1.

LA SUPRÉMATIE DU DROIT DE PROPRIÉTÉ

Le texte même de l’art. 544 met en relief l’idée d’un contact direct entre le titulaire du droit et
la chose; le droit de propriété est donc un droit réel portant selon le Code civil sur
des biens corporels. Pourtant le droit de propriété, en pleine évolution, s’étend aussi à des
biens incorporels faisant l’objet de réglementations spécifiques.
Le Code civil a voulu assurer la plénitude de ce droit aussi bien quant à ses attributs, qu’à ses
caractères, et même qu’à ses démembrements.
LES ATTRIBUTS DU DROIT DE PROPRIÉTÉ
L’article 544 du Code civil énonce deux prérogatives
au profit du propriétaire :
Droit de jouisssance Droit de disposition
Il comprend : Ou «abusus». Il permet :
▪ L’«usus» : utilisation du bien
(s’en servir et l’administrer).
▪ Le «fructus» :
→ perception des fruits qu’ils
soient naturels (moissons) ou
civils (loyers) et qui ont
comme caractéristique de se
renouveler ;
→ perception des produits qui,
eux, amoindrissent la valeur du
bien (produits miniers).
▪ des actes matériels de
destruction (ex. : démolir un
bâtiment) ;
▪ des actes juridiques de
disposition (ventedonation).

LES CARACTÈRES DU DROIT DE PROPRIÉTÉ

La doctrine classique a dégagé trois caractères fondamentaux de la propriété privée.
1. Le caractère absolu
Il découle de la lecture de l’article 544 du Code civil et
permet au propriétaire de disposer d’un droit souverain dans son principe.
Cet absolutisme du droit de propriété et à considérer de manière large puisque l’art. 552
énonce :
«La propriété du sol emporte la propriété du dessus et dudessous. Le propriétaire peut faire au-
dessus toutes les plantations et constructions qu’il juge à propos...»
Le propriétaire bénéficie d’un droit d’accession :
– sur tout ce qui est produit par la chose (moissons, loyers) ;
– sur tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose
(constructions, animaux).
2. Le caractère exclusif
En principe la chose appartient individuellement,
privativement, exclusivement, à une seule personne. C’est ce
caractère qui explique la protection judiciaire de la propriété
privée réalisée au moyen d’une action en revendication lorsque
la chose, objet de propriété, a été soustraite à son propriétaire
contre sa volonté.
3. Le caractère perpétuel
Le droit de propriété dure autant que dure la chose.Ainsi la propriété ne s’éteint pas à la mort
de son titulaire,elle passe après lui, à ses héritiers.
De plus elle ne se perd pas par le non-usage et la Cour decassation a rappelé ce principe dans
une décision du 20 juin1983.
«Attendu que pour rejeter l’action en revendication exercée
par M. Grimaldi contre Mme Bertoucini sur la partie de la
parcelle qu’il avait achetée, l’arrêt... retient que M. Grimaldi
n’a, depuis trente ans, émis aucune prétention sur ce terrain...
qu’en statuant ainsi, alors que le droit de propriété ne s’éteint
pas par le non-usage, la Cour d’appel a violé le texte susvisé
(art. 544 du Code civil).»
Cependant ce principe n’a d’intérêt que si nul ne peut
justifier de la prescription acquisitive qui fait acquérir au
possesseur la propriété du bien non utilisé
LES DÉMEMBREMENTS DU DROIT DE PROPRIÉTÉ
Certaines prérogatives tirées du droit de propriété font l’objet du droits spécifiques.
1. L’usufruit et la nue-propriété
Usufruit Nue-propriété
– L’usufruitier a le droit d’user et
de jouir de la chose d’autrui.
– En contrepartie il doit :
• s’en servir en «bon père de
famille» ;
• payer les charges (entretien) ;
• restituer le bien en fin de droit.
– Le droit de disposer est
conservé par le propriétaire de
la chose qui n’a plus que la
nue-propriété.
– Il doit pour sa part :
• ne pas troubler la jouissance
de l’usufruitier ;
• payer les charges afférentes
à la propriété (impôt foncier,
grosses réparations).
La dissociation du droit de propriété est soit d’origine légale (l’usufruit du conjoint survivant sur
les biens du prédécédé), soit conventionnelle, que ce soit à titre onéreux(viager) ou à titre
gratuit (libéralité entre époux).
2. Les servitudes
La servitude est une charge pesant sur un immeuble au profit d’un autre immeuble. L’immeuble
débiteur de la servitude est le fonds servant, tandis que l’immeuble créancier est le fonds
dominant. La servitude est donc un droit réel qui est transmis avec le fonds et s’impose aux
propriétaires successifs.
Le droit du propriétaire peut être limité par de trés nombreusesservitudes ; elles sont établies
soit dans un intérêt particulier, soit encore dans l’intérêt mutuel des propriétaires voisins : droit
de passage au profit du fonds voisin (indispensable pour accéder à la voie publique) ou encore
interdiction de surélever (afin de protéger la vue des immuebles voisins) etc.
Quel que soit leur mode d’exercice, leur mode d’établissement (légal, conventionnel ou
judiciaire) ou bien encore leur finalité (intérêt privé ou public), les servitudes ont
quatre caractères :
– elles sont nécessairement immobilières ;
– elles sont l’accessoire du fonds dominant ;
– elles sont perpétuelles ;
– elles sont indivisibles (portent sur l’ensemble du fonds).
2. LA REMISE EN CAUSE DU DROIT DE PROPRIÉTÉ
Les limites tenant à la loi et aux règlements prévues par l’article 544 du Code civil n’ont cessé
de se développer, qu’il s’agisse de l’émergence de nouveaux droits, ou encore, de l’organisation
d’une propriété collective ; la jurisprudence veille pour sa part à faire respecter les règles de
«bon voisinage».

LIMITES TENANT À L’ÉMERGENCE DE

NOUVEAUX DROITS
L’objectif du législateur est de mettre en place des règles atténuant le caractère absolu du droit
de propriété.
1. Droits justifiés par le protection de l’intérêt général
On peut citer notamment :
a. Le droit de l’urbanisme
La croissance urbaine a conduit la mise en oeuvre de programmes d’équipements et
d’aménagement du territoire : plans d’aménagement des zones (ZAC et ZIF), plans
d’occupation des sols (POS), etc. auxquels il faut ajouter de multiples réglementations relatives
à construction (permis de construire), ou encore à l’environnement. Dans certains cas, des
procédures d’expropriation peuvent même être engagées.
b. Le droit rural
Dans le but de remembrer des parcelles de terre trop petites, les sociétés d’aménagement
foncier et d’établissement rural (SAFER) disposent d’un droit de préemption privant le
propriétaire agricole de la possibilité de choisir son acquéreur.
«Créées en 1960 par la loi d’orientation agricole, les SAFER (29 aujourd’hui en métropole et
outre-mer) sont des sociétés anonymes à but non lucratif. Elles achètent des parcelles pour les
rétrocéder à des agriculteurs ou à d’autres utilisateurs. Chaque année 100000 hectares sont
acquis, don’t 94% par négociation amiable. Leur chiffre d’affaires a attaint 3,2 milliards de
francs en 1992. Depuis trente ans 416000 personnes – y compris des étrangers – ont acheté de
la terre par l’intermédiaire des SAFER».
Le Monde,

c. Le droit fiscal
Il grève la propriété par le biais des impôts locaux, droits d’enregistrement et, plus récemment,
par l’impôt sur les grandes fortunes.
2. Droits justifiés par la protection de certains groupes
de personnes
a. Droit des locataires
Ces derniers disposent d’avantages légaux face aux propriétaires de murs :
Bail commercial
– Droit au renouvellement
du bail pour le propriétaire
du fonds de commerce
locataire des murs (décret
du 30 septembre 1953).
Bail à usage d’habitation
– Impossibilité d’êtrecongédié sans motif (loidu 6 juillet 1989) ; lepropriétaire ne pourra mettre
fin au contrat de bail que s’il désire vendreou habiter le logement, ou encore s’il justifie d’une
faute du locataire (ex.non-paiement des loyers). Ajoutons que ce propriétaire n’est plus libre
non plus de fixer le prix des loyers sauf cas de logements neufs ou vacants.

b. Droit des salariés

Dispossant d’un pouvoir de contrôle assez large, le comité d’entreprise contraint le chef
d’entreprise à ne plus êtretotalement libre dans la gestion de son patrimoine.
Article 544. La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus
absolue, pourvu qu`on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.
Article 552. La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.
Le propriétaire peut faire au dessus toutes les plantations et constructions qu’il juge à propos.
Il peut faire au dessous toutes les constructions et fouilles qu’il jugera à propos , et tirer de ces
fouilles tous les produitsqu’elle peuvent fournir […]
Article. 716. La propriété d’un trésor appartient à celui qui le trouve dans son propre fonds : si
le trésor est trouvé dans le fonds d’autrui, il appartient pour moitié à celui qui l’a découvert, et
pour l`autre moitié au propriétaire du fonds.
Le trésor est toute chose cachée ou enfouie sur laquelle personne ne peut justifier sa propriété,
et qui est découverte par le pur effet du hasard.

EXERCICES
1. Consultez les articles 544 , 552 , et 716 du Cod civil , cidessus,
et choisissez les mots, notés par a, b, c, d, pour
compléter les blancs des proposition notées par A, B, C
proposées.
A. L’article 552 pose un principe et en tire les ……. dans ses
alinéas 1 et 2.
B. L’article 544 pose un principe et apporte une …… à ce
principe.
C. L’article 716 dans son alinéa 1, pose une règle et , dans son
……. 2, donne une…….
Cochez la bonne réponse :
a. alinéas A) a, b, c, d
b. conséquences B) a, b, c, d
c. définition C) a, b, c, d
d. restriction
2. Quels sont les significations des mots écrits en italique
dans les propositions suivantes‫׃‬
A) La propriété est le droit de jouir et disposer des choses.
a) emporte
b) prohibé
c) tirer
d) profiter
B) Il veut disposer des choses d’une manière absolue .
a) cachée
b) autrui
c) total
d) à propos
C) Il veut disposer des choses pourvu qu’on ne fasse pas un
usage prohibé par la loi.
a) bien que…accordé
b) á condition que…interdit
c) pour que…donné
d) avant que…accepté
D) Le trésor est toute chose cachée sur laquelle personne ne peut
justifier sa propriété
a) trouvée…prétendre
b) enfouie…prouver
c) réclamée…demander
3. Cochez la bonne réponse
A) Il dit : .... …. retenu .
a) qu`il est
b) Je suis
B) Ils nous ont annoncé : ……….adressés à un avocat .
a) Nous nous sommes
b) qu`ils se sont
C) Il écrit ……..demandé est épuisé .
a) que l`article
b) L`article
D) Je vous préviens …..…coffre appartient à lui .
a) que ce
b) ce
4. L’avocat ?Il……, vous le manquez de quelques minutes.
a) est parti
b) était parti
c) vient de partir
5. Mon frère? Mais voilà plusieurs mois qu’il…… .
a) vient de partir
b) est parti
c) partira
6. Récemment nous ……à un discours juridique.
a) avons assisté
b) venons d’assister
c) allons assister
7. Je……l’aider s’il me raconte ce qui s’est passé.
a) pouvais
b) pourrais
c) peux
8. On vous parlera, si vous ……la.
a) serez
b) êtes
c) seriez
9. La bibliothèque fait partie du......… culturel de la ville.
a) trésor
b) capital
c) fortune
10. Quand il a crée cette entreprise, il n’….....que 19 ans.
a) avait
b) était
c) avait été
d) aura eu
11. Il a promis qu’il ….…ses dettes.
a) paie
b) payera
c) payerait

12. Quand la voiture……au coin de la rue, l’homme respira

soulagé.
a) eut disparu
b) a disparu
c) avait disparu
13. ………tu auras suivi le traitement, tu te sentiras mieux.
a) pendant
b) quand
c) comme
14. ………les représentants du personnel ont demandé un
horaire variable, la direction étudie ce problème.
a) depuis le
b) depuis
c) depuis que
15. …….. il sera arrivé, vous m’avertirez.
a) dès qu’
b) dès que
c) du
16. Il aurait accepté n’importe quel prix, ……il ait la
quantité dont il avait besoin.
a) à condition que
b) à moins que
c) en admettant que
17. Les mots ont été mis dans le désordre . À vous d’établir
le bon ordre. Cochez la bonne réponse.
a) causer, b) de commerce, c) aux, d) graves, e) créanciers, f) du
fond, g) de, h) préjudices, i) peut, j) disparition, k) la.
A) e, b, i, a, k, j, f, h, c, d, g
B) k, j, f, b, i, a, g, d, h, c, e
C) h, i, a, g, d, j, b, c, e, f, k

18. Rattachez chacun des mots proposés, notés par A, B, C, à

sa définition notée par a, b, c.
A) nul a) qui peut être annulé
B) annulable b) déclaré nul
C) annulé c) entaché de nullité