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Pr BEN-ADIM Ayoub
Ingénieur Géomètre Topographe (IAV HASSAN II)
Juriste FSJES Salé EL JADIDA
Chercheur en aménagement de l’espace (UNIVERSITÉ IBN TOUFAIL)
Directeur de L’Ecole Spéciale de la géomatique et de la Topographie
Directeur Adjoint de CO-EX-INGENIERIE SARL
Professeur Vacataire IAV HASSAN II, ENSMR,CRASTE-LF, INSAP,Faculté des sc-kénitra
email : ayoub.benadim@gmail.com
Sommaire
1.Généralité :
❑ Notion de droit foncier
rapport qui existe entre des individus ou des groupes relativement aux terres. C’est une
institution, c’est-à-dire un ensemble de règles élaborées par une société pour régir le
propriété sur les terres, les modalités d’attribution des droits d’utilisation, de contrôle
simplement, le régime foncier détermine qui peut utiliser quelles ressources pendant
Le terme foncier, quant à lui, est issu de l'ancien mot français fonds.Il
désigne ce qui est relatif à un fonds de terre, à son exploitation et à son imposition.
juridiques du droit public comme du droit privé concernant les immeubles, par
opposition aux meubles. Son champ est très large puisqu’il concerne le droit de la
à certaines professions spécialisées comme les IGT, les agents immobiliers, les
entre les deux notions se rapporte à ce qui est bâti et s’élève ou non sur terre. En
effet, on ne peut parler de droit immobilier que dans ce cas bien précis. Ce qui
n’est pas le cas pour le droit foncier, qui lui ne retient pas le même critère. Qu’il y
a. Le régime traditionnel
Il s’agit du régime de l’immatriculation foncière a été instauré à partir de 1913 et qui est régi,
actuellement par le Dahir de 1913 tel qu'il a été complété et modifié par les la loi 14-07, est
caractérisé par la publicité et la force probante des inscriptions sur les livres fonciers.
▫ Il a un effet de purge qui annule tout droit réel antérieur non révélé au cours de la procédure
d'immatriculation;
▫ Chaque immeuble est individualisé par un nom, plan, et un numéro propre. C'est le titre
foncier qui constitue pratiquement l'état civil de la propriété et lui donne un nouveau départ ;
▫ Les droits inscrits sur le titre ont un effet légal et une force probante entre les parties, vis-à-
vis des tiers et auprès des tribunaux; Tout droit acquis doit être détenu de la personne
le biais d’hypothèques.
Historique de la construction du droit
foncier marocain
• Période précoloniale :
coranique.
• Période coloniale
au sud, et international à Tanger, a été marqué par la mise en place des réformes
immatriculés.
:Période postcoloniale •
Sous l’indépendance, le régime foncier précité s’est
amélioré au fil des jours du fait de la compatibilité de ses
principes avec ceux du droit musulman préexistants, avec le
tempérament tolérant des marocains, à leurs besoins de
sécurité, et de libre circulation des biens .La législation
foncière, édictée sous l’indépendance, s’est marquée par un
caractère moderne et surtout « social » marquant ainsi
l’importance de l’intérêt public.
Récapitulatif des textes régissant le
foncier et les secteurs liés au Maroc
Période du protectorat
• 1912 – 1956
• Dahir du 31 octobre 1912 organisant le ministère marocain des Habous ;
immatriculés ;
domaine de l'Etat ;
terres collectives ;
d'Alfa ;
• Dahir 06 février 1937 portant règlement spécial pour la délimitation des terres
collectives ;
• Déclaration de l’indépendance (1956)
• Années 60_70
à réaliser par certaines personnes et portant sur des propriétés agricoles rurales ;
• Dahir N°1.69.29 du 25 juillet 1969 relatif aux terres collectives situées dans les
périmètres d’irrigation ;
• Années 80
• Loi n°05-01 modifiant le Dahir 29 décembre 1972 relatif à l’attribution de terres du domaine
FAMILLE ;
• Loi n°14.07 sur l’immatriculation foncière modifiant et complétant le Dahir du 12 août 1913 ;
a. Le droit musulman :
b. Le droit hébraïque
2. Le droit moderne
a. La constitution :
b. Les lois
• Les décret : On peut présenter comme exemple :
• Les arrêtés : pris par les ministres, et les Vizirs auparavant en fonction de leurs
attributions.
des Droit de l’Homme des Nations-Unies de 1948, signée et ratifiée par le Maroc.
Son article 17 prévoit dans son alinéa 1 : « Toute personne, aussi bien seule qu’en
collectivité a droit à la propriété ».Son deuxième alinéa prévoit lui que : « Nul ne
Les traces écrites ne sont pas les seules sources du droit. Les traces orales ont
également leur place dans la construction du droit ainsi que l’ensemble des décisions
• La coutume
• Se dit une coutume, un ensemble de règles non écrites qui sont le fruit de traditions,
• Elle trouve son origine dans la structure patriarcale de la société bien avant la
pénétration de l’islam. Elle constitue une source importante du droit foncier au Maroc
et elle est à l’origine de plusieurs types de droits tels que le droit de « Guelza », le
droit de Gza» et le droit de « Zina » et le droit « Houa », réputés être des droit
❑Le Melk;
❑Les Habous.
I. Le Melk
• Le Melk, est une propriété privée qui peut
appartenir à titre individuel à une personne ou à
plusieurs personnes dans l’indivision.
• La possession constitue le principe fondamental
de la propriété en Islam. Ce fondement juridique
du droit de la propriété est opposable aux tiers
tant qu’il justifie des conditions nécessaires et
claires, définies par le code des droits réels
(article 20):
•Conditions de la possession
• Non-équivoque.
• Paisible.
• Publique.
vaut propriété
II. Les immeubles domaniaux:
▪ Les terres Guich sont des terres que les Sultans ont
concédé dans le passé à certaines tribus ayant participé au
maintien de l'ordre et à la protection des frontières du pays.
✔ Coutumes locales;
✔ La faiblesse de l'investissement;
• Niveau de la macro-économie
• Niveau de la micro-économie
Au Niveau Macro-économique
⮚Le développement urbain
• Plan d’aménagements
- Explosion démographique
- Exode rural
• Rationalisation et règlementation de l’espace
rural
- Faciliter et fortifier
l’investissement
Au Niveau Macro-économique
• Le développement rural
- Barrages
- Un codes des investissements agricoles
- Remembrement rural ( 874 000 ha )
=>
- Développement d’activité Agro-
industrielle
- Prolifération cultures ( agrumes,
primeurs…)
Au Niveau Micro-économique
• Encouragement de l’initiative prive
- Garantie de remboursement/IF
- Richesse garantie par la propriété
foncière
• Valorisation de la propriété foncière
- Construction, aménagement,
équipement…
- Crédit de valorisation / Propriété
immatriculée
Conclusion
Système foncier :
- Complexe;
- Rigide;
- Diversité des statuts;
Deux régimes complémentaire IF/ traditionnel
Patrimoine socioculturel
Réfection profonde et objectif harmonise (flexible)
pour répondre aux besoins et exigences.
CH3 : Régime des droits
réels
Le droit réel est un rapport juridique direct et immédiat entre une
personne et une chose et s’impose au respect de tous, autrement dit, il a un
effet absolu. Il confère à son titulaire un pouvoir direct et immédiat sur une
chose sans passer par l’intermédiaire d’une autre personne, par exemple le
droit de propriété, le droit d’usufruit.
Il s’agit d’un pouvoir juridique exercé par une personne sur
une chose. Le droit réel se distingue du droit personnel en ce qu’il n’admet
pas d’intermédiaire entre la chose et la personne
LES DROITS RÉELS PRINCIPAUX
Les droits réels principaux sont les droits qui existent
indépendamment de tout droit de créance, et donnent à leur titulaire le
pouvoir de tirer directement d’une chose tout ou partie de son utilité
économique. Le droit de propriété est le droit réel principal auquel
s’ajoutent ses démembrements en l’occurrence le droit d’usufruit, le droit
d’usage et d’habitation, le droit de superficie qui est un droit sur les
plantations et constructions, le droit d’emphytéose qui est un droit de
jouissance de longue durée, comme on le verra plus loin et enfin les
servitudes qui est une charge d’exploitation d’un fond par un autre.
LE DROIT DE PROPRIÉTÉ
L’article 79 du code des droits réels (CDR) énonce : « L’usufruit est un droit réel
D’après l’article 81, ce droit peut être établi sur la propriété immobilière, la
d’hypothèque sur l’immeuble qui lui est donné à bail. Il résulte d’un contrat d’une durée de
• c’est un droit réel de jouissance grevant un immeuble. Si l’immeuble est immatriculé, ce droit
est soumis obligatoirement à l’inscription sur le titre foncier de l’immeuble objet du bail ;
• L’emphytéose résulte d’un contrat écrit et qui est toujours onéreux. Il peut prendre fin suite à
• L'usufruit ne doit pas être confondu avec "le droit d'usage ".
Le titulaire d'un tel droit peut utiliser le bien pour lui ou sa
famille mais ne peut pas le donner en location. Il ne peut pas
non plus le faire occuper par des tiers, même à titre gratuit
d-le droit de superficie :
• D’après l’article 131 du code des droits réels (CDR), le droit de zina est un droit réel qui
attribue à son titulaire la propriété des bâtiments qu’il a édifié à ses propres frais sur le
• Le dit droit constitue une propriété immobilière sur les bâtiments construits comme le fonds
lui-même. D’après l’article 131 du CDR, celui-ci est institué par un contrat qui l’accorde
• Le titulaire du droit de zina peut céder le bâtiment qu’il a édifié, le grever d’hypothèque ou
• Enfin la durée de droit de zina ne peut pas dépasser 40 ans. De son côté, la fin du droit de
zina peut intervenir suite à l’arrivée du terme, à la renonciation de son titulaire ou encore
Le droit de houa connu sous le nom également de surélévation est un droit réel
permettant à son titulaire de s’approprier la colonne d’aire qui s’élève au-dessus d’un
édifice déjà construit appartenant au tiers et ce, pour y édifier une construction selon les
lois et les règlements en vigueur. Ce droit est régi par les articles 138 à 141 du CDR, qui
ont plus ou moins détaillé les règles qui l’organise, dont on cite principalement :
• Le droit de houa est institué par un contrat, qui doit spécifier la nature de l’édifice à
construire, ses caractéristiques et ses dimensions. Il ne peut résulter de droits indivis
qu’avec le consentement de tous les indivisaires.
• Le titulaire de ce droit peut le céder, l’hypothéquer ou le grever de servitudes qui ne
sont pas contraires à sa nature.
• Le titulaire de ce droit ne peut céder l’espace au-dessus de son édifice, sans le
consentement du propriétaire.
C-Le Droit de Guelsa
• La servitude est une charge qui grève un immeuble en faveur d'un autre immeuble. Le
premier (bien servant) va donc servir le deuxième (bien dominant), en lui accordant
certains droits. Il s'agit donc d'un rapport qui lie les biens entre eux en dehors des
personnes ; bien qu'en définitive, ce sont celles-ci qui vont profiter des charges. Il existe
L'exemple type pour ce genre de servitudes est celui de l'écoulement des eaux
naturelles, comme l'eau de pluie. Le bien qui se trouve en pente ne doit pas empêcher
l'écoulement naturel des eaux vers le bien en dessous. Il existe aussi des servitudes
dites légales. Elles sont prévues par un certain nombre de textes de loi, comme ceux qui
réglementent les routes et qui prévoient des distances obligatoires de recul, il y a aussi
les textes qui concernent les chemins de fer, ceux qui concernent l'urbanisme, etc.
Mais il y a également des servitudes prévues par le dahir de 1915 sur les
biens immatriculés, comme lorsqu'une certaine distance est exigée pour la
plantation des arbres, de sorte à ce que les branches ne débordent pas sur le
bien d'autrui. Idem pour les servitudes de vue, qui consistent à ne pas ouvrir
des fenêtres dans un mur mitoyen et qui donneraient directement sur
l'intérieur du bien d'autrui. Les servitudes naturelles et légales sont à
distinguer des servitudes dites conventionnelles qui résultent, de leur part,
d'un accord entre voisins
LES DROITS RÉELS ACCESSOIRES
L’hypothèque الرهن الرسمي
CDR, peut être définie comme étant une garantie que prend un
soit procédé à une vente en justice pour être payé sur le prix au
rembourser.
débiteur propriétaire d'un bien immeuble immatriculé ou d'un droit réel de jouissance sur cet
immeuble (usufruit, emphytéose) ou un tiers agissant pour son compte, confère à son créancier
(appelé antichrésite) la possession de cet immeuble, de manière à lui permettre d'en percevoir les
fruits ou revenus, qu'il imputera annuellement sur le capital, jusqu'à paiement intégral de la créance.
Le créancier n'acquiert par ce contrat que la faculté de percevoir les fruits de l'immeuble, la créance
ne peut produire d'intérêts, mais il peut être stipulé que tout ou partie des fruits reviendra au
créancier. Le créancier impute annuellement les fruits perçus pour son débiteur sur le capital de sa
créance".
Ce droit réel qu'est l'antichrèse est donc inscriptible sur les livres fonciers, au même titre que les
.
B- Caractéristiques de l’antichrèse :
• L'antichrèse n'est pas un droit de jouissance mais un simple gage consistant en un droit
bien.
• Les auteurs considèrent que l'antichrèse est obligatoire, puisque son but même est
Ces contrats ont toujours donné lieu à une imposition entre les
mains du propriétaire débiteur au titre des loyers qui sont supposés
compenser les intérêts auxquels renonce le créancier gagiste
CH4:les techniques des
travaux cadastraux
● La notion du Cadastre
● Le Cadastre au Maroc
● L’Agence Nationale de la Conservation Foncière du Cadastre et de la
Cartographie
● L’Immatriculation Foncière
● Procédure normale de l’immatriculation foncière
● Documents établis à la suite de l’immatriculation foncière
● Procédures Spéciales de l’immatriculation foncière
● Opérations Subséquentes à l’immatriculation
● Tarifs des droits de l’immatriculation foncière
La notion du Cadastre
Le cadastre constitue, dans certains pays développés à
l’instar de l’Autriche, des Etats Unis et bien d’autres,
une locomotive du développement durable grâce à
son rôle pionnier en matière de la sécurisation du
droit à la propriété et également de la production de
données géographiques fiables permettant une
gestion optimale du territoire.
Partout dans le monde, le régime foncier joue un rôle
prépondérant dans l’essor de l’activité économique. Il
est modelé en fonction des options idéologiques,
historiques et politiques du pays. Il est organisé de
façon à répondre aux exigences de chaque système
économique et aux aspirations de chaque société.
nom masculin
Ensemble des documents où, à partir d’un relevé
topographique, l’on a consigné la quantité et la valeur
des biens-fonds d’une commune, et qui servent de
base à l’assiette de l’impôt foncier. Le cadastre se
compose d’un plan détaillé, d’une matrice énumérant
les parcelles appartenant à chaque propriétaire, et
d’un répertoire qui permet la consultation du plan.
nom masculin
(provençal cathastre, de l'italien catastro, du grec katastikhon, registre)
1.Ensemble des documents établis à la suite de relevés
topographiques et d'opérations administratives, et
destinés à permettre la détermination des propriétés
foncières d'un territoire, la constatation de la nature
de leurs produits et l'évaluation de leur revenu.
2 Administration qui a la charge de ces documents.
Selon la définition adaptée de l’anglais de la
déclaration de la commission 7 de la Fédération
Internationale des Géomètres « FIG », le cadastre est
: « Le registre public des propriétés immobilières, il
comprend les documents tenus à jour, présentant la
situation, les mesures, l'état descriptif et la valeur »
Le cadastre répond aux besoins suivants :
1. Fiscal (expertise immobilière, taxation, justice
fiscale, etc.),
2. Juridique (sauvegarde du droit de propriété,
etc.),
3.Aménagement des Territoires (établissement des
documents de la planification urbaine, agricole,
touristique, industrielle, etc.),
4. Développement durable et protection de
l’environnement.
A travers le monde, il existe une multitude
de systèmes et de types de cadastre dont
l’objectif est de répondre aux besoins
spécifiques des territoires auxquels ils
s’appliquent, et ce compte tenu d’un certain
nombre de facteurs, notamment, le facteur
historique et culturel, le facteur
économique, le facteur politique, etc.
Le tableau ci-dessous, retrace l’évolution des
systèmes de cadastre dans les pays occidentaux
depuis 1800 :
Traditionnellement, on distingue entre trois
systèmes de cadastre à travers le monde :
Cadastre
Cadastre Polyvalent
Cadastre Juridique
Fiscal • Il a pour objet la
• Il a pour objet production de
• Il a pour objet la la définition données
perception d’un des droits sur géographiques
impôt. Son rôle le sol avec fiables et
consiste ainsi à délimitation actualisées pour
fixer la base des propriétés, le compte des
d’imposition de identifications établissements
chaque parcelle publics et privés,
des
et à identifier le des collectivités
propriétaires et locales ainsi que
redevable report des les citoyens.
« apparent ». servitudes.
LE CADASTRE AU MAROC
Cadastre juridique
Au Maroc la propriété foncière est soumise à une dualité de
droits due à la coexistence d'un droit traditionnel et d'un droit
d'immatriculation foncière dit moderne qui remonte à 1913.
Le secteur foncier traditionnel est régi par les principes du droit
musulman et les coutumes locales. Le droit de propriété est
fondé en cas d'existence de documents écrits probants:
• Sur la possession paisible publique, à titre de propriété,
permanente (d'une durée supérieure à 10 ans quand elle est
invoquée à l'encontre de tiers et à 40 ans quand elle est
invoquée à l'encontre de parents).
• L’acquisition au profit du possesseur au-delà de la durée
précitée.
Par ailleurs les immeubles soumis au droit traditionnel sont
caractérisées par:
• L'absence de publicité des droits prétendus;
• La méconnaissance par les tiers, (et parfois par les ayants droits) de
l'immeuble concerné, sa situation, sa consistance, ses limites, ainsi que
de la nature et de l'étendue de droits qui s'y exercent et de leurs
véritables détenteurs;
• L'insécurité des transactions car le droit prétendu existe jusqu'à preuve
du contraire;
• La difficulté d'accès aux crédits puisque la garantie réelle est incertaine ;
• La faiblesse de l'investissement;
• La multitude des litiges entre riverains et d'autres prétendants qui
constituent plus de 50% des affaires pendantes devant les
tribunaux;
Le secteur soumis au régime de l'immatriculation foncière appelé aussi
régime des livres fonciers présente les caractéristiques suivantes:
• Il est fondé sur une très large publicité;
• Il a un effet de purge qui annule tout droit réel antérieur non révélé au
cours de la procédure d'immatriculation;
• Chaque immeuble est individualisé par un nom, plan, et un numéro
propre. C'est le titre foncier qui constitue pratiquement l'état civil de la
propriété et lui donne un nouveau départ ;
• Le titre foncier dès son établissement est définitif et inattaquable;
• Les droits inscrits sur le titre ont un effet légal et une force probante
entre les parties, vis-à-vis des tiers et auprès des tribunaux;
• Tout droit acquis doit être détenu de la personne précédemment
inscrite, ce qui écarte toute usurpation ou prescription. Il ne peut y
avoir de rupture dans la chaîne des inscriptions, l'accès au crédit et à
l'investissement, etc
Et donc, au Maroc il existe une dualité de régimes fonciers :
2 mois
Avis de bornage
20 jours
Bornage
4 mois - levé topographique et établissement du plan foncier
2 mois
Décision du conservateur
A- Les modalités de l’immatriculation
1- Réquisition d’immatriculation
Pour qu'un immeuble soit soumis au régime de l'immatriculation foncière (IF), il doit d'abord être
immatriculé. L'immatriculation se fait en respectant une procédure normale qui concerne les
immeubles.
Dans le cas des propriétés de l'Etat et des Habous, la procédure est dite spéciale. La procédure
normale est ouverte par une réquisition (demande) d'immatriculation, qui passe par le respect de
certaines règles :
❖ Il faut que le propriétaire requérant présente un certain nombre de pièces relatives à son état
civil ;
Ce plan est provisoire car il y a un autre plan qui va être établi, cette fois-ci par le
cadastre.
❖ Il faut ensuite qu'il règle les taxes de la conservation foncière (C.F) et ce en fonction de la
valeur du bien.
Par ailleurs, si le dossier remis au conservateur est complet, celui-ci va procéder à un certain
bulletin officiel (B.O) et auprès des autorité locales (municipalité et autres), l'affichage de
celle-ci dans les locaux de la C.F et dans ceux du tribunal de première instance (TPI) dans le
ressort duquel se trouve l'immeuble en question, au milieu rural, a fait l'objet d'une criée
opération ?
C'est une opération topographique par laquelle, le délégué du conservateur place des bornes
pour délimiter le terrain à immatriculer. Les bornes étant des pierres que le requérant
achète et que le conservateur place tous les cent mètres. Le déplacement d'une borne est
Il faut savoir que le bornage est également une mesure de publicité (on pourrait même dire
que c'est la meilleure), dans la mesure où le conservateur invite tous les voisins limitrophes
du terrain à immatriculer, ainsi que les autorités locales, à assister à la dite opération.
Parmi toutes les opérations de publicité, celle occasionnée par le bornage est la plus
efficace. Les voisins limitrophes sont même invités par écrit à assister au bornage tant leur
présence est importante, puisque d'un côté, cela éviterait les conflits frontaliers qui peuvent
éclater par la suite et puisque d'un autre côté ces voisins auront à attester du droit du
requérant.
Le bornage peut être considéré comme une opération juridique, car
le délégué du conservateur peut déjà commencer à recevoir les
oppositions. Celui-ci devra, à la fin de l'opération, dresser un P.V
auquel il va annexer un plan provisoire de bornage et transmettre le
tout au conservateur.
Le délégué responsable du bornage ne doit pas trancher ou régler
les oppositions qui lui ont été formulées au moment de l'opération,
il constate et transcrit sur un P.V. Le conservateur doit ensuite
publier un avis de clôture du bornage (l'opération est terminée), qui
sera affiché dans les mêmes lieux où a été publiée la réquisition
Croquis de
bornage
R159/20
PV de
bornage
R159/20
1
Croquis de
bornage
R2542/58
PV de
bornage
R2542/58
1
Croquis de
bornage
R4670/61
PV de
bornage
R4670/61
1
3- Les oppositions
a) Le régime juridique de l'opposition
Qui est habilité à faire opposition ? : Toute personne peut contester les droits
du requérant, même quand cette personne ne prétend à aucun droit sur le bien en
question. Toute personne qui prétend détenir des droits sur l'immeuble à immatriculer
Même le procureur du roi, le curateur des absents et les parents des disparus et
encore auprès de l'autorité locale (ce laxisme en matière d'opposition est dû au fait
qu'auparavant il n'y avait pas beaucoup de C.F et donc on a voulu faciliter la tâche
aux opposants).
Comment est formulée l'opposition ? : L'opposition peut être faite oralement ou par écrit,
simplement il faut qu'après, l'opposant puisse apporter les pièces justificatives prouvant ses
prétentions et ce, pour éviter les oppositions abusives , Le législateur a même prévu des
amendes en cas d'opposition abusive, mais qui ne sont, à vrai dire, pas assez dissuasives vu que
Les opposants doivent payer les taxes est les droits de plaidoirie auprès de la CF (normalement,
c'est auprès des tribunaux qu'on paye ces taxes, mais, en matière d'opposition à l'immatriculation,
Actuellement, les oppositions, en matière d'immatriculation foncière, doivent être faites entre les
mains du conservateur. Ce n'est qu'après que le conservateur échoue dans ses tentatives de
trouver une solution amiable entre les parties au conflit, qu'il va transmettre le dossier au TPI
compétent.
b) Délais et recours
Maintenant, que fait le conservateur en matière d'opposition ? : Celui-ci peut accepter
l'opposition comme il peut la rejeter, mais il doit absolument motiver sa décision en cas de rejet.
En cas de rejet pour défaut de paiement des taxes, sa décision n'est susceptible d'aucun
recours. Dans les autres cas (ex: insuffisance de documents justificatifs), sa décision peut être attaquée
devant la justice ou devant le Conservateur Général (recours administratif auprès de conservateur général).
En principe, ce genre de recours est porté devant les TPI, qui contiennent en leur sein des
chambres spécialisées dans le contentieux immobilier, mais il est des cas où le litige est porté devant le
Le conservateur peut régler le différend résultant de l'opposition à l'amiable en présence des parties, dans
ce cas, il doit dresser un P.V où il constate la transaction, et qui doit être signé par les deux parties. A ce
moment, il (le conservateur) va procéder aux modifications, s'il y a lieu (Ex: si le requérant reconnaît que
l'opposant a effectivement des droits (des parts) sur le bien à immatriculer). A défaut d'accord, il (le
accepter, à titre exceptionnel, des oppositions hors délai, tant que le dossier n'est pas
Le TPI examine les différends qui existent entre les opposants et les requérants, il
(TPI) n'examine pas les différends entre les différents opposants. Ces derniers, pour
L'appel, en matière d'immatriculation foncière, doit être interjeté dans le mois qui
a) titre foncier
Chaque immeuble, composé d’une parcelle ou de parcelles formant corps, ayant fait
l’objet d’une décision d’immatriculation, donne lieu à l’établissement d’un titre foncier. Ce
dernier comporte :
nature et sa contenance ;
L'immatriculation annule d'abord tout titre antérieur, même les titres présentés par le
requérant, car désormais, ce n'est plus ces actes qui prouvent les droits de ce dernier,
mais c'est le titre foncier.
La procédure Pendant la période du protectorat, le Maroc était divisé en trois zones : la zone de Tanger,
d’immatriculation en la zone du protectorat espagnole et celle sous le protectorat français. Cette division du
zone nord territoire a engendré des différences au niveau des effets de l'immatriculation foncière
dues notamment à la différence des législations en vigueur
Immatriculation des biens Les biens Habous ne sont soumis à aucune procédure spéciale en matière d'immatriculation foncière et
appartenant à l’Etat ce malgré le fait que l'organisme qui en assure la gestion et le contrôle fasse amie du gouvernement, il
s'agit notamment du Ministère des Habous. Concernant ces biens, la procédure d'immatriculation est
normale mais gratuite.
- Immatriculation des immeubles expropriés : En vertu du dahir du 25 juin 1927, l'immatriculation d'un
immeuble exproprié pour cause d'utilité publique, par jugement ou cession amiable, est réalisée d'office
sur simple requête de l'expropriant.
- Immatriculation des propriétés rurales sises dans des zones d'immatriculation d'ensemble
dans laquelle la procédure d'immatriculation est gratuite et collective. Elle est dite collective
parce qu'elle (la procédure d'immatriculation) s'ouvre au nom de tous les propriétaires; une
manière donc de gagner du temps car on aura pas à traiter dossier par dossier, réquisition par
réquisition et à la fin de la procédure, chacun aura droit à son titre foncier indépendamment
d'immatriculation se fait sans frais, à condition que les requérants déposent leurs dossiers
dans un délai d'un an (qui peut être prorogé de six mois) à compter de la date de la
l'agriculture qui les homologue par décret. L'arrêté fixant le périmètre à remembrer est notifié au Conservateur qui,, soit
va procédé à la rectification des titres fonciers déjà établis, soit va mettre aussitôt en demeure les propriétaires, dont les
biens n'ont jamais fait l'objet ,d'une quelconque procédure d'immatriculation, de souscrire dans un délai d'un mois une
réquisition d'immatriculation (pour les immeubles en cours d'immatriculation, la procédure va être suspendue et reprise
• Concernant les biens non immatriculés, à l'expiration du délai d'un mois, le Conservateur dépose le dossier de
remembrement contenant un état et un plan parcellaire du secteur auprès de l'autorité locale, puis publie un avis de ce
dépôt au B.O. Si aucune des personnes concernées par le remembrement ne se manifeste dans un certain délai, le
conservateur procède d'office à l'immatriculation sur la base de l'arrêté de démembrement. S'agissant des immeubles
ayant déjà fait l'objet d'une immatriculation, le Conservateur va uniquement procéder à leur mise en concordance avec
l'arrêté en question.
• Les oppositions sont recevables jusqu'à l'expiration du délai de six mois qui court à partir de la date de la publication au
B.0 du décret portant homologation du plan de remembrement. Ces oppositions sont traitées selon la procédure en
vigueur.
• D'après le dahir du 18 février 1924, l'homologation des opérations de délimitation fixe irrévocablement la consistance
tous jugements passés en force de chose jugée ayant pour objet de constituer, transmettre
aux tiers, reconnaître, modifier ou éteindre un droit réel immobilier, ainsi que tous baux
d’immeubles excédant trois années, toute quittance ou cession d’une somme équivalente à
plus d’une année de loyers non échus, doivent être rendus publics par une inscription sur le
titre foncier.
• Les articles 66 et 67 du Dahir précité ajoutent que Tout droit réel relatif à un immeuble
immatriculé n’existe, à l’égard des tiers, que par le fait et du jour de son inscription sur le
• L’annulation de cette inscription ne peut, en aucun cas, être opposée au tiers de bonne foi.
• Les actes volontaires et les conventions contractuelles tendant à constituer, transmettre aux
tiers, reconnaître, modifier ou éteindre un droit réel ne produisent effet, même entre
parties, qu’à dater de l’inscription sur le titre foncier, sans préjudice des droits et actions
• Une grande majorité des inscriptions au Maroc concernent les contrats de vente, les
contrats d'hypothèque, ainsi que les droits relatifs à l'ouverture d'une succession.
• En cas de vente d'un bien, qui doit procéder à l'inscription ? C'est le vendeur, car sur 1ui
l'inscription de ses droits sur le T.F, d'ailleurs, le DOC a mis sur sa charge les frais relatifs à
l'inscription.
• Quand doit-on inscrire ? (La période des inscriptions) ; est-ce qu'on est obligé
d'inscrire ? (Au Maroc l'immatriculation est facultative, idem donc pour l'inscription) ; mais
Fusion
Morcellement-Fusion
Affaires
Subséquentes Application de
plans
Lotissement
Mise en
concordance
Copropriété des immeubles
bâtis
Le
morcellement
Le titre TF.1940/27
est morcelé du
TF.35/27 (solde)
Contenance : 50a
00ca
1
Le
morcellement
Le titre TF.1458/16
est morcelé du
TF.208/16 (solde)
Contenance :
07a 00ca
1
Le titre TF.40893/53 est fusionné au TF.40801/53
Le morcellement-
fusion
1
TARIFS DES
DROITS DE LA
CONSERVATION
FONCIÈRE
« Montage financier des opérations »
Les droits de la CF
1.Dépôt de lotissement
● Plan établi par l’ANCFCC Droit fixe par lot ou par fraction
privative…….200 DH
● Plan établi par un Ingénieur Géomètre Topographe agrée Droit fixe
(par lot ou par fraction privative) ……….100 DH
2.Etablissement des titres fonciers parcellaires
● Droit ad valorem
-Droit d’établissement du nouveau titre foncier ……..1.5 %
-Droit d’établissement du duplicata (Pour chaque duplicata) …..200 DH
● Droit superficiaire
- Propriété urbaine (par are ou fraction d’are)...... 50 DH
- Propriété rurale (par hectare ou fraction d’hectare)..... 50 DH
•Droit fixe (pour chaque titre foncier à établir) ……..100 DH
•Minimum de perception …………..800 DH
Mise en concordance
En cas de construction, d’accroissement
ou de plantations :
•Droit ad valorem....................1 %
•Droit fixe ...................... 100 DH
•Minimum de perception ....... 1000 DH
Fusion
Droit fixe (par propriété à
fusionner).............. 1000 DH
Documents et consultation
•Certificat de propriété : Droit fixe (par
propriété)..........................100 DH
•Certificat sur réquisition d’immatriculation: Droit fixe
(pour chaque certificat).......................... 100 DH
•Copies d’actes et documents: Droit par page (Toute
page commencée étant due en entier ........ 25 DH
•Copies des plans fonciers: Droit fixe ............. 100 DH
•Consultation sur place des documents fonciers: Droit
fixe (par dossier)........................................ 50 DH