Résumer : Droit foncier

Introduction :
I- contours du droit foncier Marocain  :

1- définition du droit foncier :

Le régime foncier est le rapport, défini par la loi ou la coutume, qui existe entre des individus ou des
groupes relativement aux terres. C’est une institution, c’est-à-dire un ensemble de règles élaborées
par une société pour régir le comportement de ses membres. Ces règles définissent la répartition des
droits de propriété sur les terres, les modalités d’attribution des droits d’utilisation, de contrôle et de
transfert des terres ainsi que les responsabilités et limitations correspondantes. 

2- Les principaux intervenants dans la mise en œuvre du droit

foncier marocain :

a) L’Agence nationale de la conservation foncière du cadastre et de la

cartographie (ANCFCC) :

L’agence en cour d’étude est un établissement public, doté de la personnalité morale et de

l’autonomie financière, placée sous la tutelle de l’Etat et plus précisément le ministère
chargé de l’Agriculture. Cette dernière a pour mission principale d’exercer au profit de l’Etat,
les attributions reconnues par la législation et la réglementation en vigueur à la puissance
publique en matière d’immatriculation de la propriété foncière, de cadastre et de
cartographie. Son directeur est nommé par Dahir.

b) Les conservateurs de la propriété foncière :

A la tête de chaque conservation foncière, il y a un conservateur de la propriété foncière

nommé par le directeur général sur proposition du conservateur général. Actuellement, et
parallèlement au nombre des conservations foncières, il y a 75 conservateurs.
c) Le conservateur général :

Le conservateur général de la propriété foncière, siégeant à Rabat, a comme rôle principal

d’assurer l'unité de doctrine administrative dans l'application des textes relatifs au régime
foncier de l'immatriculation. Il s’agit, actuellement du Conservateur Général Ahmed Chhiti,
qui était ancien directeur de la direction de la conservation foncière (DCF), suite à sa
nomination par Dahir.
 II- Caractéristique du droit foncier marocain  :

1- Un droit révélant une dualité des régimes juridiques :

La dualité caractérisant le droit foncier marocain est due à la coexistence de deux régimes
qui sont appelés à composer entre eux. Il s’agit du régime traditionnel et du régime
moderne.
a) Le régime traditionnel :
Celui-ci est régi par les principes du droit musulman et les coutumes légales. Il régit les
pratiques ancestrales foncières qui sont inspirés du droit musulman selon lequel les droits
sont consacrés et authentifiés par des actes adoulaires.
b) Le régime moderne :

Il s’agit du régime de l’immatriculation foncière a été instauré à partir de 1913 et qui est régi,
actuellement par la loi 14-07, est caractérisé par la publicité et la force probante des
inscriptions sur les livres fonciers.
2- Un droit consacrant une variété de statuts fonciers  :
L'espace foncier est structuré par des statuts, dont certains ne procurent pas la stabilité et
les garanties nécessaires pour entreprendre des investissements sur le long terme:
 Le Melk, largement prédominant : c’est un droit de propriété, qui porte
essentiellement sur les immeubles (la terre). Les règles s’y appliquant trouvent leur
origine dans le droit musulman, rite malékite.
 Les immeubles domaniaux possédées par l'Etat, personne morale de droit public,
classés en Domaine Public (rues, plages, ports,...).
 Les terres collectives appartenant en pleine propriété et dans l'indivision à
l'ensemble de la collectivité ethnique concentrée et les terres guiches.
 Les terres habous qui sont des biens immobilisés par le fondateur musulman, elles se
caractérisent par plusieurs types (public, de famille, et zaouïa).
3- Un droit important et complexe :
IL sécurise le droit de propriété tel que garanti par la Constitution et les textes en vigueur
tout en diminuant les litiges grâce à la précision apportée par l’immatriculation foncière.
 III- Historique de la construction du droit foncier marocain  :
Le statut de la Terre au Maroc a une profondeur historique:
La période précoloniale s’est caractérisée par le fait que la terre était considérée comme un
bien commun qu’il faut faire ‘fructifier’.

La propriété était plus un droit convenu et reconnu qu’une propriété formellement

matérialisée. Ce n’est que par la suite, que la diversité des statuts fonciers, telle qu’on la
connaît aujourd’hui au Maroc, s’est progressivement mise en place.

L’étape relative à la période coloniale se distingue quant à elle par la juxtaposition d’un
nouveau régime foncier basé sur l’immatriculation facultative de la propriété sur les autres
formes existantes de propriété régies par la coutume ou le précepte religieux. Le précepte
religieux continue à régir la propriété non immatriculée à travers les modes de transmission
prévus par la loi religieuse.

A la veille de l’Indépendance, on trouve ainsi un double régime foncier fondé sur le critère
de l’immatriculation.

Enfin, la période postcoloniale marque le temps de la récupération des terres coloniales et

leur transfert dans le domaine de l’Etat, sans se préoccuper de l’origine de ces propriétés ni
remise en cause du régime foncier imposé par le pouvoir colonial, mais avec des
aménagements dans le cadre d’une réforme agraire.

IV- Les sources du droit foncier Marocain :

1- Les sources formelles :

A) Le Droit traditionnelles :

 Le droit musulman :

Le droit musulman s’occupe de domaines très variés du foncier marocain, allant du transfert
de propriété par voie successorale jusqu’aux immeubles non-immatriculés dit « Melk » en
passant par certains droit tel que le droit de Chefaa. Précisément, c’est le rite Malékite qui
--s’applique tel que les cadis du Maroc l’ont appliqué. C’est un droit non codifié.
 Le droit hébraïque :

Comme dans la plupart des pays où il y a des communautés juives, la population juive
marocaine a constamment travaillé pour combiner la loi hébraïque avec la loi marocaine et
pouvoir échapper de ce fait à certaines règles du droit musulman touchant par exemple à
l’héritage.
B) Le droit moderne :

 Les sources nationales :

 La constitution : L’article 35 de la constitution (2011) respect du droit à la propriété

privée individuelle et plurale. Mais en contre partie l’article garantie aussi la
protection du corps sociale et de la nation.
 Les lois : Les dahirs prévue par le roi (1913, 2011, 2013…)
 Les textes d’origine réglementaire : Ce sont un ensemble d’actes pris par le
gouvernement ou des décisions prises par le pouvoir exécutif et des autorités
administratives. On peut cite principalement : (Les circulaire émanant du
conservateur général, Les décrets, Les arrêtés)

 Les sources internationales :

Il s’agit principalement de la déclaration universelle des droits de l’homme des nations unies
de 1948, La charte des nations unis de 26 juin 1945, la déclaration universelle des droits de
l’homme du 10 décembre 1948…etc.

2- Les sources informelles :

A) La coutume :
Se dit une coutume, un ensemble de règles non écrites qui sont le fruit de traditions,
d’usages répétés et de principes respectés pendant des générations.

Elle constitue une source importante du droit foncier au Maroc et elle est à l’origine de
plusieurs types de droits tels que le droit de « Guelza », le droit de Gza »et le droit de «Zina»
et le droit « Houa », réputés être des droit coutumiers.

B) La jurisprudence :

La jurisprudence désigne l'ensemble des décisions de justice relatives à une question

juridique donnée relevant du droit foncier.

Cette source de droit a largement inspiré le législateur marocain dans l’adoption de la

nouvelle loi 14-07 relative à l’immatriculation foncière
Partie I  : objet du droit foncier 
Chapitre I : Les biens corporels soumis au droit foncier marocain :

I- Classification des biens immeubles :

A) Classification classique :

a) Les immeubles par nature :

Tous ce qui attachés ou incorporé au sol est un immeubles par nature par exemple : les
fonds de terres et les bâtiments.

b) Les immeubles par destination :

Sont des biens meubles qui sont considérés comme des biens immeubles car ils ont un lien
matériel ou intellectuel avec l’immeuble.

c) Les immeubles par l’objet auxquels ils s’appliquent :

Ce sont des servitudes ou des services fonciers, et des actions tendant à revendiquer un
immeuble, tel le cas de l’usufruit.

B) Classification par leur Nature :

a- La nature corporelle ou incorporelle des biens :

 Un bien corporel : est un bien qui a une consistance, que l’ont peut saisir à la
main.
 Les biens incorporels : ce sont en faits les droits. Ces droits en un rapport
juridique entre deux personnes déterminées. On va trouver dans ces rapports
des droits personnels ou des droits réels.
 Les droits personnels : sont des biens incorporels, qui figurent à l’actif
du patrimoine. Ils peuvent êtres transmis, ils peuvent êtres utilisés à
titre garantie. Par exemple les droits des créances, qui s’exercent au
profit d’une personne contre une autre personne.
 Les droits réels : sont les droits sur la chose d’autrui. Par exemple,
l’usufruit, les servitudes, les droit fiduciaires sur le patrimoine…, La
propriété n’est pas un droit réel, est un mécanisme, un lien
 d’appropriation de personnels, de droits réels, et de droits de
propriété.
C) Classification quant à la valeur juridique :

Voici les différents types de biens présents au Maroc :

- le bien « guiche » : Il s’agit de terrains ou autres biens qui ont été donnés historiquement
par les Sultans aux soldats qui revenaient de guerre ou batailles. Un bien ''guiche'' appartient
toujours à l'Etat même s’il a été transmis aux héritiers. En pratique, un bien ''guiche'' ne peut
pas être vendue, on peut juste bénéficier d'un droit de jouissance, par le biais de la location. 
- Les biens appartenant au domaine public: Il existe des terres appartenant au domaine
public marocain, c'est à dire à l'Etat. Ce sont les terrains couvrant certains domaines
forestiers, maritimes …etc.
- Le bien dit ''Melkia'': C'est un acte adoulaire, régi par les lois traditionnelles du droit
musulman.
Un bien dit ''Melkia'' est un bien qui n'est pas titré, c'est à dire qu'il n'est pas inscrit à la
Conservation Foncière. Un étranger peut acquérir un bien dit ''Melkia'', mais il devra le faire
enregistrer à la Conservation Foncière. La loi a instauré, pour cela, une procédure, la
réquisition du bien, qui permet de transformer celui-ci en un titre foncier (bornage, titrage,
immatriculation).
- Le bien titré ou le titre foncier : Les biens titrés sont des biens clairement définis, inscrits
au Cadastre et à la Conservation Foncière, le ou les propriétaire(s) y sont clairement
identifiés Le titre foncier est un titre juridique moderne établi au nom du propriétaire, Il est
définitif et inattaquable. Il annule tout titre et purge tout droit antérieur qui n'y serait pas
mentionné.
- Les terrains agricoles : Il est impossible pour les étrangers d'acquérir un terrain agricole.
Pour rendre cette acquisition possible, il faudra modifier la nature juridique de ce terrain en
obtenant qu'il soit déclaré à vocation non agricole.
 D) Classification quant à l’existence du bien :

Pour approprier quelque chose, il faut qu’elle existe.

Le DOC et la loi sur la VEFA affirme que les choses futures peuvent être l’objet d’obligations.
Si on rédige un contrat portant sur la création d’un bien à venir (VEFA), il y a toute une série
de conséquences. La plus importante porte sur le transfert de propriété. Quand on vend une
chose future, on en devient propriétaire à la création uniquement. Tant que la chose n’est
pas créée, on est dans une obligation de faire, et non pas une obligation de livrer.

II- La classification des biens meuble :

1- Les meubles par nature :
Les meubles par nature sont constitués par les biens qui peuvent se déplacer (animaux) ou
être déplacés d’un lieu à un autre (voiture, table, caravane…).
2- Les meubles par anticipation :
Ce sont des biens immeubles qui se transforment en bien meubles par exemple les fruit qui
sont sur un arbre et qui sont destinés à être cueillis
3- Les meubles par détermination de la loi :
Les meubles par détermination de la loi sont constitués par tous les droits qui ne portent pas
sur des immeubles : droits de créance, droits intellectuels, parts de sociétés…

Chapitre II : Les droits susceptibles de grever les biens en examen 

 Les droits réels :
Le droit réel est un droit qui relie un personne à une chose, Il confère à son titulaire un
pouvoir direct et immédiat sur une chose sans passer par l’intermédiaire d’une autre
personne, par exemple le droit de propriété, le droit d’usufruit.
Mais ils faux distinguer entre les droits réels accessoires et les droits réels principaux
 I- Les droits réels principaux :
1- Le droit de la propriété :
La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue,
Personne ne peut porter atteinte à la propriété sans l’accord du propriétaire.
Chaque chose à un propriétaire et un seul, et ce propriétaire peut s’opposer à ce que
d’autres personnes exercent un droit sur son bien, le droit de propriété existe aussi
longtemps que la chose sur laquelle il porte existe.
2- Les types de la propriété :
a- La propriété individuelle :

La propriété privée correspond au droit d’user, de jouir et de disposer d’une chose de

manière propre, exclusive et absolue sous les restrictions établies par la loi. Il s'agit de la
propriété qui appartient en propre à un individu, ou à plusieurs personnes privées, ou
encore à une entreprise ou personne morale.

b- La propriété collective :

A ce niveau là il existe deux formes de la propriété collective à savoir : l’indivision et la

copropriété.

 L’indivision : l’indivision en général c’est la répartition d’un même droit entre

plusieurs titulaires sur un même immeuble. Quel que soit le nombre de
propriétaires sur un même immeuble, leur droit est fondamentalement identique,
exception faite de la quote-part de chacun et des conditions particulières de
jouissance et de dispositions des parts indivises.

 La copropriété collective : Dans l’immeuble en copropriété, le droit du propriétaire

du lot est composé d’une part divise et d’une fraction indivise. Le tout soumis non
pas au droit commun mais au régime spécial de la copropriété.
 3- Les modes d’acquisition de la propriété immobilière :
a- Acquisition par libre consentement :

Il s’agit simplement du contrat de vente tel qu’il est régi par les dispositions du DOC, et
obéit aux mêmes règles et principes dont principalement le principe de la liberté
contractuelle et le principe de l’instantanéité du transfert.

Ce type d’acquisition peut être fait également par donation, qui elle peut se faire
uniquement au moyen d’un acte adulaire.

b- Acquisition par effet de la loi :

la loi accorde dans certains cas le droit de préemption permettant d’acquérir en priorité la
propriété. Celui-ci est le droit reconnu à tout indivisaire d’une indivision, d’acquérir la quote-
part vendue par un autre indivisaire en se substituant à l’acquéreur moyennant le
remboursement du montant du prix de vente, les loyaux coûts du contrat et des dépenses
ou utiles par lui faites depuis la vente.

c- Acquisition par expropriation :

Compte tenu du fait que l’Etat et les collectivités, agissant dans le cadre de l’intérêt général
et de l’utilité publique, pour réaliser des projets économiques, sociales, etc. bénéficient dans
les limites fixées par la loi, du privilège de la puissance publique, sans lequel elle ne peut pas
disposer de terrains privés pour satisfaire ses multiples demandes. C’est ainsi que la loi les
place au-dessus des particuliers, pour jouir du droit d’occupation  et d’expropriation des
biens immeubles, sans avoir à se soumettre à la procédure habituelle d’acquisition de gré à
gré, en contrepartie d’une, équitable indemnisation.

4- Les droits réels de jouissance et de propriété :