Table des matieres

Le guide de RentaGarage 2.1 - Julien Bdouet - www.parkinggarage.fr

2
Introduction 3
Presentation 4
Le rendement brut 5
La rentabilite nette de charges 8
Le financement des parkings 13
Comment calculer les impots ? 19
Limpt sur le revenu 19
Les prlvements sociaux 21
Quel rgime fiscal choisir ? 21
Le rgime micro-foncier 22
Le rgime rel 22
Linflation 23
Le regime micro foncier sans emprunt 25
Le regime micro foncier avec emprunt 28
Le regime reel sans emprunt 30
Le regime reel avec emprunt 31
Comparer les 4 scenarii 33
La plus-value immobiliere 38
Conclusion 42
Ce guide ne peut tre utilis que pour un usage priv uniquement.
Vous navez pas le droit de loffrir ni de le revendre sans accord de
lauteur. Toutes reproductions, partielles ou totales, sous quelques
formes et procds sont interdites conformment larticle L.122-
4 du Code de la Proprit Intellectuelle. Toute personne procdant
une utilisation du contenu de ce guide, sans une autorisation
expresse et crite de lauteur, encourt une peine relative au dlit de
contrefaon dtaille partir de larticle L 335-2 du mme Code.
Lauteur sest efforc dtre aussi prcis et complet que possible
lors de la cration de cet ouvrage. Malgr ceci, il ne peut en aucun
cas garantir le contenu de cet ouvrage en raison de lvolution et
de la mutation rapide et constante des lois. Cet ouvrage a t crit
par un investisseur particulier qui partage son exprience. Celle-ci
ne peut pas garantir lexactitude de son contenu.
Les exemples et stratgies dcrits dans cet ouvrage ne peuvent
tre considrs comme des modles absolus et reproductibles
lidentique. Ils ne servent que dillustration aux propos de
lauteur, et ne peuvent en aucun cas tre pris en compte comme
de quelconques incitations, recommandations, sollicitations,
prvisions, conseils dachat ou de vente de produits fnanciers,
immobiliers ou spculatifs.
Il appartient chacun de se faire sa propre opinion. Lauteur
partage son exprience et ses opinions, mais il na pas le statut de
conseiller, juriste, fscaliste ou administrateur de biens. Il peut tre
ncessaire de faire appel ce type de spcialistes en tout cas de
doute.
Introduction
Le guide de RentaGarage 2.1 - Julien Bdouet - www.parkinggarage.fr
3
Bienvenue! Dans ce guide nous allons tudier les parkings dun
point de vue financier. Je ne sais pas o vous en tes dans vos
recherches immobilires, mais si vous avez achet ce livre, cest
que vous avez besoin de savoir dans quoi vous vous engagez.
Dans ce guide, vous apprendrez le ct financier de la gestion de
parking :
comment calculer les frais de notaire ?
comment estimer les loyers ?
comment calculer les charges du parking ?
comment choisir son crdit et conomiser des milliers deuros ?
comment calculer les impts ?
comment payer des centaines deuros dimpts en moins ?
combien vous rapportera votre parking ?
votre investissement est-il viable financirement ?
Avec ce guide et RentaGarage 2.1, vous allez scuriser
votre investissement et surtout ne pas perdre dargent avec
un parking. Vous allez mme apprendre gagner plus dargent
grce aux fonctions de calcul de ce tableur excel.
Jai developp cet outil de calcul pendant plus dune anne. Au
dbut, jestimais mes investissements avec RentaGarage 1. Cela
me permettait de savoir approximativement le rendement. Les
calculs taient basiques et rfltaient bien mes savoirs de lpoque.
Je ne connaissais pas bien la fiscalit ou les crdits.
Javais oubli certaines charges. Je calculais le rendement
uniquement pour la premire anne. Je ne pouvais pas faire de
simulation pour optimiser les impts, les crdits ou la revente.
Et puis, au fil du temps, cet outil a volu. Jai d aller voir les
banquiers pour obtenir un financement de 90000 . Je me
suis dit quun joli dossier, bien prsent avec tous les
chiffres et toutes les projections de mon investissement,
pourrait aider. Jai donc tendu les fonctions de loutil. Maintenant,
vous pouvez analyser votre investissement sur 30 ans au lieu dun
an. Tous les calculs sont dtaills. Vous pouvez prvoir des travaux,
des frais exceptionnels. Vous pouvez comparer le rendement avec
diffrents niveaux de financement : 0 %, 25 %, 50%, 100 %, ou tout
autre pourcentage, cest vous qui choissisez.
Acheter un parking vous engage dans la dure. Ce guide est
uniquement une annexe de RentaGarage et naborde que le ct
financier. Si vous voulez avoir toutes les cls pour investir, je vous
invite lire Russir son investissement dans les parkings.
Dans ce livre, vous dcouvrirez comment valuer la demande,
comment ngocier, comment louer, comment organiser vos
recherches, bref, le mtier dinvestisseur.
Avec RentaGarage 2.1, analyser financirement un lot de parkings
na jamais t aussi simple et rapide. En moins de 5 minutes, je
connais lavenir probable de mon investissement pendant les 30
prochaines annes. Vous allez maintenant dcouvrir tape par
tape le fonctionnement de RentaGarage 2.1 et comment vous
allez pouvoir en tirer parti !
Bonne lecture! Julien
Presentation
Le guide de RentaGarage 2.1 - Julien Bdouet - www.parkinggarage.fr
4
Pour que vous compreniez bien le fonctionnement de la
calculatrice, je vais extraire petit petit des parties de son contenu.
Les explications se trouvent juste ct de ces images. Ainsi,
vous naurez pas besoin de vous rfrer au tableur. Ceci dit, vous
pouvez trs bien reproduire les exemples au fur et mesure afin
de tester loutil et de vous entraner.
Dans RentaGarage, il y a plusieurs pages. La premire page est
expose ci dessous. Cette page vous permet de situer votre projet
pour quelquun qui ne le connat pas. Lorsque vous irez demander
un financement un banquier, il faut que vous soyez prpar ET
crdible.
Dossier de prsentation
Pierre Dupont
Projet dinvestissement dans
un lot de garages
situ Angers
Cette page est donc la page de garde de votre dossier. Vous le
savez peut-tre, mais vous pouvez crer un document imprimable
partir dun tableur excel. Le format de ce document imprimable
est le mme que celui de ce guide : le format PDF. Cela vous
permet de figer le document pour limprimer ou lenvoyer par email.
Pour faire cela, vous devez aller dans le menu Fichier, puis cliquer
sur exporter au format pdf. Vous pouvez choisir de modifier les
options ou de cliquer sur le bouton Exporter. Vous obtenez ainsi un
joli document dune douzaine de pages que vous pouvez partager
avec des banquiers ou dautres investisseurs.
Je vous prcise aussi que je travaille avec le logiciel Open Office
Calc. Cest peu prs le mme logiciel que Excel, sauf quil est
100 % gratuit. Vous pouvez le tlcharger en cliquant ici. Je
vous conseille de le faire car mes indications se rfreront toujours
ce logiciel.
Rentrons tout de suite dans le vif du sujet avec la page donnes.
Cest ici que vous allez saisir les informations concernant votre
projet dinvestissement.
Tout au long de ce guide, je vais me rfrer un exemple rel. Il
ma t prsent par un lecteur. Il sagit dun lot de 6 parkings. Jai
analys ce lot avec le lecteur. Il convient parfaitement pour illustrer
les capacits de calcul de RentaGarage 2.1.
Le rendement brut
Le guide de RentaGarage 2.1 - Julien Bdouet - www.parkinggarage.fr
5
Informations
Informations sur le projet Location
Cot initial 27 000
Nombre demplacements louer
6
Frais de notaire 3 051 Loyer mensuel unitaire moyen 40
Proportion des frais de notaire 10,2% % demplacements vides et/ou non pays 5,0%
Investissement total 30 051 Loyers annuels 2 736
Rentabilit Brute 9,1%
Les cases en bleu sont celles de vous pouvez modifier. Ce sont
ces cases qui caractrisent votre investissement. Les autres cases
contiennent les formules de calcul automatique. Ces formules
xcutent des ordres prcis qui affichent ensuite un rsultat.
Dans la colonne de gauche, nous calculons le montant de
linvestissement. Il est compos de deux choses : le prix que vous
verserez au vendeur et les frais de notaire. Il est possible que vous
passiez par un agence immobilire pour acheter. Dans ce cas,
vous renseignerez le prix de vente avec les frais dagence inclus.
Cest partir de ce montant que sont calculs automatiquement les
frais de notaire. Les calculs se font dans la page frais de notaire
du tableur. Ce calcul est assez complexe. Vous pouvez regarder
cette page si vous le souhaitez.
Pour rsumer, les frais de notaire comprennent
des taxes que collecte le notaire pour le compte
de lEtat, la rmunration de son travail et les frais
quil a avancs pour tablir lacte de vente.
Selon la complexit de la vente, les frais peuvent
varier. Je vous conseille donc de demander un
devis au notaire pour valider lestimation que vous
faites. De la mme manire, vous pouvez estimer
les frais de notaire sur internet.
http://www.pap.fr/argent/calculettes/frais-
de-notaire
http://www.calcul-frais-de-notaire.fr/
Les frais de notaire sont proportionnels au prix de vente du bien.
Attention ! Les places de parking vendues lunit ont des frais de
notaire assez levs. Si vous achetez une place de parking 10 000 ,
vous paierez environ 2000 de frais de notaire, soit 20 % du prix
de vente. Dans lexemple ci-dessus, le pourcentage des frais de
notaire est de 10,2 %. Au del de 80 000 , vous pouvez compter
environ 7% 8 % du prix de vente.
Acheter des places de parking en lot permet de diminuer
proportionnellement les frais de notaire.
Montant de linvestissement = prix de vente + frais de notaire
Le dtail des formules mathmatiques seront prsentes comme
ci-dessus.
Le rendement brut
Le guide de RentaGarage 2.1 - Julien Bdouet - www.parkinggarage.fr
6
Informations
Informations sur le projet Location
Cot initial 27 000
Nombre demplacements louer
6
Frais de notaire 3 051 Loyer mensuel unitaire moyen 40
Proportion des frais de notaire 10,2% % demplacements vides et/ou non pays 5,0%
Investissement total 30 051 Loyers annuels 2 736
Rentabilit Brute 9,1%
Dans la colonne de droite, nous allons calculer les loyers que le lot
de parkings va gnrer. La formule est simple :
Loyers = nombre demplacements x loyer mensuel x 12 mois x
pourcentage demplacements vides et/ou non pays
Dans cet exemple, le lot comprend 6 places de parking. Chacune
est loue 40 par mois. Le propritaire peut donc encaisser :
6 x 40 = 240 de loyers par mois si les places sont toutes loues.
Pour obtenir le montant des loyers annuels, il suffit de multiplier le
loyer mensuel total par 12. Ce qui nous donne :
240 x 12 = 2 880 de loyers par an.
Jai ajout une marge derreur ce calcul. En effet, je me suis
rendu compte que ce calcul ne refltait pas la ralit.
Il est trs rare quun propritaire arrive louer
tous ses parkings 365 jours par an. Il se passe
souvent quelques jours entre le dpart dun
locataire et larrive dun nouveau locataire. Il
arrive aussi que certains locataires occupent un
parking sans le payer. Ce sont des alas que
vous pouvez prvoir.
Selon la qualit de lemplacement, la demande
locative sera plus ou moins forte. Plus la
demande est forte et moins vous aurez de
vacances locatives. A linverse, moins vous aurez
de demande, et plus votre parking sera vacant.
Dans cet exemple, on estime que les vacances locatives seront de
5%. On applique alors la formule :
2 880 x (100 % - 5 %) = 2 736 .
Cela reste une estimation. Avec le temps et lexprience, vous
serez mme de mieux jauger la situation.
Rentabilit brute = loyers annuels / investissement total
La rentabilit brute est un calcul assez basique. Elle permet de
mesurer le montant dargent encaiss en fonction de largent que
vous aurez investi. Je vais prendre un exemple simple que tout le
monde connat.
Le rendement brut
Le guide de RentaGarage 2.1 - Julien Bdouet - www.parkinggarage.fr
7
La rentabilit, cest le taux dintrt de votre livret A : 1,25 %,
lheure o jcris ces lignes.
Si vous avez 100 sur votre livret A pendant un an, la banque vous
donnera 1,25 % des 100 , soit :
100 x 1,25 / 100 = 1,25 par an.
Votre argent est rmunr hauteur de 1,25 pour 100 , soit 1,25 %
par an.
En immobilier, ce sont les loyers qui rmunrent le capital investi.
Le rendement ou la rentabilit, cest un pourcentage qui
permet de comparer plusieurs investissements entre eux,
et savoir lequel rapporte le plus dargent. Pour cela, le calcul
prend en compte les revenus locatifs (loyers) et le montant de
linvestissement qui a permis de les gnrer.
On appelle rentabilit brute, toutes les rentres dargent de
lanne, divises par linvestissement total. Cest le taux que vous
communiquent les agents immobiliers pour vous vendre le parking.
Linconvnient majeur de ce taux est quil ne prend pas en compte
les sorties dargent. tre propritaire dun parking gnre des frais.
Vous devez envoyer des quittances de loyer, payer le syndicat de
coproprit et des impts...
La rentabilite nette de charges
Le guide de RentaGarage 2.1 - Julien Bdouet - www.parkinggarage.fr
8
La rentabilit nette de charges est la donne la plus importante
calculer. Acheter un parking, cest comme crer une entreprise. Il
faut un capital, et il y a des rentres et des sorties dargent. A la
fn de lanne, vous faites vos comptes pour savoir combien vous
avez gagn avec votre entreprise : cest le bnfce ou la perte
(risque faible avec un parking bien choisi).
Le bnfce de votre futur parking se calcule ainsi : les loyers moins
les charges (syndic de coproprit, annonces dans les journaux,
entretien de la porte du garage, changement de la serrure, la taxe
foncire, etc etc). Il ne vous reste plus qu diviser votre bnfce
par le cot de votre parking et vous avez trouv la rentabilit nette
du parking.
Taux de rentabilit net = (Rentres Sorties) x 100
Montant de l'investissement
= Bnfice x 100
Montant de l'investissement
Voyons maintenant comment RentaGarage va nous aider
calculer le rendement net de charges.