Droit d’enregistrement Droit d’enregistrement

Mutations à titre onéreux d’immeubles

Chapitre 1 : Contrat de vente

Condition suspensive : Achat d’un terrain est subordonné à l’obtention de l’autorisation pour bâtir 
Dans ce l’AF ne perçoit qu’un droit fixe et lorsque la condition se réalise le droit exigible pour les
ventes 5% devient exigible le jour de la réalisation de la condition.
Condition résolutoire : Achat d’un terrain à condition que dans les 3 ans à venir la zone où le terrain
se situe ne sera plus considérée comme verte.  A la date de l’établissement du contrat, ce dernier est
parfait, il supporte le droit proportionnel exigible au titre des ventes.
Si la condition résolutoire est confirmée, les DE ne sont pas restitués.

Section 1 : Le régime des ventes : Droit commun

1- Assiette : C’est le prix majoré des charges augmentatives du prix. Ces dernières sont les charges qui
normalement sont à la charge du vendeur et que le contrat les a mis à la charge de l’acheteur.
Exp: Acquisition d’un bien pour 50.000D qui est hypothéqué au profit d’une banque pour 10.000D, le
vendeur n’a pas procédé à la main levée de l’hypothèque  L’assiette du DE devient 50.000+10.000 =
60.000D
2- Le taux : Le droit de mutation est de :
- 5% au titre des droits d’enregistrements

Droit +
- 2% si la valeur du bien objet de la mutation varie entre 500.000 et 1.000.000D
- 4% si la valeur du bien objet de la mutation est supérieur à 1.000.000D
+

d’enregistrement
- 1% perçu :
 Soit au titre de l’inscription du bien au nom du nouveau propriétaire sur les registres fonciers
détenus par la conservation de la propriété foncière. Ce droit ne supporte jamais des
pénalités de retard.
 Soit au titre du droit de mutation et de partage des immeubles non immatriculés  il supporte
par conséquent les pénalités de retard.
+
- 3% pour défaut d’origine de propriété :
 C’est un droit exigible sur les actes et les mutations qui ne comportent pas les références de
l’enregistrement de la précédente mutation à titre onéreux ou par décès  Les donations et
le partage supportent le droit de 3% car ils ne constituent une mutation à titre onéreux ou
par décès...
+
- Droit de timbre : = 5d*nbre de feuilles*nbre de copies -1. (exp= l’acte est établi en 3 pages et 5
copies= 5*2*(5-1))

Lorsque il existe : un droit proportionnel ou progressif, il y’aura un droit de timbre.

En cas de présentation de l’acte après le délai légal 60 jours, les perceptions suivantes vont subir des
pénalités de retard :
supporte les pénalités de retard ne supportent pas les pénalités de retard.
5% 1% CPF
2% 3%
Droit de timbre
 Le bien est revenu au vendeur suite à un échange  Même correction que l’acquisition.
H: si l’échange enregistré à la recette des finances sous le numéro 5210 nabeul  Il n y’a pas de 3% pour DO
Cas pratique : Mr A établit un acte de mutation à titre onéreux avec Mr B. L’opération porte sur un terrain
dont la superficie est de 700 m² pour le prix de 140.000D. L’acquéreur subordonne son acquisition à
l’obtention d’un permis de bâtir

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L’acte comporte 4 pages (2 feuilles) et qu’il a était établi en 4 copies. CPF : 300.000*1%
Corrigé : Ce contrat ne répond pas aux conditions de perception de la vente parfaite  donc pas de droit de Pas de droit de timbre ni défaut d’origine.
5% exigibles pour les actes parfaits, ni 1% et ni 3%, ni de droit de timbre car l’acte n’a supporté ni le droit Le contrat comporte que ce local sera réservé dans le cadre d’un contrat de leasing à Mr Mohamed qui va le
proportionnel ni le droit progressif. réserver à son activité professionnelle.
 On lui applique un droit fixe de 25*4*(4-1) = 300D= 25d*nbre de pages*(nbre de copies -1) La société de leasing a conclu le 03-02-2015 un contrat de leasing avec Mr Mohamed.
H1 : Supposant que la municipalité a accordé l’autorisation de bâtir  Avec cet accord, le contrat devient En cours de leasing, le 05-06-2020, la société de leasing et Mr Mohamed établissent le contrat de l’option
parfait et il est passible du droit proportionnel. d’achat après le paiement du reliquat du prix de vente 98.000D par Mr Mohamed.
DE : 140.000*5% 2ème contrat : Location financement :
Droit de mutation et de partage des immeubles non immatriculés : 140.000*1% DE = 25*3*(4-1) seulement car il ne s’agit pas d’une mutation  Pas de CPF, ni DO ni de droit de timbre.
DO : 140.000*3% 3ème contrat : Option d’achat
Droit de timbre : 5*2(4-1) = 30D. DE : 25*3*(4-1)
CPF : 98.000*1%
Section 2 : Les régimes particuliers Pas de DO ni de droit de timbre
Il s’agit tout simplement de remplacer le taux de 5% exigible au titre des DE par un autre taux : H2 : supposant que le 1er et le 2ème contrat sont établis en un seul et unique contrat que peut on changer dans la
- Droit fixe liquidation ?
- Droit progressif  On prend le droit fixe le plus élevé  On ne fait jamais le cumul des droits fixes
- Gratuité (Gratis)
1- L’acquisition des terrains destinés à la construction des immeubles individuels à usage d’habitation
- 1% par le prix de la superficie jusqu’à 120m² 5- Acquisitions par des sociétés totalement exportatrices
- 2% entre 120,001 et 300 m² - L’enregistrement gratis.
- 3% entre 300.001 et 600 m² - 1% au titre de la CPF.
- 5% sur > 600 m² - 3% se rapportant à la précédente mutation.

Le bénéfice de ce régime nécessite les conditions suivantes : NB 1 : Sont exonérés du droit complémentaire de 2% et 4% les ventes d’immeubles à usage professionnel
1- La mutation doit porter sur un terrain réalisés au profit des entreprises soumises à l’IR selon le régime réel ou au profit des personnes morales.
2- L’usage et la construction d’immeuble individuel 6- Acquisitions au profit des partis politiques légalement autorisés
3- L’usage de bien est l’habitation
4- Il doit s’agir d’une acquisition et non d’un échange L’exonération des droits de mutation à condition que le bien soit nécessaire à leur activité.
Droit fixe.
Ce même régime s’applique également aux acquisitions effectuées auprès des promoteurs immobiliers agrées. 7- Vente de récolte sur pieds
2- L’acquisition de constructions auprès de promoteurs immobiliers agrée 8- Résiliation des contrats (l’enregistrement dans 3 jours)
9- Contrat du leasing (location-financement) ( avec ou sans option d’achat)
 Droit proportionnel de 3% sur le prix de la superficie qui dépasse 300.000D
10- Acquisition des terres agricoles par un crédit foncier
11- Acquisition de logements par des non-résidents en devises (droit fixe (la notion de la non-résidence au
Les conditions : sens de la législation de change se fait sur une période de 2 ans).
a- Il doit s’agir d’acquisitions de constructions d’une première mutation (Un bien nouvellement construit 12- Les acquisitions dans le cadre de l’aménagement des zones industrielles ou touristiques ou de zones
par le promoteur et qui n’a pas fait l’objet d’aucune mutation antérieure). pour l’exercice d’une activité artisanale ou professionnelle
b- La mutation doit être à titre onéreux 13- Les investissements/ projets classés prioritaires ou à caractère social
c- La mutation doit porter sur un logement

DE aux taux de 5% + des pénalités de retard en cas de changement de vocation de l’immeuble Chapitre 2 : L’échange d’immeubles
3- Les promesses de vente établis avec les promoteurs immobiliers - Chacun des biens échangés doit être implanté en Tunisie
Droit fixe revient au promoteur immobilier (= acheteur). A défaut, l’opération est considérée comme étant une vente du bien immeuble
Si la vente se réalise  Aucun régime de faveur et application du taux de 5%. Section 1 : Régime du droit commun applicable à l’échange d’immeubles
4- Règles de transparence du leasing - 2.5% sur la valeur de la petite part échangée
a- Acquisition effectuée par la société de leasing +
- la soulte si elle existe elle supportera le taux du 5%.
L’acquisition d’un bien par la société de leasing peut bénéficier du régime de faveur, S’il y’a un régime de
faveur à l’acheteur, on le donne à l’acquisition effectuée par la société de leasing +
Exemple : Acquisition par la société de leasing auprès d’un promoteur immobilier dont l’usage est - 1% Le droit de la CPF ou le droit de mutation et de partage des immeubles non immatriculés pour
économique avec le respect de la totalité des conditions  Application du droit fixe chacun des biens.
Cas pratique (Leasing) : 20-01-2015, la société L (de leasing) procède à l’acquisition d’un appartement (local) +
à caractère professionnel pour le prix de 300.000D. L’appartement est immatriculé à la CPF. Il est placé dans - 3% DO
une zone réservée aux activités professionnelles. Le bien nouvellement construit provient au vendeur d’une
acquisition enregistrée +
3 pages et 4 copies. - Droit de timbre Il s’agit qu’un seul droit de timbre car il y’a seulement un seul contrat.
1er contrat : DE : 25*3*(4-1)

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Section 2 : Les régimes particuliers NB : CPF devient de 1% pour tous les cas sauf pour les donations entre ascendants, descendants et
Droit fixe : époux.
- L’échange de biens agricoles à condition que la partie nouvelle ne subisse aucune extraction ou Section 2 : Régimes particuliers
changement affectable pendant les 9 années qui suivent le contrat d’échange. Droit fixe :
1- Les dons accordés l’État (les collectivités locales, les eses publiques) ,la coopération internationale au
Mutation à titre onéreux de meubles profit des eses publiques et des associations.
Section 1 : Vente de meubles autres que fonds de commerce 2- Les donations d’immeubles réalisées dans le cadre de l’adhésion au régime du communauté des biens
Les ventes de meubles ne sont pas soumises à l’enregistrement. entre époux réservés à l’utilisation de la famille ou à son intérêt ( ‫)الزوجين بين الملكية نظام‬.
Les ventes publiques de meubles (enchères) : 2.5% sur une assiette composée du prix majoré des charges 3- Les donations portant sur des logements accordés au profit des époux, ascendants et descendants des
augmentatives des prix.
martyrs de la nation, de l’armée, des forces de sécurité intérieure, de la garde nationale et des douanes.
Pas de 1% pour la CPF ni de 3% pour le défaut d’origine.
Section 2 : Ventes des fonds de commerce
- La vente de fonds de commerce : 2.5% liquidée sur la valeur des éléments composants le fonds de Pas de droit de timbre lorsque l’acte est notarié (c’est le notaire qui paye le droit de timbre).
commerce (Clientèle, achalandage, mobilier et matériel, droit au bail, marque de fabrique, nom Autres actes obligatoirement soumis à l’enregistrement
Chapitre 1 : Les actes de sociétés
commercial). Section 1 : La constitution des sociétés
- Les dettes grevant le fonds de commerce ne bénéficient pas de déduction. - Régime de faveur : droit fixe de 150D/acte à concurrence des apports purs et simples (sont les apports
compensés par des titres de la société)
La législation sur le fonds de commerce prévoit des garanties sur les mutations à crédit des fonds de commerce.
- Les apports à titre onéreux, on leur applique par conséquent le régime de ventes correspondantes.
Ces garanties sont : soit Le privilège du vendeur, soit le nantissement du fonds de commerce.
1- Privilège du vendeur : Le contrat doit comporter les mentions du privilège. - Pour les apports d’immeubles :
 1% soit au titre de la CPF, soit au titre du DMPINI
Le contrat doit être enregistré dans le délai de 15 jours de la date de l’acte.  3% au titre du DO de propriété.
L’inscription du privilège se fait moyennant la perception de 0.25% du (prix du FC – l’avance/acompte). - Les actes et écrits qui précédent le PV de l’AG constitutive des sociétés par action ainsi que les actes et
2- Nantissement du fonds de commerce
écrits qui précédent l’augmentation de capital et qui ne comportent pas obligation, libération ou
L’acte doit être enregistré dans le délai de 1 mois de sa date. transmission de biens meubles ou immeubles entre les associés ou autres personnes enregistrés au droit
L’inscription du nantissement doit se faire moyennant la perception 0.25% du prix du fonds de commerce fixe de 25d par acte.
diminué de la valeur des marchandises neuves. - Pour les autres types de sociétés, les droits sont liquidés sur les statuts.
Ainsi, dépassés par les délais susvisés, on ne perçoit plus les 0.25% puisqu’on ne peut plus les inscrire.
Cas pratique : SARL est constituée le 25/11/2020, entre les associés A, B et C :
- A fait apport d’immeuble estimé à 400.000D hypothéqué au profit de la STB à 100.000D
Exemple : Assiette du FC = 57.000D - B fait apport un FC estimé à 300.000D et nantis pour 50.000D.
- DE = 57.000 * 2.5% - C fait apport en numéraire d’une somme de 250.000D
- 5 pages et 6 copies.
+ DE (A) : 100.000 * 5% (Apport à titre onéreux).
- Droit de timbre = 5*2*(4-1) = 30d DO (A) : 400.000*3%
Droit de timbre : 5*3*(6-1)
+
- Nantissement = 57.000*0.25% (Le délai est respecté car le délai de 1 mois n’a pas encore expiré). Si le Cas pratique : Mêmes données mais il s’agit d’une société totalement exportatrice.
délai a été dépassé donc Pas de possibilité d’inscrire le nantissement. - Pour A pas de DE et pas de droit de timbre  Gratis.
- 400.000*1%
Mutations à titre gratuit - DO = 400.000*3%
Le DO de propriété : N’est pas exigible sur l’acte de donation Pour B et C  Gratis pas de DE ni de droit de timbre.
Section 1 : Le régime de droit commun des donations
Ce régime varie selon le degré de parenté liant le donateur au donataire :
1- Donations entre ascendants, descendants et époux Section 2 : Augmentation de capital des sociétés
- Apports purs et simples : droit fixe de 150d/acte.
- droit fixe de 25D sans tenir compte de nombre de pages et copies.
- Apports à titre onéreux : Droit de mutation selon la nature de l’apport et le droit de 1% et de 3%
- Droit de CPF est de 100D
restent exigibles.
- Pas droit de timbre.
Ne sont pas obligatoirement soumises à la formalité de l’enregistrement :
2- Donations entre les autres degrés de parenté : 1- Les actes d’augmentation ou de réduction du capital des SICAV  Dans le cas d’apport pur et simple.
a- Entre frères et sœurs : 5% + droit de timbre 2- Les actes d’augmentation de capital ou de réduction de capital des sociétés coopératives  Dans le
b- Entre tentes/oncles/neveux/nièces/grands oncles/grandes tentes/petits neveux/petites nièces/ cas d’apport pur et simple.
cousins : 25% + droit de timbre
c- Entre parents au-delà du 4ème degré de parenté : le DE est de 35% + Droit de timbre NB : Les régimes de faveur de la constitution sont applicables pour l’augmentation du capital.
Pour le droit de souscription et versement, le receveur continu à percevoir 150d.
Section3 : les de cession de titres (parts social et action)

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- Part social Droit fixe de 25dt / page Sont exonéré : Le contrat de micro financement, prêt accordé par la banque de solidarité de Tunisie
- Action pas de DE BTS , et les cautionnement par hypothèque
- Si la cession est intervenue dans 2 ans ou si cession des titres en contrepartie d’immeubles ou FC Dt fixe : 1 dt pour les contrats de prêt accordé aux agriculteurs et les pécheurs
droit de mutation
Actes de location : mutation de jouissance (location, baux, mutation de jouissance)
Section 4 : réduction de KP Regime de droit de commun :
- Si réduction par des pertes : 25DT/pge
- Réduction accompagnée par des transmission de bien : Location de FC, et immeubles : 1% de valeur annule de location
Location des immeubles destinés a l’habitation : 5dt / page / copie
 Bien apporte par A et repris par A : pas de Dt de mutation ni de partage , mais pour l’excédant de
Régime particulier :
sa part : il paie un droit de mutation et partage
 Bien apporte par A et repris par B : Dt de mutation pour A et dt de partage la part de B 1dt/ page : location de terres agricoles pour loyers annuel < 1500DT
Exonéré : location de terres agricole pour au moins de 3 ans réservé aux grandes cultures
Section 5 : partage d’actif social pour la réduction de KP
1% lorsqu’il il s’agit des immeubles
Section 6 Dissolution : 150dt (Idem pour Le GIE)
Exemple (page6)
Fusion et scission des sociétés
Fusion
- Dt fixe 150dt
- 150 pour prise en charge de passif ( hypothéque : régime de faveur et non pas 5%))

Les conditions : Les 2 sociétés sont soumis à l’is et au CAC et la non cession par l’abte des actifs pour 3 ans .
En cas de cession  dt proportionnel dans la limite de prise en charge de passif + pénalité de retard

Exemple fusion absorption:

Immeuble 300000 et hypo 100000
-DE 150dt + 1% CFP * 300000
-Si les compte de CAC ne sont pas certifie donc : 150dt + hyp* 5% + 300000*1% + dt de timbre
-Si fusion réunion : dt proportionnel
Scission : Mm régime que fusion
Apport de l’Ese indivi dans le cadre de société
Dt fixe : 150dt pour la prise en charge de passif
La transmission des actifs et des titres des Eses
Transmission suite à un décès :
Transmission des actifs et des titres d’une Ese; exonéré, mais en cas d’arrêt d’exploitions avant 3 ans ; dt
prop + pénalité de retard
Pas de 1% sur les immeubles ( CPF, DMPINI)
Transmission des ese en difficulté eco : 150dt + 1% sur les immeubles s’il existe
Les marches et les concessions et les actes similaires
0,5% dt prop
Le DE est liquidé sur la base de valeur de contrat pour les 3 premières années dans le cas ou la dure du
contrat >3 ans
Les actes de prêts et les actes de garanties
Prêt : Dt fixe 25dt/page/copie
Pour les garanties :
- Réelles :
Meuble : gage : 25dt
Hyp : 0,2% du valeur de prêt ( et non valeur de garanties )
Main levée de l’hyp : 0,2%
Nantissement de FC 0,25% de valeur de prêt
Main levé de nantissement : pas de droit

Régime particuliers :

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