13 CONSEILS

POUR BIEN ACHETER

1 DÉFINISSEZ PRÉCISÉMENT L’OBJECTIF QUE VOUS SOUHAITEZ ATTEINDRE

2 VISITEZ UN MAXIMUM DE BIENS
3 ANALYSEZ EN DÉTAIL LA LOCALISATION DU BIEN
4 VÉRIFIEZ L’ABSENCE DE MATÉRIAUX DANGEREUX
5 VÉRIFIEZ LA QUALITÉ DES INSTALLATIONS TECHNIQUES
6 VÉRIFIEZ L’EXACTITUDE DES SURFACES
7 VÉRIFIEZ LA RÉGULARITÉ URBANISTIQUE DU BIEN
8 FAITES CHIFFRER LES FRAIS, CHARGES ET LES TRAVAUX
9 VALORISEZ PRÉCISÉMENT LE BIEN ET FAITES-VOUS UNE IDÉE CLAIRE DU MARCHÉ
10 NÉGOCIEZ EFFICACEMENT SANS VOUS LAISSER INFLUENCER PAR VOS ÉMOTIONS
11 PRÉPAREZ VOTRE FINANCEMENT BIEN À L’AVANCE
12 FAITES- VOUS AIDER POUR LA RÉDACTION DES CONTRATS
13 OPTIMISEZ FISCALEMENT VOTRE ACQUISITION
 Ces 13 conseils se veulent être un résumé des bons
réflexes minima à avoir lors de tout achat immobilier.

Ils ne peuvent aucunement être considérés comme exhaustifs

face aux nombreux conseils supplémentaires personnalisés
que nous donnons dans les cas pratiques et concrets de
notre métier.

Lors de nos sessions d’information, nous allons plus loin

dans les conseils et illustrons les 13 conseils ci-dessous par
de nombreux exemples concrets issus de notre expérience.

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 1.
DÉFINISSEZ PRÉCISÉMENT
L’OBJECTIF QUE VOUS SOUHAITEZ
ATTEINDRE

Achetez-vous un bien pour y habiter, comme investissement ou avec un autre

objectif ?

La méthode d’évaluation du bien dépendra en effet partiellement de l’usage que

vous ferez du bien acquis.

Un achat se prépare très en amont, alors ne vous lancez pas à l’aveuglette

sans savoir exactement ce que vous voulez. Pensez au cadre de vie que vous
recherchez, à vos petites habitudes du quotidien, à vos loisirs, ou à vos exigences
en matière de rendement de votre investissement.

Pour bien acheter, il est nécessaire de se projeter dans l’avenir : vos moyens
vous le permettent, mais êtes-vous sûr de pouvoir tenir la distance ? Votre
achat immobilier va éventuellement vous endetter pour 15, 20 ou 25 ans. Bien
des événements peuvent se produire sur une si longue période. Votre situation
professionnelle est-elle solide ? Espérez-vous une progression constante de vos
revenus ? Avez-vous l’intention d’avoir des enfants ? Le bien que vous convoitez
est-il susceptible de pouvoir les accueillir ou devrez-vous changer d’habitation
au bout de quelques années ?

Un achat immobilier est un choix à long terme. Si vous êtes déçu, vous pourrez
difficilement revenir en arrière. Revendre rapidement représentera souvent
un coût, voire une perte. Ne prenez jamais une décision définitive dans la
précipitation : vous devez maîtriser tous les aspects de votre dossier et choisir
sereinement.

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 2.
VISITEZ UN
MAXIMUM DE BIENS

Nous vivons tous avec ses propres idéaux et nous sommes souvent réticents
à visiter un bien qui n’est pas exactement là où nous le souhaiterions. Mais il
s’avère que l’on achète fréquemment un bien que l’on n’aurait jamais cru acheter.
Ne soyez pas trop restrictifs dans vos recherches sous peine de rater l’occasion
rêvée.

En immobilier, votre expérience en tant qu’acheteur dépend fortement du

nombre de biens que vous avez visités. Nous vous conseillons de visiter un
maximum de biens avant de prendre une décision. Faites-vous à l’idée que pour
trouver le bien de vos rêves ou qui correspond à vos critères d’investissement, il
vous faudra absolument y consacrer du temps.

Rien ne vous empêche de venir revisiter un bien. Un propriétaire qui rechigne à

laisser visiter un bien librement cache sans doute quelque chose. Effectuez des
visites à plusieurs moments de la journée, pour vérifier les nuisances potentielles
ou encore l’ensoleillement.

3.
ANALYSEZ EN DÉTAIL
LA LOCALISATION DU BIEN

Arrivez un peu en avance au rendez-vous et imprégnez-vous du quartier. Évaluez

ses commodités par rapport aux transports en commun. Une station de métro, de
tram ou une gare, est-elle réellement à proximité ? Les écoles, les équipements,
les commerces sont-ils présents ? Autant d’éléments que vous pouvez vérifier en
discutant avec les commerçants du quartier, un voisin...

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 4.
VÉRIFIEZ L’ABSENCE DE
MATÉRIAUX DANGEREUX

Lors de la visite, ne vous fiez pas aux apparences, inspectez tout du sol au plafond,
y compris les dépendances (parking, cave...). Assurez-vous de l’absence
d’amiante, de mérule et de matériaux dangereux. Faites-vous aider d’un expert
en la matière qui pourra évaluer les risques potentiels. En Belgique, de nombreux
immeubles ou maisons comportent encore des matériaux à base d’amiante qui
étaient souvent utilisés pour leurs propriétés isolantes et acoustiques, et surtout
pour la protection contre le feu. L’inhalation des fibres d’amiante, très agressives
pour les poumons, est responsable de maladies cardio-pulmonaires telles que
l’asbestose, le cancer du poumon et le mésothéliome. Bien que l’utilisation
d’amiante ait été définitivement interdite en Belgique en 1998, nombreux sont
les immeubles qui contiennent encore ce type de matériaux dangereux pour la
santé.

Assurez-vous également de l’absence de matériaux polluants. Même pour

une maison d’habitation, il n’est pas rare de constater que lors du remplissage
d’une citerne à mazout, il y ait eu des débordements, voire des fuites par le
passé. Il existe des règles précises dans les trois régions, en matière de pollution
du sol, qui ont pour but de protéger le candidat acquéreur. Cependant, si le bien
que vous convoitez n’est pas repris sur la liste des biens potentiellement à risque
et qu’aucun expert ne vérifie sur place l’absence de pollution, vous pourriez être
confrontés à des risques financièrement importants. C’est précisément en étant
sur le terrain que vous pouvez déjà juger du risque potentiel de pollution.

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 5.
VÉRIFIEZ LA QUALITÉ DES
INSTALLATIONS TECHNIQUES

Assurez-vous du bon fonctionnement des équipements techniques (chaudière,

installation électrique, plomberie, sanitaires, regards d’égouts...). Demandez à
voir les diagnostics que le vendeur doit fournir et qui vous renseigneront sur
un certain nombre d’éléments (PEB, certificat électrique, attestation de sol).
Si certaines installations techniques devaient être remplacées, cela pourrait
représenter un budget de travaux conséquent, qu’il faut pouvoir rapidement
estimer avant de faire offre.

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 6.
VÉRIFIEZ L’EXACTITUDE
DES SURFACES

Vérifiez les surfaces (brutes) communiquées sur l’annonce à l’aide d’un

mètre laser. Les surfaces communiquées par le vendeur (ou son agent) peuvent
parfois être fort différentes de la réalité. Pour l’instant en Belgique, la méthode
de mesurage est un peu «floue». Il n’existe pas de loi précise équivalente à la « loi
Carrez » en France.

En France, par exemple, les m² habitables annoncés sont inférieurs aux m²

annoncés en Belgique. Ceci est notamment dû au fait, qu’en France, on déduit
entre autres les cloisons intérieures. On parle ici souvent de m² dits « balayables ».

En Belgique, il faut se référer aux usages en la matière. La surface brute habitable

correspond au total des m² bâtis considérés comme habitables, en ce compris
les cloisons, murs de façade et la moitié des murs mitoyens. Les m² sous combles
se calculent en tenant compte d’une hauteur libre de 1,50 m.

Il persiste toutefois une certaine confusion car la superficie mesurée par un

certificateur énergétique (PEB) ou celle mesurée dans le cadre d’un permis de
location varie car les méthodes sont différentes et dépendent d’autres facteurs
comme la luminosité, l’usage de la pièce, etc.

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 7.
VÉRIFIEZ LA RÉGULARITÉ
URBANISTIQUE DU BIEN

Rendez-vous au service de l’urbanisme de la commune afin de vérifier la

régularité urbanistique du bien. Ceci se fait en consultant les différents permis
et plans relatifs à l’immeuble, conservés aux archives de la commune. Il faut
également vérifier que le bien ne fait pas l’objet de Procès Verbaux (PV) pour
infractions. Ceci est d’autant plus important aujourd’hui, étant donné les retards
de plusieurs mois qu’ont les communes dans la délivrance des renseignements
urbanistiques. Si vous attendez de recevoir ces renseignements avant de vous
décider à faire offre, il y a de fortes chances que le bien vous échappe. Pensez-
donc à faire offre sous condition suspensive. Pour un immeuble de rapport en
particulier, il est primordial de vérifier que le nombre de logements existant
dans l’immeuble est régulier au niveau de l’urbanisme. Acquérir un bien qui
ne serait pas régulier au niveau urbanistique peut avoir de lourdes conséquences
financières. A Bruxelles, de nombreuses maisons unifamiliales (ou maisons dites
de maître) ont été divisées de manière arbitraire en plusieurs unités de logement
sans autorisation préalable de la commune. Ce qui fait qu’aujourd’hui beaucoup
de ces immeubles sont en situation irrégulière. En cas de besoin, BuyerSide peut
vous aider à régulariser le bien que vous convoitez avant son achat.

Vérifiez également l’affectation de la zone où se trouve l’immeuble. Evitez

d’acquérir un bien qui se trouve à proximité d’une zone inondable. Un bien situé en
zone forestière ou agricole par exemple, même si le bien a fait l’objet d’un permis
de bâtir en règle, peut vous causer bien des soucis dans le futur (restrictions très
sévères ou interdiction d’agrandir, de construire une piscine, etc.).

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 8.
FAITES CHIFFRER LES FRAIS,
LES CHARGES ET LES TRAVAUX

Le coût d’acquisition d’un bien est loin de se limiter au prix d’achat. Il faut inclure
les frais de notaire, les frais d’agence, les travaux, les intérêts de votre emprunt,
votre déménagement, etc. N’oubliez aucune de ces charges pour éviter les
mauvaises surprises.

Lors d’un achat dans une copropriété, demandez à consulter le règlement de

copropriété, les PV des dernières assemblées générales, et étudiez bien les
clauses et les décisions votées. Procurez-vous également les derniers états
des charges de copropriété, afin de contrôler leur évolution ou d’éventuelles
anomalies.

Budgétiser les travaux est un exercice délicat qui peut avoir de lourdes
conséquences. Le coût des travaux est difficile à établir car il varie en fonction
de vos souhaits et des nombreuses qualités de finition possibles. Il est dès lors
important de vous faire conseiller et de bien réfléchir à ce que vous souhaitez
faire comme travaux. Surtout si ces travaux apporteront à terme, une plus value
ou un confort accru au bien.

BuyerSide conseille et chiffre les travaux à effectuer à court, moyen et long terme
en y intégrant vos besoins.

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 9.
VALORISEZ PRÉCISÉMENT
LE BIEN ET FAITES-VOUS UNE IDÉE
CLAIRE DU MARCHÉ DE LA VENTE ET
DE LA LOCATION SUR BASE DE POINTS
DE COMPARAISON
Il est primordial de se forger une opinion précise de la valeur du bien que vous
souhaitez acheter. C’est lors de cet exercice de valorisation que vous pourrez
juger s’il s’agit d’une bonne ou d’une mauvaise affaire.

Bien que relativement stable en Belgique, le marché immobilier évolue rapidement.

Tenez-vous au courant des dernières tendances et des prix pratiqués dans le
quartier.

Pour pouvoir valoriser au mieux votre futur immeuble ou maison d’habitation,

vous devez trouver réponse à une multitude de questions :

• Quels sont les biens comparables qui ont été vendus récemment ? A quel
niveau de prix ces transactions se sont-elles réalisées ?
• Quels sont les prix par m² du quartier, pour du neuf ou de l’ancien à rénover ?
• • Quel est le budget des travaux nécessaires ?
• Quelle est la valeur locative de ce bien ?
• Quel serait mon rendement brut et net avant travaux et après travaux, si je
décidais de mettre le bien en location?
• Qui pourrait acheter le bien par la suite ? Quelle est la liquidité du bien sur le
marché ?
• Etc.

Autant de premières questions auxquelles il faut pouvoir répondre avant votre

achat.

Le prix d’un immeuble découle principalement de la valeur du terrain et de

sa localisation. Tenez en compte dans votre calcul de valorisation. La brique
se remplace et se modifie dans une fourchette de budgets travaux que nous
pourrions estimer entre 500 et 2.000 €/m² en fonction de vos critères. Par contre,
vous ne pourrez jamais modifier la localisation de votre terrain et donc sa valeur
sous-jacente.

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 10.
NÉGOCIEZ EFFICACEMENT
SANS VOUS LAISSER INFLUENCER
PAR VOS ÉMOTIONS

Lorsqu’on a enfin trouvé le bien de ses rêves après une longue période de
recherche, le coup de foudre immobilier s’opère et on se laisse souvent emporter
par le désir d’acheter au détriment d’une négociation efficace.

Essayez de ramener votre investissement immobilier à un exercice rationnel basé

sur des critères mesurables.

Pour négocier efficacement, il est parfois nécessaire d’agir sans crainte de

perdre le bien en cas de désaccord sur le prix. Nous sommes conscients que
cette approche est parfois difficile. C’est pourquoi la phase de négociation
prévue dans la palette de services de BuyerSide est un élément clé de notre
mission. En tant que tiers, BuyerSide négocie au mieux de vos intérêts, sans biais
lié à l’émotionnel et sans aller au-delà des limites de concession du propriétaire-
vendeur, afin d’éviter le risque de frustrer et de rompre les négociations en cours.

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 11.
PRÉPAREZ VOTRE
FINANCEMENT BIEN À L’AVANCE

Un achat immobilier se concrétise progressivement. Il faut du temps, et mieux

vaut être prêt au moment de prendre votre décision pour ne pas voir partir le
bien qui vous intéresse dans les mains d’un autre acquéreur.

Rares sont les acquéreurs qui peuvent ou souhaitent acheter sans crédit, d’autant
plus que les taux d’intérêts sont historiquement bas. Vous passerez donc sans
doute du temps à rechercher des solutions de financement adaptées à votre
profil et à votre budget. Ensuite, ne vous contentez pas d’aller voir votre banquier,
faites le tour des banques. Vous pouvez aussi vous adresser à un courtier qui se
chargera de vous dénicher le meilleur financement.

Le taux est important mais ce n’est pas le seul aspect à prendre en considération
pour décider avec quelle institution contracter. Etudiez votre dossier crédit
avec précision en tenant compte des autres facteurs comme le coût éventuel
de l’assurance solde restant dû, les frais de dossier, les conditions de rachat
du crédit, le type de garantie proposé par le banquier (hypothèque, mandat,
promesse, etc.).

BuyerSide peut également vous orienter vers les banques ou organismes

financiers offrant les meilleures conditions du moment tout en négociant pour
vous les meilleures conditions possibles.

12 Avenue de l’Horizon 32 - 1150 Bruxelles Belgique +32 (0)2 762 64 00

 12.
FAITES-VOUS AIDER POUR
LA RÉDACTION DES CONTRATS

Les contrats (offre, compromis, acte de vente ou convention de rachat d’actions)

sont de plus en plus compliqués, notamment en raison des nouvelles normes qui
entourent le secteur immobilier et qui évoluent constamment. Aujourd’hui, il faut
être de plus en plus qualifié pour comprendre toutes les clauses particulières
reprises dans les compromis de vente (Urbanisme, DIU, IBGE, PEB, conformité
électrique, etc.). Bien entendu votre notaire est là pour vous éclairer sur le contenu
des contrats. Mais quels sont les notaires qui visitent ou connaissent réellement
le bien faisant l’objet de la transaction ? Notre expérience nous démontre qu’il est
judicieux de bien se faire conseiller dès la rédaction de l’offre ou du compromis
de vente. Il faut tenir compte des spécificités du bien visité que l’on souhaite
acquérir et des éléments spécifiquement négociés au préalable.

La signature du contrat est la matérialisation de votre achat. Il est indispensable

d’y prêter une attention toute particulière.

BuyerSide a l’expérience nécessaire pour poser les bonnes questions au bon

moment, dès le début de processus d’acquisition et vous permettra d’acheter
en toute sérénité.

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 13.
OPTIMISEZ FISCALEMENT
VOTRE ACQUISITION

La fiscalité nous impose de faire les bons choix dès l’achat, surtout en ce qui
concerne les biens immobiliers. En effet, en fonction du bien, de votre composition
familiale et de votre patrimoine, la structuration optimale d’achat variera. Dans
certains cas, il vaut mieux acheter le bien en société, dans d’autres en personne
physique, ou encore envisager de faire une donation enregistrée à vos enfants
afin qu’ils acquièrent la nue-propriété (ou un pourcentage du bien).

De nombreuses possibilités existent et il est important de les analyser. Faites

appel à des spécialistes en la matière pour vous conseiller au mieux.

BuyerSide vous donne un premier avis en la matière et peut, avec l’aide d’avocats
fiscalistes membres de son réseau de professionnels, vous conseiller au mieux
en la matière.

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CONCLUSION
Engagez un spécialiste qui défend vos intérêts !

La présence d’une personne de confiance dotée d’une grande

connaissance du secteur revêt une importance cruciale lors de l’achat
d’un bien immobilier. BuyerSide dispose de toutes les compétences
nécessaires pour vous conseiller au mieux de vos intérêts tout au long
du processus d’acquisition. Outre ses compétences internes, BuyerSide
s’est construit un réseau de professionnels spécialisés (expert amiante,
expert technique, avocat, géomètre, fiscaliste, etc.) pouvant intervenir
rapidement dans le cadre de la mission que vous nous avez confiée. La
présence de BuyerSide à vos côtés dans le cadre de votre acquisition est
généralement financièrement neutre, voir positive car notre rémunération
dépend principalement des économies que nous vous ferons réaliser.

N’hésitez pas à nous contacter pour nous permettre de vous le démontrer,

à vous inscrire à l’une de nos séances d’information ou simplement vous
rendre sur notre site internet www.buyerside.be

PROPULSÉ PAR : VICTONIC.BE - 2015

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