Droit Foncier Et Droits Réels 6 2018

Droit foncier et droits réels
Pr.Bousaouf .M
Semestre 5 Licence en droit privé

En français
PREMIERE PARTIE :LES DROITS REELS
CHAPITRE 1
• Section II : les démembrements de la propriété
• Paragraphe I : l’usufruit
• Paragraphe II : de la OMRA
• Paragraphe III : droit d’usage
• Paragraphe IV : droit de superficie
• Paragraphe V: l’emphytéose
• Paragraphe VI : habous
• Paragraphe VII : droit de zina
• Paragraphe VII I: droit de haoua et d’élévation
CHAPITRE 1
• 1/ L’usufruit :
• Un droit réel de jouissance sur un immeuble, dont la propriété appartient
à autrui.
• Un bien grevé d’usufruit : le propriétaire subit l’amputation de deux de ses
attributs, le pouvoir d’user et de percevoir les fruits.
• l’usufruitier a le droit d’user de l’immeuble, et de s’en servir pour son
profit personnel, comme il peut louer ses droits, l’hypothéquer ou
l’aliéner.
• Ce droit nait soit par la volonté des parties, soit par la force de la loi, mais
il peut aussi être limité par une durée ou une condition.
• L'usufruit s'éteint, soit par la mort de l'usufruitier ; soit par l'expiration du
temps pour lequel il a été accordé ; soit par la détérioration totale objet
de l’usufruit, ou encore par la renonciation expresse de l’usufruitier, et
enfin par la consolidation ou la réunion sur la même tête deux qualités à
savoir celle d’usufruitier et de nu-propriétaire.
• L’usufruit accordé aux personnes morales ne doit pas dépasser 40 ans.
CHAPITRE 1
• 2/le droit de OMRA :
• L’OUMRA est un droit réel consistant en l’attribution par contrat formel
l’utilisation d’un immeuble sans contrepartie durant la vie de l’attributaire
ou l’attribuant ou pour une période déterminée.
• Ce droit est intransmissible aux tiers, sauf l’attribuant et ses héritiers. C’est
un droit qui doit être établi par acte authentique.
• Le droit de OUMRA est consacré par les articles 105 à 108 de la loi 39/08
relative au code des droits réels.
• L’attributaire est tenu d’habiter dans l’immeuble objet du OUMRA lui-
même.
• l’attributaire est tenu de conserver l’immeuble objet de OUMRA en tant
que bon père de famille et doit supporter toutes les dépenses pour son
entretien ainsi que toutes les dépenses ordinaires auquel l’immeuble est
assujetti.
CHAPITRE 1
• 3/ Droit d’usage/
• Cet usufruit permet à son titulaire de bénéficier de quelques prérogatives,
qui sont assez limitées et personnelles.
• Le droit d’usage se crée et cesse pour les mêmes raisons que le droit de
l’usufruit, sous réserve que le contrat le constituant, prévoit sa nature.
• Un droit réel qui ne comporte que le droit d’user auquel est ajouté un
certain droit de percevoir les fruits. Si le contrat d’usage ne détermine pas
son champ d’application, de percevoir les fruits de l’immeuble autant qu’il
en faut pour ses besoins et ceux de sa famille.
• L’usager ne peut ni louer ni céder son droit selon les termes de l’article
113 qui fait référence à l’article 630 du DOC, relatif au droit personnel
d’usage.
• Ce droit réel ne peut être accordé qu’à des personnes physiques.
• Ce droit s’éteint par le décès de son titulaire, il ne se transmet pas aux
membres de la famille au décès.
CHAPITRE 1
• 4/ Droit de superficie :
• C’est un droit réel immobilier décrit comme étant le « fait de
posséder des bâtiments, ouvrages ou plantations sur un fonds
appartenant à autrui, et il se transmet par préemption ou par
succession et testament ».
• Ce droit de superficie constitue une propriété immobilière comme
le fonds lui-même.
• Il est en principe perpétuel comme le droit de propriété pur et
simple. Il peut être aliéné,
• il est aussi susceptible d’hypothèque et il peut être grevé de
servitudes dans la limite de son exercice.
• Aux termes de l’article 118 le droit de superficie s’éteint par la
renonciation expresse, par la confusion et par la destruction du
fonds.
CHAPITRE 1
• 5/ L’emphytéose :
• L’emphytéose est un droit réel de jouissance sur un immeuble
immatriculé appartenant à autrui, résultant d’un contrat spécial qui
est le « bail emphytéotique ».
• Le dahir du 2 juin 1915, fixait la durée temporaire de l’emphytéose,
entre 18 ans et 99 ans. Le code des droits réel énonce que cette
durée temporaire doit varier entre 10 ans et 40 ans.
• L’emphytéote peut changer les modes de culture, transformer les
bâtiments sans opérer dans le fonds aucun changement qui en
diminue la valeur. S’il a apporté des embellissements ou des
constructions ayant augmenté la valeur de l’immeuble, il ne peut les
enlever ou demander l’indemnisation (article 126).
• Il peut être cédé, hypothéqué, grevé d’usufruit ou de servitude.
•
CHAPITRE 1
• 6/ Le HABOUS :
• l’article 130 de la loi 39/08 renvoie au dahir du 23 Février 2010 portant
code des HABOUS ou AWKAF. Ainsi, l’article 1erdudit dahir définit le bien
HABOUS comme étant tout argent immobilisé par son fondateur d’une
manière perpétuelle ou temporaire et dont la jouissance profite à la
charité, il est constitué par contrat ou en vertu d’un testament ou par la
force de la loi.
• Pour la bienfaisance, et pour être agréable à Dieu, le Mohabbis ou le wakif
(le bienfaiteur) cède un ou plusieurs des ses biens, souvent des immeubles
et les met hors du commerce.
• Ces biens deviennent inaliénables, car ils constituent des œuvres
charitables et pieuses, ainsi seule la nature du bien HABOUS liée à
l’intention du wakif/ Mohabbis peut déterminer les personnes qui
peuvent bénéficier de cet acte, Habous public ou privé.
CHAPITRE 1
• 7/ Le droit de ZINA :
• Le droit de ZINA est un droit réel relatif aux améliorations et constructions faites
par le zinataire sur un terrain appartenant à autrui. Ce droit se transmet par la
préemption, la succession ou le testament.
• L’article 132 dispose que le contrat constitutif du droit de ZINA doit déterminer la
nature et la description de la construction, ainsi que des droits et obligations du
zinataire.
• Le zinataire peut aliéner la construction faite, l’hypothéquer, la faire grever de
servitudes ou en bénéficier dans les limites de son droit.
• La durée du droit de ZINA ne peut dépasser 40 ans. Si le contrat stipule un délai
plus long ou n’en stipule aucun, c’est le délai de 40 ans qui est applicable (article
134).
• Le droit de ZINA s’éteint par l’expiration de son délai, par la renonciation expresse,
par la confusion et par la destruction totale de la construction.
• Si le droit de ZINA est arrivé à son terme sans qu’il y ait accord sur le sort des
constructions, les dispositions du constructeur de bonne foi dans le bien d’autrui
s’appliquent.
CHAPITRE 1
• 8/Le droit de houa et surélévation :
• Ce droit est prévu aux articles 138 à 141 du code des droits réels. Il s’agit
de la colonne d’air dont peut disposer le titulaire, au dessus par exemple
d’une maison.
• Ce droit prend naissance en vertu d’un contrat qui précise la nature et la
description de la construction à édifier (article 139).
• L’article 483 du DOC dispose « est valable la vente d’une partie
déterminée de l’espace libre ou colonne d’air qui s’élève au-dessus de
l’édifice déjà construit, et l’acquéreur peut y construire, pourvu que la
nature et les dimensions de la construction aient été déterminées, mais
l’acquéreur n’a pas le droit de vendre l’espace au-dessus de lui sans le
consentement du vendeur primitif ».
• Le titulaire de ce droit peut l’aliéner, l’hypothéquer ou en constituer des
servitudes conformément à l’article 140. Ce dernier ne peut céder la
colonne d’air au dessus sans l’accord du propriétaire comme prévu à
l’article 141.
• Chapitre 2/Les sûretés réelles immobilières
• Section 1 : les privilèges immobiliers
• §1 : Concours entre les créanciers privilégies
• §2 : Privilèges sur les immeubles
• Section 2 : l’antichrèse
• §1 : Les conditions de validité
• §2 : Droits et obligation du créancier antichrèsiste
• Section 3 : l’hypothèque
• §1 : Caractéristiques
• §2 : Les sortes d’hypothèques
chapitre 2
• Appelés droits réels accessoires ou sûretés
réelles en opposition avec les sûretés
personnelles : la dette est garantie par une
caution, ces sûretés ne sont pas des droits
réels mais des droits de créance.
• Les droits de garantie, n'ont pas d'existence
propre, ils ne se conçoivent que comme des
accessoires d'un autre droit, d'un droit
personnel, c'est à dire d'un droit de créance.
chapitre 2
• Section 1 : les privilèges immobiliers
• Le privilège en général mobilier ou immobilier est défini par l’article
1243 du DOC comme :
• « Un droit de préférence que la loi accorde sur les biens du débiteur
à raison de la cause de la créance »
• L’article 142 de loi 39-08 compte à lui, définit le privilège comme :
• « Un droit réel accessoire, qui accorde aux créanciers un droit de
privilège sur les autres créanciers, même hypothécaire ».
• La créance privilégiée est payée avant toutes les autres sur le prix
des biens désignés par la loi, même avant les créances
hypothécaires.
• ‫االمتياز حق عيني تبعي يخول للدائن حق األولوية على باقي الدائنين ولوكانوا مرتهنين‬
chapitre 2
• Les caractéristiques des privilèges :
• -les privilèges entrent dans la catégorie de sûreté réelle sans
dépossession,
• -le privilège est une faveur concédée par la loi, d’où la
règle : « Pas de privilège sans texte » .
• -Le privilège est établi en considération de la qualité de la
créance ; ce n’est que la nature de la créance qui est
déterminante, toutefois certains privilèges sont institués
« intuitu personae » : il en est notamment, des privilèges du
Trésor.
• -Le privilège porte soit sur tous les biens, meubles ou
immeubles, du débiteur, privilèges généraux soit sur certains
meubles, ou sur certains immeubles, privilèges spéciaux.
chapitre 2
§1 : Concours entre les créanciers privilégiés:
L’article 1244 du DOC précise que : « … entre les
créanciers privilégiés, la préférence se règle par les
différentes qualités des privilèges » (les concours
des privilèges généraux entre eux et spéciaux ente
eux).
L’article 1245 du DOC rajoute: « les créanciers
privilégiés qui sont dans le même rang sont payés par
concurrence … »
chapitre 2
• lorsqu’un problème surgit concernant le rang à
donner à certaines créances, au sujet de celles de
l’Etat et autres organismes publics, c’est à la
jurisprudence de le régler.
• Consacrés par la jurisprudence, les deux principes
suivants semblent pouvoir être appliqués :
• Les frais de justice exposés dans l’intérêt commun
des créanciers, doivent être colloqués en premier
lieu.
• Les privilèges spéciaux priment sur les privilèges
généraux.
chapitre 2
Des privilèges mobiliers généraux: Article 1248 du DOC
1- les frais funéraires;
2- les créances résultant des frais de la dernière maladie avant le
décès.
2- les créances résultant de la dot et de la pension alimentaire.
3- les frais de justice;
4-les salaires, les indemnités de congé payé, ou indemnité pour
inobservation du délai de congé.
5-la créance de la victime d’un accident de travail, ou de ses
ayants droit et indemnité allouées à la suite de l’incapacité
temporaire de travail.
6-les allocations familiales,
7-les créances de la sécurité sociale.
chapitre 2
• §2 : Privilèges sur les immeubles
• les privilèges immobiliers produisent leurs effets, selon
l’article 144, même en absence de toute publication ou
mention sur les livres fonciers.
• les créances bénéficiant d’un privilège sur les immeubles sont
peu nombreuses, selon l’article 144 de la loi 39-08 :
• « 1° Les frais de justice faits pour la réalisation (vente au
enchère publique) de l’immeuble et la distribution du prix ;
• 2° Les droits du Trésor, tels qu’ils résultent et sont réglés par
les lois qui les concernent »
• Et cet article ajoute que le privilège immobilier du Trésor, ne
s’exerce qu’à défaut de mobilier.
chapitre 2
• Section 2 : l’antichrèse:
• l’antichrèse est un contrat par lequel un débiteur propriétaire
d’un immeuble immatriculé, ou un tiers agissant pour celui-ci,
confère au créancier en garantie de sa créance, un droit réel
sur ledit immeuble jusqu’au paiement de la créance.
• En vertu de l’article 145 du Code des droits réels, C’est un
droit réel emportant une mise en possession de l’immeuble
au profit du créancier antichrèsiste, avec la faculté d’en
percevoir les fruits pour les imputer sur le capital de la
créance, le débiteur se dessaisit du bien mis en gage et laisse
son créancier en percevoir les fruits.
chapitre 2
• §1 : Les conditions de validité
• L’article 147de la loi 39-08 relative au code des droits réels dispose que la
validité de l’antichrèse exige:
• Un contrat écrit, pour des raisons de preuve ou pour son inscription sur
les livres fonciers.
• un contrat à durée déterminé,
• Le contrat doit contenir une constatation de la mise en possession de
l’immeuble sous peine de nullité si l’immeuble est non immatriculé.
• Identification des parties au contrat,
• Désignation de l’immeuble objet de l’antichrèse (lieu, superficie, numéro
du titre foncier…),
• Le montant de la créance garantie par le droit réel, et la durée fixée pour
son paiement.
• Le débiteur doit être le propriétaire de l’immeuble et avoir la capacité
juridique.
chapitre 2
• §2 : Droits et obligation du créancier antichrésiste
• Les droits:
• le créancier a le droit de percevoir les fruits de l’immeuble, il a le choix
entre les restituer au débiteur ou de les conserver à condition de les
imputer sur le capital de la créance (Art 156)
• Le créancier a le droit de retenir l’immeuble qui lui a été donné en
antichrèse jusqu’au paiement intégral de sa créance. Si le créancier n’est
pas payé à l’échéance, il peut faire vendre l’immeuble par voie judiciaire
avec réserve d’obtention d’une décision de justice.
• Article 155, Droit de préférence, à son rang, en cas de vente judiciaire de
l’immeuble.
• Article 155, Droit de suite, tant que l’inscription n’ a pas été radiée, le
créancier conserve ses droits et peut exercer le droit de suite sur
l’immeuble, même si celui-ci se trouve entre les mains d’un tiers
détenteur.
chapitre 2
• les obligations:
• Le créancier doit pourvoir à l’entretien et aux réparations
utiles et nécessaires de l’immeuble, sous peine de dommages
intérêts,
• Il doit payer les contributions et charges annuelles, a moins si
les deux parties ne conviennent autrement dans le contrat.
• Le créancier doit restituer l’immeuble, dès qu’il a été
intégralement payé de sa créance, et il doit consentir à la
radiation de l’antichrèse sur le titre foncier de l’immeuble.
• Le créancier ne peut pas obliger le débiteur à introduire dans
le contrat une clause l’autorisant à devenir propriétaire de
l’immeuble par le seul défaut de paiement à l’échéance de la
dette.
chapitre 2
• Section 3 : l’hypothèque
• Définition : Droit réel destiné à garantir le
paiement d’une créance, sans déposséder le
propriétaire de l’immeuble grevé,
• il permet au créancier s’il n’est pas payé à
l’échéance, de faire vendre l’immeuble en
quelques mains que se trouve le bien (droit de
suite) et d’être payé sur le prix de vente de
l’immeuble avant les autres créanciers.
chapitre 2
• Caractéristiques :
• l’hypothèque n’emporte pas un dessaisissement du
débiteur, le créancier ne dispose ni de l’usus, ni du
fructus.
• Le sort de l’hypothèque est lié à celui de la créance, sous
réserve des règles d’inscription sur les livres fonciers,
• L’hypothèque est un droit réel immobilier, elle porte sur
la propriété des immeubles ou sur les droits réels
immobiliers (usufruit, emphytéose, superficie,). Elle
porte sur des immeubles individuellement envisagés.
• Droit indivisible : chaque fraction de la créance est
garantie par la totalité de l’hypothèque.
chapitre 2
• L’hypothèque conventionnelle :
• Elle dépend des conventions : le contrat d’hypothèque
est un contrat distinct de celui qui fait naître la créance.
• Les conditions de validité :
• Les conditions de forme :
• L’hypothèque conventionnelle est constituée, soit par
acte authentique, soit par acte sous seing privé.
• L’acte constitutif, doit contenir : d’une part le montant
de la créance garantie, d’autre part la nature et la
situation de chacun des immeubles hypothèques. Les
numéros des titres fonciers et les noms des immeubles.
chapitre 2
• Les conditions de fond :
• -Le débiteur doit être propriétaire de l’immeuble hypothéqué, l’hypothèque
de la chose d’autrui est nulle.
• -Le débiteur doit avoir la capacité de l’aliéner. Parce qu’elle compromet
l’immeuble qu’on ne peut plus vendre librement et elle peut aboutir à une
vente forcée de l’immeuble.
• -La prohibition d’hypothéquer les biens à venir.
• -L’hypothèque doit, tant pour sa validité entre les parties que pour son
opposabilité aux tiers, faire l’objet d’une inscription sur les livres fonciers.
Toutefois, une hypothèque peut valablement être constituée sans donner lieu
à une publicité immédiate
• -l’hypothèque consentie pour garantir un crédit, prend rang à la date de son
inscription, sans égard aux époques successives de l’exécution des
engagements pris par le créditeur.
• -une fois inscrite, l’hypothèque conserve sa validité et son rang, sans formalité
nouvelle, jusqu’à la mention de l’acte libératoire, c'est-à-dire la radiation de
son inscription.
chapitre 2
• Les effets de l’hypothèque :
• L’hypothèque laisse au propriétaire ses pleines prérogatives : droit
d’usage, droit de jouissance, et de disposition.
• 1- droit de faire saisir et de faire vendre l’immeuble hypothéqué :
• Le créancier peut poursuivre la vente judiciaire de l’immeuble
hypothéqué, s’il n’est pas payé à l’échéance, sur la simple
production d’un certificat spécial délivré par le conservateur de la
propriété foncière.
• Aucune nouvelle inscription ne peut être prise, l’immeuble devient
indisponible, les fruits et revenus se trouvent immobilisés.
• Dans le cas ou il n’est pas donné suite à la saisie, le créancier peut
sur requête motivée présentée au juge des référés, obtenir par
ordonnance une exécution immédiate.
chapitre 2
• 2-droit de préférence :
• Le créancier hypothécaire est payé sur le prix
de vente avant les autres créanciers (droit de
préférence).
• S’il y a plusieurs créanciers de même rang,
c'est-à-dire inscrits au même temps, ils
viennent en concours pour se faire payer,
• s’ils ne sont pas de même rang, ils sont payés
en suivant l’ordre de leur inscription.
chapitre 2
• 3-droit de suite :
• C’est l’hypothèque exercée contre un tiers acquéreur de l’immeuble.
• Le droit de suite suppose une aliénation de l’immeuble hypothéqué et
l’inscription de cette aliénation, car tant que l’inscription de l’aliénation
sur le titre foncier n’a pas été faite, le créancier hypothécaire ne connait
que son débiteur, l’immeuble prétendu aliéné n’étant pas sorti du
patrimoine de ce débiteur.
• Le droit acquis par le tiers acquéreur pourra être vendu par le créancier
hypothécaire. Le droit de suite suppose l’exigibilité de la dette.
• Le tiers détenteur peut :
• -payer la dette, et se libérer du créancier hypothécaire, et de son vendeur.
• -délaisser, c'est-à-dire abandonner la possession, un curateur sera désigné
contre lequel la procédure est poursuivie. Le tiers détenteur ne doit pas
être personnellement obligé de la dette, avoir la capacité d’aliéner.
• -se laisser saisir.
chapitre 2
• L’hypothèque forcée :
• Est celle qui est conférée par une décision de justice
sans le consentement du débiteur. Elle n’est possible que
dans les cas prévus par la loi.
• Par exemple :
• -au profit des mineurs et des interdits sur les immeubles
de leur tuteur,
• -au profit de la femme mariée sur les immeubles de son
mari, pour sa dot, ses droits matrimoniaux,
• -au profit du vendeur sur l’immeuble vendu,
• -au profit des créanciers, sur les immeubles du failli,…

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