AVANT PROPOS

La partie la plus difficile à maîtriser pour réussir dans l’investissement

locatif est la gestion du lancement. Ce guide vous permettra d’éliminer
certains obstacles et vous donnera des astuces pour appréhender au
mieux votre investissement immobilier.

J'investis personnellement depuis plus de 10 ans et j'ai aujourd’hui un

parc de 24 lots. J’ai effectué pour plus de 400 000 euros de travaux et j'ai
aidé des dizaines de clients à se lancer avec succès dans l'immobilier. Du
simple garage à l’immeuble de rapport, les opportunités sont partout, il
suffit de les saisir !

Si vous gardez ces 5 points à l'esprit, vous partirez sur de bonnes bases et
poserez des fondations solides pour la suite.
 1. TOUS LES BIENS ONT DES PROBLEMES

Nouvelles constructions, appartements, maisons en lotissements… Il n'y a

pas de bien parfait, ça n’existe pas.

Les matériaux se plient, pourrissent, se déforment et vieillissent. Le

terrain et les fondations s'élèvent, s'affaissent, s'érodent et accumulent
de la saleté et des débris.

Un bien immobilier est un être vivant composé de nombreux matériaux

naturels placés à l'extérieur, au milieu de la nature. Il ne faut donc pas
s'inquiéter des problèmes constatés lors de la visite. C'est normal !

Si c'est le cas, l'immobilier n'est certainement pas fait pour vous. Si vous
voulez des lignes droites, des matériaux parfaits et aucune casse, essayez
peut-être les Legos ou investissez dans le Metaverse ?

Mais écoutez-moi attentivement, vous pouvez transformer n'importe

quel bien en un trésor potentiel.
Votre boulot en tant qu’investisseur est de trouver des problèmes, et de
les résoudre.
Tout est réparable. Chaque fondation, chaque toit, chaque invasion de
moisissures. Tout.
Bien sûr, les réparations coûtent de l'argent. Mais si vous jouez bien vos
cartes, cet argent ne sera pas le vôtre.

Un problème de 10 000 € peut se transformer en un crédit de 12 000 €

ou en une réduction de prix de 15 000 €.
Les vendeurs ne veulent pas de maux de tête. Ils veulent déménager ou
vendre leur investissement.

Ils baisseront leur prix si vous pouvez régler leur problème. Utilisez cela à
votre avantage.

Un mauvais DPE ? Négociez.

Des traces d’humidité ? Négociez.
Un problème dans les parties communes ? Négociez !

Gardez ceci en tête : Plus de problèmes = plus d’argent.

LE DPE
Un mauvais DPE peut être une opportunité de business incroyable. En
effet, La nouvelle loi climat et résilience a comme objectif à terme
d’éliminer les passoires thermiques du parc immobilier français.

À partir du 1er janvier 2025, il ne sera plus possible de mettre en location

un logement classé G (la classe la plus énergivore).

Ensuite, à partir du 1er janvier 2028, les logements classés F seront

également concernés par cette interdiction.

Les propriétaires bailleurs de ces logements se trouvent donc face à un

dilemme : rénover énergétiquement leur logement ou le vendre.

Le mode de calcul du DPE a changé depuis Juillet 2021. Fini la méthode

dite “sur facture” qui s’appuyait sur la consommation énergétique du
logement.
Les diagnostiqueurs utilisent maintenant la méthode dite “3 CL” qui se
base sur la qualité d’isolation et les techniques présentes.

En réalité, il est très facile de repérer quels équipements installer pour

avoir une bonne note énergétique sur son logement.

Pour améliorer un DPE, il faut Axer sur ces 3 points :

Isolation (intérieure)

Ventilation (VMC)

Type de chauffage (PAC si possible ou électrique à inertie plutôt que

gaz ou fioul).
J’ai personnellement rénové 13 logements, entre 2020 et aujourd’hui, les
faisant passer de F ou G à D.

Je suis actuellement en train de faire une rénovation globale d’un

immeuble de 11 appartements suite à un audit énergétique.

Combien me coûte cette opération ? 3000 € au total (le coût de l’audit et

quelques aménagements esthétiques).

Comment ? Les aides de l'État et les dispositifs mis en place pour aider
les propriétaires bailleurs à rénover leur logement peuvent être
d’incroyables leviers : MaPrimeRenov, CEE, l’Anah, BAR-TH-145…

Nous sommes dans une période où l'État prévoit un déploiement d’aides

massif pour respecter le calendrier qu’il s’est lui-même fixé via la loi
climat et résilience.

Voici la fin du devis avec le reste à charge :

Vous souhaitez faire la même chose ?

Voici mon lien calendly sur lequel vous pouvez réserver un consulting et
me poser toutes vos questions : Consulting Medhi Asten

Je vous le répète, n’hésitez pas à aller chercher des financements partout

où vous pouvez les trouver. Déplacez-vous à l’urbanisme, contactez des
entreprises, cumulez les aides si on vous les donne.
C’est grâce à cette approche que vous pourrez optimiser au maximum
votre investissement.

Enfin, faites évaluer les coûts les plus importants par un professionnel
qualifié, ce sera un point de départ solide pour vos futures négociations.
 2. APPRENDRE A NEGOCIER

J’ai acheté au total près de 30 biens immobiliers de tous types et devinez

quoi ? Je n’ai jamais acheté un bien sans négocier.

Quel que soit l’interlocuteur (vendeur, banquier, artisan, agent

immobilier…), c’est une compétence que vous devez maîtriser.

Voici un plan d’action qui vous permettra de négocier à chacune des

étapes de votre achat immobilier.

AVANT LA VENTE

Comme on l’a vu plus haut, tous les biens ont des problèmes, votre but
est de les identifier.

Voici 5 points sur lesquels appuyer votre négociation après votre visite :

I. Pourquoi le vendeur vend ?

Gardez toujours en tête les 4D :

• Divorce

• Décès

• Dettes

• Déménagements

C'est triste, mais ce sont autant d’arguments qui peuvent le pousser à

vendre vite... Quitte à perdre la bataille de la négociation.

II. Quelle est la note du DPE ?

On y revient, mais un mauvais DPE peut être un levier de négociation

fabuleux.
III. Le vendeur est-il lassé ?

Assez courant dans l’immobilier locatif. Certains bailleurs qui détiennent

des biens depuis de nombreuses années sont simplement usés et/ou se
sont éparpillés dans divers secteurs géographiques et souhaitent se
relocaliser pour optimiser la gestion de leur parc. Tâchez de comprendre
leur état d'esprit.

Un vendeur lassé est un vendeur pressé.

IV. Quelles sont les charges courantes ?

Taxe foncière, charges de copropriété, travaux… peuvent se transformer

en véritables gouffres financiers.
Votre vendeur n'était peut-être pas au courant lors de son achat. Vous, si.
Appuyez sur ces points pour négocier.

V. Le vendeur a-t-il remboursé son prêt

Il y a des situations dans lesquelles le vendeur ne peut tout simplement

pas baisser le prix.

Connaître le montant du prêt restant à rembourser peut vous faire

gagner beaucoup de temps... Et parfois beaucoup d'argent.

Voici un schéma de négociation global que j’ai personnellement utilisé

en m’appuyant sur les 5 points que nous venons de voir :

- Prix demandé par le vendeur : 150 000€

- Votre 1ère offre : 123 000€
- Contre-offre du vendeur : 145 000€
- Votre 2ème offre : 126 000€
- Deuxième contre-offre du vendeur : 140 000€
- Votre 3ème offre : 130 000€

Prix final: 134 000€

11% de négociation sur un bien qui avait pourtant à priori peu de défauts
mais sur lequel j’ai su trouver des petits problèmes qui pouvaient justifier
la baisse.
 PENDANT LA VENTE

Voici les points que vous pouvez négocier pendant le compromis ou la

promesse de vente :

Pas de séquestre* à donner (ou le minimum possible). On le justifie

par le besoin de conserver une trésorerie pour négocier le meilleur
prêt !

Mettre un taux dans le compromis réaliste par exemple 4.50 max

sur 25 ans ou 4.20 max sur 20 ans.

Ne pas hésiter à rajouter des clauses suspensives si l’on a identifié

des points qui n’allaient pas, notamment dans les DPE.

Essayer de négocier la remise des clés quelques semaines avant la

signature de l’acte définitif, ce qui permet de gagner du temps en
cas d’aménagements et de pouvoir vérifier les installations
(notamment électriques).

⚠️ Attention, souscrire à une assurance PNO avant de faire quoique ce

soit dans le logement. Prudence !

Ne pas accepter de rembourser le fond travaux au moment de la

vente ! Celui-ci n’étant plus remboursable au vendeur depuis la loi
ALUR du 1er janvier 2017.

*Durant la signature du compromis ou de la promesse de vente,

l’acheteur verse la plupart du temps une somme à titre d’acompte, qui
s’appelle le séquestre. Il est versé pour rassurer le vendeur, et lui garantir
de l’engagement ferme et définitif de l’acheteur.
Il est d’usage de verser entre 5 et 10 % du prix de vente total.

NEGOCIER AVEC LA BANQUE

Avant de commencer, vous devez comprendre comment communiquer

avec votre banque. C’est un aspect important que vous devrez maîtriser
tout au long de votre carrière d’investisseur.
Si vous devez emprunter, fournissez un business plan solide avec des
devis, des projections et un retour sur investissement finement calculé.
Il faut littéralement monter le dossier le plus précis possible.

Vous montrerez à votre conseiller que vous savez faire preuve de

professionnalisme et vous projeter à moyen long terme. Vous lui
montrerez également que vous souhaitez parer à tous les imprévus via
une demande de financement cohérente.

Voici une partie d’un dossier complet que je fournis systématiquement à

la banque pour une demande de financement :

N’hésitez pas aussi à jouer le jeu si on vous demande d’ouvrir des

“produits bancaires” type assurance vie, CAT, assurance habitation, etc…

Donnez peu pour récolter beaucoup.

Une fois le contact établi et l’accord de principe obtenu, voici les points
que je négocie auprès de mes banques :

Un apport le moins important possible (financement à 110%)

Une ligne de crédit supplémentaire pour mes travaux au même

taux et à la même durée que le prêt immobilier (vous pourrez
débloquer les montants sur présentation de factures*).
 Un différé de paiement le plus long possible (c’est une période
pendant laquelle on ne rembourse pas l’amortissement du prêt
mais uniquement les intérêts + l’assurance emprunteur, ce qui
permet de se créer une trésorerie)

Le non-paiement des pénalités de remboursement anticipé

Les frais de dossier (500€ est une proposition honnête)

Un prêt modulable qui me permet d’augmenter et diminuer mes

mensualités facilement

Un taux raisonnable

Si vous arrivez à cocher plusieurs de ces cases, vous pouvez considérer

que vous avez obtenu de bonnes conditions de financement.

*Vous n’êtes pas obligé de passer par un artisan pour débloquer le prêt
travaux, de simples factures de matériel suffisent.

NEGOCIER AVEC LES ARTISANS

Les artisans sont des partenaires avec qui vous devez nouer une relation
de confiance le plus tôt possible.
À ce stade, il faut absolument comprendre que le but de la négociation
est de pouvoir trouver des solutions d'économies sans pour autant que le
prestataire renie trop sur ces marges.

VOICI MES 1O MEILLEURS CONSEILS :

I. Corriger les devis : Prenez le temps de passer en revue les devis

que vous avez reçus de différents prestataires.

II. Mettez en avant les écarts de prix : Comparez attentivement les

différents devis et identifiez les postes de travail où les écarts de
prix sont significatifs (carrelage, peinture, pose, etc…).
Lors de vos discussions avec les prestataires, soulignez ces différences et
expliquez que vous êtes à la recherche de la meilleure offre en termes de
qualité-prix. Cela peut les inciter à revoir leurs tarifs pour s'aligner sur la
concurrence.

III. Demandez des solutions techniques : Lorsque vous rencontrez

les prestataires pour discuter des devis, profitez-en pour les
questionner sur d'éventuelles alternatives techniques ou des
idées innovantes qui pourraient permettre de réduire les coûts
sans compromettre la qualité du projet.

IV. Soyez réaliste dans la négociation : Il est normal de vouloir

obtenir le meilleur prix possible, mais soyez conscient que les
prestataires ont aussi leurs propres contraintes et coûts.

Cherchez un compromis qui soit bénéfique pour vous et le prestataire, en

prenant en compte la qualité du travail et le respect des délais.

V. Misez sur les parties non techniques : Si les prestataires sont

réticents à baisser certains coûts techniques, essayez de négocier
sur des aspects périphériques tels que les nettoyages de chantier,
les déchetteries des matériaux ou les services de gestion de
chantier.

Ces concessions peuvent vous permettre de réaliser des économies

supplémentaires.

VI. Choisissez un prestataire avec un bon feeling : Au-delà des

chiffres, la relation humaine est importante pour une
collaboration réussie.

Sélectionnez un prestataire avec lequel vous vous sentez à l'aise, et qui

semble professionnel et engagé à réaliser le projet selon vos attentes.

VII. Cherchez un prestataire partenaire : Si vous prévoyez d'effectuer

d'autres investissements à l'avenir, envisagez de développer une
relation de confiance à long terme avec un prestataire fiable.
En travaillant régulièrement avec lui, vous pourrez bénéficier de
conditions avantageuses et d'une meilleure compréhension mutuelle.

VIII. Négociez les modalités de paiement : Parlez des modalités de

paiement avec les prestataires et essayez de trouver un
arrangement qui vous mette à l'aise. Si possible, privilégiez un
paiement échelonné avec le minimum d’acompte initial pour
minimiser les risques financiers.

IX. Soyez transparent et spécifiez les accords : Une fois la négociation

aboutie, assurez-vous de consigner tous les accords convenus
dans un devis écrit et signé par les deux parties.

Mentionnez clairement les modalités de paiement, les délais de

réalisation, les engagements sur la qualité du travail, et tout autre
élément important.

X. Restez respectueux envers le prestataire : Durant tout le

processus de négociation, gardez à l'esprit qu'une
communication respectueuse et courtoise facilite la
compréhension mutuelle et encourage une coopération positive.

Soyez ouvert aux discussions et montrez votre appréciation pour le

travail et l'implication des prestataires.

En mettant en place ce plan d’action de négociation : vous vous assurez

de minimiser vos coûts à chacune des étapes de votre achat immobilier,
et in fine, augmenter votre rentabilité.

Par ailleurs, il est essentiel de noter que ce processus de négociation ne

se limite pas simplement à économiser de l'argent, il peut également
vous aider à sécuriser des conditions plus favorables, à mieux
comprendre les implications juridiques et fiscales de votre
investissement, ainsi qu'à développer des relations solides avec les
parties prenantes impliquées, ce qui peut être précieux pour votre avenir
dans l’immobilier.
 3. IDENTIFIER LES POINTS QUI PEUVENT UN JOUR
AUGMENTER LA RENTABILITE

D’accord, vous n’économisez pas directement sur le prix d’achat, mais le

potentiel d’amélioration d’un bien peut être beaucoup plus rentable
qu’une simple négociation.

Il se peut que le bien dispose d'un grenier atypique avec un plafond bas,
d'une cave plus grande que la normale, d’une partie sous comble avec
une possibilité d’aménagement ou d'un garage attenant.

Voici un exemple d’optimisation d’un sous-sol transformé en Love Room :

Il s’agit d’un projet réalisé par un collègue dans une petite ville de 20 000
habitants. La réhabilitation de ce sous-sol de 90m² a permis de booster
de manière conséquente la rentabilité de cet investissement qui atteint
aujourd’hui plus de 20% de rentabilité brute.

Profitez des visites pour demander à un artisan ce qui serait nécessaire

pour en faire un jour un espace habitable et conforme aux normes.

Vous pouvez aussi diviser un logement pour revendre à la découpe et

toucher 2 voire 3 loyers. Comment ?
 Voici la procédure à suivre pour faire une division
officielle :
Division officielle avec compteurs électriques

Etape 1 Étape 2 Étape 3

Demande et vérification des règlementations Demande de raccordement à ENEDIS Validation du CONSUEL

Demande de devis ENEDIS : Le CONSUEL :

Si le bien est en copropriété:
Vérifier le PLU (Plan Local d'Urbanisme):
Vérification du REGLEMENT DE
COPROPRIETE auprès du syndic
Vérification sur internet de la disponibilité du
(Une clause indiquant que le
PLU. Ne pas hésiter à contacter le service
logement est réservé à un usage
urbanisme de la ville du bien.
bourgeois ou des restrictions d'usage
ou travaux sont possibles)
Elle se fait directement sur internet:
https://www.enedis.fr/raccorder-un-logement-collectif
3 types de raccordements:
-1 compteur supplémentaire
-2 à 5 compteurs supplémentaires
-6 compteurs supplémentaires et plus (selon puissance
Il vous sera demandé de fournir :
- Le document d'urbanisme (certificat d'urbanisme également)
imposant la pose d'un poste de distribution ou déclaration
préalable)
- Un plan de situation (récupérable sur cadastre.gouv.fr)
- Un plan de masse (facilement réalisable depuis le site
Geoportail.fr), il devra y figurer la découpe des lots, les compteurs
en place et futurs et le poste distribution si nécessaire
NB: sachez que la réalisation du devis Enedis peut prendre 1 à 2
mois.
Pour 1 compteur supplémentaire, un certificat d’urbanisme n'est
pas nécessaire.
Votre électricien peut s'occuper de la pose des fourreaux
d'alimentation pour limiter les coups.
L'état prend 40% des travaux ENEDIS à sa charge (directement
déduit sur la facture de Enedis).
(Comité national pour la sécurité des usagers de
l'électricité)
C'est normalement au professionnel électricien de
faire la demande de CONSUEL. En effet un
professionnel est contrôlé sur 1/5e de ses logements
réalisés alors qu'un particulier sera
systématiquement contrôlé.
Les attestations JAUNE et VERTE (cerfa n°12506*01)
attestées par votre électricien sont à renvoyer à
ENEDIS pour que les compteurs soient activés.
En cas de contrôle, le CONSUEL vérifiera la conformité
des travaux dans les logements.
Il existe 2 types de vérification par le Consuel : en
rénovation partiel ou en Neuf (plus exigeant).
Je vous recommande d'effectuer le règlement de la
dernière traite pour l'électricien qu'une fois
l'activation des compteurs activés (ou le consuel
passé avec validation)
Astuce, en cas de faible non-conformité, une
attestation sur l'honneur de remise en conformité
peut être réalisé afin d'avoir la certification
rapidement

Réalisation travaux ENEDIS.

Selon le type de raccordement, les prix seront plus conséquents et

Agreement avec vote de la les délais également, prévoir 1 à 3 mois.
copropriété:
Vérification au niveau du PLU si la division est
A prendre en compte:
possible :
Une assemblée générale
extraordinaire devra être réalisée - Les nouveaux compteurs doivent impérativement être dans les
-Places de parking par logement
pour avoir l'agreement de la logements et dans un salon ou couloir et à 2 Mètres du point de
-Assainissement collectif en place permettant la
copropriété. pénétration du câble d'alimentation.
division
Il devra avoir été fait au préalable un - Les gaines et câbles d'alimentations de compteurs n'ont pas le
-Clause spécifique interdisant la création de
projet de division avec un Géomètre droit de traverser les logements, ils doivent passer dans les parties
logement (limite du nombre d'étage rendant
expert avec plan et recalcule des communes, ou être noyées dans la dalle ou coffrage siporex.
impossible la pose de velux par exemple)
tantièmes. Sans garanti de succès à - Un poste de distribution pourra être demandé afin d'avoir une
l’AG extraordinaire. zone de coupure générale (souvent à partir de 6 compteurs
supplémentaires)
- Enedis peut exiger que le(s) compteur(s) existant (s) et leur(s)
alimentation(s) soient totalement remplacés (coût supplémentaire)

Je recommande de présenter votre projet à la

mairie en amont et de demander un accord
d’urbanisme sur votre projet: il sera joint à votre
dossier Enedis pour un gain de temps important.
Si un changement de destination des certaines
surfaces est nécessaire, l'acceptation de la
déclaration préalable de travaux à valeur légale
pour ENEDIS.
NB: Une dérogation au PLU peut être donnée
par le Maire mais il faut qu'elle soit
généralement expliquée et justifiée en
entretien avec ce dernier.

Vous l’aurez compris, vous devez identifier le plus grand nombre possible
de ces "améliorations futures" pour tous vos biens.

Plus de mètres carrés, plus de chambres ou plus de salles de bains

peuvent vraiment augmenter votre rentabilité dans l'immobilier.

Lorsque le budget le permet ou que le marché de la location exige plus

d'espace, vous serez prêt à appuyer sur la gâchette et à rénover ces
espaces inutilisés pour en faire des revenus locatifs supplémentaires.
Bien sûr, cela peut nécessiter une surélévation du toit, un creusement du
sous-sol ou l'installation d'une nouvelle plomberie, mais l’optimisation
d’espace vous reviendra toujours moins cher que chercher un nouveau
bien potentiellement rentable.

Après avoir acheté et vendu plus de 30 biens immobiliers, et aidé des

dizaines de clients à faire la même chose. J’en suis arrivé à cette
conclusion :

On augmente souvent la rentabilité grâce à ses plans B.

J'anticipe des solutions d’améliorations au cas où je devrais ajuster ma

stratégie en cours de route en raison d'éléments que j'aurais pu négliger,
de changements politiques ou économiques hors de mon contrôle, ou
d'autres imprévus (et cela arrive à tous les investisseurs si vous
investissez suffisamment longtemps).

Voici une liste de questions que je me pose systématiquement lorsque

j’étudie un bien :

"Puis-je transformer ce bien en LCD (Location courte durée) si je

veux augmenter la rentabilité ?”

"Puis-je également rester rentable en cas de changement de

législation sur les locations meublées ?”

"Si j'ai besoin de passer par une agence de gestion pour prendre le
relais, le bien sera-t-il toujours rentable ?"

"Puis-je le rénover, l'agrandir ou le réaffecter à d'autres fins pour en

tirer un profit lorsque je serai prêt à le vendre ?"

"Pourrais-je louer à la chambre ou à la semaine ? Tisser des

partenariats avec des entreprises du coin et leur mettre à
disposition mon logement ?”

"Pourrais-je utiliser une partie perdue comme bureau, comme lieu

de stockage ?”

Toutes ces questions sont spécifiques au bien acheté et à adapter en

fonction de vos objectifs et de votre budget.

Gardez ceci en tête : Avoir un plan B est utile, mais deux plans B
garantissent le succès.
 4. UTILISER LE CONTEXTE DU MARCHE

Tous les professionnels que je côtoie sont unanimes : Les prix de

l’immobilier vont connaître une rectification et les biens resteront sur le
marché plus longtemps.

Hausse des taux, durcissement des conditions d’emprunt dicté par le

HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), hausse du coût des
matériaux, crise du logement neuf, plafonnement des loyers, inflation,
règles environnementales, perte de pouvoir d’achat…

On est en train de passer d'un marché de vendeurs à un marché

d'acheteurs. BFM en parle, Europe 1 aussi. Tous les médias nous prédisent
l’apocalypse.

Alors quoi faire ?

Utiliser la peur d’un effondrement de marché pour faire de bonnes

affaires.

C’est dans ces conditions que j’ai acheté mon premier bien immobilier en
2013, un T2 de 40m2 à 50 000€.
Un marché tout juste en train de se relever de la crise de 2008, des taux à
4% et des acheteurs frileux.
Comme aujourd’hui, c’étaient des conditions idéales pour négocier.

Un avant/après de la transformation du salon/cuisine (désolé pour l’aspirateur

en plein milieu):
Des semaines de négociation, 5 refus de financement, des mois de
travaux et beaucoup d’énergie dépensée pour faire de ce qui sera plus
tard ma première vraie affaire dans l’immobilier.

J’ai revendu ce bien en 2014 avec une plus-value de 40 000€. C’est ainsi
que mon histoire d’amour avec l’immobilier a commencé.

D’accord Medhi, mais comment trouver ce type de bien quand on n’a pas
de réseau ?

Voici une méthode efficace à utiliser :

Je me rends sur les sites d'annonce type Leboncoin et je sauvegarde les

biens qui m'intéressent. Rien de sorcier là-dedans.

Je relis cette liste régulièrement et je remonte jusqu'à 6 mois en arrière.

En parallèle, je regarde toutes les baisses de prix effectuées sur ces biens.

Pour cela, j'utilise le site Castorus. Facile à prendre en main, disponible en

extension Chrome et Firefox, c’est un site qui répertorie les baisses de
prix des biens disponibles sur les différents sites d'annonces en ligne.

Lorsque le prix d’un bien a été réduit plusieurs fois, il est clair que le
vendeur est motivé.

Lorsque ce vendeur motivé accepte finalement une offre et que, comme

c'est le cas d'un tiers de toutes les transactions en ce moment, celle-ci
tombe à l'eau, il se trouve dans une situation délicate.
Que faire alors ?

Il faut agir rapidement. Le plus simple est d’avoir gardé contact avec
l’agent immobilier en charge de la vente, ou le propriétaire en personne.

Rassurez-les sur vos capacités financières, venez avec une attestation de

financement et un accord de principe de la banque.
On peut aussi inclure la mise en place d'une garantie financière avec un
séquestre important (voire même d’un apport pour certains cas).

Servez-vous de la situation pour convenir d'un nouveau prix, le vendeur

acceptera s’il se sent rassuré par votre démarche.
N’oubliez pas, à ce moment précis, vous êtes en position de force !

En utilisant ce système, vous éliminez naturellement les annonces “idéal

investisseur” à 4% net qui pullulent sur Leboncoin et vous utilisez le
contexte actuel du marché pour obtenir des opportunités.

Je vous le répète, il faut ignorer ce que disent les médias, fiez-vous aux
faits : Il manque actuellement plus de 800 000 logements pour
rééquilibrer l'offre et la demande en France.
Il y aura un krach lorsque nous aurons 800 000 logements disponibles de
PLUS que la demande.

Un investissement immobilier est un placement sûr car les gens auront

toujours besoin d'un endroit pour vivre.
Regardez autour de vous, il y a une pénurie de logements, les zones sont
saturées et la population augmente.
Ce n’est pas pour rien qu’on a toujours utilisé l’immobilier comme une
valeur refuge en temps de crise.

Si on achète un investissement locatif et qu'il est rentable avec les taux

actuels, il sera toujours rentable. On peut soit refinancer plus tard, soit se
féliciter d'avoir eu un taux aussi bas s'ils continuent d'augmenter.

La meilleure partie ? Votre mensualité de crédit reste fixe et les loyers

des logements ne baissent jamais. Au contraire, ils s’apprécient dans le
temps.
 5. SE CREER UN RESEAU

On ne le répètera jamais assez, développer un réseau local solide reste le

moyen le plus efficace pour trouver des bonnes affaires.

Vous pourrez accéder à des informations cruciales sur les tendances du

marché, les opportunités de croissance potentielles et des biens dont
personne n’a connaissance.

Voici une revue des principaux acteurs du marché :

I. Notaires

La légende urbaine des notaires et du Off Market

Autant vous le dire tout de suite, à moins de vous professionnaliser et

d’avoir un volume d’achats énorme, vous n’obtiendrez pas grand-chose
de votre notaire.

Vous êtes un investisseur régulier ? Il vous appréciera sûrement et se

rendra disponible pour vous conseiller sur des points juridiques, vous
aiguiller sur les nouvelles législations, vous apporter des éclaircissements
sur des problématiques personnelles. Il pourra parfois même vous sortir
de situations très compliquées.

Mais si vous vous attendez à ce que votre notaire vous trouve des biens
Off Market qui viennent d’héritage, de séparation etc… vous risquez de
tomber de très haut.

Il faut savoir que les notaires, en pratique, sont déjà démarchés par les
agents immobiliers et les agents indépendants. Ce sont eux, leurs
partenaires privilégiés.

Le deal est fait ainsi : L’agent immobilier va ramener des clients qui n’ont
pas de notaire en échange de mandats intéressants.

Donc à moins d’avoir un volume annuel d’affaires très élevé, vous n’aurez
jamais le même poids.
Non, si vous voulez vraiment trouver des affaires, il vous faudra tisser des
liens et des partenariats avec d’autres types de prestataires…
 II. Agents immobiliers

Feriez-vous appel à un dentiste pour votre opération à cœur ouvert ?

Non, car le simple fait d'être un professionnel de santé agréé ne fait pas
de vous un touche-à-tout. C’est pareil pour les agents immobiliers.

Il y a de très bons agents qui peuvent vendre des millions d’euros de

résidences principales, mais qui sont complètement ignorants sur
l'investissement locatif et ne comprennent même pas le concept de
rentabilité.

Alors comment trouver un agent immobilier qui vous suivra dans vos
projets ?

Commencez par aller voir les agences dans les villes où vous allez
prospecter pour vous faire connaître (laisser des cartes de visite peut être
une bonne idée).

Faites un descriptif précis du type de bien que vous recherchez et

appelez plusieurs fois dans le mois pour demander s’ils n’ont rien qui
correspond à vos recherches.

Une autre méthode est d’écumer les groupes Facebook et autres réseaux
sociaux. Tous les agents immobiliers y sont et vous aurez facilement
accès à leur mail ou leur messagerie privée.

Une fois un contact établi, prévoyez des visites (beaucoup) et proposez

de rémunérer l’agent comme apporteur d’affaires pour des biens off
market (c’est complètement légal).
Une relation gagnant-gagnant est le meilleur moyen de nouer des liens
durables avec un agent immobilier.

Voici une liste de questions que je pose systématiquement aux agents

avec qui je veux travailler :

❖ Êtes-vous propriétaire d’un investissement locatif ?

❖ Connaissez-vous un agent qui travaille fréquemment avec des
investisseurs ?
❖ Connaissez-vous Medhi Asten, auteur de l'excellent manuel que je
suis en train de lire ?

Ok je plaisante sur la dernière question, mais vous avez compris l’idée.

Chaque agent a 5-6 clients à qui il propose les meilleurs coups en avant-
première.

Je travaille avec les mêmes agents immobiliers depuis plus de 7 ans, ils
savent que je suis un investisseur sérieux à qui ils peuvent présenter des
deals intéressants qui auront de grandes chances d’aboutir.

III. Syndic de copropriété

Autant vous le dire tout de suite, si vous êtes déjà propriétaire d’un bien
immobilier en copropriété, vous devez être au conseil syndical.

Oui, je sais, il faut toujours se déplacer : c’est chiant parce qu’il faut
valider les devis, qu’on vous demande souvent votre avis, qu’il y a papi,
mamie, y’a machin qui va refaire le monde…

Mais croyez-moi, les syndics sont un fournisseur de biens off market

inépuisable. Surtout si vous êtes jeune et que vous êtes parmi les
derniers à avoir acheté, vous pourrez peut-être bénéficier d’un statut de
“chouchou”.

Des petits papis, des mamies qui ne veulent plus s’embêter avec de
l’immobilier parce qu’ils n’ont plus le temps de s’en occuper ou qu’ils
veulent du cash pour profiter de leur retraite ou pour leurs enfants, il y en
a à la pelle.

Nourrir de bons contacts avec son syndic peut aussi ouvrir des portes
vers d’autres résidences qu’ils ont en gestion, vous pourrez ainsi visiter
des biens avant tout le monde.

IV. Artisans, comptables, diagnostiqueurs, architectes…

Ce sont grosso modo tous ceux qui interviennent avant ou après une
vente. Vous en avez forcément dans vos relations, que ce soit vous ou
votre entourage.
Vous avez peut-être fait appel à eux, vos parents ont fait appel à eux, vos
amis…
Vous pouvez leur promettre de leur confier les travaux, de les prendre
comme prestataire ou de ne pas chercher à négocier en échange de
potentielles bonnes affaires.

C’est du gagnant-gagnant, comme dans beaucoup de choses dans

l’investissement. Si vous faites bosser les gens et que vous êtes corrects,
ils sauront vous le rendre d’une manière ou d’une autre.

V. Les Investisseurs

Il faut impérativement que vous arriviez à rencontrer d’autres

investisseurs immobiliers.

J’ai acheté pas moins de 7 lots grâce à mes contacts. Soit parce que le
projet était trop petit/gros pour eux, soit parce qu’ils ne pouvaient pas
conclure le deal à l’instant T.

Se refiler les affaires est une pratique très répandue chez les marchands
de biens. Ils ajoutent une clause de substitution* lors de la signature du
compromis ou de la promesse qui leur permet de sécuriser l’affaire tout
en ayant la possibilité de la donner à un collègue s’ils trouvent autre
chose de plus rentable ou ne parviennent pas à obtenir leur financement.

Rejoignez des groupes d’investisseurs sur Facebook, participez à des

réunions, des séminaires. Ce sont des mines d’or d’informations.

Une autre astuce est de rencontrer des investisseurs immobiliers à la

retraite. Ils sont peut-être en train de liquider leur parc (parfois en le
bradant).

Les boomers ont connu une époque où on empruntait à 10%. Ils ont
connu des crises, des hausses, des baisses. Sympathisez avec eux, servez-
vous de leur expérience et questionnez-les.

Si vous êtes chanceux, ils vous ouvriront l’accès à d'autres retraités qui
cherchent également à vendre.

*La clause de substitution est un mécanisme juridique prévu à l'article

1216 du Code civil, qui permet à l'acquéreur de se retirer au bénéfice d'un
tiers, personne physique ou personne morale. Ce tiers va alors devenir
partie au contrat de vente. Le tiers peut être nommément désigné ou
non.
 VI. Les autres

Les autres, ce sont les personnes qui ne sont pas dans l’immobilier.

Faire savoir à son entourage qu’on est investisseur et à la recherche de

biens locatifs peut être un levier puissant.

Vous n’êtes pas obligé de dire que vous avez 20 apparts, que vous avez
décidé d’en faire une activité à part entière, de monter une structure…

Mais faire part de votre volonté d’acheter de l’immobilier locatif peut

vous permettre d’obtenir des affaires avant tout le monde.

C’est ainsi que j’ai pu acheter l’appartement d’une amie locataire en

2018.

Un jour, cette amie a reçu une lettre de son propriétaire qui lui signifiait
qu'il allait vendre son appartement.

Il voulait donc l’informer que son appartement allait être visité. On était
au milieu du bail et c’était une locataire idéale donc il vendait
l’appartement occupé (ces biens bénéficient en général d’une décote de
10% sur le marché).

J’ai pu faire une offre avant tout le monde et avec l’aide de mon amie, à la
fois négocier avec le propriétaire mais aussi le rassurer sur le sérieux de
ma démarche.
J’ai revendu cet appartement en 2022 quand mon amie a quitté le
logement avec une plus-value + amortissements de 44 000 euros.

C’est la puissance de votre réseau !

 CONCLUSION

Ce livret est le fruit de 10 années d’expérience dans l’immobilier semées

d'embûches, de réussites mais aussi d’échecs.

En mettant en pratique les informations et les conseils que nous venons

de voir, vous partirez sur des bases sereines pour réussir votre
investissement locatif et réaliser de bonnes affaires.

Tous les investissements comportent des risques et je sais que

l’immobilier peut paraître effrayant. Je sais aussi que beaucoup sont
réticents à se lancer ou continuer l’aventure dans les conditions
actuelles.

Alors si vous voulez donner un coup de fouet à votre réussite, vous

pouvez réserver un consulting via mon lien calendly ici : Consulting
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Vous pouvez également me suivre sur Twitter, j’y donne régulièrement

de nombreuses astuces : https://twitter.com/limmoDeMed

Je suis impatient de connaître votre parcours dans l'immobilier. Si vous

avez des questions ou des remarques à propos de ce guide, n'hésitez pas
à me contacter, je vous répondrai avec plaisir !