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DROIT FONCIER
INTRODUCTION GENERALE :
Avant le contact du Cameroun avec la civilisation occidentale, la terre, comme partout
ailleurs en Afrique, était inaliénable et sacrée. Elle appartenait aux dieux et les humains n'en
étaient que de simples usufruitiers. « La terre était l'objet de culte surtout dans les régions de
civilisation agraire. Elle est considérée comme une divinité génitrice dont la mission est de
pourvoir aux besoins des hommes qui l'occupent »1.
À notre sens, cette conception « paresseuse » de la terre doit être définitivement
abandonnée, parce qu'elle ne rend pas compte de la finalité de la terre dans l'histoire de
l'humanité. La terre a toujours été utilisée comme un instrument de production et d'échanges.
Depuis que la terre est devenue un objet marchand, l'accès à la propriété, attestée par
la détention d'un titre » foncier, est devenu l'objet d'enjeux économiques et sociaux. En effet,
la détention d'un titre foncier peut faciliter l'obtention d'un prêt bancaire. Certaines banques
camerounaises, comme la Banque Internationale du Cameroun pour l'Epargne et le Crédit,
accordent plus facilement des prêts bancaires, en vue de la construction à leurs clients,
lorsque ceux-ci fournissent, en outre, comme garanties, leurs titres fonciers2. Du point de vue
de la représentation sociale, c'est la détention d'une propriété immobilière qui confère la
respectabilité et la qualité de notable.
Nous savons également que, le foncier constitue un enjeu économique majeur. Il est
d’ailleurs au centre des politiques agricoles, de Développement Rural et d’aménagement
Urbain. Bref, les choix des politiques foncières ont un impact déterminant sur le
développement des territoires.
Ainsi, nous pouvons définir le foncier comme l’ensemble des rapports qui
s’établissent entre les hommes et l’Etat pour l’accès à la terre et son contrôle.
En réalité, le foncier est une contrainte majeure à l’investissement.
Pour bien appréhender la question foncière en matière agricole, il faut rappeler
l’histoire du foncier dans notre pays (I), et par la suite, parler de la réglementation et des
procédures d’obtention du foncier en vigueur (II).
1
G.A. KOUASSIGAN, « Objets et évolution des droits fonciers coutumiers », Encyclopédie Juridique de
l'Afrique, Les Nouvelles Editions africaines, Abidjan, Dakar, Lomé, 1982, p. 30.
2
Source : entretien avec un Fondé de pouvoir de la BICEC, le 13/82004.
australiens, propriétaires d'immenses parcelles de terres, soumis journellement aux
empiétements et à l'action des bandits et des pillards de toutes nationalités. Sir Robert
Torrens, ancien directeur des douanes, conçut alors le projet d'appliquer à la vente du sol, un
système8 analogue à celui appliqué à la vente des navires. Le dispositif principal de l’Act
Torrens était de définir l'origine de la propriété à l'aide d'une purge spéciale qui sera
consacrée par l'immatriculation. Il s'agissait en premier lieu pour le propriétaire qui voulait
tirer le meilleur parti de sa terre, d'en asseoir la propriété, de la délimiter et de fixer d'une
manière irrévocable son droit à l'égard de tous, en le consacrant dans un acte public.
À l'indépendance du Cameroun sous mandant français le 1er janvier 1960, les
nouveaux pouvoirs publics camerounais modifièrent la procédure et le fonctionnement du
régime de l'immatriculation, par décret n° 66-306 COR du 25 novembre 1966. Ce dernier
décret fut abrogé par le décret n° 76-166 du 27 avril 1976 fixant les conditions d'obtention du
titre foncier.
Dépouillée de tout aspect judiciaire depuis la réforme de 1983, la procédure actuelle
d'immatriculation est essentiellement administrative. Elle est facultative. Les conditions
d'obtention du titre foncier sont régies par les articles 3 à 21 du décret n° 76-165 du 27 avril
1976. Deux possibilités sont offertes aux particuliers désireux d'accéder à la propriété privée :
ils peuvent, soit, solliciter la transformation de certains actes: actes d'acquisition de terrains
inscrits au Grundbuch; actes d'acquisition des terrains, selon les règles de la transcription;
arrêtés d'attribution définitive d'une concession domaniale; livrets fonciers, ou des certificats
d'occupations; jugements définitifs, constitutifs ou translatifs de droits réels; conventions
entre Africains passés sous le régime du décret du 20 septembre 1920; actes d'acquisition des
freeholds lands, en titres fonciers, soit, solliciter, l'immatriculation des parcelles de terrains
du domaine national, occupées ou exploitées.
- Loi n° 80-22 du 14 juillet 1980 portant répression des atteintes a la propriété foncière
et domaniale
Yaoundé le 14 juillet 1980
Le président de la république
(é) Ahmadou Ahidjo
- Loi 85/29 du 04 juillet 1985 relative a l’expropriation pour cause d’utilité publique et
aux modalités d’indemnisation.
Yaoundé le 04 Juillet 1985
Le président de la république
(é) Paul Biya
- Les ordonnances 74/01 et 74/02 du 6 juillet 1974 et leurs textes modificatifs (loi de
1980 portant répression des atteintes à la propriété foncière et domaniale, loi du 26 novembre
1983 modifiant les dispositions de l’article 5 de l’ordonnance 74/01 du 6 juillet 1974 etc.)
- Décret n° 76.165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d’obtention du titre foncier
modifié et complété par le décret n° 2005/481 du 16 décembre 2005.
Yaoundé, le 16 Décembre 2005
Le président de la république
(é) Paul Biya
8. Dois-je suivre le dossier entretemps pour que ce délai de six mois soit respecté ?
Normalement, vous ne devez pas courir après votre dossier et mettre la pression sur
les agents publics d’une manière ou d’une autre ; cela donne souvent lieu à des trafics et des
arnaques dont vous pouvez être victime. Cependant veillez à ce que toutes les pièces et tous
les frais légaux demandés à chaque étape soient disponibles à temps.
10. Et s’il m’arrive de perdre ma copie de titre foncier, puis-je en obtenir une autre ?
Oui, mais il faut auparavant saisir le tribunal d’un dossier comprenant le certificat de
propriété et le certificat de perte, pour qu’il vous soit délivré une ordonnance vous autorisant
à demander une autre copie du titre foncier. Muni de cette ordonnance, vous vous rendez
chez le conservateur foncier.
21. Mes droits ont été lésés par une immatriculation, que dois-je faire ?
Vous ne pouvez malheureusement pas avoir de recours sur le terrain concerné. S’il y a
eu dol (i.e. fraude), vous ne pouvez engager qu’une action en dommages-intérêts contre le
fraudeur.
24. Comment puis-je faire une opposition à l’immatriculation d’un terrain après la
publication d’un avis de clôture de bornage ?
Il faut saisir le conservateur dans un délai de 30 jours après la parution de l’avis de
clôture de bornage dans le bulletin provincial des avis domaniaux que publie mensuellement
chaque délégation provinciale.
Immatriculation directe :
- 5 F/m² dans la zone urbaine (minimum à percevoir 5000 F) ;
- 1 F/m² dans la zone rurale (minimum à percevoir 3000 F).
Hypothèque et privilège :
- de 1 franc à dix millions de francs : 1% ;
- de dix millions à cent millions : 0,75% ;
- de cent millions à cinq cent millions : 0,50% ;
- à partir de cinq cent millions : 0,3%.
Mutations totales :
- par vente : 2% du prix d’achat ;
- par décès : 0,50% de la valeur vénale déclarée de l’immeuble ;
- par échange : 1% de la valeur énoncée par l’acte notarié ;
- par apport au capital de société : 1% de la valeur des actions ;
- par donation entre vifs : 1% de la valeur énoncée par l’acte notarié.
IV-1– La concession
53. Les organismes internationaux et des missions diplomatiques peuvent-ils obtenir une
attribution en jouissance ou en propriété ?
Oui, les organismes internationaux ainsi que les missions diplomatiques et consulaires
installées au Cameroun peuvent devenir propriétaire ou locataire de terrains domaniaux
(article 12, ordonnance 74-2 du 6 juillet 1974).
N.B. : Le marécage fait partie du domaine privé naturel, géré par l’État. Je ne suis
pas autorisé à l’occuper.
IV-5 – Expropriations et indemnisations
60. Que signifie le décret d’expropriation ?
Le décret d’expropriation confirme que votre propriété est transférée à l’État, et si
vous avez un titre foncier, il est automatiquement muté au profit de l’État.
61. L’État a-t-il le droit de m’exproprier alors que je dispose d’un titre foncier ?
Oui. Lorsque l’État déclare d’utilité publique les travaux devant être réalisés sur votre
propriété. Il vous exproprie et compense ce préjudice par une indemnisation pécuniaire ou en
nature.
65. Cela veut-il dire que la procédure de rétrocession n’est pas légale ?
Elle ne repose pour l’instant sur aucune base juridique, malgré les usages anciens.
66. Que dois-je faire de la copie du titre foncier que je détiens entre mes mains lorsque
je suis exproprié et indemnisé ?
Cette copie titre foncier qui est déjà invalide doit être déposée auprès de la
commission d’évaluation. En aucun cas, je ne dois la garder par devers moi et m’en servir
pour d’autres transactions.
N.B. : La forêt vierge fait partie du domaine national, gérée par l’État. Je ne peux
la vendre que si j’y obtenu un titre foncier !
77. Cela veut-il dire que les travaux des géomètres privés sont soumis à l’approbation
des géomètres du cadastre ?
Les géomètres privés travaillent sous le contrôle de l’administration du cadastre qui
vise les plans.
80. Y a-t-il un modèle de bornes qu’il faut absolument avoir pour faire borner son
terrain ?
Non. Cependant, il faut disposer des bornes suffisamment grandes et solides pour être
visibles et pouvoir résister à l’usure du temps.
83. Puis-je déplacer une borne de mon terrain si mn voisin consent à me céder du
terrain ?
Non. C’est une opération relevant des services du cadastre et de l’immatriculation.
Déplacer une borne est un délit réprimé par la loi.
85. Les géomètres exigent que les frais à payer soient majorés de 10% qui vont dans
leurs poches. Est-ce normal ?
Oui. Les 10% à majorer sur tous les travaux topographiques sont fixés par la loi des
finances en vigueur et sont alloués effectivement au personnel ayant effectué les travaux.
88. Combien dois-je payer pour les travaux de bornage si mon terrain est situé hors du
périmètre urbain ?
– 27 500 FCFA/are pour une superficie inférieure ou égale à 5 hectares.
– 50 000 FCFA pour une superficie comprise entre 5 et 20 ha
– 10 000 FCFA/ha supplémentaire au-delà de 20 ha.
89. Combien dois-je payer pour les travaux dits planimétriques (mise à jour des plans,
implantation, vérification des limites, reconstitution des bornes, expertise foncière,
etc.) ?
– Frais fixes de 27 500 FCFA avant toute descente sur le terrain ;
– 5 500 FCFA par borne reconstituée, rectifiée ou implantée.
90. Combien dois-je payer pour les travaux dits altimétriques (plans de masse et de
situation pour permis de bâtir, relevés avec courbes de niveau et points côtés, etc.) ?
– 38 500 FCFA/are pour une superficie inférieure ou égale à 1000 m².
– 770 FCFA/are supplémentaire pour une superficie supérieure à 1000 m².
VI – LE PATRIMOINE DE L’ETAT
VI-1 – Définitions : le logement administratif
100. Quelles sont les personnes qui doivent être logées gratuitement ?
Les membres du Gouvernement et assimilés ; les gouverneurs des provinces, les
secrétaires généraux auprès des gouverneurs, les préfets, les sous-préfets, les chefs de
districts, le Président de la Cour suprême et le Procureur général près la Cour suprême ; les
magistrats responsables à la Cour suprême ; les présidents de cour d’appel, les procureurs
généraux près des cours d’appel, les présidents des tribunaux, les procureurs de la
République ; les personnels de l’assistance technique dans le respect des dispositions
conventionnelles, les personnes logées en application des dispositions des conventions
internationales.
103. En dehors de ces catégories, plusieurs autres fonctionnaires ne sont-ils pas logés ?
Effectivement, une fois que les ayants droits sont logés, et en fonction des
disponibilités, d’autres fonctionnaires peuvent être logés.
105. Suis-je autorisé à effectuer des aménagements dans le logement qui m’est attribué ?
En principe non ! Il revient à l’administration du MINDAF d’entretenir les logements
de l’État. Mais compte tenu de la rareté des ressources, vous pouvez être autorisé à procéder à
ces aménagements, de commun accord avec le MINDAF. Ces aménagements se font dans ce
cas à vos frais, et vous ne pourrez en aucun cas adresser la facture à l’État.
107. En cas d’affectation dan une autre ville, suis-je autorisé à laisser a famille dans
cette maison ?
La maison est attribuée intuitu personae, et non à la famille. Tout acte d’affectation
rend caduque votre attribution.
108. Je suis retraité, puis-je continuer à occuper la maison en attendant de trouver une
maison personnelle ?
Non. Le logement de l’État est attribué exclusivement aux agents de l’État en activité.
On, doit le libérer dès qu’on perd sa retraite.
111. S’agissant de véhicules par exemple, peut-on les réformer n’importe quand ?
Non. À l’exclusion des épaves de véhicules accidentées, aucun véhicule ne peut être
réformé avant l’âge de 5 ans.
121. Quels sont les actes que je peux contester si mes droits sont violés ?
– Immatriculation des terrains dans le livre foncier (délivrance des titres fonciers).
– Arrêtés prononçant le retrait de titre foncier.
– Arrêtés constatant la nullité d’ordre public de titre foncier, décrets autorisant la
rectification de titres fonciers.
– Arrêtés approuvant les ventes de terrains de gré à gré ou par adjudication.
– Arrêtés portant attribution des terrains en concession provisoire ou définitive.
– Arrêtés autorisant la conclusion des baux ordinaires ou emphytéotiques sur le
domaine privé de l’État.
– Décrets autorisant la conclusion des baux emphytéotiques.
– Décisions autorisant la vente de gré à gré des terrains domaniaux.
– Décisions portant règlement des oppositions ou autres litiges fonciers.
– Décisions prononçant la déchéance des droits fonciers sur des terrains domaniaux.
– Arrêtés de déclaration d’utilité publique.
126. Comment procède l’administration pour régler des litiges sur le terrain ?
L’autorité administrative peut créer des commissions administratives ad hoc pour le
traitement des recours en matière domaniale et foncière.
128. Quel est l’organe chargé de l’examen des recours gracieux et contentieux au
ministère des domaines et des affaires foncières ?
C’est la division des affaires juridiques.
Bibliographie
Le guide de l’usager (Publié dans le Cameroon Tribune du lundi 19 avril 2010, n°
9582/5783, pp. 20-23).
« Essai sur la notion et le régime juridique des biens domaniaux au Cameroun », A.
MPESSA, ISBN 2.284-02026-7, Diffusion, Atelier National de Reproduction des Thèses,
ANTR, [En ligne] http : //www.antheses.com.fr, p. 226-246.
- loi n° 80-22 du 14 juillet 1980 portant répression des atteintes a la propriété foncière
et domaniale
- loi 85/29 du 04 juillet 1985 relative a l’expropriation pour cause d’utilité publique et
aux modalités d’indemnisation.
- Décret n° 76.165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d’obtention du titre foncier
modifier et complété par le décret n° 2005/481 du 16 décembre 2005.
- Décret n° 2003/418/pm du 25 février 2003 fixant les tarifs d’indemnisation des
cultures.