DOSSIER SPÉCIAL

Les 10 erreurs
de l’investisseur
immobilier © Harry Hua/shutterstock.com

Un dossier de la lettre Objectif Libre et Indépendant

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 DOSSIER SPECIAL

Les 10 erreurs
de l’investisseur immobilier

Introduction

Investir dans l’immobilier, tout le monde croit savoir ce que c’est :

- Acheter un bien
- Le louer
- Se servir des loyers pour rembourser la banque.

Si c’était cela la méthode, tout le monde serait riche.

La plupart des investisseurs commettent des erreurs qui les empêchent de rencontrer un
succès fulgurant.
Voici les 10 principales erreurs de l’investissement immobilier

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Erreur n°1 :
Penser qu’il est normal de « mettre de sa poche »

Paul achète son premier appartement pour lequel il doit rembourser 600 euros par mois
pendant 20 ans et qu’il va louer 500 euros par mois.

Paul explique à ses amis : « c’est bien, je ne rajoute que 100 euros, c’est comme une épargne
forcée ».
Oui, mais dans « épargne forcée » il y a… « forcée ».
En réalité, loin de conquérir sa liberté, Paul vient de s’ajouter une dépense supplémentaire
chaque mois. Or, il n’aura peut-être pas toujours ni les moyens ni l’envie d’y faire face.
De plus, il a fortement augmenté son endettement. Dans ces conditions il ne sera pas
possible de faire un autre investissement. Encore moins un troisième. Paul est bloqué !
Ce que Paul doit faire pour avancer vers la liberté et l’indépendance financière

Il doit faire en sorte que le loyer soit bien supérieur aux mensualités de crédit.
Pour une mensualité de 600 euros à rembourser à la banque, le loyer perçu par Paul doit
être de 900 euros au minimum !
C’est primordial.

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Erreur 2 : Trop écouter un banquier

Beaucoup de banquiers ont des idées bien arrêtées lorsqu’ils sont face à une personne
souhaitant investir dans l’immobilier.
Certains vont dire « avant d’acheter pour louer, vous devez déjà être propriétaire de votre
résidence principale ». D’autres vont rétorquer « il vous faut un apport de X % ».
Trop de personnes sortent découragées de leur agence bancaire.
En réalité, il n’y a pas de règle. Tout se négocie, tout s’argumente. Vous êtes le maître de
votre projet. Montrez que vous avez un beau projet, que vous êtes sérieux, que vous savez
ce que vous faites, et faites le tour des agences.
Une autre agence d’une même banque pourrait bien mieux vous recevoir. Cela dépend
beaucoup de la personnalité du conseiller, et de son envie de monter un dossier de crédit.
Certains n’ont simplement pas envie, alors ils trouvent des prétextes pour vous envoyer
balader.

Erreur 3 : éviter de passer par une agence

immobilière

La tentation peut être grande, notamment afin d’économiser les frais d’agence, de faire un
achat directement auprès du propriétaire.
Ce n’est pas toujours une bonne idée. Voici pourquoi.
L’agent immobilier a, en principe, plusieurs biens à vendre. Il n’a pas de raison particulière
de vous orienter vers un bien moins bon que les autres. Du moment que vous achetiez un
bien chez lui, il est content.
En revanche, le vendeur veut vendre son bien, il n’en a qu’un seul, il va donc vous le
présenter de manière moins neutre.

Sachez surtout que l’agent immobilier est du côté de l’acheteur. En effet, c’est la décision de
ce dernier qui lui fait toucher sa commission. L’agent immobilier veut donc que la vente se
fasse, et il peut vous aider à faire baisser le prix. Il va vous dire jusqu’où le vendeur est prêt à
descendre, et il va tout faire pour lui faire accepter votre offre, en mettant en avant son
professionnalisme et « l’état du marché ». Le vendeur lui fera plus confiance qu’à vous.
Les vendeurs font toujours trop confiance aux agents immobiliers. Retenez-le pour le jour
où vous vendrez.

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Erreur 4 :
Ne pas négocier son compromis de vente

Avec le compromis de vente, le vendeur et l'acheteur officialisent leur accord.

- Le vendeur s'engage à vendre au prix convenu, à l'acheteur, dans un délai donné.

- L'acheteur s'engage à acheter au prix convenu, au vendeur, dans un délai donné.
Le compromis de vente peut être signé chez le notaire, ou à l'agence immobilière. Quoi qu'il
en soit, faites-le rédiger par un professionnel. Cette rédaction est comprise dans les frais
d'agence et dans les frais de notaire. Vous n'avez aucun intérêt à le rédiger vous-même.
Il faut inclure dans le compromis de vente des « conditions suspensives ». Ces clauses vous
protègent en tant qu'acheteur.
La plus courante est la clause suspensive d'obtention de prêt. Cela signifie que si vous
n'obtenez pas votre crédit immobilier, vous n'êtes plus obligé d'acheter, et vous pouvez vous
désengager sans conséquences (le séquestre éventuel vous est restitué).
Vous pouvez y inclure un taux. Par exemple « sous condition suspensive d'obtention d'un
crédit immobilier sur 20 ans à un taux d'intérêt de 3% maximum ». Si vous obtenez des
crédits, mais à 3,1%, vous pourrez alors vous désengager quand même.
Mais vous pouvez mettre n'importe quelle condition suspensive. Par exemple vous pouvez
indiquer que vous n'achèterez que si votre entrepreneur fixe le montant des travaux à moins
de telle somme (x Euros).
Ou que vous n’achèterez que si la copropriété, ou la mairie, en fonction des cas, vous donne
le droit de faire tels ou tels travaux.
La seule limite est ce que le vendeur acceptera. Mais protégez-vous au maximum. Voyez ce
qui est important pour vous, et votre notaire pourra le transcrire sous forme de condition
suspensive.
Toutefois, si vous êtes extrêmement sûr de vous, vous pouvez négocier le prix à la baisse
auprès du vendeur en disant que vous signez sans condition suspensive. Mais cela signifie
que vous serez obligé d’acheter. Même si la banque ne vous prête pas l’argent. C’est donc
une arme à utiliser avec grande précaution. Mais elle peut être très efficace, car le vendeur
saura que vous ne lui ferez pas perdre de temps. Vous ne pourrez plus renoncer à acheter. Il
pourra donc accepter de baisser son prix.

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Erreur 5 :
Ne pas mettre les notaires en concurrence

Peu de personnes le savent, mais il est possible d'utiliser, sans que cela n'entraine de frais
supplémentaires, deux notaires : le vendeur le sien, et vous le vôtre.
Même si un notaire a un devoir absolu de neutralité, je vous recommande vivement de
toujours utiliser VOTRE notaire. Encore une fois, cela n'entraine aucun surcoût, pour
personne.

Pour le choisir, fiez-vous à votre instinct. Vous semble-t-il compétent ? Vous semble-t-il
disponible ? N'oubliez pas que vous êtes client. Vous traite-t-il comme un client le mérite ?
Est-il ouvert le samedi matin ou accepte-t-il les rendez-vous après 18h (ce qui pourrait
vous permettre de ne pas avoir à poser un jour de congé pour la signature du compromis
et encore un autre pour la signature de l'acte final). En plus du « feeling » que vous avez
avec lui, c'est ce genre de choses que vous devez voir et mettre en perspective.
Quoi qu’il en soit, il peut être installé n’importe où en France.
Enfin, il peut faire un effort sur la partie variable de ses honoraires.

Erreur 6 :
Ne pas faire appel à un courtier en travaux
Trouver des entrepreneurs pour rénover un bien est un casse-tête, surtout lorsque vous
n’êtes pas vous-même du métier.
Les courtiers en travaux visitent votre bien, connaissent les prix et trouvent eux-mêmes les
entrepreneurs travaillant au meilleur prix.
Bien utiles quand vous n'y connaissez pas grand-chose et/ou que vous n'avez pas le temps
de faire faire des devis par tous les corps de métier.

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Erreur 7 :
Penser que vous devez forcément payer les frais
de notaire
Les frais de notaire sont à la charge de l'acheteur. Mais ce n'est pas du tout une obligation
légale.

Avec l'accord du vendeur, vous pouvez donc demander à faire un « acte en mains ».
Dans ce cas, c'est le vendeur qui paiera les frais de notaire.
L'intérêt principal de ce type d'acte est de vous éviter de sortir d'importantes sommes
d'argent pour payer les frais de notaire. En effet, les banques refusent souvent de financer
ces frais.
Voici un exemple :

Vous souhaitez acheter un appartement à 200.000 euros. Les frais de notaire seront
d'environ 16.000 euros. Et comme nous venons de le voir, les banques n'aiment pas intégrer
les frais de notaire dans le crédit. Elle ne voudra donc vous prêter que 200.000 euros.

Mais de votre côté, vous ne souhaitez pas ou ne pouvez pas payer 16.000 euros comptant.
Dans ce cas, proposez au vendeur 216.000 euros "acte en mains".

La banque vous prêtera alors 216.000 euros, car elle considérera que c'est le prix du bien, et
que les frais de notaire sont à la charge du vendeur.

Et pour le vendeur, ça ne change rien : il versera 16.000 euros au notaire et aura 200.000 euros.

Il ne sera évidemment pas imposé sur cette somme. C’est une dépense. Le notaire émet une
facture.

Erreur 8 : Acheter à plusieurs

Il peut être tentant d'acheter un bien à plusieurs.
En couple bien-sûr, mais aussi en s'associant avec un autre investisseur. C’est rassurant.
La plus grande méfiance est de rigueur ici.
Sans entrer dans les évidents problèmes des relations humaines, sachez que légalement,
« nul n'est contraint de rester dans l'indivision ». Cela signifie que si l'autre veut vendre, il
peut l'exiger, vous ne pouvez pas l'en empêcher.

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Mais voici le plus important : si vous achetez à deux, vous serez engagés sur la totalité du
prix du bien. En revanche, vous ne percevrez chacun que la moitié des loyers. Par
conséquent, lorsque vous souhaiterez acheter un autre bien, votre capacité d’endettement
sera très réduite voire nulle.
N’investissez à plusieurs que si vous ne pouvez pas le faire sans l’autre. Sinon vous n’aurez
que des inconvénients.
Si vous êtes en couple et souhaitez investir, achetez chacun un bien. Vous irez beaucoup plus
vite ainsi.

Erreur 9 :
Acheter pour obtenir un allègement fiscal

On dit que plus c’est facile, moins c’est rentable. Ces investissements sont d’une facilité
déconcertante. Vous devriez donc vous méfier.
On vous vend un allègement fiscal, mais vous allez surtout enrichir un promoteur. Un bien
immobilier c’est un emplacement, et des mètres carrés au bon prix. Ce n'est pas un
allégement fiscal.
Si vous achetez à un endroit qui vous est inconnu, et plus cher que le marché, vous faites
une mauvaise affaire, allégement fiscal ou pas. Mieux vaut payer des impôts et gagner plus,
que de se priver de sa capacité d’épargne et de train de vie pour payer moins d’impôts.
Investissez dans quelque chose qui vous fait gagner de l’argent. Payer moins d’impôts n’a du
sens que si vous ne pouvez pas gagner plus.
Enfin, il est souvent « interdit » de revendre le bien avant un certain nombre d'années, sous
peine de subir un redressement des avantages fiscaux perçus.
Sauf si vous êtes un riche investisseur et que, quoi qu'il arrive, cet investissement est un
détail, dites-vous bien que la vie est pleine de surprises (divorce, perte d'emploi, mutation,
maladie, rencontre, naissance – de jumeaux – de triplés...). Vous ne pouvez pas savoir si
dans tant d'années, vous voudrez toujours vivre avec ce bien, dans cette ville, dans cette
région. Ne vous engagez pas si vous n'êtes pas capable de vous désengager facilement.

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Erreur 10 :
Ne pas prendre d'assurance loyers impayés

Un locataire qui ne paie pas : c’est le cauchemar de tout investisseur. La procédure

d’expulsion prend deux ou trois ans.
Si vous n'avez pas la capacité financière de faire face, pendant 2 ans, à une absence de loyer,
et que votre futur locataire n'est pas en mesure de fournir un garant solide, prenez une
assurance loyers impayés.

Elle doit être souscrite AVANT que le locataire ne prenne possession de l'appartement.
Elle coûte en général 3% du montant du loyer. Mais il y a des critères (souvent le loyer ne
doit pas dépasser 40% des revenus du locataire).
De plus, cela vous met beaucoup plus à l’aise dans vos rapports avec votre locataire : vous
êtes protégé et par conséquent beaucoup plus libre de dire « non » comme bon vous
semble.

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Mais pour passer à l’action, il existe des dizaines
d’autres choses à connaître et de pièges à éviter.
Avant tout, gardez bien en tête que l’investissement immobilier est le moyen le plus sûr d’ac-
céder rapidement à l’indépendance financière.
C’est en effet le seul investissement qui permet de faire travailler des sommes importantes
TOUT DE SUITE, sans avoir à passer de longues années à les mettre de côté.
Si vous voulez aller plus loin…
… la première chose à faire est de SE FORMER. En immobilier, les sommes en jeu sont énormes.
Il faut bien choisir son bien, son mode de location, sa fiscalité.
Mieux vaut mettre toutes les chances de son côté.
C’est pour cela que j’ai créé un Club, réservé aux personnes qui souhaitent se construire ou qui
se sont construit un empire immobilier.
Il d’agit du Club des Investisseurs Immobiliers.
J’ai créé avec des amis de longue date, investisseurs immobiliers comme moi, ce club destiné
à l’investissement dans la pierre, que nous considérons comme le fondement de toute indé-
pendance financière.

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et investisseurs. Nous diffusons le 15 de chaque mois
une publication absolument unique permettant de se construire
un patrimoine immobilier ultra-rentable en moins de 3 ans !

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content les dessous du marché, et par des investisseurs actifs qui font réellement fortune dans
ce domaine.
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