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Auteurs : MM. Cordier et Denis

© Fine Media, 2012
ISBN : 978-2-36212-081-7
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204, rond-point du Pont de Sèvres - 92649 Boulogne-Billancourt cedex
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Table des matières
Le viager en un coup d’œil 7
Les types de viager 7
Le contrat de vente 8
Le paiement 8
La fiscalité 8
À qui s’adresser ? 8
I. Les types de viager 9

Le viager immobilier 9
Le viager financier 14
Le prêt viager hypothécaire 16
Trouver une vente viagère 18
AA Pour aller plus loin 21
Astuces 21
Questions / réponses de pro 22
II. Le contrat de vente 27

Le principe de la vente en viager 27
Les conditions du contrat de vente 30
Le vendeur : le crédirentier 33
L’acheteur : le débirentier 34
Le notaire 35
Astuces 38
III. Le paiement d’un viager 43

La rente viagère 43
Le bouquet 45
La revente 46
L’assurance 48
Astuces 51
IV. La fiscalité du viager 56
Les droits de mutation
et les frais de notaire 56
Les rentes viagères 58
Les plus-values 59
La succession 61
Astuces 64
Index des questions et des astuces 68
Les professionnels et experts cités dans cet ouvrage 70
Trouver des professionnels près de chez vous 73

Le viager en un coup d’œil
Le viager est une solution intéressante,

souvent choisie par les personnes âgées
qui souhaitent se garantir des revenus
complémentaires jusqu’à la fin de leur
vie, tout en restant dans leur habitation.
Mais c’est aussi un investissement immo-
bilier qui peut s’avérer rentable pour
l’acheteur.
Les types de viager

Le choix du type de viager dépend du
capital financier ou des biens immobiliers
dont vous disposez, ou non.
Ainsi, vous avez le choix entre :
ππun viager immobilier, occupé ou

libre ;
ππun viager financier, pour bénéficier d’une rente viagère à partir d’un capi-
tal financier ;
ππou encore un prêt viager hypothécaire, si vous souhaitez recevoir un capi-
tal de la banque contre l’hypothèque d’un bien immobilier.
7
Le viager en un coup d’œil
Le contrat de vente
Lorsque vous réalisez une vente viagère,
vous devez établir un contrat de vente. Il
est alors important de veiller à sa bonne
exécution, que ce soit pour :
ππles conditions du contrat et son

encadrement juridique ;
ππles deux parties, crédirentier et débirentier ;
ππla signature auprès d’un notaire.
Le paiement
Il est important de se renseigner sur le paiement du viager et de demander
des renseignements complémentaires sur la rente viagère, son calcul et ses
garanties, ainsi que sur le bouquet du viager. En outre, il est également pri-
mordial de connaître le système de revente d’un bien en viager. Enfin, pour
protéger ses héritiers en cas de décès, mais aussi se garantir en cas de lon-
gévité exceptionnelle du crédirentier, une assurance viagère est souvent
indispensable.
La fiscalité
Lors d’un achat en viager, l’acheteur doit s’acquitter des frais de notaire. Le
vendeur doit, quant à lui, se renseigner sur la fiscalité des rentes viagères et
les taxes sur les éventuelles plus-values. Il ne faut pas oublier non plus la suc-
cession du viager, que ce soit pour le vendeur ou l’acheteur.
À qui s’adresser ?
Pour trouver des viagers à acheter, mais aussi vendre un
bien immobilier en viager, vous pouvez vous adresser à
une agence spécialisée dans les viagers ou bien passer par
les annonces présentes dans les journaux et sur Internet.
8
I.
Les types de viager
Idéal pour s’assurer un revenu supplémentaire

jusqu’à la fin de sa vie, le viager immobilier est le
système le plus répandu. Néanmoins, cette tran-
saction peut revêtir différentes formes, comme
le viager financier ou le prêt viager hypothécaire.
Le viager immobilier
Le viager immobilier est un type de vente immo-
bilière qui s’adresse principalement aux retraités.
Présentation
Le viager immobilier consiste à transférer la pro-
priété d’un bien immobilier à un tiers, qui devra
en contrepartie verser une rente au vendeur jusqu’à son décès. Cette rente
peut d’ailleurs être perçue pour une ou plusieurs personnes. De cette façon, le
ou les vendeurs s’assurent un revenu supplémentaire régulier.
9
I. Les types de viager
Ce type de ventes présente un avantage fiscal plus ou moins important selon

l’âge du vendeur et peut représenter jusqu’à un abattement de 70 % sur la
part imposable.
À noter : le viager immobilier est prévu aux articles 1968 à 1974 du Code civil.
En outre, le viager immobilier peut revêtir deux formes :
ππle viager occupé ;

ππle viager libre.
Dans le premier cas, le vendeur
occupe le bien jusqu’à son décès,
alors que dans le second, le ven-
deur perd la jouissance de son bien
immobilier dès la signature de l’acte
de vente. Le bien est alors libre de
toute occupation et de réservation
de jouissance.
Selon le viager immobilier choisi, les

contraintes liées à la vente ne se seront pas les mêmes, et le calcul de la rente
viagère sera également différent. Il faut donc choisir un viager qui convient
tant au crédirentier (vendeur) qu’au débirentier (acheteur).
Viager occupé
Le viager occupé est une solu-
tion intéressante pour investir dans
l’immobilier !
Lorsque l’on choisit d’acheter un

bien immobilier en viager occupé,
cela signifie que le vendeur occupe
ce bien jusqu’à son décès. L’acheteur
ne peut donc jouir du bien immobilier qu’au décès du vendeur, même s’il en
devient propriétaire dès la signature de l’acte de vente.
10
L’acheteur a la possibilité de payer une partie à l’achat, le bouquet, et le solde

en rente viagère. Il s’agit du viager le plus courant, car les vendeurs préfèrent
vendre leurs biens sous cette formule.
Le viager occupé présente des avantages et inconvénients aussi bien pour

l’acheteur que pour le vendeur. Il convient donc de bien prendre en compte
les particularités de ce type de ventes, mais aussi de bien définir les règles,
notamment au niveau du paiement des charges lors de la conclusion de l’acte
de vente.
Même si d’un premier abord le viager occupé est surtout intéressant pour le
vendeur, il faut savoir qu’il présente aussi des avantages pour l’acheteur.
S’agissant du vendeur, le premier avantage réside dans le fait qu’il bénéficie

ainsi d’une rente viagère, tout en continuant d’habiter dans son logement.
Il n’a donc plus à payer l’impôt foncier, ni les grosses charges. En outre, si le
vendeur se réserve l’usufruit, il pourra même louer son bien immobilier ; mais
dans ce cas, l’impôt foncier sera à sa charge.
Cependant, le viager occupé peut aussi être inté-

ressant pour un acheteur qui souhaite effectuer
un placement immobilier. En effet, il bénéfi-
cie d’une décote importante sur le prix du bien
immobilier, qui correspond à un abattement
d’occupation par le vendeur. Cette décote peut
être calculée de façon forfaitaire ou en fonction
du prix des loyers, sur lequel est déduit le mon-
tant de la location en fonction de l’espérance de
vie théorique du vendeur.
Cette solution se révèle également plus intéressante qu’un achat classique

financé par un prêt immobilier, puisque l’acheteur ne se voit pas appliquer de
taux d’intérêt. De plus, le viager occupé peut être revendu à tout moment.
Toutefois, ce n’est pas non plus une formule idéale, ni pour le vendeur ni
pour l’acheteur. En effet, le calcul de la rente viagère est compliqué puisqu’il
faut déduire le prix d’occupation du prix de la vente. La rente est donc moins
11
importante qu’en cas de viager libre. De plus, le vendeur est redevable des
charges courantes liées au bien immobilier, mais doit aussi payer la taxe d’ha-
bitation. La répartition des charges est alors précisée dans le contrat de vente.
À noter : les charges obligatoires à la charge du vendeur sont définies à l’ar-

ticle 608 du Code civil.
Il est évident que le principal inconvénient pour l’acheteur réside dans le fait
qu’il ne pourra pas jouir du bien du vivant du vendeur. Cette solution ne peut
donc pas être choisie pour l’achat d’une résidence principale à court terme.
Il ne faut pas négliger non plus qu’il devra payer l’impôt foncier et les charges
telles que les gros travaux (celles-ci sont définies dans le contrat de vente).
À noter : l’obligation de payer les charges de gros travaux est définie à l’ar-
ticle 606 du Code civil.
Viager libre
Pour ceux qui souhaitent acquérir une rési-
dence principale ou faire un investissement
locatif, le viager libre est une bonne solu-
tion. Moins répandu que le viager occupé, il
n’en est pas pour autant moins intéressant.
Lors d’un achat en viager libre, le vendeur

perd la jouissance de son bien immobilier,
dès la signature de l’acte de vente. Le bien
est alors libre de toute occupation et de
réservation de jouissance.
À ce titre, l’acheteur peut choisir d’acquérir le bien immobilier à titre de rési-

dence principale ou choisir de le louer.
Le viager libre est moins proposé que le viager occupé, car la plupart du
temps, les vendeurs souhaitent continuer à occuper leur logement. Il est donc
surtout proposé pour des biens immobiliers qui ne servent pas de résidence
principale au vendeur tels que des studios et appartements secondaires.
12
L’acheteur a la possibilité de payer une partie à l’achat, le bouquet, et le solde

en rente viagère, tout comme pour un viager occupé. Le viager libre peut être
un bon choix de transaction immobilière et présente des avantages tant pour
le vendeur que pour l’acheteur.
Même si peu de vendeurs proposent leur bien immobilier en viager libre,

celui-ci est intéressant pour eux puisqu’ils bénéficient d’un prix de vente lar-
gement supérieur à celui d’un viager occupé : de l’ordre de 25 % à 50 % plus
cher, selon l’âge du vendeur.
En outre, le calcul de la rente viagère est simplifié, puisqu’elle correspond à la

totalité du prix de vente, converti en rente. La rente est donc elle aussi plus
élevée qu’avec un viager occupé.
Le vendeur bénéficie ainsi d’un revenu régulier tout en ayant moins d’incon-
vénients qu’avec une location. De plus, il ne paye plus aucune charge ni les
taxes telles que la taxe foncière et la taxe d’habitation.
Cette solution sera donc très rentable pour toutes les personnes âgées qui
ne résident pas ou plus dans le bien immobilier qu’ils souhaitent vendre en
viager.
Pour l’acheteur, le viager libre est

intéressant dans le cadre d’une
résidence principale, notamment
si celui-ci ne peut pas bénéficier
d’un crédit immobilier intéressant,
mais aussi s’il souhaite faire un
investissement locatif. En effet, de
cette façon, il bénéficie de la jouis-
sance totale du bien. Par ailleurs,
le prix de vente est fixé sur le prix
du marché immobilier ; si celui-ci est favorable, l’acheteur pourra donc réaliser
une transaction avantageuse.
Néanmoins, avant de vendre ou d’acheter un bien immobilier en viager libre,

il est important de prendre connaissance des inconvénients qu’il présente.
13
Ainsi, le vendeur perd la jouissance de son bien immobilier dès la signature de

l’acte de vente ; il ne peut donc plus y habiter ni le louer pour son compte.
Même si celui-ci se trouve en maison de retraite, ses enfants ne pourront plus

en bénéficier s’ils souhaitent y résider de temps à autre ou le louer.
Quant à l’acheteur, il est redevable de toutes les taxes, charges et travaux

éventuels. De plus, le marché du viager libre est très réduit, il existe donc peu
de biens immobiliers proposés, et ce sont souvent des logements de petite
surface.
Enfin, si le marché de l’immobilier est élevé, le prix de vente le sera aussi et

l’opération s’avérera moins intéressante qu’un viager occupé.
Le viager financier
Si vous ne disposez pas de biens immobiliers, mais que vous avez un capi-
tal, vous pouvez opter pour un viager financier, c’est une alternative à
l’assurance-vie.
Présentation
Le viager financier
permet aux retraités
disposant d’un capital
de s’assurer un revenu
complémentaire. Le
souscripteur, appelé
crédirentier, verse ainsi
son capital à une com-
pagnie d’assurance,
appelée débirentier, qui
en contrepartie lui verse
une somme d’argent
sous forme de rente via-
gère jusqu’à son décès.
14
Le capital est versé en une seule fois, lors de la signature du contrat. Il est
alors cédé à la compagnie d’assurance qui s’engage à verser une rente, dont
le premier versement a lieu le mois suivant la signature de l’accord.
Le viager financier est un moyen sécurisé pour s’assurer un revenu com-

plémentaire aux pensions de retraite et se présente souvent comme une
alternative à l’assurance-vie.
Il présente l’avantage de ne pas avoir à être souscrit longtemps avant la

retraite.
Versement
Le viager financier peut
être constitué pour une ou
deux personnes, et il est pos-
sible de choisir la fréquence des
versements de la rente viagère !
La compagnie d’assurance peut
donc verser la rente chaque
mois, par trimestre ou encore
par année jusqu’au décès du
crédirentier.
Le montant de cette rente dépend de l’âge du souscripteur au jour du contrat

et du capital versé. Elle est en outre revalorisée chaque année, en fonction du
taux technique appliqué.
En cas de décès du souscripteur, le capital versé est a priori perdu, sauf en

cas de réversion précisée dans le contrat. La rente peut alors être reversée
au conjoint, aux héritiers directs ou même à un tiers. Selon les conditions du
contrat, la réversion peut correspondre à la totalité du montant de la rente ou
à 60 % de celle-ci.
Il est également possible de prévoir une garantie de réserve qui permettra

de protéger les héritiers en cas de décès du crédirentier, entre cinq et dix ans
après le premier versement de la rente.
15
Imposition
Le viager financier est soumis à l’impôt sur le revenu, cependant un abatte-
ment fiscal est appliqué. Ce dernier est de :
ππ30 % pour les crédirentiers de moins de

50 ans ;
ππ50 % entre 50 ans et 59 ans ;
ππ70 % pour les crédirentiers de plus de 69 ans.
En cas de réversion au conjoint ou aux parents directs, les bénéficiaires sont
exonérés de droits de succession. En revanche, en cas de réversion à un tiers
autre que le conjoint ou à des parents plus éloignés, les droits de succession
sont appliqués.
À noter : les règles d’imposition du viager financier sont définies à l’article 158-
6 du Code général des impôts.
Le prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire s’apparente à une opération de crédit et peut
être une alternative au viager immobilier pour toucher de l’argent. Il présente
l’avantage de faciliter l’accès des personnes âgées au crédit.
Présentation
Instauré en 2006 lors de la réforme des sûretés, le
prêt viager hypothécaire est un prêt garanti par une
hypothèque sur le bien immobilier de l’emprunteur.
Mis en place afin de faciliter l’accès des personnes
âgées au crédit, il permet ainsi d’emprunter malgré
son âge et son état de santé. Ce type de prêts est
proposé par des organismes de crédits spécialisés.
Par ailleurs, le remboursement du prêt viager

hypothécaire est repoussé jusqu’au décès de l’em-
prunteur ou du dernier des co-emprunteurs.
16
L’emprunteur reste donc propriétaire de son bien et est libre d’y habiter ou de
le louer.
Au moment du décès, les héritiers peuvent régler la dette ou laisser le bien

immobilier à la banque qui le revendra.
À noter : le prêt viager hypothécaire est défini à l’article L.134-1 du Code de la

consommation.
Conditions
Le prêt viager hypothécaire est cepen-
dant soumis à certaines conditions !
Il peut être souscrit uniquement pour
un bien immobilier à usage exclusif
d’habitation, sur le territoire français et
appartenant à l’emprunteur.
De plus, il ne peut être utilisé pour des

dépenses privées telles que le paiement
de la maison de retraite, le finance-
ment d’un voyage ou de travaux.
Enfin, l’emprunteur est tenu de bien entretenir le bien immobilier afin de ne

pas en diminuer sa valeur.
Montant
Le montant du prêt viager hypothécaire est basé
sur la valeur du bien immobilier. Il dépend éga-
lement de l’âge et du sexe de l’emprunteur. Bien
sûr, plus l’emprunteur est jeune, plus le montant
du prêt sera faible par rapport à la valeur du
bien immobilier.
Le bien est estimé par un expert dont les frais

sont à la charge de l’emprunteur.
17
En outre, la banque limite le montant du prêt à une partie de la valeur du

bien immobilier.
De cette façon, le montant du capital prêté et les intérêts sont plafonnés à la

valeur du bien au jour du décès.
Si le prix du bien immobilier augmente, les héritiers bénéficient de la diffé-

rence entre sa valeur et l’hypothèque. Par contre, s’il diminue, rien ne sera
demandé aux héritiers.
Sachez également que le prêt viager hypothécaire peut être versé sous la
forme d’un capital ou d’une rente.
Trouver une vente viagère

Lorsque l’on veut acheter ou vendre un bien en viager, s’adresser aux agences
immobilières spécialisées peut être une solution efficace.
Définir ses besoins

Avant de confier sa recherche à une
agence de viagers ou de faire ses propres
recherches sur les petites annonces de via-
gers, il convient de définir ses besoins tant
au niveau :
ππdu prix du bien immobilier ;

ππde sa situation géographique ;
ππde sa surface ;
ππdu type de bien immobilier ;
ππdu type de viager recherché, libre ou
occupé ;
ππde l’âge du vendeur.
À noter : certains notaires peuvent également faire office d’agence immobilière
spécialisée dans la vente en viager.
18
Agences immobilières spécialisées dans le viager

Les agences immobilières spécialisées dans le viager
vous proposeront de nombreux services, tels qu’un
guide dans vos recherches, une aide dans les négo-
ciations ou encore des conseils sur les démarches
administratives et fiscales.
Lorsque vous recherchez un bien immobilier à

acheter en viager, vous pouvez signer un man-
dat de recherche auprès d’une agence immobilière
spécialisée. Ce document permet à l’agence de
démarcher les propriétaires et de négocier en votre
nom.
Bon à savoir : le mandat de recherche n’est pas exclusif et vous pourrez tout de
même continuer vos recherches de votre côté et auprès d’autres agences.
Si vous souhaitez vendre votre bien immobilier en viager, vous avez la possibi-
lité de signer un mandat de vente avec une agence spécialisée. Celle-ci pourra
ainsi établir une estimation de votre bien, mais elle recherchera également des
acheteurs potentiels et vous accompagnera jusqu’à la signature de l’acte de
vente auprès du notaire.
Bon à savoir : afin de pouvoir librement vendre votre bien immobilier de parti-
culier à particulier, ou par le biais d’une autre agence immobilière, il est préfé-
rable de ne pas signer un document donnant toute exclusivité à l’agence.
Annonces viagères
Lorsque vous recherchez une vente en viager,
que ce soit auprès de particuliers ou de pro-
fessionnels, vous pouvez aussi consulter les
petites annonces spécialisées dans les viagers.
Ces dernières sont visibles sur les supports

traditionnels des petites annonces que ce soit
sur Internet ou les journaux et magazines.
19
Certaines seront même proposées par des

agences immobilières.
Ainsi, vous pouvez consulter les journaux,

magazines et sites spécialisés dans les
annonces immobilières classiques qui pro-
posent une rubrique « viager » ou les réseaux
spécialisés dans le viager, que ce soit au
niveau national ou régional.
Néanmoins, il est préférable d’orienter vos

recherches vers des médias d’annonces
reconnus afin d’éviter les arnaques. Dans
tous les cas, avant de signer un compromis
ou une promesse de vente, vous devez exiger
de visiter le bien pour éviter toute surprise.
Pour plus de sécurité, il est également conseillé de signer le compromis ou la

promesse de vente auprès d’un notaire en viager, qui se posera ainsi comme
garant d’une transaction sérieuse.
À noter : la signature de l’acte de vente a obligatoirement lieu chez le notaire.

Depuis le 1er janvier 2011, et suite au décret n° 2010-1662
(28 décembre 2010), l’étiquette énergie est obligatoire pour toutes les
annonces immobilières. Le viager ne fait donc pas exception à la règle, et les
annonces viagères doivent répondre à cette obligation.
Bon à savoir : le diagnostic de performances énergétiques fait partie des dia-

gnostics immobiliers obligatoires lors de la signature du contrat de vente.
20
AA Pour aller plus loin

Astuces
Le prêt viager hypothécaire dans l’impasse !

Le prêt viager hypothécaire, créé pour que les personnes âgées puissent accéder
au crédit, n’est pas un grand succès !
En effet, au vu des risques qu’elles encourent, les banques dissuadent la plupart
du temps leurs clients de souscrire un tel contrat.
Le prêt viager hypothécaire n’a de « viager » que le nom. Il s’agit en fait d’un prêt
garanti par l’hypothèque d’un bien immobilier. Puisqu’il s’adresse aux personnes
âgées, les aspirants au prêt viager sont souvent propriétaires de leur habitation.
Ainsi, ils tirent les ressources nécessaires au prêt du logement dans lequel ils
vivent. Le remboursement du prêt n’est alors exigé qu’au décès de l’emprunteur.
Avantageux pour les particuliers, le prêt viager hypothécaire l’est moins pour les
banques qui prennent malgré tout un risque important.
Du coup, ces dernières s’arment de taux si élevés qu’ils dissuadent les personnes
âgées de souscrire un tel crédit.
En trois ans, entre 2007 et 2010, seulement 4 352 prêts de ce genre ont été
ouverts pour 352 M€.
Pourquoi les banques freinent-elles des quatre fers sur les prêts viagers hypo-
thécaires ? Parce qu’en raison du remboursement au décès de l’emprunteur
deux choses évoluent.
D’une part, la dette augmente dans le temps, et le banquier prêteur prend le
risque de voir le montant du prêt dépasser la valeur du bien immobilier garanti.
D’autre part, les prix de l’immobilier fluctuent, et un bien qui baisse en valeur
signifie pour la banque une perte d’argent.
Pour compenser ce risque, les banques fixent pour ces prêts un Taux Effectif
Global (TEG) très élevé, qui dissuade les personnes souhaitant y souscrire.
En attendant la stabilisation du tarif de l’immobilier, le prêt viager risque de ne
pas décoller !
21
Différencier viager financier et assurance-vie

Il convient de bien faire la distinction entre assurance-vie et viager financier. En
effet, le viager financier se définit par le versement d’un capital à une compagnie
d’assurance en contrepartie du versement d’une rente viagère jusqu’au décès
du bénéficiaire. Le capital est ainsi versé en une seule fois, et le versement de la
première rente viagère intervient un mois après le versement du capital. Il n’est
donc pas utile de prévoir la souscription d’un viager financier de nombreuses
années auparavant.
En revanche, une assurance-vie est un placement de capital sur le long terme en
vue du versement d’une somme d’argent ou d’une rente viagère à un moment
donné. Elle peut aussi consister au versement d’un capital ou d’une rente viagère
à une personne de son choix en cas de décès. Le versement de la rente dépend
alors du type d’assurance-vie choisie et du nombre d’années de souscription,
tandis qu’avec le viager financier, la rente est déterminée en fonction du capital
versé et de l’âge du souscripteur au jour de la signature du contrat.
Questions / réponses de pro
Travaux en viager occupé

J’ai vendu mon bien en viager occupé. Je vis donc dans l’appartement, mais le
propriétaire veut faire de gros travaux. Suis-je obligé d’accepter et de quitter les
lieux pendant la durée des travaux qu’il veut entreprendre ?
Question de Kasimodo
ΔΔ Réponse d’Eurl Immo Nature

En principe, oui, à condition que vous soyez indemnisé pour le temps des
travaux, et que les travaux apportent une plus-value à votre appartement.
Voyez avec un notaire qui sera vous répondre convenablement au vu de
votre situation.
Frais d’agence
Quel est le montant (%) généralement pratiqué de la commission des agences
spécialisées dans les viagers occupés ?
Question d’Alphilge
22
ΔΔ Réponse de Kylia Viager

Il n’existe pas de règles en la matière, mais les commissions des agences
doivent respecter le barème des honoraires du cabinet.
En pratique, les honoraires sont généralement à la charge de l’acquéreur et
sont calculés sur la valeur vénale du bien.
Les commissions sont comprises entre 5 % et 10 % TTC de cette valeur
vénale.
Prenons l’exemple d’une vente en viager occupé sur une tête, pour un bien
immobilier d’une valeur vénale de 250 000 €.
Présupposons que le crédirentier est un homme de 78 ans, que le bouquet
est de 100 000 €, et la rente viagère établie à 675 €.
Dans ce cas, les frais de commission s’élèveront à 12 500 €.
Ils seront rajoutés au bouquet initial ; le bouquet FAI (Frais d’Agence Inclus)
sera ainsi de 112 500 €.
Saisie d’un bien acquis en viager

Si un bien acquis en viager libre avec une rente viagère est saisi en vue d’une
vente aux enchères, que devient la rente au profit du crédirentier ?
Question de Chrisco
ΔΔ Réponse de VID
La « constitution de rente » est indissociable de l’acte de vente.
Le dernier acheteur « héritera » donc de la charge de la rente.
Prêt viager hypothécaire

Quelles sociétés proposent des prêts hypothécaires en viager ?
Question de Kjames
ΔΔ Réponse de L. Finance
À part les courtiers, il existe en fait assez peu d’options.
Cependant, cela reste une solution simple pour trouver de la trésorerie après
65 ans, si vous êtes propriétaire et que vous n’avez plus de crédit immobilier.
23
Frais de notaire
Je vais acheter un viager libre dont le montant s’élève à 45 000 € ; et je voudrais
savoir à combien vont s’élever les frais de notaire.
Est-ce semblable aux frais de notaire pour une transaction immobilière classique ?
Question de Patricia
ΔΔ Réponse d’Immofinances.net
Les frais perçus par l’agence immobilière ont dû vous être communiqués par
celle-ci.
Les frais de notaire sur l’acquisition d’un viager sont différents d’une acqui-
sition « classique » ; le notaire doit vous communiquer son montant, calculé
sur le prix du bouquet et sur le montant de la rente sur un certain nombre
d’années, selon l’âge du crédirentier et son espérance de vie.
Vente en viager à 60 ans

J’ai 60 ans et je possède un bien immobilier d’une valeur de 340 000 €, sur
lequel j’ai encore un crédit de 95 000 €.
Puis-je vendre ce bien en viager, sachant que j’héberge une amie dans un studio
faisant partie de la maison ?
Combien puis-je espérer de bouquet et quel peut être le montant de ma rente
viagère ?
Question de Vieuxzinc

Si vous pouvez adosser le crédit au studio, alors vous pouvez déplacer l’hy-
pothèque sur ce dernier et vendre en viager le reste du bien immobilier.
Sinon, le bouquet est de 30 % de la valeur du bien en moyenne et le reste
est versé sous la forme d’une rente.
Il existe des tables de viager basées sur l’espérance de vie, qu’on peut trou-
ver chez les assureurs, les banques ou les notaires.
De plus, sachez que l’espérance de vie d’une femme étant plus élevée que
celle d’un homme, dans le cas d’un viager occupé, le bouquet sera aussi
moins élevé qu’en viager libre.
24
Récupérer un viager
Ma belle-mère a acheté une maison en viager. La propriétaire de la maison vient
de décéder et n’a comme héritiers que des petits-neveux. Or, on ne peut pas
récupérer la maison tant que tous les héritiers n’ont pas été prévenus, car elle est
encore meublée, et le notaire ne veut ni faire l’inventaire ni la vider.
Comment récupérer ce bien qui nous appartient au plus vite ?
Question de Karine

C’est une question de succession, les biens à l’intérieur de la maison
(meubles, bijoux, etc.) appartiennent aux héritiers, le notaire ne peut pas se
substituer à eux.
La seule chose à faire est de demander au notaire de signifier au plus vite
aux héritiers de vider la maison, afin que vous puissiez la récupérer, si vous
êtes désigné par le testament de votre belle-mère comme héritier.
Rente viagère et imposition à l’étranger

Je viens de prendre ma retraite, mais j’habite en Angleterre où je suis résident
fiscal. Quel est mon statut fiscal par rapport à ma rente viagère ?
Suis-je obligatoirement soumis à un prélèvement forfaitaire en France ?
Question de Pierre
ΔΔ Réponse de Yann de Rochefort

Je vous renvoie sur la convention entre la France et le Royaume-Uni, mise
en place pour éviter la double imposition.
Si vous déclarez et payez vos impôts au Royaume-Uni, vous n’aurez rien
à payer en France. De plus, en France, une rente viagère est considérée
comme une pension, et non comme une valeur mobilière (capital et intérêts
compris).
Vous ne serez donc pas soumis au prélèvement forfaitaire libératoire, d’au-
tant plus qu’il se fait sur demande ; c’est une imposition au barème IR avec
les autres catégories bénéficiant d’abattements spécifiques.
Vous ne serez pas non plus imposé aux prélèvements sociaux, qui eux sont
systématiques.
25
Viager et vente classique

Pouvez-vous me dire quelle est la différence entre une vente en viager et une
vente immobilière classique ?
Question de Dylan
ΔΔ Réponse d’Élie
La vente en viager ressemble en de nombreux points à une vente immobi-
lière, avec notamment l’obligation de signature de l’acte de vente devant le
notaire. Elle diffère cependant sur le fait qu’il s’agit d’un contrat aléatoire,
avec un aléa établi sur la vie du vendeur.
Le vendeur ne sait pas combien la vente va lui rapporter, et l’acheteur ne
sait pas quelle somme il va payer au total, ni pendant combien de temps. Si
cet aléa n’est pas respecté, la vente en viager est annulée.
Départ d’un viager occupé

Que se passe-t-il si le propriétaire d’un viager occupé doit partir vivre dans une
maison de retraite ?
Question d’Alex62
En cas de viager libre, la situation ne change pas. Par contre, en cas de via-
ger occupé, le vendeur peut demander à faire jouer la clause de révision de
l’acte de vente (s’il y en a une).
De cette façon, le viager occupé peut être modifié en viager libre, moyen-
nant le versement d’une rente plus élevée. Si le vendeur a conservé l’usufruit
du bien, il peut aussi le céder à l’acheteur. Dans ce cas, l’acheteur pourra
s’installer dans le logement ou louer celui-ci.
ΔΔ Réponse de Kylia Viager
Il s’agit d’un cas de libération anticipée du bien qui permet donc au débiren-
tier d’obtenir la pleine jouissance du bien. Il faudra, dès la rédaction de la
promesse de vente, prévoir une clause de libération anticipée. De plus, la
levée de la réserve du droit d’usage et d’habitation conservée traditionnelle-
ment par le vendeur en viager occupé lui permet d’obtenir une réévaluation
de sa rente.
26
II.
Le contrat de vente
La vente en viager se
rapproche d’une vente immo-
bilière classique, mais bénéficie
de modalités de paiement
spécifiques.
Elle doit donc faire l’objet

d’une promesse de vente, aussi
appelée acte authentique ou
acte de vente, et d’un contrat
signé auprès d’un notaire.
Le principe de la vente en viager

La vente en viager consiste à transférer son bien immobilier à un tiers, qui
doit en compensation verser une rente viagère au vendeur jusqu’à son décès.
Liée à l’aléa de la longévité du vendeur, elle ne pourra être validée si ce der-
nier est mourant ou très malade.
27
II. Le contrat de vente
Lors de la vente, l’acheteur verse régu-

lièrement une somme déterminée
jusqu’au décès du vendeur. De cette
façon, il peut devenir propriétaire sans
avoir à avancer les fonds au moment de
la signature, et le vendeur s’assure de
son côté un revenu régulier.
Néanmoins, l’acheteur ignore, au moment de la signature du contrat de

vente, pendant combien de temps il devra verser cette rente, puisque celle-ci
dépend de la durée de vie du vendeur.
Promesse de vente
La promesse de vente permet d’établir un
accord entre le vendeur et l’acheteur. Elle
peut être signée sous seing privé (accord
écrit réalisé par les parties ou par un tiers)
ou devant un notaire. Cependant, afin d’évi-
ter tout conflit, il est préférable de choisir la
seconde option.
La promesse de vente est signée en attendant

que les différentes parties aient réuni tous les
documents nécessaires à la vente en viager.
Ainsi, sont d’ores et déjà définies les modalités de la vente en viager telles que
les conditions d’occupation (viager libre ou occupé), les modalités de paie-
ment, en déterminant la rente viagère et/ou le bouquet, ses caractéristiques,
mais aussi les garanties de paiement, ainsi que la répartition des charges (taxe
foncière, taxe d’habitation, travaux, charges de copropriété…).
En cas de viager libre, toutes les charges reviennent à l’acheteur ; alors qu’en
cas de viager occupé, cette répartition est plus complexe : en général, l’ache-
teur a à sa charge les grosses réparations, et le vendeur paie les charges
courantes.
28
À noter : lors de la signature de la promesse de vente auprès d’un notaire, les

deux parties disposent d’un délai de rétractation de sept jours à compter du
lendemain de la signature.
Contrat de vente
Le contrat de vente, aussi appelé acte
authentique ou acte de vente, est signé
lorsque les deux parties ont réuni tous les
documents nécessaires à la vente. Toutefois,
il ne pourra pas être signé en cas d’absence
d’un des documents obligatoires :
ππtitre de propriété complet retraçant

l’historique du bien vendu ;
ππdroit de préemption de la mairie si le bien immobilier est concerné ;
ππen cas de bien en copropriété, règlement de la copropriété, procès-ver-
baux des assemblées générales, carnet d’entretien et indication de la
surface au sein de la copropriété ;
ππdiagnostics techniques obligatoires ;
ππdocuments d’identité des deux parties ;
ππdocuments prouvant la solvabilité de l’acheteur, tels que l’avis d’imposi-
tion, les bulletins de paie, une attestation d’employeur…
Le contrat de vente reprend les mêmes éléments que
la promesse de vente, ainsi sont précisées les condi-
tions d’occupation, la répartition des charges et les
modalités de paiement. Ce contrat précise également
le prix du bien et l’âge du vendeur.
Dans le cadre d’une vente en viager, le contrat com-

porte une constitution de rente viagère. De plus,
quelles que soient les conditions d’occupation, l’ache-
teur devient propriétaire du bien immobilier au jour de
la signature du contrat de vente.
29
Bon à savoir : plus les droits du vendeur sont élevés, moins le prix du bien
immobilier sera important.
Les conditions du contrat de vente

Lors de la signature du contrat de vente, la condition du viager est définie :
elle dispose ainsi d’un encadrement juridique avec des accords à respecter.
Conditions relatives aux parties

Le vendeur, défini comme le crédirentier, est
une personne physique, propriétaire d’un bien
immobilier, et de tout âge (même si la vente
en viager s’adresse plus particulièrement aux
personnes âgées).
L’acheteur, dénommé débirentier, peut être

une personne physique ou morale. Cependant,
des garanties financières lui sont demandées,
le plus souvent il s’agit d’une caution ou d’une
hypothèque.
Conditions relatives au contrat

Le contrat de vente doit être signé devant un notaire, puis inscrit et publié à
la conservation des hypothèques.
Il peut, en plus des dispositions

habituelles, contenir des clauses
résolutoires en cas de non-paie-
ment, avec précision des rentes
payées gardées par le vendeur en
indemnités, mais aussi des clauses
d’annulation de la vente et de reva-
lorisation de celle-ci.
30
Conditions d’annulation
La vente en viager est liée à la longévité du vendeur,
c’est pourquoi, selon l’article 1975 du Code civil, la
vente ne pourra pas être validée si le vendeur est
mourant ou très malade.
De plus, si le vendeur décède dans les vingt jours

suivant la signature du contrat, suite à une mala-
die dont il était atteint au moment de la vente, alors
cette dernière sera également invalidée.
Par ailleurs, un contrat peut également être déclaré

nul si l’acheteur sait que le vendeur est atteint d’une
maladie entraînant une mort imminente.
Et un prix insuffisant peut aussi être à l’origine d’une annulation de contrat :

le vendeur peut demander l’annulation de la vente s’il estime qu’il a été lésé
de plus de 7/12e du prix du bien immobilier.
Enfin, en cas de vente en viager à un enfant, celle-ci pourra être considérée

comme une donation au moment de la succession, si elle n’a pas fait l’objet
du versement d’une rente ou si tous les héritiers réservataires n’ont pas donné
leur accord.
En revanche, la mort accidentelle du vendeur ne peut être considérée comme

une cause d’annulation.
Encadrement juridique
La vente en viager est un système de
vente encadré par la loi et les profession-
nels spécialisés. Elle est notamment régie
par les articles 1968 à 1974 du Code civil.
Le contrat est alors défini comme un
contrat aléatoire, dans le sens où ni le
vendeur ni l’acheteur ne savent s’ils ont
fait une bonne affaire ou non.
31
Le contrat aléatoire est défini à l’article 1964 du Code civil : « Le contrat aléa-
toire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et
aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre
elles, dépendent d’un événement incertain. »
Il existe donc une condition impérative pour le viager, l’aléa, qui doit répondre
à deux impératifs :
ππL’acheteur ne doit pas être au courant d’un éventuel problème de santé

du vendeur, qui pourrait causer son décès proche. De même, selon l’ar-
ticle 1975 du Code civil, le contrat de vente ne pourra pas être validé si le
vendeur est mourant ou très malade.
ππEn cas de viager libre, l’acheteur ne pourra pas louer le bien immobilier à
un prix supérieur à la rente, sinon l’aléa disparaîtrait.
En cas de non-paiement
L’encadrement juridique permet également d’assurer
le vendeur en cas de non-paiement. Ainsi, le contrat
de vente prévoit une clause résolutoire, qui consiste
en une résolution automatique de la vente en cas de
non-paiement par l’acheteur ; cette résolution doit
être constatée par un juge. La vente est annulée
rétroactivement et le vendeur récupère donc le bien
tout en pouvant conserver le bouquet et les rentes
viagères déjà perçues à titre d’indemnisation.
D’autre part, le contrat renferme aussi une clause de privilège du vendeur, qui
lui permet de procéder à la vente aux enchères du bien afin de se rembourser
les sommes dues en cas d’impayé ou de lésion.
En cas de non-paiement, le vendeur pourra aussi toujours avoir recours à une

injonction de payer, délivrée par un juge de proximité ou un juge du tribunal
de grande instance.
En outre, le notaire remet une « copie exécutoire » de la vente au vendeur

afin de lui permettre de poursuivre l’acheteur en cas de non-paiement.
32
Le vendeur : le crédirentier
Lors d’une vente en viager, le vendeur est appelé crédirentier puisqu’il est le
créditeur de la rente viagère.
On parle aussi de crédirentier dans le cadre d’un viager financier : c’est donc
le bénéficiaire de la rente viagère !
Statut
Le crédirentier n’est ni propriétaire ni locataire,
son statut est donc à déterminer au moment
du contrat de vente. Il dépend du type de
vente, viager libre ou occupé, et peut ainsi
être :
ππusufruitier du bien ;
ππbénéficiaire de la jouissance du bien ;
ππne plus jouir du bien.
Avantages
Avec le viager, le crédirentier bénéficie d’un
revenu régulier complémentaire plus important
qu’un bien en location. En gardant la jouissance du bien, il peut aussi conti-
nuer à disposer d’un logement jusqu’à la fin de ses jours.
En outre, il est possible d’avoir plusieurs crédirentiers,

on parle alors de rente assise sur plusieurs têtes. Le cré-
direntier peut aussi prévoir un droit de réversion sur
son conjoint. Dans ces deux cas, la rente est payable
jusqu’au décès du dernier vivant.
Les rentes viagères reçues bénéficient d’un abattement

au titre de l’impôt sur revenu, avec un pourcentage
plus ou moins important selon l’âge du crédirentier à la
signature du contrat.
33
Décès
Le viager s’arrête au décès du crédirentier ou du dernier des crédirentiers,
quelle qu’en soit la cause. Ainsi, le décès du crédirentier entraîne l’arrêt du
paiement de la rente et l’extinction des éventuels droits d’usage et d’usufruit.
Dans certains cas, le décès prématuré du crédirentier peut amener à l’annula-

tion du contrat de vente.
L’acheteur : le débirentier
L’acheteur est appelé débirentier, car il est le débiteur de la rente. Son statut
et ses différentes obligations sont définis dans le contrat de vente : c’est donc
l’acheteur du bien en viager !
Statut
Le débirentier est
engagé par le contrat
à verser une rente
viagère et/ou un
bouquet au crédiren-
tier et devient à ce
titre propriétaire du
bien immobilier à la
signature du contrat.
Cependant, en cas de
viager occupé, celui-
ci ne peut jouir du
bien qu’au décès du
crédirentier.
Le débirentier ne paye pas l’intégralité du prix du bien immobilier au moment

de l’achat, mais doit verser une rente viagère annuelle, trimestrielle ou men-
suelle. Une partie du capital peut aussi être versée au moment de la signature,
il s’agit du bouquet.
34
Avantages
Avec la vente en viager, le débirentier
devient propriétaire du bien immobilier
sans avoir à avancer des fonds importants
au moment de la vente.
La vente portant sur l’aléa de la durée de

vie du crédirentier, il est possible de payer
un bien immobilier à un prix bien moins
important que sa valeur réelle.
À noter : en cas de viager occupé, le débirentier ne pourra occuper ou louer le

bien immobilier qu’au décès du crédirentier.
Décès
Si le débirentier meurt avant le crédirentier, le contrat de la vente ne prend
pas fin, mais la charge de la rente est transférée aux héritiers.
Ceux-ci reçoivent alors le bien dans la succession et sont tenus solidairement

et indéfiniment au paiement de la rente.
Si le débirentier a souscrit une assurance décès, le versement de la rente sera

alors pris en charge par cette dernière.
Le notaire
Le notaire intervient lors de la signature du contrat de
vente en viager ou d’un prêt viager hypothécaire.
Mais il peut aussi être sollicité pour la signature de la

promesse de vente et en tant que conseiller. De cette
manière, il peut intervenir aussi bien en amont qu’à la
signature du contrat de vente. De manière générale,
un notaire est indispensable à toute transaction immo-
bilière, que ce soit pour une vente en viager ou une
vente classique.
35
Rôle en amont de la vente

Le notaire peut être compétent pour
déterminer la valeur du bien immobilier
mis en vente, mais aussi pour procéder
à l’expertise de celui-ci. Il peut égale-
ment apporter des conseils juridiques et
fiscaux.
Certains notaires peuvent aussi assis-

ter vendeurs et acheteurs dans leurs
recherches de vente et d’achat en viager. Il se place alors comme une agence
immobilière et s’occupe de la négociation.
Rôle pour le contrat de vente

La vente en viager répond aux
mêmes règles légales que la vente
immobilière, le contrat de vente
doit donc être signé devant un
notaire. Ce dernier permet ainsi
d’assurer la sécurité du transfert
de la propriété du bien immobilier.
Il doit vérifier de nombreux points

juridiques et fiscaux ; à ce titre, il effectue les opérations de vérification sur :
ππl’origine de la propriété ;
ππla situation hypothécaire du bien ;
ππles servitudes conventionnelles ;
ππles règles d’urbanisme applicables ;
ππla capacité de vendre et d’acheter.
En outre, il définit avec les deux parties, crédirentier et débirentier, les condi-
tions d’occupation du bien en viager, de répartition des charges, de définition
de la rente et/ou du bouquet en fonction du prix du bien immobilier.
36
Le notaire réalise également les formalités d’enregistrement de la vente

auprès du bureau des hypothèques et s’occupe de la taxe sur la valeur ajou-
tée et l’impôt sur les plus-values. Enfin, il peut aussi gérer la succession du
viager.
Rôle pour le prêt viager hypothécaire

Lors d’un prêt viager hypothécaire,
le rôle du notaire est également obli-
gatoire pour la signature du contrat.
Il peut conseiller l’emprunteur en
amont, mais a surtout un rôle d’infor-
mation au moment de la signature.
Ainsi, le notaire doit renseigner l’ache-
teur sur :
ππles conséquences patrimoniales et successorales de son acte ;

ππl’utilité de l’opération ;
ππla validité de fond et de forme ;
ππles risques de l’opération.
Le notaire veille à la description précise du bien hypothéqué, de ses éléments
d’équipement et de sa situation d’occupation.
37

Astuces
Protéger son conjoint en cas de décès

par Élie
Lors d’une vente en viager, le décès du crédirentier met automatiquement fin au

contrat de vente.
Le débirentier entre ainsi en pleine possession du bien immobilier et n’a plus à
verser de rentes viagères.
Afin que le conjoint survivant puisse continuer à toucher la rente et à occuper
le bien en cas de viager occupé, il est nécessaire de prévoir une réversion de la
rente viagère au conjoint dans le contrat de vente.
De cette façon, en cas de décès du crédirentier, le contrat de vente sera maintenu
jusqu’au décès du conjoint survivant, qui pourra continuer à jouir de la rente
viagère et du logement.
Il faut cependant savoir qu’en cas de rente réversible, il est possible que le mon-
tant de la rente soit moins important que sans réversion.
Conformité d’une offre de prêt viager hypothécaire

par Élie
Avant toute souscription à un prêt viager hypothécaire, l’organisme de crédit

spécialisé doit fournir une offre préalable de prêt. Afin de s’assurer que ce prêt
viager hypothécaire répond bien aux exigences légales, il est important d’en
vérifier sa conformité.
Selon l’article L.314-5 du Code de la consommation, l’offre de prêt doit contenir
un certain nombre de mentions obligatoires, c’est-à-dire :
ππl’identité des parties ;
ππla description du bien immobilier ;
ππla valeur estimée du bien ;
ππla nature du prêt, ses modalités et les conditions de mise à disposition ;
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ππl’échéancier des versements en cas de versement échelonné ;

ππle coût du crédit et le taux effectif global appliqué ;
ππla durée de validité de l’offre, qui doit être d’au moins trente jours.
Annulation d’un viager

Ma sœur a profité de la dépendance de mon frère (alcoolisme) pour acheter son
appartement en viager. Ce dernier étant décédé, puis-je faire annuler cette vente
en viager ?
Question de Kikine

Un frère ou une sœur ne peuvent pas être exclus de la succession familiale,
donc il faut attaquer cette vente en viager au prétexte qu’elle viole vos
droits de succession ; contactez un avocat.
Contrat de vente en viager libre

Lorsqu’un bien fait l’objet d’un contrat avec une agence, pour une vente en
viager libre, est-il possible de le vendre de particulier à particulier, sans devoir
payer les frais à l’agence ?
Question d’Armand
ΔΔ Réponse de Gestiondepatrimoine.com
Tout dépend de la nature du mandat confié à l’agence. Si celui-ci est exclu-
sif, alors c’est impossible. Il vous faudrait dans ce cas contacter l’agence
pour la mettre en relation avec cet acquéreur, mais les frais seraient dus.
Risques de non-paiement de la rente

Comment peut-on se protéger des risques de non-paiement de la rente par l’acheteur,
suite à une mise en faillite, un redressement ou une mise en liquidation judiciaire
de celui-ci ? Sachant que dans ces cas, la clause résolutoire devient inutile.
Question de Ceven30
39

Il faut garder une hypothèque tant que la totalité des rentes n’est pas versée.
Ensuite, en cas de faillite de l’acquéreur, il faut réaliser une saisie sur ses
biens personnels, via le tribunal qui a établi le jugement.
En effet, s’il est en société et s’il organise son insolvabilité, vous ne pourrez
pas récupérer votre argent, alors qu’en faisant saisir ses biens privés, vous
avez un peu plus de chances de percevoir quelque chose.
Durée d’exclusivité d’un contrat de viager

Je souhaite avoir des renseignements sur la durée moyenne d’un contrat
d’exclusivité entre une agence immobilière et un vendeur : durée maximale et
conditions de résiliation ou de fin de contrat (tacitement reconductible ?).
Question de Viager

Tout mandat d’exclusivité doit contenir une date limite, faute de quoi il est
considéré comme caduc.
Cette limite est généralement d’un an, avec une reconduction tacite à
dénoncer dans les quinze jours avant la date limite, en lettre recommandée
avec accusé de réception.
En outre, la durée maximale est fixée à vingt-quatre mois selon les usages ;
sinon voyez un notaire.
Vendre en viager à un de ses enfants

Est-il possible de vendre un bien en viager à l’un de ses enfants ?
Question de Zack
Cela est possible, mais si vous avez d’autres héritiers directs, il convient de
recueillir leur accord, faute de quoi, la vente en viager pourra être considé-
rée comme une donation déguisée.
Le bien vendu sera alors réintégré dans la succession.
40
Pour ce faire, il convient de contacter un notaire afin que celui-ci vous guide
dans toutes les procédures obligatoires pour que la vente ne soit pas contes-
tée. De manière générale, en cas de vente en viager à l’un de ses enfants, il
convient de fixer une rente viagère correspondant à la valeur du bien immo-
bilier, pour éviter tout problème avec les impôts.
Promesse de vente
Est-il normal de verser un dépôt de garantie lors de la signature de la promesse
de vente d’un viager ? Si oui, à combien s’élève-t-il ?
Question de Victor13
Lors de la signature de la promesse de vente, l’acheteur doit effectivement
verser un dépôt de garantie.
Le montant demandé par le vendeur correspond en général à 10 % de la
valeur du bien immobilier, mais il est possible de se mettre d’accord sur un
montant inférieur.
Avec la promesse de vente, le vendeur s’engage à réserver le bien immo-
bilier pendant une durée donnée. Pendant cette période, l’acheteur peut
se rétracter, mais le propriétaire gardera alors tout ou partie du dépôt de
garantie à titre d’indemnité.
Droits des héritiers

Quels sont les droits des enfants lorsque le dernier parent vivant vend sa maison
en viager ?
Question de Lulu

Le viager est une solution qui permet au vendeur d’améliorer sa retraite et
son niveau de vie, et le propriétaire est libre de disposer de son bien.
Si les héritiers ne sont pas d’accord, il faut que la succession ait été réglée et
qu’elle l’autorise. S’il n’existe aucun testament, alors c’est le règlement de
succession qui autorise ou non la possibilité de vendre en viager.
Vous devez donc prendre rendez-vous avec le notaire de la succession.
41
Décès du crédirentier
Lors de l’achat d’un viager libre, comment le débirentier est-il informé du décès
du crédirentier ?
Question de Gorleri
Lors du décès du crédirentier, le débirentier est prévenu la plupart du temps
par le notaire.
C’est donc ce dernier qui va gérer l’extinction du viager par le décès du
crédirentier.
Céder son droit d’usufruit

J’envisage de vendre ma maison en viager occupé. Le contrat de vente peut-il
m’autoriser à céder mon droit d’usage et d’habitation à un tiers, gratuitement ou
en location ?
Question de Tenebs
ΔΔ Réponse de Gestiondepatrimoine.com
Effectivement, vous avez la possibilité de convertir votre usufruit en rente
viagère ou en capital ; en revanche, vous ne pourrez le vendre qu’aux
nus-propriétaires.
De plus, la conversion de l’usufruit en rente viagère ou en capital est taxable
au droit fixe des actes innommés de 125 €.
42
III.
Le paiement d’un viager
La vente en viager repose sur le verse-

ment d’une rente viagère du débirentier
au crédirentier. C’est un versement
périodique et garanti à vie !
La rente viagère
La rente viagère est une rente réversible,
autrement dit, elle sera versée jusqu’au
décès de la tierce personne bénéficiaire.
Présentation
Lorsque le contrat prévoit plusieurs crédirentiers, la rente viagère peut être
différente pour chacun d’eux, mais sera versée jusqu’au décès du dernier
vivant. En général, le débirentier paie une partie du prix du bien à la signature
de la vente, on appelle ce versement de capital le bouquet, puis le solde est
converti en rente viagère.
43
III. Le paiement d’un viager
La rente viagère peut être mensuelle, tri-

mestrielle ou annuelle. La périodicité des
versements, appelés arrérages, est conve-
nue entre les deux parties et indiquée
dans le contrat de vente. Le lieu ou type
de paiement est également indiqué.
Si le contrat de vente ne prévoit pas les

dates et moyens de paiement, les arré-
rages (les sommes à payer à chaque
échéance) sont payables à la fin de chaque année, chaque trimestre ou
chaque mois, au domicile du débirentier.
Calcul
Selon l’article 1976 du Code civil, le montant
de la rente viagère peut être fixé librement
entre les deux parties, mais il ne doit pas être
dérisoire par rapport à la valeur du bien. Si ce
montant est estimé trop faible par les impôts,
la vente pourra être annulée ou mutée en
donation.
En outre, la rente viagère est calculée en fonc-

tion de nombreux facteurs :
ππla valeur vénale du bien estimée au jour de la vente ; il s’agit du prix de

vente, calculé en fonction du marché immobilier et suite à une expertise ;
ππle versement ou non d’un bouquet et son montant ;
ππl’âge du crédirentier et son espérance de vie, estimés en fonction de
barèmes établis par les tables de mortalité et des organismes (Caisse
nationale de prévoyance, compagnies d’assurances…) ;
ππles éventuels usufruits, droits de jouissance et d’occupation du crédiren-
tier ; un abattement est effectué en cas d’occupation, droit de jouissance
ou d’usufruit au profit du crédirentier ;
44
ππla rentabilité théorique du bien ;

ππl’éventuelle réversibilité de la rente.
Par ailleurs, le calcul peut prévoir une clause
de révision et d’indexation de la rente. En
général, les deux parties se mettent d’accord
pour prévoir une révision effectuée en fonc-
tion de l’indice de l’INSEE ou du coût de la
construction. Mais si les parties n’arrivent pas
à se mettre d’accord, la rente est réévaluée
en fonction du barème de la loi des finances,
mis à jour chaque année au mois de janvier.
Dans la plupart des cas, la rente viagère est révisable à date fixe chaque
année.
Garanties
En cas de non-paiement de la rente viagère, le crédirentier peut récupérer les
rentes dues pour les cinq dernières années. Passé ce délai, il y a prescription.
Le crédirentier dispose également d’un encadrement juridique en cas de non-

paiement : le privilège du vendeur et la clause résolutoire de plein droit.
Le bouquet
Le bouquet est l’un des moyens de paiement de la vente en viager.
Présentation
Le bouquet correspond au versement d’un
capital initial au moment de la signature
du contrat de vente. Il s’agit d’un verse-
ment non obligatoire, librement déterminé
entre le vendeur (crédirentier) et l’acheteur
(débirentier).
45
Même s’il n’est pas obligatoire, le bouquet est très répandu, car il permet au
crédirentier d’obtenir un versement immédiat.
Calcul et paiement
Le montant du bouquet est libre-
ment fixé entre l’acheteur et le
vendeur et varie de 0 % à 50 % de
la valeur du bien. Cependant, en
moyenne, il est fixé à 30 % du prix
total du bien immobilier. Le solde
du prix de vente restant est ensuite
converti en rente viagère. Ainsi, plus
le bouquet est important, moins le
capital converti en rente sera élevé.
Le montant est généralement calculé en fonction de l’âge du vendeur, sa

situation patrimoniale et la valeur du bien.
Par ailleurs, le bouquet ne correspond que dans de rares cas à la totalité du

prix de vente. Dans ce cas, vendeur et acheteur s’exposent à ce que la vente
en viager soit qualifiée de vente immobilière déguisée. Des frais et une rééva-
luation du prix pourraient alors être réclamés par le service des impôts.
Ils doivent donc être vigilants et bien respecter les conseils donnés par le
notaire.
En outre, la réévaluation et les frais peuvent notamment être appliqués au

décès du crédirentier.
À noter : le montant payé sous forme de bouquet est non imposable.
La revente
Lorsque l’on a acheté un bien en viager, il est possible de procéder à sa
revente, que ce soit du vivant ou au décès du crédirentier. Néanmoins, c’est
une solution envisageable, mais pas toujours avantageuse.
46
Dans quels cas ?

Même si ce n’est pas le but premier
de la vente en viager, il est tout à fait
possible de procéder à la revente du
bien immobilier.
Cependant, celle-ci n’est pas toujours

évidente, d’autant plus qu’il convient
d’essayer de récupérer les sommes
déjà versées. Ainsi, il est nécessaire
de bien peser le pour et le contre
avant de revendre un bien en viager. La plupart du temps, la revente a lieu en
cas de problèmes financiers ou personnels.
Il n’est également pas rare de voir des héritiers revendre un bien en viager en
cas de décès du débirentier.
Du vivant du crédirentier
Selon l’article 1960 du
Code civil, il est possible de
revendre un bien acheté
en viager, même si le cré-
direntier ne donne pas
son accord. Dans ce cas, il
conviendra de l’en informer
par voie d’huissier.
Le nouvel acquéreur devra

cependant payer les rentes
dans les mêmes conditions que le débirentier initial. Ils conviendront ensemble
d’un montant versé à la signature du contrat de vente. Tout comme lors de la
première vente en viager, ce montant est appelé bouquet.
Dans l’intérêt du premier acquéreur, celui-ci doit au moins correspondre à

l’ensemble des sommes déjà versées.
47
De plus, lorsque le débirentier revend un viager, il se porte garant du nouvel

acquéreur. En cas d’impayé, il se substituera à lui. Cette revente ne doit en
aucun cas modifier la situation du crédirentier et le montant des rentes qui lui
sont versées.
À noter : si la revente du viager rapporte une plus-value, celle-ci sera impo-

sable.
Après le décès du crédirentier

Au décès du crédirentier, le contrat de vente en viager
prend automatiquement fin, et le débirentier obtient
la jouissance totale du bien immobilier. La vente du
bien acheté en viager se fera donc dans les mêmes
conditions que pour une vente immobilière classique,
mais pourra aussi être établie sous forme de viager.
Par contre, la revente peut parfois présenter peu

d’intérêts, sauf si le bien immobilier a été fortement
revalorisé par rapport à sa valeur initiale. Là aussi,
le vendeur doit faire attention aux différentes plus-
values qui pourraient être imposables.
À noter : en cas de viager assis sur plusieurs têtes ou de réversion au conjoint,

le contrat ne prend fin qu’au décès du dernier crédirentier vivant.
L’assurance
L’assurance viager permet au débirentier de s’assurer dans le cas où il décè-
derait avant le crédirentier, ou au cas où le crédirentier aurait une longévité
exceptionnelle.
Assurance décès
Le principe de la vente en viager repose sur l’aléa de la longévité du vendeur.
Cependant, il arrive que l’acheteur décède avant le vendeur. Ce sont alors
ces héritiers qui doivent s’acquitter du paiement des rentes viagères, à moins
48
qu’il n’ait souscrit à une assurance décès. En

effet, si tel est le cas, c’est l’assurance qui
prendra en charge le paiement de la rente à
son décès.
Les rentes théoriques restant à payer (selon

l’estimation de l’espérance de vie du ven-
deur) seront alors recalculées en capital.
Dans de rares cas, le capital versé par l’assurance peut cependant être calculé
sur le capital initial.
En pratique, l’assurance verse ce capital aux héritiers afin qu’ils puissent payer
le crédirentier. La plupart des organismes exigent néanmoins une souscription
dès la signature du contrat.
Le taux de la prime d’assurance décès est calculé en fonction de l’âge du

souscripteur, mais se base également sur le capital restant dû.
En cas de longévité exceptionnelle

Devant l’augmenta-
tion de l’espérance
de vie des personnes
âgées, de plus en
plus de débirentiers
souscrivent à une
assurance de longé-
vité exceptionnelle.
En effet, le contrat
de vente en viager
ne prend fin qu’au
décès du crédirentier.
Si celui-ci vit de très
nombreuses années, le débirentier se retrouve à payer une somme beaucoup
plus importante que la valeur du bien.
49
Afin de se protéger contre ce risque,

certains acheteurs choisissent de sous-
crire à une assurance de longévité
exceptionnelle qui s’engage à prendre
le relais du paiement de la rente si le
viager s’éternise. La date de prise en
charge de la rente est prévue dans le
contrat d’assurance.
La rente payée au-delà de la durée

prévue n’est plus indexée, ce qui
représente tout de même un risque de
diminution du pouvoir d’achat pour le crédirentier. Le crédirentier doit donc
être informé de cette disposition et peut exiger le versement d’une rente plus
importante.
50

Astuces
Une rente révisable pour faire face à l’évolution du coût de la vie

par Élie
Afin de ne pas voir son pouvoir d’achat diminuer au fur et à mesure de l’augmen-
tation du coût de la vie, il est important de prévoir une rente viagère révisable.
Cela doit faire l’objet d’une clause dans le contrat de vente.
Ainsi, la rente est indexée selon un indice fixé en accord par le crédirentier et le
débirentier. L’indexation la plus réaliste et la plus souvent choisie est celle basée
sur l’indice mensuel des prix à la consommation des ménages urbains, hors tabac
et sur la France entière, publié par l’INSEE.
Il est cependant tout à fait possible de choisir un autre indice, tel que celui du
coût de construction ou du coût du pétrole. Il est néanmoins important de choisir
un indice fiable pour que la révision de la rente soit représentative du coût de la
vie. Il est d’ailleurs conseillé de prévoir un indice de remplacement.
En outre, la révision de la rente doit être prévue à date fixe chaque année, en
fonction du dernier indice publié au moment de la signature du contrat.
Si le contrat de vente ne prévoit aucune revalorisation de la rente, il faut savoir
qu’il existe une révision minimale légale. Cette dernière est donnée par la loi des
finances qui publie chaque année en janvier, un tableau de coefficient d’aug-
mentation à appliquer en fonction de la date du contrat.
Selon le coût de la vie, la rente peut être révisable à la hausse comme à la baisse.
Le viager, une solution pour financer la dépendance ?

Faire d’une pierre deux coups, c’est l’intérêt du projet émis par les notaires de
France lors de leur 107e Congrès. Leur idée est simple : aménager le viager immo-
bilier pour aider les personnes dépendantes.
La dépendance est à présent classée comme le cinquième risque (qui s’ajoute à
la maladie, la famille, les accidents du travail et les retraites), et le viager immo-
bilier piétine, alors que l’un et l’autre peuvent se compléter.
51
Voilà ce que concluent les notaires de France !

L’une des raisons de cet éloignement des acquéreurs immobiliers s’explique par
le côté « pari sur un décès » des ventes en viager.
Car le principe du viager immobilier consiste à transférer la propriété d’un bien
immobilier à un tiers qui devra en contrepartie verser une rente au vendeur (sou-
vent une personne âgée) jusqu’à son décès.
Or, pour les personnes âgées, le viager présente deux avantages majeurs :
ππElles perçoivent ainsi une rente régulière, leur permettant de couvrir les
frais de santé liés à la dépendance.
ππElles peuvent rester chez elles plutôt que d’aller dans un établissement
dédié.
Mais le vendeur n’est pas le seul gagnant, puisque l’acheteur acquiert un bien
à un prix inférieur au marché, car selon son âge, il n’a pas besoin d’avancer les
fonds.
Alors où est le problème ? Selon les notaires, la procédure de la vente en viager
n’est pas assez sécurisée, d’où la tendance des notaires à déconseiller ce type de
contrats !
Selon eux, il faudrait instaurer une forme d’assurance prenant le relai de l’ache-
teur lorsque le vendeur fait preuve d’une longévité exceptionnelle. Ils envisagent
ainsi que les assurances prennent le relais dès que le vendeur en viager dépasse
de cinq ans l’espérance de vie de leur classe d’âge.
Mais cette assurance devrait aller dans les deux sens et prévoir une garantie pour
couvrir le décès prématuré du vendeur en indemnisant sa descendance.
Ainsi assurés, vendeurs et futurs propriétaires ne craindraient plus la vente en
viager.
Loyer à la libération d’un viager

Est-ce qu’un loyer, à la libération d’un viager occupé, peut être supérieur à la
rente due au crédirentier ?
Question d’Harry92
52

Les loyers doivent obéir à la règle de moyenne des loyers conventionnelle-
ment en usage dans votre localité.
Versement du bouquet
Est-ce que le versement du bouquet d’un viager peut se faire en deux fois ?
Question de Gabriel
ΔΔ Réponse de BA Formation Recrutement

En principe, non. Le bouquet est versé chez le notaire en une seule fois, soit
par vos fonds propres, soit par un prêt bancaire.
La seule solution pour ne pas payer l’intégralité en une seule fois serait de
payer la première partie avec vos fonds propres et de demander un cré-
dit bancaire pour le reste, que vous pourrez rembourser par anticipation
lorsque vous le déciderez.
Valorisation d’un viager libre

Devant atteindre l’âge de 60 ans en 2012, puis-je vendre en viager libre un
appartement estimé à 540 000 € en exigeant un bouquet ?
Si oui, quel en serait le montant, ainsi que celui de la rente annuelle ?
Question de Ruffin
Toutes les questions relatives au viager, le bouquet, la rente, l’indexation
annuelle… relèvent du ressort du notaire.
Il est le seul à même de calculer la valeur du bouquet en fonction de la
valeur du bien, ainsi que le montant de la rente mensuelle en fonction de
votre âge et des tables de mortalité.
Conversion d’une assurance-vie en rente viagère

J’aimerais savoir ce que représente la conversion d’une assurance-vie en rente
viagère.
Question de DG5DP
53
ΔΔ Réponse de Frédéric Lassureur – C.E.E.

La rente viagère signifie que le reversement du capital sera versé progres-
sivement jusqu’à votre décès, y compris si vous êtes un futur centenaire et
que le capital reversé dépasse le capital épargné (et valorisé par les intérêts).
Ceci n’est possible que grâce aux calculs statistiques sur l’espérance de vie
et, bien sûr, sur l’abandon de votre capital en cas de décès précoce au ges-
tionnaire de votre rente. L’argent de ceux qui décèdent tôt « compensant »
ceux qui décèdent tard. Le choix de la transformation en rente viagère est
définitif, il faut donc réfléchir avant de décider, notamment en fonction de
vos objectifs, de votre situation familiale et patrimoniale et en fonction de
votre hérédité familiale d’espérance de vie.
Réévaluation d’indexation d’une rente viagère

Actuellement, je paie un viager occupé, et depuis 2006, j’ai oublié toutes les
indexations. Le crédirentier me réclame une rétroactivité des sommes non
payées. En a-t-il le droit ?
Question de Sandl
La revalorisation de la rente s’effectue, en effet, chaque année et selon
l’indice défini au départ ; bien souvent, il s’agit de l’indice de la consom-
mation des ménages. L’acte authentique par lequel vous avez acquis le bien
en viager doit stipuler la date de revalorisation et l’indice. À mon sens, le
crédirentier est en droit de vous demander de régulariser ; je vous conseille
cependant de vous rapprocher du notaire, qui était certainement tenu d’ef-
fectuer les revalorisations annuelles.
Non-paiement d’une rente viagère

Que dois-je faire si le débirentier ne paye pas la rente viagère qui m’est due ?
Question de Derek25
Lorsque le débirentier ne paye pas la rente due au crédirentier, ce dernier
peut réclamer les rentes non payées des cinq dernières années. Au-delà
de cinq ans, il y a prescription. C’est pourquoi le crédirentier ne doit pas
attendre trop longtemps avant d’agir.
54
Afin de protéger le crédirentier, le contrat de vente doit prévoir plusieurs

clauses en cas de non-paiement. Ainsi, la clause résolutoire permet d’an-
nuler automatiquement la vente en cas d’impayé. Le crédirentier pourra
récupérer son bien, tout en conservant les sommes déjà perçues en bouquet
ou rente à titre d’indemnité.
En parallèle, la clause de privilège permet, quant à elle, de vendre le bien
aux enchères afin de rembourser le vendeur des sommes dues.
Versement d’une rente viagère

La rente viagère était versée le 5 de chaque mois ; et la personne étant décédée
le 2, la rente est-elle due pour ce dernier mois ?
Question de Phaedra1941
ΔΔ Réponse de Sylvie
La rente est réputée « d’avance », donc, non seulement vous ne devez rien,
mais vous pourriez réclamer au notaire 3/30e de remboursement de la rente
précédente.
55
IV.
La fiscalité du viager
Comme pour toute vente immobilière, la

vente en viager est soumise au paiement de
droits de mutation et de frais de notaire. Ces
derniers sont à la charge de l’acheteur.
Les droits de mutation

et les frais de notaire
À la signature de l’acte de vente auprès du
notaire du viager, l’acheteur doit payer des
droits de mutation selon le prix de vente du
bien.
Les droits de mutation s’appliquent à tous les

types de mutations immobilières à titre oné-
reux dont font partie les ventes en viager. Ils concernent en outre tous les
biens immobiliers et prennent en compte l’ensemble des charges et indemni-
tés dues au vendeur.
56
IV. La fiscalité du viager
Montant des droits de mutation

Les droits de mutation comprennent plusieurs taxes
perçues par l’État et les collectivités locales avec un
taux total de 5,09 %, réparti comme suit :
ππune taxe départementale avec un taux de

3,60 %, ce taux peut être réduit au maximum de 1 % par les Conseils
généraux ;
ππune taxe communale avec un taux de 1,20 % ;
ππun prélèvement de l’État avec un taux de 0,29 %.
Frais de notaire
Aux droits de mutation,
s’ajoutent les frais de
notaire. Dus lors d’une vente
en viager, ils sont calculés
sur le même principe qu’une
vente immobilière clas-
sique. Soumis au décret du
8 mars 1978, modifié par le
décret du 16 mai 2006, ils
sont donc établis en fonc-
tion de barèmes précis, mais
seront différents d’une vente à l’autre. En outre, ils sont à la charge de l’ache-
teur et comprennent :
ππla rémunération du notaire, appelée « émoluments » ; une partie des

émoluments est fixe, l’autre est proportionnelle au prix de vente ;
ππles débours, qui correspondent aux sommes payées par le notaire,
comme pour le bureau des hypothèques, le cadastre, les frais de
timbres… ;
ππles droits payés au Trésor, tels que la taxe de publicité foncière ou encore
la TVA.
57
Par ailleurs, pour les débours et les droits payés au Trésor, les frais de notaire
sont également soumis au Code général des impôts.
En général, le notaire demande une provision à l’acheteur, puis lui adresse

un compte définitif et détaillé lorsque le dossier de la vente est traité. Il lui
reverse alors à ce moment l’éventuel trop-perçu.
Les rentes viagères

Toutes les rentes viagères à titre onéreux, qu’elles soient en viager financier
ou immobilier, sont imposables.
Impôt sur le revenu

Les rentes viagères sont imposables au titre de
l’impôt sur le revenu, que l’on retrouve souvent
sous l’abréviation IR.
La fiscalité des rentes viagères est définie aux

articles 81 et 158 du Code général des impôts.
Cependant, étant donné que le but principal
des rentes viagères est d’assurer une retraite complémentaire aux personnes
âgées, des abattements ont été prévus.
Abattements
Les abattements accordés au titre de l’impôt sur
le revenu dépendent de l’âge du bénéficiaire à
la date d’entrée en jouissance du premier verse-
ment des rentes viagères.
Dans le cas d’un viager immobilier, le premier

versement a lieu au moment de la signature de
l’acte de vente.
Mais dans le cas d’un viager financier, il intervient le plus souvent le mois sui-
vant le versement du capital par le crédirentier.
58
En cas de rente réversible au conjoint, l’âge pris en compte est celui du plus
âgé des deux bénéficiaires. L’abattement accordé est alors de :
ππ70 % pour les personnes de plus de 70 ans ;

ππ60 % pour les personnes âgées de 60 ans à 69 ans ;
ππ50 % pour les personnes âgées de 50 ans à 59 ans ;
ππ30 % pour les personnes âgées de moins de 50 ans.
Hormis cet abattement sur l’impôt sur le revenu, les rentes viagères ne béné-
ficient d’aucune autre réduction d’impôt.
Les plus-values
Les plus-values pour les ventes en
viager répondent aux mêmes règles
que les ventes immobilières clas-
siques. Ainsi, lorsque vous vendez
un bien immobilier vous pouvez
être redevable d’une taxe sur les
plus-values.
Conditions d’imposition
Les plus-values représentent la dif-
férence entre le prix de vente d’un
bien immobilier et son prix d’achat,
majoré des frais liés à l’acquisi-
tion et aux travaux réalisés. Les
plus-values réalisées lors d’un via-
ger immobilier ou d’une revente
de viager peuvent donc être très
importantes.
Toutes les cessations immobilières à titre onéreux sont imposées, mais leur
imposition fait l’objet de nombreuses exonérations.
59
Lorsqu’une personne réalise des plus-values sur la vente de sa résidence prin-

cipale, elle est exonérée de taxes sur les plus-values.
Pour les résidences secondaires ou autres biens immobiliers, une exonération

est accordée pour tous les biens détenus depuis au moins 15 ans ou vendus
moins de 15 000 €.
Calcul de la taxe
Pour le calcul de la taxe sur les plus-values,
on prend en compte plusieurs éléments : la
plus-value brute et la plus-value imposable.
La plus-value brute correspond à la diffé-

rence entre le prix de vente et le prix d’achat
majoré des frais d’acquisition et de travaux ;
tandis que la plus-value imposable prend en
compte un abattement de 10 % par année de détention du bien immobilier
au-delà de cinq années. Un abattement forfaitaire de 1 000 € est également
appliqué.
La taxe sur les plus-values correspond ainsi à 34,5 % de la plus-value impo-

sable, tous les prélèvements sociaux inclus (19 % de taxe sur les plus-values
immobilières + 5,4 % de prélèvement social + 0,3 % de contributions addi-
tionnelles + 8,2 % de CSG + 0,5 % de CRDS + 1,1 % de prélèvement RSA).
Paiement
La déclaration et le paiement de la taxe sur les
plus-values s’effectuent au moment de signature
du contrat de vente chez le notaire.
Ce dernier paye la taxe pour le compte du ven-

deur ; le calcul du bouquet et des rentes viagères
versées au vendeur s’effectue après déduction de
la taxe sur les plus-values.
60
Si le vendeur n’est pas imposable au titre des plus-values, l’acte de vente doit
préciser la nature et les motifs de cette exonération.
La succession
Le viager, qu’il soit immobilier, financier ou en prêt hypothécaire, a des consé-
quences sur votre succession et pour vos héritiers.
Viager immobilier
Le viager immobilier a des
conséquences différentes sur
la succession selon les situa-
tions : décès du vendeur
(crédirentier) ou de l’ache-
teur (débirentier), vente en
viager à un membre de la
famille.
S’agissant des héritiers du

vendeur, ces derniers n’ont
plus aucun droit de succes-
sion sur le bien immobilier, puisqu’il a été vendu en viager et ne fait donc plus
partie de la succession. Les autres biens immobiliers éventuels détenus par
le vendeur ne sont, quant à eux, pas concernés et reviennent de droit aux
héritiers.
En cas de rente réversible sur le conjoint ou un membre de la famille direct

(parent, enfants, petits-enfants…), le ou les bénéficiaires de la réversion
continueront à bénéficier de la rente viagère, et ce, sans devoir payer de
droits de succession (art. 793 du Code général des impôts).
En revanche, les héritiers de l’acheteur sont tenus de payer la rente viagère en

succession. S’ils ne se tiennent pas à cette obligation, le vendeur pourra récu-
pérer le bien. Pour ne pas avoir à payer la rente viagère, les héritiers peuvent
cependant renoncer à leur part d’héritage. Il est également possible d’opter
pour la revente du viager, et ainsi s’acquitter des sommes dues au vendeur.
61
En outre, afin d’éviter aux héritiers de payer la rente viagère lors de la suc-
cession, de nombreux acheteurs optent pour une assurance viager du type
décès.
Par ailleurs, si le bien en viager a été vendu à

un enfant, la vente peut être considérée comme
une donation déguisée au moment de la succes-
sion, et les autres enfants pourront demander
à ce que la valeur du bien immobilier soit rap-
portée à l’héritage. Il est donc préférable de
demander l’accord des autres héritiers directs
avant d’effectuer une vente en viager à l’un
d’eux.
Sachez également que si un propriétaire vend

son bien en viager à un enfant en se réservant
l’usufruit du bien, celui-ci fera partie de la succession à son décès, puisqu’il en
reste fiscalement propriétaire.
La vente à un membre de la famille éloignée, tel qu’un cousin, neveu…

permet d’éviter des frais de succession. Cependant, il faut veiller à ce que
l’acheteur paye bien les rentes viagères et que leur montant ne soit pas déri-
soire, sinon le service des impôts pourra assimiler cette vente en viager à une
donation déguisée.
Viager financier
Lors de la souscription d’un viager financier, il est
possible de prévoir une rente réversible au bénéfice
du conjoint, mais aussi d’une tierce personne. Dans
ce cas, au décès du souscripteur, la rente continue à
être versée au bénéficiaire de la réversion. Selon l’ar-
ticle 793 du Code général des impôts, cette réversion
est exonérée de droits de succession pour les héritiers
directs tels qu’enfants et petits-enfants. Par contre, dans les autres cas, elle
sera taxée au titre des droits de succession.
62
Prêt viager hypothécaire

Au décès de l’emprunteur ou
du dernier des co-emprun-
teurs, le bien immobilier
faisant l’objet du prêt viager
hypothécaire revient de droit
à l’organisme de crédit spé-
cialisé qui le revendra pour se
rembourser.
Cependant, si les héritiers

veulent conserver le bien
immobilier, ils ont la possi-
bilité de régler eux-mêmes la dette due à l’organisme de crédit spécialisé.
Néanmoins, ce n'est pas toujours chose aisée, tout dépend du montant du
crédit restant.
63

Astuces
Vendre en viager libre ou occupé ?

Pour une personne âgée, la vente en viager semble l’option idéale pour bénéfi-
cier d’un complément de revenu. Mais entre une vente en viager libre ou occupé,
quelle est la situation la plus avantageuse pour le vendeur ? Tout dépend alors
de votre capital.
La vente en viager occupé est la solution idéale pour poursuivre sa vie habituelle,
puisqu’elle permet au vendeur de continuer à vivre dans son logement jusqu’à
son décès, tout en bénéficiant d’un complément de revenus, la rente viagère.
De plus, le vendeur n’a plus en charge le paiement de l’impôt foncier et de cer-
taines grosses charges ponctuelles, comme la rénovation des murs, du toit, etc.
Néanmoins, le vendeur doit tout de même payer la taxe d’habitation, ainsi que
les charges courantes liées au logement. C’est donc une option intéressante pour
maintenir ses habitudes, sans changement radical de son lieu de résidence ou de
son niveau de vie.
En revanche, pour financer des frais liés à la vieillesse, comme un placement
en maison de retraite, la vente de la résidence principale est parfois nécessaire.
Néanmoins, cette opération présente deux problèmes majeurs :
ππLe capital ne sera peut-être pas suffisant pour couvrir l’ensemble des frais,
si la personne placée doit vivre longtemps.
ππL’héritage des enfants risque de partir en fumée.
La vente en viager libre (le vendeur ne vit plus dans le logement vendu) permet
alors de financer un éventuel placement en maison de retraite, tout en sauvegar-
dant un capital pour sa succession.
Le seul danger de cette opération réside dans le risque de décès prématuré ! En
effet, si la personne âgée décède rapidement, l’opération peut s’avérer moins
intéressante qu’une vente classique. Avant de choisir le type de ventes, mieux
vaut donc estimer l’espérance de vie avec précaution.
Sachez en outre que la rente viagère perçue pour un viager libre est de 20 % à
30 % plus élevée qu’en viager occupé.
64
Bien définir ses besoins avant de vendre un bien en viager

par Élie
La vente en viager présente de nombreux avantages pour le vendeur, mais il ne

faut pas oublier qu’elle a des conséquences sur le patrimoine.
Ainsi, avant de vendre un bien en viager, il est important de bien peser le pour
et le contre, de définir ce que cette opération peut apporter, et ses conséquences.
Sachez donc que la rente en viager est particulièrement intéressante pour les
personnes âgées qui ont une faible retraite et qui souhaitent se constituer des
revenus complémentaires.
Grâce au versement de la rente viagère, ils s’assurent un revenu régulier et sûr.
Mais la rente a des conséquences sur le patrimoine immobilier. En cas d’héritiers,
le bien immobilier vendu en viager ne pourra pas leur être transmis lors de la
succession.
En résumé, la vente en viager est idéale pour les retraités qui n’ont pas d’héritiers
et qui veulent avoir un revenu complémentaire pour vivre confortablement.
Opposition des enfants à un viager

J’ai l’intention de vendre ma maison en viager occupé, mais mes enfants sont
contre cette idée.
Peuvent-ils s’y opposer ?
Question de Loupblanc
ΔΔ Réponse d’Ingénierie Patrimoine Finance

Non, votre maison vous appartient, vous pouvez donc faire ce que vous
voulez, vos enfants n’ont rien à dire.
ΔΔ Réponse d’IN&FI Crédits Vannes
Non, si vous êtes majeur et responsable ; le seul cas de figure où les enfants
peuvent mettre leur véto est lors d’une mise sous tutelle.
Cependant, le viager est souvent source de tensions familiales, il faut donc
bien y réfléchir avant de s’engager.
65
Droits sur une rente viagère

Suite à des violences de l’acheteur à l’encontre des vendeurs, lorsque ceux-ci ont
réclamé l’indexation, une procédure du tribunal a annulé la vente en viager.
Dans ce cas, les droits d’enregistrement d’un viager peuvent-ils être récupérés
par l’acheteur ?
Question de Vodka

Logiquement, si la vente a été annulée, les droits devraient être récupérés
par l’acheteur.
Mais dans votre cas, il y a eu litige entre les deux parties, donc l’admi-
nistration devrait rembourser les droits. Cependant, peut-être faudra-t-il
faire appel devant le tribunal administratif. Il serait cependant plus sage de
consulter un avocat.
Fiscalité et rente
La rente est-elle considérée comme une pension versée par l’acquéreur au
vendeur et peut-elle être de ce fait déductible des impôts sur le revenu ?
Question de Pat
ΔΔ Réponse de Yann de Rochefort

Les versements de la vente en viager ne sont pas considérés comme une
rente, ils ne sont donc pas déductibles.
Rente viagère et déclaration de revenus

Je verse à mes parents une rente viagère, et en contrepartie, ils me versent un
loyer. Je déclare ces loyers en microfoncier, mais je ne sais pas comment faire
apparaître sur ma déclaration d’impôts la rente viagère que je leur verse pour
qu’elle vienne en déduction de mes revenus. Pouvez-vous me renseigner ?
Question de Juliette
ΔΔ Réponse de Défiscavous
Tout d’abord, vous êtes en microfoncier. Or, même si on considère que cette
rente est une charge pouvant venir en déduction de vos revenus fonciers, le
fait d’être affilié à ce régime ne vous autorise pas cette déduction, dans la
66
mesure où ce régime vous offre uniquement un abattement forfaitaire. En

outre, la rente viagère n’a aucune raison de venir en déduction de vos reve-
nus ; c’est pourquoi vous ne trouvez aucun endroit où la faire apparaître.
En effet, les arrérages d’une rente viagère versée par l’acquéreur d’un
immeuble en contrepartie de son acquisition ne peuvent être considérés,
même pour partie, comme des intérêts.
Charges d’un viager occupé

Quelle est la répartition des charges dans le cas d’un viager occupé ?
Question de Julien67
En cas de viager occupé, acheteur et vendeur doivent s’entendre et définir
la répartition des charges dans l’acte de vente.
À défaut, selon la loi, sont à la charge du vendeur les réparations et frais
d’entretien, les charges courantes et la taxe d’habitation.
Et les grosses réparations ainsi que la taxe foncière (sauf si le vendeur
conserve l’usufruit du logement) sont à la charge de l’acheteur.
Imposition et viager
L’argent obtenu par le biais d’un prêt viager hypothécaire est-il imposable ?
Question de Ludovic
L’argent versé dans le cadre d’un prêt viager hypothécaire n’est pas consi-
déré comme un revenu, il n’est donc pas imposable à l’impôt sur le revenu.
En outre, si l’emprunteur est assujetti à l’ISF (Impôt de Solidarité sur la
Fortune), l’argent reçu sera neutre, mais le logement concerné par le prêt
viager hypothécaire sera déduit du patrimoine global.
67
Index des questions
et des astuces
I. Les types de viager 9
Le prêt viager hypothécaire dans l’impasse ! 21
Différencier viager financier et assurance-vie 22
Travaux en viager occupé 22
Frais d’agence 22
Saisie d’un bien acquis en viager 23
Prêt viager hypothécaire 23
Frais de notaire 24
Vente en viager à 60 ans 24
Récupérer un viager 25
Rente viagère et imposition à l’étranger 25
Viager et vente classique 26
Départ d’un viager occupé 26
II. Le contrat de vente 27

Protéger son conjoint en cas de décès 38
Conformité d’une offre de prêt viager hypothécaire 38
Annulation d’un viager 39
Contrat de vente en viager libre 39
Risques de non-paiement de la rente 39
Durée d’exclusivité d’un contrat de viager 40
Vendre en viager à un de ses enfants 40
Promesse de vente 41
Droits des héritiers 41
Décès du crédirentier 42
Céder son droit d’usufruit 42
III. Le paiement d’un viager 43

Une rente révisable pour faire face à l’évolution du coût de la vie 51
Le viager, une solution pour financer la dépendance ? 51
Loyer à la libération d’un viager 52
Versement du bouquet 53
68
Index des questions et des astuces
Valorisation d’un viager libre 53

Conversion d’une assurance-vie en rente viagère 53
Réévaluation d’indexation d’une rente viagère 54
Non-paiement d’une rente viagère 54
Versement d’une rente viagère 55
IV. La fiscalité du viager 56

Vendre en viager libre ou occupé ? 64
Bien définir ses besoins avant de vendre un bien en viager 65
Opposition des enfants à un viager 65
Droits sur une rente viagère 66
Fiscalité et rente 66
Rente viagère et déclaration de revenus 66
Charges d’un viager occupé 67
Imposition et viager 67
69
Les professionnels et experts
cités dans cet ouvrage
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leur savoir-faire (réponses aux questions des internautes, astuces, articles...).
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72
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Auteurs : MM. Cordier et Denis

I. Les types de viager 9

II. Le contrat de vente 27

III. Le paiement d’un viager 43

Index des questions et des astuces 68

Les professionnels et experts cités dans cet ouvrage 70

Trouver des professionnels près de chez vous 73

Le viager est une solution intéressante,

Les types de viager

Ainsi, vous avez le choix entre :

ππun viager immobilier, occupé ou

ππles conditions du contrat et son

Idéal pour s’assurer un revenu supplémentaire

Ce type de ventes présente un avantage fiscal plus ou moins important selon

ππle viager occupé ;

Selon le viager immobilier choisi, les

Lorsque l’on choisit d’acheter un

L’acheteur a la possibilité de payer une partie à l’achat, le bouquet, et le solde

Le viager occupé présente des avantages et inconvénients aussi bien pour

S’agissant du vendeur, le premier avantage réside dans le fait qu’il bénéficie

Cependant, le viager occupé peut aussi être inté-

Cette solution se révèle également plus intéressante qu’un achat classique

À noter : les charges obligatoires à la charge du vendeur sont définies à l’ar-

Lors d’un achat en viager libre, le vendeur

À ce titre, l’acheteur peut choisir d’acquérir le bien immobilier à titre de rési-

L’acheteur a la possibilité de payer une partie à l’achat, le bouquet, et le solde

Même si peu de vendeurs proposent leur bien immobilier en viager libre,

En outre, le calcul de la rente viagère est simplifié, puisqu’elle correspond à la

Pour l’acheteur, le viager libre est

Néanmoins, avant de vendre ou d’acheter un bien immobilier en viager libre,

Ainsi, le vendeur perd la jouissance de son bien immobilier dès la signature de

Même si celui-ci se trouve en maison de retraite, ses enfants ne pourront plus

Quant à l’acheteur, il est redevable de toutes les taxes, charges et travaux

Enfin, si le marché de l’immobilier est élevé, le prix de vente le sera aussi et

Le viager financier est un moyen sécurisé pour s’assurer un revenu com-

Il présente l’avantage de ne pas avoir à être souscrit longtemps avant la

Le montant de cette rente dépend de l’âge du souscripteur au jour du contrat

En cas de décès du souscripteur, le capital versé est a priori perdu, sauf en

Il est également possible de prévoir une garantie de réserve qui permettra

ππ30 % pour les crédirentiers de moins de

Le prêt viager hypothécaire

Par ailleurs, le remboursement du prêt viager

Au moment du décès, les héritiers peuvent régler la dette ou laisser le bien

À noter : le prêt viager hypothécaire est défini à l’article L.134-1 du Code de la

De plus, il ne peut être utilisé pour des

Enfin, l’emprunteur est tenu de bien entretenir le bien immobilier afin de ne

Le bien est estimé par un expert dont les frais

En outre, la banque limite le montant du prêt à une partie de la valeur du

De cette façon, le montant du capital prêté et les intérêts sont plafonnés à la

Si le prix du bien immobilier augmente, les héritiers bénéficient de la diffé-

Trouver une vente viagère

Définir ses besoins

ππdu prix du bien immobilier ;

Agences immobilières spécialisées dans le viager

Lorsque vous recherchez un bien immobilier à

Ces dernières sont visibles sur les supports