Promoteurs Marchands de Biens Renovation Lotisseurs

Projet1:Mise en page 1 01/10/2020 18:59 Page 1
2E ÉDITION
PROMOTEURS, MARCHANDS DE BIENS, OPÉRATIONS DE RÉNOVATION,
GÉRARD
PICAULT
LOTISSEURS… COMPTABILITÉ, FISCALITÉ ET ENVIRONNEMENT
JURIDIQUE DES OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES…
La diversité des opérations immobilières rend leur traitement délicat, y compris pour les acteurs qui
ont fait profession de ces activités.
OPÉRATIONS DE RÉNOVATION, LOTISSEURS...

L’environnement juridique et fiscal s’avère sensiblement différent selon que l’opération
porte sur la réalisation d’une construction neuve, d’un achat pour revendre avec ou sans
PROMOTEURS, MARCHANDS DE BIENS,

travaux, de la découpe d’un terrain dans le cadre d’une opération de lotissement… et les
règles comptables à appliquer s’en trouvent influencées.
Le but de cet ouvrage est de procéder à une synthèse des règles juridiques et fiscales ainsi que
des normes comptables applicables aux principaux types d’opérations de négoce et de
construction immobilière.
Un grand nombre d’exemples permettent au lecteur d’appréhender concrètement les règlements et
normes diverses qui ponctuent la vie des opérations immobilières.
Par ailleurs, les assertions et commentaires développés sont documentés par la référence
systématique aux textes devant guider le comportement des opérateurs, et accompagnés fréquemment
de larges citations.
Cette nouvelle édition intègre les sujets d’actualité liés aux activités qui sont l’objet de ce livre :
règlements et projets de règlement de l’autorité des normes comptables française, normes
comptables internationales, actualité législative immobilière, jurisprudence fiscale en
matière d’impôts directs et de TVA, contributions doctrinales des organismes
professionnels.
Cet ouvrage s’adresse à tous les professionnels de l’immobilier, ainsi qu’aux avocats et notaires soucieux
d’appréhender les problématiques comptables et financières qui s’imposent à leurs interlocuteurs. Il
sera particulièrement utile aux services comptables des entreprises impliquées dans la réalisation
d’opérations immobilières ainsi qu’aux experts-comptables et commissaires aux comptes pour qui le
traitement de ce type de dossier requiert fréquemment de longues recherches fastidieuses dans une
documentation foisonnante. Enfin, les services financiers des compagnies d’assurances, des banques
et des groupes souhaitant diversifier leurs activités en se tournant vers l’immobilier y trouveront
d’indispensables ressources réglementaires et techniques.
69 € TTC
ISBN : 978 2 818809846
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996786 16:06:46 +0200 Propriété de customer974261 Clevenot <customer974261@leslibraires.fr>
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Gérard Picault
Promoteurs,
Marchands de biens
Opérations de
rénovation,
Lotisseurs...
Comptabilité,
fiscalité
et environnement juridique
des opérations immobilières.

Après des études universitaires (DES de Sciences Économiques et Institut
de Droits des Affaires) et un diplôme d’expertise comptable, Gérard Picault a
mené une carrière d’expert-comptable et de commissaire aux comptes. Dans
ce contexte, il a acquis une large expérience dans le domaine de l'immobilier
et des normes comptables qui s'y rapportent. Cette spécialisation lui a permis
de maîtriser au fil des missions qu'il a eu à assurer (conseil, mise en place
de systèmes d'informations, commissariat aux comptes, audit de garantie)
les particularités comptables, fiscales et juridiques des diverses activités du
domaine immobilier (administration de bien, promotion immobilière, syndic de
copropriété...).
Il a également conçu et animé de nombreux stages de formation pour Francis
Lefebvre Formation dans le domaine de la comptabilité de l'immobilier mais
également à propos des réformes comptables induites par la mise en œuvre
des normes IFRS ainsi que dans la pratique de la consolidation des comptes
tant en normes françaises que sous référentiel IFRS.
Il est également l'auteur de l'ouvrage Copropriété - Connaître et appliquer la
réglementation comptable, 3e édition, Éditions Maxima, 2018.
Il peut être joint à l'adresse suivante : gerard.picault@maxima.fr
Infos, nouveautés : www.maxima.fr

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8, rue Pasquier, 75008 Paris.

Tél : + 33 1 44 39 74 00 - infos@maxima.fr
© Maxima, Paris, 2020.
ISBN : 978-2-8188-0986-0
Tous droits de reproduction, de traduction et d’adaptation

réservés pour tous pays.
Sommaire1
Avertissement concernant la deuxième édition...........................................5
Avant-propos...................................................................................................9
Panorama des activités immobilières........................................................................ 9
Les producteurs...................................................................................................... 10
Les négociants........................................................................................................ 12
Les gestionnaires.................................................................................................... 13
I • Activités de marchand de biens..............................................................17

I.1 Définition des activités de marchand de biens................................................... 17
I.2 Environnement juridique de l’activité de marchand de biens............................. 18
I.3 Environnement fiscal de l’activité de marchand de biens.................................. 23
I.4 Traitement comptable des opérations de marchand de biens........................... 75
II • Activités de promotion-construction...................................................163
II.1 Définition des activités de promotion-construction.......................................... 163
II.2 Environnement juridique des activités de promotion-construction.................. 168
II.3 Environnement fiscal de l’activité de promotion-construction......................... 210
II.4 Le traitement comptable des opérations de promotion-construction.............. 227
II.5 Particularités de la consolidation des comptes dans un groupe de promotion-
construction........................................................................................................... 405
II.6 Opérations particulières.................................................................................. 445
III • Les opérations de rénovation..............................................................469

III.1 Dispositions fiscales générales applicables aux opérations de rénovation.... 470
III.2 Les caractéristiques juridiques des opérations de rénovation et leurs consé-
quences fiscales.................................................................................................... 483
III.3 Les principes de comptabilisation des opérations de rénovation................... 492
IV • La location accessoire.........................................................................507
IV.1 Rappels généraux concernant les activités locatives.................................... 507
IV.2 Principes applicables à la location temporaire d’un stock immobilier............ 515
IV.3 Constitution d’un secteur locatif permanent................................................... 526
IV.4 Activité de location-vente............................................................................... 544
1 Une table des matières complète est présentée en fin d'ouvrage.
Sommaire ♦ 3
V • Les opérations de lotissement.............................................................547
V.1 Environnement juridique des opérations de lotissement................................ 547
V.2 Traitement fiscal des opérations de lotissement............................................. 554
V.3 Comptabilisation des opérations de lotissement............................................. 565
VI • La construction de maisons individuelles.........................................593

VI.1 Environnement juridique de la construction de maisons individuelles........... 596
VI.2 Traitement fiscal de la construction de maisons individuelles....................... 612
VI.3 Comptabilisation des contrats de construction de maisons individuelles...... 618
VII • Bibliographie........................................................................................649
VII.1 Sites web gratuits......................................................................................... 649
VII.2 Documentation privée................................................................................... 651
Avertissement concernant la
deuxième édition
E
ntre la première publication de cet ouvrage en avril 2017, sa
mise à jour en octobre 2018 et cette nouvelle édition, les sujets
d’actualité concernant la matière développée dans ce livre ont été
relativement nombreux.
Par ailleurs, par leurs questions et remarques, un certain nombre de lectrices
et lecteurs ont marqué un intérêt pour le contenu de ce livre. Qu’ils en
soient remerciés.
Ces différents événements ont amené l’éditeur et l’auteur à considérer qu’une
deuxième édition de cet ouvrage s’avérait nécessaire si l’on souhaitait offrir au
lecteur une information pertinente et actualisée.
Les principaux sujets d’actualité apparus au cours de ces plus de trois années
peuvent être brièvement rappelés :
• Si les nouveautés juridiques n’ont pas été particulièrement foisonnantes
au cours de cette période, il convient néanmoins de rappeler que la loi ELAN
du 23 novembre 2018 a modifié la législation sur les ventes en l’état futur
d’achèvement (VEFA) en permettant de prévoir dans le contrat des travaux
réservés que l’acquéreur se réserve le droit de réaliser, modifiant ainsi le
prix de l’ouvrage devant revenir au vendeur. Cette modification législative
n’est pas anecdotique sur le plan comptable dans la mesure où elle a une
incidence sur les données budgétaires de l’opération et des conséquences
sur l’approche du résultat à l’avancement ;
• Sur le plan fiscal, c’est avant tout en matière jurisprudentielle et
doctrinale que l’actualité s’est montrée la plus dense. Au-delà de quelques
décisions ponctuelles qui sont venues infirmer, confirmer ou préciser
certains commentaires inclus dans la première édition, deux sujets doivent
particulièrement retenir l’attention.
- Le premier concerne l’abondante jurisprudence et les commentaires
administratifs à peine moins abondants sur le sujet de l’application de la
TVA sur la marge en cas de « vente à la découpe ». Nous avions évoqué
ce sujet, alors naissant, dans la première édition p. 538, en conseillant
au lecteur de scruter la jurisprudence future qui ne manquerait pas d’être
Avertissement ♦ 5
publiée. Il est réconfortant de voir ces prévisions confirmées par les faits.
Bien que le sujet ne soit certainement pas épuisé, nous nous sommes
efforcé d’actualiser nos propos à la lumière de ces décisions.
- Le second concerne l’évolution de la jurisprudence (notamment de la
Cour Administrative d’Appel de Versailles) concernant le traitement fiscal
des contrats à long terme (et par voie de conséquence des contrats de
VEFA) en cas de recours à la méthode de l’avancement. Cette évolution
n’est pas sans conséquences sur les états financiers.
• En matière comptable la période a été marquée par la première application
de la norme IFRS 15 pour ce qui concerne le référentiel international. Ce texte
qui concerne la comptabilisation du chiffre d’affaires a des conséquences
sur la façon d’appréhender la comptabilisation du revenu dans les contrats
de VEFA, de Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) ainsi que des opérations
de lotissement. Cette norme va avoir des répercussions dans le référentiel
normatif français concernant la comptabilisation du chiffre d’affaires. En
effet, l’ANC a mis en ligne en septembre 2019 un projet de règlement
sur la comptabilisation du chiffre d’affaires qui s’inspire partiellement des
dispositions de la norme IFRS 15. La crise sanitaire a retardé l’adoption du
texte définitif, néanmoins nous avons fait état des dispositions de ce projet
(identifié Projet-ANC-CA dans les pages qui suivent) en ce qu’il constitue un
élément de doctrine avant de devenir sous une forme vraisemblablement
quelque peu modifiée un texte réglementaire.
• La période a également été marquée par l’adoption, entre autres, du
règlement ANC 2018-01 modifiant le traitement des changements comptables
et redéfinissant les méthodes de référence (auparavant dénommées
méthodes préférentielles) et du règlement ANC 2020-01 définissant les
normes françaises de consolidation des comptes en lieu et place du
règlement CRC 99-02. Nous avons tenu compte de cette substitution dans
les quelques pages que nous consacrons à la consolidation des comptes.
• Par ailleurs, certains points de questionnement sur les modalités
d’application du plan comptable général aux opérations de VEFA ont
également permis à la Commission des Études Comptables de la
Compagnie des Commissaires aux Comptes de clarifier certains sujets de
doctrine. Ces différentes sources ont été intégrées et commentées dans
cette deuxième édition.
• Enfin, les questions et remarques des lecteurs ont surtout porté sur
le traitement des opérations de lotissement, peut-être insuffisamment
développé dans la précédente édition. Nous nous sommes efforcés de
6 ♦ Promoteurs, marchands de biens, opérations de rénovation, lotisseurs...

préciser certains points afin de répondre aux attentes sur ce sujet, à la
lumière de l’actualité résumée ci-avant.
Nous nous sommes limités, dans cette rapide présentation, aux sujets
particulièrement impactant. L’actualité a été également riche en décisions et
commentaires doctrinaux épars que nous nous sommes efforcés d’intégrer
dans cette deuxième édition.
AVANT-PROPOS
L
es activités immobilières présentent pour les professionnels de la
comptabilité et de la finance des difficultés de traitement dont les
causes sont multiples.
Tout d’abord, les professions immobilières sont extrêmement diversifiées, et il
n’est pas toujours aisé d’en avoir une vision synthétique.
En effet, les intervenants sont nombreux, en partant de la production de
l’immeuble puis de sa commercialisation pour arriver enfin à sa gestion.
Certains professionnels peuvent également, exercer concurremment plusieurs
activités au sein d’une même entité ou d’un même groupe.
L’environnement réglementaire est, par ailleurs, souvent complexe et touffu,
que ce soit dans le domaine juridique, fiscal, social, financier ou comptable.
Préalablement à tout examen technique des activités qui constitueront l’objet
même du présent ouvrage, nous consacrerons ce préambule à une description
rapide des principales opérations, activités et professions rencontrées dans le
secteur immobilier.
Panorama des activités immobilières
Tout bien immobilier quel qu'il soit (terrain aménagé, immeuble d’habitation, de
bureau ou industriel, pavillon individuel) fait l'objet tout d'abord d'un processus
de production.
Il peut ensuite être conservé par son propriétaire pour son usage personnel ou
loué afin d'en retirer des revenus.
Il pourra enfin être revendu en l'état ou après travaux de rénovation.
Au cours de ces différentes étapes de la vie de l'immeuble, divers intervenants
sont amenés à opérer.
Avant d'examiner les cadres d’intervention (juridiques, fiscaux, comptables) des
activités qui sont dans le champ de la présente étude, il convient au préalable de
faire une brève description des différents acteurs des activités immobilières.
Les contours de ces activités ne sont pas toujours strictement délimités. Par
ailleurs, on rencontre fréquemment des professionnels exerçant plusieurs
activités immobilières à la fois.
Avant-propos ♦ 9
C'est ainsi que les gérants d'immeubles exercent fréquemment l'activité de
syndic de copropriété voire d'agent immobilier. Le promoteur-constructeur
pourra également être marchand de biens ou lotisseur.
On peut classer (de façon parfois artificielle il est vrai) les professionnels de
l’immobilier en trois grandes catégories :
• Les producteurs ;
• Les négociants ;
• Les gestionnaires.
Les producteurs
Parmi les « producteurs », on peut distinguer schématiquement :

• Les lotisseurs et aménageurs ;
• Les promoteurs et constructeurs ;
• Les constructeurs de maisons individuelles.
Les opérations de lotissement et d’aménagement

Afin de rendre un terrain en état de supporter une construction et de
l’harmoniser à son environnement, un certain nombre d'opérations préalables
sont nécessaires.
Il convient d'obtenir les autorisations administratives requises, de procéder aux
différents branchements de nature à assurer le confort d’utilisation des futurs
occupants des locaux et de procéder aux travaux de voirie permettant l'accès
aux immeubles construits.
Cette fonction d’aménagement est généralement effectuée par des
professionnels spécialisés.
Lorsque les immeubles à construire occupent une surface au sol importante, il
pourra s'avérer nécessaire de regrouper préalablement certaines parcelles de
terrains éparses.
À l'inverse, lorsque les bâtiments à construire sont d'une surface au sol modeste,
une division des terrains existants devra être effectuée.
C'est cette dernière opération qui est appelée opération de lotissement.
L'opération de lotissement ou d'aménagement peut également être intégrée
dans une opération globale de promotion immobilière et être effectuée
directement par le promoteur-constructeur.
L’opération de lotissement est strictement réglementée, notamment par le
Code de l’urbanisme.

Les opérations de construction et de promotion
immobilière
Dans le langage courant, le promoteur est défini de façon large comme celui
qui donne la première impulsion ou qui prend le soin principal d'une affaire.
Cette définition reflète bien la fonction du promoteur immobilier, véritable
initiateur et coordinateur du projet de construction.
Le promoteur immobilier est responsable de l’ensemble de l’opération, depuis
la recherche du terrain jusqu'à la commercialisation des derniers lots.
Cependant, le promoteur immobilier assurera cette fonction dans des conditions
qui peuvent s'avérer différentes selon les cas.
Parfois, le promoteur limitera son intervention à la fonction technique de
coordination et sera rémunéré pour cette tâche, il s'agira alors d’un promoteur-
mandataire agissant pour le compte du maître d’ouvrage dans le cadre d’un
contrat de promotion immobilière.
Son intervention peut être effectuée pour le compte d'un constructeur qui destine
l’immeuble à la vente ou qui l’utilisera pour son usage propre ou dans le cadre
d’une activité locative. Elle pourra également être engagée pour le compte
de plusieurs personnes regroupées au sein d'une société d'attribution qui se
partageront les différents lots de l’immeuble après l’achèvement de celui-ci.
Dans d'autres cas, le promoteur, outre son rôle « technique », assume le risque
financier de l’opération. Il est alors également le propriétaire du terrain sur
lequel est réalisé l’immeuble et le maître d’ouvrage de l’opération.
On le nomme alors promoteur-constructeur.
Cette activité peut être menée au sein d’une structure unique ou au sein de
structures différenciées.
De telles structures prennent fréquemment (mais non exclusivement) la forme
de sociétés civiles de construction-vente. Ces SCCV sont alors les maîtres
d’ouvrage des opérations, la gestion technique étant le fait du promoteur
personne physique ou morale qui exerce sa mission dans le cadre d’un contrat
de promotion immobilière ou de maîtrise d’ouvrage déléguée qui le lie aux
structures ponctuelles que sont les SCCV.
Le promoteur-constructeur peut procéder à la construction d'un immeuble en
vue de le vendre ou de le conserver afin d'en retirer des revenus locatifs.
La destination finale de l'immeuble a des conséquences importantes tant en
matière fiscale que comptable.
Avant-propos ♦ 11
Le constructeur de maisons individuelles
La construction de maisons individuelles peut être le fait de différents
professionnels.
Dans certains cas les maisons sont construites dans le cadre d'un village entier
par un constructeur unique qui a préalablement acquis puis loti ou fait lotir les
terrains. Il s'agit alors d'une opération de promotion-construction immobilière,
telle que décrite dans le paragraphe précédent, portant non pas sur un immeuble
collectif mais sur un village constitué de plusieurs maisons individuelles.
Dans les autres cas, la construction est effectuée par un constructeur pour le
compte d'un particulier ou d'une entreprise déjà propriétaire de son terrain.
C'est ce professionnel qui est appelé « constructeur de maisons individuelles ».
Le constructeur de maisons individuelles peut mener à bien sa mission grâce
à du personnel interne à son entreprise, ou bien il pourra avoir recours à la
sous‑traitance.
Les négociants
Parmi les négociants, on peut citer :

• Les marchands de biens ;
• Les agents immobiliers.
Les opérations de marchand de biens
On peut définir le marchand de biens comme une personne physique ou morale
qui achète un bien immobilier dans le but de le revendre.
La qualité de marchand de biens est caractérisée par l’intention spéculative et
la notion d’habitude. Le bien, objet de son négoce, doit obligatoirement transiter
par son patrimoine.
Ce bien peut être un immeuble entier, un appartement, un terrain, un fonds de
commerce ou des parts de société immobilière.
Il est rémunéré grâce à la marge effectuée sur l'opération d'achat-revente. Il
assume bien évidemment un risque de perte qui peut s'avérer important.
Le marchand de biens peut effectuer des travaux dans l'immeuble dont il
envisage la revente.
Dans certains cas que nous étudierons plus particulièrement, l'ampleur des
travaux effectués sera telle que la frontière avec la promotion-construction
immobilière sera malaisée à déterminer.

Ces situations montrent bien que le classement des marchands de biens parmi
les « négociants » peut être discuté, il est bien souvent, lui aussi, un producteur.
L’agent immobilier
L'agent immobilier est un intermédiaire entre un acquéreur et un vendeur de
biens immobiliers.
Il peut également être intermédiaire entre un propriétaire et un locataire lors de
la conclusion d'un bail.
Son entremise peut également porter sur un cheptel ou sur un fonds de commerce.
L’agent immobilier réalise des opérations de transaction immobilière et est
rémunéré par une commission1. Il agit en qualité de mandataire. Il est investi
d'un devoir de conseil.
Il se différencie du marchand de biens par le fait que les affaires, objet de son
activité, ne transitent pas par son patrimoine.
Certains agents immobiliers sont également marchands de biens. Cependant,
ils ne peuvent exercer ces deux activités dans le cadre de la même opération.
L’activité de transaction immobilière exercée par les agents immobiliers est
strictement réglementée par la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet.
Les gestionnaires
Dans cette catégorie, il convient de mentionner :

• Le gérant d’immeubles ;
• Le syndic de copropriété ;
• Le propriétaire, gestionnaire direct.
Le gérant d’immeubles
Ce professionnel est un administrateur de biens qui gère des biens immobiliers
pour le compte d'un propriétaire dans le cadre d'un mandat.
À ce titre, il est chargé principalement d'encaisser les loyers des locataires et
de payer les charges relatives à l'immeuble.
Il est également susceptible d’assurer une gestion technique de l'immeuble,
d’être l'interlocuteur des administrations et des tiers pour le compte du
propriétaire et est tenu d’un devoir de conseil auprès de celui-ci.
1 Depuis sa modification par la loi du 24 mars 2014 (loi ALUR), les rémunérations des agents immobiliers
sont définies par la loi du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) comme des honoraires et non plus comme des
commissions.
Avant-propos ♦ 13
Sa mission est plus ou moins étendue selon la définition qui en est donnée
dans le mandat de gérance qui lui a été confié par le propriétaire.
La gérance d'immeubles peut être effectuée pour le compte de propriétaires
d'immeubles d'habitation (cas le plus fréquent) ou d'immeubles industriels
ou commerciaux.
Le gérant est rémunéré par des honoraires fixés contractuellement dans le mandat.
Cette rémunération peut être forfaitaire, proportionnelle aux encaissements de
loyers et charges, ou variable en fonction des vacations réalisées.
Le mode de rémunération dépend notamment de la destination des biens gérés
(habitation ou commercial).
L’activité d’administrateur de biens-gérant d’immeubles est également
réglementée au titre de la gestion immobilière par la loi du 2 janvier 1970.
Le syndic de copropriété
Le syndic est investi d'une mission légale définie par la loi du 10 juillet 1965 et
ses textes d’application pour le compte de syndicats de copropriétaires1.
Comme le gérant d'immeubles, il assure la gestion technique de l'immeuble
et il est l'interlocuteur des administrations et des tiers pour le compte de la
copropriété dont il est le mandataire.
Il est également chargé de tenir la comptabilité du syndicat de copropriétaires et
de présenter les comptes à l’assemblée générale du syndicat. Il doit procéder
au paiement des charges relatives à l'immeuble, en effectuer la répartition entre
les copropriétaires et en assurer le recouvrement.
Le syndic est rémunéré par des honoraires fixés par l’assemblée générale
des copropriétaires.
Le mode de détermination des honoraires est décrit dans un « contrat de
syndic » qui détaille les prestations couvertes par les honoraires de base et les
prestations donnant lieu à honoraires supplémentaires.
Comme le gérant d'immeubles et l'agent immobilier, le syndic de copropriété
est tenu d'un devoir de conseil.
Le syndic est également tenu de respecter la réglementation de la loi
du 2 janvier 1970, ainsi que le précise le 9e de l’article 1er de ce texte, ces
contraintes se surajoutant au respect des obligations qui lui sont imposées par
la loi du 10 juillet 1965.
1 La loi ELAN du 23 novembre 2018 prévoit un regroupement de tous les textes régissant le droit de la
copropriété dans un code unique devant voir le jour par ordonnances devant être promulguées avant le
24 novembre 2020.

Beaucoup d’administrateurs de biens exercent en même temps les activités de
gérant et de syndic d’immeubles.
La gestion directe
Certains propriétaires d'un parc immobilier important gèrent eux-mêmes leurs
immeubles qui peuvent être la propriété d’une même structure ou de structures
juridiques différenciées.
Ils créent pour cela des entités ou des départements spécialisés qui procèdent
à l’acquisition des immeubles, à leur entretien, à l’arbitrage concernant leur
cession ou leur conservation. Ces entités ou départements gèrent également les
relations avec les locataires (rédaction des baux, quittancement, recouvrement,
état des lieux, éviction…).
Nous avons choisi de limiter le champ de notre étude aux activités de négoce
et de production immobilière telles que décrites dans les lignes qui précèdent.
Les activités réglementées par la loi du 2 janvier 1970 ne seront pas examinées
ici de même que ce que nous avons qualifié de gestion directe1.
1 Les règles comptables applicables aux syndicats de copropriétaires ont été décrites dans notre ouvrage
Copropriété – Connaître et appliquer la réglementation comptable, Éditions Maxima 2018.
I • Activités de marchand de
biens
I
l peut sembler paradoxal de débuter notre étude par les activités de
marchand de biens.
En effet, dans notre avant-propos, nous avons qualifié cette activité comme
une activité de négoce, s’exerçant donc sur des actifs existants.
Il aurait semblé plus logique de commencer cet ouvrage par une activité de
« producteur » telle que celle de lotisseur.
Notre choix a été guidé par le fait que les opérations réalisées par les marchands
de biens sont, en fait, extrêmement variées et qu’elles requièrent une grande
attention dans les décisions de gestion concernant notamment le traitement de
la TVA.
Ce sera pour nous l’occasion de procéder à un premier examen des règles
applicables aux opérations immobilières en matière de TVA, telles qu’elles
résultent de la réforme initiée par la loi de finances rectificative du 9 mars 2010.
I.1 Définition des activités de marchand de

biens
Le marchand de biens est généralement défini comme une personne qui achète
des biens immobiliers dans le but de les revendre et de réaliser un profit grâce
à cette opération.
Il s’agit là d’une définition découlant du I 1° de l’article 35 du Code général des
impôts qui implique que, pour être soumises à l’impôt direct, les opérations
soient effectuées de manière habituelle avec une intention spéculative.
Cette définition générale recouvre en fait une grande variété de situations.
L’opération peut, en effet, se limiter à son seul aspect spéculatif lorsque le
marchand de biens se contente d’acheter pour revendre sans effectuer de
travaux sur le bien acheté et sans apporter de valeur ajoutée.
Il se peut, au contraire, que l’opération s’avère être une véritable opération de
rénovation entraînant une transformation plus ou moins importante en fonction
de la nature des travaux réalisés sur le bien acheté.
Activités de marchand de biens ♦ 17

L’objet de l’activité du marchand de biens peut être également extrêmement
diversifié.
Ce professionnel peut, en effet, effectuer des opérations sur des terrains, des
titres de sociétés immobilières, des immeubles ou pavillons individuels anciens,
des immeubles ou pavillons individuels récents achevés depuis moins de cinq
ans, des immeubles de bureaux ou industriels.
Il peut également procéder à des travaux de surélévation ou d’addition de
surfaces bâties.
Rien, enfin, ne lui interdit de faire procéder ou de procéder lui-même à des
constructions neuves.
Il peut également acquérir les biens objets de son commerce de différentes
façons, la plus traditionnelle consistant en une acquisition de gré à gré auprès
d’un particulier ou d’une entreprise, mais, il peut acquérir également ces
biens par adjudication auprès d’un tribunal en cas de vente forcée d’un bien
immobilier.
Enfin, il n’est pas rare que plusieurs marchands de biens se regroupent dans
des structures ponctuelles afin de mener à bien une opération immobilière
importante qui dépasserait les capacités financières de chaque marchand de
biens pris isolement.
On imagine aisément qu’une telle diversité de situations est de nature à poser
des problèmes complexes au quotidien pour un professionnel qui effectuerait
alternativement les différents types d’opérations décrites ci-dessus.
La diversité des situations rencontrées aura surtout des incidences fiscales
qu’il conviendra de bien maîtriser, la comptabilité devant quant à elle retracer
fidèlement chaque opération en fonction de sa spécificité juridique et fiscale.
I.2 Environnement juridique de l’activité de

marchand de biens
I.2.1 Accès à la profession

L’accès à l’activité de marchand de biens est libre. Il n’est nul besoin, en effet,
d’adhérer à un organisme, de justifier de diplômes particuliers ou de posséder
une carte professionnelle pour exercer cette activité.
Le marchand de biens diffère en cela de l’agent immobilier dont l’activité est
sévèrement réglementée par les dispositions de la loi du 2 janvier 1970.

I.2.2 Modalités de réalisation des ventes par les marchands
de biens
Le marchand de biens n’est soumis à aucune réglementation particulière
dérogeant au droit commun de l’achat et de la vente d’immeubles.
Il devra donc respecter comme tout un chacun les dispositions législatives et
réglementaires prévues dans le cadre d’une vente d’immeuble.
Les achats et ventes de biens immobiliers devront être constatés par
acte authentique.
Cet acte authentique sera généralement précédé d’avants-contrats :
• Promesse unilatérale d’achat ou de vente ;
• Promesse synallagmatique de vente, assortie le cas échéant de conditions
suspensives ou résolutoires.
Il convient à ce stade d’attirer l’attention sur trois points :
• Enregistrement des promesses de vente :
Aux termes de l’article 635-1-3° du Code général des impôts, les actes portant
transmission de propriété ou d’usufruit de biens immeubles doivent être
enregistrés dans un délai de dix jours à compter de leur date.
Cette obligation concerne notamment les actes rédigés sous seing privé.
• Interdiction des cessions de promesse de vente par les professionnels
de l’immobilier :
Les biens et immeubles objets de l’activité du marchand de biens doivent
obligatoirement transiter dans son patrimoine.
Sa rémunération est constituée par la marge qu’il retire de l’opération. Il diffère
en cela de l’agent immobilier qui est rémunéré par une commission, sans que
le bien qu’il négocie ne transite par son patrimoine.
Par le passé, certains marchands de biens, notamment lorsqu’ils ne disposaient
pas de la carte professionnelle « transaction immobilière » ou qu’ils ne
pouvaient obtenir cette carte, avaient pris pour habitude de se faire consentir
une promesse unilatérale de vente avec faculté de substitution d’acquéreur et
procédaient ensuite à la cession de cette promesse de vente.
Cette pratique avait été sanctionnée par les tribunaux.
Ce type d’opération était, en effet, assimilé à une transaction immobilière, et le
marchand de biens s’exposait aux sanctions pénales prévues par l’article 16
de la loi du 2 janvier 1970 réprimant l’exercice de l’activité de « transaction
immobilière » sans détenir la carte professionnelle imposée par cette loi.
C’est pourquoi la loi 93-122 du 29 janvier 1993 a mis définitivement fin à cette
pratique en précisant dans son article 52 :

« Est frappée d’une nullité d’ordre public toute cession à titre onéreux des
droits conférés par une promesse de vente portant sur un immeuble lorsque
cette cession est consentie par un professionnel de l’immobilier ».
• Mentions spécifiques à indiquer dans l’acte de cession :
Tout acte de cession réalisée par un marchand de biens doit comporter les
mentions indiquées par l’article 3 de l’annexe II au CGI à consigner au pied
de l’acte.
Parmi ces mentions figurent notamment le lieu de son domicile réel ou, s’il
s’agit d’une société, celui de son siège social ainsi que l’adresse du service des
impôts dont elle dépend pour la déclaration de ses revenus ou bénéfices.
I.2.3 Garanties particulières au contrat de vente immobilière

Certaines garanties prévues en cas de vente d’immeubles sont susceptibles de
concerner tout particulièrement le marchand de biens.
• Rescision pour lésion

Comme tout acquéreur d’un bien immobilier, le marchand de biens est concerné
par les dispositions de l’article 1674 du Code civil qui prévoit que si le vendeur
a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de
demander la rescision de la vente.
Lorsque le tribunal a admis l’action en rescision, l’acquéreur a le choix entre
rendre le bien vendu et se voir restituer le prix qu’il a payé ou conserver ce bien
en payant le supplément de prix fixé, sous déduction du dixième du prix total
(article 1681 du Code civil).
• Garantie des vices cachés

La garantie des vices cachés est une garantie générale prévue par l’article 1641
du Code civil ainsi rédigé :
« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose
vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent
tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné
qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »
Cette garantie concerne également la vente de biens immobiliers, et intéresse
bien évidemment les marchands de biens.
Les vices cachés en matière immobilière peuvent être nombreux. La
jurisprudence a par exemple considéré comme tels :
• L’instabilité et l’humidité d’un terrain rendant nécessaires des travaux
complémentaires permettant l’édification d’une construction ;
• La présence de termites ;

• La présence de fissures réapparues après la vente.
Pour être sanctionnés, les vices cachés doivent exister au moment de la vente
et ne pas être connus de l’acquéreur.
Les clauses limitatives de garantie permises par l’article 1643 du Code civil
sont toujours interprétées restrictivement par les tribunaux lorsque le vendeur
est un professionnel.
Depuis plusieurs années, le législateur a contribué à anticiper l’apparition de
ces vices cachés en exigeant la production d’un dossier de diagnostic technique
annexé à toute promesse de vente, ou à défaut de promesse de vente, à l’acte
authentique de vente.
Cette obligation résulte de l’article L.271-4 du Code de la construction et de
l’habitation (CCH).
Parmi les éléments de diagnostic visés par ce texte figurent l’état de l’installation
électrique et de gaz, la présence de plomb, d’amiante ou de termites, le
niveau de performance énergétique, l’indication des risques naturels et
technologiques…
Lorsque le bien vendu est affecté d’un vice caché, l’acquéreur a le choix entre
deux possibilités selon les dispositions de l’article 1644 du Code civil :
• Demander la résolution de la vente en rendant la chose et en récupérant
le prix payé ;
• Conserver la chose acquise en se faisant rendre une partie du prix payé.
Lorsque le vendeur est de mauvaise foi et qu’il avait connaissance du vice
caché, il peut également être tenu au versement de dommages et intérêts.
• Garantie de superficie des lots

La loi du 18 décembre 1996 destinée à protéger les acquéreurs de lots
de copropriété (dite loi Carrez) a inséré un article 46 dans la loi 65-557 du
10 juillet 1965 définissant le statut de la copropriété.
Ces dispositions intéressent également les marchands de biens lorsqu’ils
procèdent à la vente de lots de copropriété.
En effet, aux termes de cet article, la superficie privative du lot doit être
indiquée dans toute promesse unilatérale de vente ou d’achat ainsi que dans
tout contrat constatant la vente d’un lot de copropriété. Le défaut de mention
de la superficie peut entraîner la nullité de l’acte.
S’il s’avère que la superficie réelle est inférieure à celle mentionnée dans l’acte,
l’acquéreur peut entamer une action en diminution du prix lorsque la superficie
est inférieure de plus d’un vingtième à celle mentionnée dans l’acte.
La diminution de prix est proportionnelle à la diminution constatée.

Il conviendra de mesurer les conséquences financières éventuelles des
risques de mise en jeu de ces différentes garanties lors de l’élaboration des
comptes annuels.
I.2.4 Droit de préemption

Les marchands de biens sont également soumis à la réglementation relative au
droit de préemption et aux autorisations administratives d’aliéner.
Il s’agit essentiellement des situations suivantes :
• Vente d’un immeuble situé dans un périmètre d’aménagement foncier ;
• Vente d’un immeuble situé dans une zone de préemption ;
• Vente d’un immeuble classé monument historique ;
• Vente d’un logement occupé par un locataire.
L’exercice de ces différents droits de préemption par leur bénéficiaire est
susceptible d’entraîner des retards liés au déroulement des procédures
administratives ainsi qu’une diminution du prix de vente espéré. Il conviendra
d’en mesurer les conséquences dans les comptes annuels, le cas échéant.
I.2.5 Les particularités du contrat de vente d’immeubles

rénovés
• Forme du contrat
Le plus souvent, le marchand de biens achète un bien immobilier, procède à
des travaux plus ou moins importants, puis revend ce bien après achèvement
des travaux. Il en perçoit le prix à l’issue de cette vente.
Ce type de vente immobilière est classique et ne soulève pas de difficultés
particulières en dehors de celles analysées dans les paragraphes précédents.
Dans certains cas, cependant, le marchand de biens peut vendre le bien
immobilier en l’état en s’engageant à procéder à des travaux plus ou moins
importants.
Ce type de vente est susceptible d’entrer dans le champ des articles L.262-1 à
L.262-11 et R.262-1 à R.262-15 du Code de la construction et de l’habitation
qui traitent spécifiquement du contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR).
Ces textes sont issus de la loi ENL (Engagement National pour le Logement)
du 13 juillet 2006 et de son décret d’application du 16 décembre 2008.
Cette réglementation est plus particulièrement examinée pages 483 et
suivantes auxquelles le lecteur est prié de se reporter.

• Assurance constructeur
Comme tout chef d’entreprise, le marchand de biens doit souscrire un certain
nombre de contrats d’assurances et, notamment, un contrat d’assurance de
responsabilité civile professionnelle.
Il conviendra également qu’il souscrive un contrat d’assurance multirisques
habitation en tant que propriétaire non occupant pour se prémunir des
dommages qui pourraient être infligés aux tiers du fait de cette possession, ou
qu’il pourrait subir lui-même (incendie notamment).
Lorsque le marchand de biens procède à des travaux de rénovation sur un
immeuble qu’il destine à la vente, il devra également souscrire le contrat
d’assurance prévu pour les constructeurs dont la responsabilité décennale est
susceptible d’être engagée sur le fondement de la présomption établie par les
articles 1792 et suivants du Code civil.
Cette obligation résulte des dispositions de l’article L.241-1 du Code
des assurances.
I.3 Environnement fiscal de l’activité de

marchand de biens
I.3.1 Imposition des revenus

Les marchands de biens, personnes physiques, en leur nom propre ou en
qualité d’associé de sociétés fiscalement transparentes sont imposés sur leur
revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Cela résulte sans ambiguïté de la rédaction du I de l’article 35 du Code général
des impôts dont il convient de citer les extraits qui intéressent notre propos.
« I. Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux,
pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les
personnes physiques désignées ci-après :
1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre,
des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés
immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des
actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés ;
1° bis Personnes qui, à titre habituel, achètent des biens immeubles, en vue
d’édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre, en bloc ou par locaux ;
2° Personnes se livrant à des opérations d’intermédiaire pour l’achat, la
souscription ou la vente des biens visés au 1° ;
3° Personnes qui procèdent à la cession d’un terrain divisé en lots destinés à
être construits lorsque le terrain a été acquis à cet effet... »

Le 1° et 1° bis visent les marchands de biens et les promoteurs-constructeurs,
le 2° vise les agents immobiliers et le 3° vise plus particulièrement les lotisseurs.
On se doit de noter que la notion fiscale de marchand de biens déborde
largement du strict cadre professionnel.
En effet, fiscalement, la qualité de marchand de biens peut résulter d’un état
qui s’impose à la personne qui effectue des opérations immobilières sans que
celle-ci l’ait particulièrement recherché. À l’inverse, cette qualité peut résulter
d’une volonté d’exercer une profession commerciale consistant à acheter pour
revendre des biens immobiliers afin d’en retirer des revenus réguliers et de
manifester cette volonté par une inscription au registre du commerce et des
sociétés ainsi que par la souscription d’une déclaration d’existence fiscale.
Dans le cadre de cet ouvrage, nous ne nous intéressons qu’aux marchands de
biens professionnels.
Cependant, il convient de préciser qu'une jurisprudence abondante a depuis
de nombreuses années qualifié de marchands de biens des personnes qui
exerçaient des activités professionnelles n'ayant rien à voir avec l'immobilier
mais qui avaient effectué plusieurs opérations d'achats et de reventes d'un bien
immobilier durant un délai jugé bref par le tribunal.
La doctrine administrative considérait que la présomption d'activité de
marchand de biens pouvait être établie lorsqu'une répétition des actes d'achats
suivis de reventes était constatée, cette présomption étant renforcée lorsque
les opérations en cause étaient effectuées pendant un bref délai ou encore,
lorsque la personne qui les effectuait se livrait par ailleurs à des opérations
immobilières dans un cadre professionnel.
L’appréciation de cette présomption par les tribunaux dépend bien évidemment
des circonstances de fait de l’opération, ce qui a donné lieu à une jurisprudence
abondante et parfois contradictoire.
Un inventaire de cette jurisprudence a été dressé par l’administration
fiscale dans sa base documentaire BOFIP (BOI-BIC-CHAMP-20-10-20-10
à BOI-BIC-CHAMP-20-10-20-40) à laquelle le lecteur intéressé pourra se
reporter utilement.
Cette base doit être complétée par deux décisions plus récentes (CAA Douai
9 octobre 2018 – 16 DA 02282 et CAA Nantes – 4 octobre 2018 – 17 NT 01022)
Ces deux décisions concernent des contribuables qui, tout en ne se considérant
pas comme des professionnels, avaient procédé dans un bref délai à plusieurs
opérations d’achat puis de revente, l’affaire jugée à Douai étant regardée
comme une opération de lotissement.
Plus récemment, le Conseil d’État (Arrêt 425443 du 18 mars 2020) a confirmé
que la condition d’habitude s’appréciait sur plusieurs années et que cette

qualification n’est pas remise en cause si d’aventure, au sein de la période
considérée, se situe une année sans revente.
Enfin dans un arrêt du 18 juin 2020 (18DA00359) la CAA de Douai a confirmé
que le fait d’exercer par ailleurs une activité immobilière de marchand de
biens et/ou de promoteur au sein d’une société constituait une « circonstance
aggravante » renforçant la présomption d’intention spéculative pour qualifier
des opérations prétendument effectuées dans le cadre de la gestion d’un
patrimoine privé.
Cependant, tenant compte de la jurisprudence du Conseil d’État, l’administration
a mis à jour sa doctrine le 4 janvier 2017 en supprimant le § 40 de BOI-BIC-
CHAMP-20-10-10. En effet, l’une des conditions posées par l’article 35‑I-1° du
CGI pour qualifier une opération « marchand de biens » requiert la notion
d’habitude et l’intention spéculative. L’intention spéculative s’appréciant lors
de l’achat et non lors de la revente, la notion d’habitude ne présume pas
automatiquement l’intention spéculative.
Lorsque les opérations de marchand de biens sont effectuées par une société
en nom collectif n’ayant pas opté pour l’impôt sur les sociétés, les résultats
sont calculés selon les règles définies en matière de bénéfices industriels et
commerciaux et répartis entre les associés, compte tenu de la transparence
fiscale caractérisant ce type de société.
Les opérations de marchands de biens effectuées par des sociétés de capitaux,
de même que celles effectuées par des sociétés civiles1 sont taxées selon les
règles définies en matière d’impôt sur les sociétés.
Comme conséquence de leur assujettissement aux BIC ou à l’IS, les marchands
de biens doivent appliquer sur le plan fiscal les règles du Plan Comptable
Général conformément à l’article 38 quater de l’annexe III du CGI qui le précise
dans les termes suivants :
« Les entreprises doivent respecter les définitions édictées par le Plan
Comptable Général, sous réserve que celles-ci ne soient pas incompatibles
avec les règles applicables pour l’assiette de l’impôt. »
Les aspects particuliers de l’application des règles comptables aux marchands
de biens sont examinés pages 75 et suivantes.
Cependant, d’ores et déjà, il convient de préciser que les immeubles détenus
par les marchands de biens sont considérés comme des stocks immobiliers
pour la détermination de leur résultat fiscal.
1 On rappelle en effet qu’une société civile précédant à des opérations commerciales est soumise de
plein droit à l’impôt sur les sociétés. Tel était le cas jugé dans l’arrêt CE du 18 mars 2020 susmentionné,
dans lequel une société civile avait réalisé des opérations de marchand de biens sur une longue période
avec une interruption d’une année.

Il en est de même des actions ou parts de sociétés immobilières détenues
dans une perspective de revente conformément à deux arrêts de la Cour
Administrative d’Appel de Paris du 10 juillet 1990 (n°s89-762 et 89-763
mentionnés dans BOI-BIC-CHAMP-20-10-10 § 220)1.
À cet égard, ces titres ne peuvent être considérés comme des titres de
participation et, de ce fait, les plus-values réalisées lors de la cession de ces
titres sont imposables dans les conditions de droit commun, symétriquement,
les moins-values et les dépréciations éventuelles sont également déductibles
dans les conditions de droit commun. Aucun retraitement fiscal n’est donc à
opérer sur l’imprimé 2058 A.
Par ailleurs, depuis le 4 juillet 2012 et conformément aux dispositions de la
première loi de finances rectificative pour 2012, les distributions réalisées
par des sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés dont les titres ont été
comptabilisés en stocks par leurs détenteurs ne peuvent plus bénéficier du
régime de quasi-exonération des distributions de dividendes des filiales au
profit de leur société mère.
On doit également signaler que les loyers qui sont retirés de la location
d’immeubles faisant partie du stock marchand de biens dans l’attente de leur
vente sont également imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et
commerciaux ou de l’impôt sur les sociétés et non pas dans la catégorie des
revenus fonciers.
I.3.2 Le marchand de biens au regard de la TVA

Bien qu’un certain nombre d’années se soient écoulées depuis la réforme de la
TVA sur la cession de biens immobiliers issue de la loi de finances rectificative
du 9 mars 2010, il n’est pas rare d’entendre évoquer l’existence d’un « régime
marchand de biens » caractérisé par un calcul de la TVA sur la marge et par
l’obligation de respecter un formalisme dont les contraintes essentielles seraient
l’obligation de tenir un répertoire des actes.
Ces dispositions ont été rendues caduques par les dispositions législatives
susmentionnées.
C’est pourquoi nous procéderons à un rappel général de la réglementation
actuelle en matière de TVA applicable aux opérations de cessions immobilières,
puis nous en mesurerons les conséquences pour les marchands de biens avant
de nous interroger sur l’opportunité de « l’option TVA ».
1 Bien que le PCG ne prévoie aucun compte spécifique pour la comptabilisation de ce type de stock, la
contrainte fiscale ne contredit pas la définition comptable que donne des stocks l’article 211-7 du PCG.
Étant des actifs détenus pour être revendus en l’état, cette catégorie particulière de stocks nous semble
devoir être comptabilisée dans un sous compte de « stock de marchandises ». Cependant, lorsque le
marchand de biens procède à des travaux d’embellissement ou de mise aux normes du bien à vendre,
celui-ci doit être classé parmi les « En cours de production de biens » et/ou les « Produits finis ».

• Rappels généraux concernant le régime de la
TVA applicable aux cessions de biens immobiliers
La réglementation en matière de TVA immobilière et de droits de mutation
applicable aux immeubles a été profondément modifiée par l’article 16 de la loi
de finances rectificative du 9 mars 2010 applicable aux opérations effectuées à
compter du 11 mars 2010, lequel a modifié plusieurs articles du Code général
des impôts et notamment son article 257.
Ce texte a été suivi de textes réglementaires et de commentaires
administratifs :
• Décret du 10 septembre 2010 modifiant plusieurs articles de l’annexe II
au Code général des impôts ;
• Instruction administrative 3-A-3-10 du 15 mars 2010 décrivant les
modalités applicables aux opérations immobilières initiées avant le 11 mars
2010 et réalisées définitivement après cette date ;
• Instruction administrative 3-A-5-10 du 22 septembre 2010 applicable aux
opérations immobilières réalisées dans le secteur du logement social ;
• Instruction administrative 3-A-9-10 du 29 décembre 2010 de portée
générale ;
• Instruction administrative 7-C-2-11 du 18 avril 2011 spécifique au
traitement des droits de mutation.
La doctrine administrative, constituée notamment par les instructions dont il est
fait état ci-dessus, a été refondue et mise à jour dans la base BOFIP à compter
du 12 septembre 20121.
◊ Critères d’application de la TVA à la cession de biens

immobiliers
Les caractéristiques essentielles de la réglementation issue de la réforme
de 2010 applicable à la TVA immobilière et aux droits de mutation sur les
immeubles sont notamment les suivantes :
• Les règles sont applicables de façon homogène aux opérations réalisées
par des non-assujettis à la TVA d’une part, et par celles réalisées par des
assujettis agissant en tant que tel dans le cadre de leur activité économique
d’autre part2 ;
• Les cessions d’immeubles (bâtis ou non) réalisés par des non-assujettis
(notamment des particuliers) sont systématiquement non soumises à la TVA ;
1 Pour ce qui concerne la TVA, il s’agit des références BOI-TVA-IMM10-10 et suivantes. Dans la suite de
cette étude, lorsque nous aurons à citer un commentaire administratif, c’est à cette base BOFIP que nous
nous référerons. Pour ce qui concerne les droits d’enregistrement, il s’agit notamment des références
BOI-ENR-DMTOI-10-40 et BOI-ENR-DMTOI-10-50.
2 L’administration fiscale a apporté dans le BOFIP des précisions sur la notion d’assujetti dans le cadre
des activités immobilières (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10).

Dans le texte d’origine, il existait une exception pour les immeubles qui avaient
été acquis préalablement par un non-assujetti dans le cadre d’un contrat de
vente en l’état futur d’achèvement et qui étaient revendus par cet acquéreur
initial dans les cinq ans de son achèvement.
Cette exception a été supprimée par l’article 64 de la loi de finances
rectificative pour 2012. Depuis cette date, il n’existe plus d’exception et les
cessions d’immeubles réalisés par des non-assujettis sont systématiquement
non soumises à TVA.
Cependant, les particuliers non assujettis doivent veiller à ne pas réaliser des
démarches permettant de les assimiler à des assujettis, ce qui, dans certains
cas, peut conduire à soumettre à la TVA la cession de l’immeuble concerné.
Tel fut le cas d’un particulier qui avait acquis des terrains utilisés pour une
activité d’arboriculteur, et qui, après avoir fait valoir ses droits à la retraite
avait entrepris d’importants travaux de viabilisation afin de céder cette surface
foncière sous forme de parcelles de terrains à bâtir.
Dans son arrêt du 9 juin 2020 (432596), le Conseil d’État a considéré que le
contribuable s’était livré à une activité économique, au regard de l’importance
des travaux de viabilisation réalisés ainsi que des modes de commercialisation
utilisés, l’assimilant à un professionnel.
En conséquence, cette cession ne pouvait s’inscrire dans la gestion d’un
patrimoine privé et devait, selon la Haute assemblée, être soumise à la TVA.
• Les règles applicables aux assujettis sont identiques, que ces assujettis
soient des professionnels de l’immobilier (marchands de biens, promoteurs…)
ou, par exemple, des entreprises industrielles, commerciales ou libérales
assujetties réalisant des opérations sur des immeubles ;
• Il convient de distinguer, entre les opérations réalisées par les assujettis
dans le cadre de leur activité économique, celles qui sont taxables à la TVA
de plein droit (livraisons de terrains à bâtir et livraisons d’immeubles neufs
– achevés depuis moins de cinq ans), de celles qui sont exonérées avec
possibilité d’option (terrains autres que terrains à bâtir, immeubles achevés
depuis plus de cinq ans) ;
• La soumission à la TVA de la vente par un assujetti des immeubles
achevés depuis moins de cinq ans est systématique quel que soit le
nombre de mutations intermédiaires entre l’achèvement et le cinquième
anniversaire de cet achèvement et quelle que soit la qualité des intervenants
intermédiaires ;
• Les ventes de terrains à bâtir par un assujetti sont obligatoirement
soumis à la TVA, sur le prix total lorsque l’entité cédante a bénéficié d’un
droit à déduction de TVA lors de l’acquisition du terrain et sur la marge dans
le cas contraire ;
• Les ventes d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans par des
assujettis ne sont pas soumises à TVA. Il leur est cependant possible

d’opter pour la TVA. Dans ce cas, la TVA est assise sur le prix total lorsque
l’entité cédante a bénéficié d’un droit à déduction de TVA en amont lors
de l’acquisition et sur la marge dans le cas contraire. Cette option s’exerce
distinctement par immeuble, fraction d’immeuble (lot) ou droit immobilier ;
La base d’imposition sur la marge est définie par l’article 268 du Code général
des impôts.
• Le fait générateur de la TVA est constitué par la livraison du bien et non
par la date de l’acte. Cependant, lorsque la vente est effectuée dans le cadre
d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), le fait générateur
est constitué par la date des versements effectués par l’acquéreur selon
les règles définies par l’article R.261-14 du Code de la construction et de
l’habitation (CCH) ;1
• La construction d’un immeuble neuf par un assujetti est susceptible de
faire l’objet d’une taxation de la livraison à soi-même de cet immeuble lorsque
celui-ci n’a pas été vendu dans les deux ans qui suivent son achèvement.
Ce dispositif que nous étudions plus particulièrement pages 220 et suivantes a
fait l’objet de mesures de simplification par la loi du 20 décembre 2014.
Les mêmes textes ont également procédé à quelques ajustements en matière
de droits d’enregistrement que nous étudierons plus précisément pages 69 et
suivantes.
On retiendra notamment les deux points suivants :
• Les droits de mutation sont appelés selon les différentes situations soit au
taux normal de 5.09 %, soit au taux réduit de 0.715 %, soit selon un droit fixe
de 125 € correspondant à une quasi-exonération ;
Ces taux sont indicatifs, ils peuvent varier selon les dispositions prises par
les autorités locales dans les limites autorisées par les dispositions légales et
réglementaires.
• Le formalisme du régime des marchands de biens caractérisé notamment
par la tenue d’un répertoire des actes qui existait avant la réforme a été
supprimé2. Il conditionnait l’application d’un taux réduit en matière de droits
d’enregistrement lors de l’acquisition de l’immeuble destiné à être revendu. La
possibilité de bénéficier du taux réduit est à présent uniquement conditionnée
à l’engagement de revendre pris dans l’acte d’acquisition, l’engagement de
construire permettant de bénéficier d’une quasi-exonération de droits.
1 Ce point sera plus particulièrement étudié ci-après pages 216 et suivantes dans la section consacrée
aux promoteurs-constructeurs.
2 Ce formalisme résultait de l’article 852 du Code général des impôts abrogé au 11 mars 2010. Il prévoyait
également l’obligation de procéder à une déclaration de réalisation d’activité de lotisseur ou de marchand de
biens. Cette obligation a également été supprimée par l’abrogation de cet article. Subsiste cependant l’obligation
de procéder à la déclaration d’existence prévue par l’article 286 du CGI qui concerne tout assujetti à la TVA.

Afin de permettre une première approche simple de ce dispositif nous avons
établis un « diagramme de situations » permettant d’analyser les conséquences
des cessions d’immeubles bâtis ou non par un assujetti au regard de la TVA et
des droits de mutation.
Il se présente ainsi :
Vente d’un marchand de biens, d’un lotisseur,
d’un promoteur constructeur ou
de tout autre assujetti y compris une entreprise industrielle et commerciale classique à
Un particulier ou un non-assujetti ou un assujetti n’intervenant pas dans le cadre de son activité économique
Immeuble achevé Immeuble achevé

Terrain non
Terrain à bâtir depuis plus de cinq depuis moins de
constructible
ans cinq ans
Exonération de TVA Exonération de TVA

par défaut avec Soumis à TVA par défaut avec TVA sur le prix total
possibilité d’option possibilité d’option
Droit de mutation au
Si option TVA Option TVA
taux réduit
TVA sur le prix

Oui
total
Déduction de la Déduction de la
Droit de mutation au
TVA d’amont par le TVA d’amont par le Oui
taux normal
cédant cédant
Non Oui Non Non
TVA sur
TVA sur le prix total TVA sur la marge TVA sur le prix total
la marge
Droit de
Droit de
mutation Droit de mutation au
mutation au
au taux taux réduit
taux normal
normal

On notera que dans les situations où les droits de mutation sont exigibles au
taux normal, un professionnel (ou une entreprise) assujetti à la TVA prenant
l’engagement de revendre sera soumis au taux réduit des droits d’enregistrement
et que dans toutes les situations (perception du taux normal ou du taux réduit),
un professionnel (ou une entreprise) assujetti à la TVA prenant l’engagement
de construire sera soumis au simple droit fixe.
◊ Conséquences en matière de droit à déduction de la TVA
Selon les principes généraux applicables en matière de TVA, la taxe qui a
grevé les éléments du prix d’une opération, elle-même soumise à la taxe, est
déductible dans les conditions de droit commun.
En conséquence, la TVA qui a grevé le coût d’acquisition et de production d’un
bien immobilier dont la vente est soumise à la TVA de plein droit ou sur option
(immeuble achevé depuis moins de cinq ans, terrain à bâtir, immeuble achevé
depuis plus de cinq ans ou terrain autre que terrain à bâtir pour lesquels l’option
aura été exercée) est déductible.
L’administration précise qu’est sans incidence le fait que la cession soit
soumise à la TVA sur la marge (BOI-TVA-IMM-10-30 § 70).
Cette TVA déductible pourra être afférente, selon les différentes situations,
à l’acquisition d’éléments divers tels que le terrain (dans une opération de
promotion-construction), les travaux de construction ou de rénovation ou
encore les frais d’acquisition (commissions, frais de notaire…). Elle pourra
également être afférente à l’acquisition d’un immeuble achevé depuis plus
de cinq ans, acquis auprès d’un assujetti ayant exercé l’option ou enfin d’un
immeuble acquis auprès d’un assujetti achevé depuis moins de cinq ans à la
date de son acquisition.
Cependant, si ce principe n’est pas remis en cause, la naissance du droit à
déduction diffère selon les différentes situations rencontrées.
Les règles applicables ont été précisées par l’administration dans sa
documentation BOFIP (BOI-TVA-IMM-10-30).
On peut y lire au paragraphe 80 :
« [Concernant les frais directement attachés à la livraison de l’immeuble]. La
taxe supportée à ce titre par le cédant est immédiatement déductible lorsque
la vente ou l’apport concerne un terrain à bâtir ou un immeuble qui n’est pas
achevé depuis plus de cinq ans dès lors que ces opérations sont imposables de
plein droit. En revanche, lorsque la livraison concerne un terrain qui n’est pas à
bâtir ou un immeuble achevé depuis plus de cinq ans, l’opération étant exonérée
de plein droit, la taxe qui a grevé les frais en cause est réputée non déductible
et, s’il y a lieu, ne peut être déduite qu’une fois effectivement exercée l’option
dans les conditions prévues à l’article 201 quater de l’annexe II au CGI. »

Il résulte logiquement de ce texte que lorsqu’un marchand de biens acquiert un
immeuble achevé depuis moins de cinq ans grevé de TVA car acquis auprès
d’un assujetti, la TVA sur cet immeuble est immédiatement déductible. On
doit également en déduire que les frais directement attachés à la livraison de
l’immeuble (tels que commissions et travaux) le sont aussi1.
Le paragraphe 310 du même texte administratif ajoute par ailleurs pour ce
qui concerne les biens immobiliers soumis à la TVA de plein droit lors de
leur acquisition :
« Un immeuble conservé en stock parce qu’il a vocation à être cédé à plus ou
moins court terme doit être considéré comme utilisé en vue de cette livraison
[…]cette qualification ouvre un droit à déduction immédiat de la taxe ayant grevé
les dépenses engagées initialement, qu’il s’agisse de la construction ou de
l’acquisition2. Cette situation n’a pas à être remise en cause tant que l’immeuble,
ou la fraction d’immeuble considérée, n’est affecté à aucune utilisation. »
À la lecture de ce texte, la déduction opérée semble ne pas devoir être remise
en cause y compris lorsque l’immeuble concerné n’a toujours pas été revendu
dans le délai de cinq ans suivant son achèvement.
C’est au moment de l’utilisation de l’immeuble que le droit à déduction pourra
être remis en cause le cas échéant.
Ce sera le cas, conformément au VI 2° de l’article 207 de l’annexe II du CGI,
« lorsque les biens ou services ayant fait l’objet d’une déduction de la taxe qui
les avait grevés ont été utilisés pour une opération qui n’est pas effectivement
soumise à l’impôt. »
L’alinéa suivant du même texte précise alors : « Ce reversement doit être opéré
avant le 25 du mois qui suit celui au cours duquel l’événement qui motive le
reversement est intervenu. »
Au cas particulier de la revente de l’immeuble postérieurement au cinquième
anniversaire qui suit l’achèvement de l’immeuble, le reversement de la TVA
initialement déduite devra être effectué le 25 du mois suivant la signature de
l’acte de revente lorsque le marchand de biens aura renoncé à exercer l’option
pour la TVA, le bien immobilier étant alors considéré comme utilisé pour une
opération qui n’est pas effectivement soumise à la TVA3.
En revanche lorsque le même marchand de biens acquiert un immeuble achevé
depuis plus de cinq ans, la TVA ayant, le cas échéant, grevé cette acquisition
(lorsque cette acquisition l’a été auprès d’un assujetti ayant exercé l’option)
1 Ces dispositions sont applicables dans la mesure où ces frais sont directement rattachés à la livraison
de l’immeuble, c’est-à-dire lorsque celui-ci est destiné à être vendu.
2 Souligné par nos soins.
3 Les conséquences d’une utilisation locative temporaire en matière de TVA sont examinées ci-après
pages 515 et suivantes et pages 526 et suivantes en cas de constitution d’un secteur locatif permanent.

ainsi que la TVA sur les commissions et travaux d’amélioration ne deviendra
déductible que lorsque le marchand de biens aura exercé l’option dans l’acte
qui constate la revente du bien immobilier antérieurement acquis. En l’absence
d’option cette TVA restera définitivement non déductible.
Le commentaire administratif reste cependant muet sur le traitement à réserver
à la TVA ayant grevé des travaux réalisés postérieurement au cinquième
anniversaire de l’achèvement d’un immeuble acquis auprès d’un assujetti
alors que l’immeuble était achevé depuis moins de cinq ans à la date de l’acte
d’acquisition.
Dans cette situation, on devrait en conclure que la TVA sur l’acquisition de
l’immeuble est immédiatement déductible alors que la TVA sur les travaux
ne le sera qu’à la date de la revente, dans l’hypothèse où l’option aurait été
mentionnée dans l’acte de revente.
Ces dispositions ne sont pas neutres pour l’évaluation et la présentation des
stocks dans les comptes annuels des marchands de biens ainsi que nous le
verrons ci-après pages 94 et suivantes.
◊ Heurs et malheurs de la TVA sur la marge : doctrine
administrative et jurisprudence
L’article 268 du Code général des impôts précise que « s'agissant de la livraison
d'un terrain à bâtir, ou (d'un immeuble bâti achevé depuis plus de cinq ans pour
lequel l’option à la TVA a été souscrite), si l'acquisition par le cédant n'a pas
ouvert droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée, la base d'imposition est
constituée (par la marge réalisée) ».
Dans ses commentaires, l’administration précise :
« Par hypothèse, n'a pas ouvert droit à déduction au sens de l'article 268 du
CGI, une acquisition d'immeuble réalisée auprès de personnes non assujetties
ou auprès de personnes assujetties qui n'ont pas agi en tant que telles, ou
encore dont la livraison était exonérée de TVA sur le fondement du 5 de l'article
261 du CGI et qui n'ont pas formulé l'option prévue au 5° bis de l'article 260 du
CGI. » (BOI-TVA-IMM-10-20-10 § 30 alinéa 1).
La marge est constituée « par la différence entre :
• 1° D'une part, le prix exprimé et les charges qui s'y ajoutent ;
• 2° D'autre part, selon le cas :
a) soit les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit,
pour l'acquisition du terrain ou de l'immeuble ;
b) soit la valeur nominale des actions ou parts reçues en contrepartie des
apports en nature qu'il a effectués. »

Afin de déterminer si l’acquisition par le cédant n’avait pas ouvert de droit à
déduction, l’administration fiscale ajoutait dans ses commentaires publiés
en 20161 :
« Il n'y a lieu de rechercher le régime de l'acquisition aux fins de déterminer
la base d'imposition que pour les seules livraisons d'immeubles acquis et
revendus en gardant la même qualification, c'est-à-dire respectivement :
• de terrains à bâtir qui ont été acquis précédemment comme terrains
n'ayant pas le caractère d'immeubles bâtis,
• ou d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans qui ont été acquis
précédemment en l'état d'immeuble déjà bâti. » (BOI-TVA-IMM-10-20-10 § 20).
… et d’ajouter comme exemple :
« Cession d'un immeuble, plus de cinq ans après son achèvement, par un
investisseur qui en a assuré la maîtrise d'ouvrage. Si l'investisseur décide de
soumettre la cession à la taxe, l'article 268 du CGI ne peut trouver à s'appliquer
dès lors que le bien n'a pas été acquis en son état d'immeuble bâti, que le
terrain d'emprise ait été acquis par le cédant lui-même antérieurement à la
construction, voire que celle-ci ait fait suite à une acquisition en l'état d'immeuble
ancien elle-même suivie d'une démolition ».
Sur la base de cette interprétation, l’administration fiscale avait engagé des
contentieux conduisant à des redressements fréquemment significatifs.
Ces redressements ont visé notamment des situations dans lesquelles un
professionnel faisait l’acquisition, auprès d’un particulier, d’un immeuble achevé
depuis plus de cinq ans, bâti sur un terrain d’assiette plus ou moins vaste,
puis procédait à la revente d’une partie de ce terrain d’assiette comme terrain
à bâtir. Se fondant sur les dispositions de l’article 268 du CGI, l’acquisition
n’ayant pas donné lieu à déduction de TVA, le professionnel avait appliqué la
TVA sur la marge lors de la revente du terrain à bâtir, ainsi qu’en cas d’option
sur la revente du bâtiment sur sa surface foncière réduite.
Dans cette situation, se référant à sa doctrine précitée, l’administration fiscale
procédait à un redressement en calculant la TVA sur le prix total du terrain
à bâtir revendu et non sur la marge au motif qu’il y avait un changement de
qualification, le bien acquis étant un immeuble bâti et le bien revendu étant un
terrain à bâtir.
Ces situations avaient ému les professionnels qui ont entrepris, via la
représentation nationale, de questionner le ministre des Finances et des
comptes publics.
Entre août et septembre 2016, ce n’est pas moins de quatre réponses
ministérielles qui ont été publiées sur le site de l’Assemblée Nationale (Carré
n°91148, de la Renaudière n°94061, Savary n°94538 et Bussereau n°96679).
1 Ces commentaires ont été complétés le 13 mai 2020.

Sur le sujet qui nous préoccupe, la réponse du ministère, constante sur le fond,
s’est enrichie au fil des questions posées, la dernière en date dont nous citons
des extraits ci-après nous semblant la plus complète :
« Les immeubles anciens sont exonérés de la TVA en application du
2° du 5 de l'article 261 du CGI. Le cédant a toutefois la possibilité d'opter pour
l'assujettissement à la TVA qui sera alors appliquée sur le prix de vente total si
le bien a ouvert droit à déduction lors de son acquisition initiale. En revanche, si
le bien n'a pas ouvert droit à déduction lors de son acquisition initiale, il pourra
être soumis à la TVA sur la marge.
La mise en œuvre de ce régime dérogatoire prévu à l'article 268 du CGI
suppose nécessairement que le bien revendu soit identique au bien acquis
quant à ses caractéristiques physiques et sa qualification juridique. Concernant
les cessions de terrains à bâtir, elles sont soumises à la TVA de plein droit.
La taxation se fait sur le prix de vente total lorsque le bien a ouvert droit à
déduction lors de son acquisition initiale.
Pour les terrains à bâtir qui n'ont pas ouvert droit à déduction lors de leur
acquisition initiale, sous réserve qu'ils n'aient pas subi de changement quant à
leur qualification juridique et leurs caractéristiques physiques entre cet achat et
la revente, cette dernière est soumise à la TVA sur la marge.
Appliquer le régime de la marge dans d'autres cas aboutirait à l'impossibilité de
calculer l'assiette taxable - puisque prix de vente et prix d'achat porteraient sur
des biens dissemblables.
Ainsi, dans le cas d'un lot revendu comme terrain à bâtir ayant été acquis
comme terrain d'assiette d'un immeuble bâti et comme tel assimilé à ce dernier,
l'identité entre le bien acquis et le bien revendu n'est pas vérifiée. Il en résulte
que la revente doit être soumise à la TVA sur le prix de vente total. Il en est
de même en cas de division parcellaire intervenue entre l'acquisition initiale et
la cession ayant entraîné un changement de qualification ou un changement
physique, telle une modification des superficies vendues par rapport à celles
mentionnées dans l'acte d'acquisition. La taxation doit alors se faire sur le prix
de vente total en application des articles 266 et 267 du CGI.
En revanche, lorsque la division parcellaire est antérieure à l'acte d'acquisition
initial, qu'un document d'arpentage a été établi pour les besoins de la cession
permettant d'identifier les différentes parcelles dans l'acte ou qu'un permis
d'aménager faisant apparaître de manière précise les divisions envisagées a
été obtenu préalablement à la cession, la taxation sur la marge s'applique dès
lors qu'aucun changement physique ou de qualification juridique des parcelles
cédées n'est intervenu avant la revente. »
On constate donc que le ministère confirmait de façon constante la position
exprimée par la documentation administrative. On peut même relever
qu’il accentuait la rigueur de cette doctrine en exigeant outre l’identité de
qualification juridique entre le bien acquis et le bien vendu, le maintien de ses
caractéristiques physiques prohibant de fait « une modification des superficies
vendues par rapport à celles mentionnées dans l'acte d'acquisition ».

Les praticiens du droit fiscal contestaient la régularité de cette doctrine
administrative au motif qu’elle ajoutait au texte du CGI des contraintes qui n’y
figurent pas.
Telle était notamment l’argumentation figurant dans la question n°91143, où
l’auteur faisait observer : « En effet, lors des reventes par le marchand de
bien (ou le lotisseur), il semblerait que la doctrine fiscale exige, pour permettre
la taxation des prix de reventes à la TVA sur la marge en vertu de l'article
268 du CGI, des conditions non prévues par ce texte (division préalable à
l'acquisition notamment). »
Par ailleurs, eu égard à la généralité des termes utilisés dans les différentes
réponses ministérielles (changement de qualification, changement physique,
modifications des superficies vendues, division parcellaire préalable…), la
doctrine administrative exprimée dans les différentes réponses remettait en
cause la possibilité d’appliquer la TVA sur la marge aux ventes de terrains
à bâtir après lotissement ou sur les ventes de lots d’un immeuble bâti après
division et création d’un syndicat de copropriétaires le cas échéant.
En effet, pour ce qui concerne les lotissements, l’obtention d’un permis
d’aménager et la division parcellaire des futurs lots ne sont pas toujours
préalables à l’acquisition de la surface foncière totale par le lotisseur.
Par ailleurs, eu égard aux surfaces réservées à la voirie et/ou rétrocédées
gratuitement à la commune le cas échéant, le total des surfaces privatives
loties vendues n’est pas égal à la surface initiale de la parcelle acquise.
Cette exigence de division parcellaire préalable à l’acquisition par le lotisseur
avait été sanctionnée par le tribunal administratif de Grenoble dans une
décision du 14 novembre 2016 (1403307), le tribunal confirmant que la TVA
sur la marge s’appliquait en cas de division parcellaire entre l’acquisition et
la cession.
Malgré cette décision, pour laquelle elle avait interjeté appel, l’administration
confirmait sa doctrine dans une réponse ministérielle au Sénat du 3 août 2017
(RM Guidicelli 00904).
Cependant, les décisions de première instance défavorables à la
doctrine administrative se multipliant (Grenoble 1502588 à nouveau et
Montpellier 1602770 le 4 décembre 2017), l’administration adoucissait sa
doctrine dans une réponse ministérielle à la question écrite 04171 du sénateur
Vogel publiée le 29 mars 2018.
Tout en maintenant l’exigence d’identité juridique entre le biens acquis et le
bien revendu pour pouvoir bénéficier de l’application de la TVA sur la marge, le
ministère abandonnait le critère d’identité physique dans les termes suivants :
« Des réponses ministérielles publiées aux mois d'août et septembre 2016
précisaient que la mise en œuvre de la taxation sur la marge impliquait que le bien

revendu soit identique au bien acquis quant à ses caractéristiques physiques1.
Compte tenu des difficultés d'application suscitées par la publication de ces
commentaires sur l'identité physique et afin de rétablir la sécurité juridique des
opérations d'aménagement foncier, il est admis, y compris pour les opérations
en cours, dans le cas de l'acquisition d'un terrain ou d'un immeuble répondant
aux conditions de l'article 268 du CGI qui n'a pas ouvert droit à déduction par
un lotisseur ou un aménageur qui procède ensuite à sa division en vue de la
revente en plusieurs lots, que ces ventes puissent bénéficier du régime de la
marge dès lors que seule la condition d'identité juridique2 est respectée. »
Cette réponse a le mérite de sécuriser les opérations de lotissement
« classiques », celles où le lotisseur acquiert une grande surface de terrain
à bâtir qu’il divise en plusieurs parcelles revendues, elles aussi, en tant que
terrain à bâtir. Un doute subsiste cependant pour les immeubles bâtis achevés
depuis plus de cinq ans n’ayant pas supporté la TVA lors de leur acquisition et
revendus par lots après rédaction d’un règlement de copropriété et option à la
TVA pour tout ou partie de ces lots revendus.
En effet les termes de la réponse semblent réserver cette « mesure de
tolérance » aux opérations de lotissement et d’aménagement foncier bien que
dans le même texte le ministère évoque « l'acquisition d'un terrain ou d'un
immeuble répondant aux conditions de l'article 268 du CGI ».
À l’inverse, eu égard au maintien de l’exigence d’identité juridique,
l’administration a continué de refuser l’application de la TVA sur la marge à
la revente d’un terrain à bâtir prélevée sur l’acquisition d’un immeuble bâti
entouré d’une vaste réserve foncière ou bien sur la cession d’un terrain à bâtir
après la démolition de la construction érigée sur l’acquisition portant sur un
immeuble bâti.
Cependant, cette « position de repli » de l’administration avait été également
condamnée, par la Cour administrative d’appel de Lyon, dans un arrêt du
20 décembre 2018 (17LY03350).
Dans cet arrêt, la CAA de Lyon soulignait dans son paragraphe 26 :
« Il résulte des dispositions précitées du Code général des impôts et de la
directive 2006/112/CE du 28 novembre 2006 que l’application de la taxe sur la
valeur ajoutée sur la marge aux livraisons de terrains à bâtir est conditionnée
au seul fait que l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la
taxe sur la valeur ajoutée lors de son acquisition. »
Et d’ajouter dans le paragraphe 27 : « Contrairement à ce que soutient le
ministre, en se prévalant de sa doctrine, laquelle ne saurait légalement fonder
une imposition, la circonstance que les caractéristiques physiques et la
qualification juridique3 du bien acheté ont été modifiées avant la cession est

sans incidence sur l’application du régime de taxe sur la valeur ajoutée sur la
marge au sens de l’article 268 du Code général des impôts. »
Cette décision avait été suivie de plusieurs autres allant toutes dans le même
sens (CAA Marseille du 12 Avril 2019 – 18MA00802, CAA Lyon du 7 mai 2019
– 18LY01019, CAA Lyon du 25 juin 2019 – LY00671)
On pouvait penser que cette jurisprudence constante émanant des juges du
fond mettrait un terme à ce feuilleton.
Las, malgré cela, le ministère a maintenu son exigence d’identité juridique entre
le bien acquis et le bien revendu dans une réponse Falorni n°1835 publiée au
journal officiel du 24 septembre 2019 et elle a été suivie en cela par un arrêt du
Conseil d’État (428234) du 27 mars 2020 lequel censure la décision de la CAA
de Lyon du 20 décembre 2018 commentée ci-avant1.
Dans sa décision2, la Haute assemblée observe que le contribuable avait vendu
sept parcelles de terrain à bâtir issues d’un ensemble acquis comme terrain
bâti après démolition du bâtiment et, en conséquence, refuse l’application de la
TVA sur la marge au motif qu’il n’y a pas identité juridique entre le bien acquis
(immeuble bâti) et le bien revendu (terrain à bâtir).
Il n’est pas sans intérêt de noter que, dans cette affaire, le Conseil d’État était
invité à se prononcer sur une autre opération réalisée par le même contribuable,
dans laquelle celui-ci avait acquis un terrain à bâtir revendu en deux lots de
terrains à bâtir après application de la TVA sur la marge.
Pour cette opération, on découvre au paragraphe 10 de l’arrêt du Conseil
d’État que celui-ci ne statue pas au motif que c’est l’administration elle-même
qui a prononcé les dégrèvements et admis le principe de la TVA sur la marge.
Bien que le texte ne le dise pas, il semble, en l’espèce que l’administration ait
appliqué la « doctrine Vogel », s’agissant de l’acquisition d’un terrain à bâtir,
revendu après division, sous forme de deux terrains à bâtir, donc en préservant
l’identité juridique.
En l’état on ne connait donc pas l’opinion du Conseil d’État sur la pertinence du
critère d’identité physique explicitement abandonné par l’administration pour
les opérations d’aménagement.
Les divergences d’analyse sur cette question entre l’administration fiscale, les
juges du fond et le Conseil d’État portent sur l’interprétation de l’article 392 de
la directive TVA du 28 novembre 2006 qui a servi de base à l’élaboration de la
réglementation interne de 2010.
C’est pourquoi, le Conseil d’État a décidé le 25 juin 2020 de poser des questions
préjudicielles à la Cour de Justice de l’Union européenne (CJUE) portant
notamment sur l’application du régime de la marge dans les cas suivants :
1 L’administration s’est empressée de faire état de cette décision que lui est favorable par mise à jour du
§ 20 de BOI-TVA-IMM-10-20-10 en date du 13 mai 2020.
2 Cette décision a été suivie de deux arrêts allant dans le même sens, rendus le 1er juillet 2020 (431641
et 435463).

• Cessions de terrains à bâtir après divisions en lots et réalisation de
travaux d’accès aux réseaux ;
• Acquisitions de terrains non bâtis devenus lors de leur cession par
l’assujetti des terrains à bâtir.
La réponse de la CJUE n’est pas attendue avant 2021 ou 2022.
À l’heure de la publication de cette deuxième édition, il semble utile de procéder
à une synthèse provisoire de cette question à la lumière de la jurisprudence
et de la doctrine administrative en vigueur à cette date, étant observé que
les choses étant encore susceptibles d’évolution, le lecteur est invité à scruter
l’actualité sur ces questions :
Description du bien cédé TVA sur la marge Source documentaire
Immeuble achevé depuis plus de cinq ans,

non soumis à la TVA lors de l’acquisition et OUI CGI – article 268
soumis à TVA sur option lors de la cession.
Terrain à bâtir non soumis à la TVA lors de
l’acquisition et revendu en l’état comme OUI CGI – article 268
terrain à bâtir.
Terrain à bâtir non soumis à la TVA lors de
Réponse ministérielle
l’acquisition et revendu par lots de terrain à OUI (*)
Vogel
bâtir après division parcellaire.
L’incertitude provient
de l’ambiguïté des
non soumis à TVA lors de l’acquisition,
Incertitude termes de la RM Vogel
revendu par lots pour lesquelles l’option TVA
(Voir commentaires
a souscrite pour certains d’entre eux.
ci-avant)
Arrêt CE 27/03/2020
non soumis à TVA lors de l’acquisition
NON et BOI-TVA-
et revendu comme terrain à bâtir après
IMM-10-20-10 § 20
démolition.
Immeuble achevé depuis plus de cinq
ans, construit par le vendeur sur un terrain BOI-TVA-
NON
d’assiette non soumis à TVA lors de son IMM-10-20-10 § 20
acquisition.
Terrain à bâtir prélevé sur le terrain d’assiette Arrêt CE 27/03/2020
d’un immeuble non soumis à TVA lors de son NON (**) et BOI-TVA-
acquisition. IMM-10-20-10 § 20

L’incertitude provient
de l’absence de
Terrain acquis comme terrain non
Incertitude (***) doctrine et de
constructible, revendu comme terrain à
jurisprudence sur la
bâtir après modification des documents
portée du changement
d’urbanisme local.
de nature juridique du
terrain
(*) Cette situation est cependant susceptible d’évolution en fonction de la réponse de la
CJUE aux questions préjudicielles posées par le Conseil d’État le 25 juin 2020. Entre-
temps les opérateurs peuvent se prévaloir de la doctrine administrative résultant de la
RM Vogel et de la garantie contre les changements de doctrine.
(**) Dans cette situation, il peut être préconisé de solliciter auprès de la personne à qui l’on
achète l’ensemble immobilier qu’il procède à une division préalable distinguant la partie
bâtie et la partie non bâtie, et pour plus de sécurité d’établir deux actes de vente. Cette
solution permet d’appliquer la TVA sur la marge lors de la revente de chacun des biens
acquis conformément aux situations décrites dans la partie haute du tableau.
Cette procédure entraîne des coûts supplémentaires qu’il conviendra de mesurer pour
comparaison avec l’économie résultant de l’application de la TVA sur la marge par rapport à
la TVA sur le prix total.
(***) Cette incertitude devrait être levée dans la réponse à l’une des questions posées par
le Conseil d’État à la CJUE… mais pas avant 2021 ou 2022.
Les opérateurs peuvent légitimement regretter qu’après plus de dix ans d’application de
cette réforme, de nombreuses incertitudes subsistent créant une insécurité fiscale sur des
opérations d’un montant fréquemment significatif.
• Conséquences pour les marchands de biens et

décision de gestion
Après la modification de la réglementation relative à la TVA sur les activités
immobilières applicable à compter du 11 mars 2010, les marchands de biens
doivent gérer une situation plus complexe que par le passé.
En effet, dans la situation antérieure, bien que le formalisme permettant au
marchand de biens de bénéficier d’un taux réduit en matière de droits de
mutation apparaissait comme relativement lourd (à cause notamment de
l’obligation de tenir un répertoire des actes pour bénéficier du taux réduit en
matière de droits d’enregistrement) et bien que son activité pouvait être régie
fiscalement par des règles diverses selon les différentes situations qu’il était
amené à connaître, chacune des opérations réalisées était soumise à un
déterminisme fiscal en fonction de ses caractéristiques propres.
Il lui suffisait d’appliquer le « bon » régime sans qu’aucune option lui soit
ouverte et sans qu’il ait à se préoccuper de la meilleure décision de gestion à
prendre, en matière fiscale tout au moins.

Dans la réglementation applicable à compter du 11 mars 2010, les contours
de l’activité des marchands de biens étant assez mal définis quant à la nature
des immeubles qui sont l’objet de leur négoce, plusieurs règles fiscales sont
susceptibles de leur être appliquées.
C’est ainsi qu’un marchand de biens peut tout aussi bien acheter et revendre un
terrain à bâtir qu’une construction achevée depuis plus de cinq ans ou qu’une
construction achevée depuis moins de cinq ans. Or ces différentes transactions
sont soumises à des règles différentes en matière de TVA.
Certaines de ces opérations sont soumises à la TVA de plein droit et, dans ce
cas, il suffira d’identifier précisément le régime fiscal applicable d’où découleront
les conséquences financières et comptables.
C’est notamment le cas lorsque le marchand de biens acquiert un terrain sur
lequel il érige une construction et qu’il revend le tout après achèvement ou en
l’état futur d’achèvement. Dans cette situation il agit comme un promoteur-
constructeur et le traitement fiscal est identique à celui décrit dans la partie de
cet ouvrage consacrée à cette activité pages 216 et suivantes quel que soit
l’acquéreur et la nature de la construction.
C’est également le cas lorsqu’il acquiert un immeuble sur lequel il effectue des
travaux d’une ampleur telle que l’immeuble rénové est considéré comme un
immeuble neuf du point de vue de la réglementation fiscale et la vente de cet
immeuble est alors soumise à la TVA de plein droit dans les conditions décrites
pages 470 et suivantes.
Il en sera ainsi encore lorsque le marchand de biens achète un terrain à bâtir
qu’il revend en l’état ou après opérations de lotissement. Étant un assujetti à
la TVA, la revente sera soumise à la TVA sur le prix total ou sur la marge selon
que l’acquisition initiale aura ou non été soumise à la TVA. Cette situation est
traitée ci-après pages 558 et suivantes.
C’est enfin le cas lorsque le marchand de biens achète un immeuble achevé
depuis moins de cinq ans et le revend dans le délai de cinq ans de son
achèvement. Cette vente sera soumise à la TVA sur le prix total, le vendeur
marchand de biens étant un assujetti.
La réglementation applicable à compter du 11 mars 2010 a cependant introduit
une nouveauté dans la mesure où d’autres opérations sont, dorénavant,
exonérées de TVA avec possibilité d’option, la TVA étant acquittée dans ce cas
soit sur le prix total, soit sur la marge selon que l’acquisition effectuée en amont
aura ou non été soumise à la TVA.
L’option constitue une décision de gestion dont il conviendra de mesurer
l’intérêt, l’incertitude liée à cette décision induisant également des difficultés de
présentation et d’évaluation lors de l’arrêté des comptes annuels.

Cette situation est fréquemment rencontrée lorsque le marchand de biens
acquiert un immeuble achevé depuis plus de cinq ans et qu’il le revend
également plus de cinq ans après son achèvement comme il se doit.
Elle se rencontre également lors de l’acquisition d’un immeuble moins de cinq ans
après son achèvement et revendu plus de cinq ans après son achèvement.
• Examen des différentes situations et intérêt de

l’option
Il convient tout d’abord de préciser la qualité des partenaires du marchand de
biens dans son opération d’achat pour revendre.
En effet, l’acquisition peut être effectuée auprès d’un assujetti ou d’un
non‑assujetti et la vente peut être effectuée auprès d’un assujetti1 ou d’un
non‑assujetti.
On est donc en présence de quatre situations possibles :
• Acquisition auprès d’un non-assujetti et revente à un non-assujetti ;
• Acquisition auprès d’un non-assujetti et revente à un assujetti ;
• Acquisition auprès d’un assujetti et revente à un non-assujetti ;
• Acquisition auprès d’un assujetti et revente à un assujetti.
Chacune de ces situations peut également connaître des variantes liées à
l’exercice ou non de l’option lorsqu’une telle option est permise, cette option
pouvant être exercée par le marchand de biens lui-même ou par l’assujetti
auprès duquel il a procédé à l’acquisition.
Enfin, selon les caractéristiques de l’opération, lorsqu’elle est soumise à la TVA,
elle peut, dans certaines situations, l’être sur le prix total ou sur la marge.
On mesure que la diversité des situations ne permet pas d’appliquer une règle
de décision unique et qu’il conviendra de bien définir la situation dans laquelle
on se trouve et, lorsqu’une option sera permise, d’en mesurer l’intérêt.
C’est l’objectif que nous allons nous assigner dans les pages qui suivent2.
◊ Acquisition auprès d’un non-assujetti et revente auprès d’un
non-assujetti
Immeuble achevé depuis plus de cinq ans
Cet immeuble sera nécessairement revendu plus de cinq ans après
son achèvement.
1 Le fait de vendre à un assujetti constitue un paramètre important dans la décision d’option, car ce
dernier peut généralement déduire tout ou partie de la TVA qui aura grevé la vente, ce qui n’est pas
possible pour un non-assujetti.
2 Un tableau de synthèse des différentes occurrences possibles est communiqué ci-après pages 65
et suivantes.

C’est de loin la situation la plus fréquente, les non-assujettis étant généralement
des particuliers.
Il pourrait en être de même lorsque l’acquéreur et/ou le vendeur est un assujetti
n’agissant pas en tant que tel.
Dans ce cas si l’option est exercée, la TVA sera acquittée sur la marge réalisée
par le marchand de biens.
En effet, l’acquisition ayant été effectuée auprès d’un non-assujetti, elle n’a pas
été soumise à TVA et n’a donc généré aucun droit à déduction d’amont.
La marge visée par la réglementation fiscale est une marge brute, la TVA
acquittée sur les travaux éventuellement réalisés ainsi que celle relative aux
commissions et honoraires encourus étant déductibles en cas d’option dans
les conditions de droit commun font l’objet d’un traitement spécifique.
Aux termes de l’article 268 du Code général des impôts, la marge imposable
correspond à la différence entre :
• Le prix exprimé et les charges qui s’y ajoutent d’une part ;
• Les sommes que le cédant a versées, à quel que titre que ce soit pour
l’acquisition du terrain ou de l’immeuble.
D’après l’administration, « le prix d’achat qui constitue le second terme du calcul
comporte toutes les dépenses qui ont été supportées par l’acquéreur à ce titre
(notamment les droits de mutation). Par construction, il s’agit de dépenses sur
lesquelles aucun droit à déduction n’a pu être exercé, quand bien même elles
seraient grevées de taxe rémanente. » (BOI-TVA-IMM-10-20-10 § 270).
Les droits de mutation et frais d’acte sont à inclure dans le deuxième terme de
la différence.
Par contre les honoraires du notaire, lorsque ceux-ci sont soumis à la TVA, ne
semblent pas devoir l’être, le commentaire administratif indiquant dans la suite
du § 270 précité :
« Les autres frais et honoraires exposés à l’occasion de l’acquisition ne sont
pas à inclure dans le prix d’achat dès lors qu’ils sont grevés de TVA et que cette
taxe est déductible dans les conditions de droit commun. »
Par ailleurs, sous l’empire de l’ancienne réglementation et de la jurisprudence

qui l’avait enrichie, il était d’usage d’ajouter au prix d’achat les indemnités
d’éviction versées à un locataire afin de pouvoir bénéficier de la libre disposition
des locaux.
Le commentaire administratif précité ne donne pas d’indication sur le sort de
telles indemnités au regard de la TVA sur la marge. On observera que le texte
définissant le deuxième terme de la différence évoque la notion d’acquisition, or
l’indemnité d’éviction ne fait pas partie des « sommes que le cédant a versées
à quelque titre que ce soit pour l’acquisition du terrain ou de l’immeuble ». Par

ailleurs ces indemnités ne sont généralement pas versées au cédant mais à un
tiers, un locataire en l’occurrence1.
Les indemnités d’éviction apparaissent davantage comme un élément du
« coût de production » en ce qu’elles permettent d’accroitre la valeur de vente
de l’immeuble que du coût d’acquisition.
Par contre il s’agit de dépenses pour lesquelles généralement « aucun droit à
déduction n’a pu être exercé » et selon ce critère, il semblerait équitable de les
prendre en compte pour le calcul de la marge taxable.
La marge ainsi calculée est une marge brute, TVA incluse. On obtient la base
imposable sur laquelle la TVA sera calculée en procédant au calcul suivant
(avec une TVA au taux de 20 %) :
Marge brute * 100.00 / 120.00 = Base imposable
Lorsque la marge brute est nulle ou négative, la base imposable est retenue
pour 0. ((BOI-TVA-IMM-10-20-10 § 300).
Lorsque l’opération concerne un immeuble collectif revendu par lots, la TVA
doit être calculée et acquittée lors de chaque vente de lot pour laquelle l’option
aura été exercée.
Le prix de vente du lot est connu, mais le coût d’acquisition qui lui est affectable
pour la détermination de la marge taxable (dans la mesure où l’on admet que
le régime de la TVA sur la marge est applicable en la circonstance) doit faire
l’objet d’un calcul.
Généralement, ce coût d’acquisition est déterminé en pondérant le coût
d’acquisition global de l’immeuble acquis au prorata des millièmes de
copropriété revendus.
Cette méthode de répartition est cohérente avec celle retenue pour l’affectation
de la quote-part de stock vendu pour la détermination du résultat ainsi qu’il l’est
exposé ci-après pages 77 et suivantes.
C’est cette méthode que nous avons appliquée dans les exemples qui suivent.
À priori, l’option pour la TVA n’est pas opportune dans la mesure où elle va
amputer le profit réalisé par le marchand de biens.
Cependant il convient d’avoir à l’esprit que le fait de ne pas opter pour la TVA
aura pour conséquence de ne pas permettre la déduction de la TVA sur les frais
et sur les travaux réalisés sur cette opération.
En effet, tant que l’option n’a pas été exercée, la TVA relative aux frais
directement attachés à la livraison de l’immeuble n’est pas déductible.
Cela est rappelé très précisément par l’administration dans les termes suivants :
1 Si le montant de l’indemnité était versé au cédant en dédommagement de l’indemnité versée par lui au
locataire, elle constituerait une charge augmentative du prix d’acquisition et serait, semble-t-il, à prendre
en compte pour la détermination de la base imposable.

« […] lorsque la livraison concerne un terrain qui n’est pas à bâtir ou un
immeuble achevé depuis plus de cinq ans, l’opération étant exonérée de plein
droit, la taxe qui a grevé les frais en cause est réputée non déductible et, s’il
y a lieu, ne peut être déduite qu’une fois effectivement exercée l’option dans
les conditions prévues à l’article 201 quater de l’annexe II au CGI. » (BOI-TVA-
IMM-10-30 § 80).
Le fait de ne pas opter aura également pour résultat de devoir calculer un
coefficient de taxation (antérieurement dénommé « prorata ») ayant pour effet de
ne déduire la TVA sur les frais généraux et sur les acquisitions d’immobilisations
réalisées par « l’entreprise marchand de biens » que selon ce coefficient
de taxation qui sera d’autant plus faible que le nombre et l’importance des
opérations non soumises à TVA sont élevés.
Pour le calcul du « prorata », l’administration fiscale précise que « les
redevables qui sont imposables à la TVA sur la marge retiennent le chiffre
d’affaires réalisé et non pas la seule base d’imposition à la taxe pour le calcul
du prorata. » (BOI-TVA-DED-20-10-20 § 80). Le commentaire administratif
précise cependant qu’il s’agit des personnes désignées au 9° du 2 du IV de
l’article 206 de l’annexe II au CGI, à savoir (sur renvoi au e du 1 de l’article 266
du CGI) les fabricants de voyages. Il n’est pas précisé si cette doctrine doit être
étendue aux opérations visées par l’article 268 du CGI.
Par ailleurs comme corollaire de ce qui précède, si le marchand de biens
emploie du personnel, cela aura pour conséquence de le soumettre, au moins
partiellement, à la taxe sur les salaires.
On rappelle en effet que les entreprises non soumises à la TVA qui emploient
du personnel doivent acquitter la taxe sur les salaires en proportion de leur
non-soumission à la TVA.
Les conséquences de ce qui précède peuvent être appréhendées à partir
d’exemples simples.
EXEMPLE I.1
Soit une opération présentant les caractéristiques suivantes :
Prix de vente 1 000 000 €
Prix d’achat 625 000 €
Frais d’acquisition 1
25 000 €
Aucun des montants présentés ci-dessus n’est grevé de TVA, le marchand de biens n’a
effectué aucuns travaux d’embellissement, il s’agit d’une opération purement spéculative.
La marge réalisée sur cette opération est donc de 350 000 €. L’option pour la TVA viendrait
amputer cette marge de :
350 000 * 20.00 / 120.00 = 58 333 €

L’option semble donc devoir être écartée sauf si les conséquences du défaut d’option avaient des
incidences significatives en terme de coefficient de taxation de TVA ou de taxe sur les salaires.
On examine à présent une opération dans laquelle des travaux (qui ne concourent pas à la
production d’un immeuble neuf) sont réalisés.
Frais d’acquisition 25 000 €
Travaux HT 400 000 €
TVA sur travaux 80 000 €
Si aucune option n’est exercée, la TVA sur les travaux n’étant dans ce cas pas déductible, le
profit net réalisé sera de :
1 400 000 – (625 000 + 25 000 + 400 000 + 80 000) = 270 000 €
En cas d’option, la TVA sur la marge sera de :
(1 400 000 – 625 000 – 25 000) * 20.00 / 120.00 = 125 000 €
Quant au profit net, la TVA sur les travaux devenant déductible, il sera de :
1 400 000 – 625 000 – 25 000 – 400 000 – 125 000 = 225 000 €
Là encore, l’option pour la TVA ne semble pas opportune sous les réserves exprimées
précédemment quant au coefficient de taxation et à la taxe sur les salaires.
Examinons enfin le même exemple dans lequel le montant des travaux représente à présent
700 000 € hors taxes, la TVA sur ces travaux représentant alors 140 000 €
Si aucune option n’est exercée, la perte nette réalisée sera de :
1 400 000 – (625 000 + 25 000 + 700 000 + 140 000) = - 90 000 €
En cas d’option, les bases de la TVA sur la marge étant identiques, celle-ci sera de
125 000 € comme dans la situation précédente et la perte nette sera de :
1 400 000 – 625 000 – 25 000 – 700 000 – 125 000 = - 75 000 €
Il apparaît donc que l’option pour la TVA se justifie, au cas présent.
1
L’option TVA sera systématiquement opportune lorsque la TVA récupérable sur

les travaux est supérieure à la TVA sur la marge, cette option permettant de
minorer la perte nette sur ces opérations déficitaires.
Il convient cependant de préciser que les exemples qui précèdent ont fait
l’objet de calculs avec une TVA au taux normal, pour les travaux réalisés par
le marchand de biens.
Or, lorsque ces travaux concernent des locaux d’habitation achevés depuis
plus de deux ans, ils peuvent, dans de nombreux cas, bénéficier du taux réduit
de 5.5 % ou de 10 % conformément aux dispositions des articles 278-0 bis A
et 279-0 bis du Code général des impôts dans la mesure où ils ne concourent
pas à la production ou à la livraison d’un immeuble remis à neuf (opérations
1 On suppose que le marchand de biens a pris l’engagement de revendre, bénéficiant ainsi d’un droit
de mutation calculé au taux réduit.

de « rénovation lourde ») ou qu’ils n’aboutissent pas à une majoration de plus
de 10 % de la surface de plancher de la construction1.
Ce dispositif a été commenté par l’administration dans sa base BoFIP (BOI-
TVA-LIQ-30-20-90).
Dans ses commentaires (BOI-TVA-LIQ-30-20-90-40 § 10) l’administration
précise notamment :
« Il est rappelé que les taux réduits de 10 % et de 5,5 % s’appliquent, toutes
autres conditions étant remplies, quelle que soit la qualité du preneur des
travaux et qu’il soit une personne physique ou une personne morale, pour
autant que les prestations rendues correspondent à des travaux éligibles.
Ainsi, le preneur des travaux peut être par exemple :
[…]
- un marchand de biens qui destine ces locaux à la revente en tant que tels. »
L’option pour la TVA peut également présenter un intérêt lorsqu’une opération
dégage une faible marge sur coût de production (dans cette situation la TVA sur
la marge est peu supérieure à la TVA récupérable sur les travaux) et que le fait de
ne pas opter dégraderait de façon significative le coefficient de taxation interdisant
de récupérer une fraction de TVA sur les frais généraux et sur les immobilisations
supérieures à la TVA nette acquittée au titre de l’opération concernée.
On mesure donc que les situations dans lesquelles l’exercice de l’option
présente un intérêt sont rares en pratique lorsque l’immeuble aura été acquis
auprès d’un non-assujetti et revendu à un non-assujetti.
Il est cependant un cas pour lequel il conviendra d’être particulièrement
vigilant, c’est celui des « queues de programme » présentant des difficultés
de commercialisation.
Il convient de rappeler au préalable que, conformément à l’article 201 quater
de l’annexe II au CGI, l’option « s’exerce distinctement par immeuble, fraction
d’immeuble ou droit immobilier ».
Ces dispositions sont précisées par l’administration dans les termes suivants :
« De même, lorsqu’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est vendu par
lots, l’option peut n’être formulée que pour une partie des lots cédés. » (BOI-
TVA-IMM-10-10-10-30 § 40).
Il convient cependant d’être attentif aux exigences administratives, si l’on
souhaite éviter un contentieux fiscal en s’assurant de l’identité juridique entre le
bien acquis et le bien revendu, étant observé qu’il subsiste une incertitude sur
l’exigence d’identité physique en la matière. Sur ces questions on se reportera
1 Les calculs devront alors être effectués en tenant compte de la possibilité de bénéficier de ce taux réduit
sur les travaux, ce qui tend à rendre l’option encore moins attractive.

EXEMPLE I.2
Prenons l’exemple simple d’un programme comportant dix lots dont les millièmes sont
équivalents (100 millièmes chacun).
Les caractéristiques de ce programme sont les suivantes :
Prix d’achat 2 070 000 €
Travaux hors taxes 1 000 000 €
Total 3 350 000 €
Par hypothèse, les travaux ne constituent pas une remise à neuf de l’immeuble.
Les neuf premiers lots sont vendus sans difficulté pour un prix global de 3 330 000 €
(370 000 € par lot).
Le marchand de biens n’exerçant pas l’option, son profit net sur ces neuf lots sera de :
3 330 000 - (3 350 000 * 9/10) = 315 000 €
S’il avait exercé l’option, la TVA sur la marge aurait été de :
(3 330 000 - (2 150 000 * 9/10)) * 20.00/120.00 = 232 500 €
et son profit net aurait été de :
3 330 000 - ((2 150 000 + 1 000 000) * 9/10) - 232 500 = 262 500 €
L’absence d’option pour les neuf premiers lots est donc rationnelle et corrobore les
constatations effectuées dans les exemples qui précèdent.
Le dixième lot ne trouve par hypothèse preneur qu’au prix de 300 000 €
Compte tenu du fait que l’option est effectuée par immeuble ou fraction d’immeuble, donc
par lot, il sera opportun d’exercer l’option pour ce dernier lot.
En effet, en l’absence d’option la perte nette sur ce lot sera de :
300 000 - (3 350 000 / 10) = - 35 000 €
En cas d’exercice de l’option, la TVA sur la marge sera de :
300 000 - (2 150 000 / 10) * 20.00/120.00 = 14 167 €
et la perte nette sera de :
300 000 - (2 150 000 + 1 000 000)/10 - 14 167 = -29 167 €
La synthèse des différentes décisions relatives à cette opération peut être présentée à l’aide
du tableau suivant :
Option partielle
Aucune option Option totale
(lot 10)
Résultat neuf premiers lots 315 000 262 500 315 000
Résultat lot 10 - 35 000 - 29 167 - 29 167
Résultat total 280 000 233 333 285 833

Il ressort donc de cette étude que l’option sur le dernier lot maximise le profit
sur l’ensemble du programme (dans l’hypothèse où le régime de TVA sur la
marge est applicable en la circonstance).
Par ailleurs, l’exercice de l’option sur ce lot aura pour effet de ne pas dégrader
le coefficient de taxation et de ne pas accroître la taxe sur les salaires.
Immeuble achevé depuis moins de cinq ans

Si l’immeuble acquis auprès d’un non-assujetti moins de cinq ans après son
achèvement est revendu auprès d’un non-assujetti plus de cinq ans après son
achèvement, on se trouve en tous points dans la même situation que dans le
cas précédemment évoqué d’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans à
l’achat et à la revente auprès de non-assujettis.
Bien que l’objet de la transaction soit achevé depuis moins de cinq ans,
l’acquisition auprès d’un non-assujetti est, dans tous les cas, non soumise
à TVA.
La revente étant effectuée plus de cinq ans après l’achèvement, la vente
n’est pas soumise à TVA, mais le marchand de biens à la possibilité d’exercer
l’option.
Dans cette hypothèse, la TVA sera assise sur la marge réalisée dans la mesure
où l’opération d’amont n’a ouvert aucun droit à déduction de TVA.
L’intérêt de l’option pour le marchand de biens sera à examiner selon la même
méthodologie que celle évoquée précédemment d’un immeuble achevé depuis
plus de cinq ans à l’achat et à la revente auprès de non-assujettis.
achèvement est revendu auprès d’un non-assujetti moins de cinq ans après
son achèvement, la revente sera soumise obligatoirement à la TVA sur le prix
total dans la mesure où il s’agit de la vente d’un immeuble achevé depuis
moins de cinq ans par un assujetti.
L’administration le confirme dans les termes suivants :
« Le régime de la marge ne s’applique donc pas à la livraison d’un immeuble
achevé depuis cinq ans au plus quand bien même le cédant l’aurait lui-même
acquis sans que cette acquisition ne lui ait ouvert droit à déduction (notamment
auprès d’un non-assujetti). » (BOI-TVA-IMM-10-20-10 § 220).
Cette vente réalisée moins de cinq ans après l’achèvement de l’immeuble
étant soumise à la TVA, la TVA sur les dépenses1 y ayant concouru est
normalement déductible.
Ces dépenses seront cependant généralement de faible ampleur, dans la
mesure où l’immeuble acquis est quasiment neuf.
1 Les dépenses en question sont les divers travaux et frais engagés sur l’immeuble, à l’exclusion de
l’acquisition elle-même qui, étant effectuée auprès d’un non-assujetti n’a pas été soumise à TVA.

Il peut paraître paradoxal que la TVA acquittée par le premier propriétaire
sur les coûts de construction et, le cas échéant, le terrain, ne puisse venir en
déduction puisqu’ils sont, de fait, inclus dans le prix d’achat acquitté par le
marchand de biens.
Cependant, cette cession ayant été réalisée par un non-assujetti, elle n’est pas
soumise à TVA et aucune déduction ne peut y être imputée.
Dans cette situation, afin de ne pas renchérir le prix de la vente du montant de
la TVA lorsque la vente est à destination d’un non-assujetti, la seule solution,
peu satisfaisante, consiste semble-t-il en l’état actuel de la réglementation, à
porter le bien immobilier jusqu’au cinquième anniversaire de son achèvement
afin de le faire échapper à la TVA lors de la revente.
Entre-temps les relations entre le marchand de biens et un acquéreur pressé
d’entrer dans les lieux pourront être réglées par une promesse de vente assortie
d’un contrat de location.
◊ Acquisition auprès d’un non-assujetti et revente auprès

d’un assujetti
Dans ce cas, le client du marchand de biens étant un assujetti, il sera en mesure
de déduire tout ou partie de la TVA qu’il aura acquittée lors de son acquisition
immobilière.
Les situations dans lesquelles l’intérêt de l’exercice de l’option pour la TVA
par un marchand de biens s’avéreront plus nombreuses. Cette assertion doit
cependant être nuancée au regard du coefficient de taxation applicable à cet
acquéreur assujetti.
Immeuble achevé depuis plus de cinq ans
EXEMPLE I.3
Reprenons l’exemple I.1 présenté page 45 :
En l’absence d’option, le profit net du marchand de biens sera de 350 000 €
Nous avons vu que l’option pour la TVA viendrait amputer cette marge de :
350 000 * 20.00 / 120.00 = 58 333 €
Cependant, l’acquéreur étant à présent un assujetti, il a la possibilité de déduire la TVA sur
cette marge si son coefficient de taxation est égal à 100 %
Cette déduction n’est cependant possible que si la TVA est expressément indiquée dans
l’acte de vente (BOI-TVA-IMM-10-30 § 60).
Cela peut permettre au marchand de biens d’augmenter son prix de vente.

Si ce dernier se définit comme objectif de dégager un profit net de 350 000 € sur cette
opération, deux solutions s’ouvrent à lui :
Soit il fixe un prix de vente à 1 000 000 € sans option TVA, l’acquéreur ne pouvant déduire
alors aucune TVA sur son acquisition.
Soit il fixe un prix de vente majoré de la TVA sur la marge hors taxe soit :
350 000 * 20% = 70 000 €
Le prix de vente est alors fixé à 1 070 000 € et la marge brute réalisée sur cette opération
est alors de 420 000 €. L’option pour la TVA conduit à amputer cette marge de :
420 000 * 20.00 / 120.00=70 000 €
Le profit net est conforme à l’objectif fixé (420 000 – 70 000 = 350 000). Quant à l’acquéreur,
il acquittera un prix de 1 070 000 € mais pourra bénéficier d’un droit à déduction de 70 000 €
soit un prix hors taxes de 1 000 000 €
Dans cette opération, si l’on fixe la donnée « prix de vente sans option » à 1 000 000 €,
toute négociation de prix de vente (avec option) à un niveau supérieur à 1 070 000 € rendra
l’option à la TVA avantageuse pour le marchand de biens.
EXEMPLE I.4
Examinons à présent une opération avec travaux ne concourant pas à la production
d’un immeuble neuf présentant des caractéristiques de profitabilité voisines de celles de
l’exemple précédent (I.1 page 45).
Travaux HT 400 000 €
Si aucune option n’est exercée, la TVA sur les travaux n’étant dans ce cas pas déductible, le
profit net réalisé sera de :
1 480 000 – (625 000 + 25 000 + 400 000 + 80 000) = 350 000 €
En cas d’option, la TVA sur la marge sera de :
(1 480 000 – 625 000 – 25 000) * 20.00 / 120.00 = 138 333 €
1 480 000 – 625 000 – 25 000 – 400 000 – 138 333 = 291 667 €
La situation d’équilibre est obtenue en majorant le prix de vente de la TVA sur le profit hors
taxes d’objectif en l’absence d’option soit :
350 000 € * 20% = 70 000 €
La TVA sur la marge étant alors de :
(1 550 000 – 625 000 – 25 000) * 20.00 / 120.00 = 150 000 €
1 550 000 – 625 000 – 25 000 – 400 000 – 150 000 = 350 000 €

L’acquéreur acquittera un prix de 1 550 000 € mais pourra bénéficier d’un droit à déduction
de 150 000 € soit un prix hors taxes de 1 400 000 €
Pour l’acquéreur, l’option TVA est clairement avantageuse puisque sans option, le « prix
d’acquisition effectif » sera de 1 480 000 €, alors qu’avec option ce « prix d’acquisition
effectif » sera de 1 400 000 €, la différence de prix (80 000 €) correspondant très
exactement à la TVA sur les travaux.
On doit en conclure que dans cette situation, l’option TVA présentant un

avantage pour l’acquéreur, elle doit être envisagée systématiquement et est de
nature à permettre une négociation par le marchand de biens de son prix de
vente à la hausse.
Immeuble achevé depuis moins de cinq ans
achèvement est revendu auprès d’un assujetti plus de cinq ans après son
achèvement, on se trouve en tous points, dans la même situation que dans
le cas précédemment évoqué page 50 d’un immeuble achevé depuis plus de
cinq ans à l’achat auprès d’un non-assujetti et revendu plus de cinq ans après
achèvement auprès d’un assujetti.
En effet, dans ce cas, l’acquisition étant effectuée auprès d’un non-assujetti,
celle-ci n’est pas soumise à TVA.
Il conviendra dans ce cas de mesurer l’intérêt de l’option.
Si l’immeuble acquis auprès d’un non-assujetti moins de cinq ans après
son achèvement est revendu à un assujetti moins de cinq ans après son
achèvement, la revente sera soumise obligatoirement à la TVA sur le prix total
dans la mesure où il s’agit de la vente d’un immeuble achevé depuis moins de
cinq ans par un assujetti.
Cette vente étant soumise à la TVA, la TVA sur les dépenses y ayant concouru
est normalement déductible.
Par ailleurs, le marchand de biens se trouvera dans une situation moins
« bloquante » que dans la situation précédente où la vente était effectuée à un
non-assujetti. En effet, dans la situation présente, l’assujetti acquéreur pourra
déduire la TVA sur son acquisition selon son coefficient de taxation, ce qui
laisse au marchand de biens une marge plus grande de négociation.
◊ Acquisition auprès d’un assujetti et revente auprès d’un assujetti
Acquisition d’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans
L’acquisition portant sur un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est à
priori non soumise à TVA. Cependant, dans la mesure où cette acquisition est
effectuée auprès d’un assujetti, ce dernier a la possibilité d’exercer l’option.

Il conviendra donc d’examiner si cette option est souhaitable pour le vendeur,
propriétaire initial, et pour le marchand de biens acquéreur, eu égard à ses
perspectives de revente.
Le vendeur assujetti, précédent propriétaire, peut être concerné par trois
modalités de taxation au regard de la TVA lors de la vente de son immeuble au
marchand de biens :
• Le transfert d’universalité de biens défini par l’article 257 bis du CGI
permettant d’échapper à toute régularisation en matière de TVA lors de la
cession de l’immeuble ;
• Le reversement d’une partie de la TVA déduite en amont lorsque l’option
lors de la revente n’a pas été exercée ;
• L’exercice de l’option avec les conséquences qui s’y attachent.
Éliminons d’emblée le régime prévu par l’article 257 bis.
En effet, pour être applicable aux cessions d’immeubles isolés, il faut que cet
immeuble soit affecté à une activité préexistante chez le « vendeur » et que
« l’acquéreur » poursuive cette activité.
Généralement, l’activité sera une activité locative et la poursuite de cette activité
sera matérialisée par la reprise des baux en cours (avec ou sans renégociation).
L’acquéreur étant un marchand de biens qui acquiert l’immeuble pour le
revendre1 et non afin de poursuivre la relation locative, cette hypothèse ne
peut donc être retenue en la circonstance.
Lorsque le vendeur n’exerce pas l’option pour la TVA et dans la mesure où il
avait utilisé l’immeuble pour une activité résultant de son objet social ou pour
une activité locative, ce qui l’avait conduit à comptabiliser cet immeuble dans
un compte d’immobilisation, il doit opérer une régularisation de la TVA déduite
initialement. Cette régularisation est effectuée par vingtième jusqu’à l’expiration
du délai de vingt ans postérieur à l’acquisition de l’immeuble et/ou postérieur à
la date de la livraison à soi-même des travaux de construction ou de rénovation.
Elle est opérée auprès du Trésor et peut faire l’objet d’un transfert auprès de
l’acquéreur qui pourra ainsi procéder à une déduction de la taxe régularisée
compte tenu de son propre coefficient de taxation.
Cette procédure de transfert n’est cependant admise que si l’immeuble constitue
une immobilisation pour l’acquéreur, or l’acquéreur étant un marchand de biens,
il comptabilisera cet immeuble dans son stock et ne pourra donc pas bénéficier
de la déduction de la taxe reversée par son vendeur2.
1 Il aura d’ailleurs vraisemblablement exprimé cette intention par l’engagement de revendre porté dans
l’acte d’acquisition afin de bénéficier du taux réduit en matière de droit d’enregistrement.
2 L’administration a commenté cette procédure de transfert dans BOI-TVA-IMM-10-30 §§ 390 et suivants.

On serait donc tenté d’éliminer également cette solution et de considérer que
le seul choix rationnel consiste en l’exercice de l’option par le vendeur d’autant
plus qu’à priori cela ne devrait pas pénaliser le marchand de biens acquéreur
dont le client est un assujetti. En effet, en exerçant lui-même l’option il pourra
déduire la TVA que lui aura « facturée » son vendeur sans pénaliser son client
qui, lui-même étant assujetti, pourra récupérer la TVA acquittée lors de la
revente effectuée par le marchand de biens.
Avant d’éliminer complètement cette deuxième hypothèse, examinons en les
conséquences pour l’assujetti auprès de qui le marchand de biens a procédé à
l’acquisition de l’immeuble.
Tout d’abord, il convient de rappeler que la régularisation ne concerne pas les
immeubles pour lesquels l’acquisition initiale n’avait pas été soumise à TVA, ni
également les immeubles pour lesquels le délai de régularisation de vingt ans
est expiré tant pour ce qui concerne l’acquisition initiale que pour les travaux
ayant donné lieu à déclaration d’une livraison à soi-même1.
EXEMPLE I.5
Supposons qu’un marchand de biens acquiert en N auprès d’un assujetti à 100 % à la TVA
un immeuble pour un prix négocié de 3 000 000 €
L’immeuble, amorti comptablement et fiscalement sur quarante ans avait été acquis en N-7
pour un prix2 de 2 000 000 € augmenté de 400 000 € de TVA3.
Lors de la revente, le « fournisseur » du marchand de biens devra acquitter un reversement
égal à :
(0-1) * 400 000 * 12/20 = 240 000 €
Le résultat comptable avant impôt de cette opération sera donc pour lui de :
Prix de vente 3 000 000
Prix d’achat - 2 000 000
Amortissements 400 000 (2 000 0001 * 8/40)
Valeur nette
- 1 600 000
comptable
TVA reversée - 240 000
Résultat 1 160 000
1 Pour ces immeubles dans lesquels aucune déduction n’a été opérée ou n’est susceptible d’aucune
régularisation, le vendeur n’a clairement pas intérêt à opter pour la TVA, celle-ci étant calculée sur la
marge et venant amputer son résultat net. Quant au marchand de biens acquéreur, dans l’hypothèse où
son vendeur n’a pas exercé l’option, il se trouvera exactement dans la même situation visée page 45 d’un
immeuble acquis auprès d’un non-assujetti, achevé depuis plus de cinq ans et revendu à un assujetti.
2 Par simplification, on néglige l’incidence des droits de mutation.
3 Par commodité, on retiendra un taux de TVA de 20 % sans s’attarder sur les fluctuations de taux
générées par la politique budgétaire.

On doit noter que si la vente avait été effectuée auprès d’un acquéreur autre
qu’un marchand de biens pour lequel l’immeuble aurait eu la nature d’une
immobilisation, le vendeur aurait pu lui transférer le remboursement de TVA
auquel il avait lui-même procédé et il aurait pu revendiquer une augmentation
du prix de vente d’un montant équivalent. Dans cette hypothèse, le résultat
net aurait pu atteindre 1 400 000 €, soit le montant de la plus-value comptable
avant reversement de TVA.
EXEMPLE I.5A
En cas d’exercice de l’option par le propriétaire initial, la TVA sera appliquée sur le prix
de vente total dans la mesure où l’acquisition initiale avait été soumise à TVA. Aucune
régularisation ne sera à effectuer dans la mesure où cette TVA sur l’acquisition avait été
déduite en totalité et que, du fait de la cession au marchand de biens, l’immeuble est affecté
à une opération de vente taxable.
Le résultat comptable avant impôt pour le « fournisseur » du marchand de biens devient alors :
Prix d’achat 2 000 000
Amortissements 400 000 (2 000 000 * 8/40)
Valeur nette
- 1 600 000
comptable
Résultat 1 400 000
Le marchand de biens paiera alors 3 000 000 € augmentés de la TVA (600 000 €). Cette
TVA sera déductible si lui-même opte pour la TVA, l’intérêt de cette option devant prendre en
compte le coefficient de taxation de l’acquéreur du marchand de biens.
Dans une hypothèse où l’acquéreur du marchand de biens est lui-même soumis à 100 % à
la TVA et que le prix de vente est égal à 3 500 000 € hors taxes, l’acquéreur du marchand de
biens acquittera 700 000 € de TVA qu’il pourra déduire de la TVA sur ses opérations taxables.
On constate donc que si les deux parties (son vendeur et son acquéreur)
avec lesquelles le marchand de biens est en affaire sont assujetties à la TVA
à 100 %, l’option pour la TVA lors de l’achat et de la vente semble représenter
la meilleure solution si l’acquisition initiale par le vendeur auprès duquel le
marchand de biens a contracté avait été soumise à TVA1.
Cette affirmation doit cependant être nuancée si les parties en présence (à
l’exception du marchand de biens) sont soumises à la TVA avec un coefficient
de taxation inférieur à 1.
Si cet assujettissement partiel concerne le vendeur, l’exercice de l’option
semble, là encore, représenter la meilleure solution.
1 On constate également que si l’opération initiale avait été conclue avec un assujetti autre qu’un
marchand de biens, le bénéfice réalisé par le vendeur (1 400 000 €) est identique dans les deux options.

EXEMPLE I.5B
Reprenons l’exemple précédent en supposant que le vendeur bénéficie d’un coefficient de
taxation de 35 %.
Lors de l’acquisition, il avait acquitté une TVA de 400 000 € qu’il n’avait pu déduire qu’à
concurrence de 400 000 * 35 % = 140 000 €, soit une augmentation de prix d’acquisition de
260 000 €.
Lors de la revente, il devra procéder à un reversement de :
(0-0.35) * 400 000 *12/20 = 84 000 €
Le résultat comptable avant impôt de cette opération sera alors :
Prix d’achat 2 260 000 (2 000 000 + 400 000 * 65 %)
Amortissements 452 000 (2 260 000 * 8/40)
Valeur nette
- 1 808 000
comptable
TVA reversée - 84 000
Résultat 1 108 000
Si la vente avait été effectuée auprès d’un acquéreur assujetti à 100 %

autre qu’un marchand de biens pour lequel l’immeuble avait la nature d’une
immobilisation, le vendeur aurait pu lui transférer un droit à remboursement
de TVA de 400 000 * 12/20 = 240 000 € lui permettant de revendiquer une
augmentation du prix de vente d’un montant équivalent et, dans cette hypothèse,
le résultat net aurait pu atteindre 1 348 000 €.
1
EXEMPLE I.5C
Si, par contre, le propriétaire initial exerce l’option, la TVA sera appliquée sur le prix de vente
total dans la mesure où l’acquisition initiale avait été soumise à TVA.
Par ailleurs, dans la mesure où la TVA sur l’acquisition initiale n’avait pas été déduite
en totalité, une régularisation sera effectuée pour la période résiduelle restant à courir
permettant d’obtenir une « régularisation positive »1 de TVA à concurrence de :
(1-0.35) * 400 000 * 12/20 = 156 000 €
Le résultat comptable avant impôt de cette opération sera alors :
Prix d’achat 2 260 000 (2 000 000 + 400 000 * 65 %)
Amortissements 452 000 (2 260 000 * 8/40)
Valeur nette
- 1 808 000
comptable
1 Sur cette « régularisation positive » on se reportera à BOI-TVA-IMM-10-30 § 150.

Complément de
156 000
TVA déductible
Résultat 1 348 000
Dans cette situation, l’option exercée par le vendeur est clairement avantageuse
pour lui-même et pour le marchand de biens (s’il exerce l’option), cependant
elle ne se justifie que parce que le marchand de biens ne peut pas bénéficier
du transfert de la TVA reversée par le vendeur lors de la cession, du fait du
classement de l’immeuble acquis en stock dans sa propre comptabilité et non
pas en immobilisation. Si le vendeur effectuait cette opération avec un assujetti
utilisant l’immeuble comme une immobilisation affecté à un secteur taxable
à 100 %, les deux modalités s’avéreraient équivalentes ainsi qu’il l’a été montré
ci-dessus page 56.
EXEMPLE I.5D
L’exercice de l’option par le vendeur implique quasiment pour le marchand de biens
d’exercer lui-même l’option pour la TVA.
En effet, l’acquisition par le marchand de biens se trouvera grevée d’une TVA égale à :
3 000 000 * 20 % = 600 000 €
Si le prix de marché est voisin de 3 500 000 hors TVA, le défaut d’option lui ferait perdre
100 000 € sur cette opération1.
Si l’acquéreur du marchand de biens est soumis à la TVA à 100 %, il acquittera un prix TTC
de 4 200 000 € mais la possibilité de déduire les 700 000 € de TVA lui permettra d’acquérir
l’immeuble au prix du marché soit 3 500 000 € hors taxes.
Par contre, si l’acquéreur n’est soumis à la TVA que selon un coefficient de taxation de 0.25
par exemple, l’option exercée par le marchand de biens ne lui sera pas agréable dans la
mesure où il ne pourra déduire que 700 000 * 0.25 = 175 000 € et le prix d’acquisition effectif
sera alors de :
4 200 000 – 175 000 = 4 025 000 €
Il ne pourra récupérer la TVA non déduite lors de l’acquisition que s’il revend l’immeuble dans
le délai de régularisation en optant pour la TVA2.
On se trouve là dans une impasse car le marchand de biens se trouve

économiquement contraint d’exercer l’option du fait de l’exercice de l’option
effectuée par son propre vendeur.
On pourrait en conclure que c’est la lettre de la réglementation fiscale interdisant
le transfert de droit à déduction de la TVA reversée par le vendeur lorsque
1 3 000 000 + 600 000 - 3 500 000.

2 Malgré cette possibilité de récupération à terme, le coût financier de portage de la TVA non déductible
rend cette opération peu attractive.

l’acquéreur n’utilise pas l’immeuble comme une immobilisation qui est source
de difficulté.
Il n’en est rien cependant, car à supposer qu’un changement de réglementation
fiscale rende ce transfert possible en n’exigeant pas que l’acquéreur inscrive
l’actif immobilier acquis dans un compte d’immobilisation, encore faudrait-il, pour
bénéficier de la déduction issue de la procédure de transfert, que l’immeuble
soit affecté à des opérations taxables, ce qui suppose lorsque l’immeuble est
destiné à être revendu que l’opération de revente soit soumise à TVA et donc
que l’option lors de la deuxième transaction ait été exercée, ce qui nous ramène
aux considérations précédentes.
Les opérations réalisées avec des assujettis partiels devront, en tout état de
cause, faire l’objet d’examens au cas par cas en ne perdant pas de vue que,
de toutes façons, l’impossibilité pour l’acquéreur de déduire la totalité de la TVA
est une contrainte qui s’impose, quelle que soit la nature de l’opération.
En effet, si cet assujetti partiel acquiert un immeuble neuf dont la vente est
soumis à TVA, il ne pourra récupérer cette TVA qu’incomplètement. Il en est de
même pour un immeuble remis à neuf ou pour un immeuble acquis auprès d’un
assujetti exerçant l’option.
Si par contre il acquiert un immeuble achevé depuis plus de cinq ans auprès d’un
non-assujetti qui l’avait lui-même acquis sous le régime de la TVA, l’acquisition
ne sera certes pas soumise à TVA, mais le vendeur sera tenté de répercuter
dans son prix de vente la TVA qu’il aura supportée lors de son acquisition initiale.
Il en est de même pour un immeuble acquis auprès d’un assujetti n’exerçant pas
l’option et devant effectuer un reversement de TVA qui ne pourra faire l’objet que
d’un transfert partiel auprès de l’acquéreur assujetti partiel.
Si enfin il l’acquiert auprès d’un marchand de biens et que celui-ci exerce
l’option, l’assujetti partiel se trouvera dans la même situation que lors de
l’acquisition d’un immeuble neuf. Si, par contre l’option n’est pas exercée, cet
assujetti partiel doit s’attendre à ce que le marchand de biens intègre dans le
prix de vente la TVA qu’il aura acquittée lors de la transaction d’amont et qu’il
n’aura pu déduire à défaut d’option pour la TVA.
Lors de la fixation du prix de vente de l’opération, le marchand de biens doit
donc maîtriser tous ces aspects de la réglementation fiscale afin d’opérer le
meilleur choix et disposer de toutes les cartes lors de la négociation avec son
vendeur et son acquéreur.
Acquisition d’un immeuble achevé depuis moins de cinq ans lors de
l’acquisition et revendu plus de cinq ans après l’achèvement
Dans cette situation, l’immeuble ayant été acquis auprès d’un assujetti et
la mutation étant opérée dans les cinq ans de l’achèvement de l’immeuble,
l’acquisition est soumise à la TVA de plein droit sur son prix total.

Il apparaît que cette TVA est immédiatement déductible pour le marchand de
biens, l’acquisition étant présumée affectée à une opération imposable à la
TVA, cette déduction n’étant pas remise en cause y compris lorsque l’immeuble
concerné n’a toujours pas été revendu dans le délai de cinq ans suivant son
achèvement, ainsi que nous l’avons rappelé ci-dessus pages 30 et suivantes.
Ce n’est qu’au moment de l’utilisation de l’immeuble que le droit à déduction
pourra être remis en cause si, par exemple, la revente est effectuée
postérieurement à l’échéance du délai de cinq ans sans que l’option pour la
TVA ait été exercée.
L’exercice de l’option est alors à conseiller dans la mesure où elle permettra
de donner un caractère définitif à la déduction de la TVA acquittée lors de
l’acquisition, à condition que le client acquéreur soit en mesure d’exercer,
même partiellement, son droit à déduction.
Il convient d’examiner très attentivement ce dernier point.
EXEMPLE I.6
Prenons un nouvel exemple dont les données sont les suivantes :
TVA 100 000 €
Prix de vente 700 000 €
TVA sur prix de vente 140 000 €
En cas d’exercice de l’option, le profit net du marchand de biens est de :
700 000 – (500 000 + 7 000) = 193 000 €
… et le client acquéreur paiera 700 000 € augmentés de la TVA de 140 000 €, la revente
étant alors soumise à la TVA sur le prix total, dans la mesure où le marchand de biens peut
faire valoir des droits à déduction sur sa propre acquisition.
Si cet acquéreur est soumis à la TVA avec un coefficient de taxation de 100 %, il récupérera inté-
gralement cette taxe et l’exercice de l’option par le marchand de biens ne le dérangera nullement.
Si par contre l’acquéreur envisage d’utiliser cet immeuble pour des opérations non taxables
(location d’immeuble d’habitation, par exemple) et que son coefficient de taxation est nul, il
préférera que le marchand de biens n’exerce pas cette option.
En effet, l’exercice de l’option lui fera acquitter un « prix d’acquisition effectif » de 840 000 €
(700 000 + 140 000), alors que si cette option n’est pas exercée, en supposant que le profit
net du marchand de biens reste fixé à 193 000 €, le prix qu’il devra acquitter sera de :
500 000 + 100 000 + 7 000 + 193 000 = 800 000 €
Pour que l’option soit neutre pour le client acquéreur, son coefficient de taxation (t) doit être
au cas particulier de :

t * 140 000 = 840 000 – 800 000 soit
t = (840 000 – 800 000) / 140 000 = 28,57%
Si donc le coefficient de taxation du client acquéreur est de 20 %, il ne pourra déduire que :
140 000 * 20 % = 28 000 €
Le « prix d’acquisition effectif » sera alors de 840 000 – 28 000 = 812 000 € et l’exercice de
l’option ne semble pas avantageux par comparaison avec le prix hors option de 800 000 €.
Si le coefficient de taxation du client acquéreur est de 30 %, il pourra alors déduire :
140 000 * 30 % = 42 000 €
Le « prix d’acquisition effectif » sera alors de 840 000 – 42 000 = 798 000 € et l’exercice de
l’option apparaît attractive par comparaison avec le prix hors option de 800 000 €.
Il convient d’observer que ce type de négociation entre un marchand de biens et son
acquéreur partiellement assujetti sur l’opportunité d’exercer l’option (le marchand de biens
ayant par hypothèse défini son objectif de rentabilité) peut également être reproduit dans la
situation précédemment étudiée d’acquisition d’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans
auprès d’un assujetti ayant exercé l’option et revendu auprès d’un assujetti partiel.

l’acquisition et revendu moins de cinq ans après l’achèvement
Dans cette situation, l’opération est entièrement et obligatoirement soumise à
la TVA lors de l’acquisition et lors de la revente.
L’assujetti acquéreur pourra, le cas échéant, déduire la TVA qu’il aura supportée
lors de la revente.
Le marchand de biens n’a donc aucune option à exercer et son profit net
avant impôt résultera de la comparaison entre le prix d’acquisition hors taxes
(augmenté des frais d’acquisition) et le prix de vente hors taxes.
◊ Acquisition auprès d’un assujetti et revente auprès d’un non-
assujetti
Avant d’explorer les différentes modalités d’application de cette dernière
situation, on se doit de rappeler que l’acquéreur non-assujetti du bien immobilier
vendu par le marchand de biens ne pourra déduire aucune TVA qui lui serait
applicable (qu’elle soit calculée sur le prix total ou sur la marge).
Il convient donc de rechercher la solution la plus favorable pour le marchand de
biens sans pénaliser l’acquéreur non-assujetti.
Acquisition d’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans
Si l’option est exercée, on rappelle que dans cette situation la TVA sera acquittée
sur le prix total ou sur la marge selon que l’acquisition initiale aura ouvert ou
non des droits à déduction de TVA pour le marchand de biens.
Apparemment, une TVA sur la marge sera moins pénalisante pour l’acquéreur final.

EXEMPLE I.7
Reprenons l’exemple I.5 présenté précédemment pages 54 et suivantes.
Le marchand de biens acquiert en N, auprès d’un assujetti à 100 % à la TVA, un immeuble
pour un prix négocié de 3 000 000 €.
Pour le vendeur auprès duquel le marchand de biens acquiert l’immeuble la situation sera la
suivante :
L’immeuble, amorti comptablement et fiscalement sur quarante ans avait été acquis en N-7
pour un prix de 2 000 000 €, augmentés de 400 000 € de TVA.
Lors de la revente, le « fournisseur » du marchand de biens, s’il n’exerce pas l’option, devra
acquitter un reversement égal à :
(0-1) * 400 000 * 12/20 = 240 000 €
Le résultat net de cette opération sera donc de :
Prix d’achat - 2 000 000 €
Amortissements 400 000 € (2 000 000 * 8/40)
Valeur nette
- 1 600 000 €
comptable
TVA reversée - 240 000 €
Résultat 1 160 000 €
Cependant, si le vendeur avait vendu son immeuble à un assujetti à 100 % autre qu’un
marchand de biens1, il aurait pu majorer son prix de vente de 240 000 € correspondant à la
TVA reversée, et donc il est probable qu’il ne procédera à la vente qu’avec une majoration de
prix de même grandeur soit un prix de 3 240 000 € ou bien qu’il exercera l’option.
En cas d’exercice de l’option par le propriétaire initial, la TVA sera appliquée sur le prix
de vente total dans la mesure où l’acquisition initiale avait été soumise à TVA et aucune
régularisation de la TVA déduite à l’origine ne sera à effectuer.
Le résultat net pour le « fournisseur » du marchand de biens devient alors :
Prix d’achat - 2 000 000 €
Amortissements - 400 000 € (2 000 000 * 8/40)
Valeur nette
- 1 600 000 €
comptable
Résultat 1 400 000 €
Le marchand de biens paiera alors 3 000 000 € augmentés de la TVA (600 000 €).
Cette TVA sera déductible si lui-même opte pour la TVA. Cependant par cette option, le
prix d’achat pour l’acquéreur non-assujetti sera majoré d’une TVA de 20 % sur laquelle il ne
pourra exercer aucun droit à déduction.
1 Voir ci-dessus page 54.

EXEMPLE I.7A
À présent supposons que le marchand de biens souhaite réaliser un profit de 500 000 € sur
cette opération et examinons les conséquences pour l’acquéreur final selon les différentes
options qui auront été prises par les uns et par les autres :
I/ Le marchand de biens opte pour la TVA
Le vendeur avait opté pour la TVA
Le prix de vente final sera fixé à 3 000 000 + 500 000 = 3 500 000 € hors taxes et
l’acquéreur final supportera un prix de 3 500 000 * 1.20 = 4 200 000 €.
On rappelle que, dans ce cas, la TVA est une TVA sur le prix total dans la mesure où
l’acquisition initiale avait donné lieu à déduction de TVA.
Le vendeur n’avait pas opté pour la TVA
Dans ce cas, pour le marchand de biens la TVA sera calculée sur la marge dans la mesure
où la transaction d’amont n’avait ouvert aucun droit à déduction de TVA.
Le prix d’acquisition par le marchand de biens sera de 3 240 000 €1 et il devra fixer son prix
de vente en ajoutant une marge TTC de 500 000 * 1.20 = 600 000 € soit un prix total de
3 240 000 + 600 000 = 3 840 000 €.
La TVA sur la marge sera bien de (3 840 000 – 3 240 000) * 20.00/120.00 = 100 000 € et le
profit sur l’opération sera de 3 840 000 – 3 240 000 – 100 000 = 500 000 €.
II/ Le marchand de biens n’opte pas pour la TVA
Le vendeur avait opté pour la TVA
Le prix de vente final sera de (3 000 000 * 1.20) + 500 000 = 4 100 000 €.
Le vendeur n’avait pas opté pour la TVA
Le prix d’acquisition par le marchand de biens sera de 3 240 000 € et il devra fixer son prix
de vente à 3 740 000 € pour obtenir un profit net de 500 000 €.
Dans le cas présent, il semble donc que la meilleure solution pour l’acquéreur final, tout en
préservant les intérêts du marchand de biens et du propriétaire initial, soit de ne pas opter
pour la TVA, ni pour la première transaction, ni pour la seconde.
Lorsque l’acquéreur final est un non-assujetti et quelle que soit la qualité du

vendeur initial (assujetti ou non-assujetti), on constate que l’option pour la TVA
ne semble pas opportune dans la généralité des cas.
Cette opinion doit cependant être nuancée au regard des travaux effectués
sur l’immeuble et de la TVA y afférent ainsi que des conséquences du défaut
d’option sur le coefficient de taxation de la société marchand de biens et, le cas
échéant, de la taxe sur les salaires.
C’est ainsi que lorsque le vendeur initial est un assujetti et que l’acquéreur
pressenti du marchand de biens est un non-assujetti, il conviendra de
dissuader le vendeur initial d’exercer l’option quitte à le dédommager du
1 Voir exemple précédent.

reversement de TVA qu’il devra effectuer lors de la cession de son immeuble
en l’absence d’option1.
l’acquisition et revendu plus de cinq ans après l’achèvement
Dans cette situation, l’immeuble ayant été acquis auprès d’un assujetti et
la mutation étant opérée dans les cinq ans de l’achèvement de l’immeuble,
l’acquisition est soumise à la TVA de plein droit sur le prix total2.
La revente étant effectuée plus de cinq ans après l’achèvement de l’immeuble,
elle est par défaut exonérée de TVA, avec la possibilité pour le marchand de
biens d’exercer l’option pour la TVA.
Cependant, si cette option est exercée, elle impliquera un calcul de la TVA sur
le prix total et non sur la marge, dans la mesure où le marchand de biens avait
acquis cet immeuble sous le régime de la TVA.
Dans ce cas l’option n’est à priori pas à conseiller sauf le cas bien improbable
pour un immeuble aussi récent où des travaux dont le coût ne serait pas
répercuté dans le prix de vente seraient réalisés pour un montant hors taxes
égal ou supérieur à la marge brute hors taxe réalisée (prix de vente diminué du
coût d’acquisition).
EXEMPLE I.8
Reprenons l’exemple I.6 commenté pages 59 et suivantes :
TVA 100 000 €
Supposons que le « prix psychologique » pour le client non-assujetti du marchand de biens
soit de 700 000 €.
Si le marchand de biens n’exerce pas l’option, son profit net sera de :
700 000 – (500 000 + 100 000 + 7 000) = 93 000 €
S’il exerce l’option, le « prix psychologique » étant inchangé, le prix de vente hors taxes sera de :
700 000 * 100/120 = 583 333 € et la TVA collectée de 116 667 €
Dans cette situation, la TVA acquittée lors de l’acquisition devenant déductible, le profit net
du marchand de biens sera de :
583 333 – (500 000 + 7 000) = 76 333 €
On mesure que, là encore, l’exercice de l’option n’est, à priori, pas avantageuse.
1 Dans l’exemple précédent, ce « dédommagement » représente 240 000 €.

2 Sur le traitement de la TVA acquittée lors de l’acquisition et ses modalités de déduction, voir ci-dessus

EXEMPLE I.8A
Examinons à présent l’incidence de la réalisation de travaux de « rafraîchissement »
de 50 000 € hors taxes (60 000 € TTC), le prix de vente restant fixé au même niveau.
En cas d’absence d’option, le profit net sera ramené à : 93 000 – 60 000 = 33 000 € (la TVA
sur les travaux étant non déductible)
En cas d’exercice de l’option, ce profit sera ramené à : 76 333 – 50 000 = 26 333 € (la TVA
sur les travaux étant alors déductible)
On constate que l’écart se resserre entre les deux décisions de gestion et la poursuite des
simulations montrerait que, toutes choses étant égales par ailleurs, la réalisation de travaux
d’un montant supérieur à 83 335 € hors taxes rendrait avantageux l’exercice de l’option…
Mais dans ce cas l’opération présenterait une perte nette.
On rejoint donc les constatations effectuées dans les exemples précédents.

l’acquisition et revendu moins de cinq ans après l’achèvement
Dans cette situation, l’opération est entièrement soumise à la TVA lors de
l’acquisition et lors de la revente.
Lors de l’acquisition parce que celle-ci a été réalisée dans les cinq ans de
l’achèvement de l’immeuble auprès d’un assujetti et lors de la revente pour
les mêmes raisons, le marchand de biens étant un assujetti agissant en tant
que tel.
Le marchand de biens n’a donc aucune option à exercer et son profit net
résultera de la comparaison entre le prix d’acquisition hors taxes (augmenté
des frais d’acquisition ainsi que des travaux hors taxes le cas échéant) et le
prix de vente hors taxes.
Quant à l’acquéreur non-assujetti, il devra acquitter un prix majoré de la TVA
sans pouvoir récupérer cette taxe.
Il n’aura pas d’autre possibilité que de négocier ce prix TTC, en faisant référence
au prix de marché des immeubles neufs ou récents de même standing situés
dans le même secteur ou un secteur voisin.
◊ Tableau de synthèse des différentes situations
Comme on aura pu s’en convaincre à la lecture des pages qui précèdent,
l’activité du marchand de biens s’exerce dans un contexte fiscal riche de cas
particuliers dont la combinaison débouche sur une diversité de situations que
nous nous sommes efforcés de recenser au sein d’un tableau en le complétant
de quelques commentaires qui renvoient aux différentes situations analysées
dans les pages qui précèdent.

Les abréviations suivantes, parfois évidentes, ont été utilisées :
• O = Oui N = Non NA = Non applicable
• Moins de 5 = Immeuble achevé depuis moins de cinq ans lors de la vente
• Plus de 5 = Immeuble achevé depuis plus de cinq ans lors de la vente
• DM = Droits de mutation pour l’acquéreur final (taux normal ou taux réduit)
• Non déd = TVA non déductible pour l’acquéreur final (non-assujetti)
• Déduct. = TVA déductible pour l’acquéreur final s’il utilise l’immeuble pour des opérations soumises à TVA
Acquisition Revente
Âge Âge DM TVA
Assujetti Option TVA Option TVA Assujetti Commentaires
immeuble immeuble acquéreur acquéreur
Prix Aucun choix, TVA sur travaux
1 N Moins de 5 NA Néant Moins de 5 NA N Réduit Non déd.
total déductible pour le MB.
Prix Aucun choix, TVA sur travaux
2 N Moins de 5 NA Néant Moins de 5 NA O Réduit Déduct.
TVA sur travaux non
3 N Moins de 5 NA Néant Plus de 5 N Néant N Normal NA
déductible pour le MB.
TVA sur travaux non
4 N Moins de 5 NA Néant Plus de 5 N Néant O Normal NA
TVA sur travaux déductible
5 N Moins de 5 NA Néant Plus de 5 O Marge N Normal Non déd.
pour le MB.
6 N Moins de 5 NA Néant Plus de 5 O Marge O Normal Déduct.
pour le MB.
TVA sur travaux non
7 N Plus de 5 NA Néant Plus de 5 N Néant N Normal NA
TVA sur travaux non
8 N Plus de 5 NA Néant Plus de 5 N Néant O Normal NA
9 N Plus de 5 NA Néant Plus de 5 O Marge N Normal Non déd.
pour le MB.
10 N Plus de 5 NA Néant Plus de 5 O Marge O Normal Déduct.
pour le MB.
Prix Prix Aucun choix, TVA sur travaux
11 O Moins de 5 NA Moins de 5 NA N Réduit Non déd.
total total déductible pour le MB.
Prix Prix Aucun choix, TVA sur travaux
12 O Moins de 5 NA Moins de 5 NA O Réduit Déduct.
Prix TVA sur acquisition et travaux
13 O Moins de 5 NA Plus de 5 N Néant N Normal NA
total non déductible pour le MB.
14 O Moins de 5 NA Plus de 5 N Néant O Normal NA
Prix Prix TVA sur acquisition et travaux
15 O Moins de 5 NA Plus de 5 O N Normal Non déd.
16 O Moins de 5 NA Plus de 5 O O Normal Déduct.
17 O Plus de 5 O Marge Plus de 5 O N Normal Non déd.
18 O Plus de 5 O Plus de 5 O N Normal Non déd.
19 O Plus de 5 O Marge Plus de 5 O O Normal Déduct.
20 O Plus de 5 O Plus de 5 O O Normal Déduct.
TVA sur acquisition et travaux
21 O Plus de 5 O Marge Plus de 5 N Néant N Normal NA
non déductible pour le MB.
22 O Plus de 5 O Plus de 5 N Néant N Normal NA
TVA sur acquisition et travaux
23 O Plus de 5 O Marge Plus de 5 N Néant O Normal NA
non déductible pour le MB.
24 O Plus de 5 O Plus de 5 N Néant O Normal NA
25 O Plus de 5 N Néant Plus de 5 O Marge N Normal Non déd.
pour le MB.
26 O Plus de 5 N Néant Plus de 5 O Marge O Normal Déduct.
pour le MB.

TVA sur travaux non
27 O Plus de 5 N Néant Plus de 5 N Néant N Normal NA
TVA sur travaux non
28 O Plus de 5 N Néant Plus de 5 N Néant O Normal NA
De cette synthèse, il convient de dégager plusieurs grandes tendances :

Lorsque l’option pour la TVA est possible et que l’acquéreur est un non-
assujetti, cette décision n’est généralement pas avantageuse sauf lorsque la
TVA d’amont (notamment celle portant sur les travaux) devenant déductible1 du
fait de l’option, est supérieure à la TVA collectée par le marchand de biens (TVA
sur la marge ou TVA sur le prix total lorsque la négociation avec l’acquéreur
s’effectue sur la base d’un prix TTC).
Il convient cependant d’être attentif aux situations dans lesquelles la TVA
déductible n’est que faiblement inférieure à la TVA collectée et où l’absence
d’option pourrait conduire à une dégradation du coefficient de taxation
(« prorata ») et au paiement de la taxe sur les salaires dont le coût serait
supérieur au coût de l’option net de TVA déductible.
Dans ces différentes situations, il conviendra de sécuriser le régime de la TVA
lors de la revente et s’assurer qu’aucun obstacle ne s’oppose à l’application de
la TVA sur la marge. Sur ce point, le lecteur est invité à se reporter pages 33
et suivantes.
Lorsque l’acquéreur est un assujetti, les situations dans lesquelles l’option peut
être envisagée avec profit sont plus nombreuses et il conviendra de procéder
à une analyse au cas par cas en tenant compte notamment du coefficient de
taxation de l’acquéreur.
◊ Le négoce des terrains à bâtir par un marchand de biens
Pour terminer ce bref panorama des différentes situations susceptibles de
survenir dans le cadre de l’activité de marchand de biens, on se doit d’évoquer
les opérations d’achat/revente de terrains à bâtir.
Les cessions de terrains à bâtir dans le cadre d’opérations de lotissement
seront traitées ci-après pages 558 et suivantes.
Étant le fait d’un assujetti, la cession de terrain à bâtir par un marchand de
biens est toujours soumise à TVA.
La base de calcul de la TVA sera cependant différente selon que l’acquisition
initiale avait ouvert ou non droit à déduction de TVA.
Dans le premier cas, lorsque l’acquisition avait ouvert droit à déduction de TVA,
la vente sera soumise à la TVA sur le prix total.
1 Le taux de la TVA applicable aux travaux est un paramètre important à prendre en compte dans la
décision de gestion.

La TVA ouvrant droit à déduction pourra avoir été calculée sur la marge. En
effet, la TVA sur la marge peut donner lieu à déduction par l’acquéreur dès lors
« que le montant de la taxe est mentionné dans l’acte de vente valant facture
et comportant l’ensemble des mentions requises par l’article 242 nonies A de
l’annexe II au CGI. » (BOI-TVA-IMM-10-30 § 60).
Dans un autre commentaire, l’administration apporte la précision suivante :
« Il y a lieu de considérer que le cédant n’a pu disposer d’un droit à déduction
lors de l’acquisition lorsque aucun montant de taxe déductible ne figurait dans
l’acte d’acquisition ou dans tout autre document valant facture au sens du a du 1
du II de l’article 271 du CGI, alors même que son vendeur aurait néanmoins
acquitté de la TVA sur la marge. Demeure sans incidence en l’espèce le fait que
le montant de la taxe aurait dû être mentionné en application de l’article 289 du
CGI, et par suite en application de l’article 242 nonies A de l’annexe II au CGI. »
(BOI-TVA-IMM-10-20-10 § 50).
Cette situation est susceptible d’être rencontrée lorsque le marchand de biens
procède à l’acquisition d’un terrain à bâtir auprès d’un assujetti (confrère ou
autre assujetti).
En matière de droits d’enregistrement, si l’acquisition du terrain à bâtir avait
été soumise à la TVA sur la marge, ces droits seront calculés au taux normal
et, pour bénéficier du taux réduit, le marchand de biens devra, si telle est son
intention, prendre l’engagement de revendre dans les conditions qui seront
examinées ci-après pages 66 et suivantes. Si, par contre, l’acquisition avait été
soumise à la TVA sur le prix total, les droits d’enregistrement seront calculés au
taux réduit et l’engagement de revendre ne présente aucun intérêt.
Dans le second cas, lorsque l’acquisition n’avait pas ouvert de droit à déduction de
TVA, la revente par le marchand de biens sera soumise à la TVA sur la marge.
Le calcul de la marge taxable sera effectué selon les principes exposés ci-
dessus pages 43 et suivantes.
Cette situation est susceptible d’être rencontrée lorsque le marchand de biens
procède à l’acquisition d’un terrain à bâtir auprès d’un non-assujetti ou auprès
d’un assujetti n’agissant pas en tant que tel.
Il convient cependant d’être attentif aux contraintes posées par l’administration
fiscale et rappelées page 33 et suivantes en cas de revente à la découpe
d’un d’un terrain prélevé sur l’assiette foncière d’un immeuble acquis comme
immeuble bâti.
En matière de droits d’enregistrement, l’acquisition du terrain à bâtir par le
marchand de biens sera soumise aux droits d’enregistrement au taux normal
et, pour bénéficier du taux réduit, le marchand de biens devra, si telle est son
intention, prendre l’engagement de revendre.
On peut s’interroger sur l’opportunité de faire figurer la TVA sur la marge dans
l’acte d’achat en cas d’acquisition auprès d’un assujetti.

EXEMPLE I.9
On prend, pour exemple, la vente par un marchand de biens d’un terrain à bâtir pour un prix
contractuel de 156 K€ (dont 26 K€ de TVA calculée sur le prix total hors taxes de 130 K€).
Si ce terrain avait été acquis auprès d’un assujetti pour un prix hors taxes de 100 K€,
la TVA étant par hypothèse calculée également sur le prix total soit 20 K€ et un prix
d’acquisition TTC de 120 K€.
Le profit du marchand de biens est alors de 130 – 100 = 30 K€.
Si la TVA avait été calculée sur la marge, elle aurait été de (156 – 120) * (20/120) = 6 et le
profit du marchand de biens aurait été également de 156 – 120 – 6 = 30 K€.
Les deux solutions sont équivalentes et, en tout état de cause, la TVA sur le prix total de
l’acquisition initiale aura été portée dans l’acte de vente par le notaire.
On reprend à présent le même exemple en supposant que l’acquisition initiale avait été
négociée à 120 K€, le précédent propriétaire assujetti ayant acquitté une TVA sur la marge
de 10 K€ par hypothèse.
Si la TVA sur la marge est mentionnée dans l’acte, la TVA sera calculée lors de la revente sur
le prix total et le prix TTC négocié avec l’acquéreur étant de 156 K€, le prix hors taxes sera
de 130 K€ et la TVA collectée de 26 K€. Le marchand de biens pourra déduire la TVA sur la
marge mentionnée dans l’acte d’acquisition et son profit sera de 130 – (120-10) = 20 K€.
Si par contre la TVA n’est pas mentionnée dans l’acte, la TVA sera calculée sur la marge et
son montant sera de (156 – 120) * (20/120) = 6 K€1.
Le profit du marchand de biens est alors de 156 – 120 – 6 = 30 K€.
Paradoxalement, le fait de ne pas mentionner la TVA sur la marge dans l’acte d’acquisition
semble avantageux pour le marchand de biens.
Par contre l’acquéreur se trouvera pénalisé lors du calcul des droits d’enregistrement.
Dans le premier cas (TVA sur le prix total), il acquittera ces droits au taux réduit sur la base
du prix hors taxes, soit 120 * 0,715 % = 1 K€ (plus exactement 858 €).
Dans le second cas (TVA sur la marge), il acquittera les droits de mutation au taux
normal sur la base du prix de vente « hors taxes » soit (156 -6) * 5.09 % = 8K€ (plus
exactement 7 635 €).
Cette « optimisation fiscale » pour le marchand de biens s’est cependant opérée au
détriment de l’acquéreur final.
Les conclusions de cet exemple pourraient être différentes si l’acquéreur final était un
assujetti en mesure de déduire la TVA qui lui aurait été appliquée lors de la vente du terrain à
bâtir par le marchand de biens.
1 Voir sur ce point BOI-TVA-IMM-10-20-10 § 50 et § 270.

I.3.3 Droits d’enregistrement
• Aspects généraux
Au regard des droits d’enregistrement, la cession d’un bien immobilier est
susceptible de faire l’objet d’une imposition selon trois régimes différents.
• Taxation au taux normal
Ce taux est composé d’un droit perçu au profit des départements et d’un droit
perçu au profit des communes.
Le droit perçu au profit des départements et fixé par l’article 1594 D du CGI
« Sauf dispositions particulières, le taux de la taxe de publicité foncière ou du
droit d’enregistrement prévu à l’article 683 est fixé à 3,80 %.
Il peut être modifié par les conseils départementaux sans que ces modifications
puissent avoir pour effet de le réduire à moins de 1,20 % ou de le relever au-
delà de 4,50 %. »
Le taux du droit perçu au profit des communes est généralement fixé à 1,20 %
par l’article 1595 bis du CGI, ce taux pouvant cependant être minoré dans
certaines situations décrites dans cet article.
En l’absence de minoration ou de majoration du taux du droit départemental
ou de minoration du droit perçu au profit des communes, le taux normal sera
de 5 % auquel il convient d’ajouter les frais d’assiette et de recouvrement perçu
au profit de l’État, ce qui conduit à un taux global arrondi de 5,09 %.
• Taxation au taux réduit
Le taux réduit est fixé à 0,7 % par l’article 1594 F quinquiès du CGI, auquel il
convient d’ajouter les frais d’assiette et de recouvrement perçus au profit de
l’État, ce qui conduit à un taux global arrondi de 0,715 %.
• Taxation au droit fixe
Ce droit fixe qui constitue une quasi-exonération est fixé à 125 € par
l’article 691 bis du CGI.
Les mutations qui sont soumises au taux normal concernent :
• Toute vente d’immeuble ou de terrain réalisée par un non-assujetti, y
compris depuis le 31 décembre 2012 les ventes d’immeubles achevées
depuis moins de cinq ans et préalablement acquis selon le régime des
ventes en l’état futur d’achèvement ;
• Les ventes réalisées par un assujetti portant sur un terrain autre que
terrain à bâtir ;
• Les ventes réalisées par un assujetti portant sur un terrain à bâtir lorsque
la cession est soumise à la TVA sur la marge ;

• Les ventes réalisées par un assujetti portant sur un immeuble construit et
achevé depuis plus de cinq ans.
Les mutations qui sont soumises au taux réduit concernent :
• Les ventes réalisées par un assujetti portant sur un terrain à bâtir lorsque
la cession est soumise à la TVA sur le prix total ;
• Les ventes réalisées par un assujetti portant sur un immeuble achevé
depuis moins de cinq ans (ou vendu en VEFA) quel que soit le nombre de
mutations intermédiaires depuis sa date d’achèvement dans la mesure où la
cession est réalisée par l’assujetti dans les cinq ans de l’achèvement.
• Options ouvertes au marchand de biens et

engagements en résultant
Afin d’éviter un cumul de droits d’enregistrement, deux types d’option d’où
découlent deux types d’engagement permettent au marchand de biens de
minorer le montant des droits d’enregistrement lorsqu’il acquiert un bien
immobilier entrant dans l’objet de son activité.
La première option concerne l’engagement de construire.
Cet engagement permet de soumettre l’acquisition au simple droit fixe de 125 €.
Ce type d’engagement concerne plus spécifiquement les opérations de
construction neuve réalisées par des promoteurs immobiliers ou des opérations
de rénovation « lourde » et nous l’examinerons plus particulièrement pages 223
et suivantes pour les promoteurs-constructeurs et pages 479 et suivantes pour
les opérations de rénovation « lourde ».
Il n’est cependant pas interdit au marchand de biens d’aller au-delà de
ses opérations traditionnelles et il se doit d’être attentif à cette possibilité,
notamment lorsque sur une opération particulière il effectue des travaux qui
ont pour résultat la production d’un immeuble remis à neuf. On se reportera sur
ce point aux commentaires exprimés dans les pages 479 et suivantes.
La seconde option concerne l’engagement de revendre.
Cet engagement permet de soumettre l’acquisition au taux réduit.
Il ne présente cependant un intérêt que lorsque l’acquisition est soumise de
plein droit au taux normal.
C’est ainsi que lorsque l’acquisition est effectuée auprès d’un assujetti et qu’elle
porte sur un terrain à bâtir dont la cession a été soumise à la TVA sur le prix
total ou sur un immeuble achevé depuis moins de cinq ans, un tel engagement
est dépourvu d’intérêt.
• L’engagement de revendre
L’engagement de revendre permet de bénéficier, lorsque l’acquisition est
soumise aux droits de mutation au taux normal, de l’application du taux réduit.
Le bénéfice de ce régime de faveur est soumis à trois conditions : être assujetti
à la TVA, prendre l’engagement de revendre, respecter cet engagement.
• Être assujetti à la TVA
Cette condition est exprimée dans l’article 1115 du CGI. Les marchands de
biens professionnels étant assujettis à la TVA, cette condition est respectée
dans la mesure où l’acquisition est effectuée par une personne physique ou
morale ayant cette qualité.
En conséquence, il devra avoir souscrit la déclaration d’existence prévue au
1° du I de l’article 286 du Code général des impôts (CGI).
• Prendre l’engagement de revendre
Aux termes de ce même article 1115, le bénéfice du taux réduit est réservé à
tout acquéreur assujetti lorsque celui-ci prend l’engagement de revendre dans
un délai de cinq ans.
Cet engagement peut porter sur l’acquisition d’un immeuble, d’un fonds de
commerce ou sur des parts de sociétés immobilières.
Le CGI ne définit pas le formalisme de cet engagement. C’est la doctrine
administrative qui précise que ces opérations sont « […] éligibles au taux réduit
dès lors […] que l’acte d’acquisition est assorti de la déclaration que les biens
acquis sont destinés à la revente. » (BOI-ENR-DMTOI-10-50 § 30).
L’acte d’acquisition dont il est question sera l’acte authentique en cas d’acquisition
d’immeuble ou de terrain, il s’agira d’un acte authentique ou sous seing privé en
cas d’acquisition de fonds de commerce ou de parts de sociétés immobilières.
• Respecter cet engagement de revendre
Le bénéfice du taux réduit n’est définitivement acquis que lorsque le marchand
de biens a respecté son engagement de revendre l’immeuble acquis dans le
délai de cinq ans.
Le délai de revente est un délai de date à date.
Ce délai est réduit à deux ans pour les reventes consistant en des ventes par
lots déclenchant le droit de préemption prévu à l’article 10 de la loi n°75-1351
du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants des locaux à usage
d’habitation ou celui prévu à l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
tendant à améliorer les rapports locatifs (Ventes à la découpe).
La jurisprudence et la doctrine administrative ont apporté plusieurs précisions
concernant le respect de cet engagement.
L’article 1115 du CGI lui-même précise qu’en cas d’acquisitions successives
par des personnes assujetties, le délai imparti au premier acquéreur s’impose
à chacune de ces personnes.

Cette disposition, commentée dans BOI-ENR-DMTOI-10-50 § 50 concerne
toute personne assujettie mais plus particulièrement les marchands de biens
qui font profession d’acheter des immeubles pour les revendre.
L’interprétation du commentaire administratif conduit à présenter
l’exemple suivant :
EXEMPLE I.10
Un marchand de biens A acquiert un immeuble le 15 avril N en prenant l’engagement de le
revendre dans les cinq ans de l’acquisition.
Il revend cet immeuble le 20 novembre N à un marchand de biens B, qui a pris l’engagement
de revendre et, de ce fait, a bénéficié du taux réduit. Pour valider définitivement le bénéfice
de ce taux, la revente de B devra avoir été effectuée le 15 avril N+5 au plus tard, soit un
délai effectif de 4 ans 4 mois et 25 jours.
B revend l’immeuble le 10 avril N+2 à un assujetti C, non marchand de biens, qui prend
cependant l’engagement de revendre et, de ce fait, bénéficie du taux réduit. Pour
valider définitivement le bénéfice de ce taux, la revente de C devra avoir été effectuée
le 15 avril N+5 au plus tard, soit un délai effectif de 3 ans et 5 jours.
Enfin, C revend l’immeuble le 15 octobre N+3 à un marchand de biens D qui prend
l’engagement de revendre et, de ce fait, bénéficie du taux réduit. Pour valider définitivement
le bénéfice de ce taux, la revente de D devra avoir été effectuée le 15 avril N+5 au plus tard,
soit un délai effectif de 1 an et 6 mois.
Si D ne revend pas l’immeuble avant le 15 avril N+5, c’est lui qui devra acquitter le rappel de
droits dans les conditions précisées ci-avant page 73 et suivantes.
Les réductions de droits accordés à A, B et C sont par contre définitivement validées.
Il en serait de même si la chaîne des cessions s’était interrompue à la cession B-C si C
n’avait pas pris l’engagement de revendre.
Par ailleurs, il est précisé en application des dispositions du 3e alinéa du II

du A de l’article 1594-0 G que l’engagement de revendre est réputé respecté
si l’acquéreur y a substitué avant son échéance un engagement de construire.
Ce dispositif ne peut cependant être appliqué que si l’immeuble acquis avait
la qualité de terrain à bâtir ou que, s’agissant d’un immeuble bâti, des travaux
d’une ampleur telle qu’ils concourent à l’édification d’un immeuble rendu à
neuf1 sont dorénavant envisagés par le marchand de biens acquéreur.
C’est pourquoi l’administration précise que la déclaration de substitution
d’engagement doit définir l’objet et la consistance des travaux prévus par le
nouvel engagement de construire.
Cette substitution s’opère par une déclaration adressée par pli recommandé
avec avis de réception postale faisant référence à la date et au numéro
d’enregistrement et de publication de l’acte comportant l’engagement de
revendre auquel est substitué le nouvel engagement, mais elle n’est soumise
au paiement d’aucun droit. (BOI-ENR-DMTOI-10-50 § 100).
1 Voir ci-après pages 479 et suivantes.

• Non-respect de l’engagement de revendre et
déchéance du régime
Ainsi que le précise l’administration, « la déchéance est encourue du seul fait
que les biens acquis n’ont pas été revendus dans le délai de cinq ans. » (BOI-
ENR-DMTOI-10-50 § 70).
Cette déchéance emporte deux conséquences :
• Rappel des droits éludés en application de l’article 1840 G ter du CGI ;
Ce rappel correspond, en fait, à la différence entre les droits calculés au taux
réduit et les droits calculés au taux normal, appliquée au prix d’acquisition de
l’immeuble par le marchand de biens.
• Application de l’intérêt de retard prévu à l’article 1727 du CGI.
« Le taux1 de l’intérêt de retard est de 0,20 % par mois. Il s’applique sur le
montant des créances de nature fiscale mises à la charge du contribuable ou
dont le versement a été différé. » (III de l’article 1727 du CGI).
EXEMPLE I.11
Si aucune mutation intermédiaire n’a été effectuée et si l’on retient les taux les plus
couramment pratiqués, l’ordre de grandeur du paiement à effectuer lors de l’échéance du
délai de cinq ans sera donc égal au prix d’acquisition, multiplié par
(0.05090 - 0.00715) * (1 + (60 * 0.00200) = 4,9 %.
Si l’immeuble avait été acquis au prix de 500 000 €, le montant à payer sera de l’ordre de :
Rappel de droits (500 000 * 5,09 %) – (500 000 * 0,715 %) = 21 875 €
Intérêt de retard 21 875 * (60 * 0,2 %) = 2 625 €
Total = 24 500 €
Lorsque l’opération a fait l’objet d’une mutation intermédiaire, c’est le marchand

de biens sous-acquéreur n’ayant pas respecté le délai initial de revente qui doit
effectuer le reversement de droits et d’intérêt de retard calculés sur les bases
de sa propre acquisition2.
« […] en cas de mutations successives entre assujettis, c’est celui qui se
trouve propriétaire de l’immeuble à l’expiration du délai de cinq ans décompté
à compter de la première acquisition qui a donné lieu à l’application des
dispositions de l’article 1115 du CGI qui est tenu d’acquitter le complément de
1 Ce taux qui était de 0,40% a été diminué de moitié par la loi de finances pour 2018.
2 Afin de se prémunir d’une telle mésaventure, le sous-acquéreur peut demander conventionnellement
que le rappel des droits fasse l’objet d’une répartition proportionnelle au délai de portage de chacun
des intervenants. Ce type de convention est cependant inopposable à l’administration fiscale. Le sous-
acquéreur devra donc acquitter droits et pénalités et en demander, le cas échéant, un remboursement
partiel à l’acquéreur initial dans le cadre de la convention.

taxe, frais et intérêt de retard sur la valeur de sa propre acquisition dès lors
que lui-même s’est placé sous le bénéfice de ces dispositions. » (BOI-ENR-
DMTOI-10-50 § 50).
EXEMPLE I.12
Un marchand de biens X a acquis un immeuble pour 480 000 € le 15 avril de l’année N en
prenant l’engagement de revendre au plus tard le 15 avril N+5.
Le 15 avril N+2, il revend l’immeuble à un confrère marchand de biens Y pour 550 000 €,
Y prenant également l’engagement de revendre.
L’immeuble n’étant toujours pas vendu le 15 avril N+5, Y est redevable du montant suivant :
Rappel de droits (550 000 * 5,09 %) – (550 000 * 0,715 %) = 24 062 €
Intérêt de retard 24 062 * (60 * 0,2 %) = 2 887 €
Total = 26 949 €
Conformément aux dispositions du I de l’article 1840 G ter du CGI, les droits

éludés, majorés de l’intérêt de retard doivent être reversés dans le mois qui suit
la date de rupture de l’engagement de revendre.
Il convient par ailleurs de rappeler les termes de l’avant-dernier alinéa de
l’article 1115 du CGI : « Pour l’application de la condition de revente, les
transferts de droits ou de biens dans un patrimoine fiduciaire et les apports
purs et simples ne sont pas considérés comme des ventes. »
Il en résulte que lors de la constitution d’une société ou d’une augmentation de
capital, l’apport d’un « stock marchand de biens » pour lequel un engagement
de revente aura été souscrit, cet apport étant rémunéré par des parts sociales
de la société constituée, ne sera pas considéré comme une cession.
En conséquence, si la société bénéficiaire de l’apport ne revend pas l’immeuble
dans le délai imparti au précédent propriétaire, les rappels de droits et les
intérêts de retard seront dus.
Il en est de même en cas de fusion, conformément à un arrêt de la Cour de
cassation du 7 avril 2010 qui a considéré que, l’opération de fusion-absorption
entraînant la transmission universelle du patrimoine de la société absorbée à la
société absorbante, cette opération ne pouvait être assimilée à une opération
de revente.
Par ailleurs, la Cour de cassation a également jugé dans un arrêt du
2 février 2010 que l’attribution d’un immeuble à un associé qui se retirait d’une
SCI, ce retrait entraînant une annulation des parts et une réduction de capital,
ne constituait pas une revente au sens de l’article 1115 du CGI.
Enfin, le marchand de biens peut solliciter une prorogation annuelle renouvelable
du délai dans le cadre du IV bis du A de l’article 1594-0 G du CGI.

Cette possibilité a cependant une portée très limitée puisqu’aux termes de ce
texte, elle ne concerne que les immeubles situés dans le périmètre d’une zone
d’aménagement concerté définie à l’article L.311-1 du Code de l’urbanisme acquis
par la personne chargée de l’aménagement ou de l’équipement de cette zone.
Les modalités d’application de cette prorogation ont fait l’objet d’un commentaire
de l’administration fiscale (BOI-ENR-DMTOI-10-50 § 60).
I.4 Traitement comptable des opérations de

marchand de biens
I.4.1 Application du Plan Comptable Général

L’article L.121-1 du Code de commerce définit les commerçants comme « ceux
qui exercent des actes de commerce et en font leur profession habituelle. »
Parmi les actes de commerce, l’article L.110-1, du même Code répute acte
de commerce dans son 2° « Tout achat de biens immeubles aux fins de les
revendre, à moins que l'acquéreur n'ait agi en vue d'édifier un ou plusieurs
bâtiments et de les vendre en bloc ou par locaux ».
Les marchands de biens sont donc des commerçants lorsqu’ils exercent cette
activité de manière habituelle et, en cette qualité, ils doivent respecter les
dispositions comptables prévues par le code de commerce (articles L.123-12
et suivants) et par le Plan Comptable Général1 (article 111-1 de ce règlement).
Ils y sont également tenus au regard des règles fiscales, l’article 38 quater de
l’annexe III du CGI précisant, on le rappelle :
avec les règles applicables pour l’assiette de l’impôt. »
Il convient de noter sur ce point qu’une personne, notamment une personne
physique qui estimerait agir dans le cadre de la gestion de son patrimoine
privé mais dont l’activité aurait été requalifiée sur le plan fiscal en activité de
marchand de biens2 devrait tenir une comptabilité conforme au PCG sur le
fondement de cet article.
Ils doivent notamment, à ce titre, respecter les principes comptables généraux
décrits dans le Code de commerce et le Plan Comptable Général et dresser des
comptes annuels conformes aux dispositions législatives et réglementaires.
Les principes comptables généraux tels que définis dans le Code de commerce
sont, on le rappelle :
1 Règlement 2014-03 de l’Autorité des Normes Comptables (ANC).

2 Voir sur point pages 23 et suivantes.

• Image fidèle, régularité et sincérité (article L.123-14) ;
• Permanence des méthodes (article L.123-17) ;
• Non compensation (article L.123-19) ;
• Prudence (article L.123-20) ;
• Continuité d’exploitation (article L.123-20) ;
• Indépendance des exercices (article L.123-14) ;
• Comptabilité d’engagements ou comptabilité des droits et obligations
(article L.123-13) ;
• Nominalisme monétaire (articles L.123-18 et L.123-22).
Ces principes sont réitérés dans le Plan Comptable Général (articles 121-1 à
121-5), l’article 121-3 introduisant également la notion d’importance relative
d’où est déduite la notion d’importance significative qui concerne notamment
les informations à communiquer dans l’annexe.
Le Code de commerce, non plus que le PCG, n’ont introduit de principe de
prééminence de la substance économique de l’opération sur son apparence
juridique pour l’établissement des comptes annuels contrairement au
référentiel IFRS.
Quant aux comptes annuels, ils sont composés du bilan, du compte de résultat
et de l’annexe, qui, conformément aux dispositions du dernier alinéa de l’article
L.123-12 du Code de commerce, constituent un tout indissociable.
Bien qu’ils ne disposent pas d’un plan comptable professionnel spécifique, les
marchands de biens présentent cependant certaines particularités comptables
qu’il convient d’étudier dans le cadre de la réglementation comptable générale.
C’est ce que nous faisons dans les paragraphes suivants.
• Particularités de l’application du PCG

L’une des particularités de l’application du Plan Comptable Général concerne
le traitement des immeubles.
En effet, ces immeubles destinés à être vendus, doivent être comptabilisés
comme des stocks et non comme des immobilisations.
Ce classement résulte de la définition des stocks dans le Plan Comptable
Général (article 211-7) :
« Un stock est un actif détenu pour être vendu dans le cours normal de l’activité,
ou en cours de production pour une telle vente, ou destiné à être consommé
dans le processus de production ou de prestation de services, sous forme de
matières premières ou de fournitures. »
Les normes IFRS ne disent pas autre chose, la norme IAS 2 étant particulièrement
explicite dans son paragraphe 8 concernant les biens immobiliers :

« Les stocks englobent les biens achetés et détenus pour la revente y compris,
par exemple, les marchandises achetées par un détaillant et détenues pour la
revente, ou des terrains ou d’autres biens immobiliers détenus pour la revente. »
Fiscalement, les immeubles détenus par un marchand de biens constituent un
« stock immobilier ». (Précis de fiscalité § 2813-1).
Cependant, lorsque le marchand de biens renonce à son projet de revente et
qu’il destine l’immeuble à un usage administratif ou locatif durable, l’immeuble
initialement stocké doit être reclassé dans les comptes d’immobilisations1.
Parmi les autres sujets qui devront être traitées dans le cadre du Plan
Comptable Général, citons plus particulièrement le traitement des particularités
fiscales de l’activité :
• Incertitude sur le traitement de l’opération en matière de TVA (l’option TVA
et ses conséquences) ;
• Comptabilisation de la TVA sur la marge lorsque celle-ci est applicable ;
• Traitement des rappels de droits de mutation en cas de dépassement du
délai de revente.
• Évaluation des stocks
◊ Composition du coût des stocks

Conformément aux dispositions du Plan Comptable Général concernant
l’évaluation des actifs à leur entrée dans le patrimoine (article 213-1) :
• Les actifs acquis à titre onéreux sont comptabilisés à leur coût d’acquisition ;
• Les actifs produits par l’entité sont comptabilisés à leur coût de production ;
Pour ce qui concerne les stocks, ces principes conduisent aux
prescriptions suivantes :
« Le coût d’acquisition des stocks est constitué du :
• Prix d’achat, y compris les droits de douane et autres taxes non
récupérables, après déduction des rabais commerciaux, remises, escomptes
de règlement et autres éléments similaires ;
• Ainsi que des frais de transport, de manutention et autres coûts
directement attribuables à l’acquisition des produits finis, des matières
premières et des services.
Les coûts administratifs sont exclus du coût de production et d’acquisition à
l’exclusion des coûts de structures dédiées. » (article 213-31).
« Le coût de production des stocks comprend les coûts directement liés aux unités
produites, telle que la main d’œuvre directe. Il comprend également l’affectation
systématique des frais généraux de production, fixes et variables, qui sont encourus
pour transformer les matières premières en produits finis […] » (article 213-32).
1 Ce point est examiné pages 118 et suivantes.

Appliquées à l’activité de marchand de biens, ces définitions conduisent à
définir ainsi la composition les coûts d’acquisition et de production :
Le coût d’acquisition est constitué par :
• Le prix d’achat de l’immeuble ;
• Les droits d’enregistrement acquittés lors de cet achat, y compris les
rappels versés en cas de non-respect des délais de revente1 ;
• Les frais et honoraires de notaire relatifs à cet achat ;
Ces frais seront à comptabiliser hors taxes ou toutes taxes comprises selon
que la TVA sur ces frais est ou non déductible2.
• Les commissions versées à des intermédiaires, lorsque ces commissions
sont à la charge de l’acquéreur ou que, étant à la charge du vendeur, elles
ont été mises conventionnellement à la charge du marchand de biens
acquéreur.
que la TVA sur ces frais est ou non déductible3.
Le coût de production est constitué par :
• Le coût d’acquisition tel que défini précédemment ;
• Les indemnités d’éviction ;
Ces indemnités sont, en effet, considérées comme des coûts directement
attribuables à la production des stocks en ce qu’elles permettent de libérer
l’immeuble et, le cas échéant, d’édifier une construction rénovée.
• Les travaux de toute nature effectués sur le bien immobilier acquis tels
que VRD, espaces verts, gros-œuvre, menuiserie, plomberie, électricité,
peinture, revêtements de sols4... ;
que la TVA sur ces frais est ou non déductible.
• Les taxes et participations liées à la construction, le cas échéant,
notamment la participation pour non-construction d’aires de stationnement ;
• Les honoraires et frais liés à la rénovation (architecte, bureau de contrôle) ;
• Les assurances nécessaires à l’opération de rénovation (assurance
dommages-ouvrages notamment) ;
1 Le traitement comptable du rappel de droits de mutation en cas de non-respect du délai de revente est
plus particulièrement évoqué ci-après pages 90 et suivantes.
2 Ce point est plus particulièrement examiné ci-après pages 94 et suivantes.
4 Ces travaux sont le plus souvent effectués par des entreprises externes. Lorsqu’ils le sont par des
équipes internes, les coûts salariaux correspondants à ces travaux sont à inclure dans le coût de
production sur la base des ventilations effectuées par la comptabilité analytique.

• Les frais de règlement de copropriété le cas échéant.
À notre avis, les frais liés à la possession du bien immobilier (charges de
copropriété, entretien, gardiennage, consommation électrique...) ne doivent être
inclus ni dans le coût d’acquisition ni dans le coût de production des stocks.
En effet, ils n’accroissent pas la valeur de revente du stock immobilier et le
montant des avantages économiques futurs.
Cependant, un arrêt déjà ancien de la Cour administrative d’appel de Paris du
6 mars 1990 avait, au contraire, jugé que de tels frais étaient incorporables,
le Commissaire du Gouvernement ayant fait observer que « des dépenses
consacrées à un stock valorisent automatiquement le stock, en tant que
dépenses engagées pour sa fabrication ou son maintien... »
On constate que les éléments inclus dans le coût de production concernent
les opérations dans lesquelles le marchand de biens procède à des travaux de
rénovation d’ampleur variable1.
◊ Identification des stocks
Contrairement à d’autres types de stocks tels que des livres, des bouteilles
d’eau ou des pièces détachées, les éléments constituant le stock immobilier
ne sont pas fongibles entre eux. En conséquence, leur coût doit être déterminé
conformément aux dispositions de l’article 213-33 du PCG :
« Le coût des stocks d’éléments qui ne sont pas habituellement fongibles et des
biens ou services produits et affectés à des projets spécifiques doit être déterminé
en procédant à une identification spécifique de leurs coûts individuels. »
Ils se différencient en cela des stocks fongibles dont le traitement est défini à l’article
213-34 par l’utilisation de méthodes statistiques telles que la méthode « premier
entré, premier sorti » (PEPS), ou la méthode du « prix moyen pondéré » (PMP).
Lorsque le volume des affaires du marchand de biens s’accroît, l’obligation
posée par le PCG de procéder à une identification spécifique des coûts
individuels des stocks implique la mise en place d’une comptabilité analytique
afin de suivre leur valeur comptable2.
◊ Stocks d’opérations vendues par lots
Lorsqu’une opération est vendue par lots, il convient de définir une clé de
répartition pour affecter les coûts communs du projet à chacun des lots.
En l’absence de plan comptable professionnel et dans le silence du Plan Comptable
Général sur ce point, c’est la doctrine fiscale qui semble constituer la référence.
1 Pour ce qui concerne les opérations assimilées à des opérations de construction neuve, voir ci-après

Les textes fiscaux n’imposent aucune méthode particulière pour la
détermination de la clé de répartition et l’administration fiscale n’a défini aucune
méthode impérative.
Cependant, les services fiscaux marquent généralement une préférence pour
la méthode des millièmes de copropriété décrite ci-dessous.
Ils sont généralement suivis par les tribunaux lorsque la méthode retenue
par le contribuable apparaît moins adaptée que la méthode des millièmes de
copropriété. (Arrêts du Conseil d’État du 15 mai 1992 - 66446, et de la Cour
Administrative d’Appel de Bordeaux 6 mai 1997 - 94BX00973).
Selon la méthode des millièmes de copropriété, lorsqu’un règlement de
copropriété a été établi par le marchand de biens en vue de la revente des lots,
le coût d’acquisition ou de production est ventilé au prorata des millièmes (ou
tantièmes) de copropriété revendus.
Lorsqu’aucun règlement de copropriété n’a été établi ou que la ventilation
définie par le règlement de copropriété n’apparaît pas appropriée, la ventilation
peut être effectuée selon toute autre méthode déterminée par le contribuable
sous le contrôle du juge de l’impôt.
En effet, dans certaines opérations présentant une grande hétérogénéité, la
répartition des coûts ne pourra s’effectuer uniquement selon les millièmes d’un
règlement de copropriété.
Tel pourrait être, par exemple, le cas d’un domaine acquis par un marchand
de biens sur lequel est édifiée une construction et qui donnerait lieu à une
opération de lotissement sur une partie de la réserve foncière, une opération
de promotion-construction sur une autre partie de cette réserve foncière, et une
opération de rénovation « légère » sur le bâtiment existant.
Dans ce type de situation, la méthode alternative retenue peut être la ventilation
selon les surfaces si les lots vendus sont semblables dans leur consistance
ou selon la grille des prix de vente d’objectif si aucune autre méthode n’est
susceptible d’être appliquée.
Enfin, lorsque certains coûts peuvent être affectés directement aux lots vendus
(travaux privatifs supplémentaires à la demande d’un client particulier par
exemple), il convient de les intégrer pour leur montant total dans le coût de
production du lot concerné et de ne pas en affecter les autres lots.
• Coûts d’emprunt
◊ Principes généraux
Les coûts d’emprunt peuvent être incorporés au coût de production des stocks.
Contrairement au traitement prévu dans les normes IFRS (norme IAS 23), il ne
s’agit là que d’une option. Les coûts d’emprunt peuvent donc être comptabilisés

comme des charges de période ou incorporés aux stocks lorsque les conditions
d’activation sont réunies.
Cette option résulte des dispositions du Code de commerce et du Plan
Comptable Général.
Le texte du 2° de l’article R.123-178 du Code de commerce précise :
« Le coût de production est égal au coût d’acquisition des matières
consommées augmenté des charges directes et d’une fraction des charges
indirectes de production : les intérêts des capitaux empruntés pour financer la
fabrication d’une immobilisation peuvent être inclus dans le coût de production
lorsqu’ils concernent la période de fabrication. En ce qui concerne les éléments
de l’actif circulant tel qu’il est défini au 2° de l’article R.123-182, cette faculté
est limitée à ceux dont le cycle de production dépasse nécessairement la
durée de l’exercice1. La justification et le montant de ces inclusions figurent
à l’annexe ».
L’article 213-9-1 du Plan Comptable Général stipule, quant à lui :
« Les coûts d’emprunt pour financer l’acquisition ou la production d’un actif
éligible, immobilisation incorporelle, corporelle ou stock, peuvent être inclus
dans le coût de l’actif lorsqu’ils concernent la période de production de cet actif,
jusqu’à la date d’acquisition ou de réception définitive.
Deux traitements sont donc autorisés : comptabilisation des coûts d’emprunt
en charges ou incorporation au coût de l’actif.
Un actif éligible est un actif qui exige une longue période de préparation ou de
construction avant de pouvoir être utilisé ou vendu2.
Le traitement retenu doit être appliqué, de façon cohérente et permanente, à
tous les coûts d’emprunt directement attribuables à l’acquisition ou la production
de tous les actifs éligibles de l’entité.
La méthode comptable adoptée pour les coûts d’emprunt doit être explicitement
mentionnée en annexe. »
Fiscalement, ces règles ont été transcrites dans l’Annexe III du CGI à
l’article 38 undecies, dans les termes suivants :
« Les coûts d’emprunt engagés pour l’acquisition ou la production d’une
immobilisation, corporelle ou incorporelle, ou d’un élément inscrit en stock ou
en encours, peuvent être, au choix de l’entreprise, soit compris dans le coût
d’origine de l’immobilisation ou du stock, soit déduits en charge au titre de
l’exercice au cours duquel les intérêts sont courus.
Les dispositions du premier alinéa s’appliquent aux coûts d’emprunt attribuables
aux éléments d’actif et engagés jusqu’à la date d’acquisition ou de réception
définitive du bien qui exigent une période de préparation ou de construction
en principe supérieure à douze mois avant de pouvoir être utilisés ou cédés3.


Le choix offert au premier alinéa est irrévocable et s’applique à tous les coûts
d’emprunt servant à financer l’acquisition ou la production d’immobilisations,
de stocks et d’encours. »
L’administration fiscale a précisé les conséquences de cette option dans sa
base documentaire BOFIP :
« L’option pour l’incorporation des coûts d’emprunt à la valeur d’inscription
des actifs prévue à l’article 38 undecies de l’annexe III au CGI est irrévocable.
Elle s’applique à tous les coûts d’emprunt servant à financer l’acquisition ou la
production d’immobilisations, de stocks et d’encours, à compter de l’exercice
d’option. Toutefois, il sera admis que cette option puisse être révisée, lorsque
comptablement, un tel changement est autorisé (PCG, art. 120-4 et art. 130-5)1.
Elle constitue une décision de gestion opposable à l’entreprise. L’option
exercée sur le plan comptable vaut option fiscale. Cette option est mentionnée,
en annexe des comptes sociaux, et formulée au plus tard à la date de dépôt
des comptes sociaux relatifs au premier exercice d’application, c’est-à-dire au
titre du premier exercice au cours duquel l’entreprise acquiert ou produit un
actif concerné par ces dispositions.
L’option est formalisée sur papier libre, joint à la déclaration des résultats du
premier exercice au titre duquel l’option s’applique. À titre pratique, l’entreprise
pourra joindre à sa déclaration de résultats l’annexe aux comptes sociaux qui
mentionne l’option comptable. » (BOI-BIC-CHG-20-10-10 § 130).
Il n’existe donc aucune divergence de principe entre le traitement comptable
et le traitement fiscal et l’option retenue sur le plan comptable ne devra faire
l’objet d’aucun retraitement fiscal.
◊ Composition des coûts d’emprunt
Le Plan Comptable Général ne précise pas la composition des coûts d’emprunt.
C’est l’avis 2004-15 du CNC reproduit dans le Recueil des Normes Comptables
en commentaire de l’article 213-9 du PCG qui définit le contenu de ces coûts
d’emprunt :
« Les coûts d’emprunt peuvent inclure :
• Les intérêts sur découverts bancaires et emprunts à court-terme et à
long-terme ;
• L’amortissement des primes d’émission ou de remboursement relatives
aux emprunts ;
• L’amortissement des coûts accessoires encourus pour la mise en place
des emprunts (frais d’émission) ;
• Les charges financières relatives aux contrats de location-financement
dans les comptes consolidés ;
• Les différences de change résultant des emprunts en monnaie étrangère,
dans la mesure où elles sont assimilées à un ajustement des coûts d’intérêt. »
1 Articles 121-5 et 122-1 du PCG 2014.

Il est clair que pour les marchands de biens, les coûts les plus généralement
concernés seront les intérêts sur découverts bancaires et sur emprunts ainsi
que l’amortissement des frais d’émission.
◊ Période d’activation
Les coûts d’emprunt susceptibles d’être activés sont ceux encourus entre la
décision d’acquisition (et/ou de production) et la fin de la période d’acquisition
(et/ou de production).
Cette précision a été apportée dans le paragraphe 4.3 de la note de présentation
de l’avis 2004-15 du CNC.
Pour les stocks, et tout particulièrement le stock immobilier, la date de fin
d’activation correspond à la date d’achèvement des travaux qui rendent
l’immeuble en état d’être vendu1.
◊ Modalités d’activation des coûts d’emprunt
Le Plan Comptable Général (comme également la norme IAS 23) envisage
deux modalités de traitement selon que l’entité a eu ou non recours à un
emprunt dédié pour financer l’acquisition et la production de son actif.
Ces modalités sont décrites à l’article 213-9-3 du PCG2 :
• « Coûts d’emprunt directement attribuables
Les coûts d’emprunt qui sont directement attribuables à l’acquisition, ou à la
période de construction ou de production d’un actif éligible sont incorporés
dans le coût de cet actif lorsqu’il est probable qu’ils généreront des avantages
économiques futurs pour l’entité et qu’ils peuvent être évalués de façon fiable.
Les autres coûts d’emprunt sont comptabilisés en charges de l’exercice au
cours duquel ils sont encourus.
• Coûts d’emprunt non directement attribuables
Dans la mesure où les fonds sont empruntés de façon générale et utilisés en vue
de l’obtention d’un actif éligible, le montant des coûts d’emprunt incorporables
au coût de l’actif doit être déterminé en appliquant un taux de capitalisation
aux dépenses relatives à l’actif. Ce taux de capitalisation doit être la moyenne
pondérée des coûts d’emprunt applicables aux emprunts de l’entité en cours
au titre de l’exercice, autres que les emprunts contractés spécifiquement dans
le but d’obtenir un actif éligible. »
◊ Conséquences pratiques pour les marchands de biens

Quelle peut être la portée de ces dispositions pour les activités de marchand
de biens ?
1 Voir ci-après pages 159 et suivantes les compléments apportés par la norme IAS 23.
2 Elles sont plus largement commentées ci-après pages 248 et suivantes dans la partie consacrée aux
promoteurs-constructeurs pour lesquels l’incorporation des coûts d’emprunt dans les stocks est beaucoup
plus fréquente.

Tout d’abord, on constate que le Code du commerce réserve l’option d’activation
des coûts d’emprunt au seul coût de production.
La définition du coût d’acquisition énoncée au 1° de ce même article R.123‑178
ne fait pas état de l’incorporation de coûts d’emprunt.
Le PCG envisage également ce traitement pour le coût de production en
évoquant dans l’article 213-9-1 cité la « période de production » relative à
l’acquisition, ou à la production du stock concerné jusqu’à l’acquisition, ou à la
réception définitive.
Il apparaît donc que, pour les marchands de biens, l’incorporation des coûts
d’emprunt ne peut concerner que les opérations faisant l’objet de travaux, même
modestes par leur ampleur, à l’exclusion des opérations purement spéculatives
d’achat pour revendre en l’état.
Telle est l’opinion exprimée par la Commission des Études Comptables de la
CNCC dans une réponse déjà ancienne (EC 91-89 Bulletin 86 de juin 1992,
page 362) :
« La Commission des Études Comptables a par conséquent estimé qu’il est
possible pour un marchand de biens d’inclure dans le coût de production d’un
immeuble les frais financiers correspondant notamment aux capitaux empruntés
pour la réhabilitation ou sa rénovation, dès lors que les travaux réalisés sont de
nature à s’inscrire dans un véritable processus de production […] »
Le texte du Code du commerce précise que l’incorporation des coûts d’emprunt
dans les stocks est limitée à ceux dont le cycle de production dépasse
nécessairement la durée de l’exercice.
Cette disposition n’a pas été reprise dans le Plan Comptable Général.
Il ne s’agit pas d’une omission mais d’une décision délibérée comme le précise
le § 4.3 de la note de présentation de l’avis 2004-15 du Conseil National de la
Comptabilité à l’origine de ce texte.
Il en résulte qu’aucune durée minimale du cycle de production n’est requise
pour procéder à l’activation des coûts d’emprunt. Cependant l’article 213-9-1
cité rappelle qu’ « un actif éligible est un actif qui exige une longue période de
préparation ou de construction avant de pouvoir être utilisé ou vendu. »
La décision d’activation est, par ailleurs, lourde de conséquences. En effet, tant
les dispositions du Plan Comptable Général que du Code général des impôts
insistent sur le caractère global de cette option.
La décision d’opter pour l’activation des coûts d’emprunt dans les stocks
emporte obligation d’activer les coûts d’emprunt encourus pendant la
période d’acquisition et/ou de production des immobilisations corporelles
et incorporelles.

Inversement, la décision de ne pas opter pour l’activation des coûts d’emprunt
dans le coût des stocks interdit d’activer ces mêmes coûts dans le coût des
immobilisations corporelles et incorporelles.
En décidant d’opter ou de ne pas opter pour l’activation des coûts d’emprunt,
l’entité se définit donc une méthode comptable globale applicable aux
immobilisations corporelles et incorporelles ainsi qu’aux stocks, cette méthode
étant soumise au principe de permanence des méthodes.
C’est ce que ne manque pas de faire observer l’administration fiscale dans le
commentaire cité ci-dessus page 82, en indiquant que l’option est une décision
de gestion de l’entité qui ne pourrait être modifiée que dans le respect des
articles 121-5, 122-1 et 122-2 du PCG.
En conséquence, conformément au troisième alinéa de l’article 121-5 tel
que modifié par le règlement ANC 2018-01 du 20 avril 2018 : « Une entité
doit appliquer de manière cohérente et permanente une méthode comptable
aux opérations et informations similaires. Les exceptions au principe de
permanence des méthodes sont définies aux articles 122-1 et 122-2. »
Lorsque le changement de méthode résulte d’une initiative de l’entité,
l’article 122-2 du PCG tel que rédigé à la suite du règlement cité précise :
« Un changement de méthode comptable à l’initiative de l’entité n’est
possible qu’à la double condition qu’il existe un choix entre plusieurs
méthodes comptables conformes aux principes d’établissement des comptes
annuels et que le changement de méthode conduise à fournir une meilleure
information financière. […]
La nouvelle méthode conduit à une meilleure information financière lorsqu’elle
reflète de façon plus adaptée et plus pertinente la performance ou le patrimoine
de l’entité au regard de son activité, sa situation et son environnement […]
L'adoption d'une méthode comptable pour des événements ou opérations qui
diffèrent sur le fond d'événements ou d'opérations survenus précédemment,
ou l'adoption d'une méthode comptable pour des événements, opérations ou
éléments qui étaient jusqu'alors sans importance significative, ne constituent
pas des changements de méthodes comptables mais des changements
d’estimation à traiter conformément à l’article 122-5. »
En commentaire IR 2 de cet article 122-5, le recueil des normes
comptables ajoute :
« La décision de changer de méthode comptable n'est pas discrétionnaire,
elle résulte de circonstances qui justifient ce changement car l'adoption d'une
autre méthode conforme au plan comptable général ou à tout autre règlement
comptable (consistant en une adaptation du PCG) fournit une meilleure
information financière. Ainsi, à droit fiscal constant, le bénéfice d’une méthode
comptable favorable à l’entité d’un point de vue fiscal ne peut pas être la seule
justification à un changement de méthode comptable1. À titre d'exemple, une
entité peut procéder à des changements de méthodes comptables en vue :

• d’adopter une méthode comptable de référence1,
• d'adopter les méthodes comptables les plus généralement retenues dans
le secteur d'activité concerné sous réserve qu’elles soient conformes au plan
comptable général ou à un autre règlement comptable,
• d’harmoniser les méthodes comptables retenues dans les comptes
individuels et les méthodes comptables retenues dans les comptes consolidés
sous réserve que cette harmonisation conduise à retenir, dans les comptes
individuels, une méthode comptable conforme au plan comptable général ou
à un autre règlement comptable,
• d’adapter les méthodes comptables aux modes de suivi interne de gestion
de la performance ou du patrimoine, dont l’évolution a été rendue nécessaire
par une modification de l’activité, de la situation ou de l’environnement de
l’entité sous réserve que les nouvelles méthodes soient conformes au plan
comptable général ou à un autre règlement comptable. »
Enfin, on ne peut manquer de rappeler que l’ensemble des textes tant
comptables que fiscaux exige que le traitement des coûts d’emprunt soit
commenté dans l’annexe2, notamment lorsqu’ils ont fait l’objet d’une activation.
C’est l’article 833-5-4 du PCG qui définit les informations à communiquer pour
le traitement des coûts d’emprunt dans les stocks :
• « Traitement utilisé pour la comptabilisation des coûts d’emprunt ;
• Montant des coûts d’emprunt incorporés dans le coût des actifs durant
l’exercice par catégorie d’actifs ;
• Taux de capitalisation utilisé pour déterminer le montant des coûts
d’emprunt pouvant être incorporé dans le coût des actifs (en cas de coûts
non attribuables directement). »
On peut s’interroger sur l’intérêt que peut présenter pour un marchand de biens
d’opter pour l’activation des coûts d’emprunt :
• Cette option ne présente, en effet, pas d’intérêt fiscal dans la mesure où
elle conduit à différer la déduction fiscale des coûts d’emprunt ;
• Elle est complexe à mettre en œuvre, notamment lorsqu’en l’absence
d’emprunts dédiés elle implique de calculer un taux de capitalisation ;
• Elle est lourde, compte tenu de son caractère global et
quasiment irrévocable ;
• Elle n’a d’incidence significative pour la présentation des comptes qu’en
présence d’opérations impliquant des travaux importants.
1 Dans le traitement des coûts d’emprunt, aucune des deux alternatives (incorporation ou non-
incorporation des coûts dans les actifs éligibles) ne constitue une méthode de référence.
2 Le règlement ANC 2015-06 a modifié le PCG en distinguant les informations à communiquer en
annexe selon la nature de l’entité (personne physique ou morale) et selon sa taille. Dans la suite de cet
ouvrage nous nous référerons aux informations à communiquer par les « autres personnes morales »
(articles 833-1 et suivants du PCG).

Il est cependant une situation dans laquelle, le traitement des coûts d’emprunt
encourus par un marchand de biens devra être examiné avec soin, c’est
lorsque le marchand de biens exerce une activité de promoteur-constructeur
au sein de la même structure.
En effet, dans les opérations de promotion-construction, comme le permet la
réglementation comptable française, il est fréquent, comme nous l’examinons
ci-après pages 248 et suivantes, de considérer les coûts d’emprunt comme
un élément du coût du contrat et donc, lorsque de tels coûts sont stockés,
d’incorporer les coûts d’emprunt dans ces stocks.
Dans ces conditions, le respect de la règle d’homogénéité des méthodes
comptables implique également d’activer les coûts d’emprunt dans le coût
du stock des opérations « marchand de biens » ainsi que dans celui des
immobilisations corporelles et incorporelles.
Il ne semble possible de se dispenser de cette activation qu’en justifiant du
caractère non significatif de cette activation, eu égard, par exemple, à la
brièveté du cycle de production des travaux de rénovation.
Ce caractère non significatif est cependant susceptible de ne pas être admis
par l’administration fiscale en cas de contrôle, compte tenu de la doctrine
exprimée dans le BOFIP et rapportée ci-dessus page 82.
Si, par contre, ce professionnel exerce son activité dans deux structures
distinctes, l’une dédié aux opérations d’achat-revente et l’autre (ou les autres)
dédiée(s) aux opérations de promotion-construction, il est parfaitement possible
de ne pas opter pour la structure abritant les opérations d’achat-revente et
d’opter pour la (les) structure(s) dédiée(s) aux opérations de promotion-
construction.
En cas d’établissement de comptes consolidés, des retraitements
d’homogénéisation seront alors nécessaires conduisant à activer les coûts
d’emprunt dans les stocks « marchand de biens » si l’option d’activation a été
retenue dans les comptes consolidés établis sous référentiel français.
Il est également théoriquement possible, bien que ce soit très rare en pratique,
de désactiver les coûts d’emprunt des stocks des opérations de promotion-
construction si l’option d’activation n’a pas été retenue dans les comptes
consolidés.
• Dépréciation des stocks
◊ Traitement comptable
Les immeubles détenus par des marchands de biens étant qualifiés de stocks
par les normes comptables, leur évaluation à l’inventaire doit être conforme
aux dispositions prévues par le PCG pour l’évaluation des stocks.

Pour ce qui concerne l’évaluation et la dépréciation des stocks, l’article 214-22
du PCG renvoie aux articles traitant des immobilisations et, notamment, pour
ce qui concerne le traitement des dépréciations aux articles 214-16 à 214-19.
L’application des prescriptions de l’article 214-17 aux stocks conduit à énoncer
que si la valeur actuelle d’un stock devient inférieure à sa valeur nette comptable,
cette dernière est ramenée à la valeur actuelle par le biais d’une dépréciation.
On rappelle que conformément à l’article 214-6 du PCG :
« La valeur actuelle est la valeur la plus élevée de la valeur vénale ou de la
valeur d’usage [...]
La valeur vénale est le montant qui pourrait être obtenu, à la date de clôture,
de la vente d’un actif lors d’une transaction conclue à des conditions normales
de marché, net des coûts de sortie.
Les coûts de sortie sont les coûts directement attribuables à la sortie d’un actif,
à l’exclusion des charges financières et de la charge d’impôt sur le résultat.
La valeur d’usage d’un actif est la valeur des avantages économiques futurs
attendus de son utilisation et de sa sortie [...] »
Le quatrième alinéa de l’article 214-22 précise que « le prix et les perspectives de
vente sont à prendre en considération pour juger des éventuelles dépréciations
des stocks ».
En pratique, les stocks n’étant pas destinés à être utilisés et la valeur des
avantages économiques attendus se limitant à ceux de leur sortie, leur valeur
actuelle se définira en fait par rapport à leur valeur vénale, c’est-à-dire leur prix
de marché estimé net des coûts de sortie.
Cette valeur correspond également à la notion de valeur de réalisation nette.
Pour les stocks immobiliers détenus par les marchands de biens, la

détermination du prix de marché pourra être approchée par les offres qui
auront été communiquées au marchand de biens ou par comparaison avec
des transactions portant sur des produits similaires ou, à défaut, par une
capitalisation du rendement locatif applicable à des immeubles ayant des
caractéristiques semblables.
Quant aux coûts de sortie qui doivent être retranchés de ce prix de marché pour
déterminer la valeur vénale, il pourra s’agir, par exemple, des commissions de
commercialisation à verser à des agents immobiliers mandatés ou de la prise
en charge des frais de notaire dans le cas d’une offre « acte en mains » ou
encore des travaux restant à réaliser.
La dépréciation du stock sera comptabilisée classiquement en débitant un
compte « 68173 – Dotations aux dépréciations des stocks » par le crédit

d’un compte « 395 – Dépréciation des stocks de produits finis » ou « 397 –
Dépréciation des marchandises1. »
La dépréciation devra être, le cas échéant, ajustée à la hausse ou à la baisse
par le débit du compte « 68173 – Dotations aux dépréciations des stocks » ou
le crédit du compte « 78173 – Reprises dur dépréciation des stocks ».
Lorsque la vente a été réalisée et que le stock est sorti de l’actif, la dépréciation
doit être annulée en débitant le compte « 395 – Dépréciation des stocks de
produits finis » ou « 397 – Dépréciation des marchandises. » par le crédit du
compte « 78173 – Reprises dur dépréciation des stocks ».
◊ Aspects fiscaux
À condition qu’elle soit justifiée et documentée la dépréciation est, à priori,
fiscalement déductible.
Cependant, lorsque conformément à la réglementation comptable, des coûts
de sortie sont déduits de la « valeur de marché » pour déterminer la valeur
vénale, la partie correspondante de la dépréciation n’est pas déductible et doit
être réintégrée au résultat fiscal par l’intermédiaire de l’imprimé 2058 A.
Lorsque la dépréciation sera reprise à la suite de la vente ou d’une embellie
du marché au cours d’un exercice ultérieur, le montant initialement réintégré
devra, bien évidemment, être déduit sur ce même imprimé.
Cette règle résulte de l’article 39-1-5° du Code général des impôts qui, dans la
dernière phrase de son premier alinéa précise :
« S’agissant des produits en stock à la clôture d’un exercice, les dépenses non
engagées à cette date en vue de leur commercialisation ultérieure ne peuvent,
à la date de cette clôture, être retenues pour l’évaluation de ces produits en
application des dispositions du 3 de l’article 38, ni faire l’objet d’une provision
pour perte. »
L’administration n’a pas manqué de rappeler ces dispositions dans sa
documentation BOFIP dans les termes suivants :
« À noter que pour l’évaluation des stocks au cours du jour, le prix de vente
ou la valeur probable de réalisation s’entend à l’exclusion de toute déduction
destinée à tenir compte des frais généraux que supportera l’entreprise lors de la
vente des marchandises dont il s’agit. En effet, de par leur caractère de charge
annuelle, ces frais ne doivent normalement incomber qu’à l’exercice en cours
au moment de la vente. » (BOI-BIC-PDSTK-20-20-10-20 § 1 dernier alinéa).
EXEMPLE I.13
Un marchand de biens détient un immeuble en stock dont la valeur comptable est de
600 000 €.
1 La distinction entre « marchandises » et « produits finis » résulte de l’existence ou non de travaux.

La valeur de marché estimée est de 550 000 €, la commission à verser à l’agent immobilier
mandaté pour cette vente est de 7 % du prix de vente soit 38 500 €.
La dépréciation comptable à constater sera de 600 000 – (550 000 – 38 500) = 88 500 €.
Elle sera déductible à hauteur de 88 500 – 38 500 = 50 000 €.
Les 38 500 € correspondant à la commission future doivent être réintégrés sur l’imprimé
2058 A.
La provision déductible correspond, en fait, à la différence entre le prix de marché et la
valeur comptable.
Lors de la cession du stock immobilier au cours d’un exercice ultérieur et de la reprise de
provision, il ne faudra pas omettre de déduire extra comptablement sur l’imprimé 2058 A la
quote-part de dépréciation qui avait été réintégrée lors de sa constitution.
• Conséquences comptables de la réglementation

fiscale
Ainsi que nous avons pu le constater, la réglementation fiscale applicable aux
marchands de biens présente quelques aspects spécifiques qui ne sont pas
sans conséquence comptable.
Il en est ainsi du traitement des rappels de droit de mutation lorsque
l’engagement de revendre dans le délai de cinq ans n’a pu être respecté. Il en
est également ainsi du traitement de la TVA, notamment de la comptabilisation
de la TVA sur la marge lorsque ce mode de calcul est applicable et surtout sur
le traitement de la TVA sur l’acquisition et les travaux lorsque l’option n’a pas
encore été souscrite et que l’immeuble concerné est encore inscrit dans le
stock immobilier.
Ce sont ces points que nous allons examiner dans la présente section.
◊ Traitement comptable du rappel des droits de mutation
Nous avons vu pages 73 et suivantes que lorsque le marchand de biens n’était
pas en mesure de respecter son engagement de revendre l’immeuble acquis
dans le délai de cinq ans prescrit par la loi, la vente est taxée rétroactivement
au taux de droit commun et fait l’objet d’un complément de droit de mutation
assorti de pénalités de retard.
Les droits de mutation ainsi rappelés sont-ils à comptabiliser en charges
de période ou doivent-ils être incorporés dans le coût d’acquisition du stock
immobilier avec les droits de mutation calculés au taux réduit acquittés lors de
l’acquisition initiale ?
Dans une réponse EC 2012-21 de juillet 2012, la Commission des Études
Comptable de la Compagnie Nationale des Commissaires aux Comptes a

répondu à cette question en optant pour la deuxième alternative consistant à
comptabiliser les rappels de droit de mutation dans le stock immobilier.
Cette position doctrinale est cohérente avec un arrêt du Conseil d’État du
18 mai 1983, dans lequel les conclusions du Commissaire du Gouvernement
avaient rappelé la nécessité d’incorporer les rappels de droit de mutation dans
le coût d’acquisition des stocks immobiliers invendus.
Pour la CEC, ce coût complémentaire ne doit cependant être comptabilisé qu’à
la date d’exigibilité des rappels de droits qui génère une obligation pour le
marchand de biens, c’est-à-dire lorsque la période permettant de bénéficier du
taux réduit est expirée.
Le stock dont le coût d’acquisition est ainsi majoré doit faire l’objet d’une
dépréciation si sa valeur comptable devient supérieure à sa valeur de
réalisation nette.
Le coût complémentaire ne doit pas être comptabilisé si le rappel de droits
n’est seulement qu’imminent.
Par contre, la CEC précise que la probabilité d’avoir à payer un supplément de
droit de mutation devait être pris en compte lors de l’évaluation d’une éventuelle
dépréciation si le prix de vente estimé du stock immobilier devenait inférieur à
son coût d’acquisition ou de production du fait notamment de l’incorporation
probable future de ce rappel de droits.
Cette intégration dans le calcul est à effectuer avant même que les droits ne
soient acquittés.
La probabilité de leur règlement est à apprécier en fonction des perspectives
de ventes.
On peut s’interroger sur la déductibilité fiscale de la dépréciation complémentaire
ainsi constituée. En effet, elle est justifiée par la probabilité de survenance
d’un événement futur et l’on sait que l’administration fiscale1 s’appuyant sur
l’article 39-1-5° s’oppose généralement à la déduction de provisions ou de
dépréciations justifiées par la survenance d’événements futurs.
EXEMPLE I.14
Un immeuble détenu dans le stock immobilier d’un marchand de biens est comptabilisé à
l’actif du bilan arrêté au 31 décembre N pour 1 000 000 €.
Le délai de revente expire le 30 avril N+1 et, en cas de non-revente à cette date, le
marchand de biens devra acquitter un rappel de droits de 40 000 €.
La valeur de réalisation nette est estimée à 950 000 €.

Le supplément de coût ne doit pas être comptabilisé au 31 décembre N, par contre, il doit
en être tenu compte pour le calcul de la dépréciation si le marchand de biens estime que
l’immeuble ne sera pas revendu à cette date.
La dépréciation comptabilisée sera donc de (1 000 000 + 40 000) – 950 000 = 90 000 €.
Si le marchand de biens établit des états financiers intermédiaires au 30 juin N+1 et
que l’immeuble n’a toujours pas été vendu, les rappels de droits acquittés devront être
comptabilisés dans le coût du stock dont la valeur brute sera alors de 1 040 000 € et la
dépréciation restera comptabilisée pour 90 000 € si la valeur de réalisation nette reste
estimée à 950 000 €.
La réponse de la CEC de la CNCC ne traite que des rappels de droits de

mutation sans évoquer les intérêts de retard.
À notre avis, ces intérêts de retard ne sont pas à intégrer dans le coût de production,
ils doivent être comptabilisés comme charge de période dans le compte prévu à
cet effet par le PCG « 6712 – Pénalités, amendes fiscales et pénales ».
En effet, le rappel de droits ne fait que remettre le marchand de biens dans la
situation qui aurait été la sienne en l’absence d’engagement de revendre, les
pénalités sont une sanction qui n’ont, à notre sens, aucune incidence sur le coût
d’acquisition. Ils constatent l’avantage financier dont a bénéficié le marchand
de biens en différant le paiement des droits sans avoir tenu son engagement.
Bien qu’en substance, on puisse considérer ces pénalités comme des charges
financières, étant encourues postérieurement à la fin de la période d’acquisition
ou de production elles ne pourront être incorporées aux coûts des stocks,
quand bien même le marchand de biens aurait opté pour l’incorporation des
coûts d’emprunt dans le cadre de l’article 213-9-1 du PCG.
◊ Comptabilisation de la TVA sur la marge

Nous avons vu que certaines opérations1 réalisées par les marchands de biens,
lorsqu’ils optent pour la TVA, étaient soumises à la TVA sur la marge.
On rappelle que le Plan Comptable Général précise (article 947 dernier alinéa) :
« Les produits de la classe 7 sont enregistrées hors taxes collectées. Par
exception, les entreprises qui enregistrent leurs produits TVA comprise,
rétablissent à posteriori leur montant hors taxe collectée en débitant
globalement, pour chaque période d’imposition, les comptes de la classe
7 concernés par le crédit du compte 4457 « Taxes sur le chiffre d’affaires
collectées par l’entreprise ».
Les marchands de biens, en leur qualité de commerçants soumis aux
dispositions du Plan Comptable Général doivent respecter ces prescriptions et
comptabiliser leurs ventes hors taxes.
1 Notamment en cas de revente d’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans auprès d’un non-assujetti
ou d’un assujetti n’ayant pas exercé l’option lors de l’acquisition par le marchand de biens ou bien encore
lors de la revente d’un terrain à bâtir dès lors qu’il n’avait pu faire état de droits à déduction lors de son
acquisition initiale.

Ce mode de comptabilisation soulève cependant des difficultés particulières
pour les marchands de biens qui doivent traiter une opération soumise à la TVA
sur la marge lorsqu’il s’agit de procéder au rapprochement des bases déclarées
dans les déclarations de TVA avec les opérations enregistrées en comptabilité.
En effet, pour les opérations commerciales classiques, la base déclarée (hors
opérations intra-communautaires) doit correspondre aux comptes de ventes
enregistrés en classe 7 (éventuellement corrigés des variations des comptes
clients hors taxes pour les opérations dont le fait générateur est constitué par
l’encaissement) pondérés par les taux en usage pour les différentes lignes
de ventes.
Pour les opérations de marchand de biens soumises à la TVA sur la marge, la
base de la TVA collectée étant constituée par la marge sur coût d’acquisition
n’a, de ce fait, aucun lien arithmétique avec le compte de vente.
Afin de permettre un contrôle comptable de la TVA sur la marge trois solutions
sont envisageables.
La première solution consiste à comptabiliser la TVA sur la marge en débitant le
compte de ventes utilisé par le crédit du compte 4457 « TVA collectée ».
Formellement, le chiffre d’affaires est bien comptabilisé « hors taxes » mais
aucune relation arithmétique ne peut être démontrée entre le chiffre d’affaires
et la TVA déclarée sur les déclarations TVA.
Le rapprochement de la TVA collectée, déclarée sur les déclarations, avec la
comptabilité impose de mettre en place un procédé extracomptable, permettant
de justifier la marge servant à déterminer la TVA exigible.
La deuxième solution consiste à comptabiliser la TVA sur la marge en débitant
non pas un compte de ventes mais un compte 635 « Autres impôts, taxes et
versements assimilés (administration des impôts) » par le crédit du compte
4457 « TVA collectée ».
Cette solution permet de « dépolluer » les comptes de vente de la TVA sur la
marge, mais elle est clairement contraire aux prescriptions du PCG, lequel
ne contient dans sa nomenclature qu’un compte 6352 « Taxe sur le chiffre
d’affaires non récupérables » qui ne peut servir à un tel usage.
La troisième solution, utilisé par un nombre croissant de marchand de biens et
leurs comptables, consiste à scinder le compte de classe 7 servant à enregistrer
les ventes d’immeubles en deux sous-comptes, l’un qui enregistre la vente à
hauteur du coût d’acquisition servant de base de calcul à la TVA sur la marge,
l’autre qui enregistre la différence entre le montant total de la vente et celui
enregistré dans le premier sous compte.
La TVA sur la marge est imputée sur ce deuxième sous-compte qui présentera
donc un solde hors taxes et le contrôle des bases de TVA sera effectué à partir
du montant hors taxes ainsi comptabilisé dans ce deuxième sous-compte.
Cette troisième modalité de comptabilisation a notre préférence.

EXEMPLE I.15
Un marchand de biens acquiert un immeuble pour 400 000 € auprès d’un particulier.
Les droits de mutation sont de 4 000 € et les honoraires du notaire de 9 600 € (dont 1 600 €
de TVA).
Il réalise des travaux pour 120 000 € (dont 20 000 € de TVA).
La conjoncture s’étant dégradée, il se trouve contraint de réaliser cette opération auprès d’un
particulier acquéreur pour un prix de 500 000 € afin de ne pas encourir les rappels de droits
et pénalités résultant d’un dépassement du délai de revente.
Lors de la vente, il opte pour la TVA, le montant de la TVA sur la marge s’avérant inférieur
aux possibilités de déduction de la TVA sur les travaux et autres frais.
Le résumé de cette opération est le suivant :
Marge TTC 500 000 – (400 000 + 4 000) = 96 000 €
Marge hors taxes 96 000 * 1.20 = 80 000 €
TVA sur la marge 80 000 * 0.20 = 16 000 €
TVA déductible 20 000 + 1 600 = 21 600 €
Synthèse de l’opération :
Produits hors taxes 500 000 – 16 000 = 484 000 €
Charges hors taxes 400 000 + 4 000 + 8 000 + 100 000 = 512 000 €
La vente sera enregistrée ainsi qu’il suit en application de la troisième solution décrite ci-
dessus :
410000 Clients 500 000
701100 Ventes produits finis 404 000
701101 Ventes produits finis 80 000
445700 TVA collectée 16 000
On note que la TVA collectée représente bien 20 % du compte 701101 et que le compte
701100 est égal au coût d’acquisition retenu pour le calcul de la TVA sur la marge.
◊ Traitement comptable de la TVA relative au stock immobilier

Nous avons pu constater pages 42 et suivantes que, compte tenu de la diversité
des opérations qu’il est susceptible de réaliser et des différents régimes de TVA
auquel il se trouve confronté, le traitement de la TVA peut s’avérer complexe
pour un marchand de biens et requérir, dans certains cas, une réflexion
approfondie sur les décisions de gestion à prendre.
Cette complexité se prolonge dans le domaine comptable lorsqu’il s’agit de
traiter la TVA relative au stock immobilier.
En effet, nous avons pu constater que dans certaines situations, l’acquisition
n’était pas soumise à TVA (acquisition auprès d’un non-assujetti ou acquisition
d’un immeuble « ancien » auprès d’un assujetti n’ayant pas exercé l’option)

mais que, par contre, les travaux et frais réalisés sur l’immeuble se trouvaient
grevés de la TVA.
Dans d’autres situations, l’acquisition de l’immeuble lorsqu’elle était réalisée
auprès d’un assujetti se trouvait soumise à TVA, soit de plein droit (immeuble
achevé depuis moins de cinq ans) ou sur option.
Nous avons déduit de l’analyse des textes fiscaux que la TVA sur l’acquisition
d’un immeuble achevé depuis moins de cinq ans ainsi que sur les frais
directement liés à la livraison de l’immeuble était immédiatement déductible,
cette déduction n’étant remise en cause que lorsque la vente ou l’utilisation de
l’immeuble n’était pas soumise à TVA.
Nous avons également pu conclure que la TVA acquittée lors de l’acquisition
d’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans (en cas d’acquisition auprès
d’un assujetti ayant exercé l’option) ainsi que les frais et travaux directement
liés à la livraison de l’immeuble ne devenait déductible que lorsque le marchand
de biens avait exercé l’option TVA dans l’acte de revente.
En conséquence, la TVA d’amont ne devient ou ne reste déductible que si la
revente a été soumise à TVA de plein droit ou sur option.
Il en résulte pour le comptable une interrogation, le stock immobilier inscrit à l’actif
du bilan doit-il intégrer la TVA sur l’acquisition et/ou sur les travaux réalisés ?
La réponse à cette question nous semble devoir faire l’objet d’une analyse
détaillée selon les différentes situations rencontrées.
Acquisition d’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans auprès d’un
non-assujetti
Dans cette situation, les stocks doivent à notre sens être évalués toutes
taxes comprises.
Le texte de la documentation administrative nous semble, en effet, parfaitement
clair, on le rappelle :
« [...] lorsque la livraison concerne [...] un immeuble achevé depuis plus de cinq
ans, l’opération étant exonérée de plein droit, la taxe qui a grevé les frais en
cause est réputée non déductible et, s’il y a lieu, ne peut être déduite qu’une
fois effectivement exercée l’option [...] »1
Lors de la clôture des comptes du marchand de biens, si un tel immeuble figure
dans son stock immobilier, on ne peut considérer que la TVA ayant grevé les
travaux et frais engagés sur cet immeuble soit déductible et la recherche de
l’image fidèle interdit, à notre sens, de comptabiliser cette TVA dans le compte
« 4456 – Taxes sur le chiffre d’affaires déductibles » ou dans tout autre compte
445 de « TVA à régulariser ».
1 BOI-TVA-IMM-10-30 § 80.

Il est possible d’objecter que si le marchand de biens à l’intention d’exercer
l’option, cette TVA deviendra déductible.
Néanmoins, il a toujours la possibilité de changer d’avis, et un tel mode de
comptabilisation ne transcrirait pas la réalité juridique de l’opération.
Cependant, le système comptable devra permettre de suivre la TVA incluse
dans les stocks. En effet, si le marchand de biens décide d’opter pour la TVA
pour un ou plusieurs lots, la TVA ayant grevé le coût de production de ce lot
deviendra déductible et il devra être possible de l’identifier.
Il pourra être opportun d’isoler cette TVA dans un sous-compte de stock.
Afin d’illustrer notre propos, reprenons l’exemple I.2 présenté ci-dessus
pages 48 et suivantes après avoir rappelé la nécessité de fiabiliser le principe
de la TVA sur la marge.
EXEMPLE I.16
Les caractéristiques de ce programme composé de 10 lots équivalents de 100 millièmes
chacun sont, on le rappelle, les suivantes :
Total 3 350 000 €
Les travaux sont achevés au 31 décembre N.
Les neuf premiers lots sont vendus pour un prix global de 3 330 000 € (370 000 € par lot) le
28 février N+1.
Le marchand de biens n’exerce pas l’option pour ces 9 premiers lots, son profit net sur ces
9 lots sera de :
3 330 000 - (3 350 000 * 9/10) = 315 000 €.
Le dixième lot ne trouve preneur qu’au prix de 300 000 € le 30 novembre N+1 et le
marchand de biens exerce l’option pour ce dixième lot.
Les schémas d’écritures simplifiés à appliquer sont, à notre avis les suivants en inventaire
permanent :
31 décembre N
3551 Stock MB hors taxes 3 150 000
3558 Stock MB TVA 200 000
71 Production stockée 3 350 000
28 février N+1
41 Clients 3 330 000
70 Ventes MB 3 330 000
71 Production stockée 3 015 000
(3 350 * 9/10)

(3 150 * 9/10)

(200 * 9/10)
30 novembre N+1
41 Clients 300 000
70 Ventes MB 300 000
71 Production stockée 335 000
(3 350 * 1/10)
3551 Stock MB hors taxes 315 000

(3 150 * 1/10)

(200 * 1/10)
70 Ventes MB 14 167
TVA sur la marge = (300 000 – (2 150 000 / 10)) * 20/120 = 14 167
4456 TVA déductible 20 000
605 Travaux MB 20 000
44567 Crédit de TVA 5 833
Au demeurant la comptabilisation toutes taxes comprises n’a pas d’incidence

sur le résultat.
En effet, si la comptabilisation avait été effectuée hors taxes, la TVA non encore
déductible sur les travaux et frais aurait été comptabilisée dans un compte de
tiers. L’alternative qui en résulte pour la comptabilisation de cette TVA réside
entre un compte de tiers et un sous-compte de stock. Dans les deux cas, le
mode de comptabilisation n’influe pas sur le résultat.
Cependant, ce mode d’évaluation est susceptible d’avoir une incidence sur le
montant de la dépréciation du stock à constater lorsque la valeur comptable
du stock est supérieure à sa valeur de réalisation nette. Cette incidence est
cependant bien moindre que celle qui aurait pu être envisagée avant un
examen plus approfondi.
EXEMPLE I.17
En effet en reprenant les données de l’exemple I.16 précédent, on suppose que le dernier
lot n’est toujours pas vendu à la clôture de l’exercice N+1 mais que plusieurs offres ont été
reçues à cette date pour un montant n’excédant pas 300 000 €.
La prudence commande de constater une dépréciation pour la différence entre la valeur de
réalisation (300 000 €) et la valeur du stock en comptabilité (335 000 €) soit 35 000 €.
On pourra objecter que la comptabilisation TTC du stock majore la dépréciation du montant
de la TVA incluse dans le stock soit 20 000 €.

C’est oublier que si l’on postule que la TVA deviendra déductible, cela implique que l’on
optera pour la TVA lors de la vente, ce qui minorera la valeur de réalisation nette de la TVA
sur la marge1 soit (300 000 – (2 150 000 / 10)) * 20/120 = 14 167.
Dans cette hypothèse, il conviendra de comparer une valeur comptable de 315 000 € avec
une valeur de réalisation nette de (300 000 – 14 167 = 285 833) soit une dépréciation de
29 167 €.
On mesure donc que l’incidence de la comptabilisation TTC n’est pas de 20 000 € mais de
5 833 € et donc beaucoup moins importante que ce qui avait pu être imaginé d’emblée.
Il nous semble donc plus conforme à l’image fidèle de valoriser les stocks TTC, mais rien
ne semble s’opposer à ce qu’on limite le montant de la dépréciation à 29 167 €. En effet, le
dernier alinéa de l’article 214-22 du PCG précise : « Le prix et les perspectives de vente sont
à prendre en considération pour juger des éventuelles dépréciations des stocks. »
Les décisions de gestion relatives aux modalités juridiques et fiscales envisagées pour la
réalisation d’une vente nous semblent à inclure dans les perspectives de ventes.
1
Acquisition d’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans auprès d’un
assujetti ayant exercé l’option
Les conséquences sont, à notre sens, les mêmes que dans la situation
précédente, étant observé que, dans ce cas, la TVA à inclure dans le coût des
stocks ne se limite pas à la TVA sur les travaux et frais mais également à la
TVA sur l’acquisition elle-même qui peut être une TVA sur la marge (si elle est
mentionnée dans l’acte d’acquisition) ou une TVA sur le prix total.
En effet, cette TVA, comme celle ayant grevé les travaux, ne deviendra
déductible, le cas échéant, que lors de l’option souscrite par le marchand de
biens dans l’acte de revente.
Acquisition d’un immeuble achevé depuis moins de cinq ans auprès
d’un assujetti
On se trouve là dans une situation diamétralement opposée à celles décrites
dans les cas précédents.
En effet, l’immeuble ayant été acquis auprès d’un assujetti et étant achevé
depuis moins de cinq ans lors de l’acquisition, l’opération est alors soumise à
la TVA de plein droit sur le prix total.
Cette TVA est immédiatement déductible en application des dispositions
rappelée ci-dessus pages 31 et suivantes.
En conséquence, contrairement aux cas précédents, la TVA ayant grevé
l’acquisition ne sera pas incluse dans le coût d’acquisition des stocks.
1 Après avoir validé le principe d’imposition sur la marge en cas de vente à la découpe d’un bâtiment et
de son terrain d’assiette.

Si l’immeuble est revendu par le marchand de biens dans le délai de cinq ans
de son achèvement, la cession sera soumise à la TVA sur le prix total de plein
droit et aucune régularisation n’affectera la TVA initialement déduite.
Par contre, si l’immeuble n’est toujours pas vendu après le cinquième
anniversaire de son achèvement, sa cession ultérieure étant exonérée de TVA
en l’absence d’option, la TVA acquittée en amont deviendra non déductible et
devra faire l’objet d’un reversement1.
Cependant, eu égard au commentaire administratif BOI-TVA-IMM-10-30 § 310,
rappelé ci-dessus ce reversement ne sera à opérer que lorsque la revente aura
été effectuée et que, lors de la revente, aucune option pour la TVA n’aura été
souscrite par le marchand de biens vendeur.
Sur le plan comptable les stocks sont alors comptabilisés pour leur montant hors
taxes et, à notre avis, il n’y a pas lieu de modifier ce mode de comptabilisation
tant que l’immeuble concerné reste en stock.
On se trouve dans une situation assez semblable à celle examinée par la
Commission des Études Comptables de la CNCC pour le traitement des
rappels de droit de mutation dont il est question pages 91 et suivantes.
Lors de la vente, si l’option n’a pas été exercée, la TVA reversée viendra grossir
le coût de production de l’opération et le profit du marchand de biens en sera
réduit d’autant. Si, par contre, l’option est exercée, la TVA restant déductible,
aucun reversement ne sera effectué mais l’acquéreur du marchand de biens
devra acquitter la TVA ayant grevée le prix de vente.
Conformément à la doctrine de la CNCC évoquée ci-dessus en matière de
rappel de droits de mutation, il conviendra cependant à notre avis de tenir
compte de cette possibilité de reversement eu égard aux circonstances
probables de la vente, notamment si les cibles potentielles sont des acquéreurs
non-assujettis.
EXEMPLE I.18
Un marchand de biens acquiert le 31 octobre N+1 un immeuble d’habitation achevé le
30 juin N auprès d’un constructeur assujetti pour 1 000 000 € hors taxes.
Cet immeuble est entré en stock pour 1 000 000 €, la TVA de 200 000 € est immédiatement
déductible.
À la clôture des comptes au 31 décembre N+5, l’immeuble n’est toujours pas vendu.
Les offres reçues de divers particuliers ne sont pas supérieures à 1 100 000 € TTC.
1 Les conséquences comptables d’une location temporaire des lots en instance de vente sont examinées
ci-après pages 515 et suivantes et celles de la création d’un secteur locatif permanent pages 526 et
suivantes.

Si le marchand de biens opte pour la TVA, il ne reversera pas la TVA d’amont mais devra
fixer son prix de vente hors taxes à 1 100 000 * 100/120 = 916 667 € et sa perte probable
sera de 1 000 000 – 916 667 = 83 333 €.
S’il n’opte pas pour la TVA, il devra reverser la TVA d’amont et sa perte probable sera de
(1 000 000 + 200 000) – 1 100 000 = 100 000 €.
Il conviendra donc de constater une dépréciation qui ne saurait être inférieure à 83 333 €.
La solution pourrait être différente si l’immeuble était un immeuble de bureaux, que les cibles
potentielles soient des acquéreurs assujettis pouvant déduire la TVA et que le prix des offres
de 1 100 000 € soit un prix hors taxes. Dans cette situation la possibilité pour le marchand
de biens d’opter pour la TVA permettrait de ne pas constater de dépréciation.
• Comptabilisation des ventes et du résultat
◊ Comptabilisation des ventes

Les ventes effectuées par des marchands de biens sont généralement
enregistrées comptablement à la date de signature de l’acte authentique
constatant la vente.
Cette pratique se déduit des termes de l’article 1605 du Code civil qui précise :
« L'obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur
lorsqu'il a remis les clefs, s'il s'agit d'un bâtiment, ou lorsqu'il a remis les titres
de propriété. »
Sur le plan comptable, le Projet-ANC-CA, ajoute au PCG un article 512‑5‑1
ainsi rédigé : « La délivrance est le transfert du ou des livrables en la
jouissance et la possession par le client. Elle intervient dès lors que rien ne
s’oppose plus du fait de l’entité, à ce que le client dispose et tire avantage du
livrable. » Et d’ajouter en commentaire IR 3-1 « En cas de vente de bien, la
notion de "délivrance" est issue du droit civil (articles 1604 à 1624 du Code
civil). En matière d’accord de vente, la délivrance du bien y est définie comme
"le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur"
(article 1604 du Code civil).
À compter de la délivrance, la chose est mise en la possession et la jouissance
de l’acheteur : il en supporte les risques de perte ; il est libre d’en disposer
comme il l’entend, y compris de le vendre. Il y a délivrance quand rien ne
s’oppose plus, du fait du vendeur, à la libre disposition de la chose par
l’acheteur. »
Pour la vente d’un immeuble bâti, ces conditions sont généralement remplies
(notamment la remise des clés) à l’issue de la signature de l’acte authentique.
Cependant, nous avons rappelé brièvement pages 19 et suivantes les
dispositions juridiques régissant les avant-contrats.

L’article 1589 alinéa 1er du Code civil précise : « La promesse de vente vaut
vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et
sur le prix. »
Peut-on ou doit-on constater la vente sans attendre la réitération par acte
authentique lorsque la promesse synallagmatique (bilatérale) de vente est
dépourvue de condition suspensive ou de faculté de dédit ?
En l’absence de précision sur ce point dans le Plan Comptable Général1, il
convient de se rapprocher de la doctrine comptable marquée en l’occurrence
par une réponse de la Commission des Études Comptables de la Compagnie
Nationale des Commissaires aux Comptes consécutive à l’interrogation de l’un
de ses membres.
« Les relations qui s’établissent entre les deux actes dépendent de la volonté
des parties. Les parties peuvent décider que le transfert de propriété n’aura
lieu que lors de la signature de l’acte authentique : en ce cas, la prise de
possession par l’acquéreur et le paiement du prix n’ont pas suffi à transférer
la propriété [...] la clause selon laquelle le compromis de vente n’entraîne, en
aucun cas, transfert de propriété, lequel ne sera réalisé que par la signature
de l’acte authentique doit s’analyser comme une condition suspensive et le
contrat de vente ne peut être enregistré chez la société venderesse qu’après la
signature de l’acte authentique. En conséquence, la Commission a estimé que
cette société devait enregistrer les acomptes reçus dans un compte de tiers et
mentionner en engagement hors bilan le montant du prix total figurant dans le
compromis de vente. » (Bulletin CNCC n°38 Juin 1980 page 254).
Cette analyse a, par ailleurs, été confirmée par un arrêt plus récent de la Cour
de cassation du 11 septembre 2012 (n°11-24.524), rendu dans le cadre de la
cession d’un fonds de commerce, dans lequel il était précisé que la promesse
de vente ne valait pas vente, bien qu’il y ait eu accord entre les parties sur la
chose et sur le prix, dans la mesure où la promesse devait être réitérée devant
notaire avant une certaine date fixée dans la promesse, cette réitération étant
une condition de l’engagement des parties.
Il apparaît donc que, lorsque chaque partie ou l’une des parties, a, d’une façon
ou d’une autre, la possibilité de se dédire et de rompre son engagement,
moyennant éventuellement une pénalité financière, la vente ne doit pas
être enregistrée tant que l’acte authentique n’est pas signé mais que son
montant doit être indiqué dans l’annexe sous la rubrique des engagements
hors bilan.
Il en est de même, à la lecture de cette réponse de la CEC de la CNCC, lorsque
les parties ont entendu constater le transfert de propriété uniquement lors de la
1 À titre de comparaison, le plan comptable des organismes de placement collectifs immobiliers (OPCI)
qui fait l’objet du règlement ANC-2014-06 prévoit expressément dans son article 114-1-1 pour ce qui
concerne les acquisitions d’immeubles : « Les immeubles, terrains et droits réels sont comptabilisés à
l’actif du bilan à la date de signature de l’acte notarié constatant le transfert définitif de propriété. »

signature de l’acte authentique, considérée comme une condition suspensive
de l’engagement contenu dans la promesse synallagmatique de vente.
À l’inverse, lorsque la signature de l’acte authentique ne représente qu'une
simple formalité, et que les clés ont été remises à l’acquéreur conformément à
l’article 1605 du Code civil, alors la promesse de vente vaut vente conformément
à l’article 1589 de ce même Code et l’enregistrement comptable semble dès
lors possible sans attendre la signature de l’acte authentique.
Ces situations sont cependant rares en pratique, le compromis de vente
subordonnant généralement le transfert de propriété à la signature de l’acte
authentique ou exigeant une réitération par acte authentique avant une certaine
date sous peine de la caducité de la promesse.
L’enregistrement comptable sur la base d’une promesse de vente devra donc
être effectué avec la plus grande prudence. Il conviendra notamment de veiller
à ce que l’acte sous seing privé ait également prévu le transfert des principaux
risques liés à la qualité de propriétaire pour procéder à l’enregistrement
comptable de cet acte, l’occupation effective par l’acquéreur s’avérant un
paramètre déterminant.
Sur le plan fiscal, le fait générateur de la vente est constitué par la livraison
conformément à l’article 38-2 bis du CGI, laquelle, eu égard aux dispositions de
l’article 1605 du Code civil est constitué par la remise des clés, s’il s’agit d’un
bâtiment, ou lorsque le vendeur a remis les titres de propriété lorsque la vente
ne porte pas sur un bâtiment construit.
En effet, l’administration fiscale, pour définir la notion de livraison telle que citée
dans l’article 38-2 bis, fait référence à l’article 1605 du Code civil (cf notamment
(BOI-BIC-CHAMP-20-30-40 § 20).
Il en résulte que lorsque la vente porte sur un bâtiment, le produit de la vente
doit être comptabilisé lors de la remise des clés, et dans tous les autres cas,
notamment lors de la vente d’un terrain nu, lors de la remise des titres de
propriété.
Une décision du Conseil d’État du 29 mai 1974 a cependant considéré que
le fait générateur de la vente est déterminé par la date de signature de l’acte
authentique lorsque celui-ci stipule que le transfert de propriété est effectif à la
date de cet acte authentique.
On note donc une convergence entre les règles définies par le droit civil, le droit
fiscal et le droit comptable autour de la notion de délivrance. Il en résulte que
les distorsions entre comptabilité et fiscalité devraient être extrêmement rares,
la remise des clés étant généralement concomitante à la signature de l’acte
authentique.
◊ Fixation du prix de vente
Le prix de vente correspond au montant porté sur l’acte de cession, cependant
l’administration a toujours la possibilité de rehausser ce prix pour la détermination

du bénéfice imposable lorsque ce prix est inférieur à la valeur vénale, celle-ci
résultant des prix de marché observés eu égard aux tendances du marché
local et des caractéristiques du bien vendu ou bien encore du prix pratiqué
pour la cession d’autres lots appartenant à l’ensemble immobilier du bien cédé.
L’administration fait ainsi référence à la théorie de l’appauvrissement volontaire
constituant un acte anormal de gestion.
Cependant, le marchand de biens peut contester ces prétentions dans certaines
circonstances, c’est ce qui ressort notamment d’un arrêt du Conseil d’État du
4 juin 2019 (418357).
Dans cette affaire, un marchand de biens s’était vu redresser le montant de
son impôt sur les sociétés au motif qu’il avait vendu l’une de ses opérations à
un prix inférieur à sa valeur vénale bien qu’il ait réalisé une marge de l’ordre
de 20 % sur ladite opération.
La Haute assemblée censure la décision de la Cour Administrative de Marseille,
notamment pour le motif suivant :
« Pour juger que l'administration devait être regardée comme ayant établi
que la vente en litige, qui portait sur un élément du stock de la société, était
intervenue dans des conditions étrangères à une gestion commerciale normale,
la cour administrative d'appel s'est fondée sur la seule circonstance que la
société avait consenti un prix de vente significativement inférieur à la valeur
vénale du bien immobilier en cause, sans qu'elle établisse avoir bénéficié en
retour d'une contrepartie. En jugeant ainsi, sans rechercher si la société, qui
exerçait l'activité de marchand de biens et soutenait sans être contredite que
ce prix de vente lui avait permis de réaliser à bref délai une marge commerciale
de 20 %, s'était délibérément appauvrie à des fins étrangères à son intérêt en
procédant à la vente, dans ces conditions, d'éléments de son actif circulant, la
cour administrative d'appel a commis une erreur de droit. »
On note que le fait d’avoir revendu le bien en dessous de sa valeur vénale
pouvait être justifié par le fait d’avoir réalisé néanmoins une marge substantielle
à bref délai permettant un retour rapide sur investissement.
◊ Prise en compte de la marge
Généralement, les marchands de biens acquièrent un immeuble qu'ils revendent
en l'état ou sur lequel ils effectuent des travaux plus ou moins importants, puis,
à l’issue de ces travaux, ils le revendent.
Dans ce cas, la marge sur cette vente est dégagée postérieurement à
l’achèvement de l’immeuble.
Il ne saurait être question, dans cette situation, de dégager un résultat à
l’avancement selon les méthodes présentées pages 273 et suivantes pour les
opérations de promotion-construction.

En effet, l’une des conditions requises par l’article L.123-21 du Code du
commerce pour pouvoir utiliser ces méthodes, à savoir que l’opération
partiellement exécutée soit acceptée par le contractant, fait défaut puisque le
cocontractant est encore inconnu ou, s’il est connu, il n’a pas encore signé un
contrat l’obligeant formellement à réaliser la vente.
Par ailleurs, ce type d’opération n’obéit pas à la définition des contrats à long
terme telle qu’elle résulte de l’article 622-1 du Plan Comptable Général.
Il convient néanmoins de s’assurer lors de l’enregistrement comptable de la
vente que toutes les charges relatives à l’opération, dont on constate la marge
en enregistrant la vente et le déstockage, ont été enregistrées et qu’il n’existe
pas de charges restant à payer.
Ce point est examiné en détail dans le paragraphe suivant « Les charges à
payer et provisions ».
Dans certains cas cependant les travaux effectués sont d’une importance telle
que l’opération de rénovation s’apparente à une opération de construction
neuve tant sur le plan fiscal que sur le plan juridique (sur ce point voir pages 470
et suivantes).
Dans d’autres situations lorsque des travaux restent à réaliser postérieurement
à la vente, le marchand de biens se verra contraint de réaliser l’opération
dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover (sur ce point voir
pages 483 et suivantes).
Dans ces deux cas, les principes de dégagement de la marge à l’avancement

applicables aux promoteurs construisant en vue de la vente peuvent, le cas
échéant, faire l’objet d’un examen par les marchands de biens en les adaptant
aux caractéristiques des opérations réalisées.
• Les charges à payer et provisions

La distinction entre « charges à payer » et « provisions » n’est pas précisée
dans le PCG. C’est l’avis 2000-01 du CNC qui s’essaie à expliciter cette
distinction dans les termes rapportés par le Recueil des Normes Comptables
en commentaire de l’article 321-4 du PCG.
« Le critère de distinction entre les dettes et les provisions pour risques et
charges porte sur la connaissance précise ou non du montant ou de l’échéance
de la sortie de ressources nécessaires à l’extinction de l’obligation.
Les charges à payer sont des passifs certains dont il est parfois nécessaire
d’estimer le montant ou l’échéance avec une incertitude moindre que pour les
provisions pour risques et charges. En conséquence, les charges à payer sont
rattachées aux dettes. Il en est ainsi, par exemple, des sommes dues aux
membres du personnel au titre de congés à payer et des charges sociales ou

fiscales correspondantes, qui constituent des charges à payer à la clôture de
l’exercice et non des provisions pour risques et charges. »
La doctrine (Recommandation de l’Ordre des experts-comptables n°1.18
« les provisions ») avait mis en avant une distinction plus « concrète » entre
« charges à payer et provisions ».
« Les charges à payer sont des dettes certaines et nettement précisées quant
à leur objet mais dont l’échéance ou le montant est incertain.
Elles sont enregistrées selon la nature de la charge au crédit du compte 408,
428, 438, 448, 45x8, 468, 518 ou 1688 y compris la TVA éventuelle par le débit
du compte de charge concernée.
Les provisions pour charges sont destinées à couvrir des charges que des
événements survenus ou en cours rendent probables, nettement précisés
quant à leur objet mais dont la réalisation est incertaine.
Elles sont enregistrées au crédit d’un compte 158 par le débit d’un compte de
dotation aux provisions 6815, 6865 ou 6875 selon la nature de la charge. »
Sur le plan fiscal, les provisions pour charges doivent être inscrites sur le
tableau des provisions (imprimé n°2056) et les charges à payer sur un état
transmis au service des impôts en même temps que la liasse fiscale (article 38
II alinéa 2 de l’annexe III du Code général des impôts).
Bizarrement, c’est peut-être le Plan Comptable de la Sécurité Sociale (§ 1.7.5)

qui fournit le meilleur critère de définition des « charges à payer » : « Une
charge à payer doit toujours avoir une vocation à devenir irrévocable. »
« L’incertitude relative à une « charge à payer » porte sur le montant (en
l’absence de pièce le justifiant) ou sur l’échéance des prestations à payer. En
revanche, l’incertitude ne saurait, à la différence des provisions pour risques et
charges techniques, viser les prestations elles-mêmes. »
Dans les lignes qui suivent, nous réserverons le terme de « charges à payer »
aux passifs que le marchand de biens doit assumer pour satisfaire la prestation
contractuelle promise à son client.
◊ Les charges à payer
Il n’est pas rare que des charges non encore enregistrées lors de la revente
du bien immobilier doivent cependant être supportées ultérieurement par le
marchand de biens au titre de cette opération.
Cette absence d’enregistrement peut provenir du fait que les entreprises n’ont pas
adressé l’ensemble de leurs factures et mémoires, que les décomptes d’intérêts
n’ont pas été effectués par la banque ou pour d’autres causes diverses.
Il peut arriver également, dans les ventes par lots que certaines ventes aient été
constatées alors même que les travaux, sur les parties communes notamment,
n’ont pas été réalisés complètement. Dans ce cas, il conviendra d’enregistrer la

totalité des charges relatives aux lots vendus en comptabilisant des « charges
à payer » correspondant aux factures estimées sur la base des devis.
Dans son commentaire IR 3-6 associé à l’article 512-4, le Projet-ANC-CA
apporte la confirmation suivante :
« Les obligations liées à la vente, qu’a l’entité à l’égard de ses clients, qui ne
remettent pas en cause la délivrance telle qu’elle est définie à l’article 512-5, et
dont il est probable ou certain qu’elles provoqueront une sortie de ressources
au bénéfice de ces clients sans contrepartie au moins équivalente, font l’objet
d’une provision conformément aux articles 321-1 à 321-5. Cette provision est
comptabilisée lorsque naît l’obligation. »
Il convient cependant d’apporter à ce stade quelques précisions juridiques.
Le plus souvent, un marchand de biens vend des biens immobiliers existants
sans avoir réalisé de travaux d’embellissement ou, lorsqu’il procède à de tels
travaux, la vente n’est conclue que lorsque les travaux ont été réalisés.
Ce type d’opération ne soulève guère de difficulté lors de la comptabilisation de
la vente, le coût de production du stock vendu est comptabilisé en charges.
Cependant, dans certains cas, l’acquéreur ou le marchand de biens souhaite
conclure la vente alors que les travaux d’embellissement ne sont pas
complètement terminés.
Dans cette situation, lorsque la vente concerne un immeuble d’habitation
ou un immeuble mixte d’habitation et professionnel, une telle opération doit
donner lieu, depuis la loi du 13 juillet 2006, à la conclusion d’un contrat de
vente d’immeuble à rénover réglementée par le Code de la construction et de
l’habitation (CCH) dans ses articles L.262-1 à L.262-11.
Les caractéristiques de ce contrat sont décrites ci-après pages 483 et suivantes.
À ce stade de l’exposé, il convient simplement de retenir que ce type de
contrat prévoit un paiement du prix par l’acquéreur pour partie au moment de
la signature de l’acte (correspondant au prix de l’existant) et pour le solde en
fonction de l’avancement des travaux.
Il en découle des modalités de comptabilisation spécifiques que nous décrivons
On se doit de préciser que les dispositions du CCH concernant les contrats
de vente d’immeuble à rénover sont d’ordre public mais ne concernent que
les immeubles du « secteur protégé » (habitation et immeuble mixte habitation
et professionnel).
La Cour d’Appel de Riom dans un arrêt du 25 novembre 2013 a cependant
considéré que les dispositions du contrat de vente d’immeuble à rénover
n’étaient pas applicables lorsque les travaux à réaliser représentaient un
montant trop faible.

Dans ce cas précis, le marchand de biens peut être conduit à constater des
charges à payer ou des provisions sur des opérations vendues pour lesquelles
des travaux restent à réaliser.
Par contre, pour les immeubles du secteur non protégé (immeubles de bureaux
par exemple), il apparaît possible de conclure une vente « classique » sans
que tous les travaux de rénovation aient été réalisés.
Il conviendra donc dans ce cas précis, lors de chaque vente, de s’interroger sur
la nécessité de constater des charges à payer.
Cette tâche sera grandement facilitée lorsque l’on aura pris la précaution, pour
chaque opération, de dresser un état récapitulatif prévisionnel de l’ensemble
des coûts affectant une opération et de comparer cet état avec les coûts déjà
enregistrés lors de chacune des ventes.
Les principales charges qui seront susceptibles de faire l’objet d’un
enregistrement comptable provisionnel à l’issue d’une vente d’immeuble sont
notamment les suivantes pour les immeubles du secteur protégé :
• Décomptes définitifs des honoraires de notaire et de droits d’enregistrement
sur achats ;
• Indemnités d’éviction, lorsque des locataires ont été évincés des locaux
pour vendre l’immeuble mais que le montant de l’indemnité n’a pas encore
été définitivement fixé ;
• Honoraires restant à payer par comparaison entre le montant à verser
selon les bases et taux contractuels et les montants déjà facturés par les
différents intervenants ;
• Frais financiers et frais bancaires courus et non échus ou non encore
facturés à la date de la vente ;
• Travaux dont les décomptes définitifs n’ont pas été reçus à la date de
la vente en provenance des différents corps de métier intervenants en
distinguant selon que ces travaux affectent les parties communes ou des
lots déterminés.
Pour les immeubles du secteur non protégé, aux différentes charges qui
viennent d’être énumérées, il est possible d’ajouter les travaux restant à réaliser
après la conclusion de la vente.
Pour l’enregistrement de ces charges à payer, le comptable a le choix entre
deux techniques :
• Soit enregistrer l’intégralité de la charge restant à payer et de constater en
stock la quote-part de cette charge relative à des lots non encore vendus ;
• Soit de n’enregistrer que la quote-part de charge restant à payer ou de
provision relative aux seuls lots vendus.

EXEMPLE I.19
Un marchand de biens acquiert un immeuble de bureaux sur lequel il réalise des travaux
d’amélioration1.
Le lot B est vendu avant la clôture de l’exercice N, les autres lots sont, soit non vendus soit
vendus sous promesse avec condition suspensive.
À la clôture de l’exercice N, les travaux concernant les parties communes restent à effectuer.
Par simplification, on suppose que le marchand de biens n’a pas opté pour la TVA.
Les données synthétiques de l’opération sont les suivantes :
Immeuble acquis 1 500 000,00
Travaux réalisés 600 000,00
Travaux à réaliser parties communes 300 000,00
La grille des répartitions est la suivante :
Millièmes Réalisé À réaliser Vente
Lot A 220 462 000,00 66 000,00
Lot B 250 525 000,00 75 000,00 700 000,00
Lot C 300 630 000,00 90 000,00
Lot D 230 483 000,00 69 000,00
Total 1 000 2 100 000,00 300 000,00
Premier schéma de comptabilisation
Les comptes utilisés sont réduits à leurs deux premiers chiffres et les écritures sont
enregistrées en milliers d’euros.
Acquisition et travaux réalisés
33 Stocks en cours 2 100
51 Trésorerie 2 100
Charge à payer sur travaux à réaliser
33 Stocks en cours 300
408 Fournisseurs FAP 300
Comptabilisation de la vente
51 Trésorerie 700
70 Vente 700
Déstockage du lot vendu
71 Production stockée 600

(525 + 75)
La marge nette réalisée par le marchand de biens est de 700 – 600 = 100.
1 Par hypothèse, on suppose que les travaux réalisés ne confèrent pas à l’immeuble rénové la qualité
d’immeuble neuf.

Le stock est comptabilisé au bilan pour (2 100 + 300 – 600) = 1 800.
La charge à payer est comptabilisée au passif pour 300.
Deuxième schéma de comptabilisation
Acquisition et travaux réalisés

33 Stocks en cours 2 100
51 Trésorerie 2 100
Comptabilisation de la vente
51 Trésorerie 700
70 Vente 700
Déstockage du lot vendu
Charge à payer sur travaux à réaliser sur lot B
605 Achats de travaux 75
408 Fournisseurs FAP 75
La marge nette réalisée par le marchand de biens est de 700 – 525 - 75 = 100.
Le stock est comptabilisé au bilan pour (2 100 – 525) = 1 575.
La charge à payer est comptabilisée au passif pour 75.
Bien que les deux solutions permettent de comptabiliser la marge réalisée par le
marchand de biens pour un montant identique et que beaucoup de comptables
utilisent le premier modèle de comptabilisation, nous privilégions le deuxième
modèle pour les raisons suivantes :
• La première technique majore d’un égal montant l’actif du bilan (dans
le poste stocks) et le passif du bilan (dans le poste dettes fournisseurs et
comptes rattachés) de sommes qui ne sont pas encore engagées par le
marchand de biens.
Formellement, la première technique apparaît irrégulière en ce qu’elle
comptabilise une dette alors qu’aucune obligation au sens de l’article 321-1 du
PCG ne pèse sur le marchand de biens, les travaux prévus n’ayant pas encore
été réalisés de même que la vente des lots invendus, le marchand de biens
n’a aucune obligation à l’égard d’acquéreurs qui ne sont que potentiels. Par
ailleurs, le montant des stocks sur les lots restant à vendre est artificiellement
majoré de ces travaux non réalisés.
• Par contre, dans la deuxième technique, la comptabilisation d’une charge
à payer s’impose puisque, consécutivement à la vente, le marchand de
biens a, vis-à-vis de l’acquéreur du lot B, l’obligation de réaliser la quote-part
de parties communes qui lui revient. Par ailleurs, le stock est valorisé pour

le montant des coûts effectivement engagés relatifs aux lots non vendus
sans majoration quelconque de travaux non encore engagés. De plus,
cette technique correspond mieux aux commentaires exprimés par l’ANC
rappelés au début de cette section1.
• Quel que soit le choix de technique privilégié par le marchand de biens
pour la comptabilisation de ces « charges à payer », il semble nécessaire de
préciser dans l’annexe le mode de comptabilisation retenu lorsque celui-ci
est susceptible d’avoir une incidence sur la compréhension du bilan.
◊ Les provisions
Comme tout commerçant, le marchand de biens peut être partie à divers litiges
et risques qu’il conviendra de « provisionner » conformément au principe de
prudence inclus dans le Code du commerce et le Plan Comptable Général.
Nous limiterons notre exposé aux risques les plus spécifiques aux marchands
de biens : les litiges de construction, les réductions du prix de vente et les
résolutions de ventes.
Provisions pour litiges
Comme les promoteurs-constructeurs, bien que dans une moindre mesure étant
donné que l’acte de construction ne revêt pas pour eux la même importance,
les marchands de biens peuvent être tenus de réparer les conséquences de
malfaçons sur les travaux réalisés sur les immeubles vendus.
Les défauts de construction sont généralement indemnisés dans le cadre des
assurances du constructeur. Cependant, les contrats d’assurance contiennent
presque toujours une franchise et le marchand de biens devra assumer le coût
non couvert par la franchise.
Par ailleurs, les contrats d’assurance garantissent les malfaçons sur les travaux
effectués mais non pas les non-façons, c’est à dire des travaux inclus dans le
prix mais non réellement effectués.
Afin de respecter le principe de prudence, dès que le risque de mise en cause
de responsabilité du marchand de biens sera connu, il conviendra de constater
une provision à concurrence du risque.
Cette provision est enregistrée au crédit d’un compte 151 par le débit d’un
compte de dotation aux provisions 6815, 6865 ou 6875 selon la nature de
la charge.
Jusqu’à la modification du PCG par le règlement CRC 2000-06, il était d’usage
de ne constituer la provision que dans la limite de la franchise.
Depuis le 1er janvier 2002, l’article 323-8 du PCG précise : « En application
1 Par contre, l’estimation des charges à supporter sur les lots non vendus devra être prise en compte pour
l’estimation d’une dépréciation des stocks ou de pertes à terminaison éventuelle.

de l’article 112-2 sur la non-compensation entre les postes d’actif et de passif,
un remboursement attendu de la dépense nécessaire à l’extinction d’une
obligation provisionnée ne minore pas le montant d’une provision ; il est
comptabilisé distinctement à l’actif s’il est conforme aux dispositions relatives à
la comptabilisation d’un actif.1 »
Des prescriptions identiques sont incluses dans la norme IAS 37.
Ces dispositions ont parfois des conséquences non négligeables sur le résultat
affiché dans les comptes annuels du marchand de biens.
En effet, il peut exister un décalage chronologique entre la comptabilisation
de la provision et celle de l’actif représenté par la créance sur l’assureur, la
provision devant être comptabilisée dès qu’elle est probable, alors que la
créance ne peut l’être que lorsqu’elle est certaine ou quasi-certaine.
Dans une réponse EC 2010-28 du 25 octobre 2010, la CEC de la CNCC a rappelé
que les indemnisations doivent être prises en compte si leur encaissement,
recouvrement ou livraison est probable et si elles peuvent faire l’objet d’une
évaluation fiable, ces indemnisations ne pouvant minorer le montant de la
provision comptabilisée au titre de la réparation probable du sinistre.
Si ces conditions sont remplies, l’entreprise doit comptabiliser ces indemnités
à recevoir à l’actif et en produits au compte de résultat.
Au cas particulier de la question posée, la CEC de la CNCC a considéré que
l’indemnisation du sinistre est certaine dans son principe à partir du moment ou
l’entité peut démontrer qu’elle a obtenu l’accord de la compagnie d’assurance
sur le principe de l’indemnisation par la production d’une documentation
comprenant par exemple des courriers non équivoques échangés avec la
compagnie d’assurance ou par l’accord de l’expert mandaté par la compagnie
d’assurance reçus avant la date de clôture de l’exercice.
La réponse rappelle également que la deuxième condition requise pour
comptabiliser une créance sur la compagnie d’assurance est de pouvoir
l’estimer de façon fiable.
Il convient pour cela de se reporter au contrat d’assurance afin de déterminer
si les dispositions contractuelles permettaient d’évaluer de façon suffisamment
fiable le montant de l’indemnité à recevoir à la date de clôture.
Si tel est le cas l’entité peut comptabiliser une créance à l’actif par la
contrepartie d’un compte de produit, dans le cas contraire, aucune créance ni
produit ne peuvent être comptabilisés, une information devant cependant être
mentionnée dans l’annexe.
1 Dans son article 1er-3° l’ordonnance du 23 juillet 2015 transposant en droit français la directive unique du
26 juin 2013, a modifié l’article L.123-19 du Code du commerce traitant du principe de non-compensation
en ajoutant à la fin du premier alinéa « sauf dans des cas exceptionnels prévus par un règlement de
l’Autorité des normes comptables ». Au moment de procéder à l’édition du présent ouvrage, ce règlement
n’était pas encore paru.

EXEMPLE I.20
Un marchand de biens est mis en cause dans un litige concernant des malfaçons sur des
travaux d’isolation phonique.
La demande représente 20 000 €, la franchise contractuelle du contrat d’assurance
dommages étant de 10 %, soit au cas particulier, 2 000 €.
Première hypothèse : l’accord de la compagnie d’assurance est acquis à la clôture de
l’exercice N.
Les écritures à comptabiliser sont les suivantes :
Dotations aux provisions
6815 20 000
d’exploitation
1511 Provisions pour litiges 20 000
467 Autres débiteurs 18 000
Produits divers de gestion
758 18 000
courante
L’incidence sur le résultat de l’exercice N sera de 2 000 €, correspondant en fait à la
franchise.
Deuxième hypothèse : l’accord de la compagnie d’assurance n’est acquis que dans le
courant de l’exercice N+1.
Les écritures à comptabiliser sont les suivantes :
À la clôture de l’exercice N
Dotations aux provisions
6815 20 000
d’exploitation
1511 Provisions pour litiges 20 000
L’incidence sur le résultat de l’exercice N sera une charge de 20 000 €. Une information
dans l’annexe est à communiquer sur les perspectives d’indemnisation.
À la clôture de l’exercice N+1
467 Autres débiteurs 18 000
Produits divers de gestion
758 18 000
courante
L’incidence sur le résultat de l’exercice N+1 sera positive pour 18 000 €, en supposant que
la charge définitive du sinistre correspond exactement à l’estimation de la provision.
Bien évidemment, si la compagnie refuse l’indemnisation, aucune créance ni produit ne peut
être comptabilisée.
Sur le plan fiscal, l’administration avait contesté l’application de ce traitement

comptable, soutenant que la provision constatée à la clôture de l’exercice N
n’était déductible qu’à hauteur de la franchise contractuelle.
Cette position obligeait les entreprises à procéder des retraitements
extracomptables lourds sur l’imprimé 2058 A.

Ce raisonnement avait été suivi par certaines juridictions, notamment la Cour
Administrative d’Appel de Versailles dans un arrêt du 13 novembre 2007.
Le Conseil d’État a cependant pris une position contraire dans un arrêt du
9 février 2012 (n°334154) dans lequel il est précisé qu’une provision pour
charges est déductible à concurrence des seules charges probables devant
être supportées ultérieurement par l’entreprise, sans qu’il doive être procédé à
une réduction de ce montant à hauteur des produits auxquels ces charges se
rapportent.
Ce faisant, la Haute Assemblée aligne les règles fiscales sur les règles
comptables et l’existence de cette jurisprudence devra être rappelée en cas
de contrôle.
Par ailleurs, dès la conclusion de la vente et de la réception de l’immeuble
sur lequel les travaux ont été effectués, le marchand de biens est en droit de
constater une provision correspondant au risque de mise en jeu de la garantie
non couvert par la franchise.
Cette provision dont le principe est exposé ci-après pages 269 et suivantes pour
ce qui concerne la comptabilité des promoteurs-constructeurs doit être établie
sur des bases statistiques qui requièrent de faire état d’un retour d’expérience
qui fait souvent défaut aux marchands de biens. En effet, la réalisation de
travaux accessoires à la vente présente un caractère de récurrence nettement
moins marqué que pour les promoteurs-constructeurs ou pour les opérateurs
procédant à des opérations de « rénovation lourde ».
Pour cette raison, la constatation d’une telle provision est fréquemment
omise parce que son montant statistique apparaît peu significatif et parce
que la détermination de son montant s’avère impraticable à défaut d’un retour
d’expérience permettant de constituer une base de travail représentative.
Provisions pour réduction du prix de vente

Une provision pour risque est également susceptible d’être constatée lorsque
le bien vendu est affecté d’un vice caché.
La garantie des vices cachés est une garantie générale prévue par l’article 1641
du Code civil ainsi rédigé :
« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose
vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent
tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné
qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »
Cette garantie concerne également la vente de biens immobiliers, et intéresse
bien évidemment les marchands de biens.
Les vices cachés en matière immobilière peuvent être nombreux. La
jurisprudence a par exemple considéré comme tels :

• L’instabilité et l’humidité d’un terrain rendant nécessaires des travaux
complémentaires permettant l’édification d’une construction ;
• La présence de termites1 ;
• La présence de fissures réapparues après la vente.
Pour être sanctionnés, les vices cachés doivent exister au moment de la vente
et ne pas être connus de l’acquéreur.
Les clauses limitatives de garantie permises par l’article 1643 du Code civil
sont toujours interprétées restrictivement par les tribunaux lorsque le vendeur
est un professionnel.
Il en est ainsi pour un marchand de biens, vendeur professionnel qui ne peut
ignorer les vices cachés de l’immeuble ni se prévaloir de la clause limitative de
garantie prévue dans l’acte de vente (Cass.civ. 3 janvier 1984).
Lorsque le bien vendu est affecté d’un vice rédhibitoire, l’acquéreur a le choix,
conformément à l’article 1644 du Code civil, entre deux possibilités :
• Demander la résolution de la vente en rendant la chose et en récupérant
le prix payé ;
• Conserver la chose acquise en se faisant rendre une partie du prix payé.
Si l’acquéreur ne demande pas la résolution de la vente mais la diminution du
prix ainsi que le lui permet le Code civil et que ce risque est avéré, il conviendra
de le provisionner conformément aux dispositions du Plan Comptable Général.
L’acquéreur pouvant également demander et obtenir des dommages-intérêts
lorsque le vendeur est de mauvaise foi, on devra également dans ces situations
constater une provision pour risque de paiement de dommages-intérêts.
La survenance d’un litige peut provenir également de la mise en jeu par
l’acquéreur d’un lot de copropriété des dispositions de la loi du 18 décembre 1996
(dite « loi Carrez »).
Ces dispositions ont été inscrites dans l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965
définissant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Aux termes de cet article, lorsque la superficie du lot s’avère inférieure d’un
vingtième à celle stipulée dans l’acte, l’acquéreur peut demander une diminution
de prix proportionnelle à la surface manquante.
Ce risque est donc susceptible de faire l’objet d’une provision, lorsque le litige
survient avant la clôture d’un exercice alors que la vente a déjà été comptabilisée
par le marchand de biens2.
1 Ce risque est à présent moins important avec l’obligation de procéder à un diagnostic dans les zones
sensibles.
2 Le dernier alinéa de l’article 46 précise que « L’action en diminution du prix doit être intentée par
l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à
peine de déchéance. »

Provisions pour résolution de vente
Bien que les cas de résolutions de ventes immobilières soient, fort heureusement,
rares en pratique, les montants financiers en cause sont d’une importance telle
qu’il convient de traiter ce point sous un paragraphe spécifique.
Les résolutions de vente surviennent le plus souvent en deux occasions
particulières dans les ventes immobilières :
• Lorsque le bien vendu est affecté d’un vice caché et que l’acquéreur
demande la résolution de la vente comme le lui permet l’article 1644 du
Code civil et non pas une diminution du prix contrairement au cas évoqué
dans le paragraphe précédent ;
• Lorsque l’acte de vente contient une clause résolutoire et que survient
l’événement déclenchant la résolution de la vente.
En présence d’une condition résolutoire, le Projet ANC-CA précise dans
son commentaire IR 3-5 sous l’article 512-5 : « En cas de vente sous
condition résolutoire, la vente intervient dès la conclusion de l’accord. Elle
est rétroactivement annulée si la condition se réalise. Le produit de la vente
doit être comptabilisé à la date de délivrance du bien, comme si la condition
résolutoire n’existait pas.
La vente sera rétroactivement annulée si la condition se réalise. »
Il convient d’examiner dans le temps les effets produits par la résolution de la
vente sur le plan comptable :
Avant le prononcé de la résolution de la vente

Si, à la clôture d’un exercice, une menace de résolution de vente est portée à la
connaissance du marchand de biens, il convient qu’il en tire les conséquences
sur le plan comptable afin de respecter le principe de prudence.
C’est ce que prévoit le commentaire précité dans les termes suivants : « Si, à
la clôture d’un exercice, la résolution de la vente devient probable, la plus-value
ou la marge constatée lors de la délivrance sera annulée par l’intermédiaire du
compte 4872 « Régularisation de marge » prévu à l’article 512-4. »
Ce principe avait été exposé pour les ventes affectées d’une condition
résolutoire dans l’annexe à une recommandation n°25 (prise en compte des
produits) de l’Ordre des experts-comptables.
Aux termes de ce texte déjà ancien, il est indiqué : « Si les conditions liées à
la résolution de la vente sont négligeables, le produit est intégralement pris
en compte comme si la condition n’existait pas. S’il n’en est pas ainsi, les
conditions de prise en compte du produit ne sont pas entièrement réunies.
On peut néanmoins constater la vente à condition de constituer une provision
pour risques. Si la résolution de la vente paraît pratiquement acquise, il serait

souhaitable de ne pas prendre en compte le produit. En pratique, toutefois,
seul le résultat de cession est neutralisé. »
Il apparaît donc que selon l’importance de la probabilité de survenance du
risque de résolution de la vente, une provision (ou un compte de régularisation)
égale à tout ou partie de la marge sur coût de production réalisée sur l’opération
en cause devra être constituée.
Le traitement nous semble devoir être le même lorsque le risque de résolution de
la vente résulte d’une décision judiciaire à la suite de l’apparition d’un vice caché.
Il conviendra également de s’interroger sur la nécessité de provisionner les
charges liées aux conséquences de la résolution (travaux complémentaires
à effectuer, décote du bien, frais financiers de portage, nouveaux frais
commerciaux à engager…).
Lors de la résolution effective de la vente

Dans cette situation, il conviendra de réintégrer le bien immobilier dont la vente
a été annulée dans le patrimoine du marchand de biens.
Cela conduit à constater les écritures suivantes en supposant que l’opération
n’avait pas été soumise à la TVA :
701 Ventes xxxx
411 Clients xxxx
Constatation de l’annulation de la vente
35 Stock d’immeubles achevés xxxx

7135 Production stockée d’immeubles achevés xxxx
Constatation du retour du bien en stock
Les provisions constatées au cours d’un exercice précédent correspondant à
la marge sur l’opération annulée devront être reprises par l’écriture suivante1 :
151 Provisions pour risques xxxx
781 Reprise sur provisions xxxx
Reprise de provision devenue sans objet
La partie de la provision initialement constatée, correspondant aux frais liés à
la résolution de la vente, devra être maintenue tant que ces frais n’auront pas
été acquittés ou tant que le risque de devoir les acquitter subsiste.
Par ailleurs, une dépréciation du stock devra être constatée, si la valeur
comptable du stock réintégré s’avère supérieure à sa valeur vénale.
Enfin, il semble utile de faire une mention dans l’annexe sur le traitement
comptable de cette opération.
1 Il s’agira d’annuler le compte 4872 « Régularisation de marge » en cas d’application du commentaire

du règlement Projet-ANC-CA précité.

Effets fiscaux des résolutions et annulations de ventes
En vertu des dispositions de l’article 272-1 alinéa 1 du Code général des impôts :
« La taxe sur la valeur ajoutée qui a été perçue à l’occasion de ventes ou de
services est imputée ou remboursée dans les conditions prévues à l’article 271
lorsque ces ventes ou services sont par la suite résiliés ou annulés ou lorsque
les créances correspondantes sont définitivement irrécouvrables. »
En matière de TVA immobilière, l’administration dans sa documentation
8-A 1121 § 35 du 15 décembre 1995, précisait que « la condition résolutoire
ne s’oppose pas à la perception immédiate de la TVA. En cas de réalisation de
la condition résolutoire, la taxe perçue est, conformément aux dispositions de
l’article 272-1 du CGI, soit imputée sur la taxe due pour les opérations faites
ultérieurement, soit restituée si la personne a cessé d’être assujettie à la TVA ».
Ce texte ne semble cependant pas avoir été repris dans la base BOFIP à
notre connaissance.
Si la taxe sur la valeur ajoutée peut être restituée ou imputée en cas de
survenance d’une condition résolutoire, il n’en va pas de même pour les droits
d’enregistrement ainsi que le précise l’administration dans sa base (BOI-ENR-
DMTOI-10-10-30-10 § 160) en se référant à l’article 1961 du Code général des
impôts, lequel précise :
« Les droits d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière lorsqu’elle tient
lieu de ces droits, ne sont pas sujets à restitution dès l’instant qu’ils ont été
régulièrement perçus sur les actes ou contrats ultérieurement révoqués ou
résolus par application des articles 954 à 958, 1183, 1184, 1654 et 1659 du
Code civil.
En cas de rescision d’un contrat pour cause de lésion, ou d’annulation d’une
vente pour cause de vices cachés et, au surplus, dans tous les cas où il y a
lieu à annulation, les impositions visées au premier alinéa perçues, sur l’acte
annulé, résolu ou rescindé ne sont restituables que si l’annulation, la résolution
ou la rescision a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de
chose jugée.
L’annulation, la révocation, la résolution ou la rescision prononcée, pour quelle
que cause que ce soit, par jugement ou arrêt, ne donne pas lieu à la perception
du droit proportionnel d’enregistrement. »
On rappelle que les articles 1183 et 1184 du Code civil visent expressément la
condition résolutoire1.
On retiendra donc que les résolutions conventionnelles de ventes immobilières,
telles que les ventes sous condition résolutoire, ne peuvent donner lieu à
restitution des droits d’enregistrement à la différence des résolutions judiciaires
de ces mêmes ventes.
1 Les dispositions relatives à la condition résolutoire figurent notamment à l’article 1304-7 du Code civil
depuis la publication de l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 qui a procédé à la réforme du droit
des contrats.

• Transfert des stocks en immobilisations
Les stocks immobiliers détenus par un marchand de biens sont destinés à être
vendus. Cependant pour diverses raisons (mévente, désir de développer une
activité locative, utilisation comme siège social), le marchand de biens peut
décider de conserver durablement certains éléments de ce stock immobilier
et de se procurer des avantages économiques récurrents du fait de son
utilisation.
Une telle décision peut conduire à des régularisations en matière de TVA,
lorsque l’acquisition avait donné lieu à une déduction de TVA.
Ce point est plus particulièrement examiné ci-après pages 520 et suivantes.
Sur le plan comptable l’opération ne soulève pas de difficulté technique, il
conviendra de constater successivement le déstockage du bien puis son entrée
dans l’actif immobilisé par les deux écritures suivantes :
7135 Production stockée de produits finis xxxx

35 Stock d’immeubles finis xxxx
Constatation de la sortie de stock
213 Constructions xxxx

72 Production immobilisée xxxx
Constatation du transfert en immobilisations
Ce changement d’affectation a cependant comme conséquence de devoir

acquitter un complément de droit de mutation dans la mesure où l’entité ne sera
plus en mesure de respecter l’engagement qu’elle avait pris lors de l’acquisition
initiale de revendre le bien immobilier dans le délai de cinq ans.
Or, on rappelle, que, dans les comptes annuels, l’article 213-8 du PCG précise
que « les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d’actes, liés
à l’acquisition, peuvent sur option, être rattachés au coût d’acquisition de
l’immobilisation ou comptabilisés en charges. »
Cette option n’est pas permise pour les stocks pour lesquels les frais d’acquisition
sont obligatoirement compris dans le coût d’acquisition des stocks.
Elle n’est également pas retenue dans les comptes consolidés pour lesquels
les frais d’acquisition des immobilisations doivent être obligatoirement inclus
dans le coût d’acquisition de l’immobilisation.
Dans une réponse EC 2009-71 incluse dans le bulletin n°157 de la CNCC,
la Commission des Études Comptables de la CNCC rappelle que l’ensemble
immobilier doit être comptabilisé dans un compte d’immobilisation pour sa

valeur nette comptable figurant en stock à la date du changement d’affectation,
c’est-à-dire, au cas d’espèce, à son coût d’acquisition, soit le prix d’achat
majoré des frais directement attribuables à son acquisition1.
Les frais directement attribuables à l’acquisition, initialement compris dans la
valeur figurant en stock, sont maintenus dans le coût d’entrée en immobilisation.
Les droits de mutation au taux réduit sont, on le rappelle, inclus dans les frais
d’acquisition incorporés.
Lors du changement d’affectation, le rappel de droits, s’il est encouru
postérieurement au transfert d’un compte de stocks en immobilisations, doit être
traité, selon la CEC de la CNCC, comme des frais d’acquisition d’immobilisations,
c’est-à-dire inclus dans le coût d’acquisition de l’ensemble transféré si le
marchand de biens a opté pour l’incorporation des frais d’acquisition dans le
coûts des immobilisations et comptabilisé en charges si le marchand de biens
a opté pour la comptabilisation des frais d’acquisition en charges comme le lui
permet l’article 213-8 du PCG pour les seuls comptes individuels2.
La CEC de la CNCC rappelle, en outre, que s’il existe un indice de dépréciation
relatif à l’immobilisation au moment du changement d’affectation, la société
devra effectuer un test de dépréciation et comptabiliser une dépréciation si la
valeur actuelle de l’ensemble immobilier s’avère inférieure à son coût d’entrée
en immobilisation.
La CEC rappelle également les termes du deuxième alinéa de l’article 446/60
(946/60 nouveau) du PCG :
« Les biens dont la destination est indéterminée à l’entrée dans le patrimoine de
l’entité sont enregistrés comme s’il s’agissait de biens destinés à être vendus.
Leur affectation éventuelle en immobilisation s’effectuera ultérieurement. Elle
sera irréversible. »
On se doit de préciser par ailleurs, que, lors du changement d’affectation,
il conviendra de ventiler le coût de l’ensemble immobilier transféré dans un
compte d’immobilisation entre la partie terrain et la partie construction, le terrain
n’étant pas amortissable.
1 L’utilisation du terme « valeur nette comptable » lors du transfert du stock en immobilisations suggère
qu’en cas de dépréciation antérieure de ce stock, le montant transféré correspond au coût d’acquisition
minoré de la dépréciation antérieure. Cette doctrine comptable est contradictoire avec celle exprimée par
l’administration fiscale (BOI-BIC-CHG-20-20-10 § 10). Dans ce document, l’administration indique que la
dépréciation du stock initialement constatée doit être reprise et que le transfert doit être effectué sur la
base de la valeur brute étant précisé que « dans l’hypothèse d’une dépréciation effective de caractère
définitif entraînée par des circonstances exceptionnelles, l’entreprise pourra pratiquer un amortissement
exceptionnel constatant cette dépréciation. »
2 Ce traitement ne concerne, à notre avis, que le rappel de droits, les intérêts de retard doivent être
systématiquement comptabilisés en charges exceptionnelles dans le compte 6712 (voir ci-dessus
page 104).

Si, en outre, conformément à l’article 214-9 du PCG, « la construction inclut un
ou plusieurs [...] éléments (qui) ont chacun des utilisations différentes, chaque
élément est comptabilisé séparément et un plan d’amortissement propre à
chacun de ces éléments est retenu. »1
Enfin, à notre avis, le point de départ de l’amortissement des éléments
amortissables est constitué par la date de transfert en comptabilité du poste
stocks vers le poste immobilisations, c’est en effet à cette date que la mise en
service de l’actif peut être présumée (sauf situations particulières) et que débute
la consommation des avantages économiques procurés par l’actif immobilier.
Il pourrait en être autrement si l’utilisation de l’actif par le marchand de biens
requerrait des travaux complémentaires (pour un usage locatif ou pour une
utilisation administrative par exemple).
Dans ce cas, il nous semble que le transfert du stock immobilier devrait être
comptabilisé en « Immobilisations en cours » auquel devrait s’ajouter les
travaux complémentaires. Ce n’est qu’à l’achèvement de ces travaux rendant
l’immeuble susceptible de procurer les avantages économiques attendus, que
l’ensemble immobilier devrait être comptabilisé dans les postes de terrains et
de constructions et que ces dernières devraient commencer à être amorties.
Inversement, l’administration fiscale précise (BOI-BIC-AMT-20-10 § 140)
« Toutefois, lorsqu’il est démontré qu’une immobilisation a subi une dépréciation
précédant sa mise en service, le point de départ de l’amortissement peut être
avancé à la date où cette dépréciation a effectivement commencé, c’est-à-dire
en règle générale, à la date d’acquisition ou de construction de l’immobilisation.
Le cas échéant, il appartient au contribuable de justifier l’amortissement qu’il
a pratiqué en apportant la preuve d’une dépréciation effective de l’élément
d’actif considéré. »
Enfin, dans sa réponse précédemment évoquée, la CEC de la CNCC rappelle
que lorsque le transfert porte sur un ensemble immobilier représentant un
événement significatif dans les comptes individuels de la société (ce qui est
fréquemment le cas), une information sur son changement de destination devra
être fourni dans l’annexe des comptes individuels.
• Coopérations entre marchands de biens et

opérations en participation
Il n’est pas rare que des marchands de biens s’associent ponctuellement pour
mener à bien une opération.
Ces associations n’ont pas vocation à être pérennisées et sont limitées dans le
temps et dans l’espace à la réalisation d’une opération unique.
Les motivations de cette mise en commun temporaire d’intérêts trouvent
généralement leur origine dans la limitation de la surface financière de chaque
1 Il s’agit du principe de comptabilisation par composants des immobilisations.

participant individuel et dans la volonté de ne pas se faire de concurrence
entre participants dans la réalisation d’une opération qui se présente
comme profitable.
Les structures juridiques traditionnelles permettant la mise en commun d’intérêts
(SA, SAS, SARL, SNC, SCI...) s’avèrent inadaptées à ce type de coopération
ponctuelle, étant à la fois lourdes à mettre en place et reposant sur un affectio
societatis durable ne se limitant pas à la réalisation d’une seule opération.
C’est pourquoi, les marchands de biens utilisent dans ce type de situation un
vecteur juridique particulier, la société en participation. Parfois même, jugeant
le formalisme de ce type de groupement encore trop lourd, ils acquièrent le
bien objet de leur négoce en indivision, constituant ainsi une société créée
de fait.
◊ Aspects juridiques
Société en participation
La société en participation représente une forme originale de partenariat.
En effet, elle est définie ainsi par l’article 1871 du Code civil :
« Les associés peuvent convenir que la société ne sera point immatriculée. La
société est dite alors « société en participation ». Elle n’est pas une personne
morale et n’est pas soumise à publicité. Elle peut être prouvée par tous moyens.
Les associés conviennent librement de l'objet, du fonctionnement et des
conditions de la société en participation, sous réserve de ne pas déroger
aux dispositions impératives des articles 1832,1832-1,1833,1836 (2e alinéa),
1844 (1er alinéa) et 1844-1 (2e alinéa) et de l'article L.411-1 du Code monétaire
et financier. »
Il résulte de cette absence de personnalité morale que cette société ne dispose
ni de siège social, ni de dénomination sociale, ni de patrimoine social, qu’elle
ne peut agir en justice et qu’il est impossible de traiter en son nom1.
Elle ne peut donc pas acquérir ou vendre des biens, disposer d’un compte en
banque ou de bénéficier d’un emprunt.
De telles opérations ne pourront être effectuées pour le compte de la société
en participation que par l’un des membres (généralement le gérant), par
chacun des membres de la société pris individuellement ou par une indivision
constituée entre les associés ou certains d’entre eux.
La société en participation est civile ou commerciale suivant son objet.
L’article 1871-1 du Code civil précise à cet égard : « À moins qu’une organisation
différente n’ait été prévue, les rapports entre associés sont régis, en tant que de
raison, soit par les dispositions applicables aux sociétés civiles, si la société a
1 La constitution des sociétés en participation est cependant soumise aux formalités de l’enregistrement
en vertu des dispositions de l’article 638 A du Code général des impôts. Cette formalité permet de donner
date certaine au début des opérations de la société en participation.

un caractère civil, soit, si elle a un caractère commercial, par celles applicables
aux sociétés en nom collectif. »
Elle est gérée par un ou plusieurs gérants.
Dans le silence des statuts, tous les associés sont gérants.
La société en participation peut être « occulte » ou « ostensible ».
La société est dite « occulte » lorsqu’elle n’est pas révélée aux tiers. Elle est
dite « ostensible » lorsque les participants ont décidé de révéler l’existence de
la société en participation aux tiers et de se comporter à leur égard comme de
véritables associés.
Cette distinction est importante pour ce qui concerne la responsabilité
des associés.
En effet, dans une société en participation « occulte », chaque associé répond
des actes qu’il a contractés pour le compte de la société en participation,
laquelle n’est pas connue des tiers. Dans ce cas, les associés ne pourront
pas être tenus des actes effectués par les autres coparticipants même dans le
cas où ces actes ont été entrepris pour le compte de la société en participation
et une solidarité entre associés ne pourrait être invoquée que sur la base de
dispositions contractuelles.
Dans une société en participation « ostensible », au contraire, les associés
seront tenus à l’égard des tiers des obligations nées des opérations effectuées
par les autres associés agissant dans le cadre de la société en participation.
Cette distinction repose sur les termes mêmes de l’article 1872-1 (al 1 à 3)
du Code civil :
« Chaque associé contracte en son nom personnel et est seul engagé à l’égard
des tiers.
Toutefois, si les participants agissent en qualité d’associés au vu et au su des
tiers, chacun d’eux est tenu à l’égard de ceux-ci des obligations nées des actes
accomplis en cette qualité par l’un des autres, avec solidarité, si la société est
commerciale, sans solidarité dans les autres cas.
Il en est de même de l’associé qui, par son immixtion, a laissé croire au co-
contractant qu’il entendait s’engager à son égard, ou dont il est prouvé que
l’engagement a tourné à son profit. »
Ainsi que le précise le texte, la responsabilité encourue est indéfinie et solidaire
lorsque l’objet de la société est commercial et indéfinie mais non solidaire
lorsque l’objet de la société est civil.
Indivision et société créée de fait

Le peu de formalisme de la société en participation étant encore jugé trop
contraignant par certains professionnels, ceux-ci ont imaginé de réaliser
certaines opérations sous le régime de l’indivision tel qu’il est prévu par les
articles 815 à 815-18 et 1873-1 à 1873-18 du Code civil.

Le recours à ce régime doit cependant être entouré d’un certain nombre
de précautions.
En effet : « Nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage
peut être toujours provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou
convention ». (Article 815 alinéa 1 du Code civil).
Afin de formaliser et de pérenniser les rapports entre les indivisaires dans les
limites définies par la loi, il conviendra donc de rédiger une convention dans
les termes prévus par les articles 1873-1 à 1873-18 et suivants du Code civil.
Ces textes prévoient en effet :
« Les co-indivisaires, s’ils y consentent tous, peuvent convenir de demeurer
dans l’indivision. À peine de nullité, la convention doit être établie par écrit
comportant la désignation des biens indivis et l’indication des quotes-parts
appartenant à chaque indivisaire. » (Article 1873-2).
« La convention peut être conclue pour une durée déterminée qui ne saurait
être supérieure à cinq ans. Elle est renouvelable par une décision expresse des
parties. Le partage ne peut être provoqué avant le terme convenu qu’autant
qu’il y en a de justes motifs.
La convention peut également être conclue pour une durée indéterminée. Le
partage peut, en ce cas, être provoqué à tout moment, pourvu que ce ne soit
pas de mauvaise foi ou à contretemps.
Il peut être décidé que la convention à durée déterminée se renouvellera par
tacite reconduction pour une durée déterminée ou indéterminée. À défaut
d’un pareil accord, l’indivision sera régie par les articles 815 et suivants1 à
l’expiration de la convention à durée déterminée. » (Article 1873-3).
La rédaction d’une telle convention ne résout cependant pas tous les problèmes.
En effet, les créanciers personnels d’un co-indivisaire en difficulté financière
disposent de pouvoirs susceptibles de troubler l’exploitation normale2 des
affaires objet de l’indivision.
L’article 1873-15 alinéa 1 prévoit qu’ils peuvent provoquer le partage de
l’indivision en application de l’article 815-17 du Code civil.
Cependant le second alinéa précise « toutefois, ces derniers ne peuvent
provoquer le partage que dans les cas où leur débiteur pourrait lui-même
le provoquer. »
Dans les autres cas, ils peuvent poursuivre la saisie et la vente de la quote-part
de leur débiteur dans l’indivision, les autres co-indivisaires bénéficiant alors
d’un droit de préemption en vertu des dispositions de l’article 1873-12.
Sur ce point, la société en participation présente un avantage certain. En effet,
l’article 1872-2 alinéa 2 prévoit que le partage des biens indivis ne peut pas
être demandé tant que la société n’est pas dissoute. Si les statuts de la société
1 Ce qui aura comme conséquence de provoquer le partage.
2 Ce sera notamment le cas dans l’hypothèse d’une inscription hypothécaire provoquant le blocage de
la revente.

en participation prévoient expressément que la liquidation judiciaire ou la faillite
de l’un des associés ne mettra pas fin à la société, les autres associés ne
seront pas contraints au partage.
◊ Aspects fiscaux
Société en participation
Dépourvue de personnalité morale et de patrimoine social, la société en
participation n’est pas tenue d’établir des comptes annuels.
Cependant, sur le plan fiscal, elle est soumise aux dispositions concernant
les sociétés de personnes, et doit à ce titre établir un bilan et un compte de
résultat « fiscaux ».
Aux termes de l’article 238 bis M du Code général des impôts, les sociétés en
participation doivent inscrire à leur actif les biens dont les associés ont convenu
de mettre la propriété en commun.
Les sociétés en participation, lorsqu'elles exercent une activité commerciale,
sont soumises en matière de fiscalité directe aux mêmes règles fiscales que
les sociétés en nom collectif.
En conséquence, lorsque le coparticipant est une personne physique, la quote-
part qui lui revient est imposée dans la catégorie des BIC pour un report dans
sa déclaration des revenus, lorsque le coparticipant est une société soumise à
l’impôt sur les sociétés, sa quote-part sera soumise à cet impôt par réintégration
extra-comptable sur l’imprimé 2058 A.
Cependant, ces règles ne sont applicables que si les noms et adresses des
coparticipants ont été communiqués à l’administration (CGI, art. 8-2°). Dans
le cas contraire, la part de bénéfice revenant aux coparticipants dont les noms
et adresses n’ont pas été communiqués est soumise à l’impôt sur les sociétés
(CGI, art. 206-4)1.
Une société en participation peut, par ailleurs, décider d’opter volontairement
à l’impôt sur les sociétés.
Pour ce qui concerne la TVA, les mouvements internes à la société en
participation ne sont pas soumis à la TVA.
L’administration a apporté les précisions suivantes concernant l’application de
ce principe :
« Au regard de la TVA, les opérations réalisées par les participants entre eux
ne sont pas imposables, à condition que ces opérations soient effectuées
dans le cadre même du contrat de société et qu’elles soient conformes aux
conventions intervenues entre les parties. Il en est ainsi lorsqu’un participant
fournit des marchandises ou rend des services à la participation, sous réserve
que ces marchandises ou services soient remboursés au prix de revient réel.
À défaut, en effet, le participant devrait être considéré comme ayant réalisé
1 Sur les formalités déclaratives voir BOI-BIC-DECLA-30-25.

une opération en dehors du cadre de la participation et cette opération serait
imposable. » (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-50 § 30).
Les opérations réalisées avec des tiers à la société en participation sont
normalement déclarées par le gérant en même temps que ses opérations
propres. Cependant, lorsque les opérations en participation présentent
une certaine importance une déclaration séparée au nom de la société en
participation peut être autorisée ou requise par l’administration.
« La société est normalement soumise à la TVA au titre de ses opérations
avec des tiers. C’est, en principe le gérant, qui est redevable de cet impôt. »
(BOI cité § 30 dernier alinéa).
Indivision et société créée de fait

Sur le plan fiscal, l’indivision, lorsqu’elle réalise des opérations commerciales,
est considérée comme une société créée de fait lorsque les conditions posées
par la jurisprudence du Conseil d’État sont réunies.
Ces conditions cumulatives (BOI-BIC-CHAMP-70-20-60 § 50) sont :
• La participation de chaque membre aux apports en capital ou en
industrie1 ;
• La participation à la gestion (fonction de direction et de contrôle) et
possibilité d’engager la « société » ;
• La participation au résultat bénéficiaire ou déficitaire de
l’entreprise commune.
Force est de constater que ces conditions seront fréquemment réunies dans
une opération en indivision entre marchands de biens.
Selon les termes de l’article 238 bis L. du CGI, les bénéfices d’une société
créée de fait sont imposés selon les règles prévues pour les sociétés en
participation.
Il faut en déduire qu’il convient d’établir un bilan et un compte de résultat « fiscal »
de l’indivision et que les noms et adresses des co-indivisaires doivent être
communiqués à l’administration (CGI, art. 8-2°). Dans le cas contraire, la part de
bénéfice revenant à ces co-indivisaires serait taxée à l’impôt sur les sociétés.
Sociétés en participation
L’examen des caractéristiques juridiques de la société en participation a
permis de mettre en évidence le peu de formalisme juridique requis pour
son fonctionnement.
Paradoxalement, cette simplicité juridique est génératrice de
difficultés comptables.
1 Dans le cadre d’une indivision entre marchands de biens, il s’agira d’apports en industrie eu égard à
leurs connaissances techniques ou leur relationnel.

Le Plan Comptable Général dans ses versions de 1999 et 2014, n’a pas repris
les exemples développés de schémas de comptabilisation qui figuraient dans
les versions précédentes de 1982 et 1985.
Ces exemples, bien qu’à caractère facultatif, présentent un intérêt certain et
seront mentionnés en tant que de besoin, à titre d’illustration. On peut regretter
qu’ils n’aient pas été inclus dans le recueil des normes comptables publié par
l’ANC en 2014.
La comptabilité doit rendre compte des particularités liées à l’adoption de cette
forme juridique.
L’article 621-1 du PCG pose comme principe que : « L’enregistrement du
résultat des opérations faites par l’intermédiaire d’une société en participation
dépend des clauses contractuelles et de l’organisation comptable prévue par
les coparticipants. »
On doit malheureusement déplorer le plus souvent l’absence de « clauses
comptables » dans les différents statuts de sociétés en participation qui sont
établis par les intéressés.
À défaut de dispositions prévues par les coparticipants quant à la tenue de
la comptabilité, l’article 621-2 évoque la situation fréquente dans laquelle
c’est le gérant qui tient la comptabilité de la société en participation dans les
termes suivants :
« Lorsque la comptabilité de la société en participation est tenue par un gérant,
seul juridiquement connu des tiers, les charges et les produits de la société en
participation sont compris dans les charges et les produits du gérant.
La répartition du résultat s’effectue de la façon suivante :
a) Dans la comptabilité du gérant, la quote-part dans les résultats revenant aux
coparticipants est portée dans un compte de charges ou de produits spécifique,
suivant le cas, par le crédit ou le débit des comptes courants des intéressés ;
b) Dans la comptabilité des autres coparticipants, la quote-part de résultat leur
revenant est inscrite suivant le cas dans un compte de produits ou de charges
spécifique par le débit ou le crédit du compte courant du gérant. »
Le PCG n’évoque cependant pas les situations dans lesquelles les associés
ont nommé plusieurs gérants ou n’en ont nommé aucun.
Dans ces conditions, l’élaboration d’une note des procédures comptables
applicables au traitement comptable des opérations annexée aux statuts de la
société en participation serait particulièrement bienvenue.
Les modalités de comptabilisation des opérations en participation présentent
surtout des difficultés pour le traitement des apports, acquisitions et exploitation
des immobilisations mises en commun.
L’utilisation de cette forme juridique dans les opérations immobilières concernant
essentiellement des opérations ponctuelles de construction ou de marchands de
biens, ce n’est que rarement que des immobilisations seront mise en commun

pour la réalisation de telles opérations et les difficultés liées au traitement des
immobilisations ne seront pas traitées dans le présent ouvrage.
Les sociétés en participation ne doivent pas établir de comptes annuels, en
conséquence les opérations de la société en participation peuvent être suivies
selon différentes modalités.
Ces modalités étaient décrites ainsi dans l’ancienne édition du Plan Comptable
Général 1982 (p. I.134) :
« Le regroupement des opérations faites par l’intermédiaire d’une société
en participation peut être effectué sous diverses formes qui sont fonction
des clauses contractuelles et de l’organisation comptable prévue par
les coparticipants :
■ Regroupement des comptes dans la comptabilité de l’un d’eux s’il est seul
responsable de la gestion des opérations ; dans ce cas, les comptes de la
société en participation peuvent être tenus :
• Soit dans une comptabilité autonome rattachée à la comptabilité du
gérant, par le compte de liaison 188 « Compte de liaison des sociétés
en participation » ;
• Soit à l’intérieur de sa propre comptabilité :
- En subdivisant les comptes des classes 6 et 7 ou en faisant appel à la
comptabilité analytique ;
- En ouvrant par exemple, en classe 8 un compte « Exploitation en
société en participation » où seraient récapitulés les charges et produits
de la société en participation ;
■ Regroupement des documents comptables, si tous ou plusieurs d’entre eux
contractent apparemment pour leur propre compte. »
Le Plan Comptable Général 2014 n’a repris qu’une partie de ce descriptif dans
son article 941-18-2 :
« Le compte 18 est également utilisé pour les opérations réalisées par
l’intermédiaire d’une société en participation.
Les regroupements des comptes de la société en participation dans la
comptabilité du gérant responsable de la gestion des opérations peut s’effectuer
par le compte 188 « Comptes de liaison des sociétés en participation » ».
On rappelle, par ailleurs, que pour respecter les dispositions de la réglementation
fiscale, il convient d’établir un bilan et un compte de résultat « fiscaux ».
Le respect de cette contrainte sera plus aisé grâce à l’organisation d’une
comptabilité autonome rattachée à la comptabilité du gérant avec utilisation
d’un compte 188 comme proposé par le Plan Comptable Général.
C’est ce type d’organisation qui sera retenu ci-après.
Les schémas comptables découlant du type d’organisation préconisée sont
les suivants :

Dépenses effectuées par un coparticipant non gérant :
Dans la comptabilité du coparticipant :
« Les opérations réalisées avec les tiers par les coparticipants en leur nom
propre sont inscrites dans la comptabilité de chacun d’entre eux dans les
conditions habituelles. » (PCG 1982 p II.133).
Date Débit Crédit

6xx Compte de charges par nature xxxx
401 Fournisseurs xxxx
Comptabilisation de la charge
L’opération est ensuite transférée au gérant :

Date Débit Crédit
458 Gérant de la SEP xxxx
Transfert de la charge au gérant
Lorsque la nature des charges transférées ne peut pas être identifiée

rigoureusement, il convient de créditer le compte « 791-Transfert de charges ».
En effet, d’après le PCG 1982 (p.II.134) :
« Les opérations d'exploitation effectuées entre coparticipants au coût du bien
cédé ou du service fourni, dans le cadre de la société en participation, sont
portées chez le cédant au crédit du compte de charge intéressé. Toutefois, si
on ne peut identifier de telles charges qu'en comptabilité analytique ou s'il s'agit
d'un regroupement de plusieurs charges par nature incombant nécessairement
à l'entreprise (frais de personnel, par exemple) on utilise une subdivision du
compte 79 « Transferts de charges » ».
Des schémas d’écritures symétriques sont constatés lorsque les coparticipants
non-gérants reçoivent des produits pour le compte de la société en participation.
Dans la comptabilité autonome de la société en participation tenue par
le gérant :
« Chez le cessionnaire, on débite les comptes de la classe 6 « Comptes de
charges » en fonction de la nature que revêtent les charges dans sa propre
comptabilité. » (PCG 1982 p.II.134).
Date Débit Crédit

458 Coparticipant X xxxx
Transfert de la charge acquittée par X
On ouvrira un compte de tiers par coparticipant.

Dépenses effectuées par le gérant pour le compte de la société
en participation
Dans la comptabilité du gérant :
Date Débit Crédit
188 Compte de liaison des SEP xxxx
Comptabilisation de la charge pour la SEP

le gérant :
Date Débit Crédit
Constatation de la charge de la SEP
Des schémas d’écritures symétriques sont constatés lorsque le gérant reçoit

des produits pour le compte de la société en participation.
Avances de fonds
Dans la comptabilité des coparticipants non-gérants :
« Le compte 458 « Associés - Opérations faites en commun et en GIE »
enregistre les opérations faites par l'intermédiaire d'une société en participation
ou d'un GIE selon les modalités suivantes :
1. Sociétés en participation.
Le compte 458 enregistre les mises de fonds entre coparticipants. » (PCG,
art. 944-45).
Date Débit Crédit

458 Gérant de la SEP xxxx
512 Banque xxxx
Avances de fonds au gérant

Date Débit Crédit
512 Banque xxxx
Avances de fonds reçus de X

le gérant :
Date Débit Crédit
458 Compte de coparticipant X xxxx
Constatation de l’avance de fonds de X
Flux financiers spécifiques à une société en participation ostensible

Dans la comptabilité autonome de la société en participation tenue par le gérant :
Nous proposons de retenir un compte 513 pour distinguer les comptes de
banque de la SEP des autres comptes de banque du gérant.
Date Débit Crédit
513 Banque SEP xxxx
16 Emprunt SEP xxxx
Souscription d’un emprunt
Date Débit Crédit

513 Banque SEP xxxx
458 Compte de coparticipant X xxxx
Avance de fonds de X remis en banque
Date Débit Crédit

513 Banque SEP xxxx
Paiement d’une charge par Banque SEP
Date Débit Crédit

513 Banque SEP xxxx
7xx Produits par nature xxxx
Encaissement d’un produit par Banque SEP
Constatation des stocks en fin d’exercice (inventaire intermittent)

le gérant :
Date Débit Crédit
37 Stock SEP au 31/12/N xxxx
6037 Variation du stock xxxx
Constatation du stock final

Une écriture symétrique sera enregistrée pour la constatation du stock initial.
La répartition des opérations entre les coparticipants est effectuée selon
deux modalités principales selon que :
• L’opération a été menée par le gérant en qualité de propriétaire apparent
des biens objet de l’opération en participation ;
• L’opération a été menée à l’aide du remploi de deniers indivis.
Ce sera le cas lorsque l’opération en participation a été financée par un
emprunt consenti aux associés regroupés en indivision le cadre d’une société
en participation ostensible.
Constatation des écritures de fin d’exercice lorsque le gérant est le

propriétaire apparent des biens
Le gérant reprend dans sa comptabilité les comptes de la comptabilité
autonome de la société en participation, pour solde du compte 188 « Comptes
de liaison des sociétés en participation », selon le schéma d’écritures suivant :
Date Débit Crédit
16 Emprunt xxxx
37 Stock de marchandises xxxx
458x Coparticipant X xxxx
458y Coparticipant Y xxxx
513 Banque SEP xxxx
603 Variation des stocks xxxx
Intégration des écritures de SEP
Les comptes 458, 513, 603 et 188 peuvent être débiteurs ou créditeurs.
Si le gérant est propriétaire apparent des biens, l’emprunt et le compte
bancaire devront avoir été ouverts en son nom et non pas à celui de la société
en participation.
Le gérant constate ensuite la quote-part de résultat qui revient aux coparticipants
selon les dispositions prévues par le Plan Comptable Général en présence
d’un gérant :
« Lorsque la comptabilité de la société en participation est exclusivement tenue
par un gérant, la quote-part des résultats revenant aux autres coparticipants
est enregistrée dans la comptabilité du gérant au débit du compte 655 « Quote-
part du résultat sur opérations faites en commun » par le crédit du compte 458,

s'il s'agit d'un bénéfice ou au crédit du compte 755 « Quote-part du résultat
sur opérations faites en commun » par le débit du compte 458, s'il s'agit d'une
perte. » (PCG, art. 944-45).
En conséquence, lorsque le résultat de la société en participation est positif,
l’écriture suivante sera constatée :
Date Débit Crédit
6551 Quote-part de bénéfice transférée xxxx
Constatation de la part des coparticipants
Si le résultat est négatif, l’écriture symétrique sera constatée en créditant le

compte 7551 « Quote-part de perte transférée ».
Le gérant doit ensuite normalement constater la quote-part des coparticipants
dans les biens acquis ou créés, en l’occurrence les stocks.
Cette écriture s’appuie sur la remarque suivante du Plan Comptable Général :
« Le gérant, propriétaire des biens acquis ou créés dans le cadre d'une
société en participation, enregistre au débit du compte 458 la part des autres
coparticipants par le crédit du compte 178 « Dettes rattachées à des sociétés
en participation ». Les coparticipants non-gérants enregistrent leur part dans
ces biens au débit du compte 268 « Créances rattachées à des sociétés en
participation » par le crédit du compte 458. La constatation de la consommation
des biens immobilisés par suite des opérations d'exploitation faites en société
en participation se traduit au niveau des comptes 178 et 268 par une réduction
d'un même montant des obligations et des droits respectifs du gérant et des
non-gérants :
• Le compte 178 est alors débité par le crédit du compte 458 dans la
comptabilité du gérant ;
• Le compte 268 est crédité par le débit du compte 458 dans la comptabilité
des non-gérants.» (PCG, art. 944-45).
Conformément à cette prescription, l’écriture suivante est constatée :
Date Débit Crédit

178 Dettes rattachées à des SEP xxxx
Constatation part des coparticipants dans
les stocks

Dans la comptabilité des coparticipants :
Ceux-ci constatent les écritures réciproques à celles du gérant dans leur
comptabilité, à savoir :
Pour la constatation du résultat de la société en participation, conformément
aux dispositions du Plan Comptable Général (article 944-45) :
« Symétriquement, la quote-part de résultat revenant à chaque coparticipant
non-gérant est enregistrée dans leur comptabilité aux comptes 755 ou 655 par
le débit ou le crédit du compte 458. »
Date Débit Crédit
458 Gérant SEP xxxx
7555 Quote-part de bénéfice attribuée xxxx
Constatation quote-part dans le bénéfice
Si le résultat est négatif, l’écriture symétrique sera constatée en débitant le
compte 6555 « Quote-part de perte supportée ».
Pour la constatation de la quote-part de stock détenue, l’écriture suivante
sera enregistrée :
Date Débit Crédit
268 Créances rattachées à des SEP xxxx
Constatation quote-part dans le stock
Constatation des écritures de fin d’exercice lorsque les biens ont été
acquis en indivision ou par emploi de deniers indivis
Dans la comptabilité autonome de la société en participation :
Dans les comptes de la comptabilité autonome de la société en participation les
mêmes écritures que dans le cas précédent lorsque le gérant est propriétaire
apparent des biens sont constatées.
La balance de la société en participation est ensuite éditée pour établissement
du bilan et du compte de résultat fiscaux.
La part revenant à chaque coparticipant dans les biens indivis est ensuite
enregistrée par l’écriture suivante :
Date Débit Crédit
16 Emprunt xxxx
513 Banque SEP xxxx

Constatation quote-part coparticipant X
Ce type d’écriture n’est normalement requis que pour les comptes de bilan,
cependant, nous pensons que par homogénéité, il convient de réserver le
même traitement aux comptes de charges et de produits.
Le gérant reprend dans sa comptabilité les comptes de la comptabilité autonome
de la société en participation pour solde du compte 188 « Comptes de liaison
des sociétés en participation » selon le même schéma d’écritures que dans le
cas où il est propriétaire apparent des biens.
Les comptes seront cependant réduits des montants déjà imputés aux
coparticipants, cette réduction étant constatée dans les différents comptes 458
ouverts au nom des coparticipants.
Dans la comptabilité des coparticipants :
Chaque coparticipant (dont le gérant) constate la quote-part qui lui revient dans
les biens et le résultat de la société en participation par l’écriture suivante :
Date Débit Crédit
16 Emprunt xxxx
513 Banque SEP xxxx
Intégration des opérations de la SEP
Opérations effectuées dans le cadre d’une indivision

Dans le cadre des opérations faites en commun, pour les communautés
d’intérêts autres que les sociétés en participation, le Plan Comptable Général
renvoie expressément aux sociétés en participation pour la description des
traitements comptables à effectuer.
« À défaut de dispositions spéciales, la comptabilité des communautés d’intérêt
autres que les sociétés en participation et les GIE peut être établie par référence
aux règles énoncées aux articles 621-1 et 621-2 ». (PCG, art. 621-5).
Les schémas comptables exposés pour les sociétés en participation ostensibles
ayant acquis leurs stocks en indivision pourront donc être retenus.

Il convient cependant de rappeler que, sur le plan fiscal, l’indivision est
généralement considérée comme une société créée de fait et devra établir
une déclaration fiscale révélant le nom des différents associés-indivisaires, à
défaut de quoi la quote-part des associés non révélés serait soumise à l’impôt
sur les sociétés.
La comptabilité de l’indivision pourra donc s’inspirer des schémas de la société
en participation en présence d’un gérant de l’indivision désigné par convention
entre les co-indivisaires ou bien être organisée comme une comptabilité
totalement autonome, chaque associé reprenant dans ses propres comptes la
quote-part de chaque poste lui revenant.
Application aux opérations de marchand de biens

Les situations les plus fréquentes rencontrées en pratique sont généralement
les suivantes :
• Soit il existe une société en participation dans laquelle le gérant est seul
connu des tiers et est propriétaire apparent des biens, les coparticipants
étant inconnus des tiers ;
• Soit il n’existe qu’une simple convention d’indivision entre les parties, soit
les biens exploités dans le cadre de la société en participation font l’objet d’une
convention d’indivision, soit encore les statuts de la société en participation
ont indiqué que tous les coparticipants étaient également cogérants.
Traitement des opérations lorsqu’il existe un gérant unique propriétaire
apparent des biens
Il convient de rappeler que nous nous situons exclusivement dans le cadre
d’une comptabilité de société en participation autonome, type d’organisation
que nous avons privilégié pour les raisons que nous avons indiquées pages 125
et suivantes.
L’exemple simple suivant permettra de préciser les modalités pratiques de
traitement de ces opérations.
EXEMPLE I.21
Deux marchands de biens A et B réalisent une opération dans le cadre d’une société en
participation.
A, qui est gérant seul connu des tiers et propriétaire apparent du bien acquis, a droit à 60 %
de parts d’intérêts dans l’opération.
Le bien, objet de l’opération, est un immeuble divisible en deux lots acheté le 1er janvier N
pour 1 000 000 € augmentés de 70 000 € de frais et droits.
Des travaux d’amélioration ont été effectués pour 200 000 € hors taxes (240 000 € TTC).

L’opération est financée par un emprunt de 700 000 € (taux d’intérêt 2 % annuel) souscrit
par A en sa qualité de propriétaire apparent, le solde est financé par chacun des associés au
prorata de sa participation au résultat. À ce titre, A a financé 366 000 € et B 244 000 €.
Les frais financiers ne sont pas incorporés dans le coût de production des stocks, ils
représentent 14 000 €.
L’un des deux lots, représentant 55 % de l’immeuble a été revendu avant la clôture de
l’exercice pour 800 000 €.
Les marchands de biens ont décidé de ne pas opter pour la TVA.
Le stock restant peut être évalué à :
1 310 000 * 0,45 = 589 500 €
Compte tenu de ces données, le compte de résultat de l’opération se présente ainsi à la
clôture du premier exercice, le produit de la vente ayant servi au remboursement prioritaire
de l’emprunt :
Ventes 800 000
Variation des stocks 589 500
Achats d’immeubles 1 070 000
Travaux 240 000
Frais financiers 14 000
Résultat 65 500
Le bilan de l’opération en participation est le suivant :
Actif Passif
Stock marchand de
589 500 Résultat 65 500
biens
Compte de liaison
86 000 Compte courant A 366 000
SEP
Compte courant B 244 000
Total 675 500 Total 675 500
La justification du compte de liaison SEP tenu dans la comptabilité du gérant est la suivante :
Encaissement de l’emprunt 700 000
Encaissement des comptes-
610 000
courants
Paiement de l’immeuble - 1 070 000
Paiement des travaux - 240 000
Encaissement de la vente 800 000
Remboursement de l’emprunt et
- 714 000
intérêts
Compte de liaison opérations en
86 000
participation
Ce compte est créditeur dans la comptabilité du gérant. Il a en effet enregistré les différents
décaissements et encaissements que le gérant a effectué par la contrepartie de son compte
de banque (ou d’un compte de banque ouvert à cet effet).

Par ailleurs, le gérant a effectué une avance à la SEP pour 366 000 € et le compte de la
SEP se trouvera donc débiteur dans sa propre comptabilité.
Eu égard aux données présentées dans l’exemple ci-dessus, le gérant intégrera les
opérations en participation dans sa comptabilité en constatant les écritures suivantes :
Date Débit Crédit
6011 Achats d’immeubles 1 000 000
6081 Frais sur achats d’immeubles 70 000
6053 Travaux de second œuvre 240 000
Charges d’intérêts sur opérations
66111 14 000
MB
7011 Vente d’immeubles 800 000
Variation du stock marchand de
73511 589 500
biens
3511 Stock marchand de biens 589 500
4581 Compte-courant A 366 000
4582 Compte-courant B 244 000
Compte de liaison opération en
188 86 000
participation
Intégration opération en
participation avec B
Il constatera ensuite les droits de son coparticipant dans le résultat de l’opération par
l’écriture suivante :
Date Débit Crédit
6551 Quote-part de bénéfice transféré 26 200
Coparticipant B - Quote-part de
45821 26 200
résultat
Quote-part de résultat de B
(65 500 *40 %)
Pour la clarté des comptes, il nous semble souhaitable d’ouvrir un sous-compte par
coparticipant destiné au suivi des mouvements de fonds et un sous-compte destiné à la
constatation du résultat.
En cas de perte de la participation, l’écriture aurait été de sens contraire en mouvementant
un compte 7551 « Quote-part de perte transférée » en lieu et place du compte 6551.
Le gérant constate enfin la quote-part des coparticipants dans les stocks par l’écriture :
Date Débit Crédit
4582 Coparticipant B 235 800
178 Dettes rattachées à des SEP 235 800
Quote-part de stock de B
(589 500*40 %)
En synthèse, l’incidence de cette opération en participation dans les comptes du gérant sera
la suivante :

Date Débit Crédit
Résultat (à ventiler par postes) 39 300
Stock 589 500
Stock (part B) 235 800
Coparticipant B 34 400
(244 000 + 26 200 – 235 800)
Banque 280 000
(366 000 – 86 000)
Le non-gérant ne doit enregistrer dans ses comptes que la quote-part de résultat et sa
quote-part dans les biens acquis ou créés (c’est à dire dans les stocks) dans le cadre de la
société en participation.
Il s’agit en fait des écritures symétriques aux deux dernières écritures précédentes qui ont
été enregistrées chez le gérant :
Date Débit Crédit
458 Gérant 26 200
7555 Quote-part de bénéfice attribué 26 200
Q.P de résultat nous revenant
(65 500*40 %)
En cas de perte de la participation, l’écriture aurait été de sens contraire en mouvementant
un compte 6555 « Quote-part de perte supportée ».
Date Débit Crédit
268 Créance rattachée à des SEP 235 800
458 Gérant SEP 235 800
Q.P. de stock nous revenant
(589 500 * 40 %)
En synthèse, l’incidence pour le non-gérant sera la suivante :
Date Débit Crédit
Résultat 26 200
Quote-part de stock 235 800
Gérant 34 400
(244 000 + 26 200 – 235 800)
Banque 244 000

Intégration des opérations en participation en cas de pluralité de gérants
ou lorsque les biens ont été acquis en indivision ou par emploi de
deniers indivis
EXEMPLE I.22
En reprenant les données de l’exemple I.21 présenté dans le paragraphe précédent, les
opérations suivantes doivent être constatées :
Comptabilisation dans la comptabilité autonome de la société en participation
Date Débit Crédit
6011 Achats d’immeubles 1 000 000
6081 Frais sur achats d’immeubles 70 000
6053 Travaux de second œuvre 240 000
66111 14 000
MB
7011 Vente d’immeubles 800 000
Variation du stock marchand de
73511 589 500
biens
3511 Stock marchand de biens 589 500
Compte de liaison opération en
188 86 000
participation
Dans la comptabilité autonome de la société en participation, on constate la part revenant à
chaque coparticipant par l’écriture suivante :
Pour A
Date Débit Crédit
6011 Achats d’immeubles (60 %) 600 000
Frais sur achats d’immeubles
6081 42 000
(60 %)
6053 Travaux de second-œuvre (60 %) 144 000
66111 8 400
marchands de biens
7011 Vente d’immeubles (60 %) 480 000
Variation des stocks marchands
73511 353 700
de biens
3511 Stock marchands de biens (60 %) 353 700
188 Compte de liaison (ou Banque) 51 600
Constatation de la quote-part de A

Pour B
Date Débit Crédit
6081 28 000
(40 %)
66111 5 600
marchands de biens
Variation des stocks marchands
73511 235 800
de biens
Constatation de la quote-part de B
À l’issue de ces opérations comptables, les comptes de la comptabilité autonome de la SEP
sont soldés.
Dans la comptabilité de A, les opérations suivantes ont été enregistrées :
Date Débit Crédit
4580 SEP 366 000
512 Banque 366 000
Reprise des opérations en participation pour la quote-part de A
Date Débit Crédit
6081 Frais sur achats d’immeubles (60 %) 42 000
66111 8 400
marchands de biens
Variation stocks marchands de
73511 353 700
biens (60 %)
3511 Stock marchand de biens (60 %) 353 700
4581 Compte-courant A (60 %) 219 600
4582 Compte-courant B (60 %) 146 400

En synthèse, l’incidence de cette opération en participation dans les comptes du gérant sera
la suivante :
Date Débit Crédit
Stock 353 700
Coparticipant B 146 400
Banque 314 400
(366 000 – 51 600)
SEP 146 400
(366 000 – 219 600)
Les comptes de SEP et de B peuvent être soldés l’un par l’autre, A n’ayant en fait aucune
dette à l’égard de B du fait de cette « intégration proportionnelle ».
Dans la comptabilité de B, les opérations suivantes ont été enregistrées :
Date Débit Crédit
4580 SEP 244 000
512 Banque 244 000
Reprise des opérations en participation pour la quote-part de B
Date Débit Crédit
6081 28 000
(40 %)
66111 5 600
marchands de biens
Variation stocks marchands de
73511 235 800
biens (40 %)
En synthèse, l’incidence de cette opération en participation dans les comptes du
coparticipant B sera la suivante :
Date Débit Crédit
Stock 235 800

Coparticipant A 146 400
Banque 209 600
(244 000 – 34 400)
SEP 146 400
(244 000 – 97 600)
Les comptes de SEP et de A peuvent être soldés l’un par l’autre, B n’ayant en fait aucune
dette à l’égard de A du fait de cette « intégration proportionnelle ».
• Organisation du plan comptable

Il convient d’organiser le plan de comptes de l’entreprise conformément aux
prescriptions du Plan Comptable Général compte tenu des particularités de
cette activité.
Nous examinons ci-après les points particuliers qui doivent guider l’élaboration
du plan de comptes d’un marchand de biens en omettant volontairement les
aspects généraux qui ne concernent pas spécifiquement cette activité.
◊ Comptes de bilan
Financement des opérations
Il convient de distinguer le financement des opérations du financement général
de l’entreprise.
Pour cela, il est possible de créer le compte :
• 16452 Crédits d’accompagnement sur opérations « marchand de biens ».
Un ou plusieurs comptes bancaires spécifiques pourront être ouverts pour
enregistrer les flux financiers des opérations, des subdivisions du compte 512
Banque seront créés à cet effet.
Provisions pour risques et charges

Ainsi que nous l’avons vu pages 110 et suivantes plusieurs types de provisions
pour risques et charges peuvent être enregistrées pour faire face à des risques
et charges probables.
Les comptes suivants pourront être créés :
• 15111 Provisions pour litiges sur opérations « marchand de biens »
• 1585 Provisions pour réductions sur ventes
• 1586 Provisions pour charges à supporter sur biens en stock
Stocks
La nomenclature du Plan Comptable Général sera complétée pour l’adapter à
la terminologie de la profession.
• 3311 En cours de production « marchand de biens »
• 3551 Produits finis « marchand de biens »
• 3711 Marchandises « marchand de biens »

Le compte 3711 ne devra être utilisé que pour les opérations qui sont revendues
en l’état sans travaux.
Les comptes de provisions pour dépréciation des stocks seront déterminés
classiquement en insérant un 9 entre le premier et le deuxième chiffre du
compte de stock.
Fournisseurs et comptes rattachés

Pour cette catégorie de comptes, on pourra aménager la nomenclature du
PCG et créer les comptes suivants :
• 4011 Fournisseurs d’immeubles
• 40121 Entrepreneurs
• 40122 Architectes et bureaux d’études
• 40127 Fournisseurs divers
• 4017 Retenues de garantie
Les comptes 403 « Effets à payer » et 408 « Factures non parvenues » seront
créés en respectant la même structure par l’insertion entre les deuxième et
troisième caractères d’un 3 ou d’un 8.
Les travaux restant à effectuer sur lots vendus1 seront comptabilisés dans un
compte 408 « Factures non parvenues ».
La même méthode sera à retenir pour faire apparaître à l’actif les avances et
acomptes versés dans le compte 409 « Fournisseurs débiteurs ».
Clients et comptes rattachés

La nomenclature détaillée ci-dessous, adaptée aux activités des marchands de
biens pourra être retenue.
• 4112 Clients acquéreurs
• 4113 Clients locataires2
• 4118 Clients divers
Les comptes 413 « Effets à recevoir », 418 « Produits non encore facturés » et
419 « Clients créditeurs » seront subdivisés en utilisant la même méthodologie
que pour les comptes fournisseurs.
Autres comptes de bilan

Compte tenu des particularités d’assiette de la TVA concernant les
opérations « marchands de biens » il semble utile de créer des sous-comptes
spécifiques :
• 445661 TVA déductible sur opérations « marchand de biens »
• 445711 TVA collectée sur opérations « marchand de biens » (prix total)
• 445712 TVA collectée sur opérations « marchand de biens » (marge)
1 Voir ci-dessus pages 110 et suivantes.

2 Sur le point spécifique des stocks immobiliers loués en attente de revente, voir ci-après pages 515 et
suivantes.

Les relations avec les notaires et les compagnies d’assurances seront utilement
suivies dans des comptes
• 4671 Notaires
• 4672 Créances sur sinistres assurés
Un sous-compte pourra être ouvert par notaire intervenant.
◊ Comptes de résultat
Achats et frais accessoires d’achats
Les prescriptions du Plan Comptable Général conduisent à distinguer les achats
des frais accessoires d’achat, l’ensemble constituant le coût d’acquisition.
Normalement les achats sont enregistrés dans un compte 60 « Achats » et les
frais accessoires d’achats dans des comptes 61/62 « Autres charges externes »
et des comptes 63 « Impôts, taxes et versements assimilés ».
Le plan des comptes de résultat peut être organisé en respectant ce principe,
les comptes composant le coût d’acquisition étant extraits à l’aide de la
comptabilité analytique.
Cependant, « Les entités ont la faculté de comptabiliser directement les
frais accessoires d'achat payés à des tiers, par exemple les transports, les
commissions et les assurances à l'un des comptes d'achats 601 à 607 et
non aux comptes de charges par nature, lorsque ces charges peuvent être
affectées de façon certaine à telle ou telle catégorie de marchandises ou
d'approvisionnements.1
Pour permettre aux entreprises de fournir plus facilement le détail des frais
accessoires incorporés aux achats de l’exercice, le compte 608 peut être utilisé
pour regrouper ces frais par catégorie tout en maintenant dans des subdivisions
de ce compte leur classement par nature. »
Il semble donc souhaitable de créer le plan de comptes suivant :
• 6011 Achats d’immeubles
• 6081 Frais sur achats d’immeubles
• 6082 Droits d’enregistrement sur achats
• 6083 Indemnités d’éviction
Lorsque les opérations donnent lieu à une revente en l’état sans que la
moindre amélioration n’ait été apportée à l’immeuble, ce qui reste malgré
tout un phénomène rare, le respect du Plan Comptable Général commande
d’enregistrer l’achat de telles opérations dans un compte
• 6071 Achat de marchandises « marchand de biens »
Les travaux de sous-traitance sont généralement enregistrés dans des
comptes 611 « Sous-traitance générale » cependant : « Les biens et services
sous-traités qui s'intègrent directement dans le cycle de production de l'entité,
sont inscrits dans ses achats au débit des comptes :
1 Toutefois, en fin d'exercice, les « autres personnes morales » doivent fournir dans l'annexe le détail des
frais accessoires incorporés aux achats de l'exercice. (PCG, art. 831-2/15).

• 604 « Achats d'études et de prestations de services » ;
• 605 « Achats de matériels, équipements et travaux ». »1
Dans la mesure où des honoraires, commissions, travaux, etc., seront à intégrer
au coût de production, ils pourront être comptabilisés dans les comptes 604 et
605 en utilisant les subdivisions suivantes2 :
• 6041 Honoraires d’architectes et de bureaux d’études
• 6042 Commissions sur achats
• 6043 Assurances construction
• 6044 Frais de règlement de copropriété
• 6051 Travaux de VRD et espaces verts
• 6052 Travaux de construction - gros œuvre
• 6053 Travaux de second-œuvre3
Frais financiers
Les frais financiers doivent être présentés dans le compte de résultat, qu’ils
aient été ou non incorporés dans les stocks, ainsi que le rappelle la CNCC
dans son bulletin n°93 p.124.
On pourra distinguer les frais financiers relatifs aux opérations par l’ouverture
d’un compte :
• 66111 Charges d’intérêts sur opérations « marchand de biens »
Cependant l’incorporation éventuelle des frais financiers dans le stock, qui se
fera par le crédit d’un compte 71 « Production stockée » conduira à majorer
artificiellement le résultat d’exploitation de charges incluses dans le résultat
financier. Il est donc souhaitable de constater une écriture complémentaire de
transfert de charges en créditant, lors de l’incorporation des frais financiers aux
stocks, le compte :
• 7961 Transferts de charges financières inclus dans le coût de production4
par le débit du compte :
• 6086 Frais financiers inclus dans le coût de production
Charges relatives aux opérations mais non incorporées dans le coût

de production
Il s’agit principalement des frais de commercialisation qui font partie du coût
de revient mais non du coût de production et ne sont pas incorporés dans
1 Plan Comptable Général, art. 946-60. La notion de sous-traitance est cependant impropre au cas
particulier. En effet, le marchand de biens est le maître d’ouvrage des travaux qu’il commande et il est
lié avec les entreprises qu’il choisit par un contrat d’entreprise et non par un contrat de sous-traitance.
2 Lorsqu’ils ne concernent pas directement les opérations, ils seront à comptabiliser dans les charges par
nature, c’est à dire les comptes 61, 62 ou 63.
3 À subdiviser éventuellement par corps de métier.
4 Un projet de modernisation des états financiers mis en ligne par l’ANC le 24 juillet 2020 propose
la suppression des comptes de transfert de charges. Dans cette hypothèse, il conviendrait de créditer
directement le compte 66111. Cependant ce même projet prévoit un délai de trois ans entre son
approbation définitive et sa date de mise en application.

les stocks en fin d’exercice. Ces charges sont enregistrées dans les « Autres
achats et charges externes » (comptes 61 et 62).
Parmi ces charges, il convient de mentionner tout particulièrement :
• 6222 Commissions et courtages sur ventes1
• 6231 Annonces et insertions
• 6251 Voyages et déplacements
L’affectation à telle ou telle opération se fera via la comptabilité analytique mais
il est également possible d’ouvrir des sous-comptes spécifiques réservés aux
opérations « marchand de biens ».
Enfin, lorsque des pénalités fiscales ou des intérêts de retard sont à déplorer, il
conviendra d’utiliser le compte :
• 67121 Pénalités fiscales et intérêts de retard sur opérations « marchand
de biens »
Variation des stocks

La variation des stocks sera le plus souvent constatée en utilisant un compte
713 ventilé selon les catégories de stocks en :
• 713311 Variation des en cours de production « marchand de biens »
• 713551 Variation des produits finis « marchand de biens »
Cependant, pour les opérations qui sont revendues en l’état sans travaux, il
conviendra normalement d’utiliser le compte :
• 603711 Variation des stocks de marchandises « marchand de biens »
Produits d’exploitation
Les ventes d’immeubles peuvent être enregistrées dans les comptes2 suivants :
• 7011 Ventes d’immeubles
• 7071Ventes de marchandises « marchand de biens »
Ce dernier compte est à utiliser dans le cas rare d’une vente en l’état sans
travaux.
Lorsque les stocks immobiliers sont loués dans l’attente de leur revente3, les
produits de la location sont à enregistrer dans un compte :
• 70831 Location du stock immobilier
1 Le traitement diffère en cela des frais de commercialisation relatifs à des contrats de VEFA. Ainsi que
nous le verrons dans la seconde partie, de tels contrats sont considérés comme des contrats à long
terme et les frais de commercialisation encourus sur ces contrats sont considérés comme des coûts du
contrat et donc incorporés dans les travaux en cours lorsque l’opérateur a opté pour la comptabilisation
à l’achèvement de ses opérations.
2 Afin de simplifier le contrôle des déclarations de TVA en présence d’opérations taxées sur la marge, il
pourra être utile de ventiler ces comptes en deux sous-comptes comme cela a déjà été indiqué pages 92
et suivantes.
3 Sur ce point spécifique des stocks immobiliers loués en attente de revente, voir ci-après pages 515 et
suivantes.

• Inventaire intermittent et inventaire permanent
La méthode traditionnelle généralement enseignée dans les cours de comptabilité
pour comptabiliser les stocks est la méthode de l’inventaire intermittent.
Cette méthode, prévue par le PCG et largement utilisée par les entreprises,
consiste à enregistrer les achats divers en cours d’exercice en débitant
les comptes de charges concernés par le crédit d’un compte de tiers ou
de trésorerie. En fin d’exercice, la « consommation » est constatée en
comptabilisant le stock final à l’actif par le crédit d’un compte de variation de
stock (compte 603) ou de production stockée (compte 71) et en annulant le
stock initial par le débit d’un compte de variation de stock (compte 603) ou de
production stockée (compte 71).
Comme tous les commerçants soumis au Plan Comptable Général, les
marchands de biens peuvent cependant tenir leur comptabilité selon la méthode
de l’inventaire permanent.
Cette méthode est décrite dans les termes suivants par le PCG dans
son article 943 :
« L'inventaire permanent peut être tenu en comptabilité générale dans les
comptes correspondants de la classe 3 suivant les modalités définies ci-après.
1. En ce qui concerne les stocks d'approvisionnements et de marchandises, les
comptes 601 « Achats stockés - Matières premières (et fournitures) », 602 « Achats
stockés - Autres approvisionnements » et 607 « Achats et marchandises » sont
débités par le crédit des comptes intéressés des classes 4 et 5.
En cours d'exercice, les comptes de stocks 31, 32 et 37 fonctionnent comme
des comptes de magasin ; ils sont débités des entrées par le crédit des comptes
6031, 6032 et 6037 et crédités des sorties par le débit de ces mêmes comptes.
En fin d'exercice, les soldes des comptes 601, 602, 607 et 6031, 6032, 6037
sont virés au compte 120 « Résultat de l'exercice (bénéfice) » ou 129 « Résultat
de l'exercice (perte) ».
2. En ce qui concerne les stocks de produits, le compte 35 fonctionne comme
un compte de magasin ; il est débité des entrées par le crédit du compte 7135
et crédité des sorties par le débit de ce même compte. Ces mouvements
sont valorisés conformément aux méthodes de calcul des coûts utilisées par
l'entité.
Les encours de production valorisés à la fin de l'exercice sont inscrits au débit
des comptes 33 et 34 par le crédit des comptes 7133 et 7134 après annulation
des encours de production du début de l'exercice. En fin d'exercice, le solde
du compte 71 « Production stockée (ou déstockage) » est viré au compte 120
ou 129. »
La méthode de l’inventaire permanent est particulièrement adaptée au suivi du
coût de production des stocks dans les activités dont les opérations s’étalent
sur plusieurs exercices.

Une variante de la technique comptable proposée par le PCG et utilisée
par certains marchands de biens consiste à comptabiliser les acquisitions
directement par le débit des comptes de classe 3 et à créditer ces comptes lors
de la « consommation » de ces stocks, c’est-à-dire de leur vente.
Ce mode de comptabilisation implique de constater une écriture en fin
d’exercice faisant apparaître les flux d’achats et les variations de stocks afin de
se conformer à la présentation du compte de résultat requise par le PCG et les
imprimés de la liasse fiscale.
EXEMPLE I.23
Les différents modèles de comptabilisation utilisables sont illustrés par un exemple :
Un marchand de biens acquiert un immeuble auprès d’un non-assujetti pour un prix de
1 000 K€ le 15 novembre N.
Il réalise des travaux achevés en octobre N+1 pour 500 K€.
Il vend l’immeuble rénové le 15 février N+2 pour 1 800 K€ et n’opte pas pour la TVA.
La date de clôture de l’exercice est fixée au 31 décembre.
Traitement en inventaire intermittent
15/11/N
6011 Achats d’immeubles 1 000
512 Banque 1 000
31/12/N
33 Stock MB 1 000
15/10/N+1
6052 Travaux de construction 500
512 Banque 500
31/12/N+1
33 Stock MB 1 500
31/12/N+1
33 Stock MB 1 000
15/2/N+2
512 Banque 1 800
7011 Ventes d’immeubles 1 800
31/12/N+2
33 Stock MB 1 500
Traitement en inventaire permanent tel que décrit dans le PCG
15/11/N

512 Banque 1 000
33 Stock MB 1 000
15/10/N+1
512 Banque 500
33 Stock MB 500
15/2/N+2
512 Banque 1 800
33 Stock MB 1 500
Traitement en inventaire permanent selon le modèle du plan comptable des promoteurs
constructeurs
15/11/N
33 Stock MB 1 000
512 Banque 1 000
31/12/N
15/10/N+1
33 Stock MB 500
512 Banque 500
31/12/N+1
15/2/N+2
512 Banque 1 800
33 Stock MB 1 500
• Organisation de la comptabilité analytique

La tenue d’une comptabilité analytique n’est pas obligatoire pour un commerçant,
elle ne l’est pas davantage pour un marchand de biens.
Cependant, lorsque les opérations deviennent nombreuses, complexes, avec
des régimes fiscaux différents, la mise en place d’une comptabilité analytique
peut s’avérer très utile, voire indispensable.

Les logiciels comptables étant de plus en plus performants et de moins en moins
onéreux, il est souhaitable de mettre en place une comptabilité analytique dès
que les opérations « marchand de biens » représentent un certain volume.
Les objectifs que l’on doit assigner à une comptabilité analytique d’un marchand
de biens sont les suivants :
• Faciliter l’évaluation des stocks en fin d’exercice ;
• Distinguer les coûts faisant l’objet de répartition particulières (opérations
avec plusieurs bâtiments et parties communes) ;
• Opérer une distinction entre les différentes activités de l’entreprise
(« opérations achat-revente », rénovation « légère », rénovation « lourde »,
opérations sur terrains et lotissement, construction neuve le cas échéant…)
caractérisées notamment par des régimes fiscaux distincts ;
• Obtenir un résultat par opération ;
• Permettre un contrôle global de la TVA notamment lorsque l’option aura
été souscrite conduisant au calcul d’une TVA sur la marge ;
Ces objectifs peuvent également être partiellement atteints par un aménagement
judicieux du plan de comptes de comptabilité générale.
Cependant, la mise en place d’une comptabilité analytique permettant des tris
multicritères est d’un usage plus souple et plus performant.
Compte tenu de ces observations, la comptabilité analytique répondant aux
objectifs souhaités peut être organisée schématiquement en aménageant la
grille de définition du plan de comptes ainsi :
Identifiant de
Identifiant Identifiant de
type de masse de
d’activité type de coût
répartition
Compte de comptabilité Identifiant

générale d’opération
Il s’agit d’un schéma indicatif, le nombre d’identifiants peut être plus nombreux
(régions, types de construction, centres de responsabilités…) ainsi que le
nombre de caractères par identifiant.
Des requêtes effectuées à partir des différents identifiants permettront
l’obtention des agrégats souhaités.

I.4.2 Présentation des comptes
• Bilan et compte de résultat
◊ Le bilan
La structure du bilan d’un marchand de biens est relativement simple avec
comme « ossature centrale » les stocks d’opérations non encore revendues et
le financement correspondant.
Les postes de provisions peuvent également représenter des
montants significatifs.
Dans le schéma suivant, nous mettons en évidence les postes les plus
caractéristiques du bilan d’un marchand de biens avec leur contenu principal
tel qu’il a été étudié dans les pages précédentes.
Cette structure pourra cependant être plus complexe lorsque le marchand de
biens exerce d’autres activités telles que promotion immobilière, transaction
immobilière ou administration de biens.
Dans ce dernier cas, la structure du bilan devra être analysée plus finement
pour mettre en évidence les postes caractéristiques de chacune des activités.
Dont provisions pour charges,

Actif Passif risques et pertes à terminaison
sur opérations « marchand de
biens »
Dont quote-part sur
opérations en participation
Immobilisations Provisions pour
Dont financement spécifique
financières risques et charges
sur opérations « marchand de
Emprunts et dettes biens »
Dont stocks « marchand de
financières auprès
biens » et provisions pour Stocks
d’établissements de
dépréciation des stocks
crédits
Emprunts et dettes
financiers divers Dont quote-part sur opérations
en participation
Dettes fournisseurs
Dont créances et dettes sur
les notaires Autres créances Autres dettes Dont dettes aux entreprises et
charges à payer sur opérations
partiellement vendues
◊ Le compte de résultat
Les différents postes du compte de résultat sont assez largement affectés par
l’activité du marchand de biens ainsi qu’il ressort du schéma suivant.
Les postes de production et d’achats seront généralement les postes les plus
importants en valeur.

Il convient cependant d’attirer l’attention sur deux points particuliers :
• Les quotes-parts de résultats sur opérations faites en commun dont le
positionnement dans le compte de résultat dépend du sens bénéficiaire ou
déficitaire de l’opération mais également de la position juridique (gérant ou
non-gérant) du marchand de biens dont on arrête les comptes1 ;
• La nécessité, lorsque des frais financiers sont incorporés aux stocks, de
constater une écriture complémentaire de transfert de charges financières
afin de ne pas fausser le compte de résultat entre résultat d’exploitation et
résultat financier.
Ventes de marchandises
Dont ventes d’immeubles
transformés
Production vendue
Dont achats et ventes
d’immeubles en l’état
Production stockée
Production immobilisée Dont variation de stocks

d’immeubles transformés
Reprise sur amortissements et
provisions
Achats de marchandises et variations de Dont transfert de stocks

Dont achats d’immeubles et stocks en immobilisations
frais accessoires (exceptionnel)
Achats de matières premières et autres
approvisionnements et variations de
stocks
Dont reprise de
Autres achats et charges externes provisions pour risques
Dont travaux sur immeubles et pour dépréciation des
stocks
Impôts et taxes et versements immobiliers
Salaires et traitements
Dont dotations aux Charges sociales

provisions pour risques sur
opérations marchand de Dotations aux amortissements et
biens et pour dépréciation provisions Transfert à un non-
des stocks Quote-parts sur opérations faites en gérant d’une quote-part
commun d’opération financière
Bénéfice attribué en perte transférée ou transfert par un
gérant d’une quote-part
Transfert à un non-gérant Quote-parts sur opérations faites en d’opération financière
d’une quote-part déficitaire commun
ou transfert par un gérant Perte supportée ou bénéfice transféré
d’une quote-part d’opération
déficitaire Transfert de charges financières
Dont quote-part de frais
financiers incorporée aux
Intérêts et charges assimilées stocks
Dont frais financiers sur
opérations Charges exceptionnelles sur opérations
de gestion
Dont pénalités fiscales pour

ventes hors délais
1 Ce point requiert une information dans l’annexe (voir ci-après page 153).

• Informations dans l’annexe
Les marchands de biens doivent, comme tout commerçant, établir une annexe
incluse dans les comptes annuels et indissociable du bilan et du compte
de résultat.
On rappelle cependant que les marchands de biens, personnes physiques
placés de plein droit ou sur option sous le régime réel simplifié d’imposition
peuvent, en vertu des dispositions de l’article L.123-25 du Code du commerce
ne pas établir d’annexe.
Le deuxième alinéa du même article permet aux personnes morales ayant la
qualité de commerçant et placées sur option ou de plein droit sous le régime
simplifie d'imposition de présenter une annexe abrégée.
C’est pourquoi, à la suite de sa modification par le règlement ANC 2015-06,
le PCG distingue les informations à communiquer dans l’annexe selon les
caractéristiques de l’entité (personne physique ou morale) et sa taille.
Dans la suite de cet ouvrage nous nous référerons aux informations requises
pour les « Autres personnes morales » (articles 833-1 et suivants du PCG).
Outre les autres informations significatives susceptibles d’être mentionnées
dans l’annexe, certaines informations sont plus spécifiques à l’activité des
marchands de biens. Ce sont ces informations que nous détaillons dans la
suite de cette section.
Les autres informations non spécifiques ou non fréquentes dans les activités
des marchands de biens ne sont pas reprises dans cette présentation.
◊ Composition du chiffre d’affaires

Les activités d’un marchand de biens étant souvent multiples, il peut être
utile d’informer le lecteur des comptes annuels sur la composition chiffrée
des produits d’exploitation (Ventes marchand de biens, rénovation lourde,
opérations de construction neuve, opérations de lotissement).
◊ Modalités de comptabilisation du chiffre d’affaires
Nous avons vu page 92 que les modalités de comptabilisation de la TVA sur la
marge posaient des problèmes spécifiques.
En conséquence, il convient à notre avis d’attirer l’attention du lecteur sur le fait
que certains éléments du chiffre d’affaires portés dans le compte de résultat
sont nets de TVA sur la marge.
Cela concernera notamment les opérations portant sur des immeubles achevés
depuis plus de cinq ans à leur date d’acquisition auprès d’un non-assujetti ou
d’un assujetti n’ayant pas exercé l’option, pour lesquelles l’option pour la TVA
aura été retenue par le marchand de biens lors de la revente ainsi que sur les
opérations de revente de terrains à bâtir acquis en exonération de TVA.

◊ Incorporation des coûts d’emprunts dans les stocks
Nous avons vu pages 80 et suivantes que dans le PCG une option globale
était ouverte aux entreprises, lorsque certaines conditions étaient réunies,
leur permettant d’incorporer les coûts d’emprunt dans les actifs éligibles
(immobilisations corporelles, immobilisations incorporelles et stocks).
Il conviendra d’informer le lecteur sur le choix opéré par l’entité (incorporation
ou non des coûts d’emprunts).
Dans l’affirmative, le montant des coûts incorporés devrait, selon nous, être indiqué.
◊ Précisions sur l’évaluation des stocks
Outre l’information sur les coûts d’emprunt, un rappel sur les éléments
incorporés au coût d’acquisition et au coût de production des stocks doit être
communiqué en annexe, compte tenu du caractère généralement significatif
dans les états financiers d’un marchand de biens.
Par ailleurs, nous avons pu constater pages 94 et suivantes que l’incidence
de la TVA sur les travaux, voire sur le coût d’acquisition des stocks pouvait, en
certaines circonstances, s’avérer non négligeable.
C’est pourquoi il nous semble nécessaire de communiquer une information sur
cette incidence dans l’annexe.
◊ Acomptes et engagements donnés et reçus sur ventes en cours
Nous avons vu pages 101 et suivantes que lorsque l’engagement des parties
concernant une vente n’était pas jugé définitif, la doctrine de la Compagnie
Nationale des Commissaires aux Comptes recommandait d’enregistrer les
acomptes reçus dans un compte de tiers et le montant total de la vente en
engagements hors bilan.
Le montant de ces engagements ainsi que celui des acomptes reçus sont des
informations à porter dans l’annexe.
◊ Financement des opérations « marchand de biens »
Les opérations « marchand de biens » font le plus souvent l’objet de
financements spécifiques.
Afin de les différencier du financement structurel de l’entreprise et de faciliter
l’analyse financière du bilan, il semble souhaitable de communiquer une
information détaillant les postes d’emprunt, en faisant ressortir ceux affectés à
des opérations inscrites en stocks.
Cette information n’est pas formellement obligatoire, mais dans la mesure où
elle est particulièrement significative de l’activité il nous semble important de
la communiquer.

◊ Dettes garanties par des sûretés réelles
L’article 833-13 du PCG prévoit expressément d’indiquer dans l’annexe pour
chacun des postes de dettes celles qui sont garanties par des sûretés réelles.
Les marchands de biens sont particulièrement concernés par ces dispositions
dans la mesure où le financement externe de leur stock immobilier est
quasiment toujours assorti de sûretés réelles.
◊ Informations sur les dépréciations et sur les provisions
L’article 833-12 du PCG prescrit de communiquer une information sur les
provisions qui peut s’avérer abondante :
• État des provisions ;
• Risques et charges provisionnées pour des montants
individuellement significatifs ;
• Remboursement attendu en cas de couverture par un contrat d’assurance
notamment, en indiquant si ce remboursement a été ou non comptabilisé
à l’actif.
L’article 833-8-1 prescrit de communiquer les méthodes utilisées pour le calcul
des dépréciations des stocks et les montants par catégories.
Il est inutile d’insister sur l’importance que revêt pour le lecteur des états
financiers d’un marchand de biens la communication de ces informations.
◊ Information sur les opérations en participation
La comptabilisation des opérations en participation s’avère relativement
complexe ainsi que l’on a pu le constater au travers des exemples précédents
Les méthodes exposées, bien qu’étant les plus fréquemment rencontrées, ne
sont d’ailleurs pas les seules pouvant être utilisées.
En outre, les informations incluses dans le compte de résultat peuvent s’avérer

contre-intuitives.
En effet, le modèle de compte de résultat tel que présenté dans le PCG et dans
la liasse fiscale réserve deux lignes aux opérations faites en commun :
• Une ligne « bénéfice attribué ou perte transférée » qui est un produit ;
• Une ligne « perte supportée ou bénéfice transféré » qui est une charge.
La première ligne enregistre, pour les non-gérants, le bénéfice qui est attribué
par le gérant dans une opération bénéficiaire (information positive) et, pour les
gérants, les pertes qu’ils ont transférées aux coparticipants sur des opérations
déficitaires (information négative).
La deuxième ligne enregistre, pour les non-gérants, la perte qui est transférée
par le gérant dans une opération déficitaire (information négative) et, pour

les gérants, les bénéfices qu’ils ont transférés aux coparticipants sur des
opérations bénéficiaires (information positive).
On mesure qu’à défaut d’information complémentaire, le lecteur aura du mal à
apprécier les risques encourus dans le cadre des opérations en participation
incluses dans les états financiers qu’il examine.
L’article 833-14-3 du Plan Comptable Général prévoit expressément que soient
communiquées les informations suivantes :
« Précisions sur la nature, le montant et le traitement :
[…]
- Des quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun ;
[…] »
En conséquence, une information dans l’annexe des comptes annuels de la
société participante concernant les opérations en participation peut s’avérer
indispensable, lorsque celles-ci représentent un engagement significatif.
L’information portera sur les méthodes comptables retenues pour
l’enregistrement des opérations en participation ainsi que sur les montants
(chiffre d’affaires, charges, stocks…) inclus dans la comptabilité du gérant mais
concernant les quotes-parts attribuables aux coparticipants.
Une information sur le montant des stocks détenus par le gérant dans le
cadre d’opérations en participation ainsi que la quote-part attribuable aux
coparticipants comptabilisée au passif dans le compte 178 semble également
nécessaire lorsque les montants en cause sont significatifs1.
Dans le cas d’une société en participation ostensible, ces informations pourront
être communiquées en citant l’opération concernée. Dans le cas d’une société
en participation occulte, il conviendra de veiller à ce que les informations
communiquées ne remettent pas en cause le caractère confidentiel de
l’opération à l’égard des tiers.
I.4.3 Traitement des opérations marchand de biens sous

référentiel IFRS
Pour les groupes qui établissent des comptes consolidés sous référentiel
IFRS, les retraitements à opérer à partir des comptes sociaux des filiales ayant
réalisé des opérations « marchand de biens » seront très peu nombreuses tant
les règles du PCG sont, pour de telles opérations, proches de celles définies
par les normes internationales.
Il n’existe bien évidemment pas de norme ou d’interprétation spécifique
pour les opérations « marchand de biens » dans le référentiel international
et les solutions sont à rechercher dans quelques normes particulières du
référentiel IFRS.
1 Le non-gérant attributaire de cette quote-part, portée à l’actif de son bilan dans un compte 268 pourra
également le mentionner dans son annexe si les montants sont significatifs.

Les normes concernées sont celles traitant :
• La comptabilisation et l’évaluation des stocks ;
• La comptabilisation des ventes et du résultat ;
• Les coûts d’emprunt.
• Traitement des stocks

Pour la norme IAS 2, les immeubles qui sont l’objet même du commerce des
marchands de biens sont, comme dans la pratique française, considérés
comme des stocks.
Cela est affirmé très explicitement au paragraphe 8 de la norme :
« Les stocks englobent les biens achetés et détenus pour la revente y compris,
par exemple, les marchandises achetées par un détaillant et détenues pour la
revente, ou des terrains ou d’autres biens immobiliers détenus pour la revente. »
Le stock immobilier, comme les autres stocks est évalué au coût qui contient
les coûts d’acquisition, les coûts de transformation ainsi que les autres coûts
pour amener les stocks à l’endroit et dans l’état où ils se trouvent. Les frais
administratifs qui ne contribuent pas à mettre les stocks à l’endroit et dans l’état
où ils se trouvent ainsi que les frais de commercialisation sont exclus du coût
des stocks et constituent des charges de période.
Les définitions incluses dans le PCG sont quasiment semblables.
Les coûts d’emprunt sont susceptibles d’être inclus dans le coût des stocks
dans les conditions prévues par la norme IAS 23 dont il est traité ci-après
N’étant pas constitués d’éléments fongibles entre eux, les stocks d’immeubles
sont déterminés, comme dans le PCG, en utilisant une identification spécifique
de leurs coûts individuels.
Lorsque le coût des stocks est supérieur à leur valeur nette de réalisation, les
stocks sont dépréciés, élément par élément, de la différence entre ce coût et
leur valeur nette de réalisation, laquelle est définie comme « le prix de vente
estimé dans le cours normal de l’activité diminué des coûts estimés pour
l’achèvement, et des coûts estimés nécessaires pour réaliser la vente. »
Parmi les informations à fournir dans l’annexe, on notera tout particulièrement
au paragraphe 36 h, « la valeur comptable des stocks donnés en nantissement
de passifs », information également requise par la réglementation
comptable française.
En l’état, les différences entre les deux référentiels concernent principalement
la présentation dans le bilan et le compte de résultat ainsi que le mode
de comptabilisation.

Il apparaît en effet clairement à la lecture du paragraphe 34 que la norme
envisage une comptabilisation en « inventaire permanent » sans transiter par
des comptes de « variation de stocks » ou de « production stockée » :
« Lorsque les stocks sont vendus, la valeur comptable de ces stocks doit
être comptabilisée en charges de la période au cours de laquelle les produits
correspondants sont comptabilisés. »
Ce mode de comptabilisation conduit à faire apparaître dans l’état du résultat
global un poste « achats consommés » qui est la somme algébrique du ou
des postes « achats » et « variation des stocks » ou « achat » et « production
stockée ».
Enfin, au bilan, les normes IAS 1 et IAS 2 suggèrent de présenter les stocks
pour leur montant net (coût – dépréciation) à l’actif du bilan alors que le modèle
de bilan du PCG et de la liasse fiscale impose, pour l’année N, de présenter
trois colonnes (montant brut, dépréciation et montant net).
Il n’est cependant pas interdit dans les états IFRS d’adopter une présentation
en trois colonnes.
• Comptabilisation des ventes et du résultat

Nous avons vu pages 100 et suivantes que les ventes réalisées par les
marchands de biens étaient généralement comptabilisées à la date de signature
des actes authentiques.
Depuis le 1er janvier 2018, les groupes tenus d’établir leurs comptes consolidés
selon le référentiel IFRS doivent appliquer la norme IFRS 15.
L’une des caractéristiques essentielles de cette nouvelle norme consiste dans
la distinction entre les contrats qui permettent une reconnaissance des produits
au fil du temps et ceux qui doivent constater la reconnaissance des produits à
un moment précis.
À l’analyse des conditions requises par le paragraphe 35 de la norme pour
pouvoir reconnaître le revenu au fil du temps, il apparaît clairement que, dans
la généralité des cas, les opérations de marchands de biens sont de celles dont
le produit ne pourra être reconnu qu’à un moment précis.
Conformément aux dispositions générales de la norme, le produit ne pourra
être comptabilisé que lors du transfert de contrôle à l'acquéreur de l’immeuble
à ce moment précis.
Le paragraphe 38 fournit des indicateurs qui permettent de déterminer la date
du transfert de contrôle.
Ces indicateurs sont les suivants :
• Le vendeur a droit au paiement du bien vendu ;

• Le client a obtenu un titre légal sur le bien vendu ;
• La possession physique du bien a été transférée au client ;
• Le client supporte les risques liés à la possession de l’actif et en obtient
les avantages ;
• Le client a accepté l’actif.
La norme n’impose pas que tous ces indicateurs soient satisfaits pour pouvoir
comptabiliser la vente. Elle précise également, dans ce même paragraphe 38,
que ces indicateurs ne sont pas limitatifs.
Il apparaît cependant, à la lecture de ce qui précède, que la signature d’un acte
authentique est l’événement qui réunit le maximum d’indicateurs (remise des
clés et prise de possession par l’acquéreur, droit au paiement…) permettant de
considérer que le transfert de contrôle a été réalisé et que la vente peut et doit
être comptabilisée par le vendeur.
• Activation des coûts d’emprunts (IAS 23)

Nous avons vu pages 80 et suivantes que le PCG permettait d’incorporer les
coûts d’emprunt aux stocks et autres actifs éligibles (immobilisations corporelles
et incorporelles).
Les dispositions des normes internationales sont très voisines de celles
exposées pour l’application des règles françaises (globalité de l’activation à
l’ensemble des actifs éligibles, modalités d’incorporation en l’absence de
financement dédié, limitation de l’activation aux seuls coûts encourus pendant
la période de production…)
La comparaison entre les deux référentiels fait cependant apparaître une
différence de taille : l’activation est optionnelle dans le Code du commerce et
dans le PCG, elle est obligatoire selon la norme IAS 23.
Un marchand de biens qui encourt des coûts d’emprunt pour financer certaines
de ses opérations et qui n’aurait pas exercé l’option d’activation lorsqu’une
telle option est possible devrait donc, en principe, retraiter ces coûts d’emprunt
pour les incorporer aux stocks dans ses comptes consolidés établis sous
référentiel IFRS.
La norme apporte en outre des précisions qui complètent les prescriptions de
la réglementation française.
C’est ainsi que dans la définition des actifs éligibles (ou actifs qualifiés dans la
terminologie IFRS), il est indiqué :
« […] les stocks qui sont fabriqués ou autrement produits sur une courte période
ne sont pas des actifs qualifiés. Les actifs qui sont prêts à l’emploi ou à la vente
au moment de leur acquisition ne sont pas des actifs qualifiés. » (§ 7).

Une telle formulation confirme bien que dans les opérations pures d’achat/
revente, les coûts d’emprunt ne peuvent être activés, il en serait de même
selon nous pour les opérations dans lesquelles les travaux d’amélioration sont
d’une ampleur très modeste et engagés sur une courte période1.
La norme apporte également des précisions sur le « point de départ » de
l’activation des coûts d’emprunt :
« Les entités doivent commencer à incorporer les coûts d’emprunt dans le coût
d’un actif qualifié à la date de commencement. La date de commencement pour
l’incorporation à l’actif est la date à laquelle l’entité remplit pour la première fois
toutes les conditions suivantes2 :
a) Elle encourt des dépenses pour l’actif ;
b) Elle encourt des coûts d’emprunt ; et
c) Elle entreprend des activités indispensables à la préparation de l’actif
préalablement à son utilisation ou à sa vente. » (§ 17).
Concernant le point c, la norme apporte les précisions suivantes :
« Les opérations nécessaires pour préparer l’actif pour son utilisation ou
sa vente prévue vont au-delà de la construction physique de cet actif. Elles
comprennent des travaux techniques et administratifs préalables au début de
la construction physique, tels que les opérations associées à l’obtention des
autorisations préalables au début de la construction physique. Toutefois, de
telles opérations ne comprennent pas le fait de détenir un actif lorsqu’il n’y a ni
production ni développement modifiant l’état de cet actif. » (§ 19).
On peut en déduire, par exemple, que les travaux nécessaires à la constitution
du dossier de permis de construire (ou de démolir) est un élément à prendre en
compte au regard du point c.
Elle précise également à quelle date doit cesser l’incorporation des coûts d’emprunt :
« Les entités doivent mettre fin à l’incorporation des coûts d’emprunt lorsque
les activités indispensables à la préparation de l’actif préalablement à son
utilisation ou sa vente prévue sont pratiquement toutes terminées.
Un actif est en général prêt à son utilisation ou sa vente attendue lorsque sa
construction physique est achevée, même si des travaux administratifs de
routine peuvent se poursuivre. Si seules des modifications mineures, telles
que la décoration d’un immeuble selon les spécifications de l’acheteur ou de
l’utilisateur, restent à apporter, cela indique que les activités sont pratiquement
toutes terminées. » (§§ 22 et 23).
On en déduit que les coûts d’emprunt encourus postérieurement à l’achèvement
des principaux travaux ne peuvent être incorporés.
Enfin la norme précise « Les entités doivent suspendre l’incorporation des coûts
d’emprunt pendant les périodes longues au cours desquelles elles interrompent
le développement actif d’un actif qualifié. » (§ 20).
1 La notion de « courte période » devrait être précisée par l’entité dans ses procédures comptables.

Nous avons relevé pages 80 et suivantes lors de l’exposé des règles de
comptabilité française et des règles fiscales correspondantes, les limites de
l’activation des coûts d’emprunt dans les stocks des marchands de biens.
L’examen des dispositions de la norme IAS 23 renforce cette analyse.
Cela étant, si un marchand de biens est conduit à établir des comptes
consolidés sous référentiel IFRS et qu’il réalise des opérations avec des travaux
d’amélioration significatifs qui conduiraient à activer obligatoirement les coûts
d’emprunt relatifs à ces opérations dans les stocks selon les dispositions de la
norme IAS 231, doit-on lui conseiller d’opter pour cette incorporation dans les
comptes sociaux afin de limiter les retraitements de consolidation ?
Si l’on ne traite ce sujet que par rapport aux seuls postes de stocks, la réponse
peut être affirmative dans la mesure où sur le plan fiscal, l’accroissement du
résultat imposable ne sera que temporaire, les stocks ayant vocation à être
revendus sur une brève période.
Par contre, l’option étant globale, elle concerne également les immobilisations
corporelles et incorporelles, l’activation des coûts d’emprunts dans ces actifs
peut avoir un impact non négligeable, dans la mesure où cette activation ne
peut être déduite fiscalement que par le biais de l’amortissement ou, pour les
actifs non amortissables, lors de leur cession.
En présence d’un parc d’immobilisations important, l’option serait à déconseiller
et il nous semble préférable de procéder au retraitement au cas par cas, dans
les situations peu nombreuses où des coûts d’emprunt significatifs devraient
obligatoirement être inclus dans le coût des stocks au regard de la norme IAS 23.
1 On conviendra que ces deux conditions préalables sont rarement réunies en pratique !
II • Activités de promotion-
construction
L
’activité du promoteur immobilier reste assez mal connue du grand
public bien qu’elle fasse fréquemment l’objet d’articles de presse et
qu’elle soit souvent évoquée au travers de personnages imaginaires
dans la littérature ou le cinéma.
Il est vrai que la profession de promoteur présente des contours assez mal définis.
La consultation du dictionnaire Robert donne comme définition générale du
promoteur : « personne qui donne la première impulsion » et comme définition
du promoteur immobilier : « homme d’affaires qui se charge du plan de
financement et de la réalisation d’un programme de constructions individuelles
ou collectives ».
II.1 Définition des activités de promotion-

construction
II.1.1 Quelques précisions terminologiques

Les définitions du dictionnaire cadrent assez bien avec l’activité du promoteur-
mandataire telle qu’elle est décrite dans le contrat de promotion immobilière
aux articles 1831-1 à 1831-5 du Code civil.
Dans ce type de contrat, le promoteur apparaît comme un prestataire de
services qui intervient contre rémunération pour le compte du maître d’ouvrage
en sélectionnant les entreprises qui interviendront dans la réalisation de
l’ouvrage et en assurant lui-même certaines prestations administratives et
juridiques sans investir dans l’opération immobilière concernée.
Le maître d’ouvrage est la personne pour qui est réalisé le projet de construction.
Le plus souvent, le maître d’ouvrage est le propriétaire du terrain sur lequel la
construction sera édifiée, ou le propriétaire de la construction à réhabiliter ou
encore le titulaire d’un bail à construction ou d’un bail emphytéotique.
Mais ainsi que nous le verrons ci-après pages 483 et suivantes, il peut s’agir
d’un vendeur d’un immeuble existant s’étant engagé à réaliser des travaux
dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover, ce vendeur est alors le maître
d’ouvrage pour la réalisation de ces travaux.
Activités de promotion-construction ♦ 163

Cependant, il est des cas où « la personne qui donne la première impulsion »
souhaite investir dans l’opération projetée afin d’en retirer non pas une simple
rémunération de sa prestation mais également un profit escompté à l’issue
de l’opération.
Dans ce deuxième cas, le « promoteur » prend, seul ou avec des associés, le
risque financier de l’opération. À cet effet, il achète le terrain, conclut les marchés
avec les entreprises et les paie à l’issue des travaux. Il procède également ou
fait procéder à la commercialisation des immeubles bâtis ou à bâtir.
Il cumule, dans ce cas, la qualité de maître d’ouvrage avec celle de promoteur
telle qu’elle est définie dans les dictionnaires.
Bien que la dénomination de l’activité exercée sous cette forme ne fasse pas
l’objet d’une appellation officielle, la pratique réserve à ces professionnels le
nom de promoteur-constructeur.
Dans la suite de ce chapitre nous retiendrons donc les définitions suivantes :
• Promoteur-mandataire : technicien, prestataire de services, qui intervient
pour le compte du maître d’ouvrage dans le cadre d’un contrat de promotion
immobilière tel que défini dans le Code civil et le Code de la construction et
de l’habitation ;
• Promoteur-constructeur : entrepreneur qui prend le risque financier de
l’opération immobilière et qui en assure la promotion et, éventuellement,
la commercialisation.
Sur les plans juridique, fiscal, comptable et financier, c’est cette dernière
catégorie de professionnels qui requerra le plus de développements.
II.1.2 Promotion « intégrée » et promotion « décentralisée »

Le promoteur-constructeur peut cependant exercer son activité selon différents
schémas juridiques.
Il peut, en effet, réaliser les opérations projetées au sein d’une structure unique
(SA, SARL, SAS… ou même en son nom propre, personne physique).
Dans cette situation, la structure emploiera du personnel, acquerra les terrains
pour y édifier un ou plusieurs programmes, fera procéder aux travaux pour
l’ensemble des programmes engagés et en assurera la commercialisation.
Ce type de schéma permet d’avoir une vision globale de la rentabilité et de la
solvabilité de l’entreprise de promotion-construction au travers de ses comptes
annuels, par contre l’examen de la rentabilité de chacun des programmes, de sa
contribution au résultat de l’ensemble ainsi que de son financement nécessite
la mise en place d’une comptabilité analytique suffisamment détaillée.

Cette organisation permet également, sur un plan financier et fiscal de
bénéficier d’une véritable « consolidation » en matière de TVA, la TVA
récupérable concernant les programmes en début d’exploitation et non encore
commercialisés étant déductible de la TVA exigible sur les programmes en
cours de commercialisation présentant des flux d’encaissements positifs.
Enfin, ce type de structure permet de limiter le formalisme juridique et fiscal
que requiert la création de sociétés multiples telle que prévue dans le schéma
d’organisation présenté ci-dessous.
Le promoteur-constructeur peut également organiser son activité de façon
« décentralisée » en multipliant les structures et en créant une structure juridique
pour chaque programme ou pour un ensemble de programmes présentant des
caractéristiques communes.
Dans ce type d’organisation, la structure centrale, constituée le plus souvent
comme une société de capitaux (SA, SAS ou SARL), est à la fois société mère
des structures périphériques et promoteur des opérations réalisées par ces
structures. Ces dernières ont alors la qualité de maître d’ouvrage et, à ce titre,
acquièrent les terrains, paient les entreprises sélectionnées par la structure
centrale dans le cadre de son mandat de promoteur, sont bénéficiaires du
financement bancaire… Elles sont généralement liées à la structure centrale
par un contrat de promotion immobilière tel que décrit pages 168 et suivantes
ou bien encore par un contrat de « maîtrise d’ouvrage déléguée » ou par une
« convention de gestion ».
L’actionnariat des structures périphériques peut également être composé
de personnes n’ayant pas de responsabilité technique dans l’opération et
apparaissant comme de simples bailleurs de fonds.
Les structures périphériques sont fréquemment constituées sous forme de
Société Civile Immobilière de Construction Vente (SCCV) ou de Société en
Nom Collectif (SNC).
Les caractéristiques juridiques de ces sociétés seront examinées pages 176 et
suivantes pour ce qui concerne la SCCV et pages 188 et suivantes pour ce qui
concerne la SNC. D’autres formes de personnes morales n’étant cependant
pas à exclure (SAS, SARL, SASU, EURL…).
L’organisation de ces opérations peut être schématiquement représentée ainsi
en supposant que les sociétés périphériques ont toutes été constituées sous
forme de SCCV :

Comme on peut le constater :
• La structure centrale, associée généralement majoritaire, voire unique,
des structures périphériques, recherche les terrains, les entreprises, les
financements pour le compte des structures périphériques avec qui elle est
liée par un contrat de promotion immobilière ou tout autre type de contrat
(maîtrise d’ouvrage déléguée, convention de gestion) ;
• Les fournisseurs contractent avec les structures périphériques ;
• Chaque programme ou ensemble de programmes inclus dans une structure
périphérique fait l’objet d’un financement bancaire dédié et d’apports en
capital et en compte-courant (apports promoteurs) de la structure centrale
(et des autres associés le cas échéant) ;
• Les immeubles sont vendus par les structures périphériques (avec
éventuellement un contrat de commercialisation concédé à la structure
centrale ou à l’une de ses filiales spécialisées) ;
• La structure centrale, pour prix de son assistance, perçoit :
- des honoraires de promoteur, de maîtrise d’ouvrage déléguée ou de
gestion selon le type de contrat retenu,
- éventuellement des honoraires de commercialisation si elle assure
cette commercialisation,
- des dividendes en qualité d’associée si le résultat le permet.
Ce type d’organisation est généralement prisé des banquiers finançant les
opérations car il permet d’identifier plus facilement l’affectation des financements
aux programmes.

Chez certains promoteurs-constructeurs importants, les structures
périphériques regroupent parfois les opérations financées par chacun des
établissements bancaires assurant le financement de l’activité du promoteur-
constructeur. Ainsi, telle structure périphérique regroupera l’ensemble des
programmes financés par tel établissement bancaire.
Ce schéma permet de limiter la sophistication de la comptabilité analytique, par
contre il est plus exigeant en matière de formalisme comptable et fiscal (une
comptabilité doit être tenue et une liasse fiscale établie par structure périphérique)
et de formalisme juridique (des assemblées d’associés doivent être réunies et
faire l’objet de procès-verbaux pour chacune des structures périphériques).
Par ailleurs, au-delà d’un certain nombre de structures périphériques,
l’établissement de comptes consolidés, indépendamment des contraintes
légales susceptibles de rendre ce type d’états obligatoire, deviendra un outil de
gestion quasiment indispensable pour visualiser la rentabilité et l’évolution de
la structure financière de l’ensemble du groupe.
Chaque société est également autonome en matière de TVA ce qui ne permet
pas de déduire la TVA des programmes en démarrage sur celle des programmes
en fin de réalisation.
Un régime de groupe a bien été mis en place par l’article 50 de la loi de
finances rectificative pour 2010 et par un décret du 20 février 2012 permettant
aux groupes répondant à certaines conditions de déclarer leur TVA au niveau
du groupe, autorisant ainsi de déduire les crédits de TVA constatés au niveau
de certaines filiales de la TVA à payer par d’autres filiales.
Ce régime qui aurait pu constituer une opportunité attractive pour les
promoteurs-constructeurs exerçant leur activité sous forme d’un groupe
de structures porteuses de programmes ne leur est que malheureusement
rarement applicable.
En effet, l’une des conditions posées par la réglementation impose que
le groupe concerné soit géré fiscalement par la direction chargée des
grandes entreprises :
« Le régime de groupe de consolidation bénéficie aux sociétés relevant des
catégories mentionnées aux 1° à 5° du I de l'article 1649 quater B quater du
CGI, c'est-à-dire aux sociétés tenues de souscrire par voie électronique les
déclarations d’impôt sur les sociétés et leurs annexes, et qui relèvent de la
compétence de la DGE.1
Les membres du groupe doivent être gérés par la DGE à la date d'entrée en
vigueur de l'option. » (BOI-TVA-DECLA-20-20-50 § 50).
En pratique, compte tenu de la structure économique des groupes de promotion
immobilière, il faudra que la société mère, structure centrale, présente un chiffre
d’affaires hors taxe ou un « pied de bilan » supérieur à 400 millions d’euros.
1 Direction des Grandes Entreprises.

Compte tenu du fait que le chiffre d’affaires est, dans ce type de société mère,
constitué pour l’essentiel d’honoraires de gestion voire de commercialisation
et que l’actif du bilan n’intègre pas les stocks immobiliers (lesquels sont
comptabilisés à l’actif des différentes filiales) on mesure que l’atteinte de ces
seuils ne peut concerner qu’un nombre extrêmement réduit de promoteurs-
constructeurs constituant des groupes de structures ponctuelles.
Enfin, l’affectation juridique des programmes à des structures juridiques créées
à cet effet permet de faire participer des partenaires au financement des
programmes exigeant une surface financière et des investissements excédant
la capacité financière de la structure centrale.
II.2 Environnement juridique des activités

de promotion-construction
Compte tenu des sujets évoqués dans la section précédente, on se doit d’apporter
quelques précisions sur les outils juridiques qui permettront de donner vie à
l’organisation économique et juridique de l’activité du promoteur‑constructeur.
Tout d’abord, il conviendra de décrire les outils contractuels permettant de
définir les rapports entre les acteurs de la construction et tout particulièrement
le contrat de promotion immobilière.
Ensuite on devra préciser les caractéristiques des véhicules juridiques
qui abriteront les structures ponctuelles dans lesquelles seront logés les
programmes et notamment la société civile de construction-vente (SCCV).
Enfin, il faudra préciser les modalités applicables aux contrats de vente des
programmes immobiliers et en particulier la vente des immeubles sur plan dans
le cadre du contrat de vente en l’état futur d’achèvement.
II.2.1 Dispositions contractuelles entre les acteurs de la

construction
• Le contrat de promotion immobilière

Le contrat de promotion immobilière est un mandat d’intérêt commun entre
une personne physique ou morale (le promoteur immobilier) et le maître
d’ouvrage, personne physique ou morale, pour le compte duquel les travaux
sont exécutés.
Le plus souvent, le maître d’ouvrage sera le propriétaire du sol, bien que le
titulaire du droit de construire ne soit pas toujours le propriétaire.

Le contrat de promotion immobilière est un contrat prévu par les articles L.221-
1 à L.221-6 du Code de la construction et de l’habitation (articles issus des
articles 1831-1 à 1831-5 du Code civil). Ces stipulations sont des dispositions
générales qui concernent tous les contrats de promotion immobilière quelle
que soit la nature des constructions projetées.
Elles sont complétées par les dispositions des articles L.222-1 à L.222-7
et R.222-1 à R.222-14 du Code de la construction et de l’habitation qui ne
concernent que les contrats de promotion immobilière relatifs à des immeubles
à usage d’habitation ou à des immeubles mixtes à usage d’habitation et
professionnel (secteur protégé).
Les dispositions relatives aux contrats de promotion immobilière concernant
les immeubles à usage d’habitation ou à usage mixte sont d’ordre public en
vertu de l’article L.222-7.
Enfin, des dispositions pénales sont prévues par les articles L.241-1 à L.241-9
du Code de la construction et de l’habitation.
◊ Dispositions générales aux contrats de
promotion immobilière
Définition du contrat et obligations du promoteur immobilier
L’article 1831-1 du Code civil (article L.221-1 du CCH) définit le contrat de
promotion et les obligations du promoteur en ces termes :
« Le contrat de promotion immobilière est un mandat d'intérêt commun par
lequel une personne dite « Promoteur immobilier » s'oblige envers la maître
d'un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats
de louage d'ouvrage, à la réalisation d'un programme de construction d'un
ou de plusieurs édifices ainsi qu'à procéder elle-même ou à faire procéder,
moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations
juridiques, administratives et financières concourant au même objet.
Ce promoteur est garant de l'exécution des obligations mises à la charge des
personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l'ouvrage. Il est
notamment tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et
1792-3 du présent code.
Si le promoteur s'engage à exécuter lui-même partie des opérations
du programme, il est tenu, quant à ces opérations, des obligations d'un
locateur d'ouvrage. »
Il résulte de ce texte et de la jurisprudence qu’il a suscitée :
• Que le contrat de promotion immobilière est un mandat d’intérêt commun
et qu’en conséquence, il est irrévocable sauf en cas de force majeure ou de
faute du mandataire ;
• Que le promoteur est tenu à une obligation de résultat envers le maître de
l’ouvrage, cette obligation devant être respectée moyennant un prix garanti ;

• Que le promoteur est tenu de la responsabilité décennale et biennale des
constructeurs énoncée par les articles 1792 à 1792-3 du Code civil.
Sur le plan comptable, ces obligations devront être transcrites dans les comptes
annuels du promoteur immobilier par voie de provisions lorsqu’elles seront
génératrices de coûts complémentaires encourus à la date de clôture des comptes.
Le programme de construction devant être réalisé pour un prix convenu,
tout dépassement de ce prix est à la charge du promoteur. À contrario, toute
économie réalisée par rapport au prix convenu bénéficie au maître d’ouvrage,
sauf convention contraire de partage du gain.
Quant aux obligations résultant des garanties décennale et biennale, elles
devront faire l’objet de contrats d’assurances de construction, cette prescription
étant une obligation pour ce qui concerne la garantie décennale.
Pouvoirs du promoteur immobilier
Ces pouvoirs résultent de l’article 1831-2 du Code civil (article L.221-2 du
CCH), ainsi rédigé :
« Le contrat emporte pouvoir pour le promoteur de conclure les contrats,
recevoir les travaux, liquider les marchés et généralement celui d'accomplir, à
concurrence du prix global convenu, au nom du maître de l'ouvrage, tous les
actes qu'exige la réalisation du programme.
Toutefois le promoteur n'engage le maître de l'ouvrage, par les emprunts qu'il
contracte ou par les actes de disposition qu'il passe, qu'en vertu d'un mandat
spécial contenu dans le contrat ou dans un acte postérieur.
Le maître de l'ouvrage est tenu d'exécuter les engagements contractés en son
nom par le promoteur en vertu des pouvoirs que celui-ci tient de la loi ou de
la convention. »
On note que les pouvoirs du promoteur immobilier sont très étendus et qu’il
s’agit, en fait, d’une large délégation de la maîtrise d’ouvrage.
Cependant, le promoteur traite avec les différentes entreprises au nom du
maître d’ouvrage et non en son nom propre.
On note également que les emprunts et les actes de disposition n’engagent le
maître d’ouvrage que s’ils sont contractés au vu d’un mandat spécial.
Le maître d’ouvrage, quant à lui, doit respecter les engagements pris en son
nom auprès des tiers par le promoteur immobilier, payer le prix convenu à
l’article 1831-1 ainsi que la rémunération du promoteur.
Il a également une obligation de non-immixtion dans l’opération de construction et
ne doit effectuer aucun des actes qui sont de la responsabilité du promoteur.
Fin du contrat de promotion immobilière

Le contrat de promotion immobilière s’achève lors de la livraison de l’immeuble
au vu d’une reddition de comptes ainsi qu’il est précisé à l’article 1831-4 du
Code civil (article L.221-4 du CCH).

La reddition des comptes porte sur les comptes de la construction et, en cas
de dépassement du prix, et à condition que le maître d’ouvrage en apporte la
preuve, ce dépassement peut être mis à la charge du promoteur.
Le contrat de promotion peut également prendre fin avec le décès de l’une des
parties, la renonciation ou la révocation pour juste motif.
Le contrat de promotion immobilière peut être cédé lorsque le maître de l'ouvrage
cède les droits qu'il a sur le programme avant l’achèvement de celui-ci.
Enfin, le règlement judiciaire ou la liquidation des biens n'entraîne pas de
plein droit la résiliation du contrat de promotion immobilière (article 1831-5
du Code civil).
◊ Dispositions particulières aux contrats de promotion

immobilière portant sur des immeubles du secteur protégé
Ainsi que nous l’avons signalé en préambule, ces dispositions prévues par les
articles L.222-1 à L.222-7 et R.222-1 à R.222-14 du Code de la construction et
de l’habitation, sont d’ordre public.
Cependant, elles ne sont pas obligatoires dans les cas suivants :
• Lorsque le promoteur agit en tant que vendeur, architecte, entrepreneur
d’ouvrage ou technicien par suite d’études, devis et marchés (articles L.222‑1
alinéa 1 du CCH et 1779-3° du Code civil) ;
• Lorsque la personne qui s'oblige à faire procéder à la construction est un
organisme d'habitations à loyer modéré ou une société d'économie mixte
dont le capital appartient pour plus de la moitié à des personnes morales de
droit public (article L.222-2 alinéa 1 du CCH) ;
• Lorsqu’une société de construction, d’attribution ou coopérative de
construction rémunère le vendeur du terrain par la remise de locaux à
construire (article L.222-2 alinéa 3 du CCH) ;
• Lorsque le maître d'ouvrage est une personne qui construit un ou plusieurs
immeubles en vue de la vente (articles L.222-1 alinéa 2 du CCH) ;
• Lorsque le maître d'ouvrage est une société autre qu’une société
d’attribution ou une société coopérative de construction faisant construire
plus de deux locaux à usage professionnel ou d'habitation (articles L.222-1
alinéa 2 du CCH).
Ces deux dernières exceptions sont importantes.
Elles trouveront une application notamment dans le cadre d’un promoteur-
constructeur exerçant son activité par la gestion décentralisée des programmes
via la création de filiales sous forme de structures ad hoc généralement sous
forme de sociétés de personnes.

Contenu du contrat de promotion immobilière portant sur des immeubles
du secteur protégé
Le contenu de ce contrat est défini par l’article L.222-3 du Code de la construction
et de l’habitation.
Aux termes du premier alinéa de cet article :
« Le contrat de promotion immobilière doit être constaté, avant le commencement
de son exécution, par un écrit contenant les énonciations qui suivent :
a) La situation et la contenance du terrain sur lequel doit être édifié le bâtiment ;
b) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire ;
c) Les devis descriptifs et les conditions d'exécution techniques des travaux ;
d) Le prix convenu ainsi que les limites et conditions dans lesquelles la révision
du prix peut intervenir ; si un poste pour imprévu est inclus dans le prix et si
le contrat ne subordonne pas l'utilisation des sommes correspondantes à un
accord préalable du maître de l'ouvrage, le promoteur doit, en fin d'opération,
restituer à ce dernier la totalité des sommes qui auraient été appelées et dont il
ne peut pas justifier avoir eu besoin pour exécuter sa mission ;
e) Les moyens et conditions de financement et les modalités de règlement à
mesure de l'avancement des travaux ;
f) La rémunération du promoteur pour ses soins, peines et débours ;
g) Le délai dans lequel le bâtiment doit être édifié ;
h) La garantie apportée par le promoteur pour la bonne exécution de
sa mission. »
On note que le contrat doit être rédigé par écrit, les deux alinéas suivants de
l’article L.222-3 précisant que sa signature (par un acte unique ou plusieurs
actes séparés) devait être préalable à tout travail matériel sur le terrain (hormis
les études préliminaires) à peine de nullité du contrat.
Cette nullité ne peut être invoquée que par le maître de l'ouvrage et jusqu'à
l'achèvement des travaux.
Les articles R.222-7 et R.222-8 déterminent les modalités de financement et de
paiement du prix par le maître de l’ouvrage ainsi que les modalités de paiement
de la rémunération du promoteur.
Pour ce qui concerne les modalités de paiement du prix par le maître de
l’ouvrage :
« Les paiements sont faits en fonction de l'état d'avancement des travaux
justifié selon les modalités prévues au contrat. Toutefois ils ne peuvent excéder
au total :
• 15 % du prix à l'achèvement des fondations ;
• 70 % à la mise hors d'eau.
Pour l'application des alinéas précédents, le prix s'entend déduction faite de
la somme figurant au poste pour imprévu, dans la mesure où elle n'a pas été

utilisée dans les conditions prévues au d) du premier alinéa de l'article L.222‑3. »
(Article R.222-7 alinéas 2 et 3).
Ces dispositions font référence au e) de l’article L.222-3 cité ci-avant et
concernent les modalités de paiement aux entreprises.
Pour ce qui concerne les modalités de paiement de la rémunération du promoteur
qui, dans l’article R.222-8, font référence au f) de l’article L.222-3 cité :
« Les paiements ne peuvent excéder au total :
• 10 % de la rémunération à la signature du contrat de promotion
immobilière dans le cas où les études préliminaires ont fait l'objet d'un contrat
distinct du contrat de promotion immobilière, 25 % dans le cas contraire ;
• 50 % à la mise hors d'eau ;
• 70 % à l'achèvement des travaux d'équipements de plomberie, de
menuiserie et de chauffage ;
• 90 % à la livraison du bâtiment au maître de l'ouvrage.
Le solde est consigné par le maître de l'ouvrage lors de la livraison, à moins
que le promoteur ne fournisse pour un montant égal la caution personnelle et
solidaire d'une banque, d'un établissement financier habilité, d'une entreprise
d'assurance agréée à cet effet ou d'une société de caution mutuelle constituée
conformément aux dispositions de la loi du 13 mars 1917. » (Article R.222-8
alinéas 2 et 3).
Le solde est payable à l'achèvement de la mission du promoteur, tel que défini
à l'article 1831-4 du Code civil.
« Avant la signature du contrat, le promoteur ne peut exiger ni même accepter
du maître de l'ouvrage aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ni
acceptation d'effets de commerce. Aucun paiement ne peut non plus être exigé
ni accepté avant la date à laquelle la créance est exigible. » (Article L.222-5
du CCH).
L’acceptation de versements anticipés tombe sous le coup des dispositions
pénales de l’article L.241-1 du même code.
Garanties présentées par le promoteur

Ainsi que nous l’avons signalé pages 168 et suivantes, le contrat de promotion
immobilière emporte une obligation de résultat à prix convenu pour le promoteur.
Cette obligation peut s’avérer financièrement extrêmement lourde et peut
excéder la solvabilité du promoteur, ce qui a conduit le législateur pour les
contrats de promotion immobilière portant sur des immeubles du secteur
protégé à exiger du promoteur la mise en place d’une garantie financière.
Aux termes de l’article R.222-9 du CCH, « L'engagement de bonne exécution
de sa mission par le promoteur, qui résulte du contrat, comporte l'obligation
de prendre à sa charge les sommes excédant le prix convenu qui seraient
nécessaires à la réalisation de l'ouvrage tel que décrit audit contrat en
application de l'article L.222-3.

Cette obligation est garantie par une banque, un établissement financier
habilité, une entreprise d'assurance agréée à cet effet ou une société de caution
mutuelle constituée conformément aux dispositions de la loi susmentionnée du
13 mars 1917.
La garantie prend la forme :
• Soit d'une convention aux termes de laquelle la caution s'oblige,
solidairement avec le promoteur, envers le maître de l'ouvrage, à payer
lesdites sommes ;
• Soit d'une ouverture de crédit par laquelle celui qui l'a consentie s'oblige
à avancer au promoteur ou à payer pour son compte les sommes définies ci-
dessus. Cette convention doit stipuler au profit du maître de l'ouvrage le droit
d'en exiger l'exécution… ».
L’avant dernier alinéa de l’article R.222-9 permet de limiter l’engagement de la
caution lorsque le promoteur justifie d’un contrat d’assurance de responsabilité
civile professionnelle et d’un contrat d’assurance de sa responsabilité
de constructeur.
Dans ce cas, le garant n'est tenu à l'égard du maître de l'ouvrage que des
dépassements du prix convenu excédant 5 % dudit prix. Toutefois, le montant
cumulé de la franchise ainsi prévue et du poste pour imprévu ne peut dépasser
10 % du prix convenu.
Le dernier alinéa de cet article précise qu’« En aucun cas, le remboursement
des sommes versées en exécution des deuxième et troisième alinéas du
présent article ne peut être demandé au maître de l'ouvrage. »
Le promoteur peut par ailleurs être dispensé de fournir des garanties dans
les cas prévus par l’article R.222-11 qui vise notamment les situations dans
lesquelles le maître d’ouvrage est une société d’attribution.
Portée pratique des dispositions relatives au secteur protégé pour les

promoteurs-constructeurs
À la lecture des pages précédentes, on mesure que les dispositions relatives
au contrat de promotion immobilière (CPI) portant sur un immeuble du secteur
protégé sont strictement encadrées et contraignantes.
Cependant, ainsi que nous l’avons souligné, elles ne sont pas obligatoires
lorsque le maître d’ouvrage est une personne physique ou morale construisant
en vue de la vente ou encore une société construisant plus de deux locaux à
usage professionnel ou d’habitation.
Dans ces situations qui sont celles des promoteurs-constructeurs « intégrés » ou
fonctionnant via la constitution de sociétés ad hoc pour chacun des programmes,
ces dispositions non obligatoires pourront être considérées comme supplétives
de la volonté des parties et fournir une trame pour la rédaction des Contrats de
Promotion Immobilière entre la structure centrale (société mère) et les sociétés
ad hoc maître d’ouvrage.

On pourra notamment s’inspirer des dispositions de l’article R.222-8 pour
définir le cadencement du versement des honoraires de gestion à la société
mère par les sociétés ad hoc.
• Les autres types de contrat

Comme on peut le constater à la lecture de ce qui précède, le contrat de
promotion immobilière peut s’avérer particulièrement lourd lorsqu’il porte sur
un immeuble du secteur protégé quand bien même les dispositions du CCH
en limitent le caractère contraignant pour les maîtres d’ouvrage destinant à la
vente les immeubles construits.
Par ailleurs, les dispositions générales régissant le contrat de CPI induisent
une obligation de résultat génératrice de risques pour le promoteur, c’est-à-dire
pour la structure centrale (société mère).
C’est pourquoi les praticiens utilisent également, lorsque c’est possible, une
formule juridique plus souple dénommée « contrat de maîtrise d’ouvrage
déléguée (MOD) ».
La maîtrise d’ouvrage déléguée est réglementée dans le cadre de la maîtrise
d’ouvrage publique, elle est une construction doctrinale dans le cadre de la
maîtrise d’ouvrage privée.
Cette construction s’inspire à la fois du contrat de maîtrise d’ouvrage délégué
de droit public et du contrat de promotion immobilière de droit privé.
Dans ce cadre, le maître d’ouvrage délégué est lié au maître d’ouvrage dans
le cadre d’un mandat simple (et non plus un mandat d’intérêt commun comme
dans le CPI) ou par un simple contrat de prestation de services.
Cette nuance permet notamment d’échapper au caractère irrévocable du
mandat d’intérêt commun ainsi qu’à l’obligation de bonne fin et donc de résultat
qui s’attache au contrat de promoteur immobilier.
Pour que la responsabilité du maître d’ouvrage délégué soit engagée, le maître
d’ouvrage devra démontrer que celui-ci a commis une faute dans l’exercice de
la mission qui lui a été confiée.
Les dispositions contractuelles font dans cette circonstance la loi des parties
conformément aux dispositions des articles 1984 à 2010 du Code civil qui
définissent les règles applicables au mandat.
La rémunération du mandataire doit être prévue au mandat conformément à
l’article 1986 du Code civil et le mandataire doit rendre compte de sa gestion
conformément aux dispositions de l’article 1993 du même code.

Les conséquences comptables et financières de la relation entre le maître
d’ouvrage et le maître d’ouvrage délégué sont à analyser à la lumière des
dispositions spécifiques du contrat de MOD.
Par rapport à un contrat de CPI, la rédaction d’un contrat de MOD devra s’attacher
à affiner les clauses contractuelles régissant les relations entre le mandataire et
le mandant ainsi que les pouvoirs du mandataire dans ses relations avec les tiers.
II.2.2 Les véhicules juridiques de la promotion-construction

Lorsque le promoteur-constructeur choisit de constituer une structure juridique
pour loger un ou plusieurs programmes immobiliers destinés à la vente, il lui
appartient de choisir le type de structure qui lui semble le plus approprié.
Souvent, la structure choisie est la société civile de construction-vente (SCCV)
que le législateur a conçu spécifiquement pour abriter les programmes
immobiliers destinés à la vente.
Cependant, dans certains cas, notamment lorsque la SCCV est amenée à
réaliser des opérations commerciales, le choix de ce type de structure pourra
présenter des inconvénients.
Dans ces circonstances, les promoteurs-constructeurs seront tentés de se
rabattre vers une structure juridique qui présente des caractéristiques fiscales
voisines, la société en nom collectif (SNC).
Le choix de ce type de structure doit cependant s’entourer de précautions.
À défaut de choisir l’un des deux types de structures précédemment cités, le
promoteur-constructeur pourra également se tourner vers d’autres véhicules
juridiques tels que l’EURL, la SARL, la SEP… dont nous examinerons
brièvement les caractéristiques.
• La société civile de construction vente
◊ Aspects généraux
Les sociétés civiles de construction-vente font l'objet de dispositions spécifiques
du Code de la construction et de l'habitation (articles L.211-1 à L.211-4 et
R.211-1 à R.211-6).
Ce sont, en effet, des dispositions particulières, le premier alinéa de l’article
L.211-1 rappelant que ces sociétés sont également régies par les chapitre 1er
et II du titre IX du livre III du Code civil qui traitent des dispositions générales
applicables aux sociétés civiles.
Aux termes des dispositions du Code civil, on peut résumer ainsi les principales
caractéristiques des sociétés civiles de « droit commun » également applicables
aux sociétés civiles de construction vente.

• Le nombre des associés est de deux au moins sans limitation
de maximum ;
• L’objet de la société doit être déterminé, possible et licite ;
• Les apports peuvent être effectués en numéraire, en nature ou en
industrie (mais dans ces cas les parts correspondant aux apports en industrie
ne concourent pas à la formation du capital) ;
• Aucun capital minimal n’est exigé (sauf pour les sociétés civiles faisant
appel public à l’épargne), la société civile pouvant être constituée avec un
capital variable ;
• Les éventuelles conditions d’agrément des nouveaux membres sont
librement déterminées par les statuts ;
• Les statuts doivent obligatoirement être écrits, ils peuvent être établis
sous seing privé ou par acte notarié ;
• Les sociétés civiles sont immatriculées au registre du commerce et des
sociétés et les statuts sont déposées au greffe ;
• Les associés sont indéfiniment responsables du passif social
proportionnellement à leur part dans le capital social ;
• La société civile est administrée par un ou plusieurs gérants associés
ou non ;
• Les statuts fixent les règles de tenue des assemblées et les règles
de majorité ;
• Les décisions d’assemblées sont conservées sur des procès-verbaux et
un registre spécial des procès-verbaux côté et paraphé doit être tenu.
Les règles particulières concernant les sociétés de construction-vente ont trait
principalement à la spécificité de leur objet social.
En effet, aux termes de l'article L.211-1 du CCH, ces sociétés doivent avoir
pour activité « de construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente
en totalité ou par fractions. »
La construction d'immeubles englobe l'acquisition du terrain (sauf lorsque la
construction est effectuée sur un terrain appartenant à autrui dans le cadre
d’un bail à construction ou d’un bail emphytéotique), les travaux éventuels de
démolition ou de découpage de l’assiette foncière ainsi que les travaux de gros
œuvre et de second-œuvre.
L’activité de construction pour vendre n’est pas contradictoire avec le caractère
civil de ces sociétés, en effet on rappelle qu’aux termes du 2° de l’article 110-1
du Code de commerce :
« La loi répute actes de commerce :
[…]
2° Tout achat de biens immeubles aux fins de les revendre, à moins que
l'acquéreur n'ait agi en vue d'édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre
en bloc ou par locaux1 ; »

La spécificité de l'objet social interdit toute attribution des locaux construits
aux associés.
L’objet social de la SCCV, bien que spécifique n’est cependant pas exclusif.
Néanmoins, la Cour de cassation a estimé dans un arrêt du 3 décembre 1997
que la construction d’immeubles devait représenter l’objet principal réel
de la société pour que celle-ci puisse prétendre au bénéfice du régime des
articles L.211-1 et suivants du CCH.
Par ailleurs, la SCCV présente deux autres particularités :
• Des appels de fonds supplémentaires aux apports en capital peuvent
être exigés des associés proportionnellement à leurs droits sociaux
(article L.211‑3 du CCH) ;
Ces appels de fonds doivent être indispensables pour l'exécution de contrats
de vente déjà conclus ou pour l'achèvement de programmes déjà commencés
et non susceptibles de division.
• Les associés qui ne répondent pas à ces appels de fonds peuvent voir
leurs parts vendues selon une procédure de vente forcée (articles L.211-3
et R.211-3 du CCH).
Comme dans les autres sociétés civiles, les associés de la société civile de
construction-vente sont responsables des dettes sociales indéfiniment et
proportionnellement à leur pourcentage de détention du capital.
Cette responsabilité indéfinie et non solidaire s'étend à la garantie des vices de
construction après mise en demeure restée infructueuse de la société civile ou
de la compagnie d'assurances garantissant la responsabilité de cette société.
◊ Dispositions fiscales
Sur le plan fiscal, les SCCV sont « fiscalement transparentes », en conséquence,
les associés sont soumis à l’impôt sur la part leur revenant dans le résultat
en proportion de leurs droits sociaux dans le capital de la société même en
l'absence de distribution de bénéfices.
Les associés personnes physiques sont imposés dans la catégorie des
bénéfices industriels et commerciaux1 et les associés personnes morales
assujetties à l'impôt sur les sociétés doivent intégrer la quote-part de résultat
leur revenant (bénéfice ou perte) pour la détermination du résultat imposable
à l’impôt sur les sociétés.
1 Il peut sembler paradoxal que les associés d’une société civile soient imposés dans la catégorie des
bénéfices industriels et commerciaux sur la part leur revenant. Cependant, on se doit de rappeler que
lorsque ces opérations sont réalisées par des personnes physiques, l’article 35-I-1° bis du Code général
des impôts précise que présente le caractère de bénéfices industriels et commerciaux les bénéfices
réalisés par des « personnes qui, à titre habituel, achètent des biens immeubles, en vue d'édifier un ou
plusieurs bâtiments et de les vendre, en bloc ou par locaux ».

On rappelle cependant que les sociétés civiles réalisant des opérations
commerciales ou des opérations assimilées fiscalement à des activités
commerciales sont soumises à l’impôt sur les sociétés.
Cet assujettissement est expressément visé par le 2 de l’article 206 du Code
général des impôts.
Les SCCV réalisant des opérations entrant dans la catégorie des bénéfices
industriels et commerciaux devraient donc normalement être soumises à
l’impôt sur les sociétés en vertu de ce texte.
Cependant, par une disposition expresse du Code général des impôts
(article 239 ter - I) les SCCV peuvent conserver le bénéfice de la
transparence fiscale.
Le texte cité est rédigé ainsi qu’il suit :
« Les dispositions du 2 de l'article 206 ne sont pas applicables aux
sociétés civiles créées après l'entrée en vigueur de la loi n° 64-1278 du
23 décembre 1964 et qui ont pour objet la construction d'immeubles en vue de
la vente, à la condition que ces sociétés ne soient pas constituées sous la forme
de sociétés par actions ou à responsabilité limitée et que leurs statuts prévoient
la responsabilité indéfinie des associés en ce qui concerne le passif social.
Les sociétés civiles visées à l'alinéa précédent sont soumises au même régime
que les sociétés en nom collectif effectuant les mêmes opérations, leurs
associés sont imposés dans les mêmes conditions que les membres de ces
dernières sociétés. »
Par ailleurs, les SCCV ne peuvent pas opter pour l’impôt sur les sociétés en
vertu des dispositions du 1 c) de l’article 239 du CGI commenté dans BOI-IS-
CHAMP-40 § 90.
Néanmoins, pour pouvoir bénéficier du régime de transparence fiscale, les
SCCV doivent respecter certaines conditions1.
Ces conditions ont été définies par la jurisprudence et résumées par
l’administration (BOI-BIC-CHAMP-70-20-100-10).
Conditions tenant aux statuts de la société
Ainsi que le fait observer la documentation précitée (§ 350) citant une réponse
ministérielle Lagorce reproduite dans le Journal Officiel du 11 novembre 1983 :
« L'article 239 ter du CGI subordonne expressément l'application du régime
qu'il édicte à la condition que les statuts de la société prévoient la responsabilité
indéfinie des associés en ce qui concerne le passif social. Cette responsabilité
est mise en cause sur tous leurs biens en proportion de leurs droits sociaux.
1 Il apparaît donc que les SCCV ne peuvent pas opter volontairement pour l’impôt sur les sociétés mais
qu’elles seront soumises à cet impôt si elles réalisent des opérations commerciales ne bénéficiant pas
des mesures de tolérance admises par la jurisprudence et la doctrine administrative. Pour une application
jurisprudentielle de ce principe voir CAA Nantes 1er juin 2017 – 15 NT 03540.

Les sociétés concernées par ce régime ne peuvent donc pas insérer une
clause statutaire qui limiterait la responsabilité d'un des associés au montant
de sa participation dans le capital social ».
Conditions tenant à l’objet social
Conformément aux dispositions de l’article 211-1 du Code de la construction et
de l’habitation, les sociétés civiles immobilières de construction-vente doivent
avoir pour objet social spécifique de « construire un ou plusieurs immeubles en
vue de leur vente en totalité ou par fractions ».
Sur le plan fiscal cet objet n’est pas nécessairement exclusif.
En effet, ainsi que le précise la documentation précitée (§ 20) « Il n'y a pas lieu
de distinguer selon que cet objet est réalisé à titre exclusif, ou conjointement
avec l'exercice d'une activité purement civile du point de vue fiscal (location
d'immeubles, mise en valeur d'une exploitation agricole ou forestière, etc.). »
Par ailleurs, l’objet social inclus dans les statuts n’est pas complètement
déterminant ainsi que le précise un arrêt du Conseil d’État du 18 mars
2019 (411640) qui stipule que c’est l’activité effectivement exercée qui doit
être prise en compte en dépit de mention dans l’objet social d’activités de
nature commerciale :
« En jugeant que la SCI […] qui exerçait une activité de construction-vente
entrant dans les prévisions du 1 bis de l’article 35 du Code général des impôts
cité ci-dessus, de sorte qu’elle relevait en principe de l’impôt sur les sociétés,
n’entrait pas dans le champ du régime d’imposition dérogatoire prévu à
l’article 239 ter de ce code, en se fondant non sur les opérations effectivement
réalisées par la société mais sur la circonstance que son objet social n’était pas
exclusivement limité à cette catégorie d’opérations mais mentionnait d’autres
opérations de nature commerciale, la cour a commis une erreur de droit. »
(Arrêt précité - Considérant § 4).
Cependant les activités conjointes effectivement réalisées doivent rester civiles
sous peine d’entraîner l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés.
C’est ce qui est rappelé dans la suite du paragraphe cité :
« En revanche, les sociétés civiles qui, en sus de la construction d'immeubles
en vue de la vente, exercent une autre activité entrant dans les prévisions de
l’article 34 et de l’article 35 du CGI, continuent à entrer dans les prévisions du
1 de l'article 206 du même code (soumission à l'impôt sur les sociétés). »
Cet aspect est interprété strictement puisqu’ainsi qu’il est précisé dans le
paragraphe 30 de la même documentation citant une réponse ministérielle
Wolff reproduite dans le Journal Officiel du 19 juillet 1982 : « La tolérance selon
laquelle les sociétés civiles réalisant des recettes commerciales accessoires
pour moins de 10 % du montant de leurs recettes totales hors taxe ne sont pas
soumises à l'impôt sur les sociétés n'est pas applicable aux sociétés civiles
bénéficiant du régime prévu à l'article 239 ter du code précité. »

Toutefois, pour tenir compte de situations concrètes particulières, certaines
exceptions aux principes rappelés ci-dessus ont été admises par les tribunaux
et par l’administration fiscale. Elles sont rappelées ci-après.
Revente de terrains
Normalement, la revente de terrains est considérée comme une activité
commerciale et est de nature à remettre en cause la transparence fiscale de la
SCCV et à entraîner son assujettissement à l’impôt sur les sociétés.
La présomption de commercialité sera retenue lorsque les associés de la SCCV
« qui jouent un rôle prépondérant ou bénéficient principalement des activités
de la société sont des personnes qui se livrent elles-mêmes de façon habituelle
à des opérations immobilières soit directement, soit par des participations à
des sociétés civiles » (Arrêt du Conseil d’État du 16 juin 1986 - 41612).
Cependant, commentant d’autres décisions jurisprudentielles, l’administration
a nuancé cette position en précisant qu’« une société de construction vente
qui s'est trouvée dans l'impossibilité de réaliser son projet par suite d'un
événement indépendant de sa volonté la contraignant à la revente d'un terrain
conserve le bénéfice du régime d'exonération prévu à l'article 239 ter même
si ses associés exercent une activité immobilière de caractère commercial. »
(BOI-BIC-CHAMP-70-20-100-10 § 80).
Par ailleurs, les promoteurs sont fréquemment invités à revendre des terrains à
des collectivités locales pour pouvoir réaliser des opérations de construction.
Dans ce cas, le même texte administratif, dans son paragraphe 90 précise qu’« il
est admis que ces cessions ne remettent pas en cause le régime prévu à l'article
239 ter déjà cité, si elles ont un caractère non spéculatif. Il en est ainsi si ces
cessions sont effectuées pour un prix au plus égal au prix de revient du terrain.
Dans les autres cas, il appartiendra au service d'apprécier si la condition d'absence
d'intention spéculative est respectée, en fonction des circonstances de l'affaire. »
Le bénéfice de cette mesure peut être étendu aux SCCV pour lesquelles la
délivrance du permis de construire par les communes est subordonnée à la
rétrocession d'une partie des terrains acquis par celles-ci, aux organismes
d'habitation à loyers modérés en vue de la construction de logements sociaux
conformément au 5 de l’article 302 du CCH (rescrit fiscal du 5 juin 2007, cité
dans la documentation précitée § 100).
Réalisation d’opérations de transformation, d’aménagement, de remise en

état d’habitation ou de restauration
Normalement, l’acquisition d’immeubles en vue de leur revente après travaux est
une opération de nature commerciale susceptible d’entraîner la déchéance du
régime de la transparence fiscale et l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés.

Cependant, lorsque les travaux revêtent une certaine importance, l’administration
a admis de ne pas remettre en cause le régime de la transparence fiscale.
Ce point est précisé dans la documentation administrative (BOI-BIC-CHAMP-
70-20-100-10 § 240) :
« Toutefois, il a paru possible d'assimiler certains travaux de transformation
et d'aménagement à des opérations de construction pour l'application des
dispositions de l'article 239 ter du CGI et, par suite, d'autoriser les sociétés
civiles à se placer sous ce régime lorsqu'elles ont pour activité – à l'exclusion
de toute autre entrant dans les prévisions de l’article 34 du CGI et 35 du CGI –
la réalisation desdits travaux en vue de la vente. »
Les opérations assimilées à des opérations de construction et le droit de contrôle
de l'administration sont définis dans BOI-BIC-CHAMP-20-40-20 §§ 20 à 40.
« À titre indicatif, il est rappelé que sont considérés équivaloir à des opérations
de construction :
• Les travaux comportant la démolition complète d'un immeuble suivie de
sa reconstruction ou des modifications importantes apportées au gros-œuvre
ou encore des travaux ayant pour objet l'aménagement à usage d'habitation,
de locaux précédemment affectés à un autre usage (agricole, commercial...)
ou qui constituaient des dépendances d'habitation (combles, garages,
remises...) sans être eux-mêmes habitables ;
• Les travaux correspondant à une restructuration complète après démolition
intérieure d'une unité d'habitation, suivie de la création d'aménagements
neufs. Il en est ainsi, notamment, lorsque des opérations de cette nature
aboutissent à une augmentation du nombre d'unités de logement ». (BOI
précité § 30).1
Livraison de locaux équipés

La livraison d’équipements mobiliers en même temps que la livraison de
l’immeuble est également de nature à remettre en cause la transparence fiscale
de la SCCV et à entraîner son assujettissement à l’impôt sur les sociétés.
Cependant, un certain nombre d’exceptions ont été prévues tenant compte de
la nature et de l’importance des prestations fournies.
Équipements constituant le complément nécessaire de la réalisation de
locaux d’habitation
La fourniture de tels équipements ne fait pas perdre le bénéfice de la
transparence fiscale dans la mesure où ils sont nécessaires au respect des
exigences d’habitabilité et qu’ils ne présentent pas un caractère somptuaire.
Le commentaire administratif (BOI-BIC-CHAMP-70-20-100-10 § 120)
énumère les différents types d’équipements visés parmi lesquels on relève
1 On notera que les critères retenus par l’administration diffèrent de ceux définis par le CGI en matière de
TVA rappelés pages 470 et suivantes.

les équipements de chauffage central et de climatisation, les éviers et la
robinetterie, les placards incorporés à titre définitif dans les volumes prévus à
cet effet, les antennes collectives et câblages, les installations de vide-ordures,
les revêtements directs de sols bruts à l’exclusion des tapis, etc.
Équipements accessoires aux opérations de construction ne constituant
pas le complément nécessaire de la réalisation de locaux d’habitation
Équipements incorporés à l’immeuble à titre définitif
Ce type d’équipement ne fait pas perdre le bénéfice de la transparence fiscale.
Tel est le cas de la fourniture d’éléments fixes de réfrigération et de cuisson
équipant les cuisines de studio (Arrêt du Conseil d’État du 20 mai 1981 - 13460).
Équipements simplement stabilisés ou raccordés
La fourniture de ces équipements est de nature à faire perdre à la SCCV le
bénéfice de la transparence fiscale et à entraîner son assujettissement à l’impôt
sur les sociétés.
Sont notamment visés par la documentation administrative précitée (§ 150)
les « meubles autonomes de cuisine dont le scellement a pour seul but d'en
assurer la stabilité et des appareils ménagers proprement dits qui incorporés
ou non sont susceptibles d'être déplacés ou changés sans inconvénient. »
Cependant, le régime de la transparence fiscale n’est pas remis en cause
lorsque deux conditions sont cumulativement réunies :
• La fraction représentative du coût des équipements en cause dans le
prix global de la construction toutes taxes comprises reste inférieure à 4 %,
et que leur valeur n'excède pas 2 440 € par logement pour les opérations
réalisées à compter du 1er janvier 1988 ;
• La rétrocession à l'acquéreur des locaux est opérée au prix de revient calculé
sous déduction des ristournes et autres avantages consentis aux constructeurs.
Autres équipements ou agencements
La fourniture de ce type d’équipements remet en cause la transparence fiscale
de la SCCV et entraîne son assujettissement à l’impôt sur les sociétés.
Sont notamment visés par le paragraphe 210 de la documentation
administrative : la fourniture de moquettes sur parquets, de tableaux, de
rideaux, de statues, de glaces autres que celles installées dans les salles
d’eau, les équipements audiovisuels…
Équipements constituant le complément nécessaire de locaux à usage

de bureaux
Certains travaux d’équipement des locaux destinés à un usage de bureaux ne
font pas perdre le bénéfice de la transparence fiscale à la SCCV lorsque les
équipements considérés ont vocation à bénéficier à l’ensemble de l’immeuble.

Les équipements bénéficiant de cette tolérance sont énumérés au
paragraphe 220 de la documentation administrative précitée, il s’agit des
équipements suivants :
• Cloisonnements par éléments amovibles ;
• Équipement de local autocommutateur, fourniture et pose de
l'autocommutateur ;
• Barrières d'isolation phonique ;
• Distribution de réseau informatique (mais non la fourniture des
appareils informatiques) ;
• Aménagements spéciaux pour l'utilisation de matériels informatiques ;
• Équipements d'alarme contre le vol et l'incendie ;
• Alimentation et câblages des réseaux télex et télécopie ;
• Signalisation spécifique des locaux.
Lorsque la construction d’un immeuble de bureaux comporte l’installation d’un
restaurant ou d’une cantine d’entreprise ou interentreprises, il est « admis
que la fourniture des installations et équipements nécessaires (cuisines,
matériel, mobiliers, tables, chaises, etc.) entre dans l'objet social des sociétés
de construction-vente si le restaurant, ouvert aux occupants de l’immeuble,
peut bénéficier du régime particulier prévu en matière de TVA et est ouvert aux
occupants de l'immeuble. » (Documentation précitée § 230).
En conséquence, le régime de la transparence fiscale ne sera alors pas remis
en cause.
Vente de locaux assortie d’une garantie minimale de loyers

Tirant les conséquences de divers arrêts du Conseil d’État (notamment
du 17 avril 1985 et 2 mars 1988), l’administration a « admis que la cession
d'immeubles accompagnée d'une offre de garantie minimale de rentabilité,
quelle qu'en soit la durée, ne fait pas obstacle à l'application du régime spécial
de l'article 239 ter du CGI. » (Documentation précitée § 300).
L’existence d’une garantie minimale de loyers corrélative à une vente
d’immeubles ne remet donc pas en cause le régime de la transparence fiscale
de la SCCV.
Locations immobilières
La location d’immeubles, activité civile, ne remet pas en cause la transparence
fiscale de la SCCV et n’entraîne pas son assujettissement à l’impôt sur
les sociétés.
Cela ressort nettement de la documentation administrative précitée (§ 20).
Par contre, le même paragraphe précise que le fait de participer aux profits
d’une location meublée constitue l’exercice d’une activité commerciale

de nature à faire perdre à une SCI de construction-vente le bénéfice de
l’article 239 ter du CGI.
Il est par ailleurs précisé que « dans le cas de sociétés exerçant conjointement
une ou plusieurs activités purement civiles du point de vue fiscal, les résultats
afférents à chacune de ces activités conjointes doivent être déterminés selon
les modalités qui leur sont propres. Les règles de détermination des BIC ne
s'appliquent alors qu'aux résultats des seules opérations de construction et de
vente d'immeubles sous réserve de l'application des dispositions de l'article 155
du CGI. » (BOI-BIC-CHAMP-70-20-100-20 § 40).
Cependant, le traitement fiscal des revenus locatifs diffère selon que les immeubles
loués proviennent de la création d’un patrimoine locatif au sein de la SCCV ou de
la mise en location provisoire d’immeubles restant destinés à la vente.
Les conséquences comptables de cette distinction et les conséquences au
regard de la TVA sont examinées pages 515 et suivantes et 526 et suivantes.
Incidence de la création d’un patrimoine immobilier destiné à la location

Cette situation est évoquée par l’administration dans BOI-BIC-CHAMP-70-20-
100-20 §§ 50-90.
Il est notamment précisé que la partie des résultats de la SCCV provenant
des activités locatives, lorsque des parts de cette société « sont inscrites à
l'actif du bilan d'une personne morale passible de l'impôt sur les sociétés dans
les conditions de droit commun ou d'une entreprise industrielle, commerciale,
artisanale ou agricole imposable à l'impôt sur le revenu de plein droit selon
un régime de bénéfice réel, la part de bénéfice correspondant à ces parts est
déterminée selon les règles applicables au bénéfice réalisé par la personne ou
l'entreprise qui détient ces parts. » (BOI-BIC-CHAMP-70-20-100-20 § 60).
Il faut donc comprendre que les revenus locatifs seront imposés à l’impôt sur les
sociétés pour la quote-part revenant aux personnes morales associées soumises
à cet impôt, aux BIC pour la quote-part revenant aux entreprises soumises aux
BIC, aux bénéfices agricoles pour la quote-part revenant aux parts inscrites à
l’actif d’une entreprise agricole et… aux revenus fonciers pour la quote-part des
revenus locatifs revenant aux associés personnes physiques « particuliers »
ainsi que le souligne le § 90 de cette documentation cité ci-après.
En effet, dans les autres cas, « le produit de la location partielle des constructions
sociales est imposé dans les conditions de droit commun applicables aux
revenus fonciers. » (BOI-BIC-CHAMP-70-20-100-20 § 90).
Cette « sectorisation » n’est pas réservée uniquement aux sociétés civiles
de construction vente ainsi qu’il ressort des commentaires inclus au BOFIP
qui précisent :
« Toutefois, lorsqu'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés exerce
plusieurs activités relevant de catégories distinctes pour l'assiette de l'impôt

sur le revenu, il y a lieu, en principe, de considérer séparément chaque
secteur d'activité. C'est ainsi que lorsqu'une société en nom collectif exerce
une activité civile (location d'immeubles) et à titre principal ou accessoire une
activité commerciale, les revenus tirés de la location ne sont taxables dans la
catégorie des bénéfices industriels et commerciaux que dans la mesure où
les immeubles loués figurent à l'actif du secteur commercial de la société [...]
ou sont compris dans son stock immobilier. » BOI-RFPI-CHAMP-10-30 § 20.
Il convient cependant de rappeler que la création d’un secteur locatif distinct
résulte de l’examen des circonstances de fait de la location sous le contrôle du
juge de l’impôt.
Incidence de la mise en location provisoire des immeubles destinés à
la vente
Dans ce cas « les bénéfices réalisés sont taxés à l'impôt sur le revenu, catégorie
des bénéfices industriels et commerciaux, ou, le cas échéant, à l'impôt sur les
sociétés, au nom des associés, chacun pour la part correspondant à ses droits
sociaux. Ce régime s'applique aussi bien aux bénéfices résultant des opérations
accessoires de location – qui perdent le caractère de revenus fonciers dès lors
qu'ils se rapportent à des immeubles compris dans l'actif commercial de la
société – qu'aux plus-values qui proviendraient de la cession des parts de la
société immobilière transparente. » (BOI-BIC-CHAMP-70-20-100-20 § 100).
Redevances de droit d’affichage et de panneaux publicitaires
La perception de redevances de droit d’affichage et de panneaux publicitaires
ne remet pas en cause la transparence fiscale de la SCCV.
Cela ressort implicitement d’une réponse ministérielle Gousepaire-Dupin
reproduite au Journal Officiel du 5 mai 1988 et rappelé dans la documentation
précitée § 120 :
« Les redevances perçues par une société civile de construction d'immeubles
en vue de la vente au titre de la location du droit d'affichage sur un terrain
qu'elle a acquis pour construire constituent des revenus commerciaux. Ces
redevances, liées à la gestion du stock immobilier de la SCI, sont imposables
au nom de chaque associé pour la part correspondant à ses droits, soit à l'impôt
sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, soit
à l'impôt sur les sociétés lorsque l'associé est une personne morale passible
de cet impôt ».
Intérêts des fonds disponibles placés en banque

Une SCCV peut également placer les fonds dont elle dispose en banque et
en recevoir des intérêts sans perdre le bénéfice du régime de la transparence
fiscale, « les revenus correspondants doivent être pris en compte pour la
détermination du bénéfice d'exploitation de cette dernière. » (Documentation
précitée § 110).

Le même paragraphe du texte administratif précité précise en effet que « les
intérêts reçus en rémunération du placement des fonds en instance d'emploi
doivent être regardés comme des revenus accessoires acquis par la société
dans l'exercice de son activité de construction-vente immobilière, activité
dont les profits sont rangés dans la catégorie des bénéfices industriels et
commerciaux. Ils perdent, de ce fait, le caractère de revenus de créances au
sens de l'article 124 du CGI. »
Autres opérations
Certaines opérations réalisées par une SCCV ont fait l’objet de décisions
jurisprudentielles ayant pour effet de ne pas remettre en cause le régime de
Il en est ainsi notamment :
• De la revente de parkings dont l’acquisition avait été imposée à la
SCCV pour la réalisation de l’opération à la condition que cela résulte de
circonstances indépendantes de sa volonté et, semble-t-il, que la revente
soit effectuée au coût de revient (Arrêt du Conseil d’État du 29 janvier 1992
- 73433) ;
• De la conclusion d’un bail à construction ou d’un bail emphytéotique moyennant
la remise par le preneur des constructions édifiées par lui, à la fin du bail.
Remarque concernant la transparence fiscale
Pour conclure sur ce point, il convient de signaler que lorsque l’opération
projetée comporte la réalisation de prestations pouvant être de nature à mettre
en cause la transparence fiscale de l’opération, il est possible d’adopter le statut
de Société en Nom Collectif pour lequel la réalisation d’opérations commerciales
n’entraîne pas la déchéance du régime de la transparence fiscale.
Compte tenu cependant de la responsabilité indéfinie mais aussi solidaire des
associés dans ce type de structure, il convient d’être extrêmement vigilant
quant à la solidité financière des personnes physiques ou morales constituant
le « tour de table » avant d’adopter ce statut.
Enfin, on ne doit pas assimiler automatiquement l’assujettissement à l’impôt sur
les sociétés à une « sanction ». Le taux actuel de l’impôt sur les sociétés (ainsi
que la baisse future de ce taux confirmée dans la loi de finances pour 2020) peut
même être de nature à inciter les sociétés de personnes à opter pour cet impôt1.
Si l’intention du promoteur-constructeur est d’assujettir les structures ad hoc
qu’il aura constituées à l’impôt sur les sociétés, il semble préférable d’adopter
une forme qui limite la responsabilité des associés à leur apport en capital.
1 On rappelle cependant que l’option pour l’IS n’est pas ouverte aux SCCV (voir ci-dessus page 179) et si
l’on souhaite soumettre le résultat de l’opération à l’IS, il sera opportun d’adopter une structure soumise
de plein droit à cet impôt (SAS, SARL…).

Cependant, dans ce cas, la remontée des résultats dans la société mère ou
vers les associés personnes physiques requiert un formalisme juridique et fiscal
des distributions de dividendes plus complexe que dans le cadre de sociétés
de personnes fiscalement « transparentes ».
• La société en nom collectif

La société en nom collectif est une société commerciale réglementée par les
articles L.221-1 à L.221-17 et R.221-1 à R.221-10 du Code du commerce.
◊ Caractéristiques principales de la société en nom collectif (SNC)
La SNC est une société de personnes, le Code du commerce précise
(Article L.210‑1) que, quel que soit son objet, il s’agit toujours d’une
société commerciale.
Les associés ont tous la qualité de commerçant et répondent indéfiniment et
solidairement des dettes sociales.
Aucun capital minimal n’est imposé par la loi.
Sur le plan fiscal, la SNC n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés, les
associés sont soumis personnellement à l’impôt pour la quote-part qui leur
revient dans le résultat social, dans la catégorie des BIC à priori s’il s’agit de
personnes physiques ou à l’impôt sur les sociétés s’il s’agit de personnes
morales soumises à cet impôt.
Ils sont soumis à l’impôt même en l’absence de distribution de résultat.
Corrélativement, ils peuvent déduire de leur déclaration de revenus la quote-
part de pertes qui leur est imputable.
Étant une société commerciale, la SNC peut effectuer des opérations commerciales
sans que sa transparence fiscale ne soit remise en cause contrairement aux
dispositions en vigueur pour les sociétés civiles et les SCCV en particulier.
La SNC peut par ailleurs opter pour l’impôt sur les sociétés.
Comme indiqué ci-dessus, la quote-part de revenus revenant à une personne
physique associée dans une SNC est à priori soumise à l’impôt sur le revenu
dans la catégorie des BIC.
Cependant, si la SNC perçoit des revenus non commerciaux, il sera
nécessaire de procéder à une « sectorisation » de l’activité de la SNC afin
de soumettre la quote-part de ces revenus non commerciaux revenant à des
personnes physiques dans la catégorie d’impôt correspondant à la nature des
revenus perçus.
Ce pourrait être le cas pour un promoteur-constructeur lorsque la SNC perçoit
des loyers accessoires à l’activité principale de construction pour la revente,
ces loyers provenant d’un secteur locatif permanent et non de la simple location

temporaire de tout ou partie du stock immobilier. Dans cette situation, la quote-
part de revenus provenant les loyers devrait être soumise à l’impôt dans la
catégorie des revenus fonciers.
Il convient cependant de préciser que cette « sectorisation » n’est pas requise
lorsque tous les associés de la SNC sont des personnes morales soumises
à l’impôt sur les sociétés et, dans le cas contraire, lorsque les revenus
patrimoniaux de l’associé concerné y compris ceux provenant de la SNC sont
inférieurs ou égaux à 5 % de ses revenus globaux1.
◊ Avantages et inconvénients du choix de la SNC comme

véhicule juridique de programmes immobiliers
Parmi les avantages liés au choix de la SNC, on peut noter :
• La relative légèreté du formalisme de la création et du fonctionnement de
ce type de structure ;
• La maîtrise du régime fiscal applicable ;
En effet, contrairement à la SCCV, la réalisation d’actes commerciaux comme
la revente de terrains ou la réalisation d’équipements somptuaires dans un
programme n’entraîne pas la soumission à l’IS et ne fait pas perdre à la société
le bénéfice de la transparence fiscale. Par contre, si les associés souhaitent se
soumettre volontairement à cet impôt, ils disposent d’une possibilité d’option.
• La maîtrise de l’actionnariat et de sa composition.
Dans les SNC, les cessions de parts, même entre associés, doivent être
approuvées à l’unanimité des autres associés.
Parmi les inconvénients résultant du choix de cette forme sociale, il convient
de signaler :
• L’absence de règle imposant aux associés de financer le développement
des programmes en cours au-delà de leur participation au capital. Seul
l’aménagement des statuts est de nature à permettre un rapprochement
avec les règles en usage dans les SCCV2 ;
• La responsabilité indéfinie et solidaire des associés. Il s’agit de l’obstacle
majeur au choix de ce type de structure par comparaison avec celui de
la SCCV dans laquelle la responsabilité des associés est indéfinie mais
non solidaire.
C’est pourquoi, il peut être recommandé, en cas d’utilisation de ce type de
véhicule juridique, de « fermer » le capital en n’y faisant participer que des
sociétés de capitaux (SA, SAS, SARL…) et en s’abstenant d’y inclure des
personnes physiques.
1 Sur ce point voir BOI-BIC-BASE-10-20 § 255.

2 Sur ce point voir pages 176 et suivantes.

◊ Comparaison entre la SCCV et la SNC
Sur de nombreux points, le traitement des opérations au sein d’une SCCV est
voisin de celui applicable dans le cadre d’une SNC.
Il en diffère cependant sur quelques aspects que nous résumons dans le
tableau suivant :
SNC SCCV
Fiscalité des associés « Transparence fiscale » « Transparence fiscale »
Imposition « normale »
Bénéfices industriels et Bénéfices industriels et
des associés personnes
commerciaux commerciaux
physiques
OUI mais cela entraîne
Possibilité d’effectuer des
OUI l’imposition à l’IS et la perte
opérations commerciales
de la transparence fiscale1
Possibilité d’opter pour l’IS OUI NON
Responsabilité des associés Indéfinie et solidaire Indéfinie mais non solidaire
• Les autres types de véhicules juridiques

Les SCCV et les SNC sont les types de véhicules juridiques les plus
fréquemment utilisés pour abriter des programmes immobiliers développés par
des promoteurs-constructeurs.
D’autres formes juridiques peuvent également être retenues et le sont effectivement
dans certaines circonstances. Nous les évoquons brièvement ci-après.
◊ La société en participation
Les caractéristiques de cette forme de groupement ainsi que les implications
comptables et fiscales qui en découlent ont été traitées dans la partie consacrée
aux marchands de biens pages 121 et suivantes. Le lecteur est prié de s’y reporter.
Eu égard aux difficultés de traitement énoncées ci-avant, l’utilisation de ce type
de véhicule juridique n’est à envisager, selon nous, que pour des programmes
d’une dimension modeste. Au-delà d’un nombre significatif de lots, il semble
prudent de ne pas porter son choix sur la SEP au risque de cumuler les difficultés
de traitement de la forme juridique retenue et de la volumétrie du projet.
◊ L’indivision et la société créée de fait
Le choix d’une telle solution a été évoqué également dans la partie consacrée
aux marchands de biens pages 122 et suivantes.
Le caractère précaire de l’indivision, même entouré de précautions contractuelles
destinées à en atténuer la portée, s’accorde mal, à notre sens, avec la technicité
1 Sauf application des mesures de tolérance rappelées pages 181 et suivantes.

d’un programme immobilier, la rédaction des contrats de VEFA, la conclusion
des marchés, les garanties à obtenir, etc.
◊ Les sociétés de capitaux (SA, SAS, SARL)
Bien que certains programmes soient abrités par des SARL, c’est la lourdeur
du formalisme et les contraintes réglementaires qui pénalisent ce type de
structure pour le portage d’un programme immobilier.
Ce type de société est davantage conçu pour un objet de longue durée plutôt
que pour une association ponctuelle.
L’utilisation de ce type de structure peut néanmoins être envisagée dans
certaines circonstances, notamment dans le cadre d’une relation bancaire,
lorsqu’un établissement financier participe au financement de plusieurs
programmes logés dans une structure unique.
Ce type de relation ayant un caractère durable, la création d’une SARL ou d’une
SAS pour abriter les programmes financés par une banque A et la création
d’autres SARL ou SAS pour abriter les programmes financés par d’autres
banques peut présenter un intérêt.
Dans ces situations, les SARL ou SAS sont soumises à l’impôt sur les sociétés
et la remontée des résultats dans la structure centrale sera matérialisée par
des honoraires de gestion et par la distribution de dividendes qui pourront
bénéficier du régime des sociétés mères et filiales.
Ce régime est ouvert aux sociétés qui détiennent au moins 5 % du capital de
leur filiale.
Il permet d’exonérer d’impôt sur les sociétés la perception de dividendes en
provenance de telles filiales (à l’exception d’une fraction représentant 5 % de
cette distribution présumée représenter les charges liées à la gestion des titres).
◊ Les sociétés unipersonnelles (EURL et SASU)

L’utilisation de sociétés unipersonnelles comme véhicule de développement
des programmes peut s’avérer une alternative à prendre en considération.
Ces types de sociétés requièrent de respecter un certain formalisme juridique
quelque peu allégé par rapport aux règles applicables aux SARL et SAS
pluripersonnelles mais qui reste cependant contraignant concernant notamment
les conventions, la transcription des décisions sociales.
La direction de ces types de structure (gérance pour l’EURL, présidence pour
la SASU) peut être assurée par l’associé unique ou par une personne physique
ou morale non associée.
Le régime fiscal de ces véhicules juridiques est assez semblable.

Pour ce qui concerne les EURL, si l’associé unique est une personne physique,
c’est lui qui sera soumis à l’impôt dans la catégorie des BIC (avec possibilité
d’option à l’IS), si, au contraire, il s’agit d’une personne morale, l’EURL sera
soumise à l’IS.
Compte tenu du modèle économique de ce type d’opération dans laquelle
l’associé unique sera quasiment toujours une personne morale, l’EURL sera
pratiquement toujours soumise à l’IS sans pouvoir bénéficier de la transparence
fiscale propre aux SCCV et aux SNC.
Pour ce qui concerne les SASU, le régime des sociétés de personnes n’est
applicable aux SAS que sous certaines conditions de seuil décrites dans BOI-
IS-CHAMP-20-20-20-10.
Parmi ces conditions, on relève le seuil relatif au capital qui doit être détenu
à 50 % au moins par des personnes physiques.
Là encore, le capital de la SASU étant généralement détenu à 100 % par la
structure centrale, le régime de la transparence fiscale ne sera pas ouvert aux
SASU constituées comme véhicule de développement des programmes par
des groupes de promotion immobilière.
Les EURL et les SASU porteuses des programmes seront donc quasiment
toujours soumises à l’IS et, à l’image des SARL et SAS pluripersonnelles, la
remontée des résultats dans la structure centrale sera matérialisée par des
honoraires de gestion et par la distribution de dividendes qui pourront bénéficier
du régime des sociétés mères et filiales.
◊ La prépondérance immobilière
Lorsque les titres des structures abritant les programmes sont détenus par des
sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, ces titres sont susceptibles d’être
qualifiés de titres de sociétés à prépondérance immobilière (SPI).
En vertu des dispositions de l’article 219-I-a-sexiès-o-bis, les sociétés à
prépondérance immobilière sont celles dont l'actif est, à la date de la cession
de ces titres ou a été à la clôture du dernier exercice précédant cette cession,
constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles, des droits
portant sur des immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail
immobilier ou par des titres d'autres sociétés à prépondérance immobilière.
Les immeubles affectés par l'entreprise à sa propre exploitation industrielle,
commerciale ou agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale ne
sont pas pris en considération pour le respect du seuil de 50 %.
Cette exclusion est cependant à interpréter strictement et ne concerne pas
(BOFIP-IS-BASE-20-20-10-30 §§ 90 et 100) :
• Les immeubles constituant le stock immobilier des sociétés de construction-
vente ou des sociétés qui se livrent à une activité de marchand de biens ;
• Les immeubles donnés en locations nus, meublés ou moyennant des
redevances calculées d'après le chiffre d'affaires des entreprises locataires ;

• Les droits sociaux de sociétés elles-mêmes à prépondérance immobilière.
La qualification de SPI, lorsque cette structure n’est pas cotée (ce qui sera
généralement le cas des véhicules juridiques créés pour le développement de
programmes immobiliers), a pour conséquence de ne pas faire bénéficier la
cession de ces titres de la quasi-exonération d’impôt sur la plus-value lorsque
ces titres sont qualifiés de titres de participation.
En conséquence, les plus ou moins-values de cession de ces titres sont
soumises à l’impôt selon le taux de droit commun et la dépréciation de ces
titres est fiscalement déductible sous réserve des particularités concernant
les dépréciations de titres de sociétés fiscalement transparentes rappelées
• Le commissariat aux comptes dans les groupes

immobiliers
La loi 2019-486 du 22 mai 2019 dite loi PACTE a considérablement modifié les
règles de nomination des commissaires aux comptes en relevant et unifiant
les seuils impliquant la désignation obligatoire d’un commissaire aux comptes.
À compter du 27 mai 2019, les sociétés commerciales, quelle que soit leur
forme (SA, SARL, SAS, SNC…) ne sont tenues de nommer un commissaire
aux comptes que lorsqu’elles dépassent deux des trois critères suivants :
• Total du bilan : 4 000 000 €
• Montant du chiffre d’affaires hors taxes : 8 000 000 €
• Effectif : 50
Il en est de même pour les sociétés unipersonnelles dérivées de ces formes
sociales (EURL et SASU notamment).
Cependant, la loi du 22 mai 2019 fait obligation aux sociétés contrôlantes de
sociétés constituant un « petit groupe » de désigner au moins un commissaire
aux comptes dès lors que l’ensemble formé par la mère et ses filiales remplit
deux des trois critères ci-dessus mentionnés (4 000 K€ de total de bilan,
8 000 K€ de chiffre d’affaires, effectif de 50) quelles que soient les formes
juridiques de ces filiales.
Il est donc possible qu’une société mère n’atteignant pas en elle-même les seuils
requis soit néanmoins contrainte de nommer un commissaire aux comptes parce
que le groupe qu’elle constitue avec ses filiales dépasse deux des trois seuils.
Par ailleurs, dans ces petits groupes, les filiales significatives, quelle que soit
leur forme, doivent désigner un commissaire aux comptes dès lors qu’elles
excédent deux des trois critères suivants (total du bilan 2 000 K€, chiffre
d’affaires 4 000 K€, effectif 25)

Une filiale ne dépassant pas les seuils « normaux » (4 000 K€, 8 000 K€, 50)
pourra cependant être tenue de désigner un commissaire aux comptes si elle
est une filiale significative d’un petit groupe et que ses chiffres de référence
excéderont pour deux d’entre eux les seuils « réduits » (2 000 K€, 4 000 K€, 25)
Par ailleurs les personnes morales de droit privé exerçant une activité
économique doivent conformément à l’article L.612-1 du Code de commerce,
nommer un commissaire aux comptes lorsque deux des trois seuils visés à
l’article R.612-1 du Code de commerce sont dépassés.
Ces seuils n’ont pas été modifiés par la loi PACTE et restent les suivants :
• Total du bilan : 1 550 000 €
• Montant du chiffre d’affaires : 3 100 000 €
• Effectif : 50
Les SCCV sont susceptibles d’être concernées par ce texte dans la mesure
où il s’agit d’une personne morale non commerçante dans sa forme et par son
objet qui exerce sans conteste une activité économique.
Dans les activités immobilières, le seuil d’effectif sera très rarement atteint, par
contre le seuil (normal ou réduit) concernant le bilan le sera très fréquemment
eu égard à l’intensité capitalistique des activités immobilières, c’est donc
souvent le montant du chiffre d’affaire qui fera pencher la balance dans un
sens ou dans l’autre.
Lorsque le promoteur-constructeur aura fait le choix d’une organisation
« décentralisée », il devra être attentif au respect de ces règles.
Notamment, avant l’adoption de la loi, certains groupes n’avaient pas désigné de
commissaire aux comptes dans leur société mère parce que celle-ci, constituée
sous forme de SARL par exemple, n’atteignait pas les seuils individuels requis
(bien que ceux-ci soient nettement plus bas alors) et que les seuils requérant
l’établissement de comptes consolidés ne l’étaient pas non plus.
L’introduction de la notion de « petit groupe » change la donne et une telle
structure pourrait être tenue de désigner un commissaire aux comptes de
même que certaines de ses filiales « significatives ».
II.2.3 Les contrats de vente

Généralement, les promoteurs-constructeurs vendent les immeubles qu’ils ont
construits avant que ceux-ci ne soient terminés.
Cependant, notamment lorsque la commercialisation des programmes s’est
avérée plus difficile que prévu, il se peut que certains lots restent à vendre alors
que le programme est achevé.

Les dispositions juridiques relatives à la vente différent selon que l’immeuble ou
le lot vendu est achevé ou non achevé lors de la signature de l’acte de vente.
• Vente d’un immeuble achevé

Dans cette situation, les dispositions juridiques sont celles de droit commun et
ne diffèrent pas de celles qui ont été examinées pages 19 et suivantes dans le
chapitre consacré aux marchands de biens.
Le lecteur est prié de s’y reporter.
L’immeuble vendu étant un immeuble neuf, des dispositions spéciales devront
être incluses dans l’acte concernant les garanties du constructeur, notamment
celles relatives à la garantie décennale.
• Vente d’immeubles à construire

Ces contrats sont utilisés par les promoteurs-constructeurs afin de procéder à
la vente d’immeubles non encore construits.
◊ Dispositions communes
Dans ses articles L.261-1 à L.261-22 et R.261-1 à R.261-33 le Code de la
construction et de l’habitation précise les règles applicables aux ventes
d’immeubles à construire.
Aux termes de ces textes :
« La vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige
à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être
conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement » (Article L.261-1).
« La vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s'engage à livrer
l'immeuble à son achèvement, l'acheteur s'engage à en prendre livraison et à
en payer le prix à la date de livraison. Le transfert de propriété s'opère de plein
droit par la constatation par acte authentique de l'achèvement de l'immeuble ; il
produit ses effets rétroactivement au jour de la vente. » (Article L.261-2).
« La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur
transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété
des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de
l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en
payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception
des travaux. » (Article L.261-3).
◊ Vente à terme
Le contrat de vente à terme est très peu utilisé pour des raisons qui se déduisent
de sa définition.

Modalités de paiement par l’acquéreur et d’encaissement des fonds par
le vendeur
Les versements progressifs réalisés par l’acquéreur ne constituent que des
dépôts de garantie et ne peuvent être appréhendés par le vendeur qu’à la
date de livraison de l’immeuble ainsi que le précise le deuxième alinéa de
l’article L.261-12 du CCH :
« Le contrat de vente à terme peut seulement stipuler que des dépôts de
garantie seront faits, à mesure de l'avancement des travaux, à un compte
spécial ouvert au nom de l'acquéreur par un organisme habilité à cet effet. Les
fonds ainsi déposés sont incessibles, insaisissables et indisponibles dans la
limite des sommes dues par l'acheteur, sauf pour le paiement du prix. »
On imagine aisément que, pour des raisons de financement, les promoteurs-
constructeurs privilégieront une forme de contrat de vente permettant
d’appréhender plus rapidement le prix de l’immeuble, ce qui est précisément le
cas pour le contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Conséquences de la rétroactivité du transfert de propriété
La rétroactivité du transfert de propriété aura notamment pour conséquences
de doubler la publication à la conservation des hypothèques (lors de l’acte de
vente et lors de l’acte authentique de constatation de l’achèvement).
La rétroactivité du transfert de propriété induit également des difficultés lors
de la constitution d’hypothèque consentie par le vendeur garantissant le
financement permettant l’édification de l’immeuble.
Enfin, ce mode de transfert peut générer des modifications dans la déclaration
de succession en cas de décès de l’acquéreur initial.
• Vente en l’état futur d’achèvement

Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) étant le type de contrat
le plus utilisé par les promoteurs-constructeurs, nous nous attacherons à en
faire une présentation résumée mais suffisamment complète.
Cette présentation s’impose, à notre sens, dans la mesure où ces dispositions
juridiques ont des conséquences comptables et fiscales que l’on ne peut
appréhender qu’à partir d’une connaissance suffisante des mécanismes
juridiques appliqués en amont.
Ainsi qu’il résulte de la définition du Code civil (article 1601-3) et du CCH
(article L.261-3) rappelée ci-dessus page 195, dans le contrat de VEFA :
• Le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol
ainsi que la propriété des constructions existantes ;

• Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à
mesure de leur exécution ;
• L’acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement
des travaux ;
• Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la
réception des travaux.
Les VEFA d’immeubles relevant du « secteur protégé » (immeubles à usage
d'habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation) doivent être traitées
selon des dispositions d’ordre public prévues par le Code de la construction et
de l’habitation dans ses articles L.261-10 à L.261-16 du CCH.
La notion de secteur protégé est à interpréter strictement. C’est ainsi qu’un
immeuble composé uniquement de locaux professionnels ne fait pas partie
du secteur protégé. De même un immeuble composé uniquement de locaux
à usage commercial ou à usage mixte (habitation et commercial) ne fait pas
partie du secteur protégé.
La conclusion d’une VEFA dans le secteur protégé implique de respecter
certaines contraintes, sous peine de nullité du contrat, sur les points
suivants notamment :
• Contrat de réservation préalable ;
• Formalisme et contenu du contrat définitif ;
• Garantie d’achèvement et de remboursement ;
• Modalités de paiement du prix ;
• Garantie des vices de construction.
Nous nous attacherons à décrire préalablement ces dispositions en signalant
en fin de section les modalités pouvant être adoptées par les contrats de VEFA
appliqués au secteur non protégé.
◊ Contrat de réservation
La conclusion d’un contrat de réservation portant sur un immeuble ou une
fraction d’immeuble du secteur protégé est réglementée, lorsqu’il en est établi
un, par les dispositions d’ordre public du I de l’article L.261-15 du CCH.
Aux termes de ce texte :
« La vente prévue à l'article L.261-10 peut être précédée d'un contrat
préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un
compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou
une partie d'immeuble.
Ce contrat doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance
de l'immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d'exécution des
travaux ainsi qu'à la consistance, à la situation et au prix du local réservé.

Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables
jusqu'à la conclusion du contrat de vente.
Ils sont restitués, dans le délai de trois mois, au déposant si le contrat n'est
pas conclu du fait du vendeur, si la condition suspensive prévue à l'article
L.312-16 du Code de la consommation1 n'est pas réalisée ou si le contrat
proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du
contrat préliminaire.
Est nulle toute autre promesse d'achat ou de vente. »
Le contenu du contrat de réservation est précisé par les articles R.261-25 et
R.261-26 du CCH.
On note par ailleurs que :
• Le contrat de réservation est facultatif ;
Le texte cité commence en effet par les termes : « La vente prévue à l'article
L.261-10 peut être précédée d'un contrat préliminaire […] »
En conséquence, un arrêt de la Cour de cassation du 21 mars 2019 (18-11.707)
a pu conclure que la nullité du contrat de réservation est sans incidence sur la
validité de l’acte de vente.
• Le dépôt de garantie doit être affecté à un compte bancaire spécial au
nom du réservataire ou déposé chez un notaire ;
L’article R.261-29 du CCH précise que « les dépôts des réservataires des
différents locaux composant un même immeuble ou un même ensemble
immobilier peuvent être groupés dans un compte unique spécial comportant
une rubrique par réservataire. »
Le montant du dépôt de garantie est limité par les dispositions de l’article
R.261-28 du CCH aux termes duquel « le montant du dépôt de garantie ne
peut excéder 5 % du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la
vente n'excède pas un an ; ce pourcentage est limité à 2 % si ce délai n'excède
pas deux ans. Aucun dépôt ne peut être exigé si ce délai excède deux ans. »
• Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et
insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de vente (I de l'article L.261‑15
alinéa 3) ;
Ils pourront cependant être imputés sur les premiers versements à effectuer en
cas de conclusion d’un contrat définitif.
• Le dépôt de garantie est restituable au réservataire dans
certaines conditions.
Ces conditions, énoncées au dernier alinéa du I de l’article L.261-15 mentionné ci-
dessus, sont précisées par les dispositions de l’article R.261-31 du CCH qui stipule :
« Le dépôt de garantie est restitué, sans retenue ni pénalité, au réservataire :
a) Si le contrat de vente n'est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu
au contrat préliminaire ;
1 Il s’agit de la condition suspensive d’obtention d’un prêt par l’acquéreur.

b) Si le prix de vente excède de plus de 5 % le prix prévisionnel, révisé le
cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire. Il en est
ainsi quelles que soient les autres causes de l'augmentation du prix, même si
elles sont dues à une augmentation de la consistance de l'immeuble ou à une
amélioration de sa qualité ;
c) Si le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou
transmis ou si leur montant est inférieur de 10 % aux prévisions dudit contrat ;
d) Si l'un des éléments d'équipement prévus au contrat préliminaire ne doit pas
être réalisé ;
e) Si l'immeuble ou la partie d'immeuble ayant fait l'objet du contrat présente
dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de
valeur supérieure à 10 %.
Dans les cas prévus au présent article, le réservataire notifie sa demande de
remboursement au vendeur et au dépositaire par lettre recommandée avec
demande d'avis de réception.
Sous réserve de la justification par le déposant de son droit à restitution, le
remboursement intervient dans le délai maximum de trois mois à dater de
cette demande. »
En dehors de ces cinq cas, le dépôt de garantie peut être conservé par
le réservant.
Enfin, lorsqu’un contrat de réservation a été établi, « le réservant doit notifier
au réservataire le projet d'acte de vente un mois au moins avant la date de la
signature de cet acte. » (Article R.261-30 du CCH).
◊ Contrat définitif
Le contrat définitif est obligatoirement conclu par acte authentique conformément
au premier alinéa de l’article L.261-11 du CCH.
Le contenu du contrat est précisé par les articles L.261-11 et R.261-13 du CCH.
Les éléments essentiels des contrats énoncés par l’article L.261-11
concernent :
• La description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu ;
Le quatrième alinéa de l’article précité prévoit que le contrat doit « comporter
en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les
indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques
de l'immeuble. »
L’article R.261-13, quant à lui donne des indications quant aux plans qui
doivent être communiqués ainsi qu’aux indications devant être fournies par la
notice descriptive.
Le règlement de copropriété doit également être remis en cas de
vente d’appartements.

• Le prix et les modalités de paiement de celui-ci ;
Le contrat peut prévoir une clause de révision de prix. Cependant les effets
de cette clause sont limités dans le secteur protégé par les dispositions des
articles L.261-11-1 et R.261-15 du CCH.
L’application cumulative de ces textes implique que le seul indice de révision
utilisable est l’indice BT 01, index national du bâtiment tous corps d’état, que la
révision du prix est limitée à 70 % de l’évolution de cet indice et que l’indice de
base est le dernier indice connu lors de la signature du contrat.
Les modalités de paiement doivent être conformes aux dispositions
réglementaires, rappelées ci-après pages 203 et suivantes.
• Le délai de livraison ;
• La mention de la garantie d’achèvement de l'immeuble ou du
remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à
défaut d'achèvement.
Les garanties octroyées doivent être conformes aux dispositions légales et
réglementaires examinées dans les paragraphes suivants.
• La loi ELAN du 23 novembre 2018 a par ailleurs ajouté à ces éléments
le descriptif des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution, dont il est
question ci-après pages 207 et suivantes.
◊ Garantie d’achèvement
La garantie d’achèvement est obligatoire (à défaut de garantie de
remboursement) dans le cadre d’un contrat de VEFA du secteur protégé à
peine de nullité du contrat.
Les modalités d’octroi de ces garanties sont réglementées par
les articles R.261‑17 à R.261-21 du CCH.
On distinguait généralement deux types principaux de garantie d’achèvement,
la garantie dite « extrinsèque » et la garantie dite « intrinsèque ».
Cette distinction résultait de la rédaction de l’article R.261-17 alinéa 1 du CCH
ainsi libellé alors :
« La garantie de l'achèvement de l'immeuble résulte soit de l'existence de
conditions propres à l'opération, soit de l'intervention, dans les conditions
prévues ci-après, d'une banque, d'un établissement financier habilité à faire
des opérations de crédit immobilier, d'une entreprise d'assurance agréée à
cet effet ou d'une société de caution mutuelle constituée conformément aux
dispositions de la loi modifiée du 13 mars 1917, ayant pour objet l'organisation
du crédit au petit et moyen commerce, à la petite et moyenne industrie. »
Cette distinction a cependant perdu de sa pertinence depuis que l’ordonnance
du 3 octobre 2013 a créé un article L.261-10-1 dans le CCH dont le premier
alinéa est rédigé en ces termes :

« Avant la conclusion d'un contrat prévu à l'article L.261-10, le vendeur souscrit
une garantie financière de l'achèvement de l'immeuble ou une garantie
financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution
du contrat à défaut d'achèvement. »
Ces dispositions qui s’appliquent aux opérations dont le permis de construire a
été déposé après le 1er janvier 2015 imposent donc au promoteur-constructeur
de souscrire une garantie avant le début de l’opération, ce qui ne permet plus
de se prévaloir d’une garantie en cours d’opération justifiée par les conditions
propres à l’opération.
Ces règles ont été complétées par un décret 2016-359 du 25 mars 2016 qui a
modifié la partie réglementaire du CCH.
La garantie se termine dans les conditions prévues par l’article R.261-24
du CCH, à savoir :
« La garantie financière d'achèvement ou de remboursement prend fin à
l'achèvement de l'immeuble, tel que défini à l'article R.261-1. Cet achèvement
résulte de la constatation qui en est faite soit par une personne désignée dans
les conditions prévues à l'article R.261-2, soit par un organisme de contrôle
indépendant ou un homme de l'art. Lorsque le vendeur assure lui-même la maîtrise
d'œuvre, la constatation est faite par un organisme de contrôle indépendant.
La personne qui constate l’achèvement remet au vendeur une attestation
d’achèvement, en trois exemplaires originaux, établie conformément à un
modèle défini par arrêté du ministre chargé du logement. Le vendeur remet
l’un des trois exemplaires de cette attestation à l’organisme garant mentionné
à l’article R.261-17 et un autre au notaire chargé de la vente. »
Garantie « extrinsèque »
Cette forme de garantie d’achèvement, qui est à présent la seule permise pour
les contrats de VEFA du secteur protégé, est décrite par l’article R.261-21
du CCH ainsi rédigé après sa modification par le décret du 25 mars 2016 :
« La garantie financière d'achèvement donnée par les établissements indiqués
à l'article R.261-17 prend la forme :
a) Soit d'une ouverture de crédit par laquelle celui qui l'a consentie s'oblige à
avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à
l'achèvement de l'immeuble ;
Cette convention doit stipuler au profit de l'acquéreur ou sous-acquéreur le
droit d'en exiger l'exécution.
b) Soit d'une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution
s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes
nécessaires à l'achèvement de l'immeuble ;
Les versements effectués par les établissements garants au titre des a) et b)
ci-dessus sont réputés faits dans l'intérêt de la masse des créanciers. »

La mise en place de ce type de garantie permet de conclure la vente et procéder
à la signature de l’acte authentique de VEFA avant tout commencement
des travaux.
Le deuxième alinéa de l’article L.261-10-1 précise que : « La garantie financière
d'achèvement peut être mise en œuvre par l'acquéreur en cas de défaillance
financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds
nécessaires à l'achèvement de l'immeuble. »
Garantie « intrinsèque »
La garantie d’achèvement résultant des conditions propres à l’opération de
construction, connue sous le nom de garantie « intrinsèque » était prévue dans
quatre situations décrites par les articles R.261-18 à R.261-20 du CCH.
Ces articles ont tous été abrogés par l’article 5 du décret du 25 mars 2016.
La garantie « intrinsèque » ne peut donc plus être mise en œuvre pour les
opérations de VEFA affectant le secteur protégé.
Pour ce qui concerne le secteur « non protégé », les dispositions du CCH n’étant
pas d’ordre public, il n’apparaît pas illégal de mettre en place une garantie
s’inspirant des situations décrites dans les anciennes dispositions du CCH.
◊ Garantie de remboursement
Cette garantie couvre le remboursement des versements effectués par
l’acquéreur dans le cas où la vente serait résolue à défaut d’achèvement.
Aux termes de l’article R.261-22 du CCH, « La garantie financière de
remboursement revêt la forme d'une convention de cautionnement aux termes
de laquelle la caution s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur,
à rembourser les versements effectués par l'acquéreur au cas de résolution
amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d'achèvement. »
La garantie de remboursement est donnée par l'un des organismes habilités à
fournir la garantie financière d’achèvement répondant aux conditions définies
par l’article R.261-17 du CCH.
L’article R.261-23 du CCH précise :
« Le vendeur et le garant ont la faculté, au cours de l'exécution du contrat
de vente, de substituer la garantie financière d'achèvement prévue à l'article
R.261-21, à la garantie financière de remboursement ou inversement, à la
condition que cette faculté ait été prévue au contrat de vente.
Cette substitution doit être notifiée à l'acquéreur. »
La garantie financière de remboursement « ne fait pas doublon » avec la
garantie financière d’achèvement. En effet l’article L.261-10-1 du CCH précise
bien que le vendeur doit souscrire avant la conclusion du contrat une garantie
financière d’achèvement ou une garantie financière de remboursement.

Le choix de la garantie financière de remboursement s’imposera lorsque des
aléas relatifs à la finalisation de l’opération sont susceptibles d’apparaître tels
que des recours contre le permis de construire par exemple.
◊ Modalités de paiement du prix

Les modalités de paiement du prix sont définies de façon précise par
l’article R.261-14 du CCH dans les termes suivants :
« Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :
• 35 % du prix à l'achèvement des fondations ;
• 95 % à l'achèvement de l'immeuble.
Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur,
toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les
prévisions du contrat.
Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ni dépôt
ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition.
Dans les limites ci-dessus, les sommes à payer ou à déposer en cours
d'exécution des travaux sont exigibles :
• Soit par versements périodiques constants ;
• Soit par versements successifs dont le montant est déterminé en fonction
de l'avancement des travaux.
Si le contrat prévoit une pénalité de retard dans les paiements ou les
versements, le taux de celle-ci ne peut excéder 1 % par mois. »
La lecture de ce texte permet de constater :
• Qu’il est possible de prévoir pour l’acquéreur des versements constants
(mensuels ou trimestriels) sans cependant que le cumul de ces versements
périodiques excède les montants « butoirs » prévus par le premier alinéa de
l’article R.261-14 du CCH ;
• Que des étapes intermédiaires de versement situées entre les étapes
définies par le premier alinéa de l’article R.261-14 du CCH peuvent être
prévues en fonction de l’avancement effectif des travaux sans que pour
autant le cumul des versements périodiques excède les montants « butoirs »
prévus par le premier alinéa de l’article R.261-14 du CCH ;
• Que le versement du solde du prix peut être consigné par l’acquéreur, lors
de la mise à disposition, en cas de défaut de conformité.
Il convient également de faire observer que la perception anticipée du prix
de vente par rapport aux dispositions réglementaires peut faire l’objet de
sanctions pénales.
En effet, aux termes de l’article L.263-1 alinéa 1 du CCH :

« Toute personne qui exige ou accepte un versement en violation des
dispositions des articles L.261-12, L.261-15 et L.262-8 est punie d'un
emprisonnement de deux ans et d'une amende de 9 000 euros ou de l'une de
ces deux peines seulement. »
L’article L.261-12 du CCH inscrit au titre des versements prohibés, les
versements effectués avant la date de signature du contrat mais également
avant la date de leur exigibilité.
On rappelle enfin que l’acceptation de versements anticipés est l’un des délits
prévus par le 12° de l’article L.241-3 du CCH ayant pour effet d’interdire aux
personnes qui les ont commis de fonder ou de gérer une société de promotion
immobilière ou de conclure un contrat de promotion immobilière.
Ce point est particulièrement important lors de la fixation des paliers
intermédiaires de règlement entre deux « butoirs ».
En effet, ces paliers doivent correspondre à des avancements de
travaux effectifs.
Ce principe a été rappelé dans une réponse ministérielle Blessig du
1er mars 2011.
Le député auteur de la question s’inquiétait de voir de plus en plus fréquemment
des promoteurs exiger un versement initial de l’ordre de 30 % à la signature du
contrat alors même que les travaux n’avaient pas encore commencé au motif
qu’ils constituaient un palier intermédiaire précédent le « butoir fondations »
pour lequel le CCH prévoit un versement de 35 %.
À cette occasion, la secrétaire d’État chargée du logement a rappelé
que les paliers intermédiaires devaient correspondre à un stade effectif
d’avancement.
La fraction du prix de vente pouvant être exigée contractuellement lors de la
signature du contrat doit correspondre au stade d’avancement effectif à la
date de signature et ne peut donc être « forfaitisée ». En tout état de cause,
le fait d’exiger 30 % du prix avant même que les travaux soient commencés
constitue une pratique irrégulière, la secrétaire d’État rappelant que dans ce
cas le vendeur s’expose à des sanctions et à une interdiction professionnelle1.
Par contre, la demande de paiement d’un acompte avant le premier stade
« institutionnel » constitué par les fondations n’est pas en soi prohibée si
cet acompte fixé en pourcentage du prix de vente correspond à un stade
d’avancement effectif tel que, par exemple, la préparation du terrain ou toute
autre prestation effectuée avant l’achèvement des fondations.
Nous ajouterons que le fait de demander 60 % du prix de vente peu de temps
après la réalisation des fondations (35 %) au motif que le « butoir institutionnel »
suivant est constitué par la mise hors d’eau et prévoit un versement de
70 % serait également irrégulier si le pourcentage du palier intermédiaire ne
correspondait pas à des travaux effectifs.
1 Sanctions prévues par les articles L.241-3 et L.263-1 du CCH rappelées ci-dessus.

◊ Achèvement et conformité
L’achèvement de l’immeuble permettant de percevoir 95 % du prix de vente,
puis le solde, est, aux termes de la première phrase de l’article R.261-1 du
CCH, considéré comme effectué « lorsque sont exécutés les ouvrages et sont
installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation,
conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat, à
l'exception des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution1 en application
du II de l'article L.261-15. »
En matière fiscale, « il y a lieu de considérer, conformément aux dispositions de
l'article 1605 du Code civil, que le profit est acquis au cédant l'année au cours
de laquelle il remet les clefs à l'acquéreur ». (BOI-BIC-CHAMP-20-40-40).
Le lecteur est prié de se reporter sur ce point pages 100 et suivantes.
Le vendeur doit remettre à l’acquéreur un immeuble conforme aux
prévisions contractuelles.
Lorsque les défauts de conformité par rapport aux prévisions du contrat sont
substantiels, l’immeuble n’est pas considéré comme achevé et le contrat peut
être résolu.
Cela résulte à contrario de la seconde phrase du premier alinéa de
l’article R.261-1 qui précise :
« Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les
prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un
caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou
éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. »
Lorsque les défauts de conformité sont considérés comme non substantiels,
le vendeur, à défaut de mise en conformité, est tenu au paiement de
dommages‑intérêts.
◊ Garantie des vices de construction
Les vendeurs d’immeubles à construire (et donc les vendeurs d’immeubles en
l’état futur d’achèvement) sont, en vertu des dispositions de l’article 1646‑1
du Code civil reproduites à l’article L.261-6 du CCH tenus, « à compter de
la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs
et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage
d'ouvrage sont eux-mêmes tenus, en application des articles 1792, 1792-1,
1792-2 et 1792-3 du présent code2.
Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l'immeuble. »
1 Sur ce point voir ci-après pages 207 et suivantes.

2 Le Code civil en l’occurrence.

Ces dispositions sont d’ordre public conformément aux prescriptions de
l’article L.261-16, y compris pour les immeubles n’appartenant pas au
« secteur protégé ».
La garantie mentionnée par l’article 1792 est connue sous le nom de « garantie
décennale » pour laquelle la prescription est de dix ans et de « garantie
biennale » pour laquelle la prescription définie par l’article 1792-3 du Code civil
est de deux ans.
La garantie décennale couvre les désordres graves affectant l’ouvrage ou un
élément indissociable du bâtiment.
Cette garantie doit faire obligatoirement l’objet d’un contrat d’assurance aux
termes de l’article L.241-1 du Code des assurances qui précise :
« Toute personne physique ou morale, dont la responsabilité décennale peut
être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792
et suivants du Code civil, doit être couverte par une assurance.
À l'ouverture de tout chantier, elle doit être en mesure de justifier qu'elle a
souscrit un contrat d'assurance la couvrant pour cette responsabilité. Tout
candidat à l'obtention d'un marché public doit être en mesure de justifier qu'il a
souscrit un contrat d'assurance le couvrant pour cette responsabilité.
Tout contrat d'assurance souscrit en vertu du présent article est, nonobstant
toute stipulation contraire, réputé comporter une clause assurant le maintien de
la garantie pour la durée de la responsabilité décennale pesant sur la personne
assujettie à l'obligation d'assurance. »
L’article 242-1 alinéa 1, traite quant à lui de l’assurance-dommages dans les
termes suivants :
« Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire
de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait
réaliser des travaux de bâtiment, doit souscrire avant l'ouverture du chantier,
pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance
garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de
la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont
sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants
et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792
du Code civil. »
La garantie biennale couvre des désordres de moindre gravité affectant des
éléments d’équipement dissociables.
La garantie biennale n’est pas visée par l’obligation d’assurance des
articles L.241-1 et L.242-1 du Code des assurances, cependant elle peut faire
l’objet d’une couverture d’assurance facultative souscrite par le maître de
l’ouvrage ou, en son nom, par le promoteur.
Par ailleurs, en vertu des dispositions de l’article 1642-1 du Code civil, reproduit
à l’article L.261-5 du CCH, le vendeur d'un immeuble à construire est tenu dans
le délai d’un mois suivant la réception, d’effectuer des travaux de réparation

des vices de construction alors apparents sans qu’il y ait lieu à résolution du
contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer le vice.
À l’inverse le vendeur d’immeubles à construire n’est pas concerné par la
garantie de parfait achèvement prévue par le deuxième alinéa de l’article
1792-6 du Code civil, à laquelle l’entrepreneur est tenu dans le délai d’un an
à compter de la réception. Sa situation diffère en cela de celle du constructeur
de maisons individuelles dont les obligations en la matière sont rappelées
◊ Ventes assorties de travaux réservés par l’acheteur

La loi 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, a introduit dans le
Code de la construction et de l’habitation, certaines dispositions permettant
à l’acquéreur de se réserver le droit d’exécuter lui-même certains travaux
de finition.
Il nous a semblé nécessaire de consacrer quelques développements à cette
question dans la mesure où elle n’est pas sans conséquence comptable.
L’article L.261-15 du CCH s’est ainsi vu complété d’un paragraphe II
ainsi rédigé :
« Le contrat préliminaire peut prévoir qu'en cas de conclusion de la vente,
l'acquéreur se réserve l'exécution de travaux de finition ou d'installation
d'équipements qu'il se procure par lui-même. Le contrat comporte alors une
clause en caractères très apparents stipulant que l'acquéreur accepte la
charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces travaux, qu'il réalise
après la livraison de l'immeuble.
Dans ce cas, le contrat préliminaire précise :
1° Le prix du local réservé mentionné au deuxième alinéa du I, décomposé
comme suit :
a) Le prix de vente convenu ;
b) Le coût des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution, ceux-ci étant
décrits et chiffrés par le vendeur ;
c) Le coût total de l'immeuble égal à la somme du prix convenu et du coût des
travaux mentionnés aux a et b du présent 1° ;
2° Le délai dans lequel l'acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver
l'exécution des travaux mentionnés au premier alinéa du présent II.
Si l'acquéreur exerce la faculté prévue au 2°, le vendeur est tenu d'exécuter ou
de faire exécuter les travaux dont l'acquéreur s'est réservé l'exécution aux prix
et conditions mentionnés au contrat préliminaire. »
Comme conséquence de ce texte, l’article L.261-11 qui précise les mentions
devant figurer dans le contrat définitif de VEFA s’est vu compléter par un e) qui
impose, le cas échéant de mentionner :
« La description des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution lorsque la
vente est précédée d'un contrat préliminaire comportant la clause prévue au II

de l'article L.261-15 et dès lors que l'acquéreur n'a pas demandé au vendeur
d'exécuter ou de faire exécuter les travaux dont il s'est réservé l'exécution. »
Les modalités d’application de ces mesures ont été précisées par un
décret 2019-641 du 25 juin 2019 qui a complété les dispositions réglementaires
du CCH relatives aux VEFA.
L’article 1 de ce décret exclut les travaux dont l’acquéreur s’est réservé
l’exécution de la définition de l’achèvement.
L’article 2 insère trois nouveaux articles dans la partie réglementaire après
l’article R.261-13 :
« Art. R.261-13-1. Les travaux mentionnés au II de l'article L.261-15 sont
des travaux de finition des murs intérieurs, de revêtement ou d'installation
d'équipements de chauffage ou sanitaires, et le cas échéant du mobilier
pouvant les accueillir1. Un arrêté du ministre chargé du logement fixe la liste
limitative des travaux concernés et détermine leurs caractéristiques.
Art. R.261-13-2. Lorsqu'en application du 2° du II de l'article L.261-15,
l'acquéreur entend revenir sur la clause par laquelle il a manifesté sa volonté
de se réserver l'exécution de travaux de finition ou d'installation d'équipements,
il notifie sa décision au vendeur par lettre recommandée avec demande d'avis
de réception ou par lettre recommandée électronique dans le délai stipulé au
contrat préliminaire.
Art. R. 261-13-3. Après l'expiration du délai mentionné au 2° du II de
l'article L.261-15, le vendeur informe le notaire des travaux dont l'acquéreur se
réserve l'exécution. »
L’article 3 précise les informations du garant en cas de présence de travaux
réservés et l’article 4 complète l’article R.261-26 traitant du contrat de
réservation par le texte suivant :
« Lorsque le contrat comporte la clause prévue au premier alinéa du II de
l'article L.261-15, il indique :
- Le prix prévisionnel de vente, décomposé conformément aux dispositions du
1° du II de l'article L.261-15 ;
- Les travaux réservés, chiffrés pour chacun des types de travaux mentionnés
à l'article R.261-13-1 ;
- Le délai, à compter de la signature du contrat préliminaire, dans lequel
l'acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l'exécution de travaux
conformément aux dispositions du 2° du II de l'article L.261-15. »
Ces dispositions ne sont pas sans conséquences comptables.
En effet, lors de l’élaboration du budget concernant un programme en projet,
le promoteur-constructeur sera dans l’incertitude concernant le nombre
d’acquéreurs potentiels souhaitant se réserver l’exécution de certains travaux
ainsi que l’ampleur de ces travaux.

On se trouve là en présence d’un aléa sur le montant total des coûts à budgéter,
ainsi que sur le montant des recettes futures, l’incertitude se réduisant au fur et
à mesure de la signature des contrats de réservation.
Cela n’est pas sans conséquence, en cas d’utilisation de la méthode comptable
de l’avancement, sur la marge prévisionnelle globale, sur le calcul du pourcentage
d’avancement et sur le montant du chiffre d’affaires et du résultat qui en découlent.
Nous nous efforcerons de mesurer plus précisément ces conséquences
◊ Modalités particulières au secteur non protégé
Comme nous l’avons indiqué pages 196 et suivantes, la réglementation
concernant les contrats de vente en l’état futur d’achèvement est particulièrement
contraignante pour les immeubles du secteur protégé (immeubles d’habitation
et immeubles mixtes).
Dans le secteur non protégé qui concerne notamment les immeubles purement
commerciaux, professionnels ou industriels, mais également les immeubles
mixtes d’habitation et commerciaux, des VEFA peuvent être conclues dans
lesquelles les stipulations contractuelles librement conclues entre les parties
diffèrent sensiblement des dispositions contraignantes rappelées dans les
paragraphes précédents.
Dans le secteur libre, les dispositions législatives et réglementaires sont
supplétives de la volonté des parties lorsque celle-ci n’a pas été exprimée
dans les actes.
C’est ainsi que les avant-contrats pourront être établis sans tenir compte des
dispositions de l’article L.215-15 du CCH.
La teneur du contrat pourra également être librement négociée notamment
quant au contenu du descriptif des travaux.
La garantie d’achèvement devra également être débattue entre les parties sans
que les dispositions contraignantes des articles R.261-17 à R.261-24 décrites
pages 200 et suivantes trouvent obligatoirement à s’appliquer.
Enfin, les modalités de paiement du prix pourront différer substantiellement de
celles décrites pages 203 et suivantes, elles pourront ainsi ne plus dépendre
de l’avancement de la construction et prévoir des cadences de versement plus
rapides ou moins rapides que celles prévues par l’article R.261-14 du CCH.
Le vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement, même dans le secteur
non protégé, reste cependant tenu de la garantie des vices de construction
prévue par l’article 1646-1 du Code civil dont les dispositions ont été rappelées

Par ailleurs, même dans le secteur non protégé, la vente d’un immeuble à
construire devra nécessairement faire l’objet d’un acte authentique.
II.3 Environnement fiscal de l’activité de

promotion-construction
II.3.1 Imposition des revenus
• Imposition dans la catégorie des bénéfices

industriels et commerciaux
Bien que l’article L.110-1 du Code de commerce ne considère pas comme un
acte de commerce les ventes de biens immobiliers dès lors que le vendeur
a agi en vue d'édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre en bloc ou
par locaux; lorsqu’il exerce son activité en tant qu’entrepreneur individuel, le
promoteur-constructeur est soumis à l’impôt dans la catégorie des bénéfices
industriels et commerciaux.
Cela résulte de la rédaction du I de l’article 35 du Code général des impôts déjà
mentionné lors de l’examen des règles fiscales applicables aux marchands
de biens.
C’est plus particulièrement le 1° bis de cet article qui vise les promoteurs-
constructeurs :
« 1° bis Personnes qui, à titre habituel, achètent des biens immeubles, en vue
d'édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre, en bloc ou par locaux. »
Comme conséquence de leur assujettissement aux BIC, les promoteurs-
constructeurs doivent appliquer sur le plan fiscal les règles du Plan Comptable
Général conformément à l’article 38 quater de l’annexe III du CGI qui le précise
avec les règles applicables pour l'assiette de l'impôt. »
Lorsque les opérations sont abritées dans une structure soumise à l’impôt sur
les sociétés, le résultat imposable est déterminé selon les principes applicable
à cet impôt.
Cependant, en vertu du principe posé par le I de l’article 209 du Code général
des impôts, la détermination du bénéfice passible de l'impôt sur les sociétés
obéit, sauf exceptions prévues par la loi, aux mêmes règles que celles prévues
en matière de bénéfices industriels et commerciaux.

Les particularités applicables à la base d’imposition de l’impôt sur les sociétés
sont décrites au BOFIP (BOI-IS-BASE).
Les promoteurs-constructeurs individuels seront donc imposés dans la
catégorie des BIC, les sociétés soumises à l’IS seront soumises à cet impôt.
Quant aux sociétés transparentes, elles devront tenir une comptabilité
conforme aux règles du PCG pour que la quote-part d’impôt revenant aux
associés personnes physiques soit imposée dans la catégorie des BIC et celle
revenant aux personnes morales soumises à l’IS soit imposée à cet impôt par
réintégration ou déduction sur l’imprimé 2058 A.
• Rattachement des produits : les méandres de la

jurisprudence
À priori, les produits réalisés par les promoteurs-constructeurs correspondant
à des ventes d’immeubles doivent être rattachés à l’exercice au cours duquel
ces immeubles ont été livrés conformément à l’article 38-2 bis du Code général
des impôts qui prévoit dans son premier alinéa :
« […] les produits correspondant à des créances sur la clientèle ou à des
versements reçus à l'avance en paiement du prix sont rattachés à l'exercice
au cours duquel intervient la livraison des biens pour les ventes ou opérations
assimilées et l'achèvement des prestations pour les fournitures de services. »
Ces dispositions ne posent pas de problème particulier lorsque l’acte de vente
porte sur un immeuble achevé lors de la signature de l’acte et nous renvoyons
sur ce point aux commentaires énoncés pages 100 et suivantes lors de
l’examen des dispositions applicables aux marchands de biens.
Pour ce qui concerne les VEFA, l’application de ces prescriptions apparaît plus
délicate.
Comme nous le verrons pages 229 et suivantes, le dernier alinéa de
l’article 622‑1 du PCG qualifie le contrat de vente en l’état futur d’achèvement
de contrat à long terme.
Par ailleurs, le premier alinéa de l’article 622-2 définit deux méthodes de
comptabilisation possible pour les contrats à long terme : la méthode de
l’achèvement ou la méthode de l’avancement.
Comme le précise la suite de l’article :
« La méthode à l'achèvement consiste à comptabiliser le chiffre d'affaires et le
résultat au terme de l'opération. […]
La méthode à l'avancement consiste à comptabiliser le chiffre d'affaires et le
résultat au fur et à mesure de l'avancement des contrats. »
Lorsque le promoteur-constructeur opte pour la méthode de l’achèvement, ce
mode de comptabilisation est conforme aux prescriptions de l’article 38-2 bis

dans la mesure où, pour les lots qui auront été vendus en VEFA, le produit
ne sera comptabilisé qu’à l’achèvement de l’immeuble, date à laquelle il sera
généralement livré.
On rappelle que selon l’administration fiscale la livraison telle que définie par
l’article 38-2 bis du CGI doit être appréhendée à la lumière de l’article 1605 du
Code civil qui précise que « L'obligation de délivrer les immeubles est remplie
de la part du vendeur lorsqu'il a remis les clefs, s'il s'agit d'un bâtiment […] »
Si, par contre le promoteur-constructeur opte pour la méthode de l’avancement,
cela conduit, par rapport à la méthode de l’achèvement et par rapport à la règle
posée par l’article 38-2 bis du CGI, à anticiper la comptabilisation du chiffre
d’affaires et du résultat.
Face à cette discordance entre le traitement comptable et la règle fiscale, une
première option consisterait à considérer la comptabilisation à l’avancement
comme une décision de gestion ayant une portée fiscale dispensant ainsi
l’entreprise de procéder à un retraitement sur son imprimé 2058 A.
L’administration fiscale admet d’ailleurs l’option pour la comptabilisation à
l’avancement (BOI-BIC-PDSTK-20-20-20 § 50).
Cependant, dans son commentaire, l’administration souligne que « ces
précisions s'appliquent notamment aux entreprises du bâtiment ou des travaux
publics ainsi qu'aux entreprises de constructions navales. »
Par ailleurs, plusieurs décisions jurisprudentielles ont souligné que l’utilisation
de la méthode à l’avancement sur le plan comptable constituait une décision
de gestion sur le plan fiscal.
Deux arrêts ont ainsi été rendus en matière de détermination du chiffre d’affaires
pour le franchissement du seuil de 7 600 000 € impliquant une cotisation
minimale de taxe professionnelle au moins égal à 1,5 % de la valeur ajoutée.
Ces décisions proviennent de deux cours administratives d’appel (Bordeaux
2 mai 2012 et Marseille 11 décembre 2014) concernant des SCCV et ont toutes
deux conclu que le choix de la méthode comptable retenue (achèvement ou
avancement) était opposable fiscalement aux entreprises en tant que « décision
de gestion » de leur part.
Plus récemment, une décision du Tribunal Administratif de Montreuil du
13 avril 2015, rendu cette fois en matière de détermination du résultat fiscal a
également soutenu que le choix de la méthode (achèvement ou avancement)
constituait une décision de gestion opposable à l’entreprise.
Enfin dans un arrêt du 17 novembre 2016 (14VE02672), la Cour Administrative
d’Appel de Versailles avait également considéré que la méthode de
l’avancement constituait une décision de gestion ayant une portée fiscale pour
la détermination du bénéfice imposable.
D’autres décisions, par contre, se sont prévalues de l’autonomie du droit
fiscal et ont fait valoir que la comptabilisation à l’avancement, en l’absence

de définition fiscale des contrats à long terme, étaient incompatibles avec les
dispositions de l’article 38-2 bis du CGI.
C’est ainsi qu’un arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Nancy
du 4 février 2010 (08NC00232), n’a pas retenu la portée fiscale de la
comptabilisation d’une VEFA à l’avancement, faisant notamment remarquer
que les mesures de tolérance administrative évoquées ci-dessus n’étaient
applicables qu’aux entreprises de BTP et de construction navale.
Enfin un arrêt de la Cour Administrative de Versailles du 20 juillet 2017
(15VE01900), émis par la première chambre de cette cour, a contredit l’arrêt
émis quelques mois plus tôt par la sixième chambre de cette même cour et est
revenu sur la validation fiscale de la comptabilisation à l’avancement.
Il semble que ce deuxième arrêt fixe définitivement la doctrine de la CAA de
Versailles dans ce domaine.
Par ailleurs, aucune de ces décisions n’a donné lieu à pourvoi en cassation et
il n’est donc pas demandé au Conseil d’État de trancher dans cette espèce.
Pour autant, il n’est pas acquis que la Haute assemblée censure les
dispositions d’un arrêt réaffirmant l’autonomie du droit fiscal. En effet dans une
matière toute autre (rattachement des commissions de frais de dossier aux
contrats de prêts octroyés par les banques) le Conseil d’État dans un arrêt du
4 décembre 2019 (420414) a rappelé les dispositions de l’article 38 quater de
l’annexe 3 du CGI en soulignant que les définitions du PCG ne devaient être
retenues pour l’assiette de l’impôt que si elles n’entraient pas en contradiction
avec les règles fiscales. Or, manifestement, la détermination du résultat et
du chiffre d’affaires à l’avancement entre en contradiction avec les termes
de l’article 38-2 bis du CGI et ne saurait être retenue que sur la base d’une
tolérance administrative explicite qui n’existe pas, sauf pour les entreprises de
BTP et de construction navale.
Cette évolution jurisprudentielle fait courir un risque fiscal dans le traitement
des contrats à long terme (et donc des contrats de VEFA) comptabilisés à
l’avancement.
Ce risque concerne en premier lieu les contrats déficitaires dont la perte aurait
été constatée à l’avancement (indépendamment de la constitution de provisions
pour perte à terminaison) l’administration refusant la prise en compte de ces
pertes progressives pour ne retenir la perte que lors de l’achèvement.
Il peut aussi concerner les contrats bénéficiaires dont le bénéfice à
l’avancement aurait pu être constaté sur un exercice prescrit, l’administration
imposant la totalité du profit sur l’exercice d’achèvement. Les profits dégagés
à l’avancement pourront également être contestés lors de leur imputation sur
un déficit fiscal.
Compte tenu de ces incertitudes, la doctrine considère, comme le font déjà un
certain nombre d’entreprises, qu’il convient dans cette situation de procéder à
un retraitement fiscal.

Ce retraitement1 consiste à :
- Pendant l’exécution du contrat :
• Déduire extra-comptablement les bénéfices dégagés à l’avancement
(ligne XG de l’imprimé 2058) ;
• Réintégrer extra-comptablement les pertes dégagées à l’avancement
(ligne WQ).
- Lors de l’exercice de terminaison du contrat :
• Réintégrer extra-comptablement la totalité des bénéfices dégagés par le
contrat (ligne WQ de l’imprimé 2058) ;
• Déduire extra-comptablement la totalité des pertes dégagées par le
contrat (ligne XG de l’imprimé 2058).
Ce procédé fait cependant naître un autre problème.
En effet pour les contrats bénéficiaires, la marge dégagée à l’avancement dans
les documents comptables n’a pas supporté l’impôt du fait du retraitement
proposé ci-avant. Cet impôt sera acquitté ultérieurement lors de l’achèvement
de l’ouvrage.
Il y a donc un décalage d’enregistrement et de paiement de l’impôt constituant
une différence temporelle pour des montants souvent significatifs.
De ce fait, doit-on ou peut-on enregistrer une provision pour impôt ou plus
généralement constater la fiscalité différée dans les comptes sociaux ?
Cette question a fait l’objet d’une chronique2 de la CEC de la CNCC
(conjointement avec l’OEC) consacrée aux conséquences du retraitement
fiscal des contrats de VEFA comptabilisés à l’avancement.
Après rappel de divers textes réglementaires et doctrinaux (Recommandation n°20
de l’OEC, Réponse EC 2000-26 de la CEC de la CNCC) :
« La Commission rappelle que si la méthode de l’impôt exigible est la plus
fréquemment retenue dans les comptes annuels, il n’existe aucune règle
explicite dans le Plan Comptable Général interdisant la comptabilisation des
impôts différés dans les comptes annuels.
La Commission confirme sa doctrine antérieure selon laquelle la
comptabilisation des impôts différés (actifs et/ou passifs) dans les comptes
annuels, bien que non explicitement prévue par les textes réglementaires,
constitue une méthode possible. »
1 Ce retraitement ne garantit cependant pas une sécurité fiscale absolue. En effet, en l’absence d’une
décision de Conseil d’Etat, il n’est pas exclu que d’autres CAA puissent avoir une vision différente de
celle exprimée par la CAA de Versailles dans son arrêt de 2017 et remettent en cause ce retraitement au
motif que la comptabilisation à l’avancement aurait une portée fiscale et ne justifierait aucun retraitement !
2 Question EC 2018-20 de décembre 2018.

La société peut donc faire le choix de comptabiliser les impôts différés
dans les comptes annuels. Dans ce cas, en application des dispositions de
l’article 122‑2 du PCG, il lui appartient de démontrer que la constatation des
impôts différés dans les comptes annuels permet de fournir une meilleure
information financière.
La commission précise encore que les impôts différés doivent être comptabilisés
sur l’ensemble des différences temporaires, et non pas seulement sur
certaines d’entre elles comme, par exemple, une simple provision pour impôt
correspondant uniquement aux conséquences du retraitement fiscal des
contrats à long terme.
En cas d’option pour la comptabilisation d’un impôt différé dans les comptes
annuels, la commission rappelle qu’il s’agit d’un changement de méthode à
traiter conformément aux dispositions de l’article 122-3 du PCG.
En conclusion :
• La société de promotion immobilière peut appliquer la méthode de l’impôt
exigible et ne pas comptabiliser la fiscalité différée dans ses comptes sociaux.
Mais dans ce cas elle doit donner une information dans l’annexe au titre de
l’article 833-15 du PCG requérant notamment de communiquer une information
sur le « montant des dettes et créances d’impôt différées » provenant des
décalages dans le temps entre le régime fiscal et le traitement comptable des
produits et charges lorsque ces montants proviennent d’évaluations liées à
l’application de la législation fiscale.
• Elle peut changer de méthode et comptabiliser la fiscalité différée sur
toute différence temporelle entre la base comptable et la base fiscale.
Pour terminer sur ce sujet, on doit convenir que l’on se trouve dans une situation
quelque peu ubuesque.
Si la pertinence des décisions jurisprudentielles ne saurait être mise en cause,
elles créent une insécurité fiscale ainsi que la nécessité de retraitements devant
être gérés dans le temps et l’apparition d’une situation de fiscalité différée. Par
ailleurs, la comptabilisation à l’avancement n’obère pas les finances publiques
dans la mesure où, généralement, elle conduit à accélérer le paiement
de l’impôt.
Ces difficultés, génératrices certes de débats intellectuels stimulants mais
à l’efficacité économique douteuse, pourraient cependant être résolues
si l’administration consentait à étendre la mesure de tolérance, jusque-là
réservée aux entreprises de BTP et de construction navale, aux autres secteurs
économiques traitant de contrats à long terme.

II.3.2 Le promoteur-constructeur au regard de la TVA
• Rappels généraux
Nous avons rappelé pages 26 et suivantes les principes généraux applicables
en matière de TVA aux opérations de cession d’immeubles tels qu’ils résultent
des dispositions applicables depuis le 11 mars 2010.
Le promoteur-constructeur étant un assujetti, la vente des immeubles qu’il a
construit ou fait construire, dans la mesure où elle est réalisée dans le délai de
cinq ans de l’achèvement de ces immeubles est obligatoirement soumise à la TVA.
En conséquence, la TVA sur les dépenses ayant concouru à la production de
cet immeuble sont déductibles dans les conditions de droit commun.
Nous examinerons donc les conséquences et les modalités d’application de ce
principe général en terminant sur deux points particuliers, relatifs au sort des
immeubles non revendus dans le délai de cinq ans de leur achèvement et aux
situations d’application de la livraison à soi-même (LASM).
• Vente de l’immeuble bâti

La vente en VEFA ou après achèvement d’un immeuble achevé depuis moins
de cinq ans par un assujetti à la TVA comme un promoteur-constructeur est
obligatoirement soumise à la TVA sur le prix de vente hors taxes (TVA sur le
prix total).
Le montant de la TVA est porté dans l’acte authentique de vente.
Corrélativement, les droits de mutation seront calculés au taux réduit.
Le taux de la TVA appliqué est le taux normal, soit 20 % à la date de rédaction
du présent ouvrage.
Cependant, l’article 278 sexiès du CGI prévoit d’appliquer le taux réduit de TVA
(soit 5,5 % à la date de rédaction du présent ouvrage) aux opérations portant
sur des logements sociaux qui remplissent certaines conditions en terme de
prix de revient, de destination locative ou d’accession à la propriété.
La mise en œuvre du taux réduit aura notamment comme conséquences de
devoir procéder régulièrement à des livraisons à soi-même (LASM) par les
bailleurs sociaux1.
La TVA est normalement exigible lors de la réalisation de son fait générateur
(CGI article 269-2 a).
1 Dans cet ouvrage nous ne traiterons pas des particularités de la TVA dans le logement social. Le lecteur
intéressé trouvera des commentaires très détaillés dans le BOFIP (BOI-TVA-IMM-20). Le taux réduit est
également applicable aux cessions de terrains à bâtir à des HLM ou à des personnes bénéficiant de
prêts aidés.

Pour ce qui concerne les ventes de biens, l’article 269-1 a) du Code général
des impôts fixe la date du fait générateur au moment de la livraison.
L’administration précise que la livraison correspond au transfert du pouvoir de
disposer d’un bien, comme un propriétaire, « indépendamment du fait qu'un acte
ait été ou non établi et présenté à la formalité. » (BOI-TVA-IMM-10-20-20 § 1).
Cependant, pour ce qui concerne les ventes d’un bien immobilier, la livraison
est quasiment toujours subordonnée à l’existence d’un acte qui plus est,
authentique.
Le a bis) du 2 de l’article 269 du CGI, précise cependant que pour les ventes
d’immeubles à construire (ventes à terme et VEFA), la taxe est exigible « lors
de chaque versement des sommes correspondant aux différentes échéances
prévues par le contrat en fonction de l'avancement des travaux. »
Contrairement aux dispositions en vigueur avant la réforme du 11 mars 2010, le
promoteur-constructeur n’est plus dans l’obligation de procéder à une « option
sur les encaissements » puisque la TVA est à présent exigible de plein droit sur
les encaissements (mais uniquement sur les contrats définis comme ventes
d’immeubles à construire dans le Code de la construction et de l’habitation).
• Assiette foncière et TVA

Comme pour toutes les dépenses ayant concouru à la construction de
l’immeuble, la TVA ayant grevé le coût du terrain est déductible.
Encore faut-il que l’acquisition du terrain à bâtir ait été soumise à la TVA.
On rappelle qu’en ce domaine trois situations sont susceptibles de se produire.
◊ Le terrain a été acquis auprès d’un non-assujetti
Dans ce cas la vente n’aura pas été soumise à TVA et, en conséquence, aucune
TVA ne sera à déduire.
◊ Le terrain a été acquis auprès d’un assujetti qui n’avait pas
pu bénéficier d’un droit à déduction sur sa propre acquisition
Dans ce cas la vente sera soumise à la TVA sur la marge réalisée par le vendeur.
Cette TVA sur la marge est déductible pour le promoteur-constructeur acquéreur
mais à la condition expresse que cette TVA ait été mentionnée dans l’acte de
vente du terrain au promoteur constructeur.
Cette obligation formelle est rappelée dans BOI-TVA-IMM-10-30 § 60,
l’administration rappelant que le montant de la TVA sur la marge devait être
accompagné de l’ensemble des mentions prévues à l’article 242 noniès A de
l’annexe II du CGI1.
1 L’article 242 noniès A est relatif aux mentions devant figurer sur les factures.

Une attention toute particulière devra être portée au respect de ce formalisme
si l’on veut pouvoir procéder en toute quiétude à la déduction de la TVA sur la
marge acquittée par le vendeur du terrain.
Il conviendra notamment d’être attentif aux modalités de stipulation du prix
dans l’acte d’acquisition du terrain. En effet, la TVA sur la marge vient en
soustraction du prix alors que la TVA sur le prix total s’ajoute au prix hors taxes
sauf si l’accord des parties porte sur un prix exprimé toutes taxes comprises ou
qu’il ne contient aucune mention de la TVA.
Enfin, la seule mention de la TVA sur la marge dans l’acte ne suffit pas au
regard des obligations formelles. Il faudra également indiquer la base hors
taxes, c’est-à-dire la marge brute diminuée de la TVA.
◊ Le terrain a été acquis auprès d’un assujetti qui avait pu

bénéficier d’un droit à déduction sur sa propre acquisition
Dans ce cas, l’acquisition du terrain sera soumise à la TVA sur le prix total et le
montant de cette TVA aura été porté dans l’acte d’acquisition.
Dans ces conditions, la TVA acquittée par le promoteur-constructeur lors de
l’acquisition sera déductible dans les conditions de droit commun.
• La TVA sur les travaux

Dans la mesure où les travaux réalisés concourent à la production d’un
immeuble neuf destiné à la vente par un assujetti agissant en tant que tel, la
TVA ayant grevé les travaux de construction de cet immeuble est déductible
par le promoteur-constructeur.
Il en est ainsi des travaux de VRD, de gros œuvre, de second-œuvre tels que
la plomberie, l’électricité, la peinture, les espaces verts, etc.
Sont également à inclure au titre de la TVA déductible, la TVA ayant
grevé les factures d’honoraires (architectes, notaires, avocats,
intermédiaires immobiliers…).
Par contre les dépenses relatives aux assurances ou aux droits de mutation ne
contenant pas de TVA ne donneront droit à aucune déduction à ce titre.
• Absence de vente dans le délai de cinq ans de

l’achèvement
Nous avons rappelé ci-dessus page 216 que les ventes d’immeubles achevés
depuis moins de cinq ans réalisés par des assujettis étaient soumises à la TVA et
que c’était cette soumission à la TVA qui fondait la déductibilité de la TVA d’amont.
Si l’immeuble construit est vendu dans le délai de cinq ans, le traitement de la
TVA par le promoteur-constructeur ne soulève pas de grande difficulté.

Par contre si tout ou partie de l’immeuble n’est pas revendu dans le
délai de cinq ans de son achèvement, plusieurs possibilités s’ouvrent au
promoteur‑constructeur :
• Il peut décider de maintenir l’immeuble dans le stock immobilier et, au
moment de la vente, opter ou non pour la TVA ;
• Il peut décider de louer temporairement l’immeuble tout en le maintenant
dans le stock immobilier dans l’attente de sa revente ;
La décision de mise en location temporaire peut en outre être prise avant
l’expiration du délai de cinq ans.
• Il peut décider de conserver l’immeuble durablement pour un usage locatif1 ;
• Il peut décider de conserver l’immeuble durablement pour un
usage administratif.
Ces diverses possibilités peuvent avoir des conséquences différentes en
matière de TVA. C’est ainsi qu’en cas de maintien dans le stock immobilier,
la vente ultérieure, si elle est accompagnée d’une option à la TVA ne donnera
lieu à aucune régularisation de TVA déduite sur le terrain et les travaux dans
la mesure où ces dépenses auront été engagées dans le cadre d’une activité
soumise à TVA. À l’inverse, si la vente ultérieure n’a pas fait l’objet d’une option
pour la TVA, la TVA déduite à l’origine devra être reversée dans la mesure
où les dépenses correspondantes ont été engagées pour la réalisation d’une
opération non soumise à TVA.
Nous avons vu pages 26 et suivantes que, compte tenu de l’incertitude dans
laquelle on pouvait se trouver quant au traitement définitif de la TVA en fonction
des différentes situations possibles, l’administration n’exigeait pas que la TVA
déductible soit reversée au cinquième anniversaire de la date d’achèvement de
l’immeuble mais uniquement, le cas échéant, lorsque la situation définitive de
l’immeuble aurait été éclaircie.
Il n’est pas inutile de rappeler en l’occurrence les termes du paragraphe 310 du
BOFIP (BOI-TVA-IMM-10-30) :
« Un immeuble conservé en stock parce qu'il a vocation à être cédé à plus ou
moins court terme doit être considéré comme utilisé en vue de cette livraison […]
cette qualification ouvre un droit à déduction immédiat de la taxe ayant grevé
les dépenses engagées initialement, qu'il s'agisse de la construction ou de
l'acquisition. Cette situation n'a pas à être remise en cause tant que l'immeuble,
ou la fraction d'immeuble considérée, n'est affecté à aucune utilisation.2 »
1 Les conséquences de l’ouverture d’un secteur locatif temporaire ou durable sont plus particulièrement
examinées respectivement pages 515 et suivantes et 526 et suivantes.

À la lecture de ce texte, la déduction opérée semble ne pas devoir être remise
en cause y compris lorsque l’immeuble concerné n’a toujours pas été vendu
dans le délai de cinq ans suivant son achèvement.
C’est au moment de l’utilisation de l’immeuble que le droit à déduction pourra
être remis en cause si l’immeuble est utilisé pour des opérations non soumises
à TVA ou partiellement soumises à TVA.
EXEMPLE II.1
Un immeuble composé de dix lots a été achevé le 10 juin N.
Tous les lots, sauf un, ont été vendus, soit en VEFA, soit après achèvement avant le
10 juin N+5.
Le dernier lot, pour lequel la TVA déduite était de 100 K€ a été vendu le 17 mai N+7.
Au 10 juin N+5, aucune régularisation n’est à effectuer.
Au 17 mai N+7, si, pour cette vente, le promoteur-constructeur opte pour la TVA, aucune
régularisation n’est à effectuer.
Au 17 mai N+7, si le promoteur-constructeur n’opte pas pour la TVA, il devra reverser
100 K€ au titre de la TVA déduite à l’origine, devenu non déductible du fait de l’utilisation de
l’immeuble pour une activité non soumise à la TVA.
• Obligations déclaratives de livraison à soi-même

Lors de la mise en œuvre de la réforme applicable à compter du 11 mars 2010,
les promoteurs constructeurs devaient liquider la TVA sur la livraison à soi-même
au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suivait l’achèvement de
l’immeuble, pour les lots non encore vendus à cette date.
C’est ainsi qu’un immeuble achevé le 15 avril N devait donner lieu à liquidation
de la LASM au plus tard le 31 décembre N+2 pour les lots non encore vendus.
Ce dispositif consistait à calculer une TVA collectée en faisant l’addition des
postes suivants :
• Le coût du terrain ;
• Le coût des études (plans, architectes, géomètres…) ;
• Le prix d’achat des matériaux et les mémoires des entrepreneurs ;
• Les frais généraux de construction, y compris les frais de
personnel internes ;
• Les frais financiers engagés lors de la construction (sauf pour les lots
d’habitation) ;
• Les impôts, taxes et redevances diverses de construction.
Cette TVA collectée sur la livraison à soi-même étant immédiatement déductible
pour des promoteurs-constructeurs dont les opérations sont soumises à la TVA
à 100 %, ce dispositif avait été considéré comme inutilement formaliste et c’est

pourquoi il a été modifié par l’article 32 de la loi de finances rectificative du
20 décembre 2014 (loi 2014-1545).
Dorénavant, l’obligation qui pesait sur les promoteurs-constructeurs de procéder
à une liquidation de la TVA sur la LASM au 31 décembre de la deuxième année
suivant l’achèvement, est supprimée.
La TVA supportée en amont (terrain, construction et frais) ouvre droit à déduction
par le promoteur-constructeur et cette déduction n’est pas remise en cause
même au-delà du délai de cinq ans de l’achèvement tant que l’immeuble reste
en stock immobilier et qu’il ne fait l’objet d’aucune utilisation.
En cas de vente ultérieure de l’immeuble, ainsi que nous venons de le rappeler,
si le promoteur-constructeur opte pour la TVA, aucune régularisation ne sera
effectuée. Dans le cas contraire, il devra procéder au reversement de la TVA
déduite à l’origine.
Si, dans l’attente de la vente, le promoteur-constructeur procède à une location
temporaire de l’immeuble, cette décision n’emporte pas l’obligation de procéder
à une LASM mais est susceptible d’entraîner des régularisations qui font l’objet
d’un examen plus complet pages 515 et suivantes.
Si, par contre, le promoteur-constructeur décide d’affecter l’immeuble à son
exploitation, il devra procéder à une déclaration de LASM, mais uniquement
si l’activité à laquelle est affectée l’immeuble n’ouvre pas droit à récupération
intégrale de la TVA.
Si l’exploitation consiste en une affectation de l’immeuble à une activité locative
durable, une déclaration de LASM ne sera pas requise si l’activité locative est
soumise à 100 % à la TVA (par exemple location d’un immeuble de bureaux
pour lequel l’option TVA aura été choisie).
Dans le cas contraire, une déclaration de LASM devra être établie et la TVA
sur cette LASM ne sera pas déductible ou déductible uniquement selon le
coefficient de taxation du secteur locatif de l’immeuble (par exemple location
d’un immeuble d’habitation ou d’un immeuble mixte d’habitation et de bureaux
pour lequel l’option TVA aura été souscrite).
Si l’exploitation consiste en une affectation aux besoins administratifs de
l’entreprise de promotion-construction, le raisonnement sera identique. Si
l’activité de l’entreprise est soumise à la TVA à 100 %, aucune déclaration de
LASM ne sera exigée et la TVA restera intégralement déductible. Dans le cas
contraire, il conviendra de procéder à une LASM et la TVA sur cette LASM ne
sera déductible qu’à concurrence du coefficient de taxation de l’entreprise.
Ce type de situation peut cependant être géré d’une façon, à notre avis plus
sécurisante, lorsque l’activité est développée au sein d’un groupe dans lequel
chaque programme fait l’objet d’une création de structure ad hoc (SCCV, SNC
ou autre).

Dans ce cas, si la décision de gestion consiste à conserver l’immeuble, il peut
paraître opportun de procéder à la cession de cet immeuble à sa structure
d’accueil permanente (société de location préconstituée, société mère s’il s’agit
d’un siège social ou autre…).
Dans ce cas si la cession est opérée avant la survenance du délai de cinq ans
ou si elle fait l’objet d’une option pour la TVA1, la déductibilité de la TVA d’amont
sera définitivement validée pour la structure venderesse sans que l’on ait à se
préoccuper d’une éventuelle déclaration de LASM.
Pour la structure acquéreuse, le traitement de la TVA acquittée dépendra de
l’affectation de l’immeuble. Elle sera déductible à 100 % si l’activité locative ou
que l’activité de la structure centrale est soumise à la TVA à 100 %, elle sera
non déductible ou partiellement déductible dans le cas contraire.
II.3.3 Droits d’enregistrement
• Aspects généraux
Ainsi que nous l’avons précisé pages 69 et suivantes le régime applicable aux
droits d’enregistrement est étroitement dépendant du régime applicable en
matière de TVA.
Pour le client du promoteur-constructeur, si la vente de l’immeuble a lieu dans
les cinq ans de son achèvement, les droits seront calculés au taux réduit.
Dans le cas contraire, la vente sera soumise au taux normal quelle que soit la
décision du promoteur-constructeur en matière d’option TVA.
Pour le promoteur-constructeur, le paiement de droits de mutation concernera
pour l’essentiel l’acquisition du terrain2.
Dans le régime de « droit commun », l’acquisition d’un terrain à bâtir est
imposée au taux normal si l’acquisition est effectuée auprès d’un non-assujetti
ou auprès d’un assujetti dans le cas d’une opération soumise à la TVA sur la
marge, elle est taxée au taux réduit si l’acquisition est effectuée auprès d’un
assujetti dans le cas d’une opération soumise à la TVA sur le prix total.
Cependant, le promoteur-constructeur peut être quasiment exonéré de droits
de mutation en prenant l’engagement de construire.
1 Pour la structure acquéreuse, il est souhaitable que cette opération soit effectuée avant la péremption
du délai de cinq ans. En effet, dans ce cas les droits de mutation acquittés par l’acheteur seront calculés
au taux réduit. Dans le cas contraire, et même en cas d’option TVA par le vendeur, ils le seront au taux
normal.
2 Le traitement des droits de mutation d’un immeuble acquis dans le but de le revendre après l’avoir rendu
à neuf est traité ci-après pages 479 et suivantes.

• L’engagement de construire
L’exonération de taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement est
subordonnée au respect de plusieurs conditions :
• Être assujetti à la TVA et avoir procédé à la déclaration d’existence prévue
au 1° du I de l’article 286 du CGI ;
• Que le terrain sur lequel l’immeuble sera construit respecte certaines
conditions de superficie ;
* Si la construction concerne des maisons individuelles, « l'exonération
est réduite, s'il y a lieu, à proportion de la surface du terrain qui excède par
maison construite 2 500 mètres carrés, ou la superficie minimale exigée
par la réglementation de l'urbanisme si elle est supérieure. » (BOI-ENR-
DMTOI-10-40 § 210)1 ;
* Si la construction concerne des immeubles collectifs, aucune limitation
de superficie n’est requise « à condition que les constructions à édifier
couvrent, avec leurs cours et jardins, la totalité des terrains acquis. »
(CGI article 1594-0-G-III al 2) ;
* Si la construction concerne des immeubles non affectés à l'habitation
pour les trois-quarts au moins de leur superficie totale, « elle est applicable
dans la limite des surfaces occupées par les constructions à édifier et
par les dépendances nécessaires à l'exploitation de ces constructions. »
(CGI article 1594-0-G-III al 3).
• Prendre l’engagement de construire.
Conformément au I du A de l’article 1594-0-G du CGI et à l’article 266 bis de
l’annexe III au CGI, cet engagement doit être pris dans l’acte d’acquisition, étant
précisé l’objet et la consistance des travaux sur lesquels porte l’engagement.
L’engagement de construire peut être pris dans un acte complémentaire. Dans
ce cas, les droits initialement acquittés pourront donner lieu à restitution. (BOI-
ENR-DMTOI-10-40 § 270).
L’engagement peut également porter sur un terrain non constructible lors de
la prise d’engagement, en spéculant sur un classement dans cette catégorie
dans le délai imparti pour construire. (BOI cité § 280).
Le délai pour construire (qui doit être mentionné dans l’acte d’acquisition) est
de quatre ans à compter de la date d’acquisition.
La démonstration du respect de l’engagement de construire résulte de la
constatation de l’achèvement de l’immeuble par le dépôt de la déclaration
940‑SD prévue par le I de l’article 266 bis de l’annexe III au CGI.
1 Pour la rénovation « lourde », la surélévation et l’achèvement d’un immeuble inachevé, le lecteur se

reportera aux paragraphes 220 à 240 de ce BOFIP.

Le délai pour construire peut être prorogé sur demande du promoteur-constructeur.
Il s’agit d’une prorogation annuelle renouvelable qui peut être accordée par le
directeur départemental ou régional des finances publiques du lieu de situation
de l'immeuble.
La demande1 qui doit intervenir dans le mois qui suit l’expiration du délai de
quatre ans doit être motivée et justifier des événements qui ont empêché
la réalisation de l’ouvrage dans le délai initialement prévu, en rappelant la
consistance des travaux à réaliser et le montant des droits dont l'exonération
demeure subordonnée à la réalisation de la construction envisagée.
Le renouvellement de la prorogation ne s’effectue pas par tacite reconduction
et doit faire l’objet d’une nouvelle demande effectuée dans les mêmes formes.
Dans un souci de sécurité juridique, il est prévu que « l'absence de notification
d'un refus motivé de l'administration à l'issue d'un délai de deux mois suivant
une demande de prolongation de l'engagement de construire vaut acceptation
de la demande. » (BOI-ENR-DMTOI-10-40 § 340).
La notification d’un tel refus et sa motivation peut être contestée devant le juge
de l’impôt.
• Conséquences du non-respect de l’engagement

de construire
À défaut de respect de l’engagement de construire à l’expiration du délai
imparti, le promoteur-constructeur doit acquitter les droits dont il a été dispensé,
liquidés d'après les tarifs en vigueur au jour de l'acquisition du terrain sur lequel
portait l'engagement.
Les droits seront calculés au taux réduit (cas d’une acquisition soumise à la
TVA sur le prix total) ou au taux normal (cas d’une acquisition auprès d’un non-
assujetti ou d’une acquisition soumise à la TVA sur la marge).
Le paiement de ces droits sera majoré de l’intérêt de retard prévu à l’article 1727
du Code général des impôts, calculé à partir du premier jour du mois suivant la
présentation de l’acte à la formalité de l’enregistrement.
• Substitution d’engagement et cession du terrain

Afin de limiter le coût fiscal, un promoteur-constructeur qui renonce à son projet
de construction peut projeter de revendre ce terrain2 à un autre constructeur
qui pourra définir son propre projet de construction.
Cette situation peut faire l’objet de deux variantes selon que le sous-acquéreur
reprend ou non les engagements de l’acquéreur initial.
1 Formulée par lettre recommandée avec AR.
2 Lorsque l’opération est le fait d’une SCCV, il conviendra d’en mesurer les conséquences au niveau de
la transparence fiscale de la SCCV et d’essayer de démontrer que cette revente de terrain résulte d’un
cas de force majeure. Voir sur ce point page 179.

◊ Reprise de l’engagement de construire
Cette situation est définie dans les termes suivants par le deuxième alinéa du
II du A de l’article 1594-0 G du CGI :
« En cas d'acquisitions successives1 […], l'engagement pris par le cédant peut
être repris par l'acquéreur auquel s'impose alors le délai imparti au cédant. »
La reprise de l’engagement doit être mentionnée dans le deuxième acte qui doit
faire référence au numéro d’enregistrement et de publication de l’acte antérieur.
Par cette reprise, le cédant se verra libéré de tout rappel ultérieur.
Pour le cessionnaire qui a lui-même pris l’engagement de construire dans le
délai légal, en cas de non-respect de l’engagement de construire, la doctrine
administrative lui permet de n’acquitter un rappel de droits que sur son propre
engagement de construire et un intérêt de retard calculé sur les droits et la
durée éludés par l’acquéreur initial2.
EXEMPLE II.2
Un promoteur-constructeur A acquiert un terrain à bâtir auprès d’un non-assujetti au cours de
l’année N et souscrit un engagement de construire devant être réalisé en N+4.
En N+2, A revend le terrain à son confrère B (TVA sur la marge et droits exigibles au taux de
droit commun si l’engagement de construire n’avait pas été souscrit par B).
B reprend l’engagement de construire souscrit par A et prend son propre engagement de
construire à échéance N+6.
À défaut de respecter cet engagement de construire, B devra acquitter :
- Un rappel des droits dont il avait été exonéré lors de son acquisition auprès de A.
- Un intérêt de retard sur les droits éludés par A de N à N+2.
- Un intérêt de retard sur ses propres droits éludés de N+2 à N+6.
Ces dispositions sont également applicables en cas de plusieurs cessions

successives et en cas de demande de prorogation de délai par l’un ou plusieurs
des protagonistes (BOI-ENR-DMTOI-10-40 § 400).
◊ Substitution d’un engagement de revendre à l’engagement
de construire
Le sous-acquéreur peut refuser de reprendre les engagements de
l’acquéreur initial.
Dans cette situation, l’acquéreur initial devrait normalement supporter un
rappel des droits éludés lors de son acquisition ainsi qu’un intérêt de retard sur
les droits éludés.
1 Ces acquisitions successives doivent être le fait de personnes assujetties à la TVA.

2 (BOI-ENR-DMTOI-10-40 § 390).

EXEMPLE II.2A
Dans l’exemple précédent, à défaut de reprise des engagements par B, A devrait acquitter
en N+2 un rappel des droits éludés en N, calculés au taux normal, ainsi qu’un intérêt de
retard sur ces droits éludés de N à N+2.
Cependant, dans la suite du deuxième alinéa du II du A de l’article 1594-0 G du

CGI précédemment cité, le législateur a ajouté :
« La personne à laquelle s'impose l'engagement mentionné au I peut, dans
la limite de cinq années à compter de la date à laquelle il a été souscrit par le
premier acquéreur, y substituer l'engagement de revendre prévu à l'article 1115
qui est réputé avoir pris effet à compter de cette même date. »
Cet engagement de revendre est celui que nous avons examiné pages 66 et
suivantes dans le cadre de notre étude sur les marchands de biens et nous
invitons le lecteur à s’y reporter en tant que de besoin.
Cette substitution, qui a un caractère rétroactif, prend la forme d’un acte
complémentaire à l'acte de mutation initial incluant l'engagement de construire
auquel se substitue le nouvel engagement de revendre.
Corrélativement, le cédant acquittera un rappel de droits calculé au taux réduit
(et non pas au taux de droit commun qui aurait été le taux applicable en cas
d’absence de substitution) ainsi qu’un intérêt de retard calculé sur cette base à
partir du premier jour du mois suivant la date de présentation à la formalité de
l'acte qui fait l'objet de la substitution.
On mesure que la substitution n’a réellement d’intérêt que si le taux applicable
en l’absence d’engagement est le taux de droit commun. Lorsque le taux
applicable est le taux réduit (terrain acquis auprès d’un assujetti qui avait
donné lieu à application de la TVA sur le prix total) une telle substitution ne
procure aucune économie.
Le cédant se trouve ainsi libéré de son engagement de construire et peut
procéder à la revente du terrain auprès d’un sous-acquéreur qui pourra prendre
l’engagement de construire sans avoir à se préoccuper des engagements pris
par son prédécesseur.
EXEMPLE II.3
Un promoteur A acquiert un terrain à bâtir en juin N auprès d’un non-assujetti pour lequel il
prend l’engagement de construire et est, en conséquence, exonéré de droits de mutation.
Ne pouvant réaliser son projet, il projette de revendre ce terrain à un confrère B qui refuse de
prendre l’engagement de son prédécesseur.
En conséquence, il substitue un engagement de revendre à l’engagement de construire en
septembre N+2.
Il devra acquitter de ce fait :

- Les droits de mutation calculés au taux réduit sur la base du prix de l’acquisition initiale.
- Les intérêts de retard calculés sur les droits rappelés pour la période courant de juillet N à
septembre N+2.
II.4 Le traitement comptable des opérations

de promotion-construction
II.4.1 Rappel historique sur l’évolution du référentiel

comptable français
Au cours de ces quarante dernières années, depuis la promulgation de la
« loi comptable » du 30 avril 1983, le traitement des contrats à long terme
a connu des évolutions qui ont eu un impact sur le traitement des contrats
de VEFA.
Ces évolutions sont également à mettre en relation avec l’influence grandissante
des normes comptables internationales sur les référentiels locaux.
Pour toutes ces raisons, il ne nous semble pas inutile de procéder à un bref
rappel historique de ces modifications successives.
• Comptabilisation des contrats à long terme

La loi du 30 avril 1983 modifiant le Code du commerce s’était, dans sa version
initiale, montrée extrêmement prudente quant à la reconnaissance du résultat
par les entreprises.
C’est ainsi que le texte initial de l’ancien article 15 du Code du commerce
était rédigé :
« Seuls les bénéfices réalisés à la date de clôture d'un exercice peuvent être
inscrits dans les comptes annuels. Cependant, peut également être inscrit le
bénéfice réalisé sur une opération partiellement exécutée, lorsque sa durée est
supérieure à un an, sa réalisation certaine et qu'il est possible d'évaluer avec
une sécurité suffisante le bénéfice global de l'opération. »
La rédaction de cet article limitait donc la possibilité de dégager un bénéfice sur
une opération partiellement exécutée aux seules opérations dont la durée était
supérieure à un an en excluant de fait les opérations d’une durée inférieure
mais chevauchant deux exercices.
À la suite de l’action de certains acteurs économiques (activités de construction
notamment) pour lesquels ce mode de comptabilisation pouvait s’avérer
pénalisant, le texte de cet article a été modifié le 4 janvier 1985 dans le sens
suivant, en supprimant l’obligation d’une durée supérieure à un an :

« Seuls les bénéfices réalisés à la date de clôture d'un exercice peuvent
être inscrits dans les comptes annuels. Peut être inscrit, après inventaire, le
bénéfice réalisé sur une opération partiellement exécutée et acceptée par le
cocontractant lorsque sa réalisation est certaine et qu'il est possible, au moyen
de documents comptables prévisionnels, d'évaluer avec une sécurité suffisante
le bénéfice global de l'opération. »
Après l’ordonnance de recodification du Code du commerce du
18 septembre 2000, ce texte constitue désormais l’article L.123-21 de l’actuel
Code du commerce.
Pour l’application de cette disposition législative, le Plan Comptable Général
de 1982 applicable aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 1984
avait proposé une technique comptable connue sous le nom de « produits
nets partiels » qui consistait, lorsque les conditions requises étaient réunies,
à comptabiliser la marge prévisionnelle de l’opération pondérée de son
pourcentage d’avancement en débitant un compte « 417-Créance » sur
opération partiellement exécutée à la clôture de l’exercice » par le crédit d’un
compte 73 « Produit net partiel sur opération à long terme ».
Lorsque l’opération était réalisée, cette « créance »1 était contre-passée.
On constate immédiatement que seul le résultat était constaté à l’avancement,
le chiffre d’affaires et les charges relatives à l’opération n’étant comptabilisés
qu’à l’achèvement de l’opération.
Une exception à ce mode opératoire avait été approuvée par le Conseil
National de la Comptabilité dans son avis de conformité complémentaire n°9
relatif au plan comptable professionnel des entreprises du bâtiment et des
travaux publics sous réserve que dix conditions posées par ce texte soient
simultanément réunies.
Jusqu’au milieu des années 90, la tendance était donc plutôt de comptabiliser
les opérations à long terme à l’achèvement, la comptabilisation d’une marge
partielle étant regardée comme une exception.
Ce mode de comptabilisation présentait, par ailleurs, l’avantage d’être en
phase avec les dispositions fiscales de l’article 38-2 bis du CGI exposées ci-
Un premier changement s’opéra avec la publication de l’avis 97-06 du CNC
sur les changements comptables qui qualifiait la méthode à l’avancement de
méthode préférentielle pour la comptabilisation des contrats à long terme.
Cette appréciation devait être reprise par le règlement CRC 99-03 portant
refonte du Plan Comptable Général à droit constant et, peu de temps après par
l’avis CNC 99-10 et le règlement CRC 99-08 modificatif du PCG.
1 Les guillemets étaient dans le texte.

Outre la confirmation du caractère préférentiel de la méthode à l’avancement,
l’article 380-1 introduit dans le PCG par le règlement CRC 99-08 permettait
non seulement de reconnaître le résultat à l’avancement mais également le
chiffre d’affaires.
C’est cette méthodologie qui reste en vigueur dans la dernière version du
PCG (règlement ANC 2014-03) dans ses articles 622-1 à 622-7, en précisant
cependant que le règlement ANC 2018-01 qui a modifié le PCG le 20 avril 2018
ne considère plus la méthode à l’avancement comme la méthode de référence
(nouvelle appellation des méthodes préférentielles).
Le règlement Projet-ANC-CA n’a pas apporté de modifications substantielles à
ce mode de traitement, se bornant, pour l’essentiel, à reclasser les articles 622-
1 à 622-7 en les incluant dans le titre V du livre I du PCG et en leur affectant les
numéros d’articles 512-8 à 512-15.
L’évolution réglementaire rappelée ci-dessus provenait notamment de
l’influence grandissante du référentiel IFRS.
• Comptabilisation des contrats de VEFA

Dans le contexte d’évolution normative rappelé ci-dessus, la comptabilisation
des contrats de VEFA a connu également des changements découlant de ces
modifications réglementaires.
À la suite de la mise en œuvre de la loi comptable de 1983 et du PCG 1982,
un plan comptable professionnel applicable aux opérations des promoteurs
immobiliers construisant en vue de la vente avait été approuvé par le CNC
dans un avis de conformité n°38 du 12 juillet 1984.
Ce document très court validait les modifications de nomenclature apportées
par ce plan comptable professionnel ainsi que le système de comptabilisation
des stocks en inventaire permanent.
Le plan comptable professionnel avait été suivi d’un guide comptable
professionnel qui contenait des préconisations plus précises et notamment, outre
la confirmation de la comptabilisation des stocks en inventaire permanent :
• L’obligation de constater le résultat et le chiffre d’affaires à la livraison ;
• L’incorporation des frais financiers dans les stocks pendant la période de
production et jusqu’à l’achèvement ;
• L’incorporation dans les stocks des frais de publicité dédiés
aux programmes ;
• La comptabilisation en charges constatées d’avance des frais de
commercialisation des lots vendus et non achevés.

Se conformant à ces prescriptions, les promoteurs-constructeurs
comptabilisaient donc généralement à cette époque les contrats de VEFA
selon la méthode de l’achèvement suivant le mode opératoire décrit ci-après
Ce mode de comptabilisation offrait également l’avantage d’être synchrone
avec les dispositions fiscales de l’article 38-2 bis du CGI.
À la suite de la modification du PCG par le règlement CRC 99-08, la question
fut soulevée de la nature « comptable » des contrats de VEFA. Ces contrats
ne devaient-ils pas être considérés comme des contrats à long terme et, dans
ce cas ne pouvaient-ils pas être comptabilisés à l’avancement en dépit des
dispositions du guide comptable professionnel ?
En effet, en termes de hiérarchie des sources de droit, les dispositions du PCG
s’imposent à celles des plans comptables professionnels.
La première prise de position doctrinale a émané d’une réponse de la
Commission des Études Comptables de la Compagnie Nationale des
Commissaires aux Comptes du 26 juin 2007 (EC 2007-09) dans laquelle la
CEC rappelait les conditions d’application d’un plan comptable professionnel
« Le plan comptable professionnel des promoteurs de construction immobilière
a fait l'objet d'un avis de conformité en date du 12 juillet 1984. Il est rappelé
que les plans comptables particuliers ayant fait l'objet d'un tel avis sont restés
en vigueur pour toutes leurs dispositions non contredites par les modifications
apportées ultérieurement au Plan Comptable Général. »
Faisant immédiatement application de ce principe au cas particulier de la
comptabilisation des contrats de ventes d’immeubles à construire selon la
méthode de l’avancement, la CEC concluait :
« Au cas particulier, le guide comptable professionnel des promoteurs
construisant des immeubles en vue de la vente, prévoit au paragraphe F de sa
première partie, que « conformément au principe posé par le Plan Comptable
Général pour les opérations de longue durée, le résultat des opérations
immobilières destinées à la vente est dégagé lors de la délivrance à l'acquéreur.
[...] ». Or, le Plan Comptable Général prévoit deux méthodes possibles : la
méthode à l'achèvement, et la méthode à l'avancement, cette dernière étant
préférentielle.
En conséquence, la Commission a fondé ses réponses aux questions posées
sur les dispositions du Plan Comptable Général.
Les coûts de production encourus par un promoteur immobilier constituent des
stocks aussi longtemps qu'ils ne peuvent être affectés à des contrats conclus
avec les acheteurs de lots.
Ces stocks sont comptabilisés selon les dispositions de droit commun du Plan
Comptable Général [...]

Lorsque des ventes de lots sont intervenues et que la construction de ces lots
doit se prolonger, ces ventes constituent des contrats à long terme donnant lieu
à l'application de l'article 380-1 du Plan Comptable Général1 relatif aux contrats
à long terme. L'article 380-1 est issu de l'avis n°99-10 du Conseil National de
la Comptabilité, qui en constitue un guide d'application. »
Au-delà de cette prise de position sur un sujet fondamental, la réponse apportait
des précisions sur des options retenues par le guide comptable professionnel
susceptibles d’entrer en contradiction avec les dispositions plus récentes du
PCG, notamment sur :
• Le traitement des frais de publicité ;
• Le traitement des frais financiers ;
• La rémunération du promoteur ;
• Les frais de comptabilité d’une structure dédiée.
Nous reviendrons sur ces quatre points dans la suite de cet ouvrage.
Dans le prolongement de cette réponse, un nombre croissant de promoteurs-
constructeurs ont opté pour la comptabilisation de ces opérations à l’avancement,
dans les comptes consolidés surtout, sans cependant qu’une prise de position
du CRC ou de l’ANC n’ait confirmé la doctrine de la CEC de la CNCC.
Cette modification réglementaire est intervenue à la suite d’un rescrit fiscal
du 27 mars 2012 dans lequel l’administration, se fondant sur la définition des
charges constatées d’avance incluse dans le PCG, contestait la possibilité de
comptabiliser dans ce poste les frais de commercialisation relatifs à des lots
vendus et non achevés pour lesquels, lorsque la méthode de l’achèvement
était appliquée aucun produit n’était constaté en chiffre d’affaires, les ventes
actées étant comptabilisées en « produits constatés d’avance ».
Le rescrit rappelait, en outre, ce qui avait déjà été souligné par la réponse de
la CEC de la CNCC évoquée ci-dessus, que les frais de publicité quels qu’ils
soient ne devaient pas être incorporés au coût de production des stocks.
Saisie du problème, l’Autorité des Normes Comptables a apporté une
réponse dans un règlement 2012-05 du 8 novembre 2012 assorti d’une note
de présentation.
Le règlement modifie le PCG en déclarant explicitement que « La vente en
l’état futur d’achèvement, régie par l’article 1601-3 du Code civil, est un contrat
à long terme. »2
Pour justifier le caractère spécifiquement négocié du contrat qui est l’une des
conditions nécessaires de l’inclusion de ce type de contrat dans les contrats à
long terme, l’ANC, dans sa note de présentation, développe l’analyse suivante :
1 Article transcrit dans les articles 622-1 à 622-7 du PCG 2014.
2 Cette phrase constitue, à présent, le dernier alinéa de l’article 622-1 du PCG 2014.

« Pour certains biens acquis dans le cadre d'une VEFA, l'acheteur n'intervient
que de façon mineure sur les caractéristiques techniques (choix de couleurs,
etc.). Néanmoins, chaque bien acheté en VEFA est spécifique dans la
mesure où l'acheteur n'achète pas seulement des caractéristiques techniques
mais également un emplacement, un étage et une orientation. Il n'est donc
généralement pas prêt à échanger son lot contre un autre possédant les
mêmes caractéristiques techniques.
Par conséquent, le caractère « spécifiquement négocié dans le cadre d'un projet
unique » mentionné à l'article 380-I du PCG traitant des contrats long terme,
s'applique pleinement aux contrats de vente en l'état futur d'achèvement, que
l'acheteur influe de manière limitée ou non sur les caractéristiques techniques
du bien. »
Étant un contrat à long terme, le contrat de VEFA doit donc être traité selon les
modalités définies aux articles 622-1 à 622-7 et à la lumière des dispositions
de l’avis 99-10 du CNC.
La note de présentation du règlement 2012-05 en tire toutes les conséquences
notamment en matière de traitement des frais de publicité, des frais de
commercialisation et des frais financiers imputables aux contrats. Nous
reviendrons, dans la suite de cet ouvrage, sur les conséquences de
ces dispositions.
Par ailleurs, son caractère de contrat à long terme permet de le comptabiliser
soit selon la méthode de l’achèvement, soit selon la méthode de l’avancement.
Enfin, pour terminer ce panorama historique de l’évolution des règles
comptables nationales concernant les contrats à long terme et les contrats de
VEFA, on se doit de signaler que l’ANC, dans une décision de son collège du
8 février 2019 a prononcé la caducité des plans comptables professionnels.
Pour justifier cette décision, le collège rappelle que :
« Le Conseil national de la comptabilité a rendu dans les années 80, des avis
de conformité aux dispositions du plan comptable général de 1982 au sujet de
plans comptables de certaines fédérations professionnelles.
Le plan comptable général de 1982 a depuis été remplacé par le règlement
ANC n°2014-03 qui fait l’objet de mises à jour régulières. Aussi, les règles
actuellement en vigueur ont rendu caduques certaines dispositions contenues
dans ces plans comptables professionnels qui, en outre, ne sont plus mis à jour
par les fédérations concernées. »
Il en tire les conclusions suivantes :
« Pour les exercices comptables ouverts à compter du 1er janvier 2020, les
entités ne pourront plus se référer aux plans comptables professionnels listés
ci-dessous, pour l’établissement de leurs comptes annuels. Elles se référeront
au plan de comptes du plan comptable général (cf. article 932-1 du règlement
ANC n°2014-03). »
Parmi les plans comptables professionnel ainsi visés on note :

• Le PCP des industries du bâtiment et des travaux publics (avis de
conformité n°9) ;
• Le PCP des administrateurs de biens (avis de conformité n°21) ;
• Le PCP des agents immobiliers (avis de conformité n°37) ;
• Le PCP des promoteurs de construction immobilière (avis de
conformité n°38).
Nous reviendrons sur les conséquences de cette décision pour les promoteurs-
constructeurs.
II.4.2 Comptabilisation du résultat et du chiffre d’affaires

selon le référentiel comptable français
• Comptabilisation d’une vente portant sur un

immeuble achevé
Dans cette situation, bien que la vente porte sur un immeuble ou un lot neuf
ou récent, les règles de comptabilisation de cette vente ne diffèrent pas de
celles applicables aux opérations de ventes réalisées par un marchand de
biens et nous renvoyons sur ce point aux commentaires ci-dessus pages 100
et suivantes.
Dans une opération de ce type, le coût de production de l’immeuble demeure
en stock tant que la vente de l’immeuble ne peut être reconnue en comptabilité.
• Les singularités du contrat de VEFA en tant que

contrat à long terme
Le dernier alinéa de l’article 622-1 du PCG a inclus les VEFA dans la catégorie
des contrats à long terme.
Cependant, ce type de contrat présente des singularités qui le distinguent des
contrats les plus courants.
Parmi celles-ci, il faut noter la présence dans les coûts d’un élément très
substantiel qui n’est pas présent dans les types de coûts recensés dans
l’avis 99-10 du CNC à savoir le terrain. Les difficultés résultant de la présence
de ce type de coût sont discutées ci-après pages 310 et suivantes.
La promotion-construction d’un immeuble collectif présente également une
particularité. En effet, dans les contrats à long terme classiques tels qu’ils se
rencontrent dans les activités de BTP ou de construction navale par exemple,
le marché porte sur un ouvrage parfaitement défini à l’origine et dès que le
chantier démarre, ce chantier est porteur d’un contrat à long terme. La signature
du contrat conditionne l’ouverture du chantier.

Dans les activités de promotion-construction, il faut distinguer programme
et lots. Bien que les banques finançant l’opération exigent pour prêter leur
concours que le programme soit dès l’origine significativement commercialisé
en termes de réservations notamment, le programme et le chantier sont lancés
alors que les lots le composant sont identifiés dans le projet de règlement de
copropriété, mais qu’ils ne sont pas tous réservés et moins encore vendus
sous la forme de contrats de VEFA. Or ce sont les contrats de VEFA, et eux
seuls, qui sont des contrats à long terme.
On se retrouve donc en face de deux types de lots :

• Les lots non vendus qui sont à traiter comptablement comme des stocks
(ou plus précisément des travaux en cours) y compris les lots qui sont
sous réservation ;
• Les lots vendus, à savoir ceux qui ont fait l’objet d’un acte authentique
de VEFA, qui sont à traiter comme des contrats à long terme pouvant être
comptabilisés à l’achèvement ou à l’avancement.
Lorsque la note de présentation du règlement ANC 2012-05 qui a acté la qualité
de contrat à long terme des contrats de VEFA évoque la notion de « charges
relatives aux contrats à long terme » ce sont celles concernant les lots vendus à
l’exclusion des charges relatives aux lots non vendus. Selon l’option comptable
retenu par le promoteur-constructeur, les « charges relatives aux contrats à
long terme » pourront être traitées comme des travaux en cours (méthode de
l’achèvement) ou comme des charges (méthode de l’avancement) ayant leur
contrepartie, augmentée d’une marge, en produits.
• Comptabilisation à l’achèvement des contrats de

VEFA
Comme rappelé ci-dessus page 232, le plan comptable professionnel des
promoteurs-constructeurs est devenu caduc à compter du 1er janvier 2020 et, à
sa suite, le guide comptable professionnel qui le commentait.
Cela signifie qu’il n’est plus possible de se référer aux méthodes d’évaluation
qu’il préconisait ainsi qu’aux éléments de nomenclature qu’il suggérait lorsque
ceux-ci dérogent à la méthodologie d’élaboration du plan de comptes.
À cet égard, on rappelle qu’en matière fiscale, les numéros de compte à
inclure dans le fichier des écritures comptables (FEC) doivent correspondre,
pour les trois premiers caractères au minimum, à des chiffres respectant les
normes du plan comptable français. (Livre des procédures fiscales – VII-1° de
l’article A 47-A-1 information 5).
Ce guide contenait également des schémas d’écritures constituant une base
doctrinale toujours très utilisée par les services comptables des promoteurs-

constructeurs. Il conviendra de s’interroger sur le possible maintien de ces
schémas d’écritures ou sur leur remplacement1.
◊ Schéma général de comptabilisation
Avant de détailler davantage les règles applicables en matière d’évaluation ainsi
que les modalités de définition du plan de comptes, il nous a semblé utile de
décrire schématiquement l’enchaînement des opérations comptables de façon
simplifiée, avec successivement, la comptabilisation des coûts stockables et
non stockables, la comptabilisation des ventes puis des appels de fonds et,
enfin la constatation des opérations de livraison.
Selon la doctrine de comptabilisation en inventaire permanent préconisée par
« l’ancien guide comptable professionnel », l’engagement des coûts stockables
sera constaté par une écriture du type :
331 Travaux en cours
4456 TVA déductible
401 Fournisseurs
Ce type de schéma sera applicable pour tous les coûts stockables (terrain,
travaux, honoraires incorporables…).
L’engagement des coûts non stockables sera comptabilisé selon le
schéma suivant :
6XX Charges
4456 TVA déductible
401 Fournisseurs
Ce type de schéma concernera notamment les charges administratives non
incorporables et les frais de publicité.
Lors du paiement des fournisseurs, ces comptes se trouveront soldés par
l’écriture :
401 Fournisseurs
512 Banque
Si le promoteur-constructeur opte pour l’incorporation des coûts d’emprunt
dans les stocks, il devra constater la partie activable par une écriture du type :
331 Travaux en cours
7133 Production stockée
En fin d’exercice, afin de se conformer aux règles de présentation du compte
de résultat et de la liasse fiscale pour les coûts stockables directement
1 Sur ce point, le lecteur est prié de se reporter aux commentaires des pages 301 et suivantes.

comptabilisés dans les comptes de travaux en cours, il devra comptabiliser
une écriture de reconstitution des flux du type :
6XX Charges diverses
603 Variation de stocks
Ou
Lors de la signature d’un acte authentique de VEFA, ce mode opératoire
prescrit de comptabiliser une écriture du type :
4111 Clients, créance non exigible
487 Produits constatés d’avance
4457 TVA collectée
Lors de l’envoi des appels de fonds, on comptabilisera :
4112 Clients, créance exigible
4111 Clients, créance non exigible
Lors de l’encaissement des créances, les comptes clients - créance exigible se
trouveront soldés par l’écriture :
512 Banque
4112 Clients, créance exigible1
Le financement sera assuré par emprunt bancaire et/ou par des « apports
promoteurs » selon le schéma suivant :
512 Banque
161 Emprunt banque X
45 Apports promoteurs
Les remboursements seront constatés par une écriture symétrique dans
laquelle seront comptabilisés les frais financiers.
Lors de l’achèvement/livraison, deux écritures seront à comptabiliser pour les
lots vendus, tout d’abord la comptabilisation du chiffre d’affaires :
487 Produits constatés d’avance
701 Ventes
Puis la comptabilisation des stocks en charges :
351 Produits finis2
1 Cet encaissement déclenchera l’exigibilité de la TVA collectée sur laquelle pourra être imputée la TVA
déductible.
2 Entre-temps, les travaux en cours comptabilisés en compte 331 auront été virés dans les produits finis
(compte 351).

EXEMPLE II.4
Un promoteur réalise une opération dont les caractéristiques sont les suivantes :
Début d’opération : 1er juillet N
Fin d’opération : 31 mars N+2
Les données financières synthétiques concernant ce programme sont les suivantes :
Coûts prévisionnels (en K€) :
Terrain 1 800 K€
Constructions 3 300 K€
Frais non stockables 100 K€
Frais financiers 200 K€
Total des coûts 5 400 K€
Ventes prévisionnelles 6 000 K€
Marge prévisionnelle 600 K€
Le promoteur-constructeur a opté pour l’incorporation des frais financiers dans les coûts. La
TVA est au taux de 20 %.
L’opération est financée par un crédit rechargeable de 4 000 K€ au taux de 3 %. Il est
remboursé au fur et à mesure des encaissements des clients, déduction faite des paiements
aux fournisseurs excédant le montant du prêt initial.
Les acomptes appelés aux clients sont strictement conformes aux dispositions du CCH.
On suppose que l’opération se réalise selon les prévisions budgétaires.
Par simplification on néglige l’impact de l’impôt sur les sociétés.
Coûts engagés et VEFA signées à la clôture des exercices N, N+1 et N+2.
N N+1 N+2
Terrain 1 800 K€ 1 800 K€ 1 800 K€
Constructions 1 500 K€ 2 700 K€ 3 300 K€
Frais financiers 36 K€ 170 K€ 200 K€
Total des coûts 3 436 K€ 4 670 K€ 5 300 K€
VEFA conclues 1 310 K€ 4 670 K€ 6 000 K€
Stade d’avancement Fondations Hors d’eau Achevé
Comptabilisation schématique des opérations en N
Date Débit Crédit
331 Travaux en cours 3 300
4456 TVA déductible 660
401 Fournisseurs 3 960
6XX Charges 100
401 Fournisseurs 120
512 Banque 4 000
161 Emprunts 4 000
4111 Clients, créance non exigible 1 572

487 Produits constatés d’avance 1 310
4457 TVA collectée 262
4112 Clients, créance exigible 550
4111 Clients, créance non exigible 550
(35 % * 1 572)

(3 960 + 120)
512 Banque 4 080
512 Banque 550
4112 Clients créance exigible 550
161 Emprunt 434
(550 – 80 – 36)
661 Frais financiers 36
512 Banque 470
331 Travaux en cours 36
6XX Charges diverses 3 300
44567 Crédit de TVA 588
(550/6)
Compte de résultat au 31/12/N
Production stockée 3 336
Charges diverses 3 400
Frais financiers 36
Perte de l’exercice - 100
Cette perte correspond aux charges non stockables (frais de publicité par exemple).
Bilan au 31/12/N
Actif
Stocks et en cours 3 336
Clients 1 022
Crédit de TVA 588
Total actif 4 946
Passif
Emprunt 3 566
TVA collectée (262 – 92) 170
Produits constatés d’avance 1 310
Total passif 4 946
Comptabilisation schématique des opérations en N+1
(2 700 - 1 500)

(4 670 – 1 310)
4112 Clients, créance exigible 3 373
(70% * 4032) + (70%-35%) * 1 572
512 Banque 1 440
512 Banque 3 373
4112 Clients créance exigible 3 373
161 Emprunt 1 799
(3 373 – 1 440 – 134)
512 Banque 1 933
(3 373/6)
Compte de résultat au 31/12/N+1
Charges diverses 1 200
Frais financiers 134
Résultat de l’exercice 0
Bilan au 31/12/N+1
Actif
Clients 1 681
Crédit de TVA 266
Total actif 6 617
Passif
Report à nouveau - 100
Emprunt 1 767
TVA collectée 280
Produits constatés d’avance 4 670
Total passif 6 617
Le fait que le montant des en cours soit égal au montant des produits constatés d’avance est
un cas particulier non généralisable résultant du hasard des données de l’exemple.

(3 300-2 700)
(6 000 – 4 670)
1 596 + ((100 %-70 %) * (4 670 * 1.2))
512 Banque 720
512 Banque 3 277
161 Emprunt 1 767
512 Banque 1 797
6XX Charges diverses 600
(3 277/6)
4455 TVA à décaisser 160
512 Banque 160
701 Ventes 6 000
351 Produits finis 5 300
Ventes 6 000
Production stockée - 4 670
Charges diverses 600
Frais financiers 30
Bilan au 31/03/N+2
Actif
Stocks et en cours 0

Clients 0
Crédit de TVA 0
Banque 600
Total actif 600
Passif
Emprunt 0
TVA collectée 0
Produits constatés d’avance 0
Total passif 600
Cet exemple n’avait pour but que de fixer l’enchaînement des opérations selon
la méthode de l’achèvement.
Il convient à présent de revenir sur certains points particuliers d’application de
cette méthode.
◊ Contenu et évaluation des stocks
Dans la méthode de l’achèvement, tant que l’immeuble ou les lots composants
l’immeuble ne sont pas vendus et achevés, les coûts engagés sont comptabilisés
en stocks et en cours, à l’exception des charges administratives qui doivent
être comptabilisées comme des charges de période ainsi que nous l’avons fait
apparaître dans l’exemple présenté ci-dessus.
Les stocks et en cours intègrent donc les coûts stockables relatifs aux lots non
vendus ainsi que les coûts stockables relatifs aux lots vendus et non achevés.
En effet le deuxième alinéa de l’article 622-2 du PCG précise :
« La méthode à l'achèvement consiste à comptabiliser le chiffre d'affaires
et le résultat au terme de l'opération. En cours d'opération, qu'il s'agisse de
prestations de services ou de productions de biens, les travaux en cours
sont constatés à la clôture de l'exercice à hauteur des charges qui ont
été enregistrées. »
C’est en leur qualité de « charges relatives à un contrat à long terme »
comptabilisé à l’achèvement que ces charges sont comptabilisées en « travaux
en cours »1.
Bien qu’en pratique il ne soit pas fait de distinction entre les comptes de stocks
et en cours, conceptuellement, il convient de ne pas confondre les stocks et
en cours relatifs à des lots non vendus et les stocks et en cours relatifs à des
lots vendus et non achevés. Cette distinction peut cependant être opérée par
la comptabilité analytique ou une approche statistique.
1 Dans la méthode à l’avancement, ces charges relatives à un contrat à long terme seront, pour l’essentiel,
comptabilisées en charges.

Le contenu des stocks et en cours et leur évaluation sont à rechercher dans le
plan comptable général, tout en étant attentif aux dispositions fiscales et à la
doctrine professionnelle.
Dans la présente section nous rappellerons les principes d’évaluation
généralement retenus, des précisions complémentaires étant apportées dans
la section suivante.
La valeur comptable des immeubles composant le stock immobilier intègre le
coût d’acquisition ainsi que les éléments constitutifs du coût de production.
Dans l’activité de promotion-construction, le coût d’acquisition est constitué par :

• Le prix d’achat hors taxes du terrain ;
• Les frais augmentatifs du prix d’acquisition.
Tant que le terrain acquis constitue une réserve foncière non encore affectée
à un projet particulier, son coût est à comptabiliser dans un compte 31 en tant
que « matière première ».
Dès qu’il est affecté à une opération particulière, il devient un élément du coût
de production et, en conséquence, son coût d’acquisition est viré dans un
compte de « travaux en cours ».
Il nous semble possible, malgré sa caducité, de retenir les intitulés de comptes
créés par l’ancien guide comptable professionnel, ceux-ci n’étant qu’une
subdivision des comptes 31 et 331 du plan comptable général, à savoir, pour
le compte principal 31 :
311 Prix d’acquisition ou valeur d’apport
312 Frais d’acquisition des terrains (frais payés aux tiers)
Ce compte peut faire l'objet de subdivisions :
• Frais de notaire
• Commissions sur achats
313 Indemnités diverses
314 Frais de démolition
Ce compte peut être subdivisé en :
• Frais de démolition
• Sondages
• Frais de géomètre
315 Participations financières
316 Frais divers sur terrains
317 Coûts internes d’acquisition
Sur le plan fiscal, le coût d’acquisition est défini dans les termes suivants :
« Si le terrain provient d'une acquisition effectuée à titre onéreux, le prix à retenir
doit correspondre au prix d'acquisition effectif dudit terrain, éventuellement

majoré des frais d'acquisition. Ces derniers s'entendent des frais et loyaux
coûts du contrat (honoraires du notaire, droits de mutation) ainsi que, le cas
échéant, des commissions payées par l'acquéreur à des intermédiaires.
Si le bien a été recueilli à titre gratuit, la valeur vénale au jour de la mutation
(à titre gratuit) est substituée au prix d'acquisition, en règle générale. » (BOI-
BIC-CHAMP-20-40-40 §§ 150 et 160).
Les stocks incluent les participations financières de nature fiscale ou parafiscale
mises à la charge des constructeurs.
Cette méthode d’évaluation est cohérente avec la règle fiscale. En effet, le
texte administratif cité ci-dessus précise (§ 190) :
« Constituent des éléments du prix de revient des immeubles construits (CGI,
art. 302 septies B) :
• La redevance due pour la construction de bureaux en Île-de-France ;
• La participation pour construction en surdensité ;
• Le versement pour dépassement du plafond légal de densité ;
• La taxe locale d'équipement ;
• La taxe départementale d'espaces naturels sensibles ;
• La taxe pour le financement des dépenses des conseils d'architecture,
d'urbanisme et de l'environnement ;
• La taxe spéciale d'équipement perçue dans le département de la Savoie. »
Pour ce qui est des coûts internes d’acquisition inclus dans le compte 317,
ils ne concernent que les promoteurs-constructeurs intégrés qui développent
l’ensemble de leurs opérations au sein d’une structure juridique unique. Ce
compte est destiné à enregistrer les coûts des services internes participant à
l’acquisition des terrains et se substituant à des prestataires extérieurs.
Dès que le terrain est affecté à un projet de programme son coût d’acquisition
est « basculé » dans les comptes de travaux en cours (compte 331 du PCG)
avec les mêmes subdivisions que celles retenues pour le compte 31.
C’est ainsi que le compte « 311 – Prix d’acquisition ou valeur d’apport » devient
le compte « 3311 – Prix d’acquisition ou valeur d’apport » et ainsi de suite...
Pour ce qui concerne le coût de production, celui-ci est constitué par :
• Le coût d’acquisition tel que déterminé précédemment ;
• Les travaux d’aménagement et de VRD ;
• Les travaux de construction ;
• Les frais annexes de construction ;
• Les coûts internes de construction.
Travaux d’aménagement et de VRD
Les travaux d’aménagement et de VRD peuvent être enregistrés dans des
comptes 332 et 352 (ce dernier compte n’étant utilisé que lorsque l’immeuble
est achevé).
Ils enregistrent les dépenses de mise en état de constructibilité des terrains.

Ces comptes pourront faire l’objet des subdivisions suivantes :
• Voiries, routes et chemins
• Réseaux et branchements
Cette subdivision peut elle-même être détaillée en autant de type de réseaux
et branchements existant (Eau, gaz, électricité, téléphone, assainissement…).
• Travaux divers de VRD et aménagements
Ce sous-compte peut être détaillé en divers types de travaux (Mouvements de
terre, espaces verts, terrains de jeux, clôtures, travaux individuels de VRD…).
• Honoraires de VRD et aménagements
Sur le plan fiscal, le commentaire administratif précité (§ 170) apporte les
précisions suivantes pour ce qu’il qualifie d’impenses :
« Les impenses comprennent, en principe, toutes les dépenses qui constituent
un investissement en capital : travaux d'assainissement, de nivellement du sol,
de remblayage, travaux de viabilité, etc.
Les frais d'acquisition et impenses ne peuvent s'ajouter au prix d'acquisition
du terrain que s'ils ont été supportés effectivement par le contribuable. Celui-ci
doit être en mesure de produire toutes justifications utiles à cet égard. »
Travaux de construction
Les travaux de construction pourront être comptabilisés dans des comptes 333
et 353 (ce dernier compte n’étant utilisé que lorsque l’immeuble est achevé).
Les sous-comptes du compte 333 « Constructions » enregistrent les dépenses
relatives à la construction proprement dite.
Il peut être recommandé d’ouvrir autant de sous comptes que de marchés
distincts par corps d’état et par bâtiment ou tranche de bâtiment.
Le compte 333 pourra faire l’objet des subdivisions suivantes :
• Fondations spéciales
• Travaux de construction
Ce sous-compte peut être détaillé par corps d’état (gros œuvre, terrassement,
charpente, couverture, menuiserie, serrurerie, équipements de plomberie
et sanitaire, électricité, chauffage, revêtements de sols, peinture, vitrerie,
garages, ascenseurs, travaux complémentaires individuels…).
Un détail par bâtiment ou tranche de bâtiment peut également être
préconisé.
• Honoraires de construction
Frais annexes de construction
Le coût de production intègre également les frais annexes de construction.
Ces frais annexes pourront être comptabilisés dans les comptes 334 et 354,
ces comptes peuvent faire l’objet des subdivisions suivantes :
• Frais financiers
Les usages professionnels conduisent généralement les promoteurs-
constructeurs à intégrer les frais financiers dans le coût de production.

Cette intégration n’est cependant pas obligatoire ainsi que nous le rappelons
ci-après pages 248 et suivantes.
Parmi les frais financiers incorporables sont inclus les frais de garanties
financières engagés dans le seul intérêt d’une opération déterminée : garantie
d’achèvement, cautions fiscales, etc.
Afin d’identifier plus facilement les frais financiers concernés, il peut être
utile de créer des sous-comptes spécifiques selon la nature des charges
financières concernées :
• Intérêts sur emprunts ;
• Frais sur emprunts ;
• Intérêts des comptes courants et dépôts reçus ;
• Intérêts bancaires ;
• Frais bancaires ;
• Frais de garantie financière.
• Rémunération des promoteurs

Les usages professionnels considèrent que la rémunération du promoteur à
raison de son mandat de gestion administrative, technique ou financière de
l’opération constitue un élément du coût de revient.
Ce poste fait l’objet de commentaires particuliers pages 254 et suivantes eu
égard à la doctrine de la CNCC.
• Impôts et taxes
Cette subdivision inclut les impôts et taxes se rapportant à un programme
déterminé à l’exclusion :
• De la TVA qui fait l’objet d’un traitement global en classe 4 ;
• Des redevances liés à la construction : taxe de dépassement de plafond
légal de densité, redevances communales, etc. qui sont ajoutées au coût
du terrain ;
• Des taxes de raccordement ou branchement, qui sont ajoutées au coût
des VRD. »
• Frais annexes divers
Cette subdivision enregistre les frais divers supportés en cours d’opération.
Il peut être recommandé de créer des sous-comptes particuliers pour les
rubriques suivantes :
• Frais de cotisations professionnelles ;
• Frais d’assurance des immeubles ;
• Honoraires divers ;
• Frais de conseil et assemblées ;
• Règlement de copropriété ;
• Frais divers.
Les usages professionnels admettent que lorsqu’une opération est réalisée par
une structure juridique ponctuelle, il est admis que les frais généraux de cette

structure pendant la période de construction soient portés en coût de revient
et non en charges.
Ce poste fait l’objet de commentaires particuliers pages 255 et suivantes eu
égard à la doctrine de la CNCC.
Coûts internes de production
Le coût de production inclut également les coûts internes de production qui
peuvent être comptabilisés dans les comptes 335 et 355.
Ce compte ne concerne que les promoteurs-constructeurs intégrés qui
assurent eux-mêmes certains stades du cycle de production.
La notion de production doit être comprise dans l’activité de promotion immobilière
comme incluant les activités qui concourent à l’acquisition des terrains ainsi
qu’à l’activité de construction à l’exclusion des charges administratives.
Les coûts internes de production correspondent essentiellement aux salaires
et charges sociales et fiscales correspondantes des personnels employés dans
les fonctions d’acquisition de surfaces foncières et dans les fonctions liées à
la construction (bureaux d’études, architectes, surveillance de chantier, etc.)
ainsi qu’aux charges liées à l’activité de ces personnels (coût informatique,
quote-part de loyer, etc.).
Il peut être recommandé de créer un sous-compte des comptes 335 ou 355 par
nature de coût interne.
L’entreprise doit pouvoir justifier le bien-fondé de cette affectation. Il peut être
recommandé de mentionner le montant de l’incorporation dans l’annexe.
Sur le plan fiscal, la documentation administrative précitée (§ 180) apporte les
précisions suivantes concernant les éléments du coût de construction :
« Lorsqu'il s'agit d'immeubles construits directement par le vendeur, il convient
de tenir compte du coût réel de production, c'est-à-dire du coût des matières ou
fournitures utilisées, augmentées de toutes les charges directes et indirectes
de production […] ».
Les biens vendus par fractions ou par lots doivent pouvoir se voir affecter leur
coût spécifique par l’intermédiaire d’une clé de répartition.
Cette affectation permet de déterminer la valeur des stocks détenus en fin
d’exercice.
Les clés de répartition qui peuvent être utilisées dépendent de la nature des
éléments de stock à répartir.
S’agissant de terrains, le guide comptable professionnel précisait (pages 12
et 13) :
« Il arrive fréquemment qu'un terrain ne soit utilisé que progressivement, en
plusieurs tranches. Le coût de revient d'un tel terrain est affecté à chaque
tranche en principe au prorata de la surface de terrain utilisée par rapport à la
surface totale. Un tel critère peut cependant ne pas correspondre à la valeur
économique du terrain utilisé. Tel peut être le cas lorsque le terrain reçoit des

affectations différentes : partie pour des constructions collectives, partie pour
des constructions individuelles.
D'autres critères doivent alors être recherchés pour la répartition. Dans tous
les cas, les principes de répartition doivent être décrits dans l'annexe aux
documents de synthèse, dans une rubrique « Évaluation des stocks » ».
S’il s’agit de VRD et de coûts de construction, le guide comptable professionnel
faisait observer (page 14) :
« Lorsqu'une opération est réalisée par tranches successives, les dépenses
relatives aux terrains (compte 331) et aux VRD (compte 332) sont en général
communes à plusieurs ou à toutes les tranches.
Apparaît alors le même problème de répartition entre chaque tranche que celui
rencontré pour les terrains à aménager : cette situation appelle donc les mêmes
solutions. Toutefois, le problème peut être facilité sur le plan pratique parce
qu'à ce stade de réalisation de l'opération, il existe généralement un règlement
de copropriété qui fixe les droits relatifs de chaque élément de l'ensemble
immobilier. Il est donc possible de se référer à ce document, non sans quelques
réserves relatives, par exemple, à l'état d'avancement des travaux, à la charge
relative de chaque tranche selon sa nature propre.
C'est, pour chaque opération, un ensemble de circonstances de fait qui doit
être examiné pour décider de la clé de répartition des coûts communs. »
◊ Évaluation des stocks (précisions complémentaires)

Nous avons rappelé ci-dessus pages 234 et suivantes que dans le cadre de la
méthode à l’achèvement, les stocks et en cours incluaient :
• Les stocks et en cours relatifs aux lots non vendus ;
• Les charges relatives au contrat de VEFA comptabilisées comme travaux
en cours conformément au deuxième alinéa de l’article 622-2 du PCG.
Certains points requièrent cependant quelques commentaires complémentaires :
• Le traitement des coûts d’emprunt ;
• Le traitement des frais de publicité ;
• Le traitement des frais de commercialisation imputables à un contrat ;
• La rémunération des promoteurs ;
• Le traitement des frais de constitution d’une structure dédié ;
• Le traitement des frais de comptabilité d’un programme et/ou d’une
structure dédiée ;
• Le traitement des études préalables et des indemnités diverses.
Pour définir les charges relatives à un contrat qui doivent donc être constatées
en travaux en cours selon la méthode de l’achèvement, la note de présentation
du règlement ANC 2012-05 qui avait qualifié les contrats de VEFA de contrats
à long terme renvoie aux dispositions de l’avis 99-10 du CNC.

Aux termes de ce texte qui a été rappelé dans le recueil des normes comptables
sous l’article 622-5 (Projet-ANC-CA art 512-13-3),
« Les charges relatives à un contrat à long terme comprennent :
• Les coûts directement imputables à ce contrat (main-d’œuvre, sous-traitance,
matériaux, amortissement du matériel, coûts d'approche, de repliement et de
remise en état, location des équipements, conception et assistance technique,
impôts et taxes, frais de commercialisation, honoraires, garantie...)1 ;
• Les coûts indirects, rattachables aux contrats en général, pour la quote-
part susceptible d'être affectée à ce contrat (assurance, conception et
assistance technique générale, frais généraux d'exécution des contrats...) ;
• Les provisions pour risques et aléas correspondant aux dépassements
des charges directement prévisibles que l'expérience de l'entreprise,
notamment statistique, rend probables ;
• Les coûts engagés antérieurement à la signature du contrat, en vue de
son obtention, dès lors qu'ils sont identifiables séparément, mesurables de
façon fiable et qu'il est probable que ce contrat sera conclu. Si ces coûts ont
été inscrits en charges au cours d'un exercice antérieur clos, ils ne peuvent
être imputés rétroactivement au contrat.
Sont exclus tous les coûts qui ne peuvent être imputés aux contrats en général,
ou à un contrat donné (par exemple, frais administratifs d'ordre général, frais
de recherche et développement, et frais de commercialisation non imputables
à un contrat donné...).
Les charges relatives à un contrat à long terme peuvent comprendre les
charges financières résultant de conditions financières contractuelles se
traduisant par des besoins ou insuffisances significatifs de trésorerie pendant
tout ou partie de la durée du contrat, les différences de change ainsi que les
résultats d'opérations de couverture. Le montant des charges financières, sous
déduction des produits financiers imputées à l'ensemble des contrats pendant
une période donnée, ne saurait excéder le montant des charges financières
directement ou indirectement encourues par l'entreprise. »
À la lumière de ces dispositions générales, il convient d’apporter les précisions
suivantes sur les points énumérés au début de cette section.
Traitement des coûts d’emprunt
L’option pour l’incorporation des coûts d’emprunt résulte de deux sources
normatives et doctrinales.
Pour ce qui concerne les stocks et travaux en cours relatifs aux lots non vendus,
cette option résulte de l’article 213-9-1 du PCG, ainsi que nous l’avons rappelé
1 Au cas particulier des VEFA, les coûts recensés dans cet alinéa ne sont pas « directement imputables à
un contrat ». En effet, chaque contrat de VEFA représentative de la vente d’un lot constituant un contrat à
long terme, ce contrat est inclus dans un programme composé de plusieurs lots construits simultanément.
Les coûts du programme devront être répartis entre les différents lots et ne constituent donc pas des
coûts affectables directement au contrat.

Pour ce qui concerne les lots vendus et non achevés, l’incorporation des
coûts d’emprunt dans les charges du contrat, donc au cas particulier dans les
travaux en cours, est une option permise par l’avis 99-10 du CNC sur renvoi de
l’article 622-5 du PCG (Projet-ANC-CA art 512-13-3).
Comme nous l’avons indiqué, l’option permises par l’article 213-9-1 est
globale et concerne tous les coûts d’emprunt relatifs au financement des
immobilisations corporelles et incorporelles ainsi que les stocks. Cependant
cette globalité n’intègre pas l’incorporation des frais financiers dans les
charges du contrat. La distinction peut paraître oiseuse. En effet, on voit mal
un promoteur-constructeur opter pour l’incorporation des coûts d’emprunt pour
les lots non vendus et cesser cette incorporation dès que les contrats de VEFA
sont conclus, ou inversement ne pas incorporer les coûts d’emprunt pour les
lots non vendus et ne débuter cette incorporation qu’à la signature des contrats.
Si l’option doit être exercée, il semble de bon sens qu’elle doive concerner
l’ensemble des programmes quel que soit l’état de commercialisation.
Cette distinction présente cependant un intérêt à la lumière de la décision
rendue par l’IFRS IC dans le cadre du référentiel IFRS que nous commentons
ci-après pages 308 et suivantes.
À défaut d’option, les charges financières correspondantes seront traitées comme
des charges de période non incorporables aux stocks et travaux en cours.
En pratique cependant, la plupart des promoteurs-constructeurs considèrent le
financement comme un « facteur de production » et les coûts correspondants
comme des charges du contrat et donc des stocks1.
Lorsque le promoteur-constructeur traite ses opérations dans le cadre de
structures dédiées, le financement bancaire et/ou les apports promoteurs
concerneront un programme unique et l’ensemble des coûts d’emprunt sera
incorporé au stock.
On rappelle cependant que ces coûts ne sont incorporables que jusqu’à la date
d’achèvement de l’immeuble. Postérieurement à cette date, ils doivent être
comptabilisés comme des charges de période.
Lorsqu’au contraire, le promoteur-constructeur traite ses opérations au
sein d’une structure unique et que les programmes ne font pas l’objet de
financements dédiés mais que la structure unique bénéficie d’un financement
global, il conviendra de calculer un taux de capitalisation, conformément aux
dispositions de l’article 213-9-3 du PCG2.
Les modalités pratiques d’évaluation et de comptabilisation de l’incorporation
de coûts d’emprunt déterminés sur la base d’un taux de capitalisation peuvent
être exposées sur la base d’un exemple simple :
1 Sur la composition des coûts d’emprunt, voir ci-dessus pages 82 et suivantes, pages 159 et suivantes,
2 Voir ci-dessus pages 83 et suivantes.

EXEMPLE II.5
Une société de promotion-construction qui clôture ses comptes le 31 décembre, a procédé à
la construction d’un nouvel immeuble destiné à être vendu pour un coût total de 15 000 K€.
La construction de cet immeuble a débuté le 1er octobre N et a été achevée le 30 septembre N+2.
Les paiements aux entreprises ont été effectués selon le calendrier suivant :
1er octobre N 3 500 K€
1 janvier N+1
er
7 000 K€
1er janvier N+2 3 500 K€
30 septembre N+2 1 000 K€
On suppose que la société n’a perçu aucun acompte au titre de VEFA venant diminuer le
besoin de financement de cette opération.
Il n’y a pas d’emprunt dédié à cet immeuble, mais la société dispose de trois emprunts
généraux et d’un découvert bancaire dont les caractéristiques sont les suivantes :
Exercice clos le Exercice clos le Exercice clos le
31/12/N 31/12/N+1 31/12/N+2
Emprunt 1
En cours moyen
6 800 4 600 2 100
d’emprunt
Frais d'emprunt 300 210 90
Emprunt 2
En cours moyen
10 000 7 500
d’emprunt
Frais d'emprunt 400 300
Emprunt 3
En cours moyen
7 000
d’emprunt
Frais d'emprunt 265
Découvert
En cours moyen 150 100 200
Agios et frais 11 7 15
Le taux de capitalisation et le montant des coûts d’emprunt incorporables sont calculés ainsi :
Exercice clos le Exercice clos le Exercice clos le
31/12/N 31/12/N+1 31/12/N+2
Total des encours 6 950 14 700 16 800
Total des frais 311 617 670
Taux de capitalisation 4,475 % 4,197 % 3,988 %
Stock cumulé 3 500 10 500 14 000
Prorata temporis 3/12 12/12 9/12
Coût incorporable 39 441 419
3 500 * 4.475 % * 3/12 10 500 * 4.197 % * 12/12 14 000 * 3 988 % * 9/12
Total incorporable 899

En N, les dépenses démarrent au 1er octobre, en N+2 l’incorporation cesse au 30 septembre,
le versement effectué le 30 septembre n’est pas pris en compte car effectué à la date
d’achèvement.
L’écriture à constater au 31 décembre N est la suivante :
L’écriture à constater au 31 décembre N+1 est la suivante :
L’écriture à constater au 30 septembre N+2 est la suivante :
On rappelle que pour ne pas fausser les soldes intermédiaires entre le résultat d’exploitation
et le résultat financier, la comptabilisation d’un transfert de charges financières (compte 796)
peut être recommandée.
Pour terminer sur ce sujet il convient de faire état d’une réponse de la commission
commune CNCC-OEC (EC 2017-26) qui considère que les pénalités pour
paiement tardif d’un terrain destiné à une opération de construction doivent
être regardées, en substance, comme une charge financière et en fonction de
l’option retenue par le promoteur-constructeur être incorporées dans les stocks
et en cours ou comptabilisées en charges. La commission développe en effet
l’argumentation suivante :
« Dans le cadre d’un programme immobilier, une société civile de construction-
vente se porte acquéreuse d’un terrain et doit payer une pénalité jusqu’à
l’obtention du financement permettant le paiement de ladite acquisition, telle
que prévue par les parties dans l’acte authentique de vente.
La pénalité convenue par les parties en cas de paiement tardif du prix
d’acquisition du terrain constitue un élément de négociation permettant au
promoteur immobilier de mettre une option sur le foncier (terrain) et éviter
le risque de voir le prix augmenter si le financement tarde à être obtenu ou
de perdre l’acquisition au profit d’un autre investisseur. À ce titre, ce coût est
directement rattachable au programme immobilier et de ce fait, entre dans le
prix de revient de l’opération.
Ainsi, en application des articles 213-9 et 213-30 du Plan Comptable
Général, cette pénalité peut, selon l'option prise par la société concernant la
comptabilisation des frais financiers, être incorporée au coût de production du
programme immobilier ou être comptabilisée en charges financières. »
Traitement des frais de publicité

Étant observé que c’est chaque contrat de VEFA qui constitue un contrat à long
terme, et que les frais de commercialisation non imputables à un contrat donné
ne peuvent faire partie des charges relatives aux contrats à long terme et donc
des travaux en cours dans la méthode de l’achèvement, la note de présentation
du règlement ANC 2012-05 en tire les conséquences logiques :

« Les frais de commercialisation non imputables à un contrat donné et les frais
de publicité (bureau de vente, appartements témoin, fléchage et signalisation,
plaquettes commerciales et maquettes, coût de la force interne de vente) sont
par contre exclus des charges relatives aux contrats long terme.1 »
Elle confirme ainsi la doctrine de la CEC de la CNCC (EC 2007-09) qui fondait
également son analyse sur les dispositions de l’article 213-32 du PCG (321-21
ancien) et de l’avis 2004-15 du CNC sur la définition du coût de production
des stocks.
Par contre, la commission commune de la CNCC et de l’OEC, dans une
réponse EC 2017-25 a refusé de trancher le débat, renvoyant la question
à l’ANC en tant qu’organisme normalisateur, sur deux questions qui sont
fréquemment posées :
D’après la note de présentation du règlement ANC 2012-05, les frais de
commercialisation non imputables à un contrat donné et les frais de publicité
doivent être comptabilisées comme des charges. Ce traitement reste-t-
il obligatoire pour les dépenses ayant le caractère d’immobilisation par leur
nature telles que les bureaux de vente qui peuvent être démontés et réinstallés
sur d’autres sites de vente tant qu’ils sont en état d’utilisation ? En d’autres
termes doit-on privilégier la nature de la dépense ou sa destination ? Le
problème reste donc en suspens, les préparateurs de compte devant se faire
leur propre jugement en l’absence de doctrine officielle et, lorsque les montants
en cause sont significatifs, communiquer une information en annexe2.
Cette réponse évoque également le sujet des dépenses de publicité « non
consommées » à la clôture de l’exercice, telles que les brochures et catalogues
imprimés et disponibles chez l’imprimeur et/ou le promoteur mais non encore
distribués. De telles charges peuvent-elles être comptabilisées dans les charges
constatées d’avance ? La commission rappelle les termes d’une lettre du
président du CNC du 9 novembre 2005 concernant notamment les catalogues
des agences de voyage en stock à la clôture de l’exercice : « les produits
susvisés dont la livraison ou la fourniture interviendra ultérieurement après la
clôture de l’exercice, ainsi que les dépenses susvisées engagées à la clôture
de l’exercice, mais dont l’utilisation effective interviendra ultérieurement après
la date de clôture peuvent être comptabilisés à l’actif au compte de « charges
comptabilisées d’avance », répondant à la définition d’un actif générant des
avantages économiques futurs. La date ou période de livraison ou d’utilisation
effective est le seul critère à prendre en considération. »
La commission fait observer qu’il s’agit là d’une interprétation extensive de
la notion de « charges constatées d’avance » et se tourne vers l’ANC pour
demander confirmation ou infirmation de cette doctrine.
Cette prudence est à mettre en relation avec le rescrit fiscal du 27 mars 2012,
précédemment cité, qui avait interprété de façon stricte la définition des charges
constatées d’avance donnée par le PCG : « Les charges constatées d’avance
sont des actifs qui correspondent à des achats de biens ou de services dont la
1 Lorsque la méthode à l’achèvement est retenue, elles seront donc considérées comme des charges de
période non incorporables aux stocks.
2 L’auteur de ces lignes avoue une certaine préférence pour le traitement par nature.

fourniture ou la prestation interviendra ultérieurement. » ainsi qu’avec le § 69 A
de la norme IAS 38 qui indique notamment : « Les services sont reçus lorsque
leur prestation est assurée par un fournisseur conformément à un contrat de
prestation envers l’entité, et non pas lorsque l’entité les utilise pour fournir un
autre service, par exemple pour diffuser une publicité auprès de clients. »
Dans cette réponse la commission aborde un troisième sujet qui la conduit
à considérer que la prise en charge par le promoteur-constructeur des frais
liés aux actes authentiques de vente et aux prêts immobiliers encourus par
l’acquéreur doivent être regardés non pas comme des charges de période ni
comme des charges de commercialisation relatives à un contrat donné, mais
comme une réduction sur vente à imputer sur le chiffre d’affaires sur la base de
Ces éléments sont en général précisés dans les conditions particulières de l’acte
de réservation du bien qui sera acquis en l’état futur d’achèvement. Le prix fixé
dans le contrat est donc déterminé sur la base de ces éléments contractuels
et correspond bien à la rémunération nette du promoteur immobilier. Ce prix
intègre également les autres prestations offertes par le promoteur immobilier
peuvent être assimilés à une réduction sur le prix de vente. Ces frais sont
à comptabiliser en diminution du chiffre d’affaires à la date de signature du
contrat de vente en l’état futur d’achèvement par les parties chez le notaire.
Traitement des frais de commercialisation imputables à un contrat

À l’inverse des frais de publicité, les frais de commercialisation imputables à un
contrat donné constituent des charges de ce contrat.
C’est la conclusion que tire l’ANC dans sa note de présentation du règlement
ANC 2012-05 après avoir rappelé les dispositions de l’avis 99-101.
« À titre illustratif sur le cas spécifique des contrats de VEFA, les frais de
commercialisation engagés qui sont directement imputables à un contrat donné
(comme les honoraires sur la vente versés à un intermédiaire, les commissions
versées à des agents de la force de vente interne et qui sont rattachables au
contrat de vente signé) sont compris dans les charges relatives aux contrats
long terme. »
Il en résulte que lorsque le promoteur-constructeur utilise la méthode de
l’achèvement, ces frais, comme les autres charges imputables au contrat,
doivent être comptabilisés en travaux en cours.
À notre connaissance, l’administration fiscale ne s’est pas exprimée sur
le traitement des frais de commercialisation imputables à un contrat donné
résultant du règlement ANC 2012-05.
En toute logique, par application de l’article 38 quater de l’Annexe III du CGI, le
traitement fiscal devrait suivre le traitement comptable.
1 Ce texte, on le rappelle, mentionne les frais de commercialisation parmi les coûts directement
imputables à un contrat donné.

La rémunération des promoteurs
Sur ce sujet qui concerne notamment les honoraires facturés par la structure
centrale aux structures dédiées, le guide comptable des promoteurs-
constructeurs, devenu caduc, précisait :
« Est considérée comme élément du coût de revient, la rémunération du
promoteur, à raison de son mandat de gestion (administrative, technique ou
financière) de l'opération. »
Interrogée sur le bien-fondé de ces dispositions à la lumière des évolutions
réglementaires, la CEC de la CNCC dans la réponse EC 2007-09 déjà citée,
sans remettre en cause cette possibilité, en fixe cependant les limites dans les
termes suivants :
« Ainsi, la rémunération du promoteur, si elle constitue des frais généraux
de production, et si par nature ces frais sont directement engagés sur le
programme, est incorporée aux stocks relatifs au programme immobilier. »
Il convient d’en déduire, selon nous, que seule la partie de rémunération
constitutive de frais de production (tels que sélection des entreprises,
surveillance de chantiers, bureau d’études internes) serait incorporable, à
l’exclusion des frais non incorporables dans le coût de production.
Traitement des frais de constitution d’une structure dédié

Commentant le contenu du compte 3345 « Frais annexes divers », feu le guide
comptable professionnel ajoutait :
« Ce compte enregistre les frais divers supportés en cours d'opération. Lorsque
cette opération est réalisée par une structure juridique ponctuelle, il est admis
que les frais généraux de cette structure pendant la période de construction
soient portés en coût de revient et non en charges. »
Parmi ces frais divers, sont inclus les frais de constitution de la structure dédiée.
S’appuyant sur les dispositions du PCG (article 213-31 nouveau, 321-10 ancien)
la CEC de la CNCC conclut dans la réponse précitée :
« Le dernier alinéa de l'article 321-20 du Plan Comptable Général prévoit que
les coûts administratifs des structures dédiées ne font pas partie des coûts
administratifs exclus du coût de production. La Commission a estimé que cette
disposition trouve à s'appliquer au cas particulier des frais d'établissement
d'une société de promotion immobilière dédiée à un programme. Ces frais sont
donc incorporables au coût du programme pour la valorisation des stocks. »
Traitement des frais de comptabilité d’un programme et/ou d’une

structure dédiée
Concernant les frais de comptabilité, il convient de distinguer les frais relatifs à la
comptabilité d’une société dédiée et ceux relatifs à un programme développé au
sein d’une structure unique abritant plusieurs programme (promoteur intégré).

Pour ce qui concerne les frais de comptabilité d’une société dédiée, les
commentaires du guide comptable professionnel sur le contenu du compte 3345
« Frais annexes divers » rappelées ci-dessus leur sont applicables.
La doctrine de la CNCC exprimée dans la réponse précitée admet également
que ces frais constituent des coûts stockables :
« La partie de la tenue des comptes spécifiques à la société, si celle-ci est
dédiée à un programme particulier, forme des coûts administratifs d'une société
dédiée et est incorporée à ce titre au coût de production du programme (article
321-20 précité du Plan Comptable Général1).
Au total, l'ensemble des frais de tenue de la comptabilité d'une société dédiée
constitue des frais généraux de production du programme immobilier et sont
incorporés au coût de production de ce programme. »
Pour ce qui concerne les frais de comptabilité relatifs à un programme
développé à l’intérieur d’une structure unique, la conclusion de la CEC de la
CNCC est identique :
« Les frais de tenue de comptabilité sont des coûts administratifs, normalement
exclus du coût de production. Toutefois, la partie de la tenue de comptabilité
spécifique au programme immobilier constitue des frais généraux de production
au sens de l'article 321-21 du Plan Comptable Général2. Il en résulte qu'ils sont
incorporés au coût de production du programme. »
Afin de justifier du caractère stockable des frais de tenue de comptabilité
spécifique à un programme dans le cadre de la méthode à l’achèvement, on
peut également se prévaloir, à notre avis, des dispositions de l’avis 99-10 du
CNC qui compte au nombre des charges relatives à un contrat à long terme,
les frais généraux d’exécution des contrats.
Études préalables et indemnités diverses
Certains promoteurs comptabilisent les études préalables à la réalisation d’un
programme dans les charges du contrat et donc dans les travaux en cours
lorsque la méthode de l’achèvement est retenue.
Ils peuvent se prévaloir en cela de la définition donnée par l’avis 1999-
10 qui mentionne parmi les coûts du contrat, les coûts de « conception »
(Projet ANC‑CA art 512-13-3).
Ce même texte précise également que : « les coûts engagés antérieurement
à la signature du contrat, en vue de son obtention, dès lors qu'ils sont
identifiables séparément, mesurables de façon fiable et qu'il est probable que
ce contrat sera conclu. » … à condition cependant que ces coûts n’aient pas
été comptabilisés dans les charges d’un exercice antérieur clos.
1 Article 213-31 du PCG 2014.

2 Article 213-32 du PCG 2014.

Par ailleurs, toujours par référence au même texte et en raisonnant à contrario,
les frais de développement imputables aux contrats en général ou à un contrat
donné constituent des coûts du contrat.
En cas de menace sur la réalisation de l’opération (recours contre le permis de
construire par exemple), il sera nécessaire de constater une dépréciation de
charges de contrat comptabilisées dans les travaux en cours.
Peuvent être ainsi assimilées à des coûts engagés antérieurement à la
signature du contrat (de VEFA en l’occurrence), les indemnités versées par le
promoteur-constructeur au gestionnaire d’une résidence-service, qui ont fait
l’objet d’une réponse de la commission commune CNCC-OEC (EC 2017-27).
Il est en effet de l’intérêt des parties, et notamment du promoteur-constructeur
recherchant des investisseurs pour acquérir les lots du programme, d’aider le
gestionnaire à atteindre rapidement un équilibre d’exploitation lui permettant
le paiement de loyers aux investisseurs, notamment en début d’activité alors
que la notoriété de l’établissement n’est pas encore avérée et que le taux de
remplissage des chambres peut se révéler insuffisant.
Dans ce cadre, une convention est établie entre le gestionnaire et le promoteur-
constructeur par lequel ce dernier s’engage à verser au gestionnaire une
indemnité pouvant être décomposée en trois parties :
• Assistance à maîtrise d’ouvrage (le gestionnaire mettant son expérience
au service du promoteur en matière d’architecture, du type d’aménagements,
de surface des unités, etc.) ;
• Lancement commercial de l’opération (conseils sur la pertinence de la
publicité avant l’ouverture de la résidence…) ;
• Concours pour la montée en charge de l’opération permettant d’assurer
le paiement de loyers pendant la phase de démarrage et de vacance
significative de l’établissement.
Après rappel des textes concernés, la Commission commune énonce les
conclusions suivantes :
• « L’assistance à maîtrise d’ouvrage correspond à une prestation de
conception et d’assistance technique directement rattachable au programme
immobilier. Dès lors, l’indemnité rémunérant l’assistance à maîtrise d’ouvrage
est à incorporer au coût de production du programme immobilier. »
• Pour ce qui concerne l’indemnité rémunérant le lancement commercial de
l'opération, « la Commission considère qu’il s’agit de frais de commercialisation
et de frais de publicité non imputables à un contrat donné. L’indemnité ne
peut pas être incorporée dans le coût de production du programme immobilier
et est à comptabiliser en charges. »
• S’agissant de l’indemnité rémunérant la montée en charge progressive
de l'exploitation, le versement d’une telle indemnité est une condition de
l’équilibre et de la réalisation de l’opération, donc du programme et, en
conséquence « la Commission estime que l’indemnité rémunérant la montée
en charge progressive de l'exploitation est à incorporer au coût de production

du programme immobilier. » La Commission ajoute : « L’indemnité est affectée
à chaque lot pour une quote-part de loyer garanti et est donc rattachable aux
contrats de vente des lots. »
◊ Dépréciations des stocks et travaux en cours et provisions

pour pertes à terminaison
Il convient de distinguer le traitement des biens immobiliers selon qu’ils
constituent des stocks ou des travaux en cours1.
Concernant les stocks, il s’agira d’apprécier la valeur actuelle des terrains non
encore construits ou aménagés et, à l’autre bout de la chaîne, des immeubles
achevés2.
Pour ce qui concerne les travaux en cours, l’approche doit intégrer le devenir
du contrat de VEFA et conduire à estimer une perte à terminaison éventuelle
devant aboutir à la comptabilisation d’une dépréciation des travaux en cours
complétée par une provision pour perte.
Immeubles achevés
Lorsque les immeubles détenus par les promoteurs-constructeurs sont achevés
et que tout ou partie des lots les composants n’ont pas trouvé preneur dans le
cadre d’une VEFA, ils sont qualifiés de stocks par les normes comptables. En
conséquence, leur évaluation à l’inventaire doit être conforme aux dispositions
prévues par le PCG pour l’évaluation des stocks de produits finis.
Pour ce qui concerne l’évaluation et la dépréciation des stocks, l’article 214-22
du PCG renvoie aux articles traitant des immobilisations et, notamment, pour
ce qui concerne le traitement des dépréciations aux articles 214-16 à 214-19.
L’application des prescriptions de l’article 214-17 aux stocks conduit à énoncer
que si la valeur actuelle d'un stock devient inférieure à sa valeur nette comptable,
cette dernière est ramenée à la valeur actuelle par le biais d'une dépréciation.
On rappelle à nouveau que conformément à l’article 214-6 du PCG :
« La valeur actuelle est la valeur la plus élevée de la valeur vénale ou de la
valeur d'usage. […]
La valeur vénale est le montant qui pourrait être obtenu, à la date de clôture,
de la vente d'un actif lors d'une transaction conclue à des conditions normales
de marché, net des coûts de sortie.
Les coûts de sortie sont les coûts directement attribuables à la sortie d'un actif,
à l'exclusion des charges financières et de la charge d'impôt sur le résultat.
La valeur d'usage d'un actif est la valeur des avantages économiques futurs
attendus de son utilisation et de sa sortie […] »
1 Il s’agit des comptes 33 du PCG.

2 Il s’agit des comptes 35 du PCG.

Le quatrième alinéa de l’article 214-22 précise que « le prix et les perspectives de
vente sont à prendre en considération pour juger des éventuelles dépréciations
des stocks. »
En pratique, ces stocks n’étant pas destinés à être utilisés par le promoteur-
constructeur et la valeur des avantages économiques attendus se limitant à
ceux de leur vente, leur valeur actuelle se confondra avec leur valeur vénale,
c’est-à-dire leur prix de marché estimé net des coûts de sortie.
Le prix de marché peut être déterminé selon différentes méthodes déjà citées
pour l’évaluation des stocks « marchand de biens » :
• Par référence au prix pratiqué sur le marché local des immeubles neufs
pour le type de bien considéré ;
Des monographies établies par des experts spécialisés existent en la matière,
à défaut, il est possible de faire appel à un expert immobilier au cas par cas.
• Par référence aux propositions d’achats reçues ou aux avant-contrats
signés avant ou après la clôture de l’exercice ;
• Par une approche de la valeur locative du bien à vendre compte tenu des
prix de location constatés sur le marché locatif local.
Les frais restant à supporter jusqu'à la vente sont susceptibles de
contenir notamment :
• Les commissions sur vente prévisibles ;
• Les frais financiers à supporter jusqu'à la date probable de vente ;
• Le coût des travaux modificatifs permettant d’accélérer la vente ;
• Les autres charges de nature à permettre la vente comme, par exemple,
les charges de garantie locative.
Lorsque la valeur vénale telle que définie précédemment est supérieure à la
valeur comptable de l’immeuble achevé, aucune dépréciation n’est à constater.
Dans le cas inverse, lorsque la valeur comptable est supérieure à la valeur
vénale une dépréciation du stock doit être comptabilisée à concurrence de la
différence entre ces deux termes.
Sur le plan fiscal, la fraction de la dépréciation1 qui correspond aux frais restant
à supporter jusqu’à la vente n’est fiscalement pas déductible en vertu des
dispositions de l’article 39-1-5° 1er alinéa (dernière phrase) du Code général
des impôts.
En conséquence, cette fraction de dépréciation doit être réintégrée fiscalement
l’année de sa constitution sur l’imprimé 2058 et déduite extra-comptablement
lors de sa reprise lorsqu’elle est devenue sans objet.
1 Qualifiée de « provision pour dépréciation » par le droit fiscal.

Terrains
Les terrains constituent, en quelque sorte, la « matière première » de l’activité
de production d’immeubles.
Dans l’activité des promoteurs-constructeurs, on distingue, deux catégories
de terrains :
• Les terrains constituant une réserve foncière pour lesquels aucun
programme n’a été sérieusement étudié (ces terrains sont classés dans le
compte 31 du PG) ;
• Les terrains destinés à entrer dans la réalisation d’un programme
déterminé pour lequel un budget a été établi (ces terrains deviennent alors
un élément des travaux en cours et sont à classer au compte 331).
Les terrains destinés à être revendus en l’état ou après aménagement
concernent plus particulièrement l‘activité du lotisseur et le lecteur est invité,
sur ce point, à se reporter aux commentaires contenus pages 558 et suivantes.
Comme pour les immeubles achevés, lorsque la valeur comptable des terrains
est supérieure à leur valeur actuelle, on doit constater une dépréciation de ces
terrains détenus en stock.
Pour la détermination de la valeur actuelle et l’évaluation de la dépréciation, il
convient d’être attentif à deux points spécifiques.
Tout d’abord, le premier alinéa de l’article 214-23 du PCG précise :
« À la date de clôture de l’exercice, la valeur d’entrée est toujours retenue pour
les stocks et les productions en cours qui ont fait l’objet d’un contrat de vente
ferme dont l’exécution interviendra ultérieurement dès lors que le prix de vente
stipulé couvre à la fois cette valeur et la totalité des frais restant à supporter
pour la bonne exécution du contrat. »
Ce type de situation est susceptible de survenir en cas de baisse de la valeur de
marché de terrains précédemment acquis mais intégrés dans un programme
ayant fait l’objet de contrats de VEFA signés et permettant de dégager un
résultat à terminaison positif.
Par ailleurs, si des difficultés amènent le promoteur-constructeur à abandonner
son projet de construction alors qu’il avait pris l’engagement de construire sur le
terrain concerné, il sera redevable d’un rappel de droits de mutation et d’intérêts
de retard plus ou moins important selon qu’il aura ou non pris un engagement
de revendre rétroactif et qu’il aura pu ou non respecter cet engagement.1
L’évaluation de la dépréciation devra tenir compte de la probabilité de
reversement de ces droits. À cet égard la doctrine de la CEC de la CNCC
exprimée dans le cadre d’opérations réalisées par des marchands de biens
nous semble applicable en la circonstance2.
1 Voir sur ce point pages 224 et suivantes.

En outre, lorsque des études préalables1 ont été comptabilisées dans les
travaux en cours, il conviendra de procéder à leur dépréciation lorsque seront
apparues des menaces sur la réalisation de l’opération.
Enfin, il faut être attentif au fait, signalé au début de cette section, qu’un terrain
qui est entré dans un processus de production ne doit plus être considéré comme
un stock mais comme un « immeuble en cours » et ne peut plus faire l’objet
d’une dépréciation2 de stock mais d’une provision pour perte déterminée selon
les principes exposés dans la section suivante pour les pertes à terminaison et
notamment les conditions restrictives posés par le 1-5° de l’article 39 du CGI.
Ce principe a été rappelé dans un arrêt du Conseil d’État du 1er octobre 2018
(408594). Dans cette décision, la Haute assemblée précise que l’entrée dans
un processus de production ne procède pas uniquement du commencement
effectif des travaux de construction et de la transformation physique du bien
mais qu’elle résulte d’actions concrètes telles que le dépôt des demandes
d’autorisations administratives (permis de construire ou, dans l’espèce de
l’affaire jugée, permis de démolir…), le fait que la décision administrative ne
soit pas encore connue restant sans incidence.
Dépréciation des immeubles en cours et pertes à terminaison
Comme nous l’avons déjà signalé pages 234 et suivantes, au fur et à mesure
de sa réalisation, un programme immobilier vendu en VEFA contient deux types
de lots qui, du point de vue comptable, ne sont pas d’une nature complètement
équivalente bien qu’ils soient présentés fréquemment dans un même poste à
l’actif du bilan :
• Les lots vendus en VEFA qui sont qualifiés de contrats à long terme par
le dernier alinéa de l’article 622-1 du PCG mais qui, en cas d’adoption de la
méthode de l’achèvement sont comptabilisés parmi les travaux en cours ;
• Les lots non encore vendus qui constituent des encours de production de
biens et ne sont pas encore affectés à un contrat à long terme.
Étant des contrats à long terme, le traitement de la perte probable relative aux
contrats de VEFA actés est réglé par l’article 622-6 du PCG :
« Que l’entité applique la méthode à l’achèvement ou la méthode à
l’avancement, la perte globale probable est provisionnée, sous déduction des
pertes éventuellement déjà constatées.
En présence de plusieurs hypothèses de calcul, la perte provisionnée est la
plus probable d’entre elles ou à défaut la plus faible. Dans ce cas, l’article 833-
20-4 prévoit une description appropriée dans l’annexe du risque additionnel
mesuré par rapport à l’hypothèse de perte la plus faible.
2 Provision pour dépréciation dans la terminologie fiscale.

La perte qui ne peut être estimée de façon raisonnable ne donne lieu à aucune
provision mais à une information dans l’annexe prévue à l’article susvisé. »
Cette perte probable, appelée dans la pratique « perte à terminaison », doit être
provisionnée, dès qu'elle est connue, pour son montant total indépendamment
du degré d'avancement de l'opération.
En conséquence, lorsque le promoteur-constructeur a opté pour la méthode
de l’achèvement, cette méthode ne permettant pas de dégager un résultat à
l’avancement, une perte en l’occurrence, la perte devra être provisionnée pour
son montant total.
Au-delà des dispositions du PCG, il n’est pas inutile de rappeler les prises de
position doctrinales sur ce sujet :
• Recommandation 1. 11 de l'ordre des experts-comptables sur les pertes
sur contrats à long terme :
« En cas de perte, une provision doit être constituée pour sa totalité que les
prestations ou travaux aient commencé ou non, et quel que soit leur degré
d'avancement ou le montant du poste de travaux en cours.
Les pertes prévisionnelles des contrats déficitaires ne peuvent être compensées
par les bénéfices attendus d'autres contrats. »
• Réponse de la Commission des Études Comptables de la Compagnie
Nationale des Commissaires aux Comptes (EC 2014-34 – Bull 176-
Dec 2014) concernant la comptabilisation d’une perte à terminaison par une
société de promotion immobilière appliquant la méthode de l’achèvement :
« Selon l’article 622-6 du PCG, la perte globale probable doit être provisionnée
sous déduction des pertes éventuellement déjà constatées. La Commission
précise que cette perte à terminaison doit être calculée contrat par contrat.
La Commission rappelle que la perte globale d’un contrat est estimée en tenant
compte de l’ensemble des coûts affectables au contrat y compris les coûts de
commercialisation non encore engagés.
La Commission souligne que la perte globale ainsi calculée est comptabilisée
d’une part en dépréciation des stocks d’encours à hauteur de leur montant et
pour le surplus en provision pour risques. »
La perte à terminaison est calculée en comparant le prix de vente prévisionnel
et le coût de revient prévisionnel.
Dans les contrats de VEFA, ce prix de vente peut être aisément appréhendé
dans la mesure où il a fait l’objet d’un acte authentique. Il contient les
éléments suivants :
• Le prix de vente de base ;
• La révision de prix contractuelle liée notamment à des clauses
d’indexation ;
• Les suppléments de prix contractuels.

Le coût de revient prévisionnel comprend la totalité des charges entrant dans
le coût de production tel qu'il est défini pour l'évaluation des encours ainsi que
toutes les charges directement rattachables au contrat qui ne seraient pas
incorporées dans le coût de production et qui resteraient à supporter.
Il contient :
• Les coûts stockables déjà engagés et comptabilisés en comptes de
classe 3 (y compris les frais de commercialisation) ;
• Les coûts stockables prévisionnels non encore engagés ;
• Les charges prévisionnelles de périodes non stockables (frais de publicité
complémentaires par exemple).
Ce coût de revient est pondéré du pourcentage représentatif du ou des lots
vendus, généralement sur la base des millièmes déterminés par le règlement
de copropriété.
Ce principe de détermination de la perte à terminaison soulève quelques
difficultés que nous examinons ci-après :
Comme rappelé dans la doctrine de l’Ordre des Experts-comptables et de la
CEC de la CNCC, les pertes prévisionnelles des contrats déficitaires ne peuvent
être compensées par les bénéfices attendus d'autres contrats. Il semble que la
doctrine de la CNCC exprimée dans la réponse ci-dessus (EC 2014-34) fasse
une application stricte de ce principe.
Cette prise de position est cohérente avec les dispositions du PCG et de
l’avis 99-10 du CNC qui ne mentionnent aucune exception à ce principe de
non-compensation1 pour ce qui concerne l’évaluation de la perte à terminaison.
Cependant, dans la promotion immobilière le contrat à long terme étant un
contrat de VEFA, une application stricte de ce principe conduit à déterminer
la perte à terminaison pour chaque contrat de VEFA quand bien même le lot,
objet du contrat de VEFA déficitaire serait contigu d’un autre lot construit en
même temps et qui dégagerait un résultat à terminaison bénéficiaire.
Il convient de rappeler sur ce point les termes de l’avis 99-10 du CNC que
le Recueil des Normes Comptables de l’ANC cite en commentaire des
articles 622-1 à 622-7 du PCG.
On y lit en effet à l’appui de précisions sur la définition des contrats à long terme :
« La construction ou la réalisation d’un ensemble de biens ou de services
complexes vise les biens ou services dont la conception, la technologie, la
fonction ou l’utilisation ultime s’inscrivent, de manière indissociable, dans un

même projet ; à ce titre, relèvent d’un même contrat les différents contrats,
négociés globalement, exécutés de manière simultanée ou successive, et
s’inscrivant dans le cadre d’un projet unique.1 »
Une interprétation de ce texte peut conduire à évaluer la perte à terminaison
sur la base de l’ensemble des contrats de VEFA regroupés au sein d’une même
tranche de travaux ou d’un même bâtiment, et non contrat de VEFA par contrat
de VEFA alors qu’une interprétation stricte conduirait à déterminer la perte à
terminaison par contrat (donc par lot dans les cas extrêmes) sans possibilité de
compensation avec les profits attendus sur des contrats contigus et exécutés
dans la continuité d’un projet unique.
Sur le plan fiscal, la législation limite la déductibilité de la provision pour
perte à terminaison. En effet, aux termes de l'article 39-1-5° du Code général
des impôts :
« Les provisions pour pertes afférentes à des opérations en cours à la clôture
d'un exercice ne sont déductibles des résultats de cet exercice qu'à concurrence
de la perte qui est égale à l'excédent du coût de revient des travaux exécutés
à la clôture du même exercice sur le prix de vente de ces travaux compte tenu
des révisions contractuelles certaines à cette date.
S'agissant des produits en stock à la clôture d'un exercice, les dépenses non
engagées à cette date en vue de leur commercialisation ultérieure ne peuvent,
à la date de cette clôture, être retenues pour l'évaluation de ces produits en
application des dispositions du 3 de l'article 38, ni faire l'objet d'une provision. »
Ces dispositions ont fait l’objet de commentaires au BOFIP (BOI-BIC-PDSTK-
20-20-20).
Il n’est pas inutile de faire observer que ce commentaire administratif
n’exclut pas le regroupement de contrats lorsque l’entreprise a pratiqué ce
regroupement sur le plan comptable (§ 90).
Les modalités de comptabilisation d’une perte à terminaison dans le cadre de la
comptabilisation des contrats à l’achèvement ont été précisées par la doctrine.
La comptabilisation de la perte à terminaison doit être éclatée2 en deux parties :
• Une provision pour dépréciation des travaux en cours déjà effectués ;
Le plan comptable général contient un compte « 393-Dépréciation des en
cours de production de biens ».
1 Souligné par nos soins. Cet extrait est repris dans le Recueil des Normes Comptables de l’ANC en
commentaire de l’article 622-1 du PCG.
2 Cet éclatement est requis pour des raisons de présentation bilantielle. Au demeurant, il n’a d’incidence
ni sur le résultat comptable, ni sur le résultat fiscal.

• Une provision pour risques correspondant à la différence entre la provision
totale et la provision pour dépréciation des en cours.
Le compte « 1516 – Provision pour perte sur contrats » peut être utilisé à cet effet.
Par ailleurs, il conviendra de déterminer la partie de la provision fiscalement
déductible et celle qui ne l'est pas et qui devra être réintégrée pour la
détermination du résultat fiscal.
Pour cela, il faut préalablement déterminer le pourcentage d'avancement de
l'opération, à savoir le coût de production des travaux déjà réalisés divisé par
le coût de production prévisionnel à la fin de l'opération.
EXEMPLE II.6
Un exemple simple permet de fixer les principes de calcul des différents paramètres.
Les paramètres et les calculs en résultant sont présentés dans le tableau suivant :
Eléments d’exploitation Montants Références
Prix de vente prévisionnel 100 000 A
Frais de commercialisation provisionnels non stockables 1 000 B
Valeur de réalisation nette 99 000 C=A-B
Coût de revient prévisionnel 110 000 D
Perte à terminaison 11 000 E=D-C
Coût de production encours engagé 70 000 H
Pourcentage d’avancement 0,6364 I=H/D
Provision pour dépréciation des en cours 7 000 J=I*E
Provision pour charges 4 000 K=E-J
Provision fiscalement déductible 6 364 L=I*(D-A)
Provision non déductible 4 636 M=E-L
Le calcul devra être effectué chaque année et les ajustements de provisions

seront effectués grâce aux comptes de dotations et de reprises de provisions.
Les réintégrations et les déductions fiscales extracomptables devront également
être effectuées chaque année.
Dans sa réponse EC 2014-34 la CEC de la CNCC précise « que la perte globale
ainsi calculée est comptabilisée d’une part en dépréciation des stocks d’encours
à hauteur de leur montant et pour le surplus en provision pour risques. »
Prise à la lettre, on pourrait conclure de cette formulation que la totalité de la
perte à terminaison devrait, en fait, être imputée exclusivement en dépréciation
des encours dans la mesure où le montant des encours est généralement
nettement supérieur, fort heureusement, à celui de la PAT comme c’est le cas
dans notre exemple.
Il semble donc qu’il faille comprendre la locution « à hauteur » comme
« proportionnellement ».

Sur le plan fiscal, le commentaire administratif précité (BOI-BIC-PDSTK-20-20-
20) propose de calculer le montant de la provision déductible en comparant le
coût de revient des travaux exécutés et le prix de vente desdits travaux.
Pour la détermination de ce prix de vente, le commentaire administratif admet
(§ 130) :
« que le prix de vente des travaux exécutés à la clôture d'un exercice soit
déterminé en appliquant au prix global de vente de l'ensemble des travaux tel
qu'il est défini ci-avant, le rapport constaté à cette date entre :
• Le coût des travaux exécutés ;
• Et le coût global prévisionnel de l'ensemble des travaux. »
EXEMPLE II.6A
Ce mode de calcul appliqué à l’exemple développé ci-dessus permet de déterminer un prix
de vente des travaux égal à :
100 000 * (70 000 / 110 000) = 63 636
Soit une provision déductible de 70 000 – 63 636 = 6 364
La formule arithmétique utilisée permet d’obtenir le même résultat que dans l’exemple précédent.
Fiscalement, on peut s’interroger sur la pertinence de la distinction de la provision

pour perte à terminaison entre la dépréciation des en-cours et la provision pour
perte. En effet, dans l’arrêt rappelé dans la section précédente, le Conseil d’État
(Arrêt 408594) évoque une provision pour perte pour la totalité de la provision.
L’éclatement en comptabilité de la provision entre dépréciation et provision
pour perte ne génère-t-il pas un risque et fiscal et ne serait-il pas plus prudent
de comptabiliser la totalité de la provision dans le compte 1516 ?
On pourra faire observer que le calcul est effectué selon les règles fiscales et
que la distinction résulte de la nomenclature du PCG ainsi que de la doctrine
comptable et que l’invocation de l’article 38 quater de l’annexe 3 du CGI permet
normalement d’échapper à toute sanction, l’entreprise respectant les définitions
du PCG sans que cela nuise au respect des règles fiscales.
Cependant, ce risque n’a pas échappé à la Commission des Études Comptables
de la CNCC qui dans une chronique EC 2019-28, conclut en rappelant les
dispositions fiscales :
« En d’autres termes, sur le plan fiscal, les productions en cours doivent être
évaluées à leur prix de revient et ne peuvent donc pas faire l’objet d’une
dépréciation. Seule la constitution d’une provision pour perte est admise à
concurrence de l’excédent du coût de revient des travaux exécutés sur leur
prix de vente s’il s’agit d’en-cours de production faisant l’objet d’un contrat de
vente ferme.1 »

Est-ce à dire que la CEC a renoncé à sa doctrine antérieure pour des raisons
fiscales et qu’elle recommande à présent de comptabiliser la totalité comme
une provision pour perte ? On serait bien tenté de le croire.
Pour ce qui concerne les travaux en cours relatifs à des lots non vendus, les
contrats de VEFA n’ayant pas été signés, ces lots ne peuvent être affectés à
En conséquence, tant que les VEFA ne sont pas actées, les articles 622-1 à
622-7 du PCG ne leurs sont pas applicables.
De prime abord, cette distinction ne semble pas présenter de grandes
conséquences pratiques sur le plan comptable.
En effet, la valeur actuelle de ces travaux en cours devra être appréhendée
sur la base de leur valeur de réalisation nette qui correspond au prix de vente
escompté de ces lots net des frais de commercialisation à engager, mais
également de tous les coûts à terminaison devant être supportés pour rendre
ces lots en état d’être vendu au prix d’objectif.
La méthodologie est donc voisine de celle utilisée pour les lots vendus avec
cependant quelques différences :
• Le prix de vente n’est pas un prix acté mais un prix estimé qui pourra être
approché par les contrats de réservation lorsque ces lots sont réservés ou
par comparaison avec le prix de lots voisins en surface et en emplacement ;
• Les commissions versées aux intermédiaires ne sont pas portées dans
les travaux en cours (puisque la vente n’est pas réalisée) et devront faire
l’objet d’une estimation au titre des coûts de vente.
Dans certains cas, les travaux estimatifs restant à réaliser doivent tenir compte
de la possibilité d’offrir certains lots résiduels en vente « brut de béton ».
Lorsque la valeur de réalisation nette de ces en-cours est inférieure à leur valeur
comptable, la dépréciation comptabilisée selon les règles du droit comptable
semble ne pas être déductible fiscalement.
Dans son arrêt susmentionné, le Conseil d’État rappelle en effet, après avoir
mentionné les articles 38 ter et 38 noniès de l’Annexe III au CGI :
« Il résulte de ces dispositions que, si les éléments du stock proprement dit
peuvent, le cas échéant, être évalués d'après le cours du jour et leur éventuelle
dépréciation être constatée par une provision égale à la différence entre le prix
de revient et le cours du jour, les productions en cours doivent être évaluées
à leur seul prix de revient et ne peuvent éventuellement donner lieu qu'à une
provision pour perte conformément au 5° du 1 de l'article 39 du Code général
des impôts. »

Or, pour pouvoir appliquer les dispositions du 5° du I de l’article 39, il faut
pouvoir faire référence à un prix de vente.
C’est pourquoi la Haute assemblée a refusé la déduction de la charge
comptabilisée, non seulement parce qu’elle avait été « mal comptabilisée »
selon elle, mais également parce qu’elle ne pouvait pas être déterminée selon
les règles du CGI.
C’est ce qu’exprime la CEC de la CNCC dans la chronique
précédemment mentionnée :
Sur le plan fiscal « dans le cas d’en-cours de production n’ayant pas fait l’objet
d’un contrat de vente ferme, la perte à terminaison n’est pas caractérisée et il
n’est pas possible d’en déterminer le montant. » et de conclure : « s’agissant
d’en-cours de production n’ayant pas fait l’objet d’un contrat de vente ferme,
la perte attendue au titre du projet immobilier en cours est comptabilisée en
tant que dépréciation, conformément à l’article 214-22 du Plan Comptable
Général qui précise notamment que « les perspectives de vente sont à prendre
en considération pour juger des éventuelles dépréciations des stocks ». En
revanche, sur le plan fiscal, la dépréciation ainsi comptabilisée n’est pas
fiscalement déductible. »
Il est donc particulièrement important pour un promoteur-constructeur qui
applique la méthode de l’achèvement de bien faire la distinction entre les en-
cours sur les lots vendus et les en-cours sur les lots non vendus notamment
dans l’éventualité d’une perte sur le programme.
Les modalités de traitement de la perte à terminaison peuvent être synthétisées
sur un tableau :
EXEMPLE II.6B
Un promoteur engage un programme sur la base des prévisions suivantes (en K€) :
Budget initial des ventes 3 000
Budget initial des coûts 2 700
Marge prévisionnelle 300
Cependant, à la clôture du premier exercice au 31/12/N, le promoteur doit revoir ses
prévisions compte tenu d’une baisse des prix de vente de marché et d’une hausse
imprévue des coûts.
Budget initial des ventes 2 500
Budget initial des coûts 2 900
Au 31/12/N, les lots vendus représentent 560 des 1 000 millièmes du programme
pour un prix de vente de 1 420 K€
À cette même date, les coûts engagés sont de 1 900 K€ et les coûts restant à
engager de 1 000 K€
Sur la base de ces données, il est possible de dresser le tableau suivant :

Lots vendus Lots non vendus
Prix de vente des lots vendus 1 420 A
Perspective de ventes, lots non vendus 1 080 B
Coûts engagés 1 064 C 836 D
Coûts prévisionnels 560 E 440 F
Provision pour perte à terminaison 204 G
Dépréciation des encours 196 H
Fiscalement
Prix de vente des travaux 930 J
Provision déductible 134 K
Provision non déductible 70 L
Dépréciation non déductible 196 M
C = 1 900 * 560/1 000
D = 1 900 * 440/1 000
E = 1 000 * 560/1 000
F = 1 000 * 440/1 000
G=C+E-A
H=D+F-B
J = A * (C/(C + E))
K=C-J
L=G-K
◊ Risques divers et provisions

Charges à payer et aléas
Parmi les charges relatives à un contrat à long terme, l’avis CNC 99-10
identifie notamment : « les provisions pour risques et aléas correspondant
aux dépassements des charges directement prévisibles que l’expérience de
l’entreprise, notamment statistique, rend probables. »
En cas de recours à la méthode de l’avancement, l’identification de ces risques
et aléas aura surtout comme objet de définir les charges totales du contrat
à terminaison et par rapprochement avec les produits du contrat à définir la
marge globale du contrat puis le résultat à l’avancement au fur et à mesure des
stades d’avancement atteints.
Lorsque le promoteur-constructeur utilise la méthode de l’achèvement, la
définition des charges du contrat étant identique, ces risques et aléas doivent
également être pris en compte.
Tant que l’immeuble n’est pas achevé, ils peuvent être évalués et suivis extra-
comptablement comme outil de gestion, mais, en matière comptable ce suivi
n’a d’intérêt que dans la perspective de l’estimation d’une éventuelle perte
à terminaison.

Dès que l’immeuble est livré et que des lots ont été préalablement vendus en
VEFA, le résultat sur ces lots étant à présent dégagé, ces risques et aléas ainsi
que les travaux restant à effectuer (sur des parties communes ou des espaces
verts, par exemple) doivent nécessairement donner lieu à comptabilisation d’un
passif sous forme de provision ou de « charges à payer ».
C’est particulièrement vrai lorsque le programme est réalisé en plusieurs
tranches. Il est en effet possible de livrer des lots achevés situés au sein de
la première tranche et de dégager la marge correspondante alors que des
travaux de finition généraux (espaces verts, voirie interne…) ne seront réalisés
que lors de l’achèvement de la dernière tranche.
Le Projet-ANC-CA rappelle à cet égard dans son commentaire IR 3-6 sous
l’article 512-4 :
remettent pas en cause la délivrance telle qu’elle est définie à l’article 512-5, et
comptabilisée lorsque naît l’obligation. »
Pour ce qui concerne les modalités de comptabilisation, comme pour
les opérations de marchand de biens, le comptable a le choix entre
deux techniques1 :
• Soit enregistrer l’intégralité de la charge restant à payer et de constater en
stock la quote-part de cette charge relative à des lots non encore vendus ;
• Soit de n’enregistrer que la quote-part de charge restant à payer relative
aux seuls lots vendus, solution qui a notre préférence.
Risques divers et réparations de malfaçons
Plus encore que les marchands de biens, les promoteurs-constructeurs
peuvent être tenus de devoir réparer des malfaçons et dommages survenus
postérieurement à la livraison, pour des montants parfois très significatifs.
Ainsi que nous l’avons relevé pages 205 et suivantes, dans un contrat de
VEFA, le vendeur est tenu de garantir les vices de construction.
Dans certains cas la garantie de ces vices est obligatoirement couverte par une
police d’assurance (garantie décennale), dans d’autres cas cette couverture
n’est que facultative.
Dès que le risque de mise en cause devient probable, un passif doit être
constitué sous forme de provision, indépendamment des possibilités de prise
en charge totale ou partielle du sinistre par un tiers (la compagnie d’assurance
le plus souvent).
1 Pour un exemple, le lecteur est invité à se reporter ci-dessus pages 108 et suivantes.

Les développements consacrés à cette question pour les opérations de
marchand de biens pages 110 et suivantes sont également applicables en
la circonstance.
Il convient d’ajouter cependant que, compte tenu de la récurrence des opérations
de promotion-construction auxquelles ils procèdent, le risque de devoir assumer
le montant de la franchise incluse dans les contrats d’assurance de garantie
constructeur constitue, pour le promoteur-constructeur, une obligation qui naît
dès la réception de l’immeuble vendu par l’acquéreur.
Le montant de cette obligation peut être calculé par une méthode statistique de
la même façon que les provisions pour garantie données aux clients.
Les paramètres de calcul seront constitués de la probabilité de mise en jeu de
la garantie (déterminée sur la base du retour d’expérience), du coût moyen des
sinistres constatés (également déterminée sur la base du retour d’expérience),
du montant ou du pourcentage représenté par la franchise (déterminée sur la
base des dispositions contractuelles).
Dans la méthode à l’achèvement1, la provision est constatée dès la remise des
clés à l’acquéreur, cette remise constituant le point de départ de la garantie,
elle est reprise à la date de fin de garantie2.
Le montant de la provision doit être réajusté lors de modifications dans la
sinistralité ou lors de modification dans les clauses du contrat.
La provision devrait également être ajustée en fonction du passage du temps,
la probabilité de mise en jeu de la garantie s’amenuisant normalement au fil
du temps. Cependant il apparaît que les acquéreurs procèdent fréquemment
à un « inventaire » des malfaçons réelles ou supposées en fin de période de
garantie, ce phénomène devant être pris en compte pour le réajustement de
la provision.
Lorsque la provision est calculée à partir de paramètres documentés confirmés
par les données issues de l’expérience, elle est déductible à l’image des
provisions pour garantie donnée aux clients.
Cette déductibilité a été confirmée par un arrêt du Conseil d’État en date du
13 janvier 2006 (259824).
Une jurisprudence plus récente émanant de la Cour Administrative d’Appel de
Paris en date du 29 juillet 2016 avait élargi les possibilités de provisionnement
des charges liées à la mise en jeu de la garantie décennale sur des immeubles
ou lots vendus.
1 Pour la méthode applicable en cas de comptabilisation à l’avancement voir ci-après pages 273 et
suivantes.
2 On pourrait également soutenir que la provision devrait être reprise en cas d’apparition d’un sinistre
indemnisé. Cependant ce serait faire peu de cas de la probabilité de survenance d’un deuxième sinistre
sur le même programme.

Dans cet arrêt, il ne s’agit plus seulement de constater un passif représentatif
de la franchise du contrat d’assurance mais de comptabiliser une provision
pour les dépenses futures de personnel et autres frais administratifs pour
suivre les litiges à naître dans le cadre de la garantie décennale.
Cependant cette décision qui concernait un cabinet d’architectes, a été
censurée par un arrêt du Conseil d’État du 12 octobre 2018 (404091). La Haute
assemblée motive sa décision à l’aide de trois arguments :
• Les tâches de gestion de ces dossiers de contentieux n’étaient que l’une
des tâches confiées aux collaborateurs en charge de cette gestion ;
• Il n’y avait pas de service dédié au suivi des mises en causes de
garantie décennale ;
• Le suivi des dossiers ne générait donc pas un surcoût de dépenses.
Pour conclure sur ce sujet, dès qu’un risque est avéré (notamment par la
survenance d’une assignation), ce risque doit être provisionné pour son
montant total, le remboursement éventuel n’étant constaté à l’actif que s’il
s’avère quasi-certain.
Par ailleurs, dès qu’un lot est livré, une provision correspondant à la probabilité
de devoir assumer le coût de la franchise contractuelle en cas de mise en
cause doit être définie sur des bases statistiques dûment documentées.
La provision correspondant aux coûts de gestion estimée de suivi des
contentieux doit être constatée en comptabilité si elle s’avère significative et
déterminable sur la base d’un retour d’expérience, cependant sa déductibilité
fiscale semble discutable si l’on se réfère à la jurisprudence du Conseil d’État
rappelée ci-dessus.
◊ Comptabilisation des ventes et du résultat
En cas d’utilisation de la méthode de l’achèvement, l’article 622-2 du PCG nous
rappelle que cela « consiste à comptabiliser le chiffre d'affaires et le résultat au
terme de l'opération. »
Au cas particulier, il ne définit pas ce qu’il faut entendre par le « terme
de l’opération ».
Le terme de l’opération doit-il s’entendre de l’achèvement stricto sensu ou d’un
autre événement tel que la livraison ?
Il n’existe malheureusement pas une définition unique de l’achèvement
et cette notion peut être approchée par la consultation de divers textes
d’origines diverses.
Ainsi pour le Code de la construction et de l’habitation, dans son article R.261‑1 :
« L'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé
au sens de l'article 1601-2 du Code civil, reproduit à l'article L.261-2 du présent

code, et de l'article L.261-11 du présent code, lorsque sont exécutés les ouvrages
et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation,
conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat, à
l'exception des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution en application
du II de l'article L.261-151. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts
de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération
lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas
les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. »
Par ailleurs, ainsi que nous l’avons vu pages 200 et suivantes, les contrats de
vente en l’état futur d’achèvement prévoient une garantie d’achèvement pour
l’acquéreur.
L’article R.261-24 précise ainsi les modalités d’arrivée du terme de la garantie
et la notion d’achèvement qui est sous-jacente :
« La garantie d'achèvement ou de remboursement prend fin à l'achèvement
de l'immeuble, tel que défini à l'article R.261-1. Cet achèvement résulte de la
constatation qui en est faite soit par une personne désignée dans les conditions
prévues à l'article R.261-2, soit par un organisme de contrôle indépendant ou
un homme de l'art. Lorsque le vendeur assure lui-même la maîtrise d'œuvre, la
constatation est faite par un organisme de contrôle indépendant. »
Sur le plan fiscal, le BOFIP (BOI-BIC-CHAMP-20-40-40) donne la définition
suivante de la livraison qui est nécessairement postérieure à l’achèvement
pour les VEFA :
« En principe, par livraison, il convient d'entendre la délivrance au sens de
l'article 1604 du Code civil, c'est-à-dire le transfert de la chose vendue en la
puissance et possession de l'acheteur (§ 10).
Dès lors, pour les immeubles bâtis, il y a lieu de considérer, conformément aux
dispositions de l'article 1605 du Code civil, que le profit est acquis au cédant
l'année au cours de laquelle il remet les clefs à l'acquéreur. La remise des clefs
intervient parfois lors d'une réception dite « provisoire » ou « sous réserve »,
lorsqu'il en est ainsi, la comptabilisation du profit ne peut pas être différée pour
autant jusqu'à la réception dite « définitive ».
Cette règle est applicable non seulement pour les ventes d'immeubles à
construire mais également pour les ventes d'immeubles achevés, encore que,
dans ce dernier cas, la remise des clefs est le plus souvent concomitante à la
vente elle-même (§ 20). »
Il semble que la définition fiscale rappelée ci-dessus soit cohérente avec la
règle comptable telle qu’exprimée par le Projet-ANC-CA :
« Le chiffre d’affaires est comptabilisé lors de la délivrance des biens et services
objets d’un accord entre l’entité et le client […] (article 512-2), la délivrance étant
définie comme le transfert du ou des livrables en la jouissance et la possession
par le client. Elle intervient dès lors que rien ne s’oppose plus du fait de l’entité,
à ce que le client dispose et tire avantage du livrable ».(article 512-5-1).
1 Mots ajoutés par le décret 2019-873 du 21 août 2019.

On observe par ailleurs qu’en matière de vente en l’état futur d’achèvement
l’article R.261-14 du CCH distingue bien l’achèvement de l’immeuble (date à
laquelle doit être réglé 95 % du prix) et la mise à disposition à l’acquéreur (date
à laquelle le versement du solde doit être effectué).
La détermination de la date à laquelle sera constatée la vente en comptabilité
reste cependant le plus souvent une question de fait qui devra notamment
prendre en compte la volonté de l’acquéreur de procéder lui-même à certains
travaux de finition comme le lui ont permis les modifications introduites par la
loi ELAN.
C’est ainsi que la livraison ne présume pas l’état d’habitabilité de l’immeuble,
mais la conformité aux termes du contrat eu égard aux travaux que l’acquéreur
a souhaité prendre en charge. C’est à cette date que la vente devra être
comptabilisée dans les comptes du vendeur.
La notion d’achèvement présente également un intérêt pratique lorsque
l’achèvement et la remise des clés sont des événements qui interviennent, l’un
avant et l’autre après la clôture de l’exercice.
À priori, la comptabilisation de la vente lors de la livraison semble la pratique la
plus prudente et la plus sécurisante du point de vue fiscal.
Cependant, dans certains cas, ce mode de comptabilisation peut susciter des
difficultés, par exemple lorsque l’immeuble est achevé et que, pour des raisons
pratiques tel qu’un séjour prolongé à l’étranger par le client, la remise des clés
tarde à se réaliser.
• Comptabilisation à l’avancement des contrats

de VEFA
Dans sa rédaction initiale, le premier alinéa de l’article 622-7 du PCG précisait
que « La méthode à l'avancement conduisant à une meilleure information, elle
est considérée comme préférentielle. »
Ce qualificatif a été supprimé par le règlement ANC 2018-01 et la méthode
à l’avancement n’est plus la méthode de référence, nouvelle appellation des
méthodes préférentielles.
Nous examinons les conséquences de cette modification normative
Dans les opérations de promotion-construction, la notion de contrat à long
terme ne s’appliquant qu’aux contrats de VEFA, il en résulte que, dans un
programme comportant plusieurs lots, il conviendra de distinguer les lots vendus
et les lots non vendus, la méthode à l’avancement ne pouvant s’appliquer
qu’aux premiers.

◊ Définitions
Le dernier alinéa de l’article 622-2 du PCG définit la méthode à l’avancement
comme celle qui « consiste à comptabiliser le chiffre d'affaires et le résultat au
fur et à mesure de l'avancement des contrats. »
L’article 622-3 poursuit la description en ces termes :
« Si l'entité retient la méthode à l'avancement et est en mesure d'estimer de
façon fiable le résultat à terminaison, le résultat est constaté en appliquant au
résultat à terminaison le pourcentage d'avancement. (Premier alinéa) […]
À la date de clôture, les produits contractuels sont comptabilisés en chiffre
d'affaires puis régularisés le cas échéant, à la hausse comme à la baisse, pour
dégager le résultat à l'avancement. » (Dernier alinéa).
Une lecture stricte de ce texte suggère implicitement que le chiffre d’affaires
comptabilisé est un chiffre d’affaires « théorique » distinct du chiffre d’affaires
contractuel « facturé », qui est obtenu en ajoutant aux coûts du contrat engagés
un résultat à l’avancement qui est le produit du résultat à terminaison pondéré
du pourcentage d’avancement1.
Lorsque le chiffre d’affaires à l’avancement est supérieur au chiffre d’affaires
contractuel, la régularisation est constatée par un produit à recevoir (factures
à établir). Lorsque c’est l’inverse, la régularisation est comptabilisée dans un
compte de produits constatés d’avance.
EXEMPLE II.7
Un contrat à long terme a été conclu pour un prix de marché de 5 000 K€.
Les coûts prévisionnels du contrat sont de 4 000 K€ soit un résultat à terminaison de 1 000 K€.
Les coûts engagés à la clôture de l’exercice sont de 2 500 K€.
Le pourcentage d’avancement estimé est de 60 %.
Des factures intermédiaires ont été adressées au client pour un montant de 3 150 K€.
Le résultat à l’avancement est de 1 000 * 60 % = 600 K€.
Le chiffre d’affaires devant être comptabilisé est de 2 500 + 600 = 3 100 K€.
L’entreprise devra comptabiliser un produit constaté d’avance de 3 150 – 3 100 = 50 K€.
Si l’entreprise n’avait facturé que 3 000 K€, elle aurait dû comptabiliser des factures à établir
pour 3 100 – 3 000 = 100 K€.
Une régularisation du même ordre concerne les coûts du contrat.

Normalement, dans la méthode à l’avancement tous les coûts du contrat tels
que définis dans l’avis CNC 99-102 qui ont été engagés à la clôture de l’exercice
sont à comptabiliser en charges.
2 Voir ci-dessous paragraphe suivante.

Cependant, il peut se trouver que certains coûts engagés soient relatifs à
des travaux ne correspondant pas au stade d’avancement approuvé par le
cocontractant mais à un stade ultérieur ou encore à des approvisionnements
pour la réalisation de travaux futurs.
Dans ce type de situation, l’avis CNC 99-10 précise (§ 2.7) :
« Les modalités de comptabilisation mises en œuvre en application des
principes ci-dessus doivent conduire, lors d’un arrêté comptable :
• À comptabiliser toutes les charges ayant concouru à l’exécution du
contrat à la date d’arrêté ;
• À porter en stocks, travaux en cours ou comptes de régularisation les
charges qui ne correspondent pas à l’avancement et qui sont donc rattachables
à une activité future (notamment achats livrés qui ne sont ni consommés ni
mis en œuvre, facturations de sous-traitants qui correspondent à des travaux
restant à réaliser...) […] »
Pour déterminer le pourcentage d’avancement, les alinéas 2 et 3 de
l’article 622‑3 du PCG suggèrent deux méthodes :
« Ce pourcentage est déterminé en utilisant la ou les méthodes qui mesurent
de façon fiable, selon leur nature, les travaux ou services exécutés et acceptés.
Peuvent être retenus :
• Le rapport entre les coûts des travaux et services exécutés à la date de
clôture et le total prévisionnel des coûts d'exécution du contrat ;
• Les mesures physiques ou études permettant d'évaluer le volume des
travaux ou services exécutés.
Par travaux et services exécutés et acceptés, il y a lieu d'entendre ceux qui
peuvent être considérés comme entrant, avec une certitude raisonnable, dans
les conditions d'acceptation prévues par le contrat. »
Lorsque le résultat à terminaison est une perte, le chiffre d’affaires
« théorique » est obtenu en soustrayant des coûts du contrat engagés un
résultat à l’avancement qui est le produit de la perte à terminaison pondérée
du pourcentage d’avancement. De ce fait, dans la méthode à l’avancement, la
provision pour perte à terminaison sera déterminée par la différence entre la
perte totale prévisionnelle et la partie de la perte déjà constatée par application
de la méthode à l’avancement.
◊ Importance de la fiabilité de détermination du résultat
La possibilité de dégager un résultat à l’avancement, et tout particulièrement un
résultat positif repose sur la possibilité de déterminer le résultat à terminaison
de façon fiable.
C’est l’article 622-5 du PCG qui précise les critères qui permettent de garantir
la fiabilité du résultat à terminaison :

« La capacité à estimer de façon fiable le résultat à terminaison repose sur les
trois critères suivants :
• La possibilité d'identifier clairement le montant total des produits du contrat ;
• La possibilité d'identifier clairement le montant total des coûts imputables
au contrat ;
• L'existence d'outils de gestion, de comptabilité analytique et de contrôle
interne permettant de valider le pourcentage d'avancement et de réviser, au
fur et à mesure de l'avancement, les estimations de charges, de produits et
de résultat. »
Si l’entité n’est pas en mesure de déterminer de façon fiable son résultat
à terminaison, elle peut néanmoins utiliser la méthode de l’avancement,
cependant ainsi que le précise l’article 622-4 du PCG :
« Si l'entité retient la méthode à l'avancement mais n'est pas en mesure
d'estimer de façon fiable le résultat à terminaison, aucun profit n'est dégagé.
À la date de clôture, le montant inscrit en chiffre d'affaires est limité à celui des
charges ayant concouru à l'exécution du contrat. »
EXEMPLE II.7A
Dans l’exemple précédent, en supposant que l’entité a facturé 3 000 K€, si elle n’est pas
en mesure de déterminer son résultat à terminaison de façon fiable, elle devra limiter la
constatation de son chiffre d’affaires au montant des coûts engagés soit 2 500 K€ et devra
donc enregistrer des produits constatés d’avance pour 3 000 – 2 500 = 500 K€.
L’identification des produits du contrat repose sur un inventaire des produits

dont le contenu est précisé dans les termes suivants par l’avis 99-10 du CNC
reproduit dans le recueil des normes comptables de l’ANC (commentaire sous
l’article 622-5 du PCG) Projet-ANC-CA article 512-13 (2 et 3) :
« Les produits relatifs à un contrat à long terme, qui sont estimés à la juste
valeur des contreparties reçues ou à recevoir, comprennent :
• Les produits initialement fixés par le contrat, y compris les révisions de prix ;
• Les produits issus des changements dans les conditions d’exécution des
biens ou services, dès lors que le client a approuvé la modification ou qu’il est
raisonnablement certain qu’il l’approuvera, et qu’il est possible d’évaluer de
façon fiable le montant des produits correspondants ;
• Les réclamations qui ont été acceptées par le client ou pour lesquelles l’état
d’avancement des négociations ou des procédures en cours (contractuelles,
arbitrales ou contentieuses) rend raisonnablement certaine leur règlement
par le client, et dont le montant accepté ou susceptible d’être accepté peut
être évalué de façon fiable ;
• Les primes incitatives (liées par exemple à l’achèvement anticipé du
contrat), dès lors que les niveaux de performance ont été atteints ou qu’il
est raisonnablement certain qu’ils le seront, et qu’il est possible d’évaluer de
façon fiable le montant de ces primes ;

• Les produits financiers, directs ou indirects, résultant de conditions
financières contractuelles se traduisant par des excédents significatifs de
trésorerie pendant tout ou partie de la durée du contrat (le résultat dégagé à
l'avancement en étant exclu), ainsi que les différences de change et résultats
d'opérations de couverture. »
Pour ce qui concerne les contrats de VEFA, il est peu probable que les
dispositions relatives aux réclamations, aux primes incitatives et aux différences
de change trouveront à s’appliquer.
De même l’identification des coûts imputables aux contrats repose sur un
inventaire des charges détaillé ainsi selon la même source :
« Les charges relatives à un contrat à long terme comprennent :
• Les coûts directement imputables à ce contrat (main-d’œuvre, sous-
traitance, matériaux, amortissement du matériel, coûts d’approche, de
repliement et de remise en état, location des équipements, conception et
assistance technique, impôts et taxes, frais de commercialisation, honoraires,
garantie...) ;
• Les coûts indirects, rattachables aux contrats en général, pour la quote-
part susceptible d’être affectée à ce contrat (assurance, conception et
assistance technique générale, frais généraux d’exécution des contrats...) ;
• Les provisions pour risques et aléas correspondant aux dépassements
des charges directement prévisibles que l’expérience de l’entreprise,
notamment statistique, rend probables.
Sont exclus tous les coûts qui ne peuvent être imputés aux contrats en général,
ou à un contrat donné (par exemple, frais administratifs d’ordre général, frais
de recherche et développement, et frais de commercialisation non imputables
à un contrat donné...).
Les charges relatives à un contrat à long terme comprennent les coûts engagés
antérieurement à sa signature, en vue de son obtention, dès lors qu’ils sont
identifiables séparément, mesurables de façon fiable et qu’il est probable que
ce contrat sera conclu. Si ces coûts ont été inscrits en charges au cours d’un
exercice antérieur clos, ils ne peuvent être imputés rétroactivement au contrat.
Les charges relatives à un contrat à long terme peuvent comprendre les
charges financières résultant de conditions financières contractuelles se
traduisant par des besoins ou insuffisances significatifs de trésorerie pendant
tout ou partie de la durée du contrat, les différences de change ainsi que les
résultats d'opérations de couverture. Le montant des charges financières, sous
déduction des produits financiers, imputées à l’ensemble des contrats pendant
une période donnée ne saurait excéder le montant des charges financières
directement ou indirectement encourues par l’entreprise. »
On note que le coût du terrain n’est pas expressément mentionné parmi les
charges directes ou indirectes imputables au contrat.
C’est la chronologie des publications qui est la cause de cet oubli apparent,
l’avis 99-10, publié en 1999 est applicable aux contrats à long terme en général

et l’inclusion des contrats de VEFA parmi les contrats à long terme n’ayant
été officialisée par l’ANC qu’en 2012, les spécificités des coûts de ce type de
contrat n’ont pas pu être prises en compte.
Nous examinerons les difficultés résultant de la présence d’un terrain ou d’une
quote-part de terrain dans les coûts du contrat pages 313 et suivantes.
Pour ce qui concerne le cas particulier des contrats de VEFA, on notera que
les produits du contrat sont nécessairement déterminés de façon fiable dans la
mesure où ces opérations ne peuvent être comptabilisées à l’avancement qu’à
la suite de la signature d’un acte authentique matérialisant le prix du contrat
ainsi que, le cas échéant, les clauses de révision de prix.
Pour ce qui concerne les coûts, celui relatif au terrain est nécessairement
connu lors de la signature de l’acte authentique de VEFA. En ce qui concerne
les coûts de construction, ceux-ci ne sont véritablement fiabilisés que lors de
la signature des principaux marchés de travaux avec les entreprises choisies
pour réaliser l’opération.
Il est donc prudent, comme le font certains promoteurs-constructeurs qui
comptabilisent leurs opérations à l’avancement, de ne dégager une marge à
l’avancement que lorsque les principaux marchés de travaux ont été signés.
Dans certains cas, l’entité peut se trouver au cours d’un exercice dans la
situation de ne pas pouvoir évaluer de façon fiable son résultat à terminaison,
puis au cours de l’exercice suivant, d’être en mesure de le faire.
Ce type de situation est fréquent en début d’opération lorsque les services
techniques du promoteur-constructeur ont des difficultés à mesurer l’ensemble
des paramètres prévisionnels de l’opération.
Le recueil des normes comptables reprenant les commentaires de l’avis 99-10
du CNC sous l’article 622-5, précise à ce sujet :
« Au cours de la réalisation d’un contrat donné, l’entreprise peut se trouver :
• Soit dans la situation de ne pas avoir, puis d’avoir la capacité à estimer le
résultat à terminaison ;
• Soit, à l’inverse, dans la situation d’avoir, puis de ne plus avoir la capacité
à estimer le résultat à terminaison.
Dans ces deux cas, elle adapte la méthode de constatation du résultat du
contrat à la nouvelle situation et comptabilise l’effet cumulé depuis l’origine
dans l’exercice de modification.
De même, elle se trouve fréquemment dans la situation d’avoir à modifier en
cours de contrat l’estimation du résultat à terminaison.
S’agissant d’un changement d’estimation, cette modification est enregistrée
dans la période comptable au cours de laquelle elle intervient. »
Ainsi que le souligne le texte, ce changement de situation est un changement
d’estimation et non un changement de méthode.

Ses effets ne sont donc pas constatés de manière rétrospective avec impact
sur les capitaux propres à l’ouverture de l’exercice du changementc comme
c’est le cas pour les changements de méthode, mais intégralement dans le
compte de résultat de l’exercice de la modification.
Ce type de modification peut être cependant à l’origine d’un phénomène de
« ressaut » au cours de l’exercice au cours duquel la modification a lieu.
EXEMPLE II.8
Un contrat à long terme a été conclu pour un prix de vente de 5 000 K€.
Les coûts du contrat sont estimés à 4 000 K€.
Cependant, à la clôture du premier exercice, les services techniques sont dans l’impossibilité
de valider cette estimation.
L’estimation des coûts, validée au cours du second exercice est de 4 050 K€.
Le pourcentage d’avancement du contrat est de 20 % à la clôture du premier exercice et
de 65 % (20 % + 45 %) à la clôture du second exercice.
En conséquence :
Le résultat à l’avancement du premier exercice sera de 0 et le chiffre d’affaires sera
comptabilisé à hauteur des charges engagées.
Le résultat à l’avancement du deuxième exercice sera de (5 000 – 4 050) * 65 % = 617,5 K€.
Si les services techniques avaient considéré que leur approche à la clôture du premier
exercice était suffisamment fiable, le résultat à l’avancement du premier exercice aurait été
de (5 000 – 4 000) * 20 % = 200 K€.
Le résultat à l’avancement du deuxième exercice aurait été de (5 000 – 4050) * 65 % -
200 K€ = 417,5 K€.
L’incidence de ce « ressaut » peut être jugé significative et, dans ce cas, requérir une
information dans l’annexe.
◊ Schéma général de comptabilisation

Le schéma de comptabilisation à l’avancement peut être adapté de celui
présenté pour la comptabilisation à l’achèvement présenté ci-dessus pages 237
et suivantes.
Dans cette section, nous n’évoquerons que des problématiques de technique
comptable et de présentation des comptes, les aspects liés à l’évaluation
du résultat à l’avancement et aux difficultés spécifiques d’application de la
comptabilisation des contrats de VEFA à l’avancement sont traités ci-après
En fait, cette adaptation consiste à comptabiliser les écritures de transfert
de travaux en cours en charges et de produits constatés d’avance en chiffre

d’affaires non pas en une seule fois, à l’achèvement de l’ouvrage, mais au fur
et à mesure de l’avancement de l’opération.
Pour illustrer notre propos, nous reprenons les données de l’exemple
II.4 présenté pages 237 et suivantes pour le traiter selon la méthode de
l’avancement.
EXEMPLE II.9
Un promoteur réalise une opération dont les caractéristiques sont les suivantes :
Début d’opération : 1er juillet N
Fin d’opération : 31 mars N+2
Les données financières synthétiques concernant ce programme sont les suivantes :
Coûts prévisionnels (en K€) :
Terrain 1 800 K€
Constructions 3 300 K€
Coûts du contrat 5 300 K€
Total des coûts 5 400 K€
Ventes prévisionnelles 6 000 K€
Marge sur coût du contrat 700 K€
Marge prévisionnelle nette 600 K€
Le promoteur-constructeur a opté pour l’incorporation des frais financiers dans les coûts. La
TVA est au taux de 20 %.
L’opération est financée par un crédit rechargeable de 4 000 K€ au taux de 3 %. Il est
remboursé au fur et à mesure des encaissements des clients, déduction faite des paiements
aux fournisseurs excédant le montant du prêt initial.
Les acomptes appelés aux clients sont strictement conformes aux dispositions du CCH.
On suppose que l’opération se réalise selon les prévisions budgétaires et que le résultat peut
être déterminé de façon fiable dès le premier exercice de réalisation.
On suppose également que les coûts engagés correspondent tous au stade atteint et
qu’aucun achat n’a été effectué par avance.
Enfin, par simplification on néglige l’impact de l’impôt sur les sociétés.
Coûts engagés et VEFA signées à la clôture des exercices N, N+1 et N+2.

N N+1 N+2
Terrain 1 800 K€ 1 800 K€ 1 800 K€
Constructions 1 500 K€ 2 700 K€ 3 300 K€
Frais financiers 36 K€ 170 K€ 200 K€
Total des coûts 3 436 K€ 4 670 K€ 5 300 K€
VEFA conclues 1 310 K€ 4 670 K€ 6 000 K€

Stade d’avancement Fondations Hors d’eau Achevé
Pourcentage
30 % 60 % 100 %
d’avancement
Comptabilisation schématique des opérations en N
Date Débit Crédit
6XX Charges 100
512 Banque 4 000
161 Emprunts 4 000
4112 Clients, créance exigible 550
4111 Clients, créance non exigible 550
(35 % * 1 572)

(3 960 + 120)
512 Banque 4 080
512 Banque 550
4112 Clients créance exigible 550
161 Emprunt 434
(550 – 80 – 36)
512 Banque 470
(550/6)
Calcul du résultat à l’avancement après détermination d’un coefficient de
commercialisation1 :
700 * (1 310 / 6 000) * 30% = 46 K€
Coûts du contrat constatés en charges :
(3 300 + 36) * (1 310/6 000) = 728 K€
Comptabilisation du chiffre d’affaires (728 + 46) = 774 K€
1 Sur l’utilisation d’un « coefficient de commercialisation » voir ci-après pages 324 et suivantes.

487 Produits constatés d’avance 774
701 Ventes 774
Compte de résultat au 31/12/N
Ventes 774
(3 300 + 36 – 728)
Charges diverses - 3 400
Frais financiers - 36
Cette perte correspond aux charges non stockables de 100 K€ corrigée de la quote-part de
résultat bénéficiaire à l’avancement (46 K€).
Bilan au 31/12/N
Actif
Clients 1 022
Crédit de TVA 588
Total actif 4 218
Passif
Emprunt 3 566
TVA collectée 170
(262 – 92)
(1 310 -774)
Total passif 4 218
(2 700-1 500)
(4 670 – 1 310)
(70 % * 4 032) + (70 %-35 %) * 1 572
512 Banque 1 440
512 Banque 3 373
161 Emprunt 1 799
(3 373 – 1 440 – 134)

512 Banque 1 933
(3 373/6)
Calcul du résultat cumulatif à l’avancement après calcul d’un coefficient de
commercialisation :
700 * (4 670 / 6 000) * 60 % = 327 K€
Résultat constaté en N = 46 K€
Résultat à l’avancement de l’exercice = 281 K€
Coûts du contrat constatés en charges :
((1 200 + 134) * (4 670/6 000)) + (3 336 * 3 360/6 000) = 2 906 K€
Comptabilisation du chiffre d’affaires (2 906 +281) = 3 187 K€
701 Ventes 3 187
Ventes 3 187
Production stockée - 1 572
Charges diverses - 1 200
Bénéfice de l’exercice 281
Bilan au 31/12/N+1
Actif
Clients 1 681
Crédit de TVA 266
Total actif 2 983
Passif
Bénéfice de l’exercice 281
Emprunt 1 767
TVA collectée 280

(536+3 360-3 187)
Total passif 2 983
(3 300-2 700)
(6 000 – 4 670)
1 596 + ((100 %-70 %) * (4 670 * 1,2))
512 Banque 720
512 Banque 3 277
161 Emprunt 1 767
512 Banque 1 797
6XX Charges diverses 600
(3 277/6)
512 Banque 160
701 Ventes 2 039
351 Produits finis 1 666
Ventes 2 039
Production stockée -1 036
Charges diverses - 600

Bilan au 31/03/N+2
Actif
Stocks et en cours 0
Clients 0
Crédit de TVA 0
Banque 600
Total actif 600
Passif
Report à nouveau 227
Emprunt 0
TVA collectée 0
Total passif 600
En synthèse, si l’on compare la présentation des comptes selon que l’on applique la
méthode de l’achèvement telle qu’elle résulte de l’exemple II.4 de la page 237 et selon que
l’on applique la méthode de l’avancement à partir des mêmes données on peut dresser le
tableau suivant :
N N N+1 N+1 N+2 N+2
Achèvt Avanct Achèvt Avanct Achèvt Avanct
Ventes 0 774 0 3 187 6 000 2 039
Production stockée 3 336 2 608 1 334 - 1 572 - 4 670 - 1 036
Charges diverses - 3 400 - 3 400 - 1 200 - 1 200 - 600 - 600
Frais financiers - 36 - 36 - 134 - 134 - 30 - 30
Résultat - 100 - 54 0 281 700 373
Comme on peut le constater, le résultat cumulé sur trois ans est identique (600 K€), le
cadencement est cependant différent entre les deux méthodes, l’origine de la différence étant
concentrée sur les postes « Ventes » et « Production stockée ».
Pour ce qui concerne les postes du bilan, la synthèse est la suivante :
N N N+1 N+1 N+2 N+2
Stocks et en cours 3 336 2 608 4 670 1 036 0 0
Clients 1 022 1 022 1 681 1 681 0 0
Crédit de TVA 588 588 266 266 0 0
Banque 600 600
Report à nouveau 0 0 - 100 - 54 - 100 227
Résultat - 100 - 54 0 281 700 373
Emprunt 3 606 3 606 1 807 1 807 0 0
TVA collectée 170 170 280 230 0 0
Produits constatés
1 310 536 4 670 709 0 0
d’avance

On note que les différences se concentrent sur les postes « Stocks et en cours », « Produits
constatés d’avance » et « Résultat/Report à nouveau » les autres postes étant identiques
selon les deux méthodes1.
◊ Dépréciations des immeubles en stocks et pertes à

terminaison
Pour ce qui concerne les immeubles achevés non encore vendus ainsi que les
terrains détenus non encore affectés à un programme, les règles d’évaluation et
de constitution des dépréciations sont identiques à celles énoncées pages 257
et 259 et nous invitons le lecteur à s’y reporter.
Pour ce qui concerne les immeubles en cours, il convient de distinguer les lots
non vendus des lots vendus.
Les coûts engagés relatifs aux lots non vendus sont, ainsi que nous l’avons
noté dans les exemples précédents intégralement constatés dans le poste
« Stocks et en cours ». En effet, n’ayant pas encore fait l’objet de contrats de
VEFA, ils ne sont pas affectés à un contrat à long terme.
Leur valeur actuelle doit donc être normalement estimée à leur valeur de
réalisation nette, c’est-à-dire le prix de vente estimé (et non encore contractuel)
diminué de tous les coûts à engager jusqu’à la vente (travaux restant à effectuer,
frais de parachèvement, frais de commercialisation, etc.).
Si la valeur comptable de ces encours est supérieure à leur valeur actuelle la
totalité de la différence doit, selon nous, être comptabilisée en dépréciation de
ces en cours.
Si l’on suit les conclusions de l’arrêt du Conseil d’État (408594) ainsi que
les commentaires de la CEC de la CNCC dans sa chronique 2019-28, cette
dépréciation n’est pas déductible fiscalement. Sur ce point le lecteur est prié
de se reporter pages 267 et suivantes.
Les coûts engagés relatifs aux lots vendus ont été pour l’essentiel comptabilisés
en charges dans la méthode de l’avancement.
Seule la quote-part relative aux approvisionnements et travaux concernant un
stade ultérieur au stade accepté est comptabilisée en stocks et en cours.
Ces lots étant qualifiés de contrats à long terme du fait de leur affectation à un
contrat de VEFA, ils sont susceptibles de générer une perte à terminaison.
Comme dans la méthode à l’achèvement, cette perte doit être constatée en
totalité dès que l’entité en a connaissance.
Cependant, le recours à la méthode de l’avancement peut avoir eu pour effet
de constater un résultat négatif à l’avancement.
1 Il conviendrait cependant de tenir compte de l’incidence de l’impôt dont le montant diffère selon la
méthode comptable retenue.

En conséquence, une provision devra être comptabilisée pour la différence
entre la perte totale et la perte déjà constatée par la comptabilisation à
l’avancement.
La quote-part relative aux approvisionnements et travaux concernant un stade
ultérieur au stade accepté, comptabilisée en stocks et encours doit cependant
faire l’objet d’une dépréciation si cet actif n’apparait pas recouvrable.
La déductibilité de cette dépréciation semble devoir être admise (BOI-BIC-
PDSTK-20-20-20 § 50).
Par contre la provision correspondant à la différence entre la perte à
terminaison totale et la partie de la perte déjà constatée à l’avancement doit
être réintégrée fiscalement.
En effet, cette provision correspond à des pertes probables sur des travaux non
encore exécutés et les dispositions de l’article 39-1-5° du CGI ne permettent
pas de déduire fiscalement ce type de provision.
EXEMPLE II.10
À titre d’exemple, on reprend les données présentées dans l’exemple II.6 en le traitant dans
le cadre d’une comptabilisation à l’avancement.
Les calculs s’en trouvent modifiés ainsi :
Eléments d’exploitation Montants Références
Prix de vente prévisionnel 100 000 A
Frais de commercialisation provisionnels non stockables 1 000 B
Valeur de réalisation nette 99 000 C=A-B
Coût de revient prévisionnel 110 000 D
Perte à terminaison 11 000 E=D-C
Coût de production encours engagé constaté en charges 70 000 H
Pourcentage d’avancement 0,6364 I=H/D
Résultat négatif constaté à l’avancement 6 364 J=I*(D-A)
Chiffre d’affaires comptabilisé 63 636 K=H-J
Provision pour risque non déductible 4 636 L=E-J
Récapitulation
Perte déjà constatée dans le résultat à l’avancement 6 364
Provision pour risque non déductible 4 636
Total correspondant à la perte à terminaison 11 000
Si l’on se réfère à la dernière jurisprudence de la CAA de Versailles rappelée pages 211 et
suivantes, la perte à l’avancement de 6 364 € serait également non déductible et devrait faire
l’objet d’une réintégration fiscale sur l’imprimé 2058 A.

◊ Risques divers et provisions
En ce qui concerne la prise en compte des charges à payer et des aléas, de
même que pour ce qui est de la comptabilisation des litiges et des risques de
mise en cause en cas de malfaçons couvertes par une police d’assurance, les
modalités de comptabilisation et d’évaluation sont identiques à celles présentés
ci-dessus pages 268 et suivantes pour la comptabilisation à l’achèvement ainsi
que pour le traitement des opérations de marchand de biens pages 110 et
suivantes, le lecteur est invité à s’y reporter.
• Traitement des changements de méthode

La comptabilisation à l’avancement n’étant plus qualifiée de méthode de
référence par le Plan Comptable Général, il est, en théorie, possible de changer
de méthode pour passer de la méthode de l’achèvement vers la méthode de
l’avancement, ou inversement de la méthode de l’avancement vers la méthode
de l’achèvement.
En vertu du premier alinéa de l’article 122-1 du PCG :
« Un changement de méthode résulte soit d’un changement de réglementation
comptable, soit d’un changement de méthode comptable à l’initiative de l’entité. »
Pour ce qui concerne le changement de méthode à l’initiative de l’entité, le
premier alinéa de l’article 122-2 précise :
« Un changement de méthode comptable à l’initiative de l’entité n’est
possible qu’à la double condition qu’il existe un choix entre plusieurs
méthodes comptables conformes aux principes d’établissement des comptes
annuels et que le changement de méthode conduise à fournir une meilleure
information financière. »
En l’espèce, la première condition est respectée, les deux méthodes de
reconnaissance du chiffre d’affaires et du résultat dans les contrats à long
terme étant répertoriées par le PCG.
Cependant, le changement de méthode ne sera licité que si l’entreprise justifie
que la nouvelle méthode fournit une meilleure information financière par rapport
à la précédente.
Le troisième alinéa du même article ajoute :
« La nouvelle méthode conduit à une meilleure information financière lorsqu’elle
reflète de façon plus adaptée et plus pertinente la performance ou le patrimoine
de l’entité au regard de son activité, sa situation et son environnement. »
Et le commentaire IR2 inclut dans le recueil des normes comptables sous
l’article 122-5 de préciser :
« La décision de changer de méthode comptable n'est pas discrétionnaire,
elle résulte de circonstances qui justifient ce changement car l'adoption d'une

autre méthode conforme au Plan Comptable Général […] fournit une meilleure
information financière. Ainsi, à droit fiscal constant, le bénéfice d’une méthode
comptable favorable à l’entité d’un point de vue fiscal ne peut pas être la seule
justification à un changement de méthode comptable.1 »
Le commentaire se poursuit en donnant des exemples de justification d’un
changement de méthode comptable afin :
• « d'adopter les méthodes comptables les plus généralement retenues
dans le secteur d'activité concerné sous réserve qu’elles soient conformes
au Plan Comptable Général ou à un autre règlement comptable ;
• d’harmoniser les méthodes comptables retenues dans les comptes
individuels et les méthodes comptables retenues dans les comptes
consolidés sous réserve que cette harmonisation conduise à retenir, dans les
comptes individuels, une méthode comptable conforme au Plan Comptable
Général ou à un autre règlement comptable ;
• d’adapter les méthodes comptables aux modes de suivi interne de gestion
de la performance ou du patrimoine, dont l’évolution a été rendue nécessaire
par une modification de l’activité, de la situation ou de l’environnement de
l’entité sous réserve que les nouvelles méthodes soient conformes au Plan
Comptable Général ou à un autre règlement comptable. »
À la lecture de ces textes on mesure qu’il sera plus facile de justifier un passage
de l’achèvement à l’avancement que l’inverse.
La motivation réelle du passage de l’avancement à l’achèvement sera, le plus
souvent, de se mettre en harmonie avec l’évolution de la jurisprudence fiscale.
Peut-on soutenir qu’il s’agisse là d’un changement motivé par les modifications
de l’environnement ?
Le traitement d’un changement de méthode de même que les obligations
en matière d’information sont plus complexes et plus détaillées que pour les
simples changements d’estimation.
Elles résultent notamment des dispositions de l’article 122-3 du PCG :
« Lors de changements de méthodes comptables, l'effet, après impôt, de la
nouvelle méthode est calculé de façon rétrospective, comme si celle-ci avait
toujours été appliquée. Si l'effet à l'ouverture ne peut être calculé de façon
objective, en particulier lorsque la nouvelle méthode est caractérisée par la prise
en compte d'hypothèses, le changement est appliqué de manière prospective.
L'impact du changement déterminé à l'ouverture, après effet d'impôt, est
imputé en « report à nouveau » dès l'ouverture de l'exercice sauf si, en raison
de l'application de règles fiscales, l'entité est amenée à le comptabiliser dans le

résultat de l’exercice. Dans ce dernier cas l’impact net d’impôt est comptabilisé
en dehors du résultat courant tel que défini à l’article 821-4 »
Concernant « l’effet d’impôt », le commentaire IR3 sous l’article 122-3 apporte
les précisions suivantes :
« Lorsque l’entité ne comptabilise pas d’impôts différés dans ses comptes
individuels, l’impôt à considérer est égal à la différence entre l’impôt exigible
calculé sur le résultat de l’exercice après prise en compte du changement de
méthode et celui calculé avant prise en compte du changement de méthode. »
Par ailleurs, l’article 833-2-2-b prescrit, pour les changements de méthode à
l’initiative de l’entité, de communiquer les informations suivantes dans l’annexe :
• « Mention et justification du changement de méthode comptable
conformément à l’article 122-2 […] ;
• Mention de l’impact du changement de méthode déterminé à l’ouverture
en précisant les postes concernés ;
• Lorsqu’un changement de méthode comptable a été appliqué de manière
rétrospective, présentation des principaux postes des exercices antérieurs
présentés, retraités selon la nouvelle méthode ;
• Lorsqu’un changement de méthode a été appliqué de manière prospective,
indication des raisons de son application prospective et de son impact sur les
principaux postes concernés de l’exercice, sauf impraticabilité. »
Enfin, le commissaire aux comptes, lorsqu’il en a été désigné un, doit
obligatoirement faire état d’une observation dans son rapport sur les comptes
annuels ou sur les comptes consolidés pour attirer l’attention sur la note de
l’annexe qui décrit le changement de méthodes.
Il doit préalablement s’être assuré que :
• Le changement est justifié ;
• L’effet de la nouvelle méthode est correctement calculé, comptabilisé et
présenté dans les comptes ;
• Les informations nécessaires à la compréhension du changement sont
fournies dans l’annexe.
Au cas particulier du passage de l’achèvement à l’avancement, le changement
de méthode sera généralement calculé de manière rétrospective.
L’impact du changement de méthode sera le plus souvent comptabilisé
directement en capitaux propres (report à nouveau).
En effet, le passage à l’avancement a généralement un effet positif sur les
capitaux propres et cet effet sera imposé fiscalement1 sans qu’il soit besoin de
le faire apparaître dans un compte de produit.
1 Sous réserve de l’évolution jurisprudentielle mentionnée pages 211 et suivantes.

Il s’agit d’une conséquence de l’application de l’article 38-2 du CGI qui définit
le résultat imposable « […] par la différence entre les valeurs de l'actif net à la
clôture et à l'ouverture de la période dont les résultats doivent servir de base
à l'impôt. […] »
Si d’aventure, le passage à l’avancement avait un effet négatif, il conviendrait
de constater ses effets en résultat dans les comptes annuels1 pour pouvoir
déduire la perte en résultant.
EXEMPLE II.11
Afin de présenter un exemple de traitement du changement de méthode de l’achèvement
à l’avancement, nous reprenons les données des exemples présentés II.4 pages 237 et
suivantes et II.9 pages 280 et suivantes.
On suppose qu’au cours de l’année N+1 l’entité qui avait jusque-là appliqué la méthode
à l’achèvement décide de changer de méthode pour comptabiliser ses opérations à
l’avancement.
Elle devra à l’ouverture de l’exercice du changement de méthode (c’est-à-dire au 1/1/N+1
dans notre exemple) comptabiliser l’écriture suivante :
487 Produits constaté d’avance 774
(1 310 -536)

(3 336-2 608)
110 Report à nouveau 31

(774-728) * 2/3
44 État, impôt sur les sociétés 15

(774-728) *1/3
Les travaux en cours et produits constatés d’avance sont ainsi recalculés au 1/1/N+1 comme
si la nouvelle méthode avait toujours été appliquée, l’impact sur les capitaux propres avant
effet impôt est de (31+15) = 46, qui correspond très exactement à l’écart de résultat de
l’exercice N selon que l’on applique la méthode à l’achèvement (- 100) ou la méthode à
l’avancement (- 54).
Nous avons ressorti l’effet d’impôt avec un taux de 33,33 %.
Cet effet d’impôt correspond à un impôt exigible au 31/12/N+1 et non pas à un impôt différé si
l’on postule une connexion entre comptabilité et fiscalité.
Si l’on retient la jurisprudence de la CAA de Versailles et que l’entreprise constate la fiscalité
différée, les écritures seront les mêmes mais l’intitulé du compte 44 correspondra à une
dette d’impôt différé. Si dans la même hypothèse, l’entreprise ne comptabilise pas la fiscalité
différée, elle devra comptabiliser 46 en « report à nouveau » et donner une information dans
l’annexe sur les dettes fiscales différées.
L’entité devra donner toutes informations dans l’annexe sur le changement de méthode et
son effet sur les capitaux propres et les principaux postes du bilan et du compte de résultat.
1 Par application de l’article 122-3 du PCG. Par contre, dans les comptes consolidés l’impact du
changement de méthode calculé rétrospectivement est toujours constaté en capitaux propres que ses
effets soient positifs ou négatifs.

Conformément à l’article 833-2-2-b du PCG, des informations proforma des exercices
antérieurs présentés devront être communiquées, à des fins comparatives, suivant la
nouvelle méthode.
Au cas particulier, il conviendra de présenter les informations relatives aux postes impactés
par le changement de méthodes dans les comptes de l’exercice N tels que publiés, dans les
comptes de l’exercice N retraités avec la nouvelle méthode et dans les comptes de l’exercice
N+1 publiés avec la nouvelle méthode.
Compte de résultat N+1 N retraité N publié
Ventes 3 187 774
Production stockée - 1 572 2 608 3 336
Résultat de l’exercice 281 - 54 - 100
Bilan
Actif
Stocks et en cours 1 036 2 608 3 336
Total actif 3 023 4 258 4 986
Passif
Résultat de l’exercice 281 - 54 - 100
Produits constatés
709 536 1 310
d’avance
Total passif 3 023 4 258 4 986
Par cohérence avec l’option retenue précédemment nous avons négligé l’incidence de l’impôt
sur les bénéfices, bien que nous l’ayons fait ressortir dans l’écriture de changement de
méthode.
II.4.3 Traitement des opérations de promotion-construction

sous référentiel IFRS
On rappelle que les normes IFRS ne concernent en France que les groupes qui
établissent des comptes consolidés soit parce qu’elles font appel publiquement
à l’épargne, soit parce que, dans le cas contraire elles ont opté pour ce référentiel
(à défaut leurs comptes consolidés seront établis sur la base du référentiel
national issu du règlement ANC 2020-01 applicable aux exercices ouverts à
compter du 1er janvier 2021 en remplacement du règlement CRC 99‑02.
Le traitement des opérations de promotion-construction sous référentiel IFRS
ne concerne donc, pour l’essentiel, que quelques groupes nationaux.
• La norme IFRS 15 et ses conséquences sur

le traitement des opérations de promotion-
construction
La norme IFRS 15, adoptée par l’IASB en mai 2014 est d’application obligatoire
à compter des exercices ouverts au 1er janvier 2018.

Cette norme a été approuvée par l’Union européenne dans un règlement UE
2016-1905 du 22 septembre 2016.
Elle remplace les normes IAS 11 (contrats de construction) et IAS 18 (produits
des activités ordinaires) ainsi que, notamment, l’interprétation IFRIC 15
(contrats de construction d’actifs immobiliers).
La norme IFRS 15 a vocation à s’appliquer à tous les types de revenus
provenant de contrats avec les clients.
Le traitement des contrats à long terme et des contrats de VEFA doit donc être
apprécié à la lumière des principes généraux posés par la norme.
Nous nous efforcerons dans cette section d’identifier les points significatifs
susceptibles d’entraîner des conséquences sur la comptabilisation et la
présentation dans les états financiers des contrats de VEFA en particulier.
Le fait générateur fondamental de la comptabilisation repose sur le transfert de
contrôle au client du bien ou du service objet du contrat.
• Le contrôle d’un actif est défini par le § 33 de la norme comme le pouvoir
de définir l’usage de cet actif et d’obtenir pratiquement tous les avantages
résiduels de cet actif ;
• Le contrôle implique que l’entité puisse empêcher les tiers de définir
l’utilisation de cet actif ou d’en obtenir des avantages ;
• Les avantages procurés par un actif correspondent aux flux de trésorerie
potentiels (flux entrants ou économies de flux sortants) qui peuvent être
obtenus de l’utilisation directe ou indirecte de l’actif, selon différentes façons :
- Utilisation de l'actif pour produire des biens ou assurer la prestation de
services (y compris les services publics) ;
- Utilisation de l'actif pour accroître la valeur d'autres actifs ;
- Utilisation de l'actif pour régler des passifs ou diminuer les charges ;
- Vente ou échange de l'actif ;
- Mise en garantie d'un emprunt ;
- Conservation de l'actif.
Le principe fondamental de la comptabilisation des revenus selon le transfert
de contrôle d’un bien ou d’un service est applicable quel que soit l’objet du
contrat (vente de biens, prestation de services, contrat de construction ou
contrat à long terme)
Le Projet-ANC-CA s’est, sur ce point, démarqué de la norme IFRS 15 en
conservant un traitement spécifique pour les contrats à long terme.

Selon la norme IFRS 15, la reconnaissance du produit s’effectue en cinq étapes.
La première étape concerne l’identification du contrat, ce qui, pour ce qui
concerne les VEFA ne devrait pas être une source de problème dans la mesure
où l’on se trouve en face d’un acte écrit, authentique de surcroît1.
Cependant le paragraphe 17 de la norme impose de regrouper plusieurs contrats,
comptabilisés comme un seul contrat lorsqu’ils ont été conclus avec le même
client (ou des parties liées au client) à la même date ou à des dates rapprochées
lorsque l’une ou plusieurs des conditions suivantes sont respectées :
• Les contrats constituent un tout avec un objectif commercial unique ;
• Le montant de la rémunération d’un contrat dépend du prix de la prestation
d’un autre contrat ;
• Les biens ou services objet du contrat constituent une seule obligation
de prestation.
On observe que les conditions posées sont substantiellement différentes de
celles du paragraphe 9 de la norme IAS 11 qui imposait le regroupement, y
compris lorsque les contrats sont passés avec des clients différents et qu’ils
sont exécutés simultanément ou à la suite l’un de l’autre, sans interruption (et
non pas conclus à des dates rapprochées).
Une interprétation stricte de la norme conduirait donc à ne plus pouvoir procéder
à des regroupements de contrats de VEFA conclus au sein du même immeuble
en cours d’achèvement, les clients étant différents et n’étant pas parties liées.
Cependant, dans son paragraphe 4, la norme permet, à titre d’expédient pratique,
d’appliquer les principes de la norme à un portefeuille de contrats présentant
des caractéristiques similaires entre eux si l’entité peut raisonnablement
supposer que les effets sur les états financiers de l’application de la norme
sur la base d’un portefeuille de contrats ne seraient que peu différents d’une
application de la norme contrat par contrat.
Cette modalité pratique vise notamment les entités qui sont parties à une
multitude de petits contrats comme les opérateurs téléphoniques. Il reviendra
à la doctrine de déterminer si une telle mesure de simplification est applicable
à des contrats de VEFA individuels à l’intérieur d’un programme immobilier (ou
de tranches de construction à l’intérieur d’un même programme).
Dans une deuxième étape, la norme IFRS 15 impose d’analyser le contrat afin
d’identifier les obligations de prestation (ou de performance) qui y sont inclus.
Le paragraphe 27 de la norme indique qu’une obligation distincte repose sur
deux conditions cumulatives :
• Le client peut tirer bénéfice du bien ou du service seul ou avec des
ressources qui lui sont facilement accessibles ;
• La promesse de transférer le bien ou le service au client est identifiable
séparément des autres promesses du contrat.
1 Cette première étape traite également des modifications de contrats.

Il conviendra de mesurer en quoi ces conditions sont applicables dans le cadre
d’une opération de promotion-construction (notamment pour ce qui concerne
le traitement du terrain1).
Le prix de la transaction est déterminé dans une troisième étape. Généralement,
il s’agit d’un montant fixe mais il peut être affecté, parfois, par des éléments
variable (bonus/malus de performance, indexation sur des indices de prix2,
bons cadeaux…)3.
Après avoir défini les différentes obligations de prestation et le prix global de
la transaction, ce dernier est alloué à chacune des obligations de performance
(OP) dans le cadre d’une quatrième étape.
Le prix de chaque obligation de prestation ainsi déterminé est ensuite
comptabilisé selon le modèle de comptabilisation qui lui est applicable
(cinquième étape).
La norme distingue deux possibilités selon le mode de transfert de contrôle de
l’actif construit au client :
• Transfert du contrôle au fil du temps ;
• Transfert du contrôle à un moment précis.
Sans procéder à des assimilations abusives, on ne peut manquer de faire
le parallèle entre le transfert au fil du temps avec la comptabilisation à
l’avancement et le transfert à un moment précis avec la comptabilisation à
la livraison.
Le transfert du contrôle, ainsi que la reconnaissance du produit, a lieu au fil du
temps en cas d’apparition de l’un des critères suivants :
• Le client reçoit et consomme les avantages procurés par les prestations
de l’entité au fur et à mesure où celle-ci les réalise (Critère 1) ;
Dans certains cas le respect de cette condition peut apparaître de façon
évidente (prestations de nettoyage par exemple).
Dans d’autres cas, le respect de cette condition devra faire l’objet d’une analyse
s’inspirant du paragraphe B 4 du guide d’application de la norme.
Il y est ainsi indiqué que le transfert sera considéré comme effectué au fil du
temps si une autre entité reprenant le contrat ne serait pas obligée de refaire
les travaux effectués par l’entité.
On peut raisonnablement soutenir que l’existence d’une garantie d’achèvement
incluse dans les contrats de VEFA assure la continuité du contrat de VEFA
et que le transfert de contrôle peut être considéré comme effectué sur une
base continue.
1 Ce sujet est notamment abordé pages 313 et suivantes.

2 L’indexation peut être prévue dans un contrat de VEFA.
3 Les conséquences de certaines de ces clauses sont examinées ci-après pages 445 et suivantes.

• Les prestations de l’entité créent ou améliorent un actif que le client contrôle
au fur et à mesure de la création ou de l’amélioration de cet actif (Critère 2) ;
Pour apprécier si le transfert de contrôle de l’actif a lieu sur une base continue,
le paragraphe B 5 du guide d’application renvoie aux critères de transfert de
contrôle des paragraphes 31 à 34 de la norme, rappelés ci-dessus.
Le transfert de contrôle sur une base continue implique donc qu’il y ait
notamment transfert des flux de trésorerie potentiels liés à l’actif.
On observe que la possibilité pour un acquéreur de revendre son contrat de
VEFA ou de le remettre en garantie semble répondre aux conditions posées
par la norme.
Par ailleurs dans les bases de conclusion, le § BC 129 donne comme exemple
de réalisation d’un tel critère, les situations dans lesquelles un immeuble est en
cours de construction sur un terrain appartenant au client.
On rappelle que l’article 1603-1 du Code civil énonce dans sa première
phrase : « La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le
vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que
la propriété des constructions existantes. »
Si l’on s’en tient à la lettre du Code civil, dès signature d’un contrat de VEFA
transférant des droits sur le terrain, le revenu généré par le contrat devrait être
reconnu au fil du temps dans la mesure où les travaux réalisés postérieurement
à la signature de l’acte de VEFA le seront sur un terrain appartenant au client.
• Les prestations de l’entité créent un actif spécifique pour le client qui n’a
pas d’usage alternatif pour l’entité et l’entité dispose d’un droit exécutoire
d’en obtenir le paiement au fur et à mesure de la réalisation (Critère 3).
La création d’un actif spécifique résulte notamment de l’interdiction contractuelle
ou de toute impossibilité pratique pour l’entité qui le produit de l’utiliser à un
autre usage pendant sa création ou son amélioration.
L’entité doit examiner les termes du contrat pour déterminer si elle a un droit
exécutoire d’obtenir le paiement au fur et à mesure de la réalisation.
Les paiements au fur et à mesure de la réalisation ne sont pas nécessairement
des montants déterminés.
Toutefois, pendant toute la durée du contrat, l’entité doit avoir droit à un montant
qui compenserait au moins la performance réalisée par l’entité au stade atteint
si les travaux devaient être terminés par le client ou par une autre entreprise en
dehors de toute faute imputable à l’entité.
À partir du moment où un contrat de VEFA est signé, le promoteur-constructeur
ne peut utiliser la construction à un autre usage que sa vente pendant toute la
période de création de l’actif.
Par ailleurs, il dispose bien d’un droit exécutoire au paiement compte tenu des
termes de l’article 1601-3 du Code civil. Par contre les conditions imposées par
l’article R.261-14 du CCH pour le paiement de ce prix ne garantissent pas que
les montants à payer soient exactement égaux au prix de vente des biens ou
services transférés au stade atteint.

Après examen de ces différents critères, il apparaît donc que selon IFRS 15 les
contrats de VEFA soient à comptabiliser « à l’avancement ».
C’est la conclusion qui ressort implicitement du § 2.4 dernier alinéa de la
recommandation de l’Autorité des Marchés Financiers pour l’arrêté des
comptes 2017.
En effet, le paragraphe 35 de la norme ne requiert que la satisfaction d’un
seul des trois critères analysés dans les lignes qui précèdent pour que la
comptabilisation se fasse « à l’avancement ».
Or le critère 1 est généralement respecté par le fait qu’un successeur peut
reprendre le projet sans avoir à recommencer les travaux effectués, le critère 2
le sera par le fait que l’acquéreur a des droits réels sur l’objet du contrat et qu’il
peut le revendre et le critère 3 le sera généralement compte tenu des droits au
paiement dont bénéficie le promoteur-constructeur.
Lorsque le produit est reconnu au fil du temps, il convient de mesurer l’avancement
du transfert de contrôle afin de comptabiliser le produit selon cet avancement.
Les méthodes de mesure de l’avancement se divisent en deux grandes
catégories, les méthodes basées sur les « outputs » et les méthodes basées
sur les « inputs »1.
Les méthodes basées sur les ouputs reconnaissent le revenu sur la base de la
valeur des biens et services transférés au client à la date d’avancement.
Les critères de sélection des ouputs sont notamment :
• La revue des prestations déjà accomplies ;
• L’évaluation des réalisations ;
• L’atteinte d’étapes clés ;
• Le temps écoulé ;
• Les unités produites ou livrées.
Les méthodes basées sur les inputs déterminent le revenu au fil du temps par
le ratio entre les moyens déjà mis en œuvre et les moyens totaux à mettre en
œuvre pour réaliser l’opération.
Les critères retenus peuvent être par exemple sans que cela soit exhaustif :
• Les ressources consommées ;
• Les heures de travail ;
• Les coûts engagés ;
• Le temps passé ;
• Les heures de machine.
Le défaut des méthodes basées sur les inputs provient du fait qu’il peut ne pas
y avoir de relation proportionnelle entre les inputs engagés et la valeur des
biens et services dont le contrôle a été transféré.
1 Traduits respectivement par « jalons externes » et « jalons internes » dans la traduction en français.

Comme dans les normes précédentes, la reconnaissance du produit pour une
obligation de prestation dont le transfert de contrôle a lieu au fil du temps ne
peut être effectuée que si l’entité est capable de mesurer raisonnablement
l’avancement de l’obligation de prestation.
Elle ne peut procéder à cette reconnaissance si les informations pertinentes lui
permettant de procéder à cette évaluation lui font défaut.
C’est ainsi que, dans certaines situations, (notamment lors des premières
étapes de réalisation du contrat) l’entité n’est pas en mesure d’estimer le
revenu de l’obligation de prestation au fil du temps.
Dans ce cas, lorsque l’entité s’attend à recouvrer au moins les coûts de
l’obligation de prestation, elle comptabilise le revenu à hauteur des coûts
engagés jusqu’à ce qu’elle soit en mesure d’estimer le transfert de contrôle de
l’obligation de prestation.
Ces dispositions décrites dans les paragraphes 44 et 45 de la norme.
Si d’aventure le contrat ne pouvait être comptabilisé au fil du temps, il devrait
l’être à un moment précis lors du transfert de contrôle.
La norme communique des indicateurs de transfert dans son paragraphe 38
que nous énumérons brièvement :
• Le client a l’obligation de payer l’entité, ce qui peut indiquer qu’il a obtenu
le transfert de contrôle ;
• Le client a reçu les titres de propriété de l’actif ;
• L’entité a transféré la possession physique de l’actif au client, ce qui peut
indiquer un transfert de contrôle ;
• L’entité a transféré au client les risques et les avantages ;
• Le client a accepté l’actif.
Contrairement à l’une de ses devancières (IAS 11 – Contrats de construction),
la norme IFRS 15 ne contient pas de dispositions particulières sur le traitement
des pertes à terminaison. Ce sujet est, de fait, renvoyé à l’application de
la norme IAS 37, notamment ses paragraphes 66 et 68 :
« Si une entité a un contrat déficitaire, l’obligation actuelle résultant de ce
contrat doit être comptabilisée et évaluée comme une provision. (§ 66).
La présente norme définit un contrat déficitaire comme un contrat pour
lequel les coûts inévitables pour satisfaire aux obligations contractuelles sont
supérieurs aux avantages économiques à recevoir attendus du contrat. Les
coûts inévitables d’un contrat reflètent le coût net de sortie du contrat, c’est-à-
dire le plus faible du coût d’exécution du contrat ou de toute indemnisation ou
pénalité découlant du défaut d’exécution. » (§ 68).
On observe que la norme IAS 37 ne fait pas référence à des regroupements de
contrats pour l’estimation du montant de la perte sur contrat.
Par ailleurs, comme nous l’avons signalé ci-avant, le paragraphe 17 de
la norme IFRS 15 semble appliquer plus strictement les modalités de

regroupement des contrats qui ne peut s’appliquer qu’à des contrats conclus
avec un même client ou des parties liées à ce client en excluant à priori les
regroupements de contrats conclus avec des clients différents1.
Il semble donc que l’application combinée des normes IFRS 15 et IAS 37 rende
plus stricte la comptabilisation et l’évaluation des pertes à terminaison.
Le traitement des coûts liés au contrat est défini dans les paragraphes 91 à
104 de la norme.
On y distingue les coûts d’obtention du contrat et les coûts d’exécution.
Ces prescriptions sont susceptibles de s’appliquer aux frais de commercialisation
relatifs à un contrat donné.
La norme contient enfin dans ses paragraphes 105 à 109 des indications
précises sur les modalités de présentation des contrats dans l’état de
situation financière.
La norme distingue les actifs sur contrats, les créances et les passifs sur
contrats dans les termes suivants :
« Lorsque l'une ou l'autre partie à un contrat s'est acquittée de ses obligations,
l'entité doit présenter le contrat dans l'état de la situation financière comme un
actif sur contrat ou un passif sur contrat, selon le rapport entre la prestation de
l'entité et le paiement effectué par le client. L'entité doit présenter séparément
comme une créance ses droits inconditionnels à une contrepartie, le
cas échéant.
Si le client paie la contrepartie, ou si l'entité a un droit à un montant de
contrepartie qui est inconditionnel (c'est-à-dire une créance), avant que l'entité
ne fournisse un bien ou service au client, l'entité doit présenter le contrat
comme un passif sur contrat au moment où le paiement est effectué ou au
moment où le paiement est exigible (selon ce qui se produit en premier). Un
passif sur contrat est une obligation de l'entité de fournir à un client des biens
ou services pour lesquels l'entité a reçu une contrepartie de la part du client (ou
pour lesquels un montant de contrepartie est exigible).
Si l'entité s'acquitte d'une obligation de fournir des biens ou des services au
client avant que ce dernier ne paie une contrepartie ou avant que le paiement
ne soit exigible, elle doit présenter le contrat comme un actif sur contrat, à
l'exclusion des montants présentés à titre de créance, le cas échéant. Un actif
sur contrat est un droit de l'entité d'obtenir une contrepartie en échange de
biens ou de services qu'elle a fournis à un client […]
Une créance est un droit inconditionnel de l'entité à une contrepartie. Le droit
à une contrepartie est inconditionnel si l'écoulement du temps suffit à rendre le
paiement de la contrepartie exigible […] »
Nous revenons sur ces définitions ci-après pages 301 et suivantes pour
mesurer les conséquences de ces paragraphes sur la présentation dans le
bilan des postes relatifs aux contrats de VEFA.
1 Sauf à utiliser une approche par portefeuille à titre d’expédient pratique conformément au § 4 de
la norme.

Elle contient également de nombreuses prescriptions sur les informations à
communiquer en annexe (paragraphes 110 à 129).
Nous mentionnons tout particulièrement l’information requise par le § 120
relatif aux obligations de prestations restant à accomplir :
L'entité doit fournir les informations suivantes sur les obligations de prestation
qui restent à remplir :
a) le montant total du prix de transaction affecté aux obligations de prestation
non remplies (ou remplies partiellement) à la date de clôture ; et
b) une explication précisant quand l'entité s'attend à comptabiliser en produits
des activités ordinaires le montant indiqué selon le paragraphe 120 a), que
l'entité doit fournir selon l'une ou l'autre des manières suivantes :
i) sur une base quantitative, en utilisant le découpage chronologique le plus
approprié à la durée des obligations de prestation qui restent à remplir ; ou
ii) en présentant des informations qualitatives.
• Influence d’autres normes internationales sur les

opérations de promotion-construction
La norme IFRS 15 constitue la norme de référence pour le traitement des
contrats de VEFA dans le référentiel IFRS.
Cependant d’autres normes sont susceptibles d’être invoquées comme les
normes IAS 2 (stocks et en cours) et IAS 23 (coûts d’emprunt) que nous avons
déjà commentées lors de l’examen des activités de « marchands de biens ».
Nous reviendrons cependant pages 308 et suivantes sur l’application de la
norme IAS 23 à la lumière d’une réponse de l’IFRS IC (IFRS IC update de
mars 2019).
Nous avons également fait observer dans la section précédente qu’à défaut de
précision sur le traitement des pertes à terminaison dans la norme IFRS 15,
il convenait de faire référence à la norme IAS 37 (passifs et provisions) pour
comptabiliser les pertes sur contrat.
Enfin, lorsque le promoteur décide de conserver l’immeuble pour une utilisation
en tant qu’immeuble d’exploitation ou en tant qu’immeuble locatif, nous aurons
à nous préoccuper des normes IAS 16 (immobilisations corporelles) et IAS 40
(immeubles de placement).
II.4.4 Difficultés particulières liées à la comptabilisation des

opérations de VEFA
Il est à présent établi depuis la publication du règlement ANC 2012-05 que les
contrats de VEFA sont des contrats à long terme.

Les contrats de VEFA présentent cependant des singularités en tant que contrat
à long terme que nous avons détaillées pages 233 et suivantes.
Tout d’abord les caractéristiques juridiques du contrat, matérialisées par un
acte authentique de vente ont conduit les rédacteurs du guide comptable
professionnel, qui, on le rappelle est devenu caduc pour les exercices ouverts
à compter du 1er janvier 2020, mais également le Conseil National de la
Comptabilité en son temps, à proposer un modèle de comptabilisation et de
présentation qui n’est pas unanimement appliqué par tous les acteurs de la
promotion-construction.
Ensuite, parmi les charges constitutives des coûts du contrat figure un
« matériau » singulier non fongible et représentant un coût significatif du contrat,
à savoir le terrain. La spécificité de cet élément de coût a conduit l’organisme
d’interprétation des normes IFRS à s’interroger sur l’opportunité de « segmenter »
le terrain et la construction pour reconnaître le revenu d’un contrat.
Bien qu’une telle segmentation soit souvent impraticable, l’incidence du terrain
dans l’évaluation du résultat à l’avancement n’est pas sans conséquence,
notamment lorsque le pourcentage d’avancement est calculé par une méthode
basée sur les « inputs ».
Enfin, une lecture stricte du dernier alinéa de l’article 622-1 du PCG conduit
à considérer que c’est chaque contrat de VEFA qui constitue un contrat à
long terme1.
Cependant, dans un programme, il n’est pas rare qu’un nombre important
de lots soient commercialisés sur la même assiette foncière, le promoteur-
constructeur s’intéressant davantage au résultat global du programme qu’au
résultat individuel de tel ou tel lot.
Une telle situation est source de questionnement d’autant que certains
textes doctrinaux (Recommandation OEC, doctrine fiscale) autorisent des
regroupements de contrats lorsque certaines conditions sont réunies.
Ce sont ces aspects singuliers des VEFA en tant que contrats à long terme que
nous allons aborder à présent.
• Les modèles de comptabilisation et de

présentation
Lors de la description des schémas d’écritures des opérations de VEFA
pages 235 et suivantes et pages 250 et suivantes, nous avons présenté un
modèle de comptabilisation toujours très utilisé par les services comptables des
1 La doctrine de la CEC de la CNCC (EC 2014-34) qui précise que la perte à terminaison doit être
déterminée contrat par contrat sont cohérentes avec cette rédaction.

entités concernées, bien qu’il résulte de la doctrine de feu le guide comptable
professionnel des promoteurs-constructeurs.
Ce modèle implique de comptabiliser au débit du compte client le montant total
du contrat de VEFA lors de la signature de ce contrat par la contrepartie d’un
compte de « produit constaté d’avance » (et de la TVA collectée).
Au fur et à mesure de la réalisation des travaux, ce montant est encaissé lors
de l’émission des créances d’appels de fonds conformément au cadencement
de paiement prévu par le contrat de VEFA et dans les limites fixées par
l’article R.261-14 pour les immeubles du secteur protégé.
Quant au compte de « produit constaté d’avance », il est « recyclé » en chiffre
d’affaires, soit en une seule fois à l’achèvement, si le promoteur-constructeur
a opté pour la méthode comptable de l’achèvement, soit progressivement, au
fur et à mesure de l’avancement si le promoteur-constructeur a opté pour la
méthode de l’avancement.
À l’examen de leurs comptes annuels ou de leurs comptes consolidés, on
observe que certains promoteurs-constructeurs utilisent un autre modèle
Ce modèle consiste en fait à traiter le contrat de VEFA comme un contrat de
construction et à ne pas comptabiliser le montant total de la VEFA lors de
la signature de l’acte authentique mais à considérer que les appels de fonds
prévus contractuellement dans la limité de l’article R.261-14 sont, de fait,
des « situations de travaux », ce qui conduit à les comptabiliser comme des
créances sur les clients par la contrepartie d’un compte de « produit constaté
d’avance » en cas d’utilisation de la méthode de l’achèvement ou, si la méthode
de l’avancement est retenue, par un compte de « produits constatés d’avance »
et/ou de chiffre d’affaires.
Ce deuxième mode de comptabilisation est le plus souvent rencontré dans les
groupes qui appliquent les normes IFRS pour l’établissement de leurs comptes
consolidés, mais il est également utilisé par des groupes « franco-français ».
Ce modèle alternatif n’a pas d’incidence sur le compte de résultat mais il permet
d’alléger significativement les masses bilancielles et permet de présenter un
ratio d’endettement plus flatteur.
EXEMPLE II.12
Nous allons en mesurer les effets à partir d’un exemple simple.
Un promoteur-constructeur a engagé un programme dont les caractéristiques sont
les suivantes :

Produits prévisionnels à terminaison : 10 000 K€
Coûts prévisionnels à terminaison : 8 000 K€
Marge prévisionnelle à terminaison : 2 000 K€
À la clôture de l’exercice considéré, le programme se déroule comme prévu et les paramètres
ci-dessus ne sont pas remis en cause, les données commerciales et techniques sont
les suivantes :
Coefficient de commercialisation : 60 %
Pourcentage d’avancement technique : 50 %
Coûts engagés : 4 200 K€
Actes signés (10 000 * 60 % * 1.20) = 7 200 K€
Acomptes perçus (35 % * 7 200) = 2 520 K€
Fournisseurs (4 200 * 10 % * 1.20) = 504 K€
Le promoteur-constructeur utilise la méthode de l’avancement1 et on considère, par
simplification, que les coûts engagés correspondent au stade d’avancement technique atteint.
Si le promoteur-constructeur applique le mode de comptabilisation issu du guide comptable
des promoteurs-constructeurs, le bilan en liste à la clôture de l’exercice se présentera ainsi
pour ce qui concerne les postes de l’activité opérationnelle :
Postes d’actif
Travaux en cours2 1 680
(1 - 60 %) * 4 200
Clients 4 680
7 200 – 2 520
TVA déductible 84
4 200 * 10 % * 20 %
Total 6 444
Postes de passif
Résultat à
l’avancement 600
2 000 * 60 % * 50 %
Fournisseurs 504
TVA collectée 780
(4 680 / 1.20)* 20 %
Produits constatés
d’avance3 2 880
6 000 – 3 120
Total 4 764
Besoin de 1 680
financement (6 444 – 4 764)
Si le promoteur-constructeur utilise le modèle de comptabilisation alternatif, les données
seront modifiées ainsi qu’il suit :
1 On pourrait également traiter cet exemple en utilisant la méthode de l’achèvement. Nous ne l’avons pas
présenté afin de limiter le volume de cet ouvrage. Néanmoins le lecteur pourra aisément en reconstituer
les agrégats caractéristiques.
2 Travaux sur lots non vendus.
3 Le montant des PCA recyclé en chiffre d’affaires est égal au coût engagé sur les lots vendus soit
4 200 * 60 % = 2 520 augmentés de la marge à l’avancement (600) soit un total de 3 120.

Postes d’actif
Travaux en cours 1 680
(1 - 60 %) * 4 200
Produits à recevoir
(3 120 – (35 %*6 000)) 1 224
*1.20
TVA déductible 84
4 200 * 10 % * 20 %
Total 2 988
Postes de passif
Résultat à
l’avancement 600
2 000 * 60 % * 50 %
Fournisseurs 504
TVA à régulariser sur
PAR 204
(1 224 / 1.20)* 20 %
Produits constatés
0
d’avance
Total 1 308
Besoin de 1 680
financement (2 988 – 1 308)
On mesure donc que le résultat et le besoin de financement de l’opération sont identiques
dans les deux modèles mais que les « masses bilantielles » sont réduites de façon
significative en cas d’utilisation du « modèle alternatif ».
Il apparaît qu’en cas d’application du référentiel IFRS, la norme IFRS 15 impose

l’utilisation de ce que nous avons dénommé « modèle alternatif ».
En effet, en ce qui concerne la présentation au bilan des effets financiers des
contrats, la norme distingue les actifs sur contrat, les créances et les passifs
sur contrat.
Or la signature de l’acte authentique ne confère pas un droit inconditionnel
à paiement constitutif d’une créance mais, au contraire, un droit conditionnel
à percevoir une rémunération, l’article 1601-3 du Code civil précisant que
les paiements sont effectués par l’acquéreur « à mesure de l’avancement
des travaux ».
La signature d’un contrat de VEFA, à elle seule, ne semble donc autoriser ni la
constatation d’un actif de contrat qui ne pourrait être comptabilisé que si l’entité
avait effectué des prestations ne lui donnant pas encore un droit inconditionnel
à paiement ni la constatation d’un passif de contrat qui résulterait soit d’un
paiement anticipé par le client soit de l’existence d’une créance née avant que
l’obligation de prestation ne soit remplie.

Seuls les appels de fonds constitutifs de créances (droit inconditionnel au
paiement) seront, dans la plupart des cas à constater à l’actif, un actif de
contrat complémentaire (produit à recevoir), n’étant à activer que si le total des
créances et des produits à recevoir excède la valeur de ce qui a été transféré
sous le contrôle du client. Dans le cas contraire, il faudra constater un passif de
contrat (acompte perçu ou produit constaté d’avance).
Par contre, les VEFA signées relatifs à des lots non encore livrés doivent
faire l’objet d’une information dans l’annexe au titre du paragraphe 120 de
la norme IFRS 15 comme nous l’avons mentionné dans la section consacrée à
l’examen succinct de cette norme.
Doit-on également communiquer une information sur les contrats de réservation
non encore régularisés en contrats de VEFA ?
Il semble que la norme ne l’exige pas. Cependant, on fera observer que le
promoteur est engagé par ce contrat, la réitération par acte authentique ne
dépendant généralement que de la volonté de l’acquéreur et, surtout, de la
réalisation des conditions suspensives susceptibles d’entraver son acquisition.
Une information sur ces contrats semble donc nécessaire en prenant soin
cependant de bien la distinguer de celle relative aux contrats de VEFA non
encore achevés.
Dans le cadre du référentiel français, la question qu’il convient de se poser
concerne la continuité d’application du modèle « usuel » issu du guide
d’application du PCP des promoteurs-constructeurs frappé de caducité par la
décision du collège de l’ANC du 8 février 2019.
Il n’apparaît pas qu’une disposition de l’actuel PCG 2014 interdise ce mode
Certes, le Projet-ANC-CA a précisé la notion de délivrance d’où résulte le
fait générateur de la comptabilisation du chiffre d’affaires, mais il n’a imposé
aucune règle quant à la contrepartie comptable au bilan de la comptabilisation
de ce chiffre d’affaires. Par ailleurs, pour ce qui concerne les contrats à long
terme et donc des contrats de VEFA, ce projet de règlement n’a rien modifié
de fondamental par rapport aux règles antérieures. On pourra donc en tirer
argument pour soutenir la licéité du maintien de ce modèle de comptabilisation.
Par ailleurs, si l’on veut exhumer les vieux grimoires, on peut rappeler que le
CNC avait approuvé ce mode de comptabilisation en 1975, près de dix ans avant
l’émission de l’avis de conformité sur le PCP des promoteurs-constructeurs,
dans son bulletin 21 où il est écrit (page 8) :
« Consulté sur la méthode de comptabilisation d’une construction en cours
d’édification, le secrétariat du Conseil a constaté que les rédacteurs du guide

comptable professionnel des promoteurs de constructions immobilières ont
recherche, dans le respect d’une règlementation complexe, à exprimer au
travers de la comptabilité, la réalité économique des opérations de construction.
De ce point de vue, la méthode traduisant une comptabilisation, dès la signature
du contrat, de l’obligation de l’acheteur envers la société (obligation de payer) et
de celle de la société envers l’acheteur (obligation de faire) est très satisfaisante. »
Le maintien du modèle « usuel » de comptabilisation peut également s’appuyer
sur une interprétation de certaines dispositions du PCG.
En effet, l’article 121-5 qui traite de la permanence des méthodes précise :
« Les termes « méthode comptable » s'appliquent :
• Aux méthodes d'évaluation et de comptabilisation ;
• Aux méthodes de présentation des comptes.1 »
Et d’ajouter que les méthodes comptables peuvent être explicites ou implicites.
Ces dernières, « en l’absence de texte […] résultent d’une pratique conforme
aux principes d’établissement des comptes annuels énoncés aux articles 121‑1
à 121-5. ».
Or comme démontré dans l’exemple précédent (II.12), le choix de ce modèle
« usuel » n’a d’incidence ni sur le résultat ni sur le besoin de financement et ne
déroge pas aux articles 121-1 à 121-5.
Enfin, le commentaire IR 2 sous l’article 122-2 permet de justifier un choix
de méthodes comptables par l’adoption des « méthodes comptables les
plus généralement retenues dans le secteur d'activité concerné sous
réserve qu’elles soient conformes au Plan Comptable Général ou à un autre
règlement comptable. »
Au-delà des discussions doctrinales sur la pertinence de tel ou tel modèle de
comptabilisation et d’évaluation selon le référentiel comptable français, il nous
semble qu’un sujet doive faire consensus.
Il s’agit de la nécessité de préciser clairement dans l’annexe quel modèle de
comptabilisation et d’évaluation a été retenu pour le traitement des VEFA dans
les états financiers du promoteur-constructeur, dans la mesure où les pratiques
sont variables en l’état actuel et peuvent avoir une incidence significative sur
la lecture du bilan.
• L’indexation du prix de vente

En application de l’article 261-11-1 du Code de la construction et de l’habitation :
« Au cas où le contrat défini à l'article L.261-11 prévoit la révision du prix,
celle-ci ne peut être calculée qu'en fonction de la variation d'un indice national

du bâtiment tous corps d'état mesurant l'évolution du coût des facteurs de
production dans le bâtiment et publié par l'autorité administrative.
La révision ne peut être faite sur chaque paiement ou dépôt que dans une
limite exprimée en pourcentage de la variation de cet indice.
L'indice et la limite prévus ci-dessus sont définis par décret en Conseil d'État.
Cette limite, destinée à tenir compte des frais fixes, de la valeur du terrain et
des améliorations de productivité, doit être comprise entre 60 % et 80 % de la
variation de l'indice.
L'indice servant de base pour le calcul de la révision est le dernier indice publié
au jour de la signature du contrat.
La variation prise en compte résulte de la comparaison de cet indice avec le
dernier indice publié avant la date de chaque paiement ou dépôt. »
La partie réglementaire du CCH précise dans son article R.261-15 pour les
opérations réalisées dans le « secteur protégé » :
« L'indice mentionné à l'article L.261-11-1 est l'index national du bâtiment tous
corps d'état dénommé BT 01, créé par le ministre chargé de l'économie et
des finances et utilisé pour la révision du prix des marchés de construction de
bâtiment. […]
L'index BT 01 est publié mensuellement au Journal officiel par le ministre
chargé de l'économie et des finances.
La limite mentionnée à l'article L.261-11-1 est fixée à 70 %. »
À la lecture de ces textes on en conclut :
• Que l’indice de base est le dernier indice connu à la conclusion du contrat ;
• Que la réestimation n’est pas effectuée rétroactivement, elle ne porte pas
sur la totalité du prix du contrat mais sur chaque paiement ou dépôt.
Sur le plan comptable, et conformément à l’article 512-4-2 du Projet-ANC-CA,
la revalorisation est prise en compte, s’agissant d’indices publics, à la date de
publication de l’indice.
EXEMPLE II.12A
Un promoteur-constructeur a conclu une VEFA avec un acquéreur pour un montant de
500 000 € hors taxes (600 000 € TTC) avec une clause contractuelle d’indexation du prix.
Cette vente concerne un appartement et on suppose pour simplifier qu’elle ne donne lieu
qu’à deux acomptes, l’un de 35 % aux fondations, l’autre de 70 % au hors d’eau.
Lors de l’échéance du premier acompte l’application de la clause contractuelle conduit à une
majoration de 1 % lors de l’appel du premier acompte et de 2,5 % lors de la survenance de
l’exigibilité du deuxième acompte.
À notre avis, ces opérations doivent être traitées de la façon suivante :

Premier acompte :
Montant avant revalorisation
500 000 * 35 % = 175 000 €
hors taxes :
Montant de la revalorisation
175 000 * 1 % = 1 750 €
hors taxes :
Comptabilisation selon la modèle « usuel »
Clients créance
212 100
exigible (176 750 * 1,20)
Clients créance non
212 100
exigible
Revalorisation de la créance non exigible
Clients créance non
2 100
exigible (1 750 * 1,20)
Produits constatés
1 750
d’avance
TVA collectée 350
Selon le modèle « alternatif », le schéma d’écriture serait le suivant :
Clients créance
212 100
exigible
Produits constatés
176 750
d’avance
TVA collectée 35 350
Cet exemple a été développé dans l’hypothèse d’une comptabilisation à l’achèvement. Le
lecteur pourra le transposer aisément dans le cadre d’une comptabilisation à l’avancement.
Le promoteur constructeur devra actualiser son budget des produits et des coûts du contrat
afin de tenir compte de cette indexation.
Le deuxième acompte devra également faire l’objet d’une régularisation pour un montant de
500 000 * (70 % - 35 %) * 2,5 % = 4 375 € hors taxes.
Les schémas d’écritures sont identiques à ceux présentés pour le premier acompte.
• Retour sur le traitement des coûts d’emprunt

Les promoteurs-constructeurs français intègrent fréquemment les frais
financiers dans le coût de production de leurs opérations immobilières.
Ils y ont été encouragés par le guide comptable des promoteurs-constructeurs qui
recommandait fortement cette intégration, au motif que les coûts de financement
représentent un « facteur de production » de l’opération de construction.
Nous avons rappelé pages 248 et suivantes les textes applicables selon le
référentiel français en son état actuel.
Cette pratique a cependant été discutée dans le cadre du référentiel IFRS.
Dans une décision de mars 2019 publiée dans IFRS IC update, l’IFRS IC a
analysé, sans faire référence aux contrats de VEFA de droit français, une
situation qui, en substance, correspond fortement à ce type de contrat.

En effet, dans la situation étudiée par l’IFRS IC :
• Le promoteur construit un ensemble immobilier et le vend par lots à des
clients, ces ventes pouvant être effectuées avant le début de la construction
ou en cours de construction ;
• Le promoteur-constructeur souscrit un emprunt pour financer cette
opération, cet emprunt générant des frais financiers ;
• Les lots non vendus le sont lorsque le promoteur-constructeur trouve des
clients pour ces lots ;
• Dès qu’un contrat de vente de lot est signé, le promoteur-constructeur
comptabilise un chiffre d’affaires sur la base de l’avancement de la construction.
Pour rejeter l’incorporation des coûts d’emprunt dans les coûts du contrat,
l’IFRS IC développe l’argumentation suivante :
• Pour ce qui concerne les lots vendus, ceux-ci n’apparaissent dans l’état
de situation financière (bilan) que sous la forme d’actifs de contrat, de
créances et de passifs de contrat. Or ces postes ne font pas partie des actifs
qualifiés définis par la norme IAS 23 (actifs éligibles selon la terminologie
française), cette appellation étant réservée aux immobilisations corporelles,
aux immobilisations incorporelles et aux stocks ;
• Pour ce qui concerne les lots non encore vendus, ils sont certes
comptabilisés comme des stocks (travaux en cours) et ont la nature d’un
actif qualifiés mais par le fait qu’ils peuvent être vendus à tout moment avant
l’achèvement de la construction et, de ce fait, ne requièrent pas une longue
période de préparation pour assurer la vente, contrairement à ce qui est
requis par le paragraphe 5 de la norme IAS 23. En conséquence, ils ne
répondent pas à la définition d’un actif qualifié.
Il en résulte que les deux catégories de lots, lots vendus et non achevés et
lots non encore vendus, ne répondant pas à la définition d’un actif qualifié ne
peuvent intégrer les coûts d’emprunt dans leur coût de production.
Cette prise de position de l’IFRS IC peut-elle avoir des conséquences sur le
traitement des coûts d’emprunt encourus par les promoteurs-constructeurs
dans le cadre du référentiel français ?
Nous avons vu pages 248 et suivantes que le recueil des normes comptables
françaises permettait (il s’agit d’une option) d’incorporer les frais financiers
dans les coûts du contrat de VEFA, c’est-à-dire pour les lots vendus.
Pour ce qui concerne les lots non encore vendus, il est effectivement possible de
développer le même argumentaire que celui retenu par l’IFRS IC, l’article 213‑9‑1
du PCG exigeant également une longue période de préparation jusqu’à la vente
pour que l’actif (les travaux en cours en l’espèce) puisse être regardé comme
un actif éligible permettant sur option d’intégrer les coûts d’emprunt.

Cependant, on rappelle que selon le référentiel français la méthode de
l’avancement n’est pas la seule permise pour les contrats à long terme et que,
dans la méthode de l’achèvement, les lots non vendus de même que les lots
vendus et non achevés restent comptabilisés en travaux en cours jusqu’à
l’achèvement de la construction. Pour ces derniers, il existe une longue période
de préparation non pas, certes, jusqu’à la vente mais jusqu’à la livraison.
Enfin, sur le plan pratique, nous avons fait observer pages 248 et suivantes
qu’il semblerait paradoxal dans la méthode de l’achèvement de débuter
l’incorporation des frais financiers à compter de la date de vente sans avoir
opté pour cette incorporation pour les travaux effectués avant cette date. Ce
paradoxe existe également pour les opérations comptabilisées à l’avancement.
En conséquence, on doit retenir, à notre avis :
• Que l’incorporation des coûts d’emprunt est à prohiber dans le référentiel
IFRS pour les contrats de VEFA ;
• Que cette incorporation nous semble rester une option possible en l’état
actuel des textes dans le référentiel français.
Cependant, lorsqu’un groupe établit des comptes sous référentiel IFRS, il
semble opportun de ne pas opter pour l’incorporation des coûts d’emprunt
dans les comptes annuels des sociétés composant le groupe afin de ne pas
avoir à procéder à des retraitements récurrents et fastidieux.
Si une société appartenant à un tel groupe décidait de renoncer à l’incorporation
des coûts d’emprunt alors que c’était, jusque-là, une option qu’elle avait retenue,
il s’agirait d’un changement de méthode à traiter comme tel dans ses comptes
annuels. Ce changement pourra être justifié par la recherche d’harmonie avec
les méthodes imposées dans les comptes consolidés.
Si les comptes consolidés étaient établis sous référentiel français de
consolidation, aucun retraitement n’étant à effectuer dans la mesure où, sauf
exceptions, les comptes consolidés sont établis en appliquant les méthodes
d’évaluation du PCG, le changement de méthode ne semble pas opportun.
• Évaluation du résultat à l’avancement

Dans les pages qui suivent nous nous proposons de présenter les difficultés
spécifiques d’évaluation des résultats et du chiffre d’affaires à l’avancement
dans le cadre particulier des ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Nous pourrons constater que les dispositions normatives et doctrinales
proposent ou imposent des orientations méthodologiques.
Notre contribution consiste à recenser ces dispositions et de mettre en
évidence leurs conséquences sans, le plus souvent, nous hasarder à une
quelconque recommandation.

Dans certaines situations le préparateur des comptes pourra être amené
à utiliser des modèles plus « simplificateurs » que ceux suggérés par les
référentiels ou la doctrine.
Ce type de pratique ne peut être envisagé qu’après s’être assuré qu’elle n’induit
pas un biais significatif dans le calcul du résultat et du chiffre d’affaires.
◊ La mesure de l’avancement
L’un des points essentiels pour reconnaître le chiffre d’affaires et le résultat à
l’avancement consiste à définir le pourcentage d’avancement à appliquer à la
marge prévisionnelle pour estimer ce résultat et, en l’ajoutant aux coûts, pour
déterminer le chiffre d’affaires1.
À la lecture de l’article 622-3 du PCG, on note :
clôture et le total prévisionnel des coûts d’exécution du contrat ;
• Les mesures physiques ou études permettant d’évaluer le volume des
travaux ou services exécutés. »
L’avis 1999-10 du CNC mentionné en commentaire de cet article dans le
recueil des normes comptables ne fournit pas de précisions complémentaires,
indiquant cependant :
« Le pourcentage d’avancement ne peut, en pratique, être mesuré à partir des
seuls éléments juridiques issus des contrats (notamment réception partielle,
transfert de propriété...), ou à partir des seuls éléments financiers (notamment
facturations partielles, avances, acomptes...). »
Avec une terminologie différente, la nouvelle norme IFRS 15, a élargi les termes
du débat comme nous l’avons indiqué pages 297 et suivantes.
Elle distingue en les précisant dans son guide d’application (§§ B14-B19), les
méthodes basées sur les « ouputs » et celles basées sur les « inputs ».
Les méthodes basées sur les ouputs reconnaissent le revenu sur la base de
la valeur des biens et services transférés au client à la date d’avancement,
par rapport à la valeur totale des biens et services devant être transférés aux
termes du contrat.
Les critères de sélection des ouputs sont notamment :
• La revue des prestations déjà accomplies ;
• L’évaluation des réalisations ;
1 Ou bien à appliquer directement ce pourcentage au chiffre d’affaires prévisionnel dans le cadre de la

norme IFRS 15.

• L’atteinte d’étapes clés ;
• Le temps écoulé ;
• Les unités produites ou livrées.
Le paragraphe B 17 met cependant en lumière les difficultés d’application de
cette méthode par le fait que les outputs utilisés peuvent ne pas être directement
observables et que l’information nécessaire à sa mise en application peut ne
devenir disponible qu’en engageant des coûts excessifs.
Le paragraphe B 16 fait cependant état d’un cas dans laquelle le recours à
une méthode basée sur les outputs peut faire l’objet d’une modalité pratique
relativement simple. Il s’agit de la situation dans laquelle une entité a droit à une
rémunération d’un client pour un montant en correspondance directe avec la
valeur transférée au client au stade d’avancement atteint. Le guide d’application
donne comme exemple un contrat de service dans lequel une entité facture un
montant fixe pour chaque heure de service fournie. Dans cette situation, l’entité
reconnaît son produit au fur et à mesure de son droit à émettre des factures.
En dehors de ces situations, le recours à la méthode des outputs peut s’avérer

délicat à mettre en œuvre et, dans ces circonstances, il sera nécessaire
d’appliquer une méthode basée sur les « inputs ».
Les méthodes basées sur les inputs déterminent le revenu à l'avancement par
le ratio entre les moyens déjà mis en œuvre et les moyens totaux à mettre en
œuvre pour réaliser l’opération.
Les critères retenus peuvent être par exemple sans que cela soit exhaustif :
• Les ressources consommées ;
• Les heures de travail ;
• Les coûts engagés ;
• Le temps passé ;
• Les heures de machine.
Le défaut des méthodes basées sur les inputs provient du fait qu’il peut ne pas
y avoir de relation directe entre les inputs engagés et la valeur des biens et
services dont le contrôle a été transféré.
C’est pourquoi, le paragraphe B19 du guide d’application prescrit de procéder
à des ajustements, l’entité devant exclure de l’application de la méthode les
effets des inputs qui ne reflètent pas la performance de l’entité dans le transfert
du contrôle des biens et services au client.
Il en est ainsi :
• Des inefficiences de l’entité, représentées notamment par des gaspillages
de matières ou des temps de travail improductifs ;

• Des coûts relatifs à un bien fourni dans la cadre du contrat, non
proportionnés avec l’avancement de l’entité dans la réalisation de son
obligation de performance. Dans ce cas, il peut être souhaitable de retenir
ces coûts dans le chiffre d’affaires sans marge, la mesure de l’avancement
s’effectuant à partir des autres coûts encourus au titre du contrat.
La situation évoquée dans le paragraphe B19 b concernant un bien fourni dans
le cadre du contrat présente un certain intérêt.
Il est ainsi indiqué que la comptabilisation de ce bien en produits à hauteur des
coûts pourra être envisagée si les quatre conditions suivantes sont réunies à la
mise en place du contrat :
• Le bien concerné n’est pas un bien distinct1 ;
• Le client en obtient le contrôle bien avant d’obtenir les prestations qui lui
sont liées ;
• Le coût de l’équipement est important par rapport à l’ensemble des coûts
d’exécution de l’obligation de performance ;
• L’entité a acquis l’équipement auprès d’un tiers et n’a pas été étroitement
associée à sa conception et à sa fabrication.
◊ Le traitement du terrain
S’il s’avère impraticable de définir le pourcentage d’avancement par rapport au
volume ou à la valeur des travaux exécutés ou à toute autre méthode basée sur
les outputs, il sera nécessaire d’appliquer une méthode basée sur les moyens
mis en œuvre (« inputs »).
Dans une opération de promotion-construction immobilière, la détermination
du pourcentage d’avancement à partir des coûts ne doit pas ignorer le coût
spécifique que représente le terrain.
En effet, le terrain représente un élément important et non fongible.
Son poids financier est par ailleurs variable eu égard à la plus ou moins grande
rareté du foncier dans le secteur géographique d’édification du programme à la
source des contrats de VEFA traités.
En fait trois options apparaissent envisageables de prime abord avant tout
examen des injonctions normatives et des pratiques professionnelles :
• Isoler le terrain et reconnaître le revenu séparément pour le terrain d’une
part et pour la construction d’autre part en déterminant un pourcentage
d’avancement pour la construction uniquement et en considérant terrain et
construction comme deux obligations de performance distinctes ou deux
livrables distincts ;
• Considérer le contrat comme une seule OP ou un seul livrable et intégrer
le terrain dans le calcul du pourcentage d’avancement et définir celui-ci par
1 Dans le cas contraire il aurait été traité comme une obligation de prestation distincte.

le ratio : coûts encourus totaux (terrain compris) / coûts prévisionnels totaux
(terrain compris) ;
• Considérer également le contrat comme une seule OP ou un seul livrable,
mais ne définir le pourcentage d’avancement que par rapport aux seuls
travaux de construction par le ratio : coûts encourus de construction / coûts
prévisionnels totaux de construction.
Les conséquences de ces trois options peuvent être présentées à partir d’un
exemple simple.
EXEMPLE II.13
On examine le cas d’une opération de construction d’un unique lot dont la structure des coûts
entre terrain et construction peut être présentée ainsi :
Terrain 1 000 000
Construction 4 000 000
Coût total 5 000 000
Marge totale 2 000 000
Marge terrain 400 000
Marge construction 1 600 000
On suppose ainsi que la marge entre terrain et construction se répartit proportionnellement
au coût du terrain et au coût de la construction.
On suppose également que la VEFA est conclue alors que les opérations de construction
n’ont pas encore débuté et on examine la reconnaissance des revenus à cinq stades de
coûts de construction.
En cas d’adoption du premier modèle de comptabilisation (segmentation de la
reconnaissance du résultat et du revenu), le résultat et le chiffre d’affaires seraient reconnus
ainsi qu’il suit :
Travaux Marge Chiffre
Stade Marge terrain Marge totale
réalisés construction d’affaires1
1 0 400 000 0 400 000 1 400 000
2 1 000 000 400 000 400 000 800 000 2 800 000
3 2 000 000 400 000 800 000 1 200 000 4 200 000
4 3 000 000 400 000 1 200 000 1 600 000 5 600 000
5 4 000 000 400 000 1 600 000 2 000 000 7 000 000
En cas d’adoption du deuxième modèle (détermination du pourcentage d’avancement sur la
totalité des coûts), le résultat et le chiffre d’affaires seraient reconnus ainsi qu’il suit :
réalisés construction d’affaires
1 0 0 0 0 1 000 000
2 1 000 000 0 800 0002 800 000 2 800 000
1 Le chiffre d’affaires est constitué par la somme du coût du terrain (non repris dans le tableau), du coût
des travaux réalisés et de la marge totale à l’avancement.
2 2 000 000 (marge prévisionnelle) * (1 000 000 (terrain) + 1 000 000 (construction)) / (5 000 000 (coûts totaux).

3 2 000 000 0 1 200 0001 1 200 000 4 200 000
4 3 000 000 0 1 600 000 1 600 000 5 600 000
5 4 000 000 0 2 000 000 2 000 000 7 000 000
Dans le tableau ci-dessus, le chiffre d’affaires est reconnu à hauteur du coût du terrain sans
marge2.
En cas d’adoption du troisième modèle (détermination du pourcentage d’avancement sur les
seuls coûts de construction), le résultat et le chiffre d’affaires seraient reconnus ainsi qu’il suit :
1 0 0 0 0 1 000 000
2 1 000 000 0 500 0003 500 000 2 500 000
3 2 000 000 0 1 000 000 1 000 000 4 000 000
4 3 000 000 0 1 500 000 1 500 000 5 500 000
5 4 000 000 0 2 000 000 2 000 000 7 000 000
On observe qu’à partir du stade 2, les résultats des deux premiers modèles sont identiques.
Il convient cependant de ne pas généraliser cette observation qui n’est due qu’à l’hypothèse
d’une similitude des pourcentages de marge entre le terrain et la construction.
Si la marge sur le terrain n’était que de 100 000 € et celle de la construction de 1 900 000 €,
les résultats seraient les suivants :
Modèle de « segmentation »
1 0 100 000 0 100 000 1 100 000
2 1 000 000 100 000 475 000 575 000 2 575 000
3 2 000 000 100 000 950 000 1 050 000 4 050 000
4 3 000 000 100 000 1 425 000 1 525 000 5 525 000
5 4 000 000 100 000 1 900 000 2 000 000 7 000 000
Modèle de calcul sur la totalité des coûts
Ce changement d’hypothèse n’aurait pas d’incidence sur les résultats en cas d’adoption du
modèle de calcul du pourcentage sur la totalité des coûts qui resteraient les suivants :
1 0 0 0 0 1 000 000
2 1 000 000 0 800 000 800 000 2 800 000
3 2 000 000 0 1 200 000 1 200 000 4 200 000
4 3 000 000 0 1 600 000 1 600 000 5 600 000
5 4 000 000 0 2 000 000 2 000 000 7 000 000
Si la marge sur le terrain était à présent portée à 600 000 € et celle de la construction de
1 400 000 €, les résultats seraient les suivants dans le modèle de segmentation :
1 2 000 000 (marge prévisionnelle) * (1 000 000 (terrain) + 2 000 000 (construction)) /
5 000 000 (coûts totaux).
2 Une variante consisterait à ne pas constater le coût du terrain en chiffre d’affaires sans marge et laisser
ce coût de terrain dans le stock.
3 2 000 000 (marge prévisionnelle) * 1 000 000 (construction) / 4 000 000 (coûts totaux des seuls travaux).

1 0 600 000 0 600 000 1 600 000
2 1 000 000 600 000 350 000 950 000 2 950 000
3 2 000 000 600 000 700 000 1 300 000 4 300 000
4 3 000 000 600 000 1 050 000 1 650 000 5 650 000
5 4 000 000 600 000 1 400 000 2 000 000 7 000 000
Ce changement d’hypothèse n’aurait toujours pas d’incidence sur les résultats en
cas d’adoption du modèle de calcul du pourcentage sur la totalité des coûts qui
resteraient identiques.
De même, l’incidence de la marge sur le terrain est neutre en cas d’utilisation du troisième
modèle (calcul du pourcentage d’avancement sur les seuls coûts de construction).
Après ce rapide examen théorique des différentes possibilités envisageables,

il convient d’examiner les limites imposées à leur mise en application par les
différents référentiels.
Dans le cadre du référentiel IFRS, la possibilité de considérer le terrain et
les coûts de construction comme deux OP distinctes a été examinée dans
le cadre d’une question posée à l’IFRS IC donnant lieu à une réponse dans
IFRS IC update de mars 2018.
Les circonstances de l’opération soumise à l’examen de l’organisme
d’interprétation étaient les suivantes :
• L’entité et son client ont conclu un contrat non résiliable pour la vente
d’un immeuble encore à construire par l’entité comprenant plusieurs
lots résidentiels ;
• À la conclusion du contrat, l’entité transfère irrévocablement au client
le titre de propriété du terrain sur lequel l’entité construira l’immeuble. Le
contrat précise le prix du terrain que le client paie à la signature du contrat.
Après examen des circonstances de l’affaire et analyse de la norme IFRS 15, de
son guide d’application et des bases de conclusion, le comité considère que l’on
est en présence de deux OP distinctes sur la base de l’argumentation suivante :
Pour le comité, la promesse de transférer le terrain est séparément identifiable
de la promesse de construire l’immeuble sur ce terrain si l’entité conclut que :
• Sa prestation de construction de l’immeuble serait la même si le client
avait acheté le terrain auprès d’une autre partie ; et
• Qu’elle serait en mesure de tenir sa promesse de transférer le terrain
même si le client achetait la prestation de construction auprès d’un
autre maître d’œuvre.

On mesure que la situation analysée par l’IFRS IC représente un cas très
particulier dans lequel le promoteur réalise un programme vendu à un client
unique, que le contrat de vente est signé avant tout début des travaux et que
le contrat précise le prix du terrain comme élément du prix total. Ce contrat
peut certes être conclu sous la forme d’un contrat de VEFA, mais il s’agit d’une
VEFA très particulière.
La construction d’une maison individuelle sur un terrain fourni par le constructeur
telle qu’évoquée page 614 pourrait, le cas échéant entrer dans ce cadre.
De même, il conviendra de se souvenir de cette analyse pour le traitement
comptable des opérations de vente d’immeuble à rénover (VIR) examiné
Cependant, la plupart des contrats de VEFA concerne des ventes de lots à
des clients multiples au sein d’un immeuble collectif, ces ventes étant le plus
souvent conclues alors que les travaux de construction ont déjà débuté et
incluant une surface foncière indivise entre les futurs copropriétaires de lots.
L’IFRS IC n’a pas analysé, à notre connaissance, la possibilité de « segmenter »
terrain et construction dans le cadre de contrats de VEFA plus « traditionnels »
tels que décrits par l’article 1601-3 du Code civil.
Il convient cependant de rappeler que l’interprétation IFRIC 15, devenue certes
caduque avec l’adoption de la norme IFRS 15 mais qui fournit néanmoins
une base d’analyse, considérait que cette segmentation s’avère impraticable
lorsque le contrat fait partie d’un programme comportant différents lots
vendus sur un terrain sur lequel les copropriétaires deviennent titulaires de
droits indivis. Il en est de même pour les programmes faisant l’objet d’une
« promotion horizontale » lorsque la vente du terrain est indissociable de celle
de la construction.
Sans même avoir besoin de se référer à ce texte caduc, dans la norme IFRS 15
la segmentation suppose que l’on soit en présence de deux obligations de
performance (ou de prestation) distinctes. L’une des conditions qui est de
nature à compromettre la segmentation est posée par le paragraphe 29 c de la
norme qui précise qu’un bien ou un service ne peut être identifiable séparément
lorsqu’il est fortement intégré aux autres biens et services prévus au contrat.
Le fait que la vente du terrain soit indissociable de celle de la construction
ou que le lot vendu intègre un droit indivis sur un terrain commun semble
s’opposer à traiter le terrain et la construction comme deux obligations de
performance distinctes.
Pour ce qui concerne le référentiel français, le Projet-ANC-CA, intègre bien la
notion d’obligations de performance distinctes avec ce qu’il qualifie du terme
de « livrable », mais cette notion n’apparaît pas applicable aux contrats à long

terme1 dont les spécificités ont été maintenues dans le PCG, or le contrat de
VEFA est, de par les dispositions du dernier alinéa de l’article 622-1, un contrat
à long terme.
Le premier modèle proposé à la discussion semble donc généralement
impraticable sauf, dans des cas très particuliers, lorsque la vente du terrain est
dissociable de celle de la construction.
Pour ce qui concerne le deuxième modèle qui consiste à déterminer le
pourcentage d’avancement sur la base de la totalité des coûts (terrain compris),
« une pratique de place » regroupant les opérateurs appliquant les normes
IFRS semble converger en France pour calculer le pourcentage d’avancement
selon cette méthode.
Cette pratique a pu être encouragée par l’Autorité des Marchés Financiers qui,
dans sa recommandation pour l’arrêté des comptes 2017 précise :
« Dans les contrats français de ventes en l’état futur d’achèvement (contrats
dits VEFA), l’ensemble des coûts encourus, y compris la fourniture du terrain,
sont généralement représentatifs du rythme du transfert de contrôle de
l’ensemble, notamment en raison du transfert juridique au client de la propriété
de la totalité des éléments déjà existants (terrains et partie de la construction)
lors de la signature. »
Certes, il n’est pas niable que le client obtienne le contrôle du terrain ou de
la partie indivise de terrain lors de la signature, mais n’était-il pas possible
d’invoquer le paragraphe B 19 b de la norme rappelé ci-dessus pages 313 et
suivantes complété par l’exemple illustratif 19 ?
Dans cette situation, le coût du terrain serait comptabilisé en produits, sans
marge, le calcul du coefficient d’avancement s’effectuant sur les autres coûts
du contrat.
Il semble que les conditions posées par le paragraphe concerné soient réunies,
en effet :
• Le terrain n’est généralement pas un bien distinct et ne constitue pas une
obligation de performance distincte ainsi que nous l’avons relevé ci-dessus ;
• Le client en obtient le contrôle2 avant d’obtenir les prestations qui lui sont
liées, en effet, il peut revendre le contrat de VEFA et les droits indivis qu’il
détient aux termes de ce contrat ;
1 Un contrat peut comprendre plusieurs livrables distincts dont l’un d’eux peut être un contrat à long
terme, mais il n’apparaît pas qu’un contrat à long terme puisse contenir plusieurs livrables. Le supposer
reviendrait à méconnaitre les termes du deuxième alinéa de l’article 622-1 qui définit les contrats à long
terme : « La notion de négociation spécifique résulte du contrat dont l’objet définit le travail à réaliser
sur la base de spécifications et de caractéristiques uniques requises par l’acheteur ou, au moins,
substantiellement adaptées aux besoins de ce dernier. » Il s’agit d’un travail d’intégration des différents
composants qui s’oppose à la répartition entre plusieurs livrables.
2 Cette condition n’est cependant pas totalement remplie dans la mesure où le texte précise que le
contrôle doit être obtenu « bien avant » d’obtenir les prestations.

• Le coût du terrain est généralement important par rapport à l’ensemble
des coûts d’exécution de l’obligation de performance unique constituée par
le contrat de VEFA ;
• L’entité a acquis le terrain auprès d’un tiers et n’a naturellement pas été
étroitement associée à sa conception et à sa fabrication qui ne dépendent
pas de prérogatives humaines.
Pour ce qui concerne le Plan Comptable Général, il convient de rappeler que
l’article 622-3 du PCG autorise le calcul du pourcentage d’avancement sur la
base du « rapport entre les coûts des travaux et services exécutés1 à la date
de clôture et le total prévisionnel des coûts d’exécution du contrat. » Le texte,
de même que celui de l’avis CNC 99-10 parle de coûts de travaux et de coûts
d’exécution et n’évoque pas le coût du terrain.
On pourra être tenté de se prévaloir, de la chronologie et de l’assimilation
tardive des contrats de VEFA à des contrats à long terme2 pour interpréter
ces dispositions dans un sens différent. Néanmoins, le strict respect des
dispositions du PCG semble s’y opposer.
À l’issue de cette analyse, il semble qu’en cas de recours à une méthode
basée sur les coûts, le calcul du pourcentage d’avancement doit intégrer le
coût du terrain dans le cadre du référentiel IFRS eu égard à la pratique de
place précédemment évoquée et malgré les réserves que l’on peut formuler.
Dans les variantes présentées dans l’exemple II.13, celles qui privilégient le
calcul sur la totalité des coûts par rapport à celles calculées uniquement sur le
coût des travaux mettent clairement en évidence que les variantes incluant le
coût du terrain dans le pourcentage d’avancement anticipent la constatation de
la marge et du chiffre d’affaires, ce qui ne correspond pas à l’idée traditionnelle
que l’on se fait en France de l’application du principe de prudence.
Il convient cependant de nuancer cette remarque quelque peu négative. En
effet, si les conditions permettant de considérer le terrain comme une obligation
de performance distincte s’étaient trouvées réunies, le chiffre d’affaires et la
marge sur le terrain auraient été constatés lors du transfert de contrôle à
l’acquéreur de la quote-part de terrain afférent au lot vendu, c’est-à-dire, en
pratique, lors de la signature de l’acte authentique de VEFA. À la lumière de
cette observation, l’intégration du terrain dans les coûts pour la détermination
du pourcentage d’avancement semble donc faire sens.
Dans le référentiel français, même si une analyse littérale des textes devrait
conduire à ne pas intégrer le coût du terrain dans le calcul du pourcentage
d’avancement, on doit constater que les pratiques sont très hétérogènes
entre les opérateurs, ce qui a conduit la Commission commune CNCC-OEC à
consacrer une chronique à ce problème (EC 2018-14).
2 En effet, le texte initial a été adopté en 1999 et l’assimilation officielle des VEFA à des contrats à long
terme en 2012 seulement.

Tout d’abord, il convient de rappeler qu’à la suite de la modification du PCG par
le règlement ANC 2018-01, le calcul du pourcentage d’avancement constitue
une modalité d’application de la méthode de comptabilisation à l’avancement
comme le précise le commentaire IR 2 sous l’article 622-3 dans le recueil des
normes comptables.
En conséquence, « le changement de modalités de détermination du
pourcentage d’avancement constitue un changement d’estimation au sens de
l’article 122-5. »
À la lecture de cet article 122-5, le changement d’estimation résulte d’un
changement de circonstances sur lesquelles l’estimation était fondée,
de nouvelles informations ou d’une meilleure expérience. Les modalités
d’application de la méthode de l’avancement font donc appel au jugement de
l’opérateur et leur changement éventuel doit être fondé sur les justifications
précédemment rappelées et traité de façon prospective contrairement aux
changements de méthode.
Dans cet esprit, l’article 833-20-4 du PCG précise que dans l’annexe :
« L'entité décrit les modalités d'application des principes comptables relatifs aux
contrats à long terme, le cas échéant par catégorie de contrats, en précisant
notamment : […] la méthode1 de calcul du pourcentage d'avancement lorsque
l'entité applique la méthode à l'avancement […]. »
À la lecture de ce texte, il ne semble pas que les modalités de calcul du
pourcentage d’avancement doivent être homogènes pour une entité donnée,
au contraire, il apparaît qu’elles peuvent différer par catégories de contrat…
voire contrat par contrat.
Cela étant, il convient d’en conclure que l’intégration du terrain dans le calcul du
pourcentage d’avancement constitue une modalité d’application de la méthode
de l’avancement.
Dans ce contexte, l’hétérogénéité des pratiques rappelées ci-dessus risque
de perdurer et c’est notamment pour éclairer le débat que la Commission
commune a recensé les arguments qui pourraient inciter ou non à intégrer le
terrain dans le calcul du pourcentage d’avancement.
Parmi les arguments avancés pour intégrer le terrain dans le calcul de
l’avancement, la Commission observe que :
« Le cadre juridique de la VEFA semble ainsi uniquement suggérer l’inclusion
du terrain dans la mesure de l’avancement du fait du transfert automatique
de propriété au client, sans l’imposer. Cette interprétation apparaît cohérente
avec le fait que le terrain concourt à l’exécution de la prestation à rendre par le
promoteur immobilier, le terrain étant indissociable de la construction, dans le
cas d’une fourniture d’un produit complet.
D’un point de vue économique, la prise en compte du foncier dans le calcul
de l’avancement est pertinente lorsque les promoteurs ne réalisent pas eux-
1 Le terme n’est pas très heureux s’agissant de la description d’une modalité d’application d’une méthode.

mêmes la construction ; la valeur ajoutée des promoteurs vis-à-vis de leurs
clients paraît ainsi résider en grande partie dans la sélection du terrain et sa
mise en valeur au travers de l’obtention des permis permettant de développer
l’opération immobilière. »
À contrario, les arguments pouvant être développés à l’encontre de l’intégration
sont notamment les suivants :
« Pour les opérations de promotion immobilière relatives à du résidentiel,
chaque client obtient une quote-part du terrain (tantièmes). Il peut dès lors
sembler délicat de reconnaître du chiffre d’affaires à l’avancement avant que
les travaux aient démarré, le transfert du terrain au client n’intervenant, en
substance, qu’au fur et à mesure que la construction est réalisée. Par ailleurs,
la Commission a identifié que certains promoteurs considèrent que leur valeur
ajoutée vient du projet qu’ils mettent en œuvre sur le terrain, de leur capacité
à obtenir les autorisations et à coordonner les travaux jusqu’à la bonne fin du
projet. Un pourcentage d’avancement excluant le coût du foncier leur paraît,
par conséquent, refléter de manière plus fiable ce qui a été réellement exécuté
et accepté à date par le client.
D’un point de vue économique, le coût du terrain et son poids relatif dans
les coûts totaux à terminaison du contrat peuvent être très variables d’une
opération à l’autre et dépendent d’éléments non directement liés à l’opération
(date d’achat, conjoncture...) ainsi que de sa localisation.
L’exclusion du terrain dans la mesure de l’avancement peut, dans ces
circonstances, paraître fondée en ce qu’elle rétablit une forme de mesure
homogène de l’avancement par rapport à l’avancement de la construction. »
En conclusion, la Commission regrette l’hétérogénéité des pratiques actuelles
résultant de l’imprécision des textes, ce manque d’homogénéité nuisant à
la comparabilité des comptes entre opérateurs. Cependant, elle estime que
ce sujet ne relève pas de sa compétence et fait appel à l’ANC, en tant que
normalisateur pour écarter l’une ou l’autre des approches recensées1.
◊ Regroupements de contrats et calcul du résultat à
l’avancement
Les opérations de promotion-construction sont susceptibles d’être entreprises
dans des contextes divers, par exemple :
• Construction d’un immeuble de bureau au profit d’une société pour
un usage administratif ou locatif finalisée dans le cadre d’un contrat de
VEFA unique ;
• Construction du même immeuble donnant lieu à quatre ventes en bloc au
profit de quatre propriétaires différents et quatre contrats de VEFA ;
1 On se permettra cependant de s’interroger si le fait d’appeler le normalisateur à fixer les modalités

d’application d’une méthode n’est pas contradictoire avec la notion d’estimation qui, comme nous l’avons
vu, relève des circonstances de fait et du jugement de l’opérateur.

• Construction d’un immeuble unique d’habitation comprenant quinze
appartements et dépendances (garages, caves…) sur un terrain acquis à
cet effet, donnant lieu à autant de contrats de VEFA ;
• Construction d’un ensemble immobilier sur un terrain acquis à cet effet,
l’ensemble étant composé de quatre immeubles d’habitation faisant eux-
mêmes l’objet d’une division par appartements et de contrats de VEFA
distincts, la construction et la commercialisation étant réalisées par bâtiment
représentatif chacun d’une tranche de travaux mise en chantier avec un
décalage de six mois par rapport à la tranche précédente ;
• Construction d’un village de maisons individuelles sur un terrain
préalablement divisé, chaque maison faisant l’objet d’un contrat de VEFA,
ces maisons étant construites les une à la suite des autres sans discontinuité ;
• Etc.
On mesure, à l’examen de ces différentes situations que le promoteur-
constructeur sera davantage préoccupé, pour certaines d’entre elles, par la
rentabilité de l’ensemble de l’opération que par celle de tel ou tel lot.
Ce serait le cas, semble-t-il, des immeubles d’habitation divisés par appartement
ou de villages de maisons individuelles.
Il n’est donc pas illégitime d’examiner les possibilités de regroupements de
contrats, à la fois pour des raisons de contrôle de gestion que de simplification
des calculs de résultat à l’avancement.
Nous avons déjà évoqué pages 281 et suivantes, pages 299 et suivantes et
pages 301 et suivantes les dispositions normatives et doctrinales à propos de
ces regroupements de contrats, on les rappellera brièvement ci-après.
Tout d’abord, il n’est pas inutile de rappeler qu’aux termes du dernier alinéa de
l’article 622-1 du PCG, « la vente en l’état futur d’achèvement, régie par l’article
1601-3 du Code civil, est un contrat à long terme. »
Cette rédaction va dans le sens de la recommandation du guide comptable
professionnel devenu caduque qui préconisait un dégagement du résultat lot
par lot.
Dans le même esprit, on rappelle que la réponse de la CEC de la CNCC (EC
2014-34) traitant du problème des pertes à terminaison « précise que cette perte
à terminaison doit être calculée contrat par contrat. » Cette doctrine semble
donc exclure toute possibilité de compensation entre perte à terminaison sur
une VEFA donnée avec un profit à terminaison sur une autre VEFA du même
programme et donc, implicitement toute possibilité de regroupement de contrat.
À contrario, l’avis 99-10 du CNC cité dans le recueil des normes comptables
de l’ANC en commentaire de l’article 622-1 du PCG précise que « relèvent

d’un même contrat les différents contrats, négociés globalement, exécutés
de manière simultanée ou successive, et s’inscrivant dans le cadre d’un
projet unique. »
L’avis n’en tire cependant aucune conséquence explicite sur la possible
compensation entre pertes et profits à terminaison relatifs à ces contrats
regroupés. L’avis n’indique pas non plus si les contrats concernant des clients
différents peuvent être regroupés.
L’administration fiscale va plus loin dans son commentaire relatif au calcul des
provisions pour pertes à terminaison (BOI-BIC-PDSTK-20-20-20 § 90) où elle
admet, dans certaines limites le regroupement de contrats et ses conséquences
sur la compensation entre pertes et profits à terminaison :
« La provision pour perte doit être déterminée à partir des éléments qui
concernent une seule et même opération, les regroupements ou les divisions
d’opérations ne sont pas admis, même si ces opérations sont de même nature.
Toutefois, lorsqu’une entreprise utilise sur le plan comptable la faculté qui lui
est offerte, dans des cas exceptionnels, de regrouper plusieurs contrats ou au
contraire de diviser un contrat en plusieurs sous-ensembles différenciés, les
regroupements et les divisions ainsi opérés seront admis, pour le calcul de la
provision fiscale pour perte sur opérations en cours, si les conditions suivantes
sont concurremment réunies.
Le regroupement de contrats n’est possible que si :
• Les contrats ont été signés dans des circonstances
économiques identiques ;
• La durée entre la conclusion des différents contrats est brève ;
• Le regroupement est adopté avant le premier enregistrement comptable
relatif à ces comptes ;
• Il existe un lien économique étroit entre les différents contrats considérés. »
Elle apporte cependant une restriction importante à cette dérogation
en précisant :
« Le regroupement des contrats correspondant à la réalisation de produits
identiques pour des clients différents n’est pas admis. »
La possibilité de regroupement est mentionnée dans la norme IFRS 15 mais le
paragraphe 17 de cette norme réserve ce regroupement aux contrats passés
avec un même client ou avec des parties liées à ce client, sauf à démontrer que
les différents contrats de VEFA conclus sur un même ensemble relèvent d’un
portefeuille de clients au sens du paragraphe 4.
Le préparateur des comptes peut à bon droit se montrer perplexe devant des
textes souvent contradictoires. Il devra faire preuve de jugement en appréciant
notamment les conséquences de ses choix et leur importance relative sous le
contrôle de ses commissaires aux comptes.

Afin de mesurer l’incidence de telle ou telle modalité de calcul, nous présentons
ci-après un exemple chiffré en distinguant la modalité de dégagement du
résultat par lot de celle de la modalité que nous qualifierons de « globale ».
Lorsque le résultat à l’avancement est calculé contrat par contrat (ou lot par
lot), il suffit de déterminer la marge prévisionnelle par lot qui correspond au prix
de vente du lot (montant porté sur l’acte authentique de VEFA) diminué du coût
de production prévisionnel du programme multiplié par le nombre de millièmes
du lot concerné et divisé par le total des millièmes de l’immeuble concerné.
Cette marge prévisionnelle du lot est ensuite multipliée par le pourcentage
d’avancement calculé selon l’une des modalités d'estimation présentées ci-
dessus pages 311 et suivantes pour obtenir le résultat à l’avancement par lot1.
Le total des marges à l’avancement par lot permet ensuite de déterminer la
marge à l’avancement du programme.
L'estimation « globale » peut faire l’objet de diverses modalités de calcul.
La première s’inspire de la méthode précédente en calculant une marge
prévisionnelle des lots vendus en faisant le total des prix des ventes actées
diminués du coût de production prévisionnel multiplié par le nombre de
millièmes des lots vendus et divisé par le total des millièmes de l’immeuble
concerné. Ce résultat prévisionnel des lots vendus est ensuite multiplié par
le pourcentage d’avancement pour déterminer la marge à l’avancement du
programme. Le résultat obtenu globalement est le même que celui déterminé
par la méthode précédente mais, du fait même de sa globalisation, il procède à
une compensation entre les lots dégageant des pertes à terminaison avec ceux
dégageant un résultat à terminaison positif.
La deuxième modalité est encore plus « globale ». Elle consiste à calculer un
coefficient de commercialisation qui correspond au nombre de millièmes vendus
divisé par le nombre de millièmes totaux. La marge prévisionnelle du programme
est ensuite multipliée par ce coefficient de commercialisation et par le pourcentage
d’avancement pour déterminer la marge à l’avancement du programme.
La troisième modalité s’inspire de la précédente, la nuance portant sur le calcul
du coefficient de commercialisation qui est déterminé par le total des prix de
vente des lots vendus divisé par le total des prix de vente attendu pour le
programme concerné.
Comme on le verra sur l’exemple, ces deuxième et troisième modalités de
calcul peuvent conduire à des différences non négligeables sur le montant du
résultat à l’avancement.
1 Lorsque le résultat à terminaison du lot est négatif, il convient de constater une provision pour perte à
terminaison égale à la différence entre le résultat négatif à terminaison et le résultat négatif constaté à
l’avancement.

EXEMPLE II.14
Les données simplifiées de l’exemple sont les suivantes :
Coût du terrain 1 500 000
Coût de construction 3 900 000
Coûts prévisionnels totaux 5 400 000
On suppose vivre dans un monde idéal dans lequel les coûts et les prix de vente sont
strictement conformes aux prévisions.
Le programme consiste en la construction de dix appartements identifiés de A à J pour
lesquels la répartition en millièmes et les perspectives de prix de vente prévisionnelles sont
les suivantes :
N° de lot Millièmes Prix de vente prévisionnel
A 95 600 000
B 80 470 000
C 120 680 000
D 50 350 000
E 155 870 000
F 140 830 000
G 80 500 000
H 110 630 000
I 60 420 000
J 110 650 000
Total 1 000 6 000 000
On imagine une première situation dans laquelle les lots C et H ont été vendus à la clôture de
l’exercice et que les réalisations sont les suivantes :
Pourcentage
Prévision Engagé
d’avancement
Terrain 1 500 000 1 500 000
Construction 3 900 000 1 755 000 45,00 %
Coûts totaux 5 400 000 3 255 000
Ainsi que le lecteur l’aura constaté, nous avons pris le parti de calculer le pourcentage
d’avancement à partir des seuls coûts de construction. Cependant ce parti pris ne biaise pas
de façon significative les observations effectuées.
Le calcul des marges par lots et des coefficients de commercialisation résulte du
tableau suivant :
Prix de vente Coût Marge Marge
Prix de vente Millièmes
N° de lot Millièmes Lot vendu des lots prévisionnel prévisionnelle avancement
prévisionnel vendus
vendus du lot du lot du lot
A 95 600 000 0 0 513 000 87 000 0
B 80 470 000 0 0 432 000 38 000 0
C 120 680 000 OUI 120 680 000 648 000 * 32 000 14 400
D 50 350 000 0 0 270 000 80 000 0
E 155 870 000 0 0 837 000 33 000 0
F 140 830 000 0 0 756 000 74 000 0
G 80 500 000 0 0 432 000 68 000 0
H 110 630 000 OUI 110 630 000 594 000 ** 36 000 16 200
I 60 420 000 0 0 324 000 96 000 0

J 110 650 000 0 0 594 000 56 000 0
1 000 6 000 000 230 1 310 000 5 400 000 600 000 30 600
Pourcentage de
commercialisation
23,00 % 21,83 %
(*) 5 400 K€ * 120 /1 000

(**) 5 400 K€ * 110/1 000
La synthèse des résultats selon les différentes modalités de calcul est la suivante :
Marge à Chiffre d’affaires
l’avancement à l’avancement
Avancement global par rapport (3 255 000 * 230/1 000)
62 100 600 000 * 23 %*45 % 810 750
aux millièmes + 62 100
Avancement global par rapport 600 000 * 21.83 % (3 255 000 * 230/1 000)
58 950 807 600
aux prix de vente * 45 % + 58 950
(3 255 000 * 230/1 000)
Avancement par lot (montant total) 30 600 779 250 + 30 600
(1 310 000 –
Avancement par lots totaux (3 255 000 * 230/1 000)
30 600 (5 400 000 * 23 %)) 779 250
vendus * 45 %
+ 30 600
Le dernier résultat est identique au précèdent, mais il peut masquer une perte à terminaison
sur un ou plusieurs lots.
On observe des différences sensibles dans le montant du résultat à l’avancement allant du
simple à près du double.
Ce phénomène tient au fait que les lots vendus sont ceux qui dégagent de très faibles
pourcentages de marge prévisionnelle individuelle.
Alors que le taux global est de 10 %, les taux individuels sont respectivement de 4,71 % et
5,71 %.
Le constat est diamétralement différent si les lots vendus sont des lots à forte marge
prévisionnelle individuelle.
À titre indicatif, si les lots vendus avaient été les lots A, D et I pour lesquels les taux de marge
prévisionnelle individuelle oscillent entre 14.50 % et 22.86 %, les résultats auraient été les
suivants pour un chiffre de vente très proche de la situation précédente (1 370 K€ contre
1 310 K€).
55 350 722 625
aux millièmes * 45 % + 55 350
61 650 728 925
aux prix de vente * 45 % + 61 650
(3 255 000 * 205/1 000) +
Avancement par lot (montant total) 116 350 783 625 116 350
L’écart se resserre tendanciellement avec la progression de la commercialisation du

programme. C’est ainsi qu’avec un pourcentage d’avancement identique (45 %), en cas de
la commercialisation de la totalité des lots à l’exception des lots F et G, le total des marges à
l’avancement par lot ressort à 206 100 € et les marges globales à l’avancement à 210 600 €
et 210 150 € respectivement.
Pour terminer avec cet exemple, on envisage une situation dans laquelle les coûts,
l’avancement des travaux et le total des ventes restent identiques mais où la grille des ventes
est complètement modifiée conduisant à une perte probable sur les lots A et C alors que
les lots A, B, F, I et J sont vendus conduisant à un coefficient de commercialisation de près
de 50 %.

Le calcul des marges par lots et des coefficients de commercialisation résulte du
tableau suivant :
Prix de vente Coût Marge Marge
Millièmes
N° de lot Millièmes PV prévisionnel Lot vendu des lots prévisionnel prévisionnelle avancement
vendus
vendus du lot du lot du lot
A 95 500 000 OUI 95 500 000 513 000 - 13 000 - 5 850
B 80 470 000 OUI 80 470 000 432 000 38 000 17 100
C 120 580 000 0 0 648 000 - 68 000 0
D 50 350 000 0 0 270 000 80 000 0
E 155 920 000 0 0 837 000 83 000 0
F 140 880 000 OUI 140 880 000 756 000 124 000 55 800
G 80 500 000 0 0 432 000 68 000 0
H 110 680 000 0 0 594 000 86 000 0
I 60 420 000 OUI 60 420 000 324 000 96 000 43 200
J 110 700 000 OUI 110 700 000 594 000 106 000 47 700
1 000 6 000 000 485 2 970 000 5 400 000 600 000 157 950
Pourcentage de
commercialisation
48,50 % 49,50 %
La synthèse des résultats selon les différentes modalités de calcul est la suivante :
Avancement global par rapport 600 000 * 48.50 % (3 255 000 * 485/1 000) +
130 950 1 709 625
aux millièmes * 45 % 130 950
Avancement global par rapport 600 000 * 49.50 % (3 255 000 * 485/1 000) +
133 650 1 212 325
aux prix de vente * 45 % 133 650
(3 255 000 * 485/1 000) +
Avancement par lot (montant total) 157 950 1 736 625 157 950
Aucun de ces résultats n’est cependant réellement satisfaisant dans la mesure où ils
occultent le fait qu’il conviendrait de constater une provision pour perte à terminaison
de 68 000 € sous forme de dépréciation des stocks pour le lot C et sous forme de provision
pour perte de 7 150 € (13 000 – 5 850) pour le lot A.
◊ L’incidence des travaux effectués par l’acquéreur
Nous avons rappelé pages 207 et suivantes que la loi ELAN du 23 novembre 2018
et son décret d’application du 27 juin 2019 avaient introduit, dans le Code de la
construction et de l’habitation des dispositions permettant à l’acquéreur de se
réserver la possibilité d’effectuer lui-même certains travaux de finition.
Ces textes précisent notamment que le contrat de vente doit mentionner le prix
de vente de l’immeuble vendu en l’état par le promoteur, une estimation détaillée
du prix des travaux dont l’acquéreur se réserve la réalisation, cette estimation
étant effectuée par le vendeur, ainsi que le prix total (vente de l’immeuble en
l’état et prix des travaux dont l’acquéreur se réserve la réalisation).
Bien que les textes ne le précisent pas, on est en droit de supposer, dans la
mesure où l’acquéreur a la possibilité de faire jouer son droit de rétractation
dans les délais prévus par la réglementation et que, dans ce cas, le vendeur
devra effectuer les travaux pour le prix qu’il a lui-même établi, il semble que ce
dernier effectuera son chiffrage en valeur de vente et qu’il y inclura une marge
par rapport au coût de production de ces travaux.

Il est possible que lors du lancement du programme d’habitat collectif, le
promoteur-constructeur soit dans l’incertitude quant au nombre d’acquéreurs
désirant appliquer le dispositif prévu par la loi ELAN. Il devra donc établir son
budget soit en supposant que les futurs acquéreurs ne mettront pas en œuvre
ce dispositif, soit en faisant des hypothèses sur le nombre de lots concernés
ainsi que sur l’importance plus ou moins grande des travaux pris en charge.
Dans tous les cas, il devra réviser ces estimations en fonction des clauses
souhaitées par les acquéreurs dans les contrats de réservation.
Ces dispositions sont de nature à compliquer l’estimation du résultat et du
chiffre d’affaires à l’avancement comme nous allons nous efforcer de le montrer
sur un exemple simple.
EXEMPLE II.15
Soit un programme portant sur cinq lots dont le budget prévisionnel est le suivant :
Budget des ventes 1 500 000
Coût prévisionnel 1 200 000
Marge prévisionnelle 300 000
Dans un souci de simplification nous n’avons pas ressorti le coût du terrain, celui-ci étant intégré
dans le calcul du pourcentage d’avancement.
La composition des différents lots est la suivante :
Référence lots Millièmes Prix de vente prévisionnel
A 210 320 000
B 110 165 000
C 230 340 000
D 190 290 000
E 260 385 000
Total 1 000 1 500 000
La vente du premier lot (A) se déroule de façon « classique ». À cette date les coûts engagés
sont de 480 000 € et le pourcentage d’avancement par les coûts est donc de 40 %.
Il en découle la constatation d’une marge à l’avancement de 27 200 € selon le calcul suivant :
Prix de vente Coût par lot Marge Marge à
Référence lots Millièmes
prévisionnel prévisionnel prévisionnelle l’avancement
A 210 320 000 252 000 68 000 27 200
B 110 165 000 132 000 33 000
C 230 340 000 276 000 64 000
D 190 290 000 228 000 62 000
E 260 385 000 312 000 73 000
Total 1 000 1 500 000 1 200 000 300 000
Lors de la vente du deuxième lot (D), l’acquéreur souhaite se réserver l’exécution de travaux
de finition qui sont chiffrés par le vendeur à 30 000 € en valeur de vente et 25 000 € en coût de
production. Le promoteur révise ses estimations budgétaires ainsi :

Budget des ventes 1 470 000
Coût prévisionnel 1 175 000
Marge prévisionnelle 295 000
À cette date, les coûts engagés étant de 530 000 €, une première approche consisterait à
calculer un pourcentage d’avancement homogène de 530 / 1 175 soit 45,11 %.
Il en découlerait une marge à l’avancement de 49 617 € selon le décompte suivant :
Prix de vente Coût par lot Marge Marge à
Référence lots Millièmes
prévisionnel prévisionnel prévisionnelle l’avancement
A 210 320 000 246 750 73 250 33 040
B 110 165 000 129 250 35 750
C 230 340 000 270 250 69 750
D 190 260 000 223 250 36 750 16 577
E 260 385 000 305 500 79 500
Total 1 000 1 470 000 1 175 000 295 000 49 617
Ces modalités de calcul ne sont cependant pas satisfaisantes dans la mesure où elles pénalisent
le lot D pour lequel la diminution du prix de vente a été répercutée, alors que la diminution du
coût de production ne l’a été que très incomplètement.
Un calcul plus rigoureux nous conduit à distinguer le lot D des autres lots selon le calcul suivant :
Prix vente D 260 000
Coût prévisionnel D 203 000 228 000 - 25 000
Marge prévisionnelle D 57 000
Budget des ventes (hors D) 1 210 000
Coût prévisionnel (hors D) 972 000 1 175 000 – 203 000
Marge prévisionnelle (hors D) 238 000
Coûts engagés (hors D) 429 300 530 000 * 810 /1 000
Coûts engagés D1 100 700 530 000 * 190 /1 000
Pourcentage avancement (hors D) 44,17 % 429 300 / 972 000

Pourcentage avancement D 49,61 % 100 700 / 203 000
Il en découlerait une marge à l’avancement de 58 309 € selon le décompte suivant, en appliquant

le pourcentage d’avancement de 49,61 % pour le lot D et de 44,17 % pour les autres lots :
Coût lot Marge Marge à
Référence lots Millièmes Prix de vente
vendu prévisionnelle l’avancement
A 210 320 000 252 000 68 000 30 033
B 110 165 000 132 000 33 000
C 230 340 000 276 000 64 000
D 190 260 000 203 000 57 000 28 275
E 260 385 000 312 000 73 000
Total 1 000 1 470 000 1 175 000 295 000 58 309
1 On suppose qu’à ce stade, les types de travaux dont l’acquéreur du lot D dit se charger n’ont pas encore
été engagés sur les autres lots.

Pour terminer cet exemple, on suppose à présent que les autres lots sont vendus selon la
procédure « classique », les coûts engagés étant de 880 000 €, le lot D étant achevé avec un
coût définitif de 203 000 €.
Les paramètres deviennent alors les suivants :
Budget des ventes (hors D) 1 210 000
Coût prévisionnel (hors D) 972 000
Marge prévisionnelle (hors D) 238 000
Prix vente D 260 000
Coût prévisionnel D 203 000
Marge prévisionnelle D 57 000
Coûts engagés (hors D) 880 000
Coûts engagés D 203 000
Pourcentage avancement (hors D) 90,53 %
Pourcentage avancement D 100,00 %
La grille de calcul de l’avancement devient alors la suivante :
Coût lot Marge Marge à
Référence lots Millièmes Prix de vente
vendu prévisionnelle l’avancement
A 210 320 000 252 000 68 000 61 564
B 110 165 000 132 000 33 000 29 877
C 230 340 000 276 000 64 000 57 942
D 190 260 000 203 000 57 000 57 000
E 260 385 000 312 000 73 000 66 091
Total 1 000 1 470 000 1 175 000 295 000 272 473
Malgré la volonté de présenter un exemple simple, on s’aperçoit que cette

option ouverte à l’acquéreur génère rapidement des sources de complexité.
Le lecteur pourra imaginer aisément les difficultés pouvant naître dans un
programme d’une centaine de lots construit en plusieurs tranches avec une
dizaine d’acquéreurs chacune souhaitant se réserver d’exécuter eux-mêmes
des travaux d’une ampleur variable selon chacun d’entre eux.
Dans la mesure où ces souhaits seront susceptibles d’entraîner des
conséquences significatives dans la mesure de l’avancement, il conviendra de
mettre en place des modèles de calcul plus élaborés que ceux présentés dans
l’exemple ci-dessus.
◊ L’acceptation par le cocontractant
La constatation du résultat bénéficiaire à l’avancement est soumise par le Code
du commerce à l’approbation du cocontractant.
C’est la deuxième phrase de l’article L.123-21 du Code du commerce qui pose
ce principe dans les termes suivants :

« Peut être inscrit, après inventaire, le bénéfice réalisé sur une opération
partiellement exécutée et acceptée par le cocontractant1 lorsque sa réalisation
est certaine et qu’il est possible, au moyen de documents comptables
prévisionnels, d’évaluer avec une sécurité suffisante le bénéfice global de
l’opération. »
Sans contredire cette condition mais en la dégageant des procédures
formelles qu’une interprétation stricte aurait pu exiger, le PCG, dans son
article 622-3 commentant les modalités de détermination du pourcentage
d’avancement précise :
clôture et le total prévisionnel des coûts d’exécution du contrat ;
• Les mesures physiques ou études permettant d’évaluer le volume des
travaux ou services exécutés.
Par travaux et services exécutés et acceptés, il y a lieu d’entendre ceux qui
peuvent être considérés comme entrant, avec une certitude raisonnable, dans
les conditions d’acceptation prévues par le contrat. »
À la lecture de ces textes deux remarques s’imposent :
• La comptabilisation à l’avancement n’exige pas une acceptation formalisée
du cocontractant matérialisée par un document écrit lorsque les usages de
telle ou telle profession ne la prévoient pas ;
• Il est troublant de constater que la première et la dernière phrase citées
mentionnent des travaux et services exécutés et acceptés alors que
les deuxième et troisième parlent de travaux et services exécutés, sans
adjonction du deuxième adjectif. Au-delà d’une simple erreur de plume, il est
difficile d’interpréter de quelle intention cet oubli, s’il est volontaire, pourrait
être l’indice.
Les conséquences de cette nécessaire acceptation, même débarrassée de tout
formalisme pesant semblent conduire à une comptabilisation à l’avancement par
« stades » de réalisation plutôt que par une comptabilisation purement linéaire en
appliquant brutalement un ratio de coûts engagés par rapport aux coûts totaux.
Autrement dit, si, en appliquant la méthode basée sur les « inputs » de coûts
de construction, le pourcentage des coûts engagés sur les coûts totaux est
de 65 % alors que le coût des travaux engagés au dernier stade atteint selon
les conditions d’acceptation n’est que de 62 %, le pourcentage d’avancement
retenu sera de 62 %, les travaux « hors stade » dans la mesure où ils ne
résultent pas d’inefficiences seront à comptabiliser en travaux en cours stockés.

Ces modalités d’évaluation et de comptabilisation diffèrent en cela des
principes retenus dans la norme IFRS 15 pour laquelle les travaux exécutés,
dont le contrôle a été transféré au client, ne peuvent être comptabilisés en
travaux en cours mais doivent l’être en charges et participer à l’évaluation du
chiffre d’affaires à l’avancement.
L’avis CNC 1999-10 mentionné en commentaire de l’article 622-5 du PCG
dans le recueil des normes comptables de l’ANC exprime ce mode de
comptabilisation dans les termes suivants (Projet-ANC-CA art 512-13-1) :
« Lors d’un arrêté comptable, il convient de :
• Comptabiliser toutes les charges ayant concouru à l’exécution du contrat
à la date d’arrêté ;
• À porter en stocks, travaux en cours ou comptes de régularisation, les
charges qui ne correspondent pas à l’avancement et qui sont donc rattachables
à une activité future (notamment achats livrés qui ne sont ni consommés ni
mis en œuvre, facturations de sous-traitants qui correspondent à des travaux
restant à réaliser...) ;
• À comptabiliser en chiffre d’affaires ;
• Etc. »
Ces dispositions sont traditionnelles dans le secteur du BTP où le maître
d’ouvrage et l’architecte désigné procèdent à une analyse critique des situations
de travaux présentées en ne retenant parfois qu’une acceptation partielle et en
distinguant les situations « méritées » des situations d’approvisionnement.
Dans l’activité qui est en débat (la promotion-construction immobilière), le
promoteur-constructeur est le maître d’ouvrage et il aura vraisemblablement
procédé auprès des entreprises retenues aux ajustements mentionnées
dans le paragraphe précédent et les travaux facturés par ces entreprises
correspondront généralement à des travaux ou des approvisionnements
réellement fournis.
Par ailleurs, dans cette activité le cocontractant du promoteur-constructeur-
maître d’ouvrage est le client avec lequel il a signé une VEFA. C’est donc avec
ce dernier qu’il convient de vérifier que les travaux et services exécutés entrent
« avec une certitude raisonnable, dans les conditions d’acceptation prévues
par le contrat. »
Nous avons vu pages 203 et suivantes, que le CCH avait défini, principalement
pour le « secteur protégé », des stades d’avancement qui autorisaient le
promoteur à procéder à des appels de fonds selon un ratio « institutionnel »
(35 % aux fondations et 70 % au hors d’eau). Nous avons également rappelé
que le même texte permettait de créer des paliers intermédiaires tels que le
« hors d’air », le cloisonnement, les appareillages (plomberie, électricité, etc.).

Si l’on suit le raisonnement présenté ci-dessus, les travaux entrant dans le cadre
du stade atteint tel que prédéfini devraient contribuer au calcul du pourcentage
d’avancement et être constatés en charges, les travaux entrant dans le cadre
d’un stade ultérieur devraient être comptabilisés en « travaux en cours » et ne
pas contribuer à la détermination du pourcentage d’avancement.
Cependant les pourcentages « institutionnels » mentionnés dans le CCH ne
semblent pas devoir être utilisés pour déterminer le pourcentage d’avancement.
Leur fonction est de définir la quotité de paiement que le client doit respecter.
En affirmant cela on ne fait que rappeler les dispositions normatives du PCG et
des commentaires l’accompagnant :
« Le pourcentage d’avancement ne peut, en pratique, être mesuré à partir des
seuls éléments juridiques issus des contrats (notamment réception partielle,
transfert de propriété...), ou à partir des seuls éléments financiers (notamment
facturations partielles, avances, acomptes...). » (Avis 1999-10 du CNC).
Cela semble particulièrement vrai en la circonstance, le pourcentage retenu par
le CCH pour les fondations est de 35 % alors qu’il semble que le pourcentage de
travaux généralement exécuté à ce stade soit de l’ordre de 5 à 10 %, de même
le pourcentage « institutionnel » pour le hors d’eau est de 70 % alors que le
pourcentage généralement exécuté à ce stade serait de l’ordre de 50 à 60 %.
Faut-il voir dans cette distorsion l’effet du poids du foncier que le législateur aurait
entendu faire payer progressivement au client en majorant les pourcentages
par rapport au pourcentage de travaux réellement exécutés ?
Enfin, il ne semble pas, à notre connaissance, que le référentiel IFRS fasse
de l’acceptation par le cocontractant des travaux ou services exécutés un
paramètre de détermination du pourcentage d’avancement.
◊ Avancement du résultat ou avancement du chiffre d’affaires
Dans les exemples qui précèdent, nous avons généralement pris le parti de
déterminer le résultat à l’avancement, puis d’ajouter à ce résultat à l’avancement
les coûts du contrat engagés afin d’obtenir le chiffre d’affaires à l’avancement.
En cela nous n’avons fait qu’appliquer les dispositions de l’article 622-3 du
PCG qui stipule dans son premier alinéa :
« Si l'entité retient la méthode à l'avancement et est en mesure d'estimer de
façon fiable le résultat à terminaison, le résultat est constaté en appliquant au
résultat à terminaison le pourcentage d'avancement. […]
À la date de clôture, les produits contractuels sont comptabilisés en chiffre
d'affaires puis régularisés le cas échéant, à la hausse comme à la baisse, pour
dégager le résultat à l'avancement. »

La détermination du résultat à l’avancement apparaît donc comme la
première étape du calcul d’où découle la détermination du chiffre d’affaires à
l’avancement.
Les versions 1999 et 2014 du PCG n’ont fait qu’aménager la méthode rappelée
page 228 des « produits nets partiels » retenue dans le PCG 1982. En effet,
après avoir déterminé la marge à l’avancement, les coûts engagés et acceptés
sont comptabilisés en charges et un montant équivalent est ajouté à cette
marge « partielle » pour obtenir un chiffre d’affaires « théorique ».
Une autre approche consiste à déterminer directement le chiffre d’affaires à
l’avancement par application du pourcentage d’avancement au chiffre d’affaires
contractuel et à le rapprocher des coûts du contrat engagés pour déterminer
par différence le résultat à l’avancement.
Les deux méthodes ne produisent des résultats équivalents que si le
pourcentage d’avancement est déterminé par le rapport entre les coûts des
travaux et services exécutés à la date de clôture et le total prévisionnel des
coûts d'exécution du contrat.
EXEMPLE II.16
Cette assertion peut être démontrée « mathématiquement », soit :
CA, le chiffre d’affaires à l’avancement
V, le chiffre d’affaires prévisionnel contractuel
C, les coûts prévisionnels
E, les coûts du contrat engagés
Dans cette hypothèse : CA = (V - C) * (E / C) + E = V * E / C – C * E / C + E = V * E / C
On peut s’en convaincre à l’examen d’un exemple simple d’un contrat sur cinq périodes dont
les prévisions sont réajustées à la fin de chaque période.
Sur la base des coûts engagés, le résultat et le chiffre d’affaires à l’avancement sont
déterminés par le pourcentage des coûts engagés sur les coûts prévisionnels totaux
(première partie du tableau) puis le chiffre d’affaires et le résultat sont déterminés sur la base
d’un pourcentage d’avancement technique (deuxième partie du tableau).
On observe que dans la première partie (pourcentage par les coûts) la marge et le
chiffre d’affaires à l’avancement sont équivalents que l’on procède par calcul de la marge
ajoutée ensuite aux coûts engagés ou que l’on calcule directement le chiffre d’affaires à
l’avancement pour obtenir la marge par différence entre ce chiffre d’affaires à l’avancement
avec les coûts engagés.
Par contre, lorsque le pourcentage d’avancement est calculé par une autre méthode
(deuxième partie du tableau), les résultats ne sont pas équivalents.
L’écart est d’autant plus important que le pourcentage d’après les critères techniques est
différent du pourcentage par les coûts.

La détermination directe du chiffre d’affaires d’après le pourcentage d’avancement conduit,
par rapport à la méthode additive, à une comptabilisation de la marge et du résultat plus
importante lorsque le pourcentage technique est supérieur au pourcentage par les coûts et
moins importante dans le cas inverse.
Dans le cadre du PCG (et par voie de conséquences du règlement ANC 2020‑01
pour l’établissement des comptes consolidés selon les normes françaises),
l’application de la règle conduit à comptabiliser le résultat et le chiffre d’affaires
à l’avancement selon la « méthode additive ».
Selon le référentiel IFRS, la norme IFRS 15 se concentre sur la détermination
du produit à comptabiliser au fil du temps conformément au transfert de contrôle
réalisé en restant peu diserte sur la comptabilisation des coûts correspondants
et donc de la marge à l’avancement.
Il semble alors que la méthode à privilégier consiste à déterminer le produit
sur la base du pourcentage de transfert de contrôle, la marge à l’avancement
résultant de la différence entre ce produit comptabilisé et les coûts de réalisation
du contrat à cette date.
◊ Modélisation de la comptabilisation des VEFA à l’avancement
Pour terminer cette section sur les particularités de la comptabilisation des
contrats de VEFA à l’avancement, nous nous sommes essayés à proposer une
modélisation des contrats de VEFA à l’avancement.

Le modèle proposé ci-après a été conçu selon la première modalité de la méthode
globale présentée page 324, à savoir le calcul d’une marge prévisionnelle des
lots vendus en faisant le total des prix des ventes actées diminués du coût de
production prévisionnel multiplié par le nombre de millièmes des lots vendus et
divisé par le total des millièmes de l’immeuble concerné, ce résultat prévisionnel
des lots vendus étant ensuite multiplié par le pourcentage d’avancement pour
déterminer la marge à l’avancement du programme.
Cette méthode n’est pas complètement satisfaisante en ce qu’elle permet,
certes, de déterminer le cas échéant une perte à terminaison sur les lots
vendus mais qu’elle procède à une compensation entre une perte individuelle
sur tel ou tel lot avec un résultat à terminaison positif sur les autres lots.
L’exemple aurait été considérablement alourdi si l’on avait dû calculer un
résultat à terminaison individuel par lot sur une cinquantaine ou une centaine
de lots qui sont des volumes courants dans des programmes de construction
de quelque importance.
La comptabilisation a été effectuée en comptabilisant la créance sur l’acquéreur
dès la signature de l’acte authentique.
Le modèle proposé au lecteur concerne un programme contenant plusieurs lots
voire dizaine de lots s’étalant sur quatre périodes, la période 0 correspondant
au budget initial en début d’opération, les formules de calcul étant explicitées
dans la colonne « Formules ». Les lettres suivies d’un « petit c » indiquent que
l’on est en présence d’une donnée cumulative.
Les résultats à terminaison qui permettent de déterminer le résultat
à l’avancement sont des résultats cumulatifs qui doivent être révisés
périodiquement ce qui explique les modifications dans les produits et les coûts
du contrat pour les périodes 1, 2, 3 et 4.
L’application de la méthode de l’avancement à la comptabilisation des contrats
de VEFA implique, si l’on souhaite déterminer le pourcentage d’avancement sur
les seuls coûts de construction conformément à l’analyse proposée pages 311
et suivantes, d’isoler le coût du terrain des autres coûts du contrat, ce qui a été
fait aux lignes B, J, N et S.
Le pourcentage d’avancement est calculé par rapport aux seuls coûts de
construction acceptés. Cependant, une autre variante est proposée en intégrant
le terrain dans le calcul du pourcentage d’avancement.
La marge à l’avancement n’est calculée que sur les lots vendus (lignes Nc à
Qc), les lots non vendus n’accédant au statut de contrat à long terme que lors
de la signature de l’acte authentique de VEFA. Il convient donc de séparer à
chaque période les coûts des lots vendus et les lots non vendus.

En conséquence, il sera nécessaire de distinguer, le cas échéant les pertes
à terminaison probables sur lots non vendus, qui seront traitées comme des
dépréciations de travaux en cours, des pertes à terminaison sur lots vendus
qui seront généralement à traiter comme des provisions pour perte, les coûts
du contrat acceptés les concernant ayant été comptabilisés parmi les charges
du contrat.
EXEMPLE II.17
Le premier exemple présenté comme illustration du modèle concerne un programme
pour lequel les prévisions de produits et de coûts conduisent à prévoir un résultat positif
prévisionnel de 2 500 K€. Les réajustements successifs au cours des quatre périodes
de réalisation aboutissent finalement à un résultat positif réalisé à la fin de la période 4
de 2 150 K€. Bien que le résultat soit inférieur de 14 % aux prévisions initiales, il reste
cependant significativement positif.
Néanmoins, il n’est pas inutile de faire observer que ce résultat est procuré par les premiers
lots vendus et que la « queue de programme » sera réalisée à des conditions nettement
moins profitables, c’est pourquoi on voit apparaître, lors de la période 2, une dépréciation
des lots non vendus à la ligne AA de 62 500 K€.
La justification des calculs est communiquée dans la colonne « Formules » sur la ligne AA.
Par ailleurs on observe que les résultats prévisionnels sur les lots vendus à la fin de
la période 2, compte tenu des prix pratiqués lors de ces ventes est de 2 312 500 € (ligne
X) alors que le résultat global prévisionnel à terminaison à la fin de cette même période est
de 2 250 000 € (ligne D), soit précisément une différence de 62 500 €.
La construction des comptes de résultat et des bilans par recopie des lignes pertinentes du
modèle permet de vérifier la cohérence des chiffres.
Une deuxième variante est présentée en intégrant le terrain pour le calcul du pourcentage
d’avancement.
Comme on pouvait s’y attendre, ce mode de calcul accélère le dégagement du résultat qui
pour la première période passe de 605 806 € à 792 662 € soit une augmentation de plus
de 30 % au détriment des résultats des exercices postérieurs.

EXEMPLE II.18
Le deuxième exemple présente une situation nettement moins favorable dans laquelle
le projet initial présentait les mêmes caractéristiques que le précédent, mais pour qui les
réajustements successifs au cours des quatre périodes de réalisation aboutissent finalement
à un résultat négatif à la fin de la période 4 de 800 K€.
La perte à terminaison survient en période 3. La marge cumulative reste positive en
période 2 (326 K€) mais les réajustements sur le chiffre d’affaires prévisionnel et les coûts
conduisent à constater un résultat négatif sur l’exercice de 125 K€. Aucune provision pour
perte à terminaison n’est encore à constater et le coût des lots non vendus est de très peu
supérieur à leur valeur de réalisation nette probable (25 K€).
La nouvelle dégradation survenue au cours de la période 3 conduit à constater une perte de
1 025 714 € qui s’analyse de la façon suivante :
* Marge négative cumulative à l’avancement 585 156 €
* Régularisation marge positive constatée sur exercices antérieurs 325 714 €
* Dépréciation des lots non vendus 47 000 €
* Provision pour PAT sur lots vendus 67 844 €
La constatation de cette perte permet d’ajuster les résultats cumulatifs de l’opération à
700 K€, montant qui correspond bien à la perte à terminaison prévisionnelle à la fin de la
période 3.
La variante avec intégration du terrain dans le calcul du pourcentage d’avancement produit
les mêmes effets que dans l’exemple précédent avec une anticipation du résultat de la
première période.

II.4.5 Transfert des stocks en immobilisations
Il n’est pas rare qu’une opération, initialement destinée à être vendue, soit
conservée durablement et que les locaux correspondants soient loués.
Ce sujet a déjà été évoqué ci-dessus pages 118 et suivantes pour ce qui
concerne les opérations de marchand de biens et nous renvoyons le lecteur
aux commentaires qui y sont énoncés, étant observé que, l’immeuble ayant été
construit et l’engagement pris en ce sens respecté, aucun rappel de droits de
mutation ne sera à opérer.
Une telle décision de gestion donnera lieu à la comptabilisation de la double
écriture suivante :
Date Débit Crédit
7135 Variation des stocks - immeubles achevés xxxx
3595 Coût des lots achevés immobilisés xxxx
Constatation de la sortie de stock
Date Débit Crédit

21 Immobilisation corporelles à ventiler en xxxx
- Terrain
- VRD
- Constructions
- Frais annexes
72 Production immobilisée xxxx
Constatation du transfert en
immobilisations
Comme pour les opérations de marchand de biens, la technique comptable à

utiliser ne soulève donc pas de difficulté particulière.
Une telle décision peut cependant conduire à des régularisations en matière de
TVA, lorsque l’acquisition avait donné lieu à une déduction de TVA.
Ce point est plus particulièrement examiné ci-après pages 526 et suivantes.
II.4.6 Incidences de l’organisation juridique retenue

Pour réaliser ses opérations, le promoteur-constructeur dispose de deux
options principales en termes d’organisation juridique.
Il peut procéder au sein d’une structure juridique unique (généralement une
société de capitaux : société anonyme, société par actions simplifiée ou SARL)
dans laquelle il loge l’ensemble des programmes immobiliers qu’il réalise.

Ce type d’organisation présente certains avantages (simplicité juridique,
imputation de la TVA déductible des nouveaux programmes sur la TVA collectée
des programmes en fin de commercialisation, vision globale de l’activité…) mais
aussi des inconvénients avec notamment la nécessité de disposer d’un outil
de comptabilité analytique suffisamment puissant pour pouvoir appréhender le
résultat et le besoin de financement de chacune des opérations immobilières
mises en œuvre.
Il peut également développer son activité au sein d’une société mère dans
laquelle le personnel opérationnel sera rémunéré et, pour chacun des
programmes, créer une structure ad hoc sous forme de SCCV, de SNC ou
autre structure juridique simple.
La société mère sera « le promoteur » des opérations traitées par les équipes
opérationnelles rémunérées par ces structures. Cette société trouvera son
équilibre financier en facturant des honoraires de gestion (et, le cas échéant, de
commercialisation) aux différentes structures ad hoc ainsi que par la perception
de dividendes.
Ce type d’organisation présente les avantages et inconvénients diamétralement
opposés à ceux brièvement recensés dans l’organisation centralisée. La
comptabilité des structures ad hoc est relativement simple mais la multiplication
de ces structures implique de tenir un nombre plus ou moins importants de
comptabilités séparées ainsi que de dossiers juridiques séparés. La rentabilité
des opérations ainsi que leur besoin de financement peut être appréhendées
simplement grâce à la comptabilité de ces structures ponctuelles1 mais une
vision globale de ces opérations et de la structure financière de l’ensemble ne
pourra être appréhendée que grâce à l’établissement de comptes consolidés,
même pour des groupes de taille modeste.
Par ailleurs, la « transparence fiscale » des « entités ad hoc » et la remontée
des résultats dans la structure centrale sont susceptibles de générer des
difficultés pour la détermination du résultat fiscal.
Bien évidemment, la réalité est parfois plus complexe et l’on rencontre souvent
des organigrammes mixtes avec une structure centrale qui abrite un certain
nombre de programmes et d'autres programmes qui sont logés au sein de
sociétés ad hoc, filiales de la structure centrale ainsi qu’une ou plusieurs
filiales de commercialisation ayant le statut d’agent immobilier soumis à la loi
du 2 janvier 1970.
Ces deux types d’organisation présentent des particularités comptables que
nous développons successivement dans les pages qui suivent.
1 C’est la raison pour laquelle ce type d’organisation est celui qui est le plus prisé par les établissements
financiers qui accordent leur financement aux promoteurs-constructeurs.

• Organisation comptable dans le cadre d’une
structure unique
◊ Définition du plan comptable

Le plan comptable de l’entreprise doit être établi en conformité avec la
nomenclature et les principes de création de comptes définis dans le Plan
On rappelle que le collège de l’ANC réuni le 8 février 2019 a constaté la caducité
des avis de conformité concernant les plans comptables professionnels rendus
en leur temps par le Conseil National de la Comptabilité dont font partie le
plan comptable professionnel des promoteurs-constructeurs et son guide
d’application.
Cependant, un gros travail d’organisation comptable ayant été effectuée à cette
époque par les rédacteurs de ce guide et dans la mesure où la nomenclature
proposée ne s’éloigne pas des principes posées par l’actuel PCG, nous ne
pensons pas irrégulier de continuer à nous inspirer de cette doctrine dans notre
exposé, étant observé que les entreprises restent seules juges de l’opportunité
de créer des comptes et des schémas d’écritures adaptés à leur activité et à
leur organisation dans le respect du PCG.
Dans la suite de cette section nous nous attacherons à décrire les comptes
particuliers à l’activité de promoteur-constructeur, sans nous attarder sur les
comptes communs à l’ensemble des entreprises des divers secteurs d’activité
soumises au Plan Comptable Général.
Comptes de bilan
Comptes de capitaux
Les compte de classe 1 présentant une particularité professionnelle sont
les suivants :
• 164 Emprunts auprès d’établissement de crédit
On peut proposer comme le faisait le guide comptable professionnel de
distinguer les financements externes selon qu’ils concernent les terrains ou les
autres coûts du programme selon la nomenclature suivante :
1641 Crédits terrains
1645 Crédits d’accompagnement
Lorsque plusieurs programmes sont développés par la même structure, il est
conseillé d’ouvrir autant de sous-comptes que de programmes existants.
• 165 Dépôts et cautionnements reçus

Il est proposé de créer un compte spécial enregistrant les dépôts de garantie des
locataires lorsqu’il a été procédé à la location temporaire des locaux invendus.
Le compte proposé par le guide comptable professionnel est le compte :
16511 Dépôts de garantie locataires
Comptes d’immobilisations
Le seul poste d’immobilisation présentant une particularité professionnelle est
le poste :
• 26 Participations et créances rattachées à des participations
Ce poste est utilisé lorsque le promoteur exerce son activité dans une société
de capitaux qui traite ses programmes via des sociétés immobilières.
Le guide comptable professionnel recommandait de créer deux comptes :
• 2617 Parts de sociétés immobilières
Ce compte enregistre la valeur des parts des sociétés immobilières
(SCCV ou SNC le plus souvent) souscrites à l’occasion du montage d’un
programme immobilier.
Plus rarement, ce compte est également susceptible d’enregistrer le coût
d’acquisition des parts de sociétés immobilières lorsque le promoteur-
constructeur a procédé au rachat d’un programme existant.
• 2675 Apports promoteurs à des sociétés immobilières
Nous avons signalé pages 178 et suivantes que l’une des particularités
des sociétés civiles de construction vente était l’obligation par les
associés de répondre aux appels de fonds nécessaires au financement du
programme immobilier.
Les avances effectuées au titre de ces apports promoteurs sont à comptabiliser
dans ce compte 2675 dont l’intitulé exact dans le PCG est « Versements
représentatifs d’apports non capitalisés (appels de fonds) ».
Comptes de stocks et encours
Compte tenu de la nature de l’activité et de l’option généralement retenue par
les opérateurs de comptabilisation en inventaire permanent, c’est cette classe
de comptes qui présente le plus d’originalités.
Le guide comptable professionnel développait cette nomenclature en détaillant
trois grandes catégories de stocks :
• Les terrains à aménager comptabilisés dans la sous-classe 31 ;
• Les terrains ou immeubles en cours comptabilisés dans la sous-classe 33 ;
• Les immeubles achevés comptabilisés dans la sous-classe 35.
Les autres comptes de stocks ne présentent pas de particularité notable, il s’agit :

• Des autres approvisionnements (matières consommables et fournitures
consommables) comptabilisés dans la sous-classe 32 ;
• Des encours de production de services comptabilisés dans la
sous‑classe 34 ;
• Des provisions pour dépréciation de stocks comptabilisées dans la sous-
classe 39, le compte de provision précis étant obtenu, comme il est d’usage
dans le Plan Comptable Général, en insérant un 9 entre le premier et le
deuxième chiffre du compte de stock à déprécier.
Les commentaires concernant l’utilisation des différents comptes de stocks
ont été développés pages 241 et suivantes dans le cadre des modalités
d’évaluation des stocks en cas d’utilisation de la méthode de l’achèvement. Le
lecteur est prié de s’y reporter.
Les mêmes comptes peuvent être utilisés pour les lots non vendus lors de
l’option pour la méthode de l’avancement.
Comptes fournisseurs et comptes rattachés

Les comptes fournisseurs sont détaillés selon les sous-comptes suivants :
• 4011 Vendeurs de terrains
• 40121 Entrepreneurs - Marchés et avenants
• 40122 Architectes, B.E.T.1, etc.
• 40123 Fournisseurs divers
Les retenues pratiquées auprès des entrepreneurs et architectes sont
enregistrées dans le compte :
• 4017 Fournisseurs, retenues
• 40171 Retenues de garantie
• 40172 Retenues diverses
La comptabilisation des retenues de garantie dans un compte spécial est justifiée
par le fait qu’il s’agit d’un différé de paiement des entreprises qui peut dans
certains cas conférer le caractère de dette à plus d’un an à la dette concernée.
Par ailleurs, cette retenue peut être réglée par anticipation dans les cas où
l’entrepreneur fournit une caution bancaire en contrepartie.
Les autres retenues concernent notamment les retenues sur « compte prorata »
payées pour le compte des entreprises.
Les comptes de « fournisseurs - effets à payer » font l’objet de la même
ventilation que les comptes fournisseurs en créant des sous-comptes
par insertion d’un 3 entre le deuxième et le troisième caractère du compte
fournisseur principal (exemple 40311 : « Effet à payer - vendeur de terrain »).
Les comptes de « fournisseurs - factures non parvenues » font l’objet de la
même ventilation par l’insertion du caractère 8 (exemple 40811 : « Factures
non parvenues -vendeur de terrain »).
1 Bureaux d’études techniques.

Ces comptes enregistrent les charges restant à payer à la clôture de l’exercice
auprès des divers fournisseurs.
Les comptes 409 « Fournisseurs débiteurs » qui enregistrent les avances et
acomptes payés aux fournisseurs font également l’objet d’une ventilation entre
les différentes catégories de fournisseurs.
Comptes clients et comptes rattachés

Les comptes clients sont subdivisés entre les différentes catégories de clients
selon les sous-comptes suivants :
• 4111 Clients terrains
L’usage de cette rubrique devrait revêtir un caractère exceptionnel, l’objet
de l’activité de promoteur-constructeur vendeur étant de vendre des
immeubles construits.
Les conséquences fiscales de la revente de terrains par un promoteur-
constructeur notamment dans le cadre d’une société civile de construction-
vente ont été examinées pages 178 et suivantes.
• 4112 Clients acquéreurs (immeubles construits)
Lorsque le promoteur-constructeur décide de comptabiliser la vente dès la
signature de l’acte authentique, les subdivisions suivantes peuvent être créées :
41121 Clients acquéreurs - fraction non exigible
41122 Clients acquéreurs - appels de fonds
Cette subdivision concerne essentiellement les VEFA lorsque la vente intervient
pendant le cours de la construction et que le prix est payable par fractions.
Le compte 41121 « Clients acquéreurs - fraction non exigible » est débité lors de la
signature de l’acte authentique, il est ensuite crédité par le débit du compte 41122
« Clients acquéreurs - appels de fonds » lors de la survenance de l’exigibilité des
appels de fonds selon les termes du contrat et l’avancement des travaux1.
Les modalités de paiement du prix dans le secteur protégé sont réglementées
par la loi, elles ont été rappelées pages 203 et suivantes.
• 4113 Clients locataires
Ce compte est utilisé lorsque certains immeubles en stock sont mis en location.
• 4114 Mandants2
Ce compte est utilisé par les promoteurs-constructeurs intégrés lorsqu’ils
réalisent également des opérations pour le compte de tiers.
Les mandants en question sont les maîtres d’ouvrage dont le promoteur est
le mandataire dans le cadre d’un contrat de promotion immobilière dont les
particularités juridiques ont été examinées pages 168 et suivantes.
1 Si le promoteur décide de comptabiliser ses ventes selon le « modèle alternatif » décrit pages 302 et
suivantes, le compte 41121 ne sera pas utilisé et les ventes seront comptabilisées en débitant directement
le compte 41122 lors de l’exigibilité des créances.
2 À la suite de la recommandation 2017-01 du collège de l’ANC, il semble plus conforme au PCG
d’enregistrer ces opérations dans des sous-comptes du compte « 467 – Débiteurs et créditeurs divers ».

• 4117 Clients retenues de garantie
Ce compte enregistre les retenues qui peuvent parfois être opérées par les
clients pour les garantir de la bonne fin des immeubles à construire.
Le régime juridique des garanties d’achèvement dans le secteur protégé a été
exposé pages 200 et suivantes.
• 413 Clients - Effets à recevoir
Ce compte fait l’objet d’une subdivision par insertion d’un 3 entre le deuxième
et le troisième caractère du compte client principal (exemple 4132 - « Clients
acquéreurs-Effets à recevoir »).
• 416 Clients douteux et litigieux
• 418 Clients - Produits non encore facturés
Ces deux comptes font l’objet de la même ventilation que le compte 413
« Clients - Effets à recevoir »
Comptes de personnel et comptes d’organismes sociaux
Les comptes de sous-classe 42 et 43 qui enregistrent les dettes à l’égard du
personnel et des organismes sociaux ne présentent pas de particularités par
rapport à la nomenclature et aux modalités de traitement décrites dans le Plan
Comptes d’État et autres collectivités publiques
Cette sous-classe de compte présente quelques particularités concernant
l’identification des montants relatifs à la TVA ainsi que certaines taxes liées à
la construction.
Le guide comptable professionnel, afin de rendre plus aisé le suivi des
dépenses toutes taxes comprises qui représente une pratique répandue parmi
les professionnels de la branche, proposait la création d’un compte :
• 4453 Taxes déductibles - Opérations de construction1
Ce compte, qui ne doit pas être confondu avec le compte 4456 « TVA
déductible » peut faire l’objet de la ventilation suivante :
• 44531 Taxes sur chiffre d’affaires déductibles sur immeubles en cours
Il est utilisé pour la comptabilisation de la TVA relative à des immeubles en cours.
Il peut être recommandé de le subdiviser selon les modalités suivantes afin de
conserver la « mémoire » des montants de TVA récupérables et de permettre
un contrôle budgétaire par rapport à des montants toutes taxes comprises :
445311 TVA déductible - sur terrain
1 Ce compte avait été créé par l’avis de conformité n°38 du CNC. Étant une extension du compte 445
figurant dans la nomenclature du PCG et n’étant attribué à aucune opération dans le PCG, son maintien
dans le plan de comptes d’un promoteur ne nous semble pas irrégulier.

445312 TVA déductible - sur VRD
445313 TVA déductible - sur construction
445314 TVA déductible - sur frais annexes
445315 TVA déductible - sur frais de commercialisation
445319 TVA déductible - récupérée (compte créditeur)
Les différents sous-comptes 445311 à 445315 seront débités cumulativement
au fur et à mesure de la comptabilisation des factures entrant dans le coût de
revient de la construction.
44532 TVA dont la récupération est différée
Ce compte enregistre en tant que de besoin le montant de la TVA dont
la récupération est différée. C’est notamment le cas de la TVA relative aux
retenues de garantie lorsque l’entrepreneur n’a pas opté pour le paiement de
la TVA sur les débits.
• 4455 TVA à décaisser
Ce compte ne présente pas de particularités par rapport à la nomenclature et
aux modalités de traitement décrites dans le Plan Comptable Général.
• 4456 TVA déductible
Ce compte est débité lorsque le droit à déduction est devenu effectif par le
crédit du compte 44531 ou de l’un de ses sous-comptes.
• 4457 Taxes sur le chiffre d’affaires collectées par l’entreprise
Ce compte fait l’objet de la ventilation suivante :
44571 TVA collectée
Ce compte est utilisé de façon classique pour enregistrer la TVA relative aux
ventes lors de la signature des actes authentiques1.
44579 TVA payée sur ventes encaissées (compte débiteur)
Ce compte est utilisé pour enregistrer la TVA versée au Trésor lors de
l’encaissement effectif des ventes ou des acomptes sur ventes.
Lors de l’achèvement du programme, il sera crédité par le débit du compte 44571
« TVA collectée ».
Les dettes à l’égard de l’État et des collectivités publiques relatives aux taxes
et participations dues par les constructeurs2 sont enregistrées dans le compte :
• 4471 État et collectivités - Taxes liées à la construction à payer
Le traitement des autres comptes de dettes et créances à l’égard de l’État
et des collectivités publiques ne présente pas de particularités par rapport
à la nomenclature et aux modalités de traitement décrites dans le Plan
1 En cas d’utilisation du « modèle alternatif », ce compte sera crédité lors de l’émission des appels
de fonds.
2 Ces taxes sont énumérées et décrites page 243.

Comptes de groupe et associés
Ces comptes présentent des particularités dans les opérations de promotion
immobilière lorsqu’elles sont traitées par l’intermédiaire de sociétés de
construction-vente.
On rappelle que l’une des particularités des sociétés civiles de construction
vente réside dans l’obligation par les associés de répondre aux appels de
fonds nécessaires au financement du programme immobilier1.
Afin d’enregistrer les mouvements financiers relatifs aux apports promoteurs,
on pourra créer les comptes et sous-comptes suivants :
• 454 Associés des Sociétés immobilières
• 4541 Apports Promoteurs
Ce compte est structurellement créditeur dans la comptabilité de la SCI.
• 4542 Comptes courants
Ce compte est lui-même subdivisé en :
45421 Appels de fonds aux promoteurs
Ce compte est utilisé lors de la décision d’appel de fonds par le gérant de
la SCI, il est débité par le crédit du compte 4541 et crédité pour solde lors
du règlement de son appel de fonds par l’associé concerné par le débit d’un
compte de trésorerie.
45422 Résultats
454221 Résultats de construction affectés
454222 Autres résultats affectés
454229 Avances ou acomptes sur résultats
Les modalités de comptabilisation des opérations financières dans le cadre
d’opérations traitées via une structure décentralisée font l’objet d’une
présentation à l’aide de schémas d’écritures pages 392 et suivantes.
Comptes de régularisation
• 487 Produits constatés d’avance
Ce compte est utilisé dans le cadre de la méthode de dégagement du résultat
à l’achèvement selon le modèle de comptabilisation proposé par feu le guide
comptable professionnel pour enregistrer les produits relatifs aux lots vendus
mais non achevés.
Il peut également être utilisé dans le cadre de la méthode à l’avancement si le
promoteur-constructeur utilise le premier modèle de comptabilisation présenté
• 486 Charges constatées d’avance

Depuis la parution du règlement ANC 2012-05, ce compte ne présente plus
de particularités et doit être traité conformément à son utilisation traditionnelle
(quote-part d’assurances en chevauchement, etc.)
Comptes de débiteurs et créditeurs divers et Comptes transitoires et
d’attente
Les comptes de sous-classe 46 et 47 ne présentent pas de particularités par
rapport à la nomenclature et aux modalités de traitement décrites dans le Plan
Ainsi que nous l’avons signalé lors du commentaire sur les comptes clients,
le compte 467 est susceptible d’enregistrer les opérations avec les mandants.
Comptes financiers
Les comptes de classe 5 ne présentent pas de particularités par rapport
à la nomenclature et aux modalités de traitement décrites dans le Plan
Comptes de résultat
La nomenclature des comptes de charges et de produits présente peu de
particularités par rapport à celle du Plan Comptable Général, elle fait l’objet
d’une ventilation cohérente avec celle prévue pour les comptes de stocks
examinée ci-dessus.
Comptes de charges
• 60 Achats (sauf 603)
Ce compte peut être ventilé de la façon suivante :
601 Achats de terrains
Ce sous-compte peut faire l’objet d’une ventilation permettant de garantir la
cohérence avec la ventilation prévue dans le guide comptable professionnel
pour les comptes 31 et 331.
605 Travaux et honoraires d’aménagement et de construction
Il est souhaitable de distinguer les travaux de VRD et aménagements d’une
part et les charges de construction d’autre part.
Ce sous-compte peut ainsi être subdivisé dans des conditions permettant
de garantir la cohérence avec la ventilation prévue dans le guide comptable
professionnel pour les comptes 332 et 333.
608 Frais annexes de construction
Ce compte peut faire l’objet de subdivisions permettant de garantir la cohérence
avec la ventilation prévue pour le compte 334.

Il convient cependant de mentionner une difficulté concernant l’utilisation de ce
compte 608, relevée dans une chronique du bulletin de la Compagnie Nationale
des Commissaires aux Comptes (Bulletin n°93 de mars 1994, page 128).
Nous avons vu en effet que le compte 3341 enregistrait cumulativement les
frais financiers incorporables au coût de production lorsque le promoteur avait
opté pour cette incorporation.
En fin d’exercice, afin de reconstituer les flux d’exploitation, les frais annexes
de production (dans lesquels sont inclus les frais financiers incorporés) sont
débités du compte 608 (ou ses sous-comptes) par le crédit du compte 7133
« Variation des stocks de travaux en cours ».
Cette technique comptable a pour effet de ne faire apparaître dans le compte
66 « Charges financières » que les frais financiers non incorporables aux
stocks, les frais financiers incorporables étant alors considérés comme des
charges d’exploitation.
Ce traitement a été critiqué par le bulletin ci-dessus cité dans les termes suivants :
« Selon la Commission, le guide comptable professionnel a élargi le contenu
de ce compte 608 en l'intitulant « Frais annexes de construction » et en y
incorporant, dans sa définition, les frais financiers.
Le guide comptable professionnel apparaît ainsi, sur ce point, en opposition
avec l'avis de conformité du Conseil national de la comptabilité et avec les
dispositions du Plan Comptable Général rappelés ci-dessus dont le respect
devrait conduire à faire apparaître en charges financières, au compte de
résultat, les frais financiers inclus dans le coût de production conformément
aux dispositions de l'article 7 - 2° du décret du 29 novembre 1983.
La Commission a enfin rappelé la nécessité de fournir dans l'annexe une
information circonstanciée sur les charges financières incorporées au compte
de production. »
Un traitement conforme au Plan Comptable Général peut, à notre avis,
être obtenu :
• Soit en ajoutant une écriture débitant le compte de charges financières
par le crédit du compte 791 « Transfert de charges d’exploitation » ;
• Soit en débitant directement le compte de charges financières lors de
l’écriture de reconstitution des flux et non pas le compte 608 pour la partie
des frais annexes de construction correspondant aux charges financières
incorporées au cours de l’exercice.
Cette deuxième modalité technique présente l’avantage de ne pas alourdir le
compte de résultat.
• 603 Variation de stocks
6031 Variation de stocks de terrains
Ce compte peut faire l’objet des mêmes subdivisions que celles prévues pour
le compte 31.

• Autres comptes de charges
Ils ne font l’objet d’aucune particularité de traitement et sont détaillés dans les
comptes suivants :
61/62 Autres charges externes
63 Impôts taxes et versements assimilés
64 Charges de personnel
65 Autres charges de gestion courante
66 Charges financières
67 Charges exceptionnelles
68 Dotations aux amortissements et provisions
69 Participation des salariés - Impôts sur les bénéfices et assimilés
Comptes de produits
• 70 Ventes de produits
Ce compte peut faire l’objet de la ventilation suivante :
701 Ventes d’immeubles construits
Il est possible de détailler les ventes selon la nature des immeubles construits
(immeubles vendus en bloc, lots d’immeubles collectifs, maisons individuelles,
locaux commerciaux, bureaux, entrepôts…).
702 Ventes de terrains
Il est possible de détailler les ventes selon la nature des terrains vendus (lots
de lotissements, terrains aménagés, terrains revendus en l’état…) lorsque le
promoteur-constructeur étend son activité à des opérations de lotissement ou
de marchand de biens.
Lorsque la vente de terrains est effectuée par une société civile de construction-
vente, cette activité peut entraîner les conséquences fiscales exposées
706 Locations
Ce compte peut être utilisé pour les locaux loués dans le cadre de la vente de
« queues de programme » ou dans le cadre d’une activité locative principale.
• 71 Production stockée (ou déstockage)
Les subdivisions suivantes peuvent être retenues :
7133 Variation des stocks : travaux en cours
7135 Variation des stocks : immeubles achevés
Ces comptes peuvent faire l’objet des mêmes subdivisions que celles prévues
pour les comptes 33 et 35.
• Autres comptes de produits

Ce sont les comptes prévus par le PCG, à savoir :
72 Production immobilisée
74 Subventions d’exploitation
75 Autres produits de gestion courante
76 Produits financiers
77 Produits exceptionnels
78 Reprises sur amortissements et provisions
79 Transferts de charges
◊ Comptabilisation en inventaire permanent
Cette technique de comptabilisation a pour principal avantage de permettre un
meilleur suivi des stocks et des coûts de production.
La distinction entre inventaire permanent et inventaire intermittent a été plus
particulièrement examinée pages 147 et suivantes auxquelles le lecteur est
invité à se reporter.
Le plan comptable professionnel et le guide comptable professionnel
avaient adapté cette méthode aux particularismes professionnels de la
promotion immobilière.
Cette adaptation avait été décrite dans l’annexe I de l’avis de conformité n°38
précité où il est dit notamment :
« Il est possible, afin d’éviter de passer systématiquement deux écritures pour la
même opération, de débiter directement les comptes de stocks et en cours (classe 3)
à condition que soient créées dans ces comptes, en se référant aux nomenclatures
obligatoires du Plan Comptable Général, les subdivisions nécessaires permettant
d’effectuer, à l’inventaire les virements et inscriptions comptables aux comptes de
charges et de variations de stocks et encours afin de présenter des documents de
synthèse conformes à ceux prévus par la norme générale. Cette adaptation est
indépendante de la structure juridique de l’entreprise. »
La nomenclature du Plan Comptable Général avait été aménagée avec la
création ou la modification de certains comptes afin de permettre, notamment,
de mettre en place une organisation comptable cohérente avec cette méthode
de comptabilisation des stocks en inventaire permanent.
Cette nomenclature a fait l’objet de commentaires dans le paragraphe précédent
Parallèlement à cette méthode de comptabilisation des stocks en inventaire
permanent, il convient d’affecter directement les dépenses de production au
coût des immeubles produits.
Cependant, dans les entreprises exerçant la promotion immobilière de façon
intégrée au sein d’une structure unique et disposant notamment de leurs

propres bureaux d’architecture et d’ingénierie, l’entreprise doit, conformément
aux dispositions du Plan Comptable Général, pratiquer l’affectation indirecte de
ses coûts internes de production1.
Cette affectation indirecte doit s’accompagner de la communication en annexe
d’une information sur la motivation des choix effectués et sur les clés de
répartition retenues pour ventiler ces frais entre les différentes opérations.
Par ailleurs, la comptabilisation des stocks en inventaire permanent est de
nature à permettre l’intégration de la comptabilité analytique d’exploitation
dans la comptabilité générale.
Enfin, l’utilisation de la méthode de l’inventaire permanent pour la
comptabilisation des stocks permet de faire apparaître le coût historique
cumulé de chaque opération jusqu'à sa complète sortie du stock.2
Le coût de ces sorties partielles est réparti entre les différents éléments
de l’opération (lots d’immeubles ou de terrains, maisons) selon des clés
de répartition.
Il convient de préciser que cette organisation comptable est particulièrement
adaptée à la méthode de l’achèvement. En cas de recours à la méthode de
l’avancement, il conviendra d’aménager les schémas d’écritures afin de
comptabiliser les charges et les produits relatifs aux lots vendus et non achevés
au fur et à mesure de la réalisation de l’ouvrage.
Les schémas d’écritures découlant de la méthode de l’inventaire permanent
sont détaillés ci-après.
◊ Opérations en cours d’exercice
Acquisition de terrains
Date Débit Crédit
331100 Prix d’acquisition du terrain x
331200 Frais d’acquisition des terrains y
445311 Taxes déductibles sur terrains z
401100 Vendeurs de terrains x+y+z
Achat de terrain sis…
Le montant de la TVA comptabilisées dans le compte 445311 dépendra de la

qualité du vendeur, si l’acquisition est effectuée auprès d’un non-assujetti ce
montant sera nul, si elle est effectuée auprès d’un assujetti, il pourra s’agir
d’une TVA sur la marge ou d’une TVA sur le prix total.
1 Les comptes 335 et 355 peuvent être créés à cet effet.

2 Les comptes 339 et 359 peuvent être créés à cet effet pour comptabiliser les sorties de stocks lors de
chaque vente..

Il convient également de préciser que l’écriture précédente ne concerne que les
terrains qui entrent immédiatement dans un processus de production, lorsque
les terrains sont acquis afin de constituer une réserve foncière en vue d’une
mise en exploitation ultérieure ce sont les comptes 311 et 312 qui sont à utiliser
en lieu et place des comptes 3311 et 3312.
Engagement et paiement de travaux ou de dépenses de construction
Les dépenses de construction doivent être enregistrées selon le schéma
suivant, la comptabilisation d’honoraires de VRD servant ici d’exemple :
Date Débit Crédit
332400 Honoraires de VRD et aménagements x
445312 Taxes déductibles sur VRD z
401700 Fournisseurs divers x+y
Facture d’honoraires de VRD
Cependant, la comptabilisation de certaines opérations peut s’avérer plus

délicate lorsqu’il s’agit de comptabiliser des situations de travaux.
Les situations de travaux correspondent à des facturations partielles émises
par les entreprises des différents corps d’état au fur et à mesure des prestations
et travaux effectués par ces entreprises dans le cadre de la réalisation d’un
marché principal.
L’avancement des travaux est le plus souvent contrôlé par un architecte qui
peut, le cas échéant modifier le montant demandé par l’entreprise lorsque les
travaux effectués ne sont pas conformes à l’avancement stipulé sur la situation
de travaux.
Une situation de travaux est généralement présentée cumulativement
en faisant apparaître les montants cumulés dus par le promoteur à la date
d’établissement de la situation compte tenu de l’avancement estimé du chantier
à cette même date.
La situation présente également les montants relatifs aux travaux
supplémentaires de même que ceux correspondant aux révisions de prix en
fonction des indices de révision retenus.
Elle indique par ailleurs la retenue de garantie pratiquée, sauf si l’entrepreneur
bénéficie d’une caution se substituant à cette retenue de garantie, ainsi que les
retenues éventuellement pratiquées au titre du compte « prorata ».
Le compte « prorata » est destiné à couvrir les frais de chantier, la gestion de
ce compte est généralement confiée à l’entrepreneur titulaire du lot de travaux
le plus important sur le chantier et les montants éventuellement retenus par le
maître de l’ouvrage lui seront remises en fin de chantier.

Ce document fait également apparaître le montant des prestations cumulées
inscrites sur la précédente situation de travaux afin de déterminer par différence
les montants appelés au titre de la situation de travaux de la période considérée.
Une situation de travaux peut être schématiquement présentée ainsi qu’il suit :
Situation de travaux n°4
Travaux effectués du 1 février N
er
au 28 février N
Caractéristiques générales Hors Taxes TVA Toutes Taxes Comprises
Marché principal 4 000 000 800 000 4 000 000
Travaux supplémentaires 250 000 50 000 300 000
Révision de prix 112 000 22 400 134 400
Retenue de garantie sur
5%
TTC
Compte prorata sur HT 2%
Cumul réalisé à la date de Cumul réalisé à la date de

Montants de la période
la présente situation la situation antérieure
Marché principal 2 800 000 2 200 000 600 000
Travaux supplémentaires 175 000 137 500 37 500
Révision de prix 78 400 61 600 16 800
Sous-total hors taxes 3 053 400 2 399 100 654 300
TVA 610 680 479 820 130 860
Sous-total TTC 3 664 080 2 878 920 785 160
Retenue de garantie 183 204 143 946 39 258
Prorata 61 068 47 982 13 086
Total net 3 419 808 2 686 992 732 816
Le schéma de comptabilisation de cette situation de travaux sera le suivant en

supposant que les travaux réalisés concernent la charpente :
28/02/N Débit Crédit

333220 Marché principal charpente 600 000
333220 Travaux supplémentaires charpente 37 500
333220 Révision de prix charpente 16 800
445313 TVA sur construction 130 860
401271 Entrepreneurs, retenues de garantie 39 258
401272 Entrepreneurs, retenues diverses (prorata) 13 086
401212 Entrepreneurs charpente 732 816
Facture d’honoraires de VRD

Les comptes de stocks ainsi que les comptes fournisseurs pourront
éventuellement être détaillés plus finement si le promoteur souhaite effectuer
un suivi par lot de travaux, par entreprise et par marché.
Contrats de sous-traitance et paiement direct
En leur qualité de maître d’ouvrage, les promoteur-constructeurs concluent des
marchés de travaux avec les entreprises qu’elles ont sélectionnées pour la
construction de l’immeuble.
Du fait de la qualité de maître d’ouvrage du promoteur-constructeur, ces
entreprises ne sont pas pour lui des sous-traitantes et les promoteurs-
constructeurs ne sont pas directement concernés par les dispositions de la
loi 75-1334 du 31 décembre 1975.
En cela, leur situation diffère de celle des constructeurs de maisons individuelles
qui ne sont généralement pas maître d’ouvrage et qui sont liés à ce dernier par
un contrat d’entreprise. En conséquence, lorsqu’ils font réaliser tout ou partie
des travaux prévus au marché par des entreprises tierces, ils doivent le faire
dans le cadre juridique de la loi référencée ci-dessus. Le lecteur est invité à se
reporter sur ce point pages 608 et suivantes.
Néanmoins, les promoteurs-constructeurs peuvent être indirectement impactés
par cette réglementation lorsque les entreprises avec lesquelles elles ont
contracté ont fait appel à la sous-traitance.
Il est rappelé que les entreprises principales doivent présenter leurs sous-
traitants au maître d’ouvrage et les faire agréer par ce dernier.
Par ailleurs, la loi précitée a entendu protéger le sous-traitant du risque
d’impayé en cas de carence de l’entrepreneur principal avec lequel il est
lié contractuellement.
Aux termes de l’article 14 de cette loi, cette garantie de paiement peut résulter
pour les marchés privés :
• D’une caution personnelle et solidaire obtenue par l'entrepreneur d'un
établissement qualifié ; ou
• D’une délégation de paiement auprès du maître d’ouvrage dans les termes
de l’article 1338 du Code civil à concurrence du montant des prestations
exécutées par le sous-traitant1.
En tout état de cause, le sous-traitant bénéficie d’une action directe auprès du
maître d’ouvrage en cas de carence de l’entrepreneur principal pour la partie
des travaux qu’il a réalisée.
1 Les termes de cet article 1338 sont les suivants :
« Lorsque le délégant est débiteur du délégataire mais que celui–ci ne l’a pas déchargé de sa dette, la
délégation donne au délégataire un second débiteur. Le paiement fait par l’un des deux débiteurs libère
l’autre, à due concurrence. »

En cas de délégation de paiement ou de recours à l’action directe, les schémas
de comptabilisation des achats de travaux s’en trouveront quelque peu modifiés.
EXEMPLE II.19
Un promoteur-constructeur contracte avec une entreprise générale pour un marché de
100 000 € pour lequel 30 % de la prestation est réalisée par un sous-traitant à qui est
consentie une délégation de paiement.
Les écritures qui en résultent sont les suivantes (en inventaire permanent) :
Enregistrement de la facture de l’entreprise principale
33xxx Travaux en cours 100 000
401 Fournisseur X principal 84 000
(100 000 * 70 %) * 1,20
401 Fournisseur X sous-traitance 36 000

(100 000 * 30 %) * 1,20
Délégation de paiement au sous-traitant
512 Banque 36 000
Paiement de l’entreprise principale
401 Fournisseur X principal 84 000
512 Banque 84 000
Lorsque la prestation du sous-traitant entre dans le champ de la réglementation relative à
l’auto-liquidation1 de la TVA sur les travaux de sous-traitance, la première opération sera
comptabilisée ainsi :
33xxx Travaux en cours 100 000
Fournisseur X principal
401 ((100 000 * 70 %) * 1,20) + (100 000 * 90 000
30 %) * 20 %

(100 000 * 30 %)
Les schémas d’écritures de règlement seront identiques pour les sommes dues à chacun des
intervenants. Les 6 000 € complémentaires versés à l’entreprise principale correspondent
à la TVA auto-liquidée sur les travaux de sous-traitance qui devra être versée au Trésor par
l’entreprise principale.
Souscription d’un emprunt

La comptabilisation d’un emprunt affectable à une opération ne présente pas
de difficulté particulière, le schéma d’écriture à utiliser sera le suivant pour un
crédit d’accompagnement :

Date Débit Crédit
512000 Banque xxxx
164500 Crédit d’accompagnement xxxx
Libération du crédit d’accompagnement
Il est souhaitable que les crédits d’accompagnement soient affectés d’un code
analytique afin de les rattacher à un programme ou à une tranche de travaux.
Paiement des intérêts et remboursement du principal de l’emprunt

Les frais financiers imputables à une opération peuvent être intégrés dans les
stocks pour la partie de ces frais financiers courus jusqu'à la fin de la période
de construction.
En conséquence, lorsque cette option est retenue, le schéma d’opération à
utiliser pour les frais courus antérieurement à l’achèvement sera le suivant :
Date Débit Crédit
334120 Frais financiers sur emprunts x
164500 Crédit d’accompagnement y
512000 Banque x+y
Remboursement du crédit
d’accompagnement et des intérêts
correspondants
À l’inverse, les frais financiers courus postérieurement à l’achèvement des

travaux doivent être exclus du coût de production et considérés comme des
charges de période, le schéma d’écriture en résultant sera alors le suivant :
Date Débit Crédit
661160 Frais financiers sur emprunts x
164500 Crédit d’accompagnement y
512000 Banque x+y
Remboursement du crédit
d’accompagnement et des intérêts
correspondants
Bien qu’ils ne soient pas incorporables aux stocks et qu’ils ne fassent pas partie
du coût de production de l’opération, les frais financiers courus postérieurement
à l’achèvement doivent, selon nous, faire l’objet d’un suivi analytique car ils
représentent un élément du coût de revient final à prendre en compte pour
estimer le résultat net de l’opération et le cas échéant la constatation d’une
perte à terminaison.

Constatation des ventes et des encaissements sur ventes
La pratique professionnelle, influencée par le guide comptable professionnel
devenu caduc, comptabilise généralement les ventes en l’état futur
d’achèvement lors de la signature de l’acte authentique par-devant notaire,
l’acquéreur devenant alors propriétaire de droits indivis sur le terrain ainsi que
des constructions existantes et devenant propriétaire des constructions futures
au fur et à mesure de leur avancement.
Nous avons pu constater pages 203 et suivantes que les ventes en l’état futur
d’achèvement réalisées dans le secteur protégé donnaient lieu à des modalités
de paiement précisées par la réglementation.
Nous avons également rappelé à cette occasion que ces modalités de paiement
étaient moins strictement réglementées dans le secteur non protégé et qu’elles
dépendaient des stipulations contractuelles.
Les schémas comptables applicables aux ventes en l’état futur d’achèvement
sont, en conséquence, les suivantes :
Constatation de la vente1
Date Débit Crédit

411210 Clients acquéreurs - fraction non exigible 780 000,00
411220 Clients acquéreurs - appels de fonds 420 000,00
701200 Ventes de lots d’immeubles collectifs 1 000 000,00
445710 TVA collectée 200 000,00
Constatation de la vente du lot 123
chez Me X actuellement réalisée aux
fondations
Soit 1 200 000 * 35 % = 420 000
Paiement du premier appel de fonds
Date Débit Crédit

512000 Banque 420 000,00
Encaissement du premier appel, lot 123
1 Si le modèle « alternatif » est privilégié, cette écriture n’est pas comptabilisée, les comptes de vente
et de TVA collectée ne sont crédités qu’au fur et à mesure de l’envoi des appels de fons matérialisant
l’exigibilité des créances.

Appel du deuxième appel de fonds
Lors de la constatation de la mise hors d’eau, si aucun paiement intermédiaire
n’a été stipulé contractuellement, l’écriture suivante sera enregistrée :
Date Débit Crédit
411210 Clients acquéreurs - fraction non exigible 420 000,00
Deuxième appel, lot 123 suite à mise hors
d’eau
(70 %-35 %) * 1 200 000,00
L’encaissement sera constaté selon le schéma de l’écriture précédente et les

enregistrements se poursuivront jusqu'à ce que le compte 411210 se trouve
soldé lors de la livraison de l’immeuble.
La cadence et les pourcentages appelés pourront varier compte tenu des
stipulations particulières des contrats.
L’opération de réservation dans le secteur protégé ne donne lieu, quant à elle,
à aucune inscription dans la comptabilité du promoteur-constructeur.
En effet, ainsi que nous l’avons souligné pages 197 et suivantes, les sommes
versées à cette occasion sont remises à un compte bancaire spécial dont le
vendeur n’a pas la disposition.
Les réservations devront néanmoins faire l’objet d’une mention dans l’annexe
au titre des engagements hors bilan.
Déclarations de TVA
Les comptes prévus par le guide comptable professionnel pour la
comptabilisation de la TVA ont été rappelés pages 349 et suivantes.
Les schémas d’écritures qui découlent de la réglementation fiscale et de cette
organisation comptable sont en conséquence les suivants :
Constatation de la TVA déductible
Elle est effectuée en débitant le compte 44531 « Taxes sur le chiffre d’affaires
déductibles sur immeubles en cours » et ses différents sous-comptes au fur et
à mesure de l’enregistrement des factures d’achats.
Le promoteur doit faire apparaître dans un compte spécial 44532 « TVA dont
la récupération est différée », le montant de la TVA sur les sommes qui ne sont
pas payées immédiatement aux fournisseurs telles que celles correspondant à
des retenues de garantie.
Le compte 44531 est ensuite crédité par le débit du compte 45660 lorsque le
droit à récupération peut être exercée (notamment lorsque des prestations de
services sont effectivement payées, le droit à récupération dépendant alors du
règlement effectif de la facture du fournisseur).
Constatation de la TVA collectée
Elle est effectuée en créditant le compte 44571 « TVA collectée » au fur et
à mesure de l’enregistrement des actes de ventes ainsi que cela a été
exposé ci‑dessus.
Constatation de la TVA à décaisser
On rappelle que depuis le 11 mars 2010, la TVA sur les ventes réalisées en
VEFA est exigible de plein droit sur les encaissements sans qu’il soit nécessaire
de formaliser une option.
L’écriture à comptabiliser sera, en conséquence, la suivante :
Date Débit Crédit

445790 TVA payée sur ventes encaissées x
445600 TVA déductible y
445500 TVA à décaisser x-y
Déclaration de TVA du mois M
En fin de programme, le compte 445710 sera débité pour solde par le crédit
du compte 445790, la différence éventuelle donnant lieu à régularisation sur la
plus prochaine déclaration de TVA.
Lors de l’établissement des comptes annuels, c’est le montant compensé des
comptes 445710 et 445790 qui sera mentionné au passif du bilan.
Virements de comptes de stocks

Le mode de comptabilisation des stocks selon le principe de l’inventaire
permanent requiert d’effectuer des reclassements comptables au fur et à
mesure de l’avancement des travaux.
Décision d’aménager des terrains
Les écritures à constater lorsque des terrains qui ont été acquis pour constituer
des réserves foncières sont mis en aménagement sont les suivantes :
Sortie des terrains à aménager1
Date Débit Crédit

603100 Variation des stocks terrains xxxx
319000 Coût des terrains sortis du stocks xxxx
Constatation de la quote-part mise en
aménagement
1 À ce stade de l’exposé, le lecteur peut s’étonner que les comptes de variation de stocks semblent
apparaître systématiquement débiteurs. La régularisation de cette anomalie apparente sera effectuée
lors de la constatation des écritures de reconstitution des flux présentées pages 368 et suivantes.

L’évaluation du coût de la quote-part sortie du stock peut être déterminée à l’aide
d’une clé de répartition ainsi que nous l'examinerons pages 372 et suivantes.
Les comptes 311 à 318 se rapportant à une opération déterminée sont
soldés par le débit du compte 319 « Coût des terrains sortis du stock » dès
l’ouverture du premier exercice suivant celui au cours duquel le terrain a été
complètement utilisé.
comptes 311 à 319 qui sera mentionné à l’actif du bilan.
Entrée des terrains dans les encours
Date Débit Crédit

331100 Prix d’acquisition xxxx
331200 Frais d’acquisition des terrains xxxx
331300 Indemnités diverses xxxx
331400 Frais de démolition, sondages honoraires xxxx
331500 Participations financières xxxx
331600 Frais divers sur terrains xxxx
331700 Coûts internes d’acquisition xxxx
713300 Variation des stocks, travaux en cours xxxx
Constatation de la quote-part mise en
aménagement
Les comptes 3311 à 3317 sont généralement débités pour les valeurs inscrites
dans les comptes similaires 311 à 317.
Constatation de l’achèvement des immeubles

Pendant la période de production de l’immeuble, les divers comptes de VRD
(comptes 332), de construction (comptes 333), de frais annexes (comptes 334),
de coûts internes (comptes 335) se trouvent débités cumulativement.
Les écritures à constater lorsque des immeubles en cours sont achevés sont
les suivantes :
Sortie des immeubles encours
Date Débit Crédit

713300 Variation des stocks de travaux en cours xxxx
Coût terrains ou immeubles sortis du
339000 xxxx
stock
Constatation de la quote-part achevée

L’évaluation du coût de la quote-part sortie du stock peut être déterminée à
l’aide d’une clé de répartition ainsi que nous le verrons pages 372 et suivantes.
comptes 331 à 339 qui sera mentionné à l’actif du bilan.
Entrée dans les comptes d’immeubles achevés
Date Débit Crédit

351xxx Terrains (à ventiler par sous-comptes) xxxx
352xxx VRD et aménagements (à ventiler…) xxxx
Construction (à ventiler par sous-
353xxx xxxx
comptes)
Frais annexes (à ventiler par sous-
354xxx xxxx
comptes)
Coûts internes de production (à
355xxx xxxx
ventiler…)
713500 Variation des stocks, immeubles achevés xxxx
Les comptes 351 à 355 sont généralement débités pour les valeurs constatées
dans les comptes similaires 331 à 335.
Constatation de la sortie des immeubles achevés à la suite de ventes

Cette opération se constate par l’écriture suivante :
Date Débit Crédit

713500 Variation des stocks - immeubles achevés xxxx
359000 Coût des lots achevés vendus xxxx
Constatation de la quote-part vendue
L’évaluation du coût de la quote-part sortie du stock correspondant au lot vendu

peut être déterminée à l’aide d’une clé de répartition ainsi que nous le verrons
pages 372 et suivantes, généralement sur la base des millièmes prévus par le
règlement de copropriété.
La différence entre les comptes 351 à 358 et le compte 359 doit toujours
représenter le coût de revient du stock non vendu. Lorsque le coût global de
l’immeuble a été modifié pour une raison quelconque, le coût de revient des
lots sortis du stock doit être modifié dans la même proportion.
Lorsque la totalité d’un immeuble est sorti du stock, l’ensemble des comptes 351
à 359 est soldé à l’ouverture du premier exercice suivant la dernière sortie
de stock.
Il convient d’ajouter également que lors de l’établissement des comptes
annuels, c’est le montant compensé des comptes 351 à 359 qui sera mentionné
à l’actif du bilan.

Si le promoteur-constructeur a opté pour la méthode de l’avancement, la
constatation des stocks dans les comptes de charges devra être effectuée au
fur et à mesure de l’avancement pour ce qui concerne les lots vendus.
Les schémas d’écritures présentés ci-dessus devront donc être
substantiellement aménagés.
Dans ce contexte, l’utilisation des comptes 35 « immeubles achevés » ne
trouvera sa justification que pour les lots qui n’auront pas trouvé acquéreur
avant achèvement.
Pour les autres lots vendus la constatation en charges des coûts relatifs à ces
lots sera effectuée par l’écriture suivante au fur et à mesure de l’avancement
du programme :
Date Débit Crédit

339000 Coût des immeubles sortis du stock xxxx
◊ Opérations d’inventaire
Les opérations d’inventaire présentent, dans les activités de promotion
immobilière, certaines particularités que nous détaillons ci-après.
Produits constatés d’avance
Lorsque le chiffre d’affaires et la marge sont comptabilisés selon la méthode
de l’achèvement, ou, plus précisément lors de la livraison, il convient de
constater en fin d’exercice, pour les immeubles ou lots vendus et non achevés,
l’écriture suivante :
Date Débit Crédit
701xxx Ventes d’immeubles construits xxxx
487000 Produits constatés d’avance xxxx
Valeur de vente des lots vendus et non
achevés
Cette écriture est contrepassée soit globalement lors des opérations d’ouverture
de l’exercice suivant, soit au fur et à mesure de la livraison des immeubles
concernés.
Les coûts de production des immeubles ou lots concernés restent bien
évidemment dans les stocks à l’actif du bilan jusqu'à l’achèvement, il en est
de même pour les coûts correspondants aux immeubles achevés mais non
encore vendus.

L’utilisation de cette méthode suppose que soit définie la notion d’achèvement
et de livraison, cette question a été débattue ci-dessus pages 271 et suivantes.
L’autre schéma techniquement applicable consiste à comptabiliser la vente
par le crédit du compte 487000 puis à solder ce compte par le crédit du
compte 701xxx :
• En une seule fois à la livraison si le promoteur-constructeur a opté pour la
méthode de l’achèvement ;
• Progressivement, au fur et à mesure de la réalisation de l’opération si le
promoteur-constructeur a opté pour la méthode de l’avancement.
Reconstitution des flux
La comptabilisation des stocks en inventaire permanent conduirait, en
l’absence de constatation d’écritures de reconstitution des flux, à présenter
dans les rubriques de charges du compte de résultat les seules charges
relatives aux opérations vendues (et achevées en cas d’option pour la méthode
de l’achèvement).
Or, on sait que le modèle de compte de résultat imposé par le Plan Comptable
Général ainsi que les imprimés correspondants de la liasse fiscale prévoient
de présenter dans le compte de résultat non pas les « achats consommés »
mais les « achats achetés » corrigés des variations de stocks et de la
production stockée.
Afin de réaliser cet objectif, on devra constater en fin d’exercice des écritures
de reconstitution de flux.
Les schémas d’écritures à utiliser sont les suivants :
Reprise des achats de l’exercice
Date Débit Crédit

601000 Achats de terrains xxxx
603100 Variation de stocks de terrains xxxx
Constatation des achats de terrains de
l’exercice
Travaux et honoraires sur travaux de l’exercice
Date Débit Crédit

Travaux et honoraires d’aménagement ou
605000 xxxx
de construction
Constatation des travaux de construction

Frais annexes de l’exercice
Date Débit Crédit

608000 Frais annexes de construction xxxx
Constatation des frais annexes
L’identification des opérations devant donner lieu à la constatation des écritures

décrites ci-dessus peut donner lieu à quelques difficultés.
Il conviendra donc, dans la conception du système d’information, d’organiser la
sélection et le regroupement des opérations permettant d’enregistrer aisément
les écritures requises.
Provisions et charges à payer
La comptabilisation de provisions doit être effectuée, lorsque les conditions
devant motiver leur constitution sont survenues, afin de respecter le principe
de prudence.
Les difficultés particulières pouvant survenir à cette occasion sont plus
particulièrement examinées pages 268 et suivantes et 288 et suivantes.
Il convient cependant de rappeler que l’on doit s’assurer, avant toute sortie
totale ou partielle de stock, que les coûts correspondants ont bien tous été
appréhendés dans les comptes de stocks prévus par le PCG.
Cette observation vaut quelle que soit la nature du stock (terrains, immeubles
en cours ou immeubles achevés).
En effet à défaut de prise en compte de la totalité des coûts, cela conduirait à
reporter sur un exercice ultérieur des coûts non pris en charge sur l’exercice
de clôture ou encore d’affecter une part indue des coûts engagés aux lots ou
tranches restant à vendre pour le programme concerné.
L’enregistrement des factures à recevoir permettra de résoudre une partie de
ce problème selon le schéma traditionnel suivant :
Date Débit Crédit

331xxx Terrains ou xxxx
332xxx VRD ou xxxx
333xxx Construction ou xxxx
334xxx Frais annexes xxxx
445860 TVA sur factures non parvenues xxxx
408100 FNP, vendeurs de terrains xxxx

408200 FNP, entrepreneurs, architectes… xxxx
408700 FNP, fournisseurs divers xxxx
Constatation des factures à recevoir
Il arrive également fréquemment que certains coûts ne puissent faire en cours

d’exercice que l’objet d’une estimation, ces coûts sont, en effet, connus dans
leur principe mais pas encore certains dans leur montant.
Tel pourra être le cas de travaux restant à effectuer après livraison ou bien
encore de montants à verser en fin de chantier compte tenu des indices de
revalorisation de prix.
Dans ce cas, le schéma d’écriture présenté ci-dessus sera utilisé mais le compte
à créditer sera le compte 4083 « Charges restant à exposer pour finitions ».
◊ Mise en place d’une comptabilité analytique
La comptabilité analytique est un outil essentiel pour un promoteur immobilier.
L’importance de cet outil est telle que le plan comptable professionnel avait,
en son temps, expressément prévu que la comptabilité générale devait être
organisée selon le principe de l’inventaire permanent et a défini la nomenclature
des comptes en conséquences.
Par ailleurs, on doit rappeler que lorsque le promoteur-constructeur opte pour
la méthode de comptabilisation à l’avancement, l’article 622-5 du PCG précise
que la capacité à estimer de façon fiable le résultat à terminaison qui est l’une
des conditions nécessaires pour dégager un résultat à l’avancement repose
sur « l'existence d'outils de gestion, de comptabilité analytique et de contrôle
interne permettant de valider le pourcentage d'avancement et de réviser, au
fur et à mesure de l'avancement, les estimations de charges, de produits et
de résultat. »
Les objectifs que l’on doit assigner à la comptabilité analytique d’un promoteur
immobilier sont pour l’essentiel les suivants :
• Permettre une évaluation des stocks en fin d’exercice ;
• Permettre de distinguer les coûts faisant l’objet d’une répartition particulière
(opérations avec plusieurs bâtiments ou plusieurs tranches de travaux) ;
• Permettre d’obtenir un résultat par opération ;
• Permettre une comparaison entre les prévisions et les réalisations pour
réagir aux dérapages éventuels et actualiser les paramètres retenus pour
déterminer le résultat à terminaison en cas de recours à la méthode à
l’avancement ;
• Apprécier la nécessité de constater des provisions pour pertes
à terminaison.

Organisation de la comptabilité analytique
L’organisation de la comptabilité analytique d’un promoteur immobilier peut
être plus ou moins complexe selon le nombre et le type des opérations traitées
et selon que le promoteur a adopté une structure centralisée ou une structure
décentralisée avec création de structures ponctuelles pour chaque programme.
En effet, dans ce dernier cas, la comptabilité analytique n’aura pas à se
préoccuper du traitement des charges internes, qui se trouveront en fait
incorporées via les honoraires promoteurs facturés à la structure ponctuelle,
ni de la ventilation de charges communes entre les programmes puisqu’en
général chaque structure ponctuelle ne prendra en charge qu’un seul
programme à la fois.
Afin de répondre aux objectifs qui lui sont assignés, la comptabilité analytique
d’un promoteur travaillant au sein d’une structure centralisée se doit de
permettre les traitements suivants :
• Définir une organisation hiérarchique du traitement de l’information
(niveau global, programme, tranche, bâtiment, lot par exemple…) ;
• Distinguer les charges incorporables aux coûts de production et donc aux
stocks de celles qui ne sont pas incorporables ;
• Pour les charges non incorporables, analyser les charges qui peuvent
être affectées au coût de revient d’une opération (telles que les charges de
publicité dédiées) bien qu’elles ne soient pas incorporables au stock ;
• Pour les charges internes, distinguer les charges qui peuvent être
incorporées au coût de production (et donc aux stocks), de celles qui sont à
affecter au coût de revient et de celles qui restent des charges de structure
non susceptibles de ventilation ;
• Pour les charges incorporables aux stocks, prévoir une organisation
permettant d’affecter directement les charges aux unités élémentaires
analysées (lot, tranche ou bâtiment par exemple) et pour celles qui ne peuvent
faire l’objet d’une affectation directe de prévoir des comptes de regroupement
permettant une affectation ultérieure à l’aide de clés de répartition ;
• Pour les charges non incorporables aux stocks mais affectables au coût
de revient de l’opération prévoir une organisation similaire à celle décrite
dans le paragraphe précédent.
Pour être en mesure de dégager le résultat contrat par contrat, les produits
mais également les charges doivent être déterminés lot par lot éventuellement
au moyen de clés de répartition.
À défaut, le résultat ne pourrait être dégagé qu’au niveau supérieur (tranche
ou programme).

On mesure donc l’importance de l’organisation de la comptabilité analytique
sur ce point.
Ce traitement doit permettre une évaluation des stocks en cours d’exercice
ainsi qu’une estimation de la marge sur coût de revient pour chaque opération
et enfin une évaluation du résultat global.
Par rapprochement avec les documents prévisionnels, un tel schéma de traitement
doit être en mesure de permettre l’appréciation des provisions pour pertes à
terminaison (provision pour dépréciation des stocks et provisions pour charges).
Ce schéma de traitement doit également contribuer à l’actualisation des
documents prévisionnels permettant de calculer le résultat à terminaison et le
résultat à l’avancement en cas de recours à cette méthode.
Détermination de clés de répartition
Le guide comptable professionnel préconisait comme règle l’affectation directe
des dépenses de production.
Cependant, le même document était bien conscient des limites de cette
recommandation :
« L’énoncé de cette règle primordiale exclut, en principe, que des quotes-parts
de charges de structure puissent être affectées par voie de répartition au coût
de production.
Toutefois s’agissant de certaines entreprises fortement intégrées pratiquant
des modes de production directe, la stricte application de cette règle conduirait
à fausser le coût de revient des opérations, en négligeant des éléments
habituellement sous-traités. C’est, par exemple, le cas des entreprises qui
disposent de leurs propres bureaux d’architecture ou d’ingénierie.
Dans une telle hypothèse, et sous réserve de motiver les choix effectués et de
donner les clés de répartition dans l’annexe, l’entreprise doit, conformément
aux dispositions du Plan Comptable Général, pratiquer l’affectation indirecte
de ses coûts internes de production.
Ces frais sont isolés dans un compte à part pour les mettre en relief. » (Guide
comptable professionnel, page 4).
Par ailleurs, même à l’intérieur d’un programme, certains coûts de production
ne pourront être affectés entre les unités élémentaires analysées que de
manière indirecte grâce à l’utilisation de clés de répartition.
La mise en place de telles procédures d’affectation est toujours une opération
délicate susceptible de faire l’objet de discussions et de contestations de la part
des différentes parties intéressées par l’opération (associés, administration
fiscale, financiers…).
Les solutions envisageables pour la répartition de certains coûts collectifs sont
notamment les suivantes :

• Pour les terrains à aménager, lorsque les opérations sont réalisées en
plusieurs tranches, le coût du terrain peut être affecté à chaque tranche
en principe au prorata de la surface de terrain utilisée par rapport à la
surface totale. Un tel critère peut cependant ne pas correspondre à la valeur
économique du terrain utilisé. Tel peut être le cas lorsque le terrain reçoit
des affectations différentes ; partie pour des constructions collectives, partie
pour des constructions individuelles. D’autres critères doivent alors être
recherchés pour la répartition ;
Les critères utilisables peuvent par exemple être constitués par les surfaces
pondérées du droit à construire.
• Pour les terrains et VRD relatifs aux immeubles en cours de construction,
l’affectation peut également être effectuée en fonction de la surface utilisée
éventuellement pondérée. Cependant, en pratique, à ce stade de réalisation
de l’opération, il existe généralement un règlement de copropriété qui fixe
les droits relatifs de chaque élément de l’ensemble immobilier ;
• Pour les dépenses relatives à la construction proprement dite, elles
peuvent généralement faire l’objet d’une affectation directe à la tranche, au
bâtiment ou au lot concerné. Il convient cependant de préciser que cette
affectation « directe » des coûts de construction n’est praticable que si l’on a
pris soin d’ouvrir autant de sous-comptes que de marchés distincts par corps
d’état et par bâtiment et par tranche de bâtiment ;
• Pour les coûts internes de production, tels que les rémunérations et
accessoires de rémunération des personnels chargés de la recherche
des surfaces foncières ainsi que des bureaux d’études ou d’architecture
internes, la répartition peut éventuellement être effectuée sur la base
d’une comptabilité des temps passés ou, plus simplement, sur la base du
nombre d’opérations traités par ces services (surfaces acquises, surfaces
construites, etc.) ;
• Pour les frais financiers, il convient de déterminer la part de financement
afférente aux dépenses communes et celles affectables aux différentes
tranches de travaux ;
• Pour les sorties de stocks d’immeubles achevés, pour les sorties
partielles, et sauf le cas où la règle d’affectation s’impose, (construction dont
le coût unitaire est connu avec une grande précision, maisons individuelles
par exemple) la quote-part de coût de construction prise en charge est en
principe calculée au prorata des quotes-parts de copropriété déterminées
par le règlement de copropriété.
On note donc que, fréquemment, le règlement de copropriété constituera une
clé de répartition aisément utilisable.

Cependant, son utilisation suppose :
• Que ce règlement existe (ce qui peut n’être pas le cas pour certains
types de construction, maisons individuelles construites en « villages »
par exemple) ;
• Que la construction soit homogène et que le programme ne comporte pas
des unités de qualités ou de formes différentes ;
• Que la construction ne soit pas effectuée, comme c’est fréquemment le
cas, en plusieurs tranches de travaux ou en plusieurs bâtiments qui n’ont en
commun que le terrain et certains ouvrages de sous-sol.
Les difficultés rencontrées lors de la mise en place de clés de répartition
apparaissent plus clairement à la lumière de deux exemples simples.
EXEMPLE II.20
Dans le premier exemple on suppose qu’il s’agit d’un programme proposant la construction
d’un bâtiment unique dont les caractéristiques financières sont les suivantes :
Terrain 1 500 000
VRD et branchements 150 000
Construction 6 000 000
Frais annexes 600 000
Total 8 250 000
Ce type de programme ne présente aucune difficulté d’analyse, en effet, le terrain sert à
la construction d’un immeuble unique et la clé de répartition des charges générales du
règlement de copropriété est toute indiquée pour répartir les coûts entre les lots vendus.
C’est ainsi que lors de la vente d’un lot représentant 100/1000, le compte 359 « Coût des lots
achevés vendus » sera crédité de 825 000.
EXEMPLE II.21
Le second exemple présente davantage de difficultés.
On suppose à présent que le programme comporte la réalisation de deux bâtiments, le
règlement de copropriété réservant 600/1 000 aux lots du bâtiment A, et 400/ 1000 aux lots
du bâtiment B.
Le budget simplifié est le suivant :
Terrain 1 500 000
Construction bâtiment A 3 500 000
Construction bâtiment B 2 500 000
Frais annexes A 350 000
Frais annexes B 250 000
Total 8 250 000
Le bâtiment A est terminé et commercialisé avant le bâtiment B.

Il est possible d’utiliser les « millièmes généraux » du règlement de copropriété pour évaluer
le coût de production des stocks vendus, cependant cela implique de provisionner1 les
travaux restant à effectuer sur le bâtiment B afin de disposer de la totalité des coûts.
En effet, supposons que les coûts engagés soient les suivants lors de l’achèvement et la
commercialisation des lots du bâtiment A :
Terrain 1 500 000
Construction bâtiment A 3 552 000
Construction bâtiment B 221 000
Frais annexes A 351 000
Frais annexes B 4 000
Total 5 783 000
Charges à payer B 2 525 000
(2 500 K€ + 250 K€ - 221 K€ - 4 K€)
Total rectifié 8 308 000
Une affectation des coûts en fonction des seuls coûts engagés reporterait une partie du
coût sur les lots futurs et il convient, si l’on utilise les « millièmes généraux » comme clé de
répartition, d’appréhender la totalité des coûts par voie de provision.
Au cas particulier, lors de la vente d’un lot représentant 100/1000, le compte 359 « Coût des
lots achevés vendus » sera crédité de 830 800.
Un tel mode de répartition n’est cependant pas satisfaisant.
En effet, bien qu’il permette la mise en place d’une comptabilité analytique extrêmement
simple il reste trop global et fait supporter l’ajustement éventuel des provisions sur le
seul bâtiment B.
C’est pourquoi il semble préférable de procéder à une répartition préalable des coûts
communs (dans l’exemple le terrain et les VRD) sur la base d’une clé de répartition qui
peut être par exemple la surface ou, comme c’est le cas dans l’exemple, le règlement de
copropriété.
Les coûts spécifiques sont, quant à eux, affectés directement au coût de chaque tranche
ou bâtiment.
Dans l’exemple retenu, la répartition est effectuée ainsi qu’il suit :
Bâtiment A Bâtiment B
Terrain 1 500 000 900 000 600 000
VRD et branchements 155 000,00 93 000,00 62 000,00
Construction bâtiment A 3 552 000,00 3 552 000,00
Construction bâtiment B 221 000,00 221 000,00
Frais annexes A 351 000,00 351 000,00
Frais annexes B 4 000,00 4 000,00
Total 5 783 000,00 4 896 000,00 887 000,00
1 Ces « provisions » étant alors créditées dans des comptes de « charges à payer » par le débit des
comptes de stocks.

Au cas particulier, lors de la vente d’un lot du bâtiment A représentant 100/1000 généraux, le
compte 359 sera crédité sur la base de 100/600 de 4 896 000 soit 816 000.
La mise en place d’une telle répartition suppose, sur le plan comptable, une
organisation plus élaborée qui comprend :
• L’ouverture d’un code analytique regroupant les dépenses communes
pour répartition ultérieure entre les deux bâtiments ;
• L’ouverture d’un code analytique pour chaque bâtiment, permettant de
recenser les dépenses affectables directement à chaque bâtiment ainsi que
la quote-part de charge commune provenant de la répartition évoquée dans
le paragraphe précédent ;
• Une organisation administrative ayant prévue la signature de marchés de
travaux par tranche et par bâtiment pour permettre une affectation directe de
ces dépenses en comptabilité analytique.
Le caractère extrêmement simple, pour ne pas dire simpliste, de l’exemple
présenté n’aura pas échappé au lecteur. La réalité présente des difficultés d’une
toute autre envergure lorsque les programmes comprennent des constructions
de types différents ou lorsque certaines tranches comportent un nombre de
bâtiments plus élevé que dans les autres tranches ou bien encore lorsque le
programme inclut des dépenses privatives de construction pour certains lots, etc.
Cependant, les méthodes de répartition appartiennent à une logique similaire
quelle que soit la complexité de la répartition.
Il convient de ne pas hésiter lors du montage d’une opération à se rapprocher
des services techniques afin d’adopter les modalités de répartition les
plus pertinentes.
Enfin, pour conclure sur l’utilisation des clés de répartition, on se doit de rappeler
que sur le plan fiscal, la doctrine administrative et la jurisprudence admettent
le règlement de copropriété et les surfaces bâties comme mode de répartition
ainsi que le rappelle la doctrine administrative (BOI-BIC-CHAMP-20-40-40
§ 220) dans les termes suivants :
« En cas de ventes successives de fractions d'immeubles, il appartient à
l'entreprise de répartir le prix de revient global entre les diverses fractions
d'immeubles, sous le contrôle de l'administration. À défaut de méthode
d'évaluation plus précise, le Conseil d'État admet une ventilation du prix de
revient effectuée au prorata des millièmes de copropriété (CE, 19 mars 1980,
n°4231 et 4773 ; 3 mai 1989, n°86246).
De même, la Haute juridiction a jugé qu'en l'absence de justification permettant
de procéder à une ventilation différente, le prix de revient de chaque tranche
de construction est déterminé en répartissant le coût global de l'ensemble des
constructions au prorata des surfaces bâties. » (CE, 9 mars 1988, n°66951).

Harmonisation avec le contrôle budgétaire
L’organisation de la comptabilité analytique doit également faciliter la tâche du
contrôle budgétaire, celui-ci étant par ailleurs un élément déterminant en cas
d’utilisation de la méthode à l’avancement.
Les plans de financement des opérations et les budgets de trésorerie
sont fréquemment élaborés toutes taxes comprises dans cette activité de
promotion immobilière.
Il convient donc que la codification de la comptabilité analytique soit en harmonie
avec les différentes lignes budgétaires mais qu’elle permette également par
sommation entre les comptes de stocks et les comptes correspondants de TVA
et de retenues de garantie de permettre un réel contrôle des dépenses.
Modalités d’organisation du plan de comptes
Compte tenu des objectifs assignés à la comptabilité analytique, le plan de
compte peut être organisé, par exemple, de la façon suivante :
Code
Code lot
d’opération
Compte de comptabilité Code tranche ou

générale bâtiment
L’utilisation de cette structure de comptes requiert quelques

explications complémentaires :
• La plupart des comptes de comptabilité générale doivent être dotés
d’extension analytique (code opération, code tranche, code lot) et notamment
les comptes de charges et de produits, mais également les comptes de
stocks, les comptes clients, les comptes fournisseurs, les comptes de TVA et
certains comptes financiers ainsi que les comptes de « charges constatées
d’avance » et de « produits constatés d’avance » ;
• Le nombre de caractères affecté au compte de comptabilité générale
dans le modèle présenté ci-dessus a été limité à six ; il peut être souhaitable
de prévoir un nombre de caractères supérieur si l’on souhaite disposer d’un
détail plus fin (par corps d’état, marchés et lots de travaux par exemple) ;
• Le « code opération » peut être numérique ou alphanumérique pour une
meilleure mémorisation mnémotechnique, il peut également contenir plus de
trois caractères contrairement à ce qui est proposé dans ce modèle, certaines
références de ce code opération pourront être réservées afin d’isoler les

dépenses communes à plusieurs opérations (telles que des charges internes
incorporables ou affectables à divers programmes) qui feront l’objet d’une
répartition entre ces dernières à l’aide d’une clé particulière de répartition ;
• Le code « tranche ou bâtiment » peut également être numérique ou
alphanumérique, il est utilisé lorsque le programme comporte plusieurs
tranches et/ou bâtiments comportant chacun leurs particularités ou bien
lorsqu’ils sont bâtis et commercialisés à des dates différentes, certaines
références de ce code « tranche ou bâtiment » pourront être réservées afin
d’isoler, à l’intérieur d’un programme, les dépenses communes à plusieurs
tranches ou bâtiments qui feront l’objet d’une répartition entre ces derniers à
l’aide d’une clé particulière de répartition ;
• Le code « lot » n’est à utiliser que dans les cas où l’on souhaite un suivi
individualisé des coûts par lot, ce code peut également être utilisé pour isoler
les travaux supplémentaires engagés pour un lot particulier.
Il convient de préciser par ailleurs les points suivants :
• Dans une organisation décentralisée avec création d’une structure
ponctuelle pour chaque programme, le niveau « code opération » disparaît
dans la mesure où la comptabilité analytique n’a à connaître que d’une
opération unique ;
• Lorsque, au contraire, le promoteur exerce son activité dans le cadre d’une
structure unique et que, de plus, il exerce au sein de cette structure d’autres
activités (marchand de biens ou lotisseur notamment) pour lesquelles la
réglementation comptable et fiscale est quelque peu différente, il conviendra
d’aménager le plan comptable analytique en conséquence.
◊ Présentation des comptes
Les comptes d’un promoteur-constructeur exerçant son activité dans une
structure unique présente quelques postes spécifiques qui sont mis en évidence
dans les pages qui suivent.
Le bilan
La structure du bilan d’un promoteur-constructeur présente quelques postes
caractéristiques dont le contenu diffère selon le modèle comptable utilisé
(« modèle traditionnel » issu du guide comptable professionnel ou « modèle
alternatif » selon la distinction opérée pages 302 et suivantes) et le mode de
reconnaissance des revenus (achèvement ou avancement).

Modèle de comptabilisation « traditionnel »
Lorsque la méthode de l’achèvement a été retenue, le bilan fait apparaître à
l’actif deux postes particulièrement importants, les stocks et encours ainsi que
les créances sur les clients.
Les stocks contiennent les coûts de production des lots non vendus ainsi que
ceux relatifs aux lots vendus et non achevés.
Les créances clients correspondent aux prix de vente toutes taxes comprises des
lots vendus, diminuées des montants versés par les clients conformément aux
dispositions contractuelles et réglementaires du contrat de VEFA1. Le montant des
créances figurant à l’actif du bilan est donc normalement (hors créances impayées
ou douteuses) inversement proportionnel à l’avancement du programme.
Au passif, outre les postes « classiques » (capital, réserves, dettes
fournisseurs2…), certains postes méritent une attention plus particulière. Il
s’agit notamment du poste « Provision pour risques et charges » susceptible
de contenir des provisions pour pertes à terminaison, du poste « Emprunts
et dettes auprès d’établissements de crédits » dans lequel il conviendra de
distinguer les emprunts relatifs au financement de la structure de ceux relatifs
au financement des opérations et surtout du poste « Produits constatés
d’avance » qui, dans la méthode de l’achèvement contient le prix de vente hors
taxes des lots vendus et non achevés.
Les postes les plus caractéristiques et leur contenu peuvent être visualisés
dans le tableau suivant :
ACTIF PASSIF
STOCKS et ENCOURS PROVISIONS
* Lots non vendus hors taxes * Provisions pour PAT totale (éclatée avec
* Lots vendus et non achevés hors taxes provision pour dépréciation des stocks)
CLIENTS EMPRUNTS
* Créances exigibles TTC non encore * Apports promoteurs
encaissées * Concours bancaires
* Créances TTC non exigibles inversement
proportionnelles à l’avancement
AUTRES CRÉANCES FOURNISSEURS
* TVA déductible * Dettes aux entreprises TTC
DETTES FISCALES ET SOCIALES
* TVA collectée sur créances clients non
encore encaissées
PRODUITS CONSTATÉS D’AVANCE
* Prix de vente des lots vendus et non
achevés hors taxes
2 Les dettes auprès des fournisseurs correspondent pour l’essentiel aux dettes auprès des entreprises et
sous-traitants en charge de la construction des immeubles.

Lorsque la méthode de l’avancement a été retenue, la structure du bilan se
trouve modifiée quant au contenu de deux postes essentiels :
• Celui des stocks et encours qui à l’actif contiennent uniquement le coût
de production des lots non vendus, les coûts des lots vendus ayant été
constatés en charges à l’exception des montants non encore acceptés par
les cocontractants ;
• Les produits constatés d’avance qui enregistrent le montant des ventes de
lots hors taxes diminué de la fraction de ces ventes qui a été comptabilisée
en chiffre d’affaires au fur et à mesure de l’avancement de l’opération.
Par ailleurs, en cas de constatation d’une provision pour perte à terminaison,
celle-ci doit être calculée pour le montant de la perte totale après déduction de
la perte déjà constatée dans le cadre de la méthode à l’avancement.
Les postes les plus caractéristiques et leur contenu sont résumés dans le
tableau suivant :
ACTIF PASSIF
* Lots non vendus hors taxes * Provisions pour PAT nette des pertes déjà
constatées à l’avancement
CLIENTS EMPRUNTS
* Créances TTC non exigibles inversement
proportionnelles à l’avancement
encore encaissées
* Prix de vente des lots vendus et non
achevés hors taxes diminué du chiffre
d’affaires déjà constaté à l’avancement
Méthode de comptabilisation « alternative »

On rappelle que dans ce modèle, le point de départ de la comptabilisation des
créances est constitué par l’émission des appels de fonds aux acquéreurs, la
créance totale de VEFA née lors de la signature de l’acte authentique n’étant
pas comptabilisée.
Lorsque la méthode de l’achèvement est retenue, les postes caractéristiques
et leur contenu sont résumés dans le tableau suivant :

ACTIF PASSIF
* Lots non vendus hors taxes * Provisions pour PAT totale (éclatée avec
* Lots vendus et non achevés hors taxes provision pour dépréciation des stocks)
CLIENTS EMPRUNTS
* TVA collectée sur créances clients exigibles
non encore encaissées
* Montant hors taxes des acomptes appelés
aux clients en fonction du pourcentage prévu
au contrat
En cas d’utilisation de la méthode de l’avancement, le contenu des postes

caractéristiques est résumé dans le tableau suivant :
ACTIF PASSIF
* Lots non vendus hors taxes * Provisions pour PAT nette des pertes déjà
constatées à l’avancement
CLIENTS EMPRUNTS
encore encaissées
* Montant hors taxes des acomptes appelés
aux clients en fonction du pourcentage prévu
au contrat, diminué du chiffre d’affaires déjà
constaté à l’avancement1
Le compte de résultat
Lorsque la méthode de l’achèvement a été retenue, le chiffre d’affaires qui
apparaît dans ce document correspond au chiffre d’affaires relatif aux lots
achevés dans l’exercice, que la vente ait été conclue au cours de l’exercice ou
d’un exercice antérieur.
Les coûts relatifs aux programmes ne sont enregistrés en charges que lorsque
les lots sont vendus et achevés, dans le cas contraire, ils sont comptabilisés
1 Lorsque l’avancement technique est plus rapide que le cadencement du versement des acomptes
clients, c’est un produit à recevoir (actif du contrat selon IFRS 15) qu’il convient de porter à l’actif du bilan.

dans les stocks et encours. Les « charges de périodes » comme les fais de
publicité ou les frais de structure non imputables aux opérations sont, par
contre comptabilisées dans les charges du compte de résultat.
En cas de recours à la méthode à l’avancement, le chiffre d’affaires ainsi que les
coûts du programme relatifs aux lots vendus sont présentés dans ce document
au fur et à mesure de l’avancement des opérations, les charges relatives aux
lots non vendus restant comptabilisées dans les stocks et encours.
Le modèle de comptabilisation retenu n’a pas d’incidence sur le contenu des
postes du compte de résultat.
L’annexe
Outre les informations requises par le Code du commerce et/ou le Plan
Comptable Général lorsque ces informations sont significatives, les
particularités de l’activité de promoteur-constructeur rendent nécessaires
certaines informations afin de donner une image fidèle de la situation financière
au lecteur des comptes annuels.
Ces informations sont notamment les suivantes à notre sens :
• Référentiel utilisé
S’agissant de l’établissement des comptes annuels, il est d’usage de
rappeler dans l’annexe les principes comptables fondamentaux utilisés pour
l’établissement des comptes annuels en faisant notamment référence aux
articles L.123-12 et suivants du Code du commerce, aux articles R.123-172 et
suivants du même code ainsi qu'aux dispositions du règlement ANC 2014-03
(Plan Comptable Général).
Depuis la décision du collège de l’ANC du 8 février 2019, le plan comptable
professionnel des promoteurs-constructeurs n’a plus de valeur réglementaire
et ne peut plus être invoqué comme un référentiel.
• Méthode de reconnaissance du chiffre d’affaires et du résultat
Ainsi que nous l’avons signalé pages 273 et suivantes le dernier alinéa de
l’article 622-1 du PCG assimile les contrats de VEFA à des contrats à long terme.
En conséquence, le chiffre d’affaires et le résultat peuvent être constatés à
l’achèvement du contrat ou selon son avancement.
Il importe de préciser la méthode retenue, ce choix ayant des conséquences
fondamentales sur le niveau du résultat mais également sur la structure et la
présentation du bilan et du compte de résultat.
En outre, en cas de changement de méthode, il conviendra de procéder selon
les dispositions rappelées ci-dessus pages 288 et suivantes et de communiquer
une information dans l’annexe.

• Modèle de comptabilisation utilisé
Nous avons pu constater pages 302 et suivantes, qu’en pratique, deux
modèles de comptabilisation et de présentation pouvaient être retenus par les
préparateurs des comptes annuels et des comptes consolidés des promoteurs-
constructeurs selon que le point de départ de la comptabilisation de la vente
retenu était la signature de l’acte authentique de VEFA ou l’émission des appels
de fonds successifs auprès des clients.
Eu égard aux conséquences sur la structure du bilan du choix de l’un ou l’autre
modèle, il nous semble important de communiquer sur le modèle utilisé et sur
son incidence sur les principaux postes du bilan (stocks et en cours, créances
clients, produits constatés d’avance).
• Méthode d’évaluation des stocks et encours
Ce poste est toujours important chez les promoteurs-constructeurs, il l’est
davantage en cas de recours à la méthode de l’achèvement puisqu’il regroupe
alors le coût de production des lots non vendus et le coût de production des lots
vendus et non achevés, alors qu’il ne contient pour l’essentiel que le coût de
production des lots non vendus dans la méthode à l’avancement.
Il est donc important de préciser le contenu et les méthodes d’évaluation de
ce poste.
Il convient de mentionner le montant et l’évaluation des terrains à aménager
à leur coût d’acquisition et distinctement le coût de production des immeubles
en cours.
Il n’est pas inutile de rappeler que les frais de publicité en sont exclus et que
les frais de commercialisation sont inclus dans le coût du contrat et donc, le
cas échéant, dans les travaux en cours en cas de comptabilisation selon la
méthode de l’achèvement.
Une information sur les coûts internes incorporés et sur les clés de répartition
retenues peut également s’avérer nécessaire.
Enfin lorsque le promoteur-constructeur exerce également d’autres activités,
telles que marchand de biens ou lotisseur, il semble indispensable de détailler
les stocks et encours par type d’activité.
• Traitement des coûts d’emprunt
Nous avons vu pages 248 et suivantes que, dans le référentiel français, les coûts
d’emprunt pouvaient au choix de l’entité être inclus ou non dans les coûts du
contrat (et donc dans les stocks en cas de recours à la méthode de l’achèvement)
pour ceux de ces coûts encourus pendant la période de production.
Avec ce choix, l’entité se définit une méthode soumise au principe de
permanence des méthodes tant du point de vue comptable que fiscal.
Le PCG requiert qu’une information soit communiquée en annexe sur l’option
retenue par l’entité.
• Information sur le contenu du poste « Clients et comptes rattachés »
Le montant toutes taxes comprises des créances clients est généralement
inversement proportionnel à l’avancement de la construction lorsque le modèle

comptable « traditionnel » a été retenu, et cela indépendamment de la méthode
comptable choisie (achèvement ou avancement).
Le montant de ces créances sera significativement inférieur lorsque le modèle
de comptabilisation des seuls appels de fonds aura été retenu.
Il importe donc de donner un éclaircissement sur le contenu de ce poste,
cette exigence étant accrue lorsque le promoteur-constructeur exerce d’autres
activités y compris une activité locative accessoire, les créances clients étant
dans ce cas des créances sur les locataires.
• Information sur le financement des opérations immobilières
Lorsque le promoteur-constructeur exerce son activité au sein d’une structure
unique, le poste « Emprunts et dettes financières auprès d’établissement de
crédit » est susceptible d’inclure deux types d’emprunts :
• Les emprunts finançant la structure qui sont remboursables selon
un échéancier prévisionnel connu, généralement par mensualités ou
trimestrialités constantes ;
• Les emprunts qui financent les opérations, remboursables au fur et à
mesure des encaissements réalisés sur les opérations.
Il est nécessaire dans l’annexe de donner des précisions sur l’importance
respective de ces deux catégories d’emprunt et l’échéancier prévisionnel de
remboursement.
Pour les emprunts qui financent les opérations, il convient également de
détailler le financement selon les types d’activités (promotion, marchand
de biens, lotissement) voire par opérations lorsque certaines sont
particulièrement significatives.
• Information sur les dettes garanties par des suretés réelles
Cette information est requise par l’article 833-13-1 du PCG. Le recours à
l’emprunt étant systématique chez les promoteurs-constructeurs, la constitution
de suretés réelles en garantie de ces emprunts n’apparaît pas exceptionnelle
dans ce contexte et il convient d’être vigilant dans la communication de
cette information.
• Informations sur les dépréciations et provisions
Ces informations sont mentionnées dans le PCG (articles 833-8 pour les
dépréciations de stocks et 833-12 pour les provisions).
Nous avons choisi de grouper ces deux types d’information dans un même
paragraphe car les contrats de VEFA, comme tous les contrats à long terme,
peuvent faire apparaître des pertes à terminaison nécessitant de comptabiliser
des dépréciations de stocks et des provisions pour charges.
Il apparaît conforme à l’exigence de bonne information de consacrer un
paragraphe de l’annexe aux pertes à terminaison (notamment lorsque celles-ci
sont significatives) en indiquant les modalités d’évaluation ainsi que la quote-
part constatée en dépréciation des stocks et celle constatée en provision pour
charges (en cas d’utilisation de la méthode à l’achèvement) ou le montant de
la provision pour charges (en cas d’utilisation de la méthode à l’avancement).

• Information sur le contenu du poste « Produits constatés d’avance »
Une information précise sur ce poste apparaît indispensable.
En effet, son montant peut être très variable selon que l’entité a opté pour la
méthode à l’achèvement ou la méthode à l’avancement et selon qu’elle utilise
le modèle de comptabilisation consistant à comptabiliser l’opération dès la
signature de l’acte authentique de VEFA ou selon qu’elle n’enregistre que les
seuls appels de fonds.
Une information sur le contenu de ce poste eu égard aux méthodes retenues
et un détail selon les opérations significatives réalisées apparaît donc
particulièrement nécessaire.
• Information sur la composition du chiffre d’affaires
Cette information est nécessaire dans la mesure où, comme les produits
constatés d’avance, le montant du chiffre d’affaires dépend de méthodes
comptables utilisées.
Par ailleurs, en cas d’activités multiples, il est important d’éclairer le lecteur
des états financiers sur les différentes lignes de chiffre d’affaires (promotion,
marchand de biens, lotissements, agence immobilière, locations…).
• Information sur les VEFA non comptabilisées
Lorsque l’entité recourt au modèle de comptabilisation « alternatif » consistant
à n’enregistrer les créances que lors des appels de fonds, une information sur
les VEFA non comptabilisées doit être communiquée.
Dans le référentiel IFRS cette information est requise de par les dispositions
du paragraphe 120 de la norme IFRS 15 ainsi que nous l’avons signalé dans la
section consacrée à l’examen succinct de cette norme pages 292 et suivantes.
• Information sur les réservations
Quelle que soit la méthode retenue, les réservations ne font l’objet d’aucun
enregistrement comptable.
La réalisation d’une vente n’apparaît généralement qu’avec la signature de
l’acte authentique de VEFA.
Néanmoins, il semble important de communiquer une information dans
l’annexe sur le montant des réservations en portefeuille surtout lorsque celui-
ci est significatif, dans la mesure où le promoteur-constructeur se retrouve
engagé unilatéralement par la signature de ces avant-contrats.
• Information sur les engagements reçus
Nous avons vu page 201 que les articles R.261-17 et R.261-21 du CCH
précisent que la garantie d’achèvement ou de remboursement que doit
souscrire le promoteur-constructeur prend la forme :
• Soit d'une ouverture de crédit par laquelle celui qui l'a consentie s'oblige
à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires
à l'achèvement de l'immeuble ;

• Soit d'une convention de cautionnement aux termes de laquelle la
caution s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer
les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.
Ces garanties constituent un engagement reçu qu’il convient de porter dans
l’annexe.
• Particularités comptables en présence de

structures multiples
Ainsi que nous l’avons évoqué pages 343 et suivantes, l’activité de promoteur-
constructeur peut être développée soit au sein d’une structure unique, soit en
créant une structure ad hoc (SCCV, SNC…) pour chacun des programmes, soit
également en mixant les deux types d’organisation.
En présence de structures multiples, la « société mère » assurera généralement
le rôle du promoteur, voire du distributeur (en direct ou via une filiale dédiée
à la commercialisation), et les diverses structures ad hoc seront les maîtres
d’ouvrage des programmes destinés à la vente.
L’équilibre financier de la « société mère » sera assuré, conformément au schéma
présenté page 166, par différents flux financiers en provenance des filiales :
• Les honoraires de promotion, souvent également désignés comme
honoraires de gestion, qui correspondent aux prestations de pilotage du
programme assurées par la société mère (le promoteur) et ses collaborateurs ;
• Les honoraires de commercialisation qui correspondent aux prestations
de transaction immobilière réalisées par un service dédié de la société mère
ou par une filiale créée à cet effet ;
La commercialisation peut également être déléguée à une société tierce au
groupe. Dans ce cas, les flux financiers correspondants échapperont à la société
mère ou n’y reviendront que de façon indirecte, lorsque la commercialisation est
assurée par une filiale dédiée, par la perception de dividendes en provenance
de cette filiale.
• Les distributions de résultat effectuées par les structures ad hoc en cours
de réalisation du programme et lors de la dissolution des structures ad hoc.
Les modalités de perception de ces flux par la société mère présentent
quelques caractéristiques sur le plan juridique et fiscal qui ne sont pas sans
conséquences comptables.
Par ailleurs, la société mère, en tant que promoteur se doit de financer
une partie de la réalisation du programme et, de ce fait, effectuer des
« apports promoteurs ».
Contrairement aux types de flux décrits précédemment, il s’agit là d’un flux de
financement et non pas d’un flux de résultat.

Enfin, ce type d’organisation donnant naissance à un groupe de sociétés,
la production de comptes consolidés peut s’imposer juridiquement ou être
souhaitée par la direction du groupe afin d’avoir une vision plus synthétique de
la marche des affaires.
◊ Honoraires promoteurs, honoraires de commercialisation
et divers
La perception d’honoraires de gestion et de commercialisation auprès des
structures ad hoc requiert la mise en place de conventions entre la société
mère et les structures ad hoc pour des raisons à la fois juridiques et fiscales.
Au-delà du qualificatif courant ou réglementé que l’on peut accoler à ce type de
convention, il convient d’en préciser son contenu.
L’objet de la convention, à savoir le type de prestation à réaliser et l’identification
du programme à gérer ou à commercialiser devra être précisé.
Bien évidemment le montant de la rémunération fixe ou proportionnelle
accordée au prestataire devra être indiqué mais également les modalités de
sa perception.
Sur ce dernier point, il faut éviter que la facturation et la comptabilisation de
la rémunération ne soient anticipées par rapport à la réalisation effective de
la prestation.
En effet, dans ce cas, le résultat de la société mère se trouverait artificiellement
gonflé d’un chiffre d’affaires comptabilisé relatif à des prestations non
encore rendues.
Une telle anticipation ne pèserait pas sur le niveau de résultat des structures
ad hoc dans la mesure où ces honoraires qu’ils soient de gestion ou de
commercialisation sont considérés comme des coûts du contrat de VEFA et
donc inscrits en stocks lorsque la méthode de comptabilisation à l’achèvement
a été retenue.
Pour ce qui concerne les honoraires de commercialisation, la réglementation
met des bornes à ce type de dérive.
C’est ainsi que le dernier alinéa de l’article 73 du décret du 20 juillet 1972
réglementant les activités de transaction et de gestion immobilière prévoit que
le mandataire « perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois
constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire. »
La convention doit donc normalement prévoir que les honoraires de
commercialisation ne pourront être perçus que lors de la signature de l’acte
authentique de VEFA1.
Par ailleurs, si l’on suit la doctrine de la Commission des Études Comptables
de la Compagnie Nationale des Commissaires aux Comptes (EC 2012-20) la
1 Cette convention doit être conforme aux dispositions de la loi Hoguet et constituer un mandat au regard
de cette loi du 2 janvier 1970 et de son décret d’application du 20 juillet 1972.

société mère ou la société de commercialisation ne saurait davantage constater
un produit à recevoir dans ses comptes sur la base d’un contrat de réservation
signé quand bien même les clauses suspensives incluses dans ce contrat de
réservation auraient été levées.
En effet, selon la CEC de la CNCC :
« La Commission a rappelé que la rédaction et la signature de l’acte authentique
chez un notaire constituent une condition suspensive. Ainsi elle a estimé que
la signature de l’acte authentique de vente du bien immobilier chez le notaire
matérialise d’une part, l’accord des parties sur le compromis de vente, et
d’autre part, la levée des clauses de dédit et/ou des conditions suspensives. Le
transfert de propriété du bien immobilier n'est effectif qu'à la date de signature
de l'acte authentique.
En conséquence, si la signature de l’acte authentique n’est pas intervenue au
cours de l’exercice, quand bien même toutes les autres conditions suspensives
du compromis de vente aient été levées à la clôture de l’exercice, la faculté
de dédit subsistant jusqu’à la signature de l’acte authentique, les produits
correspondants aux commissions au titre des mandats de vente ne pourront
être pris en compte dans les comptes annuels de l’intermédiaire immobilier que
sur l’exercice suivant. »
À lire cette doctrine, la société négociatrice pourra tout au plus comptabiliser
des prestations de services en cours mais uniquement pour les coûts engagés
postérieurement aux événements qui rendent probables la conclusion de l’acte
authentique (au cas particulier l’acte de réservation).
Cependant, cette position est quelque peu contradictoire avec un arrêt de la Cour
de cassation rendu postérieurement, le 10 octobre 2018 (pourvoi 16‑21044).
Dans cette affaire, les « acquéreurs », bien qu’ayant signé un compromis de
vente sans condition suspensive, n’avaient pas voulu réitérer leur engagement
par acte authentique.
La Cour considère alors que l’agent immobilier à l’aide duquel le compromis
avait été signé avait droit à ses honoraires.
La Cour distingue en fait, le moment à partir duquel l’agent immobilier a droit
à sa rémunération défini par l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, de la date à
laquelle, il peut percevoir sa rémunération définie par l’article 73 du décret du
20 juillet 1972.
Pour ce qui concerne les honoraires de promotion (gestion), la situation est
plus ambiguë.
Certes ainsi que nous l’avons vu pages 172 et suivantes, l’article R.222-8
du CCH réglemente le cadencement de la rémunération du promoteur pour les
immeubles du secteur protégé dans les termes suivants :
• 10 % de la rémunération à la signature du CPI dans le cas où les études
préliminaires ont fait l'objet d'un contrat distinct du contrat de promotion
immobilière, 25 % dans le cas contraire ;

• 70 % à l'achèvement des travaux d'équipements de plomberie, de
menuiserie et de chauffage ;
• 90 % à la livraison du bâtiment au maître de l'ouvrage ;
• 100 % après levée de la consignation ou fourniture d’une caution.
Ces dispositions ne sont cependant pas impératives lorsque le maître d’ouvrage
procède à des constructions destinées à la vente, ce qui est le cas dans la
situation présentement étudiée.
Les promoteurs font observer à bon droit que l’essentiel de leur travail est
effectué en début de programme (recherche de terrains, d’entreprises,
conclusion de contrats…) et en milieu de programme (surveillance de
chantier…) ce qui justifie une facturation et une perception de rémunération
plus rapide que l’avancement « physique » du programme.
Certes, mais comme en toutes choses il faut éviter l’excès et il semble prudent
de s’inspirer des dispositions de l’article R.222-8 en les aménageant pour la
rédaction de la convention1.
◊ Traitement du résultat fiscal des entités transparentes
Ainsi que nous l'avons indiqué, les sociétés de personnes (sociétés en nom
collectif ou sociétés civiles) sont fréquemment utilisées comme structure
ponctuelle dans les activités immobilières.
Ces sociétés sont fiscalement transparentes et leurs résultats sont considérés
comme étant directement appréhendés par leurs membres sauf dans le cas où
elles ont opté2 pour la taxation à l'impôt sur les sociétés.
Dans ce dernier cas, les associés de ces sociétés ne sont imposables que lors
de la distribution de résultat décidée par l'assemblée générale de la société de
personnes et les produits de la distribution font l’objet du prélèvement forfaitaire
unique de 30 % (lorsque ces associés sont des personnes physiques) ou
peuvent bénéficier du régime des sociétés mères pour les associés qui sont
des sociétés de capitaux et qui détiennent un pourcentage de participation
suffisant (5 %) pour pouvoir bénéficier de ces dispositions. L’application du
régime des sociétés mères permet à la société bénéficiant de la distribution de
dividendes de ne pas payer d’impôt sur cette distribution (à l’exception d’une
quote-part de frais et charges fixée à 5 % du montant de cette distribution.)
Lorsque l'option pour l'impôt sur les sociétés n’a pas été exercée, les sociétés
de capitaux associées dans ces sociétés de personnes se heurtent à certaines
difficultés dans le traitement comptable et fiscal des résultats de participation
lorsque les deux sociétés arrêtent leurs comptes annuels à la même date.
1 En pratique, les banques qui financent les sociétés ad hoc ne souhaitent pas que la société mère
perçoivent plus de 30 à 40 % de leur budget d’honoraires en début de contrat.
2 Cette option n’étant pas ouverte aux SCCV.

Remontée des résultats bénéficiaires
Compte tenu de la « transparence fiscale », la quote-part de résultat revenant à
la société détentrice des parts de la société de personnes est imposable chez la
société mère au cours de l'exercice de réalisation du bénéfice indépendamment
de toute décision de distribution.
Cette quote-part de bénéfice est à réintégrer dans le résultat fiscal de la
société détentrice des parts de la société de personnes à l'aide de l'imprimé de
détermination du résultat fiscal n°2058 A.
La quote-part à réintégrer est déterminée par référence au résultat fiscal de la
société de personnes et non par référence à son résultat comptable.
Sur les plans juridique et comptable cependant, le produit financier correspondant
à cette quote-part de résultat ne pourra être enregistré par la société détentrice
des titres de la société de personnes que lorsque la décision de distribution du
résultat aura été prise par l'assemblée générale de cette société1.
Lors de la constatation comptable de cette distribution, le montant
correspondant devra être déduit du résultat fiscal, ce produit ayant déjà fait
l'objet d’une imposition.
EXEMPLE II.22
Une SA de promotion-construction détient 90 % du capital d’une SCCV.
À la clôture de l’exercice N, le bénéfice comptable de la SCCV est de 90 000 € et son
bénéfice fiscal de 110 000 €.
À la clôture de l’exercice N+1, le bénéfice comptable de la SCCV est de 95 000 € et son
bénéfice fiscal de 100 000 €.
Le bénéfice comptable de l’exercice N est intégralement distribué en N+1 et celui de N+1,
intégralement distribué en N+2.
La SCCV est mise en sommeil en N+3 avant sa dissolution, son objet ayant été réalisé.
Sur l’imprimé 2058 A de l’exercice N
* Il faudra procéder à la réintégration de 90 % du bénéfice fiscal N de la SCCV soit 99 000 €.
Sur l’imprimé 2058 A de l’exercice N+1
* Il faudra procéder à la réintégration de 90 % du bénéfice fiscal N+1 de la SCCV soit
90 000 €.
* Il faudra déduire le montant de la distribution soit 81 000 €.
1 On doit cependant mentionner l’existence d’une décision de la Cour de Justice des Communautés
Européennes du 27 juin 1996 qui considère que lorsqu’une société mère est l’unique associée d’une
filiale, son droit aux bénéfices de la filiale est suffisamment avéré à la date de clôture des comptes de
l’exercice de la filiale et peut donc être retenu, à cette date, dans le patrimoine de la société mère.

Il résulte de cette divergence entre règles comptables et règles fiscales une
distorsion entre résultat comptable et résultat fiscal qui devra être gérée avec soin
par la société mère. Par ailleurs, la règle fiscale conduit à faire payer un impôt
sur un produit qui n'a pas été enregistré dans la comptabilité de la société mère.
Plusieurs solutions ont été imaginées par la doctrine et par la pratique pour
tenter de réduire la portée de cette distorsion.
Certains professionnels proposent de comptabiliser immédiatement la quote-
part de résultat dans les comptes de la société détentrice des titres dès lors
que l'assemblée générale de la société de personnes s'est réunie et a décidé la
distribution du résultat avant la date d'arrêté de comptes de la société détentrice
de ses parts.
La date d’arrêté de comptes est la date de réunion du conseil d’administration
pour les sociétés anonymes.
Cette solution a fait l'objet d'appréciations divergentes de la part de la doctrine.
C'est ainsi que le comité juridique de l'Association Nationale des Sociétés
par Actions a approuvé cette solution dans le cas de sociétés de personnes
fermées avec un petit nombre d'associés.
En revanche, le bulletin CNCC n°38 (page 254) de juin 1980 condamne cette
pratique en ces termes :
« […] la décision de distribution prise par l'assemblée générale des associés de
la SNC n'intervenant qu'après la clôture de l'exercice de la société anonyme, le
produit ne (peut) être comptabilisé que dans les comptes de l'exercice suivant. »
La commission admet cependant, si la SNC procède à la distribution
systématique de son résultat, que l’on puisse considérer que l’impôt payé
par la société mère au titre du résultat de sa filiale soit considéré comme une
« Charge constatée d’avance ».
Une autre solution a été imaginée. Elle consiste à insérer une clause dans les
statuts de la société de personnes prévoyant la remontée systématique du
bénéfice ou de la perte aux associés.
Ce dispositif fait également l'objet d'appréciations divergentes résumées dans
une lettre du ministère de la justice adressée à la Compagnie Nationale des
Commissaires aux Comptes :
« La licéité de la clause prévoyant la distribution systématique du résultat,
insérée par certaines filiales dans leurs statuts, me paraît douteuse en ce
qu'elle contrevient à l'organisation légale des pouvoirs dans les sociétés […]
La clause précitée prive l'assemblée de tout pouvoir d'appréciation sur les
comptes annuels et l'affectation du bénéfice distribuable. Sa pratique devrait
ainsi, à mon sens être écartée.

Quant à la clause prévoyant cette même répartition systématique, sous une
condition résolutoire dont le libellé permet de faire disparaître rétroactivement
la distribution lorsque l'assemblée prend une décision incompatible avec celle-
ci, elle paraît certes préserver en théorie les pouvoirs de l'assemblée et se
trouve de ce fait moins critiquable que la clause précédemment évoquée.
Conjuguée à une tenue de l'assemblée de la filiale antérieure à l'arrêté des
comptes de la société anonyme, elle semble concilier les principes ci-dessus
évoqués puisqu'en en ce cas la comptabilisation des dividendes est effectuée
après la naissance de la créance et prend effet de par la clause, à la date de
clôture. » (Cité dans bulletin CNCC, 5 mars 1987, pages 9 et 10).
Lorsque les conditions énoncées par le ministère sont réunies (existence d'une
condition résolutoire et assemblée de la filiale tenue avant l'assemblée de la
société détentrice des titres), il semble donc possible de constater un produit
financier (compte 761) par le débit du compte 2678 « Produits financiers courus
sur créances rattachées à des participations ».
Dans la mesure où le résultat de la structure ad hoc a déjà été imposé au
niveau de la société mère par son inscription sur la ligne WL de l’imprimé
2058 A, il conviendra, afin de ne pas subir une double imposition de déduire le
produit comptabilisé selon l’écriture ci-dessus. Cette déduction sera à opérer
sur la ligne XG du même imprimé 2058 A en communiquant un détail de
ces déductions.
Dans la comptabilité de la structure ad hoc, l’écriture suivante devra
être constatée :
Date Débit Crédit

12 Résultat de l’exercice xxxx
454211 Résultats de construction affectés1 xxxx
Répartition du résultat entre les associés
Normalement, cette écriture doit être comptabilisée postérieurement à

la clôture de l’exercice de la structure ad hoc, à la date de réunion de
l’assemblée générale.
Le compte 454211 est à subdiviser en autant de sous-comptes qu’il existe
d’associés.
Les sous-comptes 454211 seront soldés par le crédit des comptes de trésorerie
lors des règlements des dividendes aux associés.
En cas d’adoption du montage juridique évoqué dans la lettre du ministère
permettant sous condition de constater immédiatement la remontée des
résultats dans les comptes de la société mère, il semblerait logique que cette
écriture soit comptabilisée à la date de clôture de la structure ad hoc.
1 Ce compte a été créé par le plan comptable professionnel. Si l’on souhaite être en phase avec la
nomenclature du PCG suite à la caducité du plan comptable professionnel, on pourra utiliser une
subdivision du compte « 457 – Associés - dividendes à payer ».

Cependant ce mode opératoire aurait pour effet de faire apparaître un résultat
dans le compte de résultat et de ne pas constater de « Résultat en instance
d’affectation » dans le bilan.
C’est pourquoi, la doctrine s’accorde à considérer que l’écriture d’affectation du
résultat de la structure ad hoc doit être comptabilisée « classiquement » à la
date de réunion de l’assemblée générale de cette structure.
Afin de comptabiliser l’encaissement des résultats de la filiale dans la société
mère il nous semble opportun au cours de l’exercice suivant :
• De contrepasser l’écriture de produits à recevoir en débitant le compte 76
par le crédit du compte 2678 à l’ouverture de l’exercice N+1 ;
• De comptabiliser l’encaissement des dividendes lors de leur réception
en N+1 en débitant le compte de banque (ou un compte 267) par le crédit du
compte 76.
Ce dispositif entraîne également des conséquences dans le traitement de la
liasse fiscale de la société mère.
En effet si l’on reprend les données de l’exemple précédent les conséquences
sur l’imprimé 2058 A seraient les suivantes :
EXEMPLE II.22A
Sur l’imprimé 2058 A de l’exercice N
* Il faudra procéder à la réintégration de 90 % du bénéfice fiscal N de la SCCV soit 99 000 €.
* On devra déduire le montant du « Produit à recevoir » correspondant à la distribution du
résultat N pour 81 000 €.
* Il faudra procéder à la réintégration de 90 % du bénéfice fiscal N+1 de la SCCV soit
90 000 €.
* On devra réintégrer la contrepassation du « Produit à recevoir » constatée en N pour
81 000 €.
* On devra déduire le montant du « Produit à recevoir » correspondant à la distribution du
résultat N+1 pour 85 500 €.
* ll faudra déduire le montant de la distribution soit 85 500 €.
* On devra réintégrer la contrepassation du « Produit à recevoir » constatée en N pour
85 500 €.
On peut faire observer que, pour ne pas alourdir l’imprimé, il est possible de compenser la
réintégration de la contrepassation du produit à recevoir avec la déduction de la distribution
(81 000 € en N+1 et 85 500 € en N+2).
Cette compensation, qui n’est pas sans risque doit cependant être soigneusement
documentée. Nous préférons, quant à nous, nous en tenir au suivi fiscal des écritures
comptables.

Il en découle cependant que le résultat sera, en quelque sorte constatée deux
fois au cours du même exercice lors de la clôture de l’exercice N, une fois dans
les comptes annuels de la structure ad hoc et une autre fois dans les comptes
annuels de la société mère (compte 76) par la comptabilisation d’un produit
financier à recevoir. Cette situation devra faire l’objet de retraitements en cas
d’établissement de comptes consolidés.
D'autres solutions existent :
• Il est effectivement possible de décaler des dates d’exercice, la date de
clôture des structures ad hoc précédant celle de la société mère et permettant
la tenue d’une assemblée de ces structures approuvant une décision de
distribution de résultats ;
Cependant, comme le fait remarquer le ministère dans la lettre précitée,
lorsque le groupe établit des comptes consolidés, cette solution va à l’encontre
de la recherche d’harmonie des dates de clôture lorsque de tels documents
sont établis.
• La distribution d'acomptes sur dividendes peut également être envisagée.
Le compte 454229 « Avances et acomptes sur résultats »1 est utilisé pour la
circonstance et subdivisé en autant de sous-comptes qu’il existe d’associés.
Ce compte est débité lors du règlement des avances par le crédit des comptes
de trésorerie et crédité par le débit du compte 454211 enregistrant la répartition
des résultats définitifs lors de la régularisation des avances sur résultat.
Cette solution présente cependant l’inconvénient d’être lourde au regard du
formalisme juridique qu’elle suscite.
La solution la plus satisfaisante, à notre avis, consiste cependant à s’en tenir à
l’application courante du droit des sociétés quant à la distribution de dividendes
et, si le groupe présente une taille significative, à établir des comptes consolidés
afin d’avoir une vue globale de la situation du groupe débarrassée de toute
distorsion fiscale.
En effet, en cas d’intégration des comptes de filiales non fiscalisées dans
les comptes consolidés, l’impôt ayant été acquitté par la société mère,
l’établissement de comptes consolidés, rétablira la connexion entre comptabilité
et fiscalité au niveau du groupe.
EXEMPLE II.23
Un exemple simple permet de s’en convaincre :
Un groupe détient 95 % du capital d’une SCCV.
On suppose pour simplifier que les résultats comptables et fiscaux sont identiques et que le
taux d’impôt est de 33,33 %.
1 Ou un sous-compte du compte 457.

À la clôture de l’exercice N, la société mère présente un résultat positif avant impôt de
300 000 €, la SCCV un résultat positif de 70 000 €.
Dans les comptes sociaux :
La SCCV n’étant pas soumise à l’impôt, son résultat comptable se maintient à 70 000 €.
La société mère doit acquitter un impôt de (300 000 + 70 000 * 95 %) * 33,33 % = 122 167 €
et son résultat comptable ressort à 300 000 – 122 167 = 177 833.
Au niveau de la seule société mère, le taux effectif d’impôt ressort à 122 167 / 300 000 = 40,72 %.
Dans les comptes consolidés (en négligeant toute autre source de retraitement) le résultat
consolidé avant impôt est de 300 000 + (70 000 * 95 %) = 366 500 et après impôt de
366 500 – 122 167 = 244 633.
Le taux effectif d’impôt ressort alors à 122 167 / 366 500 = 33,33 %.
Pour terminer sur ce sujet, quelle que soit la solution adoptée, il convient
de rappeler que ce qui doit pris en compte dans le résultat comptable de
la société mère doit correspondre à la quote-part du résultat qui lui revient
conformément aux statuts et au résultat comptable de la structure ad hoc sans
retraitement possible.
C’est ce qu’a confirmé la commission commune OEC-CNCC dans une
réponse 2019-04 au sujet d’une SAS qui comptabilisait ses contrats de VEFA
à l’avancement, alors que la SCCV dont elle était associée les comptabilisait
à l’achèvement. Elle voulait savoir s’il lui était possible de retraiter les comptes
de la SCCV à l’avancement afin d’intégrer la quote-part de résultat lui revenant
après application de cette méthode.
La Commission répond négativement à cette demande en développant
« Les dividendes et les parts de résultats de sociétés de personnes et sociétés
civiles, dont les titres sont détenus, sont comptabilisés en produits financiers
dès lors qu’ils sont acquis.
Pour ce qui est de la comptabilisation de ces produits de participations dans
le résultat de la société détentrice des titres, le Plan Comptable Général ne
prévoit aucun retraitement préalable des principes comptables appliqués dans
les comptes annuels de la participation détenue pour déterminer le résultat de
l’exercice.
En conséquence, aucun retraitement du résultat comptable de la SCCV n’est
possible et la répartition des résultats de la SCCV entre ses associés doit
s’effectuer conformément aux statuts.
En cas de clause statutaire prévoyant l'affectation automatique et intégrale du
résultat de la SCCV à ses associés, la quote-part de résultat de la SCCV doit
être comptabilisée en produits financiers dans le compte de résultat de la SAS,
sur la base du résultat comptable tel qu’il apparaît dans les comptes annuels
arrêtés de la SCCV. »

Remontée des résultats déficitaires
La transparence fiscale des sociétés de personnes produit également ses
effets lorsque la société de personnes est déficitaire.
La quote-part de perte est à déduire du résultat fiscal de la société détentrice
des parts de la société de personnes à l'aide de l'imprimé de détermination du
résultat fiscal n°2058 A.
La quote-part à déduire est déterminée par référence au résultat fiscal de la
société de personnes et non par référence à son résultat comptable.
Cependant, sur le plan comptable, le principe de prudence conduira à constater
dans les comptes de la société détentrice des titres, une provision équivalente
à la quote-part de perte comptable lui étant imputable.
La provision comptable peut même être supérieure à cette quote-part dans les
cas suivants :
• Lorsque les comptes annuels de la filiale ne reflètent pas la totalité des
risques encourus ;
• Lorsque dans une SNC, compte tenu de la situation financière des
autres associés, la solidarité entre associés conduit à appréhender un risque
supérieur à la simple quote-part de perte.
La provision sera fractionnée en deux :
• Provision pour dépréciation des titres ;
et, pour le surplus
• Provision pour risques.
Cette provision qui correspond à une perte déjà prise en compte pour l'assiette de
l'impôt par le jeu de la déduction extra-comptable de la quote-part de perte ne sera
pas fiscalement déductible et devra être réintégrée à l'aide de l'imprimé 2058 A.
Cette conséquence logique de la « transparence fiscale » a été confirmée
par des décisions jurisprudentielles déjà anciennes (CE 27/11/1974 et
CE 6/11/1985).
Cependant, lorsque tout ou partie de la provision couvre la dépréciation de la
plus-value latente prise en compte lors de l’acquisition des titres, cette partie de
la dépréciation est fiscalement déductible (Arrêt CE du 29/1/1992).
Si les associés sont invités à verser un montant correspondant à leur quote-
part de perte à la société de personnes, ce montant est considéré comme un
supplément d’apport et la provision pour risques antérieurement constatée se
trouve modifiée en provision pour dépréciation.
En présence d’une clause de remontée automatique des résultats, dans les
conditions évoquées dans le paragraphe précédent, la quote-part de perte est
constatée directement en charges1 lors de l’arrêté des comptes de la société mère.
1 Ces charges sont de nature financière.

Cette charge pouvant ne pas être strictement égale au montant de la quote-
part de déficit fiscal attribuable à la société mère, il est recommandé de
déduire extra-comptablement la quote-part fiscalement attribuable de la perte
sur l’imprimé 2058 et de réintégrer la charge comptable constatée sur le
même imprimé.
◊ Apports promoteurs
Nous avons vu pages 178 et suivantes que dans les SCCV, les articles L.211-
3 et R.211-3 du CCH permettaient aux gérants de procéder à des appels de
fonds auprès des associés en sus de leur participation au capital.
Ces appels sont, en pratique, dénommés « apports promoteurs » et fonctionnent
comme de véritables apports en compte-courant.
Bien que ce dispositif ne soit pas expressément prévu pour les sociétés en
nom collectif, rien ne semble interdire que les dispositions statutaires puissent
éventuellement contenir des clauses similaires.
La doctrine issue du guide comptable professionnel des promoteurs construisant
en vue de la vente proposait d’enregistrer les opérations relatives aux apports
promoteurs en supplément du capital social ainsi qu’il suit :
Comptabilisation dans les comptes de la société civile de
construction‑vente
On distingue la décision d’appel de fonds initiée par la gérance et justifiée par
la nécessité de financer l’opération d’une part et le règlement de ces appels de
fonds d’autre part.
Constatation des appels de fonds
Date Débit Crédit

Comptes courants - Appels de fonds aux
45421 xxxx
promoteurs
4541 Apports promoteurs xxxx
Constatation de l’appel de fonds
Ces deux comptes font l’objet d’ouvertures de sous-comptes par associé.
Règlement des appels de fonds
Date Débit Crédit

512 Banque xxxx
Comptes courants - Appels de fonds aux
45421 xxxx
promoteurs
Paiement de l’appel de fonds

Les comptes 4541 resteront créditeurs des montants appelés pendant toute la
durée de l’appel de fonds.
Les remboursements des apports promoteurs feront l’objet d’une écriture inverse.
Pour des raisons de clarté comptable, il n’est pas souhaitable de procéder à
des compensations avec d’autres comptes-courants d’associés tels que ceux
consacrés à la répartition des résultats1.
Comptabilisation dans les comptes de la société mère

Le Plan Comptable Général prévoit l’ouverture d’un compte
• 2675 « Versements représentatifs d’apports non capitalisés (appels
de fonds) »
pour l’enregistrement des apports promoteurs dans les comptes de la société
qui effectue les apports promoteurs.
Le Plan Comptable Général précise en effet (article 942-26) :
« Dans le cas où la souscription à une partie du capital d'une société entraîne
ultérieurement, pour le souscripteur, des versements obligatoires de fonds
supplémentaires qui ne sont pas inscrits au capital de cette société, lesdits
versements figurent sous une subdivision du compte 267 intitulée « Versements
représentatifs d'apports non capitalisés (appel de fonds) ». Il en est ainsi, par
exemple, en matière immobilière. »
Ce compte est débité lors des versements de la société qui effectue les apports
promoteurs et crédité lors de leur remboursement par la société civile de
construction-vente.
Pour la présentation des comptes annuels de la société qui effectue les apports
promoteurs, ce compte est classé dans le poste « Créances rattachées à
des participations ».
Une information dans l’annexe sur le contenu de ce poste doit être communiquée
dans le cadre des informations requises sur les filiales et participations.
◊ Présentation des comptes

Les comptes établis par les structures ad hoc (SCCV, SNC ou autres) présentent
une structure classique de société maître d’ouvrage d’une construction.
Les postes du bilan et du compte de résultat incluent les éléments « opérationnels »
de l’activité (stocks et créances à l’actif du bilan, dettes, emprunts et produits
constatés d’avance au passif, chiffre d’affaires et charges de construction ainsi
que les honoraires de gestion et de commercialisation rétrocédés).
Ces postes ne présentent pas de différences de nature avec les mêmes postes
inclus dans les états financiers d’un promoteur-constructeur organisé au sein
1 Le PCG ne propose aucun compte satisfaisant pour comptabiliser ce type d’opération du point de vue
de la structure ad hoc et nous proposons de nous en tenir à la doctrine de feu le guide comptable.

d’une structure unique et nous renvoyons le lecteur aux commentaires sur leur
contenu pages 345 et suivantes.
Il convient cependant de noter que le financement des opérations étant assuré
pour partie par des « apports promoteurs », de tels apports sont inscrits au
passif du bilan de ces sociétés ad hoc.
La structure des états financiers de la société mère, si celle-ci se réduit à son
rôle de promoteur et de commercialisateur, est caractérisée par quelques
postes significatifs.
Bilan de la société mère
L’actif du bilan est notamment composé des postes suivants :
• Titres de participation (autres participations) ;
Ce poste constate la participation du groupe dans les diverses structures
périphériques. Ces sociétés étant généralement constituées avec un capital
réduit, le poste concerné est le plus souvent d’un montant très faible.
• Créances rattachées à des participations ;
Ce poste contient notamment les apports promoteurs tels que décrits ci-dessus
page 397.
Il peut également contenir les créances sur remontée automatique de
résultats (ces créances pouvant également être inscrites dans les postes
d’actifs circulants).
• Créances clients et comptes rattachés ou autres créances.
Ces postes contiennent les créances résultant de facturations d’honoraires
de gestion et, le cas échéant, de commercialisation, facturées aux structures
périphériques et non encore réglées par celles-ci.
Les postes de passif feront apparaître les dettes relatives aux frais de structure
du groupe (personnel notamment, mais également les financements structurels)
ainsi que les dettes sur remontées automatiques de résultat déficitaires
généralement positionnées dans le poste « Autres dettes ».
Compte de résultat de la société mère
Produits
Ils sont généralement constitués de deux ou trois flux principaux :
• Les honoraires de gestion (promotion) et, le cas échéant, de
commercialisation, qui sont des produits d’exploitation ;
• Les « dividendes » et remontées de résultat positifs des structures qui
sont des produits financiers.

Charges
Les charges sont les charges de structure du groupe (salaires, charges
sociales, impôts, loyers, amortissement du matériel…) qui constituent des
charges d’exploitation.
Le compte de résultat est également susceptible de faire apparaître les
remontées de résultat négatif des structures ad hoc en charges financières.
L’annexe de la société mère

Outre les informations traditionnelles concernant le référentiel comptable,
les faits caractéristiques de l’exercice, les méthodes d’évaluation utilisées
quelques informations caractéristiques doivent être mentionnées :
• Informations sur les participations et les créances rattachées à
des participations ;
Il s’agit d’une obligation informative « classique » prévue par l’article L.233-15
du Code du commerce qui stipule : « Le conseil d'administration, le directoire
ou le gérant de toute société ayant des filiales ou des participations, inclut
dans l'annexe de la société un tableau, en vue de faire apparaître la situation
desdites filiales et participations […] ».
L’article 841-6 du PCG définit un modèle de présentation du tableau des filiales
et participations.
Les informations communiquées dans le tableau des filiales et participations sont
pour chaque filiale ou participation (ou groupe de filiales et de participations) :
• Le montant du capital ;
• Le montant des capitaux propres autres que le capital ;
• La quote-part de capital détenue (en pourcentage) ;
• La valeur comptable des titres détenus (en brut et en net après
dépréciation éventuelle) ;
• Les prêts et avances consentis par la société à ses filiales et non
encore remboursées1 ;
• Le montant des cautions et avals donnés par la société à ses filiales ;
• Le chiffre d’affaires hors taxes du dernier exercice ;
• Les résultats (bénéfice ou perte du dernier exercice clos) ;
• Les dividendes encaissés par la société au cours de l’exercice ;
• Les observations éventuelles.
• Informations concernant les entreprises liées ;
Cette information est prévue par l’article 833-16 du PCG dans les
termes suivants :
« L’entité fournit une liste des transactions, au sens de l’article R.123-199-1 du
Code du commerce, significatives effectuées par la société avec des parties
1 Ces prêts et avances sont susceptibles d’inclure des « apports promoteurs » consentis aux structures
périphériques constituées pour la réalisation d’opérations de construction.

liées lorsque ces transactions n’ont pas été conclues aux conditions normales
de marché. Cette liste comprend les informations suivantes : la désignation
de la partie liée, la nature de la relation avec la partie liée, le montant des
transactions réalisées avec la partie liée et toute autre information sur les
transactions nécessaire à l’appréciation de la situation financière de la société.
Les informations sur les différentes transactions peuvent être agrégées
en fonction de leur nature, sauf lorsque des informations distinctes sont
nécessaires pour comprendre les effets des transactions avec des parties liées
sur la situation financière de la société.
Ces informations ne sont toutefois pas requises pour les transactions effectuées :
• Par la société avec les filiales qu'elle détient en totalité ;
• Entre sociétés sœurs détenues en totalité par une même société mère. »
On note que cette information n’est à communiquer que lorsque les transactions
n’ont pas été conclues à des conditions normales de marché et qu’elle n’est
pas requise pour les filiales détenues en totalité par le groupe, ce qui limite la
portée de cette obligation dans le cadre des groupes immobiliers ayant créés
des structures ad hoc détenues en fait à 100 %.
Par ailleurs, l’article 833-18-1 du PCG prescrit de mentionner dans l’annexe :
« les engagements consentis à l'égard d’entités liées ; il est précisé qu’une
entreprise est considérée comme liée à une autre lorsqu’elle est susceptible
d’être incluse par intégration globale dans un même ensemble consolidable ».
◊ Consolidation des comptes, de l’exigence réglementaire à

l’outil de gestion
En présence d’une organisation de l’activité au moyen de structures multiples,
ce type d’organisation débouche sur la création d’un groupe et, sur le plan
comptable, sur l’opportunité ou l’obligation d’établir des comptes consolidés.
Lorsque la société mère est cotée (ou plus précisément lorsque ses titres
sont admis aux négociations sur un marché réglementé), le débat se trouve
rapidement clos, elle doit établir des comptes consolidés et, qui plus est, sous
référentiel IFRS.
Lorsque la société mère n’est pas cotée, elle doit établir des comptes consolidés
selon les normes françaises de consolidation et notamment le règlement
ANC 2020-01.
Le fait de devoir établir des comptes consolidés implique la nomination de
deux commissaires aux comptes conformément aux dispositions de l’article
823-2 du Code du commerce qui stipule : « Les personnes et entités astreintes
à publier des comptes consolidés désignent au moins deux commissaires
aux comptes1. »
1 La loi PACTE du 22 mai 2019 n’a apporté aucune modification sur ce point.

Par ailleurs, qu’il soit contraint d’établir des comptes consolidés ou qu’il les
établisse volontairement, le groupe peut opter pour l’application du référentiel
IFRS pour l’établissement de ses comptes consolidés.
L’option implique de respecter la totalité du référentiel IFRS (normes
et interprétations).
Depuis un règlement 2012-02 de l’ANC, les groupes ayant opté pour le
référentiel IFRS peuvent revenir à l’application des normes françaises
(règlement ANC 2020-01) sans avoir de justification à apporter.
Lorsque la société mère n’est pas cotée, elle est susceptible d’être
dispensée d’établissement de comptes consolidés, notamment dans les
situations suivantes :
• Si elle-même est filiale d’un groupe qui établit des comptes consolidés
dans lequel elle est intégrée (Articles L.233-17-1° et R.233-15 du Code
du commerce) ;
• Cette exemption est subordonnée à la condition qu'un ou plusieurs
actionnaires ou associés de l'entreprise contrôlée représentant au moins le
dixième de son capital social ne s'y opposent pas ;
• Les comptes consolidés du groupe d’appartenance (ensemble plus grand)
doivent être établis conformément aux dispositions nationales réglementant
les comptes consolidés ou, si ce groupe est établi dans un pays de l’Union
Européenne, conformément à la directive européenne 2013/34/UE du 26 juin
2013, ou encore avec des principes et des règles offrant un niveau d'exigence
équivalant aux dispositions des articles L.233-16 à L.233-28 ou à celles de
la directive unique ;
• Selon la législation applicable à la société qui les établit, les comptes
consolidés de l’ensemble plus grand doivent être certifiés par les
professionnels indépendants chargés du contrôle des comptes et publiés ;
• Ils doivent être mis à la disposition des actionnaires ou des associés de la
société exemptée dans les conditions et délais prévus au Code du commerce
et, s'ils sont établis dans une langue autre que le français, ils doivent être
accompagnés de leur traduction en langue française.
• Si le groupe constitué par la société mère et ses filiales est un « petit
groupe » et qu’il ne dépasse pas pendant deux exercices successifs deux
des trois seuils mentionnés à l’article R.233-16 ;
• Ces seuils sont de 24 M€ pour le total du bilan, de 48 M€ pour le montant
net du chiffre d’affaires et de 250 pour l’effectif.
• Pour ce qui concerne les groupes de promotion immobilière, le critère
déterminant sera généralement le montant du chiffre d’affaires. En effet, le
critère relatif au bilan (24 M€) sera assez facilement atteint compte tenu de
la forte intensité capitalistique des activités de promotion immobilière, par
contre, sauf dans les structures importantes il sera relativement rare que
l’effectif du groupe atteigne 250 salariés.

Cela étant, au-delà de l’aspect strictement réglementaire et contraignant,
l’établissement de comptes consolidés peut représenter un outil de gestion
efficace permettant de disposer d’un document synthétique sur la situation
financière du groupe.
En effet, au-delà d’un certain nombre de filiales (que l’on peut situer entre 10
et 15), il devient difficile d’avoir une vision claire de la situation financière
d’ensemble en l’absence de comptes consolidés.
Par ailleurs, les partenaires financiers peuvent demander l’établissement de
comptes consolidés afin de disposer d’une information complémentaire et de
calculer des ratios de « covenants » au niveau du groupe.
Il convient de préciser les modalités d’établissement et les conséquences
découlant de l’élaboration de tels comptes étant observé que l’article L.233-28
du Code du commerce précise qu’en cas de publication volontaire de comptes
consolidés, les règles légales de consolidation doivent être appliquées.
« Les personnes morales ayant la qualité de commerçant qui, sans y être tenues
en raison de leur forme juridique ou de la taille de l'ensemble du groupe, publient
des comptes consolidés, se conforment aux dispositions des articles L.233-16
et L.233-18 à L.233-27. En ce cas, lorsque leurs comptes annuels sont certifiés
dans les conditions prévues à l'article L.823-9, leurs comptes consolidés le
sont dans les conditions du deuxième alinéa de cet article. »
On note que l’article utilise le verbe « publier » comme déclenchant l’obligation
de se conformer aux règles légales de consolidation.
Ce texte suscite deux interrogations :

• Dans quelle mesure est-il obligatoire de nommer un deuxième commissaire
aux comptes ?
• Dans quelle mesure les normes légales de consolidation doivent
être respectées ?
Sur le premier point, la doctrine de la Commission des Études Juridiques de
la CNCC apporte les éclaircissements suivants en se basant sur la dernière
phrase de l’article précité :
• Une société mère d’un groupe tenu d’établir des comptes consolidés
(notamment parce qu’il dépasse les seuils) doit nommer deux commissaires
aux comptes même dans le cas où sa taille propre ne la contraint pas à
nommer un commissaire aux comptes (EJ 2008-24) ;
• Par contre l’obligation de nommer un deuxième commissaire aux comptes
imposé par l’article 823-2 du Code du commerce ne survient que dans le cas
où le groupe est « astreint » à publier des comptes consolidés notamment
lorsqu’il dépasse deux des trois seuils mentionnés à l’article R.233-16.

La publication volontaire de comptes consolidés a pour conséquence de
nommer au moins un commissaire aux comptes mais il n’apparaît pas
obligatoire d’en nommer un deuxième (EJ 2008-21 et note d’information NI.I
« Les rapports des commissaires aux comptes sur les comptes annuels et
les comptes consolidés » § I.222 b).
Quant au second point, les dispositions de l’article L.233-28 qui imposent de
respecter les règles du Code du commerce pour l’établissement volontaire
de comptes consolidés ne sont applicables qu’en cas de publication desdits
comptes consolidés.
La note d’information précitée de la CNCC (§ I.222 c) considère que la
présentation à l’organe délibérant1 de l’entité de comptes consolidés établis
volontairement « doit par précaution être considérée comme impliquant une
publication dès lors qu’il est probable qu’il en résultera un dépôt au greffe. Dans
ce cas, il est nécessaire que les comptes consolidés soient préalablement
arrêtés par l’organe compétent2 et certifiés par un commissaire aux comptes. »
En conséquence, dans cette situation, les comptes consolidés devront être
certifiés et établis conformément au référentiel retenu (Règlement ANC 2020‑01
le plus souvent).
Si par contre, l’entité, dans le cadre de ses relations d’affaires, avec ses
banquiers par exemple, communique des informations sur son activité, ses
résultats prévisionnels, ses comptes annuels et consolidés, elle ne procède
pas à une publication de ces informations, dans la mesure où celles-ci sont
communiquées à un petit nombre de personnes ayant un intérêt commun et
qu’elles revêtent un caractère que devrait demeurer confidentiel.
La note tempère cependant cette assertion en faisant observer que la qualification
de publication ne peut être écartée si, par exemple, tout cocontractant de l’entité
pouvait à sa demande obtenir communication des comptes consolidés ou si
l’entité utilisait cette diffusion pour favoriser des relations contractuelles nouvelles.
Sous la réserve ci-dessus, on peut donc en déduire que lorsque de tels
comptes consolidés sont établis pour des besoins de gestion purement interne
ou pour une diffusion limitée et confidentielle, de tels comptes n’ont pas à
être certifiés et échappent aux dispositions des articles L.233-16 et L.233-18
à L.233-27 du Code du commerce définissant les principes applicables aux
Cependant, même si le groupe peut faire état de ces exceptions et établir des
comptes consolidés selon des méthodes dérogeant aux règles légales sans
certification, on ne peut que recommander la prudence dans l’utilisation de
telles dérogations.
1 L’assemblée générale.
2 Le conseil d’administration ou le directoire dans les sociétés anonymes.

En effet, dans la perspective d’un dépassement imminent des seuils, il peut
être opportun de se préparer à établir des comptes consolidés selon les
normes en usage.
Par ailleurs, la diffusion de documents « consolidés » à des partenaires
financiers, même si elle ne répond pas formellement à la notion de publication,
est susceptible de générer des malentendus quant au contenu de ces
documents pouvant aller jusqu’à des actions judiciaires lorsqu’ils n’auront pas
été déclarés conformes à des normes reconnues.
II.5 Particularités de la consolidation des

comptes dans un groupe de promotion-
construction
II.5.1 Préambule
Il n’est pas dans le propos de ce livre de consacrer de longs développements à
l’établissement des comptes consolidés, le lecteur intéressé trouvera dans les
nombreux ouvrages consacrés à cette technique de quoi satisfaire sa curiosité.
Il s’agit bien davantage de recenser les points de vigilance sur lesquels le
préparateur de comptes consolidés d’un groupe de construction et de négoce
immobiliers doit voir son attention attirée.
Ainsi que l’on aura pu le constater à la lecture de cet ouvrage, la comptabilité
applicable aux activités immobilières s’avère parfois complexe pour des raisons
tenant à la matière immobilière elle-même, mais également à cause de la forte
imbrication des particularités juridiques et fiscales qui encadrent cette matière
et qui ne sont pas sans conséquence comptable.
Paradoxalement, l’établissement de comptes consolidés dans ces activités
présente généralement moins de difficultés que dans d’autres secteurs tels
que l’industrie par exemple.
La raison doit en être recherchée dans le fait que certains points de complexité
sont, soit généralement absents (la conversion des comptes établis en monnaie
étrangère par exemple), soit d’une fréquence moindre que dans d’autres
secteurs (la gestion des écarts d’acquisition par exemple).
L’établissement de comptes consolidés obéit à un processus faisant apparaître
une succession de traitements (ou de retraitements) qui sont décrits notamment
dans l’article R.233-8 du Code du commerce.
Les différentes étapes de ce traitement sont notamment les suivantes :

• Détermination du périmètre et des méthodes de consolidation ;
• Conversion des comptes établis en monnaie étrangère ;
• Retraitements de pré-consolidation ;
• Élimination des comptes réciproques ;
• Élimination des résultats internes ;
• Gestion de la fiscalité différée ;
• Gestion des écarts d’évaluation et des écarts d’acquisition.
Ce processus est quasiment identique quel que soit le référentiel de
consolidation utilisé (Référentiel français ANC 2020-01 ou référentiel IFRS).
Les divergences apparaissent dans le traitement des différentes étapes
elles-mêmes (consolidation des entités sous contrôle conjoint, ampleurs des
retraitements de pré-consolidation, gestion des écarts d’acquisition, format des
documents de présentation des comptes consolidés par exemple…) et non pas
dans la définition des étapes du processus.
Dans les lignes qui suivent nous nous efforcerons de mettre en évidence les
traitements caractéristiques d’une consolidation des comptes d’un groupe
immobilier en soulignant au passage ceux qui, par expérience, s’avèrent plus
rares ou peu significatifs.
II.5.2 Constitution du groupe
• Périmètre et méthodes de consolidation

Le périmètre de consolidation, c’est-à-dire l’ensemble des sociétés qui sont
incluses dans les comptes consolidés établis par la société mère, comprend
les entités dans lesquelles la société mère dispose d’un contrôle exclusif
(contrôle « tout court » dans la terminologie IFRS), d’un contrôle conjoint ou
d’une influence notable.
Ces notions sont définies par l’article L.233-16 du Code du commerce dans les
termes suivants :
« I.- Les sociétés commerciales établissent et publient chaque année à la
diligence du conseil d'administration, du directoire, du ou des gérants, selon
le cas, des comptes consolidés ainsi qu'un rapport sur la gestion du groupe,
dès lors qu'elles contrôlent de manière exclusive ou conjointe une ou plusieurs
autres entreprises, dans les conditions ci-après définies.
II. – Le contrôle exclusif par une société résulte :
1° Soit de la détention directe ou indirecte de la majorité des droits de vote
dans une autre entreprise ;
2° Soit de la désignation, pendant deux exercices successifs, de la majorité des
membres des organes d'administration, de direction ou de surveillance d'une

autre entreprise. La société consolidante est présumée1 avoir effectué cette
désignation lorsqu'elle a disposé au cours de cette période, directement ou
indirectement, d'une fraction supérieure à 40 % des droits de vote, et qu'aucun
autre associé ou actionnaire ne détenait, directement ou indirectement, une
fraction supérieure à la sienne ;
3° Soit du droit d'exercer une influence dominante sur une entreprise en vertu
d'un contrat ou de clauses statutaires, lorsque le droit applicable le permet.
III. – Le contrôle conjoint est le partage du contrôle d'une entreprise exploitée
en commun par un nombre limité d'associés ou d'actionnaires, de sorte que les
décisions résultent de leur accord. »
L’article L.233-17-2 du même code précise en outre :
« Sont comprises dans la consolidation les filiales ou participations contrôlées
de manière exclusive ou conjointe ou sur lesquelles est exercée une
influence notable.
L'influence notable sur la gestion et la politique financière d'une entreprise est
présumée lorsqu'une société dispose, directement ou indirectement, d'une
fraction au moins égale au cinquième des droits de vote de cette entreprise. »
C’est ainsi que les groupes qui ne détiennent des participations que dans des
sociétés dans lesquelles ils n’exercent qu’une influence notable n’ont pas
l’obligation de consolider.
Par contre, lorsqu’ils ont l’obligation de consolider parce qu’ils détiennent le
contrôle exclusif ou conjoint d’au moins une autre société, ils doivent inclure
les sociétés sous influence notable qu’ils détiendraient dans le périmètre
de consolidation.
Le référentiel IFRS propose une « philosophie » semblable, mais force est de
constater que la définition du contrôle (contrôle exclusif dans la terminologie
hexagonale) apparaît beaucoup plus « sophistiquée » depuis l’adoption de la
norme IFRS 10.
Le contrôle peut notamment être exercé par d’autres moyens que le seul
contrôle « juridique ».
La norme considère que le contrôle résulte de la conjonction de trois
critères cumulatifs :
• Le pouvoir sur les activités pertinentes de la filiale ;
• L’exposition ou droits à des rendements variables en provenance de
la filiale ;
• La capacité à exercer le pouvoir de manière à influer sur les rendements
variables obtenus.
Le pouvoir résulte généralement de la détention de la majorité des droits de vote.
1 Il s’agit d’une présomption qui, comme toute présomption peut être réfutée. Tel serait le cas à notre avis
d’un groupe détenant 42 % des droits de vote dans une société qui devrait se heurter à deux actionnaires
détenant respectivement 25 % et 27 % des droits de vote et ayant conclus un pacte d’actionnaires hostile
au groupe détenant les 42 % de droits de vote.

Cependant, la norme précise que le contrôle peut également résulter :
• Du contrôle de fait conféré par la détention d’un bloc de droits de vote
important associé à une dilution des droits de vote des autres détenteurs ;
• D’accords avec d’autres détenteurs de droits de vote permettant de
disposer de leurs droits ;
• Combiné avec la détention de droits de vote, le droit contractuel de
nommer les organes dirigeants de la filiale ;
• Combiné avec la détention de droits de vote, le droit contractuel de diriger
les activités pertinentes de la filiale.
Le droit ou l’exposition à des rendements variables trouve notamment son
fondement dans les droits aux dividendes de la société détentrice mais l’octroi
de garanties sur les dettes de la filiale constitue également une exposition à
des rendements variables.
La capacité à influer sur les rendements variables de la filiale résulte de
la détention des droits de vote mais également de la capacité du décideur
(société mère), dans le cadre des dispositions contractuelles, à bénéficier
d’une rémunération plus importante ou au contraire à encourir une exposition
plus importante aux risques1.
Dans le contexte des groupes de promotion-construction immobilière, il est
clair que dans la plupart des situations, le préparateur des comptes consolidés
aura peu à se soucier de ces subtilités. En effet, la plus grande partie des
filiales est détenue à quasiment 100 % par la société mère et résulte d’une
création par le groupe pour abriter la réalisation d’un programme spécifique.
Dans ces situations, la détention du contrôle apparaît évidente.
Par contre, dans les situations de co-promotion, il convient de s’interroger sur
la notion de contrôle : se trouve-t-on dans une situation de contrôle conjoint
(avec les difficultés d’appréciation susceptibles d’en résulter analysées dans
les pages qui suivent) ou dans une situation de contrôle exclusif ?
Certaines situations peuvent faire débat.
Telle pourrait être le cas d’une structure ponctuelle détenue à 40 % par un
promoteur-constructeur et deux autres associés « financiers » détenteurs
chacun de 30 % des droits de vote dans laquelle le promoteur-constructeur
désignerait contractuellement le dirigeant de la filiale et qu’en outre, dans le
cadre d’une convention de gestion, il bénéficierait d’une rémunération en partie
variable assise sur la marge opérationnelle dégagée sur l’opération.
Sans trancher sur l’attitude à adopter dans un tel cas, nous nous bornerons à
rappeler que la norme IFRS 12 dans son paragraphe 9 impose de communiquer
dans l’annexe « les hypothèses et jugements importants sur lesquels elle s’est
basée pour déterminer :
• Qu’elle ne contrôle pas une autre entité, même si elle détient plus de la
moitié des droits de vote dans cette entité ;
1 La norme fournit des exemples de mise en œuvre de ces différentes notions dans son guide d’application
(§§ B 38 à B 50). Par ailleurs nous renvoyons le lecteur à la consultation d’ouvrages spécialisés sur cet
aspect particulier du référentiel IFRS.

• Qu’elle contrôle une autre entité, même si elle détient moins de la moitié
des droits de vote dans cette entité […] ».
Les méthodes de consolidation applicables découlent du type de contrôle
exercé. Dans le référentiel français, les entités sous contrôle exclusif sont
consolidées par intégration globale, les sociétés sous contrôle conjoints sont
consolidées par intégration proportionnelle et les entités sous influence notable
le sont par mise en équivalence (article L.233-18 du Code du commerce).
Ces notions sont définies par l’article R.233-3 du Code du commerce :
« Dans l'intégration globale, le bilan consolidé reprend les éléments du
patrimoine de la société consolidante, à l'exception des titres des sociétés
consolidées à la valeur comptable desquels est substitué l'ensemble des
éléments actifs et passifs constitutifs des capitaux propres de ces sociétés
déterminés d'après les règles de consolidation.
Dans l'intégration proportionnelle est substituée à la valeur comptable de
ces titres la fraction représentative des intérêts de la société ou des sociétés
détentrices dans les éléments actifs et passifs constitutifs des capitaux propres
de ces sociétés déterminés d'après les règles de consolidation.
Dans la mise en équivalence est substituée à la valeur comptable de ces titres
la part des capitaux propres de ces sociétés déterminés d'après les règles
de consolidation. »
Qu’en est-il des groupes immobiliers dans ce contexte ?
Ainsi que nous l’avons rappelé ci-dessus, généralement, lorsqu’une structure
est créée (SCCV, SNC ou autre) pour abriter un programme, le groupe qui l’a
constituée détient généralement une très forte majorité dans le capital de cette
structure et en détiendra sans conteste le contrôle. Cette structure sera alors
consolidée par intégration globale. Ce type de structure constitue en général la
plus grande partie du périmètre de consolidation d’un groupe immobilier.
Ainsi que nous l’avons également rappelé dans les pages qui précèdent, dans
certaines situations (y compris lorsque les comptes consolidés sont établis
sous référentiel français) le contrôle peut être exercé sans détention de la
majorité des droits de vote.
Ces situations peuvent être plus fréquentes sous référentiel IFRS depuis
l’adoption de la norme IFRS 10.
Un pourcentage non négligeable de programmes immobiliers fait cependant
l’objet d’un montage en « co-promotion » regroupant dans le « tour de
table » deux ou trois opérateurs (le nombre doit rester limité) qui exercent un
véritable contrôle conjoint. Ce type de structure sera consolidé par intégration
proportionnelle dans le référentiel français de consolidation.
Il pourrait en être autrement si l’un des participants, en vertu de dispositions
contractuelles, disposait d’un véritable contrôle exclusif.

Enfin, il n’est pas rare que certains groupes soient associés dans une opération
sans la contrôler mais en y exerçant une influence notable. Ces structures
seront mises en équivalence.
• La problématique du contrôle conjoint

Les méthodes de consolidation applicables dans le référentiel IFRS sont
également l’intégration globale pour ce qui concerne les entités contrôlées et la
mise en équivalence pour les entités sous influence notable.
Par contre, depuis la parution de la norme IFRS 11, une divergence de taille est
apparue par rapport au référentiel français1.
Dans le cadre du contrôle conjoint dans un partenariat, la norme distingue les
activités conjointes et les coentreprises.
La définition de ces notions est précisée aux paragraphes 15 et 16 de la norme :
« Une activité conjointe est un partenariat dans lequel les parties qui exercent
un contrôle conjoint sur l’opération ont des droits sur les actifs, et des obligations
au titre des passifs, relatifs à celle-ci. Ces parties sont appelées coparticipants.
Une coentreprise est un partenariat dans lequel les parties qui exercent un
contrôle conjoint sur l’opération ont des droits sur l’actif net de celle-ci. Ces
parties sont appelées coentrepreneurs. »
En cas d’activité conjointe, « le coparticipant doit comptabiliser les éléments
suivants relativement à ses intérêts dans une activité conjointe :
• Ses actifs, y compris sa quote-part des actifs détenus conjointement, le
cas échéant ;
• Ses passifs, y compris sa quote-part des passifs assumés conjointement,
le cas échéant ;
• Les produits qu’il a tirés de la vente de sa quote-part de la production
générée par l’activité conjointe ;
• Sa quote-part des produits tirés de la vente de la production générée par
l’activité conjointe ;
• Les charges qu’il a engagées, y compris sa quote-part des charges
engagées conjointement, le cas échéant. » (§ 20 de la norme)2.
1 Le maintien de l’intégration proportionnelle en cas de contrôle conjoint n’est pas une « exception
française ». C’est la directive comptable unique 2013/34/UE qui dans son article 26 permet aux États
membres d’« autoriser ou imposer » l’usage de la « consolidation proportionnelle ». En ne modifiant pas
les termes de l’article L.233-18 du Code du commerce et en maintenant l’intégration proportionnelle,
l’Ordonnance 2015-900 du 23 juillet 2015 transposant en droit français la directive unique n’a fait que se
conformer aux dispositions de cette directive.
2 Dans la mesure où, dans les opérations de promotion-construction traitées dans des structures
ponctuelles, les partenaires n’affectent que rarement leurs propres actifs et passifs au partenariat, ce
mode de comptabilisation ressemble à une « intégration proportionnelle ». Cependant, la quote-part
dont il est fait état est déterminée selon le pourcentage contractuel défini par l’accord dans les charges,
produits, actifs et passifs du partenariat et non pas en fonction du pourcentage de détention dans le

En cas de coentreprise, le « coentrepreneur doit comptabiliser ses intérêts
dans une coentreprise à titre de participation selon la méthode de la mise en
équivalence. » (§ 24 de la norme).
Selon la norme IFRS 11, comme d’ailleurs selon les normes françaises de
consolidation, l’existence d’un partenariat repose sur un contrôle conjoint
d’une entité par des partenaires en nombre limité organisé au sein d’un
accord contractuel.
Il n’est pas requis que les pourcentages d’intérêts dans le partenariat soient
égaux entre les différents partenaires. La norme en donne plusieurs exemples
à la suite du paragraphe B 8 de son guide d’application.
Lorsque le partenariat n’est pas structuré dans un véhicule juridique séparé,
c’est-à-dire un groupement juridique (le plus souvent une société) quelle qu’en
soit sa forme, il est obligatoirement traité comme une activité conjointe et
comptabilisé selon la méthode des « quotes-parts » telle que définie ci-dessus.
Dans les activités de promotion-construction, les opérations de copromotion
sont généralement développées dans des véhicules séparés et, en
conséquence, cette situation ne nous semble pas applicable en pratique.
À priori, lorsque le partenariat est structuré dans un véhicule séparé, quel que
soit sa forme (SA, SAS, SARL, SNC, SCCV, SEP), les partenaires ont des
droits sur un actif net, le partenariat est alors qualifié de coentreprise et il doit
être comptabilisé dans les comptes consolidés des coentrepreneurs selon la
méthode de la mise en équivalence.
Il convient cependant de nuancer cette assertion. Selon la forme juridique de

l’entité contrôlée ou selon les termes contractuels, il se peut que nonobstant
l’existence d’un véhicule séparé, les partenaires disposent de droits directs
sur les actifs et sur les passifs et qu’en conséquence le partenariat doive
être traité comme une activité conjointe et comptabilisé selon la méthode des
« quotes‑parts ».
Cela peut se rencontrer lorsque la forme juridique du véhicule séparé ne crée
pas de véritable séparation entre les partenaires et le partenariat. Tel peut être
le cas de la SEP, véhicule juridique reconnu par la loi mais qui ne dispose ni
de la personnalité morale ni d’un patrimoine propre. L’examen des statuts de
la SEP et des accords de participation doit être cependant effectué avec soin
pour conforter ou infirmer cette analyse.
En pratique, il est cependant rare que des opérations de promotion-construction
soient développées au sein d’une SEP (contrairement aux opérations de
« marchand de biens ») compte tenu des caractéristiques juridiques de la vente
en l’état futur d’achèvement.
capital ou dans le pourcentage de détention des droits de vote.

Par ailleurs, si les termes contractuels prévoient que les partenaires auront droit
aux produits du partenariat en fonction de leurs performances dans l’activité de
celui-ci et devront supporter les charges dans une proportion qui diffère de
leur part d’intérêt dans le partenariat, les partenaires n’ont plus alors droit à un
actif net et à un résultat net et le partenariat est alors traité comme une activité
conjointe et comptabilisé selon la méthode des « quotes-parts » bien qu’il ait
été logé dans un véhicule séparé.
En outre, quand bien même le partenariat serait logé dans une structure autre
qu’une SEP, il convient d’examiner les « autres faits et circonstances » de
nature à qualifier ce type de partenariat comme une activité conjointe et non
comme une coentreprise.
La norme donne un exemple de ce type de situation dans son guide d’application
(exemple 5).
Deux partenaires A et B ont créé un partenariat sous forme d’une société C
pour la fabrication de matériaux, chaque partie détenant chacune 50 % de part
d’intérêt.
Un accord de partenariat est signé entre A et B, mais cet accord ne prévoit pas
que les partenaires auront des droits sur les actifs de C et devront assumer
des passifs.
À priori, compte tenu de la forme juridique de C et des caractéristiques de
l’accord, le partenariat semble devoir être qualifié de coentreprise.
Cependant, A et B se sont engagés à acquérir chacun 50 % de la production
de C, C ne pouvant procéder à des ventes à des tiers qu’avec l’accord conjoint
de A et de B.
Le prix de vente des moteurs a été fixé de telle sorte qu’il couvre les charges
de la structure C.
Ce fait conduit à traiter l’opération comme une activité conjointe.
En effet, A et B ont alors des droits sur les actifs au travers de leurs droits sur
la production et ont une obligation implicite de rembourser les passifs de C de
manière indirecte compte tenu de leur obligation d’acheter la production, cette
transaction permettant de couvrir les charges de la structure C.
La norme ne donne pas d’autres exemples de « faits et circonstances » de
nature à requalifier un partenariat logé dans un véhicule séparé de coentreprise
en activité conjointe.
Dans quelle mesure l’exemple de la norme peut-il être transposé aux activités
immobilières ? Peut-on considérer que l’obligation des partenaires d’acquérir
les lots invendus au-delà d’un certain délai serait de nature à requalifier le
partenariat ? La réponse à ce type de question ne peut être tranchée aisément.
Sous réserve d’un examen plus approfondi, il apparaît donc que les partenariats
initiés dans le cadre des activités immobilières (notamment à cause de la forme
des véhicules juridiques utilisés) donnent droit dans la grande majorité des cas
à une quote-part d’actif net de la structure ad hoc mise en place.

En conséquence, ils seront qualifiés de coentreprise et devront être intégrés
dans les comptes consolidés par la méthode de mise en équivalence.
Cependant, certains groupes, bien qu’ils soient partenaires dans des
SCCV ou dans des SNC considèrent que ces partenariats constituent des
activités conjointes.
Il leur appartient, à la lumière des commentaires du guide d’application, de
justifier les raisons qui, malgré la mise en place d’un véhicule juridique séparé,
les ont conduits à cette conclusion.
En effet, le paragraphe 7 c) de la norme IFRS 12 impose aux groupes de
communiquer des informations sur les hypothèses et jugements importants (et
sur les changements apportés à ces hypothèses et jugements) sur lesquelles
ils se sont basés pour déterminer le type de partenariat (activité conjointe
ou coentreprise), lorsque le partenariat a été structuré sous la forme d’un
véhicule distinct.
La distinction entre « intégration proportionnelle » (ou comptabilisation selon
les « quotes-parts » dans le cadre d’une activité conjointe) et « mise en
équivalence » n’est pas anodine comme on pourra s’en convaincre à partir de
l’exemple suivant :
EXEMPLE II.24
Un groupe détient un contrôle conjoint d’une structure à 50 % avec un partenaire, laquelle
peut être qualifiée de coentreprise selon les critères de la norme IFRS 11.
Les comptes sociaux de cette structure sont les suivants :
ACTIF PASSIF
Immobilisations 100 Capitaux propres 200
Stocks 1 000 Emprunts 400
Créances 500 Dettes 200
Trésorerie 100 PCA 900
TOTAL 1 700 TOTAL 1 700
CHARGES PRODUITS
Charges 900 Ventes 1 000
Résultat 100
TOTAL 1 000 TOTAL 1 000
Son incidence dans les comptes consolidés sera la suivante en intégration proportionnelle
(normes françaises) :
ACTIF PASSIF
Immobilisations 50 Capitaux propres 100
Stocks 500 Emprunts 200
Créances 250 Dettes 100
Trésorerie 50 PCA 450
TOTAL 850 TOTAL 850

CHARGES PRODUITS
Charges 450 Ventes 500
Résultat 50
TOTAL 500 TOTAL 500
Elle sera la suivante selon la méthode de mise en équivalence (normes IFRS) :
ACTIF PASSIF
Titres MEE 100 Capitaux propres 100
TOTAL 100 TOTAL 100
CHARGES PRODUITS
QP résultat équival. 50
Résultat 50
TOTAL 50 TOTAL 50
Les incidences de cette divergence seront d’autant plus significatives que le nombre
de coentreprises est important, ce qui peut être le cas dans un groupe immobilier.
Le remplacement de l’intégration proportionnelle par la mise en équivalence
dans le référentiel IFRS en cas de contrôle conjoint qualifié de coentreprise est
de nature à réjouir les directeurs financiers toujours soucieux du niveau de leur
ratio d’endettement.
Cependant l’importance des informations à communiquer dans l’annexe au
titre de ces coentreprises est de nature à freiner cet enthousiasme.
Ces informations sont notamment listées aux paragraphes 20 à 23 de la
norme IFRS 12 et B 10 à B 20 du guide d’application de cette même norme.
Notamment, les paragraphes B 12 et B 13 imposent pour chaque coentreprise
significative de fournir une information financière résumée contenant les
principaux postes du bilan et du compte de résultat de la coentreprise.
Pour les groupes cotés qui doivent appliquer le référentiel IFRS, le choix
n’est pas de mise, ils devront consolider les coentreprises dans lesquelles ils
sont partenaires selon la méthode de mise en équivalence et les partenariats
qualifiés d’activité conjointe selon les prescriptions du § 20 de la norme dont
l’application dans les groupes immobiliers se rapproche d’une intégration
proportionnelle « de fait ».
Pour les groupes non cotés, le choix n’est pas possible non plus, s’ils appliquent le
référentiel français de consolidation ANC 2020-01, ils doivent consolider les entités
sous contrôle conjoint par la méthode de l’intégration proportionnelle… sauf à
opter pour le référentiel IFRS pour l’établissement de leurs comptes consolidés.
Les groupes non cotés, notamment ceux de taille relativement modestes
devront peser sérieusement le choix de cette option avant de s’engager dans
l’application d’un référentiel complexe, faisant l’objet de modifications fréquentes,
requérant un nombre impressionnant d’informations dans l’annexe… dans le
seul but d’améliorer leur ratio d’endettement.

II.5.3 Conversion des comptes établis en monnaie
étrangère
Lorsque les entreprises comprises dans le périmètre de consolidation présentent
des comptes dans une devise autre que l’euro, il convient de convertir ces
comptes dans la monnaie d’établissement des comptes consolidés, l’euro au
cas particulier.
Les méthodes de conversion sont très voisines dans le référentiel français et
dans le référentiel IFRS (norme IAS 21) : il s’agit de la méthode du taux de
clôture (la plus utilisée) ou la méthode du taux historique.
Le lecteur nous pardonnera de ne pas consacrer de longs développements à
cette question. En effet, sauf de rares exceptions, les programmes immobiliers
sont généralement développés en France (ou au pire dans la zone euro)
et la nécessité de convertir les comptes d’une entité ne se présentera
qu’exceptionnellement.
II.5.4 Les retraitements

Les opérations de retraitement sont généralement entreprises avant les
opérations de consolidation proprement dites (c’est pourquoi on parle parfois
de retraitement de pré-consolidation ou de pré-retraitements).
L’objectif des comptes consolidés étant de présenter des comptes de groupe
« comme si » le groupe constituait une entreprise unique, il convient que
cette « entreprise unique » dispose de méthodes d’évaluation homogènes et
conformes au référentiel de consolidation choisi ou imposé en utilisant, le cas
échéant, les options que ce référentiel autorise.
C’est pourquoi on distingue parmi les retraitements :
• Les retraitements d’homogénéité (par exemple retraiter les amortissements
des filiales dont les méthodes d’amortissement divergent de ceux prévues
par le groupe) ;
• Les retraitements d’élimination des écritures constatées pour la simple
observance de dispositifs juridiques ou fiscaux sans justification économique ;
• Les retraitements permettant d’utiliser des méthodes uniquement prévues
pour les comptes consolidés ;
• Les retraitements permettant d’utiliser une méthode dans les comptes
consolidés (méthode de l’avancement par exemple) alors que cette méthode
ne l’est pas dans les comptes sociaux (méthode de l’achèvement).

• Retraitements d’homogénéité
Nous serons brefs sur les retraitements d’homogénéité. En effet, ceux-ci
concernent essentiellement les méthodes d’amortissement et les méthodes
d’évaluation des stocks.
Pour ce qui concerne les amortissements, les structures portant les programmes
ne détiennent quasiment jamais d’actifs immobilisés, ces actifs étant détenus
par la société mère (ou par une filiale de commercialisation, le cas échéant)
et donc le problème de l’homogénéité des méthodes d’amortissement ne se
posera quasiment jamais (sauf dans le cas où le groupe aurait décidé la création
d’un secteur locatif au sein de structures juridiques dédiées à cette activité).
Pour ce qui concerne les méthodes d’évaluation des stocks, la définition des
composantes du coût d’acquisition et du coût de production est relativement
normée ainsi que nous avons pu le constater pages 241 et suivantes. Par
ailleurs, les stocks en question étant identifiables, la problématique coût moyen
pondéré/premier entrée premier sorti ne se posera pas.
En fait, la seule divergence potentielle significative entre les filiales concerne
les coûts d’emprunts qui peuvent ou non être inclus dans les coûts des contrats
dans le PCG. Il est clair que lorsqu’un groupe est à l’initiative de la création
d’une structure ad hoc pour le portage d’un programme, c’est la direction du
groupe qui fixera les règles d’évaluation et elle imposera de toute évidence
des méthodes homogènes, l’usage étant généralement dans la promotion-
construction d’inclure les coûts d’emprunt dans le coût des contrats (cette
inclusion n’étant plus admise dans le référentiel IFRS depuis la prise de
position de l’IFRS IC de mars 2019 ainsi que nous l’avons rappelé pages 308
et suivantes).
Des retraitements peuvent également s’avérer nécessaires lorsque le groupe
est partenaire d’un autre groupe dans le cadre d’un contrôle conjoint, il se
peut que la méthode d’évaluation du stock de la coentreprise soit alignée
sur la méthode d’évaluation du partenaire. Dans ce cas si la divergence est
significative elle devra faire l’objet d’un retraitement.
• Élimination des écritures constatées pour

l’application de la législation fiscale
Là encore, on constate que dans les groupes immobiliers, ce type de
retraitement s’avérera exceptionnel.
En effet, les causes les plus fréquentes de ce type d’élimination concernent les
provisions réglementées enregistrées dans les comptes 14 du PCG.

Ces provisions réglementées sont essentiellement constituées de la provision
pour hausse des prix et des amortissements dérogatoires.
Concernant la provision pour hausse des prix, le secteur immobilier n’étant pas
concerné par le marché des matières premières, ce type de retraitement ne
concerne pas les groupes de promotion-construction.
L’amortissement dérogatoire est, quant à lui, utilisé pour comptabiliser un
supplément d’amortissement permis par la législation fiscale en complément
de l’amortissement comptable sur la durée d’utilisation économique de l’actif.
Les amortissements dérogatoires enregistrent fréquemment le différentiel entre
l’amortissement dégressif fiscal et l’amortissement sur la durée d’utilisation
comptable. Les immobilisations sont généralement portées à l’actif de la
société mère et elles ne sont que rarement éligibles au système dégressif. En
conséquence, ce type de retraitement semble devoir être exceptionnel.
Dans cette situation, les amortissements dérogatoires constatés généralement
chez la société mère devront être éliminés dans les comptes consolidés.
• Retraitements d’alignement sur les normes de

consolidation
Pour certaines opérations, le traitement imposé par le PCG doit faire l’objet
d’un retraitement dans les comptes consolidés.
Tel est le cas des contrats de crédit-bail et des contrats assimilés définis
par l’article 272-2 du règlement ANC 2020-01 ou des contrats de location
(IFRS 16) mais également de l’actualisation des créances et des dettes sous
référentiel IFRS.
Concernant les contrats de crédit-bail et contrats assimilés, on rappelle que,
dans les comptes sociaux du preneur, ils sont comptabilisés dans un compte
de charges (612 « Redevances de crédit-bail ») et présentés dans le compte
de résultat dans le poste « Autres achats et charges externes ».
Dans les comptes consolidés établis sous référentiel français, il s’agit de
retraiter ces contrats comme s’il s’agissait d’immobilisations acquises au moyen
d’un financement par emprunt, l’actif ainsi comptabilisé étant, le cas échéant,
amorti selon les modalités en usage dans l’entreprise pour des actifs similaires
détenus en propriété. Quant à la dette, elle est considérée comme amortie
financièrement par le paiement des redevances en distinguant la partie relative
aux intérêts et la partie relative au remboursement du principal de la dette.

Ce type de retraitement est parfaitement envisageable dans un groupe de
promotion-construction, cependant, il ne saurait concerner que des matériels1
utilisés par la société mère (ou des filiales de commercialisation), les structures
périphériques n’étant quasiment jamais parties à ce type de contrat.
Pour envisageable qu’elle soit, la présence de ce type de contrat dans
les groupes de promotion-construction, reste rare et leur retraitement en
consolidation, peu significatif.
Le retraitement de quasiment tous les contrats de location est obligatoire selon
le référentiel IFRS conformément à l’application de la norme IFRS 16.
Les modalités d’application sont très différentes de celles prévues dans le
référentiel français, elles consistent pour l’essentiel en une activation des
paiements locatifs actualisés futurs avec comme contrepartie une dette inscrite
au passif du bilan.
Ce type de retraitement pourrait concerner les contrats de location souscrits par
la société mère, les filiales n’étant que rarement titulaires de ce type de contrat.
L’actualisation des créances, des dettes et des provisions est obligatoire dans
les comptes consolidés établis sous référentiel IFRS. Ce traitement n’est
par contre pas autorisé ni dans le PCG (sauf exception pour les coûts de
démantèlement) ni dans le règlement ANC 2020-01.
L’actualisation des créances, dettes et provisions est requise sous référentiel
IFRS lorsque l’échéance de la créance ou de la dette est relativement lointaine
(en pratique plus d’un an) et qu’elle est stipulée sans intérêt (ou avec un intérêt
inférieur au taux d’intérêt de marché).
EXEMPLE II.25
C’est ainsi qu’une créance de 100 000 € exigible dans trois ans devra être comptabilisée
pour 100 000 * (1,03)- 3 soit 91 514 € si le taux d’intérêt de marché est de 3 %.
Il en résulte un retraitement par rapport aux normes françaises constaté par l’écriture
suivante (hors impôt différé) :
Ventes 8 486
Clients 8 486
La créance ainsi actualisée devra être désactualisée au fil du temps par la contrepartie du
résultat financier, ainsi la première année :
Clients 2 745
(91 514 * 3 %)
Produits financiers 2 745
À l’issue de la période de trois ans, avant son encaissement, elle retrouvera sa valeur
nominale de 100 000 €.
1 Voire, dans les cas extrêmes, des bureaux du siège social acquis à l’aide d’un contrat de crédit-bail
immobilier.

Ce type de retraitement est susceptible de concerner les groupes de promotion-
À notre sens cependant, lorsque le groupe utilise le modèle de comptabilisation
« traditionnel »1, la fraction non encore exigible de la « créance » de VEFA ne
devrait pas être actualisée pour deux raisons :
• Du fait de son caractère non exigible ;
• Du fait que les travaux correspondants à cette partie de créance n’ont pas
encore été réalisés.
• Retraitements relatifs à des méthodes non

utilisées dans les comptes sociaux
En présence d’options permises par le PCG, certaines méthodes peuvent ne
pas être appliquées dans les comptes sociaux mais l’être dans les comptes
consolidés, par choix ou par obligation.
En normes françaises, cette possibilité découle de l’indépendance des comptes
consolidés par rapport aux comptes sociaux.
Cette indépendance résulte du troisième alinéa de l’article 271-5 du règlement
ANC 2020-01, lequel précise notamment :
« Lorsqu’un choix de méthodes comptables est prévu par les règlements de
l’Autorité des normes comptables relatifs aux comptes individuels, le groupe peut
retenir, pour l’élaboration de ses comptes consolidés, une méthode comptable
différente de celle adoptée par les entités consolidées ou par l’entité consolidante,
sous réserve des méthodes obligatoires prévues par le présent règlement. »
Cette indépendance est confirmée par la doctrine comptable, un exemple
en étant fournie par une réponse EC 2014-06 de la Commission des Études
Comptables de la CNCC qui admet que l’on puisse ne pas constater de
réévaluation dans les comptes sociaux mais que cette réévaluation puisse
l’être dans les seuls comptes consolidés.
Plus récemment, pour la matière qui nous préoccupe, la même CEC a confirmé
qu’il était possible d’appliquer la méthode de l’avancement dans les comptes
consolidés alors que certaines (ou toutes) les entités composant le groupe
appliquaient la méthode de l’achèvement (réponse EC 2018-26)2.
Les retraitements de ce type sont relativement nombreux. Pour ce qui concerne
les groupes de promotion-construction, les plus fréquents concernent les
engagements de retraite et la reconnaissance du chiffre d’affaires et du résultat
à l’avancement.
En matière d’engagements de retraite, il convient de rappeler les dispositions
du PCG.
2 Cette pratique peut même être recommandée, eu égard aux incertitudes et difficultés dans le traitement
fiscal du résultat à l’avancement décrites pages 211 et suivantes.

Aux termes de l’article 833-18-1, l’annexe des comptes annuels d’une société
doit mentionner le « montant des engagements en matière de pensions et
indemnités assimilées ».
Par ailleurs, l’article 324-1 précise :
« Les passifs relatifs aux engagements de l’entité en matière de pensions, de
compléments de retraite, d’indemnités et d’allocations en raison du départ à
la retraite ou avantages similaires des membres de son personnel et de ses
associés et mandataires sociaux peuvent être, en tout ou en partie, constatés
sous forme de provision.
La constatation de provisions pour la totalité des engagements à l’égard des
membres du personnel actif et retraité, conduisant à une meilleure information
financière, est considérée comme une méthode de référence. »
Ces articles ne visent pas les régimes de retraite à cotisations définies
(Sécurité sociale, AGIRC, ARRCO) mais les régimes de complément à
prestations définies et notamment les indemnités de fin de carrière.
Dans les groupes moyens, ce sont surtout ces dernières indemnités qui doivent
faire l’objet d’une information obligatoire et, si la méthode de référence est
retenue, d’une provision conformément à la suggestion de l’article 324-1.
L’effectif salarié des groupes immobiliers est proportionnellement moindre que
dans d’autres secteurs d’activité et, par rapport aux autres postes du bilan, les
engagements de retraite représentent un montant peu significatif.
L’effectif salarié est généralement concentré au sein de la société mère ou
de filiales opérationnelles telles que les structures de commercialisation, les
structures ad hoc n’ayant généralement pas d’effectif salarié.
Selon les normes françaises, pour le calcul des engagements de retraite,
l’ANC prescrit d’appliquer la méthodologie exposée dans sa recommandation
ANC 2013-02 lorsque l’entité concernée (société ou groupe lorsqu’il s’agit de
comptes consolidés) dispose d’un effectif salarié supérieur à 250.1
Les entreprises ou les groupes de moins de 250 salariés peuvent définir
leurs propres modalités d’évaluation des engagements de retraite et
avantages similaires.
Lorsque le groupe est soumis au référentiel IFRS, les engagements doivent
être obligatoirement calculés selon les dispositions de la norme IAS 19 et la
constatation de ces engagements dans le bilan est obligatoire.
On constate que, très souvent, dans une volonté de simplification, les groupes
immobiliers ne comptabilisent pas de provisions dans les comptes sociaux, se
contentant d’une simple information dans l’annexe.
1 Le texte de la recommandation figure dans le recueil des normes comptables de l’ANC en commentaire
de l’article 324-1 du PCG.

Ce choix leur permet d’éviter un retraitement fiscal sur l’imprimé 2058-A, la
« provision pour retraites » n’étant effectivement pas déductible fiscalement.
Par contre, dans les comptes consolidés, les groupes font le plus souvent
apparaître une provision pour retraites, même lorsqu’ils appliquent le
référentiel français de consolidation et qu’ils ne sont pas obligés de procéder à
ce retraitement (Règlement ANC 2020-01).
Le point délicat des engagements pour retraite concerne le calcul de
l’engagement lui-même faisant appel à des méthodes actuarielles dont l’exposé
dépasse le cadre du présent ouvrage.
La technique comptable du retraitement en elle-même est par contre relativement
simple et facilement compréhensible sur la base d’un exemple.
EXEMPLE II.26
Après avoir calculé ses engagements de retraite faisant l’objet d’une information dans les
comptes sociaux, un groupe procède à leur retraitement dans ses comptes consolidés
établis sous référentiel français.
Les engagements de retraite représentaient 180 000 € en N-1 et représentent 210 000 €
en N. Les écritures de retraitement dans les comptes consolidés N seront les suivantes (en
retenant un taux d’impôt de 33,33 %) :
Réserves consolidées 120 000
(180*2/3)
Résultat bilan 20 000
((210-180) * 2/3)
Impôt différé actif 70 000
(210/3)
Provision pour retraites 210 000
Dotation aux provisions 30 000
Impôt sur les bénéfices 10 000
(30/3)
Résultat gestion 20 000
(30*2/3)
Le protocole d’écriture utilisé ici suppose que la consolidation soit établie selon la méthode
par les cumuls, en distinguant les mouvements du bilan et ceux du compte de résultat.
La fiscalité différée est calculée et enregistrée conformément aux règles générales
appliquées dans les comptes consolidés1.
L’autre type de retraitement fréquemment rencontré dans les groupes de

promotion-construction concerne le passage de la méthode de l’achèvement
dans les comptes sociaux à la méthode de l’avancement dans les
1 Sur la fiscalité différée voir ci-après pages 434 et suivantes.

On constate en effet, qu’un nombre non négligeable de groupes comptabilise
les opérations réalisées par les SCCV, SNC ou autres qu’ils contrôlent selon la
méthode de l’achèvement.
Deux raisons peuvent être avancées pour expliquer ce choix :
• La méthode à l’achèvement est plus simple à mettre en œuvre et, si elle
ne dispense pas de s’assurer de la rentabilité du programme (notamment
pour s’informer des éventuelles pertes à terminaison), elle n’oblige pas à
constater ces estimations parfois complexes dans la comptabilité de chacune
des sociétés concernées ;
• La deuxième raison procède de l’optimisation fiscale. Ainsi que nous
l’avons signalé pages 211 et suivantes la comptabilisation à l’achèvement
est expressément prévue par l’article 38-2 bis du CGI.
Cependant, dans les comptes consolidés, lorsque le référentiel IFRS est
appliqué, nous avons pu constater que la méthode de comptabilisation retenue
était généralement celle de l’avancement requérant, de ce fait, la constatation
d’écritures de retraitement.
En cas d’application du référentiel français, le retraitement n’est pas obligatoire.
Néanmoins, dans le référentiel français, le retraitement est fréquemment opéré
car il permet de présenter une situation financière du groupe généralement plus
flatteuse que selon la méthode à l’achèvement et qu’il procède à un lissage du
résultat contrairement à la méthode à l’achèvement qui entraîne fréquemment
la présentation de résultats en « dents de scie ».
Ce type de retraitement est de loin le plus complexe de ceux que nous avons
évoqué dans les pages qui précèdent pour deux raisons essentielles :
• Il requiert de procéder à des calculs permettant de déterminer le résultat
à l’avancement susceptible d’être comptabilisé après avoir inventorié
sur une base budgétaire les produits et les coûts du contrat et d’avoir
déterminé le pourcentage d’avancement conformément aux dispositions des
articles 622‑1 à 622-7 du PCG ;
• Il met en œuvre des schémas de comptabilisation assez complexes
faisant intervenir un certain nombre de comptes et de postes comptables
(charges et produits du contrat, travaux en cours, produits constatés
d’avance, fiscalité différée…).
Afin de présenter les schémas de retraitement applicables, nous allons reprendre
les données de l’exemple II.4 qui ont été utilisées pages 237 et suivantes dans
le cadre de la comptabilisation à l’achèvement, pages 280 et suivantes dans
le cadre de la comptabilisation à l’avancement (II.9) et pages 291 et suivantes
pour le traitement des changements de méthode (II.11).

Les schémas de comptabilisation utilisés font référence à ceux en usage dans
la méthode « traditionnelle »1.
EXEMPLE II.27
La présentation des comptes de l’exemple retenu a été synthétisée ainsi qu’il suit :
N N N+1 N+1 N+2 N+2
Ventes 0 774 0 3 187 6 000 2 039
Production stockée 3 336 2 608 1 334 - 1 572 - 4 670 - 1 036
Charges diverses - 3 400 - 3 400 - 1 200 - 1 200 - 600 - 600
Frais financiers - 36 - 36 - 134 - 134 - 30 - 30
Résultat - 100 - 54 0 281 700 373
Bilan
N N N+1 N+1 N+2 N+2
Stocks et en cours 3 336 2 608 4 670 1 036 0 0
Clients 1 022 1 022 1 681 1 681 0 0
Crédit de TVA 588 588 266 266 0 0
Banque 40 40 40 40 600 600
Report à nouveau 0 0 - 100 - 54 - 100 227
Résultat - 100 - 54 0 281 700 373
Emprunt 3 606 3 606 1 807 1 807 0 0
TVA collectée 170 170 280 230 0 0
Produits constatés
1 310 536 4 670 709 0 0
d’avance
Ainsi que nous l’avions signalé en commentaire de ces tableaux de synthèse, les postes
qui diffèrent entre la méthode de l’achèvement et celle de l’avancement sont les postes
de « Ventes » et de « Production stockée » au compte résultat, et ceux de « Stocks » et
« Produits constatés d’avance » au bilan.
Ce sont ces postes qui devront être retraités en faisant apparaître l’effet fiscal2 avec un
taux d’impôt sur les bénéfices que nous avons maintenu, dans un souci de simplification, à
33,33 %.
Le protocole d’écriture utilisé suppose que la consolidation soit établie selon la méthode par
les cumuls, en distinguant les mouvements du bilan et ceux du compte de résultat.
Retraitements de l’année N
(1 310 - 536)

(3 336 - 2 608)
1 Pour un exposé des différents modèles de comptabilisation et de présentation, le lecteur est invité à
relire la partie « Les modèles de comptabilisation et de présentation », pages 301 et suivantes.
2 Pour des raisons de simplification, nous n’avions pas calculé l’impôt sur les bénéfices dans les
exemples précédents.

120 Résultat bilan 31
(774 - 728) * 2/3
44 Impôt différé passif 15

(774 - 728) *1/3
88 Résultat gestion 31
69 Impôt sur les bénéfices 15
70 Ventes 774
Retraitements de l’année N+1 (sur une base cumulative au bilan)
(4 670-709)

(4 670 - 1 036)
104 Réserves consolidées 31

(774 - 728) * 2/3

(3 961 - 3 634) * 2/3 - 31

(3 961 - 3 634) * 1/3

(3 187 - 2 906) * 2/3

(3 187 - 2 906)/3

(1 334 + 1 572)
70 Ventes 3 187
Retraitements de l’année N+2 (sur une base cumulative au bilan)
Les opérations sont débouclées dans le bilan, mais il ne faut surtout pas omettre de
régulariser les opérations de résultat.
En effet, dans les comptes sociaux, la marge est enregistrée en N+2 pour le montant total de
l’opération, alors que dans les comptes consolidés, elle ne doit être comptabilisée que pour la
quote-part du dernier exercice.
En conséquence, les opérations suivantes doivent être comptabilisées :
(31 + 187)
70 Ventes 3 961
(6 000 - 2 039)

(4 670 - 1 036)

(3 961 - 3 634)/3

(3 961 - 3 634) * 2/3
D’autres schémas d’écritures sont possibles en utilisant la méthode dite des flux (ou
des variations).

Dans la méthode de consolidation par les cumuls précédemment exposée, il n’est pas tenu
de véritable comptabilité de consolidation et les comptes consolidés sont établis à partir des
comptes sociaux de l’ensemble des sociétés du périmètre de consolidation. Il en résulte
que les retraitements opérés au cours des exercices précédents doivent être constatés
de nouveau, l’impact affectant les réserves consolidés et non plus le résultat consolidé
de l’exercice.
Dans la méthode des flux, il existe une véritable comptabilité de consolidation qui constate
tous les retraitements effectués au cours des exercices antérieurs et qui n’ont donc plus à
être comptabilisés de nouveau.
Les seuls retraitements à enregistrer porteront sur les flux de l’exercice, lesquels sont
extraits des comptes sociaux de l’exercice. Ils se composent des charges et des produits de
l’exercice ainsi que des variations bilancielles de l’exercice par rapport à l’exercice précédent.
Au cas particulier de notre exemple cela conduira à constater les écritures suivantes, étant
observé que les écritures portant sur les comptes de charges et de produits sont strictement
les mêmes que celles présentés ci-dessus dans la méthode des cumuls.
Quant aux écritures portant sur les comptes de bilan, elles se présenteront ainsi selon la
méthode des flux :
Retraitements de l’année N
(1 310 - 536)

(3 336 - 2 608)

(774 - 728) * 2/3

(774 - 728) *1/3
Retraitements de l’année N+1
(3 961 - 774)

(3 634 - 728)

(3 187 - 2 906) * 2/3

(3 187 - 2 906) * 1/3
Retraitements de l’année N+2
(728 + 2 906)

(3 961 - 3 634) * 2/3

(3 961 - 3 634) * 1/3

(774 + 3 187)
Cette troisième écriture de retraitement permet de solder les comptes de retraitement
comptabilisés au cours des deux exercices précédents.

Nous avons abordé les écritures de retraitement les plus fréquemment
rencontrées dans les comptes consolidés d’un groupe de promotion‑construction.
D’autres opérations sont envisageables lorsque le groupe applique le
référentiel IFRS et qu’il développe une activité locative parallèle.
Ce point est brièvement évoqué page 535 dans le cadre des activités
locatives accessoires.
II.5.5 Les éliminations de comptes réciproques

Ce type de traitement est un grand classique des opérations de consolidation,
à tel point que les comptables débutant dans la technique de consolidation des
comptes la réduisent parfois à la seule élimination des opérations réciproques.
Ce traitement n’est certainement pas le plus difficile à comprendre sur le plan
conceptuel mais il n’est pas le moins fastidieux sur le plan matériel.
Heureusement, les logiciels de consolidation permettent d’alléger
considérablement les tâches matérielles des comptables.
C’est le 6° de l’article R.233-8 du Code du commerce qui impose « l'élimination
des comptes réciproques des entreprises consolidées par intégration. »
Ce traitement est imposé par tous les référentiels de consolidation. Il est motivé
par le fait que les comptes consolidés considèrent le groupe comme une entité
homogène et qu’en conséquence, ne doivent apparaître que les flux de cette
entité avec le monde extérieur, à l’exclusion des mouvements internes.
Il en est de même d’une société qui disposerait de succursales, les
écritures constatant les mouvements inter-succursales sont éliminées pour
l’établissement des comptes annuels de la société.
Dans les groupes immobiliers, les comptes réciproques à éliminer concernent
dans la quasi-totalité des cas des transactions entre la société mère et les
structures ad hoc constituées sous forme de SCCV, de SNC ou autres.
Il est rare, contrairement aux autres secteurs d’activité, qu’il existe de nombreuses
transactions entre les filiales, à l’exception du cas où la commercialisation des
programmes ait été déléguée à une filiale spécifique.
En conséquence, les éliminations des comptes réciproques de bilan
concerneront notamment :
• Les apports promoteurs comptabilisées en « Versements représentatifs
d’apports non capitalisés » chez la mère et en « Comptes courants
créditeurs » chez la filiale ;
• Les créances de remontée de dividendes chez la mère et les dettes
correspondantes chez la filiale ;

• Les créances relatives à des honoraires de gestion (et, le cas échéant
de commercialisation) non encore réglées chez la mère et les dettes
correspondantes chez la filiale.
Pour ce qui concerne l’élimination des comptes réciproques de résultat, cela
concernera notamment, les comptes de produits enregistrés chez la mère au
titre des honoraires de gestion et, le cas échéant de commercialisation trouvant
leur contrepartie chez la filiale dans des comptes de charges.
Cependant, ces charges ayant généralement été virées dans ces comptes de
stocks dans la comptabilité de la filiale, il conviendra d’éliminer le profit interne
en résultant ainsi que nous le verrons dans la section suivante.
D’autres opérations réciproques de résultats peuvent également faire l’objet
d’écritures d’élimination dans le traitement de la consolidation.
Ce sera notamment le cas lorsque le groupe bénéficie d’un financement global
de la part d’un partenaire financier pour un ensemble d’opérations et que ce
financement est réalloué aux filiales.
Dans ce cas, les opérations de prêt chez la mère et d’emprunt chez la filiale
devront être éliminées, de même que les produits financiers chez la mère et les
charges financières chez la filiale (sauf le cas où ces coûts d’emprunt ont été
incorporés aux stocks détenus par la filiale).
II.5.6 Les éliminations de résultats internes

Généralement, les éliminations de comptes réciproques n’ont pas d’incidence
sur les résultats et réserves en ce sens qu’elles ne modifient pas le total des
résultats et réserves sociaux par rapport aux résultats et réserves consolidés1.
Il n’en est pas de même pour l’élimination des résultats internes.
Ce type de traitement a pour objectif d’éliminer les opérations faisant double
emploi c’est-à-dire des charges ou des produits qui sont comptabilisés dans les
comptes sociaux alors qu’ils l’ont déjà été dans les comptes consolidés.
Il a également pour objectif d’éliminer les marges internes. Il s’agit là de la
conséquence de l’objectif assigné aux comptes consolidés de présenter les
comptes du groupe comme si celui-ci constituait une entité unique. Or dans
une entité unique, le résultat est dégagé uniquement lorsque l’opération a fait
l’objet d’une transaction avec des tiers et non pas lorsque des cessions internes
ont eu lieu entre divers « départements », ce que sont les filiales à l’échelle des
C’est le 4° de l’article R.233-8 du Code du commerce qui impose « l'élimination
des résultats internes à l'ensemble consolidé, y compris les dividendes »,
1 Ils peuvent avoir une incidence généralement non significative lorsque des écritures d’ajustement sont
constatées dans les comptes consolidés afin de rendre les comptes réciproques avant leur élimination.

étant observé que tous les référentiels de consolidation imposent ce type
de traitement.
Les quatre situations traditionnelles de traitement des résultats internes sont
les suivantes :
• Élimination des dividendes intra-groupe ;
• Élimination des provisions et dépréciations internes ;
• Élimination des profits internes inclus dans les stocks ;
• Élimination des profits internes en cas de cession d’immobilisations à
l’intérieur du groupe.
Les groupes immobiliers de promotion-construction sont concernés à des titres
divers par ce type de traitement.
• Élimination des dividendes intra-groupe

Les dividendes intra-groupes doivent être éliminés car ils font double emploi.
En effet, les produits financiers enregistrés en N+1 par la société mère
proviennent du résultat des filiales réalisé au cours des exercices N et
antérieurs, lesquels ont déjà été constatés dans les comptes consolidés.
Le schéma d’écriture consiste à débiter le compte de produit financier
(compte 7611 « Revenus des titres de participation ») par le crédit des
« Réserves de consolidation – part du groupe »).
Les logiciels de consolidation proposent généralement des écritures générées
automatiquement pour ce type de traitement.
Ce schéma est pertinent lorsque la distribution est réalisée au cours de
l’exercice N sur la base des résultats sociaux N-1 de la filiale.
Or, ainsi que nous l’avons vu pages 390 et suivantes, il est fréquent dans ce
type de groupe que les statuts des filiales contiennent une clause de remontée
automatique de dividendes.
Dans cette situation, afin de rétablir un schéma permettant aux logiciels de
consolidation d’éliminer automatiquement les dividendes constatés en produits
financiers par la société mère il conviendra, si les schémas d’écritures décrits
pages 390 et suivantes ont été retenus :
• D’éliminer en N l’écriture de « Produits à recevoir de dividendes »
constatée à la clôture de l’exercice N ;
• D’éliminer en N+1 l’écriture de contre-passation des « Produits à recevoir
de dividendes » de N, constatée à l’ouverture de l’exercice N+1.

• Élimination des provisions et dépréciations intra-
groupe
Ce retraitement provient du fait que l’on ne peut constater une provision sur soi-
même. Il est applicable dans les groupes immobiliers avec une fréquence qui est
voisine de celle rencontrée dans les groupes impliqués dans d’autres activités.
Les logiciels de consolidation proposent généralement des écritures générées
automatiquement pour ce type de traitement.
Il convient cependant d’être attentif à un point. Lorsque des provisions ou
dépréciations internes concernent des structures juridiques sous forme
de SNC, il ne faut pas perdre de vue que les associés de ce type de structure
sont responsables indéfiniment et solidairement.
Lorsque les associés externes de la SNC ne sont pas en état de respecter leurs
engagements, il conviendra de maintenir dans les comptes consolidés la quote-
part de risque relatif à la défaillance probable des associés de ces structures.
• Élimination des profits internes inclus dans

les stocks
Ce type de traitement trouve une application toute particulière dans les groupes
immobiliers de promotion-construction.
En effet, ainsi que nous l’avons vu page 254 les frais de commercialisation
imputables à un contrat sont considérés comme des coûts du contrat et donc,
lorsque le groupe utilise la méthode de l’achèvement, ils sont inclus dans les
travaux en cours.
Plus généralement, les honoraires de promotion sont également inclus dans
les travaux en cours.
Lorsque le groupe utilise la méthode de l’avancement, des travaux en cours
n’apparaîtront généralement au bilan que pour les seuls lots non vendus, dans
la méthode de l’achèvement ce poste concernera les lots non vendus mais
également les lots vendus et non achevés.
Le plan comptable professionnel devenu caduc préconisait l’utilisation du
compte 3342 « Rémunération des promoteurs-constructeurs ».
Or lorsque la société mère ou une filiale de commercialisation facture des
honoraires aux structures ad hoc, elle réalise une marge destinée notamment
à couvrir les charges de structure de la société mère et du groupe en général.
Lorsqu’une telle marge se retrouve incluse dans les stocks, elle doit
être éliminée.

La technique comptable de retraitement est relativement simple, il s’agit
de corriger la valeur des travaux en cours de la marge interne, en tenant
compte, le cas échéant des opérations d’élimination constatées au cours des
exercices antérieurs.
EXEMPLE II.28
À la clôture de l’exercice, les travaux en cours relatifs à un programme immobilier
représentent 2 000 K€ dont 300 K€ représentatifs d’honoraires de gestion sur lesquels
le groupe réalise une marge de 20 %. Pour le même programme, les chiffres relatifs à
l’exercice N-1 étaient respectivement de 1 000 K€ et de 180 K€ avec une marge de 20 %.
Les écritures d’élimination seront les suivantes au cours de l’année N :
(180 * 20 % * 2/3)
12 Résultat consolidé 16
(300 - 180) * 20 % * 2/3
44 Impôts différés actif 20

(60/3)

(300 * 20 %)
(300 - 180) * 20 %
Comme on peut le constater ces écritures intègrent la fiscalité différée.
En schéma de comptabilisation par les flux, l’écriture de « résultat gestion » serait identique,
et l’écriture relative au bilan deviendrait :
12 Résultat consolidé 16
(300 - 180) * 20 % * 2/3
44 Impôts différés actif 8

(24/3)

(120 * 20 %)
Le plus délicat dans ce type d’opération concerne la méthode à mettre en

œuvre pour déterminer la marge à éliminer.
Étant observé que, eu égard à la doctrine exprimée par la CEC de la CNCC
rappelée page 254, l’activation des honoraires promoteurs ne peut concerner
que des charges en relation directe avec l’activité de production immobilière,
il semble que la marge à éliminer doive correspondre à la différence entre
le produit des honoraires et les coûts directs engagés pour les produire
(salaires et charges sociales et fiscales des bureaux d’études internes, des
personnes en charge de la recherche du foncier, des personnes en charge de
la surveillance des programmes… ainsi que le coût des outils de productivité
de ces personnels tels que l’informatique, la téléphonie, etc.).

Cette méthodologie est également justifiée par le fait que si le promoteur-
constructeur avait organisé son activité au sein d’une structure unique, il
n’aurait inclus dans ses travaux en cours que les coûts induits par les charges
salariales directes et autres coûts de productivité personnelle.
À la lumière de l’exemple précédent, il peut sembler que ces éliminations ne
représentent pas des montants significatifs et il peut être tentant de les omettre
dans un souci de simplification.
Certes, par rapport aux masses bilancielles des comptes consolidés d’un
groupe de promotion-construction, les montants en cause peuvent apparaître
non significatifs.
Ce serait cependant oublier que la notion de seuil de signification ne s’apprécie
pas uniquement à l’aune du seul bilan et que par rapport au résultat la conclusion
peut s’avérer différente.
Il faut donc être très prudent avant de se dispenser de ce type de retraitement
et solliciter préalablement l’avis des commissaires aux comptes.
Comme nous l’avons indiqué précédemment, il est extrêmement rare de voir
apparaître des transactions entre les structures qui portent les programmes,
et on peut considérer que les situations dans lesquelles des profits internes
sur travaux en cours seront quasi exclusivement celles que nous venons
de décrire.
• Élimination des profits internes en cas de

cession d’immobilisations à l’intérieur du groupe
Au sens strict, ce type d’élimination ne devrait jamais se rencontrer dans les
groupes immobiliers de promotion-construction.
En effet, les filiales qui portent les programmes sont généralement dépourvues
d’actifs immobilisés, lesquels sont concentrés dans le bilan de la société mère,
voire dans quelque filiale de commercialisation.
Il existe cependant une situation dans laquelle une élimination de profit interne
s’avère nécessaire, c’est lorsque tout ou partie d’un programme immobilier est
conservé par le groupe « en patrimoine » et que cette conservation se réalise
par le biais de la vente de ces actifs à une structure dédiée à l’activité locative
ou à la société mère pour une utilisation administrative.
Ce type de décision permet également, moyennant un faible coût en matière
de droits de mutation, de solder des « queues de programme » avant la
péremption du délai de cinq ans après l’achèvement.
L’opération est de nature à générer un profit pour la structure venderesse qui
devra être éliminé dans les comptes consolidés.

EXEMPLE II.29
Une SCCV X filiale à 95 % de la SA Z vend une partie d’immeuble de bureau achevé depuis
quatre ans à une SAS Y également filiale à 95 % de la SA Z.
Cette vente a été réalisée le 1er juillet N au prix de 1 000 K€ (TVA 200 K€), le coût de
production de l’immeuble étant de 850 K€.
La SAS Y destine cet immeuble à la location et a opté pour la TVA, la durée d’utilisation de
l’immeuble est estimée à quarante ans, la partie terrain étant estimée à 20 % de la valeur
totale de l’immeuble.
Le prix de vente est cohérent avec la valeur vénale de l’immeuble.
La SA Z établit des comptes consolidés au 31 décembre N.
Lors de la vente au 1er juillet N, X a enregistré l’écriture suivante :
41 Client Y 1 200
701 Ventes 1 000
351 Immeubles achevés 850
Y a enregistré, quant à elle :
21 Terrain 200
(20 % de 1 000)
21 Constructions 800
404 Fournisseur d’immo X 1 200
Au 31 décembre, Y comptabilise les amortissements soit 800/40/2 = 10.
681 Dotation aux amortissements 10
281 Amortissement des constructions 10
À l’échelle des comptes consolidés, cette opération ne constitue cependant pas une vente
mais une production immobilisée et il conviendra d’éliminer le résultat interne.
On devra donc comptabiliser les écritures de consolidation suivantes :
404 Fournisseur d’immo X 1 200
411 Client Y 1 200
(1 000 - 850) * 2/3
44 Impôt différé actif 50

(1 000 - 850) * 1/3
21 Terrain 30
(150 * 20 %)
(150 * 80 %)
701 Ventes 1 000
72 Production immobilisée 850

Il faudra également corriger les écritures d’amortissement pour tenir compte de la diminution
de la base amortissable dans les comptes consolidés, soit 10 * 120/800, ce qui conduit aux
écritures suivantes :
281 Amortissement des constructions 1.5
44 Impôt différé passif 0.5
12 Résultat bilan 1.0
88 Résultat gestion 1.0
69 Impôt sur les bénéfices 0.5
681 Dotations aux amortissements 1.5
On suppose qu’à la clôture de l’exercice N+2, la valeur actuelle de l’immeuble soit estimée
à 900 K€.
À cette date, la valeur nette comptable de l’immeuble dans les comptes sociaux apparaît pour
1 000 - 20 * 2.5) = 950 K€.
Dans les comptes consolidés, à la suite des retraitements opérés ,la valeur nette comptable
de cet immeuble apparaît pour 850 - ((680/40) * 2.5) = 807.50 K€.
Une dépréciation doit être constatée dans les comptes sociaux pour 50 K€, alors qu’aucune
dépréciation n’est à comptabilisée dans les comptes consolidés.
En conséquence, la dépréciation constatée dans les comptes sociaux doit faire l’objet d’un
retraitement d’élimination dans les comptes consolidés.
Une difficulté supplémentaire est susceptible d’apparaître et c’est à dessein que nous avons
fait apparaître la TVA dans l’exemple précédent.
En effet, supposons que l’immeuble vendu soit un immeuble d’habitation et non pas
de bureau.
Dans ce cas, Y ne peut pas déduire la TVA et l’immeuble devra être comptabilisé pour
1 200 K€ (et non plus pour 1 000 K€) et sera ventilé entre le terrain (240 K€) et la
construction (960 K€). L’amortissement semestriel sera alors de 12 et non plus de 10.
Nous proposons l’écriture d’élimination du résultat interne suivante en affectant la TVA non
déductible de 200 K€ à l’immeuble à concurrence de 170 K€ (comme si l’on avait procédé à
une LASM sur une base de 850 K€) et le solde en charge.
Il ne nous semble en effet pas logique d’affecter la totalité du « frottement de TVA » aux
comptes d’immobilisation ou aux comptes de résultat.
On rappelle en effet que les comptes consolidés doivent donner une image du groupe comme
s’il s’agissait d’une entité unique et si tel avait été le cas, cette entité unique aurait procédé à
une LASM sur la base de son coût de production complet.
(1 200 - (850 * 1.2)) * 2/3
44 IDA 60
(1 200 - (850 * 1.2) * 1/3)
21 Terrain 70
(350 * 20 %)
(350 * 80 %)
21 Terrain TVA 34
(850 * 20 % * 20 %)
21 Constructions TVA 136

(850 * 80 % * 20 %)

701 Ventes 1 000
6 Charge de TVA 30
(1 000 - 850) * 20 %
72 Production immobilisée 850
Au 1er juillet N l’immeuble est comptabilisé dans les comptes consolidés pour
850 * 1.20 = 1 020 K€ (dont 204 K€ pour le terrain et 816 K€ pour la construction).
L’annuité d’amortissement dans les comptes consolidés ressort à 816/40 = 20.4 K€ soit pour
un semestre 10.2 K€.
La correction des écritures d’amortissement portera donc sur une base avant impôt de
12 - 10.2 = 1.8 K€ soit :
281 Amortissement des constructions 1.8
44 Impôt différé passif 0.6
12 Résultat bilan 1.2
88 Résultat gestion 1.2
69 Impôt sur les bénéfices 0.6
681 Dotations aux amortissements 1.8
Si à la clôture de l’exercice N+2, la valeur actuelle de l’immeuble est estimée à 900 K€ il
conviendra de constater une dépréciation de l’immeuble mais pour des montants différents
entre comptes sociaux et comptes consolidés.
À cette date, la valeur nette comptable de l’immeuble dans les comptes sociaux apparaît pour
1 200 - 24 * 2.5) = 1 140 K€ et la dépréciation à comptabiliser représente 240 K€.
Dans les comptes consolidés, à la suite des retraitements opérés, la valeur nette comptable
de cet immeuble apparaît pour 1 020 - ((816/40) * 2.5) = 969 K€ et la dépréciation à
comptabiliser n’est que de 69 K€.
En conséquence, la dépréciation constatée dans les comptes sociaux doit faire l’objet d’un
retraitement d’élimination dans les comptes consolidés à concurrence de 240 - 69 = 171 K€.
À la lumière de ce cas particulier, il pourrait être tentant de fixer le prix de la

transaction au montant du coût de production pour s’affranchir des retraitements
dont nous traitons dans la présente section.
Cette décision de gestion peut s’avérer justifiée notamment lorsque les locaux
en question correspondent à des invendus anciens (le prix de vente peut être
même inférieur au coût de production dans ce cas).
Cependant, il faut être attentif au fait que l’administration fiscale peut toujours
remettre en cause le prix de vente d’un immeuble si celui-ci est manifestement
inférieur à sa valeur vénale et qu’une telle décision doit, le cas échéant, être
portée à la connaissance des actionnaires minoritaires et, de préférence,
recueillir leur accord.
II.5.7 La fiscalité différée

Dans les exemples précédents, nous avons fait apparaître la fiscalité différée
sans véritablement donner d’explications sur le fondement de ce traitement.

Tous les référentiels de consolidation prennent en compte la fiscalité différée
dans leurs évaluations.
Dans le référentiel IFRS, c’est la norme IAS 12 qui traite ce sujet et dans le
référentiel français de consolidation, pour s’en tenir au seul Code du commerce,
c’est l’article R.233-13 qui impose d’enregistrer les impositions différées au
bilan et au compte de résultat consolidés.
La fiscalité différée résulte des différences temporelles entre « la base
comptable », à savoir le résultat et les capitaux propres déterminés selon les
règles comptables, et la « base fiscale », c’est-à-dire le résultat et les capitaux
propres déterminés selon les règles fiscales.
Les groupes de promotion-construction, qu’ils établissent leurs comptes
consolidés sous référentiel français ou sous référentiel IFRS n’échapperont
donc pas à la comptabilisation d’impôts différés.
Certaines situations de fiscalité différée seront cependant plus fréquentes dans
les groupes de promotion-construction. Nous en citons quelques exemples
dans les lignes qui suivent.
Dans les comptes consolidés des promoteurs-constructeurs, les principales
sources de fiscalité différée sont les suivantes :
• Différences temporelles issues des comptes sociaux ;
L’exemple le plus fréquent dans les opérations de promotion-construction
concerne les provisions pour perte à terminaison, lesquelles sont non
déductibles pour la partie de la perte qui correspond à des travaux restant à
réaliser1 et donc réintégrées sur l’imprimé 2058 A. La déduction ne sera opérée
que lorsque les coûts générateurs de perte auront été engagés et lorsque la
reprise de provision constatée en comptabilité aura fait l’objet d’une déduction
extra-comptable sur l’imprimé 2058 A. Entre-temps, le décalage entre la base
comptable et la base fiscale sera source de créance d’impôt différé.
• Retraitement de consolidation et élimination des résultats internes ;
Pratiquement tous les retraitements et éliminations dont nous avons débattus
pages 415 et suivantes sont sources de fiscalité différée. En effet, du fait de
ces retraitements, la base comptable représentée par les comptes consolidés
diffère de la base d’évaluation fiscale telle qu’elle résulte des comptes sociaux.
C’est ainsi que comme décrit dans les exemples précédents :
• Le retraitement de passage de l’achèvement à l’avancement générera en
principe une dette d’impôt différé ;
• L’élimination du résultat interne incorporé dans les stocks produira une
créance d’impôt différé.
1 Voir pages 257 et suivantes. Il en est de même pour la quote-part de dépréciation des stocks non
déductible car correspondant à des frais ou travaux non encore engagés intégrés au calcul de la valeur
de réalisation nette. Lors de la reprise de dépréciation, la fraction antérieurement réintégrée sera déduite.

• Détermination des écarts d’évaluation lors de l’entrée d’une filiale dans le
périmètre de consolidation ;
La gestion des écarts d’évaluation et des écarts d’acquisition est traitée ci‑après.
Lorsque les écarts d’évaluation correspondent à des réévaluations d’actif de
la filiale ou à des identifications d’actifs non comptabilisés dans les comptes
sociaux de la filiale acquise, la fiscalité différée consécutive à ces réévaluations
doit, sauf cas particuliers, être constatée comme une dette d’impôt différé le
plus souvent1.
• Report en avant des déficits.
Ces déficits reportés en avant permettront une économie d’impôt lorsqu’ils seront
imputés sur des bénéfices futurs. Encore faut-il que ces bénéfices futurs soient
probables pour constater la créance d’impôt différé à l’actif du bilan consolidé.
C’est pourquoi les référentiels posent des conditions à une telle activation2.
II.5.8 La gestion des écarts d’évaluation et des écarts

d’acquisition
En terminant cet examen rapide des particularités des comptes consolidés
des groupes de promotion-construction par la détermination de ce qu’il est
convenu d’appeler « l’écart de première consolidation » et la gestion des écarts
d’évaluation et des écarts d’acquisition qui le composent, il convient d’emblée
de mettre l’accent sur une évidence.
Il n’y a apparition d’un écart de première consolidation et donc d’écarts
d’évaluation et d’acquisition que lors de l’entrée d’une filiale dans le périmètre
de consolidation par prise de contrôle qui se réalise le plus fréquemment par
achat des titres représentatifs du capital de cette filiale.
Lorsqu’une société participe à la constitution d’une filiale et souscrit à son capital
dès la création de cette filiale, cette opération juridique ne constitue pas une
acquisition de filiale existante et donc aucun écart d’évaluation ni d’acquisition
ne sera à constater.
Il s’agit là d’une opération très fréquente dans les groupes de promotion-
construction qui créent des véhicules juridiques pour le portage d’un programme
immobilier et qui liquident ces structures quelques temps après la réalisation
de ce programme.
Il apparaît donc que, dans les groupes de promotion-construction, la plus grande
partie du périmètre de consolidation sera constitué de filiales pour lesquelles
aucun écart d’évaluation ou d’acquisition ne sera à identifier.
1 En effet, si cette « réévaluation » avait été constatée dans les comptes sociaux, elle aurait donné lieu
au paiement de l’impôt sur les bénéfices.
2 Notamment l’article 272-9 du règlement ANC 2020-01.

Dans certains petits groupes de promotion-construction, c’est l’ensemble
des filiales qui présentera cette particularité, de telle sorte qu’aucun écart
d’acquisition n’apparaîtra à l’actif du bilan consolidé sans que cela constitue
une erreur de la part du préparateur de ces comptes consolidés.
Cette particularité est à l’origine du paradoxe concernant la simplicité relative
des comptes consolidés des groupes de promotion-construction que nous
énoncions en préambule page 405.
Le plus souvent, l’apparition de tels écarts résultera du rachat par le groupe
d’un autre groupe, lui-même formé de plusieurs structures ad hoc constituées
sous formes de SCCV, SNC ou autres.
Par contre, le rachat d’un programme logé dans une structure spécifique,
auprès d’un autre promoteur-constructeur dans l’incapacité pour des raisons
diverses de mener à bien ce programme ne générera pas nécessairement un
écart d’acquisition. En effet, pour que l’achat d’une filiale par un groupe soit
traité comme un regroupement d’entreprise selon IFRS 3, encore faut-il que
cette filiale constitue une « activité » et ne soit pas uniquement une collection
d’actifs et de passifs regroupés au sein d’un véhicule juridique.
Malgré la fréquence réduite de ce type d’opérations, il convient d’examiner
leurs particularités dans le cadre des opérations de promotion-construction.
Quel que soit le référentiel de consolidation retenu, lors de l’acquisition d’une
filiale, le groupe doit substituer au coût d’acquisition des titres de la filiale1
acquise les éléments identifiables représentatifs de cette acquisition.
Ces éléments doivent être évalués à leur « juste valeur » (ou « valeur
d’entrée »dans le référentiel ANC 2020-01). Si le total des éléments évalués à
cette juste valeur (rapporté au pourcentage du capital acquis dans la société
cible) est différent du coût d’acquisition des titres (ce qui est quasiment toujours
le cas), il conviendra de faire apparaître un écart d’acquisition.
Si le coût d’acquisition des titres est supérieur à la juste valeur de la quote-part
acquise, l’écart d’acquisition sera positif (goodwill), si c’est l’inverse cet écart
sera dit négatif (badwill).
• Écarts d’évaluation et détermination de la valeur

d’entrée de la quote-part acquise
Les principes d’évaluation à la valeur d’entrée des éléments identifiables de la
filiale acquise sont précisés par la réglementation.
1 Il existe des divergences quant au contenu du coût d’acquisition des titres entre le référentiel français et
la norme IFRS 3. Le lecteur est prié de se reporter aux ouvrages spécialisés afin d’appréhender l’étendue
de ces divergences, étant précisé que dans le référentiel français, le coût d’acquisition comprend les
frais d’acquisition (droits d’enregistrement, honoraires…) alors que dans la norme IFRS 3, les frais
d’acquisition ne sont pas inclus.

Dans le règlement ANC 2020-01, il s’agit des articles 232-1 et suivants ainsi
que les commentaires infra-réglementaires subséquents.
Nous renvoyons le lecteur à ces dispositions réglementaires, étant observé que
pour ce qui concerne les groupes de promotion-construction, les acquisitions
effectuées concernant plus particulièrement des structures dans lesquelles des
programmes immobiliers ont été initiés, certains types d’actifs ou de passifs y
seront rarement inclus (immobilisations corporelles, contrats de crédit-bail…)
ou seront susceptibles d’être évaluées à des valeurs proches des valeurs
comptables déterminées dans les comptes de la société cible.
Les structures acquises incluront cependant certains éléments qui méritent
des développements particuliers, notamment les travaux en cours et les stocks
ainsi que certaines immobilisations incorporelles identifiables.
◊ Stocks et travaux en cours
Les stocks et travaux en cours représentent un poste incontournable dans les
structures de promotion-construction.
Ainsi que nous l’avons vu dans les pages qui précèdent, lorsque les opérations
sont traitées selon la méthode de l’avancement, ce poste inclut le coût de
production des lots non vendus.
Lorsque c’est la méthode à l’achèvement qui a été retenue, les stocks et
encours contiennent le coût de production des lots non vendus ainsi que celui
des lots vendus et non achevés.
Lors de l’entrée en consolidation la valeur retenue pour les stocks et encours doit
être déterminée conformément à la méthodologie définie dans le commentaire
infra-réglementaire IR4 attaché à l’article 232-1 du règlement ANC 2020-01 qui
précise notamment :
« Stock de produits finis : la valeur d’entrée correspond au prix de vente
diminué des frais et de la marge relatifs à l’effort de commercialisation restant
à réaliser, cette marge étant déterminée sur la base de la marge normale de
l’activité de commercialisation du vendeur dans le secteur considéré, et pour
les stocks à rotation lente, du coût financier éventuel de portage.
Un produit en cours de production est valorisé sur ces mêmes bases diminuées
des coûts de production restant à encourir et de la marge additionnelle
du producteur. »
Le nouveau règlement sur les comptes consolidés n’a pas repris les termes du
règlement CRC 99-02 pour les contrats à long terme lequel précisait :
« Pour les contrats à long terme ou de service en cours, la marge correspondant
à l’état d’avancement des contrats est ainsi incluse dans la valeur d’entrée des
encours. Enfin, une matière première est valorisée à son coût de remplacement.
Ainsi, seules les marges normales de l’activité de production restant à effectuer
et de l’activité de commercialisation contribuent aux résultats dégagés par
l’entreprise consolidante sur les produits acquis. »
Néanmoins, cette doctrine peut, selon nous, continuer à s’appliquer.

Ces commentaires infra-réglementaires définissent un mode opératoire pour
les stocks et en cours relatifs à des lots non vendus qui sont de véritables en
cours de production.
Pour les lots vendus et non achevés qui sont alors dépendants de contrats à long
terme signés, il conviendra d’inclure la marge relative à l’état d’avancement.
En cas de recours à la méthode de l’avancement, les coûts relatifs aux lots
vendus et non achevés auront été pour l’essentiel comptabilisés en charges
(avec leur contrepartie en produits, majorés le cas échéant d’une marge à
l’avancement si le résultat à terminaison peut être déterminé de façon fiable), ils
n’apparaîtront donc plus dans les postes de stocks et encours1 qui contiendront
uniquement le coût de production des lots non vendus.
EXEMPLE II.30
Afin d’illustrer cette problématique, examinons un exemple simple.
Un groupe de promotion immobilière acquiert un autre groupe de promotion, lequel détient
100 % du capital d’une SCCV qui réalise un programme de 4 lots.
Les coûts prévisionnels du programme sont de 1 000 000 €, les coûts engagés au moment
de la prise de contrôle sont de 400 000 €, l’immeuble étant à usage d’habitation et l’état
d’avancement étant aux fondations, les clients n’ont réglé que 35 % du prix de vente des
lots vendus.
L’état d’avancement technique lors de la prise de contrôle est de 40 % et les capitaux
propres hors résultat sont de 150 000 €.
Les lots A et D ont été vendus pour respectivement 425 000 et 205 000 €, les lots B et C
restent à vendre avec des prix d’objectifs de 300 000 et 290 000 € respectivement.
La répartition des coûts prévisionnels et engagés est la suivante :
Millièmes Coûts prévisionnels Coûts engagés
A 350 350 000 140 000
B 250 250 000 Ò100 000
C 225 225 000 90 000
D 175 175 000 70 000
1 000 1 000 000 400 000
Pour ce qui concerne les lots vendus, les marges et chiffres d’affaires à l’avancement sont
les suivants :
Marge à
Marge à terminaison CA à l’avancement
l’avancement
A 75 000 30 000 170 000
D 30 000 12 000 82 000
105 000 42 000 252 000
1 À l’exception des travaux correspondant à un stade ultérieur au dernier stade accepté.

Les bilans simplifiés en résultant selon les deux méthodes sont les suivants :
Achèvement Avancement
Stocks lots vendus (A et D) 210 000
Stocks lots non vendus (B et C) 190 000 190 000
Clients 409 500 409 500
(425 + 205) * (1 - 0.35)
Actifs 809 500 599 500
Capitaux propres 150 000 150 000
Résultats 0 42 000
Financement 29 500 29 500
PCA 630 000 378 000
(630 000 - 252 000)
Passifs 809 500 599 500

Le prix de vente de cette structure a été fixé à 280 000 €.
Si la structure vendue et le groupe acquéreur appliquent tous deux la méthode de
l’achèvement, l’écart de première consolidation ressort à 280 000 - 150 000 = 130 000 €.
Si l’on applique la méthode de valorisation prévue par le texte cité, les encours relatifs aux
lots vendus (qui constituent des contrats à long terme) doivent être majorés de la marge à
l’avancement de 42 K€ soit une valeur de 252 000 €.
Quant aux lots non vendus, ils seront valorisés à leur prix de vente d’objectif diminué des
coûts restant à supporter et de la marge additionnelle du producteur devant être réalisée par
le groupe acquéreur à la suite de l’achat de la filiale soit :
Prix de vente d’objectif 300 000 + 290 000 590 000
Coûts à supporter 475 000 - 190 000 285 000
Marge du producteur (590 000 - 475 000) * (1.00 - 0.40) 69 000
Valeur des encours de lots non
(590 - 285 - 69) 236 000
vendus1
… soit une revalorisation de 46 000 € par rapport au coût tel qu’il apparaît dans le bilan de la SCCV.
L’écriture d’élimination des titres est alors la suivante (par simplification hors
fiscalité différée) :
10 Capital et réserves 150 000
33 Travaux en cours lots vendus 42 000
33 Travaux en cours lots non vendus 46 000
10 Écart d’acquisition 42 000
26 Titres 280 000
1 Cette méthode revient, en fait, à calculer une « marge à l’avancement théorique » sur la base
des prix de vente d’objectifs qui ressort au cas particulier à 46 000 €. En effet, si les lots B et
C avaient été vendus à la date de l’acquisition, la valeur des encours aurait été majorée de
((300 K€ + 290 K€) – (250 + 225 K€)) * 40 % = 46 000 €.
Il est évident que si les objectifs de prix de vente des lots restant à vendre étaient affectés d’incertitudes
significatives, il conviendrait de revoir à la baisse les valeurs des encours entrées en consolidation.

Si la structure vendue et le groupe acquéreur appliquent tous deux la méthode de
l’avancement, l’écart de première consolidation ressort à 280 000 - 192 000 = 88 000 €.
Les encours relatifs aux lots vendus ne figurent plus à l’actif du bilan de la société cible,
seuls ceux relatifs aux lots non vendus doivent faire l’objet d’une réestimation qui sera du
même montant que dans la méthode à l’achèvement.
L’écriture d’élimination des titres est alors la suivante (par simplification hors
fiscalité différée) :
26 Titres 280 000
Une dernière situation reste à analyser, c’est celle dans laquelle la cible applique la méthode
à l’achèvement et le groupe la méthode à l’avancement.
Cette hétérogénéité doit être traitée selon nous dès l’entrée en consolidation.
Ce qui conduit à une écriture d’élimination des titres suivante (hors fiscalité différée) :
487 PCA 252 000
(630 - 378)
26 Titres 280 000
◊ Immobilisations incorporelles identifiables

Lorsque les groupes appliquent la méthode de l’achèvement notamment, il
peut sembler paradoxal d’adopter quasiment la même méthode d’évaluation
en substance pour les lots vendus et pour les lots non vendus ainsi que cela a
été mis en évidence dans la précédente note de bas de page.
En pratique, il apparaît évident que l’acquéreur d’une telle structure sera
particulièrement attentif à la commercialisation des programmes et la distinction
entre lots non vendus et lots vendus constitutifs de contrats à long terme lui
apparaîtra particulièrement importante indépendamment de la méthode de
comptabilisation adoptée.
Le règlement ANC 2020-01 ne traite pas ce problème spécifiquement
cependant il indique clairement dans son article 231-7 que lors de l’entrée
en consolidation :
« L’identification et l’évaluation des actifs et passifs s'appuient sur une
démarche explicite et documentée.
Les actifs, et passifs identifiables de l'entité acquise, y compris les éléments
incorporels, sont des éléments susceptibles d'être évalués séparément dans
des conditions permettant un suivi de leur valeur.

Pour être comptabilisés, les actifs et passifs identifiables doivent répondre aux
définitions prévues par les règlements de l’Autorité des normes comptables
relatifs aux comptes individuels.
Ce principe peut aboutir à la comptabilisation, par l’entité consolidante, de
certains actifs et passifs que l’entité acquise n’avait pas précédemment
comptabilisés dans ses comptes individuels. »
… et d’ajouter dans son commentaire infra-réglementaire IR4 associé à cet
article donnant des exemples d’immobilisations incorporelles identifiables :
« - Brevets, marques acquises ou créées en interne par l’entité acquise,
relations contractuelles avec les clients de l’entité acquise1 ;
- Projets de développement en cours répondant aux conditions de l’article 212-
3-1 du règlement ANC n°2014-03. »
Si l’on se réfère au référentiel IFRS, la norme IFRS 3 fournit des exemples
d’actifs incorporels identifiables qui vont au-delà de ceux énoncés dans le
règlement ANC 2020-01.
Pour ce qui concerne le secteur de la promotion-construction, on notera tout
particulièrement au paragraphe IE 34 l’énoncé des permis de construire, des
contrats de construction et des contrats de services.
La notion de contrat à long terme, telle que décrite dans l’avis 99-10 du
CNC, recouvrant en pratique les contrats de construction et certains contrats
de services, il est légitime de s’interroger sur la possibilité de considérer les
contrats à long terme comme des actifs incorporels identifiables lors d’une
entrée d’une filiale dans le périmètre de consolidation, y compris lorsque les
comptes consolidés sont établis sous référentiel français.
Nous pensons que de tels contrats étant porteurs de flux nets de trésorerie
futurs constitutifs d’avantages économiques sont effectivement des actifs
incorporels identifiables lors d’une acquisition de filiale.
Il n’est pas inutile de rappeler que dans un tout autre domaine, la Commission
des Études Comptables de la CNCC, sur la base de l’analyse des textes du
PCG et de la note de présentation de l’avis 2004-15 du CNC avait admis
que les coûts de montage de spectacles soient considérés comme une
immobilisation incorporelle.
Bien que la CEC ne le cite pas, on observe que cette doctrine est en phase avec
le paragraphe IE 32 de la norme IFRS 3 qui cite, au titre des actifs incorporels
identifiables, les pièces de théâtre, opéras et ballets.
Si l’on admet cette analyse, la valeur des contrats à long terme serait égale aux
flux de trésorerie futurs actualisés qu’ils sont susceptibles de générer.
1 Souligné par nos soins. La conclusion d’un contrat de VEFA nous semble bien constituer « une relation
contractuelle avec un client ».

EXEMPLE II.30A
Si l’on reprend les données de l’exemple précédent et si l’on considère, par simplification,
que les flux de trésorerie futurs pour les lots vendus correspondent à la marge restant à
réaliser, ils seraient égaux à 105 000 € * 60 % = 63 000 € soit après impôt 42 000 €.
En supposant que ces flux s’étalent sur deux exercices et que le taux d’actualisation retenu
soit de 5 %, la valeur de l’actif incorporel serait de :
(21 000 / 1.05) + (21 000 / (1.05)2) = 39 048 € arrondie à 39 000 €
En conséquence les écritures d’élimination des titres seraient modifiées afin de prendre en
compte cet actif incorporel, soit lorsque les opérations ont été constatées à l’achèvement par
le groupe acquéreur et la cible (hors fiscalité différée) :
20 Immobilisations incorporelles 39 000
33 Travaux en cours lots vendus 42 000
26 Titres 280 000
Elles seront comptabilisées ainsi lorsque les opérations ont été constatées à l’avancement
pour le groupe acquéreur et la cible :
20 Immobilisations incorporelles 39 000
26 Titres 280 000
Cet actif incorporel est à durée d’utilité limitée. Il sera amorti sur sa durée
d’utilisation généralement courte qui correspond à celle de la durée résiduelle
du contrat à long terme.
• Écarts d’acquisition
L’excédent du coût des titres par rapport à la quote-part des justes valeurs des
actifs et passifs identifiables acquis correspond à l’écart d’acquisition (goodwill
dans la terminologie IFRS).
La gestion de ces écarts dans les groupes immobiliers de promotion-construction
ne présente pas de particularités.
On rappelle que dans le référentiel IFRS, le goodwill n’est pas amorti mais
qu’il fait l’objet d’un test de dépréciation annuel systématique après avoir été
rattaché à un ou plusieurs groupes d’actifs (unités génératrices de trésorerie).
En cas de dépréciation d’un groupe d’actif contenant un goodwill, cette
dépréciation est imputée en priorité sur le goodwill.

La dépréciation d’un goodwill (contrairement aux dépréciations des autres
actifs) ne peut jamais être reprise.
Dans le référentiel français, conformément aux dispositions de l’article R.233‑5
du Code du commerce, l’amortissement de l’écart d’acquisition n’est plus
systématique, cet écart n’est amortissable que lorsque sa durée d’utilisation
est limitée.
Le règlement ANC 2015-07 du 23 novembre 2015 a apporté des précisions sur
les modalités d’application de ces nouvelles règles.
Pour l’essentiel, le règlement indique que les groupes devront justifier le
caractère limité ou non limité de la durée d’utilisation de l’écart d’acquisition
sur la base d’une analyse documentée des caractéristiques pertinentes de
l’opération d’acquisition concernée.
En cas de limite prévisible de la durée d’utilisation de l’écart d’acquisition, celui-
ci doit être amorti linéairement sur la durée prévue jusqu’à l’atteinte de cette
limite, ou, si cette durée ne peut être estimée de façon fiable, sur dix ans.
Àla clôture de l’exercice et en présence d’un indice de perte de valeur, il convient
de réaliser un test de dépréciation, une dépréciation devant être constatée si la
valeur actuelle est inférieure à la valeur nette comptable.
Par ailleurs, un test de dépréciation systématique annuel qu’il existe ou non
un indice de dépréciation, doit être mis en œuvre lorsque la durée d’utilisation
de l’écart d’acquisition est non limitée et, donc que cet écart d’acquisition n’est
pas amorti.
Comme dans le référentiel IFRS, pour la réalisation des tests de dépréciation
des écarts d’acquisition, ceux-ci sont rattachés à un groupe d’actifs et les
dépréciations des écarts d’acquisition ne sont jamais reprises.
Pour ce qui concerne les groupes de promotion immobilière il n’est pas possible
de préjuger de façon générale de la durée d’utilisation limitée ou non d’un écart
d’acquisition, ce seront les caractéristiques des opérations qui, sur la base
d’une analyse documentée, permettront de qualifier la durée d’utilisation de
l’écart d’acquisition.
On peut cependant supposer, à priori, que l’acquisition par un groupe d’un
autre groupe de promotion-construction ayant pour objet de diversifier son
implantation régionale ou sa compétence commerciale (acquisition par un
groupe développant des programmes d’habitation d’un groupe spécialisé dans
les programmes de bureaux par exemple) devrait générer un écart d’acquisition
à durée d’utilisation non limitée.
À contrario, l’acquisition d’un groupe ou sous-groupe dans l’incapacité de
mener à bien des opérations initiées devrait générer un écart d’acquisition à
durée d’utilisation limitée à la durée de réalisation des opérations en cours.

II.6 Opérations particulières
Avant de terminer l’étude des activités de promotion-construction, il nous semble

nécessaire de procéder à l’examen de certaines opérations particulières,
notamment celles destinées à faciliter la commercialisation des opérations
(remises et cadeaux accordés aux clients, offres incitatives aux investisseurs)
ou sa réalisation (« dation en paiement »).
II.6.1 Les remises et cadeaux accordés aux clients

Afin de faciliter et d’accélérer les ventes, il n’est pas rare que les promoteurs-
constructeurs accordent des remises ou des « cadeaux » à leurs clients.
Ces opérations promotionnelles peuvent prendre plusieurs formes :
• Un rabais pur et simple sur le prix de vente ;
• La prise en charges de frais incombant normalement à l’acquéreur tels
que les « frais de notaire » dans le cadre d’une vente « acte en mains » ;
• Un cadeau matériel ou immatériel (véhicule ou voyage par exemple) ;
• L’octroi de points (ou de bons) de fidélité donnant droit à un cadeau futur
ou à une réduction sur un futur achat.
• Rabais sur le prix de vente

La première forme d’opération promotionnelle ne présente pas de difficulté
particulière de traitement, il s’agit d’une remise qui vient en diminution du
chiffre d’affaires comptabilisé aussi bien selon le référentiel français que selon
le référentiel IFRS. Il en est également de même en matière fiscale.
• Prise en charges de frais incombant

normalement à l’acquéreur
Dans la deuxième forme d’opération promotionnelle, si on l’assimile à une
réduction sur le prix de vente, cette prise en charge doit venir en diminution du
chiffre d’affaires (Art. 512-4-3 Projet-ANC-CA).
C’est la position exprimée par la Commission commune OEC-CNCC dans une
réponse EC 2017-25 :
« La Commission estime que ces frais normalement supportés par l’acheteur
mais pris en charge par la société de promotion immobilière à titre commercial
peuvent être assimilés à une réduction sur le prix de vente. Ces frais sont
à comptabiliser en diminution du chiffre d’affaires à la date de signature du
contrat de vente en l’état futur d’achèvement par les parties chez le notaire.

La Commission rappelle qu’il appartient à la société de donner dans l’annexe
des comptes annuels les compléments d’information appropriés relatifs au
traitement comptable retenu. »
Sur le plan fiscal, ce mode opératoire semble également applicable
conformément au commentaire administratif BOI-BIC-PDSTK-10-10-10 §§ 10.
Sous référentiel IFRS, la solution serait identique dans la mesure où la prise en
charge de ces frais par le promoteur-constructeur ne peut être dissociée de la
transaction principale.
• Cadeau matériel ou immatériel

Pour ce qui concerne la troisième modalité d’incitation promotionnelle
consistant en la remise d’un bien matériel1, il convient, sous référentiel IFRS,
de segmenter la vente en deux obligations de performance, la vente du bien
matériel (véhicule ou autre) correspondant au « prétendu cadeau » d’une part,
et la vente de l’opération de construction d’autre part.
On se trouve visiblement en présence de deux biens ou services distincts
(paragraphes 22 a et 27 de la norme IFRS 15) qui doivent être traités comme
deux obligations de performance distinctes.
Dans le référentiel français, le traitement serait identique en vertu des
dispositions de l’article 512-3 du Projet-ANC-CA.
Le fait que des prix distincts ne soient pas mentionnés dans le contrat ne fait
pas obstacle à cette segmentation dans la mesure où le véhicule pourra être
utilisé ou vendu par l’acquéreur indépendamment de l’utilisation de l’immeuble
acquis. Il conviendra de procéder à une allocation du prix global entre les deux
livrables du contrat.
Le commentaire associé à l’article 512-2 du Projet-ANC-CA précise que l’un
des livrables (obligations de performance) peut être un contrat à long terme
dont le chiffre d’affaires sera déterminé selon les règles spécifiques à ce type
de contrat.
La doctrine comptable, notamment celle exprimée par la commission des
études comptables de la CNCC avait anticipé ces futures dispositions
réglementaires en fournissant des exemples dans lesquels une segmentation
des opérations était opérée.
Parmi ces exemples, on peut citer :
• La vente d’un logiciel et de prestations de maintenance (EC 2003-21) ;
• La vente d’une licence d’utilisation d’un logiciel de formations à distance
(EC 2010-33) ;
• Les offres couplées des opérateurs de téléphonie (EC 2011-38).
1 On doit rappeler que ce type d’opération promotionnelle, lorsqu’il concerne un programme logé au sein
d’une SCCV, est susceptible d’entraîner l’assujettissement de cette structure à l’impôt sur les sociétés
(voir ci-dessus pages 178 et suivantes).

EXEMPLE II.31
Un promoteur-constructeur propose la vente d’un appartement d’une valeur de 1 000 000 €.

Afin de faciliter la vente, il offre un véhicule dont le prix catalogue est de 35 000 €, l’achat en
bloc de plusieurs véhicules du même type lui ayant permis d’acquérir ce véhicule pour un
prix de 29 000 € auprès du constructeur.
L’opération sera comptabilisée ainsi, en négligeant la TVA :
41 Clients 1 000 000
708 Produits accessoires 35 000
60 Achats divers 29 000
Le produit résultant de la composante véhicule est reconnu immédiatement dès la délivrance
du matériel.
Le compte 487 sera comptabilisé en chiffre d’affaires selon le cadencement résultant de la
méthode retenue par le promoteur-constructeur (achèvement ou avancement).
• Octroi de points de fidélité

L’octroi de points ou de bons cadeaux permettant une fidélisation des clients
est une pratique courante dans la grande distribution, la téléphonie, le transport
aérien ou ferroviaire.
Il est nettement plus rare dans les activités de promotion-construction,
cependant, lorsqu’il est pratiqué, il doit être comptabilisé selon les normes en
usage qui ont été précisément définies.
Pour ce qui concerne le référentiel IFRS, il convient d’appliquer IFRS 15 qui
prescrit de comptabiliser distinctement la juste valeur des points octroyés (en
tenant compte de la probabilité de retour de ces points).
Un exemple donné dans la norme concernant ces programmes de fidélité (§§
IE 267 à IE 270) peut être transposé pour les activités de promotion‑construction.
EXEMPLE II.32
Un promoteur-constructeur délivre pour chaque appartement vendu, des points de
parrainage offrant droit à un objet matériel précisément défini en cas de recommandation par
l’acquéreur donnant lieu à une vente future dans le délai de deux ans.
Au cas présent, le prix de vente « catalogue » du bien immobilier est de 500 000 € et la juste
valeur des points octroyés est de 30 000 €.

L’opération sera comptabilisée en deux obligations de performance, 470 000 € pour la vente
de la construction qui sera comptabilisée en chiffre d’affaires selon les modalités applicables
à la méthode retenue par le promoteur-constructeur et 30 000 € correspondant à la juste
valeur des points de fidélité qui sera comptabilisée en chiffre d’affaires lors de la remise de
l’objet matériel ou de la survenance de la date de péremption. Le coût de l’objet matériel
sera à comptabiliser en charges lors de son octroi.
Dans la réglementation comptable française, le traitement des programmes

de fidélité a été abordé dans un avis du Comité d’Urgence du CNC 2004-E
du 13 octobre 2004.
Ce texte a été reproduit en commentaire de l’article 323-2 du PCG dans le
Recueil des Normes Comptables de l’ANC.
D’après ce document, il n’est pas interdit de comptabiliser les points de fidélité
selon l’approche « produits différés » telle que prescrite par le référentiel IFRS.
Cependant, l’avis considère qu’il convient a minima de comptabiliser dès la
vente initiale une provision correspondant au coût à l’estimation des coûts
engendrés par le programme de fidélité.
EXEMPLE II.32A
Dans l’exemple précédent, en supposant que les coûts engendrés par le programme
de fidélité puissent être estimés à 27 000 €, cela revient à comptabiliser la vente pour
500 000 € et à comptabiliser une provision pour 27 000 €, cette provision étant reprise lors
de l’octroi du cadeau dont le coût est alors comptabilisé en charges.
On constate que la différence de traitement porte sur la marge incluse dans les
cadeaux octroyés (3 000 €) laquelle est différée selon le modèle appliqué dans
IFRS 15 alors qu’elle ne l’est pas lors de la comptabilisation d’une provision.
Sur le plan fiscal, le Conseil d’État a, à deux reprises, admis la déductibilité
d’une provision constatée pour l’octroi de points de fidélité (arrêt du 2 juin 2006
et avis du 27 octobre 2009) à condition que les calculs permettant l’évaluation
d’une telle provision soient documentés et fiables.
Cependant, dans un nouvel arrêt du 18 octobre 2018 (412574), le Conseil
d’État, tout en maintenant sa jurisprudence antérieure, valide la possibilité de
constituer une provision, mais en limitant le montant de cette provision au coût
des avantages accordés et en excluant la marge du calcul effectué sur la base
du prix de vente.
Si l’on suit cette jurisprudence, en cas de comptabilisation dans les comptes
sociaux des points de fidélisation selon « modèle IFRS », il conviendrait de
réintégrer extra-comptablement la marge commerciale incluse dans la valeur
faciale des points de fidélité remis (3 000 € dans l’exemple précédent).

II.6.2 Les offres aux investisseurs
Une partie significative de la clientèle des promoteurs-constructeurs est
constituée de personnes physiques ou morales désignées sous le terme
générique « investisseurs ».
Ces personnes acquièrent un ou plusieurs lots d’un programme afin non pas
d’habiter ces locaux mais d’en tirer un revenu généralement locatif.
Il est donc naturel que les promoteurs-constructeurs cherchent à capter et à
fidéliser cette clientèle.
La démarche commerciale peut consister, comme pour les autres clients, en
l’octroi de remises et cadeaux tels que décrits dans le paragraphe précédent
et, dans ce cas les traitements comptables et fiscaux devront être identiques à
ceux proposés dans ledit paragraphe.
Cependant, cette démarche commerciale sera plus généralement orientée
vers des offres complémentaires permettant de sécuriser ou de faciliter la
perception du revenu convoité, notamment la gestion locative « gratuite »
des lots acquis pendant une période déterminée et/ou l’octroi d’une garantie
locative, également pendant une période limitée.
• Gestion locative « gratuite »

Cette situation correspond à un contrat « composite » dont les deux composantes
sont le contrat de VEFA et le contrat de gestion locative.
Dans le référentiel IFRS, nous nous trouvons, semble-t-il, dans le cadre
d’un accord comprenant deux biens ou services distincts dans la mesure
où, notamment, la prestation de gestion pourrait être fournie par un autre
administrateur de biens que le promoteur ou le cabinet choisi par celui-ci.
Les deux composantes sont à traiter compte tenu de leurs caractéristiques, la
vente de l’immeuble à l’avancement dans le référentiel IFRS (à l’avancement
ou à l’achèvement dans le PCG) et la gestion locative en continu, au fur et à
mesure de la « consommation » de ce service par le client.
EXEMPLE II.33
Un promoteur-constructeur vend 4 lots d’un même programme à un investisseur pour un prix
total de 2 200 000 €.
L’offre inclut une gestion locative gratuite pendant deux ans. On suppose que le revenu
locatif annuel « de marché » des lots vendus est estimé à 132 000 €.

On suppose également que la rémunération d’un gestionnaire pour ce type de biens serait
de deux mois de loyers pour la recherche d’un locataire et de 6 % des loyers perçus pour la
gestion récurrente (recouvrement des loyers, paiement des charges, reddition des comptes
au propriétaire…).
La rémunération estimée sur deux ans serait donc de :
(132 000 * 2/12) + (132 000 * 6 % * 2) = 37 840 € arrondi à 38 000 €
Lors de la signature de l’acte de VEFA, il conviendra donc d’enregistrer l’écriture suivante
selon la nomenclature du PCG :
41 Clients 2 200 000
4871 PCA construction 2 162 000
4872 PCA gestion 38 000
Le compte 4871 sera viré en chiffre d’affaires au fur et à mesure de l’avancement de la
construction du programme si la méthode à l’avancement est retenue et lors de la délivrance
dans le cas contraire, le compte 4872 restera au passif tant que les locaux ne seront pas
disponibles à la location, c’est-à-dire, en pratique tant qu’ils ne seront pas achevés.
À compter de la disponibilité locative, le compte 4872 sera viré en chiffre d’affaires pendant
les deux années suivantes, soit linéairement soit de façon non linéaire pour tenir compte de
la prestation spécifique de négociation du bail.
Dans les comptes individuels établis sous référentiel français ce schéma nous
semble pouvoir également être retenu compte tenu de la doctrine rappelée ci-
dessus page 445, à condition que les caractéristiques de l’offre commerciale
soit inscrite dans le contrat de vente.
Une autre solution consiste, dans les comptes annuels notamment lorsque la
prestation de gestion n’est pas valorisée dans l’acte de vente, à constater non
pas un produit différé mais une provision correspondant à l’obligation de gérer
l’immeuble pendant la période promise.
Cette provision est à constater à notre avis lors de la mise à disposition de
l’immeuble le rendant disponible pour la location, en effet, avant son achèvement
il ne s’agit que d’un passif éventuel.
EXEMPLE II.33A
Dans l’exemple précédent, lors de la signature de l’acte de VEFA, il conviendra donc
d’enregistrer l’écriture suivante :
41 Clients 2 200 000
À l’achèvement de l’immeuble, quelle que soit la méthode comptable qui aura été adoptée, le
compte 4871 aura été intégralement viré en chiffre d’affaires.

De cette livraison naît une obligation contractuelle de gestion locative valorisée au coût des
travaux devant être réalisés pour assurer la prestation de gestion locative, ce coût étant
estimé par hypothèse à 25 000 €.
Une provision de même montant sera constatée par l’écriture suivante :
6815 Dotations aux provisions 25 000
158 Autres provisions 25 000
Cette provision sera reprise sur les deux années suivantes au fur et à mesure de la
réalisation des travaux locatifs.
La différence avec la solution retenue dans le référentiel IFRS porte sur le différé de marge
sur les opérations de gestion locative.
Dans le Projet-ANC-CA – art. 512-4-3, ce type d’opération constitue un avantage

en nature accordé lors de la vente initiale et les deux options sont ouvertes
pour les entreprises, en précisant qu’il s’agit d’un choix de méthode comptable.
Sur le plan fiscal, compte tenu des débats jurisprudentiels rappelés ci-
dessus page 447 à propos de la prise ou non en compte de la marge dans
le cadre de la provision pour octroi de points de fidélité, ce deuxième mode
de comptabilisation nous semble plus sécurisant à condition que l’on puisse
évaluer avec une fiabilité suffisante la charge future de gestion locative.
• Garantie locative
Afin de faciliter la commercialisation des programmes aux investisseurs, les
promoteurs-constructeurs sont amenés à consentir des garanties locatives,
c’est à dire à assurer à l’acquéreur l’équivalent d’un loyer permettant à ce
dernier de rentabiliser l’investissement consécutif à l’achat de l’immeuble.
Cette garantie locative peut être assumée personnellement par le promoteur-
constructeur ou par un tiers.
Dans le premier cas, c’est le promoteur qui devra verser à l’acquéreur les
sommes correspondantes à la perte de loyers si les locaux ne sont pas loués.
Le versement est donc aléatoire.
Dans le second cas, il s’agit d’une véritable assurance et le promoteur paiera
des primes d’un montant certain en contrepartie du risque assumé par l’assureur
en lieu et place du promoteur.
Comme dans la situation précédente de prestation gratuite de gestion locative,
ce problème peut être traité de deux façons différentes, soit par la constitution
d’une provision soit par la constatation d’un produit différé.
En cas de constitution d’une provision :

• Lorsque la garantie locative fait l’objet d’une couverture d’assurances, le
risque peut être estimé par la totalité des primes à payer jusqu'à la fin de
la période de garantie et il convient d’apprécier le montant à constater en
fonction des caractéristiques du contrat ;
La provision devra bien évidemment être reprise au fur et à mesure du paiement
effectif des primes et de leur constatation dans les charges de l’entreprise de
promotion-construction.
• Lorsque la couverture du risque est assumée par le promoteur
personnellement, il convient d’apprécier le montant à constater sur des
bases statistiques ;
À cet effet, les paramètres suivants peuvent être pris en compte :
• La nature de la location (habitation, professionnel, commercial,
industriel…) ;
• La durée de la période de garantie ;
• La division des risques, notamment compte tenu du nombre de lots
vendus dans le programme concerné et du nombre de lots soumis à la
garantie locative ;
• Les franchises de garantie éventuelles ;
• Les niveaux de loyers minimaux prévus au contrat ;
• Les facteurs locaux du marché locatif (ville, quartier, etc.).
Les statistiques seront d’autant plus fiables lorsque le promoteur-constructeur
pourra faire état d’un retour d’expérience en ce domaine, ce qui est de nature
à faciliter la déductibilité fiscale de ce type de provision.
La provision devra également être ajustée au cours des exercices successifs
au fur et à mesure de la réduction de la période de garantie.
En cas de constatation de la garantie locative comme un produit différé :
• Lorsque la garantie locative fait l’objet d’une couverture d’assurances, il
convient de constater en produits constatés d’avance le produit de garantie
locative estimé avec ou sans marge selon les caractéristiques du contrat
d’assurances souscrit. Ces produits constatés d’avance seront comptabilisés
en chiffre d’affaires généralement de façon linéaire au fur et à mesure du
paiement effectif des primes et d’assurances, ces dernières étant constatées
dans les charges de l’entreprise de promotion-construction.
EXEMPLE II.34
Un promoteur-constructeur vend 5 lots d’un même programme à un investisseur pour un prix
total de 2 700 000 €.
L’offre inclut une garantie locative pendant trois années assurant une rentabilité minimale du
capital investi de 5 % pendant cette période.

Le promoteur-constructeur souscrit un contrat d’assurance pour se protéger de ce risque
pour un montant annuel de 26 000 €, sa marge pour ce service rendu étant estimée
à 4 000 € par an.
Lors de la signature de l’acte de VEFA, il conviendra donc d’enregistrer l’écriture suivante
selon la nomenclature du PCG :
41 Clients 2 700 000
4873 PCA garantie locative 90 000
(26 + 4) * 3
Le compte 4871 sera viré en chiffre d’affaires au fur et à mesure de l’avancement de la
construction du programme, le compte 4873 restera au passif tant que les locaux ne seront
pas disponibles à la location, c’est-à-dire, en pratique tant qu’ils ne seront pas achevés.
À compter de la disponibilité locative, le compte 4873 sera viré en chiffre d’affaires pendant
les trois années suivantes.
Il en résultera les écritures suivantes sur une base annuelle :
4873 PCA garantie locative 30 000
708 Produits accessoires 30 000
616 Primes d’assurance 26 000
• Lorsque la couverture du risque est assumée par le promoteur

personnellement, il devra apprécier le montant du produit différé sur des
bases statistiques.
Si d’aventure, en cours de contrat les coûts prévisionnels de la garantie
devenaient supérieurs aux produits restant différés, il conviendrait de constater
une provision à concurrence de la différence entre ces coûts et les PCA
résiduels, conformément à la norme IAS 37 et à l’article 322-9 du PCG, si ce
mode de traitement avait été retenu dans les comptes annuels.
Ce schéma peut également être retenu selon nous dans les comptes individuels
sous les deux réserves importantes exprimées dans la section précédente à
propos de la gestion locative « gratuite » :
• Les caractéristiques et le prix de la garantie locative doivent être inscrits
dans le contrat ;
• La constatation d’une provision sur la base des coûts encourus semble
plus sécurisante sur le plan fiscal.
La norme IFRS 15 ne traite pas spécifiquement de la garantie locative à
notre connaissance.
Ce type de garantie devra donc être traité comme tout type de garantie et
notamment conformément aux paragraphes B 28 à B 33 du guide d’application
et à l’exemple 44.

Ces textes fournissent notamment des critères permettant de conclure qu’une
garantie doit être traité comme une obligation de performance distincte et
conséquemment en produits différés ou incluse dans le contrat principal et faire
l’objet d’une provision.
Enfin, pour terminer sur ce sujet, il convient de préciser que les « offres
investisseurs » combinent fréquemment une garantie locative et une gestion
locative « gratuite ». En cas de comptabilisation de produits différés, on devra
donc identifier et valoriser trois composantes, la composante gestion locative, la
composante garantie locative et la composante principale du contrat de VEFA1.
II.6.3 La dation en paiement

Cette sorte d’opération correspond à une pratique répandue qui consiste pour
un promoteur-constructeur à acquérir un terrain et, pour prix de ce terrain,
remettre au vendeur des locaux à construire.
La pratique professionnelle qualifie cette transaction de « dation en paiement »2.
En fait, plusieurs situations sont susceptibles d’être rencontrées :
• Dans un premier cas, les locaux à remettre seront édifiés sur une partie du
terrain vendu, la valeur des locaux remis (ainsi que la quote-part de terrain
ainsi restituée sur laquelle les locaux sont construits) devant être égale à la
valeur totale du terrain cédé ;
• Dans une deuxième hypothèse, le terrain est préalablement divisé, et les
locaux à remettre seront construits sur la fraction conservée par le vendeur
du terrain, la fraction de terrain vendue servant au promoteur à réaliser des
locaux à destination d’autres clients que le vendeur du terrain ;
• Dans une troisième situation, qui est une variante de la précédente, le
terrain sera cédé contre remise de locaux à construire sur un autre terrain
appartenant au vendeur du terrain.
• Aspects juridiques de la « dation en paiement »

Cette opération, qui ressemble au troc, est relativement simple dans son
principe mais s’avère complexe sur le plan juridique. Nous faisons ci-après un
bref examen des difficultés qui en résultent.
1 On précisera encore que lorsqu’elle est effectuée par une SCCV, la vente assortie d’une garantie
minimale de loyer ne fait pas perdre sa transparence SCCV (se reporter page 184), la gestion locative
« gratuite » par compte, ne compte pas au nombre des exceptions admises par la doctrine administrative
(BOI-BIC-CHAMP-70-20-100-10).
2 Cet intitulé est souvent contesté par les juristes, son appellation exacte devrait être « vente d’un terrain
contre remise de locaux restant à construire », c’est pourquoi nous y ajoutons des guillemets.

Pour autant qu’elle porte sur des locaux à construire, la vente se trouve
réglementée par les articles L.261-1 à L.261-22 et R.261-1 à R.261-33 du Code
de la construction et de l’habitation examinés ci-dessus pages 196 et suivantes.
Ainsi que nous avons pu le constater à l’occasion de cet examen, la vente
d’immeubles à construire est beaucoup moins réglementée pour les immeubles
du secteur non protégé que pour ceux du secteur protégé (immeubles
d’habitation ou immeubles mixtes, habitation et professionnel).
Pour le secteur non protégé, la réglementation n’impose pas un cadencement
précis des règlements à effectuer par l’acquéreur des locaux et n’interdit pas
que ces locaux à construire soient payés d’avance (par remise de terrain
par exemple).
Dans ce cas le contrat définissant l’opération entre les parties devra prévoir,
comme il est d’usage, des garanties de réalisation des opérations, mais le
risque de nullité pour non-conformité à des dispositions d’ordre public ne sera
pas encouru.
Pour le secteur protégé, par contre, nous avons vu pages 203 et suivantes
que le prix ne pouvait être payé d’avance et qu’il devait être acquitté au fur et
à mesure de l’avancement des constructions. Ces dispositions étant d’ordre
public, le procédé qualifié de « dation en paiement » de locaux à construire
en contrepartie de la fourniture du terrain examiné ci-dessus se heurte à une
difficulté juridique importante. En effet, le prix des locaux à construire apparaît,
dans les faits, payé d’avance par la cession du terrain préalable aux opérations
de construction.
Afin de se prémunir contre le risque de nullité qui pourrait survenir pour
méconnaissance de textes d’ordre public, la pratique juridique a imaginé deux
techniques particulières permettant d’échapper aux rigueurs de l’article L.261‑10
du CCH en se mettant hors de son champ d’application.
La première technique consiste à constater la double vente du terrain et
des locaux à construire. En l’état, cette opération entre dans le champ de
l’article L.261-10 du CCH.
Afin d’échapper aux conséquences de cette réglementation, il conviendra de
stipuler conventionnellement que le prix du terrain sera payable à une date
postérieure à l’achèvement de l’immeuble remis et que le prix de l’immeuble
est également payable à une date postérieure à la date d’achèvement
de l’immeuble.
À l’issue de l’opération, il sera procédé à la compensation des créances.
Dans ce cas il n’y a donc pas de paiement d’avance des locaux à construire, à
condition de prévoir une garantie de paiement à une date convenue au profit

du vendeur du terrain pour le cas où les locaux à construire n’auraient pu être
édifiés à la date prévue.
Au-delà de la légitime sécurité que ce procédé apporte au vendeur du terrain,
cette garantie apporte la preuve que la vente du terrain ne constitue pas une
remise pure et simple de ce terrain.
La seconde technique, dite méthode des millièmes ou des tantièmes, consiste
à considérer que le propriétaire du terrain vend une fraction indivise du terrain
contre livraison de locaux à construire par le promoteur-constructeur sur la
fraction indivise de terrain conservé par le vendeur du terrain, telle qu’elle
résulte de l’état descriptif de division du futur immeuble.
Dans ce cas, on considère qu’il n’y a pas eu, juridiquement, transfert de
propriété des locaux édifiés, ce qui permet de se mettre hors du champ de
En effet, le vendeur du terrain devient propriétaire des locaux par voie
d’accession immobilière et non par voie de mutation.
Là encore de solides garanties devront être octroyées au vendeur du terrain et
notamment une garantie d’achèvement.
L’exposé succinct des techniques utilisées par la pratique ne doit pas laisser
penser qu’il s’agit d’une opération juridiquement simple.
Les rédacteurs de tels contrats devront être particulièrement vigilants à la
rédaction des clauses portant sur le délai de réalisation, la description des
travaux, l’état descriptif de division et surtout, les garanties à mettre en place.
• Aspects fiscaux de la « dation en paiement »

Compte tenu des particularités juridiques d’un tel contrat, les conséquences
fiscales de ces opérations doivent être analysées avec soin.
Elles avaient fait l’objet de commentaires administratifs détaillées avant la mise
en œuvre de la réforme entrée en application le 11 mars 2010.
La documentation administrative (8-A-1121 § 80 du 15 décembre 1995)
recherchait avant tout qui, du vendeur du terrain ou du vendeur des locaux,
acquiert la qualité de constructeur pour en tirer les conséquences fiscales, en
matière d’imposition à la TVA notamment.
Ce commentaire doctrinal a cependant été rapporté lors de la mise en
application de la réforme et l’administration ne s’exprime actuellement que sur
deux points en matière de TVA :
• L’assiette de la taxe (BOI-TVA-IMM-10-20-10 § 450) ;
• L’exigibilité de la taxe (BOI-TVA-IMM-10-20-20 § 30 al 2).

La documentation administrative précitée avait procédé au classement de ces
opérations de vente de terrain contre remise de locaux à construire en quatre
catégories qui gardent toute leur pertinence1 :
• A – Vente d'un terrain moyennant un prix converti, pour tout ou partie, en
l'obligation pour l'acquéreur de remettre au vendeur des locaux à édifier sur
ce terrain ;
• B – Vente d'une fraction indivise d'un terrain (x millièmes) moyennant
l'obligation pour l'acquéreur de construire sur le terrain indivis des locaux
correspondant aux droits du vendeur dans l’indivision ;
• C – Vente d'une fraction divise d'un terrain moyennant un prix converti en
l'obligation, pour l'acquéreur, de construire des locaux, pour le compte du
vendeur, sur la fraction divise du terrain conservée par celui-ci ;
• D – Vente d'un terrain moyennant un prix converti en l'obligation, pour
l'acquéreur de construire des locaux pour le compte du vendeur, sur un autre
terrain appartenant à celui-ci.
◊ Réglementation en matière de TVA
Vente du terrain
Quel que soit le schéma d’opération retenu (A, B, C ou D) la vente du terrain
est soumise aux règles générales applicables aux terrains à bâtir en matière de
TVA rappelées pages 33 et suivantes.
En conséquence, si le vendeur du terrain est un non-assujetti (ou un assujetti
n’intervenant pas en tant que tel), la vente du terrain n’est pas soumise à la TVA.
Si le vendeur est assujetti à la TVA et qu’il intervient en tant que tel, cette vente
est soumise à la TVA, sur le prix total si l’acquisition initiale avait ouvert des
droits à déduction de TVA, sur la marge dans le cas contraire.
Le taux à appliquer est le taux prévu pour l’imposition des terrains à bâtir, c’est-
à-dire, en règle générale, 20 % à la date de rédaction du présent ouvrage.
Le redevable de la TVA est le vendeur du terrain.
Pour la détermination de l’assiette de la TVA, le prix du terrain est celui stipulé
dans l’acte de vente que cette assiette soit définie sur le prix total ou sur
la marge.
Si l’acte ne contient pas d’indication sur ce point, l’administration apporte les
précisions suivantes (BOI-TVA-IMM-10-20-10 § 450) :
« En cas de dation en paiement, la TVA est exigible sur la valeur vénale,
appréciée au jour de la livraison du terrain, des locaux faisant l'objet de la
dation en paiement. Sous réserve de l'application de coefficients de correction
1 Cette classification a été conservée en matière d’impôts directs (BOI-BIC-CHAMP-20-40-20 §§ 50 à 90).

destinés à tenir compte des conditions particulières de l'opération (tenant
notamment à ses aléas propres et aux fluctuations du marché immobilier),
cette valeur peut être déterminée par référence :
• Soit au prix de vente actuel de locaux similaires situés dans un immeuble
achevé ou en cours d'achèvement ;
• Soit au prix de vente futur des locaux compris dans l'immeuble dont la
construction est projetée.
Il est admis que soient soustraits de ces prix les coûts dont le constructeur
établit qu'ils n'ont pas été exposés pour la livraison des locaux remis en dation
(notamment frais financiers et de commercialisation) ».
Remise des locaux

Dans la situation visée au A ci-dessus1, l’administration considérait dans sa
doctrine antérieure qu’il s’agissait d’une dation en paiement, et en tirait les
conséquences suivantes :
« La dation en paiement est assimilée à une vente des locaux à édifier et
de leurs dépendances. Elle est donc soumise à la TVA. » (Documentation
administrative (8-A-1121 § 82-1 du 15 décembre 1995).
S’agissant d’une situation de double vente, cette analyse n’avait pas été
contestée et garde sa pertinence.
On est donc en présence de la vente d’un immeuble achevé depuis moins de
cinq ans par un assujetti soumise obligatoirement à la TVA sur le prix total.
Comme dans le cas général, le vendeur de l’immeuble pourra procéder à la
déduction de la TVA supportée au titre des travaux de construction et, le cas
échéant, de l’acquisition du terrain.
L’assiette de la TVA est constituée par le prix des biens transmis, lequel est
égal au prix du terrain stipulé au profit du vendeur ou à la valeur vénale réelle
de ces biens à la date de l'acte si elle est supérieure2. La taxe est due par le
vendeur de l’immeuble, c’est-à-dire l'acquéreur du terrain.
La date d’exigibilité de la TVA est définie par l’administration dans les termes
suivants (BOI-TVA-IMM-10-20-20 § 30 al 2) :
« En cas de dation en paiement, dès lors que la livraison des locaux remis
en dation relève d'un contrat portant sur un immeuble à construire, l'exigibilité
de la taxe due à ce titre intervient à la livraison du terrain qui en constitue
la contrepartie. »
1 Vente d'un terrain moyennant un prix converti, pour tout ou partie, en l'obligation pour l'acquéreur de
remettre au vendeur des locaux à édifier sur ce terrain.
2 Compte tenu d’une soulte éventuelle.

Dans la situation visée au B ci-dessus1, le Conseil d’État dans un arrêt du
5 juillet 1996 (115275) a jugé qu’en pareil cas les locaux n’étaient pas acquis
par voie de mutation mais par voie d’accession et qu’en conséquence
l’article 257‑7° du Code général des impôts n’était pas applicable.
Il convient de citer l’extrait de l’arrêt concerné aboutissant à cette conclusion :
« Considérant […] qu’en statuant ainsi, alors que la société immobilière X
devait, en vertu de l’acte du 20 janvier 1971, et du seul fait qu’elle conservait
des droits indivis sur le terrain d’emprise de l’immeuble à édifier, devenir
propriétaire, par voie d’accession, au fur et à mesure de l’exécution des travaux
les concernant, des lots qui seraient réalisés, pour son compte, par la SCI Y, et,
par suite, que cette transaction ne pouvait être regardée comme donnant lieu à
une mutation à titre onéreux d’immeubles entrant dans le champ d’application
du 7° de l’article 257, la cour administrative d’appel a entaché son arrêt d’une
erreur de droit […] ».
Le fait que la remise des locaux ne soit pas considérée comme une mutation
soumise à la TVA immobilière ne signifie pas qu’aucune TVA ne soit exigible.
En effet, l’acquéreur du terrain agissant en qualité d’entreprise générale sera
redevable de la TVA sur le prix des travaux effectués qu’il devra facturer au
vendeur du terrain considéré comme le maître d’ouvrage de l’opération.
Le vendeur du terrain, s’il est assujetti partiel, devra en outre procéder à une
livraison à soi-même lors de la remise des constructions.
Dans les situations visées aux C et D ci-dessus2, c’est le vendeur du terrain qui
a la qualité de constructeur et qui assume la maîtrise de la construction.
L’administration en avait tiré les conséquences suivantes avant la réforme du
11 mars 2010 :
« Si le vendeur du terrain assume effectivement la maîtrise de la construction
des locaux qui lui seront attribués, il n'y a pas vente de ceux-ci. La taxe sur
la valeur ajoutée n'est donc pas exigible à ce titre. Elle est due à raison des
travaux immobiliers et, le cas échéant, au titre d'une livraison à soi-même.»
(Documentation administrative 8-A-1121 § 82-2 du 15 décembre 1995).
« L'acquéreur du terrain agit le plus souvent comme un entrepreneur général
pour l'exécution des travaux à réaliser. À ce titre, il est soumis aux obligations
prévues aux articles 286 à 289 du CGI. » (Documentation administrative 8-A-
1121 § 83 du 15 décembre 1995).
1 Vente d'une fraction indivise d'un terrain moyennant, soit un prix converti en l'obligation de remettre
au vendeur à concurrence des droits conservés par lui sur le terrain, des locaux à édifier sur celui-ci,
soit l'obligation pour l'acquéreur de construire sur le terrain indivis des locaux correspondant aux droits
du vendeur.
2 Vente d'une fraction divise d'un terrain moyennant un prix converti en l'obligation, pour l'acquéreur,
de construire des locaux, pour le compte du vendeur, sur la fraction divise du terrain conservée par
celui‑ci (C) et vente d'un terrain moyennant un prix converti en l'obligation, pour l'acquéreur de construire
des locaux pour le compte du vendeur, sur un autre terrain appartenant à celui-ci (D).

Ces commentaires gardent à notre avis leur pertinence, étant précisé que
l’acquéreur du terrain étant alors considéré comme un entrepreneur général du
bâtiment, il devra à notre avis, lorsqu’il fait appel à la sous-traitance, procéder
à l’auto-liquidation de la TVA.
◊ Principes applicables en matière de fiscalité directe

Vente du terrain
Lorsque la vente du terrain est réalisée par un particulier, le profit en résultant
constitue une plus-value immobilière taxée selon les modalités prévues pour
les plus-values privées.
La plus-value est soumise, à la date du présent ouvrage, à un droit proportionnel
de 19 % et aux prélèvements sociaux et fiscaux au taux de 17,2 %.
Un abattement pour durée de détention est applicable sur la base de la plus-
value réalisée, différencié selon qu’il s’applique à l’impôt sur la plus-value ou
sur les prélèvements sociaux et fiscaux.
Lorsque le vendeur du terrain est un lotisseur ou un marchand de biens, les
règles applicables sont celles décrites pages 33 et suivantes et 560 et suivantes.
Profits réalisés par l’acquéreur du terrain
Lorsque l’opération est réalisée par un professionnel, le profit éventuellement
réalisé à l’occasion de l’opération dans la situation A énoncée page 457 est
un profit de construction taxable dans la catégorie des bénéfices industriels
et commerciaux.
Dans les autres situations, dans lesquelles c’est le vendeur du terrain qui a la
qualité de maître d’ouvrage, les travaux réalisés par l’acquéreur du terrain sont
des travaux d’entreprise également taxables dans la catégorie des bénéfices
industriels et commerciaux.
La distinction ne présente un intérêt que lorsque la réalisation des travaux est
le fait d’une société de construction-vente.
En effet, compte tenu des conséquences pour ces sociétés de la réalisation
d’opérations commerciales (taxation à l’impôt sur les sociétés), les situations
C et D pourraient conduire à un assujettissement de ces sociétés à l’impôt sur
les sociétés1.
Il convient de noter que de telles situations ne sont pas visées par les
exceptions à l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés visées par la
doctrine administrative (BOI-BIC-CHAMP-70-20-100-10) rappelées pages 178
et suivantes.
1 L’administration continue de considérer en matière de BIC que dans la situation B, (vente d’une
fraction indivise du terrain) c’est l’acquéreur du terrain qui a la qualité de maître d’ouvrage (BOI-BIC-
CHAMP-20-40-20). Il faut donc en déduire qu’il réalise des profits de construction et qu’à ce titre, si
l’acquéreur du terrain est une SCCV, cela ne devrait pas lui faire perdre la transparence fiscale. La
prudence est cependant de mise et conduire au choix d’un véhicule juridique différent.

◊ Droits d’enregistrement
Droit de partage
En matière de droit de partage, le traitement varie selon que l’état descriptif
de division, qui doit être déposé à la conservation des hypothèques, est établi
et déposé avant l’acte de vente (ou intégré à l’acte de vente) ou bien qu’il est
établi et déposé postérieurement à l’acte de vente du terrain1.
Lorsque l'état est déposé seul avant l'acte de vente ou intégré à l’acte de vente,
il doit être assujetti au droit fixe de 125 € applicable aux actes innomés prévu
à l'article 680 du CGI.
Par contre, lorsque l'état descriptif de division n'est dressé qu'après la vente
assortie d'une obligation de livrer des locaux, la taxation varie selon le contenu
de l'état et la situation juridique dans laquelle l'acte de vente avait placé
les parties :
• Si ces dernières étaient en indivision ordinaire, l'état descriptif précisant
pour chacune d'elles les lots dont elle est propriétaire vaut partage et est
soumis au droit de 2,50 % prévu à l'article 746 du CGI, si par contre l’état
n’inclut pas d’attribution seul le droit fixe reste exigible ;
• Si ces dernières n'étaient pas en indivision, hypothèse dans laquelle le
vendeur a cédé la totalité du terrain en contrepartie d'une promesse de
remise de locaux à construire, l'état descriptif devrait s'accompagner ou
être suivi du dépôt d'un acte de transmission des lots divis au vendeur du
terrain. Cet acte sera soumis à la taxe de publicité foncière (CGI, art. 1594-F
quinquiès) au taux de 0,715 % dès lors que, dans ce cas, la propriété des
locaux ne peut être considérée comme ayant été attribuée par accession.
Taxe de publicité foncière
Pour ce qui concerne l’acquisition du terrain, dans les situations A (double
vente) et B (vente de fraction indivise du terrain), les droits sont normalement
exigibles selon les dispositions de droit commun (droit au taux normal si la
vente est le fait d’un non-assujetti ou si du fait d’un assujetti elle est soumise
à la TVA sur marge, droit au taux réduit si la vente du fait d’un assujetti est
soumise à la TVA sur le prix total). Cependant, en prenant l’engagement de
construire, l’acquéreur du terrain peut bénéficier du droit fixe de 125 €2.
Ces dispositions sont également applicables aux situations C et D.
1 Les lignes qui suivent s’inspirent d’une ancienne instruction administrative de 1991 non reprise dans
le BoFIP.
2 Voir ci-dessus pages 223 et suivantes. Lorsqu’il y a intérêt (lorsque l’opération est normalement soumise
aux droits de mutation au taux normal), l’acquéreur du terrain peut également prendre l’engagement de
revendre s’il n’envisage pas de construire sur tout ou partie du terrain. Cela lui permettra de bénéficier
du taux réduit de 0,715 %.

Dans la situation C, l’engagement de construire portera sur la fraction divise du
terrain non conservée par le vendeur du terrain.
Dans la situation D, l’engagement de construire devra porter sur le terrain
acquis, la remise des locaux étant effectuée sur un autre terrain appartenant
au vendeur du terrain.
Pour ce qui concerne la remise des locaux, la situation est différente selon les
modalités juridiques choisies pour la réalisation de l’opération.
Dans la situation A visée précédemment (vente d'un terrain moyennant un prix
converti, pour tout ou partie, en l'obligation pour l'acquéreur de remettre au
vendeur des locaux à édifier sur ce terrain), la taxe de publicité foncière est
exigible sur l’acte de transmission des lots divis au vendeur du terrain lorsque
les parties n’étaient pas en indivision lors de la vente.
Il s’agit en effet de la vente d’un immeuble neuf par un assujetti agissant en
tant que tel soumise à la TVA sur le prix total et soumise à la seule taxe de
publicité foncière.
En revanche, lorsque l’opération est réalisée selon les modalités décrites
dans la situation B visée précédemment1 la taxe de publicité foncière n’est
pas exigible.
La non-application de la taxe de publicité foncière résulte d’une décision de la
Cour de cassation du 22 mars 1988 développant la même argumentation que
celle défendue postérieurement par le Conseil d’État pour exclure l’application
de la TVA immobilière à la remise des locaux dans ce type de situation (ci-
dessus page 459).
Dans les situations C et D, lors de la remise des locaux, il n’y a pas vente
d’immeuble mais réalisation de travaux immobiliers pour le compte du vendeur
du terrain, véritable maître d’ouvrage de l’opération.
Dans la mesure où l’opération ne constitue pas une vente d’immeuble, le
vendeur du terrain n’aura pas de droits de mutation à supporter.
• Traitement comptable de la « dation en paiement »

La doctrine comptable s’accorde à traiter la « dation en paiement » ou les
conventions voisines comme une double vente à enregistrer au moment du
transfert de propriété.
Le principe d’enregistrement est donc simple et repose, pour le promoteur-
constructeur sur une triple écriture2 :
1 Vente d'une fraction indivise d'un terrain moyennant, soit un prix converti en l'obligation de remettre
au vendeur à concurrence des droits conservés par lui sur le terrain, des locaux à édifier sur celui-ci,
soit l'obligation pour l'acquéreur de construire sur le terrain indivis des locaux correspondant aux droits
du vendeur.
2 La TVA n’a pas été prise en compte dans ces exemples introductifs.

• Acquisition du terrain
Date Débit Crédit
Terrains - Prix d’acquisition ou valeur
3311 xxxx
d’apport
4011 Fournisseurs - Vendeurs de terrains xxxx
Constatation de l’acquisition du terrain
• Remise des locaux

Date Débit Crédit
4112 Clients acquéreurs xxxx
701 Vente d’immeubles construits xxxx
Constatation de la remise des locaux
Le schéma proposé ici suppose que la vente des locaux soit considérée comme
une vente « classique », les travaux en cours restant présentés à l’actif dans
des comptes de stocks jusqu’à leur remise au vendeur du terrain.
Dans le cas d’une VEFA, la contrepartie du compte clients serait un compte de
« Produits constatés d’avance », lequel serait viré en chiffre d’affaires lors de la
remise des locaux en cas d’utilisation de la méthode de l’achèvement et au fur
et à mesure de l’avancement en cas de recours à la méthode de l’avancement.
• Constatation de la « dation » et compensation
Date Débit Crédit
4011 Fournisseurs - Vendeurs de terrains xxxx
Constatation de la « dation »
La simplicité du principe se heurte cependant à quelques difficultés d’application

qui trouvent leur origine à la fois dans l’économie du système qui repose parfois
sur un « troc » non valorisé mais également dans les particularités juridiques et
fiscales examinées dans les paragraphes précédents.
Les difficultés concernent notamment :
• Le traitement de la TVA ;
• La détermination de la valeur de la transaction ;
• Les aspects particuliers de la construction sur un terrain conservé par le
vendeur du terrain.
◊ Traitement de la TVA
Une difficulté peut survenir par le fait que la vente d’un terrain à bâtir peut ou
non être soumise à la TVA.
Trois situations doivent être envisagées :

• La vente n’est pas soumise à la TVA (vendeur du terrain non assujetti ou
assujetti n’agissant pas en tant que tel) ;
• La vente est soumise à la TVA sur la marge (vendeur du terrain assujetti
ayant acquis le terrain « sans TVA ») ;
• La vente est soumise à la TVA sur le prix total (vendeur du terrain assujetti
ayant acquis le terrain « avec TVA »).
Concernant la remise des locaux, elle sera dans tous les cas grevée de TVA,
soit parce qu’elle constitue une vente d’un immeuble achevé depuis moins de
cinq ans par un assujetti (situation A), soit parce qu’elle constitue des travaux
immobiliers (situations B, C et D).
On remarquera que la TVA éventuellement acquittée sur l’achat du terrain par
le promoteur-constructeur, sera déductible dans la généralité des cas, dans la
mesure où il va construire sur le terrain acquis dans une perspective de vente
et que, donc, la TVA ayant grevé l’acquisition du terrain sera déductible de ce
fait. Quand bien même ne construirait-il pas et qu’il procéderait à la revente en
l’état d’une partie de ce terrain à bâtir, cette revente étant le fait d’un assujetti
serait soumise à TVA (sur le prix total en la circonstance) et la TVA initiale
serait déductible.
Par contre, si les locaux construits étaient destinés à une activité locative non
soumise à TVA (location de locaux d’habitation par exemple), la TVA acquittée
sur l’achat du terrain serait non déductible, ainsi que la TVA sur les autres coûts
de construction.
Les conséquences de ces dispositions peuvent être présentées sur un exemple.
EXEMPLE II.35
Un non-assujetti vend un terrain pour 480 000 € (sans TVA) à un promoteur-constructeur
qui s’engage à lui remettre des locaux d’une même valeur TTC (dont TVA 80 000 €). Lors de
la compensation, aucune soulte n’est à prévoir mais le promoteur-constructeur supportera
80 000 € de TVA.
On reprend le même exemple en supposant que la vente du terrain est le fait d’un assujetti
qui « facture » la TVA en sus (soit 96 000 €). Lors de la compensation, le promoteur-
constructeur devra verser une soulte de 96 000 € correspondant à la TVA, montant qu’il
pourra déduire de sa TVA collectée et il supportera, comme dans le cas précédent 80 000 €
de TVA.
On reprend l’exemple initial d’un non-assujetti qui vend un terrain pour 480 000 € (sans
TVA) à un promoteur-constructeur qui s’engage à lui remettre des locaux d’une même valeur
mais cette fois-ci stipulée hors taxes (TVA collectée 96 000 €). Lors de la compensation,
le vendeur du terrain acquittera une soulte de 96 000 € correspondant à la TVA, montant
qu’il ne pourra pas imputer étant non-assujetti. Le promoteur-constructeur, quant à lui, ne
supportera aucun « frottement » de TVA.

Si la vente du terrain est le fait d’un assujetti qui « facture » la TVA en sus (soit 96 000 €).
Lors de la compensation, si la valeur de la remise des locaux stipulée hors taxes le
promoteur-constructeur « facturera » 96 000 € correspondant à la TVA, et la compensation
s’effectuera sans soulte.
On doit conclure de l’examen de ce petit exemple que le contrat devra être

très précis sur le traitement de la TVA et sur le qualificatif des valeurs stipulées
(hors taxes ou toutes taxes comprises) étant rappelé qu’à défaut de mention
expresse, un prix est toujours présumé toutes taxes comprises. Les parties
doivent être vigilantes sur ce point.
◊ Détermination de la valeur de la transaction dans la méthode
de la double vente
Dans la situation A, dans laquelle la dation en paiement correspond à la vente
d'un terrain moyennant un prix converti, pour tout ou partie, en l'obligation
pour l'acquéreur de remettre au vendeur des locaux à édifier sur ce terrain,
correspondant à une situation de double vente, deux hypothèses principales
distinctes peuvent être évoquées :
• Le prix de la transaction est fixé dans l’acte ;
Dans ce cas, les écritures constatant la dation en paiement seront enregistrées
en prenant ce prix comme base.
La mise en place d’un calcul analytique comme indiqué ci-dessous,
indépendamment de son utilité en matière de gestion, pourra également servir
en cas de taxation sur la valeur vénale de l’opération, lorsque l’administration
est en mesure de procéder à ce type de redressement.
• Le prix de la transaction n’est pas fixé dans l’acte.
Dans ce cas, il conviendra de procéder à un calcul analytique afin de traduire
comptablement la valeur de la transaction et d’inclure le terrain acquis dans
les stocks.
Si le programme concerne plusieurs bâtiments et lots, il semble possible de
fixer la valeur du terrain à un montant voisin du prix de vente de lots semblables
en superficie et en qualité aux lots remis en dation, en tenant compte cependant
de correctifs minorants motivés par les aléas de l’opération, par le différé de
jouissance et par le paiement anticipé du prix tels qu’ils ont été admis par la
documentation administrative.
Dans le cas contraire, étant observé que, dans la méthode de la double vente,
les locaux remis en paiement du terrain correspondent à des millièmes ou
des quotes-parts de surfaces de locaux incluant à la fois du terrain et des
constructions, il est possible de déterminer leur valeur théorique ainsi :
Soit
• X, la valeur du terrain (indéterminée) ;
• a, le nombre de millièmes remis en dation (connu) ;

• C, le coût de construction total (connu en début de programme par le
budget et en fin de programme par la comptabilité).
La valeur du terrain peut être exprimée par l’équation
X = a * (X + C) soit X – a * X= a * C
ou
X * (1 - a) = a * C
D'où
X = a * C / (1 – a) = C * a / (1-a)
Cette valeur de terrain est donc égale au nombre de millièmes de coût de
construction remis, divisés par le nombre de millièmes attribués aux tiers.
EXEMPLE II.36
L’exemple d’application suivant permet de s’assurer de ce raisonnement :
Soit un terrain contre lequel sont remis en dation les 100 millièmes d’un immeuble dont le
coût de construction total est estimé à 5 000 000 €.
La valeur du terrain est donc de :
5 000 000 * (0,1 / 0,9) = 555 555 €
Le coût total ressort donc à 5 555 555 € et les 100/1 000 remis valent bien 555 555 €.
Il est cependant opportun, afin de pouvoir suivre comptablement le déroulement

du projet, de fixer un prix provisoire du terrain (établi par exemple sur des bases
budgétaires) puis de le réajuster éventuellement en fin d’opération lorsque tous
les chiffres sont connus.
Cette détermination provisoire du prix sera notamment indispensable si le
programme a lieu sur plusieurs tranches dont l’achèvement est décalé dans
le temps.
◊ Détermination de la valeur du terrain lorsque le vendeur du

terrain conserve une partie du terrain ou que les constructions
remises sont édifiées sur un autre terrain
Dans les situations B, C et D examinées ci-dessus, les constructions sont
édifiées sur un terrain autre que celui faisant l’objet de la cession.
En effet, le vendeur conserve une fraction divise du terrain ou une fraction
indivise, ou bien encore il fait ériger la construction sur un autre terrain lui
appartenant et non compris dans la cession.
Dans ces différentes situations, le prix de cession du terrain objet de la dation
peut être déterminé dans l’acte ou indéterminé.
Pour l’essentiel, les commentaires développés dans le paragraphe précédent
peuvent être répétés dans le présent paragraphe.

Cependant, en cas d’indétermination du prix, la valeur du terrain est égale à
la quote-part de la construction remise et peut être exprimée, en reprenant les
notations de l’exemple précédent par l’équation :
X=a*C
Il sera également opportun de fixer un prix provisoire du terrain pour les raisons
évoquées dans le précédent paragraphe.
Il conviendra également, notamment lorsque l’opération est réalisée en plusieurs
tranches et/ou qu’elle porte sur plusieurs bâtiments, que la comptabilité
analytique puisse isoler le coût de construction concernant les bâtiments dans
lesquels les lots remis en dation sont situés.
III • Les opérations de
rénovation
L
es opérations de « rénovation » ou de « réhabilitation » qui seront
le sujet de cette troisième partie se situent entre les opérations de
marchand de biens que nous avons étudiées dans la première partie
de cet ouvrage et les opérations de promotion-construction qui ont constitué le
sujet de la deuxième partie.
Leur originalité résulte avant tout d’une problématique fiscale et c’est pour cette
raison que nous commencerons notre exposé par les dispositions fiscales
applicables aux opérations de rénovation.
Lorsque des travaux sont effectués sur un immeuble existant, il peut s’agir de
menus travaux de « rafraîchissement » ou de mises aux normes électriques ou
sanitaires rendus nécessaires pour procéder à la commercialisation de l’actif
concerné. Dans cette situation, il conviendra d’appliquer les dispositions relatives
aux opérations de marchand de biens assorties de travaux commentées ci-
avant pages 26 et suivantes notamment pour ce qui concerne l’application des
règles relatives à la TVA.
Lorsqu’à l’inverse, les travaux consistent en une démolition quasi complète
des ouvrages existants et en la réalisation d’un immeuble rendu à neuf, les
dispositions exposées pages 216 et suivantes pour les opérations de promotion-
construction seront généralement applicables.
Il convient donc de fixer les critères constituant la frontière entre ces deux
régimes fiscaux afin de traiter correctement l’opération selon l’un ou l’autre de
ces dispositifs, dont les règles d’application sont parfaitement binaires.
La problématique est d’abord fiscale, mais également juridique et comptable.
Le Code général des impôts a fixé des critères permettant de distinguer les
opérations de rénovation, que nous qualifierons dans la suite de « rénovation
lourde », de celles que nous appellerons « rénovation légère ».
En cas d’apparition de l’un des critères caractérisant une rénovation lourde,
l’opération sera soumise à la TVA lors de sa vente, lorsqu’elle est le fait d’un
assujetti agissant en tant que tel, que cette vente ait lieu avant l’achèvement
des travaux ou dans le délai de cinq ans de l’achèvement de ces travaux.
Les opérations de rénovation ♦ 469

À contrario, en l’absence de chacun des critères caractérisant une opération
de rénovation lourde, l’opération sera considérée, sur le plan fiscal, comme
une opération de marchand de biens assortie de travaux avec toutes les
conséquences qui en découlent.
Cette distinction n’est également pas sans conséquences juridiques.
Dans la seconde hypothèse évoquée ci-dessus de rénovation légère, si
l’immeuble est vendu après complet achèvement des travaux de rénovation,
il s’agira d’une vente d’immeuble « classique » qui ne présente pas de
difficultés particulières.
Si, au contraire toujours dans l’hypothèse d’une rénovation légère, le marchand
de biens ou l’acquéreur souhaite procéder à la vente avant que les travaux de
rénovation soient réalisés, le Code de la construction et de l’habitation impose
que, lorsque l’immeuble en cause fait partie du « secteur protégé », cette
vente soit conclue dans le cadre d’un dispositif spécial applicable aux « ventes
d’immeuble à rénover ».
Nous examinerons donc successivement dans cette partie :
• Les dispositions fiscales générales applicables aux opérations
de rénovation ;
• Les caractéristiques juridiques des opérations de rénovation et leurs
conséquences fiscales ;
• Les principes de comptabilisation des opérations de rénovation.
III.1 Dispositions fiscales générales

applicables aux opérations de rénovation
III.1.1 Les opérations de rénovation au regard de la TVA

Dans cette section nous considérerons que l’immeuble rénové est destiné
à être vendu, les conséquences d’une mise en location temporaire d’un tel
immeuble seront évoquées pages 521 et suivantes.
• Critères d’application de la TVA lors de la

revente de l’immeuble
C’est la loi de finances rectificative pour 2005 qui a fixé ces critères dans l’article
257-7°-1-c du Code général des impôts, transposés depuis à l’article 257‑I‑2‑2°.
La réforme de 2010 n’a pas modifié les critères définis par cet article.
Aux termes de ce texte :

« Sont considérés : […]
2° Comme immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis
plus de cinq années, qu'ils résultent d'une construction nouvelle ou de travaux
portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou
qui ont rendu à l'état neuf :
a) Soit la majorité des fondations ;
b) Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la
rigidité de l'ouvrage ;
c) Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
d) Soit l'ensemble des éléments de second œuvre tels qu'énumérés par décret
en Conseil d'État, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être
inférieure à la moitié pour chacun d'entre eux. »
On en déduit donc que la TVA sera applicable aux immeubles rénovés vendus
dans les cinq ans de l’achèvement des travaux, lorsque les travaux de rénovation
portent sur une surélévation de l’immeuble existant ou qu’ils remplissent l’une
des quatre conditions posées par le texte du CGI.
À la lecture de ce seul texte, il subsiste une incertitude quant aux éléments de
second œuvre évoqués au point d) de l’article cité.
Cette incertitude a été levée par la publication du décret 2006-1002 du
10 août 2006 codifié à l’article 245 A de l’annexe II du CGI qui précise :
« I.- Pour l'application du d) du 2° du 2 du I de l'article 257 du Code général des
impôts, les éléments de second œuvre à prendre en compte sont les suivants :
a. les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l'ouvrage ;
b. les huisseries extérieures ;
c. les cloisons intérieures ;
d. les installations sanitaires et de plomberie ;
e. les installations électriques ;
f. et, pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage.
II - La proportion prévue au d) du 2° du 2 du I de l'article 257 du Code général
des impôts est fixée à deux tiers pour chacun des éléments mentionnés au I. »
Il résulte donc de ce texte que pour la validation du critère d) de l’article
257‑I‑2‑2° du CGI, c’est l’ensemble des 5 ou 6 éléments énoncés ci-dessus
qui doit être réalisé et, qui plus est, dans une proportion des deux tiers et non
pas de la moitié.

EXEMPLE III.1
Dans un immeuble des travaux sont effectués qui ont rendu à l’état neuf la majorité
des façades hors ravalement. L’immeuble ainsi rénové est vendu dans les cinq ans de
l’achèvement des travaux de réfection des façades.
Cette constatation suffit à elle seule à rendre la vente de l’immeuble soumise à TVA (dans la
mesure où elle est le fait d’un assujetti agissant en tant que tel) sans qu’il soit nécessaire de
rechercher d’autres critères.
Dans un immeuble situé en métropole, des travaux sont effectués qui n’ont rendu à l’état
neuf ni la majorité des fondations, ni la majorité des éléments hors fondation déterminant la
résistance et la rigidité de l’ouvrage, ni la majorité des façades hors ravalement.
Par contre, les éléments de second œuvre ont fait l’objet de travaux importants pour plus
des deux tiers de leur consistance, à l’exception des cloisonnements intérieurs qui n’ont été
modifiés que dans une proportion de 20 %.
En l’absence de l’un des critères a), b) ou c) et par le fait que le critère d) ne peut être validé
eu égard à la faible proportion de remise à neuf des cloisonnements intérieurs, l’opération
n’est pas soumise à la TVA lors de sa revente. Cependant si elle est le fait d’un assujetti, elle
peut faire l’objet d’une option.
L’administration apporte de nombreuses précisions sur les modalités

d’application de ce texte (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 §§ 140-280).
Ces commentaires que le lecteur pourra facilement consulter sur le site BoFIP
portent notamment sur :
• Une définition plus précise des éléments retenus (fondations, éléments
hors fondations, façade, éléments de second œuvre) ;
• L’appréciation de l’ampleur des travaux ;
• L’appréciation de la quotité de remise à neuf.
Par ailleurs, dans un document annexe (BOI-ANNX-000214) l’administration
donne des exemples pratiques de détermination du seuil de la quotité rendant
un immeuble à l’état neuf pour les six éléments de second œuvre visés au d)
de l’article 257-I-2-2° du Code général des impôts.
Il convient de faire observer que les critères mis en avant par le CGI sont des
critères physiques et quantitatifs. Le changement d’affectation des immeubles
n’est pas un critère déterminant.
L’apparition des critères physiques et quantitatifs pourra résulter de l’importance
des travaux rendus nécessaires par le changement de destination mais il n’y
a aucune automaticité en ce domaine comme le montre la comparaison des
exemples a et b du BOI-ANNX-000214.
La documentation administrative le précise dans les termes suivants (BOI-
TVA-IMM-10-10-10-20 § 200) :

« Il convient de considérer les travaux au regard de l'immeuble pris dans
son ensemble, y compris les parties ayant donné lieu à de simples travaux
d'entretien et d'amélioration.
Sont sans incidence à cet égard les circonstances suivantes :
• Les locaux nouvellement aménagés sont affectés à plusieurs occupants ;
• L'affectation de certaines parties de l'immeuble est modifiée ;
• L'immeuble est affecté à plusieurs usages ;
• L'opération immobilière a pour effet de diviser physiquement ou
juridiquement un immeuble constituant jusqu'alors une entité unique. »
Il ne faut donc pas confondre la définition de la « rénovation lourde » au regard
de la TVA avec celle qualifiant les opérations assimilées à des opérations de
construction en matière d’impôts directs telles qu’elle résulte de la définition
apportée dans BOI-BIC-CHAMP-20-40-20 § 30, rappelée pages 181 et
suivantes, qui, elle, intègre les « travaux ayant pour objet l'aménagement
à usage d'habitation, de locaux précédemment affectés à un autre usage
(agricole, commercial...) »1.
• Conséquences de la survenance des critères

définis par le Code général des impôts
◊ Les règles fiscales applicables lors de la revente

de l’immeuble
Dans la mesure où ils sont assimilés à des immeubles neufs par l’article 257‑I‑2‑2°
du Code général des impôts, la revente d’un immeuble rénové répondant à l’un
des critères définis par le CGI dans le délai de cinq ans de l’achèvement des
travaux par un assujetti agissant en tant que tel, est soumise de plein droit à la
TVA sur le prix total.
◊ Les règles fiscales applicables lors de l’acquisition initiale
de l’immeuble
Au regard des règles fiscales applicables lors de l’acquisition de l’immeuble,
il convient de déterminer si l’immeuble acquis et destiné à être rénové est
assimilé ou non à un terrain à bâtir au regard de la TVA.
À priori, l’immeuble acquis ne sera pas considéré comme un terrain à bâtir sauf
si lors de son acquisition il se révélait impropre à un quelconque usage.
C’est ce qui est indiqué dans le commentaire administratif BOI-TVA-IMM-10-
10-10-20 § 120 :
1 Les critères retenus en matière d’impôts directs sont donc différents de ceux retenus en matière de
fiscalité indirecte.

« […] on ne doit entendre par immeuble bâti qu'une construction qui se
trouve en état d'être utilisée en tant que telle pour un usage quelconque sans
qu'il soit nécessaire à cette fin d'y réaliser un immeuble neuf au sens de la
définition exposée au 2° du 2 du I de l'article 257 du CGI, et ce, même si cette
construction est destinée à être démolie par l'acquéreur.
En sens inverse, dès lors qu'il est situé dans une zone où les constructions
peuvent être autorisées, un immeuble dont l'état le rend impropre à un
quelconque usage devra être assimilé à un terrain à bâtir (ruine résultant
d'une démolition plus ou moins avancée, bâtiment rendu inutilisable par suite
de son état durable d'abandon, immeuble frappé d'un arrêté de péril, chantier
inabouti, etc.). »
Il résulte de ces dispositions que la situation au regard de la TVA doit être
analysée eu égard à la qualité de la personne physique ou morale auprès de
laquelle l’immeuble à rénover a été acquis (assujettie ou non assujettie) et de
l’état de l’immeuble acquis lui conférant ou non la qualité de terrain à bâtir.
Cette analyse est à effectuer à la lumière des règles générales applicables à la
TVA sur opérations immobilières, rappelées pages 33 et suivantes.
Elles peuvent être résumées dans le tableau suivant :
Qualification fiscale de Immeuble construit, achevé

Terrain à bâtir
l’immeuble depuis plus de cinq ans
Qualité de la personne auprès
de laquelle l’immeuble a été
acquis
Non-assujetti ou assujetti
Opération non soumise à TVA Opération non soumise à TVA
n’agissant pas en tant que tel
Opération obligatoirement
Assujetti agissant en tant Opération non soumise à TVA en
soumise à la TVA sur la marge
que tel l’absence d’option
ou sur le prix total
Opération soumise à la TVA sur Non applicable, l’acquisition de
Assujetti agissant en tant que
option (sur la marge ou sur le l’immeuble assimilé à un TAB est
tel, optant pour la TVA
prix total) obligatoirement soumise à TVA
Lorsque l’acquisition de l’immeuble est destinée à une opération de « rénovation

lourde » revendue par un assujetti dans les cinq ans de l’achèvement des
travaux de rénovation entrant dans le cadre de l’article 257-I-2° du CGI, la TVA
qui a grevé les éléments du prix de la livraison de l’immeuble est déductible
dans les conditions de droit commun conformément aux dispositions de
l’article 271-I-1 du CGI.
Il en va ainsi des frais directement attachés à la livraison de l’immeuble et,
au cas particulier, cette notion englobe la TVA acquittée le cas échéant sur
l’acquisition de l’immeuble destiné à être transformé ou rénové.

Cette déduction concerne à la fois les immeubles construits qui ont été soumis
à la TVA sur option de la personne auprès de laquelle ces immeubles ont été
acquis, et les immeubles qualifiés de terrains à bâtir eu égard à leur état.
Si l’acquisition a fait l’objet d’une taxation sur la marge, la TVA calculée sur la
marge est également déductible, à condition qu’elle ait été mentionnée dans
l’acte d’acquisition.
◊ Les règles fiscales applicables aux travaux et aux

frais accessoires
La TVA relative aux travaux de rénovation ainsi que celle sur les frais accessoires
(commissions, honoraires de notaires…) est également déductible dans les
conditions de droit commun dans la mesure où il s’agit de frais directement
attachés à la livraison d’un immeuble dont la revente est soumise à TVA.
• Conséquences de la non-survenance des critères

définis par le Code général des impôts
Dans une opération de rénovation qui se situe en dehors des critères définis par
l’article 257-I-2-2° du CGI, les règles applicables aux opérations « marchand de
biens » incluant des travaux d’embellissement exposées pages 40 et suivantes
doivent être appliquées.
Nous en faisons un bref rappel en renvoyant le lecteur aux pages citées pour
plus de détails.
• La vente de l’immeuble après rénovation achevée ne sera pas soumise à
TVA, le vendeur, s’il est assujetti pourra cependant opter pour la TVA ;
En cas d’option, la TVA sera calculée sur le prix total ou sur la marge selon que
l’acquisition aura été effectuée ou non sous le régime de la TVA.
• Si le vendeur n’opte pas pour la TVA lors de la vente de l’immeuble après
rénovation achevée, la TVA sur les travaux et les frais accessoires ne sera
pas déductible, de même que la TVA sur l’acquisition de l’immeuble si cette
dernière avait été effectuée auprès d’un assujetti qui avait opté pour la TVA ;
On rappelle cependant que certains travaux réalisés sur de tels bâtiments
peuvent bénéficier du taux réduit de 10 % (voire dans certains cas de 5,5 %)
dans la mesure où ces travaux portent sur des immeubles d’habitation
achevés depuis plus de deux ans et qu’ils ne constituent pas des travaux de
« rénovation lourde ».
On se reportera également pages 487 et suivantes afin d’examiner les
particularités d’une telle opération dans le cadre d’un contrat de vente
d’immeuble à rénover.

• Si le vendeur opte pour la TVA, la TVA sur les travaux et les frais accessoires
sera déductible, de même que la TVA sur l’acquisition de l’immeuble si cette
dernière avait été effectuée auprès d’un assujetti qui avait opté pour la TVA.
Cependant dans ce dernier cas la TVA ne deviendra déductible que lorsque
l’option aura été déclarée dans l’acte de vente de l’immeuble rénové.
• Les opérations mixtes

Il arrive fréquemment que des opérateurs procèdent à ce que l’on peut qualifier
d’opérations « mixtes ».
Ainsi en va-t-il :
• D’une acquisition d’un immeuble ancien sur lequel sont effectués des
travaux de « rénovation légère » sur la partie existante, accompagnés de
travaux de surélévation ;
• D’une acquisition d’un immeuble ancien sur lequel sont effectués des
travaux de « rénovation légère » sur la partie existante, accompagnés de
création de locaux additionnels ;
• D’une acquisition d’un immeuble ancien comportant plusieurs corps de
bâtiments sur lesquels des travaux de « rénovation lourde » pour certains
d’entre eux et de « rénovation légère » (ou même une absence de travaux)
pour les autres ont été réalisés.
Dans ces situations, chacun des éléments de l’opération devra être traité selon
le régime fiscal qui lui est applicable.
Ainsi, en cas de surélévation d’un immeuble sur lequel n’ont été effectués que
des travaux de rénovation légère sur la partie non surélevée, la vente des lots
surélevés sera soumise à TVA si elle est le fait d’un assujetti, la vente des
lots non surélevés n’y sera soumise qu’en cas d’option du contribuable (sur la
marge ou sur le prix total selon les caractéristiques de l’acquisition).
Il en va de même en cas d’addition de constructions.
Ces principes sont clairement rappelés dans les commentaires administratifs
(BOI-TVA-IMM -10-10-10-20 § 310) :
« Les travaux soumis au régime de taxation de droit commun applicable à la
livraison d'un immeuble neuf dans les cinq ans de son achèvement peuvent
ne consister qu'en une addition de construction ou une surélévation venant
s'ajouter à un immeuble existant alors que celui-ci ne donne, lui-même, pas lieu
à des travaux caractéristiques de la production d'un immeuble neuf. Lorsque
l'ensemble fait l'objet d'une cession dans les cinq ans de l'achèvement de la
construction nouvelle, il convient d'appliquer à chacune des deux fractions le
régime qui lui est propre, tant au regard de l'exigibilité même de la taxe que de
la base d'imposition.

Ainsi, la cession sera soumise en tout état de cause à la taxe sur le prix total
à raison des constructions achevées depuis cinq ans au plus, la fraction de
l'immeuble antérieure à la construction nouvelle pouvant selon les circonstances
être elle-même taxée sur le prix total, aussi bien qu'être exonérée ou soumise
à la taxe sur option avec application du régime de la marge. Dans de telles
hypothèses, il appartient au cédant de décomposer le prix global de la cession
selon toute méthode dont il puisse justifier. »
Le principe en est également le même en cas de revente de plusieurs
bâtiments, ceux ayant fait l’objet d’une rénovation lourde étant soumis à la TVA
sur le prix total si la vente est effectuée par un assujetti dans les cinq ans de
l’achèvement des travaux, ceux n’ayant fait l’objet que d’une rénovation légère
n’y étant soumis (sur la marge ou sur le prix total selon les caractéristiques de
l’acquisition) qu’en cas d’option avec toutes les conséquences qui en découlent
en terme de déductibilité de la TVA.
Cette assertion résulte de la définition d’un bâtiment telle qu’exprimée dans le
même commentaire administratif (§ 200).
« Pour l'appréciation de l'ampleur des travaux, hormis le cas spécifique des
travaux augmentant la surface de plancher et à défaut de circonstances
particulières tenant à la configuration des lieux impliquant une appréciation
globale de plusieurs bâtiments, un immeuble s'entend d'un bâtiment considéré
isolément y compris lorsque différents bâtiments rénovés sont situés sur une
même parcelle. »
À contrario, les circonstances particulières tenant à la configuration des lieux
et permettant de définir l’ensemble immobilier comme un immeuble unique
sont illustrées par les conclusions d’un arrêt de la Cour de cassation du
10 janvier 1995 rappelées dans le même paragraphe :
« Bien que des bâtiments soient immatriculés au cadastre sous des numéros
différents, la nature des travaux s'apprécie au regard de l'ensemble de ces
bâtiments réputés formés un seul immeuble dès lors qu'ils communiquent entre
eux horizontalement et verticalement et disposent des mêmes issues sur la
voie publique. Si des bâtiments sont situés sur plusieurs parcelles cadastrales
et que les différentes parties d'un immeuble sont indissociables, il convient
d'apprécier l'ensemble immobilier. »
EXEMPLE III.2
Un opérateur acquiert un ensemble immobilier composé de 3 bâtiments auprès d’un non-
assujetti pour un prix total de 1 000 K€.
Le bâtiment A présente une surface habitable de 1 000 m2, le bâtiment B de 1 500 m2, et le
bâtiment C de 1 800 m2.
Il procède à des travaux de « rénovation légère » sur les bâtiments A et B pour un coût total
de 200 K€ HT pour le bâtiment A (TVA 40 K€), de 150 K€ HT pour le bâtiment B (TVA 30 K€)
et à des travaux de « rénovation lourde » sur le bâtiment C pour 300 K€ hors taxes
(TVA 60 K€).

Il réalise également des travaux communs à l’ensemble immobilier (voirie interne à
l’ensemble immobilier, espaces verts…) pour un montant total de 100 K€ HT (TVA 20 K€).
Il n’opte pas pour la TVA lors de la revente des bâtiments A et B, vendus respectivement 600
et 700 K€, le bâtiment C étant revendu 900 K€ hors taxes (TVA collectée 180 K€).
L’analyse de l’opération après répartition du coût d’acquisition de l’ensemble immobilier
ainsi que du coût des travaux communs entre les bâtiments selon la surface habitable sera
la suivante :
Total A B C
Acquisition de
l’immeuble 1 000 233 349 418
(ventilée au prorata des 1 000 * (1 000/4300) 1 000 * (1 500/4 300) 1 000 * (1 800/4 300)
surfaces)
Travaux communs 28 42
70
TTC 120 * (1 000/4 300) 120 * (1 500/4 300)
42
120 * (1 800/4 300)
Travaux communs HT 42 * (100/120)
TVA déd. travaux

8
communs
Travaux bâtiments
420 240 180
TTC
Travaux bâtiments HT 300 300
TVA déd. travaux
60
bâtiments
Coût de production 1 832 501 571 760
Prix de vente 2 200 600 700 900
TVA collectée 180
Résultat 368 99 129 140
Si l’opérateur avait décidé d’opter pour la TVA lors de la revente des lots contenus dans les
immeubles A et B, la TVA aurait été calculée sur la marge dans la mesure où l’acquisition a
été effectuée auprès d’un non-assujetti.
Cette TVA collectée aurait été de ((600+700) - (233+349)) * (0.20 / 1.20) = 120 K€.
En contrepartie, il aurait pu déduire la TVA acquittée sur les travaux réalisés soit :
(28 + 42 + 240 + 180) * (0.20 / 1.20) = 82 K€.
Le résultat global de 368 K€ se serait donc trouvé amputé de 120 - 82 = 38 K€ pour se
réduire à 330 K€.
Comme souvent, l’option pour la TVA se révèle inopportune étant cependant rappelé que
l’option peut être souscrite lot par lot et que, dans certaines circonstances, cette option peut
trouver sa justification économique.
Le lecteur est prié sur ce point de se reporter pages 42 et suivantes.

Par ailleurs, pour ce qui concerne les bâtiments A et B, nous avons retenu le taux de droit
commun pour les travaux réalisés sur ces bâtiments. En fonction des circonstances de fait,
il serait possible de bénéficier du taux réduit de 10 % (voire de 5.5 %). Par contre, pour ce
qui concerne le bâtiment C, celui-ci faisant l’objet d’une « rénovation lourde », les travaux
réalisés ne peuvent pas bénéficier du taux réduit. Cependant cette TVA étant déductible
dans la mesure où la vente de ce bâtiment rendu à neuf sera obligatoirement soumise à
TVA si celle-ci est réalisée dans les cinq ans de l’achèvement des travaux de « rénovation
lourde », l’application du taux normal de TVA aux travaux réalisés est sans conséquence
pour l’opérateur.
III.1.2 Droits d’enregistrement applicables aux opérations

de rénovation
• Droits d’enregistrement applicables aux

opérations de rénovation « lourde »
◊ Droits d’enregistrement applicables lors de l’acquisition

initiale de l’immeuble
L’immeuble acquis n’est pas un « terrain à bâtir »
Comme pour le traitement de la TVA, le traitement des droits d’enregistrement
dépend à la fois de la qualité de la personne auprès de laquelle l’acquisition a
été effectuée et de la nature de l’acquisition selon que l’immeuble acquis est ou
non considéré comme un terrain à bâtir.
Le commentaire administratif (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 § 120), rappelé ci-
dessus pages 473 et suivantes, permettant de distinguer un immeuble d’un
terrain à bâtir nous semble transposable en la circonstance.
En fait, l’acquisition portant sur un immeuble achevé depuis plus de cinq ans
est généralement soumise au taux de droit commun (soit parce qu’elle a été
effectuée auprès d’un non-assujetti, soit parce qu’ayant été effectuée auprès
d’un assujetti elle ne constitue pas un terrain à bâtir, soit enfin parce qu’effectuée
auprès d’un assujetti et étant assimilée à un terrain à bâtir, l’acquisition a été
soumise à la TVA sur la marge).
Ce n’est que lorsque l’acquisition est effectuée auprès d’un assujetti, que les
caractéristiques de l’immeuble acquis permettent de l’assimiler à un terrain à
bâtir et que l’acquisition de ce « terrain à bâtir » est soumise à la TVA sur le prix
total, que les droits de mutation seront appelés au taux réduit.
L’engagement de construire
Que l’opération ait été soumise aux droits de mutation au taux de droit commun
ou au taux réduit, l’opérateur a intérêt à souscrire l’engagement de construire
dont nous avons rappelé les caractéristiques pages 223 et suivantes.

Le dispositif applicable pour les opérations réalisées sur un terrain nu est
transposable aux opérations de « rénovation lourde ».
Cela ressort clairement des commentaires administratifs (BOI-ENR-DMTOI-
10-40) où il est indiqué § 170 que ce dispositif est applicable aux « travaux
conduisant à la production d'un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de
l'article 257 du CGI (en ce compris les travaux qui seraient nécessaires pour
terminer un immeuble inachevé) ».
Le § 230 du même texte précise explicitement que la remise à l’état neuf d’un
immeuble entre dans le champ du dispositif.
Afin de bénéficier de ce régime de quasi-exonération des droits de mutation,
l’opérateur devra se plier au formalisme requis par la réglementation et apporter
toutes justifications nécessaires, telles que rappelées pages 223 et suivantes.
L’application de ce régime aux opérations de « rénovation lourde » présente
cependant certaines particularités pour ce qui concerne notamment les
opérations de surélévation et les opérations « mixtes ».
On rappelle que l’article 266 bis – III de l’annexe III au CGI prévoit que l'acte
d'acquisition précise l'objet et la consistance des travaux sur lesquels porte
l'engagement.
Le commentaire administratif précité précise dans son § 260 que :
« Au titre de l'objet, il conviendra d'indiquer si les travaux prévus consistent en
une construction nouvelle, en une surélévation à partir d'un immeuble existant
ou à rendre celui-ci à l'état neuf, ou encore à terminer un immeuble inachevé.
Au titre de la consistance, l'engagement comportera les indications nécessaires
pour apprécier dans quelle proportion l'exonération est susceptible de
s'appliquer lorsqu'il n'est pas prévu que le terrain ou l'immeuble bâti qui fait
l'objet de l'acquisition soient entièrement destinés à la construction prévue. »
La fin de la phrase vise clairement ce que nous avons désigné comme une
opération « mixte ». L’exonération n’est applicable qu’à la partie de l’immeuble
ou de l’ensemble immobilier remis à neuf.
Pour ce qui concerne les opérations de surélévation, le § 220 du commentaire
administratif précise :
« Une surélévation à partir d'un immeuble existant n'ouvre droit à l'exonération
de l'acquisition de l'immeuble d'emprise qu'à proportion de la surface de
plancher de la construction résultant des constructions réalisées en surélévation
rapportée au total de cette même surface et de celle des locaux préexistants.
En revanche, lorsque l'acquisition ne porte que sur le droit de surélévation, il
y lieu d'admettre que l'exonération soit acquise à proportion de la surface de
plancher de la construction construite rapportée à la superficie de l'emprise du
bâtiment qui la supporte. »

On se permettra d’ajouter que si des travaux sont réalisés sur les locaux
préexistants supportant la surélévation et que ces travaux respectent l’un des
critères requis par l’article 257-I-2-2° du CGI énoncés ci-dessus pages 470 et
suivantes, c’est l’ensemble de l’acquisition qui pourra bénéficier du régime de
quasi-exonération.
◊ Droits d’enregistrement applicables lors de la revente de
l’immeuble
La vente d’un immeuble rénové répondant à l’un des critères fixés par l’article
257-I-2-2° par un assujetti, réalisée dans les cinq ans de l’achèvement des
travaux étant soumise à la TVA sur le prix total, cette vente est soumise aux
droits de mutation au taux réduit.
Ces dispositions résultent du A de l’article 1594 F quinquiès du Code général
des impôts.
• Droits d’enregistrement applicables aux

opérations de rénovation « légère »
◊ Droits d’enregistrement applicables lors de l’acquisition

initiale de l’immeuble
Droits d’enregistrement de droit commun
Les règles applicables sont identiques à celles examinées ci-dessus pages 479
et suivantes pour l’acquisition d’un immeuble destinée à la réalisation d’une
« rénovation lourde » et le lecteur est invité à s’y reporter.
L’engagement de revendre
L’immeuble acquis n’étant pas destiné à la réalisation d’une opération
de « rénovation lourde », l’opérateur ne sera pas en mesure de prendre
l’engagement de construire.
Il peut cependant prendre l’engagement de revendre dans les conditions
examinées ci-dessus pages 70 et suivantes.
Comme indiqué page 479, l’acquisition étant généralement soumise aux droits
de mutation au taux normal, l’engagement de revendre permet, dans ce cas,
de bénéficier d’une taxation au taux réduit.
◊ Droits d’enregistrement applicables lors de la revente
de l’immeuble
L’opération ne pouvant être assimilée à une construction neuve entrant dans le
cadre de l’article 257-I-2-2° du CGI, elle est considérée comme portant sur un
immeuble achevé depuis plus de cinq ans.

En conséquence, bien que réalisée par un assujetti et quand bien même celui-
ci aurait exercé l’option pour la TVA lors de la revente, les droits de mutation
sont calculés au taux normal.
Telle est la conclusion explicite des commentaires administratifs (BOI-ENR-
DMTOI-10-40 § 40) :
« […] sont soumises aux droits de mutation au taux de droit commun
les acquisitions :
[…] d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans réalisées auprès d'un
assujetti (que l'option ou non pour une taxation à la TVA sur le prix total ou sur
la marge soit formulée par le cédant ou quand bien même les dispositions de
l'article 257 bis du CGI trouvent à s'appliquer). »
III.1.3 Fiscalité directe applicable aux opérations

de rénovation
Les opérations de rénovation, qu’elles soient « légères » ou « lourdes » sont
généralement réalisées par des opérateurs dont l’activité principale consiste en
la réalisation d’opérations de marchand de biens ou de promotion-construction,
ces opérations sont soumises aux règles d’imposition applicables aux bénéfices
industriels et commerciaux lorsqu’elles sont le fait de personnes physiques ou
à l’impôt sur les sociétés lorsqu’elles sont réalisées par des personnes morales
soumises à cet impôt.
Pour ce qui concerne les opérations de rénovation « lourde », elles sont
assimilées à des profits de construction et donc soumises au régime des BIC
ou de l’IS. Ces dispositions sont clairement exprimées dans les commentaires
administratifs (BOI-BIC-CHAMP-20-40-20) rappelées pages 181 et suivantes.
Dans l’hypothèse où l’étendue des travaux ne permettrait pas de considérer
que les critères requis pour être considérés comme constitutifs d’une opération
de « rénovation lourde » au sens de cette doctrine, cette opération, lorsqu’elle
est le fait d’un professionnel, devrait être regardée comme une opération
« marchand de biens » et donc également soumise aux règles applicables en
matière de BIC lorsqu’elle est le fait d’une personne physique et en matière
d’IS si elle est réalisée par une personne morale soumise à cet impôt.
Les modalités de détermination du bénéfice imposable sont définies par le
Code général des impôts mais dépendent également du mode de traitement
de ces opérations résultant de l’application du Plan Comptable Général et des
normes comptables françaises, c’est pourquoi le lecteur est invité à se reporter
pages 492 et suivantes pour l’examen des principes de reconnaissance des
revenus et du résultat pour de telles opérations.

III.2 Les caractéristiques juridiques
des opérations de rénovation et leurs
conséquences fiscales
III.2.1 Règles juridiques applicables aux opérations

revendues après complet achèvement des travaux
de rénovation
Dans cette situation, les dispositions juridiques sont celles de droit commun et
ne diffèrent pas de celles qui ont été examinées pages 19 et suivantes dans le
chapitre consacré aux marchands de biens et pages 195 et suivantes pour les
opérations de promotion-construction.
Le lecteur est prié de s’y reporter.
Ces règles sont identiques quelle que soit l’importance des travaux de
rénovation, étant observé que la vente sera soumise à la TVA sur le prix total
en cas de « rénovation lourde ». Elle ne le sera qu’en cas d’option en cas de
« rénovation légère » (sur la marge ou sur le prix total selon les caractéristiques
de l’acquisition initiale).
L’immeuble vendu étant un immeuble rénové, parfois rendu à neuf, des
dispositions spéciales devront être incluses dans l’acte concernant les
garanties du constructeur, notamment celles relatives à la garantie décennale,
telles que prévues par l’article 1792 du Code civil.
III.2.2 Dispositions juridiques applicables aux opérations

revendues avant complet achèvement des travaux
de rénovation
• Opérations de « rénovation légère »
◊ Champ d’application du contrat de vente d’immeuble à rénover

La loi du 13 juillet 2006 « Engagement national pour le logement » a introduit
dans le Code de la construction et de l’habitation des dispositions particulières
concernant les ventes d’immeubles à rénover (VIR).
Ce texte constitue les articles L.262-1 à 262-11 du CCH.
Cette loi a été complétée par un décret du 16 décembre 2008 qui introduit dans
les CCH les articles R.262-1 à R.262-15.
Le contrat de VIR est applicable à toute personne qui vend un immeuble bâti
ou une partie d'immeuble bâti et qui s'engage, dans un délai déterminé par le
contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble

ou cette partie d'immeuble et qui perçoit des sommes d'argent de l'acquéreur
avant la livraison des travaux.
Le contrat de vente d’immeuble à rénover n’est applicable qu’aux ventes
d’immeubles du « secteur protégé » c’est-à-dire les immeubles à usage
d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation.
Il n’est pas applicable aux contrats prévoyant l’agrandissement ou la
restructuration complète de l’immeuble assimilable à une reconstruction.
Les critères permettant de définir les travaux de reconstruction qui excluent
une vente d’immeuble du champ d’application du contrat de VIR sont définis
par l’article R.262-1 du CCH.
Ce sont exactement les mêmes critères que ceux énoncés par les
articles 257‑I‑2-2° du CGI et 245 A de l’annexe II du CGI reproduits ci-
dessus page 470.
L’article 262-10 du CCH précise que les dispositions relatives au contrat de VIR
sont d’ordre public.
En conséquence toute vente entrant dans le champ d’application du contrat de
VIR, effectuée en méconnaissance des textes le réglementant peut encourir
la nullité.
Cependant, bien que les travaux à réaliser restent ceux requis par une
rénovation « légère », ils ne doivent pas représenter un montant trop faible.
C’est ainsi que la Cour d’appel de Riom a pu juger, dans un arrêt du
25 novembre 2013, que des travaux de très faible valeur consistant en la
mise aux normes de l’installation électrique ne correspondaient pas en une
rénovation même « légère » et ne faisaient pas entrer la vente dans le champ
de la réglementation relative au contrat de VIR.
◊ Caractéristiques du contrat de vente d’immeuble à rénover

Contenu du contrat de VIR
Conformément à l’article L.262-4 du CCH, le contrat de VIR doit être conclu par
acte authentique sous peine de nullité.
Le dernier alinéa de ce texte précise cependant :
« En cas d'inobservation des dispositions du présent article, la nullité du contrat
ne peut être invoquée que par l'acquéreur et avant la livraison. »
Il contient les mentions suivantes énumérées par le même article :
• Description et caractéristiques de l'immeuble ou de la partie d'immeuble
vendu et, le cas échéant, la superficie de la partie privative du lot ou de la
fraction du lot lorsque la vente porte sur un lot d’un immeuble en copropriété ;
• Description des travaux à réaliser précisant, le cas échéant, les travaux
concernant les parties communes et ceux concernant les parties privatives ;

• Prix de l'immeuble ;
• Délai de réalisation des travaux ;
• Justification de la garantie financière d'achèvement des travaux fournie
par le vendeur ;
• Justifications des assurances de responsabilité et de dommages
souscrites par le vendeur concernant les travaux lorsque ceux-ci relèvent
des articles L.111-15 et L.111-16 du CCH.
Le contrat doit en outre comporter en annexe, ou par référence à des documents
déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux
caractéristiques techniques des travaux.
À l’image des contrats de VEFA, le deuxième alinéa de l’article L.262-1 du CCH
précise que lors de la signature de l’acte authentique :
« Le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi
que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent
la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L'acquéreur
est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. »
Toujours à l’image du contrat de VEFA dont il s’inspire, l’article L.262-2 stipule :
« Le vendeur d'un immeuble à rénover demeure maître d'ouvrage jusqu'à la
réception des travaux.
La réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une
date unique qui constitue le point de départ des garanties mentionnées au
dernier alinéa. »
Garanties de l’acquéreur
À la lecture du paragraphe précédent, on aura compris que l’acquéreur de
l’immeuble rénové bénéficie de la garantie décennale obligatoirement couverte
par une police d’assurance et de la garantie biennale.
Par ailleurs, à l’image des contrats de VEFA, l’acquéreur bénéficie d’une
garantie d’achèvement.
« La garantie d'achèvement des travaux est constituée par une caution solidaire
donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou par une
entreprise d'assurance agréée à cet effet .» (CCH, art. L.262-7).
Modalités de paiement du prix

Conformément à l’article L.262-8, l’acquéreur est tenu de payer le prix en
fonction de l’état d’avancement des travaux.
Ce sont les articles R.262-9 et R.262-10 du CCH qui précisent les modalités
d’application de ce principe.
L’article R.262-9 définit la répartition du prix entre l’existant et les travaux :

« Le prix de l'immeuble visé au c de l'article L.262-4 est le prix payé par
l'acquéreur incluant celui de l'existant au jour de la vente et celui des travaux
devant être réalisés par le vendeur. Les documents contractuels distinguent
ces deux parties du prix.
La réalité de la répartition du prix de l'immeuble entre celui de l'existant et celui
des travaux est attestée par un homme de l'art, tel que défini à l'article R.262-7.
Cette attestation est annexée aux documents contractuels. »
L’article R.262-10 précise les modalités de paiement proprement dites :
« Le prix de l'existant est payé lors de la signature du contrat mentionné au
premier alinéa de l'article L.262-1.
La somme des paiements relatifs au prix des travaux ne peut excéder :
• 50 % à l'achèvement des travaux représentant la moitié du prix total
des travaux ;
• 95 % à l'achèvement de l'ensemble des travaux.
Le solde est payé à la livraison. Toutefois, il peut être consigné en cas de
défaut de conformité ou de vices apparents mentionnés sur le procès-verbal
de livraison prévu à l'article L.262-3.
La constatation de l'achèvement des travaux représentant la moitié du prix
total des travaux, ou de l'achèvement de la totalité des travaux, est faite par un
homme de l'art tel que défini à l'article R.262-7.
Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ne
peut être effectué avant la réalisation de cette condition conformément à
l'article L.262-9.
Si le contrat prévoit des pénalités de retard, le taux de celles-ci ne peut excéder
le taux de l'intérêt légal en vigueur au moment de la conclusion du contrat
majoré de 2 points. »
De ces textes on retiendra notamment les points suivants :
• Les prix respectifs de l’existant et des travaux d’amélioration doivent être
mentionnés dans l’acte authentique ;
• Les pourcentages de 50 % et de 95 % mentionnés dans l’article R.262‑10
doivent être considérés comme des « butoirs » et des paiements
intermédiaires correspondant à des stades à définir dans l’acte ne sont pas
à exclure à l’image de ce qui est pratiqué dans les contrats de VEFA1.
Le prix peut faire l’objet d’une indexation mais uniquement pour la partie de
ce prix concernant les travaux. Les règles applicables à cette indexation sont
identiques à celles décrites pour les contrats de VEFA pages 307 et suivantes.
Enfin, on précisera que conformément à l’article L.262-6 du CCH, l’acquéreur
d’un immeuble dans le cadre d’un contrat de VIR peut céder les droits qu’il
détient aux termes de ce contrat.
1 Voir ci-dessus pages 203 et suivantes. L’article R.262-11 précise en effet que « La somme des
paiements relatifs au prix des travaux ne peut excéder […] ». Il s’agit d’une formulation très proche de
celle de l’article R.261-14 qui définit le cadencement des versements dans une VEFA.

Toutes ces observations ne sont pas sans conséquences comptables.
◊ Ventilation du prix et conséquences fiscales
En matière de TVA
Les contrats de VIR concernent généralement des immeubles d’habitation
achevés depuis plus de cinq ans (dans le cas contraire leur vente par un
assujetti serait obligatoirement soumise à TVA) pour lesquels les travaux
effectués ne leur confèrent pas le statut d’immeuble remis à neuf (dans le cas
contraire la vente serait obligatoirement soumise à TVA et ne pourrait pas être
traitée dans le cadre d’un contrat de VIR).
La vente d’un tel immeuble, lorsque cette vente est le fait d’un assujetti
effectuée après achèvement (dans le cadre d’un contrat « classique »), n’est
pas soumise à TVA (sauf option) et, à défaut d’option, la TVA sur les travaux
réalisés n’est pas déductible.
Il n’est pas inutile de rappeler que dans cette situation le « rénovateur »,
les locaux étant des locaux d’habitation achevés depuis plus de deux ans,
peut, lorsque les autres conditions sont réunies, bénéficier des dispositions
des articles 278-0 bis A et 279-0 bis du CGI permettant l’application du taux
réduit de 10 % (et plus rarement de 5,5 %), dispositions commentées par
l’administration fiscale (BOI-TVA-LIQ-30-20-90-40 et notamment § 10).
Dans le cadre d’un contrat de VIR, au motif que l’acte de vente distingue
l’existant et les travaux conformément au premier alinéa de l’article R.262-9 du
CCH, doit-on dissocier pour le traitement de la TVA la partie existant et la partie
travaux, la conséquence de cette segmentation étant de considérer la partie
de la vente relative à l’existant comme non soumise à TVA (sauf exercice de
l’option) et la partie relative aux travaux comme soumise à la TVA en tant que
travaux d’entreprise et, le cas échéant, à quel taux ?
La jurisprudence et la doctrine administrative n’ont, à notre connaissance, pas
pris position directement sur ce sujet (il est vrai que le contrat de VIR reste
relativement nouveau dans le paysage juridique français et qu’il est d’usage
moins fréquent que le contrat de VEFA).
Cependant, il existe une abondante jurisprudence de la Cour de Justice de
l’Union européenne (CJUE) et plus récemment du Conseil d’État sur le sujet
général des opérations complexes uniques au regard de la TVA.
C’est ainsi que la Haute assemblée française a rendu le 24 avril 2019, trois
arrêts (411007, 411013, 418912) argumentés selon des principes identiques
constituant ainsi une jurisprudence robuste.
Le principe de base consiste à distinguer les opérations selon qu’elles constituent
une opération unique (prestations formellement distinctes mais si étroitement

liées qu’elles forment en substance une seule opération, ou existence d’une
opération principale assortie de prestations accessoires devant être traitées
au regard de la TVA selon les mêmes règles que l’opération principale), ou
bien une opération principale assortie de prestations non accessoires devant
chacune être traitées selon leurs règles propres au regard de la TVA.
Dans les arrêts cités le Conseil d’État énonce deux critères permettant de
caractériser une prestation « non accessoire » :
• Le caractère facultatif ou optionnel de la prestation qui constitue le critère
prépondérant de l’analyse ;
• La facturation distincte de l’opération principale et de l’opération accessoire.
L’arrêt 418912 permet d’illustrer le raisonnement du Conseil d’État.
Dans cette affaire, une compagnie de navigation effectuant la traversée entre
la Corse et le continent servait des repas à bord, moyennant un supplément
de prix sur lequel elle n’avait pas appliqué la TVA, au motif que, selon elle,
cette prestation constituait une opération accessoire à la prestation principale
de transport, exonérée de TVA en l’espèce. Le Conseil d’État donne raison à
l’administration qui contestait cette position au motif :
• Que la restauration faisait l’objet d’une facturation séparée ;
• Que cette prestation constituait « une fin en soi » pour le consommateur,
cette prestation étant facultative et non indispensable, compte tenu de la
durée du trajet entre la Corse et la France continentale.
Dans quelles conditions peut-on faire application de ces principes au
contrat de VIR ?
Du fait de l’obligation de faire apparaître distinctement dans l’acte le prix de
l’existant et le prix des travaux, et eu égard au fait que ces deux parties sont
exigibles à des dates différentes, on peut en conclure à l’existence du premier
critère de facturation séparée.
Cependant, c’est le deuxième critère qui semble déterminant. On peut le
résumer, en l’espèce de la façon suivante : les travaux sont-ils le complément
nécessaire de l’opération principale ou bien constituent-ils pour l’acquéreur
une « fin en soi » lui permettant d’agrémenter l’existant ? Ne peut-il pas
acquérir l’existant en l’état et effectuer lui-même les travaux complémentaires,
à l’image de ce qui est prévu pour les contrats de VEFA depuis la loi ELAN
(voir pages 207 et suivantes) ou les faire effectuer par d’autres entreprises que
le vendeur ?
Certes, en présence d’un contrat existant on sera tenté de considérer celui-ci
comme une opération globale, cependant, il est probable que dans la phase de
négociation la question se sera posée avec davantage d’acuité que les travaux
seront d’ampleur modeste.

Elle sera également prégnante lorsque l’opération concerne un immeuble entier
et que certains lots seulement font l’objet de travaux de rénovation légère,
donnant lieu à la conclusion d’un contrat de VIR et d’autres vendus en l’état,
les acquéreurs de ces lots se faisant fort de réaliser ces travaux eux-mêmes,
ou grâce à des entreprises qu’ils auront eux-mêmes sélectionnés.
Il est donc fort malaisé de trancher et ce sont vraisemblablement les
circonstances de l’espèce qui feront pencher le fléau de la balance dans un
sens ou dans l’autre.1
On fera cependant observer que le fait de créer une « segmentation » entre
l’existant et les travaux au regard de la TVA crée une inégalité fiscale entre un
marchand de biens revendant une opération de « rénovation légère » après
achèvement des travaux pour laquelle aucune ventilation du prix n’est requise
dans l’acte de vente, et le même marchand de biens revendant la même
opération avant achèvement des travaux dans le cadre d’un contrat de VIR qui
pourrait requérir une telle ventilation.
L’exemple qui suit permet de mettre en évidence les conséquences de l’une et
l’autre des solutions retenues.
EXEMPLE III.3
Dans le cadre d’une opération de « rénovation légère », un opérateur a conclu un contrat de
VIR pour un prix supposé TTC de 1 000 K€ (dont 100 K€ de travaux à réaliser).
Le coût des travaux réalisés par des entreprises tierces est de 80 K€ hors taxes, étant
précisé que ces travaux peuvent bénéficier du taux réduit de 10 %.
On ne s’intéresse ici qu’au traitement de la partie travaux, le traitement de l’immeuble existant
étant identique dans les deux hypothèses.
Si l’on considère que, dans le cadre du contrat de VIR, les travaux ne correspondent pas à
« une fin en soi », le prix de la partie travaux n’est pas soumis à TVA et qu’en conséquence la
TVA sur les travaux ne sera pas déductible, la marge réalisée par le rénovateur sera de :
100 - (80 * 1,1) = 12 K€
Si par contre les travaux représentent « une fin en soi », le rénovateur sera considéré comme
une entreprise générale qui est en mesure de faire bénéficier son client du taux réduit (par
contre les travaux qui lui seront facturés par l’entreprise tierce qui devra être considérée
comme sous-traitante le seront au taux normal - BOI-TVA-LIQ-30-20-90-40 § 20).
La marge réalisée par le rénovateur sera alors (la TVA sur la sous-traitance étant considérée
comme déductible) et le prix de 100 étant réputé TTC :
(100 / 1,1) - 80 = 11 K€ (10 909 € précisément)
1 C’est également le cas pour les prestations de restauration à bord d’un navire. Si la durée de la
traversée requiert le service d’un ou plusieurs repas, la prestation de restauration ne peut plus être
considérée comme « une fin en soi ».

Conséquences pour les acquéreurs
Les acquéreurs d’immeubles sous le régime de la vente d’immeuble à rénover
sont le plus fréquemment des particuliers qui occupent le bien acquis ou qui le
destinent à la location.
Dans ce contexte, ils sont confrontés à deux aspects concernant le régime
fiscal qui leur est applicable pour les travaux facturés par leur vendeur dans le
cadre de la VIR :
Dans la perspective de la revente du bien acquis, le prix d’acquisition venant
en diminution du prix de vente pour le calcul de la plus-value s’entend-il du prix
du seul existant ou du prix total, travaux compris ?
Dans le cadre d’une activité locative, le coût des travaux acquitté dans le cadre
de la VIR peut-il venir en déduction des revenus fonciers ?
Sur le premier point, le I de l’article 150 VB du Code général des impôts
est clair :
« Le prix d'acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il
est stipulé dans l'acte, étant précisé que ce prix s'entend de l'existant et des
travaux dans le cas d'une acquisition réalisée selon le régime juridique de la
vente d'immeuble à rénover. »
La jurisprudence ne manque pas de citer ce texte (CE 21 novembre 2018
– 414258, CAA Nancy-22 juin 2017-15NC01868, 28 septembre 2017 –
16NC01325, 14 novembre 2019-18NC02175).
Ces dispositions ne font pas obstacle à la déduction d’autres frais relatifs à
des travaux engagés au titre du 4° du II du même article 150 VB s’ils sont
dissociables des travaux payés au titre de la VIR.
Concernant le second point, on rappelle que le 4° du II de l’article 150 VB
déjà cité précise que « des dépenses de construction, de reconstruction,
d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées
par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si
elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la
détermination de l'impôt sur le revenu1 et qu'elles ne présentent pas le caractère
de dépenses locatives. »
Or, concernant les travaux acquittés dans le cadre de la VIR, ces travaux sont
obligatoirement considérés comme faisant partie du coût d’acquisition dans la
perspective de la revente conformément au premier alinéa du I du même article.
Il apparaît audacieux de soutenir que ces travaux puissent venir en déduction
des revenus fonciers, puis une seconde fois lors de la vente de l’immeuble en
déduction de la plus-value en vertu du premier alinéa cité.

Ces textes ne font cependant pas obstacle à ce que des travaux puissent faire
l’objet d’un choix (déduction des revenus fonciers ou déduction de la base de
la plus-value) à condition que ces travaux soient dissociables des travaux de
rénovation acquittés au titre de la VIR. Pour une illustration jurisprudentielle, le
lecteur pourra se reporter à deux arrêts de la CAA de Nantes (29 juin 2017 – 16
NT 00954, 15 novembre 2019 - 18NT01654).
On observera cependant que dans le premier arrêt, tout en déboutant les
demandeurs de leurs prétentions pour d’autres motifs, la cour à la fin de son
quatrième « considérant » déclare « que l'administration n'est pas fondée à
soutenir que, par principe, le coût des travaux réalisés dans le cadre d'un
contrat de vente d'un immeuble à rénover n'est pas déductible des revenus
fonciers provenant de la location de cet immeuble ».
• Opérations de « rénovation lourde »

Ainsi que nous avons pu le constater dans la section précédente, le contrat de
VIR ne peut être mis en œuvre que pour des contrats de « rénovation légère ».
Les opérations de « rénovation lourde », lorsqu’elles sont vendues avant complet
achèvement ne peuvent donc pas être conclues dans ce cadre juridique.
Lorsqu’il s’agit d’opérations du secteur non protégé, la liberté contractuelle
prévalant, la vente est généralement réalisée selon des dispositions négociées
entre les parties s’inspirant librement du contrat de VEFA.
Lorsqu’elles portent sur des immeubles appartenant au secteur protégé, la
doctrine et la jurisprudence traitent également le plus souvent ces opérations
dans le cadre d’un contrat de VEFA.
Dans ce cas, l’un des points d’attention doit porter sur le cadencement
des paiements exigés de l’acquéreur, compte tenu des caractéristiques
de l’opération.
C’est ainsi que le « butoir » consistant dans le paiement de 35 % du prix lors de
la réalisation des fondations reste pertinent si la rénovation consiste notamment
dans la remise à neuf de plus de 50 % des fondations.
Par contre, si l'opération consiste exclusivement dans la rénovation de plus des
deux tiers de chacun des éléments de second œuvre, ce « butoir » aura perdu
sa pertinence de même que celui relatif au « hors d’eau » à l’apparition duquel
l’acquéreur devra avoir normalement réglé 70 % du prix, l’immeuble étant
nécessairement « hors d’eau » avant le début des opérations de rénovation.
Dans ce dernier cas, il semble donc possible de prévoir un règlement de 70 %
du prix lors de la signature de l’acte authentique, les règlements ultérieurs étant
fixés d’après des paliers contractuels à définir dans l’acte.

III.3 Les principes de comptabilisation des
opérations de rénovation
III.3.1 Principes de comptabilisation des opérations

revendues après achèvement
Dans cette situation, bien que la vente porte sur un immeuble ou un lot
rénové ou récemment rénové, les règles de comptabilisation de cette vente
ne diffèrent pas de celles applicables aux opérations de ventes réalisées par
un marchand de biens et nous renvoyons sur ce point aux commentaires ci-
Ce mode opératoire est identique quelle que soit l’ampleur de la rénovation,
qu’elle soit « lourde » ou « légère ».
Dans une opération de ce type, le coût de production de l’immeuble demeure en
stock tant que la vente de l’immeuble ne peut être reconnue en comptabilité.
III.3.2 Principes de comptabilisation des opérations

revendues avant achèvement des travaux de rénovation
• Opérations de « rénovation lourde »

Si, comme c’est généralement la cas, l’opération de « rénovation lourde » est
traitée dans le cadre d’un contrat de VEFA, il apparaît que, conformément à
l’article L.622-1 du PCG, elle doive être assimilée à un contrat à long terme
et donc comptabilisée sur option selon la méthode de l’achèvement ou de
l’avancement.
Il conviendra donc de se référer aux commentaires des pages 227 à 342, en
les adaptant aux circonstances spécifiques de l’opération.
Sous référentiel IFRS, il semble que l’analyse effectuée pages 292 et suivantes
soit reproductible en la circonstance dans le cadre d'IFRS 15.
Les critères définis par le paragraphe 29 de la norme pour identifier séparément
une « obligation de performance » au titre des travaux (absence de service
d’intégration significatif de la part de l’entité vendeuse, absence d’adaptation
significative d’un autre bien prévu au contrat, absence d’interrelation étroite
entre les éléments du contrat) ne seront généralement pas réunis, compte tenu
de l’importance et de l’étendue des travaux réalisés sur le bâtiment existant
qui peuvent effectivement être considérés comme un « service d’intégration ».

Pour le reste, et notamment sur la comptabilisation à l’avancement (ou au
fil du temps), les commentaires émis dans les pages citées nous semblent
reproductibles en la circonstance et doivent conduire à la comptabilisation
de l’opération à l’avancement en adaptant les méthodes d’évaluation et les
schémas de traitement comptables aux particularités de l’opération.
• Opérations de « rénovation légère »
◊ Opérations traitées dans le cadre d’un contrat de « vente

d’immeuble à rénover »
Traitement dans le cadre réglementaire français
Le Plan Comptable Général ne contient pas de disposition spécifique pour
le traitement des contrats de vente d’immeuble à rénover, contrairement au
contrat de vente en l’état futur d’achèvement qui est expressément assimilé à
un contrat à long terme par l’article 622-1 du PCG.
Comment peut-on dans ces conditions caractériser le contrat de VIR sur le
plan comptable ?
Le contrat de vente d’immeuble à rénover est proche du contrat de VEFA. Ces
deux types de contrat sont décrits dans le titre VI du livre II du CCH, le contrat
de VEFA dans le chapitre Ier avec le contrat de vente à terme, le contrat de VIR
dans le chapitre II. Les termes de certains articles concernant les VEFA ont
été, par ailleurs, purement et simplement recopiés dans les articles concernant
les VIR.
C’est ainsi que les contrats de VEFA et de VIR contiennent des dispositions
semblables en matière de garantie d’achèvement, de garantie du constructeur
(garanties décennale et biennale), de la qualité de maître d’ouvrage du vendeur
jusqu’à réception des travaux.
Par ailleurs, lors de la signature de l’acte authentique du contrat de VIR qui
intervient avant la réception des travaux, le vendeur transfère immédiatement à
l’acquéreur ses droits sur le sol et sur les constructions existantes, les ouvrages
à venir devenant la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de la réalisation
des travaux, comme dans les contrats de VEFA.
L’acquéreur peut également céder ses droits sur le contrat de VIR de la même
façon qu’il peut le faire sur un contrat de VEFA.
Compte tenu de sa forte ressemblance avec le contrat de VEFA, peut-on par
assimilation traiter le contrat de VIR comme un contrat à long terme en se
prévalant de l’article 622-1 du PCG ?

La question n’est pas dépourvue de sens dans la mesure où ce type de
raisonnement par analogie a été tenu dans une réponse à une question posée
par un commissaire aux comptes concernant les contrats de construction
de maisons individuelles (EC 2013-36 du 10 septembre 2013). Dans cette
réponse, la CEC de la CNCC a considéré que le contrat de CMI devait être
traité comme un contrat à long terme par analogie avec le contrat de VEFA qui
est expressément considéré comme tel par l’article 622-1 du PCG.
Cette assimilation repose notamment sur la définition d’un contrat
spécifiquement négocié telle qu’énoncée dans la note de présentation
du règlement de l’ANC 2012-05 sur laquelle repose la notion de contrat à
long terme.
La note faisait observer que « l’acheteur n’achète pas seulement des
caractéristiques techniques mais également un emplacement, un étage et une
orientation. Il n’est donc généralement pas prêt à échanger son lot contre un
autre possédant les mêmes caractéristiques techniques ».
On fera observer que tant pour ce qui concerne le contrat de CMI que celui de
VIR, outre l’emplacement, l’étage et l’orientation, l’acquéreur est encore plus
impliqué dans la négociation des spécificités techniques que dans un contrat
de VEFA.
Ces observations militeraient pour un traitement des contrats de VIR comme
Cependant le contrat de VIR présente quelques originalités qui le démarquent
de son grand frère.
Dans le contrat de VIR, les documents contractuels doivent distinguer le prix
de l’existant et le prix des travaux, le contrat de VEFA n’imposant nullement de
distinguer le prix du terrain et celui des constructions, ni encore de valoriser les
constructions existantes à la date de signature du contrat.
Bien que les travaux engagés dans le cadre d’un contrat de VIR puissent être
d’un montant parfois significatif et requérir une compétence spéciale, ils n’en
restent pas moins des travaux de rénovation « légers » qui ne requièrent pas
le même niveau d’intégration que les véritables contrats de construction ou de
reconstruction en VEFA ou même les contrats de CMI commentés par la CEC
de la CNCC.
Or, il n’est pas inutile d’observer que la définition des contrats à long terme
implique « la réalisation, d'un bien, d'un service ou d'un ensemble de biens
ou services fréquemment complexes ». Malgré l’introduction de l’adverbe
« fréquemment » relativisant la nécessaire complexité de l’opération cela
exclurait de cette définition les travaux d’une trop faible ampleur.

Par ailleurs sur le plan pratique, si l’on admet l’assimilation des contrats de
VIR à un contrat à long terme, se pose la question de la détermination du
pourcentage d’avancement afin de reconnaître le chiffre d’affaires et le résultat
lorsque l’entité concernée décide de comptabiliser ce type de contrat selon la
méthode de l’avancement.
Nous avons consacré de longs développements sur ce sujet pages 310 et
suivantes et nous y renvoyons le lecteur.
Si l’on considère le contrat de VIR comme un contrat à long terme dans sa
globalité, le poids de l’existant devra être examiné avec soin. Si celui-ci, comme
le terrain dans le contrat de VEFA, est pris en compte pour la détermination du
pourcentage d’avancement, il n’est pas douteux que le résultat « global » risque
d’être reconnu dans une forte proportion dès la signature de l’acte de vente.
Dans le cas contraire, si l’on calcule le pourcentage d’avancement au seul
rythme des travaux, la reconnaissance du revenu sera postérieure à la signature
de l’acte de vente, et retardé dans des proportions parfois significatives.
Le traitement d’un contrat de VIR comme un contrat à long terme ne manque
pas de susciter des réserves, il n’est cependant pas à exclure.
En effet, dans certaines situations, la frontière entre un contrat de VIR et un
contrat de VEFA est extrêmement ténue.
Tel serait le cas de deux opérations semblables dans lesquelles ni les
fondations, ni les éléments structurels de l’immeuble, ni les façades n’auraient
été remis à neuf à plus de 50 %.
Si dans la première opération, l’ensemble des éléments de second œuvre sont
remis à neuf pour plus des deux tiers, cette opération ne peut pas faire l’objet
d’une VIR et doit être traitée dans le cadre d’un contrat de VEFA « aménagé ».
Si la deuxième opération reprend des caractéristiques identiques à la
précédente mais que l’un des éléments de second œuvre parmi les six cités
par le CCH n’est pas remis à neuf pour plus des deux tiers, cette opération doit
être traitée dans le cadre d’un contrat de VIR si elle est entre dans le périmètre
du « secteur protégé ».
Sur le plan comptable, la première opération étant qualifiée de VEFA doit être
traitée comme un contrat à long terme. Pourquoi la seconde ne pourrait-elle
pas bénéficier du même qualificatif malgré la distinction juridique, alors qu’en
substance ces deux opérations sont quasiment jumelles ?
Une autre piste de traitement apparaît cependant plus séduisante.

On rappelle que l’article R.262-9 du CCH impose que les documents contractuels
distinguent le prix de vente de l’existant et le prix de vente des travaux, ce qui
n’est pas requis pour les contrats de VEFA dans lesquels le prix de vente de la
quote-part de terrain attachée au lot n’est pas mentionné dans l’acte de vente

et ne peut être déterminé généralement que par une expertise ultérieure. En
conséquence, dans un contrat de VIR, la marge sur l’existant est déterminable
dès la signature de l’acte authentique de VIR, la marge prévisionnelle sur les
travaux l’étant sur une base budgétaire.
Peut-on dans ces conditions procéder à une comptabilisation séparée des
deux « composantes » de ce contrat ?
L’article 512-3 du Projet-ANC-CA précise dans ses points 1 et 2 :
« 1 - Un livrable est un bien ou service (ou groupe de biens ou services)
identifié distinctement dans l’accord et dont le client peut tirer avantage
indépendamment des autres biens ou services prévus par l’accord.
2 - Pour apprécier si le client peut tirer avantage d’un bien ou service
indépendamment des autres biens ou services prévus par l’accord, le bien ou
service considéré doit satisfaire aux deux conditions cumulatives suivantes :
• Le client peut utiliser le bien ou service, le vendre, le consommer seul ou
en le combinant avec d’autres ressources externes ;
• L’accord ne prévoit pas, de la part de l’entité, un important travail
d’intégration, de modification ou d’adaptation avec d’autres biens ou services
prévus dans l’accord ».
Un commentaire infra-réglementaire IR 3-1 précise en outre :
« Le fait que des prix distincts soient contractuellement prévus pour différents
biens ou services constitue un indice que ces biens et services répondent
chacun à la définition d’un livrable. L’entité le confirmera en analysant si chaque
bien et service remplit les deux critères cumulatifs qui définissent un livrable (le
fait pour le client de pouvoir en tirer avantage et l’absence d’important travail
d’intégration par l’entité) ».
Au cas particulier du contrat de VIR, l’indice de séparabilité existe bien de par
les dispositions de l’article R.262-9 du CCH.
Si cet indice est conforté par le fait que l’acquéreur puisse utiliser l’existant en
l’état, la comptabilisation « segmentée » de l’opération pourra être validée,
l’absence d’un important travail d’intégration pouvant être affirmée par le
caractère « léger » des travaux prévus.
Par ailleurs, le commentaire infra-réglementaire IR 3 associé à l’article 512-2
précise qu’au sein d’un accord, « un livrable peut être un contrat à long terme
dont le chiffre d’affaires sera déterminé selon les règles spécifiques […] ».
Il apparaît alors que plusieurs modes de comptabilisation sont possibles,
entre autres :
• Si l’analyse du contrat montre qu’il est assimilable à un contrat à long
terme dans sa globalité alors, la totalité de ce contrat doit être comptabilisée
à l’achèvement ou à l’avancement selon l’option retenue par l’entité. Cette
situation devrait être peu fréquente ;

• Si tel n’est pas le cas, étant supposé que le contrat est composé de deux
livrables au regard du Projet-ANC-CA, le chiffre d’affaires relatif à l’existant
sera comptabilisé à la date de signature de l’acte de VIR, l’acquéreur
devenant propriétaire de l’existant à cette date ;
• Quant au chiffre d’affaires relatifs aux travaux,
- si la « branche travaux » présente les caractéristiques d’un contrat à
long terme, elle sera comptabilisée à l’achèvement ou à l’avancement
selon l’option retenue par l’entité,
- si la « branche travaux » ne peut être considérée comme un contrat à
long terme, le chiffre d’affaires relatif aux travaux sera comptabilisé sur la
période définie contractuellement, de manière étalée sur cette période, à
un rythme traduisant de manière pertinente la délivrance aux termes de
l’accord, conformément à l’article 512-5-3 du Projet-ANC-CA. Ce mode de
comptabilisation devrait être le plus fréquent.
La possibilité de distinguer deux livrables dans le contrat peut résulter des
circonstances de fait de l’opération.
En règle générale, dans les contrats de VEFA, la délivrance de l’immeuble
au sens de l’article 1605 du Code civil coïncide avec la remise des clés qui,
s’effectuant généralement lors de la mise à disposition de l’acquéreur qui,
conformément à l’article R.261-14 du CCH entraîne le paiement du solde du
prix par ce dernier.
Dans le cas d’un contrat de VIR, peut-on imaginer que l’acquéreur puisse
entrer dans les lieux constitués par l’immeuble existant avant que les travaux
aient été achevés ou même commencés ?
Les textes ne semblent pas l’interdire, notamment l’article R.262-6 du CCH qui
évoque spécifiquement une « livraison des travaux » dans son premier alinéa :
« Une fois les travaux achevés et constatés au sens de l'article R.262-4, et reçus
au sens de l'article R.262-5, le vendeur convoque l'acquéreur, ou son mandataire,
afin de procéder à l'établissement du procès-verbal de livraison des travaux. »
Évoquer spécifiquement une « livraison des travaux » conduit implicitement
à la distinguer du traitement de l’existant qui pourrait faire l’objet de sa
propre livraison.
Une remise des clés antérieure à la « livraison des travaux » n’est-elle cependant
pas contradictoire avec le statut de maître d’ouvrage octroyé au vendeur ? Il
semble que la réponse doive être apportée au cas par cas, certainement par
la négative si les travaux portent principalement sur les parties communes
d’un immeuble.
Il s’agit également là d’un point non négligeable sur le plan fiscal, dans la mesure
où, ainsi que nous l’avons déjà évoqué, l’administration considère que la vente
doit être enregistrée en produits lors de la remise des clés conformément à
l’article 1605 du Code civil pour les immeubles bâtis.

Dans ce cas, si la remise des clés n’intervient qu’à la date de livraison
des travaux, c’est à cette date que le produit devrait être imposé dans son
intégralité, nonobstant le fait qu’un acte authentique ait été signé à une date
antérieure distinguant le prix de l’existant de celui des travaux.
Si par contre la remise des clés intervient dès la signature de l’acte authentique
ou à toute autre date antérieure à la date de livraison des travaux, la vente
devrait être prise en compte fiscalement à cette date, les travaux restant à
exécuter devant, sur le plan fiscal faire l’objet d’une provision.
En tout état de cause, il semble nécessaire de communiquer une information
dans l’annexe sur le mode de comptabilisation retenu.
Afin de préciser les conséquences des différentes méthodes possibles de
comptabilisation et de reconnaissance du chiffre d’affaires et du résultat, nous
présentons ci-après un exemple chiffré, décliné selon les deux méthodes
recensées ci-dessus :
• Le contrat est considéré comme un contrat à long terme et l’entité
choisit de le comptabiliserselon la méthode de l’achèvement « total » avec
dégagement du chiffre d’affaires et du résultat lors de la livraison ;
• Le contrat est analysé comme contenant deux livrables, le chiffre d’affaires
et le résultat sur l’existant étant reconnus lors de la signature de l’acte
authentique, le chiffre d’affaires et le résultat sur les travaux étant reconnus
de manière étalée sur la période de délivrance des travaux.
EXEMPLE III.4
Un opérateur procède à une opération de rénovation sur un immeuble acquis 1 100 K€
auprès d’un particulier le 31 juillet N. Après quelques travaux préalables représentant un coût
de 100 K€ TTC acquittés le 30 septembre N, il procède à une opération de rénovation légère
aboutissant à la création de 4 lots vendus dans le cadre d’un contrat de VIR.
Les prix de vente (en K€) ainsi que les millièmes de copropriété de chacun des lots sont
communiqués dans le tableau suivant :
Prix de vente Prix de vente Prix de vente
Lot Millièmes
total existant travaux
A 150 385 220 165
B 270 615 380 235
C 300 570 410 160
D 280 630 390 240
Total 1 000 2 200 1 400 800
Le coût de l’existant et les coûts budgétés des travaux sont les suivants, étant observé que le
coût de l’existant (1 100 K€ d’acquisition et 100 K€ de travaux préalables soit 1 200 K€) ainsi
que le coût prévisionnel des travaux sur les parties communes, sont répartis sur la base des
millièmes de copropriété :

Coût travaux
Coût travaux
Lot Millièmes Coût existant parties
privatifs
communes
A 150 180 55 45
B 270 324 70 81
C 300 360 10 90
D 280 336 65 84
Total 1 000 1 200 200 300
Le résultat prévisionnel de l’opération, ventilé par lots est, en conséquence, le suivant :
Lot Millièmes Marge existant Marge travaux Marge totale
A 150 40 65 105
B 270 56 84 140
C 300 50 60 110
D 280 54 91 145
Total 1 000 200 300 500
Les actes authentiques de VIR relatifs aux lots A, C et D sont signés le 20 novembre N et
celui du lot B, le 28 février N+1, date à laquelle les travaux sur les parties communes sont
achevées. Nous avons pris le parti de comptabiliser le contrat de VIR dans son intégralité
dès la signature de l’acte, la partie non exigible étant comptabilisée en « produits constatés
d’avance ». Il est également possible, comme pour les VEFA de n’enregistrer les créances
qu’au moment de leur exigibilité.
À la clôture de l’exercice des travaux ont été engagés sur les parties communes pour un
montant de 150 K€.
Les travaux sur les parties communes et les parties privatives des lots A, C et D sont livrés le
31 mars N+1 et le 31 mai N+1 pour le lot B.
La remise des clés a lieu lors de la livraison des travaux sur l’ensemble des travaux (travaux
sur partie communes et travaux privatifs).
Par simplification, on suppose que 50 % du prix des travaux est acquitté lors de la livraison
des travaux sur les parties communes.
On suppose également que les coûts sont conformes au budget.
Première hypothèse : Les contrats sont considérés comme des contrats à long terme,
l’opérateur ayant choisi de comptabiliser le chiffre d’affaires et le résultat lors de l’achèvement
des travaux
31/7/N
33 Stocks 1 100
51 Banque 1 100
30/9/N
33 Stocks 100
51 Banque 100
20/11/N
51 Banque (1 400 - 380) 1 020
41 Clients (800 - 235) 565
487 PCA 1 585
VIR des lots A, C et D

31/12/N
33 Stocks 150
51 Banque 150
Comptabilisation des
travaux en cours
28/2/N+1
51 Banque 380
41 Clients 235
487 PCA 615
VIR du lot B
28/2/N+1
51 Banque 400
41 Clients 400
Acomptes travaux
(800/2)
31/3/N+1
487 PCA 1 585
70 Ventes 1 585
Livraison des lots A, C et D
60 Charges 1 225
33 Stocks 985
(150 + 1 200) * 730/1 000
51 Banque 240
(300 - 150) * 730/1 000 + (200 – 70)
Charges sur lots A, C et D
51 Banque 282
41 Clients 282
Encaissement des soldes sur A,
C et D
(800 - 235) * 50 %
31/5/N+1
487 PCA 615
70 Ventes 615
Livraison du lot B
60 Charges 475
33 Stocks 365
(150 + 1 200) * 270/1 000
51 Banque 110
(150 * 270/1 000) + 70
Charges du lot B
51 Banque 118
41 Clients 118
Encaissement du solde sur B
(235 * 50 %)

Dans l’hypothèse de remise des clés lors de la livraison des travaux, aucun retraitement fiscal
ne serait à opérer.
Si la remise des clés avait lieu lors de la signature de l’acte authentique, le résultat fiscal
devrait être comptabilisé à cette date.
En conséquence, au vu des enregistrements comptables mentionnés ci-dessus il conviendrait
de réintégrer fiscalement les 360 K€ de marge ainsi différés par rapport à la doctrine fiscale.
Deuxième hypothèse : Comptabilisation segmentée, les produits et le résultat de l’existant
sont reconnus lors de la signature de l’acte, les produits et le résultat des travaux sont
constatés selon leur avancement
Dans cette hypothèse, on suppose que le résultat et le chiffre d’affaires réalisés sur les
travaux prévisionnels des parties communes représentant un coût de 150 K€ au 31/12/N sont
comptabilisés à l’avancement.
On suppose également que le résultat prévisionnel sur les travaux relatifs aux parties
communes par rapport à l’ensemble des travaux prévisionnels représente 300 (marge
totale) * (300 (coût parties communes) / 500 (coût total des travaux)) soit 180 K€.
Le pourcentage d’avancement retenu au 31/12/N pour ces travaux est de 50 %.
Le résultat sur les travaux des parties privatives pourrait également être reconnu à
l’avancement dans cette hypothèse mais, au cas particulier, les travaux concernés n’ont pas
débuté à la clôture de l’exercice au 31/12/N.
L’enchaînement des enregistrements comptables devient alors le suivant :
31/7/N
33 Stocks 1 100
51 Banque 1 100
30/9/N
33 Stocks 100
51 Banque 100
20/11/N
51 Banque 1 020
41 Clients 565
70 Ventes 1 020
487 PCA 565
VIR des lots A, C et D
20/11/N
60 Charges 876
33 Stocks 876
Comptabilisation des coûts de
l’existant A, C et D en charges
(1 200 - 324)
31/12/N
33 Stocks 150
51 Banque 150
Comptabilisation des travaux en
cours
31/12/N

60 Charges 109
33 Stocks 109
Comptabilisation en charges
des travaux en cours sur les lots
vendus
(150 * 730/1 000) = 109
31/12/N
487 PCA 175
70 Ventes 175
Comptabilisation de la marge
et du CA sur lots vendus à
l’avancement
109 + (180 * 730/1 000 * 50 %) = 175
28/2/N+1
51 Banque 380
41 Clients 235
70 Ventes 380
487 PCA 235
VIR du lot B
28/2/N+1
60 Charges 324
33 Stocks 324
Constatation en charges de
l’existant du lot B
28/2/N+1
51 Banque 400
41 Clients 400
Acomptes travaux
(800/2)
31/3/N+1
487 PCA 390
70 Ventes (800 - 235) - 175 390
60 Charges 240
51 Banque 240
Travaux des lots A, C et D
(130 + 219/2)
51 Banque 282
41 Clients 282
Encaissement des soldes sur A,
C et D
(800 - 235) * 50 %
31/5/N+1
487 PCA 235
70 Ventes 235
60 Charges 151

33 Stocks 41
(150 * 270/1 000)
51 Banque (150 * 270/1 000) + 70 110
Travaux du lot B
51 Banque 118
41 Clients 118
Encaissement du solde sur B
(235 * 50 %)
Dans cette hypothèse, le résultat au 31 décembre N est de (1 020 + 175) - (876 + 109) =
210 K€ correspondant à la marge sur l’existant des lots A, C et D (représentant 200 - 56 =
144) et à la marge à l’avancement sur les mêmes lots (175 - 109 = 66).
Si la remise des clés avait lieu lors de la signature de l’acte authentique, la base fiscale
devrait être constatée à cette date ce qui serait de nature à générer des retraitements fiscaux.
Traitement dans le cadre du référentiel IFRS

Dans le cadre du référentiel IFRS, et plus particulièrement de la norme
IFRS 15, les trois points qu’il convient de discuter sont notamment les suivants,
étant observé que l’existence et les termes du contrat résultent de l’acte
authentique lui-même :
• La possibilité de séparer le contrat en au moins deux composantes ou
obligations de performance à savoir l’existant et les travaux ;
• En cas de réponse positive au premier point de déterminer le prix de
chacune de ces composantes ;
• Toujours en cas de réponse positive au premier point, les modalités de
reconnaissance des revenus de chacune de ces composantes.
Sur la possibilité de distinguer deux composantes, la norme IFRS 15 dans
sa définition d’une obligation de performance retient notamment le transfert à
l’acquéreur d’un bien ou d’un service distinct (ou d’un ensemble de biens ou de
services distincts).
Le paragraphe 27 de la norme définit les conditions devant être simultanément
réunies pour que le bien ou service puisse être considéré comme distinct, à savoir :
• Le client peut tirer bénéfice du bien ou du service seul ou avec des
ressources facilement accessibles pour le client ;
• La promesse de transférer le bien ou le service au client est identifiable
séparément des autres promesses du contrat.
Pour ce qui concerne la première condition, il semble qu’en l’occurrence
elle soit susceptible de s’appliquer dès lors que les travaux à exécuter ne
constituent pas une condition nécessaire à l’utilisation de l’ouvrage ou que,
dans le cas contraire, ils puissent être réalisés par d’autres entreprises que
l’entreprise venderesse.

On peut également se prévaloir de l’analyse effectuée par l’IFRS IC rapportée
dans IFRIC update de mars 2018 (mentionnée pages 316 et suivantes sur
la possibilité de considérer le terrain comme une obligation de performance
distincte dans le cadre d’une opération de construction) en substituant à la
notion de terrain, la notion « d’existant ».
Pour ce qui est de la deuxième condition, il semble également qu’elle puisse
être retenue dans la mesure où la vente du bâtiment existant d’une part et la
réalisation des travaux d’autre part sont mentionnées et chiffrées distinctement
dans le contrat.
Par ailleurs au regard des indicateurs mentionnés dans le paragraphe 29
de la norme, la modicité des travaux généralement réalisés peut conduire à
considérer qu’il n’existe pas de service d’intégration significative ou d’adaptation
significative de la part du vendeur et qu’en conséquence, la promesse de
transfert est séparément identifiable.
Pour autant, il ne faut pas procéder à une généralisation de ces conclusions et
il conviendra d’examiner les circonstances de l’opération.
Il n’est pas douteux que si l’offre porte sur un bâtiment entier pour lequel le choix
aura été offert au client de conclure un contrat de VIR ou un contrat de vente de
l’immeuble existant, à charge pour lui de réunir les corps de métier permettant
de réaliser l’opération de rénovation légère, l’opération soit à analyser en deux
obligations de performance.
L’analyse peut être étendue aux contrats portant sur des lots d’un immeuble
lorsque les travaux à réaliser sur les parties communes sont nuls ou de très
peu de valeur.
Par contre, si les travaux réalisés sur les parties communes sont d’une
importance telle (tout en restant en deçà des critères définis par la loi) que le
choix contractuel soit impraticable, il conviendra de revoir l’analyse avant de
conclure dans un sens ou dans l’autre.
Si l’identification des deux composantes est validée, l’allocation du prix entre
ces deux obligations de performance ne devrait pas poser de problème dans la
mesure où le prix de ces deux éléments est mentionné dans l’acte authentique.
Toujours dans l’hypothèse où l’identification des deux composantes du contrat
est validée, la reconnaissance des revenus pour le bâtiment existant devrait
être effectuée lors de la signature de l’acte authentique qui consacre le transfert
du contrôle de cette composante à l’acquéreur.
Ce transfert est corroboré par le fait que l’acquéreur est en droit de céder ses
droits acquis sur le contrat de VIR.
Le coût de cette obligation de performance correspond au coût d’acquisition
du bâtiment existant, majoré, le cas échéant, du coût des travaux effectués
antérieurement à la conclusion du contrat de VIR.

La reconnaissance des revenus portant sur les travaux serait à effectuer « au fil
du temps » dans la mesure où les conditions requises par la norme sont réunies,
notamment parce que les prestations du vendeur créent ou améliorent un actif
que le client contrôle (par le fait qu’il est devenu propriétaire de l’immeuble
existant) au fur et à mesure de la création ou de l’amélioration de cet actif.
Le coût de cette obligation de performance correspond à l’ensemble des coûts
de réalisation de celle-ci, déterminés sur la base de la comptabilité analytique
du vendeur.
Si le mode de reconnaissances des produits retenu dans les comptes sociaux
diffère de celui mis en œuvre dans les comptes consolidés au regard du
référentiel IFRS, il conviendra de procéder au retraitement de ces opérations.
◊ Opérations non traitées dans le cadre d’un contrat de « vente
d’immeuble à rénover »
L’opération de « rénovation légère » peut ne pas être traitée juridiquement
dans le cadre d’un contrat de VIR.
Ce sera le cas lorsque l’opération porte sur un immeuble n’appartenant pas au
« secteur protégé ».
Dans cette situation, il nous semble cependant que l’opération puisse être
traitée en substance selon le même mode opératoire que les opérations
comptabilisées dans le cadre d’un contrat de VIR.
En effet, les deux types d’opérations seront fréquemment très voisins et ne
différeront que par le formalisme que confère au contrat de VIR son caractère
d’ordre public.
Les opérations de rénovation légère vendues avant achèvement des travaux
peuvent également échapper au formalisme du contrat de VIR lorsque
conformément à l’arrêt de la Cour d’appel de Riom rappelé page 484 les
travaux à réaliser sont particulièrement non significatifs.
Dans cette situation, la vente sera comptabilisée comme une opération
« marchand de biens » lors de la signature de l’acte authentique, les travaux
à réaliser faisant l’objet d’une provision ou d’une « charge à payer » pour le
montant de leur coût probable.
On se reportera sur ce point aux commentaires pages 105 et suivantes.
IV • La location accessoire
I
l n’est pas rare qu’un promoteur-constructeur (voire un marchand de biens)
qui détient des immeubles destinés à la vente soit confronté à des difficultés
de commercialisation qui l’incitent, afin de limiter les effets financiers de
cette mévente, à procéder à la location temporaire de ces locaux vacants.
Il se peut également que cette location temporaire devienne définitive à cause
de la persistance des difficultés de commercialisation ou bien encore par choix
délibéré de l’opérateur qui décide de modifier son modèle économique et de
constituer un secteur locatif permanent.
Ces situations génèrent des difficultés d’ordre fiscales et comptables que nous
allons nous efforcer de mettre en évidence dans les pages qui suivent.
IV.1 Rappels généraux concernant les

activités locatives
Avant de traiter les opérations de « location accessoire » réalisées par des

promoteurs-constructeurs ou des marchands de biens dans l’attente de la vente
de leur stock immobilier, il nous a paru nécessaire de rappeler brièvement les
dispositions juridiques, fiscales et comptables qui s’appliquent ordinairement
aux activités locatives.
IV.1.1 Aspects juridiques

Les relations juridiques entre un bailleur et un locataire sont traitées de façon
générale dans le Code civil (Articles 1713 à 1762).
Les dispositions du Code civil ne sont cependant pas d’ordre public et elles
viennent en suppléance de la volonté des parties lorsque les dispositions
contractuelles ne définissent pas tel ou tel aspect des relations entre le bailleur
et son locataire qui serait un sujet de litige.
Par contre, certains types de baux portant sur des locaux présentant des
caractéristiques particulières font l’objet de réglementations spécifiques dont
tout ou partie des dispositions qu’elles contiennent sont d’ordre public.
Tel est le cas :
La location accessoire ♦ 507

• De la réglementation des locations non saisonnières portant sur des
locaux d’habitation (loi 89-462 du 6 juillet 1989) ;
• De la réglementation des baux commerciaux (Code du commerce,
articles L.145-1 à L.145-60).
IV.1.2 Principes comptables

Sur le plan comptable, lorsque l’activité locative est exercée de façon habituelle
par une structure soumise à l’impôt sur les sociétés et aux dispositions du
Plan Comptable Général, ces immeubles sont inscrits dans les postes
d’immobilisations corporelles.
Ils sont traités de la même façon que les autres actifs immobilisés sans
particularité du fait de leur nature immobilière et de leur destination à une
activité locative. Ils feront donc l’objet d’une comptabilisation par composants,
ces composants étant amortis sur leur durée d’utilisation (à l’exception du
terrain qui n’est pas amortissable), la base amortissable étant le cas échéant
réduite de la valeur résiduelle projetée.
Contrairement au référentiel IFRS, le PCG ne reconnaît pas la particularité
des immeubles de placement, l’avis 2004-15 du CNC (repris en préambule au
chapitre I du titre II du Recueil des Normes Comptables) cite les immeubles de
placement comme un élément parmi d’autres immobilisations corporelles.
Comme tout actif, les immeubles locatifs doivent faire l’objet d’une dépréciation
si un test révèle que leur valeur comptable est supérieure à leur valeur actuelle.
Dans le référentiel IFRS, par contre, il existe une norme spécifique applicable
aux immeubles de placement (la norme IAS 40) qui permet d’utiliser l’un ou
l’autre des modèles de coût ou de juste valeur.
Le modèle de coût (qui fait référence à la norme IAS 16) est très voisin de celui
appliqué par le PCG.
Le modèle de juste valeur consiste à procéder à une ré-estimation annuelle de
la juste valeur des immeubles de placement, les différences d’évaluation étant
constatées directement en résultat. Corrélativement aucun amortissement
n’est comptabilisé et aucun test de dépréciation n’est à pratiquer sur ce type
d’actif pris isolément.

IV.1.3 Réglementation fiscale
• Réglementation en matière d’impôts directs

Les règles comptables relatives à l’amortissement et à la dépréciation définies
dans le PCG sont applicables fiscalement, étant observé cependant que des
dispositions spécifiques sont retenues pour les immeubles qualifiés fiscalement
d’immeubles de placement bien que cette catégorie n’ait pas d’existence
reconnue sur le plan comptable.
Pour les immeubles de placement détenus par des entités soumises à l’impôt
sur les sociétés (ou aux BIC ou aux bénéfices agricoles), les dépréciations
constatées au titre de certains immeubles de placement doivent faire l’objet
d’une réintégration à hauteur de plus-values latentes constatées sur d’autres
immeubles de placement.
La définition des immeubles de placement est à rechercher dans le dix-huitième
alinéa de l’article 39-1-5° du Code général des impôts :
« Constituent des immeubles de placement les biens immobiliers inscrits à l'actif
immobilisé et non affectés par l'entreprise à sa propre exploitation industrielle,
commerciale ou agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale, à
l'exclusion des biens mis à la disposition ou donnés en location à titre principal
à des entreprises liées au sens du 12 de l'article 39 affectant ce bien à leur
propre exploitation. »
Par ailleurs la tolérance administrative permettant d’amortir la structure des
immobilisations sur la durée d’usage retenue par l’administration fiscale lorsque
cette durée est inférieure à la durée d’utilisation réelle ne s’applique pas aux
immeubles de placement.
Les loyers « quittancés »1 sont comptabilisés comme des produits d’exploitation.
Ces loyers entrent dans la détermination de la base de l’impôt sur les sociétés
lorsque l’entité est soumise à cet impôt.
Dans le commentaire infra-réglementaire IR4-8 de son article 512-5, le Projet
ANC-CA a confirmé les principes retenus par la doctrine comptable en matière
de reconnaissance des revenus locatifs :
« Dans un contrat de location, la délivrance intervient de manière continue du
fait de la mise à disposition continue au client du bien loué, le chiffre d’affaires
est comptabilisé de manière linéaire. Si le contrat prévoit un loyer indexé, par
exemple sur le chiffre d’affaires du client, le produit lié à la location prend en
compte cette indexation. Si le contrat prévoit une franchise de loyer au bénéfice
du client, sans autre prestation que la mise à disposition du bien loué de manière
continue avec un niveau de prestation identique sur toute la durée du contrat,
le chiffre d’affaires est étalé linéairement sur toute la durée du contrat. »
1 Il s’agit du terme utilisé par la profession, synonyme de « loyer facturé ».

Lorsque l’immeuble est détenu par une société fiscalement transparente comme
une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés, celle-ci n’est pas redevable
de l’impôt sur les bénéfices locatifs, ce sont ses associés qui le sont après
détermination de la quote-part leur revenant dans le résultat de la société.
L’imposition est définie en fonction de la qualité fiscale des associés :
• Associés particuliers non professionnels : taxation selon les règles
applicables aux revenus fonciers (amortissements non déductibles sauf
régime d’incitation à l’investissement locatif) ;
• Associés sociétés soumises à l’IS : réintégration de leur quote-part de
revenu locatif dans leur résultat imposable ;
• Associés ayant inscrits les parts de la SCI dans leur patrimoine
professionnel soumis aux BIC ou BA : imposition de la quote-part de revenu
locatif leur revenant selon les règles applicables à ces catégories d’impôts.
• Réglementation au regard de la TVA
◊ Les différents types de baux au regard de la TVA

En matière de TVA, il convient de distinguer trois types de baux :
Les baux qui ne sont jamais soumis à TVA
Ce sont notamment les baux portant sur des locaux d’habitation loué nus, ou
loués meublés (à condition dans ce dernier cas que cette location ne soit pas
accompagnée d’au moins trois des quatre « prestations hôtelières » définies
par le 4° b de l’article 261-D du Code général des impôts).
Les baux qui sont soumis à la TVA sur option
Il s’agit principalement des baux portant sur des locaux commerciaux ou des
immeubles de bureaux loués nus. L’option pour la TVA permet de déduire la
TVA d’amont sur les coûts de construction ou d’acquisition de l’immeuble ainsi
que la TVA sur les charges locatives.
Les baux soumis obligatoirement à la TVA
Sont concernés les baux portant sur des locaux professionnels loués avec le
matériel permettant leur exploitation, mais également les locaux d’habitation
loués meublés lorsque cette location est assortie d’au moins trois des
quatre « prestations hôtelières » définies au 4° b de l’article 261-D du CGI.
C’est également le cas des locations d’emplacements de parkings ou de
garages, lorsque ces locations ne sont pas accessoires à des locations de
locaux d’habitation.

◊ Conséquences de la soumission des loyers à la TVA
Lorsque les baux sont soumis à la TVA de plein droit ou sur option, les loyers
sont « quittancés » aux locataires en ajoutant la TVA collectée pour le compte
du Trésor.
Corrélativement, la TVA sur les charges de l’immeuble ainsi que la TVA sur les
coûts de construction ou d’acquisition de l’immeuble est fiscalement déductible.
Lorsque l’immeuble loué contient certains locaux dont les loyers sont soumis
à TVA et d’autres qui ne le sont pas, la TVA n’est déductible que selon un
coefficient de taxation (prorata).
C’est notamment le cas d’un immeuble comportant des locaux d’habitation
(non soumis à la TVA sans possibilité d’option) et des locaux affectés à des
activités administratives (pour lesquels il est possible d’exercer l’option).
Un arrêt de la CAA de Nancy du 27 décembre 2019 (18NC02185) a par ailleurs
jugé que dans un immeuble contenant des locaux de bureaux loués nus, il était
possible d’exercer l’option pour certains de ces locaux et pas pour d’autres.
Cela permet de ne pas pénaliser les locataires non assujettis à la TVA qui ne
sont pas en mesure de déduire la TVA qui leur a été facturée sur les loyers
(médecins, agents d’assurance, banques…).
Dans cette hypothèse, il conviendra pour le bailleur de déterminer un « prorata »
de déduction de la TVA.
La TVA déduite sur l’acquisition ou la construction de l’immeuble est
susceptible de faire l’objet pendant une période de référence de vingt ans,
d’une régularisation annuelle (versement complémentaire ou déduction
complémentaire) lorsque le prorata d’assujettissement de l’immeuble à la TVA
varie de plus de 10 points.
En cas d’apparition d’une variation de de plus de 10 points, le montant de
la régularisation est égal à 1/20 de la taxe initiale multipliée par la variation
du prorata.
Ce type de régularisation trouvera à s’appliquer en cas de modification
importante de la structure d’occupation d’un immeuble mais également ainsi
que nous le verrons ci-après pages 517 et suivantes dans certaines situations
de location temporaire d’un immeuble d’habitation conservé en stock dans
l’attente de sa revente.
◊ Conséquences en cas de cession de l’immeuble
Au moment de la cession de l’immeuble, lorsque cette cession est le fait d’un
assujetti agissant en tant que tel, trois cas de figure peuvent être envisagés.

Le cédant n’opte pas pour la TVA lors de la cession de l’immeuble
Dans ce cas le cédant devra reverser au Trésor une partie de la TVA initialement
déduite lorsque la cession a lieu dans le délai de vingt ans suivant la livraison
de l’immeuble.
C’est ainsi qu’un immeuble cédé au bout de quinze ans de détention devra faire
l’objet d’un reversement de 5/20 de la TVA initialement déduite, un immeuble
cédé au bout de douze ans de détention d’un reversement de 8/20…
Corrélativement l’acquéreur, sur délivrance d’une attestation du vendeur,
pourra bénéficier d’une déduction de TVA si l’immeuble acquis constitue une
immobilisation pour lui (ce qui exclut de ce dispositif les immeubles comptabilisés
en stocks par l’acquéreur car destinés à être revendus dans le cadre d’une
opération de marchand de biens).
Ce dispositif doit être appliqué en considération du coefficient de taxation de
chacun des protagonistes.
EXEMPLE IV.1
Une société A a acquis un immeuble locatif neuf pour 10 000 K€ en N sur lequel elle a
acquitté 2 000 K€ de TVA. Les baux de cet immeuble sont tous soumis à TVA.
A revend l’immeuble à B en N+7 pour 13 000 K€ sans opter pour la TVA lors de la cession.
A devra reverser 2 000 * 12/20 = 1 200 K€ de TVA, que B pourra déduire pour 1 200 K€ au
vu d’une attestation fournie par A, si l’immeuble constitue une immobilisation pour lui et si
son activité est soumise à 100 % à la TVA.
En reprenant les données précédentes et en supposant que, dans l’immeuble cédé, 20 %
des locaux était à usage exclusif d’habitation et que le cessionnaire destine l’immeuble à son
propre usage de bureau alors que son coefficient de taxation n’est que de 90 % (on suppose
par commodité que la partie antérieurement louée à usage d’habitation a pu être libérée et
transformée en locaux d’activités), les résultats seraient alors les suivants :
A devra reverser 2 000 * 80 % * 12/20 = 960 K€ de TVA, B pouvant procéder à une
déduction de 2 000 * 90 % * 12/20 = 1 080 K€, au vu d’une attestation fournie par A, dans la
mesure où l’immeuble constitue une immobilisation pour B.
On complétera en précisant que pour le cessionnaire s’ouvre un nouveau délai

de régularisation de vingt ans.
Le cédant opte pour la TVA lors de la cession de l’immeuble
Dans cette situation, la déductibilité de la TVA antérieurement déduite n’est pas
remise en cause et aucun reversement n’est à opérer.
Au contraire, si l’acquisition initiale avait été grevée de TVA que le cédant
n’avait pu déduire ou ne déduire que partiellement, il pourra procéder à une

déduction complémentaire de TVA proportionnelle au nombre d’année restant
à courir dans le délai de vingt ans dans les conditions suivantes illustrées
par deux exemples.
EXEMPLE IV.2
Un investisseur acquiert un immeuble neuf en N pour 10 000 K€ augmenté de 2 000 K€,
l’immeuble étant un immeuble d’habitation, la TVA acquittée à l’origine n’a pu être déduite.
Lors de la revente de l’immeuble en N+13, l’investisseur , s’il opte pour la TVA dans le
cadre de cette cession, pourra procéder à une déduction complémentaire de TVA égale à
200 000 * 6/20 = 60 000 €.
En reprenant les données de l’exemple précédent et en supposant que lors de
l’acquisition le coefficient de taxation (prorata) était de 20 %, l’investisseur avait pu déduire
200 000 * 20 % = 40 000 €.
Lors de la revente en N+7, il pourra bénéficier d’un complément de déduction égal à
(1 - 20 %) * 200 000 * 6/20 = 48 000 €.
Pour ce qui concerne l’acquéreur, la TVA qui lui aura été appliquée lors de la vente pourra, le
cas échéant, faire l’objet d’une déduction en tout ou partie selon l’usage de l’immeuble et le
coefficient de taxation qui lui est appliqué.
Cession d’une universalité de biens dans le cadre de l’article 257 bis

du CGI
Cette troisième modalité qui a une portée générale pour les transmissions
totales ou partielles d’universalité de biens (notamment dans le cas d’apport en
société) ne concerne pas uniquement les immeubles locatifs.
Elle a pour effet, lorsque la transmission à titre onéreux est effectuée entre
deux redevables, de dispenser le cédant de toute régularisation de TVA même
en l’absence d’option.
Dans un rescrit 2006/34 reproduit dans BOI-TVA-DED-60-20-10 § 282,
l’administration a confirmé que « La dispense de taxation s'applique aux
cessions d'immeubles attachés à une activité de location immobilière avec
reprise ou renégociation des baux en cours, qui interviendraient entre deux
bailleurs redevables de la TVA au titre de cette activité dès lors que ces cessions
s'inscrivent dans une logique de transmission d'entreprise ou de restructuration
réalisée au profit d'une personne qui entend exploiter l'universalité transmise. »
Cependant, dans un autre paragraphe de sa documentation (BOI-TVA-
CHAMP-10-10-50-10 § 30), l’administration fait référence à un rescrit plus
récent (2008/4) en précisant :
« Lorsqu'un assujetti opère la cession isolée d'un immeuble qu'il avait affecté
jusqu'alors de manière partielle à une activité locative au titre de laquelle les
loyers perçus étaient en tout ou partie soumis effectivement à la TVA, il y a

lieu d'écarter le bénéfice de la dispense de taxation ou de régularisation visée
à l'article 257 bis du CGI dans la mesure où l'immeuble cédé ne constitue
pas dans son ensemble une partie d'entreprise susceptible d'être qualifiée
d'universalité partielle. »
La transmission de l’universalité de biens doit être mentionnée dans les
déclarations de TVA et le bénéficiaire de la transmission doit procéder aux
régularisations dans la continuité de celles opérées par le cédant.
Sur ce dernier point, il est précisé dans le rescrit 2006/34 que :
« La dispense de taxation présente un caractère obligatoire et n'est pas
subordonnée à la prise d'un engagement formel par le bénéficiaire de la
transmission d'opérer s'il y a lieu, des régularisations du droit à déduction
antérieurement exercé par le cédant au titre des biens transmis. En effet, cet
engagement résulte de la loi, le bénéficiaire de la transmission étant réputé
continuer la personne du cédant. »
Enfin du rescrit 2006/58 reproduit dans BOI-TVA-DED-60-20-10 § 285, on
retiendra tout particulièrement que la dispense octroyée pour les immeubles
locatifs suppose que la transaction soit effectuée entre deux redevables et que
le cédant devait donc soumettre à la TVA de plein droit ou sur option les loyers en
provenance de l’immeuble locatif transmis, et le cessionnaire devra poursuivre
cette soumission à la TVA de plein droit ou sur option. Cette condition semble
donc exclure les immeubles d’habitation de la dispense de l’article 257 bis.
Par ailleurs, sur un sujet plus proche des préoccupations du présent ouvrage,
le rescrit précise pour les opérateurs qui procèdent à des achats-reventes :
« Lorsque dans le cadre de son activité d'achat-revente d'immeubles, un
assujetti procède à la vente isolée d'un immeuble prélevé parmi son actif
circulant (son stock), il ne peut pas bénéficier de la dispense prévue par
l'article 257 bis du même code, et ce, même si dans l'attente de sa revente,
cet immeuble fait l'objet d'une location soumise à la TVA. En effet, l'inscription
en stock de l'immeuble constitue un élément objectif permettant de révéler
l'intention de l'opérateur de ne pas affecter durablement l'immeuble en cause
à une activité de location en tant que loueur d'immeuble mais de le destiner
purement et simplement à la vente.
En revanche, la cession par l'acheteur-revendeur du ou des immeubles qu'il
détient en stock, qui interviendrait dans le cadre de la transmission de l'ensemble
de son activité de négociant en biens immobiliers au profit d'une personne qui
continuera à réaliser cette activité, bénéficie du régime de dispense prévu par
l'article 257 bis du CGI déjà cité. »
Il convient enfin de souligner que cette modalité de cession ne constitue pas
une option et qu’elle s’impose au contribuable lorsque les conditions de son
application se trouvent réunies.
Cette règle est clairement précisée dans BOI-TVA-IMM-10-10-10-40 §§ 40 et 50 :

« L'article 257 bis du CGI dispense de TVA les livraisons de biens lorsqu'elles
sont réalisées entre redevables de la taxe à l'occasion de la transmission à
titre onéreux ou à titre gratuit ou sous la forme d'apport à une société, d'une
universalité totale ou partielle de biens.
Ce dispositif qui ne constitue pas une option s'applique de plein droit lorsque les
conditions de fait et de droit en sont réunies1 (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50‑10).
Ainsi, s'agissant d'un immeuble immobilisé et donné en location, la cession
à un acquéreur qui poursuit l'exploitation en reprenant les baux en cours
(après négociation ou non) doit être regardée comme intervenant dans le
cadre d'une transmission d'universalité de biens, éligible comme telle à la
dispense de taxation, qu'elle intervienne dans les cinq ans de l'achèvement de
la construction ou plus tard.
L'option pour la taxation prévue au 5° bis de l'article 260 du CGI ne peut donc
trouver à s'appliquer quand la cession est éligible au bénéfice des dispositions
de l'article 257 bis du CGI. »
IV.2 Principes applicables à la location

temporaire d’un stock immobilier
Dans la section qui précède, nous nous sommes efforcés de décrire brièvement
les règles applicables aux entreprises qui pratiquent une activité locative de
manière récurrente en considérant les immeubles qu’elles détiennent comme
des « outils de production » inscrits à leur actif immobilisé.
Cette description n’avait pour but que de situer dans un contexte plus large
les règles applicables aux opérateurs (marchands de biens et promoteurs-
constructeurs), qui constituent le sujet du présent ouvrage, lorsque ces
opérateurs procèdent à la location temporaire d’immeubles qui, continuant
d’être détenus dans une perspective de vente, restent comptabilisés dans un
compte de stock immobilier.
IV.2.1 Règles applicables en matière de TVA
• L’assimilation du stock immobilier à des

immobilisations sur le plan fiscal
Bien que comptabilisés en stock, ces immeubles sont, dans certaines
circonstances, assimilés à des immobilisations en matière de TVA.
Les critères définissant cette assimilation sont mentionnés au 3 du IV de
l’article 207 de l’annexe II au CGI :

« […] un immeuble ou une fraction d'immeuble en stock est considéré comme
immobilisé lorsque, au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle
au cours de laquelle est intervenu l'achèvement de l'immeuble, il est utilisé
pendant plus d'un an pour une opération relevant d'une activité économique
mentionnée à l'article 256 A du Code général des impôts. »
Les activités locatives figurent parmi les activités économiques visées par
l’article 256 A.
Ces dispositions qui intéressent tout particulièrement les promoteurs-
constructeurs qui restent en possession de lots neufs invendus et loués dans
l’attente de leur vente ont fait l’objet de commentaires administratifs (BOI-TVA-
IMM-10-30 §§ 300 à 360).
Afin de mieux comprendre la portée de cet article, il peut être opportun de
commenter le graphique suivant :
Dans cet exemple, on note que l’immeuble a été achevé le 31 mai N et que
corrélativement, cet immeuble étant destiné à être vendu, la TVA sur les coûts
d’acquisition et de construction a été intégralement déduite.
Certains lots restant invendus, l’opérateur décide de procéder à leur location à
compter de la fin de l’année N+1 (vraisemblablement octobre).
Si cette location se poursuit au-delà du 31 décembre N+3 (« […] utilisé pendant
plus d’un an à partir de la deuxième année qui suit l’achèvement de l’immeuble
[…] »), les lots concernés, bien que restant comptabilisés dans des comptes de
stocks seront assimilés à des immobilisations au regard de la TVA.
À la lecture du texte, dans le contexte du graphique présenté ci-dessus, il
convient de préciser que si la location cessait avant le 31 décembre N+3, les
lots concernés ne constitueraient pas des immobilisations sur le plan fiscal.
De même, si la location purement temporaire débutait le 1er mars N+3 pour

s’achever le 31 janvier N+4, les lots concernés ne seraient pas non plus
assimilés à des immobilisations.
Pour terminer sur ce point, nous donnerons quelques exemples un peu
moins « théoriques ».
EXEMPLE IV.3
Sont assimilés à des immobilisations les immeubles loués dans les conditions suivantes :
* Immeuble achevé le 25 mai 2016, loué à partir du 1er juin 2017 et toujours loué au 1er
janvier 2020. L’immeuble a été loué pendant plus d’un an à partir de la deuxième année
qui suit l’achèvement de l’immeuble (31 décembre 2018).
* Immeuble achevé le 30 novembre 2016, loué à partir du 1er avril 2019 et toujours loué
au 2 avril 2020. L’immeuble a également été loué pendant plus d’un an à partir de la
deuxième année qui suit l’achèvement de l’immeuble (31 décembre 2018).
Ne sont pas assimilés à des immobilisations, les immeubles loués dans les
conditions suivantes :
* Immeuble achevé le 25 mai 2016, loué à partir du 1er juin 2016 jusqu’au 31 mai 2019.
L’immeuble n’a pas été loué pendant plus d’un an à partir de la deuxième année qui suit
l’achèvement de l’immeuble (31 décembre 2018), il ne serait assimilé à une immobilisation
que si la location se poursuivait postérieurement au 31 décembre 2019.
* Immeuble achevé le 30 novembre 2016, loué à partir du 1er avril 2018, jusqu’au
31 décembre 2019.
Comme le souligne le commentaire administratif, « En pratique, il s'ensuit

que l'assimilation à un bien immobilisé ne peut prendre effet au plus tôt qu'au
début de l'année N+4 suivant l'achèvement. Mais une fois constatée, cette
qualification demeure acquise quand bien même il serait mis fin à la situation
qui l'a justifiée. La période de régularisation prévue au 3 du II de l'article 207 de
l'annexe II au CGI est ainsi décomptée à partir de l'année où l'assimilation a été
constatée.1 » (BOI-TVA-IMM-10-30 § 330).
• Conséquences de l’assimilation pendant la

période de location
Tant que l’immeuble conservé en stock dans l’attente de sa revente n’est affecté
à aucune utilisation, la déduction de la TVA opérée sur les coûts d’acquisition
ou de construction n’est pas remise en cause. Cela ressort très clairement du
commentaire administratif (BOI-TVA-IMM-10-30 § 310).
Il est logique de prolonger cette assertion dans le cas d’une utilisation purement
temporaire qui ne confère pas à l’immeuble le qualificatif d’immobilisation au
regard de l’article 207-IV-3 de l’annexe II au CGI.

Cela ressort implicitement du dernier alinéa du paragraphe 320 du commentaire
administratif précité.
Par contre, lorsque les conditions d’assimilation à une immobilisation posées
par le CGI et détaillées dans la section précédente sont réunies, il en résulte
les conséquences suivantes pendant la période de location.
◊ Locations intermédiaires soumises à TVA
Si les locations consenties sont soumises à TVA, soit de plein droit soit (plus
fréquemment) sur option conformément aux principes exposés ci-dessus
page 510, alors, conformément au paragraphe 320 de BOI-TVA-IMM-10-30
aucune régularisation n’est à opérer (y compris après le dépassement du délai
de cinq ans après achèvement) tant que cette situation perdure.
En effet, « la déduction d'amont doit demeurer acquise tant que cet usage
consiste exclusivement en une activité ou une opération imposable et ouvrant
droit à déduction. Le traitement sera donc identique à ce qu'il serait si l'immeuble
(ou la fraction d'immeuble) était immobilisé, sans qu'il y ait lieu à régularisation
lorsque cette situation se poursuit au-delà des cinq ans de l'achèvement bien
que la cession potentielle passe alors sous un régime d'exonération de droit
commun, la taxation n'étant qu'une simple option. » (BOI-TVA-IMM-10-30
§ 320).
Par ailleurs, la TVA sur les charges de location sera déductible.
◊ Locations intermédiaires non soumises à TVA
Lorsque les locations, conformément aux principes exposés page 510, ne sont
pas soumises à TVA en l’absence d’option ou de plein droit, il convient de
procéder à une régularisation annuelle de la TVA déduite à l’origine.
En effet, le « prorata » de référence est normalement de 100 % correspondant à
une opération (la construction pour vendre) soumise intégralement à la TVA. À
l’inverse, le « prorata » de l’année correspondant à une opération non soumise
à TVA est de 0 %.
Telle sera la situation d’une opération portant sur un immeuble entièrement
voué à l’habitation pour lequel les locations ne peuvent être soumises à la TVA.
Il en résulte qu’à compter de la date d’assimilation de l’immeuble à une
immobilisation, il conviendra de procéder chaque année au reversement
de 1/20 de la TVA initialement déduite.
Si la location porte sur un immeuble mixte (ou sur une partie d’immeuble mixte)
dont certains lots sont soumis à la TVA, la régularisation ne portera que sur la
partie non soumise à TVA.
Ainsi pour un immeuble dont les lots restant à vendre sont loués dans
des conditions telles que les locations sont soumises à 40 % à la TVA, la
régularisation portera sur 60 % * 1/20 de la TVA initialement déduite.

Cette obligation de régularisation est commentée dans les termes suivants par
l’administration :
« lorsque l'immeuble (ou la fraction d'immeuble) est utilisé pour une activité
ou une opération placée dans le champ de la TVA mais qui n'ouvre pas droit à
déduction (par exemple une location exonérée), il convient que l'investissement
immobilier supporte des régularisations de la taxe déduite comparables à celles
qui devraient intervenir s'il était immobilisé, sous réserve néanmoins que cette
situation tende à se prolonger. » (BOI-TVA-IMM-10-30 § 320).
Dans cette situation, la TVA sur les charges liées à la location n’est
pas déductible.
• Conséquences de l’assimilation lors de la

cession de l’immeuble
Lors de la cession de l’immeuble, il convient de distinguer selon que la cession
a été soumise ou non à TVA.
◊ La cession de l’immeuble est soumise à la TVA
Cette situation est susceptible d’apparaître lorsque l’immeuble est revendu
dans les cinq ans de son achèvement et qu’il a fait l’objet d’une location
intermédiaire qui s’est prolongée pendant plus d’un an au-delà du 31 décembre
de la deuxième année qui suit son achèvement.
Ce sera également le cas (plus fréquent) lorsque la revente opérée plus de
cinq ans après l’achèvement de l’immeuble a fait l’objet d’une option de la part
de l’opérateur assujetti.
Dans ces situations, la déduction de la TVA sur les coûts d’acquisition ou
de construction ne sera pas remise en cause. Cependant les reversements
effectués par vingtièmes pendant la période de location, lorsque la location
n’était pas soumise à TVA, ne seront pas restitués.
En effet, pendant toute la période « locative » pendant laquelle l’immeuble
est assimilé à une immobilisation, la TVA relative à cet immeuble ou partie
d’immeuble loué en exonération de TVA n’est pas déductible.
EXEMPLE IV.4
Un promoteur-constructeur réalise un programme composé exclusivement de locaux
d’habitation achevé le 1/10/N.
La TVA déduite au titre de cette opération représente 1 000 K€.
Au 1/1/N+2, 200/1 000 du programme reste invendu.
Au 1/10/N+2 le promoteur réussit à louer 150/1 000 du programme.

Les choses restent en l’état jusqu’au 1er avril N+7, date à laquelle le programme restant est
vendu en bloc avec une option TVA.
Compte tenu de ces hypothèses, il conviendra de reverser 1 000 * 150/1 000 * 1/20 =
7.5 K€ de TVA au cours des années N+4, N+5, N+6 et N+7 soit un total de 30 K€, les autres
970 K€ de TVA initialement déduits resteront déductibles.
◊ La cession de l’immeuble n’est pas soumise à TVA

Dans cette situation, il conviendra de procéder à la régularisation globale telle
que décrite page 511, étant précisé que la régularisation n’est susceptible
d’être requise que pour la partie de l’immeuble assimilée à une immobilisation,
c’est-à-dire pour la partie de l’immeuble louée pendant plus d’un an à compter
de la deuxième année qui suit la date d’achèvement de l’immeuble.
EXEMPLE IV.4A
Si l’on reprend l’exemple ci-dessus, lors de la vente au 1/4/N+7, la TVA déduite relative aux
lots vendus au 1/1/N+2 (800/1 000) soit 800 K€ ne sera pas remise en cause.
La TVA relative aux lots non loués devra être reversée au moment de la vente, comme
participant à une opération non soumise à TVA soit 1 000 * 50/1 000 = 50 K€.
La TVA relative aux lots loués devra être reversée pour les 16/20 de son montant,
l’immeuble ayant été assimilé à une immobilisation pendant quatre ans, soit
1 000 * 150/1 000 * 16/20 = 120 K€.
Si l’on ajoute les régularisations annuelles présentant un total de 30 K€, on observe que
la TVA non déductible représente au final un montant de 50 + 120 + 30 = 200 K€. Ce
montant correspond, en fait, à la TVA sur les lots qui n’avaient pu être commercialisés avant
l’expiration du délai de cinq ans de l’achèvement de l’immeuble.
Si l’on complète cet exemple en faisant à présent l’hypothèse que les locaux
sont des immeubles de bureaux pour lesquels l’option TVA a été souscrite, les
conséquences en seront les suivantes :
EXEMPLE IV.4B
La TVA déduite relative aux lots vendus au 1/1/N+2 (800/1 000) soit 800 K€ ne sera pas
remise en cause.
La TVA relative aux lots non loués devra à être reversée au moment de la vente, soit
1 000 * 50/1 000 = 50 K€.
La TVA relative aux lots loués devra être reversée pour les 16/20 de son montant,
l’immeuble ayant été assimilé à une immobilisation pendant quatre ans, soit
1 000 * 150/1 000 * 16/20 = 120 K€.

L’acquéreur pourra, le cas échéant, déduire ce montant au vu d’une attestation produite par
le vendeur, à condition que l’immeuble constitue une immobilisation pour lui et compte tenu
de son pourcentage de déduction1.
Par contre, les locations étant soumises intégralement à la TVA, aucune régularisation
annuelle ne sera effectuée.
La TVA non déductible représente au final un montant de 50 + 1202 = 170 K€.
◊ Cession d’une universalité de biens

La procédure de cession d’une universalité de biens dans le cadre de
l’article 257 bis du CGI, décrite pages 513 et suivantes, ne nous semble
pas applicable en la circonstance eu égard aux commentaires du rescrit
2006/58 pour lequel, même lorsque les locations ont été soumises à la TVA,
« l'inscription en stock de l'immeuble constitue un élément objectif permettant
de révéler l'intention de l'opérateur de ne pas affecter durablement l'immeuble
en cause à une activité de location en tant que loueur d'immeuble. »
• Conséquences de l’assimilation pour des

immeubles rénovés
Les pages qui précèdent décrivent une situation dans laquelle les immeubles
conservés en stock sont des immeubles neufs construits de toute pièce sur un
terrain nu ou rendu nu.
Il s’agit d’une situation classiquement rencontrée chez les promoteurs-
constructeurs construisant des immeubles neufs dans une perspective
de vente.
Il convient de s’interroger à présent sur l’application de ces dispositions à
des immeubles acquis postérieurement au cinquième anniversaire de leur
achèvement, ayant fait l’objet de travaux de rénovation dans une perspective
de revente et qui seraient temporairement loués dans l’attente de celle-ci.
L’article 207-IV-3 de l’annexe II au CGI, qui précise qu’ « un immeuble ou une
fraction d'immeuble en stock est considéré comme immobilisé lorsque, au
31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle est
intervenu l'achèvement de l'immeuble, il est utilisé pendant plus d'un an pour
une opération relevant d'une activité économique », a une portée générale.
1 Normalement la procédure de transfert n’est applicable que lorsque l’immeuble cédé constitue une
immobilisation pour le vendeur et pour l’acquéreur. L’administration a cependant précisé que cette
procédure était applicable pour les biens inscrits en stock et assimilés fiscalement à des immobilisations.
(BOI-TVA-IMM-10-30 § 390 alinéa 2).
2 Le transfert du droit à déduction dans la limite de 120 K€ pourra, en outre, donner lieu à négociation
sur le montant du prix de vente.

Il convient dans ce contexte de distinguer selon que les travaux effectués sont
constitutifs d’une « rénovation lourde » ou d’une « rénovation légère » selon les
critères exposés pages 470 et suivantes.
◊ Les travaux sont constitutifs d’une « rénovation lourde »
Dans cette situation, l’immeuble rénové étant assimilable à une construction
neuve de par les dispositions de l’article 257-I-2-2° du CGI, les développements
ci-dessus (pages 517 et suivantes) nous semblent transposables.
La date d’achèvement à retenir devrait être la date d’achèvement des travaux
de remise à neuf.
◊ Les travaux sont constitutifs d’une « rénovation légère »
Dans ce cas l’immeuble rénové ne constitue pas une construction neuve et
l’opération doit être assimilée à une opération de « marchand de biens » dans
laquelle des travaux non constitutifs d’une remise à neuf auront été effectués.
Or nous avons vu pages 47 et suivantes que, conformément à la doctrine
administrative (BOI-TVA-IMM-10-30 § 80), lorsqu’un marchand de biens
acquiert un immeuble achevé depuis plus de cinq ans, la TVA ayant, le cas
échéant, grevé cette acquisition (lorsqu’elle l’a été auprès d’un assujetti ayant
exercé l’option) ainsi que la TVA sur les commissions et travaux d’amélioration
n’est pas déductible immédiatement, elle ne le deviendra que lorsque le
marchand de biens aura exercé l’option dans l’acte qui constate la revente du
bien immobilier antérieurement acquis. En l’absence d’option cette TVA restera
définitivement non déductible.
Dans le cadre d’une mise en location temporaire, la situation doit être analysée
selon que la location est soumise ou non à TVA.
Les locations temporaires ne sont pas soumises à TVA
Cette situation concerne la location temporaire de locaux d’habitation ou de
locaux d’activités loués nus pour lesquels l’option n’est pas exercée.
Dans ce cas, le marchand de biens-bailleur ne peut prétendre à aucune
déduction au titre de son activité locative et le fait que la TVA sur les travaux
(et le cas échéant sur l’acquisition) ne soit pas déductible tant que l’option
pour la TVA n’est pas souscrite dans l’acte de revente, ne présente aucun
caractère pénalisant.
La situation se « débouclera » lors de la revente par le marchand de biens :
S’il n’exerce pas l’option, la TVA d’amont restera non déductible dans
son intégralité.

En effet, si l’option n’est pas exercée, aucune régularisation ne sera à opérer
dans la mesure où la TVA d’amont n’a pas été déduite.
Dans le cas contraire, cette TVA deviendra déductible.
Il semblerait logique de ne déduire cette TVA que dans la limite des périodes
pendant lesquelles l’immeuble ou la fraction d’immeuble n’a pas été assimilé
à une immobilisation au regard de la TVA, par homogénéité avec le traitement
appliqué aux « constructions neuves » rappelé page 518.
EXEMPLE IV.5
C’est ainsi qu’un immeuble d’habitation acquis auprès d’un non-assujetti le 31/5/N (achevé
par hypothèse en N-10) pour lequel des travaux ont été réalisés en fin d’année N faisant
apparaître une TVA collectée de 30 K€ et loué dans l’attente de sa revente du 1/4/N+1 au
31/3/N+3 ne devrait permettre la déduction que de 30 * 18/20 = 27 K€.
Nous n’avons cependant trouvé aucune confirmation de ce raisonnement dans

la documentation administrative.
Les locations temporaires sont soumises à TVA

À priori, lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une location soumise de plein droit ou
sur option à la TVA, la TVA relative aux charges d’entretien, aux travaux et, le
cas échéant, à l’acquisition de l’immeuble, est déductible.
Cependant, lorsque l’immeuble est acquis par un marchand de biens et
loué avec option TVA dans l’attente de la revente, ce principe apparaît en
contradiction avec les prescriptions administratives rappelées dans la page
précédente (BOI-TVA-IMM-10-30 § 80), qui subordonne la déduction de la TVA
d’amont à la souscription de l’option TVA lors de la revente de l’immeuble.
À notre connaissance, l’administration ne s’est pas exprimée sur cette
situation. Il nous semble cependant que dans la mesure où l’immeuble acquis
a été comptabilisé en stock dans une perspective de revente et non pas en
immobilisation, la TVA d’amont ne pourra être déduite immédiatement mais
seulement lors de la vente de l’immeuble assortie de l’option TVA ou encore au
fur et à mesure de la location soumise à TVA ainsi que nous le suggérons dans
les lignes qui suivent.
Selon l’article 207-IV-3 de l’annexe II au CGI, l’immeuble acquis ayant été
achevé à une date bien antérieure à celle de son acquisition, il suffit qu’à
compter de son acquisition il soit loué pendant une période supérieure à un an
pour qu’il soit assimilé à une immobilisation.
Dans la suite de cette logique, il conviendrait de procéder aux régularisations
annuelles en cas de variation du coefficient de déduction de plus de 10 %.
La TVA sur les travaux (et le cas échéant sur l’acquisition) n’ayant pas été
déduite lors de l’engagement des dépenses dans la mesure où l’opération de

marchand de biens est supposée ne pas être soumise à la TVA, le coefficient
de taxation est alors de 0 %.
Le fait de procéder à la location des locaux soumise à TVA, pendant plus d’une
année devrait conduire à procéder à une régularisation « positive », ce type
d’activité étant alors soumise à TVA. Cela devrait conduire, en conséquence,
à déduire 1/20 de la TVA initialement non déduite sur les travaux (et le cas
échéant sur l’acquisition).
Lors de la revente, si le marchand de biens n’opte pas pour la TVA, la TVA non
déduite resterait non déductible, dans le cas contraire cette TVA non déduite
deviendrait déductible.
EXEMPLE IV.6
C’est ainsi qu’un immeuble de bureau acquis auprès d’un non-assujetti le 31/5/N (achevé
par hypothèse en N-10) pour lequel des travaux ont été réalisés en fin d’année N faisant
apparaître une TVA collectée de 80 K€ et loués avec option TVA dans l’attente de sa revente
du 1/4/N+1 au 31/3/N+3 devrait permettre une déduction de TVA de 80 * 2/20 = 8 K€.
Lors de la revente, si l’option TVA n’est pas mentionnée dans l’acte, aucune autre déduction
ne serait possible.
Si, au contraire, l’option TVA est mentionnée dans l’acte, une déduction complémentaire de
80 - 8 = 72 K€ devrait être effectuée.
Nous n’avons cependant trouvé aucune confirmation de ce raisonnement dans

la documentation administrative.
IV.2.2 Traitement comptable

Un immeuble détenu dans une perspective de vente doit être comptabilisé
en stock.
Le fait que sa détention puisse durer plus d’une année au-delà de son acquisition
ou de son achèvement ne remet pas en cause ce classement comptable.
Si lors de cette détention, l’immeuble est temporairement loué, cette location
temporaire ne modifie pas sa destination (sous réserve d’un changement
d’affectation décidé par la direction de l’entité dont il est la propriété) quand
bien même la durée de la location l’assimilerait à une immobilisation sur le plan
fiscal conformément à l’article 207-IV-3 de l’annexe II au CGI.
Il convient néanmoins de rappeler les termes de l’article 211-6 du PCG
qui précise :
« Une immobilisation corporelle est un actif physique détenu, soit pour être
utilisé dans la production ou la fourniture de biens ou de services, soit pour être

loué à des tiers, soit à des fins de gestion interne et dont l'entité attend qu’il soit
utilisé au-delà de l’exercice en cours1. »
Citant l’avis 2005-D du Comité d’Urgence du CNC, le Recueil des Normes
Comptables de l’ANC précise sous l’article 213-21 du PCG, traitant de la
comptabilisation des pièces de rechange, que « l’expression […] « utilisation
au-delà de l’exercice en cours » de l’article 211-6 (doit) être (interprétée)
comme une utilisation d’une durée supérieure à douze mois (en général, celle
d’un exercice). »
En toute rigueur, à la lecture de ce texte, il conviendrait, dès lors que l’immeuble
est loué sur une période supérieure à un an, de le considérer comme un
actif immobilisé.
Les spécificités de l’activité immobilière sont telles qu’en pratique les entités ne
procèdent à ce reclassement que lorsque l’affectation locative procède d’une
décision de gestion durable.
Elles doivent cependant mesurer l’intérêt fiscal de procéder à ce reclassement.
En effet, tant que l’immeuble est classé en stock, aucun amortissement ne peut
être comptabilisé et donc fiscalement déduit.
IV.2.3 Règles applicables en matière d’impôt direct
• L’opérateur est soumis à l’impôt sur les sociétés

Lorsque l’entité propriétaire de l’immeuble est soumise à l’impôt sur les sociétés,
les loyers issus de l’activité locative sont également soumis à cet impôt et les
charges générées par l’activité locative sont déductibles de la base imposable.
• L’opérateur n’est pas soumis à l’impôt sur les

sociétés
Lorsque l’entité propriétaire est une société transparente, la quote-part de
résultat locatif revenant aux associés, personnes morales soumises à l’impôt
sur les sociétés, est réintégrée dans le résultat imposable à l’IS de ces sociétés
de la même façon que les profits de construction réalisés au titre de l’activité de
promotion-construction ou les profits d’achat-revente (lorsque l’immeuble est
porté par une SNC marchand de biens dans ce deuxième cas).
Pour ce qui concerne les associés personnes physiques, lorsque l’immeuble
est la propriété d’une société civile de construction vente, on rappelle (voir
notamment pages 185 et suivantes) que selon la doctrine administrative, les
bénéfices réalisés sont taxés à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des

bénéfices industriels et commerciaux pour la part correspondant aux droits
sociaux de chacun des associés concernés. Les opérations accessoires de
location perdent leur caractère de revenus fonciers dès lors qu'ils se rapportent
à des immeubles compris dans l'actif commercial de la société. (BOI-BIC-
CHAMP-70-20-100-20 § 100).
Ce principe apparaît transposable aux autres sociétés transparentes telle
qu’une SNC détenant un stock immobilier destiné à la revente dans le cadre
d’une activité de marchand de biens qui ferait l’objet d’une location temporaire
dans l’attente de sa revente.
On rappelle en effet que pour une société en nom collectif qui exerce une
activité civile (location d'immeubles) et à titre principal ou accessoire une
activité commerciale, les revenus tirés de la location sont taxables dans la
catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, dans la mesure où les
immeubles loués sont compris dans son stock immobilier. (BOI-RFPI-CHAMP-
10-30 § 20).
IV.3 Constitution d’un secteur

locatif permanent
Dans certaines situations, il se peut que l’opérateur décide de constituer un

secteur locatif permanent.
Cette décision peut être prise dès l’acquisition ou l’achèvement de l’immeuble,
elle peut être aussi décidée après une période de mise en vente infructueuse
(et après une période de location temporaire, le cas échéant).
Nous examinons ci-après les incidences de tels événements.
IV.3.1 Conséquences en matière de TVA
• La création du secteur locatif est décidée dès

l’acquisition ou l’achèvement de l’immeuble
◊ Immeuble acquis
En cas d’acquisition de l’immeuble auprès d’un tiers et lorsque cette acquisition
a été soumise à TVA (immeuble acquis auprès d’un assujetti, achevé depuis
moins de cinq ans ou lorsque le cédant a exercé l’option), cette TVA est
déductible lorsque l’immeuble est utilisé pour une activité soumise à TVA.
Ce sera le cas lorsque l’immeuble est loué et lorsque les loyers correspondants
sont soumis à la TVA, de plein droit ou sur option.

Lorsque l’immeuble contient des locaux dont les loyers sont soumis à TVA et
d’autres qui ne sont pas soumis à TVA (lots d’habitation par exemple), la TVA
relative à l’acquisition et, le cas échéant, aux travaux d’amélioration, n’est
déductible que selon le coefficient de taxation (prorata) applicable à l’acquéreur.
◊ Immeuble construit et achevé par un promoteur-constructeur
Lorsque l’immeuble a été construit par le promoteur-constructeur et qu’il est,
dès son achèvement, affecté à une activité locative, deux cas sont susceptibles
de se présenter :
• L’ensemble des loyers produits par l’immeuble, comptabilisé en
immobilisations, est soumis à la TVA (prorata de 100 %). Dans ce cas, les
livraisons à soi-même de tels biens affectés aux besoins de l’entreprise ne
sont pas imposables ;
• Les loyers produits par l’immeuble ne sont pas ou ne sont que partiellement
soumis à TVA. Dans cette situation, la livraison à soi-même sera soumise
à TVA, la TVA sur cette LASM pouvant, le cas échéant, faire l’objet d’une
déduction selon le prorata du secteur d’activité considéré.
En effet, l’administration précise dans sa base BoFIP :
« L'imposition de la livraison à soi-même n'est donc exigée que s'il s'agit :
• De biens utilisés pour la réalisation d'opérations intégralement exonérées ;
• De biens dont la taxe n'est déductible que partiellement. Il s'agit de
biens pour lesquels le montant de la taxe déductible est déterminé par
application d'un coefficient d'assujettissement ou de taxation unique dans les
conditions fixées au 1 du V de l'article 206 de l'annexe II au CGI. » (BOI-TVA-
CHAMP-10-20-20 § 250).
Les dispositions qui précèdent sont également applicables en cas de
« rénovation lourde » conduisant à une remise à neuf d’un immeuble acquis.
• La création du secteur locatif est décidée

postérieurement à l’achèvement ou à l’acquisition
de l’immeuble
La même distinction que dans le cas précédent doit être opérée.
◊ Immeuble construit et achevé par le promoteur-constructeur
Lorsque l’immeuble a été construit par le promoteur-constructeur dans une
perspective de vente, la TVA d’amont a été déduite et reste déductible tant que
la destination de l’immeuble reste sa revente.
Ainsi que nous l’avons vu page 221 dans cette situation, la loi de finances
rectificative du 20 décembre 2014 n’exige plus de procéder à une LASM au 31
décembre de la deuxième année suivant l’achèvement de l’immeuble.

Cependant, dans ce cas, ces assujettis doivent justifier de l’exécution des
travaux par la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux résultant
de l’engagement de construire conformément au I de l’article 266 bis de
l’annexe III au CGI.
Lorsque le promoteur-constructeur décide de son changement permanent
d’affectation pour des activités locatives avec transfert du stock en
immobilisations, si la location de l’immeuble est intégralement soumise à TVA,
l’imposition de la LASM n’est pas requise. Dans le cas contraire (locations non
soumises ou partiellement soumises à TVA), il conviendra de procéder à une
LASM conformément aux prescriptions administratives.
« L'imposition de la livraison à soi-même devient exigible lors du changement
(d’affectation), si le bien est désormais utilisé en tant qu'immobilisation et
affecté à des opérations n'ouvrant pas droit à une déduction complète de la
TVA […] » (BOI-TVA-CHAMP-10-20-20 § 330).
EXEMPLE IV.7
Un promoteur-constructeur a construit un immeuble destiné à la vente pour lequel le coût de
production est de 5 000 K€ hors taxes se décomposant ainsi :
Terrain et coût de
4 500 K€ (TVA 900 K€)
construction
Coûts internes 300 K€
Total 5 000 K€
Après deux ans de commercialisation infructueuse, le promoteur-constructeur décide
d’affecter cet immeuble à un secteur locatif permanent. Il opte pour la TVA pour les
opérations locatives, étant observé que l’immeuble contient 40 % de lots exclusivement
réservés à l’habitation.
La TVA sur le terrain et le coût de construction (900 K€) reste déductible.
Le promoteur-constructeur doit acquitter une TVA sur la LASM de 5 000 * 20 % = 1 000 K€.
Cette TVA sur la LASM est déductible à concurrence de (100 % - 40 %) * 1 000 = 600 K€.
◊ Immeuble acquis
Lorsque l’immeuble a été acquis et a fait l’objet de travaux de rénovation, il
convient de distinguer deux situations :
Si les travaux consistent en une « rénovation lourde », les commentaires
qui précèdent sont entièrement applicables conformément au
commentaire administratif :
« La livraison à soi-même d'un immeuble affecté aux besoins de l'assujetti peut
résulter d'une construction nouvelle ou de travaux portant sur un immeuble

existant qui ont consisté en une surélévation ou qui l'ont rendu à l'état neuf au
sens du 2° du 2 du I de l'article 257 du Code général des impôts (CGI). » (BOI-
TVA-CHAMP-10-20-20 § 1).
Si les travaux ne sont que des travaux d’embellissement réalisés dans le cadre
d’une opération de marchand de biens, on rappelle que si l’immeuble acquis
était achevé depuis plus de cinq ans lors de son acquisition, celle-ci n’était pas
soumise à TVA lorsque cette acquisition avait été effectuée auprès d’un non-
assujetti ou d’un assujetti n’ayant pas exercé l’option.
Nous avons également constaté pages 49 et suivantes que la TVA sur les
travaux réalisés ainsi que, le cas échéant, la TVA sur l’acquisition lorsque le
cédant avait exercé l’option n’était pas déductible tant que l’option pour la TVA
n’avait pas été exercée dans l’acte de revente de l’immeuble.
En cas de transfert du stock en immobilisation lors d’une affectation durable
à une activité locative, si cette dernière n’est pas soumise à TVA (immeuble
affecté à l’habitation ou à une location de locaux nus pour lesquels aucune
option TVA n’a été souscrite), la TVA non déductible reste non déductible.
En effet conformément au II de l’article 257 du CGI et aux articles 173 et 175 du
CGI, il n’y a pas de livraison à soi-même à constater lorsque la TVA supportée
en amont n’a pas été déduite.
Si l’activité locative est soumise totalement ou partiellement à la TVA, le
transfert permet de bénéficier d’un « crédit de départ » conformément à
l’article 207 (III-1‑4° et IV-2) de l’annexe II du CGI, lorsque les personnes
concernées deviennent redevables de la TVA de plein droit ou sur option. Elles
peuvent, dans ce cas, opérer la déduction d'une fraction de la taxe afférente aux
immeubles en cours d'utilisation qui jusqu'alors, étaient utilisés pour effectuer
des opérations imposables n'ouvrant pas droit à déduction.
Dans son commentaire, l’administration fiscale précise que pour ce qui
concerne les « immobilisations neuves », à savoir les biens « constituant des
immobilisations dont l'entreprise peut justifier qu'ils n'ont fait l'objet d'aucune
utilisation à la date à laquelle elle est devenue redevable, et pour lesquelles les
dispositions du 2 du IV de l’article 207 de l'annexe II au CGI sont applicables.
La taxe afférente à de telles immobilisations est déductible à proportion de leur
coefficient de déduction. » (BOI-TVA-DED-60-40 § 60)
Au cas particulier, dans la mesure où l’immeuble n’a fait l’objet d’aucune
utilisation avant sa mise en location, ces mesures devraient être applicables
et la TVA relative aux travaux, voire à l’acquisition lorsque celle-ci avait été
soumise à TVA, devraient faire l’objet d’une déduction selon le prorata
d’assujettissement de l’activité locative.

• La création du secteur locatif est décidée
après une période de location temporaire du
stock immobilier
Cette situation correspond à celle dans laquelle l’opérateur après une période
de location qu’il pensait temporaire, décide de l’affectation définitive de
l’immeuble à une activité locative. Elle doit être détaillée selon que l’immeuble
a été construit ou acquis.
Comme indiqué page 517, un immeuble en stock loué pendant plus d’un
an postérieurement au 31 décembre de la deuxième année qui suit son
achèvement est considéré comme immobilisé.
Cette situation a vocation à perdurer si l’immeuble est définitivement affecté à
une activité locative.
◊ Immeuble construit et achevé par le promoteur-constructeur
L’activité locative est soumise à TVA
Dans cette situation, nous avons pu constater page 517 que pendant la phase
de location initialement temporaire, la déduction de la TVA sur les opérations
de construction n’était pas remise en cause du fait de la soumission de l’activité
locative à la TVA.
Lors de l’affectation définitive à un secteur locatif taxable, l’immeuble n’est plus
un stock assimilé à une immobilisation mais une véritable immobilisation.
Le changement « officiel » d’affectation n’a, à notre sens, aucun effet fiscal dans
la mesure où l’immeuble, déjà considéré comme une immobilisation sur le plan
fiscal, restera affecté à une activité soumise à la TVA à 100 % et que donc la TVA
déduite à l’origine sur les opérations de construction devrait rester déductible.
L’activité locative n’est pas soumise à TVA
Dans une telle situation, nous avons pu constater page 517 que pendant la
phase de location qui était supposée devoir être temporaire, la déduction de
la TVA sur les opérations de construction n’était pas remise en cause, mais
que, eu égard au caractère de l’activité locative non soumise à TVA, l’entité
propriétaire devait procéder chaque année à une régularisation par vingtième
de la TVA initialement déduite.
Lors de l’affectation définitive à un secteur locatif, il semble que, malgré
l’assimilation à une immobilisation du stock immobilier dorénavant comptabilisé
comme une immobilisation, il faille procéder à une régularisation globale
conformément à l’article 207 du CGI et non pas à une LASM dans le cadre de
l’article 257 du même code.

C’est ce qui semble ressortir d’un rescrit 2007/42 cité dans BOI-TVA-DED-60-
20-10 :
« […] en cas d'affectation d'un immeuble, antérieurement affecté à une activité
imposable ouvrant en tout ou partie droit à déduction, à une activité totalement
située en dehors du champ d'application1 de la TVA, le bien cesse d'être utilisé
pour la réalisation d'opérations imposables, ce qui constitue un événement
déclenchant une « régularisation globale » sur le fondement des dispositions
du nouvel article 207 III. 1. 5° de l'annexe II au CGI. »
EXEMPLE IV.8
Étant donné un immeuble d’habitation destiné à la vente pour lequel un promoteur-
constructeur a procédé à une déduction de TVA de 2 000 K€, l’immeuble étant achevé le
31/5/N, et temporairement loué à compter du 31/10/N+2.
La location se poursuit ainsi jusqu’au 31/12/N+5. Au 1er janvier N+6, le promoteur-
constructeur décide de son affectation définitive à une activité locative en transférant
comptablement cet immeuble du stock immobilier vers un compte d’immobilisation.
L’immeuble étant assimilé à une immobilisation à compter du 1er janvier N+4, un reversement
de 1/20 de la TVA initialement déduite, soit 100 K€, a été effectué au titre de N+4 et la même
somme au titre de N+5. En N+6, l’affectation définitive au secteur locatif devrait conduire à
une régularisation globale de 18/20 de la TVA initialement déduite soit 1 800 K€.
L’immeuble ayant été, de fait, affecté à une activité non soumise à TVA, l’ensemble
des régularisations (annuelles et globales) conduisent à ne pas déduire la TVA sur
l’immeuble construit.
◊ Immeuble acquis
Lorsque l’immeuble a été acquis et a fait l’objet de travaux de « rénovation
lourde » les commentaires qui précèdent sont entièrement applicables.
Si les travaux entrepris ne sont que de menues améliorations ne conduisant
pas à la remise à neuf de l’immeuble, les rappels mentionnés pages 522 et
suivantes sont applicables.
En cas de transfert du stock en immobilisation constatant une affectation
durable à une activité locative après une période de location du stock immobilier
transféré, si l’activité locative n’est pas soumise à TVA (immeuble affecté à
l’habitation ou à une location de locaux nus pour lesquels aucune option TVA
n’a été souscrite), la TVA non déductible reste non déductible.
En effet, la TVA acquittée lors de la réalisation des travaux et, le cas échéant
sur l’acquisition de l’immeuble, n’a pas été déduite dans l’attente de la décision
du marchand de biens quant à la souscription de l’option TVA lors de la revente
reste non déductible.
1 La situation visée par le rescrit n’est cependant pas identique à celle traitée au cas particulier. En effet,
le rescrit vise le passage d’une affectation à une activité imposable à une activité « hors champ ». Or,
dans la situation présentement examinée, il s’agit du transfert d’une affectation à une activité imposable
vers une activité « dans le champ », mais exonérée par disposition expresse de la loi.

Eu égard au fait que les loyers correspondants ne sont pas soumis à
TVA, cette TVA était restée non déductible pendant la période de location
supposée temporaire, elle ne le sera pas davantage lorsque l’activité locative
deviendra récurrente.
Si l’activité locative est soumise à TVA, dans le prolongement de notre
raisonnement exprimé page 523, lors de la phase de location supposée
temporaire, le marchand de biens devrait être en mesure de déduire chaque
année 1/20 de la TVA non encore déduite à compter de la date à laquelle
l’immeuble en stock a été assimilé à une immobilisation sur le plan fiscal.
Lors du transfert définitif du stock en immobilisation, concrétisant le caractère
définitif de l’affectation locative de l’immeuble, le propriétaire devrait bénéficier
d’un « crédit de départ » correspondant à (20 - X)/20 de la TVA non encore
déduite, X représentant le nombre d’années pendant lesquelles l’immeuble a
été utilisé pour une activité locative supposée temporaire, au cours de laquelle
l’immeuble en stock a été assimilé à une immobilisation sur le plan fiscal.
C’est ce qui semble ressortir du commentaire administratif (BOI-TVA-
DED-60‑40 § 70) traitant des immobilisations en cours d’utilisation :
« Dans la mesure où le bien n'était pas affecté, lors de son acquisition, à des
besoins privés ou aux besoins d'activités placées hors du champ de la TVA,
l'entreprise peut prétendre à un crédit de départ au titre de ce bien qui devient
utilisé à des opérations ouvrant droit à déduction.
Dans le cadre de son calcul, elle doit tenir compte de l'utilisation dont le bien
a précédemment fait l'objet entre sa date d'acquisition et celle à laquelle
l'entreprise est devenue redevable de la TVA dans les conditions posées au
point 4 du 2 du III de l'article 207 de l'annexe II au CGI. »
IV.3.2 Traitement comptable
• Acquisition ou production d’un immeuble

comptabilisé initialement en immobilisation
Lorsque l’immeuble acquis ou produit est directement affecté à une activité
locative, il s’agit de la comptabilisation classique d’un actif immobilisé.
◊ Acquisition d’un immeuble
Cette acquisition est comptabilisée en débitant les comptes 21 concernés par
le crédit d’un compte de tiers (ou d’un compte de trésorerie).
Les comptes 21 devront être détaillés selon les composants significatifs de
l’immeuble conformément à l’article 214-9 du PCG.
Le terrain, compte tenu de son caractère non amortissable, sera nécessairement
traité comme un composant distinct.

Lorsque l’acquisition de l’immeuble a été soumise à TVA et que, du fait du
caractère non déductible de cette TVA (notamment lorsque l’activité locative
concerne des immeubles d’habitation), la TVA non déductible viendra augmenter
le coût d’acquisition de l’immobilisation ventilée entre le terrain et les différents
composants du bâti.
◊ Production d’un immeuble
Lorsque l’immeuble est produit par un promoteur-constructeur qui décide,
avant même son achèvement, de le réserver pour une activité locative, il s’agit
de comptabiliser une production immobilisée.
Si l’activité locative n’est pas soumise à la TVA à 100 %, il conviendra de
procéder à une LASM.
EXEMPLE IV.9
Un promoteur-constructeur construit un immeuble dont le coût de production hors coût
d’emprunt est de 10 000 K€ hors taxes (dont terrain 1 500 K€ acquis auprès d’un
non‑assujetti).
À la clôture au 31/12/N, les travaux réalisés représentent 5 000 K€ hors taxes et les coûts
d’emprunt incorporables de 200 K€.
L’immeuble est achevé le 30 septembre N+1, les coûts d’emprunt complémentaires sont
de 150 K€.
L’immeuble est affecté à une activité locative soumise à TVA selon un « prorata » de 40 %.
Comptabilisation au 31/12/N
6xxx Terrains 1 500
6xxx Constructions 5 000
66xx Frais financiers 200
(5 000 * 20 %)
4xxx Tiers divers 7 700
2313 Immobilisations en cours 6 700
72xx Production immobilisée 6 500
796 Transfert de charges fin. 200
Comptabilisation au 30/9/N+1
6xxx Constructions 3 500
66xx Frais financiers 150
(3 500 * 20 %)
4xxx Tiers divers 4 350
72xx Production immobilisée 3 500
796 Transfert de charges fin. 150
211x Terrains (*) 1 680
213x Constructions (**) 9 912

(2 070 * 40 %)
(10 350 * 20 %)
(*) (10 350 + (2 070 * 60 %)) * (1 500/10 350) = 1 680
(**) (10 350 + (2 070 * 60 %)) * (8 850/10 350) = 9 912 à ventiler par composants
• Transfert d’un stock immobilier dans les

actifs immobilisés
◊ Traitement selon les normes françaises

Les conséquences comptables du transfert d’un stock immobilier dans les
actifs immobilisés résultant de la constitution d’un secteur locatif permanent
ont été décrites pages 118 et suivantes pour ce qui concerne les activités de
marchand de biens et pages 343 et suivantes pour les activités de promotion-
construction. Le lecteur est prié de s’y reporter.
À compter de ce transfert, l’entité devra comptabiliser des amortissements sur
les éléments amortissables de la construction.
Il conviendra donc de procéder à une décomposition de l’immeuble conformément
à l’article 214-9 du PCG faisant apparaître la valeur du terrain (non amortissable)
et les différents éléments de la construction amortissables selon des durées
différenciées en fonction de la durée d’utilisation de chacun des composants.
En la circonstance, le coût du terrain sera parfaitement connu par le promoteur-
constructeur, de même que les différents éléments du coût de construction, ce
qui devrait faciliter la décomposition requise par l’article 214-9 du PCG.
À défaut, deux décisions du Conseil d’État (15 février 2016 – 367487 et
380400) ont proposé une méthodologie de ventilation du prix du terrain et de
la construction.
Pour l’essentiel cette méthodologie définit une hiérarchie des méthodes
de valorisation :
• Si des données sont disponibles sur la valorisation de terrains nus à
partir de transactions situées dans la même zone géographique, l’assiette
foncière de l’immeuble doit être déterminée sur cette base et la valeur de la
construction est déterminée par différence entre le prix total de l’immeuble et
la valeur du terrain ainsi estimée ;
• À défaut, le coût de reconstruction de l’immeuble à l’entrée dans le
patrimoine de l’entité, compte tenu de sa vétusté et de son état d’entretien, sera
pris comme base d’évaluation, la valeur du terrain étant estimée par différence
entre le prix total de l’immeuble et l’évaluation du coût de reconstruction ;

• À défaut, notamment dans les grandes agglomérations comme la région
parisienne, il convient de s’inspirer des estimations comptables issues des
comptes annuels d’autres entreprises ayant acquis à des dates voisines
des immeubles semblables, au regard de la localisation et de la nature de
la construction.
◊ Traitement dans le cadre du référentiel IFRS

Lorsque l’opérateur est soumis au référentiel IFRS pour l’établissement de
ses comptes consolidés, l’immeuble ainsi transféré entre dans le champ
d’application de la norme IAS 40 sur les immeubles de placement.
Si dans le cadre de cette norme, l’opérateur a opté pour le modèle de coût, le
traitement du transfert s’avère très semblable à celui applicable dans le cadre
des normes françaises, rappelé ci-dessus.
Si, par contre, il a opté pour le modèle de juste valeur, le transfert de la catégorie
« stocks » vers la catégorie « immeubles de placement » devra être traité selon
le paragraphe 63 de la norme :
« Pour un transfert de la catégorie stocks vers la catégorie immeubles de
placement qui sera comptabilisé à la juste valeur, toute différence entre la juste
valeur du bien immobilier à cette date et sa valeur comptable antérieure doit
être comptabilisée en résultat. »
Il conviendra donc de ré-estimer la valeur comptable du stock au moment du
transfert et de comptabiliser en résultat la plus-value latente.
À compter de cette date, la juste valeur de l’immeuble de placement sera ré-
estimée annuellement et les différences de valeur seront comptabilisées en
plus ou en moins du résultat.
En conséquence, les immeubles de placement évalués selon ce modèle ne
feront l’objet d’aucun amortissement et d’aucun test de dépréciation sur la
valeur de l’immeuble de placement en tant qu’actif isolé.
Ces modalités particulières d’évaluation devront faire l’objet de retraitements
par rapport aux écritures comptabilisées dans les comptes sociaux établis sous
référentiel français.
Les principaux retraitements seront notamment :
• Annulation des amortissements comptabilisés dans les comptes sociaux ;
• Annulation des dépréciations comptabilisées dans les comptes sociaux ;
• Ré-estimation de la juste valeur de l’immeuble avec impact sur le résultat ;
• Constatation de la fiscalité différée liée aux trois retraitements
listés ci‑dessus.

◊ Comptabilisation des régularisations de TVA
Lors du transfert d’un stock immobilier en immobilisation (et même avant cette
date si ce transfert a été précédé d’une période locative présumée temporaire), il
est parfois nécessaire de procéder à des régularisations de TVA conformément
aux dispositions rappelées pages 517 et suivantes et pages 527 et suivantes.
Dans un rescrit 2008/32 (BOI-TVA-DED-60-10 § 1), l’administration fiscale a
précisé que « pour les assujettis redevables partiels de la TVA, il est admis
que la régularisation annuelle ne remet pas en cause les valeurs d'inscription
des biens à l'actif immobilisé de l'entreprise. Corrélativement, l'assujetti
doit procéder, selon les situations, à la comptabilisation d'une perte ou d'un
produit exceptionnel. »
Cependant, dans les situations qui nous préoccupent, les régularisations
annuelles portent sur des stocks et non pas sur des immobilisations lorsque
la location est présumée temporaire, bien que la réglementation en matière de
TVA assimile ces stocks à des immobilisations. Par ailleurs, lorsque le stock
est transféré en immobilisations, il s’agit non pas d’une régularisation annuelle
mais d’une régularisation globale.
La tolérance exprimée dans le rescrit cité ne nous semble donc pas pouvoir
être applicable en la circonstance et les régularisations effectuées seront à
comptabiliser dans d’autres postes que le compte de résultat.
Il convient de distinguer les situations dans lesquelles les régularisations
conduisent à un reversement de TVA de celles conduisant à une déduction
complémentaire de TVA.
Reversement de TVA
Cette situation correspond à la production d’un immeuble neuf initialement
destiné à la vente pour lequel la TVA d’amont a été intégralement déduite et
qui se trouve loué sans que cette location soit intégralement soumise à TVA.
Lorsque la location est présumée temporaire, l’immeuble restant destiné à
être vendu, une régularisation par 1/20 devra être effectuée chaque année
dès lors que l’immeuble est assimilé à une immobilisation sur le plan fiscal
(cf. pages 517 et suivantes).
À notre avis ce reversement de TVA doit venir augmenter la valeur comptable
du stock immobilier.
Cette position nous semble cohérente avec la réponse EC 2012-21 de juillet
2012 de la CEC de la CNCC, exprimée à propos de la majoration des droits
de mutation applicable à un marchand de biens en cas de non-respect de son
engagement de revendre et dont il est fait état pages 90 et suivantes.

Bien évidemment, si cette imputation avait pour effet d’augmenter la valeur
du stock au-delà de sa valeur actuelle, il conviendrait de procéder à une
dépréciation de la valeur de ce stock.
Lorsque la location devient définitive, il convient, lors du transfert en
immobilisation, de procéder à la LASM et d’intégrer le reversement global de
TVA dans la valeur comptable de l’immeuble devenu immobilisé.
Ces deux types de régularisation peuvent se succéder dans le temps lorsque
la location présumée temporaire au départ devient définitive.
EXEMPLE IV.10
Un promoteur-constructeur a achevé un immeuble d’habitation destiné à la vente pour
lequel il a procédé à une déduction de TVA de 2 000 K€ (le coût hors taxes du stock est
de 10 000 K€).
50 % des lots restant invendus, il procède à une location temporaire de ces lots, cette
location se poursuivant pendant plus d’un an à compter du 31 décembre qui suit la date
d’achèvement.
Cette situation perdure deux années, à l’issue desquelles le promoteur-constructeur décide
d’affecter définitivement les invendus à une activité locative pérenne.
Les écritures à constater selon nous devraient être les suivantes (en milliers d’euros) :
Première année
3xxx Stock immobilier 50
4457 TVA à reverser 50
(2 000 * 50 % * 1/20 = 50)
Deuxième année
3xxx Stock immobilier 50
4457 TVA à reverser 50
(2 000 * 50 % * 1/20 = 50)
Troisième année
21xx Immobilisation (*) 6 000
3xxx Stock immobilier (**) 5 100
4457 TVA à reverser (***) 900
(*)(10 000 * 50 %) * 1.20
(**)(10 000 * 50 % + 50 + 50)
(***) (2 000 * 50 % * 18/20 = 900)
Cet exemple pourrait être également décliné avec un prorata de déduction supérieur à 0 et
inférieur à 1.
Déduction complémentaire de TVA

Cette situation est l’exacte opposée de la précédente.
Elle est généralement rencontrée dans le cadre d’opérations de marchand de
biens pour lesquelles de menus travaux sont réalisés.

Dans ces circonstances, la TVA sur les travaux et, le cas échéant, sur l’acquisition,
n’est pas déductible dans l’attente de la revente et de sa soumission à la TVA
sur option.
Cependant, lorsque l’immeuble est loué et que cette location est soumise
à la TVA, des déductions complémentaires de TVA sont susceptibles d’être
effectuées (cf. pages 523 et suivantes et pages 526 et suivantes).
Lorsque la location est présumée temporaire, l’immeuble restant destiné à être
vendu, une régularisation positive par 1/20 devrait être effectuée chaque année
dès lors que l’immeuble est assimilé à une immobilisation sur le plan fiscal, si
l’on retient le raisonnement exprimé pages 523 et suivantes.
Cette déduction devrait être imputée sur la valeur comptable du stock
immobilier par symétrie avec la solution retenue dans le paragraphe précédent
pour les reversements.
Si l’on retient le mode opératoire présenté pages 96 et suivantes, la déduction
pourra être opérée sur le sous compte 3558 « Stock MB TVA » ouvert pour
la circonstance.
Lorsque la location est définitive ou le devient, selon nous, il convient lors du
transfert en immobilisation de constater un « crédit de départ » et d’imputer
la déduction globale de TVA dans la valeur comptable de l’immeuble
devenu immobilisé.
Ces deux types de régularisation peuvent se succéder dans le temps lorsque
la location présumée temporaire au départ devient définitive.
EXEMPLE IV.11
Un marchand de biens réalise un programme de rénovation légère comportant dix lots de
bureaux dont les millièmes sont équivalents (100 millièmes chacun).
Les caractéristiques de ce programme sont les suivantes :
Total 3 350 000 €
Les cinq premiers lots sont vendus sans difficulté pour un prix global de 1 850 000 €
(370 000 € par lot).
Le marchand de biens n’exerce pas l’option TVA lors de cette revente.
Les cinq derniers lots ne trouvent pas preneur et restent en stock immobilier pour un montant
de 3 350 000 * 500/1 000 = 1 675 000 € (dont 100 000 € de TVA non déduite).
Le marchand de biens décide de louer temporairement les lots restant pendant deux années
en optant pour la TVA sur les loyers.

Le stock immobilier ne trouvant toujours pas preneur, il décide d’affecter durablement les lots
restant à une activité locative après avoir acquitté un rappel de droits de mutation sur les lots
invendus de 60 000 €.
Les écritures à constater selon nous devraient être les suivantes (en euros) :
Première année
(100 000/20)
Deuxième année
(100 000/20)
Troisième année
3551 Stock MB hors taxes 60 000
44 État droits de mutation 60 000
Crédit de départ
(200 000 * 50 % * 18/20)
21 Immeuble 1 635 000
Transfert en immobilisation
(1 675 000 - 5 000 - 5 000 + 60 000 -
90 000)
Par simplification les écritures de transfert n’ont pas transité par le compte de résultat et la
ventilation entre terrain et construction a été négligée.
IV.3.3 Conséquences en matière d’impôt direct
• L’opérateur est soumis à l’impôt sur les sociétés

Comme dans la situation précédente où la location immobilière n’était que
temporaire en attente de la revente du stock immobilier, lorsque l’entité
propriétaire de l’immeuble est soumise à l’impôt sur les sociétés, les loyers
issus de l’activité locative sont également soumis à cet impôt et les charges
générées par l’activité locative sont déductibles de la base imposable.
Les amortissements de la construction seront également fiscalement déductibles
ainsi que ses dépréciations, le cas échéant.
Cependant sur ce dernier point, l’immeuble, s’il est loué à des tiers (parties
non liées à la société propriétaire) devient un immeuble de placement en
matière fiscale.

En conséquence, en cas de dépréciation constatée en comptabilité, lorsque la
société propriétaire bénéficie de plus-values latentes sur d’autres immeubles
de placement, la partie de la dépréciation couverte par ces plus-values latentes
n’est à priori pas déductible fiscalement et doit faire l’objet d’une réintégration
sur l’imprimé 2058 A.
Ce sujet est plus particulièrement abordé page 509 à laquelle le lecteur est prié
de se reporter.
• L’opérateur n’est pas soumis à l’impôt sur les

sociétés
◊ L’immeuble figure à l’actif d’une SCCV

Lorsque l’immeuble figure en immobilisation à l’actif d’une SCCV, contrairement
à la situation dans laquelle le stock immobilier est temporairement loué dans
l’attente de sa revente, et que cette location résulte de la constitution d’un
patrimoine locatif loué de manière récurrente, le produit de la location ne perd
pas sa nature de revenu foncier.
Dans sa documentation BoFIP, l’administration fiscale commentant les
dispositions du CGI apporte les précisions suivantes :
Parts de la SCCV détenues par une personne morale soumise à l’IS
ou par une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou agricole
imposable à l'impôt sur le revenu de plein droit selon un régime de
bénéfice réel
Dans cette situation, conformément aux dispositions du I de l’article 238 bis K
du CGI, « la part de bénéfice correspondant à ces parts est déterminée selon
les règles applicables au bénéfice réalisé par la personne ou l'entreprise qui
détient ces parts. » BOI-BIC-CHAMP-70-20-100-20 § 60.
Il faut donc en conclure qu’il n’est fait aucune distinction selon la nature du
revenu, que ce revenu soit locatif ou qu’il s’agisse de profits de construction.
Cette part de revenu sera donc soumise à l’IS si le porteur de parts est soumis
à l’IS et aux BIC si les parts figurent à l’actif d’une entreprise commerciale.
Parts détenues par des personnes physiques ne constituant pas
une entreprise
Cette situation est visée par le II de l’article 238 bis K qui précise :
« Dans tous les autres cas, la part de bénéfice ainsi que les profits résultant
de la cession des droits sociaux sont déterminés et imposés en tenant
compte de la nature de l'activité et du montant des recettes de la société ou
du groupement. »

L’administration en tire les conclusions suivantes dans le paragraphe 90 de la
documentation précitée :
« En conséquence […] le produit de la location partielle des constructions
sociales est imposé dans les conditions de droit commun applicables aux
revenus fonciers. »
Cas particulier des parts de SCCV détenues par une société transparente
(notamment SNC ou société civile) ou par un GIE
Dans cette situation, le § 70 de la documentation précitée indique que lorsque
ces entités exercent une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole
et relèvent de l'impôt sur le revenu selon le régime des micro-entreprises ou,
sur option, selon le régime du bénéfice réel simplifié d'imposition, les modalités
d'imposition des parts de résultat correspondantes suivent les règles applicables
en matière d'impôt sur les sociétés.
Il en est de même lorsque cette société ou ce groupement a pour activité la
gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier.
« Toutefois, si le contribuable apporte la preuve qu'une fraction des droits
dans cette dernière société ou ce dernier groupement est elle-même détenue
directement ou indirectement par des personnes physiques ou entreprises, qui
entrent dans le champ d'application du II de l'article 238 bis K du CGI […] cette
règle ne s'applique pas à la part de bénéfice correspondante. »
◊ L’immeuble figure à l’actif d’une société non soumise à l’IS

autre qu’une SCCV
Les principes exposés dans le paragraphe précédent sont applicables
également pour les autres catégories d’entités transparentes1.
« […] lorsqu'une société, non soumise à l'impôt sur les sociétés, exerce
plusieurs activités relevant de catégories distinctes pour l'assiette de l'impôt
sur le revenu, il y a lieu, en principe, de considérer séparément chaque secteur
d'activité. » (BOI-RFPI-CHAMP-10-30 § 20).
Ce n’est que lorsque l’immeuble reste détenu dans le stock immobilier que les
revenus locatifs perdent leur caractère de revenu foncier. (Même source § 20,
voir ci-dessus pages 525 et suivantes).
• Synthèse des différentes situations rencontrées

En pratique, à l’examen des prescriptions rappelées ci-dessus ainsi que
de celles rappelées pages 525 et suivantes, les règles applicables sont
les suivantes :
1 L’article 238 bis K du CGI est également applicable à toutes les entités visées à l’article 8 de ce
même code.

• Si l’opérateur qui détient les immeubles est soumis à l’IS, le revenu tiré de
la location des immeubles, que cette location soit temporaire ou récurrente,
est soumis à l’impôt sur les sociétés comme les autres sources de profit de
l’entité détentrice de l’immeuble ;
• Si l’entité qui détient les immeubles est une société transparente fiscalement :
* Si la location n’est que temporaire, les immeubles étant toujours
considérés comme un stock immobilier destiné à être vendu, les
produits de la location seront soumis à l’IS pour les associés de
l’entité transparente soumis à cet impôt et aux Bénéfices Industriels
et Commerciaux pour les associés, personnes physiques. Pour
ces derniers, les produits de la location sont donc imposés dans
la même catégorie que ceux provenant de l’activité principale
de la société transparente et il n’est donc nul besoin de créer une
sectorisation comptable ;
* Si la location constitue une activité récurrente résultant de la création
d’un patrimoine locatif, les produits locatifs seront soumis à l’IS pour
les associés de l’entité transparente soumis à cet impôt, ils le seront
à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC ou des BA, si les
parts de l’entité transparente sont inscrits à l’actif d’une entreprise
industrielle, commerciale, artisanale ou agricole soumise à l’impôt
selon un régime de bénéfice réel, et ils le seront à l’impôt sur le revenu
dans la catégorie des revenus fonciers, notamment lorsque les parts
sont détenues par une personne physique ne constituant pas une
entreprise. Dans ce cas, il conviendra de définir des secteurs distincts
afin d’isoler les résultats locatifs des autres sources de produits. Cette
sectorisation n’est cependant pas nécessaire si tous les associés
de l’entité transparente sont soumis à l’IS. En effet, dans ce cas
l’ensemble des revenus remontés par l’entité transparente à ses
associés, soumis à l’IS, sont imposables à cet impôt, qu’il s’agisse de
profits de construction, de profits résultant d’une activité d’achat pour
revendre ou de revenus locatifs récurrents produits par un patrimoine
locatif permanent.
IV.3.4 Aspects juridiques de la constitution d’un secteur

locatif permanent
La constitution d’un secteur locatif permanent peut être effectuée au sein de
la structure juridique qui a acquis ou produit l’immeuble initialement destiné
à être revendu ou être réalisée par une vente de l’immeuble constitutif

du stock immobilier à une société du groupe ayant vocation à valoriser un
patrimoine immobilier.
La constitution d’un secteur locatif permanent au sein de la structure de négoce
ou de production, par extension de l’objet social, ne pose généralement pas
de difficulté.
Il peut en être autrement si le stock immobilier a été initialement produit à
l’intérieur d’une SCCV.
C’est ainsi que la Cour Administrative d’Appel de Bordeaux a pu juger dans un
arrêt du 5 juillet 2007 que « Lorsqu’une SCCV renonce totalement à la vente de
ses constructions pour se consacrer exclusivement à une activité de location
de ses invendus, le changement d’affectation de ses immeubles constitue un
changement d’activité qui entraîne l’imposition immédiate de ses résultats,
déterminé en tenant compte des éventuelles plus ou moins-values existant à la
date du changement d’affectation. »
Les transformations de sociétés accompagnées de changement d’activité
doivent donc être appréhendées avec prudence.
Dans certains cas, il peut paraître plus simple de vendre le stock résiduel à une
structure locative préconstituée ou constituée pour la circonstance.
Si cette transaction est effectuée dans les cinq ans de l’achèvement de
l’immeuble, le coût en terme de droit de mutation pour la structure acquéreuse
restera modeste (application du taux réduit).
La cession sera soumise à la TVA que l’acquéreur pourra ou non déduire selon
l’affectation de l’immeuble1.
La situation est, en l’espèce, voisine de celle correspondant à la création
d’un secteur locatif permanent qui requiert, lorsque les locations ne sont pas
soumises à TVA, de procéder à une livraison à soi-même.
Lorsque le groupe établit des comptes consolidés, il conviendra d’éliminer le
résultat interne de cession, conformément au mode opératoire décrit pages 431
et suivantes.
1 Il convient cependant d’être attentif à la fixation du prix de vente de la société de négoce à la société
locative, l’administration fiscale ayant toujours la possibilité de rehausser un prix de vente manifestement
inférieur à la valeur vénale de l’immeuble vendu. Ce redressement potentiel concerne à la fois l’assiette
des impôts directs payés par la société vendeuse ainsi que celle de la TVA et des droits de mutation à la
charge de la société acquéreuse.

IV.4 Activité de location-vente
Certains promoteurs, afin de faciliter la vente de leurs immeubles, proposent

aux acquéreurs de leur consentir un contrat de location immobilière assortie
d’une promesse unilatérale de vente, les loyers versés venant en tout ou partie
en diminution du prix de vente.
Ce type de contrat ne change pas le classement comptable des immeubles qui
continuent de constituer un stock immobilier.
Les loyers perçus représentent des produits qui sont enregistrés au moment
du « quittancement ».
Cependant, il convient de constituer une provision destinée à couvrir le risque
d’imputation de tout ou partie des loyers sur le prix de vente de l’opération.
Cette obligation a été rappelée dans une chronique du bulletin de la Compagnie
Nationale des Commissaires aux Comptes qui précise dans son numéro 45 de
mars 1982 (page 112) :
« Si, de convention entre les parties, une quote-part des loyers perçus
antérieurement à la levée de l'option par le locataire doit s'imputer sur le prix de
vente, il convient de constituer une provision relative à ce risque de changement
rétroactif de la nature des sommes versées par le locataire. La détermination
du montant de cette provision pourra notamment s'opérer par des études
statistiques sur le dénouement d'opérations antérieures de même type. »
Le traitement de ce type d’opération peut également s’inspirer des dispositions
du règlement ANC 2015-04 du 4 juin 2015 (modifié par le règlement
ANC 2018‑05 du 12 octobre 2018) relatif aux comptes annuels des organismes
de logement social1.
Ce règlement, qui est complété par une note de présentation, traite notamment
dans son article 121-2 des opérations de location-accession telles que définies
par la loi 84-595 du 12 juillet 1984.
Ces dispositions ne sont applicables qu’aux opérations de location-accession
portant sur des immeubles d’habitation ou des immeubles mixtes (habitation
et professionnel).
La loi définit une période de location pendant laquelle le locataire-accédant
paie des redevances réparties entre une part locative et une part acquisitive.
À l’issue de la phase locative, si le locataire-accédant lève l’option, la part
acquisitive est imputée sur le prix de vente contractuel de l’immeuble.
Dans le cas contraire, la part acquisitive lui est restituée, le contrat pouvant
prévoir le paiement d’une indemnité au profit du bailleur-vendeur qui, selon les
1 Ce règlement et sa note de présentation sont reproduits dans le Livre V Titre I du recueil des normes
comptables au 1er janvier 2020.

circonstances, représente entre 1 et 3 % du prix de l’immeuble, objet du contrat
(article 11 de la loi du 12 juillet 1984).
Si les dispositions contractuelles le prévoient, le locataire-accédant peut
bénéficier d’un maintien dans les lieux en qualité de locataire.
Sur le plan comptable, le règlement précité précise :
• « Le coût de production des immeubles en location-accession est
enregistré dans des comptes de stocks ;
• La quote-part de la redevance de location-accession imputable sur le
prix de vente lors de la levée d’option est inscrite, pendant la durée de la
location, à un sous-compte de dépôts et cautionnements reçus. Ce compte
est soldé lors de la levée d’option par le crédit d’un compte de créances sur
l’acquéreur ;
• La quote-part de la redevance de location-accession non imputable
sur le prix de vente lors de la levée d’option est inscrite, pendant la
durée de la location, à un compte de produits « Loyers des logements en
location‑accession » ;
• En cas de non-levée d’option en fin de contrat ou en cas de résiliation,
la valeur de l’immeuble inscrite en stocks est inscrite dans un compte
d’immobilisations corporelles si l’immeuble est définitivement affecté au
parc locatif. »
Il convient de rappeler qu’en cas de non-levée de l’option, la part acquisitive est
remboursée au locataire-accédant.
À cette occasion, le vendeur est susceptible de percevoir une indemnité
conformément à l’article 11 de la loi.
Le règlement ne définit pas le compte à utiliser pour l’enregistrement de
ce produit.
Malgré son caractère indemnitaire, dans la mesure où il s’agit d’un revenu lié à
l’activité dont la perception n’est pas exceptionnelle, il nous semble préférable
de le comptabiliser dans un compte de produit d’exploitation plutôt que dans un
compte de produit exceptionnel.
Enfin, si en cas de non-levée d’option l’immeuble reste destiné à la vente, soit
dans le cadre d’un nouveau contrat de location-accession soit dans le cadre
d’une vente directe, il continuera d’être comptabilisé dans le stock immobilier.
Bien que n’étant obligatoirement applicable qu’aux seuls organismes de
logement social défini en son article 111-2, les dispositions du règlement
ANC 2015-04 peuvent constituer une base de travail pour les opérateurs qui
réaliseraient des opérations de location-vente.
V • Les opérations de
lotissement
L
a réalisation d’opérations de lotissement est souvent le fait de
« marchands de biens » ou de promoteurs-constructeurs ou encore
d’entreprises de BTP qui prolongent leur activité principale par la mise
en œuvre de telles opérations.
Celles-ci peuvent également être réalisées par des opérateurs d’aménagement
foncier qui en font l’une de leurs activités principales.
C’est pour ces raisons qu’il nous a semblé pertinent de consacrer un chapitre
de cet ouvrage à la description du traitement de ce type d’opération.
V.1 Environnement juridique des opérations

de lotissement
Il n’est pas dans notre propos de consacrer de longs développements aux

aspects juridiques des opérations de lotissement. D’autres ouvrages consacrés
au droit de l’urbanisme le font de façon plus complète et plus approfondie.
Il s’agit simplement de rappeler les règles juridiques générales applicables à de
telles opérations, en nous concentrant tout particulièrement sur celles qui sont
susceptibles d’entraîner des conséquences fiscales et comptables.
L’activité de lotisseur ne constitue pas une profession réglementée, par contre
l’acte de lotir, lui, fait l’objet d’une réglementation précise incluse dans les
articles L.442-1 et suivants et R.442-1 et suivants du Code de l’urbanisme.
Ces articles trouvent leur place dans le Livre IV « Régime applicable aux
constructions, aménagements et démolitions » de ce code dont ils constituent le
chapitre II du titre IV consacré aux « Dispositions propres aux aménagements ».
Ces textes doivent être lus dans le contexte des titres I et II de ce même Livre
IV qui traitent respectivement du certificat d’urbanisme et des dispositions
communes aux diverses autorisations et aux déclarations préalables.
Les opérations de lotissement ♦ 547

V.1.1 Définition du lotissement
Aux termes de l’article L.442-1 du Code de l’urbanisme :
« Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité
foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer
un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. »
On retiendra notamment de cet article les points suivants :
• Le lotissement peut provenir de la séparation d’une partie d’une unité
foncière existante détachée de l’unité « principale » (division d’une unité
foncière pour créer un ou plusieurs lots) ;
• La destination de l’unité foncière ainsi divisée consiste en la constitution
de lots destinés à être bâtis, ce qui implique que les terrains concernés
soient des terrains constructibles ;
• La simple division d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières
contiguës suffit, la réalisation de travaux d’aménagement n’est pas une
condition nécessaire au qualificatif de lotissement.
Les opérations de lotissement peuvent en conséquence être plus ou
moins élaborées.
Il peut s’agir par exemple :
• De simples opérations de division sans aucuns travaux lorsque l’accès
aux parcelles ainsi créées est assuré postérieurement à la division. Dans
cette situation, les acquéreurs des lots devront prendre toutes mesures pour
accéder aux réseaux et assurer l’assainissement ;
• D’opérations de division complétées par des travaux d’aménagements
des terrains et d’accès aux réseaux ;
• D’opérations de division avec aménagement des parties privatives et
réalisation d’aménagements communs au lotissement (voirie, éclairage,
espaces verts…). Dans cette situation, le lotisseur devra solliciter l’obtention
d’un permis d’aménager.
La loi n’impose aucune contrainte quant à la destination des immeubles, il peut
s’agir d’immeubles d’habitation, commerciaux, industriels ou agricoles dans le
respect du plan local d’urbanisme.
L’article R.442-1 définit les opérations qui ne constituent pas des lotissements
et qui, en conséquence, ne requièrent ni déclaration préalable ni permis
d’aménager.
L’article L.442-1-2 précise que :
« Le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destinés à l'implantation
de bâtiments ainsi que, s'ils sont prévus1, les voies de desserte, les équipements
et les espaces communs à ces lots. Le lotisseur peut toutefois choisir d'inclure
dans le périmètre du lotissement des parties déjà bâties de l'unité foncière ou
des unités foncières concernées. »

V.1.2 Autorisation du lotissement
La réalisation d’un lotissement doit donner lieu soit à la délivrance d’un permis
d’aménager soit à une déclaration préalable.
Aux termes du a) de l’article R.421-19, doivent faire l’objet d’un permis
d’aménager :
« Les lotissements :
• qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou
d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au
lotissement. Les équipements pris en compte sont les équipements dont la
réalisation est à la charge du lotisseur ;
• ou qui sont situés dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable,
dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en
instance de classement. »
Par ailleurs, par application combinée des articles L.441-4 et R.441-4-2, les
lotissements soumis à l’obligation de déposer un permis d’aménager et dont
la surface à aménager est supérieure à 2 500 m2 doivent faire appel à un
architecte ou un paysagiste concepteur.
Les lotissements ne répondant pas aux conditions posées par l’article R.421‑19
doivent néanmoins faire l’objet d’une déclaration préalable eu égard aux
dispositions de l’article R.421-23 a).
L’autorisation de lotir résultera donc soit de la délivrance d’un permis d’aménager
soit d’une décision de non-opposition consécutive à la déclaration préalable.
Les règles générales d’instruction applicables aux opérations d’urbanisme,
et donc également aux opérations de lotissement, sont décrites dans les
articles L.421-1 et suivants et R.421-1 et suivants du Code de l’urbanisme. La
description de ces règles et de leur formalisme n’entre pas dans le propos du
présent ouvrage.
Pour ce qui concerne les opérations de lotissement qui requièrent un permis
d’aménager, les articles R.442-3 à R.442-8-1 du Code de l’urbanisme ajoutent
certains éléments devant être inclus en sus des éléments requis par les règles
générales d’instruction.
Parmi ces éléments on retiendra tout particulièrement :
• La répartition prévue entre les terrains réservés à des équipements ou
des usages collectifs et les terrains destinés à une utilisation privative (article
R.442-4) ;
• La production d’une garantie d’achèvement des travaux, le cas échéant
(article R.442-6-b) ;
• Le devenir des équipements communs, soit par l’engagement de créer
une association syndicale des acquéreurs de lots (article R.442-7), soit

par attribution des équipements communs aux acquéreurs de lots ou à la
commune ou autre établissement public (article R.442-8).
L’autorisation de lotir doit faire l’objet d’un affichage qui peut entraîner des
recours contre l’autorisation accordée.
V.1.3 Réalisation du lotissement

Les travaux de division ou d’aménagement ne peuvent être entrepris avant
que la décision d’octroi du permis d’aménager (article L.424-7) ou que la
décision de non-opposition à une déclaration préalable (article L.424-8) soient
devenues exécutoires.
L’autorisation de lotir est frappée de caducité si les travaux d’aménagement ne
sont pas entrepris dans le délai de trois ans1 à compter de la délivrance de la
notification (article R.424-17).
Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un
délai supérieur à une année.
Ces dispositions concernent également les opérations pour lesquelles une
décision de non-opposition à une déclaration préalable incluant la réalisation
de travaux a été rendue.
L’autorisation de lotir est également frappée de caducité lorsque la déclaration
porte sur une simple division de terrain sans réalisation de travaux, si l’opération
n'a pas eu lieu dans le délai de trois ans à compter de la notification.
Lors de l’achèvement des travaux, l’aménageur doit procéder à une déclaration
d’achèvement des travaux d’aménagement conformément aux dispositions de
l’article R.462-1 du Code de l’urbanisme.
Selon l’article R.462-2 du même code :
« La déclaration précise si l'achèvement concerne la totalité ou une tranche
des travaux.
Lorsqu'un aménageur a été autorisé à différer les travaux de finition des voiries,
la déclaration le précise. »
Après réception de cette déclaration, l’administration disposera d’un délai de
trois mois (article R.462-6) pour contester la conformité des travaux dans les
formes prévues par l’article R.462-9 ou au contraire pour délivrer une attestation
certifiant que la conformité des travaux avec le permis ou la déclaration n'a pas
été contestée conformément à l’article R.462-10.
1 Ce délai, qui était de deux ans, a été porté à trois ans par le décret 2016-6 du 5 janvier 2016.

V.1.4 Commercialisation du lotissement
• Publicité commerciale
Le Code de l’urbanisme définit les règles applicables en matière de publicité
commerciale applicable aux opérations de lotissement.
C’est ainsi que l’article L.442-5 précise que « Toute publicité, sous quelque
forme que ce soit, relative à la vente ou à la location de terrains situés dans
un lotissement doit mentionner de manière explicite si le permis a été ou non
délivré ou si la déclaration préalable a ou non fait l'objet d'une opposition. »
Il est complété par l’article L.442-6 stipulant :
« Toute publicité postérieure à l'intervention du permis d'aménager ou de la
décision de non-opposition à la déclaration préalable doit faire connaître la date
de la décision et mentionner que le dossier peut être consulté à la mairie.
Elle ne doit comporter aucune indication qui ne serait pas conforme aux
prescriptions dont la décision a, le cas échéant, été assortie ou qui serait
susceptible d'induire l'acquéreur en erreur sur les charges et conditions
auxquelles le lotisseur entend subordonner la vente ou la location des lots. »
• Promesse de vente
Le fait de procéder à la vente de lots sans avoir obtenu le permis d'aménager
ou sans avoir obtenu une décision de non-opposition à la suite d’une
déclaration préalable, est sanctionné pénalement par l’article L.480-4-1 du
Code de l’urbanisme. Par ailleurs, le contrat peut être annulé conformément à
l’article L.480-15 à la requête de l'acquéreur, du maire ou du représentant de
l'État dans le département, aux frais et dommages du lotisseur.
Toutefois, les ventes et locations des parcelles pour lesquelles le permis de
construire a été accordé ne peuvent plus être annulées. (Article L.480-15,
alinéa 2).
L’interdiction vise également les promesses de vente ainsi que le précise
l’article L.442-4 du Code de l’urbanisme, mais uniquement, semble-t-il, pour
les lotissements qui doivent faire l’objet d’un permis d’aménager :
« Aucune promesse de vente ou de location d'un terrain situé dans un
lotissement ne peut être consentie et aucun acompte ne peut être accepté
avant la délivrance du permis d'aménager. »
À compter de la délivrance du permis d’aménager, le lotisseur peut consentir
une promesse de vente dans les conditions fixées par l’article L.442-8.
La promesse indique la consistance du lot réservé, sa délimitation, son prix et
son délai de livraison. Elle ne devient définitive qu'au terme d'un délai de sept
jours pendant lequel l'acquéreur a la faculté de se rétracter.

Le promettant peut, en contrepartie de l'immobilisation du lot, obtenir du
bénéficiaire de la promesse, qui conserve la liberté de ne pas acquérir, le
versement d'une indemnité d'immobilisation dont le montant ne peut pas excéder
5 % du prix de vente (article R.442-12). Les fonds déposés sont consignés en
compte bloqué. Ils sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la
conclusion du contrat de vente.
Si l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le dépositaire des fonds versés
les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la
date de cette rétractation.
Par ailleurs, en cas de non-réalisation de la vente, les fonds sont restitués au
déposant dans un délai de trois mois, sauf si le contrat de vente n'est pas conclu
de son fait alors que toutes les conditions de la promesse sont réalisées.
• Réalisation de la vente
Le contrat définitif de vente résulte d’un acte authentique établi par-
devant notaire.
Normalement, ce contrat de vente n’est signé qu’après que le lotisseur ait
rempli ses obligations, notamment pour ce qui concerne les travaux à réaliser.
Cependant, l’article R.442-13 du Code de l’urbanisme permet, dans certaines
situations, de procéder à la vente avant même l’exécution de tout ou partie des
travaux prescrits.
Ce différé dans la réalisation des travaux peut être plus ou moins étendu.
◊ Différé des travaux de finition
Ces dispositions relèvent du bon sens.
Lorsque les acquéreurs de lots procèdent ou font procéder à la construction
du bâtiment devant occuper le terrain acquis, le passage des engins de
chantier nécessaires à la réalisation de l’ouvrage est de nature à entraîner des
dégradations sur les voiries qui auraient pu être édifiées.
C’est pour ces raisons que le a) de l’article R.442-13 permet au lotisseur et
sur sa demande, lorsque le permis d'aménager ou un arrêté ultérieur pris
par l'autorité compétente pour délivrer le permis l’y autorise, à procéder à
la vente ou à la location des lots en différant, en vue d'éviter la dégradation
des voies pendant la construction des bâtiments, la réalisation du revêtement
définitif de ces voies, l'aménagement des trottoirs, la pose de leurs bordures,
la mise en place des équipements dépendant de ces trottoirs ainsi que les
plantations prescrites.
Dans ce cas, cette autorisation est subordonnée à l'engagement du demandeur
de terminer les travaux dans les délais que fixe l'arrêté et, si le lotisseur n'est
pas une collectivité publique, à la consignation à cette fin, en compte bloqué,

d'une somme équivalente à leur coût, fixé par ledit arrêté, ou encore à la
production d'une garantie d'achèvement desdits travaux établie conformément
à l'article R.442-14.
◊ Vente avant tout ou partie des travaux

Le différé de réalisation des travaux peut aller au-delà des travaux de finition.
Cette possibilité, qui doit être également prévue par le permis d’aménager ou un
arrêté ultérieur pris par l’autorité compétente, résulte du b) de l’article précité et
est subordonnée obligatoirement à l’obtention d’une garantie d’achèvement.
Cette garantie est établie conformément à l’article R.442-14 qui précise :
« La garantie de l'achèvement des travaux est donnée par une banque,
un établissement financier ou une société de caution mutuelle constituée
conformément aux dispositions des articles L.515-4 à L.515-12 du Code
monétaire et financier. Cette intervention peut prendre la forme :
a) Soit d'une ouverture de crédit par laquelle celui qui l'a consentie s'oblige à
avancer au lotisseur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à
l'achèvement des travaux, cette convention devant stipuler au profit des futurs
attributaires de lots le droit d'en exiger l'exécution ;
b) Soit d'une convention aux termes de laquelle la caution s'oblige envers les
futurs attributaires de lots, solidairement avec le lotisseur, à payer les sommes
nécessaires à l'achèvement des travaux. »
L’article R.442-15 ajoute que cette garantie peut être « mise en œuvre par
les attributaires de lots, l'association syndicale, le maire de la commune,
le président de l'établissement public de coopération intercommunale ou
le préfet. »
◊ Contenu de l’acte de vente

L’acte de vente doit mentionner le prix (faisant état de la TVA le cas échéant),
un descriptif du terrain vendu (surface, références cadastrales…) ainsi que les
dispositions résultant du Code de l’environnement.
Lorsque des travaux ont été différés, leur mention, le délai de réalisation et
la garantie d’achèvement en résultant doivent normalement être mentionnées
dans l’acte.
Lorsque l’acquéreur a l’intention d’édifier un immeuble entrant dans le champ
du secteur protégé (immeuble d’habitation ou immeuble mixte, habitation et
professionnel), l’acte doit mentionner les références de bornage.
Par ailleurs l’article L.442-7 précise que :
« Le permis d'aménager et, s'il y a lieu, le cahier des charges fixant les
conditions de vente ou de location des lots, sont remis à l'acquéreur lors
de la signature de la promesse ou de l'acte de vente ainsi qu'au preneur
lors de la signature des engagements de location. Ils doivent leur avoir été
communiqués préalablement. »

V.2 Traitement fiscal des opérations de
lotissement
V.2.1 Fiscalité directe
• Principes généraux
Parmi les opérations qui relèvent de l’imposition dans la catégorie des Bénéfices
Industriels et Commerciaux (BIC), le Code général des impôts inclut dans son
article 35-I-3°, les « personnes qui procèdent à la cession d'un terrain divisé en
lots destinés à être construits lorsque le terrain a été acquis à cet effet ».
Comme le relève l’administration dans son commentaire (BOI-BIC-CHAMP-20-
30-10 § 10), toute division de terrain entre dans le champ d’application de cet
article. Bien qu’il soit exceptionnel, ainsi que le relève l’administration, que les
divisions de terrains soient effectuées en dehors du cadre juridique défini par
l’article L.442-1 du Code de l’urbanisme, le texte fiscal se réfère simplement à
la division d'un terrain et n'exige pas la délivrance d'une autorisation de lotir.
La deuxième condition pour que les profits de lotissement soient imposés
dans la catégorie des BIC (ou de l’impôt sur les sociétés) est liée à l’intention
spéculative du vendeur.
Ainsi que le précise le BOI-BIC-CHAMP-20-30-20 § 10 :
« Seuls sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et
commerciaux, ou passibles de l'impôt sur les sociétés, le cas échéant, les
profits retirés d'opérations de lotissement lorsque les terrains ont été acquis en
vue du1 lotissement et de la vente par lots. »
• Gestion d’un patrimoine privé

En l’absence d’intention spéculative, ce type d’opération relève du régime
d'imposition des plus-values des particuliers tel que défini aux articles 150 U et
suivants du CGI.
Il en sera ainsi d’après l’administration (BOI-BIC-CHAMP-20-30-20 § 20),
lorsque, quel que soit le nombre de lots réalisés, le terrain a été acquis à
titre gratuit par succession ou donation (sauf les situations révélatrices d’une
intention de procéder à des combinaisons tendant à éluder l’impôt ou à en
diminuer le montant) ou bien lorsque le terrain a été acquis à titre onéreux mais
sans intention spéculative.
L’administration cite comme exemples :

« Un terrain précédemment affecté pendant une période suffisamment longue à
l'usage privé de son propriétaire ou à l'exercice de son activité professionnelle,
ou d'un terrain loti pour les besoins d'une vente consécutive à la dissolution
d'une communauté conjugale. »
Comme le précise l’administration dans le paragraphe 40 de la documentation
précitée, l’intention spéculative s’apprécie au moment de l’achat du terrain.
Le Conseil d’État a appliqué ce principe dans un arrêt du 31 mars 2017
(385107).
Dans cette affaire, le contribuable s'était vu consentir en septembre 1991 une
promesse de vente d'un terrain d'une superficie de 10 137 m², sous condition
suspensive de l'obtention d'un arrêté de lotissement. Cette autorisation de lotir,
sollicitée par le contribuable en janvier et septembre 1992, avait été obtenue
le 1er juillet 1996. Par suite, le transfert définitif de propriété était intervenu,
au profit du contribuable, par actes des 30 mai et 9 juin 1997. Le terrain
avait alors fait l'objet de travaux de viabilisation et d'aménagement et avait
été divisé en huit lots, trois lots avaient été vendus en 2000 et deux lots en
2001. Par ailleurs le contribuable n'a pu établir que ses huit frères et sœurs
se seraient désengagés de ce projet en raison du délai pour l'obtention de
l'arrêté de lotir. En conséquence, la Haute assemblée confirme la décision de
la CAA de Bordeaux considérant que le terrain avait été acquis, dès l'origine,
dans l'intention de le revendre après division en huit lots et obtention d'une
autorisation de lotir, et non de l'utiliser pour réaliser un lotissement familial
destiné aux huit membres de sa fratrie.
Plus récemment, la CAA de Lyon dans un arrêt du 17 décembre 2019
(18LY02887) a confirmé le redressement opéré par l’administration dans une
affaire ou les contribuables avaient acquis une parcelle de terrain le 15 juin
2007. Après avoir obtenu l’autorisation de lotir ce terrain, ils avaient procédé à
la cession de 9 lots sur les 14 créés.
Contrairement à ce que soutenait les contribuables, cette opération ne
devait pas être imposée dans la catégorie des plus-values immobilières des
particuliers mais aux BIC pour les raisons suivantes :
Le compromis de vente consenti par les précédents propriétaires et signé
en 2005 révélait que les contribuables avaient eu l’intention de lotir dès leur
acquisition dans la mesure où ils avaient conditionné leur achat au classement
du terrain, alors en zone agricole, en zone constructible ainsi qu’à la condition
d’obtenir une autorisation de lotir, laquelle avait été sollicitée après la révision
du plan local d’urbanisme classant le terrain en zone constructible.
Le prix d’acquisition du terrain stipulé dans le compromis de vente, bien
supérieur au prix de marché des terres agricoles dans la zone concernée
corroborait également l’intention spéculative dès l’acquisition, le fait que les
contribuables aient conservé deux lots sur les quatorze réalisés n’étant pas un
argument suffisant pour invalider cette intention.

• Activité professionnelle et intention spéculative
L’objet de cet ouvrage étant de décrire les règles applicables aux diverses
opérations immobilières réalisées à titre professionnel, nous délaisserons
donc les opérations de lotissement réalisées dans le cadre de la gestion d’un
patrimoine privé pour nous concentrer sur les conséquences de la réalisation
de telles opérations de façon habituelle avec une intention spéculative.
Il est à noter que lorsqu’une opération de lotissement est réalisée par
un « marchand de biens », une telle opération entre dans le champ de
l’article 35‑I‑3° du CGI et doit être imposée dans la catégorie des BIC.
L’administration précise (BOI-BIC-CHAMP-20-30-20 § 60) que ce mode
d’imposition doit être appliqué même si le terrain loti a été acquis à titre gratuit.
Le commentaire administratif ajoute :
« Toutefois, dans cette dernière hypothèse, le cédant est autorisé à écarter la
présomption du caractère professionnel de l'opération en apportant la preuve
que celle-ci s'inscrit dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé et que
le terrain ne figurait pas, par suite, dans son stock immobilier. »
Le commentaire administratif ne cite que les « marchands de biens » mais il est
permis de s’interroger sur l’extension de ce commentaire à d’autres activités
telles que celle de promoteur-constructeur par exemple.
Ce type d’opération est donc soumis à l’imposition dans la catégorie des BIC
lorsqu’il est réalisé par une personne physique (ou par des associés d’une
société fiscalement transparente telle qu’une Société en Nom Collectif), et à
l’Impôt sur les Sociétés lorsqu’il est réalisé par une société soumise à cet impôt
de plein droit (SA, SAS, SARL…), ou sur option (SNC), ou bien encore par une
Société Civile Immobilière.
Sur ce dernier point, on rappelle que des opérations de nature commerciale
ou considérées comme telles, lorsqu’elles sont réalisées par une société civile
entraîne l’assujettissement des profits réalisés par cette société à l’IS.
Dans sa base BoFIP, l’administration fiscale apporte des précisions sur le
traitement à réserver lorsqu’une société civile immobilière a procédé à des
opérations de lotissement.
De ces commentaires qui figurent en BOI-BIC-CHAMP-20-30-20 §§ 80 à 130,
on retiendra notamment que l’examen de l’objet social tel que décrit dans les
statuts de la société révèle ou non l’intention spéculative.
C’est ainsi que les bénéfices réalisés par une société civile immobilière
spécialement constituée en vue de procéder à une opération de lotissement
présentent, dans tous les cas, un caractère commercial qui entraîne l’imposition
de ces bénéfices à l’IS, que le terrain ait été acheté par la société ou apporté
par un ou plusieurs associés.

Par contre, lorsqu'une SCI a été constituée dans un but autre que la réalisation
d'une opération de lotissement (SCI de gestion par exemple) et qu’elle procède
à la cession par lots d'un terrain précédemment affecté à son activité, l'intention
spéculative est en principe exclue, sauf si les statuts prévoient, même à titre
subsidiaire, la possibilité de lotir.
Par ailleurs, la SCI est susceptible d’être soumise à l’IS dans le cas où les
statuts ne prévoient pas la réalisation d'une opération de lotissement mais que
les faits révèlent l'existence d'une intention spéculative lors de la constitution
de la société ou de l'achat du terrain (telles que l’activité présente ou passée
de la société ou de ses membres, ou que le lotissement ait été réalisé dans un
bref délai…).
Enfin, la revente après lotissement par une société civile de construction-
vente d'un terrain initialement acquis pour construire, présente un caractère
commercial et la SCCV perd donc, en principe, le bénéfice du régime de la
Il en va cependant différemment lorsque la société s'est trouvée dans
l'impossibilité de réaliser son projet par suite d'un événement indépendant
de sa volonté la contraignant à la revente d'un terrain ou en cas de cession
d'un terrain à une collectivité territoriale pour un prix n'excédant pas le prix de
revient de ce terrain.
Ces exceptions ont été commentées ci-dessus pages 181 et suivantes
auxquelles le lecteur est invité à se reporter.
• Modalités d’imposition des lotisseurs

professionnels
Les opérations de lotissement réalisées dans un cadre professionnel avec une
intention spéculative étant soumises aux BIC ou à l’IS, doivent, conformément
à l’article 38 quater de l’annexe III du CGI, être traitées selon les règles
édictées par le Plan Comptable Général sous réserve que celles-ci ne soient
pas incompatibles avec les règles applicables pour l’assiette de l’impôt.
Nous procédons à un examen détaillé de l’application des principes du PCG
applicables aux opérations de lotissement ci-après pages 565 et suivantes
auxquelles nous renvoyons le lecteur.
Par ailleurs, l’administration fiscale a apporté des commentaires complémentaires
concernant les modalités d’imposition des profits de lotissement soumis aux
BIC (BOI-BIC-CHAMP-20-30-40) que nous rappelons en tant que de besoin
dans les pages auxquelles nous renvoyons.
Quelques points soulevés par le commentaire administratif méritent cependant
d’être mis en évidence à ce stade de l’exposé1 :
1 Sur ce sujet, le lecteur pourra également parfaire son information en consultant l’arrêt du Conseil d’État
du 16 juin 1986 (49302).

• Sans surprise, les terrains détenus dans le cadre de cette activité et les
travaux d’aménagement et de viabilisation entrepris sur ceux-ci sont considérés,
dans l’attente de la vente des lots, comme des stocks et des travaux en cours ;
• Le fait générateur de la vente d’un lot est constitué par la remise des titres
de propriété à l’acquéreur ;
« […] les produits résultant de la cession de terrains lotis doivent être rattachés
aux résultats de l'exercice au cours duquel le bien est livré, c'est-à-dire la
remise des titres de propriété à l'acquéreur, conformément aux dispositions de
l'article 1605 du Code civil1 applicables aux ventes d'immeubles ne présentant
pas le caractère de bâtiments. » (BOI-BIC-CHAMP-20-30-40 § 20).
Ce produit doit donc être reconnu fiscalement alors que dans certaines
situations les travaux d’aménagement, et notamment les travaux de finition
peuvent ne pas être terminés.
• Tirant les conséquences de ce qui précède, le dernier alinéa du § 20
cité précise :
« […] le vendeur a la possibilité de prendre en compte, au moyen d'une provision
fiscalement déductible dans les conditions de droit commun, le montant des
travaux d'aménagement restant à réaliser à la clôture de l'exercice et afférents
aux seuls lots vendus. »
V.2.2 Les opérations de lotissement au regard de la TVA
• Définition des terrains à bâtir

Les lots vendus dans le cadre d’une opération de lotissement sont des « terrains
à bâtir » au regard de la réglementation fiscale.
L’article 257-I-2-1° du CGI considère « comme terrains à bâtir, les terrains sur
lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan
local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme, en tenant lieu d'une carte
communale ou de l'article L.111-3 du Code de l'urbanisme ».
L’administration fiscale a commenté ce texte dans sa base BoFIP (BOI-TVA-
IMM-10-10-10-20 §§ 10 à 120).
De ces commentaires et du texte lui-même, on retiendra que la définition retenue
est très large et qu’il suffit que des constructions puissent être autorisées pour
que la qualification de « terrain à bâtir » soit retenue, sans préjuger du fait que
la construction effective d’un bâtiment soit subordonnée à certaines contraintes
telles que des exigences de surface, de densité ou de consistance, ou encore
au respect de servitudes du fait de tiers qui sont de nature à justifier un refus
de permis de construire.
1 « L'obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu'il a remis les clefs, s'il
s'agit d'un bâtiment, ou lorsqu'il a remis les titres de propriété. » (Article 1605 du Code civil).

Le commentaire administratif précise en outre (§ 30 alinéa 2) que le terme
« constructions » retenu par le législateur doit être entendu « au sens large de
« construction incorporée au sol », c'est-à-dire de « bâtiment » tel que défini par
le 2 de l'article 12 de la directive 2006/112/CE du 28 novembre 2006 relative au
système commun de la TVA, ce qui inclut notamment les routes, voies ferrées,
ponts, tunnels, digues, barrages, pylônes, lignes électriques, conduites d'eau
ou de gaz, parcs de stationnement, murs de clôture, constructions industrielles
diverses, etc. »
Après ces observations d’ordre général, l’administration recense les zones et
périmètres qui sont susceptibles de contenir ou de ne pas contenir des terrains
à bâtir (§§ 50 à 100 de la documentation précitée).
Enfin dans les paragraphes 110 et 120, le commentaire administratif précise la
distinction qu’il convient de faire entre « terrain à bâtir » et « immeuble bâti ».
Ces commentaires ont été rappelés pages 473 et suivantes auxquelles nous
renvoyons le lecteur.
Eu égard aux dispositions de l’article L.442-1 du Code de l’urbanisme précisant
que l’objet de la division foncière consiste en la création d’un ou plusieurs lots
destinés à être bâtis, le terrain concerné doit nécessairement répondre à la
définition d’un terrain à bâtir, au plus tard lors du dépôt de la demande de
permis d’aménager ou de la déclaration préalable.
Généralement, il sera également qualifié comme tel lors de l’acquisition du
terrain par le lotisseur. Il n’est cependant pas à exclure que certains opérateurs
aient constitué des réserves foncières non encore constructibles au regard du
droit de l’urbanisme dans l’espoir d’une modification du PLU ou de toute autre
règle d’urbanisme.
• Traitement lors de l’acquisition du terrain

Si, lors de l’acquisition du terrain, celui-ci répond déjà aux critères qui en font un
terrain à bâtir (ce qui représente le cas le plus fréquent), on doit distinguer les
situations selon la qualité de la personne auprès de laquelle cette acquisition
a été effectuée.
• Si l’acquisition a été effectuée auprès d’un non-assujetti ou auprès d’un
assujetti n’agissant pas en tant que tel, cette acquisition ne supportera pas
la TVA ;
• Si l’acquisition a été effectuée auprès d’un assujetti agissant en tant que
tel, qu’il s’agisse d’un confrère lotisseur ou d’une entreprise industrielle ou
commerciale cédant une parcelle de terrain constructible, cette acquisition
sera obligatoirement soumise à TVA, sur le prix total ou sur la marge, selon

que l’acquisition initiale par le vendeur du terrain avait ou non ouvert un droit
à déduction de TVA.
Si, par contre, le lotisseur avait souhaité acquérir une réserve foncière située
dans une zone non constructible, dans l’attente d’une modification espérée du
PLU, cette acquisition, qui ne porte pas sur un terrain à bâtir, ne pourrait être
soumise à la TVA que dans le cas, à priori fort rare, où elle aurait été effectuée
auprès d’un assujetti qui aurait choisi de soumettre sur option cette opération
à la TVA.
• Traitement lors de la vente des lots

La vente de lots est, en tout état de cause, une vente de terrain à bâtir.
Lorsqu’elle est le fait d’un assujetti agissant en tant que tel, ce qui est le cas
notamment d’un lotisseur ou d’un opérateur immobilier professionnel, cette
vente est obligatoirement soumise à TVA :
• Sur le prix total de la vente hors taxes, si l’acquisition du terrain avait
ouvert au lotisseur un droit à déduction ;
Cette situation résulte d’une acquisition auprès d’un assujetti qui avait donc
supporté la TVA sur le prix total ou sur la marge.
• Sur la marge si l’acquisition par le lotisseur ne lui avait ouvert aucun droit
à déduction.
Cette situation résulte d’une acquisition du terrain auprès d’un non-assujetti
(cas le plus fréquent) ou auprès d’un assujetti n’agissant pas en tant que tel
ou bien encore (cas très exceptionnel) lorsque le terrain acquis auprès d’un
assujetti n’était pas un terrain à bâtir lors de son acquisition et que le cédant
n’avait pas exercé d’option.
Il pourrait cependant en être différemment en cas de réalisation d’un lotissement
sur une parcelle issue d’un terrain d’assiette d’un immeuble achevé depuis
plus de cinq ans acquis auprès d’un non-assujetti ou d’un assujetti n’ayant pas
exercé l’option. Le lecteur trouvera des commentaires complémentaires sur ce
sujet dans la section suivante page 561.
L’administration a apporté les précisions suivantes concernant le calcul de la
marge taxable lors d’une revente d’un terrain par lots :
« En règle générale, le prix d'achat retenu pour le calcul de la base d'imposition
propre à chaque lot devra être exactement déterminé à partir du prix d'acquisition
des parcelles d'origine en proportion des surfaces incluses dans le lot cédé1
(en ce compris la fraction des parties communes éventuellement attachée à
chaque lot par tantième ainsi qu'une part proportionnelle des emprises (des
équipements généraux ou collectifs)).
Il ne pourra en aller autrement que lorsque les particularités tenant à la
consistance et aux caractéristiques du terrain d'origine sont de nature à

justifier que soit retenu un prix différencié entre diverses fractions de celui-ci,
sans que cette différenciation puisse finalement conduire à ce que la somme
des montants pris en considération à cet effet excède le montant effectif de
l'acquisition de l'ensemble du terrain loti. » (BOI-TVA-IMM-10-20-10 § 300).
EXEMPLE V.1
Ce commentaire peut être illustré par l’exemple suivant :
Soit un petit lotissement de 8 lots aménagé sur un terrain de 7 000 m2 acquis pour 500 000 €, la
surface réservée aux équipements étant de 1 650 m2.
Compte tenu des prix de vente des 8 lots, le calcul de la TVA sur la marge selon la méthodologie
définie par l’administration s’effectue ainsi :
Ventilation Prix d’achat Marge brute TVA sur Marge nette
Lot Surface Ventes Terrain total
collectif ventilé par lot marge par lot
1 700 112 000 216 916 65 421 46 579 7 763 38 816
2 500 96 000 154 654 46 729 49 271 8 212 41 059
3 650 108 000 200 850 60 748 47 252 7 875 39 377
4 550 100 000 170 720 51 402 48 598 8 100 40 498
5 800 130 000 247 1 047 74 766 55 234 9 206 46 028
6 700 112 000 216 916 65 421 46 579 7 763 38 816
7 650 108 000 200 850 60 748 47 252 7 875 39 377
8 800 130 000 247 1 047 74 766 55 234 9 206 46 028
Collectif 1 650
7 000 896 000 1 650 7 000 500 000 396 000 66 000 330 000
Pour le lot n°1, par exemple, le prix d’achat ventilé s’obtient en multipliant 500 000 € par 916 et en le
divisant par 7 000.
On observe que le résultat serait identique si le calcul était effectué sur la base des seules surfaces
« privatives » soit 5 350 m2.
Soit pour le lot 1 un prix d’achat ventilé de 500 000 € * (700/5 350) = 65 421 €.
Dans le cas où le lotissement est réalisé par un non-assujetti, notamment

lorsqu’il s’agit d’un particulier réalisant cette opération dans le cadre de la
gestion de son patrimoine privé, la vente des lots n’est pas soumise à TVA.
• Doctrine administrative concernant l’application

de la TVA sur la marge
Les commentaires qui précèdent quant à l’application de la TVA sur la marge
doivent être nuancés eu égard à l’évolution de la doctrine administrative et de la
jurisprudence rappelées en début d’ouvrage pages 33 et suivantes auxquelles
le lecteur est prié de se reporter.
En synthèse, concernant les opérations de lotissement, depuis la réponse Vogel
du 29 mars 2018, dès lors que le terrain, objet du lotissement, a été acquis en

tant que terrain à bâtir et n’a pas supporté la TVA lors de cette acquisition, les
parcelles loties, revendues également comme terrains à bâtir seront soumises
à la TVA sur la marge lors de cette vente.
Il convient de se montrer plus prudent si le terrain, objet du lotissement,
avait été acquis en tant que « terrain non à bâtir »1 ou dans le cadre d’une
découpe d’une réserve foncière provenant de l’acquisition d’un immeuble bâti
n’ayant pas supporté la TVA ou encore de l’acquisition d’un immeuble ancien
revendu comme terrain à bâtir (en un seul bloc ou divisé) après démolition
des constructions.
En effet dans cette dernière situation, l’administration, comme le confirme la
réponse Falorni du 24 septembre 2019, confortée par l’arrêt du Conseil d’État
du 27 mars 2020, refuse l’application de la TVA sur la marge, au motif qu’il n’y
a pas d’identité juridique entre le bien acquis et le bien revendu.
Dans ce cas, il peut être préconisé de scinder l’acquisition préalable en deux
actes d’achat, l’un pour l’immeuble bâti, l’autre pour la partie non bâtie.
Par ailleurs, cette question est susceptible d’évolution dans l’attente de la
réponse de la CJUE aux questions préjudicielles posées par le Conseil d’État
le 25 juin 2020.
En effet l’une de ces questions porte sur l’application du régime de la TVA sur
la marge en cas de modification physique du bien revendu, soit par division
soit par réalisation de travaux permettant la desserte à divers réseaux. Le
lecteur est donc invité à scruter l’actualité dans ce domaine, étant observé que
la réponse de la CJUE et ses conséquences dans la jurisprudence hexagonale
sont attendues en 2021 ou 2022.
• Droits à déduction de TVA

Les opérations de lotissement étant obligatoirement soumises à TVA lorsqu’elles
sont le fait d’un assujetti, donnent un droit à déduction de la TVA supportée
« en amont ».
Il s’agit notamment :
• De la TVA ayant grevé, le cas échéant, l’acquisition du terrain loti, que
cette TVA ait été calculée sur le prix total ou sur la marge, à condition que
cette TVA soit mentionnée dans l’acte d’acquisition ;
1 On pourra cependant, sur ce point opposer à l’administration sa doctrine (BOI-TVA-IMM-10-20-10 § 20),

laquelle précise que la TVA sur la marge est applicable (sous réserve que l’acquisition n’ait pas supportée
la TVA aux « terrains à bâtir qui ont été acquis précédemment comme terrains n'ayant pas le caractère
d'immeubles bâtis » sans préciser si ces terrains devaient déjà être qualifiées de terrains à bâtir. Ce sujet
fait également partie des questions préjudicielles posées par le Conseil d’État à la CJUE.

Un arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Lyon du 5 avril 2012 (11LY01863)
exige en outre, dans le cas d’une TVA calculée sur la marge, que la base hors
taxes de la marge ainsi que le taux de TVA applicable à cette base soient
mentionnées dans l’acte.
• De la TVA ayant grevé les frais liés à l’acquisition du terrain ainsi que
celle relative aux travaux de viabilisation et d’aménagement des lots
commercialisés (BOI-TVA-IMM-10-30 § 450 al 1).
• La cession des infrastructures et le traitement

de la TVA
À l’issue d’une opération de lotissement, la voirie ainsi que les équipements
communs au lotissement, sont généralement remis gratuitement ou pour un
prix symbolique à une association syndicale de propriétaires colotis ou à la
commune, cette remise gratuite ou quasi gratuite étant justifiée par le fait que le
coût de ces équipements est intégré dans le prix de vente des parcelles cédées
aux acquéreurs de lots.
Cette opération fait naître deux problèmes portant sur :
• Le calcul de la TVA lors de la remise ;
• La déductibilité de la TVA sur la fraction de terrain et des travaux transférés.
Sur le premier point, il est de règle, lorsque le prix de vente est manifestement
inférieur à la valeur vénale des biens cédés que ce soit cette dernière valeur
qui soit retenue pour la détermination de l’assiette de la TVA.
Dans cette situation, l’administration fiscale tempère ce principe dans les
termes suivants :
« Afin d'éviter une double imposition, il est admis de faire abstraction de la
valeur vénale réelle des biens communs transférés, pour la liquidation de la
TVA et de la taxe de publicité foncière. Mais les deux conditions suivantes
doivent être remplies :
• Le transfert doit être effectué sans contrepartie ou moyennant un
prix symbolique ;
• Il doit être établi que le coût des biens considérés est intégré au prix de
cession des immeubles ou parties d'immeubles en application d'obligations
légales ou contractuelles. » (BOI-TVA-IMM-10-20-10 § 210).
Pour ce qui concerne les opérations de lotissement, les obligations légales ou
contractuelles concernées peuvent résulter du cahier des charges imposé par
la commune en contrepartie de l’octroi de l’autorisation de lotir.
Sur le second point, l’administration rappelle que :
« Lorsque l'aménageur est amené à remettre gratuitement ou moyennant un
prix symbolique des parcelles ou fractions de parcelle dont l'acquisition a été
soumise à la TVA, la taxe déduite fait l'objet d'un reversement […] »(BOI-TVA-
IMM-10-30 § 440).
Cette obligation de reversement est cependant fortement tempérée par les
commentaires suivant ce paragraphe.
Il est en effet ajouté :
« […] à proportion des seules surfaces concernées et à l'exception des terrains
d'assise, d'une part, des équipements collectifs mentionnés au BOI-TVA-
IMM-10-20-10 au I-B-3-b § 210 et, d'autre part, des équipements remis en
application d'une convention d'aménagement […] ».
Pour ce qui concerne la convention d’aménagement, le commentaire
administratif fait référence à une décision du Conseil d’État du 7 mai 1986
qui permet à un aménageur de zone de déduire la taxe qui lui a été facturée
à l'occasion de la réalisation des équipements remis à la collectivité (BOI
cité § 460) dans le cadre d’une convention antérieure. Cette procédure est
appliquée aux lotisseurs (BOI cité § 510), l’autorisation de lotir faisant alors
état d’une rétrocession à une association syndicale ou aux acquéreurs de lots
ou d’un transfert à la commune ou à un établissement public dans le cadre des
articles R.442-7 et R.442-8 du Code de l’urbanisme.
En pratique, les lotisseurs, afin d’échapper à tout reversement de TVA, devront
veiller à ce que le transfert ait lieu gratuitement ou moyennant un prix symbolique
et que ce transfert soit prévu dans le cadre d’un cahier des charges et d’une
convention faisant référence aux dispositions du Code de l’urbanisme.
Par ailleurs, on notera que cette position de l’administration concernant la
remise gratuite d’une fraction de terrain a été censurée par un arrêt de la CAA
de Lyon du 25 juin 2019 (18LY00671).
V.2.3 Droits d’enregistrement

Le régime applicable aux droits d’enregistrement est étroitement lié à celui
applicable en matière de TVA.
• Droits d’enregistrement dus lors de l’acquisition

du terrain
Lorsque l’acquisition n’est pas soumise à TVA (acquisition auprès d’un
non-assujetti notamment) ou qu’elle a été soumise à la TVA sur la marge
(acquisition auprès d’un assujetti qui n’avait pu bénéficier de droit à déduction
de TVA sur son acquisition), les droits d’enregistrement sont soumis au taux de
droit commun.
Cependant en prenant l’engagement de revendre dans les conditions décrites
pages 70 et suivantes, le lotisseur pourra bénéficier de l’application du taux
réduit. La finalité de l’opération étant de revendre les terrains lotis, la souscription
de cet engagement est fréquente.

Il peut également prendre l’engagement de construire lui-même dans les
conditions décrites pages 223 et suivantes et ne supportera alors qu’un simple
droit fixe de 125 €.
Lorsque l’acquisition est soumise à TVA sur le prix total (acquisition auprès d’un
assujetti qui avait pu bénéficier de droit à déduction de TVA sur son acquisition),
les droits d’enregistrement sont soumis au taux réduit.
L’engagement de revendre ne présente donc aucun intérêt, par contre le
lotisseur peut prendre l’engagement de construire lui-même ce qui lui permettra
de bénéficier du simple droit fixe de 125 €.
Il convient de rappeler que la souscription d’un engagement de revendre ou de
construire ne peut être que le fait d’un assujetti à la TVA.
• Droits d’enregistrement dus lors de la revente

Lorsque le lotissement est réalisé par un assujetti, la vente est obligatoirement
soumise à TVA et les acquéreurs acquitteront les droits d’enregistrement au
taux de droit commun si les ventes de lots sont soumis à la TVA sur la marge
et au taux réduit si les ventes de lots sont soumises à la TVA sur le prix total.
Cet acquéreur pourra prendre l’engagement de revendre ou de construire s’il
est lui-même assujetti à la TVA. Dans le cas contraire aucun engagement de
ce type ne pourra être pris par l’acquéreur.
Lorsque le lotissement est réalisé par un non-assujetti, la vente des lots n’étant
pas soumise à TVA, l’acquéreur acquittera les droits d’enregistrement au taux
de droit commun.
S’il est lui-même assujetti à la TVA, il pourra prendre l’engagement de revendre
ou de construire, aucun engagement de ce type ne pouvant être souscrit si
l’acquéreur n’est lui-même pas assujetti à la TVA.
V.3 Comptabilisation des opérations

de lotissement
L’activité de lotisseur doit être traitée dans le cadre des règles définies par le
Plan Comptable Général.
Cette référence au PCG résulte également de l’imposition de cette activité
dans la catégorie des BIC pour laquelle l’article 38 quater de l’annexe III du
CGI renvoie expressément aux règles du PCG.

V.3.1 Caractéristiques comptables générales des
opérations de lotissement
Sur le plan comptable, les opérations de lotissement présentent quelques
similitudes avec les opérations de marchand de biens avec lesquelles elles
sont parfois confondues.
En complément des règles comptables définies dans le PCG, les règles fiscales
et les commentaires administratifs constitueront des éléments de référence
pour définir des schémas comptables applicables à de telles opérations.
La détermination du résultat résulte de la comparaison entre le prix de vente de
chacun des lots cédés et de son prix de revient.
Dans l’attente de la cession, les différents lots disponibles à la vente constituent
des stocks et des travaux en cours.
On traitera donc successivement des points suivants :
• Détermination du prix de vente et fait générateur de la vente ;
• Composition du coût des stocks et des travaux en cours ;
• Ventilation des coûts entre les différents lots ;
• Dépréciation des stocks ;
• Constatation de provisions pour travaux restant à effectuer ;
• Comptabilisation de la TVA sur la marge.
• Détermination du prix de vente et fait générateur

de la vente
Le prix de vente de chacun des lots résulte de celui qui a été stipulé dans l’acte
de vente au profit du cédant.
La cession étant obligatoirement soumise à TVA lorsqu’elle est le fait d’un
lotisseur professionnel, il s’agit d’un prix de vente « hors taxes », que cette TVA
ait été calculée sur le prix total ou sur la marge.
Dans ce dernier cas, le schéma de comptabilisation retenu pour les marchands
de biens, décrit pages 92 et suivantes peut être appliqué selon nous.
Le commentaire administratif (BOI-BIC-CHAMP-20-30-40 § 50) précise :
« Au prix de cession, doivent s'ajouter toutes les charges et indemnités
stipulées au profit du cédant à quelque titre et pour quelque cause que ce soit. »
(Conformément à l’article 74-0 B de l'annexe II au CGI).
Par contre, « les frais, notamment d'intermédiaire, supportés à l'occasion de la
vente des lots peuvent être déduits du prix de cession. »
Ainsi que nous l’avons signalé pages 557 et suivantes, à s’en tenir à la règle
fiscale, la vente des lots doit être comptabilisée lors de la remise des titres
de propriété à l’acquéreur, c’est-à-dire le plus souvent, en pratique, à la date

de la signature de l’acte authentique de cession et cela conformément aux
dispositions de l’article 1605 du Code civil qui fait de cet événement le fait
générateur de la livraison pour les ventes d’immeubles ne présentant pas le
caractère de bâtiments (BOI-BIC-CHAMP-20-30-40 § 20).
Il n’en serait autrement que si l’acte de vente contenait une condition suspensive
faisant de l’exécution des travaux d’aménagement prévus dans l’autorisation
de lotir une condition à la validité de l’acte de vente (CE 16-6-1986, n°49302).
La fixation du fait générateur de la vente à la date de remise des titres de
propriété est cohérente avec les normes comptables françaises, telles que
définies par le Projet-ANC-CA.
En effet, aux termes de l’article 512-2 de ce texte, il est précisé que : « Le
chiffre d’affaires est comptabilisé lors de la délivrance des biens et services
[…] », la délivrance étant définie par l’article 512-5-1 comme « […] le transfert
du ou des livrables en la jouissance et la possession par le client. Elle intervient
dès lors que rien ne s’oppose plus du fait de l’entité, à ce que le client dispose
et tire avantage du livrable.
La délivrance peut intervenir ponctuellement ou sur une période définie
contractuellement. Elle s’apprécie en fonction des conditions prévues par
l’accord et de la nature des biens et services vendus. »
Ce texte est complété par un commentaire IR 3 qui précise :
« En cas de vente de bien, la notion de « délivrance » est issue du droit civil
(articles 1604 à 1624 du Code civil). En matière d’accord de vente, la délivrance
du bien y est définie comme « le transport de la chose vendue en la puissance
et possession de l’acheteur » (article 1604 du Code civil).
À compter de la délivrance, la chose est mise en la possession et la jouissance
de l’acheteur : il en supporte les risques de perte ; il est libre d’en disposer
comme il l’entend, y compris de le vendre. Il y a délivrance quand rien ne
s’oppose plus, du fait du vendeur, à la libre disposition de la chose par
l’acheteur, comme indiqué par la jurisprudence […] ».
Il n’a pas échappé au lecteur que l’article 1605 invoqué par le commentaire
administratif concernant les immeubles non bâtis est inclus dans la série
d’articles cités dans le commentaire comptable, assurant ainsi une connexion
entre la comptabilité et la fiscalité.
S’il fallait davantage s’en convaincre, on fera observer que l’acquéreur d’un
terrain à bâtir auprès d’un lotisseur en détient le contrôle dès la remise des
actes puisqu’il pourra revendre ledit terrain ou même l’utiliser dans l’attente
des opérations de construction ou de viabilisation, pour des activités de plein
air (pique-nique ou même jardinage) tout en en restreignant l’accès aux tiers.
Corrélativement, c’est à cette même date que le prix de revient des lots vendus
doit être comptabilisé en charges et donc « déstockés ».

• Composition du coût des stocks et des travaux
en cours
Les principes d’évaluation des stocks définies par le PCG et rappelées
pages 77 et suivantes dans le cadre des opérations de marchand de biens
sont applicables en la circonstance.
Les terrains sont évalués ainsi qu’il suit lors de leur entrée dans le patrimoine
du lotisseur :
• Les stocks de terrains destinés à être revendus en l’état ou destinés à être
aménagés, mais n’ayant fait encore l’objet d’aucun début d’aménagement,
sont évalués à leur coût d’acquisition ;
• Les stocks de terrains en cours d’aménagement ou dont l’aménagement
est terminé sont évalués à leur coût de production ;
• Les frais inclus dans le coût de revient mais exclus du coût de production (frais
commerciaux, commissions sur ventes, frais administratifs, etc.) constituent
des charges de période non incorporables dans les stocks de terrains.
Dans l’activité de lotisseur professionnel :
• Le coût d’acquisition est constitué par :
* Le prix d’achat du terrain ;
* Les frais et honoraires de notaire relatifs à l’achat du terrain ;
* Les droits d’enregistrement acquittés lors de cet achat, y compris les
rappels versés en cas d’inexécution de l’engagement de construire ou
de revente hors des délais prescrits ;
* Les indemnités d’éviction éventuelles.
• Le coût de production est constitué par :
* Le coût d’acquisition tel que défini précédemment ;
* Les travaux de toute nature effectués sur le terrain (démolition,
damage du terrain, VRD, espaces verts, travaux de branchement,
travaux de clôture, etc.) ;
* Les honoraires et frais de conception et de bureaux d’étude ;
* Les taxes et participations mises à la charge du lotisseur par l’arrêté de
lotissement ou par d’autres dispositions légales ou réglementaires ;
* Les commissions d’achats ;
* Les assurances liées à la responsabilité des lotisseurs ;
* Les frais de constitution d’association syndicale ;
* Éventuellement les coûts d’emprunt liés à la « production »
du lotissement.

Sur ce dernier point, on rappelle que, selon le PCG, les coûts d’emprunt peuvent
sur option être incorporés au coût des stocks pour ce qui concernent les coûts
d’emprunt courus pendant la période de production des stocks concernés.
Ces principes ne diffèrent pas de ceux décrits pour les activités de marchand
de biens (pages 80 et suivantes) et pour les activités de promotion-construction
(pages 248 et suivantes) auxquelles le lecteur est prié de se reporter.
En pratique, les conditions d’application permettant une incorporation des frais
financiers dans les stocks seront fréquemment réunies.
En effet, les travaux de division et d’aménagement de la zone lotie peuvent,
à notre avis, être considérés comme un véritable processus de production
et la durée de ce cycle de production incluant les travaux d’adduction et de
viabilisation est généralement longue, dépassant fréquemment une année.
Cette incorporation n’est possible que jusqu'à la fin du processus de production,
les frais financiers engagés postérieurement à l’achèvement des travaux ne
pouvant faire l’objet d’une incorporation.
Ce n’est que dans les cas où le terrain est revendu sans travaux d’aménagement
après une simple division que l’incorporation des coûts d’emprunt apparaît
plus discutable.
Il convient de rappeler enfin que cette incorporation, lorsqu’elle est possible,
reste optionnelle, qu’elle ne requiert aucun retraitement fiscal sous réserve
d’une information sur la méthode retenue auprès de l’administration et qu’elle
requiert une information dans l’annexe des comptes annuels.
Le coût de production des stocks peut inclure également des coûts internes.
Ce sera notamment le cas des études et conceptions effectués par des
salariés de l’entreprise de lotissement, plus rarement des travaux matériels
d’aménagement, à moins que le lotisseur ne dispose des équipes techniques
requises, notamment lorsque cette activité est exercée dans le prolongement
d’une activité de BTP.
La comptabilité analytique devra permettre d’identifier de tels coûts.
• Ventilation des coûts entre les différents lots

Lorsque les terrains sont vendus par lots, ce qui, par définition, sera le cas
général pour les lotisseurs, il convient de déterminer une clé de répartition afin
d’évaluer le coût de production des lots vendus.
Bien que la clé de répartition utilisée par les lotisseurs pour déterminer le coût
affecté aux lots sortis du stock de terrains soit le plus souvent constituée par leur
surface, la détermination de ce coût pose cependant un problème spécifique
pour les opérations de lotissement.

En effet, l'autorité ayant accordé l'autorisation de lotir est en droit de se faire
consentir gratuitement la remise d'une fraction du terrain acquis par le lotisseur
afin notamment d'y faire aménager des équipements d'intérêt commun.
La fraction de terrain correspondante n'est donc plus disponible pour
l'aménagement et le lotisseur devra rentabiliser son investissement sur la
fraction résiduelle disponible à l'aménagement et à la vente.
Compte tenu de cette particularité, il est admis que les surfaces rétrocédées
aux autorités locales soient considérées comme des charges normales de
l’opération de lotissement et qu’elles soient prises en considération pour le calcul
du coût de production des lots effectivement mis en vente, proportionnellement
à la superficie de chacun d'eux.
Cette modalité de calcul est d'ailleurs expressément autorisée par
l'administration fiscale depuis un arrêt du Conseil d’État du 10 janvier 1964
(54296) et une réponse ministérielle Ansquer du 11 août 1973.
On retrouve là des dispositions semblables à celles examinées pages 563 et
suivantes en matière de TVA lorsque l’assiette de la TVA est constituée par la
marge réalisée sur la vente.
Nous avons montré à cette occasion par un exemple que le mode opératoire
décrit ci-dessus était identique à une répartition du coût de production total
engagé, non pas en proportion de la surface totale acquise mais en proportion
de la surface disponible à la vente, c'est à dire la surface totale diminuée de
la surface mise gratuitement à la disposition de la collectivité locale ayant
accordé l'autorisation de lotir.
Un exemple simple permettra d'appréhender concrètement ces particularités :
EXEMPLE V.2
Un lotisseur acquiert un terrain de 30 000 m2 sur lequel il aménage un lotissement.
L'autorisation de lotir impose de remettre gratuitement 5 000 m2 de terrain à la commune.
Le prix d'acquisition du terrain est de 2 000 000 €.
Compte tenu de ces hypothèses, et en supposant que les lots sont vendus achevés, le coût
de production de 1 000 m2 serait de :
(2 000 000/30 000) * 1 000 = 66 667 €.
Après intégration des surfaces remises à la commune, le coût de production de 1 000 m2
sera de :
(2 000 000/30 000) * (1 000 + (1 000 * 5 000/25 000)) = 80 000 €.
Ce coût peut également être déterminé à partir des seules surfaces vendables soit :
(2 000 000/25 000) * 1 000 = 80 000 €.

Dans les situations aussi simples que celles décrites dans l’exemple précédent,
la mise en place d’une comptabilité analytique élaborée n’est pas indispensable,
les calculs pouvant être justifiés et documentés à partir d’un simple tableur.
Lorsque le programme de lotissement devient plus complexe, notamment
lorsque celui-ci comporte plusieurs tranches et que la réalisation des
équipements communs est différée dans le temps, la mise en place d’un tel
système d’information s’avère rapidement nécessaire.
La comptabilité analytique des lotisseurs devra notamment être en mesure
de déterminer les coûts affectables au lotissement dans son ensemble, ceux
affectables à chaque tranche particulière de travaux ainsi que, éventuellement,
ceux concernant spécifiquement chaque lot.
Ce système comptable permettra ainsi de déterminer directement ou par
l’intermédiaire de clés de répartition les coûts concernant chaque lot.
Il convient, en effet, de procéder à une répartition préalable de certains coûts
communs (terrain, frais de parachèvement et de voirie…) entre les tranches
de réalisation puis de leur ajouter les coûts spécifiques à chaque tranche
(branchements, aménagements…).
EXEMPLE V.3
Un lotisseur procède à une opération portant sur 25 000 m2 (dont 5 000 m2 rétrocédés à la
commune sur lesquels sont effectués les travaux de parachèvement). Le lotissement est
réalisé en deux tranches de respectivement 8 600 et 11 400 m2 vendables.
Après avoir défini les coûts communs (terrain…) et les coûts spécifiques à chaque tranche,
les coûts communs sont répartis entre les tranches au prorata des surfaces vendables puis
ajoutés aux coûts spécifiques de chaque tranche afin de déterminer le coût de production
des stocks au m2 vendable pour chaque tranche.
Les détails sont présentés dans le tableau suivant :
Coûts communs Coûts Tranche 1 Coûts Tranche 2 Coût total
Surface terrain (en m ) 2
25 000 8 600 11 400
Surface parachèvement
5 000
(en m2)
Coûts en €
Terrain 1 000 000 1 000 000
Frais d'acquisition 20 000 20 000
Branchements 150 000 205 000 355 000
Aménagements terrain 125 000 170 000 295 000
Parachèvement 240 000 240 000
Coût total 1 260 000 275 000 375 000 1 910 000
Ventilation terrain 430 000 570 000

Ventilation frais
8 600 11 400
acquisition
Ventilation
103 200 136 800
parachèvement
Total coût de tranche 816 800 1 093 200 1 910 000
Coût du m en €
2
94,98 95,89
• Dépréciation des stocks
Les terrains détenus par les lotisseurs étant considérés comme des stocks,
leur évaluation à l’inventaire doit être conforme aux dispositions prévues par le
PCG en la matière.
En conséquence, lorsque la valeur actuelle d'un stock devient inférieure à sa
valeur nette comptable, cette dernière, est ramenée à la valeur actuelle par le
biais d'une dépréciation.
En pratique, les stocks n’ayant d’autre usage que celui d’être vendu, leur valeur
actuelle se limite en fait à leur valeur vénale, c’est-à-dire à leur prix de marché
estimé net des coûts de sortie.
Pour les terrains détenus en stock par les lotisseurs, la détermination du
prix de marché pourra être approchée par les prix pratiqués sur le marché
local ou par référence aux promesses de vente déjà conclues sur des lots du
programme concerné.
Quant aux coûts de sortie qui doivent être retranchés de ce prix de marché
pour déterminer la valeur vénale, il pourra s’agir, par exemple, des travaux
de finition restant à réaliser, de commissions de commercialisation à verser
à des agents immobiliers mandatés, de frais commerciaux internes ou, plus
rarement, du reversement probable de droits d’enregistrement en cas de non-
respect de l’engagement de revendre dans les délais impartis.
Par ailleurs, nous avons rappelé pages 550 et suivantes qu’en vertu de l’article
R.424-17 du Code de l’urbanisme, l’autorisation de lotir délivrée par l’autorité
compétente est frappée de caducité si les travaux d’aménagement ne sont pas
entrepris dans le délai de trois ans à compter de la délivrance de la notification.
La survenance de cette caducité peut avoir des conséquences non négligeables
sur la valeur vénale d’un terrain acquis dans une perspective de lotissement et
conduire à ce que cette valeur vénale devienne inférieure au coût d’acquisition,
justifiant ainsi la dépréciation du terrain détenu en stock.
La dépréciation du stock doit être comptabilisée selon le même schéma
comptable (présenté pages 87 et suivantes) et en utilisant des comptes de
même racine que pour les activités de « marchand de biens ».

◊ Aspects fiscaux
À condition qu’elle soit justifiée et documentée, la dépréciation du terrain détenu
en stock est, à priori, fiscalement déductible.
Cependant, lorsque conformément à la réglementation comptable, des coûts
de sortie sont déduits de la « valeur de marché » pour déterminer la valeur
vénale, la partie correspondante de la dépréciation n’est pas déductible et doit
être réintégrée au résultat fiscal par l’intermédiaire de l’imprimé 2058 A.
On rappelle que cette règle résulte de l’article 39-1-5° du CGI dont nous avons
rappelé les termes pages 89 et suivantes.
• Constatation de provisions pour travaux restant

à effectuer
Nous avons rappelé pages 552 et suivantes que la vente des lots ne devait
normalement commencer qu’après obtention du certificat d’achèvement mais
que l’article R.442-13 du Code de l’urbanisme permet de procéder à la vente
avant même l’exécution de tout ou partie des travaux prescrits lorsque l’arrêté
d’autorisation de lotir prévoit une telle exception.
On rappelle également que l’arrêté peut stipuler, en fonction des
garanties apportées :
• Que la vente sera autorisée dès lors que l’ensemble des travaux aura été
réalisé à l’exception des travaux de finition et de parachèvement ;
• Ou bien que la vente pourra être conclue avant même le début des travaux
d’équipement.
Sur le plan comptable, dans la mesure où, comme nous l’avons rappelé
pages 566 et suivantes, les ventes de lots doivent être constatées,
conformément à l’article 1605 du Code civil, dès la signature de l’acte de
vente, alors que l’ensemble des travaux relatifs à ces ventes n’a pas encore
été réalisé, il convient de comptabiliser des provisions pour tenir compte des
charges restant à supporter relatives aux lots déjà vendus.
En effet, conformément à l’article 321-1 du PCG, il existe bien une obligation
de l'entité à l'égard d'un tiers (l’acquéreur du lot et/ou l’autorité ayant délivré
l’autorisation de lotir) consécutive à la vente du lot dont il est certain qu'elle
provoquera une sortie de ressources au bénéfice de ce tiers, sans contrepartie
attendue de celui-ci dans la mesure où la créance sur l’acquéreur et le paiement
ultérieur de cette créance ont déjà été constatés.
Cette obligation a été confirmée par le Projet-ANC-CA dans son commentaire
IR3-6 associé à l’article 512-4 dans les termes suivants :

remettent pas en cause la délivrance1 telle qu’elle est définie à l’article 512-5, et
comptabilisée lorsque naît l’obligation […]
Elles sont sans influence sur le chiffre d’affaires comptabilisé. »
Les provisions à constater porteront sur la quote-part de travaux de
parachèvement relative à chaque lot vendu lorsque l’autorisation de
commercialisation anticipée n’aura été accordée que par rapport à la réalisation
des travaux de finition et de parachèvement.
La déductibilité fiscale de ce type de provision a été expressément autorisée
par une décision du Conseil d’État en date du 30 mai 1973 (84945).
Les provisions à constater porteront sur la quote-part de l’ensemble des
travaux d’aménagement relatif à chaque lot vendu lorsque l’autorisation de
commercialisation anticipée aura été accordée avant tout commencement des
travaux d’aménagement.
La déductibilité fiscale de ces provisions est admise par la doctrine administrative
qu’il s’agisse de provisions pour frais de parachèvement ou pour tout autre type
de coût restant à supporter relatif à des lots déjà vendus.
« […] les lotisseurs ne sauraient être autorisés à constituer en franchise d'impôt
des provisions destinées à faire face à des charges résultant de la réalisation
de travaux en cours. Mais, bien entendu, le vendeur a la possibilité de
prendre en compte, au moyen d'une provision fiscalement déductible dans les
conditions de droit commun, le montant des travaux d'aménagement restant à
réaliser à la clôture de l'exercice et afférents aux seuls lots vendus2. » (BOI-
BIC-CHAMP-20-30-40 § 20 dernier alinéa).
Sur le plan de la technique comptable à retenir, le lotisseur peut retenir
deux options :
• Soit constater une provision pour la quote-part des travaux non réalisés
correspondants aux seuls lots vendus ;
• Soit constater une provision pour l’ensemble des travaux non réalisés
mais à condition d’augmenter les stocks de la quote-part de cette provision
correspondant aux lots non encore vendus.
L’arrêt du Conseil d’État précité a envisagé les deux hypothèses pour ce qui
concerne les travaux de viabilité non encore effectués.


EXEMPLE V.4
Exemple récapitulatif :
On suppose dans cet exemple qu’un lotisseur prend l’initiative d’une opération de lotissement
portant sur deux tranches et 9 lots.
La première tranche (tranche A) est composée de 4 lots lots et la seconde (tranche B) est
composée de 5 lots.
Les prix de vente prévisionnels des différents lots sont les suivants :
Lots Surface en m2 Prix vente en €
A1 750 60 000
A2 820 65 000
A3 680 55 000
A4 700 56 500
Total tranche A 2 950 236 500
B1 800 65 000
B2 860 68 000
B3 730 59 000
B4 660 54 000
B5 800 65 000
Total tranche B 3 850 311 000
Total lots vendus 6 800 547 500
Surface voirie 2 200
Total général 9 000
Les coûts prévisionnels sont les suivants :
Budget en €
Terrain 250 000
Frais d'acquisition 15 000
Branchements A 35 000
Branchements B 40 000
Aménagements A 15 000
Aménagements B 18 000
Autres frais A 5 000
Autres frais B 6 000
Parachèvement 61 000
Total 465 000
La première tranche est intégralement vendue au cours de l’exercice N selon la grille des
prix budgétée.
La deuxième tranche est engagée au cours de l’exercice N mais ne sera vendue qu’au cours
de l’exercice N+1.
Le lotisseur a pris la décision de gestion de ne pas incorporer les coûts d’emprunt dans
les stocks.
Les réalisations en termes de coûts sont les suivantes à la clôture de l’exercice N, au cours
duquel on constate un léger dépassement par rapport aux dépenses budgétées.

Budget en € Engagé N Prévisions N+1
Terrain 250 000 250 000
Frais d'acquisition 15 000 15 000
Branchements A 35 000 36 000
Branchements B 40 000 10 000 30 000
Aménagements A 15 000 15 500
Aménagements B 18 000 3 000 15 000
Autres frais A 5 000 5 000
Autres frais B 6 000 6 000
Frais financiers 20 000 14 000 6 000
Parachèvement 61 000 62 000
Total 465 000 348 500 119 000
Compte tenu de ces données complémentaires, le compte de résultat avant impôt de
l’exercice N sera présenté ainsi qu’il suit, étant précisé que par simplification on néglige
l’incidence de la TVA.
Provision pour frais de parachèvement calculée sur la seule quote-part des lots vendus
Vente de terrains 236 500
Terrain (Quote-part B) 250 000 * 3 850/6 800 141 544
Frais acquisition (QP B) 15 000 * 3 850/6 800 8 493
Achats de terrain 265 000
Terrain 250 000
Achats et charges
69 500
externes
Dotation aux
26 897
provisions
Frais de
62 000 * 2 950/6 800 26 897
parachèvement A
Résultat de
24 140
l'exercice
Provision pour frais de parachèvement calculée sur la totalité des coûts de parachèvement et
stockage des coûts relatifs aux lots non vendus
Vente de terrains 236 500
Terrain 250 000 * 3 850/6 800 141 544

Frais acquisition 15 000 * 3 850/6 800 8 493
Parachèvement B 62 000 * 3 850/6 800 35 103
Achats de terrain 265 000
Terrain 250 000
Achats et charges
69 500
externes
Dotation aux
62 000
provisions
Frais de
62 000
parachèvement
Résultat de
24 140
l'exercice
Le résultat est identique quelle que soit la présentation retenue, cependant pour les raisons
invoquées pages 107 et suivantes concernant les travaux restant à effectuer sur des
opérations « marchand de biens » vendues, notre préférence se porte sur la première forme
de présentation1 découlant du calcul de la provision en proportion de la seule quote-part des
lots vendus.
Par ailleurs, eu égard à l’impact du mode de comptabilisation retenu sur la

structure du bilan lorsque les provisions pour travaux restant à effectuer sont
d’un montant significatif, il nous semble important de décrire dans l’annexe les
incidences de ce choix sur les postes concernés du bilan (stocks et provisions
pour l’essentiel).
• Comptabilisation de la TVA sur la marge

Nous avons rappelé pages 560 et suivantes dans quelles circonstances la
vente d’un lot de terrain à bâtir était soumise à la TVA sur la marge.
Les modalités de traitement comptable de la TVA sur la marge peuvent s’inspirer
de celle décrite pour les opérations de marchand de biens et le lecteur pourra
se reporter aux commentaires proposés pages 92 et suivantes.
1 Notamment parce que la deuxième forme de présentation « alourdit » le bilan et rend sa compréhension
moins aisée pour le lecteur peu familiarisé avec la technique comptable.

V.3.2 Modèle comptable alternatif
Le modèle de comptabilisation décrit dans la section précédente, notamment
pour ce qui est de la constatation de provisions pour travaux restant à effectuer
lorsque l’arrêté d’autorisation de lotir permet de procéder à la vente des lots en
différant la réalisation de tout ou partie des travaux à effectuer, est régulier tant
sur le plan comptable que sur le plan fiscal.
Il n’est cependant pas interdit de soutenir qu’il présente une lacune dans la
mesure où ils font apparaître une anticipation de la marge sur les lots vendus.
En effet, ce modèle reconnaît la totalité du chiffre d’affaires et de la marge
réalisée sur la vente du lot alors que la prestation n’a pas encore été
intégralement réalisée. La vente d’un terrain à bâtir dans un lotissement
recouvre généralement trois prestations : la division du terrain, la viabilisation
de ce terrain par l’accès aux différents réseaux (eau, électricité…) et enfin la
réalisation d’équipements communs (voirie, éclairage…) permettant un accès
physique confortable à la parcelle vendue.
Le fait de comptabiliser la vente lors de la remise des titres de propriété alors
même qu’une ou deux des prestations prévues ne soient pas encore réalisées
peut donc être regardé comme une anticipation du chiffre d’affaires et de
la marge.
Dès lors, est-il possible d’envisager d’autres modèles et notamment de
considérer l’opération de lotissement comme un contrat à long terme qui serait
comptabilisé à l’achèvement ou à l’avancement selon le choix de l’opérateur1 ?
La définition des contrats à long terme résulte notamment du premier alinéa de
l’article 622-1 du PCG :
« Un contrat à long terme est un contrat d'une durée généralement longue,
spécifiquement négocié dans le cadre d'un projet unique portant sur la
construction, la réalisation ou, le cas échéant, la participation en qualité de sous-
traitant à la réalisation, d'un bien, d'un service ou d'un ensemble de biens ou
services fréquemment complexes, dont l'exécution s'étend sur au moins deux
périodes comptables ou exercices. Le droit de l'entité à percevoir les revenus
contractuels est fonction de la conformité au contrat du travail exécuté. »
Nous avons souligné les mots qui semblent particulièrement important pour le
sujet en débat.
1 Au-delà de la possibilité d’appliquer ces méthodes en conformité avec les normes comptables pour
les opérations de lotissement, survient immédiatement une difficulté fiscale. La comptabilisation à
l’achèvement a été expressément bannie par l’arrêt du CE 49302 mentionné plus avant, quant à la
comptabilisation à l’avancement elle entre en conflit avec les dispositions de l’article 38-2 bis du CGI
comme rappelé pages 211 et suivantes pour les opérations de promotion-construction.

• Durée généralement longue et exécution s’étendant sur au moins deux
périodes comptables.
Cette condition est généralement remplie dans les opérations de lotissement.
• Réalisation d’un bien.
Vendre un terrain aménagé et/ou viabilisé à partir d’un terrain « brut » semble
constituer la réalisation d’un bien. Il faut noter que la réalisation d’un ensemble
de biens ou services fréquemment complexes ne constitue qu’une des facettes
de la notion de contrat à long terme. Néanmoins, la moindre complexité
des opérations de lotissement par rapport à celles de promotion affaiblit la
réalisation de cette condition.
• Spécifiquement négocié.
La note de présentation du règlement ANC 2012-05 a élargi la notion de
« spécifiquement négocié » permettant de faire entrer les contrats de VEFA
dans la catégorie des contrats à long terme. On peut s’appuyer sur cette
analyse et conclure que le contrat de vente d’un lot issu d’un lotissement est
spécifiquement négocié dans la mesure où le choix de l’emplacement et de
l’orientation du lot constitue un élément déterminant dans la spécification de
la négociation.
• Droit à percevoir des revenus contractuels en fonction de la conformité.
Il y a là une différence substantielle entre un contrat de VEFA (expressément
qualifié de contrat à long terme par le dernier alinéa de l’article 622-1 du PCG)
et le contrat de vente d’un lot de terrain. En effet, dans le contrat de VEFA le
prix est payé par l’acquéreur au fur et à mesure de l’avancement du chantier et
le solde n’est exigible qu’après réception par l’acquéreur et constatation de la
conformité des travaux effectués alors que lors de la vente d’un lot de terrain,
le lotisseur perçoit la totalité du prix dès la signature de l’acte authentique et
en cas de non-conformité, l’acquéreur bénéficie de voies de recours judiciaires
mais ne peut procéder à aucune rétention sur le prix, dans la mesure où celui-ci
a déjà été acquitté.
Cependant, l’autorité publique qui a délivré l’autorisation d’aménager, ainsi
que l’attributaire, bénéficie d’une consignation ou d’une garantie d’achèvement
pour les travaux de finition et d’une garantie d’achèvement pour les travaux
différés de viabilisation des lots (raccordements aux réseaux notamment).
À l’examen, il s’avère que les trois premières conditions caractérisant un
contrat à long terme semblent respectées pour ce qui concerne les ventes de
lots issues d’un lotissement, le respect de la quatrième étant plus discutable.
Le qualificatif de contrat à long terme semble donc difficile à justifier et ne
semble pouvoir s’appliquer qu’à des opérations complexes d’aménagements
de zones pour lesquelles il convient d’analyser les spécificités au cas par cas.
Si l’on en déduit néanmoins que les opérations de lotissement constituent
des contrats à long terme, il convient cependant de ne pas perdre de vue les
points suivants :

• Le qualificatif de contrat à long terme ne pourrait concerner que les lots
vendus, les lots non vendus continuant d’être comptabilisés en stocks ;
• Ce qualificatif ne pourrait être appliqué qu’aux opérations pour lesquels
des travaux d’aménagement et de viabilisation sont prévus. Les lotissements
correspondant à de simples divisions parcellaires ne peuvent, à notre avis,
entrer dans cette catégorie des contrats à long terme dans la mesure où
elles s’assimilent davantage à des opérations de marchand de biens et dans
la mesure également où la « prestation » de division parcellaire a déjà été
réalisée au moment de la signature de l’acte authentique ;
• Ce qualificatif ne pourrait également être attribué qu’aux opérations
pour lesquelles un différé de réalisation des travaux d’aménagement et
de viabilisation a été autorisé par l’autorité publique conformément aux
dispositions du Code de l’urbanisme.
À défaut de pouvoir considérer la vente de lots comme des contrats à long
terme, pourrait-on leur appliquer la règle définie à l’article 512-5-3 du Projet-
ANC-CA qui précise que « le chiffre d’affaires correspondant à un livrable délivré
sur une période définie contractuellement est reconnu de manière étalée sur
cette période à un rythme traduisant de manière pertinente la délivrance aux
termes de l’accord. » ?
Cette piste semble également d’application délicate dans la mesure où cet
article semble n’être applicable qu’aux ventes de prestations de services ou
à la vente d’un groupe de biens et/ou de prestations de services constituant
un livrable.
Une autre approche revient à considérer que lors de la signature de l’acte
authentique de vente, une partie de cette vente a été constatée d’avance à
concurrence des prestations de parachèvement non encore réalisés.
Au regard de la terminologie en usage dans le Projet-ANC-CA cela implique
de distinguer au moins deux « livrables » : la parcelle de terrain et les travaux
à réaliser.
Conformément à l’article 512-3-3 de ce règlement, « Lorsqu’un prix global
est stipulé pour l’ensemble des biens ou des services prévus à l’accord, il est
présumé que l’ensemble constitue un livrable unique. »
Or, l’acte de vente d’un terrain loti, bien qu’il contienne en annexe les
caractéristiques de l’autorisation de lotir ne détaille pas le prix du terrain nu et le
prix des travaux. La vente est donc présumée s’appliquer à un livrable unique.
Cependant, cette présomption peut être réfutée selon les termes de ce même
article : « dans les cas où l’entité démontre que l’un des biens ou services
prévus par l’accord satisfait aux deux conditions prévues au 2, ce bien ou
service est identifié comme un livrable distinct. »

Ces deux conditions sont, on le rappelle :
• « le client peut utiliser le bien ou service, le vendre, le consommer seul ou
en le combinant avec d’autres ressources externes ;
• l’accord ne prévoit pas, de la part de l’entité, un important travail
d’intégration, de modification ou d’adaptation avec d’autres biens ou services
prévus dans l’accord. »
Si l’on s’en tient à la première condition, sa réalisation s’avère problématique
au cas d’espèce.
Certes le client peut revendre le terrain « brut ». Mais sa revente en tant que
terrain à bâtir suppose que les travaux de viabilisation soient effectués et il n’est
pas d’usage que les actes de vente permettent que ces travaux soient effectués
sous la responsabilité d’une personne autre que celle du lotisseur‑vendeur.
À l’issue de cette analyse quelque peu fastidieuse on mesure qu’il est très difficile
de justifier de la pertinence d’un modèle de comptabilisation autre que celui
présenté ci-dessus pages 573 et suivantes, malgré les critiques que l’on peut y
apporter. La prudence ainsi que sa simplicité relative incitent donc à s’y conformer.
V.3.3 Plan de comptes des opérations de lotissement

Le plan de comptes de l’entreprise devra être établi conformément aux
prescriptions du Plan Comptable Général, en créant les subdivisions
nécessaires au suivi de l’activité.
Nous nous limiterons volontairement dans cette section à l’exposé des points
particuliers qui doivent présider à la mise en œuvre du plan de comptes
d’un lotisseur sans traiter les aspects généraux qui ne concernent pas
spécifiquement l’activité.
Cependant, l’activité de lotisseur est souvent exercée conjointement
avec d’autres activités (promoteur, marchand de biens ou activité de BTP
notamment). L’une des fonctions assignées au plan de comptes de l’entreprise
sera de pouvoir repérer aisément tant dans le bilan que dans le compte de
résultat les mouvements financiers imputables à ces différentes activités.
Comptes de bilan
Financement des opérations
On se doit de distinguer le financement des opérations de lotissement du
financement des autres activités immobilières exercées par le lotisseur ainsi
que du financement structurel de l’entreprise.
Pour cela, on pourra créer le compte :
16452 Crédits d’accompagnement sur opérations de lotissement
Un compte bancaire spécifique sera éventuellement ouvert pour enregistrer les
flux de trésorerie des opérations de lotissement, un sous-compte du compte
principal 512 Banque sera alors créé.

Provisions pour risques et charges
Plusieurs types de provisions pour risques et charges, sont susceptibles d’être
constatés pour faire face à des risques et charges probables, le plus fréquent
étant constitué par la provision pour frais de parachèvement.
Les comptes suivants pourront être créés :
15112 Provisions pour litiges sur opérations de lotissement
15851 Provisions pour travaux restant à effectuer sur lots vendus
15852 Provisions pour frais de parachèvement
Stocks
Les comptes du Plan Comptable Général seront complétés pour une adaptation
à l’activité.
Il est possible de s’inspirer de la structure du plan comptable retenu dans le
cadre des activités de promotion-construction.
31 Terrains à aménager pour lotissement
Ce compte devra faire l’objet de subdivisions permettant de recenser l’ensemble
des coûts d’acquisition des terrains.
On peut citer notamment comme exemples de frais devant faire l’objet d’un
sous-compte spécifique :
• Le prix d’acquisition ou la valeur d’apport ;
• Les frais d’acquisition (frais de notaire et commissions sur achats) ;
• Les frais de démolition éventuels…
33 Terrains à lotir en cours d’aménagement
Ce compte concerne les terrains qui sont entrés dans le processus
d’aménagement. Il sera subdivisé afin de recenser les coûts de production en
cours. Parmi ces subdivisions, on peut citer :
• Le coût d’acquisition des terrains structuré selon les mêmes principes
que le compte 31 ;
• Les VRD et aménagements qui comprennent les travaux de voirie mais
également les travaux de raccordements et de branchements aux divers
réseaux (eau, gaz, téléphone, etc.) ainsi que les travaux relatifs aux espaces
verts et aux clôtures ;
• Les frais financiers s’ils sont incorporables aux stocks ;
• Les frais divers, tels que les impôts et participations mis à la charge du
lotisseur ainsi que les frais de commercialisation spécifiques.
35 Terrains à lotir aménagés
Ce compte est destiné à recenser les coûts de production relatifs aux terrains
constituant un produit fini disponible à la vente ou à la livraison.
Ce compte ne sera pas utilisé lorsque la vente est effectuée avec garantie
d’achèvement, en effet, dans ce cas, le terrain est vendu avant que son coût ait
pu être constaté dans le stock de terrains aménagés.

Il sera subdivisé selon les mêmes modalités que le compte 33, seul le stade
d’achèvement permettra de différencier l’utilisation de ces deux comptes.
37 Terrains à revendre en l’état
Le compte 37 ne devra être utilisé que pour les opérations qui sont revendues
en l’état sans travaux et sans division.
Les comptes de provisions pour dépréciation des stocks seront déterminés
classiquement en insérant un 9 entre le premier et le deuxième chiffre du
compte de stock.
Fournisseurs et comptes rattachés

Pour cette catégorie de comptes, il est possible également de s’inspirer de la
structure de codification retenue pour les opérations de promotion-construction
et de créer les comptes suivants :
40115 Fournisseurs de terrains
40121 Entrepreneurs
40122 Bureaux d’études
40127 Retenues de garantie
4017 Fournisseurs divers
Les comptes 403 « Effets à payer » et 408 « Factures non parvenues »
peuvent également être créés en respectant la même structure de codification
en substituant le 1 du 3e chiffre par un 3 ou par un 8. On retiendra le même
principe afin de faire apparaître à l’actif les avances et acomptes versés dans
le compte 409 « Fournisseurs débiteurs » en remplaçant le 3e chiffre par un 9.
Clients et comptes rattachés

Le principe de codification s’inspire également de celui retenu pour les
promoteurs-constructeurs.
4111 Clients acquéreurs de terrains
Les comptes 413 « Effets à recevoir », 418 « Produits non encore facturés » et
419 « Clients créditeurs » seront subdivisés selon un principe identique à celui
utilisé pour les comptes fournisseurs.
Autres comptes de bilan

Compte tenu de la coexistence possible de deux régimes de taxation à la
TVA, il nous semble utile de créer deux sous-comptes de TVA collectée afin de
pouvoir faciliter les contrôles de cohérence en fin d’exercice.
Ces deux sous-comptes pourraient être les suivants :
445712 TVA collectée sur vente de terrain sur le prix total
445713 TVA collectée sur vente de terrain sur la marge
Des comptes spécifiques pourront être également créés pour suivre les flux
financiers susceptibles d’apparaître avec les notaires ou les collectivités
publiques, les comptes suivants sont proposés :
4671 Notaires

4575 Collectivités publiques
Un sous-compte pourra être ouvert par office notarial intervenant pour chaque
programme ou par collectivité publique (commune, département, etc.).
Achats et frais accessoires d’achats
Les prescriptions du Plan Comptable Général conduisent à distinguer les achats
des frais accessoires d’achat, l’ensemble constituant le coût d’acquisition.
Ces prescriptions nous conduisent à proposer le plan de comptes suivants :
60115 Achats de terrains
60815 Frais sur achats de terrains
60825 Droits d’enregistrement sur achats de terrains
60835 Indemnités d’éviction sur terrains
Lorsque les opérations donnent lieu à une revente en l’état sans travaux
d’aménagement ni division, il convient d’enregistrer l’achat de telles opérations
dans un compte :
60715 Achat de marchandises « terrains »
Les frais relatifs aux travaux d’aménagement sont enregistrés dans les comptes
604 et 605 en utilisant les subdivisions suivantes1 :
60415 Honoraires de géomètre et de bureaux d’études
60425 Commissions sur achats de terrains
60435 Assurances construction
60445 Frais de création d’association syndicale d’acquéreurs
60455 Taxes et participations mises à la charge des lotisseurs
60465 Frais de publicité sur opérations de lotissements
60515 Travaux de VRD et espaces verts
60525 Travaux de réseaux et branchements2
60535 Travaux divers d’aménagement3
Ces comptes pourront également inclure des coûts internes dans la mesure où
ces coûts sont incorporables aux stocks après avoir comptabilisé une écriture
de transfert de charges de personnel dans les comptes détaillés ci-dessus.
Frais financiers
La CEC de la CNCC rappelle dans son bulletin n°93 p.124 que les frais
financiers doivent être présentés dans le compte de résultat, qu’ils aient été ou
non incorporés dans les stocks, en conséquence, ils doivent normalement être
constatés dans un compte 66.
1 Lorsqu’ils ne concernent pas directement les opérations, ils seront à comptabiliser dans les charges par
nature, c’est à dire les comptes 61, 62 ou 63.
2 À détailler éventuellement par type de réseau et de branchement (eau, électricité…).
3 À détailler éventuellement par types de travaux (désouchage, damages, clôtures, etc.).

Les frais financiers relatifs aux opérations de lotissement pourront être
distingués des autres frais financiers par l’ouverture d’un compte :
66115 Charges d’intérêts sur opérations de lotissement
L’incorporation éventuelle des frais financiers dans le stock, qui se fera
par le crédit d’un compte 71 « Production stockée » conduisant à majorer
artificiellement le résultat d’exploitation de charges incluses dans le résultat
financier, il convient de constater une écriture complémentaire de transfert de
charges en créditant, lors de l’incorporation des frais financiers aux stocks,
le compte :
7961 Transferts de charges financières inclus dans le coût de production
Par le débit du compte :
60865 Frais financiers sur opérations de lotissement inclus dans le coût
de production
Charges relatives aux opérations mais non incorporées dans le coût de

production
Il s’agit, pour l’essentiel, des frais de commercialisation qui font partie du coût
de revient, mais non du coût de production, et ne sont donc pas incorporés
aux stocks. Les charges correspondantes sont enregistrées dans les « Autres
achats et charges externes » (comptes 61 et 62).
Parmi ces charges, on mentionnera tout particulièrement :
62225 Commissions et courtages sur ventes de lots de terrains
62315 Annonces et insertions sur ventes de terrains
6251 Voyages et déplacements
L’affectation à une opération spécifique se fera via la comptabilité analytique.
Enfin, lorsque des pénalités fiscales sont à déplorer, il conviendra d’utiliser
le compte :
67121 Pénalités fiscales sur opérations de lotissement
Variation des stocks

La variation des stocks de terrains non encore aménagés sera constatée dans
un compte :
6031 Variation des stocks de terrains non aménagés
La variation des stocks en cours d’aménagement sera constatée en utilisant un
compte 713, ventilée selon les catégories de stocks en :
713315 Variation des en cours de production de terrains à lotir
713555 Variation des stocks de terrains lotis
Cependant, pour les terrains qui sont revendus en l’état sans travaux ni division,
il conviendra normalement d’utiliser le compte :
603711 Variation des stocks de terrains non lotis

Produits d’exploitation
Les ventes de terrains peuvent être enregistrées dans les comptes suivant :
7025 Ventes de terrains lotis et/ou aménagés
7071 Ventes de terrains revendus en l’état
Ce dernier compte est à utiliser dans le cas rare d’une vente en l’état sans travaux.
V.3.4 Schémas comptables des opérations courantes
• Acquisition et paiement d’un terrain
Date Débit Crédit

60815 Frais sur achats de terrains xxxx
44566 TVA à récupérer xxxx
5125 Banque « lotissements » xxxx
Acquisition de l’opération X
Cette opération pourrait également être enregistrée temporairement par le

crédit d’un compte fournisseur ou d’un compte notaire.
Lorsque l’acquisition n’est pas soumise à TVA, l’écriture ne fera pas mention
du compte 44566.
• Engagement de travaux
Date Débit Crédit

60515 Travaux de VRD et espaces verts xxxx
44566 TVA à récupérer xxxx
40121 Entrepreneurs xxxx
Travaux effectués sur opération X
• Souscription d’un emprunt
Date Débit Crédit

Crédits d’accompagnement sur op.
16452 xxxx
lotissements
Financement de l’opération X
L’écriture inverse sera constatée lors du remboursement de l’emprunt.

• Paiement des intérêts
Date Débit Crédit

Charges d’intérêts sur opérations de
66115 xxxx
lotissements
Paiement d’intérêts sur financement
opération X
• Constatation d’une vente de terrain
Date Débit Crédit

7011 Ventes d’immeubles xxxx
TVA collectée sur ventes de terrains sur le
445712 xxxx
prix total
Constatation de la vente « opération X »
Lorsque la vente est le fait d’un lotisseur professionnel, la vente est

obligatoirement soumise à TVA. Lorsque l’assiette de la TVA est constituée par
la marge, on utilisera le compte 445713.
V.3.5 Comptabilisation selon la technique de l’inventaire

permanent
Les schémas d’écritures présentés ci-dessus conduisent à une comptabilisation
des opérations selon le principe de l’inventaire intermittent.
Les lotisseurs peuvent cependant tenir leur comptabilité selon la méthode de
l’inventaire permanent.
L’application de cette méthode conduit à ouvrir des comptes complémentaires
dans la classe 3 permettant l’enregistrement des coûts sortis du stock.
Ces comptes sont les suivants :
319 Coût des terrains à aménager sortis du stock
339 Coût des terrains en cours d’aménagement sortis du stock
359 Coût des terrains aménagés sortis du stock
Les schémas d’écritures analysés dans le paragraphe précédent deviennent
en conséquence les suivantes :

• Acquisition et paiement d’un terrain
Date Débit Crédit

3115 Achats de terrains a
3125 Frais sur achats de terrains b
44566 TVA à récupérer c
5125 Banque « lotissements » a+b+c
Acquisition de l’opération X
Lors de la « mise en production » de ce terrain, les écritures de transfert de
stock suivantes devront être constatées.
Date Débit Crédit
33115 Prix d’acquisition des terrains a
Variation des encours de production de
713315 a+b
terrains à lotir
Variation des stocks de terrains non
6031 a+b
aménagés
Coûts des terrains à aménager sortis
319 a+b
du stock
• Engagement de travaux
33215 Travaux de VRD et espaces verts d

44566 TVA à récupérer e
40121 Entrepreneurs d+e
Travaux effectués sur opération X
Lorsque le terrain est définitivement aménagé, les écritures de transfert de

stock suivantes devront être constatées.
Date Débit Crédit
35115 Prix d’acquisition des terrains a
35215 Travaux de VRD et espaces verts d
713555 Variation des stocks de terrains lotis a+b+d
713315 Variation des EC de production de terrains a+b+d
339 Coûts des terrains sortis du stock a+b+d

• Comptabilisation d’une vente de terrain
Les écritures à constater seront les mêmes que dans la méthode de l’inventaire
intermittent, cependant, elles devront être complétées par une écriture de sortie
de coûts des produits finis du stock selon le schéma suivant :
Date Débit Crédit

713555 Variation des stocks de terrains lotis a+b+d
Coûts des terrains aménagés sortis
359 a+b+d
du stock
Lorsque l’ensemble des comptes débiteurs de stocks concernant une opération

sera égal à l’ensemble des comptes créditeurs 3x9 relatifs à la même opération,
ces comptes devront être soldés les uns par les autres.
Enfin, des écritures de reconstitution des flux devront être comptabilisées en
fin d’exercice.
En effet, si ces écritures n’étaient pas constatées, le compte de résultat
présenterait les ventes dans les produits et les « achats consommés » dans
les charges, ce qui serait satisfaisant en termes de contrôle de gestion puisque
la marge apparaîtrait par lecture directe.
Cependant ce type de présentation n’est conforme ni aux prescriptions du
Plan Comptable Général, ni aux impératifs de rédaction de la liasse fiscale qui
imposent de faire apparaître dans le compte de résultat les « achats achetés »
d’une part et les variations stocks d’autre part.
Afin de reconstituer les informations correspondantes, il conviendra donc
d’enregistrer les écritures suivantes :
Date Débit Crédit

60815 Frais d’acquisition sur terrains xxxx
Variation de stock des terrains non
6031 xxxx
aménagés
Cette écriture permet de faire apparaître en charges de l’exercice le montant

des terrains achetés au cours de l’exercice.
Date Débit Crédit

Honoraires de géomètre et de bureaux
60415 xxxx
d’études
60515 Travaux de VRD et espaces verts, etc. xxxx
66115 xxxx
de lotissement
Variation des encours de production sur
713315 xxxx
terrains à lotir

Cette écriture permet de faire apparaître en charges de l’exercice le montant
des frais d’aménagement engagés au cours de l’exercice.
Elle permet également, conformément aux prescriptions du Plan Comptable
Général, de faire apparaître les frais financiers dans le résultat financier.
V.3.6 Présentation des comptes annuels
• Le bilan
Le bilan d’un lotisseur contient essentiellement les stocks de terrains non
encore aménagés ou revendus, ainsi que le financement correspondant.
Les postes de provisions peuvent également représenter des montants
significatifs, notamment les provisions pour frais de parachèvement ainsi que
les provisions et charges à payer relatifs aux lots vendus et non encore achevés.
Dans le schéma suivant, on fait état des postes les plus caractéristiques du
bilan d’un lotisseur avec leur contenu principal, tel qu’il a été examiné dans les
pages précédentes sont mis en évidence.
Il convient cependant de rappeler que l’activité de lotisseur est rarement
exclusive et qu’elle se combine fréquemment avec des opérations de promotion
immobilière ou de marchand de biens.
Dans cette dernière hypothèse, la structure du bilan devra être analysée plus
finement pour mettre en évidence les influences de chacune des activités.
Dont provisions pour frais de
Actif Passif
parachèvement et provisions
pour pertes à terminaison
Provisions pour
risques et charges Dont financement spécifique
Emprunts et dettes sur opérations de lotissement
Dont stocks de terrains et
financières auprès
provisions pour dépréciation Stocks
d’établissements de
des stocks
crédits
Dont dettes aux entreprises

Dettes fournisseurs
Dont créances et dettes sur et charges à payer sur lots
les notaires vendus pour lesquels les
Autres créances Autres dettes
travaux d’aménagement sont
inachevés
• Le compte de résultat
Les différents postes du compte de résultat sont diversement affectés par
l’activité du lotisseur.

Les postes de production et d’achats seront généralement les postes les plus
importants en valeur.
On remarquera que lorsque des frais financiers sont incorporés aux stocks,
il est recommandé de constater un transfert de charges financières par la
contrepartie d’un compte de charge d’exploitation afin de ne pas fausser le
compte de résultat entre résultat d’exploitation et résultat financier.
Le schéma suivant permet d’identifier les postes susceptibles d’être
significativement impactés par des opérations de lotissement.
Ventes de marchandises
Dont ventes de terrains
lotis et aménagés
Production vendue
Dont achats et ventes de
terrains en l’état
Production stockée
Dont variation de stocks
Production immobilisée de terrains aménagés ou
en cours d’aménagement
Reprise sur amortissements et
provisions
Dont reprise de
Achats de marchandises et variations de
Dont achats de terrains et provisions pour risques
stocks
frais accessoires et pour dépréciation des
Achats de matières premières et autres stocks
approvisionnements et variations de
stocks
Autres achats et charges externes

Dont travaux sur terrains
Impôts et taxes et versements immobiliers
Salaires et traitements
Dont dotations aux
provisions pour risques et Charges sociales
frais de parachèvement sur
opérations de lotissement Dotations aux amortissements et
et pour dépréciation des provisions
stocks Quote-parts sur opérations faites en
commun
Bénéfice attribué en perte transférée
Quote-parts sur opérations faites en
commun
Perte supportée ou bénéfice transféré
Transfert de charges financières Dont quote-part de frais

financiers incorporée aux
Intérêts et charges assimilées stocks
Dont frais financiers sur
opérations Charges exceptionnelles sur opérations
de gestion
Dont pénalités fiscales pour

ventes hors délais

Les lotisseurs doivent, comme tout commerçant, établir une annexe incluse
dans les comptes annuels et indissociable du bilan et du compte de résultat.
Outre les autres informations significatives susceptibles d’être mentionnées
dans l’annexe, certaines informations sont plus spécifiques à la profession.
Ce sont ces informations que nous détaillons dans la suite de ce paragraphe.
◊ Information sur les dépréciations et sur les provisions
Les dépréciations de stocks font généralement l’objet d’une note dans les
compléments d’informations relatifs aux postes de stocks.
Une information sur les provisions pour risques et charges peut également
s’avérer nécessaire, notamment pour ce qui concerne les provisions pour frais
de parachèvement (contenu et modèle de comptabilisation).
◊ Comptabilisation des provisions sur travaux restant à effectuer
Lors de l’examen de ces provisions pages 573 et suivantes, il est apparu que
deux schémas de comptabilisation pouvaient être adoptés entraînant une
incidence significative sur la lecture du bilan. Il nous semble donc important de
préciser le schéma retenu ainsi que ses incidences éventuelles sur les postes
concernés du bilan (stocks et provisions pour l’essentiel).
◊ Engagements reçus
Nous avons pu constater, pages 552 et suivantes, que dans le but d’accélérer la
commercialisation, les lotisseurs se font consentir fréquemment des garanties
d’achèvement.
Ces garanties d’achèvement, si elles sont significatives, doivent faire l’objet
d’une information en annexe.
◊ Autres informations significatives
D’autres informations significatives concernant l’activité sont à communiquer
selon les mêmes formes que pour les opérations de marchands de biens, le
lecteur est en conséquence invité à se reporter aux pages correspondantes.
Ces informations sont les suivantes :
• Composition du chiffre d’affaires ;
• Mode de reconnaissance du chiffre d’affaires ;
• Incorporation (ou non-incorporation) des coûts d’emprunt dans les stocks ;
• Acomptes et engagements donnés et reçus sur ventes en cours ;
• Financement des opérations de lotissement ;
• Dettes garanties par des sûretés réelles.
VI • La construction de
maisons individuelles
L
es contours de l’activité de construction de maisons individuelles sont
assez malaisés à préciser.
En effet, la construction de maisons individuelles ne représente pas un
secteur d’activité parfaitement homogène.
Cette hétérogénéité résulte de plusieurs sources de divergences qui sont
les suivantes :
• Initiative du projet ;
Une maison individuelle peut être construite au sein d’un village, à l’initiative
d’un constructeur qui prend le risque d’acquérir un terrain, de le viabiliser et de
le diviser puis de proposer à la vente des maisons qu’il aura construites dessus.
Une telle opération est assimilable à une opération de promotion-construction
qui au lieu d’être « verticale » car portant sur un immeuble collectif, est alors
« horizontale » car portant sur un ensemble de constructions disséminées sur
une surface plus ou moins importante.
La construction de la maison peut être également effectuée à l’initiative du
propriétaire d’un terrain, qui s’adresse alors à un professionnel de la construction.
Le terrain concerné peut être situé dans un lotissement.
Dans ce cas, les branchements et travaux de voiries, de même que les
autorisations nécessaires autres que le permis de construire auront été effectués
et obtenus par le lotisseur lui-même. Le terrain peut également être situé hors
lotissement et les travaux de voiries et branchements seront à la charge du
propriétaire du terrain dans le respect des règles locales d’urbanisme.
• Étendue de la mission du constructeur ;
La mission du professionnel de la construction en charge du chantier peut
être plus ou moins étendue. Cette mission peut, en effet, consister en une
délégation complète allant de la fourniture de plan jusqu'à la réalisation de la
maison avec les moyens propres du professionnel de la construction ou par
recours plus ou moins large à la sous-traitance.
L’acquéreur de la maison peut également souhaiter effectuer une partie des
travaux de finition.
Le propriétaire du terrain peut également souhaiter garder une large initiative
dans la gestion de son chantier et, dans ce cas, il négociera les différents
La construction de maisons individuelles ♦ 593

lots de travaux directement avec les professionnels concernés (maçons,
couvreurs, plombiers, électriciens…) le plus souvent cependant avec le
concours d’un architecte.
• Poids économique et financier des acteurs ;
On imagine aisément que, compte tenu des diverses formes d’intervention
possibles, ce secteur est constitué d’entreprises de toute taille et de profils
extrêmement différents.
Les principaux majors du BTP exercent souvent cette activité, via des filiales
spécialisées qui se trouvent être sociétés sœurs d’autres filiales spécialisées
dans la promotion immobilière, le lotissement et l’aménagement foncier ou
encore d’entreprises de gros œuvre ou de second œuvre. Compte tenu des
particularités de ces groupes, les maisons seront fréquemment construites
en village sur un terrain préalablement acquis par le constructeur ou par une
filiale spécialisée. Ainsi que nous l’avons relevé, il s’agit alors d’une véritable
opération de promotion-construction.
Ce type d’opération peut également être effectué par des promoteurs
indépendants via des filiales spécialisées. Cependant, dans ce cas, ne
pouvant s’adosser sur les moyens techniques d’un groupe, ils devront réaliser
la construction le plus souvent par appel à la sous-traitance.
La construction peut également être effectuée par des professionnels qui ont
fait de l’activité de construction de maisons individuelles sur terrains d’autrui
leur activité principale.
De tels constructeurs sont implantés partout sur le territoire national mais plus
particulièrement dans les zones littorales ainsi qu’à proximité des stations de
montagnes et à la périphérie des zones urbaines.
La réalisation technique des opérations peut, dans ce cas, être le fait d’équipes
internes salariées du constructeur ou de filiales spécialisées, ou bien faire
l’objet d’une large délégation à des sous-traitants.
Enfin, il n’est pas rare que de petites entreprises locales y compris artisanales
soient investies de la réalisation totale de l’opération parfois dans le cadre d’un
groupement d’intérêts économiques d’artisans.
• Conséquences pratiques de l’hétérogénéité des situations.
Comme c’est fréquemment le cas dans les professions immobilières, cette
activité est souvent exercée à côté d’autres activités (promotion immobilière,
lotisseur ou entreprise générale de bâtiment au cas particulier).
La diversité des situations rencontrées trouve sa traduction sur le plan juridique
dans la diversité des contrats susceptibles de régir ce type d’opérations.

Nous avons remarqué, en effet, que la construction de maisons individuelles
sur un terrain acquis à cet effet par le constructeur constituait une véritable
opération de promotion-construction immobilière, dont l’objet n’est pas un
immeuble collectif mais un village de maisons individuelles. Il en résulte que
ce type d’opération devra être réalisé dans le cadre d’un contrat de vente
d’immeuble à construire et plus particulièrement de VEFA. Il en est de même
lorsque le terrain, même situé hors de tout lotissement, aura été procuré
directement par le constructeur.
Par contre, lorsque le professionnel de la construction réalise l’opération sur
un terrain appartenant au bénéficiaire de la construction, qu’il provienne de
succession ou qu’il ait été préalablement acquis auprès d’un tiers, l’opération
sera généralement réalisée dans le cadre d’un contrat de construction de
maison individuelle (CCMI) avec ou sans fourniture de plan.
Enfin, lorsque le maître d’ouvrage conserve le pilotage de la construction,
les différents marchés de travaux seront réalisés dans le cadre de
contrats d’entreprise.
Il convient, d’insister dès à présent sur les conséquences juridiques de ces
distinctions. Outre le type d’instrument juridique devant être utilisé, la qualité de
maître d’ouvrage varie en fonction des diverses situations analysées ci-dessus.
Dans la première situation (construction sur un terrain préalablement acquis
par le constructeur) le constructeur-vendeur reste maître d’ouvrage jusqu’à la
livraison de l’immeuble, quand bien même la vente aurait été conclue en l’état
futur d’achèvement. Dans les deuxième et troisième situations, le propriétaire
du terrain est et reste le maître d’ouvrage depuis la signature du CCMI ou des
contrats d’entreprise jusqu’à la réception des travaux.
Ces distinctions en termes de maîtrise d’ouvrage ne sont pas sans conséquence
sur les obligations d’assurance de l’ouvrage ainsi que sur les dispositions
fiscales dans l’hypothèse du recours à la sous-traitance.
Enfin, sur le plan comptable, la diversité des situations rencontrées génère des
pratiques quelque peu hétérogènes.

VI.1 Environnement juridique de la
construction de maisons individuelles
VI.1.1 Les acteurs de la construction de maisons individuelles

À l’image de l’activité de promotion-construction, l’activité de constructeur de
maisons individuelles n’est pas réglementée et il n’est nul besoin de posséder
une carte professionnelle ou de détenir un diplôme particulier pour l’exercer.
Cependant, les dispositions de l’article L.241-3 du Code de la construction et de
l’habitation sont applicables à la conclusion de CCMI avec ou sans fourniture
de plan.
En conséquence, les personnes ayant fait l’objet de l’une des condamnations
énumérées par cet article ne peuvent participer en droit ou en fait, directement
ou par personne interposée, à la conclusion d’un contrat de construction de
maison individuelle.
La transgression de cette interdiction est réprimée pénalement par
l’article L.241-5 du Code de la construction et de l’habitation.
VI.1.2 Le contrat de construction de maison individuelle

(CCMI)
• Domaine d’application du contrat de construction

de maison individuelle
La construction d’une maison individuelle peut être réalisée dans le cadre d’un
contrat de vente d’immeuble à construire (vente à terme ou vente en l’état
futur d’achèvement) tel qu’examiné pages 195 et suivantes lors de l’étude de
l’activité de promotion-construction immobilière.
La conclusion d’un tel contrat est obligatoire lorsque le constructeur de la
maison détient également la propriété du sol sur lequel est construite la maison
individuelle ou qu’il procure directement le terrain au maître de l’ouvrage.
En effet, aux termes de l’article L.261-10 alinéa 2 du Code de la construction
et de l’habitation :
« Celui qui s'oblige à édifier ou à faire édifier un immeuble ou une partie
d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation,
lorsqu'il procure directement ou indirectement le terrain ou le droit de construire
sur le terrain à celui qui contracte l'obligation d'effectuer les versements ou les
dépôts ci-dessus définis, doit conclure un contrat conforme aux dispositions de
l'alinéa précédent1, sauf si le terrain ou le droit est procuré à une société régie
1 Les contrats visés par l’alinéa cité sont les contrats de vente à terme et de vente en l’état futur

par les chapitres Ier, II (sections I et II) et III du titre Ier du présent livre, ou si celui
qui les procure est un organisme d'habitations à loyer modéré agissant comme
prestataire de services. »
Cependant, l’article L.231-5 du Code de la construction et de l’habitation a
restreint la portée du texte précédent en limitant cette obligation pour les
constructeurs procurant indirectement le terrain.
En effet aux termes du texte précité, « l'obligation, instituée par le deuxième
alinéa de l'article L.261-10, de conclure un contrat conforme aux dispositions
de l'alinéa premier de cet article ne s'applique pas lorsque celui qui procure
indirectement le terrain est le constructeur. »1
L’article L.231-5 étant positionné dans le chapitre traitant du CCMI avec fourniture
de plan, il faut en conclure que le type de contrat devant se substituer au contrat
de vente d’immeuble à construire est un CCMI avec fourniture de plan.
Dans les cas où la loi n’impose pas le recours à un contrat de vente d’immeuble
à construire, les parties devront avoir recours à un contrat de construction de
maison individuelle (CCMI) avec ou sans fourniture de plan.
La réglementation relative aux CCMI résulte, en son état actuel, d’une loi du 19
décembre 1990 et d’un décret du 27 décembre 1991 modifiés à plusieurs reprises.
Cette réglementation est applicable aux contrats signés postérieurement au 1er
décembre 1991, elle a été regroupée, pour l’essentiel, dans le titre III du livre II
du Code de la construction et de l’habitation (articles L.230-1 à L.232-2 pour la
partie législative et R.231-1 à R.232-7 pour la partie réglementaire), ainsi que
dans quelques articles isolés du même code.
Elle a été modifiée en dernier lieu par l’ordonnance 2019-395 du 30 avril
2019 et par le décret 2020-102 du 6 février 2020 afin d’inclure dans cette
réglementation la possibilité pour le constructeur d’insérer des éléments
préfabriqués dans la construction.
• Caractère d’ordre public de la réglementation

Le caractère d’ordre public de la réglementation est défini laconiquement par
l’article L.230-1 du CCH dans les termes suivants :
« Les règles prévues au présent titre sont d'ordre public. »
Le titre III visé par le texte cité concernant les deux types de contrat (avec ou
sans fourniture de plan), le caractère d’ordre public vise donc chacun de ces
types de contrat.
d’achèvement prévus par les articles 1601-2 et 1601-3 du Code civil.
1 Les situations visées par l’adverbe « indirectement » ont été mises en lumière par la jurisprudence
rendue avant l’application de la loi du 19 décembre 1990. Il en est ainsi notamment d’un constructeur
bénéficiant d’une promesse unilatérale de vente sur un terrain, demandant par écrit au promettant de
vendre ce terrain à une personne dénommée (Arrêt de Cour de cassation du 9 juillet 1986 – 85-13516) ou
encore des publicités conjointes avec des agences immobilières en charge de la vente de terrains (Arrêt
de Cour d’Appel d’Aix-en-Provence du 5 octobre 1989).

La sanction du non-respect des dispositions impératives du titre III est la nullité
du contrat.
Cette nullité sera prononcée lorsque les dispositions contractuelles auront été
rédigées au mépris des dispositions impératives des articles L.230-1 du CCH
alors que les caractéristiques de l’opération exigeaient de s’y conformer.
Il semble cependant que cette nullité puisse se limiter à une ou plusieurs clauses
particulières réputées non écrites, lorsque les autres stipulations contractuelles
sont conformes aux dispositions légales et réglementaires du CCMI.
• Contrat de construction de maison individuelle

avec fourniture de plan
◊ Caractéristiques générales du contrat

L’obligation de conclure un contrat de CCMI avec fourniture de plan résulte de
Cet article précise :
« Toute personne qui se charge de la construction d'un immeuble à usage
d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation ne
comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage
d'après un plan qu'elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître
de l'ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l'article L.231-2.
Cette obligation est également imposée :
a) À toute personne qui se charge de la construction d'un tel immeuble à partir
d'un plan fourni par un tiers à la suite d'un démarchage à domicile ou d'une
publicité faits pour le compte de cette personne ;
b) À toute personne qui réalise une partie des travaux de construction d'un tel
immeuble dès lors que le plan de celui-ci a été fourni par cette personne ou,
pour son compte, au moyen des procédés visés à l'alinéa précédent.
Cette personne est dénommée constructeur au sens du présent chapitre et
réputée constructeur de l'ouvrage au sens de l'article 1792-1 du Code civil
reproduit à l'article L.111-14. »
On note que la réglementation ne concerne que les immeubles du « secteur
protégé » à savoir les immeubles à usage d’habitation ou à usage mixte
(professionnel et d’habitation).
L’article L.231-2 du CCH définit très précisément les mentions que doit contenir
le CCMI avec fourniture de plan.
Les énonciations prévues par cet article sont les suivantes :
• La désignation du terrain destiné à l'implantation de la construction et la
mention du titre de propriété du maître de l'ouvrage ou des droits réels lui
permettant de construire ;

• L'affirmation de la conformité du projet aux règles de construction
prescrites en application du présent CCH, notamment de son livre Ier, et du
Code de l'urbanisme ;
• La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à
construire comportant tous les travaux d'adaptation au sol, les raccordements
aux réseaux divers et tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur
indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble ;
• Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s'il
y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution
en précisant :
* D'une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y
a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément
à l'article L.231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la
charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;
* D'autre part, le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve
l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant
l'objet, de la part du maître de l'ouvrage, d'une clause manuscrite spécifique
et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge.
• Les modalités de règlement en fonction de l'état d'avancement des travaux ;
• L'indication que le maître de l'ouvrage pourra se faire assister par un
professionnel habilité en application de la loi n°77-2 du 3 janvier 1977 sur
l'architecture ou des articles L.111-23 et suivants lors de la réception ou par
tout autre professionnel de la construction titulaire d'un contrat d'assurance
couvrant les responsabilités pour ce type de mission ;
• L'indication de l'obtention du permis de construire et des autres
autorisations administratives, dont une copie est annexée au contrat ;
• L'indication des modalités de financement, la nature et le montant des
prêts obtenus et acceptés par le maître de l'ouvrage ;
• La date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les
pénalités prévues en cas de retard de livraison ;
• La référence de l'assurance de dommages souscrite par le maître de
l'ouvrage, en application de l'article L.242-1 du Code des assurances ;
• Les justifications des garanties de remboursement et de livraison
apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties établies par le
garant étant annexées au contrat ;
• Le cas échéant, la description et les caractéristiques des
éléments préfabriqués.
L’article L.231-3 du CCH prohibe expressément certaines clauses des
contrats de CCMI qui étaient fréquemment rencontrées sous l’empire de la
législation précédente.
C’est ainsi que sont réputées non écrites aux termes de ce texte les clauses
ayant pour objet ou pour effet :

• D'obliger le maître de l'ouvrage à donner mandat au constructeur pour
rechercher le ou les prêts nécessaires au financement de la construction
sans que ce mandat soit exprès et comporte toutes les précisions utiles sur
les conditions de ce ou de ces prêts ;
• De subordonner le remboursement du dépôt de garantie à l'obligation,
pour le maître de l'ouvrage, de justifier du refus de plusieurs demandes
de prêt ;
• D'admettre comme valant autorisation administrative un permis de
construire assorti de prescriptions techniques ou architecturales telles
qu'elles entraînent une modification substantielle du projet ayant donné lieu à
la conclusion du contrat initial ;
• De décharger le constructeur de son obligation d'exécuter les travaux
dans les délais prévus par le contrat en prévoyant notamment des causes
légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et
les cas fortuits ;
• De subordonner la remise des clefs au paiement intégral du prix et faire
ainsi obstacle au droit du maître de l'ouvrage de consigner les sommes
restant dues lorsque des réserves sont faites à la réception des travaux ;
• D'interdire au maître de l'ouvrage la possibilité de visiter le chantier,
préalablement à chaque échéance des paiements et à la réception
des travaux ;
• D'interdire au maître de l'ouvrage de constater l'achèvement et la bonne
exécution des éléments préfabriqués dûment identifiés, destinés à être livrés
et assemblés pour la construction de sa maison.
Compte tenu des particularités techniques et économiques de la construction
de maisons individuelles sur sol d’autrui, le contrat peut être conclu sous
conditions suspensives.
Ces conditions sont définies au I de l’article L.231-4 du Code de la construction
et de l’habitation dans les termes suivants :
« Le contrat défini à l'article L.231-1 peut être conclu sous les conditions
suspensives suivantes :
a) L'acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le
maître de l'ouvrage bénéficie d'une promesse de vente ;
b) L'obtention du permis de construire et des autres autorisations
administratives, le maître de l'ouvrage étant tenu de préciser la date limite de
dépôt de la demande ;
c) L'obtention des prêts demandés pour le financement de la construction ;
d) L'obtention de l'assurance de dommages ;
e) L'obtention de la garantie de livraison.
Le délai maximum de réalisation des conditions suspensives ainsi que la date
d'ouverture du chantier, déterminée à partir de ce délai, sont précisés par
le contrat. »

La non-réalisation d’une de ces conditions suspensives est de nature à
provoquer le remboursement du dépôt de garantie versé éventuellement par
le maître de l’ouvrage ainsi que nous le signalons dans le paragraphe suivant.
◊ Détermination du prix, révision et dépôt de garantie
Les modalités de détermination du prix sont définies par les articles L.231-2-d
et L.231-11 du Code de la construction et de l’habitation.
Ainsi que nous l’avons indiqué au paragraphe précédent, l’article L.231-2-d
précise que le contrat doit mentionner :
« Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s'il y
a lieu, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution
en précisant :
• D'une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y
a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément
à l'article L.231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la
charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;
• D'autre part, le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve
l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant
l'objet, de la part du maître de l'ouvrage, d'une clause manuscrite spécifique
et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge […] ».
Comme indiqué dans le texte cité, le prix peut faire l’objet d’une révision selon
les modalités définies par l’article L.231-111.
Lorsque les modalités de révision ne sont pas strictement conformes aux
dispositions de l’article précité, notamment pour ce qui concerne l’information
et l’acceptation du maître d’ouvrage sur les modalités de révision du prix, le prix
figurant dans le contrat n’est pas révisable.
Par ailleurs, des pénalités peuvent être mises à la charge du constructeur en
cas de retard de livraison et à la charge du maître d’ouvrage en cas de retard
de règlement.
Les limites de ces pénalités sont définies à l’article R.231-14 du Code de la
construction et de l’habitation dans les termes suivants :
« En cas de retard de livraison, les pénalités prévues au i de l'article L.231-2
ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3 000 du prix convenu par
jour de retard.
Le contrat peut prévoir à la charge du maître de l'ouvrage une pénalité pour
retard de paiement. Toutefois, le taux de celle-ci ne peut excéder 1 % par mois
calculé sur les sommes non réglées si la pénalité pour retard de livraison est
limitée à 1/3 000 du prix par jour de retard. »
1 Ce texte définit deux modalités de révision possible au choix des parties, précisant également que la
révision du prix « ne peut être calculée qu'en fonction de la variation d'un indice national du bâtiment tous
corps d'état mesurant l'évolution du coût des facteurs de production dans le bâtiment, publié par l’autorité
administrative […] ».

Comme précisé par le II de l’article L.231-4, « Aucun versement, aucun dépôt,
aucune souscription ou acceptation d'effets de commerce ne peuvent être
exigés ou acceptés avant la signature du contrat défini à l'article L.231-1 ni
avant la date à laquelle la créance est exigible. »
Cependant, le contrat peut prévoir le dépôt d’un versement de garantie dans
des conditions strictement définies par le III de l’article L.231-4, alinéas 1 à 3
ainsi rédigé :
« Le contrat peut stipuler qu'un dépôt de garantie sera effectué à un compte
spécial ouvert au nom du maître de l'ouvrage par un organisme habilité. Le
montant de ce dépôt ne peut excéder 3 % du prix de la construction projetée
tel qu'il est énoncé au contrat.
Les fonds ainsi déposés sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à
la réalisation de toutes les conditions ; dans ce cas, ces sommes viennent
s'imputer sur les premiers paiements prévus par le contrat.
Les fonds déposés en garantie sont immédiatement restitués au maître de
l'ouvrage, sans retenue ni pénalité, si toutes les conditions suspensives ne sont
pas réalisées dans le délai prévu au contrat ou si le maître de l'ouvrage exerce
la faculté de rétractation prévue à l'article L.271-1. »
Le contrat peut prévoir un versement initial entre les mains du constructeur au
jour de la signature du contrat.
Cette possibilité résulte des alinéas 4 et 5 du III de l’article L.231-4 susmentionné
« Le contrat peut prévoir des paiements au constructeur avant la date
d'ouverture du chantier, sous réserve que leur remboursement soit garanti par
un établissement habilité à cet effet.
Un décret en Conseil d'État fixe la nature de la garantie et les conditions et
limites dans lesquelles ces sommes sont versées. »
Ce texte renvoie aux aspects réglementaires pour la fixation des modalités
concrètes d’application de cette mesure.
En conséquence, l’article R.231-8 du Code de la construction et de
l’habitation précise :
« I. - Lorsque le contrat n'a pas stipulé un dépôt de garantie conforme à l'article
L.231-4-III, il prévoit un paiement n'excédant pas 5 % du prix convenu de la
construction au jour de la signature ainsi qu'un paiement n'excédant pas 5 %
dudit prix à la délivrance du permis de construire. En ce cas une attestation de
garantie de remboursement est annexée au contrat.
II. - La garantie de remboursement est constituée par une caution solidaire
donnée par un établissement de crédit ou une entreprise d'assurance agréés
à cet effet.
La garantie est donnée :
1. Pour le cas où le contrat ne peut être exécuté faute de réalisation des
conditions suspensives dans le délai prévu ;

2. Pour le cas où le chantier n'est pas ouvert à la date convenue ;
3. Pour le cas où le maître de l'ouvrage exerce la faculté de rétractation prévue
à l'article L.271-1.
Cette garantie prend fin à la date d'ouverture du chantier. »
On note que ce dernier dispositif est exclusif du versement d’un dépôt
de garantie.
◊ Modalités de règlement du prix
Les modalités de règlement du prix sont strictement définies par l’article R.231-
7-I du Code de la construction et de l’habitation dans les termes suivants :
« Le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de
la construction d'après l'état d'avancement des travaux, est fixé, par application
du troisième alinéa de l'article L.242-2, de la manière suivante :
• 15 % à l'ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui
du dépôt de garantie ;
• 25 % à l'achèvement des fondations ;
• 40 % à l'achèvement des murs ;
• 75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;
• 95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de
menuiserie et de chauffage. »
Contrairement aux pratiques évoquées dans les contrats de vente d’immeubles
à construire1 la jurisprudence et la doctrine administrative2 ne permettent pas
de créer des tranches intermédiaires entre les pourcentages définis par le
Code de la construction et de l’habitation.
Quant au solde du prix, il est payable dans les conditions définies par
l’article R.231-7-II du Code de la construction et de l’habitation, à savoir :
« 1. Lorsque le maître de l'ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un
professionnel mentionné à l'article L.231-8, à la levée des réserves qui ont été
formulées à la réception ou, si aucune réserve n'a été formulée, à l'issue de
la réception ;
2. Lorsque le maître de l'ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel
pour la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive
à la réception, si aucune réserve n'a été formulée, ou, si des réserves ont été
formulées, à la levée de celles-ci.
Dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 %
du prix convenu est, jusqu'à la levée des réserves, consignée entre les mains
d'un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le
président du tribunal judiciaire. »

2 Réponse ministérielle Brocard du 8 juin 1992.

Lorsque le constructeur a recours à des éléments préfabriqués pour la
construction de la maison individuelle, le décret 2020-102 du 6 février 2020 a
inséré un article R.231-7-1 créant un échéancier spécifique de paiement pour
la circonstance :
• 20 % à l'ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui
du dépôt de garantie ;
• 25 % à l'achèvement des fondations ;
• 50 % à l'achèvement des éléments préfabriqués, tels que définis au
premier alinéa de l'article R.231-3-1, après information du maître de l'ouvrage
dans les conditions prévues au deuxième alinéa du même article ;
• 75 % à l'achèvement, sur le chantier, des cloisons et à la mise hors d'eau
et la mise hors d'air ;
• 95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de
menuiserie, de chauffage et d'enduits extérieurs ;
• Le solde est payable dans les conditions ordinaires fixées au II de
l’article R.231-7.
◊ Garanties de livraison et de remboursement
Le constructeur doit souscrire une garantie de livraison à prix et délais convenus.
Cette garantie est obligatoire, elle est décrite dans les termes suivants par le I
de l’article L.231-6 du Code de la construction et de l’habitation :
« La garantie de livraison prévue au k de l'article L.231-2 couvre le maître
de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques
d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix
et délais convenus. Dans le cas prévu à l'antépénultième alinéa de l'article
L.231-2, elle couvre également le maître de l'ouvrage, à compter de l'ouverture
du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution de la
fabrication, de la pose et de l'assemblage des éléments préfabriqués.
En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge :
a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu'ils sont nécessaires
à l'achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être
assortie d'une franchise n'excédant pas 5 % du prix convenu ;
b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement
anticipé ou à un supplément de prix ;
c) Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison
excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant
fixés par décret.
La garantie est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement
de crédit, une société de financement ou une entreprise d’assurance agréée
à cet effet. »

Aux termes de la réglementation, le garant doit prendre certaines initiatives de
nature à assurer la fin des travaux au bénéfice du maître d’ouvrage en cas de
défaillance du constructeur.
Il doit notamment mettre en demeure le constructeur (ou l’administrateur judiciaire
concerné, en cas de mise en règlement judiciaire du constructeur) de terminer
les travaux prévus dans les conditions décrites par le II de l’article L.231‑6 du
Code de la construction et de l’habitation ci-après reproduites :
« Dans le cas où le garant constate que le délai de livraison n'est pas respecté
ou que les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception
ne sont pas réalisés, il met en demeure sans délai le constructeur, soit de livrer
l'immeuble, soit d'exécuter les travaux. Le garant est tenu à la même obligation
lorsqu'il est informé par le maître de l'ouvrage des faits susindiqués.
Quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, le garant procède
à l'exécution de ses obligations dans les conditions prévues au paragraphe III
du présent article.
Au cas où, en cours d'exécution des travaux, le constructeur fait l'objet des
procédures de sauvegarde et de redressement judiciaire prévues par le
Code du commerce, le garant peut mettre en demeure l'administrateur de se
prononcer sur l'exécution du contrat conformément à l'article L.621-28 dudit
code. À défaut de réponse dans le délai d'un mois et sans que ce délai puisse
être prorogé pour quelque raison que ce soit, le garant procède à l'exécution
de ses obligations. Il y procède également dans le cas où, malgré sa réponse
positive, l'administrateur ne poursuit pas l'exécution du contrat dans les quinze
jours qui suivent sa réponse. »
En cas d’insuccès de sa démarche, le garant doit faire procéder aux travaux

restant à effectuer dans les conditions prévues par le III de l’article L.231-6 du
Code de la construction et de l’habitation, à savoir :
« Dans les cas prévus au paragraphe II ci-dessus et faute pour le constructeur
ou l'administrateur de procéder à l'achèvement de la construction, le garant
doit désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux.
Toutefois, et à condition que l'immeuble ait atteint le stade du hors d'eau, le
garant peut proposer au maître de l'ouvrage de conclure lui-même des marchés
de travaux avec des entreprises qui se chargeront de l'achèvement. Si le maître
de l'ouvrage l'accepte, le garant verse directement aux entreprises les sommes
dont il est redevable au titre du paragraphe I du présent article.
En cas de défaillance du constructeur, le garant est en droit d'exiger de
percevoir directement les sommes correspondant aux travaux qu'il effectue ou
fait effectuer dans les conditions prévues au e de l'article L.231-2. »
La cessation de la garantie intervient dans les conditions prévues par le IV de
l’article L.231-6 du Code de la construction et de l’habitation, « […] lorsque la
réception des travaux a été constatée par écrit et, le cas échéant, à l'expiration

du délai de huit jours prévu à l'article L.231-8 pour dénoncer les vices apparents
ou, si des réserves ont été formulées, lorsque celles-ci ont été levées. »
Par ailleurs, le constructeur doit délivrer une garantie de remboursement
lorsqu’un versement initial est effectué entre ses mains lors de la signature du
contrat conformément à l’article R.231-8 du CCH.
◊ Achèvement et réception
La réception est définie en ces termes par l’article 1792-6 alinéa 1 du Code civil :
« La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter
l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la
plus diligente, soit à l'amiable, soit, à défaut, judiciairement. Elle est, en tout
état de cause, prononcée contradictoirement. »
La réception des travaux donne généralement lieu à un procès-verbal de
réception signé contradictoirement par le constructeur et le maître d’ouvrage.
Il appartient au maître d’ouvrage de souscrire la déclaration d’achèvement de
travaux mentionnée à l’article R.462-1 du Code de l’urbanisme.
La réception peut être effectuée avec réserves. Cette situation entraîne les
conséquences prévues par le II de l’article L.231-7 du Code de la construction
et de l’habitation relatives au paiement du solde du prix prévu au contrat1.
Par ailleurs, le maître d’ouvrage peut signaler l’apparition de vices apparents
dans les conditions suivantes prévues par l’article L.231-8 du Code de la
construction et de l’habitation :
« Le maître de l'ouvrage peut, par lettre recommandée avec accusé de réception
dans les huit jours qui suivent la remise des clefs consécutive à la réception,
dénoncer les vices apparents qu'il n'avait pas signalés lors de la réception afin
qu'il y soit remédié dans le cadre de l'exécution du contrat.
La disposition prévue à l'alinéa précédent ne s'applique pas quand le maître
de l'ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel habilité
en application de la loi n°77-2 du 3 janvier 1977 précitée ou des articles L.111-
23 et suivants ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d'un
contrat d'assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission. »
◊ Garantie des vices de construction

Le dernier alinéa de l’article L.231-1 du Code de la construction et de l’habitation
répute le constructeur de maisons individuelles constructeur de l’ouvrage au
sens de l’article 1792-1 du Code civil.
En conséquence, le constructeur de maisons individuelles est tenu aux
obligations de la garantie décennale (articles 1792 et 1792-2 du Code civil)
ainsi que de la garantie biennale (article 1792-3).
1 Voir sur ce point ci-dessus page 603.

Le constructeur de maisons individuelles se trouve donc à cet égard dans
la même situation que le vendeur d’immeubles à construire et le lecteur est
invité à se reporter aux commentaires concernant cette matière pages 205
et suivantes.
Le constructeur de maisons individuelles est également tenu de la garantie de
parfait achèvement prévue par l’article 1792-6 (alinéas 2 à 6) du Code civil.
Cette garantie est définie ainsi par le texte susmentionné :
« La garantie du parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant
un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous
les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves
mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite
pour ceux révélés postérieurement à la réception.
Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un
commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné.
En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les
travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés
aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant.
L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est
constatée d'un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.
La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets
de l'usure normale ou de l'usage. »
La garantie de parfait d’achèvement peut, comme la responsabilité biennale,
donner lieu à souscription d’une police d’assurance facultative. En effet, ainsi
que nous l’avons souligné pages 205 et suivantes, seule la responsabilité
décennale fait obligatoirement l’objet d’une couverture d’assurance.
◊ Dispositions particulières en cas de prêt
Bien que les modalités de financement choisies par le maître d’ouvrage pour
assurer la construction de la maison individuelle n’aient pas d’incidence
directe pour l’objet de notre étude, il convient de rappeler quelques notions
sur la responsabilité du prêteur dans le cadre d’un contrat de construction de
maison individuelle.
Le prêteur encourt une responsabilité toute particulière lorsque le prêt est
destiné au financement d’un bâtiment édifié dans le cadre d’un contrat de
construction de maison individuelle.
En effet, aux termes de l’article L.231-10 alinéa 1, « aucun prêteur ne peut
émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celles des
énonciations mentionnées à l'article L.231-2 qui doivent y figurer au moment où
l'acte lui est transmis et ne peut débloquer les fonds s'il n'a pas communication
de l'attestation de garantie de livraison. »

Par ailleurs, le paiement des différentes tranches de règlement ne peut
être effectué directement du prêteur au constructeur qu’en respectant une
procédure particulière.
Tout d’abord :
« Est réputé non écrit tout mandat donné par le maître de l'ouvrage au
constructeur ou à un de ses préposés aux fins de percevoir tout ou partie d'un
prêt destiné au financement de la construction. » (Article L.231-7 (II) du Code
de la construction et de l’habitation).
Le prêteur doit obtenir en outre l’autorisation du maître de l’ouvrage d’effectuer
des paiements directs sous peine d’engager sa responsabilité ainsi qu’il résulte
de l’article L.231-7 (III) rédigé dans les termes suivants :
« Les paiements intervenant aux différents stades de la construction peuvent
être effectués directement par le prêteur, sous réserve de l'accord écrit du
maître de l'ouvrage à chaque échéance et de l'information du garant.
À défaut d'accord écrit du maître de l'ouvrage à chaque échéance, le prêteur
est responsable des conséquences préjudiciables des paiements qu'il effectue
aux différents stades de la construction. »
Enfin, le prêteur, malgré l’obtention des accords requis, doit s’assurer de la
régularité des appels de fonds sollicités sous peine d’engager sa responsabilité
en cas de défaillance du constructeur ainsi qu’il résulte de l’article L.231‑10
alinéa 2 du Code de la construction et de l’habitation rédigé dans les
termes suivants :
« Dans les cas de défaillance du constructeur visés au paragraphe II de l'article
L.231-6 et nonobstant l'accord du maître de l'ouvrage prévu au premier alinéa du
paragraphe III de l'article L.231-7, le prêteur est responsable des conséquences
préjudiciables d'un versement excédant le pourcentage maximum du prix total
exigible aux différents stades de la construction d'après l'état d'avancement
des travaux dès lors que ce versement résulte de l'exécution d'une clause
irrégulière du contrat. »
◊ Dispositions particulières en cas de sous-traitance

Les constructeurs de maisons individuelles font fréquemment appel à la sous-
traitance dans des proportions plus ou moins importantes.
Le Code de la construction et de l’habitation impose au constructeur de
maisons individuelles la signature de contrats de sous-traitance avant le début
d’exécution des travaux sous-traités.
Les mentions qui doivent être portées dans ces contrats sont énoncées par
l’article L.231-13 dont le texte est reproduit ci-dessous :
« Le constructeur est tenu de conclure par écrit les contrats de sous-traitance
avant tout commencement d'exécution des travaux à la charge du sous-traitant.
Ces contrats comportent les énonciations suivantes :

a) La désignation de la construction ainsi que les nom et adresse du maître de
l'ouvrage et de l'établissement qui apporte la garantie prévue à l'article L.231-6 ;
b) La description des travaux qui en font l'objet, conforme aux énonciations du
contrat de construction ;
c) Le prix convenu et, s'il y a lieu, les modalités de sa révision ;
d) Le délai d'exécution des travaux et le montant des pénalités de retard ;
e) Les modalités de règlement du prix, qui ne peut dépasser un délai de trente
jours à compter de la date du versement effectué au constructeur par le maître
de l'ouvrage ou le prêteur, en règlement de travaux comprenant ceux effectués
par le sous-traitant et acceptés par le constructeur ;
f) Le montant des pénalités dues par le constructeur en cas de retard
de paiement ;
g) La justification de l'une ou l'autre des garanties de paiement prévues à l'article
14 de la loi n°75-1334 du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance ou de
toute autre garantie, délivrée par un établissement de crédit, une société de
financement ou une entreprise d'assurance, de nature à garantir le paiement
des sommes dues au titre du sous-traité1.
Copie des contrats de sous-traitance est adressée par le constructeur à
l'établissement qui apporte la garantie prévue à l'article L.231-6. »
La copie des contrats prévue par le dernier alinéa de l’article L.231-13 doit être
communiquée à l’établissement garant dans les huit jours de leur signature
(article R.231-12 du Code de la construction et de l’habitation).
• Contrat de construction de maison individuelle

sans fourniture de plan
Certains maîtres d’ouvrages peuvent ne pas souhaiter confier la totalité
de l’opération à un constructeur unique et notamment ne pas lui confier la
réalisation des plans du bâtiment.
C’est cette situation qui est visée par les articles L.232-1 et L.232-2 du Code de
la construction et de l’habitation sous l’appellation consacrée par la pratique de
contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan2.
Les caractéristiques de ce contrat sont définies par l’article L.232-1 dans les
termes suivants :
« Le contrat de louage d'ouvrage n'entrant pas dans le champ d'application de
l'article L.231-1 et ayant au moins pour objet l'exécution des travaux de gros
œuvre, de mise hors d'eau et hors d'air d'un immeuble à usage d'habitation ou
1 Les garanties de paiement prévues au bénéfice du sous-traitant par l’article 14 de la loi du

31 décembre 1975 mentionné au g de l’article L.231-13 consistent en une caution bancaire personnelle et
solidaire obtenue auprès d’un établissement bancaire agréé ou, à défaut, en une délégation de paiement
au profit du sous-traitant dans les termes de l’article 1338 du Code civil à concurrence des travaux
exécutés par le sous-traitant.
2 La réglementation concernant ces contrats est également d’ordre public.

d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation, ne comportant pas plus
de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage, doit être rédigé par
écrit et préciser :
a) La désignation du terrain ;
b) La consistance et les caractéristiques techniques de l'ouvrage à réaliser ;
c) Le prix convenu forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa
révision dans les conditions et limites convenues, ainsi que les modalités de
son règlement au fur et à mesure de l'exécution des travaux ;
d) Le délai d'exécution des travaux et les pénalités applicables en cas de retard
de livraison ;
e) La référence de l'assurance de dommages souscrite par le maître de
l'ouvrage en application de l'article L.242-1 du Code des assurances ;
f) L'indication que le maître de l'ouvrage pourra se faire assister par un
professionnel habilité en application de la loi n°77-2 du 3 janvier 1977 précitée
ou des articles L.111-23 et suivants lors de la réception ou par tout autre
professionnel de la construction titulaire d'un contrat d'assurance couvrant les
responsabilités pour ce type de mission ;
g) L'engagement de l'entrepreneur de fournir, au plus tard à la date d'ouverture
du chantier, la justification de la garantie de livraison qu'il apporte au maître de
l'ouvrage, l'attestation de cette garantie étant établie par le garant et annexée
au contrat. »
Les articles L.232-2 et R.232-6 du Code de la construction et de l’habitation
font application aux contrats de construction de maisons individuelles sans
fourniture de plan des dispositions suivantes du même code concernant les
contrats de construction de maisons individuelles avec fourniture de plan :
• Article L.231-2 dernier alinéa (stipulations pouvant se référer à des
clauses-types approuvées par décret) ;
• Article L.231-6 (garantie de livraison) ;
• Article L.231-4 paragraphe II (interdiction de versements anticipés) ;
• Article L.231-8 (dispositions relatives aux vices apparents) ;
• Article L.231-9 (communication d’une notice d’information) ;
• Article L.231-13 (dispositions concernant les contrats de sous-traitance) ;
• Article R.231-9 (notification de la déclaration d’ouverture de chantier à
l’établissement garant) ;
• Article R.231-10 (modalités des mises en demeure émanant du garant) ;
• Article R.231-12 (communication des copies de contrats de sous-traitance
au garant).
Par ailleurs l’article R.232-7 précisant les pénalités dues en cas de retard de
livraison ou en cas de retard de paiement contient des dispositions semblables
à celles de l’article R.231-14 prévues en matière de contrat de construction de
maison individuelle avec fourniture de plan.

On note que les modalités d’échelonnement de paiement du prix prévues
par l’article R.231-7, rappelées pages 603 et suivantes pour les contrats de
construction de maison individuelle avec fourniture de plan, n’ont pas été
reprises en l’état.
L’article R.232-5 se borne à édicter pour les contrats sans fourniture de plan les
prescriptions suivantes :
« En application du c de l'article L.232-1, le contrat prévoit l'échelonnement des
paiements au fur et à mesure de l'exécution des travaux.
Un solde de 5 % du prix est payable à l'expiration de la garantie de livraison dans
les conditions analogues à celles qui sont fixées au II de l'article R.231-7. »
• Responsabilité du constructeur de maisons

individuelles
◊ Responsabilité civile
Ainsi que nous l’avons mentionné, le constructeur de maisons individuelles
encourt toutes les responsabilités contractuelles des constructeurs :
• Garantie décennale ;
• Garantie biennale ;
• Garantie de parfait achèvement.
En tant que constructeur, il peut également encourir une responsabilité
délictuelle à l’égard des tiers.
Ces responsabilités font l’objet de couvertures d’assurance obligatoires
(responsabilité décennale) ou facultatives (responsabilité biennale et garantie
de parfait achèvement).
◊ Responsabilité pénale
Plusieurs délits spécifiques à la profession sont susceptibles d’être sanctionnés
par le Code de la construction et de l’habitation, étant précisé à nouveau que
les dispositions relatives au CCMI sont d’ordre public.
Le premier concerne l’exécution de travaux en l’absence de contrat de
construction de maison individuelle alors que la situation exigeait la conclusion
d’un tel contrat ou bien l’exécution de travaux sans avoir obtenu la garantie
de livraison.
En effet, aux termes du premier alinéa de l’article L.241-8 du Code de la
construction et de l’habitation : « Sera puni d'un emprisonnement de deux
ans et d'une amende de 300 000 euros quiconque, tenu à la conclusion d'un
contrat par application de l'article L.231-1 ou de l'article L.232-1, aura entrepris
l'exécution des travaux sans avoir conclu un contrat écrit conforme aux

dispositions des articles L.231-1, L.231-2, L.231-3, L.231-9, L.232-1 et L.232‑2,
ou sans avoir obtenu la garantie de livraison définie à l'article L.231‑6. »1
Le second concerne le recours à la sous-traitance en l’absence de contrat de
sous-traitance conclu avant l’exécution des travaux.
Ce délit est prévu par l’article L.241-9 du Code de la construction et de
l’habitation rédigé dans les termes suivants : « Sera puni d'un emprisonnement
de deux ans et d'une amende de 18 000 euros, ou de l'une de ces deux
peines seulement, quiconque, chargé de l'une des opérations mentionnées à
l'article L.241-8, n'aura pas conclu par écrit un contrat de sous-traitance avant
l'exécution des travaux de chacun des lots de l'immeuble ou aura conclu un
contrat ne comportant pas l'énonciation prévue à l'avant-dernier alinéa de
l'article L.231-13. »
Une troisième infraction non entièrement spécifique à cette activité, concerne
le fait de conclure un contrat au mépris des interdictions légales prévues par
les articles L.241-3 et L.241-4 du Code de la construction et de l’habitation.
Ce délit est sanctionné par l’article L.241-5 du CCH dans les termes suivants :
« Toute personne qui contreviendra à l'interdiction résultant des articles L.241-3
et L.241-4 sera punie d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de
22 500 euros ou de l'une de ces deux peines seulement. »
Enfin, le défaut d’assurance obligatoire est sanctionné par l’article L.243-3
du Code des assurances d’une peine d’emprisonnement de six mois et d'une
amende de 75 000 euros ou de l'une de ces deux peines seulement.
VI.2 Traitement fiscal de la construction de

maisons individuelles
VI.2.1 Fiscalité directe

Les constructeurs de maisons individuelles sont considérés comme des
commerçants et, à ce titre, sont soumis aux règles fiscales d’imposition des
bénéfices industriels et commerciaux.
Lorsque l’activité est exercée dans le cadre d’une société soumise à l’impôt
sur les sociétés, ce sont bien évidemment les règles relatives à cet impôt qui
doivent être suivies.
Sur le fond, les règles de détermination du résultat sont très semblables et
requièrent la tenue d’une comptabilité d’engagements conforme au Code
du commerce et au PCG, le formalisme déclaratif présente cependant
quelques différences.
1 Ces peines ont été considérablement alourdies par l’article 78 de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018.

Par ailleurs, les dispositions de l’article 38-2 bis du Code général des impôts
s’applique au constructeur de maisons individuelles.
Ce texte précise en effet : « […] les produits correspondant à des créances
sur la clientèle ou à des versements reçus à l'avance en paiement du prix sont
rattachés à l'exercice au cours duquel intervient la livraison des biens pour
les ventes ou opérations assimilées et l'achèvement des prestations pour les
fournitures de services.
Toutefois, ces produits doivent être pris en compte :
a) Pour les prestations continues rémunérées notamment par des intérêts ou
des loyers et pour les prestations discontinues mais à échéances successives
échelonnées sur plusieurs exercices, au fur et à mesure de l'exécution ;
b) Pour les travaux d'entreprise donnant lieu à réception complète ou partielle,
à la date de cette réception, même si elle est seulement provisoire ou faite
avec réserves, ou à celle de la mise à la disposition du maître de l'ouvrage si
elle est antérieure. »
Les constructeurs de maisons individuelles sont particulièrement concernés
par le paragraphe b de ce texte.
En effet, contrairement au promoteur-constructeur qui fournit un produit complet
incluant le terrain, ils ne sont pas des vendeurs et ne peuvent être imposés lors
de la livraison. Ce sont en revanche des constructeurs, locateurs d’ouvrage
effectuant des travaux d’entreprise, pour lesquels les résultats s’appréhendent
à la date de réception ou à la date de mise à disposition du maître de l’ouvrage
si celle-ci est antérieure à la réception.
Les conséquences pratiques de cette distinction sont cependant peu
significatives. En effet, lorsque la maison individuelle est construite sur un
terrain procuré par le constructeur, l’opération est traitée dans le cadre d’un
contrat de VEFA et sauf en cas d’option pour la comptabilisation à l’avancement,
le produit est constaté lors de la livraison, c’est-à-dire lors de la remise des clés
à l’acquéreur. Si par contre la maison individuelle est construite sur un terrain
appartenant à l’acquéreur de la maison (maître d’ouvrage) dans le cadre d’un
contrat de CCMI, le produit est constaté lors de la réception ou de la mise à
disposition au maître d’ouvrage, c’est-à-dire, en pratique, également lors de la
remise des clés.
VI.2.2 La construction de maisons individuelles au regard

de la TVA
• Cas général
Les travaux effectués par un constructeur dans le cadre d’un contrat de
construction de maison individuelle sont soumis à la TVA au taux normal.

Il peut cependant être fait application du taux réduit dans le cadre d'une
opération d'accession à la propriété à usage de résidence principale au
bénéfice de personnes de condition modeste.
Ces travaux sont considérés comme des travaux d’entreprise de construction
et la TVA est exigible sur les encaissements. La TVA doit être acquitttée au
moment de l’encaissement des acomptes, des avances et paiements anticipés
ainsi que du règlement du solde des factures adressé au maître de l’ouvrage.
Le constructeur peut cependant demander à acquitter la TVA sur les livraisons
en respectant les dispositions prévues aux articles 78 à 84 de l’annexe 3 du
Code général des impôts.
Cette option semble cependant d’une portée limitée pour les constructeurs
de maisons individuelles dans la mesure où l’article 78 (3-a-2° et 3°) précise
que cette option ne s’applique pas aux travaux immobiliers concourant « à
la construction et à la livraison des immeubles destinés à être affectés à
l'habitation pour les trois quarts au moins de leur superficie. »
Ces dispositions courantes ne présentent pas de difficultés dans le cas général
où la construction est effectuée sur un terrain appartenant préalablement au
maître de l’ouvrage ou que celui a acquis indépendamment de l’intervention
du constructeur.
Cependant, des difficultés particulières peuvent survenir lorsque le terrain est
procuré directement ou indirectement par le constructeur.
• Situation dans laquelle le constructeur procure

le terrain à l’acquéreur de la maison individuelle
◊ Terrain procuré directement par le constructeur

Ce cas recouvre les situations dans lesquelles, le constructeur procède à la
vente concomitante du terrain et de la construction ou celles dans lesquelles
il vend le terrain directement ou par personne interposée et procède à la
construction de la maison individuelle.
Nous avons souligné, pages 596 et suivantes, que l’application combinée
des articles L.261-10 et L.231-5 du Code de la construction et de l’habitation
conduisait à rendre obligatoire la conclusion d’un contrat de vente d’immeuble
à construire (vente à terme ou vente en l’état futur d’achèvement) lorsque celui
qui s'oblige à édifier ou à faire édifier un immeuble ou une partie d'immeuble à
usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, procure directement
le terrain au maître de l’ouvrage qui s’engage à effectuer des dépôts ou des
versements au constructeur.
Dans ce cas, il s’agit d’une vente d’un immeuble achevé depuis moins de cinq
ans par un assujetti agissant en tant que tel et la TVA est applicable au taux

de droit commun sur le prix total (terrain + construction) sans qu’il soit possible
ni nécessaire d’effectuer une ventilation entre le prix du terrain et le prix de
la construction.
Ce principe avait été rappelé dans une instruction administrative 8-A-6-99
§§ 20 à 23 du 24 juin 1999. Cette instruction, publiée avant la réforme des
règles applicables en matière de TVA sur les activités immobilières, n’a pas été
reprise dans la base BoFIP.
L’acquéreur devra en outre acquitter les droits de mutation au taux réduit.
◊ Terrain procuré indirectement par le constructeur
Dans ces circonstances, ainsi que nous l’avons rappelé pages 596 et suivantes,
lorsque le constructeur procure indirectement le terrain, l’opération peut ne pas
être traitée dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à construire si le
constructeur propose la mise en place d’un contrat de construction de maisons
individuelles avec fourniture de plan.
Normalement, ce type d’opération devrait être scindé en deux transactions :
• Une vente de terrain à bâtir obligatoirement soumise à TVA si le vendeur
est un assujetti agissant en tant que tel, la TVA étant liquidée sur le prix
total ou sur la marge selon que le vendeur a pu ou non faire état de droits à
déduction sur sa propre acquisition ;
Dans le premier cas, l’acquéreur acquittera les droits de mutation au taux
réduit, dans le second cas, il devra les acquitter au taux normal.
• Un contrat de CMI qui, en tant que marché de travaux est soumis à la TVA
sur la fourniture de travaux immobiliers dans les conditions de droit commun.
Pour l’acquéreur, ce contrat ne génère aucun paiement de droits de mutation.
Il convient cependant d’être circonspect dans l’analyse de telles opérations, eu
égard notamment à l’ancienneté de la jurisprudence disponible et aux risques
possibles de requalification.
C’est ainsi que la doctrine administrative (8-A-1121 du 15 décembre 1995) non
reprise dans la base BoFIP faisait état d’une décision du Conseil d’État du
29 juin 1981 (16796).
Dans cette affaire, une société, dont l'objet était de réaliser « toutes opérations
immobilières », avait, dans le cadre d'une opération de lotissement portant sur
un terrain lui appartenant, passé avec chacun des acquéreurs des lots, avant
même l'établissement de l'acte authentique de vente, un contrat par lequel elle
s'engageait à faire construire une maison individuelle selon un plan et pour
un prix déterminés et avait, en outre, demandé en leurs noms les permis de
construire nécessaires.
Bien que l'obligation de faire appel à la société cédante pour la réalisation des
travaux de construction n'ait pas été reprise dans les actes de cession des
lots, il a été jugé, qu'en raison des circonstances de l'opération, la vente des

lots et la construction d'un immeuble sur ce terrain constituaient les éléments
indissociables d'une convention qui avait pour objet la vente, terrain compris,
d'un immeuble à construire.
Par ailleurs, dans un arrêt moins ancien du 27 février 1990, la Cour
Administrative d’Appel de Nancy (89NC00609) a considéré comme constitutive
d’une opération unique de vente d’immeuble à construire, la vente par un
constructeur A à une SCI B d’un terrain à bâtir, laquelle SCI avait revendu le
terrain par lots alors même que la première société A avait conclu des contrats
de construction avec les acquéreurs de terrains à une date antérieure à la
vente desdits terrains.
• L’auto-liquidation de la TVA
Un dispositif d’auto-liquidation de la TVA applicable à compter du 1er janvier 2014
a été mis en place pour les prestations fournies dans le cadre de contrats de
sous-traitance dans le secteur du bâtiment.
Ainsi que le rappelle la doctrine fiscale, « la mesure d’auto-liquidation ne vise
que les travaux immobiliers réalisés par un sous-traitant quel que soit son
rang en cas de sous-traitance en chaîne. » (BOI-TVA-DECLA-10-10-20 § 533
alinéa 2).
Cette mesure se réfère expressément à la définition de la sous-traitance telle
qu’issue de l’article 1er de la loi 75-1334 du 31 décembre 1975 :
La sous-traitance est « l'opération par laquelle un entrepreneur confie par un
sous-traité, et sous sa responsabilité, à une autre personne appelée sous-
traitant l'exécution de tout ou partie du contrat d'entreprise ou d'une partie du
marché public conclu avec le maître de l'ouvrage ».
Ainsi que nous l’avons souligné pages 608 et suivantes, l’article L.231-13
du CCH impose des obligations particulières au constructeur partie à un contrat
de CMI lorsqu’il a recours à la sous-traitance.
Le g) de cet article fait expressément référence à la loi du 31 décembre 1975
réglementant le recours à la sous-traitance.
Il apparaît donc que lorsque la construction d’une maison individuelle est
réalisée dans le cadre d’un CCMI, le constructeur prestataire de travaux
immobiliers est tenu de respecter les dispositions relatives à l’auto-liquidation
lorsqu’il a recours à la sous-traitance.
Ce dispositif fait l’objet de commentaires dans BOI-TVA-DECLA-10-10-20
§§ 531 à 539.
Il convient de faire remarquer que « les prestations intellectuelles confiées
par les entreprises de construction à des bureaux d'études, économistes de
la construction ou sociétés d'ingénierie sont exclues du dispositif. » (§ 534 de
la documentation précitée).

Pour l’essentiel, le sous-traitant doit émettre une facture « sans TVA » et portant
la mention « autoliquidation ».
Sur sa déclaration de TVA, le chiffre d’affaires correspondant est à déclarer au
titre des « autres opérations non imposables ».
Le donneur d’ordre doit auto-liquider la TVA pour le compte du sous-traitant. À
ce titre, il mentionne les prestations correspondantes sous la rubrique « autres
opérations imposables » de sa déclaration de chiffre d’affaires. La taxe ainsi
auto-liquidée est déductible dans les conditions de droit commun.
Le constructeur de maisons individuelles, en tant que preneur d’un contrat de
sous-traitance, doit être attentif au respect de cette procédure.
En effet, ainsi que le rappelle le commentaire administratif susvisé (§ 537),
« le défaut de déclaration par le donneur d'ordre est sanctionné par l’amende
de 5 % prévue au 4 de l’article 1788 A du CGI. »
Le lecteur peut être surpris de voir évoqué ce dispositif d’auto-liquidation lors
de l’examen des contrats de CMI alors que nous n’en avons pas fait mention
lors de l’étude des contrats de VEFA et des contrats de VIR.
Cette distinction repose sur le fait que le constructeur de maisons individuelles
agissant dans le cadre d’un CCMI n’est pas le maître d’ouvrage de l’opération.
Cette qualité appartient à son client, propriétaire du terrain sur lequel est édifié
l’ouvrage.
S’il ne peut (ou ne veut) réaliser lui-même tout ou partie des opérations de
construction, il doit en tant qu’entreprise principale titulaire d’un marché de
construction se plier aux règles applicables aux opérations de sous-traitance.
Le dispositif fiscal d’autoliquidation est la conséquence fiscale de ce recours à
la sous-traitance.
Par contre dans le cadre de contrats de VEFA ou de VIR, l’opérateur a le statut
de vendeur et de maître d’ouvrage de la construction édifiée sur une assise
foncière lui appartenant. Il conserve ce statut de maître d’ouvrage jusqu’à la
réception des travaux (articles 1601-3 du Code civil et L.261-4 du CCH pour les
contrats de VEFA, article L.262-2 pour les contrats de VIR).
En conséquence, s’il fait appel à des entreprises extérieures pour réaliser tout
ou partie des opérations, les relations avec ces entreprises ne sont pas des
contrats de sous-traitance mais des contrats d’entreprise qu’il négocie en sa
qualité de maître d’ouvrage, et donc les dispositions relatives à la sous-traitance
ne lui sont pas applicables directement.
Il peut être indirectement concerné si les entreprises avec lesquelles il a
contracté font appel à la sous-traitance. Dans ce cas, les dispositions de la
loi 75-1334 du 31 décembre 1975 relatives au paiement direct des sous-
traitants sont susceptibles de lui être opposées.

Les conséquences de ces dispositions ont été examinées pages 359
et suivantes.
Dans le cadre d’un contrat de VEFA ou d’un contrat de VIR, le dispositif relatif
à l’autoliquidation de la TVA n’est donc pas applicable.
Il en résulte que si la construction d’une maison individuelle est réalisée dans
le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à construire (VEFA), notamment
dans les situations visées ci-dessus, pages 614 et suivantes, le dispositif
d’autoliquidation de la TVA ne sera pas applicable au constructeur-vendeur
si celui-ci est maître d’ouvrage de l’opération jusqu’à la réception des travaux.
VI.3 Comptabilisation des contrats de

VI.3.1 Application du Plan Comptable Général

Les CMI étant des commerçants, ils doivent respecter les dispositions
comptables prévues par le Code de commerce et par le Plan Comptable Général.
Ils y sont également tenus au regard des règles fiscales conformément à
l’article 38 quater de l’annexe III du CGI pour la détermination de l’assiette des
bénéfices industriels et commerciaux ou de l’impôt sur les sociétés.
Les constructeurs de maisons individuelles doivent appliquer les dispositions
du Plan Comptable Général en optant pour les méthodes d’évaluation ou de
comptabilisation les plus appropriés à leur situation.
Bien qu’ils aient été déclarés caducs par une décision du collège de l’ANC
du 8 février 2019, ils peuvent, s’inspirer de certaines suggestions de plans
comptables professionnels antérieurs dans la mesure où celles-ci n’entrent pas
en contradiction avec les dispositions impératives du PCG.
Ces suggestions peuvent provenir du plan comptable professionnel des
industries du bâtiment et des travaux publics (avis de conformité n°9) ainsi que
de celui des promoteurs de construction immobilière (avis de conformité n°38).
On devra s’inspirer, selon nous, de l’organisation comptable et des schémas
d’écritures issus du plan comptable professionnel des promoteurs de
construction immobilière décrits notamment pages 233 et suivantes, lorsque
la construction de maisons individuelles est effectuée dans le cadre d’une
véritable activité de promotion-construction principalement exercée dans le
cadre contractuel d’un contrat de VEFA.
Les situations dans lesquelles la conclusion d’un contrat de vente d’immeuble à
construire est obligatoire ont été examinées ci-dessus pages 596 et suivantes.

Il s’agit effectivement dans ces cas d’une véritable opération de promotion
immobilière dont l’objet est constitué par une ou plusieurs maisons individuelles
et non d’un immeuble collectif.
Certains constructeurs de maisons individuelles font cependant application
de ces procédures d’organisation comptable en l’absence de tout contrat de
VEFA, lorsque l’opération est traitée comme une opération de construction sur
sol d’autrui matérialisée par un CCMI.
Ce mode d’organisation comptable est plus particulièrement adapté lorsque le
constructeur de maisons individuelles fait appel largement, voire totalement à
la sous-traitance externe.
En effet, comme nous l’avons indiqué pages 355 et suivantes, ces schémas
préconisent la comptabilisation des opérations en inventaire permanent. Cette
méthode étant plus particulièrement destinée aux opérations dont les coûts
peuvent être affectés directement, elle est susceptible de créer quelques
difficultés d’application en présence d’un personnel interne nombreux dont les
charges correspondantes devront être ventilées sur un nombre de chantiers
également nombreux.
Par ailleurs, nous avons signalé, pages 362 et suivantes, que la pratique
professionnelle issue du plan comptable professionnel de la promotion
immobilière prévoyait d’enregistrer les ventes en l’état futur d’achèvement dès
la signature de l’acte authentique.
Cette prescription n’est justifiable qu’en présence d’un contrat de VEFA, le
contrat de construction de maison individuelle étant un contrat d’entreprise
non assimilable à un contrat de VEFA, il nous apparaît que ces prescriptions
doivent être aménagées afin de n’enregistrer les créances sur les clients qu’au
fur et à mesure de la constatation des appels de fonds.
Les constructeurs de maisons individuelles peuvent également s’inspirer de la
doctrine issue du plan comptable professionnel des industries du bâtiment et
des travaux publics, notamment lorsque la construction de maisons individuelles
est le prolongement d’une activité principale de bâtiment et travaux publics.
Ce mode d’organisation peut également être appliqué sur la base d’un choix
délibéré de l’entreprise concernée, alors même que l’activité de construction de
maisons individuelles représente l’activité principale ou exclusive.
Ce choix apparaît plus particulièrement pertinent lorsque le constructeur
dispose de moyens d’exploitation techniques matériels et humains propres et
qu’il ne recourt pas exclusivement à la sous-traitance pour la réalisation de
ses chantiers.
On pourra s’inspirer de la doctrine issue de ce PCP en matière de création de
comptes et d’intitulé de comptes.

L’avis de conformité n°9 avait prévu la création des comptes suivants :
• 412 Clients - Créances garanties par paiement direct
• 436 Caisse de congés payés
• 4454 TVA payée sur avances et acomptes reçus
• 642 Cotisations à la caisse des congés payés
L’annexe I de ce document proposait l’ouverture de comptes constituant
de simples développements de comptes de base existants du Plan
Parmi ces comptes on ne retiendra que ceux qui sont susceptibles d’être
utilisés dans le cadre d’une activité de construction de maisons individuelles :
• 4012 Sous-traitants – Paiement direct
• 4013 Autres sous-traitants
• 4016 Fournisseurs – Retenues de garantie
• 4017 Sous-traitants – Paiement direct - Retenue de garantie
• 4018 Autres sous-traitants – Retenue de garantie
• 4082 Sous-traitants – Paiement direct (Factures à recevoir)
• 4083 Autres sous-traitants (Factures à recevoir)
• 4088 Fournisseurs et sous-traitants – Intérêts courus
• 40911 Fournisseurs (avances et acomptes versés)
• 40912 Sous-traitants – Paiement direct (avances et acomptes versés)
• 40913 Autres sous-traitants (avances et acomptes versés)
• 4112 Clients – Demandes d'avances et acomptes
• 4181 Clients – Produits non encore facturés (méthode de l'avancement)
• 4183 Clients – Produits non encore facturés (méthode de l'achèvement)
• 41834 Acomptes sur travaux en cours à émettre ou émis d'avance
• 41838 Acomptes sur travaux en cours à émettre ou émis d'avance
• 41911 Avances reçues sur travaux
• 41912 Acomptes reçus sur travaux en cours
• 41913 Demandes d'acomptes émises sur travaux en cours
• 41914 Demandes d'acomptes à émettre ou émises d'avance
• 41915 Avances reçues sur travaux – Paiement direct
• 41916 Acomptes reçus sur travaux en cours – Paiement direct
• 41917 Demandes d'acomptes émises sur travaux en cours – Paiement direct
• 41918 Demandes d'acomptes à émettre ou émises d'avance –
Paiement direct
• 44541 TVA payée sur avances
• 44542 TVA payée sur acomptes
• 6052 Sous-traitance – Paiement direct
• 6053 Autres sous-traitance

L’annexe V commentait les modalités de constitution des provisions pour
risques et charges spécifiques à l’activité de bâtiment et de travaux publics.
Nous reproduisons ci-après les extraits susceptibles d’être appliqués dans le
cadre d’une activité de construction de maisons individuelles :
• Provisions pour garanties données aux clients
« Sont concernés les risques supportés par les entreprises au titre des garanties
décennales (cas général des travaux de bâtiment), triennale (construction de
route), ou encore de bonne fin de chantier.
En font également partie les obligations d'entretien pendant les périodes de
garantie, et notamment le « service après-vente » (SAV) des entreprises de
travaux de construction.
Les entreprises déterminent le montant de leurs provisions en fonction des
conditions d'exercice de leur activité.
On débitera, selon que le risque sera jugé « d'exploitation » (à caractère
récurrent) ou « exceptionnel » :
• Soit le compte 6815 : « Dotation aux provisions pour risques et charges
d'exploitation » ;
• Soit le compte 6875 : « Dotations aux provisions pour risques et
charges exceptionnels ».
On créditera :
• Le compte 1512 : « Provisions pour garanties données aux clients » si la
dotation est inscrite en exploitation ;
• Le compte 1518 : « Autres provisions pour risques » (à ouvrir dans la liste
des comptes) si la dotation est inscrite en exceptionnel. »
• Provisions pour litiges
« Le montant évalué des charges pouvant résulter de litiges nés :
• Soit de la contestation des décomptes définitifs de travaux ;
• Soit d'interprétations jugées extensives des obligations de garantie
des entreprises ;
• Ou de toutes autres causes,
sera inscrit au crédit du compte 1511 : « Provisions pour litiges » par le débit
des comptes 6815 ou 6875 selon le cas. »
• Provisions pour frais de fin de chantier : terminaison, repliement,
indemnités de licenciement
« Le montant exact ou évalué des frais de fin de chantier que l'entreprise aura
à supporter, au titre de la terminaison, du repliement ou des indemnités de
licenciement, sera inscrit, si les charges peuvent être connues avec précision,
au débit des comptes de charges par le crédit des comptes rattachés
correspondants (« Fournisseurs factures non parvenues », « Personnel
charges à payer », « Organismes sociaux charges à payer ») ; dans le cas
contraire, on pourra débiter le compte 6815 par le crédit d'une subdivision du

compte 158 : « Autres provisions pour charges » (1581 : « Provisions pour frais
de fin de chantier »). »
VI.3.2 Particularités comptables des activités de

• Détermination des charges incorporables aux

stocks et aux encours
Les principes généraux d’évaluation des stocks sont également applicables
aux constructeurs de maisons individuelles.
◊ Contenu des différents coûts
Dans cette activité :
• Le coût d’acquisition est constitué du prix d’achat des matières premières
augmentés des frais accessoires d’achats (droits de douane, frais de
transports, etc.) ;
• Le coût de production est constitué du coût d’acquisition des matières
premières augmenté des charges directes et indirectes de production.
Les charges directes de production sont celles qui peuvent être affectées
directement à un chantier. Ce sont essentiellement :
• Les frais de main d’œuvre de chantier y compris les charges fiscales et
sociales correspondantes ;
• Les transports et déplacement du personnel de chantier ;
• Les frais de sous-traitance ;
• Les honoraires directement affectables au chantier ;
• Les loyers et crédit-bail du matériel de chantier y compris les
engins roulants ;
• L’amortissement du matériel utilisé sur le chantier.
Les charges indirectes de production sont celles qui font l’objet d’une répartition
entre les différents chantiers à l’aide d’une clé de répartition. Parmi ces frais,
on peut citer :
• Les charges de magasin ;
• L’entretien et les réparations du matériel de chantier ;
• Les assurances ;
• Les charges de conception communes à plusieurs maisons.
Les frais de publicité ainsi que les frais d’administration générale ne sont pas
inclus dans le coût de production des stocks, ils constituent néanmoins des
éléments de coût de revient.
Parmi les frais d’administration générale non inclus dans le coût de production,
il convient de citer :

• Les charges de personnel de direction ;
• Les charges de personnel administratif, commercial et de service
après‑vente ;
• Le coût des bureaux et matériels de bureaux ;
• Le coût des véhicules non affectés à la production ;
• Les honoraires juridiques et comptables non directement liés
aux opérations.
Pour ce qui concerne les frais de commercialisation, la doctrine de la CEC de la
CNCC (réponse EC 2013-06) a rappelé que les frais de commercialisation ne
peuvent pas être incorporés dans le coût des stocks, sauf lorsqu’ils sont engagés
dans le cadre d’un contrat à long terme et qu’ils lui sont directement imputables.
La CEC considérant que les contrats de CMI peuvent être assimilés à des
contrats à long terme, les frais de commercialisation directement imputables à
un contrat peuvent être incorporés dans le coût de production des stocks, tout
particulièrement en cas de recours à la méthode à l’achèvement.
◊ Évaluation des stocks et des travaux en cours à leur entrée

dans le patrimoine
Par référence aux règles générales, les stocks et les travaux en cours
sont évalués ainsi qu’il suit dans le patrimoine des constructeurs de
maisons individuelles :
• Les stocks de matières premières et fournitures de chantier sont évalués
à leur coût d’acquisition ;
• Les encours de production et les maisons achevées non encore livrées
sont évalués à leur coût de production, notamment en cas de recours à la
méthode de l’achèvement ;
• Les coûts composant le coût de revient non inclus dans le coût de production
sont des charges de période non incluses dans les stocks et encours.
◊ Évaluation des stocks et des travaux en cours à l’inventaire
La valeur d’inventaire des matières premières entrant dans le processus de
production est généralement estimée à partir du coût de remplacement de ces
matières c’est à dire le prix d’achat qu’il conviendrait de payer à la clôture
de l’exercice pour obtenir des fournitures équivalentes, augmenté des frais
d’approche (transports, etc.).
La valeur d’inventaire des bâtiments en cours de construction peut être
approchée par leur valeur de réalisation nette correspondant au prix
contractuellement défini (augmenté des révisions de prix et du prix des travaux
supplémentaires acceptés par le client) diminué des frais restant à supporter
jusqu'à l’achèvement.

• Incorporation des coûts d’emprunt dans les
coûts du contrat
Les constructeurs de maisons individuelles doivent respecter sur ce point les
dispositions du Plan Comptable Général, rappelées pages 80 et suivantes.
Dans les faits, étant donné que le cycle de production d’une maison individuelle
est rarement supérieur à un an, l’incorporation des coûts d’emprunt dans les
coûts du contrat (et donc dans les stocks et les travaux en cours) représente
en général un montant peu significatif et l’exercice de l’option pour l’activation
des coûts d’emprunt est de peu d’intérêt.
Cependant, lorsque la construction de maisons individuelles concerne
plusieurs bâtiments regroupés en village construits sur un terrain procuré
directement par le constructeur, l’opération, qui s’analyse en une véritable
opération de promotion-construction est susceptible d’engager des coûts de
financement plus importants et, dans ce cas, l’option pour l’incorporation des
coûts d’emprunt dans les stocks apparaît plus pertinent. Les conditions de
cette incorporation sont décrites pages 248 et suivantes, auxquelles le lecteur
est prié de se reporter.
• Modalités de reconnaissance des revenus et

du résultat
Les dispositions générales en matière de contrats à long terme telles que
décrites pages 227 et suivantes sont applicables aux constructeurs de maisons
individuelles, ce qui a été confirmé par la réponse EC 2013-06 de la CEC de
la CNCC.
Dans sa conclusion « La Commission a donc considéré, par analogie avec la
position de l’Autorité des normes comptables relative aux contrats de VEFA,
que le contrat de construction de maison individuelle est spécifiquement
négocié dans le cadre d’un projet unique et répond à la définition des contrats
à long terme. Dès lors, en application de l’article 380-11 du Plan Comptable
Général, l’ensemble des contrats doivent être comptabilisés dans les comptes
annuels à l'achèvement ou à l'avancement [...]. »
Le lecteur est invité à se reporter à ces pages afin de prendre connaissance
des différentes méthodes, de leurs conditions de mise en œuvre ainsi que des
conditions requises pour pouvoir utiliser la méthode de l’avancement.
La comptabilisation à l’avancement dans les activités de CMI présente
généralement moins de difficultés que dans l’activité de promotion-
construction.
En effet :
1 Articles 622-1 à 622-7 du PCG.

• En dehors des cas particuliers où le constructeur procure directement
le terrain à son client, les difficultés liées à la présence d’un terrain dans le
contrat seront absentes ;
• Le contrat portant sur un ouvrage parfaitement individualisé et non
collectif, le comptable n’aura pas à se soucier de la distinction entre lots
vendus et lots non vendus qui était source de difficultés dans les contrats
de VEFA.
Pour les constructeurs de maisons individuelles qui souhaitent s’inspirer des
pratiques comptables des industries du bâtiment et des travaux publics, les
appels de fonds adressés aux clients seront considérés comme des « situations
de travaux » à l’image de ce qui est pratiqué dans les activités de BTP.
Lorsque le constructeur de maisons individuelles opte pour la méthode de
l’achèvement pour reconnaitre le revenu de ce contrat à long terme, la CEC
de la CNCC a été amenée à préciser la date à laquelle le produit devait être
constaté dans une réponse EC 2019-30.
On rappelle qu’aux termes de l’article R.231-7 du CCH, le paiement du prix est
effectué selon un échéancier réglementé par le I de cet article, aboutissant au
règlement de 95 % de ce prix. Le II du même article précise les modalités de
règlement du solde dans les termes suivants :
1. Lorsque le maître de l'ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un
professionnel mentionné à l'article L.231-8, à la levée des réserves qui ont été
formulées à la réception ou, si aucune réserve n'a été formulée, à l'issue de la
réception ;
2. Lorsque le maître de l'ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel
pour la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive
à la réception, si aucune réserve n'a été formulée, ou, si des réserves ont été
formulées, à la levée de celles-ci.
Dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 %
du prix convenu est, jusqu'à la levée des réserves, consignée entre les mains
d'un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le
président du tribunal judiciaire.
La question posée à la commission des études comptable concernait le point 2
de ce paragraphe lorsque la méthode de l’achèvement était retenue. Le produit
devait-il être enregistré dès la signature du procès-verbal de réception sans
attendre l’expiration du délai de huit jours ou à l’issue du délai de huit jours qu’il
y ait eu ou non des réserves formulées par le client ?
Après rappel des différents textes pouvant être invoqués dans le cadre de
cette question (Code civil, BoFIP, CCH, Code de commerce, PCG) ainsi que
l’examen de la jurisprudence exprimée en commentaire du CCH, la CEC
apporte la réponse suivante :

« La Commission constate qu’il résulte de la jurisprudence relative au Code de la
construction et de l’habitation que deux notions d’achèvement sont évoquées :
- L’achèvement complet ou parfait achèvement : il suppose que l’ouvrage
livré est en tout point conforme au contrat. L’achèvement s’entend ici au
sens « d’ouvrage impeccable », ne pouvant être constaté qu’à la levée des
éventuelles réserves ;
- L’achèvement relatif : il est constaté à l’établissement du procès-verbal lors
de la réception du chantier et de la remise des clés au client. À cette date, un
constat contradictoire entre le client, maître de l’ouvrage, et le constructeur
acte que l’ouvrage a atteint l’état d’achèvement requis. On doit entendre
par « état d’achèvement requis » un état d’avancement des travaux tel que,
même en présence de défauts de conformité (défauts d’exécution visibles
non-substantiels), l’ouvrage n’est pas considéré impropre à sa destination (i.e.
l’ouvrage peut être utilisé en tant qu’habitation).
Il en résulte que l’établissement du procès-verbal de réception des travaux,
conjointement à la remise des clés, matérialise la délivrance de l’ouvrage
au client qui en prend pleine possession à cette date, que l’achèvement soit
complet ou relatif, sauf dans des cas exceptionnels où le montant ou la nature
des réserves seraient tels qu’il puisse être jugé que la délivrance ne soit pas
réellement intervenue.
En conséquence, l’obligation de délivrance étant réalisée, la Commission
estime que le critère comptable d’achèvement est atteint et que la société doit
comptabiliser à cette date le chiffre d’affaires prévu contractuellement, que la
facture ait été émise ou qu’elle ne l’ait pas encore été.
Par ailleurs, la Commission précise que la société devra provisionner le coût des
travaux complémentaires à mettre en œuvre afin de satisfaire son obligation de
parfait achèvement, si des désordres lui sont notifiés par son client pendant un
délai d’un an à compter de la réception. »
Exprimée dans le cadre d’un CCMI, il nous semble que cette doctrine pourrait
être transposée aux contrats de VEFA comptabilisés à l’achèvement.
Par ailleurs, cette doctrine est compatible avec les dispositions de l’article 38-2
bis du CGI qui stipule que pour les travaux d’entreprise, les produits doivent
être enregistrés à la date de réception, « même si elle est seulement provisoire
ou faite avec réserves, ou à celle de la mise à la disposition du maître de
l'ouvrage si elle est antérieure ».
Enfin, si les constructeurs de maisons individuelle adoptent la méthode de
l’avancement dans le cadre d’un contrat de CMI, il nous semble que cette
méthode puisse avoir un effet fiscal. En effet, la jurisprudence contradictoire
de la CAA de Versailles rappelée pages 211 et suivantes pour les contrats
de VEFA ne semble pas devoir les concerner dans la mesure où étant des

constructeurs opérant pour le compte d’un maître d’ouvrage, ils peuvent se
prévaloir des mesures de tolérance administrative applicables aux entreprises
de BTP rappelées dans ces mêmes pages.
• Constatation de provisions et de charges à payer
◊ Charges à payer
La comptabilité des constructeurs de maisons individuelles doit respecter le
principe d’indépendance des exercices et il convient de veiller, lors de la clôture
des comptes, à ce que la totalité des coûts des opérations réalisées au cours
de l’exercice comptable concerné ont été pris en compte.
En conséquence, les écritures à constater dans les comptes de charges à
payer lors de la clôture des comptes concernent essentiellement sans que
cette liste soit exhaustive :
• Les factures à recevoir des fournisseurs de matériaux correspondant à
des fournitures livrées avant la clôture de l’exercice ;
• Les factures à recevoir ou les situations de travaux des prestataires
et sous-traitants, plus particulièrement encore lorsque la prestation
correspondante a fait l’objet d’une facturation au maître de l’ouvrage ;
• Les travaux restant à effectuer postérieurement à la réception, ces
travaux parfaitement identifiés ne devant pas être confondus avec le
service après‑vente ;
• Les factures à recevoir correspondant aux éventuelles révisions de prix
des sous-traitants.
◊ Provisions pour service après-vente

Par rapport aux promoteurs-constructeurs immobiliers, l’une des particularités
des constructeurs de maisons individuelles, concerne l’obligation de garantie de
parfait achèvement, ainsi que nous l’avons mentionné pages 606 et suivantes.
Aux termes de l’article 1792-6 du Code civil, la durée de cette garantie est de
un an à compter de la réception. La garantie de parfait achèvement couvre tous
les désordres signalés par le maître de l’ouvrage soit au moyen de réserves
mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite
pour ceux révélés postérieurement à la réception.
Cette garantie est souvent qualifiée de « service après-vente » dans les contrats
de construction de maisons individuelles.
Il résulte de ces dispositions juridiques, qu’après achèvement d’une maison et
réception du prix par le constructeur, il existe une probabilité de devoir réparer
gratuitement certains désordres apparus postérieurement à l’achèvement
du bâtiment.

Cette charge future peut être appréciée statistiquement sur la base des
observations historiques effectuées sur les chantiers terminés.
La technique comptable de constatation de ces provisions est simple. Lors de
la réception de l’ouvrage le compte 1512 « Provisions pour garantie donnée
aux clients » est crédité par le débit d’un 6815 « Dotations aux provisions pour
risques et charges d’exploitation » pour le montant calculé statistiquement
d’après les observations antérieures.
À la clôture du premier exercice, une quote-part de cette provision est reprise
compte tenu de la durée courue entre la date d’achèvement et la date de
clôture, le solde de la provision étant reprise au cours de l’exercice suivant.
La ventilation de la reprise de provision entre l’exercice d’achèvement
et l’exercice suivant ne doit cependant pas être appréciée linéairement.
L’expérience montre en effet que les constructeurs ne reprennent
immédiatement que les désordres susceptibles d’affecter les conditions de
vie des occupants (pannes électriques ou fuites de plomberie par exemple),
les désordres plus lourds et évoluant dans le temps (fissures d’enduits par
exemple) étant généralement réparés peu avant la fin de garantie. Il convient
donc également d’apprécier la proportion de ces reprises de provisions en
fonction de l’expérience passée.
Par ailleurs, lorsque les désordres à réparer sont d’une gravité telle que le
coût de réparation prévisible excède la provision déterminée statistiquement,
il convient de constituer une provision complémentaire individualisée
correspondant à cet excédent.
La provision pour garantie donnée au client doit être constatée pour son
montant total par le constructeur de maisons individuelles.
Cependant, lorsque ce risque a fait l’objet d’un contrat d’assurance, dans la
mesure elle est calculés sur une base statistique, la provision peut être limitée
au seul risque non couvert.
Sur le plan fiscal, on rappelle que des provisions déterminées à partir de
méthodes statistiques peuvent être admises en déduction du résultat fiscal à
condition que ces méthodes permettent d'obtenir une approximation suffisante
de l'évaluation de la charge.
L’administration a été amenée à préciser sa doctrine en la matière à la lumière
de l’évolution de la jurisprudence. Les conditions de déductibilité fiscale d’une
provision constituée sur des bases statistiques sont rappelées en BOI-BIC-
PROV-20-10-20 §§ 40 et suivants.

◊ Provisions pour litiges et autres provisions pour risques
Les provisions pour litiges éventuellement supportés par les constructeurs de
maisons individuelles sont peu différentes sur le fond de celles constituées par
les promoteurs-constructeurs et le lecteur est invité à se reporter sur ce point
Ces provisions concernent essentiellement les risques de la responsabilité du
constructeur à savoir :
• Garantie décennale ;
• Garantie biennale.
Conformément aux règles définies par le PCG et rappelées pages 110 et
suivantes, les constructeurs de maisons individuelles doivent appliquer
les règles relatives de non-compensation des provisions avec les actifs
de remboursement1.
Des provisions sont également susceptibles d’être constatées pour frais de
fin de chantier conformément aux pratiques en usage dans les industries du
bâtiment et des travaux publics.
Ces provisions correspondent aux frais de repliement de chantier et indemnités
de licenciement diverses.
• Dépréciation des stocks et pertes à terminaison
◊ Dépréciation des stocks et des travaux en cours

Conformément aux règles générales les stocks et encours doivent faire l’objet
d’une dépréciation lorsque la valeur comptable du stock concerné telle que
déterminée lors de son entrée dans le patrimoine du constructeur de maisons
individuelles est supérieure à sa valeur actuelle.
Ce type de dépréciation peut concerner notamment les matières premières
stockées et les travaux en cours sur les chantiers.
Les modalités de détermination de la valeur comptable et de la valeur vénale
ont été examinées pages 623 et suivantes et le lecteur est invité à s’y reporter.
Le montant de la dépréciation à constater correspond à la différence entre la
valeur comptable et la valeur vénale.
Comme indiqué page 258 dans le chapitre consacré aux promoteurs-
constructeurs, lorsque la valeur actuelle a été déterminée à partir de la valeur
de réalisation nette, il convient de réintégrer dans le résultat fiscal la quote-part
de la dépréciation correspondant aux frais restant à engager.

Par ailleurs, une dépréciation peut être constatée dans le cadre plus large d’une
provision pour perte à terminaison dont les caractéristiques sont rappelées
dans le paragraphe suivant.
◊ Provisions pour pertes à terminaison
Les principes de constatation de pertes à terminaison et des provisions
correspondantes ont déjà été évoqués pages 260 et suivantes et 286 et
suivantes dans le cadre de l’examen des activités de promotion-construction.
Ces principes diffèrent peu pour les constructeurs de maisons individuelles
de ce qui a été dit pour les autres activités étudiées dans cet ouvrage, étant
observé que l’objet de l’opération est généralement limité à la construction alors
que pour les autres activités le risque de perte à terminaison inclut également
le risque lié à l’évolution de la valeur du foncier.
Par ailleurs, l’opération de construction de maison individuelle est d’une
durée généralement plus réduite, souvent inférieure à la durée de l’exercice,
comparée à celle d’opérations de promotion immobilière, ce qui limite encore
l’importance du risque de perte à terminaison.
Cela dit, la revue des opérations non achevées à la clôture de l’exercice doit
cependant être entreprise afin de détecter les éventuels risques de pertes à
terminaison selon les principes tant comptables que fiscaux rappelés dans les
pages citées.
VI.3.3 Organisation comptable des activités de CMI
• Plan de comptes de comptabilité générale

Le plan de comptes de comptabilité générale doit être établi en conformité
avec la nomenclature du Plan Comptable Général adaptée aux particularités
de cette activité.
Compte tenu des commentaires déjà émis pages 345 et suivantes concernant
les promoteurs-constructeurs et pages 142 et suivantes pour ce qui concerne
les marchands de biens, nous limiterons les développements aux comptes
nécessaires à l’activité de constructeur de maisons individuelles afin de limiter
les redondances.
◊ Comptes de bilan
Comptes de capitaux
L’activité de constructeur de maisons individuelles ne nécessite pas, à notre
avis de développements spécifiques.

Comptes de provisions pour risques et charges
Compte tenu de la nature de l’activité et notamment des coûts à supporter
postérieurement à l’achèvement de la construction, il semble souhaitable
d’ouvrir les comptes de provisions pour risques et charges suivants :
• 1511 Provisions pour litiges
• 1512 Provisions pour garantie données aux clients
• 1518 Autres provisions pour risques
Les modalités de fonctionnement de ces comptes sont décrites ci-dessus
Comptes d’immobilisations
L’activité de constructeur de maisons individuelles ne nécessite pas, à notre
avis de développements spécifiques.
Comptes de stocks et encours
Les constructeurs de maisons individuelles qui ont recours à des moyens
propres pour construire doivent ouvrir des comptes 31 « Matières premières »
destinés à enregistrer les stocks de matériaux de chantier.
Pour l’organisation des comptes de travaux en cours de construction, les
constructeurs de maisons individuelles peuvent s’inspirer des subdivisions
retenues pour les promoteurs construisant en vue de la vente (comptes 333 et
353 notamment).
Comptes fournisseurs et comptes rattachés
En cas de recours significatif, voire exclusif à la sous-traitance, il peut être
souhaitable de distinguer les sous-traitants des autres fournisseurs en utilisant
une racine de sous-compte particulière.
Il peut également s’avérer utile de créer un compte particulier pour les
fournisseurs de matières premières qui centralisera les dettes à l’égard de ces
fournisseurs spécifiques.
Comptes clients et comptes rattachés
Ainsi que nous l’avons signalé, contrairement à un modèle comptable en usage
pour les opérations conclues dans le cadre d’un contrat de VEFA, le prix total
dû par le client n’est pas constaté en comptabilité lors de la signature du contrat
de CMI mais au fur et à mesure de l’émission des appels de fonds, à l’image
des « situations de travaux » dans le secteur du BTP.
Afin de suivre au mieux l’enregistrement des appels de fonds et leur encaissement
effectif (et ce quelle que soit la méthode de dégagement de la marge, achèvement
ou avancement) il semble souhaitable de de créer les comptes suivants :

• 4112 Clients - Demandes d'avances et acomptes
• 41912 Acomptes reçus sur travaux en cours
• 41913 Demandes d'acomptes émises sur travaux en cours
Le fonctionnement comptable de ces comptes est décrit page 638.
Comptes de personnel et comptes d’organismes sociaux
Eu égard aux particularités sociales du secteur et des divers organismes sociaux
intervenant dans ce secteur économique, il semble opportun de détailler les
comptes en conséquence.
Comptes d’État et autres collectivités publiques
Pour un suivi efficace de la TVA sur les acomptes perçus, il semble utile, là
encore, de créer le compte :
• 4454 TVA payée sur avances et acomptes reçus
Le fonctionnement comptable de ce compte est décrit page 638.
Autres comptes de tiers
L’activité de constructeur de maisons individuelles ne requiert pas, à notre avis
de développements spécifiques.
Comptes financiers
L’activité de constructeur de maisons individuelles ne requiert pas, à notre avis
de développements spécifiques.
◊ Comptes de résultat
Comptes de charges
Les constructeurs de maisons individuelles qui ont recours à des moyens
propres pour construire, doivent ouvrir des comptes 601 « Achats de matières
premières » destinés à enregistrer les achats de matériaux de chantier ainsi
que des comptes 6031 destinés à l’enregistrement des variations de stocks de
ces matériaux.
Pour les travaux sous-traités, le compte 605 peut faire l’objet de subdivisions
permettant de garantir la cohérence avec la ventilation prévue pour le
compte 333 « En cours de construction ».
Les autres comptes de charges présentent peu de particularités. Il convient
cependant de prévoir la création de comptes spécifiques pour l’enregistrement
des diverses charges sociales en vigueur dans ce secteur économique.

Comptes de produits
Les ventes de maisons individuelles constituant une vente de produits, elles
sont enregistrées dans un compte 701 « Ventes de produits finis » et ses
subdivisions adaptées aux besoins de l’entreprise concernée.
Les variations de stocks de travaux en cours sont quant à elles enregistrées
dans un compte 7133 et les variations de stocks de maisons achevées dans
un compte 7135.
• Organisation de la comptabilité analytique

Comme pour le promoteur-constructeur immobilier, la comptabilité
analytique représente un outil de grande importance pour le constructeur de
maisons individuelles.
Les objectifs généraux de la comptabilité analytique d’un constructeur de
maisons individuelles sont voisins de ceux d’un promoteur-constructeur
et notamment :
• La connaissance des coûts de production et de revient de chaque maison
avec des regroupements adéquats (modèles, zones géographiques, etc.) ;
• La détermination de la valeur comptable des stocks en fin d’exercice ;
• La marge sur coûts directs et indirects des différentes affaires ;
• Le contrôle par rapport au budget et la détermination de la provision pour
perte à terminaison le cas échéant.
L’organisation de cette comptabilité analytique s’avère cependant généralement
d’une complexité moins grande que dans cette dernière activité, sauf dans le
cas où le constructeur construit un village entier sur un terrain préalablement
acquis, mais dans ce cas, on se trouve dans le cadre d’une opération de
promotion « horizontale » et il convient de se reporter aux développements
consacrés, pages 370 et suivantes, pour l’organisation de la comptabilité
analytique des promoteurs immobiliers.
Pour les professionnels qui construisent des maisons individuelles sur des
terrains appartenant à autrui, l’organisation dépend du mode de fonctionnement
du constructeur et de l’importance plus ou moins grande de l’appel à
la sous‑traitance.
◊ Constructeurs ayant recours exclusivement à la sous-
traitance
L’objectif de la comptabilité analytique étant notamment de connaître les
coûts directs de chaque maison, éventuellement triés et regroupés par type
de modèle et/ou par zone géographique, l’affectation directe sera, dans cette
situation, généralement rendue possible en demandant aux sous-traitants

d’identifier précisément les chantiers sur leurs situations de travaux et sur leurs
factures.
La marge sur coûts directs permet de déterminer la contribution de chaque
affaire à la couverture des frais de structure.
Les coûts indirects, qui dans ce cas sont généralement des charges de
structure administrative non incorporables aux stocks, font ensuite l’objet d’une
répartition entre les différentes maisons construites afin de déterminer la marge
nette de chaque affaire.
◊ Constructeurs ayant recours partiellement ou exclusivement
à des moyens internes
Dans ce cas, on se rapproche davantage d’une comptabilité analytique du
bâtiment1 et il convient pour chaque maison de pouvoir affecter, outre les travaux
de sous-traitance selon les modalités décrites dans le paragraphe précédent,
les matières premières utilisées ainsi que la main d’œuvre de production.
Une partie des matières premières et matériaux fait généralement l’objet de
commandes spécifiques affectables directement à une maison déterminée.
L’importance de ces commandes spécifiques varie d’un constructeur à l’autre.
Pour ce qui concerne la saisie de l’information, ces commandes sont traitées
comme la sous-traitance et imputées par affectation directe.
Une autre partie de ces matières premières et matériaux est par nature plus
« fongible » et peut ne pas faire l’objet d’une affectation directe.
Il en est ainsi notamment du sable, du ciment, des parpaings et autres matières
premières de base2.
Il convient alors de passer par des comptes de magasin et d’enregistrer en
comptabilité analytique les entrées et les sorties de stocks.
Pour ce qui concerne les charges de main d’œuvre de production, il est
nécessaire d’organiser un suivi des temps par feuille d’attachement afin de
ventiler ces charges entre les différents chantiers ou, à défaut, et bien que cette
méthode pèche par son imprécision, de définir des clés de répartition pour
répartir ces charges.
Bien qu’une comptabilisation des temps apparaisse préférable en général pour
toutes les catégories de personnel productif, l’affectation par clé de répartition
peut représenter une méthode de répartition acceptable pour le personnel
d’encadrement de chantier.
1 Le recours à un logiciel de gestion de chantier conçu pour les activités de BTP pourra être utile
moyennant les adaptations nécessaires.
2 Cependant ces matériaux peuvent également faire l’objet d’une gestion en « flux tendus » permettant
une affectation directe selon l’organisation adoptée par le constructeur.

◊ Modalités d’organisation du plan de comptes de
comptabilité analytique
Compte tenu des objectifs assignés à la comptabilité analytique, le plan de
comptes peut être organisé ainsi qu’il suit, ce mode d’organisation proposé
constituant seulement un exemple indicatif.
Code
Code
regroupement
chantier
2
Compte de comptabilité Code

générale regroupement 1
Ce type d’organisation comptable doit permettre d’obtenir un résultat par

maison/chantier, le regroupement par niveau de marge pouvant être organisé
au niveau des comptes de comptabilité générale.
Les deux plages affectées aux codes de regroupement sont destinées par
exemple à obtenir un regroupement par modèle ou type de maison si une
certaine standardisation est en usage dans l’entreprise et pour la seconde
plage, un regroupement par zone géographique (département, région, etc.).
Ces critères de tri doivent pouvoir être utilisés simultanément permettant
d’obtenir des états tels que, par exemple :
• Chiffre d’affaires par département ou région ;
• Chiffre d’affaires par modèle ;
• Chiffre d’affaires par département et par modèle ;
• Marge sur coût de production ou sur coût de revient par chantier ;
• Marge sur coût de production ou sur coût de revient par modèle ;
• Etc.
Les codes de regroupement peuvent être rappelés dans chaque écriture ou,
plus commodément, être affectées à un chantier lors de la création du code
chantier, afin de ne pas avoir à le rappeler lors de l’enregistrement de chacune
des opérations.
La codification des comptes de comptabilité générale est nécessairement de
nature numérique et fait référence à la nomenclature des comptes de comptabilité
générale décrite dans le précédent paragraphe, les codes chantiers et codes
de regroupement peuvent être numériques, alphabétiques ou alphanumériques
selon l’organisation comptable et les critères de tris retenus.

VI.3.4 Schémas comptables des opérations courantes
réalisées par un CMI
• Comptabilisation en inventaire permanent ou en

inventaire intermittent
Comme toute entité soumise aux dispositions du Plan Comptable Général,
les constructeurs de maisons individuelles peuvent tenir leur comptabilité en
inventaire permanent ou en inventaire intermittent dans les conditions prévues
à l’article 943 du Plan Comptable Général et décrites pages 147 et suivantes.
En l’absence de tout référentiel comptable contraignant, l’usage de la
comptabilisation en inventaire permanent apparaît plus particulièrement
adapté pour les constructeurs de maisons individuelles dégageant leur résultat
à l’achèvement et exerçant principalement leur activité en ayant largement
recours à la sous-traitance.
Dans ce cas, en effet, les coûts affectés aux différents chantiers sont
principalement des coûts directs et la mise en place d’une comptabilité en
inventaire permanent en comptabilité générale ne présente généralement pas
de grandes difficultés.
À l’inverse, la comptabilisation en inventaire intermittent semble plus
particulièrement adaptée lorsque la construction est principalement effectuée
par des moyens internes et/ou lorsque l’entreprise dégage son résultat
à l’avancement.
Dans ce cas, il convient en effet d’affecter ces charges internes, principalement
les charges de personnel, et l’utilisation d’une véritable comptabilité analytique,
proche d’une comptabilité analytique du bâtiment semble s’imposer.
• Comptabilisation selon la méthode de l’inventaire

intermittent
◊ Achats de matières premières et fournitures

Ce type d’opération est enregistré selon un schéma très traditionnel :
Date Débit Crédit

601 Achats stockés de matières premières xxxx
4456 État, TVA déductible xxxx
Comptabilisation de la facture n°

◊ Constatation des travaux sous-traités
L’enregistrement d’une situation de travaux en provenance d’un sous-traitant
est à effectuer selon le schéma suivant :
Date Débit Crédit

605 Marché principal, plomberie xxxx
605 Travaux supplémentaires plomberie xxxx
605 Révision de prix plomberie xxxx
4456 État, TVA déductible xxxx
40127 Sous-traitants, retenues de garantie xxxx
40121 Sous-traitants xxxx
Comptabilisation de la situation n°
Pour un exemple plus complet de comptabilisation d’une situation de travaux

par un promoteur-constructeur immobilier, le lecteur est invité à se reporter
page 355.
Lorsque les travaux sous-traités entrent dans le champ de l’auto-liquidation de
la TVA (sur ce point voir pages 616 et suivantes), l’écriture précédente ne fera
pas apparaître de TVA déductible.
Il conviendra cependant de constater une écriture complémentaire d’auto-
liquidation selon le schéma suivant :
445660 TVA déductible sous-traitant (autoliquidation)
445710 TVA collectée sous-traitant en autoliquidation à
déclarer pour son compte
Le montant enregistré correspond à la TVA sur la base hors taxe
en autoliquidation.
◊ Comptabilisation des charges de main d’œuvre interne
Les charges de main d’œuvre interne sont comptabilisées en comptabilité
générale selon les schémas traditionnels qui consistent à :
• Débiter les comptes de charges de personnel (comptes 64) ;
• Créditer les retenues de charges sociales salariales1 (comptes 43) ;
• Créditer le « net à payer » aux salariés (comptes 42).
Les charges sociales patronales sont débitées périodiquement (comptes 64)
par le crédit des comptes d’organismes sociaux concernés (comptes 43).
Ces écritures doivent également pouvoir faire l’objet d’une ventilation analytique
par opération.
1 Ainsi que le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu.

◊ Comptabilisation des appels de fonds aux clients maîtres
d’ouvrage
Comptabilisation selon la méthode de l’achèvement
Lorsque les opérations sont comptabilisées selon la méthode de l’achèvement,
le schéma d’écritures à utiliser nous semble devoir être le suivant :
Date Débit Crédit

4112 Clients acquéreurs, appels de fonds xxxx
419 Acomptes clients xxxx
4457 État, TVA collectée xxxx
Client X, appel de fonds n°
Lors de la réception de l’ouvrage le compte 419 « Acomptes clients » est débité

par le crédit du compte 701 « Ventes de maisons ».
Ce schéma d’écritures qui a le mérite de la simplicité présente cependant
l’inconvénient de constater des acomptes clients hors taxes au passif du bilan
pour les opérations non achevées lors de la clôture des comptes annuels.
Cette anomalie peut cependant être régularisée en fin d’exercice en constatant
l’opération suivante pour les chantiers non achevées :
Date Débit Crédit

4454 TVA sur avances et acomptes reçus xxxx
419 Acomptes clients xxxx
Régularisation de TVA sur les acomptes
comptabilisés hors taxes
Une procédure de comptabilisation plus élaborée peut également être utilisée.

Cette procédure est présentée ci-après en prenant comme exemple un prix
total de 1 000 et un appel de fonds de 500 et une TVA au taux de 20 %.
Écriture constatée lors de l’appel de fonds
Date Débit Crédit
4112 Clients acquéreurs, appels de fonds 600
Demandes d’acomptes émises sur travaux
41913 600
en cours
Réception des fonds

Cet événement donne lieu à la constatation de trois opérations :

• Comptabilisation de l’encaissement
Date Débit Crédit
51 Banque 600
4112 Clients acquéreurs, appels de fonds 600
Client X, encaissement appel de fonds n°
• Constatation de la réception effective de l’acompte

Date Débit Crédit
Demandes d’acomptes émises sur travaux
41913 600
en cours
Clients acomptes reçus sur travaux
41912 600
en cours
Client X, encaissement appel de fonds n°
• Constatation de l’exigibilité de la TVA

Date Débit Crédit
4454 TVA sur avances et acomptes reçus 100
Exigibilité de la TVA sur les acomptes reçus
La TVA collectée est réglée dans les conditions habituelles lors de la

déclaration suivante.
Régularisation des opérations lors de l’achèvement des travaux

Cet événement donne lieu à la constatation de deux opérations :
• Constatation de la facturation définitive
Date Débit Crédit
410 Clients 1 200
701 Vente de maisons 1 000
4454 TVA sur avances et acomptes reçus 100
Client X, facture définitive
Le compte TVA sur avances et acomptes reçus se trouve ainsi soldé.

• Imputation des acomptes reçus sur le compte clients
Date Débit Crédit
41912 Clients acomptes reçus sur travaux en cours 600
410 Clients 600
Client X, imputation des acomptes reçus

Comptabilisation selon la méthode de l’avancement
Lorsque la méthode utilisée est celle de l’avancement, le schéma de
comptabilisation devient le suivant, les acomptes étant directement
comptabilisés en résultat :
Date Débit Crédit

4112 Clients acquéreurs, appels de fonds xxxx
701 Ventes de maisons xxxx
4457 État, TVA collectée xxxx
◊ Opérations d’inventaire
Lorsque l’opération est réalisée du début à la fin au cours du même
exercice aucune autre écriture n’est généralement à enregistrer au titre du
chantier concerné.
Certaines charges à payer et provisions pour litiges ou pour garanties
concernant cette opération sont cependant susceptibles d’être enregistrées.
Ces événements font l’objet d’un examen plus complet ci-dessus, pages 627
et suivantes.
Par ailleurs, lorsque le constructeur de maisons individuelles dispose d’un
stock de matières premières et de fournitures en instance d’incorporation à des
chantiers, il convient bien évidemment de constater ce stock en fin d’exercice
par l’écriture traditionnelle suivante :
Date Débit Crédit

31 Stock de matières premières xxxx
6031 Variation de stocks de matières premières xxxx
Constatation du stock en fin d’exercice
Lorsque l’opération n’est pas terminée en fin d’exercice, les écritures à

enregistrer diffèrent selon que l’entreprise utilise la méthode de dégagement
du résultat à l’achèvement ou à l’avancement.
Comptabilisation selon la méthode de l’achèvement
Dans ce cas, les acomptes sur ventes n’ayant pas été enregistrés dans les
comptes de produits, il convient de constater dans les comptes de classe 3
le coût de production des chantiers non encore réceptionnés à la clôture
de l’exercice.
Les charges constitutives du coût de production doivent bien évidemment
inclure les charges restant à payer à la clôture de l’exercice.

Cette écriture est constatée selon le schéma traditionnel suivant :
Date Débit Crédit

33 Encours de construction de maisons xxxx
7133 Production stockée xxxx
Constatation du stock en fin d’exercice
Généralement le chantier sera terminé lors de l’exercice suivant et le résultat

relatif à l’opération sera dégagé sur l’exercice suivant grâce au cumul de trois
séries d’écritures :
• Contrepassation de l’écriture précédente relative aux encours à
l’ouverture de cet exercice ;
• Constatation des charges complémentaires relatives à l’opération ;
• Constatation du prix de vente par virement dans le compte 701 des
appels de fonds de l’exercice N et de l'exercice N+1.
Il conviendra également de constater le stock de matières premières et de
fournitures non encore consommées à la clôture de l’exercice selon les
schémas d’écritures traditionnels.
Comptabilisation selon la méthode de l’avancement
Dans cette situation, les produits ayant été comptabilisés au fur et à mesure
de l’émission des appels de fonds, il est nécessaire de vérifier que le chiffre
d’affaires comptabilisé au titre de l’opération en question est conforme au
pourcentage d’avancement réel de l’opération.
Si tel est le cas aucune écriture de régularisation n’est à enregistrer.
Dans le cas contraire deux situations sont à envisager :
• Le chiffre d’affaires comptabilisé est supérieur au chiffre d’affaires total
affecté du pourcentage d’avancement
Dans ce cas, il convient d’enregistrer un produit constaté d’avance selon
le schéma :
Date Débit Crédit
487 Produits constatés d’avance xxxx
Constatation du chiffre d’affaires excédant
le coefficient d’avancement
• Le chiffre d’affaires comptabilisé est inférieur au pourcentage technique

d’avancement
Dans ce cas, il est nécessaire d’enregistrer un produit à recevoir selon
le schéma :

Date Débit Crédit
418 Clients factures à établir xxxx
44587 TVA sur factures à établir xxxx
Constatation du chiffre d’affaires inférieur
au coefficient d’avancement
Les régularisations sont également susceptibles d’affecter les comptes de

charges lorsque les charges engagées ne correspondent pas exactement au
stade de calcul du pourcentage d’avancement.
Deux situations sont également envisageables :
• Certaines charges correspondant au stade du coefficient d’avancement
n’ont pas été comptabilisées
Cette situation se rencontre lorsque certaines factures n’ont pas été reçues
à l’inventaire ou que certains travaux mineurs inclus normalement à ce stade
d’avancement n’ont pas été effectués. Il convient alors d’enregistrer une
écriture de charge à payer selon le schéma :
Date Débit Crédit
6xxx Charges xxxx
44586 TVA sur factures à recevoir xxxx
408 Fournisseurs, factures à recevoir xxxx
Factures à recevoir sur chantier X
• Certaines charges correspondant à un stade d’avancement ultérieur ont

déjà été engagées
Il est alors nécessaire de constater ces charges dans les stocks si elles font
partie du coût de production selon le schéma suivant :
Date Débit Crédit
33 Encours de construction de maisons xxxx
7133 Production stockée de maisons xxxx
Constatation des encours excédant le
stade d’avancement du chantier X
Toutes les opérations d’inventaire évoquées dans cette section doivent être
contrepassées à l’ouverture de l’exercice suivant.
Le résultat relatif à l’opération sera dégagé pour la partie correspondant
au pourcentage d’avancement sur l’exercice de clôture et pour la partie
complémentaire1 sur l’exercice suivant grâce au cumul de trois séries
d’écritures :
1 On rappelle en effet que les opérations de construction de maisons individuelles sont généralement
d’une durée inférieure à un an.

• Contrepassation de l’écriture d’inventaire concernant l’exercice
précédent et relative aux encours et comptes de régularisation à l’ouverture
de cet exercice ;
• Constatation des charges complémentaires relatives à l’opération ;
• Constatation du prix de vente par les appels de fonds complémentaires.
Il conviendra également de constater le stock de matières premières et de
fournitures non encore consommées à la clôture de l’exercice.
• Comptabilisation selon la méthode de l’inventaire

permanent
Les schémas comptables à utiliser peuvent être largement copiés sur ceux exposés
dans le chapitre sur les promoteurs-constructeurs, pages 355 et suivantes.
Compte tenu de certaines différences entre les deux activités, il convient
cependant à notre avis de procéder à quelques adaptations que nous
détaillons ci-après.
◊ Constatation de l’entrée en production de matières premières
et fournitures
Cette situation qui concerne plus particulièrement les constructeurs de maisons
individuelles produisant eux-mêmes ne se rencontre qu’exceptionnellement
chez les promoteurs-constructeurs immobiliers.
Il convient selon nous d’enregistrer les écritures successives suivantes :
Lors de l’achat des matières premières et fournitures

Date Débit Crédit
31 Matières premières et fournitures xxxx
4456 État - TVA déductible xxxx
Facture X
Lors de l’entrée en production

• Sortie des stocks de matières premières
Date Débit Crédit
6031 Variation des stocks de matières premières xxxx
31 Matières premières xxxx
Approvisionnement du chantier X

• Entrée des matières premières en production
Date Débit Crédit
Encours de construction de maisons
331 xxxx
(matières premières)
71331 Production stockée de maisons xxxx
Approvisionnement du chantier X
◊ Constatation des coûts internes

L’existence de coûts internes pour les constructeurs de maisons individuelles
produisant eux-mêmes est plus fréquente encore que chez les promoteurs-
constructeurs immobiliers intégrés. Ces coûts internes concernent pour l’essentiel
la main d’œuvre de chantier ainsi que les dotations aux amortissements des
matériels de production.
L’incorporation de ces coûts en inventaire permanent doit à notre avis être
effectuée par chantier selon le schéma d’écriture suivant :
Date Débit Crédit

335 Coûts internes de production xxxx
7135 Production stockée (main d’œuvre) xxxx
Incorporation des coûts de main d’œuvre
au chantier X
Cette technique permet en particulier de continuer à faire apparaître les

comptes de salaires et de charges sociales dans le compte de résultat pour
contrôle avec les états sociaux.
Cette écriture est enregistrée sur la base de la « paie analytique » si l’entreprise
dispose d’un tel outil.
◊ Constatation des ventes

Nous avons vu, page 362 et suivantes, que chez les promoteurs effectuant
des ventes en l’état futur d’achèvement, l’un des modèles utilisables consistait
à comptabiliser la vente pour son montant total lors de la signature de l’acte
authentique avant que l’immeuble ne soit achevé.
Il n’en est pas de même chez les constructeurs de maisons individuelles, la
créance totale ne saurait en effet être constatée lors de la signature du contrat.
Dans ces circonstances, la méthode d’enregistrement des ventes décrites ci-
dessus page 638 pour la méthode à l’achèvement en inventaire intermittent
peut, selon nous, être substituée purement et simplement à la méthode de

constatation des ventes en usage dans la promotion immobilière.
◊ Reconstitution des flux
Les écritures de reconstitution des flux doivent être également enregistrées
pour les raisons évoquées page 368 pour les promoteurs-constructeurs.
La technique exposée alors peut également être utilisée pour les constructeurs
de maisons individuelles, étant précisé que cette écriture ne concerne pas les
salaires et charges sociales ainsi que les dotations aux amortissements des
matériels de production si ces charges ont fait l’objet d’une comptabilisation
initiale dans les comptes 64 et 68.
VI.3.5 Présentation des comptes annuels
• Bilan et compte de résultat

Le bilan et le compte de résultat des entreprises de constructions de maisons
individuelles ne présentent pas de caractéristiques spécifiques remarquables.
Leur structure est cependant différente selon l’option choisie en termes de
reconnaissance des revenus et du résultat.
◊ Le constructeur retient la méthode de l’achèvement
Dans cette situation, les stocks qui apparaissent au bilan contiennent
principalement les travaux en cours concernant les chantiers non achevés
auxquels s’ajoutent les matières premières et fournitures en magasin, les postes
« Dettes fournisseurs et comptes rattachés » et « Dettes fiscales et sociales »
sont, quant à eux, plus ou moins importants selon les volumes respectifs des
opérations sous-traitées et des opérations produites directement.
Par ailleurs, le financement des opérations de construction est effectué grâce
au fonds de roulement net global mais également par les appels de fonds
auprès des clients.
Dans le compte de résultat, seules les ventes de maisons achevées au cours
de l’exercice apparaissent dans les comptes de produits, même lorsque les
chantiers ont débuté au cours d’un exercice précédent.
Le compte « Production stockée » enregistre au coût de production les variations
de stocks de l’exercice par rapport à l’exercice précédent, ce compte est positif
en cas d’augmentation des encours et négatif dans le cas contraire.
L’importance respective des postes « Autres achats et charges externes »
d’une part et « Salaires et traitements » et « Charges sociales » d’autre part
dépend du recours plus ou moins important à la sous-traitance.

◊ Le constructeur retient la méthode de l’avancement
Dans cette situation les observations principales concernant le bilan sont
les suivantes :
• Les stocks qui apparaissent au bilan ne contiennent normalement que
les montants concernant les matières premières et fournitures en magasin
auxquels sont ajoutés éventuellement les travaux effectués sur certains
chantiers concernant un stade ultérieur au dernier stade de construction
facturé (voir sur ce point ci-dessus page 640) ;
• Les avances et acomptes sur commandes n’apparaissent plus au bilan, la
contrepartie des créances enregistrées étant inscrite au compte de résultat
dans les produits ;
• Les produits constatés d’avance correspondent aux excédents de
facturation par rapport aux coefficients d’avancement effectivement atteints
ou bien, lorsque le résultat ne peut être dégagé de façon fiable, aux
excédents de facturation par rapport aux coûts engagés (voir sur ce point
ci-dessus page 640) ;
• Les observations sur les autres postes sont identiques à celles exprimées
pour la méthode à l’achèvement.
Pour ce qui concerne le compte de résultat :
• Le chiffre d’affaires représente la somme algébrique des travaux
facturés et effectués au cours de l’exercice quelle que soit la date de
réception de la maison concerné, les travaux de SAV ne donnant pas lieu à
facturation spécifique ;
• La variation des stocks concerne pour l’essentiel les matières premières
et matières consommables utilisées sur les chantiers ;
• La production stockée représente normalement de faibles montants, elle
correspond en effet à la variation au coût de revient des travaux effectués
d’avance par rapport au dernier stade de facturation atteint lors de la clôture
de l’exercice ;
• Les observations sur les autres postes sont identiques à celles exprimées
pour la méthode à l’achèvement.

Comme tous les commerçants, les constructeurs de maisons individuelles
doivent établir des comptes annuels contenant une annexe.
Compte tenu de l’hétérogénéité des conditions dans lesquelles cette activité
peut être exercée, le contenu de cette annexe peut différer sensiblement d’un

constructeur à l’autre.
Nous nous efforçons dans ce qui suit de mettre en évidence les informations qu’il
peut être nécessaire de communiquer dans certaines circonstances particulières.
◊ Information sur les méthodes comptables utilisées
Les contrats de construction de maisons individuelles pouvant étre assimilés
par la doctrine à des contrats à long terme, les principes de dégagement de la
marge et du chiffre d’affaires (achèvement ou avancement) doivent faire l’objet
d’une information dans l’annexe.
◊ Méthode d’évaluation des stocks
Comme pour les activités de promoteur-constructeur immobilier, de lotisseur et
de marchand de biens, l’information concernant les méthodes d’évaluation des
stocks revêt un grand intérêt pour les constructeurs de maisons individuelles
compte tenu de l’importance de ce poste à l’actif du bilan (tout particulièrement
en cas de recours à la méthode de l’achèvement).
◊ Incorporation des coûts d’emprunt dans le coût des contrats
Comme indiqué par ailleurs, compte tenu de la durée relativement brève du
cycle de production, les coûts d’emprunt ne sont que rarement incorporés dans
les stocks et encours des constructeurs de maisons individuelles.
Néanmoins, une information dans l’annexe est nécessaire, quand bien même
les coûts d’emprunt n’auraient pas été activés.
◊ Information sur les dépréciations de stocks
Cette information est à communiquer si elle est significative, en indiquant
notamment les raisons qui ont conduit à la constatation de telles dépréciations.
◊ Information concernant le poste « Avances et acomptes
reçus sur commandes en cours »
Cette information concerne essentiellement les constructeurs ayant opté pour
la méthode de l’achèvement.1
◊ Information sur les provisions
Il s’agit d’une information requise par le PCG lorsqu’elle est significative.
Cette information est à communiquer et détaillant les catégories de
provisions comptabilisées :
• Provisions pour litiges ;
• Provisions pour travaux à effectuer ;
1 Pour les constructeurs ayant opté pour la méthode de l’avancement, une information concernant les
produits constatés d’avance pourra être communiquée si le montant de ce poste est significatif.

• Provisions pour SAV ;
• Provisions pour pertes à terminaison...
◊ Engagements reçus
Ainsi que nous l’avons signalé page 604, le constructeur de maisons individuelles
est tenu de souscrire une garantie de livraison à prix et délais convenus en vertu
des dispositions de l’article L.231-6-I du Code de la construction et de l’habitation.
Par ailleurs, lorsqu’en l’absence de dépôt de garantie un versement initial a été
convenu en application de l’article R.231-8 du Code de la construction et de
l’habitation, une garantie de remboursement doit également avoir été obtenue
par le constructeur.
Ces garanties constituent des engagements reçus qui doivent normalement
faire l’objet d’une mention dans l’annexe.
VII • Bibliographie
VII.1 Sites web gratuits
• Légifrance http://legifrance.gouv.fr/
Ce site donne un accès gratuit à tous les codes, lois et décrets en vigueur sur
le territoire national.
Pour ce qui concerne la matière traitée dans le présent ouvrage, on se reportera
aux textes les plus fréquemment cités :
* Code du commerce (notamment les articles traitant de comptabilité
ou de consolidation)
* Code général des impôts et ses annexes
* Code de la construction et de l’habitation (CCH)
* Code de l’urbanisme
Ce site donne également accès à la jurisprudence administrative (Conseil
d’État, Cours administratives d’appel...) ou judiciaire (Cour de Cassation...).
Les textes sont accessibles selon la date de décision ou, plus commodément,
par numéro de décision si celui-ci est connu.
• Autorité des normes comptables http://www.anc.gouv.fr/

Ce site permet d’accéder gratuitement à l’ensemble des normes comptables
applicables en France et notamment :
* Plan Comptable Général (PCG)
* Recueil des Normes Comptables (RNC)
* Règlement sur les comptes consolidés (ANC 2020-01)
Il permet également l’accès à des règlements plus spécifiques, tels que
le règlement ANC 2012-05 sur le traitement des contrats de VEFA, sans
oublier les notes de présentation de ces règlements qui complètent les
dispositions normatives.
Ce site contient également les avis du CNC et du Comité d’Urgence du CNC
qui, à défaut d’avoir été abrogés, complètent également les dispositions
normatives (ces avis sont souvent – mais pas toujours – repris dans le RNC).
Bibliographie ♦ 649
• Base documentaire BoFIP http://bofip.impots.gouv.fr/
Expression de la doctrine de l’administration fiscale, ce site particulièrement
riche complète les dispositions législatives et réglementaires incluses dans
le CGI.
Dans le cadre de notre étude, les séries qui semblent les plus intéressantes
sont notamment :
* BOI-TVA-IMM-10 et suivants
* BOI-TVA-CHAMP-10 et suivants
* BOI-TVA-DED-60
* BOI-BIC-CHAMP-20
* BOI-BIC-CHAMP-70...
Le lecteur pourra aisément se reporter au texte original afin de vérifier la
pertinence des nombreuses citations de cet ensemble documentaire, incluses
dans le corps du livre. En effet, cette documentation est modifiée périodiquement
eu égard aux changements législatifs et réglementaires ainsi qu’à l’évolution
de la jurisprudence.
• Site de l’Union Européenne http://eur-lex.europa.eu/

Ce site permet notamment un accès gratuit aux normes IFRS ainsi qu’aux
interprétations, traduites en français.
Cette traduction n’est cependant disponible que lorsque le texte concerné a
été adopté par l’UE. Elle n’est disponible que pour la norme elle-même et les
éléments qui en font partie. Les bases de conclusion ne sont pas traduites de
même que, dans certains cas, les exemples.
• Site de la Compagnie Nationale des Commissaires aux Comptes

https://www.cncc.fr/
Il permet de consulter la doctrine de la CNCC sur les sujets intéressants le
présent ouvrage.
En partie libre d’accès, les réponses des comités aux questions des CAC,
requirent cependant un mot de passe réservé aux membres commissaires
aux comptes.

VII.2 Documentation privée
• Éditions Francis Lefebvre

Ouvrages « papier »
Mémentos (comptable, fiscal, consolidation, IFRS, sociétés civiles, urbanisme
et construction...).
Ces ouvrages sont également disponibles en format électronique (consulter les
offres de l’éditeur).
Bases documentaires Navis

Déclinées par matières (fiscal, comptable/cons/IFRS…).
Navis IFRS permet par ailleurs d’avoir accès au texte complet des normes
et interprétations.
• Éditions de la Revue Fiduciaire

Notamment la Revue Fiduciaire Comptable en édition papier et électronique.
Parmi les ouvrages édités disponibles en version électronique, on note le
Dictionnaire Comptable et Financier ainsi que le Code IFRS qui donne accès
aux normes et interprétations adoptées par l’UE en version française.
• Éditions législatives
Dictionnaire Permanent Construction
TABLE DES MATIÈRES
Avertissement concernant la deuxième édition...........................................5
Avant-propos...................................................................................................9
Panorama des activités immobilières........................................................................ 9
Les producteurs...................................................................................................... 10
Les opérations de lotissement et d’aménagement.................................................. 10
Les opérations de construction et de promotion immobilière.................................. 11
Le constructeur de maisons individuelles............................................................... 12
Les négociants........................................................................................................ 12
Les opérations de marchand de biens.................................................................... 12
L’agent immobilier................................................................................................... 13
Les gestionnaires.................................................................................................... 13
Le gérant d’immeubles............................................................................................ 13
Le syndic de copropriété......................................................................................... 14
La gestion directe.................................................................................................... 15
I • Activités de marchand de biens..............................................................17

I.1 Définition des activités de marchand de biens................................................... 17
I.2 Environnement juridique de l’activité de marchand de biens............................. 18
I.2.1 Accès à la profession................................................................................... 18
I.2.2 Modalités de réalisation des ventes par les marchands de biens............... 19
I.2.3 Garanties particulières au contrat de vente immobilière.............................. 20
• Rescision pour lésion.................................................................................................................. 20
• Garantie des vices cachés.......................................................................................................... 20
• Garantie de superficie des lots.................................................................................................... 21
I.2.4 Droit de préemption..................................................................................... 22
I.2.5 Les particularités du contrat de vente d’immeubles rénovés....................... 22
• Forme du contrat......................................................................................................................... 22
• Assurance constructeur............................................................................................................... 23
I.3 Environnement fiscal de l’activité de marchand de biens.................................. 23
I.3.1 Imposition des revenus................................................................................ 23
I.3.2 Le marchand de biens au regard de la TVA................................................. 26
• Rappels concernant le régime de la TVA applicable aux cessions de biens immobiliers............. 27
Critères d’application de la TVA à la cession de biens immobiliers........................................ 27
Conséquences en matière de droit à déduction de la TVA..................................................... 31
Heurs et malheurs de la TVA sur la marge : doctrine administrative et jurisprudence........... 33
• Conséquences pour les marchands de biens et décision de gestion......................................... 40
• Examen des différentes situations et intérêt de l’option.............................................................. 42
Table des matières ♦ 653

Acquisition auprès d’un non-assujetti et revente auprès d’un non-assujetti........................... 42
Acquisition auprès d’un non-assujetti et revente auprès d’un assujetti.................................. 50
Acquisition auprès d’un assujetti et revente auprès d’un assujetti......................................... 52
Acquisition auprès d’un assujetti et revente auprès d’un non-assujetti.................................. 60
Tableau de synthèse des différentes situations...................................................................... 64
Le négoce des terrains à bâtir par un marchand de biens..................................................... 66
I.3.3 Droits d’enregistrement................................................................................ 69
• Aspects généraux........................................................................................................................ 69
• Options ouvertes au marchand de biens et engagements en résultant...................................... 70
• L’engagement de revendre......................................................................................................... 70
• Non-respect de l’engagement de revendre et déchéance du régime......................................... 73
I.4 Traitement comptable des opérations de marchand de biens........................... 75
I.4.1 Application du Plan Comptable Général...................................................... 75
• Particularités de l’application du PCG......................................................................................... 76
• Évaluation des stocks................................................................................................................. 77
Composition du coût des stocks............................................................................................. 77
Identification des stocks......................................................................................................... 79
Stocks d’opérations vendues par lots..................................................................................... 79
• Coûts d’emprunt.......................................................................................................................... 80
Principes généraux................................................................................................................. 80
Composition des coûts d’emprunt.......................................................................................... 82
Période d’activation................................................................................................................ 83
Modalités d’activation des coûts d’emprunt............................................................................ 83
Conséquences pratiques pour les marchands de biens......................................................... 83
• Dépréciation des stocks.............................................................................................................. 87
Traitement comptable............................................................................................................. 87
Aspects fiscaux....................................................................................................................... 89
• Conséquences comptables de la réglementation fiscale............................................................ 90
Traitement comptable du rappel des droits de mutation......................................................... 90
Comptabilisation de la TVA sur la marge................................................................................ 92
Traitement comptable de la TVA relative au stock immobilier................................................ 94
• Comptabilisation des ventes et du résultat............................................................................... 100
Comptabilisation des ventes................................................................................................. 100
Fixation du prix de vente...................................................................................................... 102
Prise en compte de la marge................................................................................................ 103
• Les charges à payer et provisions............................................................................................ 104
Les charges à payer............................................................................................................. 105
Les provisions........................................................................................................................110
• Transfert des stocks en immobilisations................................................................................... 118
• Coopérations entre marchands de biens et opérations en participation................................... 120
Aspects juridiques................................................................................................................ 121
Aspects fiscaux..................................................................................................................... 124
Traitement comptable........................................................................................................... 125
• Organisation du plan comptable............................................................................................... 142
Comptes de bilan.................................................................................................................. 142
Comptes de résultat............................................................................................................. 144
• Inventaire intermittent et inventaire permanent......................................................................... 147
• Organisation de la comptabilité analytique............................................................................... 149
I.4.2 Présentation des comptes......................................................................... 151
• Bilan et compte de résultat........................................................................................................ 151
Le bilan................................................................................................................................. 151

Le compte de résultat........................................................................................................... 151
• Informations dans l’annexe....................................................................................................... 153
Composition du chiffre d’affaires.......................................................................................... 153
Modalités de comptabilisation du chiffre d’affaires............................................................... 153
Incorporation des coûts d’emprunts dans les stocks............................................................ 154
Précisions sur l’évaluation des stocks.................................................................................. 154
Acomptes et engagements donnés et reçus sur ventes en cours........................................ 154
Financement des opérations « marchand de biens »........................................................... 154
Dettes garanties par des sûretés réelles.............................................................................. 155
Informations sur les dépréciations et sur les provisions....................................................... 155
Information sur les opérations en participation..................................................................... 155
I.4.3 Traitement des opérations marchand de biens sous référentiel IFRS....... 156
• Traitement des stocks............................................................................................................... 157
• Comptabilisation des ventes et du résultat............................................................................... 158
• Activation des coûts d’emprunts (IAS 23)................................................................................. 159
II • Activités de promotion-construction...................................................163
II.1 Définition des activités de promotion-construction.......................................... 163
II.1.1 Quelques précisions terminologiques....................................................... 163
II.1.2 Promotion « intégrée » et promotion « décentralisée »............................ 164
II.2 Environnement juridique des activités de promotion-construction.................. 168
II.2.1 Dispositions contractuelles entre les acteurs de la construction.............. 168
• Le contrat de promotion immobilière......................................................................................... 168
Dispositions générales aux contrats de promotion immobilière........................................... 169
Dispositions particulières aux contrats de promotion immobilière portant sur des immeubles
du secteur protégé................................................................................................................ 171
• Les autres types de contrat....................................................................................................... 175
II.2.2 Les véhicules juridiques de la promotion-construction............................. 176
• La société civile de construction vente...................................................................................... 176
Aspects généraux................................................................................................................. 176
Dispositions fiscales............................................................................................................. 178
• La société en nom collectif........................................................................................................ 188
Caractéristiques principales de la société en nom collectif (SNC)....................................... 188
Avantages et inconvénients du choix de la SNC comme véhicule juridique de programmes
immobiliers........................................................................................................................... 189
Comparaison entre la SCCV et la SNC................................................................................ 190
• Les autres types de véhicules juridiques.................................................................................. 190
La société en participation.................................................................................................... 190
L’indivision et la société créée de fait................................................................................... 190
Les sociétés de capitaux (SA, SAS, SARL)......................................................................... 191
Les sociétés unipersonnelles (EURL et SASU).................................................................... 191
La prépondérance immobilière............................................................................................. 192
• Le commissariat aux comptes dans les groupes immobiliers................................................... 193
II.2.3 Les contrats de vente............................................................................... 194
• Vente d’un immeuble achevé.................................................................................................... 195
• Vente d’immeubles à construire................................................................................................ 195
Dispositions communes........................................................................................................ 195
Vente à terme....................................................................................................................... 195
• Vente en l’état futur d’achèvement............................................................................................ 196
Contrat de réservation.......................................................................................................... 197

Contrat définitif..................................................................................................................... 199
Garantie d’achèvement........................................................................................................ 200
Garantie de remboursement................................................................................................. 202
Modalités de paiement du prix.............................................................................................. 203
Achèvement et conformité.................................................................................................... 205
Garantie des vices de construction...................................................................................... 205
Ventes assorties de travaux réservés par l’acheteur............................................................ 207
Modalités particulières au secteur non protégé.................................................................... 209
II.3 Environnement fiscal de l’activité de promotion-construction......................... 210
II.3.1 Imposition des revenus............................................................................. 210
• Imposition dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux................................... 210
• Rattachement des produits : les méandres de la jurisprudence............................................... 211
II.3.2 Le promoteur-constructeur au regard de la TVA....................................... 216
• Rappels généraux..................................................................................................................... 216
• Vente de l’immeuble bâti........................................................................................................... 216
• Assiette foncière et TVA............................................................................................................ 217
Le terrain a été acquis auprès d’un non-assujetti................................................................. 217
Le terrain a été acquis auprès d’un assujetti qui n’avait pas pu bénéficier d’un droit à
déduction sur sa propre acquisition...................................................................................... 217
Le terrain a été acquis auprès d’un assujetti qui avait pu bénéficier d’un droit à déduction sur
sa propre acquisition............................................................................................................ 218
• La TVA sur les travaux.............................................................................................................. 218
• Absence de vente dans le délai de cinq ans de l’achèvement.................................................. 218
• Obligations déclaratives de livraison à soi-même..................................................................... 220
II.3.3 Droits d’enregistrement............................................................................. 222
• Aspects généraux...................................................................................................................... 222
• L’engagement de construire...................................................................................................... 223
• Conséquences du non-respect de l’engagement de construire................................................ 224
• Substitution d’engagement et cession du terrain...................................................................... 224
Reprise de l’engagement de construire................................................................................ 225
Substitution d’un engagement de revendre à l’engagement de construire.......................... 225
II.4 Le traitement comptable des opérations de promotion-construction.............. 227
II.4.1 Rappel historique sur l’évolution du référentiel comptable français.......... 227
• Comptabilisation des contrats à long terme.............................................................................. 227
• Comptabilisation des contrats de VEFA.................................................................................... 229
II.4.2 Comptabilisation du résultat et du chiffre d’affaires selon le référentiel
comptable français............................................................................................. 233
• Comptabilisation d’une vente portant sur un immeuble achevé................................................ 233
• Les singularités du contrat de VEFA en tant que contrat à long terme..................................... 233
• Comptabilisation à l’achèvement des contrats de VEFA........................................................... 234
Schéma général de comptabilisation.................................................................................... 235
Contenu et évaluation des stocks......................................................................................... 241
Évaluation des stocks (précisions complémentaires)........................................................... 247
Dépréciations des stocks et travaux en cours et provisions pour pertes à terminaison....... 257
Risques divers et provisions ................................................................................................ 268
Comptabilisation des ventes et du résultat........................................................................... 271
• Comptabilisation à l’avancement des contrats de VEFA........................................................... 273
Définitions............................................................................................................................. 274
Importance de la fiabilité de détermination du résultat......................................................... 275
Schéma général de comptabilisation.................................................................................... 279
Dépréciations des immeubles en stocks et pertes à terminaison......................................... 286

Risques divers et provisions................................................................................................. 288
• Traitement des changements de méthode................................................................................ 288
II.4.3 Traitement des opérations de promotion-construction sous IFRS............ 292
• La norme IFRS 15 et ses conséquences sur le traitement....................................................... 292
• Influence d’autres normes internationales sur les opérations de promotion-construction........ 300
II.4.4 Difficultés liées à la comptabilisation des opérations de VEFA................. 300
• Les modèles de comptabilisation et de présentation................................................................ 301
• L’indexation du prix de vente..................................................................................................... 306
• Retour sur le traitement des coûts d’emprunt........................................................................... 308
• Évaluation du résultat à l’avancement...................................................................................... 310
La mesure de l’avancement..................................................................................................311
Le traitement du terrain........................................................................................................ 313
Regroupements de contrats et calcul du résultat à l’avancement........................................ 321
L’incidence des travaux effectués par l’acquéreur................................................................ 327
L’acceptation par le cocontractant........................................................................................ 330
Avancement du résultat ou avancement du chiffre d’affaires............................................... 333
Modélisation de la comptabilisation des VEFA à l’avancement............................................ 335
II.4.5 Transfert des stocks en immobilisations................................................... 343
II.4.6 Incidences de l’organisation juridique retenue.......................................... 343
• Organisation comptable dans le cadre d’une structure unique................................................. 345
Définition du plan comptable................................................................................................ 345
Comptabilisation en inventaire permanent........................................................................... 355
Opérations en cours d’exercice............................................................................................ 356
Opérations d’inventaire......................................................................................................... 367
Mise en place d’une comptabilité analytique........................................................................ 370
Présentation des comptes.................................................................................................... 378
• Particularités comptables en présence de structures multiples................................................ 386
Honoraires promoteurs, honoraires de commercialisation et divers.................................... 387
Traitement du résultat fiscal des entités transparentes........................................................ 389
Apports promoteurs.............................................................................................................. 397
Présentation des comptes.................................................................................................... 398
Consolidation des comptes, de l’exigence réglementaire à l’outil de gestion....................... 401
II.5 Particularités de la consolidation des comptes dans un groupe de promotion-
construction........................................................................................................... 405
II.5.1 Préambule................................................................................................ 405
II.5.2 Constitution du groupe.............................................................................. 406
• Périmètre et méthodes de consolidation................................................................................... 406
• La problématique du contrôle conjoint...................................................................................... 410
II.5.3 Conversion des comptes établis en monnaie étrangère........................... 415
II.5.4 Les retraitements...................................................................................... 415
• Retraitements d’homogénéité................................................................................................... 416
• Élimination des écritures constatées pour l’application de la législation fiscale........................ 416
• Retraitements d’alignement sur les normes de consolidation................................................... 417
• Retraitements relatifs à des méthodes non utilisées dans les comptes sociaux...................... 419
II.5.5 Les éliminations de comptes réciproques................................................. 426
II.5.6 Les éliminations de résultats internes....................................................... 427
• Élimination des dividendes intra-groupe................................................................................... 428
• Élimination des provisions et dépréciations intra-groupe.......................................................... 429
• Élimination des profits internes inclus dans les stocks............................................................. 429
• Élimination des profits internes en cas de cession d’immobilisations à l’intérieur du groupe... 431

II.5.7 La fiscalité différée.................................................................................... 434
II.5.8 La gestion des écarts d’évaluation et des écarts d’acquisition................. 436
• Écarts d’évaluation et détermination de la valeur d’entrée de la quote-part acquise................ 437
Stocks et travaux en cours................................................................................................... 438
Immobilisations incorporelles identifiables........................................................................... 441
• Écarts d’acquisition................................................................................................................... 443
II.6 Opérations particulières.................................................................................. 445
II.6.1 Les remises et cadeaux accordés aux clients.......................................... 445
• Rabais sur le prix de vente........................................................................................................ 445
• Prise en charges de frais incombant normalement à l’acquéreur............................................. 445
• Cadeau matériel ou immatériel................................................................................................. 446
• Octroi de points de fidélité......................................................................................................... 447
II.6.2 Les offres aux investisseurs..................................................................... 449
• Gestion locative « gratuite »...................................................................................................... 449
• Garantie locative....................................................................................................................... 451
II.6.3 La dation en paiement.............................................................................. 454
• Aspects juridiques de la « dation en paiement »....................................................................... 454
• Aspects fiscaux de la « dation en paiement »........................................................................... 456
Réglementation en matière de TVA...................................................................................... 457
Principes applicables en matière de fiscalité directe............................................................ 460
Droits d’enregistrement........................................................................................................ 461
• Traitement comptable de la « dation en paiement »................................................................. 462
Traitement de la TVA............................................................................................................ 463
Détermination de la valeur de la transaction dans la méthode de la double vente.............. 465
Détermination de la valeur du terrain lorsque le vendeur du terrain conserve une partie du
terrain ou que les constructions remises sont édifiées sur un autre terrain......................... 466
III • Les opérations de rénovation..............................................................469

III.1 Dispositions fiscales générales applicables aux opérations de rénovation.... 470
III.1.1 Les opérations de rénovation au regard de la TVA..................................... 470
• Critères d’application de la TVA lors de la revente de l’immeuble............................................. 470
• Conséquences de la survenance des critères définis par le Code général des impôts............ 473
Les règles fiscales applicables lors de la revente de l’immeuble......................................... 473
Les règles fiscales applicables lors de l’acquisition initiale de l’immeuble........................... 473
Les règles fiscales applicables aux travaux et aux frais accessoires................................... 475
• Conséquences de la non-survenance des critères définis par le Code général des impôts..... 475
• Les opérations mixtes............................................................................................................... 476
III.1.2 Droits d’enregistrement applicables aux opérations de rénovation......... 479
• Droits d’enregistrement applicables aux opérations de rénovation « lourde ».......................... 479
Droits d’enregistrement applicables lors de l’acquisition initiale de l’immeuble.................... 479
Droits d’enregistrement applicables lors de la revente de l’immeuble.................................. 481
• Droits d’enregistrement applicables aux opérations de rénovation « légère ».......................... 481
Droits d’enregistrement applicables lors de l’acquisition initiale de l’immeuble.................... 481
Droits d’enregistrement applicables lors de la revente de l’immeuble.................................. 481
III.1.3 Fiscalité directe applicable aux opérations de rénovation....................... 482
III.2 Les caractéristiques juridiques des opérations de rénovation et leurs
conséquences fiscales.......................................................................................... 483
III.2.1 Règles juridiques applicables aux opérations revendues après complet
achèvement des travaux de rénovation............................................................. 483

III.2.2 Dispositions juridiques applicables aux opérations revendues avant
complet achèvement des travaux de rénovation............................................... 483
• Opérations de « rénovation légère »......................................................................................... 483
Champ d’application du contrat de vente d’immeuble à rénover.......................................... 483
Caractéristiques du contrat de vente d’immeuble à rénover................................................ 484
Ventilation du prix et conséquences fiscales........................................................................ 487
• Opérations de « rénovation lourde »......................................................................................... 491
III.3 Les principes de comptabilisation des opérations de rénovation................... 492
III.3.1 Principes de comptabilisation des opérations revendues après
achèvement....................................................................................................... 492
III.3.2 Principes de comptabilisation des opérations revendues avant
achèvement des travaux de rénovation............................................................. 492
• Opérations de « rénovation lourde »......................................................................................... 492
• Opérations de « rénovation légère »......................................................................................... 493
Opérations traitées dans le cadre d’un contrat de « vente d’immeuble à rénover »............ 493
Opérations non traitées dans le cadre d’un contrat de « vente d’immeuble à rénover »..... 505
IV • La location accessoire.........................................................................507
IV.1 Rappels généraux concernant les activités locatives.................................... 507
IV.1.1 Aspects juridiques.................................................................................... 507
IV.1.2 Principes comptables............................................................................... 508
IV.1.3 Réglementation fiscale............................................................................ 509
• Réglementation en matière d’impôts directs............................................................................. 509
• Réglementation au regard de la TVA........................................................................................ 510
Les différents types de baux au regard de la TVA................................................................ 510
Conséquences de la soumission des loyers à la TVA...........................................................511
Conséquences en cas de cession de l’immeuble..................................................................511
IV.2 Principes applicables à la location temporaire d’un stock immobilier............ 515
IV.2.1 Règles applicables en matière de TVA.................................................... 515
• L’assimilation du stock immobilier à des immobilisations sur le plan fiscal............................... 515
• Conséquences de l’assimilation pendant la période de location............................................... 517
Locations intermédiaires soumises à TVA............................................................................ 518
Locations intermédiaires non soumises à TVA..................................................................... 518
• Conséquences de l’assimilation lors de la cession de l’immeuble............................................ 519
La cession de l’immeuble est soumise à la TVA................................................................... 519
La cession de l’immeuble n’est pas soumise à TVA............................................................. 520
Cession d’une universalité de biens..................................................................................... 521
• Conséquences de l’assimilation pour des immeubles rénovés................................................. 521
Les travaux sont constitutifs d’une « rénovation lourde »..................................................... 522
Les travaux sont constitutifs d’une « rénovation légère »..................................................... 522
IV.2.2 Traitement comptable.............................................................................. 524
IV.2.3 Règles applicables en matière d’impôt direct.......................................... 525
• L’opérateur est soumis à l’impôt sur les sociétés...................................................................... 525
• L’opérateur n’est pas soumis à l’impôt sur les sociétés............................................................ 525
IV.3 Constitution d’un secteur locatif permanent................................................... 526
IV.3.1 Conséquences en matière de TVA.......................................................... 526
• La création du secteur locatif est décidée dès l’acquisition ou l’achèvement de l’immeuble.... 526
Immeuble acquis.................................................................................................................. 526

Immeuble construit et achevé par un promoteur-constructeur............................................. 527
• La création du secteur locatif est décidée postérieurement à l’achèvement ou à l’acquisition de
l’immeuble................................................................................................................................... 527
Immeuble construit et achevé par le promoteur-constructeur.............................................. 527
Immeuble acquis.................................................................................................................. 528
• La création du secteur locatif est décidée après une période de location temporaire du stock
immobilier.................................................................................................................................... 530
Immeuble construit et achevé par le promoteur-constructeur.............................................. 530
Immeuble acquis.................................................................................................................. 531
IV.3.2 Traitement comptable.............................................................................. 532
• Acquisition ou production d’un immeuble comptabilisé initialement en immobilisation............. 532
Acquisition d’un immeuble.................................................................................................... 532
Production d’un immeuble.................................................................................................... 533
• Transfert d’un stock immobilier dans les actifs immobilisés...................................................... 534
Traitement selon les normes françaises............................................................................... 534
Traitement dans le cadre du référentiel IFRS....................................................................... 535
Comptabilisation des régularisations de TVA....................................................................... 536
IV.3.3 Conséquences en matière d’impôt direct................................................ 539
• L’opérateur est soumis à l’impôt sur les sociétés...................................................................... 539
• L’opérateur n’est pas soumis à l’impôt sur les sociétés............................................................ 540
L’immeuble figure à l’actif d’une SCCV................................................................................ 540
L’immeuble figure à l’actif d’une société non soumise à l’IS autre qu’une SCCV................. 541
• Synthèse des différentes situations rencontrées...................................................................... 541
IV.3.4 Aspects juridiques de la constitution d’un secteur locatif permanent....... 542
IV.4 Activité de location-vente............................................................................... 544
V • Les opérations de lotissement.............................................................547

V.1 Environnement juridique des opérations de lotissement................................ 547
V.1.1 Définition du lotissement........................................................................... 548
V.1.2 Autorisation du lotissement....................................................................... 549
V.1.3 Réalisation du lotissement........................................................................ 550
V.1.4 Commercialisation du lotissement............................................................ 551
• Publicité commerciale............................................................................................................... 551
• Promesse de vente................................................................................................................... 551
• Réalisation de la vente.............................................................................................................. 552
Différé des travaux de finition............................................................................................... 552
Vente avant tout ou partie des travaux................................................................................. 553
Contenu de l’acte de vente................................................................................................... 553
V.2 Traitement fiscal des opérations de lotissement............................................. 554
V.2.1 Fiscalité directe......................................................................................... 554
• Principes généraux................................................................................................................... 554
• Gestion d’un patrimoine privé................................................................................................... 554
• Activité professionnelle et intention spéculative........................................................................ 556
• Modalités d’imposition des lotisseurs professionnels................................................................ 557
V.2.2 Les opérations de lotissement au regard de la TVA................................. 558
• Définition des terrains à bâtir.................................................................................................... 558
• Traitement lors de l’acquisition du terrain.................................................................................. 559
• Traitement lors de la vente des lots.......................................................................................... 560
• Doctrine administrative concernant l’application de la TVA sur la marge.................................. 561

• Droits à déduction de TVA......................................................................................................... 562
• La cession des infrastructures et le traitement de la TVA......................................................... 563
V.2.3 Droits d’enregistrement............................................................................. 564
• Droits d’enregistrement dus lors de l’acquisition du terrain....................................................... 564
• Droits d’enregistrement dus lors de la revente.......................................................................... 565
V.3 Comptabilisation des opérations de lotissement............................................. 565
V.3.1 Caractéristiques comptables générales des opérations de lotissement... 566
• Détermination du prix de vente et fait générateur de la vente.................................................. 566
• Composition du coût des stocks et des travaux en cours......................................................... 568
• Ventilation des coûts entre les différents lots............................................................................ 569
• Dépréciation des stocks............................................................................................................ 572
Traitement comptable........................................................................................................... 572
Aspects fiscaux..................................................................................................................... 573
• Constatation de provisions pour travaux restant à effectuer..................................................... 573
• Comptabilisation de la TVA sur la marge.................................................................................. 577
V.3.2 Modèle comptable alternatif...................................................................... 578
V.3.3 Plan de comptes des opérations de lotissement...................................... 581
V.3.4 Schémas comptables des opérations courantes...................................... 586
• Acquisition et paiement d’un terrain.......................................................................................... 586
• Engagement de travaux............................................................................................................ 586
• Souscription d’un emprunt........................................................................................................ 586
• Paiement des intérêts............................................................................................................... 587
• Constatation d’une vente de terrain.......................................................................................... 587
V.3.5 Comptabilisation selon la technique de l’inventaire permanent................ 587
• Acquisition et paiement d’un terrain.......................................................................................... 588
• Engagement de travaux............................................................................................................ 588
• Comptabilisation d’une vente de terrain.................................................................................... 589
V.3.6 Présentation des comptes annuels........................................................... 590
• Le bilan...................................................................................................................................... 590
• Le compte de résultat................................................................................................................ 590
Information sur les dépréciations et sur les provisions......................................................... 592
Comptabilisation des provisions sur travaux restant à effectuer.......................................... 592
Engagements reçus.............................................................................................................. 592
Autres informations significatives......................................................................................... 592
VI • La construction de maisons individuelles.........................................593

VI.1 Environnement juridique de la construction de maisons individuelles........... 596
VI.1.1 Les acteurs de la construction de maisons individuelles......................... 596
VI.1.2 Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI)...................... 596
• Domaine d’application du contrat de construction de maison individuelle................................ 596
• Caractère d’ordre public de la réglementation.......................................................................... 597
• Contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan................................... 598
Caractéristiques générales du contrat.................................................................................. 598
Détermination du prix, révision et dépôt de garantie............................................................ 601
Modalités de règlement du prix............................................................................................ 603
Garanties de livraison et de remboursement........................................................................ 604
Achèvement et réception...................................................................................................... 606
Garantie des vices de construction...................................................................................... 606
Dispositions particulières en cas de prêt.............................................................................. 607

Dispositions particulières en cas de sous-traitance.............................................................. 608
• Contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan................................... 609
• Responsabilité du constructeur de maisons individuelles......................................................... 611
Responsabilité civile..............................................................................................................611
Responsabilité pénale...........................................................................................................611
VI.2 Traitement fiscal de la construction de maisons individuelles....................... 612
VI.2.1 Fiscalité directe....................................................................................... 612
VI.2.2 La construction de maisons individuelles au regard de la TVA............... 613
• Cas général............................................................................................................................... 613
• Situation dans laquelle le constructeur procure le terrain à l’acquéreur................................... 614
Terrain procuré directement par le constructeur................................................................... 614
Terrain procuré indirectement par le constructeur................................................................ 615
• L’auto-liquidation de la TVA....................................................................................................... 616
VI.3 Comptabilisation des contrats de construction de maisons individuelles...... 618
VI.3.1 Application du Plan Comptable Général.................................................. 618
VI.3.2 Particularités comptables des activités de construction de maisons
individuelles....................................................................................................... 622
• Détermination des charges incorporables aux stocks et aux encours...................................... 622
Contenu des différents coûts................................................................................................ 622
Évaluation des stocks et des travaux en cours à leur entrée dans le patrimoine................. 623
Évaluation des stocks et des travaux en cours à l’inventaire............................................... 623
• Incorporation des coûts d’emprunt dans les coûts du contrat................................................... 624
• Modalités de reconnaissance des revenus et du résultat......................................................... 624
• Constatation de provisions et de charges à payer.................................................................... 627
Charges à payer................................................................................................................... 627
Provisions pour service après-vente.................................................................................... 627
Provisions pour litiges et autres provisions pour risques...................................................... 629
• Dépréciation des stocks et pertes à terminaison...................................................................... 629
Dépréciation des stocks et des travaux en cours................................................................. 629
Provisions pour pertes à terminaison................................................................................... 630
VI.3.3 Organisation comptable des activités de CMI......................................... 630
• Plan de comptes de comptabilité générale............................................................................... 630
Comptes de bilan.................................................................................................................. 630
Comptes de résultat............................................................................................................. 632
• Organisation de la comptabilité analytique............................................................................... 633
Constructeurs ayant recours exclusivement à la sous-traitance.......................................... 633
Constructeurs ayant recours partiellement ou exclusivement à des moyens internes......... 634
Modalités d’organisation du plan de comptes de comptabilité analytique............................ 635
VI.3.4 Schémas comptables des opérations courantes réalisées par un CMI.. 636
• Comptabilisation en inventaire permanent ou en inventaire intermittent.................................. 636
• Comptabilisation selon la méthode de l’inventaire intermittent................................................. 636
Achats de matières premières et fournitures........................................................................ 636
Constatation des travaux sous-traités.................................................................................. 637
Comptabilisation des charges de main d’œuvre interne...................................................... 637
Comptabilisation des appels de fonds aux clients maîtres d’ouvrage.................................. 638
Opérations d’inventaire......................................................................................................... 640
• Comptabilisation selon la méthode de l’inventaire permanent.................................................. 643
Constatation de l’entrée en production de matières premières et fournitures...................... 643
Constatation des coûts internes........................................................................................... 644
Constatation des ventes....................................................................................................... 644

Reconstitution des flux......................................................................................................... 645
VI.3.5 Présentation des comptes annuels......................................................... 645
• Bilan et compte de résultat........................................................................................................ 645
Le constructeur retient la méthode de l’achèvement............................................................ 645
Le constructeur retient la méthode de l’avancement............................................................ 646
Information sur les méthodes comptables utilisées.............................................................. 647
Méthode d’évaluation des stocks......................................................................................... 647
Incorporation des coûts d’emprunt dans le coût des contrats.............................................. 647
Information sur les dépréciations de stocks......................................................................... 647
Information concernant le poste « Avances et acomptes reçus sur commandes en cours »... 647
Information sur les provisions............................................................................................... 647
Engagements reçus.............................................................................................................. 648
VII • Bibliographie........................................................................................649
VII.1 Sites web gratuits......................................................................................... 649
VII.2 Documentation privée................................................................................... 651
Projet1:Mise en page 1 01/10/2020 18:59 Page 1
2E ÉDITION
PROMOTEURS, MARCHANDS DE BIENS, OPÉRATIONS DE RÉNOVATION,
GÉRARD
PICAULT
LOTISSEURS… COMPTABILITÉ, FISCALITÉ ET ENVIRONNEMENT
JURIDIQUE DES OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES…
La diversité des opérations immobilières rend leur traitement délicat, y compris pour les acteurs qui
ont fait profession de ces activités.
OPÉRATIONS DE RÉNOVATION, LOTISSEURS...

L’environnement juridique et fiscal s’avère sensiblement différent selon que l’opération
porte sur la réalisation d’une construction neuve, d’un achat pour revendre avec ou sans
PROMOTEURS, MARCHANDS DE BIENS,

travaux, de la découpe d’un terrain dans le cadre d’une opération de lotissement… et les
règles comptables à appliquer s’en trouvent influencées.
Le but de cet ouvrage est de procéder à une synthèse des règles juridiques et fiscales ainsi que
des normes comptables applicables aux principaux types d’opérations de négoce et de
Un grand nombre d’exemples permettent au lecteur d’appréhender concrètement les règlements et
normes diverses qui ponctuent la vie des opérations immobilières.
Par ailleurs, les assertions et commentaires développés sont documentés par la référence
systématique aux textes devant guider le comportement des opérateurs, et accompagnés fréquemment
de larges citations.
Cette nouvelle édition intègre les sujets d’actualité liés aux activités qui sont l’objet de ce livre :
règlements et projets de règlement de l’autorité des normes comptables française, normes
comptables internationales, actualité législative immobilière, jurisprudence fiscale en
matière d’impôts directs et de TVA, contributions doctrinales des organismes
professionnels.
Cet ouvrage s’adresse à tous les professionnels de l’immobilier, ainsi qu’aux avocats et notaires soucieux
d’appréhender les problématiques comptables et financières qui s’imposent à leurs interlocuteurs. Il
sera particulièrement utile aux services comptables des entreprises impliquées dans la réalisation
d’opérations immobilières ainsi qu’aux experts-comptables et commissaires aux comptes pour qui le
traitement de ce type de dossier requiert fréquemment de longues recherches fastidieuses dans une
documentation foisonnante. Enfin, les services financiers des compagnies d’assurances, des banques
et des groupes souhaitant diversifier leurs activités en se tournant vers l’immobilier y trouveront
d’indispensables ressources réglementaires et techniques.
69 € TTC
ISBN : 978 2 818809846
customer 996786 at 2021-04-14


Promoteurs Marchands de Biens Renovation Lotisseurs

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PROMOTEURS, MARCHANDS DE BIENS, OPÉRATIONS DE RÉNOVATION,

OPÉRATIONS DE RÉNOVATION, LOTISSEURS...

PROMOTEURS, MARCHANDS DE BIENS,

customer 996786 at 2021-04-14

des opérations immobilières.

Infos, nouveautés : www.maxima.fr

8, rue Pasquier, 75008 Paris.

Tous droits de reproduction, de traduction et d’adaptation

Avertissement concernant la deuxième édition...........................................5

I • Activités de marchand de biens..............................................................17

III • Les opérations de rénovation..............................................................469

1 Une table des matières complète est présentée en fin d'ouvrage.

VI • La construction de maisons individuelles.........................................593

6 ♦ Promoteurs, marchands de biens, opérations de rénovation, lotisseurs...

Panorama des activités immobilières

Parmi les « producteurs », on peut distinguer schématiquement :

Les opérations de lotissement et d’aménagement

10 ♦ Promoteurs, marchands de biens, opérations de rénovation, lotisseurs...

Parmi les négociants, on peut citer :

12 ♦ Promoteurs, marchands de biens, opérations de rénovation, lotisseurs...

Dans cette catégorie, il convient de mentionner :

14 ♦ Promoteurs, marchands de biens, opérations de rénovation, lotisseurs...

I.1 Définition des activités de marchand de

Activités de marchand de biens ♦ 17

I.2 Environnement juridique de l’activité de

I.2.1 Accès à la profession

18 ♦ Promoteurs, marchands de biens, opérations de rénovation, lotisseurs...

Activités de marchand de biens ♦ 19

I.2.3 Garanties particulières au contrat de vente immobilière

• Rescision pour lésion

• Garantie des vices cachés

20 ♦ Promoteurs, marchands de biens, opérations de rénovation, lotisseurs...

• Garantie de superficie des lots

Activités de marchand de biens ♦ 21

I.2.4 Droit de préemption

I.2.5 Les particularités du contrat de vente d’immeubles

22 ♦ Promoteurs, marchands de biens, opérations de rénovation, lotisseurs...

I.3 Environnement fiscal de l’activité de

I.3.1 Imposition des revenus

Activités de marchand de biens ♦ 23

24 ♦ Promoteurs, marchands de biens, opérations de rénovation, lotisseurs...

Activités de marchand de biens ♦ 25

I.3.2 Le marchand de biens au regard de la TVA

26 ♦ Promoteurs, marchands de biens, opérations de rénovation, lotisseurs...

◊ Critères d’application de la TVA à la cession de biens

Activités de marchand de biens ♦ 27

28 ♦ Promoteurs, marchands de biens, opérations de rénovation, lotisseurs...

Activités de marchand de biens ♦ 29

Immeuble achevé Immeuble achevé

Exonération de TVA Exonération de TVA

TVA sur le prix

Non Oui Non Non

30 ♦ Promoteurs, marchands de biens, opérations de rénovation, lotisseurs...

Activités de marchand de biens ♦ 31

32 ♦ Promoteurs, marchands de biens, opérations de rénovation, lotisseurs...

Activités de marchand de biens ♦ 33

1 Ces commentaires ont été complétés le 13 mai 2020.

34 ♦ Promoteurs, marchands de biens, opérations de rénovation, lotisseurs...

Activités de marchand de biens ♦ 35

36 ♦ Promoteurs, marchands de biens, opérations de rénovation, lotisseurs...

Activités de marchand de biens ♦ 37

38 ♦ Promoteurs, marchands de biens, opérations de rénovation, lotisseurs...