LES EFFETS DE

L’IMMATRICULATION
 LES EFFETS DE L’IMMATRICULATION
L’immatricula+on cons+tue l’abou+ssement d’une procédure d’immatricula+on et qui se matérialise par la
décision du conservateur de la propriété foncière d’établir un +tre foncier au nom du requérant .
En plus du +tre foncier, qui reste toujours archivé au sein de la conserva+on foncière , un duplicata du +tre
foncier (double) est établi et remis au propriétaire à da demande.
La décision d’immatricula+on a deux principaux effets:
- La purge juridique ( pour le passé juridique de l’immeuble)
- Le ,tre foncier est défini,f et ina5aquable ( futur)
 LES EFFETS DE L’IMMATRICULATION
L’EFFET DE PURGE
L’immatricula+on consiste à immatriculer un
immeuble suite à une procédure de purge,
donnant lieu à l’établissement d’un +tre
foncier qui annule tous +tres et purge tous
droits antérieurs qui n’y seraient pas
men+onnés ( Ar+cle 1 du Dahir de 1913)
Les droits non révélés au cours de la
procédure sont purgés par la décision
d’immatricula+on qui cons+tue une nouvelle
naissance et un point de départ de la vie
juridique de l’immeuble et fait table rase de
son passé juridique.
Le bénéficiaire de l’immatricula+on devient
propriétaire de l’immeuble en vertu de la
décision d’immatricula+on. D’ailleurs, même
les actes déposés à l’appui de la réquisi+on
sont annulés.
LE TITRE EST DEFINITIF ET INATTAQUABLE
L’ar+cle 62 du dahir du 12 Août 1913 prévoit
« le +tre de propriété est défini+f et
inaKaquable il forme le point de départ
unique des droits réels et des charges
foncières existant sur l'immeuble, au
moment de l'immatricula+on, à l'exclusion
de tous autres droits non inscrits».
Le +tre foncier et le droits qui y sont
men+onnés, suite à l’immatricula+on, ne
peuvent pas être annulés ou modifiés
ultérieurement même s’il s’avère par la suite
que les actes déposés à l’appui de la
réquisi+on sont entachés de faux: le +tre
foncier établit sur la base de ces documents
ne peut pas être annulé.

Des droits échappent à l’effet de purge et survivent même après l’immatriculation et

l’établissement d’un titre foncier et sont opposables au bénéficiaire de l’immatriculation.
Il s’agit particulièrement du terres du domaine public et des terres habous.
 LES RECOURS DES VICTIMES DE L’IMMATRICULATION
Principe : Selon l’ar*cle 64 du dahir sur l’immatricula*on foncière , « aucun recours ne peut
être exercé sur l'immeuble à raison d'un droit lésé par suite d'une immatricula*on »
Les droits sur l’immeuble se transforment en droit à une indemnisa*on des personnes lésées
par le requérant, le conservateur de la propriété foncière ou par l’Etat.
Le recours contre le requérant Le recours contre le conservateur ou l’Etat
Article 70 DOC : On peut répéter ce qui a été - CPF : ArIcle 64 Dahir sur l’immatriculaIon
payé pour une cause future qui ne s'est pas foncière : Aucun recours ne peut être exercé
réalisée, ou pour une cause déjà existante, ...... Les intéresses peuvent, mais seulement en
mais qui a cessé d'exister. cas de dol, exercer une ac*on personnelle en
-Article 66 DOC: Celui qui a reçu ou se trouve dommages-intérêts contre l'auteur du dol.
posséder une chose ou autre valeur En cas d'insolvabilité de celui-ci, l'indemnité est
appartenant à autrui, sans une cause qui payée, sauf recours, sur le fonds d'assurances »
justifie cet enrichissement, est tenu de la - ETAT : ArIcle 79 DOC :L'Etat et les
restituer à celui aux dépens duquel il s'est municipalités sont responsables des dommages
enrichi. causés directement par le fonc*onnement de
-Article 64 Dahir sur l’immatriculation leurs administra*ons et par les fautes de service
foncière : Aucun recours ne peut être exercé de leurs agents.
sur l'immeuble à raison d'un droit lésé par ArIcle 80 DOC :Les agents de l'Etat et des
suite d'une immatriculation. Les intéresses municipalités sont personnellement
peuvent, mais seulement en cas de dol, responsables des dommages causés par leur dol
exercer une action personnelle en ou par des fautes lourdes dans l'exercice de
dommages-intérêts contre l'auteur du dol. leurs fonc*ons.
II- LES INSCRIPTIONS
 LES INSCRIPTIONS
Une fois l’immeuble immatriculé est
doté d’un 3tre foncier avec un
numéro et des informa3ons rela3ves
à l’immeuble, au propriétaire et aux
détenteurs de droits réels, il y a lieu
à veiller à la mise à jour de ces
informa3ons par le biais de
l’inscrip3on.
Illustra3on:
L’immatricula3on a été faite au nom
de A qui a vendu l(immeuble à B.
Si la réquisi3on d’inscrip3on de ce
droit n’a pas été déposée auprès du
conservateur de la propriété foncière
pour la men3on sur le 3tre foncier
du nouveau propriétaire B, le 3tre
foncier restera au nom de A qui sera
considéré juridiquement comme
propriétaire malgré l’éxistance d’un
acte de vente mais non inscrit.
LES DROITS INSCRIPTIBLES
L‘article 65 du Dahir du 12 aout
1913 dispose que tous faits,
dispositions et conventions entre
vifs, à titre gratuit ou à titre
onéreux, tous procès-verbaux et
ordonnances de saisie immobilière,
tous jugements passés en force de
chose jugée ayant pour objet de
constituer, transmettre aux tiers,
reconnaître, modifier ou éteindre
un droit réel immobilier, ainsi que
tous baux d’immeubles excédant
trois années, toute quittance ou
cession d’une somme équivalente à
plus d’une année de loyers non
échus, doivent être rendus publics
par une inscription sur le titre
foncier
 LES DROITS INSCRIPTIBLES

1. Les droits réels immobiliers : vente, usufruit…

2. Des droits de créance : baux de plus de 3 ans, quittance
d’une somme équivalente à plus d’une année de loyers non
échus.
3. Des décisions judiciaires et actes extra judiciaires: saisie
conservatoire, hypothèque forcée, …
4. Des mentions relatives à l’état civil et au régime
matrimonial : inscription au profit d’un mineur ou incapable
et le régime de mariage
 L’INSCRIPTION SUR LE TITRE FONCIER
Dépôt de la réquisition
d’inscription
En principe l’une des
obliga1ons du vendeur est
l’obliga1on de transférer la
propriété à l’acheteur.
Le transfert de la propriété
d’un immeuble immatriculé
se fait par l’inscrip1on sur le
1tre foncier du droit de
l’acheteur et qui incombe au
vendeur alors que les frais
sont à la charge de l’acheteur
conformément au DOC.
Dans la pra1que c’est
généralement le notaire ou
l’acquéreur qui procède à
l’inscrip1on sur la base de
pouvoirs donnés par le
vendeur.
Pièces à fournir Délai
pour l’inscrip5on d’inscription
Aucun délai de
Pour requérir l’inscrip5on il faut
Prescrip5on:
faire le dépôt :
L’inscrip1on peut être
1- de l’originel de l’acte, d’une requise à tout moment
expédi1on de l’acte notarié ou et sans délai de
d’une décision judiciaire prescrip1on.
constatant le droit à inscrire.
Préalablement à ce dépôt l’acte Pénalité de retard
doit faire l’objet d’enregistrement l’inscrip1on requise
(ministère des finances) après 3 mois de la date
de l’acte donne lieu à un
2- du duplicata du 1tre foncier
pénalité de retard égale
sauf dans les cas d’inscrip1on
à : - 5% des frais
contre la volonté du propriétaire
d’inscrip1on pour le
(Ex de la saisie conservatoire).
premier mois
Toute inscrip1on portée sur le
- et de 0,5% pour chaque
1tre foncier, doit l’être en même
mois suivant.
temps sur son duplicata.
 EXEMPLE DES DROITS À PAYER POUR L’INSCRIPTION
A - Fait ou conven-on suscep-ble
d'évalua-on tel que la cession,
l’échange, le partage, la
cons-tu-on de droits réels ou le
bail :
1 - Droits réels ou autres :
- Droit ad valorem............1,5 %
- Droit fixe (par propriété) ...100 dhs
- Minimum de percep<on...500 dhs
Pour les baux, le droit ad valorem
est perçu sur la base du montant
des loyers cumulés de toute la durée
du contrat du bail.
2 - Successions :
- Droit fixe (par propriété) .........................100 dhs
3 - Partages successoraux :
- Si l’inscrip<on ou le dépôt a été opéré dans les
deux années suivant le décès :
• Droit fixe (par propriété)...................500 dhs
Le droit fixe est perçu en plus des droits dus pour
les opéra<ons topographiques, le cas échéant.
- Si l’inscrip<on a été opérée au-delà des deux
années suivant le décès :
• Droit ad valorem.......................................1,5 %
• Droit fixe ( par propriété).......100 dhs
• Minimum de percep<on............500 dhs
Le droit ad valorem est perçu en plus des droits
dus pour les opéra<ons topographiques, le cas
échéant
 LE RÔLE DU CONSERVATEUR

Le conservateur vérifie, sous sa responsabilité,

1- L'iden7té et la capacité du disposant,
1
2- La régularité, tant en la forme qu'au fond, des pièces produites à l'appui de
la réquisi7on d’inscrip7on (Ar7cle 72 du dahir de 1913).

EXCEPTION 1
L’identité des parties, sa qualité et
sa capacité sont tenues pour
vérifiées, lorsque, à l’appui de la
réquisition, des actes authentiques
sont produits.
EXCEPTION 2
L’iden7té est également tenue
pour vérifier lorsque les signatures
apposées sur la réquisi7on et les
actes produits sont légalisés par
les autorités compétentes.
 Le conservateur de la propriété foncière est tenu de s’assurer que l’inscrip6on,
objet de la réquisi6on, n’est pas en opposi6on avec :
2 - les énoncia6ons du 6tre foncier
- les disposi6ons de la loi
- les pièces produites autorisent l’inscrip6on (Ar6cle 74 du dahir 1913).

Enoncia'ons Dispositions Pièces

du 'tre foncier
Le 6tre foncier peut
contenir par exemple une
interdic6on d’alièner ou
d’hypothèquer
l’immeuble (exemple des
logements sociaux).
Le CPF refusera la
réquisi6on d’inscrip6on
d’un acte de vente de cet
immeuble sur la base de
ces énoncia6ons du TF.
de la loi produites
Certaines transac6ons
Il existe des disposi6ons qui immobilière nécessitent la
encadrent les transac6ons
produc6on de pièces
immobilière. Exemple : un specifiques (aSesta6on
étranger ne peut pas
administra6ve, main levée,
s’approprié un terrain dossier techniques, permis
agricole en dehors du
d’habiter...)
périmètre urbain.
Le CPF refusera la
La réquisi6on d’inscrip6on réquisi6on d’inscrip6on sur
de l’acte de vente d’un
la base du défaut de
terrain agricole à un produc6on de l’une de ces
français sera refusée sur la
pièces requises.
base de ceSe interdic6on.
 LE ROLE DU CONSERVATEUR (CPF)

Tout droit, pour être inscrit est tenu directement du 0tulaire de l’inscrip0on
précédemment prise. Dans le cas où un droit réel ou charge foncière a fait
3 l’objet de muta0ons successives non inscrites, la dernière muta0on ne pourra
être inscrite avant toutes les précédentes. (art 19 du décret du 14 juillet 2014
rela0f aux formalités de l’immatricula0on foncière)

Le conservateur vérifie le principe de la succession des inscrip-ons et

exigera en cas de besoin la recons0tu0on de la chaîne des inscrip0ons.
Pour être inscrit, le droit doit être tenu directement du 0tulaire de
l’inscrip0on précédemment prise.
Dans le cas de muta0ons successives non inscrites, la dernière muta0on ne
pourra être inscrite avant l’inscrip0on de toutes les précédentes.
L’inscrip0on est faite sous forme d’énoncia0ons sommaires et non de l’acte
dans son ensemble mais il faut men0onner par0culièrement certaines
clauses telles les clauses résolutoire ou restric0ves du droit de disposer,
clause de valorisa0on…
 DECISION DU CONSERVATEUR (CPF)

La décision de refus de l’inscrip1on doit être mo1vée et no1fiée à

l’intéressé. Ce;e décision est suscep1ble de recours devant le
Refus de tribunal de première instance qui statue à charge d’appel et les
l’inscrip/on arrêts rendus sont suscep1bles de recours en cassa1on.
Il est également possible de faire un recours gracieux auprès du
conservateur général

Le conservateur 1ent un registre de dépôt ou sont constatées

par numéro d’ordre de dépôt et à mesure qu’elles s’effectuent
les demandes d’inscrip1ons et les remises des pièces.
Ce;e date de dépôt sera men1onnée sur le 1tre foncier.
Réalisa/on L’ordre de préférence entre les droits établis sur le même
de immeuble se détermine par l’ordre des inscrip1ons.
l’inscrip/on Si des réquisi1ons d’inscrip1on concernant le même immeuble
sont présentées en même temps, il en est fait men1on au
registre de dépôt et les droits sont inscrits en concurrence, S’ils
sont exclusifs les uns des autres (saisie et vente) , le
conservateur de la propriété foncière refuse l’inscrip1on.
 RESPONSABILITE DU CONSERVATEUR ( CPF)

Le conservateur l’omission sur ses registres d’une inscrip/on, men/on, prénota/on

ou radia/on régulièrement requise
de la propriété
foncière est l’omission sur les cer/ficats ou duplicata des /tres fonciers délivrés
personnelleme et signés par lui, de toute inscrip/on, men/on, prénota/on ou
nt responsable radia/on portées sur le /tre foncier
du préjudice des irrégularités et nullités des inscrip/ons, men/ons, prénota/ons
résultant de : ou radia/ons portées sur le /tre foncier

Insolvabilité du conservateur général ou des conservateurs de la propriété́ foncière:

Un fonds d’assurance garan/t le paiement des sommes auxquelles ils seraient
condamnés envers la par/e lésée pour une faute commise lors d’une inscrip/on
(comme pour l’immatricula/on)
Le tout sans préjudice aux disposi/ons des ar/cles 79 et 80 du DOC
(responsabilité de l’Etat et des fonc/onnaires )
 LES EFFETS DE L’INSCRIPTION
EFFET
CONSTITUTIF
Tout droit réel rela-f à un immeuble
immatriculé n’existe et ne produit effet que
par le fait et à la date de son inscrip-on
L’ar-cle 66 du Dahir du 12 aout 1913
dispose que tout droit réel rela-f à un
immeuble immatriculé n’existe, à l’égard
des >ers, que par le fait et du jour de
son inscrip>on sur le -tre foncier par le
conservateur de la propriété foncière.
Selon l’ar-cle 67 du Dahir du 12 aout
1913 les actes volontaires et les
conven>ons contractuelles tendant à
cons-tuer, transmeIre aux -ers,
reconnaître, modifier ou éteindre un
droit réel ne produisent effet, même
entre par>es, qu’à dater de l’inscrip>on
sur le >tre foncier, sans préjudice des
ac-ons réciproque des par-es pour
l’inexécu-on de leurs conven-ons.
Force
probante
L’inscrip-on peut être radiée.
L’inscrip-on ne vaut que ce que vaut l’acte
dont elle découle
Conformément à l’ar-cle 2 du code des
droits réels, l’inscrip-on conserve le
droit inscrit et cons-tue une preuve à
l’égard des -ers que le détenteur de ce
droit est celui désignée au -tre foncier.
Cependant la force probante de
l’inscrip-on sur le -tre foncier est rela-f
(contrairement à l’immatricula-on qui a
un effet absolu).
Les inscrip-ons, et men-ons faites sur
le -tre foncier peuvent être radiées en
vertu de tout acte ou tout jugement jugé
constatant, la non existence ou
l’ex-nc-on du droit.
 LA FORCE PROBANTE OU LA GARANTIE DU DROIT
La force probante de l’inscrip1on a un
effet rela1f. L’inscrip)on ne vaut que ce
que vaut l’acte dont elle découle .
Le conservateur peut, en cas d’erreur
matérielle, procéder à la rec1fica1on soit
d’office soit sur la demande des intéressés.
L’ar1cle 91 du dahir du 12 aout 1913
dispose que les inscrip1ons, et men1ons
faites sur le 1tre foncier peuvent être
rayées en vertu de tout acte ou tout
jugement passé en force de chose jugée
constatant, au regard des personnes
intéressées, la non existence ou
l’ex1nc1on du droit auquel elles se
rapportent.
Cependant, l’ar1cle 66 du dahir de 1913
consacre le principe de la protec)on du
)ers de bonne foi contre toute éventuelle
radia1on et prévoit que « l’annula1on de
ceHe inscrip1on ne peut, en aucun cas,
être opposée au 1ers de bonne foi.»
Excep)on à la protec)on du )ers de bonne foi:
C’est paradoxalement l’ar1cle 2 du code des droits
réels qui consacre une limita1on de la protec1on
du 1ers de bonne foi dont le droit n’est plus
protégé du risque de radia1on lorsqu’il s’agit
d’une inscrip1on faite en cas de dol ou de faux ou
usage de faux à condi1on que l’ac1on en
annula1on soit intentée dans un délai de 4 ans.
Illustra)on:
En cas d’inscrip1on d’un acte de vente falsifié par
lequel le propriétaire A aurait vendu un terrain à B
et que B inscrit le revend à C ( 1ers de bonne foi).
Si l’acte de B déclaré un faux, l’inscrip1on doit
être radiée et entrainera la radia1on du droit de C
même s’il est de bonne (qui n’est pas pas protégé)
si l’ac1on en annula1on a été intentée par A dans
les 4 ans de l’inscrip1on de l’acte de B.
Si l’ac1on en annula1on a été intentée après 4 ans
ou pour un mo1f autre que le dol, faux ou usage
de faux, l’annula1on de l’acte de B n’est pas
opposable à C dont l’inscrip1on ne peut pas être
radiée (qui se trouve protégé contre l’annula1on).
LA PRENOTATION
 DEFINITION
Selon l’ar+cle 85 du dahir du 12 Aout 1913 « Quiconque prétend à un droit sur un immeuble
immatriculé peur requérir une prénota+on pour la conserva+on provisoire de ce droit» .

-Finalité: La conserva+on provisoire des droits non inscrip+bles Elle a également pour
immédiatement et suscep+bles de l’être ultérieurement. but d’assurer le rang
C’est est une men+on provisoire limitée dans le temps et dont la d’un droit condi+onnel
durée de validité varie selon la nature de la prénota+on. ou à venir.
-Les droits pouvant faire l’objet de prénota7on sont ceux pouvant La date de la
faire l’objet d’une inscrip+on ultérieure. Il peut s’agir d’un droit prénota+on fixe le rang
dont la perfec+on est retardée par une formalité restant à de l’inscrip+on
compléter ou d’un droit dont on a@end la proclama+on judiciaire ultérieure du droit
dont la conserva+on
Ainsi suite à un refus d’inscrip+on d’un droit par le conservateur
est requise.
de la propriété foncière, le bénéficiaire peut demander une
prénota+on en a@endant de sa+sfaire les condi+ons d’inscrip+on. Si le droit prénoté est
reconnu son inscrip+on
Il peut s’agir également d’un droit objet d’un recours judiciaire (Ex :
est faite à la date de la
ac+on en reconnaissance de la qualité d’héri+er pour avoir droit à
prénota+on et les
une part héréditaire)
droits inscrits durant la
Contrairement à la saisie conservatoire qui interdit toute période de prénota+on
inscrip+on ultérieure, la prénota+on n’emporte ni une restric+on peuvent être radiés en
au droit de disposer du bien ni une interdic+on d’inscrip+on ou conséquence.
même une prénota+on ultérieure sur le même +tre foncier.
Il existe 3 catégories de prénota3on avec d’autres prénota3ons prévues par des textes spéciaux
PRENOTATION
1 2
SUR TITRE
Fondement: un acte
Lorsque l’acte présenté au
conservateur de la propriété
foncière n’est pas inscrip3ble
(vice de fond, de forme, il
manque une a?esta3on
administra3ve...) l’intéressé
peut, sur la base de l’acte,
demander une prénota3on
sur produc3on du duplicata
du 3tre foncier.
Durée : 10 jours
La prénota3on est valables
pour une durée de 10 jours Si
dans ce délai l’inscrip3on est
prise la date de la
prénota3on fixe le rang de
l’inscrip3on .
PRENOTATION PRENOTATOPN SUR
3
SUR ORDONNANCE PTPI REQUËTE
Fondement: Ordonnance Fondement: Requête
La prénota3on peut être introduc9ve d’instance se
accordée en vertu d’une rapportant à un droit réel et
ordonnance du président qui peut donner lieu a une
du tribunal de 1er instance. prénota3on sur simple
Durée : 3 mois produc3on d’une copie de la
L’effet de ce?e prénota3on requête sur le fond introduite
est fixé à trois mois à par3r devant la juridic3on
de la date de l’ordonnance compétente
si l’inscrip3on défini3ve du Durée: 1 mois
droit n’a pas été opérée. La prénota3on est radiée
Ce?e durée peut être d’office, à l’expira3on dudit
prorogée sur ordonnance délai, sauf si le prénotant
du PTPI à condi3on qu’une produit une ordonnance du
président du tribunal de 1er
ac3on sur le fond soit 19
introduite. Sont effet reste instance pour la prolonga3on
jusqu’à la fin du li3ge.
valable jusqu’à au
jugement défini3f.
 LES PRICNIPALES PRENOTATIONS

En plus de ces trois principaux cas de prénota2on prévues par le dahir sur
l’immatricula2on foncière (sur 2tre, sur ordonnance du président du tribunal de
première instance et sur requête introduc2ve d’instance), d’autres cas de
prénota2ons sont prévus par des textes spéciaux. Il s’agit notamment
ü la prénota2on rela2ve au projet d’expropria2on pour u2lité public prévue
par la loi 7-81
ü la prénota2on prévue dans le cadre de la vente en l’état de bien en l’état
futur d’achèvement,
ü la prénota2on prévue dans le cadre d’une ac2ons en jus2ce pour le
partage pour la sor2e de l’indivision,
ü la prénota2on dans le cadre du code recouvrement des créances publiques
ü....

RADIATION DE LA PRENOTATION
Il est loisible de recourir au président du tribunal de première instance du
ressort de l’immeuble en sa qualité de juge des référés, pour ordonner la
radia2on de la prénota2on chaque fois que les mo2fs invoqués s’avèrent non
fondés ou irréguliers.
 DROITS REELS : Défini/on

• L’usufruit est un droit réel d’u.liser et de jouir par l’usufrui.er d’un

immeuble appartenant à autrui, et qui s’éteint nécessairement à la mort de
l’usufrui.er et dans le cas d’une personne morale l’usufruit est limité à 40
ans
• Le bail emphytéo/que confère à l’emphytéote (preneur du bail) un droit
réel suscep.ble d’hypothèque sur l’immeuble qui lui est donné à bail. Il
résulte d’un contrat d’une durée de plus de dix ans, ne pouvant dépasser 40
ans.
• Le droit de zina est un droit réel qui aDribue à son .tulaire la propriété des
bâ.ments qu’il a édifié à ses propres frais sur le terrain appartenant à autrui
• Le droit de houa est un droit réel permeDant à son .tulaire de s’approprier
la colonne d’air qui s’élève au-dessus d’un édifice déjà construit appartenant
à un .ers pour y édifier une construc.on.
• La servitude est une charge qui grève un immeuble en pour l’usage et
l’u.lité d’un immeuble appartenant à un autre propriétaire . Le premier
(bien servant) va servir le deuxième (bien dominant).