Droit foncier et droits réels

Pr.Bousaouf .M

Semestre 5 Licence en droit

En français
Deuxième partie: les procédures foncières
• Chapitre premier : la procédure d'immatriculation
• Paragraphe 1 : la réquisition d’immatriculation
• Paragraphe 2 : les publications, le bornage
• Paragraphe 3 : les oppositions
• Paragraphe 4 : l’immatriculation proprement dit
• Chapitre II : la procédure d’inscription
• Paragraphe 1 : les modalités d’inscription
• Paragraphe 2 : les radiations
• Paragraphe 3 : la responsabilité du conservateur
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• Rappel
 Définition: le droit foncier est l’ensemble des règles juridiques relatives au marché foncier.
 La diversité des statuts juridiques :
• Terres collectives ou tribus, Terres guich, Immeubles habous, Les biens domaniaux, Les biens melk.
 Les caractéristiques: facultatif, spécialité, administratif, onéreux.
 Conséquence: La multiplicité des statuts et la dualité du système de sécurité foncière, font qu’un
grand nombre d’intervenants et d’institutions se partagent, l’administration et la gestion du foncier
au Maroc.
 Pourquoi l’Etat intervient ?
• Définir la politique d’utilisation et d’aménagement des terres, Faciliter les transactions
immobilières, et la collecte des taxes foncières, Superviser et contrôler l’utilisation de terrains sous
statuts particuliers.
 Principaux intervenants:
• une administration de Droit Musulman sous tutelle du Ministère de la Justice (concernant les biens
non immatriculés) ; et
• une administration de Droit Moderne : L’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du
Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC), sous la tutelle du Ministère de l’agriculture, concernant
les biens immatriculés.
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• Chapitre premier : la procédure d'immatriculation
• Paragraphe 1 : la réquisition d’immatriculation
• A/Le contenu de la réquisition
• B/La Qualité du requérant
• Paragraphe 2 : les publications, le bornage
• A/Les publications
• B/L’opération bornage
• C/La nullité de la réquisition
• Paragraphe 3 : les oppositions
• A/Objet B/Forme C/Contenu D/délai
• Paragraphe 4 : l’immatriculation proprement dit
• A/ l’immatriculation
• B/les effets de l’immatriculation
• C/ l’immatriculation obligatoire
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• Chapitre 1/ La procédure d’immatriculation

• L’immatriculation est une formalité dont la conséquence:
 D’établir un titre foncier,
 de soumettre le fonds de terre ou le bâtiment au droit
immobilier moderne.
• L’immatriculation a lieu au sein de la conservation
foncière du lieu du bien considéré sous la responsabilité
du conservateur.
• L’accomplissement de cette formalité est facultatif et
spécial pour chaque immeuble.
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• §1 la réquisition d’immatriculation :
• A/ le contenu:
• L’acte introductif de la procédure consiste dans le dépôt auprès de la
conservation foncière d’une réquisition assortie de tous actes ou
documents justificatifs et comportant :
• L’état civil et la nationalité du requérant,
• Une description complète de l’immeuble et de sa situation (frontières,
habitations...), un plan topographique du terrain, en s'adressant à un
géomètre. Ce plan est provisoire car le plan définitif sera établi par le
cadastre,
• L’indication de l’appartenance du bien,
• L’estimation de la valeur vénale de l’immeuble,
• Les droits réels existant.
• Les taxes de la conservation foncière .
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• B/La qualité du requérant:

• La réquisition est faite par le propriétaire, copropriétaire,
ou titulaire de droit réel, Le bénéficiaire de servitudes
foncières avec le consentement du propriétaire, Le
créancier non payé à l’échéance par décision judiciaire, le
représentant légal de l’incapable ou mineur.
• Elle donne lieu à une large publicité par insertion d’un
extrait au BO et affichage public. (Municipalité et autres,
dans les locaux de la C.F et dans ceux du (TPI) , au milieu
rural, une criée dans les souks.). La publicité a pour objet
d’avertir les tiers.
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• Conséquence juridique:
• C’est une pré immatriculation. A ce stade l’immeuble est déjà
soumis aux règles modernes de la publicité foncière,
• Toutes les personnes ayant des droits à revendiquer, elles doivent
se manifester au moment de la procédure:
 Une fois le conservateur établit le titre foncier, personne ne peut
prétendre à des droits sur l'immeuble en question.
 tout acquéreur de droit réel sur l’immeuble doit déposer l’acte à la
conservation foncière pour éviter d’être évincé par l’effet de purge.
 le créancier saisissant l’immeuble doit dénoncer la saisie au
conservateur sous peine de subir la concurrence de droits
ultérieurement acquis par des tiers.
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 Le décès du requérant doit être signalé au

conservateur, sinon le bien sera immatriculé sur la base
des documents initiaux au nom du défunt sans
mentionner son décès ni les noms des héritiers.
 En matière de preuve, Le requérant à l'immatriculation
doit apporter la preuve de la mainlevée des oppositions
ou les acquiescer. En Droit musulman, le détenteur
d'une possession (celui qui occupe ou habite le bien)
n'a pas à apporter de preuve, c'est à celui qui conteste
cette possession que revient la charge de prouver le
contraire.
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• §2 les publications et bornage :
• Les publications:
• Dès le dépôt de la réquisition d’immatriculation, le conservateur de la propriété
foncière dresse un extrait à publier au « Bulletin officiel » et à porter à la connaissance
du public dans un délai de dix jours.
• Il dresse dans les deux mois qui suivent la date de publication, un avis contenant la
date et l’heure de l’opération de bornage.
• Des exemplaires de l’extrait publié et de l’avis sont adressés par le conservateur vingt
jours avant la date fixée pour le bornage,
• -au président du tribunal de première instance,
• -au représentant de l’autorité locale
• -au président du conseil communal, du territoire sur lequel se trouve l’immeuble
concerné.
• Ceux-ci les font obligatoirement afficher dans leurs locaux et les maintiennent ainsi
exposés au public jusqu’au jour fixé pour le bornage.
• Le représentant de l’autorité locale fait en outre publier l’extrait et l’avis avec la date et
l’heure du bornage sur les marchés de son territoire, jusqu’au jour du bornage.
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• Le bornage:
• Le conservateur de la propriété foncière dirige les opérations de
bornage dont l’exécution est déléguée à un ingénieur géomètre
topographe assermenté relevant du service cadastre ou du
secteur privé, inscrit au tableau de l’ordre national des ingénieurs
géomètres topographes.
• Le conservateur de la propriété foncière convoque
personnellement à cette opération :
• 1) le requérant d’immatriculation ;
• 2) les riverains indiqués dans la réquisition d’immatriculation ;
• 3) les intervenants et les titulaires de droits réels et charges
foncières qui se seraient régulièrement révélés.
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• Le bornage:
• L’ingénieur géomètre interroge le requérant d’immatriculation qui
lui indique les limites de l’immeuble, les riverains, les opposants, les
intervenants et les titulaires de droits réels et charges foncières qui
se seraient régulièrement révélés, sur tout ce qui se rapporte à
l’immeuble concerné.
• Il constate le fait et la durée de la possession, ainsi que l’état de
l’immeuble et procède à toutes les autres constatations et mesures
d’enquête utiles.
• Il place les bornes, tant pour délimiter le périmètre indiqué par le
requérant d’immatriculation que pour préciser les parties comprises
dans ce périmètre qui font l’objet d’oppositions de la part des tiers,
• Il dresse un plan sommaire dit croquis de bornage.
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• Le bornage:
• A la fin de l’opération, Il dresse, un procès- verbal décrivant le
déroulement du bornage, signé par l’ingénieur géomètre, et
de toutes les parties comparantes. Audit procès-verbal sont
annexés le croquis de bornage et les pièces produites par les
parties; inventaire est dressé des annexes.
• Dans un délai maximum de quatre mois qui suivent le bornage
définitif de la propriété, le conservateur de la propriété
foncière fait publier et afficher, dans un avis portant que,
pendant un délai de deux mois qui part du jour de sa
publication au BO, les oppositions à l’immatriculation seront
reçues à la conservation foncière.
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• La nullité de la réquisition
• La réquisition d’immatriculation est considérée nulle et non
avenue :
• -si le procès-verbal constate l'absence du requérant ou de son
mandataire, ou la non-exécution de ce qui est nécessaire pour
le déroulement de l’opération de bornage, et le requérant
d’immatriculation ne présente aucune excuse valable dans le
mois qui suit la sommation qui lui est adressée.
• -si le conservateur de la propriété foncière ou son délégué n’a
pu effectuer l’opération de bornage deux fois consécutives en
raison d’un litige concernant l’immeuble.
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• §3 L’opposition:
• Elle consiste dans une contestation élevée par un tiers contre la
réquisition d’immatriculation.
• Objet:
 soit sur l’existence ou l’assiette de la propriété invoqué par le
requérant,
 soit sur l’existence d’un droit réel inscrit sur le titre foncier à
provenir de l’immatriculation définitive.
 Forme:
• L’opposition peut s’exprimer par écrit ou résulter d’une
déclaration orale reçues par le conservateur ou par l’ingénieur
géomètre. La déclaration orale est consignée dans un PV.
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• §3 L’opposition:
• Contenu:
• Les déclarations doivent contenir
• l’identité de l’opposant, son état civil, son adresse réelle ou
son domicile élu, le nom de la propriété, le numéro de la
réquisition d’immatriculation,
• la nature, l’étendue des droits contestés,
• l’énonciation des titres et pièces appuyant la demande.
• Le conservateur de la propriété foncière dépose les
oppositions présentées dans un registre spécial dit «
registre des oppositions ».
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• §3 L’opposition:
• Délai:
• l’opposition doit être formulée dans le délai de 2 mois
qui suit la publication de l’avis au BO par le
conservateur.
• Dans les trois mois qui suivent l’expiration du délai
d’opposition, le conservateur de la propriété foncière
procède à l’immatriculation de l’immeuble après
s’être assuré de l’accomplissement de toutes les
formalités et qu’aucune opposition n’a été formulée.
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• §3 L’opposition:
• Elle peut donner lieu à un arrangement à
l’amiable entre le requérant et l’opposant, une
telle conciliation doit être favorisée par le
conservateur.
• En cas de désaccord, le conservateur est tenu
dans le mois qui suit le délai d’opposition, de
transmettre le dossier à la chambre
d’immatriculation du TPI.
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• Le tribunal saisi, apprécie la valeur des prétentions de l’opposant. La
décision rendu a l’autorité de la chose jugée pour ce qui concerne le point
de droit en cause, elle peut contenir: En cas d’opposition jugée abusive une
condamnation pécuniaire de l’opposant une amende, ou en cas de
préjudice à des dommages et intérêt.
• Le dossier est transféré au conservateur seul compétent pour se prononcer:
 soit sur le rejet total ou partiel de la réquisition, la décision motivée peut
faire l’objet de deux recours:
- recours devant le conservateur général,
- recours devant le TPI.
 soit sur l’admission de l’immeuble en cause au bénéficie de
l’immatriculation, la décision non motivée insusceptible de recours, clôture
la procédure par le dépôt de la réquisition et la l’établissement de l’acte
d’immatriculation.
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• §4 L’immatriculation proprement dite :

• Le titre foncier :
• Titre de propriété est un document établi et gardé à
la conservation foncière. Une fiche d’identité
matérielle et juridique qui comporte :
• Une description complète de l’immeuble
• Mention de l’état civil et du domicile du ou des
propriétaires
• et indications des droits réels grevant le bien avec
désignation de leurs titulaires.
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• Le duplicata :
• Copie certifiée par le conservateur du titre foncier.
• C’est le document remis au propriétaire indiqué sur
le titre. En cas de pluralité de propriétaires, le
duplicata est remis à l’un d’eux constitué séquestre.
Les autres ne recevant qu’un simple certificat spécial
comme les détenteurs de droits réels.
• Le duplicata est un acte authentique sur lequel doit
être ultérieurement reproduite toute mention
nouvelle inscrite au titre foncier.
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• Les effets de l’immatriculation :
• Un effet de purge de son statut juridique :
• L’article 1 de la loi 14-07 précise que «… immatriculer suite à une
procédure de purge donnant lieu à l’établissement d’un titre
foncier qui annule tous titre et purge tous droits antérieurs qui
n’y seraient pas mentionnées… »
• L’immeuble est libéré de toutes les prétentions juridiques dont
il pouvait faire l’objet antérieurement. Les seuls droits survivant
à cette purge sont ceux que le conservateur a inscrits sur le titre
foncier originaire (par réquisition ou opposition). Exception faite
à cet effet de purge des droits de l’Etat sur les biens du domaine
public, des immeubles habous qui sont imprescriptibles.
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• . Un effet constitutif de sa situation juridique nouvelle :
• L’immatriculation détermine la nouvelle condition
juridique de l’immeuble.
• Le titre est définitif et inattaquable et qu’il forme le point
de départ unique des droits réels et des charges
foncières existant sur l’immeuble au moment de
l’immatriculation.
• Le titre foncier vaut preuve absolue et définitive des
droits réels inscrits lors de l’immatriculation.
• L’immatriculation a pour effet de soumettre l’immeuble
au régime de droit foncier moderne.
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• L’immatriculation obligatoire:
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• RECAPTITULATIF
• Le régime de l’immatriculation concerne les biens immobiliers qui ont été assujettis
par soumission volontaire à la procédure d’immatriculation.
• Le système consiste à faire immatriculer sur des registres spéciaux « livres
fonciers », les immeubles avec toutes leur caractéristique topographiques
(situation, délimitation, contenance…) et juridiques (appartenance, droits réels
existants…) de sorte à élaborer pour chacun d’eux une fiche signalétique complète.
• L’établissement de cette fiche dite titre foncier est conçu pour satisfaire deux
fonctions :
• 1-l’élaboration du titre foncier qui constitue l’opération matérielle
d’immatriculation et qui a pour objet d’apurer la condition juridique de l’immeuble
en permettant de tenir pour seuls valables les droits réels nominativement inscrits
sur le titre originaire.
• 2-le titre foncier est destiné à recevoir par la suite mention de toutes les
modifications matérielles ou juridiques qui concerne l’immeuble, (acquisition de
droit réel, charges foncière…)par le biais d’une inscription.