliquer une décote de 10%, de donner sans droit en s’ajustant au seuil de l’abattement
disponible
2.2.2.3 Optimisation sur la durée de détention.
En matière de plus-values, les cessions d'immeubles sont exonérées d'impôt sur les plus-
values après trente ans de détention.
Les cessions de parts de SCI sont soumises à un régime identique. La durée de détention
se calcule à partir de la date d'acquisition ou de souscription de ces parts. Elle peut être
très différente de la date d'entrée de l'immeuble dans le patrimoine de la SCI. L’existence
d’une SCI propriétaire d’un immeuble, offre une dualité de cessions, vente de l’immeuble
par la SCI ou vente des parts de la SCI. Si cette opération engendre des plus-values, il
convient de vérifier les durées de détention et opter pour la plus avantageuse. Une
ancienne SCI, peut ainsi être un outil très intéressant pour acquérir un immeuble à fort
potentiel de plus-value rapide. Si les parts sont détenues depuis plus de 30 ans, la cession
des parts fortement revalorisées par la valeur vénale de l’immeuble sera exonérée.
95
immobilier
Si la SCI est assujettie à l’IS, la durée de détention est neutre en cas de vente de l’immeuble.
La plus-value constatée lors de la cession est imposée au taux de droit commun de l’IS,
sans distinction court terme, long terme.
Par contre, la taxation de la cession des titres d’une SCI imposée à l’IS, peut varier selon la
durée de détention. Cette vente relève du régime des plus-values mobilières privées (art.
150-0 A du CGI). Le régime de droit est une imposition de la plus-value à un prélèvement
forfaitaire unique (PFU) de 12.8% sans considération des durées de détention. S’ajoute à
cette imposition les prélèvements sociaux qui représentent 17.2%. Ce régime peut être
écarté si le vendeur opte pour l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Cette option exercée annuellement, est globale pour tous les revenus relevant du PFU. Elle
A14
permet l’application des abattements pour durée de détention. La plus-value réalisée sur
des titres acquis avant le 1er janvier 2018, sera abattue de 50% si les titres sont détenus
depuis plus de 2 ans et moins de 8 ans ou de 65% si les titres sont détenus depuis plus de
8 ans. L’abattement renforcé de 85%, n’est pas applicable aux SCI qui gèrent leur propre
patrimoine immobilier ou mobilier.
La mise en société du patrimoine offre deux avantages principaux au regard des droits de
donation : elle permet de pratiquer une décote sur la valeur du patrimoine transmis et de
profiter pleinement des abattements en étalant la transmission dans le temps.
2.2.3 La transmission des parts en démembrement
Le démembrement des parts de la SCI, est un précieux allié pour construire une
transmission anticipée du patrimoine. L’objectif premier du démembrement est de
permettre au donateur de conserver, pour lui et /ou son conjoint les revenus. Le
démembrement va également être très utile, dans les situations de couples sans lien
juridique ou de couples avec des enfants issus d’unions précédentes. Le « démembrement
croisé» des parts va permettre d’assurer au survivant la jouissance du patrimoine par
l’occupation ou par la perception des revenus. Il va permettre de garantir la transmission
du patrimoine aux enfants du donateur sans concurrence des enfants du compagnon du
donateur.
Illustrons le démembrement croisé. Mr Alpha et Mme Oméga sont veufs, ils sont chacun
parent de deux enfants. Ils vivent ensemble depuis quelques années et ont pour projet
d’acquérir en commun un logement. Leur souhait est qu’au décès de l’un, l’autre puisse
96
immobilier
continuer à disposer librement du logement sans interférence des héritiers du défunt. Ils
souhaitent toutefois que, au décès du second, leurs enfants respectifs recueillent la
fraction du patrimoine appartenant à leur parent.
Est constituée une SCI AO, au capital de 1 000 parts de 1 € réparties comme suit :
Mr A Nue-propriété des parts 1 à 500. Mme O Nue-propriété des parts 501 à 1 000.
Mr A Usufruit des parts 501 à 1 000. Mme O Usufruit des parts 1 à 500.
Si Mr A décède, l’usufruit des parts 501 à 1 000 s’éteint. Mme O détient l’usufruit sur la
totalité des parts de 1 à 1000. Les enfants de Mr A recueillent la nue-propriété des parts
1 à 500. Ces parts en nue-propriété restent en indivision successorale ou sont partagées
entre les deux enfants.
La situation de Mme O est identique à celle dont elle bénéficiait du vivant de son
compagnon. Seule altération, elle ne peut céder le bien qu’avec l’accord des héritiers
Au décès de Mme O, les enfants de Mme O recueillent les parts en pleine propriété de
Mme O, de 501 à 1 000. L’usufruit des parts 1 à 500 s’éteint, les enfants de Mr A retrouvent
la pleine propriété des titres 1 à 500.
Objectif atteint.
2.2.3.1 Le calcul des droits sur les parts démembrées
L’administration fiscale impose l’application du barème fiscal (art. 669 du CGI) pour
A16
l’évaluation des droits d’usufruit viager et de la nue-propriété. La valeur de l’usufruit et de
la nue-propriété est déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier. L’application du
barème est obligatoire. Il n’est pas possible de faire valoir une décote à la valeur issue du
barème. (cass. Com 20 mars 2007, n°05-16751).
Pour un usufruit temporaire, constitué pour une durée fixe, l’administration applique une
valeur forfaitaire de 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix
ans de la durée de l'usufruit, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier. (art. 669
C.civ). En matière d’usufruit temporaire, il faut respecter les termes de l’article 619 du code
civil.
97
immobilier
2.2.3.2 Donation de la nue-propriété et exonération de droits
Le démembrement permet de satisfaire les objectifs du donateur de conservation des

revenus. Mais il permet aussi d’atténuer fortement les droits de mutation à titre gratuit.
Mme Bienvenue, veuve, 75 ans détient en propre sa résidence principale estimée à 500
000 € et des biens immobiliers pour une valeur de 1 600 000 €. Elle a deux enfants et n’a
effectué aucune donation au cours des 15 dernières années.
Figure 14 - Cas Bienvenue - Impact du démembrement sur les droits de donation
AO-3
AO-2
La SCI couplée avec différentes techniques selon les besoins du client, permet d’optimiser
les droits de mutation lors de la succession. La section suivante va permettre au lecteur de
se familiariser avec les différentes donations. Ces donations peuvent porter sur les parts
de SCI.
Section 3 : Les différentes donations
La transmission anticipée du patrimoine est sans conteste un acte de gestion patrimoniale

majeur. Elle répond à un désir de conservation familiale du patrimoine, un espoir de
simplification des relations entre les héritiers. Mais, indéniablement, le facteur fiscal, est
un véritable catalyseur. Le poids des droits de succession et la possibilité de les réduire, se
révèlent souvent décisifs pour la réalisation effective d’une ou plusieurs donations.
Toutefois, donner reste fortement anxiogène. Le caractère irréversible, la difficulté d’être
« juste » entre ses enfants, l’inconnu de l’avenir sur le plan financier et relationnel sont des
98
immobilier
freins puissants aux libéralités. De plus, si les donations anticipées permettent de

substantielles économies, elles représentent, au-delà des fractions bénéficiant des
abattements, un coût important et surtout immédiat susceptible de provoquer le
renoncement à un gain futur.
Les donations sont soumises aux mêmes droits, même grille tarifaire d’imposition que les
successions. Cependant certains abattements sont différents notamment celui entre
époux. Les barèmes applicables sont présentés à l’annexe 11. La possibilité de réinitialiser A11
tous les 15 ans les abattements permet aux donateurs de pouvoir moduler les droits de
donation.
Une personne handicapée a droit à un abattement spécifique de 159 325 €, sans condition
de parenté, qui se cumule avec les autres.
Ces droits de donations s’appliquent aux divers types de donations qui vont permettre de
réaliser les objectifs assignés par le donateur. Au-delà de la donation simple, plusieurs
autres types de donation pourront séduire les clients.
2.3.1 La donation graduelle ou résiduelle
Prévues par les articles 1057 à 1061 du code civil. « Il peut être prévu dans une libéralité
qu'une personne sera appelée à recueillir ce qui subsistera du don ou legs fait à un premier
gratifié à la mort de celui-ci.» (Art) .1057 C.civ
2.3.1.1 La donation graduelle
Les libéralités graduelles sont des libéralités avec charge de transmettre à une tierce
personne. La possibilité de consentir des donations graduelles a été instituée par la
réforme des donations et successions, entrée en application le 1er janvier 2007.
Une donation graduelle permet de transmettre un bien successivement à deux personnes.

Dans le même acte notarié, il est ainsi possible de donner un bien à un premier bénéficiaire
(ou donataire) et de prévoir qu'à son décès, il reviendra à un second. Le premier
bénéficiaire ne peut ni vendre, ni donner, ni léguer le bien. Le premier donataire est donc
propriétaire sa vie durant des biens transmis : il peut les utiliser, les gérer, recevoir les
revenus, mais il ne peut pas les vendre. Le second bénéficiaire peut accepter la donation
dans un acte ultérieur.
99
immobilier
Les conséquences fiscales sont les suivantes :
Au moment de la première transmission, le bénéficiaire paie les droits de mutation à titre

gratuit selon les liens l'unissant au disposant et bénéficie le cas échéant d’un abattement.
Au décès du premier bénéficiaire, le second bénéficiaire paie les droits de mutation à titre
gratuit, selon son propre lien avec le donateur, sous déduction des droits déjà payés par le
premier bénéficiaire ou le donateur sur les mêmes biens.
En cas de donation en ligne directe, la donation graduelle n’a que peu d’intérêts car elle
fait perdre le bénéfice de l’abattement des 100 000 €. L’abattement lors de la seconde
donation se réfère au degré de parenté avec le premier donateur, l’abattement serait celui
des petits enfants moins favorable.
Toutefois cette donation trouve son intérêt pour des familles recomposées, en effet le
recours à une donation graduelle permet de protéger le conjoint survivant sans spolier les
enfants nés d’une précédente union. Elle va permettre de donner en pleine propriété des
biens au conjoint en lui imposant de les conserver jusqu’à son propre décès pour les
transmettre aux enfants du conjoint prédécédé. Ainsi, le conjoint survivant pourra donc
pleinement profiter des biens sans toutefois avoir la faculté de les vendre, de les donner
ou de les transmettre à ses propres enfants. Au plan fiscal, ce type de transmission s’avère
avantageux puisque les enfants sont réputés avoir reçu les biens de leur père ou mère et
non de leur beau-père ou belle-mère. De ce fait, ils pourront bénéficier du tarif et des
abattements des successions en ligne directe qui est nettement plus favorable qu’une
transmission entre non parents.
2.3.1.2 Les donations résiduelles
Les donations résiduelles sont des libéralités avec charge de transmettre à une tierce
personne. Cette donation permet au premier bénéficiaire de disposer du bien, il ne peut ni
léguer ni donner le bien mais il peut effectuer tout acte de disposition à titre onéreux. Il
est seulement tenu de transmettre au second bénéficiaire ce qu’il reste. Si le second
bénéficiaire décède avant le premier alors les biens demeurent dans le patrimoine du
premier et seront transmis à ses héritiers.
100
immobilier
Ce type de donation est adapté par exemple à la situation suivante. Des grands-parents
ont deux enfants. L’un a des enfants, l’autre non.
Les grands-parents peuvent avoir la volonté de donner égalitairement entre leurs deux
enfants mais aussi, qu’à défaut de descendance les biens donnés résiduels soient transmis
à leurs petits-enfants. Ce choix peut procéder d’une défiance vis-à-vis de l’aléa d’une union
future sans enfant qui transfèrerait le patrimoine sur le conjoint. Il peut aussi s’avérer
motivé par des considérations financières. La donation résiduelle appliquée à la situation
décrite permettrait aux petits enfants de recevoir le patrimoine résiduel transmis par les
grands-parents à leur oncle avec des droits de donation réduits.
En effet, l’oncle aura acquitté les droits de donation calculés selon le barème des
successions en ligne directe. C’est ce même barème qui s’applique pour les petits enfants
à l’égard des biens donnés d’abord à leur oncle et résiduellement à eux par leurs grands-
parents. Les petits-enfants acquitteront les droits de donation sur la différence de la valeur
vénale des biens à la date de donation initiale et celle au décès du premier gratifié majoré
du différentiel d’abattement. La présence de plusieurs petits enfants écrête la progressivité
des droits et aboutit bien souvent à une absence de taxation de la donation résiduelle.
Illustrons : Donation résiduelle, en pleine propriété des parts d’une SCI valeur 800 000 €
par le grand père à l’oncle gratifié 1 et ses deux petits-fils gratifiés 2. Au décès de l’oncle
la valeur du bien est de 900 000 €. Par simplification, on considère que les abattements
sont consommés. Les détails du calcul sont présentés en annexe 25. A25
Figure 15- Illustration donation résiduelle
900k€
Droits : 176 388 € Sans donation résiduelle
800 k€
900 k€
Droits : 182 962 €
Droits : 495 000 €
Donation résiduelle : les petits enfants n’auront pas de droits de donation, les droits dus
sont inférieurs à ceux payés par leur oncle. L’économie réalisée en cas de donation
résiduelle est de 312 038 €.
101
immobilier
2.3.2 La donation alternative et la donation facultative
D’un usage plus rare, la donation peut être assortie d’obligations cumulatives, alternatives
et même facultatives (Art. 1306,1307 et 1308 C.civ).
Cette dernière a été introduite en 2016 dans le code civil suite aux ordonnances portant
réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations.
Nous les abordons succinctement ci-après. Pour approfondir ces notions juridiques
relativement peu utilisées, nous vous invitons à découvrir la thèse de doctorat de MR Yvan
MARJAULT « les obligations disjonctives : étude des obligations alternatives et
facultatives »24
2.3.2.1 La donation alternative pour plus de choix
La donation alternative consiste à s’engager à donner un bien désigné ou un autre, de

manière irrévocable, mais en se laissant la faculté de choisir le bien qui sera finalement
transmis. La donation est effective lors de sa conclusion et les droits de donation devront
être acquittés sur la base de la plus faible valorisation des biens désignés. Si à l’issue, la
donation porte sur le bien le plus cher, un complément de droits sera dû.
Dans l’attente de son choix, le donateur conserve ainsi quelques années l’ensemble de ses
droits sur le bien. Il bénéficie par contre des effets de l’anticipation de la donation, en
figeant la valeur du bien donné à la date de la donation et non à la date du choix. Cet
avantage peut être très intéressant pour une entreprise dont la valeur peut croitre
rapidement, pour des terrains susceptibles de bénéficier d’une nouvelle classification. Cela
peut être également utile si le donateur, certain de son intention libérale, s’interroge sur
les capacités du donataire à maitriser la propriété du bien. L’adjonction d’une alternative
à la donation du bien, lui permet de renoncer si sa crainte s’avère fondée au profit du
second bien.
L’interrogation qui vient immédiatement à l’esprit porte sur le délai d’exercice du choix. Le
bénéficiaire de la donation alternative peut-il contraindre le donateur à exercer son choix ?
24
université du Maine du 16 novembre 2016. (https://tel.archives-ouvertes.fr/tel-01777945)
102
immobilier
Jusqu’en 2016, NON ! La Cour de cassation, le 4 juillet 1968 confirme que le juge ne peut
conférer le droit d’option ni au cocontractant ni à l’autorité judiciaire. La seule résolution
possible du contrat face à l’absence de choix, condition déterminante de la donation, est
la demande d’annulation.
Depuis 2016, « Le choix entre les prestations appartient au débiteur. Si le choix n'est pas
exercé dans le temps convenu ou dans un délai raisonnable, l'autre partie peut, après mise
en demeure, exercer ce choix ou résoudre le contrat. Le choix exercé est définitif et fait
perdre à l'obligation son caractère alternatif. » (Art. 1307-1 C.civ)
Cette disposition va permettre de donner alternativement des parts de SCI ou une somme
équivalent en numéraire, à une date où la valeur des parts est faible à un enfant. A
continuer à exercer toutes les prérogatives d’associés, à bénéficier des revenus ou les
affecter librement en réserve et exercer le choix après apurement des emprunts ou dès
que l’enfant dispose d’une maturité suffisante.
2.3.2.2 La donation facultative
Très proche de la précédente, la donation facultative consiste à donner un bien précis, tout
en se réservant la faculté, de se libérer de son obligation en lui substituant un autre actif
non désigné. La donation facultative est caractérisée par un droit facultatif portant sur le
mode d’exécution de la donation. Les droits de donation sont payés immédiatement sur la
valeur du bien qui doit, en principe, être donné, en fonction de la fiscalité applicable au
jour de l’acte de donation. Un complément de droits sera dû si d’autres biens sont donnés
et bénéficient d’une fiscalité moins favorable.
Là encore, l’adjonction d’une faculté de substitution, permet au donateur de continue à

rester plein propriétaire du bien, jusqu’à l’exercice de son choix.
2.3.3 La donation avec réserve d’usufruit
La combinaison de la détention d’un immeuble par une SCI et du démembrement du droit

de propriété des parts optimise la stratégie de transmission du patrimoine parents-enfants
en minorant la valeur taxable des parts transmises ; les droits sont calculés sur la valeur de
la pleine propriété diminuée de celle de l’usufruit des parents. Les parents qui envisagent
la donation à leurs enfants d’un immeuble peuvent légitimement souhaiter garder
103
immobilier
l’usufruit viager du bien pour en conserver soit l’usage, soit les revenus. Au décès des
parents usufruitiers, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété s’opère sans perception de
droits de mutation.
Attention les biens transmis en réserve d’usufruit sont à déclarer pour la valeur en pleine
propriété dans la base de calcul de l’IFI de l’usufruitier.
La répartition des revenus entre usufruitier et nu-propriétaire peut être aménagée dans
les statuts ou par la création de parts catégorielles. Ces stratégies ont été analysées
précédemment au chapitre 1 de cette partie.
2.3.4 La donation d’un usufruit temporaire
Cette technique spécifique de démembrement ponctuel permet de transmettre des

revenus à ses enfants ou à toute autre personne, pour une durée déterminée. Dans ce cas,
l'usufruitier aura la jouissance du bien et des revenus pendant une période déterminé. Elle
s’applique parfaitement aux parts de SCI qui permettent de dimensionner finement le
revenu transféré. La donation temporaire d’usufruit de parts sociales pourra être effectuée
par don manuel, plus simple et moins onéreux qu’un acte authentique qui est nécessaire
pour matérialiser une donation temporaire d’usufruit d’un bien immobilier.
Ce dispositif n’est pas une transmission définitive, mais le transfert temporaire des revenus
des parents aux enfants, cela permet d’optimiser la fiscalité du cercle familial.
Les avantages de l’usufruit temporaire :
- permet de ne plus déclarer le bien dans la base de l’IFI des nus-propriétaires.

L’usufruitier doit le déclarer pour sa valeur en pleine propriété.
- permet de baisser l’impôt sur les revenus des parents correspondant aux produits
annuels auxquels ils renoncent. Ceux-ci deviennent imposables dans les mains de
l’usufruitier. Ils remplacent ainsi les dons consentis à un enfant majeur et déductibles du
revenu des parents mais dans la limite d’un plafond annuel de 5 888€ en 2018.
Par exemple, un foyer fiscal imposé en tranche marginale de 30%, transfère par donation
temporaire d’usufruit de parts de SCI ayant un revenu foncier de 15 000€. L’enfant ne sera
pas imposable et les parents économiseront (15 000 - 5 888)*30% = 2 733€
104
immobilier
- permet aux nus-propriétaires de conserver l’administration et la gestion de la

société à défaut de clauses particulières de la SCI. Il permet à l’usufruitier de jouir des fruits
pendant toute la période déterminée.
Cette opération entre le plus souvent dans le seuil de l’abattement des droits de donation.
L’assiette des droits représente 23 % de la valeur du bien en pleine propriété pour une
cession temporaire d’usufruit n’excédant pas 10 ans. Cela permet de transmettre l’usufruit
pendant 10 ans, de parts sociales de SCI sans droits de donation à hauteur d’une
valorisation globale de 434 000 € par parent et par enfant.
Le cas de l’annexe 26 illustre les effets de la donation temporaire d’usufruit de deux SCI sur
A26
10 ans, permettant ainsi un gain pour le cercle familial de 77 070 € sur la durée de l’usufruit
temporaire.
La SCI s’inscrit dans un cadre juridique strict et objectif mais elle gagne sa légitimité
dans sa capacité à répondre aux situations spécifiques que traversent des personnes aux
parcours, aux intérêts et aux objectifs pluriels. Cette partie a permis de montrer dans
différentes situations l’optimisation que pouvait procurer la SCI, que ce soit pour
transmettre et conserver la maitrise de la gestion, transmettre et conserver les revenus,
éviter les inconvénients de l’indivision, structurer le patrimoine familial, optimiser les droits
liés à la transmission.
Chaque situation est particulière, et l’expert-comptable doit jouer pleinement son rôle de
conseil. La SCI permet ne nombreuses opportunités. L’optimisation ne peut se faire qu’en
fonction des besoins, des objectifs, de la situation patrimoniale et familiale du client.
105
Conclusion
CONCLUSION
L e succès de la SCI est incontestable, leur nombre progresse. Les statistiques

nationales d’Infogreffe indiquent, 93 777 immatriculations de sociétés civiles, de tout
type, soit 22% des immatriculations. En regard de la balance annuelle immatriculations-
radiations, les sociétés civiles représentent 38% du flux net annuels soit 57 432 sociétés
civiles supplémentaires. Cette performance est la conséquence des qualités intrinsèques
que nous avons étudiées. La SCI se révèle pertinente lors de la constitution, la détention,
la pérennisation et la transmission d’un patrimoine. Mais constituer une SCI n’est pas un
acte anodin, il devra répondre à des besoins spécifiques identifiés. L’expert- comptable est
le conseiller à privilégier afin de créer une personne morale efficace. L’application et
l’efficacité des techniques employées nécessitent que les statuts et les différentes options
juridiques, comptables et fiscales soient réalisées par des professionnels afin d’optimiser
la transmission tout en évitant un futur contentieux.
La SCI est bien connue par les experts-comptables, elle l’est un peu moins par les
clients mais reste un outil connu du grand public. Le développement d’une offre packagée
va permettre au cabinet de pénétrer plus facilement sur le nouveau marché des
particuliers. Face à un marché où cohabitent de nombreux professionnels, l’expert-
comptable se présente comme un interlocuteur unique, protégeant les intérêts de son
client. La devise de la profession d’expert-comptable « science, indépendance,
conscience », permet d’assurer au client un accompagnement créateur de valeur et de
confiance.
Ce mémoire s’inscrit dans la stratégie de développement des missions de conseils

des cabinets d’expertise comptable. Des « missions de conseil » selon la classification
retenue par les normes professionnelles. L’accompagnement dans la transmission d’un
patrimoine immobilier entraine l’expert-comptable dans une relation plus intime et plus
élargie avec son client. Le temps de l’écoute, le temps de la réflexion étendu à l’ensemble
de la famille, la présentation des préconisations, d’optimisation fiscale sécurisée soudent
un lien unique. Le professionnel y puise des satisfactions sans limites. Les clients confortent
leurs fondations, leurs assises, construisent leurs avenirs et ceux des leurs.
Ces réussites essaiment. Les clients deviennent prescripteurs, actifs ou passifs, ils
vont susciter de nouvelles missions auprès de nouveaux clients. L’instauration de cette
106
Conclusion
nouvelle relation professionnelle à travers une mission patrimoniale de stratégie

d’acquisition ou de transmission d’un patrimoine immobilier va ancrer un climat de
confiance, propice au développement de l’entreprise.
La contrepartie de ces satisfactions, réside dans l’effort et l’exigence de qualité que

s’impose l’expert-comptable. Bien loin des pures techniques comptables et des seuls
aspects financiers, il va devoir investir les domaines du droit, droit civil, droit des sociétés,
se former et acquérir des connaissances. Parfois, il pourra même anticiper les évolutions
législatives qui consacrent souvent un profond mouvement sociétal. Il va devoir
transmettre, simplifier, vulgariser ses connaissances pour permettre leur appropriation par
tous. Il va rassurer, interpeller, expliquer, mettre en perspective dans le temps long. Un
travail sur l’humain qui sera facilité par une parfaite maîtrise des matières juridiques,
financières, fiscales et comptables.
La transmission du patrimoine au moyen de la SCI, étudiée ici, devient un outil à la

disposition de tous. Comme tous les mécanismes de précision il doit être entretenu.
Maintenance comptable, maintenance juridique, grosse révision à intervalles réguliers sont
indispensables pour garantir l’efficience dans le temps des solutions retenues lors de la
mission initiale. La mission de conseil, ponctuelle, se transforme en missions récurrentes
qui caractérisent les entreprises d’expertise comptable.
L’anticipation de la transmission d’un patrimoine, va permettre de purger

immédiatement les droits qui grèvent cette transmission. Sur le plan purement fiscal, il est
difficile d’affirmer aujourd’hui s’il est judicieux ou pas d’anticiper la transmission, les
barèmes peuvent évoluer dans un sens favorable ou défavorable. Notons toutefois, qu’à
l’exception de celle du conjoint, les dernières évolutions des droits de successions ont
alourdi la fiscalité, réduction des abattements et allongement de la durée en 2012. L’étude
de janvier 2017 de France Stratégie, « 2017-2027- comment réformer la fiscalité des
successions ? –actions critiques » laisse présager des réformes pour prévenir une « société
d’héritiers » et favoriser la détention du patrimoine par les actifs. La SCI trouvera
indéniablement sa place.
« Le grand débat » initié par le président de la république dans la cadre du

mouvement de contestation « les gilets jaunes » reprend en question 1 « comment
pourrait-on rendre notre fiscalité plus juste et plus efficace » et en question 2 « quels
impôts faut-il à vos yeux baisser en priorité ? Le sujet des droits de successions revient
107
Conclusion
fréquemment et divise les contributeurs. De leur suppression comme au Portugal, à leur

transformation en un impôt confiscatoire au-delà d’un certain seuil, les évolutions
législatives à naitre de cette consultation sont bien incertaines.
Ce sujet, la fiscalité de la transmission du patrimoine est appelé à être au cœur des

préoccupations de nos clients au cours de leur carrière.
Réaliser des missions de conseil qui anticipent cette problématique par l’utilisation
d’un outil juridique évolutif, améliore la performance de l’investissement immobilier,
fortifie la relation de confiance entre l’expert-comptable et son client, garantit une
réactivité accrue face à l’apparition d’un risque, conforte l’optimisme des clients dans
l’avenir et consolide le développement économique du pays.
108
Table des illustrations
BIBLIOGRAPHIE
1 – Textes réglementaires
Loi n°2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances
économiques – dite loi Macron
Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts – RFPI – Plus-values immobilière –

Exonération résultant de la cession de la résidence principale – 12 août 2015
Ordonnance n°45-2138 du 19 septembre 1945 portant institution de l’ordre des

experts-comptables et réglementant le titre et la profession d’expert-comptable
Code de déontologie, Conseil supérieur de l’Ordre des experts-comptables, mars

2017
Réglementation de l’expertise-comptable, Conseil supérieur de l’ordre des

experts-comptables, octobre 2018, 378p
Référentiel normatif de l’ordre des experts-comptables, Conseil supérieur de

l’ordre des experts-comptables, octobre 2016, 179p
2- Ouvrages professionnels25
FERNOUX Pierre, gestion fiscale du patrimoine, Revue fiduciaire, 23 ème édition,

2018, 828 p.
ANOUCHIAN Serge et BALDERAS Marie-Noëlle, Les charmes et pièges de la SCI,

Ordre des experts-comptables, février 2018, 203 p.
Ouvrage collectif, Donations le guide pratique, Prat éditions, 17ème édition, 2017,
396p.
25
Classés par ordre chronologique inversé
109
La revue fiduciaire, Société civile immobilière RF 2017-3 hors série, Groupe Revue
Fiduciaire, 07.2017, 584p.
Maitre BENHAMOU JACQUES, Héritage, patrimoine, successions toutes les

questions que vous vous posez, Éditions de La Martinière, 3ème édition, 2016, 567p.
GUCHET Lucie, Héritage testament donations assurance-vie Régimes

matrimoniaux comment léguer vos biens ?, Éditions du puit fleuri, 2016, 340p.
GUCHET Lucie, créer une SCI familiale, Éditions du puit fleuri, 7 ème édition, 2016,
225p.
« La lettre de mission, en pratique », Conseil Supérieur de l’Ordre des experts-

comptables, Edition Octobre 2016
DENOS Pascal, SCI pour bien gérer son patrimoine, Eyrolles, 9ème édition,
septembre 2016, 325p
« Périmètre et mission », Conseil Supérieur de l’Ordre des experts-comptables,

Edition Juillet 2016.
Dossier pratique, Immobilier juridique et fiscal, Editions Francis Lefebvre, 4 ème

édition, 2016
THAUVRON Arnaud, Gestion de patrimoine, Dunod, 6ème édition, 2015, 592p.
Aide mémoire de la transmission du patrimoine, Editions Francis Lefebvre, 16ème

édition, 2014
Ouvrage collectif, SCI pourquoi la créer et comment la gérer, Le particulier éditions,

2ème édition, 2011, 154p.
GROSCLAUDE Laurent, Les parts sociales catégorielles dans les sociétés civiles,
Droit & Patrimoine Juin 2011 p30-37.
Ouvrage collectif, Immobilier comment investir, Capital, Prat éditions, 9ème édition,
2013, 269p.
AUDRERIE Dominique, Le patrimoine, Éditions Sud Ouest, 2008, 61p.
110
3 – Articles de revues et de presse
Les décodeurs – Que change la réforme de l’ISF d’Emmanuel Macron ? – Le monde

– 30 août 2017
ELUERE Olivier – France immobilier résidentiel - Perspectives n°17/2013 du 25

juillet 2017
Note de conjoncture immobilière – Notaire de France – n°36 juillet 2017
FAVRE-REGUILLON Philippe – Evaluation des parts sociales de SCI : analyse

pratique d’une décennie de décisions judiciaires - AJDI Février 2017 p. 90 - 93
OURLHAC Catherine – Le démembrement de propriété comme outil de

transmission du patrimoine privé – Ouverture n°98 – dossier : congrès ECF Marseille février
2016 p44
FELLER Frédéric – Retour sur l’évaluation d’un usufruit temporaire sur titres de SCI
– Revue Française de Comptabilité – n°486 avril 2015 p 3
BERTRANDON Jack – La responsabilité pénale en matière de conseil en gestion de

patrimoine – Revue Française de Comptabilité – n°484 février 2015 p 39
MASSON André – Comment justifier une augmentation impopulaire des droits de

succession – Revue de l’OFCE 2015/3 n°139 – p. 267 – 326
4 – Mémoires
RAKOTONDRAMASY Bakoly, Accompagnement du dirigeant de la PME dans sa

stratégie de transmission de patrimoine : rôle, démarche et méthodologie de l’expert
comptable, mai 2016
MARQUES Kevin, La gestion de patrimoine, une opportunité de croissance pour les

cabinets d’expertise comptable, novembre 2015
111
DURAUD Antoine, Le démembrement de propriété appliqué à l’immobilier

d’entreprise face aux lois de finances pour 2012 et 2013 alternatives aux stratégies
patrimoniales antérieures ?, mai 2014
DUMARQUEZ Fabrice, La société civile immobilière : instrument de gestion de

patrimoine : utilisations, montages et intégrations patrimoniales. Mémoire M2 droit
notarial, université Toulouse 1 2010/2011
5 - Études et thèses universitaires
PWC – croissance, innovation, transmission, quels enjeux pour les entreprises

familiales ? – p17 2017
DHERBECOURT Clément – Peut-on éviter une société d’héritiers ? – France

stratégie – La note d’analyse n°51 janvier 2017
MARJAULT Yvan – Les obligations disjonctives : étude des obligations alternatives

et facultatives – Thèse de doctorat université du Maine – novembre 2016
Étude Xerfi – l’expertise comptable et l’audit – juin 2016
L’expert en poche – Démembrement de propriété : aspects juridique et fiscaux –

Edition professionnelle OEC – 8ème édition septembre 2015
L’expert en poche – Plus-value immobilière : particuliers et SCI – Edition

professionnelle OEC – 2ème édition juin 2015
ESSARTIER Pauline – La gestion de patrimoine privé à l’épreuve de l’abus de droit

fiscal – Thèse université de Bordeaux, novembre 2014
112
6 – Sites internet dédiés et webographie
SCI : www.sci-societecivileimmobiliere.com (consulté en novembre 2018)
Editions Francis Lefebvre (EFL) : www.efl.fr (consulté en février 2019)
Les échos : www.lesechos.fr (consulté février 2019)
Publications médiatique : www.europresse.com (consulté février 2019)
INSEE, enquête patrimoine et statistique donation : www.insee.fr (consulté janvier

2019)
CGEDD : www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr rapport et documentation –

prix immobilier évolution à long terme (publié le 18 février 2019)
113
Table des illustration et Table de outils
TABLE DES ILLUSTRATIONS

FIGURE 1 - DEVOLUTION LEGALE.............................................................................................................. 23
FIGURE 2 - DEVOLUTION AVEC DONATION DERNIER DES VIVANTS ................................................................... 24
FIGURE 3 - REMUNERATION DU GERANT ................................................................................................... 42
FIGURE 4 - TABLEAU DE SYNTHESE SCI VS INDIVISION ................................................................................... 60
FIGURE 5 - IMPOSITION DES REVENUS DE LA SCI SUIVANT L'OPTION FISCALE...................................................... 66
FIGURE 6 - TABLEAU COMPARATIF IR - IS ................................................................................................... 70
FIGURE 7 - EXTRAIT DU TABLEAU RECAPITULATIF DE L'OUTIL 4; COMPARAISON SCI IR OU IS.................................. 71
FIGURE 8- CLAUSE STATUTAIRE : PARTAGE DU RESULTAT ET DE L'ACTIF SOCIAL .................................................. 76
FIGURE 9 - IMPACT DE L'APPORT DE LA NUE-PROPRIETE A UNE SCI SUR LES DROITS DE MUTATION SUIVI DE LA
DONATION DES PARTS ................................................................................................................... 81
FIGURE 10 - CHANGEMENT DES REGLES IFI ET USUFRUITIERS ......................................................................... 83

FIGURE 11 - CAS PERLIMPIMPIN: COMPOSITION DU CAPITAL ET DROIT DE VOTE................................................. 85
FIGURE 12 - TABLEAU DE REPARTITION DES RESERVES CAS PERLIMPIMPIN ........................................................ 86
FIGURE 13 - DROITS D'ENREGISTREMENT APPORT D’UN IMMEUBLE A UNE SCI................................................... 92
FIGURE 14 - CAS BIENVENUE - IMPACT DU DEMEMBREMENT SUR LES DROITS DE DONATION ................................ 98
FIGURE 15- ILLUSTRATION DONATION RESIDUELLE .................................................................................... 101
TABLE DES OUTILS
114
Table des annexes
TABLE DES ANNEXES

Pagination
N° Pagination
Titre Annexe tome 2
Annexe mémoire
Annexes
11
1 Ordonnance 1945 article 2 et 22 et 24 2
21
2 12 Loi macron, périmètre et mission 5
3 13 Schéma général du cadre de référence 2017 10
4 15 Fiche mission - transmission du patrimoine immobilier via une SCI 11
5 16 Lettre de mission 14
6 16 Plaquette client - mission transmission de patrimoine 24
7 17 Règles professionnels concernant la publicité 26
8 24 Tableau de dévolution légale et donation dernier vivant 27
9 27 Questionnaire patrimonial 28
10 27 Eléments constitutifs du patrimoine 32
29
11 Succession, donation abattements 33
98
12 29 Questionnaire patrimoine immobilier détenus en société 34
13 33 Apports de la SCI 35
34
14 Comparaison PFU et barème IR 36
96
15 41 Pouvoir du gérant 37
47
50
16 Barème fiscal Usufruit / nue-propriété 39
78
97
17 49 Abattement pour durée de détention 39
18 51 Arrêts cours de cassation 40
19 52 Conventions matrimoniales 43
20 71 Choix fiscalité SCI Mr Mme Prévoyant 44
21 74 Cas catégorisation prévoyant 47
22 90 Amortissement des constructions 48
23 92 Tarifs des droits d'enregistrement 49
24 93 Cas Heureux optimisation des droits de mutation 52
25 101 Illustration donation résiduelle 54
26 105 Illustration de la donation d'un usufruit temporaire 55
115
Table des annexes
TABLE DES MATIERES

NOTE DE SYNTHESE ________________________________________________3
LISTE DES ABRÉVIATIONS ____________________________________________5
INTRODUCTION____________________________________________________6
Partie 1 : Mission de conseil lors de l’acquisition d’un bien immobilier

potentiellement destiné à une transmission patrimoniale__________________9
Chapitre 1 : Cadre réglementaire et environnement de travail de la mission de

conseil 10
Section 1 : L’exercice de la mission _____________________________________________ 10
1.1.1 Opportunité de la mission __________________________________________ 10
1.1.2 Cadre juridique et déontologie ______________________________________ 11
1.1.2.1. L’ordonnance du 19 septembre 1945 _____________________________ 11
1.1.2.2 Le conseil patrimonial : une mission autorisée ? ____________________ 12
1.1.3 Normes et responsabilité professionnelle de l’expert-comptable __________ 13
1.1.3.1 Les normes professionnelles ____________________________________ 13
1.1.3.2 La responsabilité professionnelle de l’expert- comptable _____________ 14
Section 2 : Elaboration d’un pack mission : création SCI familiale en vue d’une transmission
du patrimoine immobilier ____________________________________________________ 14
1.2.1 Proposition d’une offre packagée ____________________________________ 14
1.2.1.1 L’offre de services ____________________________________________ 15
1.2.1.2 La lettre de mission ___________________________________________ 15
1.2.2 Communication et faire savoir ______________________________________ 16
1.2.2.1 Les règles professionnelles concernant la publicité __________________ 17
1.2.2.2 Les supports de communication _________________________________ 17
1.2.3 Elaboration d’une démarche commerciale ____________________________ 18
1.2.3.1 L’identification des clients potentiels _____________________________ 18
1.2.3.2 La réponse à une problématique client ____________________________ 19
Section 3 : Les apports pour le cabinet d’expertise-comptable ______________________ 19
1.3.1 Développement des compétences du cabinet __________________________ 19
1.3.2 Incidences économiques pour le cabinet ______________________________ 20
1.3.3 Renouvellement et fidélisation de la clientèle __________________________ 21
116
Table des annexes
Chapitre 2 : Etapes préalables à la mise en place de la mission, analyse des attentes

clients 22
Section 1 : Accompagner le client dans la définition de ses besoins et objectifs _________ 22
2.1.1 Protection du conjoint survivant et la protection familiale ________________ 23
2.1.1.1 Les règles du droit civil en matière de dévolution ___________________ 23
2.1.1.2 Les moyens de protection du conjoint ____________________________ 24
2.1.2 Transmission à ses enfants tout en garantissant l’équité, de son vivant _____ 25
2.1.3 Les limites des libéralités __________________________________________ 25
2.1.3.1 Principe de la réserve héréditaire ________________________________ 25
2.1.3.2 La sanction du non-respect de la réserve __________________________ 26
Section 2 : Etablissement d’un bilan patrimonial immobilier ________________________ 26
2.2.1 Etapes nécessaire à l’établissement du bilan patrimonial ________________ 26
2.2.1.1 La prise de données ___________________________________________ 27
2.2.1.2 Le diagnostic _________________________________________________ 27
2.2.1.3 Le bilan _____________________________________________________ 27
2.2.2 Situation familiale et patrimoniale : les points clés à analyser _____________ 28
2.2.2.1 Comprendre la situation actuelle ________________________________ 28
2.2.2.2 Analyse des libéralités qui ont été consenties ______________________ 28
2.2.2.3 Analyse des composantes du patrimoine privé _____________________ 29
Chapitre 3 : Identification des opportunités et des menaces de la SCI 30

Section 1 : Présenter les avantages de la SCI aux clients____________________________ 30
3.1.1 Eviter l’indivision _________________________________________________ 30
3.1.2 Faciliter la protection des membres de la SCI __________________________ 31
3.1.3 Eviter la présomption de propriété de l’usufruitier ______________________ 32
3.1.4 Permettre la coexistence de plusieurs filiations ________________________ 32
3.1.5 Isoler un patrimoine immobilier au sein du patrimoine __________________ 33
3.1.6 Assurer l’égalité de la répartition du patrimoine entre les enfants _________ 33
Section 2 : Les pièges à ne pas commettre ______________________________________ 33
3.2.1 Le recours à une SCI n’est pas préconisé pour la location meublée _________ 33
3.2.1.1 La nature de l’activité__________________________________________ 33
3.2.1.2 Conséquences de l’activité commerciale __________________________ 34
3.2.2 Quand l’abus de droit peut-il être retenu? ____________________________ 35
3.2.3 La détention de sa résidence principale en SCI _________________________ 36
117
Table des annexes
Partie 2 : La SCI un vieil outil au service de la transmission d’un patrimoine

immobilier toujours d’actualité ______________________________________37
Chapitre 1 : La SCI un outil adaptable à différents besoins 37

Section 1 : Constitution de la SCI ______________________________________________ 37
1.1.1 Bénéficier de la souplesse de fonctionnement _________________________ 38
1.1.1.1 Les associés __________________________________________________ 38
1.1.1.2 Les apports __________________________________________________ 39
1.1.1.2 Les statuts ___________________________________________________ 39
1.1.2 Faciliter la gestion des biens immobiliers ______________________________ 41
1.1.2.1 La gérance de la société ________________________________________ 41
1.1.2.2 La gestion comptable de la société _______________________________ 42
1.1.3 Organiser la perception des revenus _________________________________ 43
Section 2 : La SCI pour l’acquisition d’un nouvel immeuble _________________________ 43
1.2.1 Choix du capital et du financement dans une logique de transmission ______ 43
1.2.1.1 Capital fort __________________________________________________ 44
1.2.1.2 Capital variable _______________________________________________ 44
1.2.1.3 Capital faible _________________________________________________ 44
1.2.1.4 Illustration capital fort et capital faible ____________________________ 45
1.2.1.5 Financement par emprunt ______________________________________ 46
1.2.2 L’intérêt du démembrement lors de l’acquisition de l’immeuble ___________ 47
Section 3 : La SCI pour accueillir un patrimoine immobilier existant __________________ 48
1.3.1 Apport pur et simple de biens à la SCI ________________________________ 48
1.3.1.1 Aspects juridique de l’apport ____________________________________ 48
1.3.1.2 Conséquence fiscale de l’apport _________________________________ 49
1.3.2 Apport de la nue-propriété de l’immeuble à la SCI ______________________ 49
1.3.2.1 Valorisation de la nue-propriété _________________________________ 50
1.3.2.2 Donation des parts aux enfants __________________________________ 50
1.3.2.3 Abus de droit ________________________________________________ 51
Chapitre 2 : Les avantages procurés par cet outil face aux autres techniques de
gestion et de transmission du patrimoine immobilier 52
Section 1 : Les régimes matrimoniaux __________________________________________ 52
2.1.1 Attributs des régimes matrimoniaux _________________________________ 52
2.1.1.1 Les régimes communautaires ___________________________________ 52
2.1.1.2 Le régime séparatiste __________________________________________ 53
2.1.1.3 La participation aux acquêts ____________________________________ 53
2.1.2 Protection du conjoint survivant par des clauses complémentaires _________ 54
2.1.2.1 La clause d’attribution intégrale _________________________________ 54
118
Table des annexes
2.1.2.2 La clause de préciput __________________________________________ 54

2.1.2.3 La clause de partage inégal _____________________________________ 54
2.1.2.4 La société d’acquêts ___________________________________________ 54
2.1.3 L’incontestable intérêt de la SCI face aux régimes matrimoniaux __________ 55
2.1.3.1 La SCI versus le régime séparatiste __________________________________ 55
2.1.3.2 La SCI versus le régime légal ____________________________________ 57
Section 2 : Le régime de l’indivision ____________________________________________ 58
2.2.1 L’instabilité liée au régime de l’indivision _____________________________ 58
2.2.2 L’assouplissement de la gestion d’une indivision _______________________ 58
2.2.3 Tableau de synthèse SCI versus indivision _____________________________ 59
Section 3 : Le démembrement direct ___________________________________________ 61
2.3.1 Caractéristiques du démembrement _________________________________ 61
2.3.2 Objectifs poursuivis par le démembrement direct ______________________ 61
2.3.2.1 Organiser la succession ________________________________________ 61
2.3.3 Les écueils du démembrement direct palliés par la SCI __________________ 62
2.3.3.1 Une optimisation fiscale _______________________________________ 62
2.3.3.2 Des intérêts juridiques _________________________________________ 62
Partie 3 : Performances apportées par la SCI dans le cadre d’une transmission

de patrimoine immobilier __________________________________________ 65
Chapitre 1 : La SCI à la base d’une stratégie patrimoniale gagnante 65

Section 1 : Optimiser la fiscalité de la SCI _______________________________________ 65
1.1.1 Impôt sur le revenu _______________________________________________ 67
1.1.1.1 Régime du micro foncier _______________________________________ 67
1.1.1.2 Le déficit foncier ______________________________________________ 67
1.1.1.3 Déclaration des sociétés immobilières non soumises à l'impôt sur les
sociétés ___________________________________________________________ 68
1.1.2 Impôt sur les sociétés de droit ou sur option __________________________ 68
1.1.2.1 SCI relevant de plein droit de l’IS _________________________________ 68
1.1.2.2 Option pour l’IS ______________________________________________ 69
1.1.2.3 Détermination du résultat imposable _____________________________ 69
1.1.2.4 Comparaison IR – IS ___________________________________________ 70
1.1.2.5 Illustration du choix de la fiscalité ________________________________ 71
Section 2 : Optimiser la stratégie patrimoniale grâce à la liberté des statuts et plus
précisément la catégorisation des parts sociales. _________________________________ 72
1.2.1 La création de parts catégorielles : clause de partage inégal ______________ 72
119
Table des annexes
1.2.2 Les possibilités offertes par la catégorisation des parts sociales____________ 74

1.2.2.1 Illustration de la catégorisation. _________________________________ 74
1.2.2.2 Evaluation des parts catégorielles ________________________________ 76
1.2.3 Les limites de la clause de partage inégal ______________________________ 77
Section 3 : Optimiser la stratégie patrimoniale grâce à l’utilisation du démembrement___ 77
1.3.1 Le démembrement du bien immobilier et apport à une SCI _______________ 78
1.3.1.1 Constitution d’une SCI et apport de la nue-propriété _________________ 78
1.3.1.2 La donation-partage des parts de la SCI ___________________________ 79
1.3.1.3 Illustration de l’optimisation de la stratégie patrimoniale _____________ 79
1.3.2 Le démembrement des parts sociales ________________________________ 81
1.3.2.1 Partage des revenus entre usufruitier et nu-propriétaire _____________ 81
1.3.2.2 Imposition entre usufruit et nue-propriété _________________________ 82
1.3.3 Le démembrement outil d’optimisation financière ______________________ 83
1.3.3.1 Le pouvoir de décider de l’affectation du bénéfice et de distribuer le
dividende ____________________________________________________________ 84
1.3.3.2 Stratégie d’affectation en réserve ________________________________ 84
Chapitre 2 : La SCI outil pour minimiser le coût de la transmission 87

Section 1 : Les avantages liés à la translucidité fiscale de la structure _________________ 87
2.1.1 Optimisation des droits de mutation, effet des comptes courants __________ 87
2.1.1.1 Sort du compte courant en cas de cession de parts __________________ 87
2.1.1.2 Sort du compte courant dans une SCI familiale _____________________ 88
2.1.2 Mise en réserve systématique des bénéfices ___________________________ 88
2.1.3 Faut-il constater un amortissement ? _________________________________ 89
2.1.3.1 L’amortissement une obligation ou un choix _______________________ 89
2.1.3.2 Quel est l’intérêt d’un amortissement comptable pour optimiser la
transmission du patrimoine ? ____________________________________________ 91
2.1.3.3 Conséquences fiscales de l’amortissement _________________________ 91
Section 2 : Optimiser les droits d’enregistrement _________________________________ 91
2.2.1 Droit de mutation à titre onéreux____________________________________ 91
2.2.1.1 Cession des parts de la SCI ______________________________________ 91
2.2.1.2 Mutation de propriété à titre onéreux d’immeuble __________________ 92
2.2.1.3 Optimisation des droits de mutation ______________________________ 92
2.2.2 La transmission des parts avec décote ________________________________ 94
2.2.2.1 Les différentes décotes applicables aux parts de SCI _________________ 94
2.2.2.2 La transmission des parts de SCI permet de profiter pleinement des
abattements __________________________________________________________ 94
2.2.2.3 Optimisation sur la durée de détention. ___________________________ 95
2.2.3 La transmission des parts en démembrement __________________________ 96
120
Table des annexes
2.2.3.1 Le calcul des droits sur les parts démembrées ______________________ 97

2.2.3.2 Donation de la nue-propriété et exonération de droits _______________ 98
Section 3 : Les différentes donations ___________________________________________ 98
2.3.1 La donation graduelle ou résiduelle __________________________________ 99
2.3.1.1 La donation graduelle _________________________________________ 99
2.3.1.2 Les donations résiduelles ______________________________________ 100
2.3.2 La donation alternative et la donation facultative _____________________ 102
2.3.2.1 La donation alternative pour plus de choix ________________________ 102
2.3.2.2 La donation facultative _______________________________________ 103
2.3.3 La donation avec réserve d’usufruit _________________________________ 103
2.3.4 La donation d’un usufruit temporaire _______________________________ 104
CONCLUSION ___________________________________________________ 106
BIBLIOGRAPHIE _________________________________________________ 109
TABLE DES ILLUSTRATIONS ________________________________________ 114
TABLE DES OUTILS _______________________________________________ 114
TABLE DES ANNEXES _____________________________________________ 115
TABLE DES MATIERES _____________________________________________ 116
121

Optimisation de La Transmission Du Patrimoine Immobilier Au Moyen de La Société Civile Immobilière

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Optimisation

LISTE DES ABRÉVIATIONS ____________________________________________5

Partie 1 : Mission de conseil lors de l’acquisition d’un bien immobilier

Chapitre 1 : Cadre réglementaire et environnement de travail de la mission de

Chapitre 2 : Etapes préalables à la mise en place de la mission, analyse des attentes

Chapitre 3 : Identification des opportunités et des menaces de la SCI 30

Partie 2 : La SCI un vieil outil au service de la transmission d’un patrimoine

Chapitre 1 : La SCI un outil adaptable à différents besoins 37

Partie 3 : Performances apportées par la SCI dans le cadre d’une transmission

Chapitre 1 : La SCI à la base d’une stratégie patrimoniale gagnante 65

Chapitre 2 : La SCI outil pour minimiser le coût de la transmission 87

TABLE DES ILLUSTRATIONS_________________________________________114

TABLE DES OUTILS _______________________________________________114

TABLE DES ANNEXES ______________________________________________115

TABLE DES MATIERES _____________________________________________116

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LISTE DES ABRÉVIATIONS

BIC Bénéfices industriels et commerciaux

C. civ Code civil

C. com Code du commerce

CADF Comité d’abus de droit fiscal

C/C Compte courant

CGI Code général des impôts

IFI Impôt sur la fortune immobilière

IR Impôt sur les revenus

IRPP Impôt sur les revenus personne physique

OEC Ordre des experts-comptables

PACS Pacte civil de solidarité

PCG Plan comptable général

Prel. Soc. Prélèvements sociaux (CSG, RDS, Prélèvement social, contribution

SCI Société civile immobilière

L’actualité récente conforte ce constat avec le choix de nos gouvernants de

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