Cours de Droit Foncier et Domanial ET de Droit de la Construction

Génie Civil Année 5 ENSP Yaoundé

Enseignant : NOUNYAN NGUIMBIS Joseph Pr Associé UY1
Objectif du cours
La terre étant le support de toute activité humaine, il est tout à fait indiqué que
chaque citoyen à l’intérieur d’un territoire donné s’imprègne des droits qui lui
sont attachés en ce qui concerne ses modes d’appropriation que les divers
usages auxquels elle peut être affectée ; l’étudiant ne fait pas d’exception .
Par ailleurs, l’étudiant d’aujourd’hui et futur promoteur immobilier se doit de :
- De maitriser ou tout au moins appréhender au cours de sa formation les
différents modes d’accès aux droits de propriété et de jouissance d’une
parcelle de terrain du domaine national.
- De s’approprier les règles fondamentales sur le droit de la construction.

Plan du Cours
Chapitre 1 : Introduction au Droit Foncer et Domanial du Cameroun
1.1 Définitions de quelques notions usuelles
1.2 Historique de la politique publique foncière et domaniale au
Cameroun
1.3 Les caractéristiques de droit foncier et domanial du Cameroun
1.4 L’organisation publique chargée de la mise en œuvre du régime
foncier domanial et cadastral au Cameroun.
Chapitre 2 : La classification des statuts juridiques des terrains du territoire
national
2.1 Le régime juridique sur la propriété immobilière privée
2.2 Le Domaine privé des particuliers
2.3 Le Domaine privé de l’Etat et celui des personnes morales de droit
public
2.4 Le Domaine public
2.5 Le Domaine national

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Chapitre 3 Les modes d’accès aux droits sur les différents terrains
3.1 Les procédures offertes sur le domaine national
3.2 Les procédures prévues pour l’Etat et ses démembrements
3.3 Les procédures d’acquisition des droits sur le domaine de l’Etat et
de celui de ses démembrements
3.4 Les transactions immobilières privées
3.5 Autres procédures
Chapitre 4 : Le régime légal de publication des droits sur la terre
4.1 La publication des actes de l’administration publique
4.2 La spécificité de la publication des attes porteurs des droits sur la
terre
4.3 Les titres de propriété ou de jouissance éligibles à la publicité
foncière
4.4 Le titre foncier et ses attributs
4.5 La protection des droits inscrits
4.6 Le contentieux de l’immatriculation
Chapitre 5 : Droits et taxes générés par l’application du droit foncier et
domanial
5.1 La fiscalité foncière
5.2 Les revenus domaniaux
Chapitre 6 Droit de la Construction
6.1 Définition de quelques notions usuelles
6.2 Les règles générales d’urbanisme et de construction
6.2 L’urbanisme réglementaire
6.3 L’urbanisme opérationnel
6.4 L’aménagement foncier
6.5 Du contrôle, des infractions et des sanctions

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Bibliographie à titre indicatif.
Régime foncier et domanial au Cameroun « Lois et Ordonnances, Décrets et
Arrêté, Circulaires et Instructions » Ministère des Domaines et des Affaires
Foncières Janvier 2008.
Lois n° 2004/003 du 21 Avril 2004 régissant l’urbanisme au Cameroun et ses
textes d’application

Chapitre 1 : Introduction au Droit Foncier et Domanial du Cameroun

1.1 Définitions de quelques notions usuelles
1.1.1 Les usages : ce qui se pratique dans un groupe social
donné.
1.1.2 La coutume : ce qui est inscrit dans les esprits des
anciens d’un clan, une tribu ou toute une autre
organisation sociale ;ce sont en principe les règles
non écrites comportant des règles sociales assorties
des interdits susceptibles d’être modifiés ave la
disparition de leurs initiateurs.
1.1.3 La doctrine : C‘est l’ensemble des écrits produits par
ceux qui réfléchissent sur une matière donnée
(universitaires, chercheurs…)
1.1.4 La jurisprudence : c ‘est l’ensemble des décisions
rendues par les juridictions conformément aux lois en
vigueur.
1.1.5 La Loi : c’est l’acte voté par le parlement et
promulgué par le Chef de l’État pour régir dans un
domaine précis de la vie nationale ; elle a une portée
générale et impersonnelle pour être appliquée à tous
indistinctement, elle se caractérise par sa force
contraignante et le pouvoir de sanction conférée au
juge en cas de transgression des prescriptions en
vigueur.
1.1.6 Le Droit, dans une matière donnée, c‘est l’ensemble
des règles juridiques régissant la vie en société et
sanctionnées par la puissance publique. Il regroupe
les usages, les coutumes la doctrine la jurisprudence

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 et les lois. On parle de Droit international de droit de
Droit interne avec des divisions en Droit public Droit
privé et de nombreuses subdivisions dont le Droit
foncier le Droit domanial et le Droit de la
construction qui sont les branches du Droit
camerounais.
1.1.7 Les droits : ce sont les avantages individuels, les
prérogatives, le pouvoir ou la faculté de faire ou de
ne pas faire que les personnes bénéficiaires évoquent
par référence aux règles en vigueur.
1.1.8 Le foncier, le domaine la domanialité
▄ le foncier est tout ce qui se rattache à un fonds
de terre
▄ le domaine au sens général représente une
parcelle de terrain ou un ensemble de terrains
▄ la domanialité est le régime juridique applicable
aux biens composant le domaine
1.1.9 Une politique publique : est un choix opéré par
les gouvernants dans un domaine donné.
1.2.0 Le système est un dispositif ou organisation
comportant des objectifs spécifiques en vue d’atteindre
les résultats planifiés et qui évolue dans un
environnement précis dont il subit les influences et qu’il
influence également.
1.2.1 Les biens meubles et immeubles
Les biens représentent les éléments du patrimoine
d’une personne : les biens meubles sont ceux qui
peuvent être déplacés et les biens immeubles ceux
qui, par nature ne peuvent être déplacés en
l’occurrence le sol.
1.2 La Politique publique foncière et domaniale du Cameroun
Nous examinerons cette politique par rapport à une histoire, un
processus et un formalisme.
1.2.1 L’histoire :
Cette politique a subi diverses influences
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 ▬ Au niveau des coutumes nationales précoloniales
▬ Les influences des métropoles colonisatrices
● l’influence allemande avec le GRUNDBUCH au 19es
● l’influence britannique ave les LAND AND NATIVE
RIGHTS ORDINANCES de 1928 et en vigueur au Nigeria
et étendue dans l’ancien Cameroun Occidental
● l’influence française avec le régime de la
transcription et le régime de l’immatriculation des
immeubles instauré par un décret de 1932.
▬ Le choix du législateur à travers la constitution de 1972
portant création de la République Unie du Cameroun, avec
pour conséquence, l’uniformisation des législations
antérieures de l’Etat fédéral et des Etats fédérés de des
deux Cameroun Oriental et Occidental.

1.2.2 un processus
Le vote par l’assemblée nationale d’une loi d’habilitation,
(loi n°73/3 du 9 juillet 1973) autorisant en application de l’article 21 de la
constitution du 2 juin 1972 et pour une période de 12 mois le Président
de la République à fixer par ordonnance le régime foncier et domanial
est le résultat d’un large consensus entrepris par les pouvoirs publics et
basé sur les avis recueillis auprès des différentes parties prenantes.
1.2.3 un formalisme
C‘est à l’issue de ce processus des textes spécifiques suivants ont été
pris à savoir :
► l’ordonnance 74/1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier
► l’ordonnance 74/2 du 6 juillet fixant le régime domanial
► la loi 85/09 du 4 juillet 1985 fixant le régime d’expropriation pour
cause d’utilité publique et les modalités d’indemnisation
► la loi n° 76/25 du 14 décembre 1976 portant organisation cadastrale

De ces textes se dégagent quatre grandes options à savoir :

● option de l’Etat libéral : l’Etat du Cameroun a permis à chaque
personne qui le désire qu’elle soit physique ou morale, publique ou
privée, camerounaise ou étrangère, de devenir propriétaire ou de

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bénéficier d’un droit de jouissance sur une parcelle de terrain du territoire
national pourvu qu’elle respecte les conditions fixées par la loi.
● option de l’Etat garant du libre exercice du droit de propriété
immobilière privée. Les propriétaires du droit de propriété ou de
jouissance disposent ainsi de la protection de la puissance publique à
travers les juridictions compétentes.
►option de l’Etat, gardien de toutes les terres : l’Etat du Cameroun veut
mettre en avant l’intérêt d’un développement harmonieux du pays dans
la paix sociale.
►option de l’Etat interventionniste : son pouvoir d’intervention s’exerce
soit pour tenir compte des impératifs de défense nationale, soit pour un
usage rationnel des terrains nécessaires à la mise en œuvre des
politiques économiques au profit de toute la nation.
1.3 L’organisation publique chargée de la mise en œuvre du
régime foncier, domanial et cadastral en vigueur.
Cette organisation peut s’appréhender d’une part à travers les textes qui
fixent la répartition des pouvoirs entre les trois grandes institutions d’Etat
(Exécutif Législatif et Judiciaire) et d’autre part l’organisation du
Gouvernement à travers les institutions spécifiques chargées au sein du
pouvoir exécutif de la mise en œuvre au quotidien des règles ainsi
éditées.
La pyramide des pouvoirs sur la gestion des terrains du territoire national
s’établit donc de la manière suivante :
→ le sommet stratégique est animé par le Parlement, le Président de la
République, le Premier ministre et le Ministre des Domaines du cadastre
et des Affaires Foncières.
→ L’élément médian est représenté par les services centraux du
ministère chargé des domaines du cadastre et des affaires foncières.
→ la base opérationnelle représentée par les services déconcentrés
présents aussi bien dans les dix régions que dans les 58 départements
de la République.

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Chapitre 2 La classification des statuts juridiques des terrains du
territoire national

2.1. Le régime juridique sur la propriété immobilière privée

Au Cameroun, seul le détenteur du titre foncier ou du titre de propriété
susceptible d’être transformé en titre foncier est considéré comme
propriétaire de l’immeuble concerné.
2.1.1 Le titre foncier
L’article 1er du décret 76/165 du 27 Avril 1976 définit le titre foncier
En des termes suivants : « le titre foncier est la certification
officielle de la propriété immobilière.
Sous réserve des dispositions des arts 2 (alinéa 3) du présent décret,
le titre foncier est inattaquable, inaliénable, intangible et définitif. Il en est
de même des actes constatant les autres droits attachés à la propriété.
L’enregistrement d’un droit dans un registre spécial appelé livre foncier
emporte immatriculation de ce droit et le rend opposable aux tiers »
2.1.2 Le titre de propriété
Pour mieux appréhender cette notion, il convient de distinguer d’une part
les titres de propriété ayant été institués par les législations antérieures à
la réforme de 1974 et d’autre part ceux créés par l’ordre juridique
nouveau depuis 1974.
▬ les titres de propriété antérieurs à 1974
Il convient de faire encore une distinction ici entre les titres de propriété
assujettis au délai de transformation et ceux non assujettis à ce délai de
transformation.
▄ les titres de propriété assujettis au délai de transformation
●les livrets fonciers et les « certificates of occupancy » dont les
détenteurs étaient tenus de les faire transformer en titres fonciers par les
services des domaines dans un délai de 6 ans pour les terrains urbains
et de 15 ans pour les terrains ruraux à compter du 5 Août 1974

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conformément à l’art 4 de l’ordonnance 74/1 du 6 juillet 1974 fixant le
régime foncier
● des jugements définitifs, constitutifs ou translatifs des droits
réels immobiliers dont les titulaires, sous peine de déchéance
disposaient des délais de saisine des servie des domaines de 10ans
pour les terrains urbains et de 15 ans pour les terrains ruraux.
▄ les titres de propriété non assujettis au délai de transformation
● Il s’agit de : « freehold lands », les terres acquises sous le régime de
la transcription, les concessions domaniales définitives et les terres
consignées au GRUNDBUCH.
● des actes de classement de terrains au domaine privé de l’Etat
intervenus en application des législations antérieures à 1974.
▄ les titres de propriété institués par l’ordre juridique nouveau depuis
1974 à savoir :
● de l’acte notarié consacrant une transaction immobilière privée au
sens du décret n° 79/017 du 13 janvier 1979.
● de l’arrêté ou du décret portant attribution d’un terrain domanial au
sens du décret n°76/167 fixant les modalités de gestion du domaine
privé de l’Etat :
▪ soit en propriété par les régimes juridiques portant sur
l’homologation d’un procès-verbal de vente par adjudication,
l’approbation d’un acte de vente de gré à gré, la cession au bénéfice
d’une autre personne morale de droit public, l’approbation d’un acte
d’échange, l’approbation d’un acte de donation , l’attribution aux
organismes internationaux ou legs ;
▪ soit en jouissance : par les régimes juridiques de l’affectation au
bénéfice d’un service public, de l’autorisation de conclure un bail
ordinaire ou emphytéotique ;
● de l’arrêté d’attribution d’un terrain communal ;
● de duret d’expropriation d’un terrain immatriculé ( loi 85/09 du 04 juillet
1985 art 4 alinéa 1er relative à l’expropriation pour cause d’utilité publique
et aux modalités d’indemnisation
● du décret d’incorporation d’une dépendance du domaine national au
domaine privé de l’Etat (ordonnance n°74/1 du 06 juillet 1974 art 18
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ensemble art 22 du décret n°76/166 du 27 Avril 1976 fixant les modalités
de gestion du domaine national et l’art 1er paragraphe 3 du décret
n°76/165 du 27 Avril 1976 fixant les conditions d’obtention du titre
foncier.
● du décret du déclassement d’une dépendance du domaine public et de
son intégration au domaine privé de l’État cf. art 5 paragr. 3 de
l’ordonnance 74/1 du 6jullet 1974 fixant le régime domanial, ensemble
l’art 1er paragraphe 3 du décret 76/165 du 27 Avril 1976 fixant les
conditions d’obtention du titre foncier.
● du décret de déchéance d’une concession ou urbaine (art 10 alinéa 3
de l’ordonnance 74/2 du 6 juillet 1974 fixant le régime domanial,
ensemble l’art 1er paragr. 3 du décret 76/165 du 27 Avril 1976 fixant les
conditions d’obtention du titre foncier
Le régime juridique sur la propriété immobilière ainsi présenté nous
permet de distinguer cinq statuts juridiques des terrains du territoire
national ainsi qu’il suit :
2.2 Le domaine privé des particuliers
2.3 Le domaine privé de l’Etat
2.3 Le domaine privé des autres personnes morales de droit public
2.4 Le domaine public
2.5 Le domaine national

2..1 Le domaine privé des particuliers

Il est constitué par les terrains ouverts soit par un titre foncier, soit par un
titre de propriété au nom de la personne concernée, que ce soit une
personne physique ou morale, de nationalité camerounaise ou
étrangère.
Rappelons que s’agissant du titre de propriété privée, il ‘agit des terres
ci-après :
►les freehold lands
► les terres acquises sous le régime de la transcription ;
► les concessions domaniales définitives ;
► les terres consignées au Grundbuch.
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2.2 Le domaine privé de l’Etat
L’article 10 de l’ordonnance n°74/2 du 6 juillet 1974 fixant le régime
domanial dispose que font partie du domaine privé de l’Etat :
► les biens meubles et immeubles acquis par l’Etat à titre gratuit ou
onéreux selon les règles du droit commun ;
► les terrains qui supportent les édifies, constructions, ouvrages et
aménagements réalisés et entretenus par l’Etat ;
► les immeubles dévolus à l’Etat en vertu de :
▪ l’article 120 du Traité de Versailles du 28 juin 1919 ;
▪ de la législation sur les séquestres de la guerre ;
▪ d’un acte de classement intervenu par application de législations
antérieures à la présente ordonnance ;
▪ du déclassement du domaine public ;
▪ de l’expropriation pour cause d’utilité publique
► les concessions rurales ou urbaines frappées de déchéance ou du
droit de reprise ainsi que les biens des associations dissoutes pour fait
de subversion, atteintes à la sûreté intérieure ou extérieure de l’Etat ;
►les prélèvements décidés par l’Etat sur le domaine national par
application des dispositions de l’article 18 de l’ordonnance fixant le
régime

2.3 Le domaine privé des autres personnes morales de droit public

L’article 13 de l’ordonnance 74/1 du 6 juillet 1974 fixant le régime
domanial dispose :
« font partie du domaine privé des autres personnes morales de droit
public
● les biens meubles et droits immobiliers acquis par des personnes de
droit privé
● les biens et droits immobiliers provenant du domaine privé de l’Etat et
transférés au domaine privé desdites personnes

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● les biens et droits immobiliers acquis dans les conditions visées à
l’article 18 de l’ordonnance fiant le régime foncier.
2.4 Le Domaine public
Il sera mieux appréhendé de par sa définition, sa catégorisation et ses
propriétés
2.4.1 Définition
Le domaine public se définit selon les articles 2 et suivants de
l’ordonnance 74/2 du 6 juillet 1974 fixant le régime domanial par les
biens meubles et immeubles qui, par nature ou par destination, sont
affectés soit à l’usage direct du public, soit aux services publics
2.4.1 Sa catégorisation
Le domaine public comprend : le domaine public naturel et le domaine
public artificiel.
2.4.2 Ses propriétés
Tous les terrains sont réputés inaliénables, insusceptibles
d’appropriation privée, insaisissables et imprescriptibles.
█ Le domaine public naturel comprend
→ le domaine public maritime
→ le domaine public fluvial
→ le domaine public terrestre et aérien
▄ Le domaine public maritime comprend : les rivages de la mer jusqu’à
la limite des plus hautes marées ainsi qu’une zone de cinquante mètres
à partir de cette limite, les rives des embouchures des cours d’eau
subissant l’influence de la mer jusqu’à la limite des plus hautes marées,
ainsi qu’une zone de vingt-cinq mètres à partir de cette limite, le sol et le
sous-sol de la mer territoriale.
▄ le domaine public fluvial est constitué par : les cours d’eau navigables
ou flottables dans les limites déterminées par les plus hautes eaux, ainsi
qu’une limite de vingt-cinq mètres à partir de cette limite, les marécages,
à l’exception des plantations aménagées, les cours d’eau non navigables
ni flottables dans les limites déterminées par la hauteur des eaux coulant
à plein bord, les lacs, les étangs naturels et les lagunes dans les limites
déterminée par la hauteur des plus hautes eaux.

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▄ les domaines publics terrestre et aérien sont constitués
respectivement par le sous-sol et l’espace atmosphérique situé au-
dessus du territoire de l’Etat et de la mer territoriale.
█ Font partie du domaine public artificiel
▄ les autoroutes et une emprise de cent (100) mètres de part et
d’autre de l’axe de la chaussée. Cette emprise est réduite à dix (10)
mètres en ville à partir du bord extérieur du trottoir
▄ les routes nationales et provinciales et une emprises de 40 mètres
de part et d’autre de la chaussée. Cette emprise est réduite à 10 mètres
à partir du bord extérieur du trottoir dans les agglomérations et en vile.
▄ les routes départementales
▄ les pistes carrossables
▄ les pistes non carrossables
▄ les chemins de fer
▄ les ports commerciaux, fluviaux ou maritimes et leurs dépendances
▄ les ports militaires maritimes ou fluviaux

▄ les lignes téléphoniques, télégraphiques

▄ les monuments et édifies publics entretenus par l’Etat
▄ la concession des chefferies traditionnelles et les biens y afférents et
plus spécialement dans les provinces où la concession des chefferies
est considérée comme un bien indivis de la communauté dont le chef n’a
que la jouissance.
Cette liste n’est pas exhaustive (cf art 2 de l’ordonnance n°74-2 du 6
juillet 1974 fixant le régime domanial)

2.5 Le domaine national

2.5.1 Définition
Le domaine national comprend l’ensemble des terrains à l’exclusion de
ceux faisant partie du domaine privé de l’Etat et des autres personnes
morales de droit public d’une part et ceux faisant partie du domaine
public
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2.5.2 Sa catégorisation
Les dépendances du domaine national sont classées en deux
catégories :
Le domaine national de première catégorie et le domaine national de
deuxième catégorie.
2.5.3 Ses propriétés
▄ Le domaine national de première catégorie regroupe tous les terrains
occupés ou exploités au 5 Août 1974, date d’entrée en vigueur de
l’ordonnance 74/2 fixant le régime foncier. Il s’agit généralement des
terrains d’habitation, les terres de culture, de plantation, de pâturage et
de parcours dont l’occupation se traduit par une emprise évidente de
l’homme sur la terre et une mise en valeur probante.
▄ le domaine national de deuxième catégorie
Il est constitué des terres libres de toute occupation effective au 5 Août
1974
Le domaine national est administré par l’Etat en vue d’en assurer une
utilisation et une mise en valeur rationnelle.
Il convient à présent d’examiner les conditions d’accès aux droits de ces
terrains.

Chapitre 3 Les procédures d’accès aux droits sur les différents terrains
3.1 Procédures offertes par la loi sur le domaine national
ou procédures domaniales
Institué par l’article 17 paragraphe 1er de l’ordonnance 74/1 du 6 juillet
1974 fixant le régime foncier et organisé par les articles 1 à 8 du décret
76/166 du 27 Avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine
national, le régime juridique sur la concession s’articule en trois sous-
régimes à savoir : la concession provisoire, la concession définitive et le
bail emphytéotique.
3.1.1. La concession provisoire
Qu’entend-t-on par concession provisoire ?
‘est la procédure par laquelle l’Etat autorise à toute personne qui le
désire, qu’elle soit une personne physique ou morale, publique ou

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privée, de nationalité camerounaise ou étrangère, à réaliser pendant une
période de cinq ans sur une dépendance du domaine national de
deuxième catégorie, le projet de développement dont ladite personne est
la promotrice à condition de respecter le cahier de charges y afférent. ( cf
articles 2 et 3 du décret 76/166 du 27 Avril 1976 fixant les modalités de
gestion du domaine national)
Quelles sont les conditions d’éligibilité à cette procédure ?
1/ Quel dossier composer ?
Une demande en trois exemplaires sur des formulaires spéciaux à laquelle il
faut joindre la photocopie de la carte nationale d’identité ou du permis de
séjour, les statuts de la société le cas échéant et le mandat qui la représente, le
croquis du terrain en quatre exemplaires ; le programme de remise en valeur
faisant ressortir les étapes de sa réalisation ; un devis descriptif et estimatif des
travaux à réaliser. Ce dossier est à déposer auprès du chef de service
départemental des domaines compétent contre récépissé.
2/ Comment se déroule une concession ?
Elle se fait en deux phases : sur une base provisoire d’abord, ensuite sur une
base définitive. 30. Comment est attribuée la concession provisoire ? 1. Sur
convocation du préfet saisi par le chef de service départemental des domaines
qui a reçu votre dossier, la commission consultative descend sur le terrain, et
transmet au ministre en charge des domaines un procès-verbal avec un avis
motivé sur le statut juridique du terrain et la faisabilité du projet sur cette
parcelle.
3/ Qui est autorisé à accorder une concession provisoire ?
Moins de 50 hectares : le ministre en charge des domaines ; – plus de 50
hectares : le Président de la République. 32. Quelle est la durée de la
concession provisoire ? Le requérant dispose de 5 ans pour réaliser son projet
selon le cahier des charges signé avec le préfet.
4. Quand se termine la concession provisoire ?
Elle se termine avec le constat de la mise en valeur réalisée ou non selon les
clauses du cahier de charge.
5/ En cas de non-respect des clauses ?

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Au vu du procès-verbal de constat par la commission, le préfet peut proposer
soit la prorogation de la durée de la concession provisoire, soit qu’on vous
demande tout simplement de quitter les lieux.
6/ Quand puis-je bénéficier d’une concession définitive ?
Dès que la commission constate que vous avez respecté les clauses, le préfet
propose la concession définitive si vous êtes de nationalité camerounaise, ou
alors un bail emphytéotique si vous êtes un étranger.
7/ La concession définitive donne-t-elle droit au titre foncier ?
Effectivement, vous avez droit à un titre foncier.
8/ Combien coûte une concession sur le domaine national ?
1 F le mètre carré dans la zone rurale, minimum à percevoir : 3000 Francs
10 Francs le mètre carré dans la zone urbaine, minimum à percevoir 5000
Francs
313 Le Bail emphytéotique
C‘est la procédure par, laquelle l’État qui a attribué la concession provisoire à
une personne de nationalité étrangère vérifie que cette dernière a réalisé son
projet conformément au cahier de charges, lui décerne de e fait l’acte
administratif autorisant l’attribution d’un droit de jouissance de très longue
durée (99ans) et permettant la signature ave ladite personne, le bail
emphytéotique susceptible notamment d’hypothèque.
1/ Avec quel représentant de l’État le concessionnaire provisoire de nationalité
étrangère doit-il signer la concession provisoire ?
- Avec le Ministre chargé des Domaines lorsque le terrain dépasse 50
hectares
- Avec le Préfet du département de situation du terrain lorsque la parcelle
est inférieure à 50 hectares
2/ Quels sont les textes de référence qui fournissent les informations officielles
sur le régime juridique du bail emphytéotique ?
- Ia constitution
- La loi n° 76/25 du 14 décembre 1976 portant organisation cadastrale
- L’article 14 de la loi des Finances de l’exercice 1991/1992
- L’ordonnance 74-1 du 6 Juillet 1974 portant le régime foncier
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 - Le décret 76- 166 du 27 Avril 1976 fixant les modalités de gestion du
domaine national
- L’instruction n° 006/Y.18/MINDAF/D300 du 29 décembre 2005 relative
au fonctionnement de la commission consultative
- L’instruction n° 11/Y.7 MINDAF/D100 du 25 juin 2007 portant rappel des
dispositions réglementaires régissant la gestion du domaine national de
deuxième catégorie.
314 Le Lotissement domanial
1/ Qu’est-ce qu’un lot domanial ?
C’est une parcelle de terrain issu du lotissement d’un terrain appartenant au
domaine privé de l’État ou de la commune.
2/ Qui peut en être bénéficiaire ?
Toute personne physique ou morale, publique ou privée, camerounaise ou
étrangère. Mais pour les étrangers, l’acquisition de terrain est interdite en
zones frontalières
3/ Quel est le principe de la vente d’un lot domanial ?
D’après la législation de 1974, c’est la vente par adjudication.
4/ Comment se passe l’adjudication publique ?
Elle est effectuée par une commission présidée par le préfet 30 jours après la
publication de l’avis au public comportant les détails de la vente. Le procès-
verbal de la vente est ensuite homologué par le ministre en charge des
domaines.
5 Il existe également la vente de gré à gré en quoi consiste-t-elle ?
C’est une dérogation à la règle qui ne peut être utilisée que si l’adjudication
publique peut compromettre le souci de justice sociale.
6 Quelle est la procédure ? 1 –
Il faut d’abord obtenir l’autorisation du ministre à travers une demande faite
sous le couvert du préfet. En cas d’accord, le ministre signe une décision
autorisant la vente et fixant le prix à payer à la caisse de receveur des
domaines. Après paiement, le ministre signe un arrêté approuvant la vente. Cet
arrêté donne le droit à l’établissement d’un titre foncier.

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7 S’agit-il d’un titre foncier spécifique ?
En quelque sorte, parce qu’il comporte une clause dite « résolutoire ». Vous ne
pouvez pas disposer définitivement du terrain tant que vous ne l’avez pas mis
en valeur, dans une période de trois ans conformément au cahier de charges.
7 Quel est le dossier à composer pour la vente de gré à gré ?
Une demande en quatre exemplaires dont l’original est timbrée ; une
procuration lorsque le demandeur est mandataire ; un exemplaire de statut ou
de l’acte constitutif s’il s’agit d’une société ; les plans du terrain en quatre
exemplaires ; l’avis du préfet territorialement compétent.
8 En cas de non mise en valeur du terrain dans une période de trois ans ?
Le préfet établit un constat de non mise en valeur et l’adresse au ministre
chargé des domaines qui prononce votre déchéance sur la propriété de ce lot.
Dès cet instant, le lot ne vous appartient plus, il est retiré et attribué à une
autre personne susceptible de le mettre en valeur.
9/ Existe-t-il une possibilité de récupération d’un lot, objet de déchéance ?
L’arrêté de déchéance est un acte administratif susceptible de recours dans les
conditions fixés par la loi.
10 Quand parle-t-on de cession ?
L’État peut céder des dépendances de son domaine privé à des personnes
morales de droit public. Cette cession est prononcée par décret.
11 Qu’est-ce que l’attribution en jouissance ?
L’État peut attribuer des dépendances de son domaine privé non affecté ou
désaffecté en jouissance à des personnes physiques ou morales qui en font la
demande. Cette procédure donne lieu à l’établissement d’un bail ordinaire ou
emphytéotique.
12 Quel est le dossier à composer ?
Une demande timbrée ; une copie de la CNI ; un exemplaire de statut si c’est
une société ; quatre exemplaire du plan du terrain ; un planning des travaux de
mise en valeur ainsi que les moyens à mettre en œuvre. Le tout est adressé au
ministre en charge des domaines s/c du préfet compétent. 13/ Quelles sont les
caractéristiques d’un bail ordinaire ? Durée maximale : 18 ans. Clauses
résolutoires : loyer payable d’avance et révisable ; paiement obligatoire des
17
contributions foncières et autres taxes ; possibilité de contrôle de travaux par
les agents du MINDAF ; interdiction de céder le droit de bail ou de sous-louer
sans autorisation ; possibilité pour l’État de reprendre l’immeuble en fin de bail
avec droit de préemption sur les investissements.
3.2 Les Procédures Foncières
3.2.1 L’immatriculation directe non « litigieuse »
1/ Que recouvre ce terme ?
C’est la prérogative que le législateur de 1974 a reconnu aux collectivités
coutumières, à leurs membres et à toute personne de nationalité
camerounaise qui justifient d’une mise en valeur paisible et antérieure au 5
Août 1974 de demander la transformation directe en titre foncier, du droit de
jouissance qui leur est reconnu et qu’ils exercent sur lesdites mises en valeur
réalisées paisiblement.
2/ Quelle est la composition du dossier ?
Juste une demande d’immatriculation signée en quatre exemplaire dont
l’original est timbré et mentionnant : les noms, prénoms, filiation, domicile,
profession, régime matrimonial, nationalité, nom et description détaillée de
l’immeuble. Attention : tout terrain traversé par une route ou une rivière fait
l’objet d’autant de demandes qu’il y a de parcelles.
3. Où dois-je retirer la demande ?
L’imprimé de demande d’immatriculation se retire à la sous-préfecture ou au
bureau de chef de district, ou au service départemental des affaires foncières.
4. Comment faire obtenir un titre foncier en six mois ?
Déposez la demande bien remplie à la sous-préfecture ou chez le chef de
district. Attendez au plus trois jours pour réclamer un récépissé. Gardez votre
récépissé, car l’autorité transmettra votre dossier au service départemental
des affaires foncières dans un délai de 8 jours. Le chef de service
départemental des affaires foncières fera publier dans les 15 jours qui suivent,
un extrait de votre demande. De concert avec le sous-préfet ou le chef de
district, il fixera la date de la descente de la commission consultative pour
constater l’effectivité de la mise en valeur de votre terrain. Après le bornage,
vous devrez payer les frais de bornage auprès du receveur départemental des
domaines contre quittance. 30 jours après, le délégué départemental du
18
MINDCAF transmet votre dossier complet du délégué provincial à l’attention du
chef de service des affaires foncières qui l’inscrit dans le registre provincial de
suivi des réquisitions d’immatriculation, lui affecte un numéro, examine sa
régularité, le vise le cas échéant et établit un avis de clôture de bornage qui est
publié par le délégué provincial dans le bulletin provincial des avis domaniaux
et fonciers. Votre dossier est alors transmis au conservateur foncier du lieu de
situation de votre terrain. – Trente jours après la publication de l’avis de clôture
de bornage de votre parcelle, et en l’absence de toute opposition ou tout litige,
le conservateur foncier de votre ressort procède à l’immatriculation de votre
terrain sur le livre foncier, et vous délivre une copie (duplicatum) de titre
foncier après que vous aurez payé la redevance foncière auprès du receveur
ainsi que les timbres y afférents.
5 La commission consultative est-elle un passage obligé ?
Oui. Seule cette commission au sein de laquelle se trouve un géomètre
assermenté du cadastre, est compétente pour constater l’occupation du
terrain.
6 Quand-est-ce que le géomètre procède au bornage du terrain ?
Dès que la commission consultative constate que l’occupation du terrain est
effective.
7 Le géomètre peut-il procéder seul au bornage ?
Non, toujours au sein de la commission, et en présence des riverains. Il ne peut
non plus procéder au bornage les samedis et dimanches, les jours fériés, ou
bien la nuit.
8. Dois-je suivre le dossier entretemps pour que ce délai de six mois soit
respecté ?
En principe, vous ne devez pas courir après votre dossier et mettre la pression
sur les agents publics d’une manière ou d’une autre ; cela donne souvent lieu à
des trafics et des arnaques dont vous pouvez être victime. Cependant veillez à
ce que toutes les pièces et tous les frais légaux demandés à chaque étape
soient disponibles à temps.
9 Au terme du processus, quel est le document que le conservateur doit me
remettre ?
Il doit vous remettre une copie du titre foncier encore appelée duplicatum.

19
10 Et s’il m’arrive de perdre ma copie de titre foncier, puis-je en obtenir une
autre ? Oui, mais il faut auparavant saisir le tribunal d’un dossier comprenant le
certificat de propriété et le certificat de perte, pour qu’il vous soit délivré une
ordonnance vous autorisant à demander une autre copie du titre foncier.
3.2.2 L’immatriculation dite « litigieuse »
Le titre foncier est don établi dans le livre foncier par le conservateur en
l’absence d’une opposition ou de demande d’inscription de droits.
Dans le cas contraire, quelle est la démarche à suivre ?
Commençons par présenter les rôles des divers acteurs à l’acte de délivrance
du titre foncier
1/ Que fait le sous-préfet ?
Il reçoit votre demande, délivre le récépissé, transmet le dossier au service
départemental des affaires foncières, et préside les travaux des commissions
consultatives.
2/ Que fait le service départemental des affaires foncières ?
Il instruit le dossier d’immatriculation, rapporte les travaux de la commission
consultative, veille à l’effectivité de l’avis au public, participe au règlement des
litiges, met en forme le dossier administratif.
3 Que fait le service provincial des affaires foncières ?
Il contrôle la régularité du dossier et appose le visa réglementaire, prépare la
publication de l’avis de clôture de bornage dans le bulletin provincial des avis
domaniaux et fonciers, instruit le dossier de règlement de litiges à soumettre
au gouverneur de la province.
4 Que fait le conservateur foncier ?
Il inscrit vos droits dans le grand livre foncier, délivre une copie du titre foncier
(duplicatum) au requérant individuel ou au chef de la collectivité des
requérants.
5. Que fait le gouverneur ?
Il examine et tranche les litiges fonciers liés à l’occasion de la procédure
d’immatriculation.
6 Quel est le rôle du ministre des domaines ?

20
Il examine et tranche le recours contre les décisions du gouverneur.
7 Quel est le rôle de la Cour suprême ? Elle examine et tranche les recours
contre la décision du Ministre des Domaines.
8 Le titre foncier peut-il être annulé ?
Une fois établi, ce document devient intangible, inattaquable et définitif.
Cependant sa nullité peut être constatée par le ministre des domaines et des
affaires foncières si :
● Plusieurs titres fonciers ont été établis sur un même terrain.
● Le titre foncier a été établi arbitrairement sans suivre la procédure
réglementaire ou sur la base d’une procédure autre que celle prévue à cet
effet.
● Le titre foncier a été établi en partie ou en totalité sur le domaine public, le
domaine privé de l’État ou une collectivité publique.
3.2.3 : particularités du titre foncier
Le titre foncier n'a qu'une force probante relative et il constitue un acte
administratif, susceptible de faire l'objet d'un recours pour excès de pouvoir.
Aux termes de l'article premier du décret de 1976, le titre foncier est la
certification officielle de la propriété immobilière. Sous réserve des dispositions
des articles 2 (alinéa 3) et 24 du présent décret, le titre foncier est
inattaquable, inaliénable intangible et définitif. Il en est de même des actes
constatant les autres droits réels attachés à la propriété. L'enregistrement d'un
droit dans un registre spécial appelé Livre Foncier implique l'immatriculation de
ce droit et le rend opposable aux tiers. Dans cette disposition, on retrouve la
technique habituelle de rédaction des textes juridiques : dans le premier alinéa,
est énoncé le principe selon lequel « le titre foncier est la certification officielle
de la propriété immobilière ». Ce principe est immédiatement suivi à l'alinéa 2,
par deux exceptions, qui en tempèrent la portée : « sous réserve des
dispositions des articles 2 alinéa 3 et 24»; cependant ses trois attributs
subséquents sont soulignés, à savoir : son caractère inattaquable, intangible et
définitif.
1 Le titre foncier peut-il être retiré ?
Un titre foncier peut être retiré par le ministre des domaines et des affaires
foncières seulement s’il constate qu’il y a eu une faute de l’administration au
21
cours de la procédure de son établissement, dans le strict respect des délais
réglementaires.
2 Les titres fonciers annulés ou retirés deviennent-ils tous invalides ?
Oui, seule la procédure pour les rendre invalides diffère.
3 Mes droits ont été lésés par une immatriculation, que dois-je faire ?
Vous ne pouvez malheureusement pas avoir de recours sur le terrain
concerné. S’il y a eu dol (i.e. fraude), vous ne pouvez engager qu’une action en
dommages-intérêts contre le fraudeur.
4 Peut-on rectifier un titre foncier ?
Oui, en cas d’erreur matérielle ou d’omission commise dans le titre de
propriété produit par le conservateur ou dans les inscriptions opérées par ce
dernier. Celui-ci est la personne habilitée à effectuer ces rectifications.
Toutefois, seul le Premier Ministre peut autoriser une rectification qui porte
atteinte aux droits d’autres personnes.
5 Puis-je faire une opposition à l’immatriculation d’un terrain dès que j’en
prends connaissance à travers la publicité faite à la sous-préfecture ?
Oui. Dans ce cas, il faut saisir immédiatement le sous-préfet ou le chef du
district, président de la commission consultative.
6 Comment puis-je faire une opposition à l’immatriculation d’un terrain après
la publication d’un avis de clôture de bornage ?
Il faut saisir le conservateur dans un délai de 30 jours francs après la parution
de l’avis de clôture de bornage dans le bulletin provincial des avis domaniaux
que publie mensuellement chaque délégation provinciale.
7 Combien coûte la descente de la commission consultative ?
Un projet de texte est actuellement en cours d’élaboration pour réglementer
les frais. Ces frais tiennent compte de l’éloignement du terrain par rapport au
service local du MINDCAF, et porte sur le transport des hommes et du matériel.
Pour l’instant, il est demandé au président de la commission de fixer des taux
raisonnables.
3.2.4. Les Transactions immobilières

22
Aux termes de l’article 1er du décret n° 79/017 du 19 janvier 1979, constitue
une transaction immobilière privée, la vente, la cession gratuite ou l’échange
d’un immeuble entre particuliers. Ces transactions donnent lieu à des droits
nouveaux au bénéfice des acquéreurs qui ont besoin de voir leurs droits
certifiés officiellement par l’obtention du titre foncier ou toute autre inscription
dans le livre foncier.
Il s’agit notamment du morcellement ou démembrement du titre foncier et la
mutation totale.
1 Qu’est- ce que le morcellement
C‘est la procédure par laquelle le propriétaire du titre foncier accepte,
moyennant le paiement d’un prix convenu de céder son terrain qu’il fait
borner par le cadastre.
2 Qui est habilité à signer cette convention ?
Le Notaire
3 Quelles sont les conditions d’éligibilité à cette procédure ?

3.2.5 Autres frais

1 Ouverture du dossier d’immatriculation : 3000 F payable chez le receveur des
domaines de la localité.
2 Redevance foncière : c’est la somme qu’il faut payer pour retirer sa copie de
titre foncier, fixé au taux suivant : Immatriculation directe : - 5 F/m² dans la
zone urbaine (minimum à percevoir 5000 F) ; - 1 F/m² dans la zone rurale
(minimum à percevoir 3000 F)
3 Morcellement des propriétés existantes : - 2% du prix d’achat en cas
d’acquisition onéreuse ; - 1% de la valeur vénale énoncée par le notaire en cas
d’acquisition gratuite.
4 Transformation d’un acte en titre foncier : 1% de la valeur de l’immeuble
calculé sur la base des terrains domaniaux dans la localité.
5 Fusion des titres fonciers : 1% de la valeur vénale des immeubles à fusionner.

23
6 Hypothèque et privilège : - de 1 franc à dix millions de francs : 1% ; - de dix
millions à cent millions : 0,75% ; - de cent millions à cinq cent millions : 0,50% ; -
à partir de cinq cent millions : 0,3%.
7 Mutations totales : - par vente : 2% du prix d’achat ; - par décès : 0,50% de la
valeur vénale déclarée de l’immeuble ; - par échange : 1% de la valeur énoncée
par l’acte notarié ; - par apport au capital de société : 1% de la valeur des
actions ; - par donation entre vifs : 1% de la valeur énoncée par l’acte notarié.
8 Inscription des baux : -1% du montant total des loyers calculés sur la durée du
bail.
9 Radiation, prénotations, commandements : - 5000 francs par titre foncier
(taux forfaitaire) ;
10 Relevés des certificats de propriété : - relevé immobiliers : 5000 F par titre
foncier.
11 Inscription ou examen des oppositions : - 3000 F (personnes physique) ; -
5000 F (personne morale).
3.2.5. Les Transactions immobilières
Au terme de l’article 1er n° 79/017 du 19 janvier 1979, constitue une transaction
immobilière privée, la vente la concession gratuite ou l’échange d’un immeuble
entre particuliers. Es transactions aboutissent à la réaction des droits nouveaux
au bénéfice des acquéreurs qui ont besoin de voir leur droits certifiés
officiellement par l’obtention d’un titre foncier ou toute autre inscription sur le
titre foncier.
3.2.5.1 La procédure de morcellement ou de démembrement du titre foncier
Qu’entend-on par ce terme ?
C’est la procédure par laquelle le propriétaire du titre foncier accepte,
moyennant le paiement du prix convenu de céder à l’acquéreur une partie de
son terrain qu’il fait borner par le cadastre, ladite convention étant conclue
devant le notaire afin de permettre à l’acquéreur d’obtenir son titre foncier
Quelles sont les conditions d’éligibilité à cette procédure ?
● le vendeur doit justifier d’un titre foncier libre de toute charge
● l’acquéreur doit justifier de sa capacité à transiger.
La procédure de morcellement comporte plusieurs phases :
24
● la phase de l’actualisation de l’information sur la situation de la
propriété du vendeur : la délivrance du certificat de propriété datant de
moins de trois mois.
● la phase de l’identification cadastrale de la parcelle, objet de la vente
● la phase de l’obtention du certificat d’urbanisme et du certificat
d’accessibilité auprès de l’autorité municipale compétente.
● la phase de la conclusion de la vente par devant notaire.
Relevons ici que le visa du Ministre en charge des domaines de l’acte
notarié est requis quand une personne de nationalité étrangère est
impliquée dans la transaction en tant que vendeur ou acquéreur.
● la phase d’enregistrement de l’acte de vente
Si l’Etat est impliqué comme acquéreur, l’approbation de l’acte notarié
par décret est requise.
● la phase de transformation de l’acte notarié en titre foncier.
L’acte qui consacre la transaction et rée le droit le droit de propriété sur
la parelle au bénéfice de l’acquéreur est celui conclu devant notaire.
Le notaire après avoir fait enregistrer l’acte signé par les deux parties,
saisit le conservateur foncier sous le ouvert du délégué départemental
du MINDAF aux fins de transformation dudit acte en titre foncier au profit
de l’acquéreur
3.2.5.2 La procédure de mutation totale
Le canevas procédural reste le même que celui du démembrement.
Cependant la différence réside dans le mode de délivrance du titre
foncier.
En effet, le nouveau titre foncier n’est pas délivré à l’acquéreur son nom
est simplement mentionné à la section IV consacrée à l’inscription des
noms des propriétaires successifs initial du vendeur.
3.2.5.3 Autres procédures

25
26