Droit réels et procédures

foncières
Pr.Bousaouf .M

Semestre 5 Licence en droit privé

En français
 PREMIERE PARTIE :LES DROITS REELS
• Chapitre I : les droits réels principaux
• Sec6on I : droit de propriété
• Paragraphe I : L’objet de la propriété immobilière
• Paragraphe II : Les formes d’appropria6on
• Paragraphe III : Les préroga/ves liées au droit de propriété
• A/Les droits liées à la propriété
• B/Les limites à la propriété
• Paragraphe IV : l’acquisi/on du droit de propriété
• A/l’accession
• B/la possession
• C/ Par voie conven6onnelle
 PREMIERE PARTIE /DROITS REELS
CHAPITRE 1
• Paragraphe III : Les préroga/ves liées au droit de propriété
• Qu’elles sont les préroga6ves du propriétaire ?
• A- Les droits que confère la propriété :
• Le droit de propriété est conçu comme :
• Un droit exclusif : le propriétaire est seul maître de la
chose.
• Un droit absolu : le propriétaire est en mesure d’exercer,
ac6vement et posi6vement, les pouvoirs les plus étendus
sur la chose qu’il s’est approprié.
• Par contre, les autres droits réels n’étant que des
démembrements de la propriété, ne confèrent que des
préroga6ves limitées à leur objet.
 PREMIERE PARTIE / DROITS REELS
CHAPITRE 1
• Droit d’usage : construire sur le terrain, creuser,
planter, circuler, bâtir, l’habiter, le transformer,…
• Droit de perception : Les actes d’appréhension
des revenus générés par le bien (fruits et
produits); Location, gérance libre…
• Droit de disposition : le propriétaire a le droit de
transférer tout ou partie de son droit. Soit
l’aliéner, (vente, échange, don, legs), soit en
acceptant de grever son bien : servitude, gage,
hypothèque.
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CHAPITRE 1
• B- Les limites de la propriété :
• Dans un intérêt privé
• Dans l’exercice de ses préroga2ves, le propriétaire ne doit pas
préjudicier à autrui. Sinon il commet un abus du droit de propriété
qui l’oblige à dédommager la vic2me :
• éléva2on d’une clôture à une hauteur excessive pour gêner le
voisin.
• Dans un intérêt public :
• Des aBeintes au droit de propriété peuvent être jus2fiées :
• expropria2on d’u2lité publique,
• Servitudes d’u2lité publiques : passage de canalisa2on ou de câbles,
• Restric2ons au droit de bâ2r, (permis de construc2on, protec2on de
sites naturels) ou de démolir ou de transformer (conserva2on de
monuments historiques.
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CHAPITRE 1
1/Les servitudes:
Définition:
• Prévues dans les articles 37 à 77 dont la plupart sont
issues du Dahir de 1915. La loi 39-08 distingue entre les
servitudes naturelles, légales( télécom, aéroport, site
militaire… vue, drainage des eaux usees, passage...) et
conventionnelles.
• La servitude est « un droit réel immobilier, constituée d’une
charge imposée sur un immeuble pour l’usage et l’utilité
d’un immeuble appartenant à un autre propriétaire. Art 37.
• On appelle le premier un fonds servant et le second un
fonds dominant, Le cas le plus fréquent, celui des
servitudes de passage.
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CHAPITRE 1
1/Les servitudes:
Les conditions:
• deux immeubles distincts appartenant à deux propriétaires
différents.
• se transmettent avec les immeubles auxquels elles se rapportent.
• Elles s’imposent aux propriétaires successifs du fonds servant et
bénéficient à ceux du fonds dominant.
Les droits du propriétaire du fonds auquel la servitude est due :
• une servitude= accorder tout ce qui est nécessaire pour en user. ex : la
servitude de puiser de l'eau à la fontaine d'autrui emporte
nécessairement le droit de passage.
• Celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages
nécessaires pour en user et pour la conserver. Ces ouvrages sont à ses
frais.
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CHAPITRE 1
1/Les servitudes:
les catégories de servitudes
• Servitude de puisage
• Servitude d’aqueduc
• Servitude de l’égout des toits
• Servitude de passage
• Servitude de vue
 PREMIERE PARTIE :LES DROITS REELS
CHAPITRE 1
• La nouvelle loi énumère les différentes servitudes :
• 1/la servitude de puisage
• Le droit de 2rer de l’eau d’une source d’un fonds servant
pour les besoins d’un fonds dominant.
Ø le droit de puisage est général à condi8on de respecter la
règlementa8on en ma8ère d’eau. Il s’agit d’un droit a<aché
aux fonds, si le propriétaire vend son fonds, la servitude est
cédée en même temps que le fonds.
• 2/la servitude d’aqueduc, conduire de l’eau à par2r de la
source jusqu’au terrain à irriguer en passant sur les terrains
d’autrui par des cours d’eaux ou des canaux, en contre par8e
d’une indemnité juste réglée d’avance.
 PREMIERE PARTIE :LES DROITS REELS
CHAPITRE 1
• 3/la servitude d’égout des toits , Deux cas de
figure:
Ø le propriétaire dont le fonds est bordé par un terrain
plus élevé que le sien, est obligé de recevoir sur son
fonds, les eaux qui y viennent naturellement en
suivant la pente naturelle du sol : eaux de pluies,
eaux de source. Si cela dépasse ses besoins
naturelles, il a droit à une indemnité.
Ø Tout propriétaire doit établir des toits de manière
que les eaux pluviales s‘écoulent sur son terrain ou
sur la voie publique.
 PREMIERE PARTIE :LES DROITS REELS
CHAPITRE 1
• 4/la servitude de passage, le propriétaire dont le fonds n’a sur la
voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante pour
l’exploita8on, soit agricole, soit industrielle de sa propriété, peut
réclamer un passage sur les fonds voisins, à charge d’une
indemnité propor8onnée au dommage qu’il peut occasionner,
« servitude légale payante ».
• 5/la servitude de vue : Le respect des règles rela8ves à la
mitoyenneté et du code des droits réels quant aux ouvertures et
fenêtres : le propriétaire d’un fonds ne peut procéder à des
ouvertures ou fenêtres donnant sur la propriété du voisin, à
moins de deux mètres et à moins d’un mètre pour les vues de
côté ou obliques. Ses distances ne sont pas applicables aux
ouvertures et fenêtres donnant sur la voie publique.
 PREMIERE PARTIE / DROITS REELS
CHAPITRE 1
1/Les servitudes:
Expira2on des servitudes
La servitude prend fin :
• Par l’expira8on du délai fixé,
• Par renoncia8on du droit de servitude,
• par la réunion du fonds servant et dominant entre les mains
du même propriétaire,
• Si l’état des choses se modifie de telle sorte qu’on ne peut
plus user de ce droit.
• La perte totale du fonds servant et du fonds dominant,
• par la dispari8on de sa cause,
 PREMIERE PARTIE / DROITS REELS
CHAPITRE 1
2/Les charges foncières:
• En droit français, la charge foncière comme étant une obliga5on de
faire mise à charge du propriétaire d'un immeuble, garan5e par ce
dernier.
• Selon le Code des droits réels, les charges foncières sont in8mement
liées à la mitoyenneté et les obliga8ons à charges des propriétaires
mitoyens, mur sépara8f, les haies mitoyennes, les clôtures…
• sous ce@e rubrique, le législateur introduit une charge visant la
protec5on de l’environnement. L’ar5cle 77 précise que les usines et
locaux nuisibles à la santé et dangereuses doivent être établies
conformément aux normes et règlementa8on en vigueur. Les
propriétaires de ces locaux doivent prendre les mesures nécessaires
pour protéger l’environnement et éviter tout dommage pouvant en
résulter.
 PREMIERE PARTIE / DROITS REELS
CHAPITRE 1
LES SERVITUDES LES CHARGES FONCIÈRES

un droit réel immobilier, constituée d’une charge Une obligation ou des obligations
imposée sur un immeuble pour l’usage et l’utilité de faire mise à charge du
d’un immeuble appartenant à un autre propriétaire d'un immeuble,
propriétaire
garantie par ce dernier.
Droit sur une chose
Conditions : Droit de requérir une personne de
deux immeubles servant et dominant, deux faire ou de ne pas faire
propriétaires différents. Mitoyenneté
se transmettent avec les immeubles Obligation de participation aux frais
Elles s’imposent aux propriétaires successifs qui s’appliquent sur le propriété lié
Payante à l’aménagement du territpire
Catégories
Servitude de puisage
Servitude d’aqueduc
Servitude de l’égout des toits
Servitude de passage
Servitude de vue
 PREMIERE PARTIE/ DROITS REELS
CHAPITRE 1
• Paragraphe IV : l’acquisi@on du droit de propriété
• Le code des droits réels détermine les principales
causes d’acquisiEon de la propriété :
• 1/La vivificaEon des terres mortes
• 2/Le harim
• 3/l’accession
• 4/la possession
• 5/Mougharasse, hiba et sadaka
• 6/La chefaa
• 7/La succession et testament.
 PREMIERE PARTIE/ DROITS REELS
CHAPITRE 1
• 1/La vivifica@on des terres mortes:
• La mise en valeur consiste à rendre les terres mortes
exploitables, en la culEvant, en plantant des arbres
ou en édifiant des construcEons et en puisant le
l’eau.
• Les terres mortes apparEennent à l’Etat, toutefois,
celui qui met en valeur une terre morte après accord
des autorités compétentes acquiert le droit
d’exploitaEon qui ne cesse pas même après le retour
de la terre vivifiée à son état iniEal.
 PREMIERE PARTIE/ DROITS REELS
CHAPITRE 1
• 2/Le harim:
• le harim s’impose comme une zone de servitude,
une surface de prohibi@on, en droit coutumier, il
s’applique comme appartenant sans restricEon au
propriétaire du puits, de la source ou point d’eau.
• D’origine musulmane, selon le rite malékite son
applica@on par excellence c’est le source d’eau. Le
code des droits réels a étendu le harim aux entrées
et sorEes du village, harim d’occupaEon, et harim
arbres.
 PREMIERE PARTIE/ DROITS REELS
CHAPITRE 1
• 3/l’accession.
• Le code des droits réels ne définit pas
l’accession, il se contente de préciser que les
fruits naturelles ou industrielles de la terre, les
fruits civils et produit animal appar7ennent au
propriétaire par voie d’accession. tout ce qui
s'unit et s'incorpore à un fonds appar7ent au
propriétaire du fonds par voie d'accession.
• Et dis6ngue à cet égard entre l’accession
naturelle et l’accession du fait de l’homme.
 PREMIERE PARTIE/ DROITS REELS
CHAPITRE 1
• 3/l’accession.
• un mécanisme juridique qui a pour objet de
reconnaitre au propriétaire du sol la propriété
de toutes les construc6ons, ouvrages et
planta6ons qui ont été réalisés sur ce fonds.
• Toutes ces édifica6ons sont présumées faites
par le propriétaire à ses frais et lui appartenir.
• Une présomp6on légale jusqu’à preuve du
contraire.
 PREMIERE PARTIE/ DROITS REELS
CHAPITRE 1
q l'accession naturelle:
• Les aCerrissements et accroissements, qui se forment
successivement et impercep6blement au fonds riverain
d'un cours d'eau profitent au propriétaire du fonds.
• Les terrains se voyant re/ré les lacs et les rivières reste
dans la propriété de l’Etat.
• Les propriétés privées couvertes momentanément par des
lacs, des marais et des étangs demeurent dans le
patrimoine de leurs propriétaires.
• Les îles créées naturellement dans les eaux locales ou dans
les rivières ou fleuves sont une propriété publique.
 PREMIERE PARTIE/ DROITS REELS
CHAPITRE 1
qL’accession du fait de l’homme:
• Les règles de l’accession sont comme suit:
ØLe propriétaire du sol peut faire au-dessus
toutes les planta6ons et construc6ons qu'il juge
à propos, sauf les excep6ons établies par la loi.
ØIl peut faire au-dessous toutes les construc6ons
et fouilles qu'il jugera à propos, de 6rer de ces
fouilles tous les produits qu'elles peuvent
fournir, sauf les restric6ons résultant des dahirs
et règlements.
 PREMIERE PARTIE/ DROITS REELS
CHAPITRE 1
Ø Le propriétaire du sol qui a fait des
constructions, plantations et ouvrages avec
des matériaux qui ne lui appartenaient
pas, :
Ø Le propriétaire du sol doit en payer la valeur
au moment de leur utilisation, sans préjudice
de tous dommages et intérêts,
Ø le propriétaire des matériaux n'a pas le droit
de les enlever s'ils ont été transformés.
 PREMIERE PARTIE / DROITS REELS
CHAPITRE 1
Ø Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont
été faits par un tiers de mauvaise foi, à l'insu du
propriétaire du fonds, ce dernier a le droit de les retenir
en payant la valeur des matériaux ou d'obliger ce tiers à
les enlever à ses frais.
Ø Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits
par un tiers de bonne foi, le propriétaire ne pourra
demander la suppression desdits ouvrages, plantations
et constructions, mais il aura le choix ou de rembourser
la valeur des matériaux et du prix de la main-d'œuvre,
ou de rembourser une somme égale à celle dont le
fonds a augmenté la valeur.
 PREMIERE PARTIE/ DROITS REELS
CHAPITRE 1
Ø En cas d’accroissements ou modifica8ons d'une terre par un
propriétaire de bonne foi comprenant une pe8te par8e de la
terre du voisin ne dépassant pas une largeur de 50
cen2mètre, le tribunal peut, après évalua8on des intérêts des
par8es:
• ordonner la suppression des construc8ons à la charge du
constructeur,
ou
• obliger le propriétaire dont la par8e de l’immeuble est occupé
par les construc8ons, d’abandonner son droit sur la propriété
en contrepar8e d’une indemnité juste.