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Le droit foncier

Un ensemble de règles juridiques qui régissent les biens immeubles que ça


soit dans leur acquisition, leur reconnaissance, leur transmission ou dans
toute autre forme de transaction qui les implique.

Il est régi par la loi n°14-07 relative à l’immatriculation foncière, celle-ci est
une formalité administrative établissant un droit de propriété définitif et
inattaquable portant sur un bien immeuble conformément au droit
immobilier moderne.

I- La définition de l’immatriculation foncière et ses caractéristiques :

L’immatriculation : inscrire sur des registres spéciaux appelés livres


fonciers, des immeubles qui auparavant étaient régies par le droit
musulman.

Elle donne à l’immeuble un nouveau point de départ et le débarrasse, par


l’effet de la purge juridique, de tous les droits réels et de toutes les
charges foncières antérieures à l’immatriculation et qui ne sont pas
révélés en temps utile.

L’immatriculation est facultative : le propriétaire d’un immeuble non


immatriculé est libre de choisir entre soumettre son immeuble au régime
de l’immatriculation ou le laisser sous le régime des propriétés non
immatriculés.

Toutefois, lorsque la demande est déposée (réquisition), il est impossible


de la retirer et arrêter la procédure d’immatriculation (art 6 de la loi n°14-
07).

L’immatriculation obligatoire : l’enrôlement des réquisitions dans les


zones à ouvrir à l’immatriculation obligatoire est gratuit, elle s’applique
sur :

- Les immeubles domaniaux échangés ou immeuble de HABOUS public


échangé.
- Immeuble ayant fait l’objet de saisie immobilière.
- Immeuble compris dans les secteurs de remembrement.
Le système de l’immatriculation est un système onéreux (qui n’est pas gratuit
sauf dans les cas prévus par la loi), administratif (la justice s’applique au cas
où il y aurait un litige) et la publicité (qui a pour objet de porter à la
connaissance le public et protéger la propriété immobilière).

Le traitement des demandes est individuel sauf dans le cas d’immatriculation


groupée ou d’ensemble dans le cadre du remembrement rural.

II- La procédure d’immatriculation foncière :

1- La réquisition d’immeuble : la réquisition d’immatriculation est


déposée par les personnes suivantes (Le propriétaire/Le copropriétaire
sous réserve du droit de CHEFAA de ses copropriétaires, lorsque ceux-ci
se trouvent dans les conditions pour l’exercice de ce droit/Le
bénéficiaire des droits réels suivants : usufruit, superficie, emphytéose,
Zina, Houa et surélévation, HABOUS…./ Le bénéficiaire de servitudes
foncières avec le consentement du propriétaire (ces derniers sont sous
réserve des dispositions relatives à l’immatriculation obligatoire).

Le créancier non payé à l’échéance peut requérir l’immatriculation en vertu


d’une décision judiciaire obtenue contre un débiteur entreprend une saisie
immobilière.

Le représentant légal d’une personne vulnérable qui peut la déposer en son


nom au cas où cette dernière pourrait la déposer elle-même ou d’un
mandataire muni d’une procuration régulière qui doit contenir :

- Les infos perso du requérant/ si le requérant est une personne morale


(la mention de la dénomination, son siège et le nom de son
représentant légal).
- La mention de l’adresse au lieu de la conservation foncière où est situé
l’immeuble lorsque le requérant n’a pas de domicile dans ce ressort + sa
carte d’identité, la description de l’immeuble dont on a effectué
l’immatriculation, la mention des infos qui montrent que le requérant
possède l’immeuble si celui-ci est dépossédé, la mention des
circonstances de cette dernière et l’estimation de la valeur vénale de
l’immeuble lors de la réquisition.
- L’indication des droits réels immobiliers existant sur l’immeuble, avec
désignation des ayants droit et toutes les infos les concernent +
l’indication de l’origine de la propriété.

Le requérant dépose les originaux et les copies certifiés conformes des


titres, actes et documents pour faire connaitre le droit de la propriété et
les droits réels existant sur l’immeuble.

Les réquisitions d’immatriculation sont établies par la forme ordinaire et


font connaitre pour chacun des requérants d’immatriculation ou groupe
de requérants et ils seront soumis aux dispositions de l’article 13 de la loi
14-07.

Le TPI est saisi par le conservateur en ce qui concerne les dossiers des
réquisitions d’immatriculation conjointes ayant donné lieu à des
oppositions et établit des titres fonciers conjointement pour celles non
grevées d’opposition.

Finalement, l’instruction, l’enquête et le transport

2 – La publication et le bornage : fixer les limites de deux terrains privatifs


contigus par des repères matériels bornes, le bornage permet de faire
respecter les limites de propriété, notamment en cas de plantations ou de
constructions.

Ensuite, la phase de publication qui consiste de porter connaissance au


public par les moyens disponibles la réquisition d’immatriculation et dans
un délai de 10J à partir de la date du dépôt de la réquisition, Après la
publication de l’extrait précité, le conservateur dresse dans les 2 mois qui
suivent la date de publication un avis contenant la date et l’heure de cette
opération.

La réquisition doit être adressée au président du TPI, au représentant de


l’autorité locale et au président du conseil communal du territoire sur
lequel se trouve l’immeuble concerné, par le conservateur de la propriété
foncière dans les 20J avant la date fixée pour le bornage, ces derniers
affichent la réquisition dans leurs locaux exposée au public jusqu’au jour
fixé pour le bornage.

L’exécution de bornage par l’ingénieur géomètre topographe, les titulaires


de droits réels et charges foncières se seraient révélés après avoir reçu la
convocation du conservateur.

Après avoir rassemblé des observations des personnes concernées,


procède au bornage

Un PV est dressé par l’ingénieur faisant connaitre (la date et l’heure de


l’opération, les prénoms et noms des assistants, les différents incidents de
l’opération et les déclarations des parties, la description des limites et des
parties y comprises).

Après l’accomplissement de toutes ces opérations, le CPF (le conservateur


de la propriété foncière) fait publier un avis portant les oppositions à
l’immatriculation dans un délai de 2 mois à partir de la date de la
publication au B.O, cet avis est publié dans un délai de 4 mois qui suivent
le bornage définitif de la propriété.

L’absence du requérant et l’inexécution du déroulement de l’opération de


bornage vaut « la nullité de la réquisition d’immatriculation ».

3-Les oppositions, l’immatriculation par le CPF et le jugement d’opposition :

L’opposition : contestation élevée par un tiers contre la réquisition


d’immatriculation, sur les limites de l’immeuble ou sur l’existence d’un droit
réel concurrent et ce, dans un délai de 2 mois à-c de la publication au BO de
l’avis de clôture de bornage, selon l’art 25 de la loi 14-07, les oppositions sont
faites par voie de déclaration écrite ou orale auprès du CPF ou de l’ingénieur
géomètre délégué lors de l’opération de bornage et elles doivent respecter un
formalisme précis ainsi que sur les pièces justificatives apportées par les
opposants pour appuyer leurs demandes et qui peuvent être portées à la
connaissance des requérants d’immatriculation sur leur demande.

Le conservateur dépose les oppositions formées dans un « registre des


oppositions ».

L’immatriculation par le CPF et le jugement d’opposition :


Dans les 3 mois qui suivent l’expiration du délai d’opposition, 2 hypothèses se
présentent :

- Si la réquisition d’immatriculation a été déposée en bonne forme et


qu’aucune opposition n’a été formulée, le conservateur procède à
l’immatriculation (art 30).
- Si l’opposition est formée, le conservateur doit concilier pour régler le
litige entre le requérant et l’opposant, dans le cas d’échec de la
conciliation, le conservateur doit transmettre le dossier à la chambre
d’accusation du TPI du lien de la situation de l’immeuble.

Le président du tribunal désigne un juge rapporteur chargé de mener les


investigations nécessaires et faire appel à tout intervenant nécessaire à la
procédure pour enfin, présenter l’affaire en audience publique tout en
avertissant au préalable les parties au moins 8 jours avant l’audience (l’art
35), le tribunal statue sur l’existence, la nature, la consistance et l’étendue
du droit prétendu par les opposants , une fois le jugement ayant acquis la
force de la chose jugée, les parties sont renvoyées devant le conservateur
pour son application.

En cas d’appel interjeté, le premier président de la cour d’appel saisie


nomme un conseiller rapporteur chargé de prendre toutes les dispositions
nécessaires et faire intervenir tout acteur nécessaire pour mener une
enquête afin de mettre l’affaire en état (art 44).

Le conseiller rapporteur est tenu de prévenir les parties au moins 15J


avant la date de l’audience , La cour d’appel statue après que chaque
partie se soit exprimée lors des débats, l’arrêt rendu par la cour de
cassation est aussi susceptible de pourvoi en cassation dans les délais
prévus par le code de la procédure civile.

Tout rejet de réquisition d’immatriculation par le conservateur doit être


motivé et susceptiblede recours devant le TPI qui statue à charge d’appel
et les arrêts qu’il rend sont susceptibles de pourvoi en cassation.

Toute réquisition ou d’opposition marquée par la mauvaise foi ou bien


être abusive et vexatoire, donne lieu contre celui qui l’a formée, à une
amende au profit de l’agence nationale de la conservation foncière sans
préjudice au droit des parties lésées aux dommages-intérêts.

4- L’immatriculation obligatoire : l’arrêté délimitant la zone


d’immatriculation obligatoire doit être publié au BO et affiché dans les
locaux de l’autorité locale, la commune, le TPI et la conservation foncière
composée de :

- Le représentant de l’autorité locale.


- Le président de la commune concernée ou son représentant.
- Le CPF ou son représentant.
- Chef du service du cadastre ou son représentant.

Les dits membres sont nommés par arrêt du gouverneur lorsque la zone
d’immatriculation obligatoire chevauche plus d’une préfecture ou province.

Elle reçoit un dossier de la part de L’agence nationale de la conservation


foncière, et elle procède au contrôle du dossier et l’adresser au CPF concerné
dans un délai de 2 mois à-c de la date de la réception du dossier, ce dernier
doit procéder à l’enrôlement des réquisitions d’immatriculation et au dépôt
de l’état et du plan parcellaires au siège de l’autorité locale.

- L’avis de dépôt de l’état et du plan parcellaires soit indiqué :

- La situation de la zone soumise à l’immatriculation obligatoire.

- La date de dépôt.

- Le délai d’opposition.

L’avis doit être affiché jusqu’à expiration du délai d’opposition art 52-12.

5 – Le titre foncier : un document qui garantit, sécurise et protège le droit


du propriétaire, le détenteur d’un titre foncier est reconnu comme
l’unique et véritable propriétaire du terrain concerné, le TF a un caractère
définitif, irrévocable et inattaquable.

La validité de TF est soumise sous certain nombre de conditions (la


description détaillée de l’immeuble, le prénom et le nom du propriétaire,
son domicile, son état civil, sa nationalité…). Et la mention de la part du
copropriétaire en cas d’indivision

Pour la personne morale (l’indication de sa dénomination, sa forme


juridique et siège social).

L’accord des copropriétaires est requis pour changer la dénomination d’un


immeuble immatriculé.

La demande de l’indivision est publiée dans le BO dans un délai de 15J, la


mention de la demande sera inscrite sur le TF et dans un duplicata de la
nouvelle dénomination qui figurera sur les documents prochains.

La division de l’immeuble est procédée au bornage de la part d’un


ingénieur géomètre topographe inséré dans le cadastre, cette phase
permet de diviser le plan distinct de l’immeuble.

Le TF reste entre les mains du propriétaire et le conservateur procède à


inscrire toute mention utile et rectifie le plan en conséquence.

Les fonctions du conservateur :

- La reproduction d’un duplicata conforme au TF.


- La Vérification de la conformité du duplicata au TF.
- La Délivrance un état général ou spécial des mentions inscrites sur le TF
et des copies et des documents déposés.

III- Les effets de l’immatriculation et les droits des parties et des tiers :

La purge juridique : la décision du conservateur rend le propriétaire même


s’il n’avait aucun droit valable antérieurement et le titre établi en son nom
constitue un titre juridique nouveau.

Définitif et inattaquable : il forme le point de départ unique des droits


réels et des charges foncières existant sur l’immeuble, au moment de
l’immatriculation.

La responsabilité du requérant : rembourser le prix d’achat d’où


l’enrichissement à cause d’un immeuble non immatriculé dont l’acquéreur
n’a pas déposé en temps utile le titre constatant son acquisition à la
conservation foncière (absence du dol).

Existence du dol : la partie lésée peut demander les dommages-intérêts si


l’auteur du dol est en état d’insolvabilité.

La responsabilité du conservateur : peut être poursuivi s’il commet un


préjudice en tant que fonctionnaire.

Ne pas insérer l’extrait de la réquisition dans le BO.

L’inobservation des délais de procédure.

Omission d’enrôlement d’une opposition.

L’omission sur ses registres d’une inscription, mention ou pré notation ou


radiation régulièrement requise.

L’omission sur les certificats ou duplicata des titres et signés par lui de
toute inscription, mention ou radiation portées sur le TF.

Des irrégularités et nullités portées sur le TF sauf les exceptions prévues


par l’art 73 de ladite loi.

La commission d’un dol.

IV- L’opposition et la phase judiciaire de l’immatriculation :

L’opposition : une contestation élevée par un tiers à l’encontre de la


réquisition de l’immatriculation et portant : soit sur l’existence ou
l’étendu du droit prétendu par le requérant, ou sur les limites de la
parcelle en cause soit sur l’existence d’un droit réel susceptible de figurer
sur le TF à intervenir en suite d’immatriculation.

L’opposition est possible également :

- Prétendre la propriété de l’immeuble.


- Contester l’étendu droit de propriété du requérant, en prétendant un
droit sur une proportion déterminée.
- Contester les limites de l’immeuble en cours d’immatriculation.
- Prétendre avoir un droit susceptible de figurer sur le TF à intervenir
ensuite de l’immatriculation.
L’opposition : assurer un moyen de protection des droits contestés ou
litigieux nécessitant une reconnaissance amiable ou judiciaire et elle
entraine la transmission de la réquisition au tribunal compétent pour
règlement judiciaire.
Le dépôt : Assurer une certaines publicité aux droits constitués au cours
de la procédure d’immatriculation et il confère au requérant le droit de
la propriété immobilière après l’immatriculation sur le TF une fois
établi.
Les types de l’opposition : selon l’étendue de leur objet :

a- L’opposition totale : leur objet s’applique sur la totalité de l’assiette


de la propriété objet de la réquisition d’immatriculation.

b- Les oppositions de droits indivis : l’objet porte uniquement sur une


part déterminée.

c- Les oppositions partielles : porte uniquement sur une portion


déterminée de la propriété objet de la réquisition d’immatriculation,
c.-à-d. sur une ou plusieurs parcelles ou sur une bande longeant
totalement o partiellement une ou plusieurs limites.

La parcelle l’objet de l’opposition doit être délimitée :

- Lors du bornage si l’opposition a été formulée au cours de cette


opération.
- Moyen d’un bornage complémentaire si l’opposition a été formulée
après le bornage.

Selon la forme :

a- La réquisition confirmative : la confirmation de l’opposition déjà


formulée par l’enrôlement d’une demande d’immatriculation.

b- L’opposition réciproque : deux requérants ou plus demandent


l’immatriculation d’un même immeuble en même temps ou presque,
ou l’un après l’autre.
c- Des oppositions réciproques totales : l’assiette de l’immeuble objet
respectivement des réquisitions d’immatriculation concernées ainsi
que ses limites et son étendu son identiques et se confondent en
totalité, les dites réquisitions se font opposition réciproque totale entre
elles.

d- Des oppositions réciproques partielles : le chevauchement est partiel


(une ou deux parcelles de son assiette).

Selon leur effet :

a- L’opposition répercussive : formulée à l’encontre d’une réquisition


faisant elle-même opposition réciproque avec une autre ou plusieurs
autres réquisitions d’immatriculation.
b- L’opposition extensive : Lorsque leur portée est étendue en vue
d’ajouter à leur objet initial d’autres droits ou d’étendre l’assiette.

Les autorités habilitées à recevoir les oppositions sont :

- Le CPF.
- L’ingénieur géomètre topographe (pendant l’opération du bornage
uniquement).
- L’autorité locale dans le ressort de laquelle se trouve l’immeuble
concerné.
- Le TPI dans le ressort duquel est situé le dit immeuble.

Le délai légal de l’opposition : (art 23,24 et 27) : un délai de 2 mois qui


court à compter de la date de la publication au BO de l’avis de clôture de
bornage, si le dernier jour coïncide avec un jour férié, le délai est prorogé
jusqu’au prochain jour ouvrable.

L’opposition exceptionnelle : reçue par le conservateur tant que le dossier


n’a pas été transmis au secrétariat greffe du TPI.

Reçue par le CPF ou bien par le procureur du roi.


Le CPF : recevoir une opposition tardive dans le cas où il est en train
d’accomplir les dernières formalités pour l’envoi du dossier de la
réquisition d’immatriculation concernée au TPI compétent et tant que le
dossier d’immatriculation foncière n’a pas été transmis.

Le procureur du roi : sa saisine n’est légalement valable que


postérieurement à l’envoi du dossier de la réquisition d’immatriculation
concernée au secrétariat-greffe du TPI dans le ressort duquel se trouve
l’immeuble en question.

Se prononce en matière sur décision à notifier au CPI et au président du


tribunal ou de la cour devant le ou laquelle se trouve le dossier concerné.

Le dossier doit être retourné au CPF compétent pour suite à donner afin
de le renvoyer au tribunal.

Les formes de l’opposition :

- Orales
- Ecrites (obligatoires pour les oppositions exceptionnelles + le CPF et le
procureur du roi pour notifier au requérant et à toute personne
intéressée (art 29 al2).

La phase judiciaire de la procédure d’immatriculation foncière est entamée


au moyen de 2 voies :

A – La transmission du dossier de la réquisition au tribunal compétent en cas


d’existence d’oppositions.

B- Le recours à l’encontre des décisions prises par le CPF prononçant le refus


de l’immatriculation ou considérant la réquisition comme nulle et non
avenue.

Le règlement judiciaire des oppositions :

- L’étape du TPI : après l’expiration du délai prévu par l’art 32 et une fois
le dossier est mis en état, le CPF le transmet avec les pièces y relatives
au secrétariat-greffe du TPI du lieu de la situation de l’immeuble.
Le président du TPI désigne un juge rapporteur chargé de préparer la
solution des contestations soulevées à l’occasion de la réquisition
d’immatriculation.

L’étape de l’appel : En vertu de l’art 40, dans un délai de 8j, il est notifié
par extrait au requérant et à toutes parties, à domicile élu la possibilité
d’interjeter un appel dans un délai de 30j (art 134 du code de la procédure
civile).

- L’appel est recevable quelque que soit la valeur de l’immatriculation


(art 41 de la loi 14-07).

- L’étape de la cassation : l’art 47 prévoit la possibilité de faire un


pourvoi en cassation par les parties dans un délai de 2 mois a-c le jour
de la notification.

- Il faut noter que le pourvoi en cassation est suspensif en matière


d’immatriculation, c’est-à-dire, les arrêts de la cour d’appel ne sont pas
exécutés lorsqu’ils font objet de pourvoi en cassation.

Bonne chance 