Calcul rendement locatif : calculatrice

simple utiliser
Comment se calcule la rentabilit locative de votre investissement ? Quest-ce que la rentabilit
brute ? La rentabilit nette ? Quest-ce que la rentabilit nette nette ? Greg et Elodie ont fait une
calculatrice pour obtenir automatiquement le calcul du rendement locatif.
Voici un aperu de la calculatrice Excel que nous avons faite :

Vous pouvez la tlcharger, elle est trs simple utiliser : cliquez-ici pour tlcharger la
calculatrice
Lorsque lon fait rfrence au calcul de rendement locatif, 3 types de calcul sont faits :

Calcul rendement locatif brut

Calcul rendement locatif net
Calcul rendement locatif net net

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Calcul rendement locatif brut :

Il sagit du rendement le plus simple calculer mais aussi de celui qui est le moins reprsentatif
de la rentabilit finale. Pour lobtenir, il suffit de multiplier le loyer mensuel hors charges par
12 puis de diviser le rsultat obtenu par le montant total du prix dacquisition (incluant frais
dagence, de notaire et travaux).

Par exemple pour le premier appartement (article sur notre premier investissement locatif ) que
nous avons achet :

La rentabilit locative brute est pratique pour faire un premier tri lorsque lon regarde les
annonces. Pour notre part, lorsque nous cherchions investir pour cet appartement nous ne
visitions que les biens avec une rentabilit locative suprieure 7%. Pour le prix total
dacquisition, prendre le prix indiqu dans lannonce en se disant quon va ngocier lquivalent
des frais de notaire semble assez pratique.

Calcul rendement locatif net :

Ce rendement se rapproche dj beaucoup plus du rendement rel. Pour lobtenir, il faut prendre
en compte tous les frais lis linvestissement : charges de coproprit non rcuprables, taxe
foncire, travaux, assurance, gestion locative ainsi que les vacances locatives. Il faut soustraire
ces frais au montant du loyer annuel, puis diviser le rsultat obtenu par le montant total du prix
dacquisition.

Pour le premier appartement que nous avons achet cela donne un rendement net de 5,4 %.
Dtail du calcul :

Total frais annuels : 1 113

o Charges de coproprit non rcuprables : 300
o Taxe foncire : 575
o Travaux (annuels, je compte 1/2 loyer) :178
o Assurance : 60

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o gestion locative : 0
vacances locatives (0,5 mois / ans) : Loyer * vacances locatives = 0,5*355 = 177 (en 2 ans
pour linstant nous navons eu aucune vacance mais il vaut mieux prvoir un minimum)

On voit quil y a quand mme une sacre diffrence entre le rendement brut et le rendement
net. Pour notre cas, il y a 2,4% dcart de rendement entre les deux. a commence faire mal
et ce nest pas fini

Calcul rendement locatif net net : (aussi appel net aprs

impt)
Bon, on rentre dans le dur ! Cest pour nous le rendement le plus important, puisquil reprsente
ce que vous rapporte vraiment votre investissement. Logique non ! :).
Seul problme, il faut faire au cas par cas pour le calculer car il est fonction de votre TMI (Taux
Marginal dImposition) et daussi de la fiscalit que vous choisissez. Choix fait en toute
connaissance de cause bien sr : si tu as aim mon Robien, goutte mon Duflot, il est encore
meilleur !
Dans la calculatrice, nous avons rentr le rgime de base : le rgime micro-foncier. Ce rgime
permet un abattement de 30% de vos revenus fonciers. Pour nous il tait prfrable de se mettre
au rgime rel car cela permet de rduire pas mal de frais et notamment les intrts bancaires
(nous avons emprunt 110%). Donc ici en plus des frais annuels et des vacances locatives, il
va falloir dduire vos impts fonciers (gale la somme des loyers perus sur un an * (1- 30%
dabattement) * votre TMI), mais en plus et on loublie souvent (ltat ne loublie jamais ce
quil parait), il va falloir dduire les prlvements sociaux (15,5% de la somme des loyers
perus sur un an * 30% dabattement).
On obtient la formule (jen ai marre de rajouter des moins) :

Donc pour notre exemple, si nous avions choisi le rgime micro foncier nous aurions obtenu un
rendement net net de : 3,0 % (Ouch !!!, a fait trs mal)
Note : Avec le rgime rel nous arrivons mieux, nous pourrons en parler dans un prochain
article.
Dtail du calcul :

Total impts fonciers : (Loyer * 12 vacances locatives)*(1-30%)*TMI = (355 *12 177

)*(1-30%)*30% = 857
Prlvement sociaux : (Loyer * 12 vacances locatives)*(1-30%)*15,5% = (355 *12 177
)*(1-30%)*15,5% = 443

Il est clair quil y a un gouffre intersidral entre le rendement brut et le rendement net net :
4,8%. Mais bon, cest la vie et cest pourquoi il est essentiel de partir dun rendement brut
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lev et ne surtout pas prendre les rentabilits annonces par les agents immobiliers comme
argent comptant. 2nd point sur lequel nous reviendrons certainement, il faut bien choisir sa
fiscalit !

Point important sur lautofinancement :

Beaucoup de personnes disent facilement que leur investissement locatif est autofinanc en
annonant que le loyer quils reoivent est gal la mensualit quils payent. Cest une erreur
grossire ne pas commettre (je tiens prciser quaucun lecteur de ce blog ne commet cette
erreur ). Pour rellement autofinancer son investissement, il faut se baser sur le rendement
net net et lquivalent en loyers que cela reprsente, soit :

Dans notre exemple :

Pour autofinancer ce bien il faudrait que le crdit soit donc infrieur 135 .
Voil, nous esprons ne pas avoir endormi tout le monde avec tous ces calculs (mme ceux du
fond de la classe), si vous en train de lire ces lignes cest bon signe :).
Et vous, avez-vous dj calcul la rentabilit nette nette de votre investissement ? Si vous
navez pas encore investi, comptez-vous faire ce calcul ?
Rpondez-nous dans les commentaires ci-dessous.

Passez laction et continuez apprendre !

Greg et Elodie, auteurs du blog Notre Indpendance Financire

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