TROISMANIÈRESDEFAIREBAISSERLA

NOTE
Vous savez maintenant comment sont calculés les frais dits « de notaire ». Vous y voyez
plus clair n’est-ce pas ? Pour résumer vite fait, il y a deux types de dépenses que vous faites
lors de votre passage dans une étude notariale: les dépenses fixes et celles basées sur le prix
du bien. Les frais fixes ne peuvent être ni réduits ni annulés.  Les trois astuces que vous allez
tout de suite découvrir pour y arriver, vont donc porter sur le prix d’achat.
 
 

BAISSERLEPRIXD’ACHATDUBIEN
Le prix que vous payez au trésor public et au notaire est basé sur le prix auquel vous achetez
votre bien. En théorie, il n’est pas possible de réduire la taxe prélevée par le trésor public.
Elle est indiscutable.
Sauf si… vous déclarez un prix inférieur au prix réel. Les frais à payer diminueront
automatiquement. C’est mathématique. Lissez la suite pour savoir comment procéder en
toute légalité.
 
Tout d’abord, analysons comment procèdent la plupart des Français pour acquérir un
logement.
L’acheteur se rend dans une agence immobilière pour trouver un bien. Admettons qu’il
achète un bien pour 108 000 euros Frais d’Agence Inclus (FAI).
Cette somme est composée de la commission de l’agent immobilier (en moyenne 8 % soit 8
000 euros), et du prix net vendeur, soit 100 000 euros. Les intéressés se rendent chez le
notaire, et l’acheteur paye les frais dits « de notaire » de l’ordre de 7 % du prix du bien FAI,
soit 7 560 euros. Au final, l’achat du bien aura coûté 108 000 + 7 560 = 115 560 euros.
 
Jusqu’ici tout est normal, c’est ce que font la majorité des Français. Voyons maintenant une
première façon différente de procéder.
Le même acheteur trouve le même bien, au même prix, dans la même agence immobilière.
Les intéressés se rendent chez le même notaire. Cependant, l’acheteur demande à payer lui
même la commission de l’agent immobilier, au lieu qu’elle soit intégrée dans le prix de vente
de l’acte notarial. L’acheteur paiera 8 000 euros à l’agent immobilier, puis 100 000 euros au
vendeur. Il déboursera la même somme que dans le cas précédent pour l’achat du logement,
soit 108 000 euros.
La différence est que les frais dits « de notaires » sont calculés sur la base de 100 000 et non
plus de 108 000 euros. Ils s’élèvent alors à  environ 7 000 euros. Au final, l’achat du bien
aura coûté 8 000 + 100 000 + 7 000 = 115 000 euros. Le gain pour la même opération
immobilière est de 560 euros. Ce n’est peut-être pas énorme par rapport au prix du bien, mais
c’est toujours une somme qui ne sort pas de votre poche.
 
L’astucedansl’astuce
Il y a un autre avantage à demander de payer la commission de l’agent immobilier. Si c’est
vous qui payez la commission , vous pouvez alors négocier son montant, et donc de réduire un
peu plus vos dépenses. Vous pouvez récupérer quelques centaines voire milliers d’euros,
simplement en négociant avec l’agent.
Tandis que si c’est le vendeur qui la paye, vous êtes soumis à ses talents de négociateur,
généralement peu convaincants, pour cette bonne raison : vous dépendez de sa volonté de
vouloir négocier. C’est-à-dire que si le vendeur veut vendre rapidement, il ne va pas vouloir
négocier la commission de l’agent immobilier pour qu’il vende son bien rapidement.
Voyons maintenant une autre façon différente de procéder afin de réduire encore un peu
cette base de calcul.
 

DÉDUIRELEMOBILIER
Il y a des frais qui peuvent être déduits du montant de l’acquisition. Ce sont les coûts du
mobilier, c’est à dire les meubles de la cuisine, l’électroménager, l’équipement de la salle de
bain, les placards…
Cependant, ces frais ne sont déductibles que sur présentation des factures. Sinon c’est un
abattement de 5 % du prix du bien qui est autorisé. De plus, la déduction ne porte que sur les
5,09 % du trésor public et non sur la rémunération du notaire.
 
Revenons sur cette même opération immobilière. Le vendeur a gardé la facture de la cuisine
d’un montant de 8 500 euros. Elle est donc déductible du prix du bien immobilier. La taxation
des 5,09 % se fait alors sur 100 000 – 8 500 = 91 500 euros, soit 4 657,35 euros.
À cela, s’ajoute la rémunération du notaire, qui est pour le même exemple de 7 % – 5,09 % =
1,91 % sur 92 000 euros, soit 1 757,20 euros. Au total, les frais dits « de notaire » sont de 6
205,86 euros. Au final, l’achat du bien aura coûté 8 000 + 92 000 + 6 205,86 = 106 205,86
euros. Le gain pour la même opération est de 794,14 euros.
Le gain final représente,pour cet exemple, 11,35 % du montant initial des frais dits « de
notaire ». Sur un achat plus important, l’économie réalisée est d’autant plus intéressante. La
déduction du mobilier n’a représenté que 5 %, mais peut être plus importante sur
présentation de factures (mais ne peut tout de même pas dépasser 10 % du prix d’achat du
bien immobilier). Il est donc possible d’accroître encore un peu les économies réalisables.
Il y a une autre façon de réduire les frais dits « de notaire », un peu plus aléatoire. Le résultat
varie en fonction de la performance de chacun.
 

NÉGOCIERLESÉMOLUMENTSDUNOTAIRE
 Je vous ai dit un peu plus haut dans l’article que l’argent que perçoit le notaire pour son
travail (les émoluments) est défini par l’ordre des notaires et est indiscutable. C’est vrai et
faux à la fois.
 
C’est vrai, car ils sont soumis à des règles notariales qui établissent le montant à payer.
C’est faux, car on peut négocier cette somme. La plupart des gens n’osent pas négocier
avec un notaire par peur de se mettre à dos une personne importante dans l’acte de vente.
Ils s’imaginent probablement qu’ils vont payer des frais supplémentaires ou perdre des
garanties…
 
Il n’en est rien. C’est certes un acteur principal de votre acquisition, mais il est rémunéré
pour sa prestation. Il est tout à fait possible de discuter de la somme à lui verser comme
vous le feriez avec le vendeur du logement, l’agent immobilier, le banquier ou l’entrepreneur
de travaux qui sont eux aussi des personnages de premier ordre dans l’acquisition d’un bien.
Ne soyez pas effrayé par son importance sociale et de sa connaissance des lois. C’est avant
tout quelqu’un comme vous et moi.
 
Prenez l’exemple d’un notaire qui se charge d’un logement acheté par son enfant. Il lui est
tout a fait possible de ne rien faire payer à son fils ou sa fille s’il le souhaite. Par contre,
l’enfant devra quand même s’acquitter des droits d’enregistrement pour le trésor public. Mais
le notaire a le choix du montant à faire payer à son client pour sa prestation.
 
Et c’est sur ce point précis que votre talent de négociateur doive porter ses fruits. Si vous
n’êtes pas à lèse, je vais vous donner deux axes sur lesquels appuyer votre argumentation.
1. 1) Il faut savoir que vous n’êtes pas obligé de choisir votre notaire dans la ville où vous avez acheté
votre bien immobilier ni celle ou vous résidez. Vous pouvez même   sortir de votre département et
prospecter dans la France entière. Tout peut se faire par téléphone (renseignement, négociation,
dossier…) sauf la signature de l’acte finale.Ce qui veut dire que tous les notaires de France sont en
concurrence. À vous d’en trouver un dans vos prix et de demander à celui qui est près de chez vous
(car c’est quand même plus pratique) de s’aligner.
2. Pour des transactions « normales », qui ne portent pas sur de grosses sommes d’argent, c’est le clerc
de notaire qui s’occupe la plupart du temps de votre dossier. Le notaire lui-même ne fait qu’apporter
son cautionnement au dossier et en assume la responsabilité. Il vous fait signer l’acte de vente
authentique.
Du coup, il ne passe que peu de temps sur votre cas.Vous pouvez alors appuyer votre
demande de rabais sur le fait que c’est de l’argent à prendre facilement, et qu’il vaut mieux
que ça soit lui qui en bénéficie plutôt qu’un autre notaire.
 
 

L’ERREURÀNEPASCOMMETTRE
Je vous incite fortement à appliquer tous ces conseils. Cependant, il y a certains cas où vous
devez calculer si faire figurer un prix d’achat bas sur l’acte notarié est une bonne astuce.
 
Le cas de l’achat-revente par exemple : vous achetez un bien dans le but d’en dégager une
plus value. En effet, plus le prix d’achat est bas, plus il y aura de plus valu, donc d’impôt.
L’impôt sera plus cher (30 %) que l’économie réalisée (7 %). Cette méthode est bonne pour
un investissement locatif ou pour la résidence principale qui bénéficie d’une exonération
totale de plus value.