La Vente en Viager

Les Nouvelles Fiscales, Nº 1289, 1er juin 2021
- La vente en viager
La vente en viager
Qu'est-ce que la vente en viager ?
Quels sont les différents types de viager ?
Quelle est la cause du contrat de vente en viager ?
Comment le paiement peut-il être réalisé ?
Comment s'éteint la rente ?
La rente est-elle indexée ?
Quelle partie doit s'acquitter des droits de mutation ?
Quelle partie doit s'acquitter de la taxe foncière et de la TEOM ?
Quelle partie doit s'acquitter de la taxe d'habitation ?
Quelle partie doit s'acquitter de l'IFI ?
Comment est imposée la rente perçue par le crédirentier ?
Quelle fiscalité s'applique en cas de revente d'un bien en viager ?
La vente en viager peut-elle permettre au vendeur de déshériter ses enfants ?
Pourquoi est-ce que le viager n'est pas plus populaire en France en dépit de tous ses avantages ?
Les ventes en viager ont-elles vocation à se multiplier ?
Les réponses aux questions juridiques et fiscales qui se posent fréquemment.
Olivier NOËL
Fondateur de Masuccession.fr
Ali DOGRU
Directeur de l'ingénierie Patrimoniale de Masuccession.fr
Après avoir longtemps stagné, le nombre de ventes en viager a connu une sensible augmentation au cours des
dernières années. Cet article a vocation à répondre aux questions fréquentes qui se posent lorsqu'une personne
envisage de recourir à ce type de vente.
Ces questions sont les suivantes :
• Qu'est-ce que la vente en viager ?
• Quels sont les différents types de viager ?
• Quelle est la cause du contrat de vente en viager ?
Document Lamy Liaisons soumis au respect des Conditions Générales d’Utilisation et des Conditions Générales de Vente des prod uits et services Lamy
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Liaisons.
• Comment le paiement peut-il être réalisé ?
• Comment s'éteint la rente ?
• La rente est-elle indexée ?
• Quelle partie doit s'acquitter des droits de mutation ?
• Quelle partie doit s'acquitter de la taxe foncière et de la TEOM ?
• Quelle partie doit s'acquitter de la taxe d'habitation ?
• Quelle partie doit s'acquitter de l'IFI ?
• Comment est imposée la rente perçue par le crédirentier ?
• Quelle fiscalité s'applique en cas de revente d'un bien en viager ?
• La vente en viager peut-elle permettre au vendeur de déshériter ses enfants ?
• Pourquoi est-ce que le viager n'est pas plus populaire en France en dépit de tous ses avantages ?
• Les ventes en viager ont-elles vocation à se multiplier ?
Qu'est-ce que la vente en viager ?
La vente d'un bien immobilier moyennant constitution de rente viagère, plus connue sous le nom de vente en
viager, est un contrat qui permet à une personne propriétaire d'un bien immobilier, le plus souvent une personne
âgée disposant de peu de ressources, de vendre son bien tout en se réservant un revenu qui lui sera versé jusqu'à
son décès et éventuellement la jouissance du bien.
L'acquéreur qui devra verser la rente est appelé débirentier.
Le vendeur bénéficiaire de ladite rente est le crédirentier.
Ce type de vente est soumis à un régime juridique (1) et fiscal spécifique.
Quels sont les différents types de viager ?
Le premier type de viager est le viager « occupé ».
Le second type de viager est le viager « libre ».
Si la vente en viager n'implique pas nécessairement un démembrement de la propriété, en pratique, cette

opération se réalise le plus souvent sous la forme d'un « viager occupé ».
Ce type de vente prévoit une dissociation entre :
nue-propriété et usufruit : dans ce cas, le vendeur conserve la possibilité d'occuper personnellement

le bien ou de le louer (2) . ;
droit d'usage et d'habitation : dans ce cas, le vendeur ne peut pas louer le bien et peut seulement
l'occuper.
Le viager peut également être « libre » permettant à l'acquéreur d'utiliser immédiatement le bien immobilier, soit
en l'occupant, soit en le louant.
Quelle est la cause du contrat de vente en viager ?
La cause du contrat de vente en viager est l'aléa.
Celui-ci porte en général sur la durée de vie du ou des vendeurs (crédirentiers).
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Liaisons.
Une clause de réversibilité insérée au contrat peut entraîner l'extinction de la rente au décès du dernier vivant
(3) .
L'aléa peut aussi, plus rarement, porter sur la durée de vie d'un tiers.
S'il n'y a pas de risque pour le débirentier, le contrat est nul, étant précisé qu'il s'agit d'une nullité absolue (4) .
Tel est le cas lorsque :
la rente est constituée sur la tête d'une personne déjà morte au jour du contrat (5) ;
la rente est constituée sur la tête d'une personne qui décède dans les 20 jours de la date du contrat
d'une maladie dont elle était atteinte au moment de la vente (6) . Si le décès survient plus de 20
jours après la vente, celle-ci peut également être annulée s'il est prouvé que le débirentier savait le
décès imminent (7) .
Comment le paiement peut-il être réalisé ?
Le plus souvent, le paiement est constitué par :
un paiement comptant appelé « bouquet » ;
le versement périodique d'une rente jusqu'au décès du vendeur.
Le montant de la rente est fixé librement par les parties (8) . Il doit toutefois correspondre à la valeur réelle de
l'immeuble sous peine d'une requalification fiscale ou d'une action en nullité qui pourrait être intentée par le
vendeur ou ses héritiers éventuels (9) .
Le contrat encourt la nullité lorsque les revenus tirés du bien sont égaux ou supérieurs au montant de la rente
(10) .
La détermination de la rente se fait en fonction des éléments suivants :
la valeur du bien et le taux de rendement ;
l'existence ou non d'un bouquet et le montant de ce dernier ;
l'espérance de vie de la personne sur la tête de laquelle la rente est constituée ;
l'existence d'une clause de réversibilité (totale ou partielle) ; • les modalités de jouissance du bien
(viager libre ou occupé avec usufruit ou droit d'usage et d'habitation).
Le débirentier et le crédirentier déterminent librement la périodicité des versements (mois, trimestre, etc.),
appelés arrérages.
La rente peut être payée, à terme échu ou à échoir.
Comment s'éteint la rente ?
La rente s'éteint nécessairement au décès de la personne sur la tête de laquelle elle est constituée.
Si la rente est constituée sur deux têtes, elle s'éteint au décès du dernier vivant. En principe, au décès du premier,
la rente est réduite de moitié. Une clause de réversion insérée au contrat permet cependant de modifier cette
proportion. Il est notamment possible de prévoir une réversibilité totale.
Le débirentier doit verser la rente jusqu'au décès du crédirentier (11) .
En cas de décès du débirentier, ses héritiers doivent poursuivre le paiement de la rente.
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Liaisons.
En cas de vente du bien par le débirentier, ce dernier reste garant du paiement de la rente sauf décharge expresse
consentie par le crédirentier.
La rente est-elle indexée ?
La rente fait le plus souvent l'objet d'une indexation conventionnelle qui échappe aux restrictions édictées par
l'article L 112-2 du Code monétaire et financier.
Les rentes viagères sont assimilées, pour l'application de ce texte, à une dette alimentaire (12) . Le choix de
l'indice est donc libre et une rente viagère peut, par exemple, être indexée sur l'indice général des prix à la
consommation.
L'indexation est plafonnée à la hausse.
L'indexation ne doit pas avoir pour effet de porter le montant des arrérages (au moment de l'échéance) à un
montant supérieur en capital à la valeur du bien cédé en contrepartie.
Il est fait application des barèmes de la Caisse nationale d'assurance sur la vie afin de déterminer la valeur de la
rente en capital.
Un montant plancher est fixé au jeu de l'indexation : le montant des arrérages doit au minimum se voir appliquer
le montant des majorations forfaitaires légales fixées chaque année par arrêté ministériel.
La majoration légale constitue donc une indexation minimale :
lorsqu'aucune indexation n'est prévue ;
lorsque le jeu de l'indexation conventionnelle est inférieur.
Le débirentier peut toutefois obtenir une remise de majoration légale sous réserve d'établir que sa situation
personnelle ne lui permet pas d'en supporter les conséquences.
Quelle partie doit s'acquitter des droits de mutation ?
C'est le débirentier qui doit payer les droits d'enregistrement sur la valeur en capital de la rente versée au
crédirentier.
Cette valeur est exprimée dans l'acte de vente (taxation du prix converti en rente viagère) ou fixée par une
déclaration estimative des parties (prix consistant directement en rente viagère). Dans ce dernier cas,
l'administration peut, pour contrôler l'évaluation fournie par les parties, utiliser les barèmes des compagnies
d'assurances sur la vie ou de la caisse nationale de prévoyance (13) .
Le cas échéant, le montant de la rente doit être augmenté du bouquet.
Les droits d'enregistrement s'appliquent dans les conditions de droit commun. Leur taux global s'élève à 5,80 %
dans la plupart des départements.
Quelle partie doit s'acquitter de la taxe foncière et de la TEOM ?
Dans le cas d'un viager « occupé », c'est le débirentier.
Quelle partie doit s'acquitter de la taxe d'habitation ?
Dans le cas d'un viager « occupé », c'est le crédirentier.
Dans le cas d'un viager « libre », c'est :
le débirentier s'il occupe le logement ;
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Liaisons.
le locataire lorsque le logement vendu est mis en location.
Quelle partie doit s'acquitter de l'IFI ?
Si le viager est « occupé », le crédirentier conserve le droit d'usage et d'habitation ou l'usufruit.
Il doit déclarer la valeur de ce droit au titre de l'IFI. Le droit d'usage et d'habitation comme l'usufruit sont calculés
à partir du même barème fiscal. Toutefois, le droit d'usage étant plus restreint, un abattement de 40 % lui est
appliqué.
De son côté, le débirentier d'un viager « occupé » doit déclarer à l'IFI la valeur de la nue-propriété du bien.
Si le viager est « libre », le débirentier déclare la pleine propriété. Le crédirentier n'est, quant à lui, pas imposé.
Dans tous les cas, le crédirentier peut déduire le capital représentatif de la rente à verser.
Pour rappel, le barème de l'IFI est le suivant :
patrimoine net taxable entre 0 000 et 800 000 € : 0 %
patrimoine net taxable entre 800 000 € et 1 300 000 € : 0,5 %
patrimoine net taxable entre 1 300 000 € et 2 570 000 € : 0,7 %
patrimoine net taxable entre 2 570 000 € et 5 000 000 € : 1 %
patrimoine net taxable entre 5 000 000 € et 10 000 000 € : 1,25 %
patrimoine net taxable au-delà de 10 000 000 € : 1,5 %. Le seuil d'imposition à l'IFI correspond à
un patrimoine net taxable de 1 300 000 €. Toutefois, lorsqu'une personne est imposable à l'IFI, le
calcul commence à 800 000 €
Pour les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, un système de décote permet
d'atténuer l'impôt. Le montant de la décote est égal à 17 500 - (1,25 × montant du patrimoine net taxable).
Comment est imposée la rente perçue par le crédirentier ?
Pour le crédirentier, la rente viagère versée par le débirentier représente un revenu imposable au barème
progressif de l'IR, pour une fraction seulement de son montant. Le législateur exonère en effet d'IR la quote-part
des arrérages censée correspondre au remboursement partiel du capital initial.
Le montant des arrérages imposables est déterminé d'après l'âge du crédirentier lors de l'entrée en jouissance
de la rente viagère et non d'après l'âge atteint par le crédirentier l'année de l'imposition.
La fraction imposable est ainsi fixée l'année où la rente entre en service. Elle demeure ensuite invariable. Elle ne
peut donc plus être modifiée.
Le jour d'entrée en service de la rente doit être

Fraction imposable Le crédirentier est âgé
situé
70 % De moins de 50 ans Avant le jour du cinquantième anniversaire
Entre le jour du cinquantième anniversaire et la

50 % De 50 à 59 ans inclus veille du soixantième anniversaire, ces deux
jours étant inclus.
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Liaisons.
Le jour d'entrée en service de la rente doit être
Fraction imposable Le crédirentier est âgé
situé
Entre le jour du soixantième anniversaire et la

40 % De 60 à 69 ans inclus veille du soixante-dixième anniversaire, ces
deux jours étant inclus.
Le jour du soixantedixième anniversaire ou

30 % De plus de 69 ans
postérieurement.
La date d'entrée en jouissance de la rente viagère est déterminée différemment selon que cette rente est à
jouissance immédiate ou à jouissance différée.
Si la rente est à jouissance immédiate, la date à retenir est celle du contrat constitutif de rente viagère dans le
cas d'aliénation d'un bien, par exemple, ou celle de la remise des fonds ou du capital aliéné.
Si la rente est à jouissance différée, la date à retenir est celle d'entrée en jouissance effective de la rente. Cette
date peut, en effet, être différente de celle d'entrée en jouissance théorique fixée par le contrat primitif de rente,
à partir de laquelle l'organisme débiteur s'engage à servir la rente. L'entrée en jouissance n'est pas
nécessairement automatique et dépend, notamment, de la diligence des intéressés qui sont tenus de satisfaire à
certaines obligations pour obtenir de l'organisme débiteur l'établissement du titre de rente.
La date à retenir figure, en principe, sur le titre de rente ainsi établi.
Le barème de l'impôt sur le revenu est le suivant ;
Tranches Taux d'imposition à appliquer sur la tranche correspondante
Jusqu'à 10 084 € 0%
De 10 085 € à 25 710 € 11 %
De 25 711 € à 73 516 € 30 %
De 73 517 € à 158 122 € 41 %
Plus de 158 122 € 45 %
L'abattement de 10 % pour frais professionnels n'est pas applicable à la fraction imposable des rentes viagères.
Les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % sont dus au titre des revenus du patrimoine.
Dans le cas où deux époux sont bénéficiaires, chacun personnellement, d'une ou plusieurs rentes viagères
constituées à titre onéreux, la fraction imposable est déterminée en considérant séparément, pour chacun d'eux,
la ou les rentes qu'il perçoit.
Lorsqu'une rente viagère est constituée au profit d'un ménage, il convient de prendre en compte l'âge de l'aîné
au moment de l'entrée en jouissance de la rente.
Précision : le débirentier n'a droit à aucune déduction particulière sur son revenu puisque la rente est versée pour
l'achat d'un bien (rente constituée « à titre onéreux »). Avant le 1er février de chaque année, il doit télédéclarer
aux services des impôts le montant des arrérages versés au cours de l'année précédente ainsi que l'identité du
bénéficiaire. À défaut, il s'expose à une amende égale à 5 % des sommes non déclarées ou déclarées avec retard
(CGI art. 1736, III).
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Liaisons.
Quelle fiscalité s'applique en cas de revente d'un bien en viager ?
Pour le calcul de la plus-value immobilière, le prix d'acquisition retenu est en principe la valeur en capital de la
rente majorée de l'éventuel bouquet.
Si la revente a lieu avant le décès du crédirentier, le prix d'acquisition retenu est constitué :
des versements déjà opérés au profit du crédirentier ;
de la valeur en capital de la rente à la date de la revente ;
du montant du bouquet.
Si la revente a lieu après le décès du crédirentier, on retient les versements opérés au profit du crédirentier,
majorés du bouquet.
La plus-value immobilière est taxée l'année de la cession.
Le taux applicable est de 36,2 % :
19 % d'impôt sur le revenu ;
17,2 % de prélèvements sociaux.
La plus-value imposable bénéficie toutefois d'un abattement par année de détention au-delà de la cinquième, qui
aboutit à une exonération :
d'IR après 22 ans ;
de prélèvements sociaux après 30 ans.
Lorsque le bien vendu en viager est la résidence principale du vendeur, l'éventuel bouquet reçu n'est pas
soumis à la taxation des plus-values immobilières.
Ce dernier est toutefois soumis à la taxation des plus-values immobilières dans le cas d'une résidence secondaire
ou d'un investissement locatif.
La vente en viager peut-elle permettre au vendeur de déshériter ses enfants ?
La vente en viager peut effectivement être utilisée par le vendeur pour indirectement déshériter ses héritiers
même réservataires.
Pourquoi est-ce que le viager n'est pas plus populaire en France en dépit de tous ses avantages ?
Beaucoup de Français ont encore en tête le film « Le viager » de Pierre Tchernia (1972) avec Michel Serrault
comme encombrant crédirentier qui devient centenaire. La réticence des Français à recourir à la vente en viager
est certainement due à cette image tenace ainsi qu'à des freins culturels, psychologiques et pratiques. Les
potentiels acquéreurs veulent en effet souvent profiter de leur nouveau logement, sans tarder.
Lors d'une enquête réalisée du 2 au 3 octobre 2017 pour le réseau immobilier Guy Hoquet, l'institut de sondage
YouGov a révélé que 72 % des personnes interrogées ne se sentent pas prêtes à acheter en viager.
Pour 39 % des sondés, le risque financier est trop important.
Pour 23 % d'entre eux, principalement les 18-24 ans, cette pratique est moralement discutable.
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Liaisons.
Ainsi, le viager, malgré ses atouts pour financer les retraites, n'attire pas massivement les particuliers. Le marché
ne représenterait en France qu'entre 5 000 et 8 000 ventes par an, contre un total de plus de 900 000 transactions
immobilières.
Précisons que le nombre de ventes en viager est très difficile à évaluer précisément en raison de l'absence de
donnée chiffrée ou statistique vérifiable.
Les ventes en viager ont-elles vocation à se multiplier ?
Les seniors sont de plus en plus nombreux à recourir à cette forme de vente immobilière et nul doute qu'ils le
seront davantage demain.
Les raisons sont les suivantes :
la population vieillit ;
l'espérance de vie augmente ;
les pensions de retraite diminuent, entraînant une baisse de leur pouvoir d'achat des seniors.
Selon le Rapport Libault de mars 2019, près de 5 millions de personnes auront plus de 85 ans en 2050 soit 3,2
fois plus qu'aujourd'hui et en 2040, le nombre de seniors de plus de 75 ans aura plus que doublé.
Parallèlement à cela, près de 75 % des seniors (60 ans ou plus) sont propriétaires de leur résidence principale,
selon l'Insee. Pour les seniors, vendre en viager est un moyen d'améliorer leur retraite, avec des revenus
complémentaires tout en conservant l'usage à vie de leur propriété.
(1)
Le contrat de rente viagère est régi par les articles 1968 et suivants du Code civil.
(2)
C. civ. art. 595
(3)
C. civ. art. 1973.
(4)
Cass. 3e civ., 2 déc. 1992, no 90-19.032.
(5)
C. civ. art. 1974.
(6)
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Liaisons.
C. civ. art. 1975.
(7)
Cass. 1e civ., 2 mars 1977, no 75-14.556 ; Cass. 1e civ. 16 avr. 1996, no 93-19.661 ; Cass. 3e civ., 2 févr. 2000, no 98-10.714.
(8)
C. civ. art. 1976.
(9)
Cass. 3e civ., 12 juin 1996, no 94-16.988 ; Cass. 3e civ., 16 juill.1998, no 96-12.720.
(10)
Cass. 3e civ., 16 juill. 1998, no 96-12.720 ; Cass. 3e civ., 29 janv. 2013, no 12-12.780.
(11)
C. civ. art. 1979.
(12)
C. mon. fin. art. L 112-2, al. 3 et 4.
(13)
BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-10 § 60.
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Liaisons.
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Liaisons.

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