Enregistrement – Chapitre 1 : Principe de la taxation

Notion, But et Utilité de l’enregistrement

Notion
Article 1 CDE : « L’enregistrement est une formalité qui consiste dans la copie, l’analyse ou la mention d’un
acte ou d’un écrit, dans un registre à ce destiné de l’Administration générale de la Documentation
patrimoniale ou sur tout autre support déterminé par le Roi. »

→ La copie = testament qui n’est pas déposé chez un notaire ;

→ L’analyse = synthèse de l’acte (prix de vente, identité des parties, ...)
→ La mention = concerne tous les cas dans lequel une copie de l’acte doit être déposé au bureau de
l’administration.

La présentation d’un acte notarié se fait, depuis 2015, sous forme électronique.
La relation de l’enregistrement est la preuve de l’accomplissement de la formalité.
En région Bruxelloise et Wallonne, le paiement est préalable.
En région flamande, cet impôt est, depuis 2015, enrôlé.

But
L’enregistrement est un impôt indirect servant tant à la perception de l’impôt (taxation) qu’à la constitution
de la documentation patrimoniale.

Si c’est un bail d’habitation destiné au logement, on doit l’enregistrer mais /!\ gratuit.

Utilité
1) Constituer une preuve :
→ Entre État et particuliers ;
→ Entre les parties.

2) Date certaine : (date devient incontestable)

→ 3 évènements donnent la date certaine :
1. L’enregistrement ;
2. L’acte notarié ;
3. Le décès.
Exemple :
• Quel est la date certaine ? Bail signé le 01/03/2023 et enregistré le 01/04/2023, alors la date
certaine est le 01/04/2023.
• Quel est la date certaine ? Si décès le 21/09/2023 ? la date certaine est le 21/09/2023.

S’il n’y a pas de décès et qu’il n’y a pas d’enregistrement. C’est qu’il n’y a pas de date certaine donc
le propriétaire reçoit une amende.

Lors d’un achat, 2 mois pour enregistrer. Lors d’une vente, 4 mois pour enregistrer.

3) Aucune conséquence sur la validité.

Exemple : le propriétaire a mis dans le bail que c’était le locataire qui devait payer le précompte. Alors que la
règle dit que c’est au propriétaire de la payer. Le fait d’enregistrer ce bail n’influence pas la validité de l’acte
donc c’est au propriétaire à payer.
Clause résolutoire = clause du contrat qui prévoit que si tel élément arrivent le contrat prend fin. Clause nulle
en matière de bail de résidence principal.
1
 Les droits d’enregistrement
Les droits sont tarifiés (2 types) :
→ Proportionnelle = % d’une base imposable1.
Exemple : vente (12,5% de la base imposable)
→ Droit fixe :
• Spécifique = montant fixé par rapport à l’opération.
Exemple : X achète une maison aujourd’hui et fait un emprunt pour 20 ans, 10 ans plus tard,
elle revend sa maison. Elle doit enlever son hypothèque en allant chez le notaire ce qu’on
appelle « main levée ». Elle aura 75€ de droit d’enregistrement.

• Général = opération non spécifiquement tarifiée, s’élève à 50€ (article 11 CDE)

Exemple : le code ne prévoit pas que l’on doive enregistrer une reconnaissance de dettes. Il
ne prévoit pas non plus que l’on doit enregistrer une promesse de vente. Si on veut donc
enregistrer cela, 50€ de droit d’enregistrement.

La donation immobilière en région wallonne (article 131 CDE) :

Exemples :
1) Je donne un immeuble à mon fils de 100.000€
➔ Taxation : 3% de 100.000€ = 3.000€
2) Je donne un immeuble à mon frère de 100.000€
➔ Taxation : 10% de 100.000€ = 10.000€

3) Je donne un immeuble à mon fils de 200.000€

➔ Taxation : 3% de 150.000€ + 9% de 50.000€ = 9.000€
4) Je donne un immeuble à mon fils de 300.000€
➔ Taxation : 3% de 150.000€ + 9% de 100.000€ + 18% de 50.000€ = 22.500€
5) Je donne un immeuble à mon fils de 470.000€
➔ Taxation : 49.500€ + 27% de 20.000€ = 54.900€
Exercice :
1) Un père donne un immeuble à sont fils dont la valeur est de 300.000€. Taxation ?
→ 4.500 + 13.500 + 18% de 50.000 = 22.500€
2) Idem, mais à 2 fils. Taxation ?
→ 300.000/2 = 150.000€ donc 3% de 150.000€ = 4.500€ par fils

3) Des époux donnent leur maison à leurs 2 enfants.

→ 350.000/4 = 75.000 donc 3% de 75.000 = 2.250 par personne (donc x4)

1
Valeur que l’on donne pour l’immeuble.
2
Les modalités de l’opération juridique :
Une opération juridique peut être pure et simple.
2 types :
→ Terme :
• Suspensif. Exemple : je louerai ta maison le 1er septembre prochain.
• Extinctif. Exemple : le bail se terminera le 30 juin 2023.
→ Condition :
• Suspensive. Exemple : j’achèterai ta maison si je trouve du travail à l’étranger.
• Résolutoire. Exemple : un père donne une maison à son fils, dans l’acte, si tu meurs avant
moi sans enfants, le bien me fera retour.

La condition suspensive a un effet en droit d’enregistrement !!!

• Elle suspend l’obligation d’enregistrement ;
• Le jour ou la condition se réalise, il faut l’enregistrer. (article 34 CDE)
Donc à la réalisation de la condition, le droit proportionnel est dû (article 16 CDE) :
1. Calculé au tarif en vigueur au jour de la convention ;
2. Sur la base imposable estimée au jour de la réalisation de la condition ;
3. Le droit provisoirement perçu, le cas échant, étant imputé sur le droit dû au final.

Exercice :
1) Le 1er juin 2021, X signe un compromis de vente à Liège (300.000€). Il y a une condition suspensive
d’obtention d’un crédit. Le 1er juillet 2021, inondation, la maison ne vaut plus que 100.000€. Le 2 juillet
2021, la banque confirme le crédit. Taxation ?

Réponse : La base imposable à changer de 300.000 à 100.000€. La taxation se fait sur la base imposable du
bien au jour où la condition se réalise c’est-à-dire ici le 2 juillet 2021. Ce qui signifie que la taxation de
12,5% se fait sur 100.000€. (si la banque avait confirmé le 30 juin 2021 par exemple alors taxe sur 300.000€)

Si j’ai enregistré un compromis sous conditions suspensive, je paie 50€. Quand la condition est réalisée, je
dois payer les 12,5% de la valeur de l’immeuble. Et, j’ai le droit de récupérer les 50€. (article 16 CDE)

Le fisc est un tiers pour la perception des droits

Le fisc n’est pas partie à la convention ou à l’acte juridiques. Conséquences ?
1. La date des actes sous seing privé n’est opposable à l’administration que dans la mesure où elle est
opposable aux tiers ;
Exemple : l’acte sous seing privé portant prorogation d’une société belge, présenté à la formalité
après l’expiration du terme originaire de la société, est considéré comme faisant titre d’une
constitution de société, s’il n’a pas acquis date certaine avant cette expiration.

2. L’administration n’est pas liée par la qualification donnée par les parties à l’acte.
Exemple : la vente à un prix symbolique n’est pas une vente (à défaut de prix sérieux) mais une
donation.

Problème de l’abus fiscal (article 18 CDE) : fait que l’on a voulu tirer un avantage fiscal en
utilisant un ou plusieurs articles du code. ➔ pas d’amende, mais requalification !

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 Exemple d’abus fiscal : Arthur souhaite donner un terrain (valeur vénale 1.000.000€) à son neveu.
S’il réalise cette opération, la taxation sera de 315.000€ (95.000 + 40% de 550.000 – article 131) . Il
peut être tenté de scinder l’opération. S’il veut faire une fondation (article 170), 7% de taxation ce
qui fait 70.000€. S’il décide de le vendre 12,5% de taxation donc 125.000€.
a. Il va faire une donation d’une somme d’argent de 1.000.000€ à son neveu, donc 0 de
taxation.
b. Il va ensuite vendre son terrain à son neveu (12,5% de taxation = 125.000€). Le neveu paiera
avec la somme d’argent reçue d’Arthur... = ABUS FISCAL.

3. En cas de simulation (ou de dissimulation), l’impôt est réclamé sur base de la convention réellement
conclue mais l’administration peut invoquer la contre-lettre lorsqu’elle y a intérêt.

Simulation fiscale = fraude, on ment à l’administration. On présente un acte apparent2 dont il est
convenu entre parties de détruire ses effets. ➔ Prescription : 15 ans. Amende oui. (article 204 CDE
et 185 CDE)

Exemple simulation fiscale : Arthur souhaite donner un terrain (valeur vénale 1.000.000€) à son
neveu. S’il réalise cette opération, la taxation sera de 315.000€ (95.000 + 40% de 550.000 – article
131). Il peut être tenté de procédé comme ceci :
a. Vente du terrain avec une clause retardant le paiement du prix. (Dans l’acte, il inscrit que le
prix doit être payé dans les 3 mois.
b. Ensuite, dans une contre-lettre suivant l’acte, Arthur renonce au prix de vente (remise de
dettes). « Tu ne me dois rien à son neveux ». SIMULTATION FISCAL, amende 3 fois la
différence entre 315.000€ (droit si donation) et 125.000€ (droit si vente).

Actes obligatoirement enregistrables

Article 19 CDE : doit être enregistrés dans les délais fixés par l’article 32 :
→ Les actes des notaires (belges) ; les exploits et procès-verbaux des huissiers de justice (belges), les
arrêts et jugements des cours et tribunaux qui contiennent des dispositions assujetties par le présent
titre à un droit proportionnel ;
Exemples : un acte authentique de partage ou une donation d’immeuble, un jugement annulant une
vente d’immeuble pour cause de dol.

→ Les actes translatifs ou déclaratifs de propriété ou d’usufruit d’immeubles situés en Belgique ;

Exemples : vente, échange, donation, partage d’immeuble3, ...
→ Les actes portant bail, sous-bail ou cession de bail d’immeubles situés en Belgique, affectés
exclusivement au logement d’une famille ou d’une personne seule ;
Exemple : bail de résidence principale.
→ Les actes, autres que ceux visés si dessus, portant bail, sous-bail ou cession de bail d’immeubles ou
de parties d’immeubles situés en Belgique.
Exemple : bail commercial.

→ Les actes contenant apport de biens à des sociétés belges possédant la personnalité juridique.
Exemple : X créer une SRL et y apporte 4.000€. Donc si apport à une SS, il ne faut pas enregistrer

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Acte apparent = vente ; acte réel = donation
3
Partage d’immeuble ➔ 1% de taxation (sortie d’indivision)
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Article 31 CDE : « il y a une obligation de souscrire et de présenter à la formalité de l’enregistrement (...)
une déclaration dans les cas ci-après :
→ Lorsque la condition qui a tenu en suspens la perception d’un droit vient à se réaliser.
Exemple : un compromis sous condition suspensive d’obtention d’un crédit doit être enregistré à
dater de l’octroi du crédit.

Exercices – Faut-il obligatoirement enregistrer les opérations suivantes :

1) Don manuel de 100.000€ par un oncle à son neveu ?
Non. /!\ si le donateur meurt dans les 5 ans, taxation de droit de succession (article 48 CDE)

2) Compromis de vente sous condition suspensive d’obtention d’un crédit ?

Non, article 16 CDE et 31 CDE.

3) Un bail de résidence principale ?

Oui, article 19, 3° a CDE

4) Un jugement qui constate que les honoraires d’un agent immobilier sont dus suite à la vente d’un
immeuble alors que les parties ont « déchiré » le compromis ?
Oui, article 19, 1 CDE

5) Un acte authentique reprenant des conventions préalables à divorce ?

Oui, article 19, 1 CDE

6) Une reconnaissance de dette ?

Non, rien dans le code.

7) Un bail commercial ?
Oui, article 19, 3° b CDE

Délais et localisation
Article 32 CDE : prévoit que les délais pour faire enregistrer les actes sont de :
→ 15 jours pour les actes des notaires ; (acte de vente ou partage d’immeuble)
→ 4 jours pour les actes des huissiers de justice ;
→ 10 jours pour les arrêts et jugements des cours et tribunaux ; (un jugement qui constate la résolution
d’une vente d’immeuble pour non-paiement du prix)
→ 4 mois pour les actes translatifs ou déclaratifs de propriété ou d’usufruit d’immeubles situés en
Belgique ; (compromis de vente d’un immeuble)
→ 2 mois pour les actes portant bail, sous-bail ou cession de bail ; (bail de résidence principale)
→ 4 mois pour les actes autres que ceux-ci-dessus ; (bail commercial)
→ 4 mois pour les actes contenant apport de biens à des sociétés belges ; (/!\ apport en SRL, SA,
enregistrer par acte donc 15 jours, par contre Scom enregistrer sous seing privé dont 4 mois)

Exercices :
X veut racheter la maison de ses parents décédés, elle décide donc d’en discuter avec sa sœur.
➔ Si partage alors 4 mois.
➔ Si elle va chez le notaire alors 15 jours.

X décède et à 300.000€ sur son compte en banque. Il a 3 enfants.

➔ Il ne faut pas enregistrer, argent (mobilier) ! Ne vise ici que l’immobilier.

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Je vends ma maison en Espagne.
➔ Il ne faut pas enregistrer, ce n’est pas en Belgique.

Article 41 CDE : enregistrement tardif = amende égale au montant des droits (ne peut pas être inférieur à
25€)

Calcul des délais ? 3 règles à retenir :

1) Article 9 CDE : si dernier jour est une fermeture des bureaux, prolongé jusqu’au premier jour
d’ouverture des bureaux ;
2) Les délais fixés par jour se calculent par jour (le premier jour n’étant pas compté !) ;
Exemple : si acte authentique contenant vente d’un immeuble est signé le lundi 2 février, il devra
être enregistré pour le mardi 17 février).
3) Les délais fixés par mois se calculent de date à date peu importe le nombre de jours des mois.
Exemple : si un compromis de vente est conclu le 31 octobre, celui-ci devra être enregistré pour le
dernier jour du mois de février.

Exercices – Quand expire le délai légal pour enregistrer les actes suivants ?
Acte notarié passé le lundi 13 septembre ?
→ Mardi 28 septembre (15 jours) ;

Acte notarié passé le vendredi 9 septembre ?

→ Lundi 26 septembre (15 jours) ;

Vente sous seing privé le 9 juin ?

→ 9 octobre ou 1er jour ouvrable suivant (si le 9 octobre est un samedi, un dimanche ou un jour férié) ;

Vente sous seing privé le 25 août ?

→ 26 décembre ou 1er jour ouvrable suivant (si le 26 décembre est un samedi, un dimanche ou un jour
férié).

La localisation des droits

Vente Bail Hypothèque Partage Donation Apport en

Emphytéose société
Superficie
Législation Législation Législation Législation Législation Législation
régionale : fédérale. régionale : régionale : régionale : fédérale.
situation de situation de situation de résidence
l’immeuble. l’immeuble. l’immeuble. fiscale du
donateur.

Exemples :
→ Un Wallon vend sa maison de Coxyde à un Bruxellois. Taxation ? Code flamand – Coxyde
→ Je fais un crédit hypothécaire chez un notaire Bruxellois pour hypothéquer un appartement à Namur.
Taxation ? Code wallon

→ Un Wallon donne sa maison située à Bruxelles, acte passé chez un notaire Anversois. Taxation ?
Code Wallon

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 La vente Région Wallonne Région Bruxelloise
Taux 12,5% 12,5%
Réduction maison 6% ou 5% Néant
modeste
Abattement 20.000€ à 40.000€ 100.000€ à 200.000€

Bail Région Wallonne Région Bruxelloise

Emphytéose
Superficie
Taux bail 0,2% sauf bail logement : gratuit 0,2% sauf bail logement : gratuit
Taux superficie 2% 2%
Taux emphytéose 2% 2%

Hypothèque Région Wallonne Région Bruxelloise

Taux 1% 1%

Partage Région Wallonne Région Bruxelloise

Taux 1% 1%

Donation Région Wallonne Région Bruxelloise

Immeuble Taux article 131 CDE Taux article 131 CDE
Meubles 3,3% 3%
5,5% 7%

Exemple : mon père habite à Bruxelles et me donne des actions nominatives d’une société situé à Namur.
Taxation ? Enregistrer, oui. Code Bruxelles. 3% car ligne directe.

Apports en société Région Wallonne Région Bruxelloise

Taux 0% 0%
Apport d’un immeuble 12,5% 12,5%
d’habitation par une
personne physique
Apport d’un immeuble 0% 0%
non destiné à
l’habitation