SEANCE 5

LE CRÉDIT BANCAIRE

« Qui s’endette, s’enrichit ! »

« Donnez-moi un point d’appui et un levier et je soulèverai le monde »

Archimède
 5 (MINIMUM) BONNES RAISONS DE S’ENDETTER !

1. Les banques qui prêtent le plus facilement sur des projets locatifs vont te préférer
« endetté » avec de l’épargne, que sans crédits et sans argent.

2. En gardant ton épargne, tu gardes la capacité de « sauter » sur une bonne affaire si elle se
présente.

3. Sur un projet locatif, suivant ton régime fiscal, tu peux déduire tes intérêts de crédits de tes
impôts ! (Et ça, c’est quand même cool !).

4. LA SÉCURITÉ !! Tu seras plus en sécurité avec 1 000 €/mois de crédit, et 20 000 €

d’épargne, que 600 €/mois de crédit, et 2 000 € d’épargne… Combien de temps pourras-tu
payer 600 € de crédit avec 2 000 € d’épargne si tu as un problème ?
Alors qu’avec 20 000 € … ☺
Imaginons que ton appartement brûle… Ton assurance va payer : OK/ Mais dans combien de
temps ? Le temps des expertises, etc…
Si tu as un crédit et que tu as de l’épargne > Possibilité de rembourser tes mensualités
sereinement !

5. Tu mets ta famille 2 FOIS PLUS À l’ABRI !

Lorsque tu fais un crédit, une assurance décès est obligatoirement souscrite. Elle solde ton
crédit s’il t’arrive malheur.
Si tu gardes ton épargne et achètes à crédit, s’il t’arrive quelque chose, ton épargne et ton
bien immobilier entièrement payé, reviendront à ta famille.

Pour que l’on nous prête de l’argent, il faut avant tout trouver le bon interlocuteur.
Ce n’est pas qu’une histoire de dossier, il est aussi question de relations humaines et de
confiance.
 LES 5 RÉGLES POUR « SÉDUIRE » LE BANQUIER !

1. Avoir le bon interlocuteur devant soi.

2. Être irréprochable.

3. Avoir le langage Banquier !

Crédit
hypothécaire

Privilège
de
Crédit prêteurs
In Fine de deniers
(PDD)

Mots
Crédit
amortissable
clés Taux
fixe

Taux
effectif Taux
global variable
(TAEG)

4. Fais un Business Plan

Tout comme une entreprise, fais un Business Plan.
Intègre toutes tes connaissances, montre lui que tu as pensé à tout !

➢ Travaux ➢ Prix au m² ➢ Potentiel de revente

➢ Rentabilité brute/nette ➢ Fiscalité ➢ Cash-flow

5. Apporte un dossier COMPLET AVANT que le banquier ne te le demande

Il faut se dire que les banquiers n’aiment pas monter des prêts… C’est long, fastidieux,
ça ne compte pas dans leurs objectifs, ils ne gagnent rien dessus… Ils le font
uniquement pour vendre de l’assurance et du placement par la suite (ce qui est
rentable pour eux). Facilite leur la tâche, un dossier complet dès le départ = banquier
heureux = plus de chances d’avoir ton prêt.
6. Tiens tes comptes « propres »
Ne sois pas dans le rouge, installe un virement automatique d’un minimum de
10%-15% de ton revenu sur un livret ou PEL.
La banque met une note en fonction de notre bonne ou mauvaise gestion financière.
 Le scoring bancaire : Être le parfait client

Voici tous les points qui seront analysés pour déterminer ta note. Fais en sorte d’être
irréprochable sur tout cela :

• Revenu
• Situation perso, âge, métier, ancienneté
• Habitude de vie, de dépenses
• Découvert, épargne régulière, reste à vivre, quotient
• Apport, durée d’emprunt, locatif, RP
• Les chiffres, l’endettement
 LE DOSSIER BANCAIRE

Structuré, regroupé par catégorie dès le 1er RDV, avant que le banquier ne vous le
demande.
Documents indispensables pour constituer le dossier :
• Carte d’identité valide ou passeport, Livret de famille.
• 3 dernières fiches de paie (si salarié) 3 derniers bilans comptables (si indépendant),
le maximum dans la limite des 3 ans si salarié commercial avec revenus variables.
• 3 derniers relevés de comptes de tous tes comptes.
• Justificatif d’épargne (PEL, livrets, assurance vie etc…)
• 2 Derniers avis d’imposition ou 3 derniers (si indépendant)
• Bail de location (si locataire),
• Crédit immobilier (Offre de prêt + Tableau amortissement + Attestation notariée
(titre de propriété) + Taxe habitation/foncière (si propriétaire)
• Attestation hébergement à titre gratuit + Carte d’identité du logeur + taxe foncière /
habitation du logeur.
• Justificatif de domicile de moins de 3 mois (EDF, GDF, téléphone, internet… Pas les
IMPÔTS !) ou celui du logeur si logé à titre gratuit.
• Si crédits en cours (immobilier ou conso) Offres de crédit + Tableau amortissement.
• Si vous avez déjà un investissement locatif : Acte d’achat + Taxe foncière + Crédit
(offre + tableau amortissement) + Bail location.

Documents du projet que vous achetez :

• Taxe foncière
• Compromis (Ou promesse de vente, mais certaines banques n’acceptent pas cette
dernière)
• Tous les baux de locations si biens occupés.
• Justificatifs CAF si locataires avec CAF.
• Copie des dossiers de garantie si les locataires disposent d’une garantie type VISAL.

La liste n’est pas exhaustive et peut évidemment varier en fonction de chaque situation
(marié, réception d’héritage, donation, biens en nue-propriété…).
Mais ce dossier correspond à plus de 90% des cas. Pour les cas les plus particuliers, le maximum
de papiers sera le mieux. Qui peut le plus, peut le moins ;)
 LA BOÎTE À CONSEILS ET ASTUCES DE TON COACH !

Demande toujours à ta banque sa règle de calcul pour tes revenus locatifs.

Privilégie les banques avec la règle du différentiel.

À chaque fois que tu auras le choix entre payer quelque chose cash ou à crédit,
pose-toi cette question :
Est-ce que cet argent peut me rapporter plus que ce que me coûterait un crédit ?
 ANNEXE

Crédit hypothécaire :
C’est lorsque le banquier prend en garantie ton bien immobilier pour s’assurer le paiement du
crédit si tu ne peux plus payer. Il peut le vendre aux enchères en cas de non-paiement (pendant
une longue durée etc).

Privilège de prêteur de deniers ( PPD) :

Comme une hypothèque, sauf que la banque passe en premier.

Comme son nom l’indique, cela veut dire que la banque peut vendre ton bien pour se
rembourser si tu ne peux plus payer ton bien.
Elle a la priorité sur tous les autres créanciers (autres organismes qui auraient pu te prêter de
l’argent. Exemple : copropriété à qui tu dois de l’argent pour les charges, etc)

« Privilège » : C’est lui qui passe d’abord ! « Prêteur de deniers » = prêteur d’argent (=la banque)

= Banque qui passe d’abord pour se payer

Taux Fixe : Taux d’intérêt fixe à verser à la banque pour t’avoir prêté l’argent.

Taux Variable : Presque plus utilisé maintenant, cela veut dire que ton taux peut être variable.
Ce taux sera « capé » ce qui veut dire qu’il ne peut pas descendre ou monter au-delà d’une
certaine limite.
Exemple : Un taux à 2,5% Capé 2 sera un taux qui ne peut pas monter au-delà de 4,5% et pas
descendre en dessous de 0,5%

Taux Effectif Global (TAEG) : C’est le coût total de ton crédit

➡ le Taux nominal (le taux d’emprunt que te présente le banquier) + Taux d’assurance + Frais
divers (Frais de dossiers etc)

Les taux annoncés par ton banquier sont souvent hors assurance, il te parle donc tu taux
nominal.

Crédit amortissable : C’est le crédit le plus courant. C’est un crédit où tu payes une partie des
intérêts, et une partie de « capital ». C’est donc l’argent remboursé à la banque qui permet de
rembourser ce qu’elle t’a prêté.

Crédit In Fine (se prononce Finé) : Moins utilisé, la banque peut te prêter sur une certaine
durée. Durant cette durée, tu ne rembourses QUE les intérêts, le capital est remboursé à la
banque en une fois à la fin de la période de crédit.
Contrairement au crédit amortissable, où tu rembourses tous les mois de l’intérêt + du capital.