INTRODUCTION :

Contours du droit foncier marocain

Notion de droit foncier Principaux intervenants dans la mise en œuvre du droit foncier marocain
Définition Notion voisines ANCFCC Les conservateurs de la Le conservateur général
propriété foncière (75)
Ensemble de règles -Droit immobilier : regroupe Etablissement public, À la tête de la conservation foncière. Siégeant à Rabat.
qui régissent les l’ensemble des textes juridiques de doté de la personnalité Nommée par le directeur général Rôle principal : assurer l’unité de
rapports qui existe droit public comme du droit privé morale et l’autonomie sur proposition du conservateur doctrine administrative dans
entre des individus concernant les immeubles, par financière, placée sous la général. l’application des textes relatifs au
ou des groupes opposition aux meubles. Il s’agit tutelle de l’Etat, Ses attributions sont fixées par régime foncier de
relativement aux d’une partie du droit des biens et précisément le ministère l’article 4 de l’arrêté viziriel du 4juin l’immatriculation.
terres. Ces règles concerne des immeubles privées et chargé de l’agriculture. 1915 :
Attributions fixées par le Dahir du
définissent la le droit du patrimoine des Régit par la loi n°58-00. Donne suite aux requêtes
29 décembre 1953 :
répartition des personnes publiques. Sa mission principale : d’immatriculation et procède à
droits de propriété Le point de distorsion : ce qui est exercer au profit de l’immatriculation sur les livres Contrôler l’exercice des fonctions
sur les terres, les bâti et s’élève ou non sur terre pour l’Etat, les attributions fonciers des conservateurs
modalités le droit immobilier / qu’il y ait reconnues en matière Porte les mentions sur les LF Donner aux conservateurs toutes
d’attribution des construction ou non d’immatriculation concernant les droits réels et les instructions générales ou
droits d’utilisation, l’immatriculation foncière peut être foncière, de cadastre et charges après l’immatriculation particulières propres à assurer
de contrôle et de déclenchée à tout moment pour le de cartographie. Son Conserve les LF et mappes foncières cette unité en revanche ils doivent
transfert des terres, droit foncier. directeur est nommé par cadastrales, actes, plan et lui soumettre ce qui nécessite une
les modalités et les -Droit des biens : regroupe les règles Dahir. documents relatifs aux immeubles décision de principe.
limitations des biens immeubles bâtis ou non et Son organigramme immatriculés Évoquer toutes affaires
correspondantes. celles des biens meubles. C’est le englobe les Perçoit les droits et taxes exigibles d’immatriculation ou d’opérations
point de divergence. conservations foncières Tient un registre de dépôt où sont subséquentes. Ses décisions
Point de rapprochement : notion de décentralisées relevant constatées par ordre les réquisitions
peuvent faire l’objet du recours
propriété et de possession. toutes de l’agence des formalités et les remises de
judiciaire
centrale. pièce, un registre des oppositions,
etc. En outre, il dresse des circulaires
aux conservateurs

Caractéristiques du droit foncier marocain

Dualité de régime
Traditionnel
Régi par les principes du droit musulman et les
coutumes légales.
Il régit les pratiques ancestrales foncières.
Ses inconvénients :
-Absence de publicité des droits prétendus
-méconnaissance par les tiers de tout ce qui
concerne l’immeuble
-insécurité des transactions
-difficulté d’accès aux crédits (garantie
incertaine)
-faiblesse de l’investissement
-multitude des litiges
-manque total de publicité
Dans ce régime, le droit de propriété est fondé
sur la possession paisible publique ou sur
l’acquisition au profit du possesseur au-delà de
la durée précitée.
Préserve l’intimité des propriétaires
Variété de statuts fonciers
Moderne
C’est le régime de l’immatriculation
foncière de 1913, régi par la loi 14-07,
qui est caractérisé par la publicité et la
force probante des inscriptions sur les
livres fonciers
Ses avantages :
-effet de purge (annule tout droit réel
antérieur non révéler)
-individualisation de chaque immeuble
(nom, plan, numéro=titre foncier=état
civil de la propriété)
-titre foncier définitif et inattaquable
-L’effet légal et la force probante des
droits inscrits sur le titre
Dévoile à tous des données qui
devraient être personnelles et
confidentielles.
Complexe et
important
L’espace foncier est structuré par des statuts -Il sécurise le droit de
qui ne procurent pas tous la stabilité et les propriété
garanties nécessaires pour entreprendre des -Il diminue les litiges
investissements sur le long terme : par l’immatriculation
-le Melk : droit de propriété d’origine -Il permet à l’Etat une
musulmane=plaine propriété privative meilleure
-immeuble domaniaux possédées par l’Etat, connaissance des
personne morale du droit public, classés en structures foncières
domaine public, privé et forestier -Immatriculer une
-terres collectives appartenant aux collectivités propriété=la rendre
ethniques et les terres guich liquide et lui attribuer
-terres habous=biens immobilisés par le une valeur financière
fondateur musulman (public, de famille et qui facilite l’accès aux
zaouia) et font l’objet en général de location de emprunts bancaires
courte durée par le biais de
Ils peuvent tous être soumis au régime de l’hypothèques.
l’immatriculation foncière. Ils font partis du
patrimoine socioculturel du pays.
 ll- Historique de la construction du droit foncier marocain:
Période précoloniale avant 1912
La propriété immobilière privée
« MELK » et les droits réels qui en
dérivent ne faisaient l’objet que d’acte
‘adoulaire’ sans aucune garantie, ni
sécurité de publicité, d’où les conflits
nombreux, innombrables, longs et
coûteux.
Ces actes obéissaient au droit
musulman d’essence coranique.
Période coloniale de 1912 à 1956 Période postcoloniale
depuis 1956
indépendance
L’établissement du protectorat français, espagnol et international, marqué par la Amélioration du régime du
mise en place des réformes inspirées des réglementations internationales, fait de la compatibilité de ses
expérimentées dans la plupart des pays européens et particulièrement l’acte principes avec ceux du droit
« TORRENS » musulman préexistants
L’idée fondamentale retenue, consistait à créer un « livre foncier » véritable état civil Législation marquée par un
de la propriété foncière, visant son individualisation tout en respectant les régimes caractère moderne et social
déjà existant. marquant l’importance de
Dahir du 12aout 1913 : immatriculation des immeubles l’intérêt public.
Dahir du 2juin 1915 : législation applicable aux immeubles immatriculés

lll- les sources du droit foncier marocain:

Sources formelles (traces écrites) Sources informelles (traces orales)

Droit traditionnel Droit moderne La coutume La jurisprudence
Droit musulman Droit hébraïque Sources nationales Sources Ensemble de règles non C’est l’ensemble des
internationales écrites qui sont le fruit décisions de justice
S’occupe de droit La population juive Les textes d’origine législative : Déclaration de traditions, d’usages relatives à une
varié : du transfert marocaine a -article 15 de la constitution universelle des répétés et principes question juridique
de propriété par constamment -les lois : 14-07 sur l’immatriculation foncière / Droit de respectés pendant des donnée relevant du
voie successorale travaillé pour 39-08 sur les droits réels / 58-00 sur la création l’Homme des générations. droit foncier.
jusqu’aux combiner la loi de l’ANCFCC / dahir du 29 décembre 1953 sur Nations-Unies de Son origine : structure C’est les décisions
immeubles non- hébraïque avec la loi les conservateurs généraux… 1948 signée et patriarcale de la société précédemment
immatriculés marocaine et Les textes d’origine réglementaire : ensemble ratifiée par le bien avant la rendues qui illustrent
‘MELK’ en passant pouvoir échapper. d’acte pris par le gouvernement ou des Maroc : article pénétration de l’islam. comment un
par Chefaa. C’est le décisions prises par le pouvoir exécutif et des 17 (propriété) C’est une source problème juridique
rite Malékite qui autorités administratives qui interviennent importante à l’origine de foncier a été résolu.
s’applique tel que lorsque la loi foncière de ne prononce pas : plusieurs droits (guelza, A servit d’inspiration
les cadis du Maroc -circulaires du conservateur général gza, zina, houa) pour la loi 14-07
l’ont appliqué. -les décrets
Il est non codifié. -les arrêtés pris par les ministres et vizirs

Partie 1 : objet du droit foncier :

L’étude de l’objet du droit foncier : entreprendre celle des biens qui en constituent le socle
Quiplus : terme de « biens » s’entend des droits incorporels pouvant porter sur les choses
Le droit de propriété est considéré comme un bien corporel en vertu de son incorporation à l’objet sur lequel il porte
La seconde signification du mot « biens » suggère que les choses n’ont point de valeur par elles-mêmes, elles ne sont
génératrices d’utilité que grâce aux droits qu’elles sont capables de faire naître. Ce sont ces droits qui présentent une valeur et
méritent l’appellation de « biens »
Alex Weill : « biens » et « droits » peuvent être considérés comme synonymes

Chapitre 1 : les biens soumis au droit foncier marocain :

René Savatier : des biens concrets, avec leur particularités spéciales, leur situation par rapport à d’autres biens, leur fertilité,
toutes convenances pratiques qu’ils offrent ou n’offrent pas, sans oublier leur charme et le poids des souvenirs qui s’y attachent.
Les biens meubles (évoquer par le législateur marocain que de façon incidente ou fragmentaire) et immeubles (occupent le
devant de la scène)

Paragraphe 1 : les biens inclus (biens immeubles) : au cœur du droit foncier


Définition du bien
immeuble
Un bien immobile par définition
3types : par nature, par
destination et par l’objet
auxquels ils s’appliquent.
Distinction : le bien mobilier
peut être déplacé et le bien
immobilier ne le peut pas.
L’immobilier peut concerner :
-un terrain nu : sans
construction
-un bâtiment ou une partie
d’un bâtiment quel qu’en soit
l’usage
Notion du bien immeuble
Le bien immeuble perçu comme patrimoine uni et diversifié
°c’est une universalité juridique :
Le patrimoine est un ensemble de droit ou biens (actif) et d’obligations ou dettes (passif). L’universalité signifie que l’ensemble
des éléments de l’actif répond de l’ensemble des éléments du passif.
Les créanciers chirographaires (aucune sûreté réelle sur un bien en particulier) ont un droit de gage général sur le patrimoine de
leur débiteur, droit sur tout l’actif du patrimoine
En cas de décès : hériter les droits et obligations (transmission universelle)
Les caractères ordinaires du patrimoine : cessibles entre vifs, transmissible à cause de mort, saisissables
Le patrimoine est donc une émanation de la personnalité d’où il faudra tirer un certain nombre de conséquences
°c’est un lien avec la personne :
‘émanation de la personnalité’ en conséquence :
-Seules les personnes (physique ou morale) ont un patrimoine
-toute personne a un patrimoine même si le passif dépasse l’actif. Il est lié à l’existence de la personne juridique
-toute personne n’a qu’un patrimoine indivisible

Classification des biens immeubles

Classification classique Classification par nature Quant à l’existence
du bien
Par nature Par Par objet Nature corporelle ou incorporelle Quant à la valeur juridique Vente d’une chose
destination future
Fonds de Le bien Les droits -bien corporel : Différents types de biens présents au Maroc : DOC et loi sur la
terre et les meuble est immobiliers sont Un bien=une chose qui a un corps -le bien ‘guiche’ : terrains ou biens donnés par les VEFA affirment que
bâtiments. considéré immobiliers. Un bien corporel=a une sultans aux soldats revenants de guerre. Il les choses futures
Or ce n’est comme L’objet du droit consistance qu’on peut saisir à la appartient toujours à l’Etat même après peuvent être l’objet
que le seul immeuble à étant immobilier, main transmission aux héritiers. Il ne peut être vendu d’obligations
qui est titre la nature Biens corporel=peuvent être sans mais permet seulement un droit de jouissance par Conséquences :
immeuble accessoire de immobilière réagit maître contrairement aux biens le biais de location -transfert de
par nature. l’immeuble : sur le droit : incorporels -biens appartenant au domaine public propriété : à la
Les meubles usufruit, Resnulliussont : devenir (inaliénables) : forestiers, maritimes terrains pour création uniquement
bâtiments nécessaire à servitudes… propriétaire par occupation projet = interdit d’y construire (avant on est dans
sont l’exploitation Il faut une Resderelictaesont des choses -bien dit ‘melkia’ : acte adoulaire régi par le droit une obligation de
immeubles de publication. abandonnées musulman, n’est pas ouverte aux étrangers, acte faire non de livrer)
par l’immeuble Régimes particulier pour l’épave et imprécis, non titré, non inscrit, la loi a instauré une En droit civil on ne
accession. et auquel ils le trésor procédure pour le transformer en titre foncier force par l’exécution,
Éolienne = seront -bien incorporel : -le bien titré et le titre foncier : clairement définis, on compense avec
non indissociable Droits, consistent en un rapport inscrits au cadastre et à la CF, proprio identifiés, des dommages et
s juridique entre deux personnes : Le titre foncier : titre juridique établi au nom du intérêts
.droits personnels : droits de propriétaire, se suffit à lui-même, ne se rattache à Solution : astreinte
créance, figurant à l’actif du aucun passé : définitif, inattaquable, annule tout prévue dans l’acte
patrimoine, transmissible et titre et purge tout droit antérieur, porte un numéro authentique
utilisable comme garantie d’ordre et un nom particulier et le plan de
.droits réels : droit sur la chose l’immeuble, régi par l’art 62 du Dahir de 1913
d’autrui -terrains agricoles : impossible à acquérir par les
Ses éléments caractéristiques : le étrangers sinon il faudra modifier la nature
droit de suite et le droit de juridique du terrain (déclaration à vocation non
préférence agricole)
 Paragraphe 2 : les biens exclus (les biens meubles)
Signification de bien meuble Classification des biens meubles

Adjectif et substantif
On peut le déplacer d’un endroit dans un
autre sans le modifier ou le détruire
Les meubles corporels : tout objet concret
dont l’existence peut être appréhendé par
les sens et qui sont susceptibles de
déplacement (véhicule, animaux, mobilier)
Les meubles incorporels : les titres
représentant des droits, les clientèles, le
droit du bail, droits de propriété
intellectuelle et les actions judiciaires qui s’y
rattachent
Les pièces de mobilier : meubles meublants
Meubles par nature
Les corps qui peuvent se déplacer d’un
point à un autre
Dès qu’ils ont une stabilité ou valeur on
leur donne un régime juridique se
rapprochant de celui des immeubles
(bateaux, aéronef…) pour la sécurité
juridique
Leur régime est formaliste dans le mode
d’acquisition et sa preuve, fondé sur
l’apparence et la nécessité d’une
transaction rapide : d’où le rôle dévolu à
la possession
Meubles par anticipation Les droits mobiliers
On ne les trouve pas par la loi mais Certains biens sont mobiliers par
sont prévu par la jurisprudence : détermination de la loi, comme les
c’est le mouvement inverse de actions ou effets dans les
l’immeuble par destination. compagnies de finance. C’est les
Immeubles qui deviennent titres de société commerciale.
meubles.
Dans ce cas la vente est
immobilière
Le fait d’anticiper permet d’utiliser
le régime peu formaliste et souple
de la vente d’un bien mobilier
alors qu’il est immobilier

Chapitre 2 : les droits susceptibles de grever les biens en examen :

Les droits réels :
Régime général des droits réels :
Le droit réel est un rapport juridique direct et immédiat entre une personne et une chose et s’impose au respect de tous.
Il confère à son titulaire un pouvoir direct et immédiat sur une chose sans passer par l’intermédiaire d’une autre personne.
-droits réels principaux : existant indépendamment de tout droit de créance et donnant à leur titulaire le pouvoir de tirer
directement d’une chose tout ou partie de son utilité économique
-droits réels accessoires ou les suretés réelles : droits réels liés à l’existence d’une créance dont ils garantissent le recouvrement,
ils confèrent à leur titulaire :
°un droit de suite : permet au titulaire du droit réel d’exercer son droit sur le bien en quelque main qu’il passe
°un droit de préférence : le titulaire du droit réel peut faire vendre le bien sur lequel porte son droit et être payé par préférence
aux autres créanciers du débiteur qui ne sont pas titulaires d’un droit analogue.
 S-1 : les droits réels principaux :
-Le droit de propriété :
La notion de droit de propriété Les modes d’acquisition de la propriété individuelle
Signification de la propriété La relation de Les types de propriété Par libre Par l’effet de la loi Par
droit de consentement expropriation
propriété : un
droit absolu sur
une chose
La relation de propriété peut La propriété : Individuelle collective Il s’agit du contrat de En dehors de la voie L’Etat et
être considérée comme -pouvoir exclusif Correspond au Mode exceptionnel vente régi par le successorale, la loi collectivités
l’appropriation de l’utilité des d’une personne droit d’user, de d’appropriation des biens. DOC. L’article 12 de accorde dans bénéficient dans
choses, dans ce cas on est sur un bien jouir, et de -l’indivision : un régime de la loi 18-00 prévoit certains cas le droit les limites fixées
confronté à l’aspect -de façon disposer d’une propriété collective qui que, sous peine de de préemption par la loi, du
économique de la propriété objective : c’est chose de peut porter sur un bien ou nullité, tout acte doit (immatriculé) privilège de la
(aspect fonctionnel). le bien envisagé manière sur un droit dont l’origine être établi par acte permettant puissance
Cela implique : s’opposer à ce dans sa situation propre, peut être légale (héritage) authentique (notarié d’acquérir en publique, sans
que quelqu’un d’autre utilise privative, elle exclusive et ou volontaire (bien acheté ou adulaire) ou par priorité la propriété, lequel elle ne
la chose et revendiquer n’est pas un droit absolue sous dans l’indivision). Chaque acte ayant date c’est le droit reconnu peut pas
l’exercice de toutes les utilités. subjective les restrictions indivisaire a des droits certaine dressé par à tout indivisaire. disposer de
On voit aussi la distinction : puisque c’est la établies par la indivis dans le bien qui un avocat agréé près C’est l’équivalent du terrain privés
quand on a une créance, on a chose elle-même loi. portent sur une fraction de la cour suprême droit de chefâa pour satisfaire
un sujet de droit qui a une Donc il faut la C’est la non individualiser appelée ou par un lorsqu’il porte sur ses multiples
relation de propriété avec un considérer propriété qui quote-part déterminée ou professionnel légal des immeubles non demandes pour
droit de créance. Si on est comme un appartient en indéterminée. En cas de autorisé à dresser immatriculés ou sur jouir du droit
propriétaire, on peut pouvoir et dans propre à un vente la loi reconnait un ces actes par la loi. des droits réels d’occupation et
s’opposer à ce que quiconque ce cas elle individu, ou à droit de chefâa (non Ce type d’acquisition immobiliers. d’expropriation
d’autre utilise cette créance, devient la plusieurs immatriculé) peut être fait pas des biens
pour cela on pose le principe : technique de personnes -copropriété collective : donation, qui peut se immeubles sans
la propriété est une relation base qui permet privées, ou à régi par la loi 18.00 qui faire uniquement par avoir à se
de principe, entre une d’appréhender une entreprise s’applique à l’ensemble acte adulaire. soumettre à la
personne et les biens (droits) l’ensemble des ou personne immobilier bâtis, divisés procédure
Cette relation de principe utilités des morale. et dont chacun a une habituelle
déploie ses effets soit face à choses partie privative (parties d’acquisition de
une personne (propriété bâties appartenant à gré à gré en
individuelle) soit face à un chaque propriétaire dans contrepartie
ensemble de personne le but d’en jouir d’une
(copropriété), elle s’oppose individuellement et qui indemnisation.
aux droits réels car ils sont un sont sa propriété L’intérêt général
mode exceptionnel exclusive) et une quote- passe devant
d’appréhension des choses part des parties l’intérêt
déjà appropriées et communes (parties bâties particulier.
permettent à leur titulaire de ou non destinées à l’usage
jouir de certaines utilités et la jouissance)
d’une propriété d’un autre.
Distinction=on peut être
propriétaire d'un droit réel et
on en tire les mêmes
prérogatives
-Les démembrements du droit de propriété : multiple en raison de la multiplicité des avantages que
peut procurer la propriété d’un bien immobilier.
Les droits réels de jouissance et de disposition Les servitudes
Les droits d’origine non coutumière Les droits réels coutumiers musulmans C’est une charge qui
grève un immeuble en
faveur d’un autre. Le
premier (bien servant
va donc servir le
deuxième (bien
dominant), en lui
accordant certains
droits. Il s’agit d’un
rapport qui lie les biens
en dehors des
personnes qui profitent
des charges.
Il existe :
-Des servitudes
naturelles : découlant
de la nature dont
l’exemple type est
l’écoulement des eaux
naturelles
-Des servitudes légales :
prévues par la loi
(réglementations des
routes, chemins de fer,
urbanisme…) d’autres
prévues par le dahir de
1915 (plantation des
arbres)
-des servitudes de vue :
ne pas ouvrir des
fenêtres qui donnent
sur l’intérieur du bien
d’autrui
-des servitudes
conventionnelles :
accord entre voisins
Article 108 du dahir de
1915 : c’est une charge
imposée sur un
immeuble pour l’usage
et l’utilité d’un
immeuble appartenant
à un autre=elle ne
s’applique qu’aux bien
immeubles et que son
existence suppose deux
immeubles appartenant
à deux différents
proprio
Usufruit emphytéose usage Servitude et Zina Houa Guelsa vient Gza
services fonciers (surélévation) du ‘guellesse’
Art 79 du code Régi par les A ne pas Le proprio d’un Article 131 du Permet à son Frappe : Porte sur les
des droits réels : articles 121 à confondre terrain enclavé CDR : c’est un titulaire de immeubles champs ou
c’est un droit 129 du code avec est fondé à droit qui attribue s’approprier la bâtis, bien sur des
réel d’utiliser et des droits l’usufruit. réclamer à son à son titulaire la colonne d’aire habous ou les terrains nus.
de jouir par réels. Son voisin, et propriété des qui s’élève au- locaux à usage Appelé
l’usufruitier d’un Caractéristique titulaire moyennant une bâtiments qu’il a dessus d’un commercial ou ‘istidjar’ dans
immeuble -droit réel de peut indemnité, un édifié à ses édifice déjà artisanal. le cas du
appartenant à jouissance utiliser le droit de passage propres frais sur construit C’est le droit fonds de
autrui, et qui grevant sur
bien pour pour accéder à la le terrain appartenant au pour le commerce.
s’éteint l’immeuble.
lui ou sa voie publique. Ce appartenant à tiers pour y bénéficiaire de C’est un droit
nécessairement (immeuble
à la mort de immatriculé= famille qui est un droit autrui édifier une s’asseoir, de réel consacré
l’usufruitier droit soumis à mais ne de passage pour Il constitue une construction stationner par la
Art 81 : établi l’inscription sur peut pas le un propriétaire propriété selon les lois. dans la coutume et
sur la propriété le titre foncier donner en constituera une immobilière sur Régi par boutique. C’est librement
immobilière, la -Confère à location ni servitude les bâtiments l’article 138 à un bail à cessible, à
superficie, le l’emphytéote le faire grevant la construits conne 141 du CDR qui charge puisque titre onéreux
droit de zina ou un droit réel occuper propriété de son le fonds lui- détermine ses le bénéficiaire ou gratuit,
de houa. susceptible par des voisin. même règles : doit entretenir entre vifs ou
Caractéristiques d’hypothèque tiers même Terrain enclavé : Il est institué par -institué par les locaux. à cause mort.
: -susceptible de à titre ne disposant un contrat qui contrat Il est librement Sa durée
-temporaire (la servitudes gratuit. d’aucune issue l’accorde avec spécifiant sa cessible, à titre peut être
vie de -transmissible
ou issue une charge nature, ses onéreux ou perpétuelle
l’usufruitier/40a jusqu’à son
insuffisante pour d’édifier un caractéristique gratuit, entre ou pour une
ns en cas de terme
personne moral. -temporaire accéder à la voie bâtiment sur s et ses vifs ou à cause durée
-droit réel (de 10ans à publique. Les lequel il porte dimensions. En de mort. déterminée
-d’origine légale 40ans) juges ont un Le titulaire du cas Différent du renouvelable
ou -résulte d’un pouvoir bâtiment peut le d’indivision, il droit de par
conventionnelle, contrat écrit d’appréciation. céder, le grever faut le manfâa (droit reconduction
établi à terme onéreux. Prend Cas d’accès d’hypothèque ou consentement de clé) qui ne tacite. Il
ou à condition fin à l’arrivée seulement de servitudes de tous. porte pas s’oppose à la
-s’éteint par la du terme fixé incommode ou dans la limite de -son titulaire l’obligation location à
mort, l’arrivé au ou suite à la dont les son exercice peut le céder, pour le long terme.
terme, perte de résolution inconvénients Sa durée : 40ans l’hypothéquer bénéficiaire de
l’immeuble, judiciaire. sont mineurs, il max ou le grever de pourvoir à
renonciation de
n’est pas Sa fin : arrivée du servitudes qui l’installation du
l’usufruit,
enclavé. terme, ne sont pas matériel
réunion des
deux qualités Si vous êtes à renonciation du contraires à sa nécessaire à
(usufruitier et l’origine de titulaire ou nature l’exploitation
proprio) l’enclavement, il destruction -le titulaire ne du local.
n’est pas peut céder
possible de l’espace au-
demander le dessus de son
droit de passage. édifice sauf par
consentement
du propriétaire

S2- Les droits réels accessoires: (suretés réelles immobilières)

1- L’hypothèque (la radiation de l’hypothèque se fait avec une barre) L’antichrèse

Définition Classification définition Caractéristiques

Art 165 à 213 du CDR -hypothèque conventionnelle : Article 145 à 164 du CDR -simple gage consistant en un
C’est une garantie que Basée sur une convention, permet au débiteur de mette en C’est un contrat par lequel un droit réel accessoire,
prend un prêteur sur un garantie un bien immobilier pour couvrir le risque de non- débiteur propriétaire d’un bien garantissant le
bien immobilier pour lequel paiement de sa dette. immeuble immatriculé ou d’un remboursement d’un prêt
il a consenti un crédit.
Permet au créancier de
faire saisir le bien afin qu’il
soit vendu en justice pour
être payé sur le prix aux cas
où son propriétaire ne le
rembourse pas.
Pour être reconnu,
l’hypothèque doit être
inscrite au service de la
conservation foncière.
Sa publicité est obligatoire
pour être opposable aux
tiers. Elle prend son rang à
partir de sa date
d’inscription
Elle confère à son titulaire :
un droit de préférence (sur
le prix en cas de vente suite
à une saisie immobilière) et
un droit de suite (saisir le
bien même revendu depuis
un tiers)
3point à soulevés : droit réel de jouissance sur cet inscriptible et devant se
°c’est un contrat passé entre le constituant et son créancier et immeuble (usufruit, matérialiser par la remise au
résulte d’un commun accord. Et qui doit indiquer la nature du emphytéose) ou un tiers créancier de la possession du
bien, le montant de la somme garantie, le délai de agissant pour son compte, bien.
remboursement et le rang de l’hypothèque. confère à son créancier -obligatoire
°le constituant conserve la propriété de son bien immobilier, (antichrésite) la possession de -suppose la dépossession du
néanmoins la valeur est réduite du fait des obligations qui pèsent cet immeuble, de manière à lui
débiteur au profit du créancier
sur le bien permettre d’en percevoir les
-suppose une propriété
°fait l’objet d’un acte authentique devant notaire et d’une fruits ou revenus, qu’il imputera
inscription à la conservation des hypothèques du lieu de annuellement sur le capital, continue
l’immeuble jusqu’à paiement intégral de la -l’immeuble doit être
Le débiteur doit être conscient de la menace d’expulsion en cas créance. entretenu par le créancier
de non-paiement Ce contrat ne fait acquérir que la -porte sur un bien immeuble
-hypothèque forcée : faculté de percevoir les fruits de -indivisible (un seul créancier)
°légale : accordée selon le statu du créancier (incapable) ou la l’immeuble. -passe après l’hypothèque
nature de la créance (privilège du trésor public) Un droit inscriptible sur les livres -le créancier ne peut faire
°judiciaire : si le créancier n’a pas pris d’hypothèque contre son fonciers. procéder à la vente forcée en
débiteur, il peut le poursuivre en justice et obtenir un jugement Suppose l’existence d’une cas de non remboursement
lui permettant d’inscrire l’hypothèque (même sur tous ses créance. que sur décision judiciaire.
immeubles pour ne pas organier son insolvabilité) même sur les Entraîne au créancier : un droit
futurs immeubles acquis. de rétention, de préférence et
Impossible de s’opposer. de suite.

Les privilèges
Notion Caractéristiques Types
C’est une Article 532 du CDR : 1-privilèges généraux :
sûreté légale -donne un droit de °doublement généraux :
sans préférence et de Art 1248 du DOC vise 3domaines :
dépossession suite .les salaires : créanciers privilégiés pour obtenir en priorité le paiement à cause de l’idée de dépendance et de subsistance
qui confère à -c’est une sûreté .les frais de justice : concernant les dépenses à l’occasion de la conservation. Protégés car ils sont considérés comme ayant
son titulaire le accessoire puisqu’il été exposés dans l’intérêt de la communauté des créanciers.
droit d’être est transmis avec la .les dettes d’une entreprise en difficulté :
payé par créance qu’il Pour les contractants postérieurs au jugement d’ouverture ou après échec de la conciliation. C’est le privilège de
préférence garantit. Il s’éteint si procédure (cède devant celui des salariés, des frais de justice et de conciliation) et de conciliation (salariés et frais de
aux autres la créance s’éteint. justice).
créanciers. -il est né suite à la °simplement généraux : ne portent que sur les meubles du débiteur :
C’est une constitution d’une .privilège du trésor : son assiette s’exerce sur des meubles présents et à venir. Peut-être compléter par une hypothèque.
cause légitime créance Doit faire l’objet d’une publication si des impôts sont dus par un commerçant ou une personne morale de droit privé.
de -indivisible .privilège de caisses de sécurité sociale : permet de garantir les cotisations et autres sommes dues par les assujettis aux
préférence, -sa source est la loi caisses de sécurité sociale. S’exerce sur les meubles des débiteurs des cotisations. (formalités spéciales : les débiteurs
une commerçants /personnes morales de droit privé)
succession de .les privilège garantissant le paiement des frais funéraires sur les meubles de la succession du défunt.
règles de .les frais de dernière maladie
classement .le privilège accordé en garantie de rémunération des gens de service, en paiement du salaire différé.
parmi les 2-privilèges spéciaux : portent sur un ou plusieurs biens déterminés.
créanciers. °mobiliers : art 1247 du DOC ‘ne s’appliquent qu’à certains meubles du débiteur’. Il en existe différentes catégories : les
loyers des immeubles, les frais faits pour la conservation de la chose et les salaires et remboursement dus à l’artisan.
°immobiliers : proches de l’hypothèque légale par le principe d’indivisibilité et celui de spécialité. Ils sont efficaces
puisqu’ils n’impliquent pas de dépossession. Ils permettent au créancier de bénéficier d’un droit de suite et de préférence.
Le créancier doit procéder à une publicité, il doit inscrire son privilège dans un certain délai. Le rang du privilège est
déterminé par la date de naissance de la créance.
Délai d’inscription respecté : la formalité rétroagit au jour de la créance.
Délai non respecté : privilège assimilé à une hypothèque et il n’y aura pas de rétroaction, le privilège prendra effet à
l’inscription.

Partie 2 : les principales opérations régies par le droit foncier (dans sa dimension moderne) :
Le régime foncier tel qu’il a été inspiré par l’acte Torrens et dont la mise en œuvre a été confiée à l’ANCFCC. Les opérations
régies par le droit traditionnel seront écartées. Celles en question sont celles qui constate l’existence d’un bien et lui procure un
titre foncier qui est l’immatriculation foncière.

Chapitre 1 : l’immatriculation foncière :

C’est le fait de reconnaitre l’existence juridique d’un immeuble au moyen de son enregistrement sur les livres fonciers, qui une
fois immatriculé recevra un numéro de titre foncier et sera inattaquable et inaliénable.
C’est une opération facultative lorsqu’il s’agit d’une procédure ordinaire d’immatriculation. Elle est facultative lorsqu’elle est
spéciale.
La procédure ordinaire d’immatriculation :
Elle consiste à immatriculer un immeuble suite à une procédure de purge, donnant lieu à l’établissement d’un titre foncier qui
annule tous titres et purge tous droits antérieurs non mentionnés.

A- Les modalités de l’immatriculation :

Pour qu’un immeuble soit soumis au régime de l’immatriculation foncière, il doit être immatriculé en respectant une procédure normale. Pour
les propriétés de l’Etat et des Habous c’est une procédure spéciale.
La procédure normale est ouverte par une réquisition ainsi que : des pièces relatives à l’état civil du propriétaire, une description minutieuse de
la propriété, un plan topographique du terrain établit par un géomètre (provisoire parce qu’un autre sera établi par le cadastre), régler les taxes
Réquisition
de la CF en fonction de la valeur du bien
Dossier complet = le conservateur va procéder à un certain nombre d’acte de publicité de la réquisition : au bulletin officiel, auprès des autorités
locales, dans les locaux de la CF, dans ceux du TPI, dans le ressort où se trouve l’immeuble, au milieu rural, par des cries dans les souks. Ceci
pour avertir les tiers, les ayants droits à revendiquer. Ils doivent se manifester sinon si le titre foncier est établi, personne ne pourra prétendre à
des droits (délai de forclusion)
 C’est une opération topographique par laquelle, le délégué du conservateur place des bornes (pierres) que le requérant achète et que le
conservateur place tous les cent mètres. Le déplacement d’une borne est une infraction pénale sauf fait pas le conservateur.
C’est aussi une mesure de publicité (la plus efficace), le conservateur invite les voisins limitrophes par écrit ainsi que les autorités locales, à
assister au bornage pour évite les conflits frontaliers et pour attester du droit du requérant.
Bornage
C’est une opération juridique, car le délégué peut déjà commencer à recevoir les oppositions. Il doit dresser un PV auquel il va annexer un plan
provisoire de bornage et transmettre le tout au conservateur.
Le délégué ne doit pas trancher ou régler les oppositions.
Le conservateur doit publier un avis de clôture de bornages affiché dans le même lieu que la réquisition.

Toute personne peut contester les droits du requérant même sans prétendre à aucun droit sur le bien. Et toute personne ayant
un droit peut formuler une opposition. Même le procureur du roi, le curateur des absents, les parents des disparus et des non
Régime présents.
L’opposition peut être faite au moment du bornage, auprès du conservateur, auprès du TPI ou de l’autorité locale.
juridique
Elle peut être faite oralement ou par écrit mais il faut rapporter après des pièces justificatives pour éviter les oppositions
abusives donnant lieu à des amendes dont le montant est bas.
Les opposants doivent payer les taxes et les droits de plaidoirie auprès de la CF
Actuellement, les oppositions doivent être faites auprès du conservateur ce qui est l’objectif de la généralisation des CF. si le
conservateur échoue, il va transmettre le dossier au TPI compétent.

Le conservateur peut accepter l’opposition ou la rejeter en motivant sa décision.

Son rejet est susceptible de recours devant la justice ou devant le conservateur général (recours administratif) sauf en cas de
Oppositions défaut de paiement des taxes.
Ces recours sont portés devant le TPI qui contient des chambres spécialisées dans le contentieux immobilier mais il y a des cas
devant le tribunal administratif pour excès de pouvoir
L’opposition peut se régler à l’amiable devant le conservateur général en présence des parties, et en dressant un PV où il
Délais et constate la transaction. A ce moment il va procéder aux modifications s’il en existe. A défaut d’accord, il transmet le dossier au
recours TPI compétent.
Les oppositions peuvent être formulées dès le dépôt d’une demande d’immatriculation. 2mois après la publication de la clôture
du bornage, aucune opposition n’est acceptée. Le conservateur peut accepter exceptionnellement les oppositions qui dépassent
le délai si le dossier n’est pas encore transmis au tribunal.
Le TPI ne règle pas les différends entre opposants, ils doivent aller en appel.
L’appel doit être interjeté dans le mois qui suit la date de la notification du premier jugement
Le recours en cassation est possible dans un délai de deux mois maximum

Requérant gagnant : continuation de la procédure par le conservateur en sa faveur

Fin de la Opposant gagnant : rejet de la réquisition par le conservateur et invitation des gagnants à constituer un nouveau dossier pour
procédure déclencher la procédure
La décision de rejet est susceptible de recours contrairement à celle de l’immatriculation
L’immeuble une fois immatriculé, il produit des effets

Chapitre 2 : les inscriptions sur les livres fonciers :

C’est une formalité permettant de publier toute opération effectuée sur un bien et la garantie des droits réels pouvant le grever.
Section 1 : la mise en œuvre des inscriptions sur les livres fonciers : pour que tout droit réel relatif à un immeuble
immatriculé existe à l’égard des tiers

1-de la part du demandeur :

-fournir les pièces justifiant l’existence de ce droit :
°acte sous-seing privé =» le demandeur doit fournir au conservateur une copie originale comportant les signatures légalisées
des parties
°acte authentique (émane d’une institution habilitée à authentifier les actes : notaires, adouls, avocat) =» le demandeur doit
adresser au conservateur une expédition en bonne et due forme
-adjoindre un duplicata du TF pour que le conservateur procède à une mise en harmonie avec le TF sauf dans les cas
d’inscription d’acte établis hors la volonté du propriétaire (saisies, expropriation). Parfois il faut joindre à sa demande, un
document annexe, lorsque cela concerne des immeubles situés dans des périmètres ou des zones à caractère particulier.
-payer un droit proportionnel (taxe), dépend de a valeur de l’immeuble, auprès de la conservation.
-Justifier, entre les mains du conservateur, le paiement des frais d’enregistrements par la présentation des quittances
 délivrées par les services d’enregistrement avant de procéder à l’inscription.
=» la demande est rejetée en cas : manque de pièce ou document exigible, non-paiement des taxes ou si l’acte déposé n’est
pas conforme ou contient des erreurs.
1-Procédure 2-de la part du conservateur :
d’inscription Les
Les inscriptions sont effectuées au moyen d’énonciations sommaires, portant date certaine et signées par le conservateur,
formalités
sous peine de nullité.
Majorité des à respecter -avant l’inscription : il est tenu de vérifier :
inscriptions au °la régularité des actes soumis aux fins de mentions sur les livres fonciers. Pour les actes authentiques, la responsabilité
Maroc : contrats incombe au notaire, le conservateur ne vérifie que la forme et la signature du notaire. Pour les actes sous-seing privé, il doit
de vente (par le vérifier les signatures, l’identité et la capacité des parties.
vendeur), °l’identité du disposant, si elle est identique à celle qui figure sur le TF. Au cas où c’est une personne physique, il suffit de lire
d’hypothèque et sur les cartes d’identité. Au cas où c’est une personne morale, il faut vérifier l’identité du représentant, voir s’il est habilité à
les droits relatifs à céder les biens de celle-ci et demander une copie récente du registre de commerce.
l’ouverture d’une °la chaine des différents propriétaires succédés si elle n’a pas été rompue ‘principe de la continuité des inscriptions’.
succession. Ex : héritier qui n’a pas déposé son acte d’héritage à la conservation.
Dans la pratique, °les dates des demandes d’inscription sur le registre des dépôts (étapes qui précède l’inscription), pour procéder à
c’est l’acquéreur l’inscription sur le TF en fonction des dates. En cas de deux actes déposés en même temps, ils seront inscris en concurrence.
qui procède °il ne peut relever des nullités relatives par exemple à un consentement vicié.
matériellement à -pendant l’inscription :
l’inscription de °choisir, sur l’acte soumis, les mentions qui doivent figurées sur le TF pour être opposables aux tiers tel que les clauses
ses droits sur le figurant sur les contrats.
T.F d’ailleurs il °le conservateur peut rejeter toute demande irrégulière ou dont le dossier est incomplet sinon sa responsabilité sera
doit payer les engagée.
frais relatifs à
l’inscription. Les décisions de rejet peuvent faire objet de recours.
Le demandeur dispose d’un recours gracieux auprès du conservateur général
Il dispose aussi d’un recours judiciaire auprès du TPI avec la possibilité d’interjeter appel puis de pourvoir en cassation
(parfois des avocats attaquent les décisions auprès des tribunaux administratifs pour excès de pouvoir en dépit du texte qui
prévoit les TPI)
-vérification des inscriptions : les cas de remise en cause de la décision du conservateur :
°lorsqu’il s’agit d’erreur matérielle : il peut procéder à des rectifications d’office ou sur demande des intéressés
°le conservateur peut annuler une inscription en vertu d’une décision judiciaire définitive à condition qu’aucune inscription
n’ait été opérée régulièrement en faveur d’un tiers
°le conservateur peut radier quelques inscriptions. Ex : hypothèque en vertu d’une main levée du créancier. En matière
d’expropriation, il procède à la radiation de toutes les hypothèques inscrites parce qu’elle purge tout.
Les recours -les délais d’inscriptions : le délai pour l’inscription est fixé à 3mois. Ce délai court :
°pour les décisions judiciaires, à compter de la date où elles ont acquis la force de la chose jugée
°pour les actes authentiques, à compter de la date de la rédaction de l’acte
°pour les actes sous seing privés, à compter de la dernière législation de signature
En matière de paiement de taxes, si le demandeur tarde à inscrire, il peut se voir imposer des majorations de frais mais ne
peut pas être interdit d’inscription.
-les cas où l’inscription est assortie d’un délai imposé par la loi :
°inscription des droits particuliers. Ex : 3mois pour inscrire une hypothèque forcée
°inscription des droits avant l’arrivée d’un événement. Cas de redressement et de liquidation judiciaire d’un commerçant car
une fois commencée, les inscriptions sont arrêtées.
°inscription avant qu’une autre opération ne soit opérée sur le TF. Ex : avant une expropriation, saisie, vente
Pour cela, le législateur a prévu la prénotation pour protéger les titulaires de certains droits qui ne peuvent pas être inscrits
pour l’une des raisons précédentes ou ayant fait objet de rejet du conservateur.
Présentation

la prénotation sur un TF a pour rôle de conserver, provisoirement, soit un droit existant mais contesté et dont on
attend la proclamation en justice, soit un droit dont la perfection est retardée par une formalité à compléter.
C’est une mention portée à titre provisoire et conditionnel sur un titre foncier, annonçant un droit revendiqué
qui ne peut être régulièrement inscrit sur les livres fonciers, c’est une mesure d’inscription pour l’avenir, qui peut
notamment sauvegarder des droits en formation, dont la constitution n’est pas réalisée, des actions réelles.
Domaine
Elle ne vaut que ce que vaudra l’inscription.
juridique Son domaine : la prénotation n’est ni une restriction au droit de disposer, ni une cause de résolution ou
d’éviction générale.
Elle ne conserve le droit qu’elle garantit que sous la condition que son inscription soit régulièrement prise. Si
 l’inscription du droit est prise dans le délai, l’effet conservatoire de la prénotation cesse de plein droit et n’aura
été qu’une formalité sans aucune trace.
2-cas -Les droits pouvant faire l’objet de prénotation :
particulier Tous les droits soumis à l’inscription aux livres fonciers au moment où ils accomplissent toutes les conditions de
d’inscription leur constitution ou au moment où ils sont reconnus par le biais de la justice soit en tant que droits réels soit en
‘prénotation’ tant que droits personnels et pouvant se convertit en droits inscriptibles. Ex : droit de préférence, hypothèque,
charges foncières, compromis, ventes sous conditions suspensives…)
Champ d’appli
Exclus : droit dispensés de publicité (privilèges, servitudes)
C’est une mention
-les personnes pouvant bénéficier de la prénotation :
provisoire portant
°Les requérants aux inscriptions à condition que le droit soit tenu directement du titulaire de l’inscription
sur certains droits
précédente et en cas de succession, elle doit être ininterrompue et remontée au titulaire de l’inscription
susceptibles
précédente.
d’être inscrits par
°Les demandeurs de radiations à condition de diriger l’action en justice à l’encontre de toutes les personnes
la suite.
inscrites en qualité de propriétaires titulaires de l’inscription précédente.
Pour protéger un
droit en attente
La prénotation peut être prise suivant trois procédures qui diffèrent juste que niveau de la durée de validité et
de la
non les effets :
régularisation de
-prénotation prise en vertu d’un titre :
la situation.
Accordée par le conservateur en vertu d’un titre dont une irrégularité mineur empêche l’inscription. Valable pour
10jours et peut être prorogé suite à une ordonnance du président du TPI ou suite au dépôt d’une requête
introductive d’instance. Aucune inscription ne vaut pendant ce délai.
-prénotation prise en vertu d’une ordonnance du président du TPI du lieu de l’immeuble :
Cas classique Accordée en vertu d’une ordonnance rendue en dehors du droit commun. Elle peut intervenir sur pied de
requête. Sa durée est de 3mois et peut être prorogé sur ordonnance du président, jusqu’à prononciation du
Types

jugement définitif à condition qu’une action sur le fond soit introduite.

-la prénotation sur demande en justice :
Toute personne qui intente une action en justice en vue de la reconnaissance à son profit d’un droit sujet à
inscription aux livres fonciers ou en vue de sa radiation pour obtenir directement une prénotation de cette
action. Sa condition est que son objet soit la revendication de droits assujettis à l’inscription.
Sa durée est d’un mois.

Cas nouveaux -prénotation relative à l’expropriation pour utilité publique

-prénotation relative à la vente de biens en état futur d’achèvement
-prénotation relative au leasing

Section 2 : les effets de l’inscription sur les livres fonciers :

La force probante
des inscriptions
La garantie des droits est assurée.
Dès que le droit est inscrit sur le titre, son titulaire acquiert automatiquement la qualité de propriétaire et sera protéger de toute
atteinte extérieure qui viendra perturber son droit de propriété.
Cet effet de garantie est loin d’être absolu parce qu’on peut contester cette inscription. Elle ne vaut que ce que vaut l’acte qui lui a
donnée naissance.

Un effet créateur et attributif de droit.

Principe de l’effet constitutif de la publicité foncière : L’inscription seule établie, constitue, le droit de propriété ou
tout droit réel, à l’égard des tiers et des parties.
 Cet effet se justifie par ses avantages pratiques, il permet de supprimer tout désaccord entre le fait et le droit en
incitant les usages de la conservation foncière à inscrire immédiatement leurs droits et par la même mettre à jour
leur titre foncier.
Effet Article 66 du dahir de 1913 : tout droit réel n’existe à l’égard des tiers que par le fait de son inscription
constitutif Article 67 du dahir de 1913 : les actes volontaires et les conventions concernant un droit réel, ne produisent effet
entre les parties qu’à dater de l’inscription.

Effet constitutif ou Exceptions Sur le plan fiscal : le paiement des droits d’enregistrement à partir de la date de la conclusion de l’acte non son
inscription
légal des Concernant les servitudes et les privilèges immobiliers : dispensés de toute publicité sauf la mitoyenneté et les
Existence
inscriptions privilèges accordés aux assurés sur les biens d’un assureur.
même sans
Concernant les hypothèques différées : hypothèques dont le conservateur sursoit l’inscription sur la demande de
inscription
l’intéressé pour un délai n’excédant pas les 90jours. +les droits privatifs d’eau
Concernant les droits successoraux mais ils ont intérêt à être inscrit

L’inscription constitue seule le droit réel pour son titulaire et ce droit dûment inscrit sur le titre ne peut
être modifié ou restreint que par le moyen d’une autre inscription, modificative ou restrictive.

1ere conservation foncière à Casablanca en 1915 même si le dahir a apparu en 1912

7 conservation à casa
4 à Rabat
Duplicata foncier : dossier à garder de préférence à la conservation foncière
Le conservateur a un droit de vérifier et de contrôler