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Auteurs : MM. Bonnamy, Denis et Storelli

© Fine Media, 2012
ISBN : 978-2-36212-084-8
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204, rond-point du Pont de Sèvres - 92649 Boulogne-Billancourt cedex
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Table des matières
La location immo en un coup d’œil 8

Les types de location : principale, secondaire, vide, meublée ? 8
Le bail 9
Les obligations du propriétaire et du locataire 10
Les assurances 10
Qui contacter ? 10
Les frais 11
En cas de litige 11
I. Les locations principales et secondaires 12

Les résidences principales 12
Les résidences secondaires 14
Les logements mixtes 16
Les logements de fonction 19
Les logements vides 21
Les locations meublées 25
AA Pour aller plus loin 29
Astuces 29
Questions / réponses de pro 31
II. Les locations de vacances 34

Les locations saisonnières 34
Les gîtes 37
Les résidences de tourisme 38
L’échange de maisons 40
Astuces 43
III. Les autres locations : stationnements, terrains, locaux commerciaux 46

Les places de stationnement : garage et parking 47
Les terrains 49
Les locaux professionnels 53
Astuce 59
IV. Le bail de location 63

Les types de baux 64
Un bail en fonction de votre situation 77
Astuces 81
V. Les modalités du bail 86

Les contrats 86
Les assurances 98
Les aides à la location 102
Astuces 106
VI. Les obligations du propriétaire et du locataire 112

Les obligations du propriétaire 112
Les obligations du locataire 117
La gestion des litiges 124
Astuces 131
VII. Les frais : loyer et charges 137

Le loyer 138
Les charges 143
Astuces 160
VIII. La gestion d’une location 165

Trouver un locataire 165
Trouver une location 168
Vendre un logement en location 170
Qui contacter ? 175
Le régime fiscal des propriétaires 178
Astuces 182
Index des questions et des astuces 186
Les professionnels et experts cités dans cet ouvrage 188
Trouver des professionnels près de chez vous 191

La location immo en un coup d’œil
Quel que soit le type de

location, que vous soyez
propriétaire ou locataire, céli-
bataire, marié ou pacsé, il est
important de connaître les
points essentiels auxquels il
convient d’être attentif lors
d’une transaction immobilière.
Les types de location :

principale, secondaire, vide, meublée ?
L’offre de location est extrêmement variée, et chaque type de transactions
possède ses caractéristiques propres en termes de prix, de législation ou
encore de fiscalité.
Une résidence principale répond à des règles différentes d’une résidence

secondaire.
Mais un logement mixte ou un logement de fonction a également des carac-

téristiques spécifiques. Il convient également de faire la différence entre
logement vide et location meublée.
8
Les locations de vacances possèdent aussi des contraintes particulières

puisqu’elles ne sont pas louées tout au long de l’année. Location saisonnière,
gîte, résidence de tourisme, échange de maisons de vacances, le choix est
vaste !
Par ailleurs, il est également pos-

sible de louer une place de
stationnement ou un terrain. Pour
ce faire, il est nécessaire de se ren-
seigner sur les conditions de
location : garage, parking, terrain,
champ, jardin. Les professionnels
sont quant à eux soumis à des législations spécifiques pour louer un local, un
magasin, des bureaux ou encore un entrepôt. Sachez en outre que si vous
êtes en couple, votre statut administratif (mariage, concubinage, PACS) est
souvent pris en compte si vous mettez un bien en location (propriétaires) ou
si vous louez un logement à deux (paiement du loyer…).
Le bail
Il existe différents types de bail régis par plusieurs
lois qui déterminent les droits et les obligations du
locataire et du propriétaire :
ππ la loi du 6 juillet 1989, qui s’applique à la plu-

part des locations et protège les locataires de
façon importante ;
ππ les locations libres ;
ππ la loi de 1948 ;
ππ les locations HLM.
Pour le propriétaire et le locataire, il est important de connaître les caracté-
ristiques du bail qui les lie. Cela comprend à la fois le montant du dépôt de
garantie, la caution, l’état des lieux, mais aussi le montant du loyer, la résilia-
tion et le droit de préemption.
9
Les obligations du propriétaire et du locataire

Dans un contrat de location, le
propriétaire a des obligations à
respecter comme certaines répara-
tions ou le fait de délivrer au
locataire un diagnostic immobilier.
Le locataire, lui, doit s’acquitter
des réparations locatives et du
paiement du loyer.
D’autre part, lorsqu’un pro-

priétaire souhaite vendre un logement en location, il doit respecter des
obligations en matière de droit de préemption, de congé et de vente à la
découpe.
Les assurances
Le locataire doit souscrire une assu-
rance habitation avant la remise des
clés par le locataire. Les propriétaires
quant à eux, pour davantage de
garanties, peuvent également souscrire
une assurance loyers impayés ou une
garantie des risques locatifs.
Qui contacter ?
Que ce soit pour trouver un locataire ou une
location immobilière, il est possible de faire appel
à une agence immobilière.
Il faut cependant être prudent, car on rencontre

souvent des « marchands de listes » : leur fonc-
tionnement est différent, et les arnaques sont
nombreuses.
10
Les frais
Dans le cadre d’une location, les frais
engendrés sont souvent à l’origine de nom-
breux litiges entre propriétaire et locataire.
Le bail est là pour rappeler qui paie les
charges locatives, quelles sont les charges
récupérables et les dispositions à prendre
en termes de fiscalité. Par ailleurs, le locataire ne doit pas négliger la révision
annuelle des loyers selon l’indice de l’INSEE.
En outre, il existe des aides à la location pour les locataires avec peu de
ressources.
En cas de litige
Les litiges entre propriétaires et loca-
taires sont fréquents, notamment
concernant le paiement du loyer. Il est
donc nécessaire de connaître les diffé-
rentes procédures que l’on peut mettre
en place pour obtenir gain de cause
lorsque le règlement à l’amiable
n’aboutit pas.
11
I.
Les locations principales
et secondaires
Qu’elles soient vides ou

meublées, il est essen-
tiel de bien distinguer
les locations principales,
secondaires, mixtes,
professionnelles ou de
fonction. Elles sont, en
effet, soumises à des
conditions fiscales et
des réglementations
différentes.
Les résidences principales

En location immobilière, il existe deux notions majeures en ce qui concerne le
logement : la résidence principale et la résidence secondaire.
12
I. Les locations principales et secondaires
Présentation
Une résidence principale constitue le logement dans lequel le locataire habite
principalement dans l’année.
C’est la définition de l’administration fiscale qui est utilisée : selon cette der-
nière, la résidence principale est le logement où vivent habituellement et
effectivement un contribuable et sa famille, ou où se situent ses centres d’in-
térêt professionnels et matériels.
Réglementation
La location d’un logement vide,
lorsqu’il s’agit de la résidence princi-
pale du locataire, est obligatoirement
réglementée par la loi du 6 juillet
1989.
Le propriétaire ou bailleur doit éga-

lement appliquer cette loi s’il s’agit
d’un logement à usage mixte d’habi-
tation et professionnel.
En matière de location meublée,

la distinction entre résidence prin-
cipale et habitation secondaire est
importante.
En effet, lorsqu’il s’agit d’une rési-

dence principale, la location est régie
par le Code de la construction, avec
des règles concernant notamment :
ππ l’établissement d’un contrat de location par écrit ;

ππ la durée du bail, qui doit être égale à un an.
Dans tous les cas, le propriétaire et le locataire ont des obligations l’un envers
l’autre.
13
Louer sa résidence principale

Il est tout à fait possible de louer ou
sous-louer une partie de sa rési-
dence principale. Cependant, selon
les cas, les revenus de la location
peuvent être soumis à l’impôt
foncier.
En cas de location ou sous-loca-

tion d’une partie de sa résidence
principale, les loyers peuvent être
exonérés d’impôt, à condition que le logement constitue la résidence princi-
pale du locataire et que les loyers ne dépassent pas un certain plafond, fixé
pour 2012 à :
ππ 177 € du m² par an, hors charges, pour les logements situés en

Île-de-France ;
ππ 129 € du m² par an, hors charges, pour les autres régions.
Il est également possible de bénéficier d’une exonération d’impôt lorsqu’un
locataire n’y élit pas son domicile, et si les revenus de la location ne sont pas
supérieurs à 760 € par an.
Dans les autres cas, les loyers sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu
dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Les résidences secondaires

La location de résidences secondaires est régie par les articles 1708 et suivants
du Code civil.
Présentation
Les résidences secondaires sont des loge-
ments qui ne constituent pas la résidence
principale du locataire, c’est-à-dire son
14
logement principal pendant l’année. Il s’agit d’une résidence occupée occa-

sionnellement au cours d’une année, que ce soit pour les loisirs, les vacances,
ou encore pendant les week-ends.
Une résidence secondaire peut donc être un appartement, une maison, un

mobile-home, etc.
Toutes les locations meublées n’étant pas utilisées à titre de résidence princi-
pale sont considérées comme des résidences secondaires.
Réglementation
La location d’un logement qui constitue la
résidence secondaire du locataire est géné-
ralement soumise à la réglementation des
locations libres (articles 1708 et suivants du
Code civil), peu contraignante pour le
propriétaire.
Les dispositions réglementaires des rési-

dences secondaires ont également été
appliquées dans d’autres types de location :
logement à usage mixte d’habitation et pro-
fessionnel, location saisonnière, location
meublée, logement de fonction, garage ou
parking, jardin, ou encore locaux loués indé-
pendamment du logement.
En outre, le propriétaire peut déroger à cette réglementation par contrat

(bail).
Fiscalité
Les résidences secondaires sont soumises aux mêmes
impôts que les résidences principales : taxe foncière et
taxe d’habitation.
15
Cependant, elles peuvent être soumises à d’autres taxes, notamment pour les
propriétaires :
ππ impôt sur les plus-values en cas de vente d’une résidence secondaire pen-
dant les quinze premières années de détention ;
ππ impôt sur les revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et com-
merciaux en cas de location de sa résidence secondaire.
Les logements mixtes

On appelle logement mixte, ou logement à usage mixte, tout local utilisé par
le locataire au titre de résidence principale, mais également à des fins pro-
fessionnelles. Ce type de locations est donc soumis à certaines formalités et
dispositions réglementaires.
Formalités
Un chef d’entreprise peut décider
de domicilier son entreprise à son
habitation ou d’exercer son acti-
vité au sein de son domicile.
Des demandes au niveau adminis-

tratif, mais aussi de la copropriété
du logement, peuvent donc être
nécessaires, de même que la
conclusion d’un bail mixte.
Avant de domicilier une entreprise ou d’exercer une activité professionnelle

dans son logement, il convient de vérifier que rien ne s’y oppose et d’effec-
tuer, le cas échéant, les demandes préalables.
Le type d’entreprise et la situation du logement déterminent les demandes à

effectuer. Mais ces dernières varient également selon qu’il s’agit d’une domi-
ciliation ou d’un exercice d’activité.
16
Demandes préalables au logement mixte
Logements situés dans une Logements situés dans une ville de plus de
Types Usages du
ville de moins de 200 000 hab. 200 000 hab. ou dans l’un des départements suivants :
d’entreprise logement
et dans une ZFU* Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne
• Domiciliation possible que si le bail ou des dispositions législatives ne s’y opposent pas
Domiciliation • Aucune opposition possible à la déclaration de l’adresse personnelle comme adresse
d’entreprise si l’entrepreneur ne dispose pas d’un établissement
Exercice d’une activité possible sans demande préalable

si :
• le bail ou le règlement de copropriété ne l’interdit pas
• le logement constitue la résidence principale de
17
l’entrepreneur
Entreprises • l’activité n’est pas exercée par d’autres personnes que
individuelles Vérifier que le bail ou le règle- ceux occupant le logement
Exercice ment de copropriété n’interdit • l’activité ne nécessite pas la réception de clients ou de
d’activité pas l’exercice d’une activité marchandises
professionnelle • les logements sont situés en rez-de-chaussée, et si
l’activité ne représente pas un danger pour le voisinage
ou ne produit pas de nuisances sonores
• pour les logements situés en rez-de-chaussée d’une
HLM, le maire de la commune peut autoriser l’exercice
d’une activité après avoir obtenu un avis positif de la
part de l’organisme gestionnaire
* ZFU : Zone Franche Urbaine.

Logements situés dans une Logements situés dans une ville de plus de
Types Usages du
ville de moins de 200 000 hab. 200 000 hab. ou dans l’un des départements suivants :
d’entreprise logement
et dans une ZFU* Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne
• Domiciliation possible que si le bail ou des dispositions législatives ne s’y opposent pas
• En cas d’opposition, le chef d’entreprise peut tout de même domicilier son entreprise
Domiciliation pendant 5 ans à compter de sa création en mentionnant ce caractère temporaire lors de
l’immatriculation et en informant le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de
réception
L’exercice d’une activité est possible sans demande préa-

lable si :
• le bail ou le règlement de copropriété ne l’interdit pas
Avant d’exercer son activité à
• le logement constitue la résidence principale du

domicile, le dirigeant doit :
18
dirigeant
Autres types • vérifier que le bail ou le
• l’activité n’est pas exercée par d’autres personnes que
d’entreprises règlement de copropriété ne
celles occupant le logement
l’interdit pas
• l’activité ne nécessite pas la réception de clients ou de
Exercice • obtenir l’autorisation du
marchandises
d’activité maire de la commune, celui-ci
• les logements sont situés
devant obtenir un avis posi-
en rez-de-chaussée, et si l’activité ne représente pas
tif de la part de l’organisme
un danger pour le voisinage ou ne produit pas de nui-
gestionnaire si le logement
sances sonores
est situé en rez-de-chaussée
• pour les logements situés en rez-de-chaussée d’une
d’une HLM
HLM, le maire de la commune peut autoriser l’exercice
d’une activité après avoir obtenu un avis positif de la
part de l’organisme gestionnaire
* ZFU : Zone Franche Urbaine.

Ainsi, lorsqu’un professionnel souhaite exercer son activité dans son logement
d’habitation, il peut être contraint de signer un bail mixte, notamment :
ππ en cas de réception de clients ou de

marchandises ;
ππ lorsque des salariés sont amenés à venir
travailler dans les locaux ;
ππ lorsque l’activité exercée nécessite des
autorisations spécifiques, etc.
Dans ces cas, un bail mixte doit être établi par
écrit et doit mentionner les activités autorisées
dans le logement.
Réglementation
Les dispositions réglementaires de la loi du
6 juillet 1989 sont généralement appliquées,
que la location fasse l’objet d’un bail mixte ou
d’un simple bail de location de logement vide. Cependant, dans certains cas,
un logement à usage mixte peut dépendre des dispositions prévues par la loi
de 1948.
Les logements de fonction

Certains employés peuvent bénéficier d’un logement de fonction, qui consti-
tue généralement leur résidence principale.
Présentation
Un logement de fonction est un logement attribué à certains employés, dans
le secteur public comme privé.
Premièrement attribué aux salariés des administrations publiques, le logement

de fonction est de plus en plus proposé dans le secteur privé. Il marque sou-
vent une distinction particulière à l’encontre du cadre qui en bénéficie.
19
Les employés qui en bénéficient sont souvent les :
ππ cadres et dirigeants ;
ππ ministres ;
ππ gendarmes ;
ππ concierges ;
ππ attachés diplomatiques ;
ππ directeurs d’école, etc.
Ce type de logements est
attribué à titre de rému-
nération en nature : ainsi,
l’employeur prend totalement ou partiellement en charge le loyer.
Cependant, la taxe d’habitation ainsi que certaines charges doivent être

payées par l’employé.
Spécificités du bail
La location d’un logement de
fonction présente des spécifi-
cités, tant au niveau du bail
que de sa réglementation.
En effet, lorsque l’employeur

n’est pas propriétaire du
logement, le bail met en jeu
le propriétaire, l’employeur
et l’employé bénéficiant du
logement.
En revanche, si le logement appartient à l’employeur, celui-ci signe directe-

ment un bail avec le locataire.
Dans tous les cas, lorsque l’employé quitte sa fonction, le bail est rompu.
20
Réglementation
Étant donné que la location est liée à un emploi, un loge-
ment de fonction ne peut pas être régi par la loi du 6 juillet
1989, celle-ci étant trop contraignante.
Ainsi, ce type de locations est généralement soumis à la

réglementation des locations libres (articles 1708 et suivants
du Code civil), peu contraignante pour le propriétaire.
Propriétaire et locataire sont tout de même tenus à des obli-

gations, le bailleur devant notamment fournir un logement
décent et effectuer les diagnostics obligatoires.
Les logements vides

Dans le cas d’un logement vide, on considère que le locataire est mieux pro-
tégé que pour une location meublée, car les conditions de location sont moins
précaires.
Présentation
Contrairement à la location
d’un bien meublé pour
laquelle le locataire s’installe
sans apporter ses propres
meubles, la location d’un
logement vide implique que
le locataire apporte son
mobilier.
La location d’un logement

vide est généralement sou-
mise à la réglementation
de la loi du 6 juillet 1989 s’il s’agit d’une résidence principale. Le locataire
conserve évidemment des obligations, tout comme le propriétaire.
21
Pour les locataires

Pour un logement vide, le bail
signé avec le propriétaire a une
durée minimale de trois ans renou-
velables si le propriétaire est un
particulier, et de six ans renouve-
lables si le propriétaire est une
personne morale.
Toutefois, en cas de motivations

légitimes, le bail peut être rac-
courci, mais il doit néanmoins être supérieur à un an. On peut citer :
ππ l’installation d’un membre de la famille dans le logement ;

ππ une mutation professionnelle ;
ππ un voyage à l’étranger ;
ππ un départ à la retraite, etc.
En outre, la location d’un logement vide garantit un certain nombre de droits
au locataire, notamment le fait de pouvoir quitter le logement avant la fin du
bail. Pour que la résiliation soit légale, le locataire doit toutefois respecter un
délai de préavis de trois mois.
Ce préavis peut être porté

à un mois dans certains
cas (en cas de location en
couple, il suffit qu’un seul des
deux cosignataires – conjoints
ou pacsés – du bail soit
concerné) :
ππ mutation professionnelle ;
ππ licenciement ;
ππ état de santé qui néces-
site un déménagement urgent pour les plus de 60 ans ;
22
ππ titulaires de l’allocation de RSA ;

ππ nouvel emploi après un licenciement ;
ππ premier emploi pour un étudiant.
Ce préavis doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de récep-
tion au propriétaire du logement. Une fois les trois mois écoulés, le bail est
rompu : le locataire est libéré de ses engagements, il ne paie plus de loyer.
Pour aller plus loin, téléchargez notre modèle de lettre :

Préavis de départ d’une location
Pour les propriétaires

Contrairement à la mise en loca-
tion d’un bien meublé dont les
caractéristiques du bail apportent
au locataire et au propriétaire
beaucoup de souplesse, la mise
en location d’un logement vide
est plus contraignante pour le
propriétaire.
En effet, ce dernier doit attendre

la fin du bail pour donner congé à son locataire s’il ne souhaite pas renouveler
le bail. Le propriétaire peut pour cela invoquer différentes raisons :
ππ vente du logement ;
ππ occupation du logement par lui-même ou un parent ;
ππ travaux ;
ππ loyers impayés…
En outre, s’il souhaite vendre son logement, le propriétaire doit donner son
préavis au locataire six mois avant la date d’échéance du bail : ce préavis
est appelé « congé pour vendre ». Il doit informer le locataire de la vente et
mentionner ses conditions. Le locataire bénéficie dans ce cas d’un droit de
préemption : il a deux mois pour se porter acquéreur du logement en priorité.
23
Le bailleur peut également donner au locataire un congé pour habiter son

logement : cela n’est valable que s’il s’installe lui-même dans le logement ou
bien qu’il installe une personne de sa famille (parents, enfants, concubins…).
Si le propriétaire ne donne pas congé à son locataire, le bail est automatique-

ment reconduit pour trois ans.
Une protection pour les seniors

Si le locataire a
plus de 70 ans et
que ses ressources
sont faibles
(moins d’une fois
et demi le SMIC
brut), le bailleur
ne peut pas lui
donner congé s’il
ne lui propose
pas par ailleurs
un logement de
remplacement.
De plus, le logement de remplacement doit être situé dans une zone proche
de l’ancien logement (arrondissement, commune).
Néanmoins, lorsque le bailleur a plus de 60 ans ou de faibles ressources

(moins d’une fois et demi le SMIC brut), cette obligation ne s’applique pas.
Une fiscalité à part

Les fiscalités de la location en meublé et de la location vide ne sont pas les
mêmes.
Alors que les revenus d’une location meublée sont ajoutés à la ligne des
Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) de la déclaration des revenus,
ceux d’une location vide s’ajoutent aux revenus fonciers du propriétaire.
24
Les locations meublées

La location meublée est généralement soumise à la réglementation des loca-
tions libres.
Présentation
Contrairement à la location
d’un bien vide, la location
meublée convient davantage
aux locataires qui n’ont pas
encore leur propre mobilier :
étudiants, jeunes
professionnels…
Pour que le logement soit

qualifié de « meublé », le
propriétaire doit mettre en
location un bien ayant tout
le mobilier nécessaire à la
vie quotidienne de son loca-
taire (lit, bureau, chaises,
table, cuisinière, réfrigérateur,
vaisselle…).
Le logement meublé mis en location doit également respecter toutes les

normes en vigueur :
ππ chauffage aux normes de sécurité ;

ππ électricité aux normes de sécurité ;
ππ eau potable ;
ππ surface minimum de 9 m².
Dans le cas contraire, le locataire peut demander à faire requalifier son bail de
location meublée en bail de location nue (vide) régi par la loi du 6 juillet 1989
(beaucoup plus contraignante !).
25
Droits et obligations des locataires

Depuis la Loi de cohésion sociale de jan-
vier 2005, pour une location meublée à
usage de résidence principale, le bail doit
être écrit (en deux exemplaires). Le locataire
fixe alors librement ses conditions avec le
propriétaire :
ππ durée minimum d’un an ou neuf mois

pour les étudiants ;
ππ montant de l’éventuel dépôt de
garantie ;
ππ caution solidaire éventuelle ;
ππ loyer et révision du loyer ;
ππ conditions de renouvellement du bail…
En outre, les conditions de location peuvent être modifiées par le propriétaire
au bout d’un an. Pour cela, il doit en avertir le locataire trois mois avant la
date d’échéance du bail.
Si le locataire accepte, le bail est reconduit pour un an aux nouvelles condi-

tions, mais s’il refuse, il devra quitter les lieux à la fin du bail.
S’agissant de la résiliation du bail, le locataire peut quitter sa location meublée

quand il le souhaite sans donner de raison, à condition de respecter le délai
d’un mois de préavis.
Pour cela, il doit envoyer à son propriétaire une lettre recommandée avec
accusé de réception.
En revanche, si c’est le propriétaire qui souhaite mettre fin au bail, il doit don-
ner au locataire un préavis de trois mois s’il souhaite récupérer le logement.
De plus, ses raisons doivent être motivées : logement d’un enfant étudiant,
non-respect par le locataire de ses obligations envers le propriétaire, volonté
de vendre le logement…
26
Si aucune des parties ne donne de préavis pour la résiliation du bail de la loca-

tion meublée, celui-ci est reconduit automatiquement pour une durée d’un an
aux mêmes conditions que précédemment.
Bon à savoir : la Loi de cohésion

sociale de 2005 ne s’applique pas
aux locations meublées louées à titre
de résidence secondaire.
En outre, le locataire d’un loge-

ment meublé possède également
des obligations envers son proprié-
taire. Il est ainsi tenu de payer son
loyer et ses charges à l’échéance
mensuelle prévue et d’utiliser le
logement comme résidence princi-
pale. D’autre part, il ne peut pas transformer le logement sans avoir demandé
l’accord préalable du propriétaire (peintures, trous dans le mur…), mais
doit néanmoins effectuer les réparations locatives et le menu entretien du
logement.
Sachez également que si l’ameublement est trop précaire ou incomplet et que

le propriétaire n’y remédie pas, le locataire peut demander la requalification
de son bail de location meublée en bail de location nue (vide).
Droits et obligations des propriétaires

Les règles suivantes s’appliquent
seulement lorsque la location meu-
blée constitue la résidence
principale du locataire.
Contrairement à la location vide

d’un bien immobilier, la location
d’un logement meublé est peu
contraignante pour le propriétaire.
27
Depuis la loi de janvier 2005, le propriétaire (le bailleur) et le locataire doivent

signer un bail écrit (en deux exemplaires) pour toute location meublée, ce
qui n’était pas le cas auparavant. Il fixe en outre les conditions de location du
logement : loyer, charges, dépôt de garantie éventuel (important pour préve-
nir les risques d’insolvabilité), caution solidaire éventuelle.
Par ailleurs, le bail doit contenir un état des lieux et un inventaire du mobilier,
ainsi que les diagnostics obligatoires tels que l’état des risques naturels, la per-
formance énergétique, l’exposition au plomb.

Bail de location meublée
La durée minimum du bail d’une loca-

tion meublée est d’un an, mais il peut
être raccourci à neuf mois non renou-
velables pour les étudiants. À la fin du
bail, celui-ci est renouvelable tacitement
pour un an aux mêmes conditions. Si le
propriétaire souhaite modifier les condi-
tions de location, il doit en avertir le
locataire en respectant un préavis de trois mois avant la fin du bail :
ππ si le locataire accepte, le bail est reconduit pour un an avec ces nouvelles

conditions ;
ππ s’il refuse, il doit quitter les lieux à la fin du bail.
En outre, le locataire peut résilier son bail quand il le souhaite, mais il doit
respecter un délai de préavis d’un mois (lettre recommandée avec accusé de
réception à son propriétaire).
Fiscalité
Les fiscalités du logement vide et de la location en meublé ne sont pas les
mêmes. Alors que les revenus d’une location vide s’ajoutent aux revenus fon-
ciers du propriétaire, ceux d’une location meublée sont ajoutés à la ligne des
Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) de la déclaration des revenus.
28
AA Pour aller plus loin

Astuces
Passer de la location à la propriété à Paris
Parce que les prix de l’immobilier s’envolent, devenir propriétaire n’est pas une
mince affaire. Si vous logez à Paris, la ville a mis des aides en place, pour favo-
riser l’accessibilité à la propriété.
Ainsi, la ville de Paris a instauré un Prêt Paris Logement à taux zéro (PPL 0 %) dont
la durée de remboursement s’étale sur 15 ans, et sans intérêts. Pour en bénéfi-
cier, il faut cependant habiter Paris depuis au moins un an, et l’achat immobilier
doit être situé dans Paris intra-muros et constituer votre résidence principale.
Toutefois, ce prêt n’est accordé ni aux agents de la ville, ni aux sapeurs-pompiers,
ni aux policiers de la préfecture de police, ni aux aides-soignants de l’AP-HP.
De plus, le PPL 0 % est aussi soumis à des conditions de ressources (chiffres 2012),
qui ne doivent pas dépasser :
ππ 34 587 € pour une personne seule ;
ππ 48 797 € pour deux personnes ;
ππ 63 967 € pour trois personnes,
ππ 76 370 € pour quatre personnes,
ππ 90 863 € pour une famille de cinq personnes.
En outre, pour toutes les offres de prêt émises depuis le 1er avril 2012, le montant
total des emprunts contractés pour financer l’opération doit également être au
moins égal à 60 % du prix d’achat du logement (hors travaux et frais de notaire,
mais frais d’agence compris).
Par ailleurs, le montant du prêt s’élève à 24 200 € pour une personne seule, et
à 39 600 € pour les ménages. Pour obtenir ce prêt, il est possible de se tourner
vers les banques et autres établissements de crédit ayant signé une convention
avec la Ville de Paris.
Par contre, si vous habitez un logement social, alors il est préférable de solliciter
l’aide du Prêt Parcours Résidentiel à taux zéro (PPR). Ce prêt cherche à facili-
ter l’accession à la propriété dans le secteur privé afin de libérer des logements
sociaux. Ce deuxième objectif différencie le PPR du PPL.
29
Les conditions pour bénéficier du PPL sont les mêmes qu’énoncées précédem-
ment, à la différence que vous vous engagez à quitter votre logement social. En
effet, il n’est pas question de devenir propriétaire du logement social. Dans le
cas d’un jeune qui quitte le logement social de ses parents, cette aide ne pourra
pas être effective, car il n’y a pas de libération d’un logement social.
Vendre ou louer : comment faire le bon choix ?

Vous avez un bien immobilier et hésitez entre le vendre et le louer. Voici quelques
éléments susceptibles de vous aider à prendre votre décision.
Tout d’abord, sachez que votre choix dépend de votre situation financière et per-
sonnelle. Si, par exemple, vous avez besoin d’une somme d’argent importante
(apport pour l’achat d’un autre bien immobilier, voyages, etc.), alors, il est pré-
férable de vendre votre bien.
En outre, la vente est aussi conseillée aux personnes qui ne souhaitent pas gérer
un locataire, ou lorsque la valeur du bien n’a que peu, voire pas de chance
d’augmenter avec les années. De plus, si vous possédez votre bien depuis plus de
15 ans, vous ne paierez pas d’impôts sur la plus-value au moment de la vente.
En revanche, il est recommandé de louer son bien lorsque l’on désire un com-
plément de revenus mensuels, pour améliorer sa retraite ou payer un loyer, par
exemple. Par ailleurs, l’immobilier est un bon investissement, et si le bien se
situe dans un lieu où le rendement locatif est intéressant, la location peut être
la solution.
À l’inverse, si vous acquérez votre bien au moment où l’immobilier chute, la
location peut alors être une solution transitoire, le temps que les prix remontent.
Enfin, si vous possédez votre bien depuis moins de 15 ans, peut-être est-il
avantageux d’attendre avant de le vendre, car vous payerez des impôts sur les
plus-values.
Cependant, la location peut entraîner des désagréments auxquels il faut être
préparé. Les loyers impayés concernent 2 % des locations ; ce chiffre est faible,
mais pour le propriétaire concerné, c’est 100 % de cette source de revenu qui
passe à la trappe.
Les conséquences de votre choix (vente ou location) seront donc importantes, en
termes d’aboutissement des projets, de confort de vie et de fiscalité. Il est essen-
tiel de prendre le temps de la réflexion.
30
À noter que si vous décidez de louer en attendant un meilleur contexte person-

nel ou économique pour vendre, vous avez tout intérêt à louer en meublé. Le
bail ne dure qu’un an et vous laisse donc plus de liberté pour donner congé à
votre locataire.
Questions / réponses de pro
Micro BIC et location
Je souhaite louer mon appartement parisien. Il s’agit d’une location meublée
pour un loyer mensuel de 1 350 € (+ 90 € de charges), soit 16 200 €/an nets.
Par ailleurs, mes seuls revenus sont une pension de réversion de 450 €/mois, soit
5 400 €/an.
Le régime du micro BIC s’applique-t-il dans ce cas précis et constitue-t-il le
régime fiscal (possible) le plus intéressant pour moi ?
Question de Sanders
ΔΔ Réponse de Gestiondepatrimoine.com
Vous rentrez bien dans le cadre du régime du micro BIC, et ce régime est
effectivement le mieux adapté à votre situation.
Dans le cadre de ce régime, les revenus sont taxés après l’application de
l’abattement forfaitaire représentatif des charges de 50 %.
Location d’un appartement Scellier

Je souhaite louer mon appartement Scellier à un membre de ma famille. Est-ce
possible ?
Question d’Ibiza69
ΔΔ Réponse d’Élie
Cela est possible, à condition que le locataire ne soit pas rattaché à votre
foyer fiscal.
Location meublée
J’ai signé un bail pour une location meublée, mais j’aimerais retirer le canapé, le
lit et les petits ustensiles de cuisine, car je suis déjà équipée.
31
Comment puis-je procéder ? Ai-je le droit de me débarrasser des meubles ?

Sachant que je n’ai aucun endroit où les stocker.
Question de Kaykay
ΔΔ Réponse de Costes
Deux solutions s’offrent à vous. Il est d’abord possible que votre bailleur
soit d’accord pour les récupérer. Dans ce cas, vous pouvez, dans un docu-
ment annexe au bail et à l’inventaire, faire une convention de retrait de
meubles (ce qui vous permet de vous dégager de toute responsabilité en cas
de dommages, et à votre bailleur, de justifier le meublé).
Sinon, vous n’avez pas d’autre choix que de les stocker ailleurs ou de les
garder chez vous, ils seront alors sous votre pleine responsabilité.
Cas d’exclusion d’un logement social

Je vis dans un logement HLM depuis plus de 40 ans. Dans quels cas peut-on être
expulsé d’un logement social ?
Question d’Étymologie
L’Office HLM peut très bien demander un changement de logement pour
« logement inadapté », notamment après l’enquête annuelle. Il doit en
revanche proposer un autre logement dans les conditions suivantes : le nou-
veau logement doit correspondre aux besoins du locataire, le loyer principal
(hors charges) du nouveau logement doit être inférieur à celui du logement
d’origine. Une aide financière au déménagement prise en charge par l’orga-
nisme HLM peut aussi être accordée.
Après trois refus de relogement, le locataire social peut-être déchu de tout
titre d’occupation du logement loué et perd son droit au maintien dans les
lieux. Mais cela ne peut s’appliquer aux locataires de plus de 65 ans.
Nom sur une boîte aux lettres

Mon propriétaire a fait graver son nom près du mien sur la plaque apposée sur la
boîte aux lettres. Il n’habite pas dans l’immeuble ni même dans le département,
mais quelqu’un possède une clé pour venir relever son courrier.
32
Je n’ai pas reçu certains courriers qui m’étaient destinés. Existe-t-il des textes de
loi qui s’appliquent à ces problèmes ?
Question d’Isense
Le fait qu’il fasse graver son nom sur la BAL est son droit le plus strict.
D’autant que même s’il n’habite pas là (donc propriétaire non-occupant), il
peut être amené à recevoir du courrier à cette adresse.
Quoi qu’il en soit, même avec un locataire, ce n’est pas illégal. De même
donc, il peut avoir une clé de cette BAL, tant qu’il ne lit pas votre courrier
ou ne le détourne pas.
Si votre courrier a disparu, portez plainte contre X : la violation du secret
de la correspondance est actuellement réprimée par les articles 226-15 et
432-9 du Code pénal et par l’article L 33-1 du Code des postes et des com-
munications électroniques.
Et notamment l’article 226-15 qui précise « le fait, commis de mauvaise
foi, d’ouvrir, de supprimer, de retarder ou de détourner des correspondances
arrivées ou non à destination et adressées à des tiers, ou d’en prendre
frauduleusement connaissance, est puni d’un an d’emprisonnement et de
45 000 € d’amende. Est puni des mêmes peines le fait, commis de mauvaise
foi, d’intercepter, de détourner, d’utiliser ou de divulguer des correspon-
dances émises, transmises ou reçues par la voie des télécommunications
ou de procéder à l’installation d’appareils conçus pour réaliser de telles
interceptions. »
33
II.
Les locations de vacances
Location saisonnière, gîte, résidence

touristique ou échange de maisons, la
caractéristique commune de ces loca-
tions est leur courte durée.
Néanmoins, elles répondent chacune

à différentes exigences et à des régle-
mentations précises.
Les locations saisonnières

La location saisonnière est une loca-
tion meublée de courte durée. Elle
est régie par le Code civil au titre des
locations libres, mais également par le Code du tourisme.
En outre, la signature d’un contrat de location pour une résidence de

vacances se faisant à distance, il faut être particulièrement vigilant pour ne
pas avoir de mauvaises surprises au moment de son arrivée.
34
II. Les locations de vacances
Présentation
Une location saisonnière est une location qui
peut se faire à la journée, à la semaine ou encore
au mois. La loi Hoguet du 2 janvier 1970 précise
notamment qu’elle doit avoir une durée maxi-
male, non renouvelable, de
quatre-vingt-dix jours.
Cependant, lorsqu’elle est louée par l’intermé-

diaire d’un professionnel, cette notion de durée
est supprimée par l’arrêté du 16 mai 1967, qui
la remplace par la notion de vacances : dans ce
cas, elle doit être destinée à un usage de tou-
risme et de vacances.
État descriptif
Contrairement aux autres locations, pour une location saisonnière, le locataire
ne procède pas forcément à une visite du logement, et la réservation peut
s’effectuer à distance.
L’arrêté du 16 mai 1967 impose cependant aux

propriétaires de fournir aux locataires un état
descriptif avant la signature du contrat.
Ce dernier doit être établi selon un formulaire

type comprenant :
ππ les coordonnées du propriétaire et de l’inter-

médiaire s’il y en a un ;
ππ la description complète du logement ;
ππ la situation du logement dans la localité ;
ππ les conditions de location ;
ππ les modalités et tarifs de location.
35
Contrat de location
Le contrat de location doit être établi en deux exemplaires et être signé
lors du versement des arrhes ou de
l’acompte. Il doit notamment faire
figurer :
ππ le prix de la location et les éven-

tuelles charges ;
ππ le montant de l’acompte ou des
arrhes versés ;
ππ l’adresse précise ;
ππ la durée de location avec les dates d’entrée et de sortie ;
ππ le montant du dépôt de garantie et ses conditions de restitution.
Le propriétaire doit également remettre en annexe les diagnostics immobiliers
obligatoires.
Pour aller plus loin, téléchargez notre modèle de contrat :

Bail de location saisonnière
Annulation
Ce type de locations étant souvent réservé à
l’avance, elle peut faire l’objet d’une annula-
tion de la part du locataire, mais aussi parfois
de la part du propriétaire. Il est donc important
que les conditions d’annulation soient précisées
dans le bail, mais il faut aussi savoir que celles-
ci varient si le locataire a versé des arrhes ou
un acompte.
Dans le premier cas, le locataire perd les arrhes

versées s’il annule la location ; et le propriétaire
doit verser au locataire le double des arrhes
demandées en cas d’annulation de sa part.
36
Dans le second cas, le locataire peut être tenu de payer la totalité ou une par-
tie du montant de la location en cas d’annulation. Si c’est le propriétaire qui
procède à l’annulation, il peut être tenu de verser une indemnisation pour
préjudice moral ou financier au locataire.
Les gîtes
Un gîte est un type de résidences de tourisme, il peut ainsi être classé.
Cependant, il doit répondre à des obligations supplémentaires pour le
propriétaire.
Présentation
L’appellation de « gîte » répond à
certaines exigences, notamment
en ce qui concerne la situation et
le type de logement.
Ainsi, pour être classée en tant que

gîte, la location doit être située
dans une zone rurale à vocation
touristique et être à usage indé-
pendant. De plus, elle doit disposer
d’espaces extérieurs qui correspondent aux spécificités de la région.
Obligations du propriétaire
Afin de pouvoir louer un gîte, le pro-
priétaire doit remplir une déclaration
préalable auprès de la commune du
lieu où il se situe. Cette dernière
mentionne notamment l’identité du
propriétaire, l’adresse du gîte, le
nombre de pièces et de lits, et les
périodes prévisionnelles de location.
37
De plus, le propriétaire doit proposer aux locataires un équipement minimum

comprenant :
ππ une salle commune meublée ;

ππ une cuisine ou un coin-cuisine avec un évier, une cuisinière, un réfrigé-
rateur, des tables et des chaises en nombre suffisant en fonction de la
capacité d’accueil, des rangements et ustensiles de cuisine ;
ππ une salle d’eau avec douche et lavabo ;
ππ des toilettes intérieures ;
ππ une ou plusieurs chambres équipées de lits et meubles ;
ππ du matériel de lavage, séchage et repassage.
Modalités
Comme pour les autres logements saisonniers, la location d’un gîte doit faire
l’objet d’un contrat, accompagné d’un état descriptif, d’un état des lieux et
d’un diagnostic immobilier.
Les résidences de tourisme

Une résidence de tourisme est une loca-
tion saisonnière dans laquelle le locataire
n’élit pas domicile.
Présentation
Une résidence de tourisme est une loca-
tion meublée destinée au tourisme et à la
villégiature.
Elle peut être louée à la journée, à la

semaine ou au mois.
Cependant, le locataire ne peut pas y élire

domicile.
38
Déclaration et classement
Afin de pouvoir louer une résidence de tourisme, le propriétaire doit faire une
déclaration préalable auprès de la commune où est situé le logement afin
d’être répertorié.
Seuls les propriétaires souhaitant louer occasionnellement une partie de leur

résidence principale ou secondaire en tant que résidence de tourisme ne sont
pas soumis à cette obligation.
S’il le souhaite, un propriétaire

peut demander à ce que sa
résidence de tourisme soit clas-
sée. Ce classement fonctionne
selon le même principe que
pour les hôtels, avec une nota-
tion allant d’une à cinq étoiles.
Le propriétaire doit alors

s’adresser à un organisme
agréé qui effectuera un
contrôle de son logement et proposera un niveau de classement. Il doit
ensuite déposer une demande auprès de la préfecture du lieu où est située la
résidence de tourisme.
Lorsqu’il est obtenu, un classement est valable 5 ans, et l’arrêté de classement

doit être affiché dans la location.
Bail
La location d’une résidence de tourisme doit faire l’ob-
jet d’un bail écrit et signé en deux exemplaires. Il doit
mentionner :
ππ le prix de la location et des charges ;

ππ la durée, avec les dates d’arrivée et de départ ;
ππ l’acompte ou les arrhes versés ;
39
ππ les conditions d’annulation ;

ππ le montant du dépôt de garantie et ses conditions de restitution ;
ππ le montant de la taxe de séjour, si elle est appliquée par la commune.
En outre, il doit être accompagné d’un état des lieux, d’un état descriptif
(notamment, le niveau de classement du logement, s’il y en a un) et du dia-
gnostic immobilier.
L’échange de maisons
Une location de vacances représente toujours un certain budget. Afin de par-
tir sans avoir à payer de location, il est possible d’échanger sa maison. C’est
un phénomène récent, mais de plus en plus répandu.
Présentation
Cette pratique consiste à
échanger son logement
(appartement, mai-
son, studio…) avec une
autre personne ou une
autre famille pendant
une période donnée. Cet
échange n’entraîne aucune
contrepartie financière,
il n’est donc considéré ni
comme une location ni
comme une sous-location.
En outre, il est possible d’échanger son logement :
ππ en France ou à l’étranger ;
ππ que ce soit une résidence principale ou une résidence secondaire ;
ππ que l’on soit propriétaire ou locataire ;
ππ avec un autre logement similaire ou non.
40
Modalités
L’échange n’est soumis à aucune réglementation.
Ainsi, les différents participants ne sont pas liés par
un contrat. Cependant, pour que tout se passe dans
les meilleures conditions, il est nécessaire de définir
les conditions de l’échange et de vérifier les modali-
tés d’assurance.
De plus, chaque partie doit donner à l’autre un

maximum d’informations sur son logement et son
environnement : type, situation, nombre de pièces,
équipements, activités à proximité… Mais ils doivent
également se mettre d’accord sur :
ππ les tâches à effectuer pendant le séjour (arroser les plantes, s’occuper des
animaux…) ;
ππ les modalités d’utilisation des divers équipements et installation (télé-
phone, Internet, télévision, électricité, eau, voiture…) ;
ππ les modalités de remboursement en cas de dégradation ;
ππ les modalités de départ et arrivée.
Afin de se mettre d’accord sur les
conditions de l’échange et pour
établir une relation de confiance,
il est donc important de se mettre
en contact direct avec l’autre
partie.
Par ailleurs, avant d’échanger son

logement, chacun doit vérifier qu’il
est bien couvert au niveau de sa
responsabilité civile, son assurance
habitation et son assurance auto lorsque le prêt de la voiture est compris.
En revanche, contrairement à la location, l’échange de maisons n’a pas besoin

de faire l’objet d’une assurance spécifique.
41
Comment procéder ?
Un échange de maisons de vacances peut
être effectué par connaissances, mais
aussi par le biais de sites internet
spécialisés.
Ces sites mettent en relation les personnes

intéressées par l’échange de maisons, et
il est possible de consulter les offres en
fonction de critères précis ou non.
Ils peuvent être gratuits ou bien fonc-

tionner sur le principe d’un abonnement
payant.
Certains font même signer une charte aux

utilisateurs afin de faciliter les modalités
de l’échange.
42

Astuces
Bien préparer sa réservation de location saisonnière
Louer un logement pour les vacances c’est bien, le prévoir correctement c’est
mieux. En effet, lorsque vous réservez, il faut vous assurer que vous n’aurez pas
de mauvaises surprises une fois sur place.
Les loueurs sont libres de fixer les prix de la location comme ils le souhaitent,
selon la saison ou le nombre de locataires. Le prix de la location comprend assez
souvent les charges principales, mais certaines peuvent s’ajouter au montant
global : le téléphone, par exemple.
Concernant les frais, le loueur peut aussi vous demander de verser un dépôt de
garantie (une caution) au cas où le logement serait endommagé. Dans le cas où
la réservation est faite par une agence immobilière, sachez qu’elle ne peut per-
cevoir un dépôt de garantie supérieur au quart du prix de la location. Le loueur
peut d’ailleurs requérir la preuve que vous êtes assuré sur certains dommages.
En ce cas, vérifiez que votre assurance habitation contient la clause « garantie
villégiature » (fonctionnement de l’assurance pendant les vacances) ; autrement,
procurez-vous-en une.
Notez que dans certaines communes, une fois sur place, le propriétaire peut
vous demander de payer en supplément une taxe de séjour. Le montant de cette
taxe est en moyenne de 0,20 € à 0,55 € par personne et par jour. La somme est
ensuite reversée à la commune.
En outre, le descriptif des lieux est obligatoire et réglementé par l’arrêté du
16 mai 1967. Il est capital, car il vous permettra de remettre en cause la loca-
tion, au cas où elle ne correspondrait pas aux promesses faites dans le descriptif.
Ce descriptif doit être remis ou envoyé préalablement à la signature du contrat ;
autrement dit, au moment de la réservation. Il se doit d’être le plus complet
possible : situation géographique par rapport à la localité, nombre de pièces,
équipement du logement, présence ou non d’un jardin, etc.
Si vous avez des questions ou des précisions à demander, ou si vous n’avez pas
reçu de descriptif, rédigez vous-même un questionnaire et demandez expressé-
ment au loueur d’y répondre. Vous pouvez aussi lui réclamer des photos pour
vous faire une idée concrète.
43
Notez aussi que, même pour les locations pour lesquelles il n’y a pas de contrat,
le descriptif est obligatoire. Vous êtes en droit de le demander.
Cependant, il arrive que le descriptif enjolive la réalité. Dans ce cas, vous pourrez
mettre en cause la responsabilité du loueur ; et si, malgré cette différence, vous res-
tez, vous pouvez aussi demander une baisse du prix de la location. Si vous êtes très
mécontent, vous pouvez avertir l’instance professionnelle à laquelle votre loueur
est affilié. Dans le cas où le logement ne peut être habité, faites venir un huissier
et réclamez au loueur la totalité des sommes versées, car vos vacances seront
gâchées. Pour vous plaindre de publicité mensongère, contactez la Direction de la
concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes. Enfin, pour vous
assurer de récupérer votre caution à la fin de la location, établissez un inventaire
des objets et du contenu de l’habitation à l’arrivée et au départ.
Vous vous risquez à l’annulation d’une location saisonnière ?

Si, après avoir réservé une location saisonnière pour les vacances, vous désirez
finalement annuler cette location, vous risquez de perdre l’argent avancé. Mais
il se peut aussi que ce soit le loueur qui annule la réservation. Le point sur ces
deux possibilités.
Selon le Code du tourisme : « Toute offre de contrat de location saisonnière doit
revêtir la forme écrite et contenir l’indication du prix demandé ainsi qu’un des-
criptif des lieux. » Toutefois, le texte ne détermine aucune forme écrite définie.
Si le contrat n’a pas été souscrit par écrit, et que l’un des souscripteurs le nie, la
preuve ne peut être reçue, même si des arrhes ont été versées (article 1715 du
Code civil). En outre, le contrat doit contenir le prix de la location, le montant
du versement effectué pour la réservation et le montant du dépôt de garantie.
Par ailleurs, lorsque vous réservez, vous versez par avance un montant déterminé
(montant de la réservation et dépôt de garantie). Dans le cas où la réservation se
fait par le biais d’une agence immobilière, sachez que l’agence ne peut percevoir
une somme supérieure à 25 % du prix de la location.
Mais si vous annulez, alors vous risquez de perdre cet argent. En effet, cette somme
est considérée comme des arrhes (versement qui n’engage pas les deux parties).
Selon l’article 1590 du Code civil, « si la promesse de vendre a été faite avec des
arrhes, chacun des contractants est maître de s’en départir, celui qui les a don-
nées, en les perdant, et celui qui les a reçues, en restituant le double ».
44
En somme, si vous annulez votre réservation, vous perdrez le montant avancé. Si

c’est le loueur qui annule la location, il vous versera le double du montant que
vous avez avancé. En revanche, s’il s’agit d’un acompte (engage le locataire sur
la totalité du montant versé), la personne qui rompt le contrat doit dédommager
l’autre partie des pertes qu’elle va subir. Si vous annulez, vous devrez renoncer à
la somme avancée, voire payer la location complète si le loueur ne trouve aucun
locataire pour vous remplacer, ou que l’annulation est trop tardive. Si c’est le
loueur qui annule, vous pourrez réclamer une réparation du préjudice causé.
Coûts d’une location saisonnière

La propriétaire de notre location saisonnière nous demande environ cin-
quante euros en plus pour deux jours, malgré un contrat de location signé avec
le prix et les dates d’entrée et de départ notifiées. En a-t-elle le droit ? D’autre
part, pouvons-nous résilier cette location et récupérer les sommes déjà versées ?
Question de Mamounette
Contrat signé vaut engagement : envoyez un LRAR mettant en demeure
la propriétaire de respecter les termes du contrat signé ou de rembourser
toutes les sommes déjà versées (selon si vous souhaitez y aller ou non).
Location de maisons mobiles

Nous possédons un terrain constructible en Eure-et-Loir et souhaiterions savoir
s’il est possible d’avoir sur notre terrain une maison mobile ou un grand mobile-
home en location pour y loger notre fille et son fiancé. Nous avons obtenu une
autorisation de permis de construire jusqu’à 200 m².
Question de Bertpat28
ΔΔ Réponse de Monica
Vous devez avertir le maire de votre commune. Votre permis de construire
a été délivré, je suppose, pour une construction en dur, et le maire peut ne
pas accepter un mobile-home en fonction de la réglementation en vigueur
dans votre région.
45
III.
Les autres locations :
garages, terrains,
locaux commerciaux
Qu’il s’agisse de locations libres

(stationnement, garage, parking,
terrain personnel, jardin…)
dépendant du Code civil, de
locaux professionnels et commer-
ciaux (magasins, bureaux,
entrepôts…) régis par le Code de
commerce, ou de baux agricoles
réglementés par le Code rural,
chaque bail répond à des règles
spécifiques en matière de durée,
de loyer, de résiliation et de
fiscalité.
46
III. Les autres locations : garages, terrains, locaux commerciaux
Les places de stationnement : garage et parking

La location d’un garage est généralement soumise à la réglementation des
locations libres (articles 1708 et suivants du Code civil), peu contraignante
pour le propriétaire.
Ce dernier peut déroger à cette réglementation par contrat (bail).
La location d’un garage peut se faire de deux manières :
ππ location incluse dans le bail de location d’un local principal ;

ππ location d’un garage indépendant.
Garage
Tout propriétaire d’un garage peut le
louer à un tiers, que ce garage soit indé-
pendant ou fasse partie d’un ensemble
immobilier.
Mais, le locataire d’un garage peut éga-

lement le louer à un autre locataire : on
parle dans ce cas de sous-location.
Important : la sous-location est possible

seulement si le locataire principal a obte-
nu un accord écrit préalable du proprié-
taire. De plus, le loyer appliqué ne peut
alors pas être supérieur à celui du loyer
principal.
Par ailleurs, lorsqu’un garage est loué
en tant que local accessoire d’un autre
local tel qu’un logement à usage d’habi-
tation, local professionnel, etc., il ne fait
pas l’objet d’un bail spécifique et est régi par la loi qui régit le local principal.
Exemple : pour un garage loué avec un logement vide à usage d’habitation, la

loi applicable est la loi du 6 juillet 1989.
47
En revanche, s’il est loué en tant que local indé-

pendant, la signature d’un bail n’est pas
obligatoire, mais fortement recommandée. Ce
type de locations est généralement soumis à la
réglementation des locations libres (articles 1708
et suivants du Code civil).
Concernant la fiscalité, la location d’un garage

peut être soumise au paiement de taxes et d’im-
pôts aussi bien par le propriétaire que par le
locataire. Les revenus provenant de la location
sont soumis aux impôts fonciers. Mais, la location
est aussi soumise au paiement de la TVA, sauf si :
ππ le garage est loué en tant que local accessoire d’un local principal ;
ππ il fait partie du même ensemble immobilier que le local principal ;
ππ il est mis en location par le même propriétaire et est loué au même
locataire.
D’autre part, le propriétaire est également soumis au paiement de la taxe fon-
cière, mais peut en demander le remboursement au locataire, qui est tenu en
outre de payer une taxe d’habitation si le garage est considéré comme une
dépendance de l’habitation et qu’il se situe à moins d’un kilomètre.
Parking
La location d’un parking est en de
nombreux points similaires à celle
d’un garage.
Il est donc possible de louer un par-

king ou une place de stationnement
indépendamment de la location
d’un autre local tel qu’un : loge-
ment vide ou meublé, logement
mixte, local professionnel, etc.
48
Il n’existe pas une réglementation spécifique pour ce type de locations,

c’est donc la réglementation des locations libres (articles 1708 et suivants
du Code civil) qui intervient. Cependant, il est possible, et même fortement
conseillé de conclure un bail pour lequel propriétaire et locataire fixent libre-
ment les règles de la location et leurs obligations.
En outre, lors de la location d’un local à usage d’habitation ou professionnel,

il est souvent prévu une place de stationnement ou un parking associé. On
considère alors que ce dernier est accessoire au local principal. Dans ce cas, il
figure sur le bail du local principal et est régi par les mêmes réglementations.
Les locataires qui n’utilisent pas leur parking ou leur place de stationnement
peuvent la sous-louer, à condition d’obtenir un accord écrit préalable de la
part du propriétaire.
De plus, ils ne doivent pas réaliser de profit sur le loyer du parking, et ne

peuvent le louer pour une durée supérieure à celle de leur bail. Enfin, comme
pour une location, les revenus perçus au titre de la sous-location doivent être
déclarés.
Les terrains
Assez souple, la location d’un terrain peut être effectuée à titre personnel ou
professionnel.
Terrains
La location d’un terrain est soumise, au même titre que
celle d’un garage ou d’un parking, aux articles 1708 et
suivants du Code civil.
Propriétaire et locataire peuvent définir librement le

contenu du bail, notamment en ce qui concerne la
durée et le montant du loyer.
Lorsqu’un terrain est loué pour un usage autre que

privé, il peut faire l’objet d’un bail spécifique.
49
Ainsi, les commerçants ou industriels peuvent bénéficier, sous certaines condi-

tions, d’un bail commercial pour la location d’un terrain. La conclusion de ce
bail est possible, avec l’accord du propriétaire, lorsque le terrain comprend
une construction commerciale. En revanche, la location d’un terrain nu, même
utilisé à des fins commerciales, ne peut pas faire l’objet d’un bail commercial.
Par ailleurs, lorsqu’un terrain est loué à un agriculteur, la location doit faire
l’objet d’un bail rural. Ce dernier est similaire à un bail commercial de par
sa durée : 9 ans. En revanche, il est spécifique en ce qui concerne le mon-
tant du loyer, qui doit être compris dans la fourchette de prix fixée par arrêté
préfectoral.
Champs
Comme pour un terrain,
la location d’un champ
peut se faire aussi bien par
un particulier que par un
professionnel. La régle-
mentation applicable varie
alors selon les situations.
Lorsqu’un champ est loué

par un particulier, c’est-
à-dire un locataire qui ne
souhaite pas y exercer une
activité professionnelle, la location est régie par le Code civil, au titre des loca-
tions libres. Locataire et propriétaire sont donc libres de définir les modalités
du bail, notamment en ce qui concerne le loyer, la durée du bail, les modalités
de résiliation, etc.
Toutefois, il faut savoir que si le champ est loué en tant que dépendance
d’une location principale, il doit être mentionné sur le bail principal et est alors
régi par la loi applicable pour ce bail. Par exemple, lorsqu’un champ est loué
en tant qu’annexe d’une résidence principale en logement vide, la loi appli-
cable est celle du 6 juillet 1989.
50
Par contre, lorsqu’un champ est loué par un professionnel qui y effectue une
activité agricole, il est régi par le Code rural et fait l’objet d’un bail agricole.
Ce dernier possède des règles spécifiques, notamment concernant le loyer,

défini en fonction de :
ππ la durée du bail ;
ππ la qualité du sol ;
ππ la structure de la parcelle ;
ππ les éventuelles obligations de pratiquer une culture responsable de
l’environnement.
Ensuite, le loyer doit être

fixé par rapport aux minima
et maxima arrêtés par les
autorités administratives.
Un bail agricole se conclut

par écrit, pour 9 ans
minimum, sauf cas excep-
tionnels où un bail précaire
d’une durée inférieure peut
être mis en place.
Le locataire bénéficie d’un renouvellement automatique à l’issue de cette

période.
Enfin, le propriétaire ne peut résilier le bail que sous certaines situations :
ππ deux défauts de paiement ayant persisté passé un délai de trois mois

après mise en demeure postérieure à l’échéance ;
ππ lorsque les agissements du locataire compromettent la bonne exploitation
du champ ;
ππ lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations ;
ππ si le locataire a cédé ou sous-loué le terrain sans avoir l’accord du
propriétaire ;
51
ππ si le propriétaire a apporté le champ à une société civile d’exploitation

agricole, à un groupement de propriétaires ou encore un groupement
d’exploitants sans agrément personnel ;
ππ lorsque la destination de la parcelle est modifiée.
De son côté, le locataire ne peut résilier le bail qu’en cas d’invalidité ou de
décès pour lui ou l’un des membres de sa famille participant activement à
l’exploitation ; d’achat d’une ferme dans laquelle il est exploitant ; ou de refus
de l’autorisation d’exploiter.
Jardin
Il est parfois difficile de trou-
ver une résidence principale
avec un jardin, notamment
en ville. Ainsi, il est possible
d’en louer un à proximité de
son logement. Dans ce cas, la
location n’est pas liée à son
logement, elle répond donc à
ses propres règles.
Il faut donc savoir que ce type

de locations n’est pas sou-
mis à des règles spécifiques, mais est régi par les articles 1708 et suivants du
Code civil au même titre que les autres locations libres. Ainsi, propriétaire et
locataire peuvent établir un bail, écrit ou oral, et définir librement :
ππ la durée de la location ;
ππ le montant du loyer et des charges ;
ππ les modalités de résiliation.
Certains locaux à usage professionnel ou privé peuvent offrir des dépen-
dances, dont un jardin. C’est souvent le cas lors de la location d’une maison,
par exemple. Le jardin est alors considéré comme accessoire au local principal,
il figure sur le bail de celui-ci et est régi par la même réglementation.
52
Les locaux professionnels

Selon l’endroit où un professionnel souhaite installer son entreprise, mais aussi
selon l’activité exercée, la location d’un local peut faire l’objet de trois types
de baux : mixte, commercial ou professionnel.
Présentation
Le bail mixte concerne les profes-
sionnels exerçant au sein de leur
domicile ; il est régi par la loi du
6 juillet 1989.
Par contre, pour les activités libé-

rales, un bail professionnel est
nécessaire ; il est régi par le
Code civil, au même titre que les
locations libres, mais aussi par l’ar-
ticle 57A de la loi du 23 décembre 1986. Enfin, le bail commercial s’impose
pour toutes les autres activités professionnelles (commerce, industrie, artisa-
nat, etc.).
En outre, une entreprise a la pos-

sibilité de sous-louer des locaux à
une autre société, à condition que
le bail initial autorise cette pra-
tique, et que le propriétaire soit
informé par lettre recommandée
avec accusé de réception ou par
acte d’huissier de l’intention de
sous-location.
En revanche, il faut savoir que la

domiciliation d’entreprise dans les
locaux d’une autre société est tout à fait possible, sans pour autant faire l’ob-
jet d’une sous-location : on parle alors de « contrat de domiciliation ».
53
D’autre part, que ce soit lors de leur création ou pendant leurs premières
années d’exercice, les entreprises peuvent louer
des locaux particuliers : pépinière d’entreprise,
atelier-relais, hôtel d’entreprise.
Les pépinières d’entreprise sont des structures

qui offrent des loyers à des prix inférieurs à ceux
habituellement appliqués. Les locaux sont de
plus équipés, et des services sont proposés. Un
professionnel peut s’installer dans une pépinière
d’entreprise dès qu’il a un projet de création, mais
aussi pendant ses premières années d’activité. La
location fait l’objet d’un bail précaire.
Sinon, un atelier-relais est un local loué par une

commune aux entreprises qui souhaitent s’installer ou se développer dans la
localité. Ce local est généralement dédié aux entreprises artisanales ou indus-
trielles et est proposé à des conditions avantageuses. En revanche, la location
d’un local dans un atelier-relais ne peut faire l’objet que d’un bail commercial
de courte durée, c’est-à-dire de 24 mois maximum.
Enfin, les hôtels d’entreprise proposent la location de bureaux équipés aux

nouvelles entreprises. Des baux de courte durée (24 mois maximum) leur sont
alors proposés.
Magasins
La location d’un magasin doit faire l’objet d’un
bail commercial régi par le Code de commerce.
Ce bail est particulier de par sa durée, le loyer
et les charges.
En outre, sa durée minimale est fixée à 9 ans,

avec un droit au renouvellement ; toute modi-
fication du bail ou demande de résiliation par le
commerçant peut se faire par période triennale.
54
Le montant du loyer et sa périodicité de paiement peuvent être définis libre-

ment entre propriétaire et locataire. Le loyer peut ensuite faire l’objet d’une
révision triennale dans la limite de la variation de l’indice INSEE du coût de la
construction.
Le Code de commerce ne prévoit pas de dispositions concernant les charges

locatives. Ainsi, propriétaire et locataire doivent se mettre d’accord à ce sujet.
En général, l’impôt foncier, les grosses réparations et l’assurance propriétaire
sont à la charge du bailleur.
Par ailleurs, un bail commercial peut être « tous commerces », mais dans la
plupart des cas, il mentionne précisément l’activité que le commerçant peut
exercer dans le magasin.
D’autre part, si le commerçant souhaite changer d’activité ou exercer une

activité supplémentaire, il devra en demander l’autorisation au propriétaire :
soit par lettre recommandée pour une demande de changement d’activité
partiel, soit par huissier pour un changement d’activité total.
Le propriétaire est alors en droit d’appliquer une hausse de loyer pour la

période triennale suivante.
Enfin, la location d’un magasin

entraîne divers frais dont :
ππ les frais d’honoraires, si la

rédaction du bail se fait par
l’intermédiaire d’une agence
immobilière, d’un avocat ou d’un
notaire ;
ππ le montant du dépôt de garantie lorsque le propriétaire en exige un ;
ππ l’éventuel droit d’entrée à payer au propriétaire ;
ππ le droit au bail éventuellement versé au précédent locataire ;
ππ en cas d’enregistrement du bail auprès du centre des impôts, les frais
d’enregistrement ;
ππ les frais d’assurance.
55
Bureaux
Pour louer des bureaux, il est néces-
saire de signer un bail, comme pour
un magasin. Cependant, selon les cas,
plusieurs types de baux sont possibles :
ππ un bail commercial ;
ππ un bail de courte durée ;
ππ un bail professionnel.
Le bail commercial s’adresse à toutes les entreprises qui ont une activité
commerciale ou artisanale. Cependant, il est également ouvert aux autres
professionnels lorsqu’ils s’entendent avec le propriétaire.
Ce contrat est souvent privilégié pour ceux qui souhaitent bénéficier d’un bail
longue durée (9 ans minimum) avec un droit au renouvellement.
Le bail de courte durée est un bail commercial qui peut être établi pour une
courte durée selon l’article L.145-5 du Code de commerce. Il répond donc
aux mêmes obligations qu’un bail commercial, mais a une durée maximale de
deux ans et ne peut pas être reconduit.
À l’issue de ce dernier, il est possible de signer un bail commercial. Le plus

souvent, c’est une option choisie par les professionnels en début d’activité.
Le bail professionnel s’adresse aux entreprises

qui souhaitent louer des bureaux pour :
ππune activité non commerciale ;

ππune activité artisanale sans fonds de
commerce ;
ππune activité libérale.
Il n’a pas de régime spécifique, mais est régi
par le Code civil et l’article 57A de la loi du
23 décembre 1986.
56
D’une durée minimale de six ans, il peut être reconduit tacitement pour une
même période. Chacune des parties a cependant la faculté de ne pas renou-
veler le bail en respectant un délai de préavis de six mois.
En outre, de nombreuses possibilités de location de bureaux s’offrent aux pro-

fessionnels. Ainsi, ils peuvent louer :
ππ un bureau individuel ;
ππ un bureau dans un centre d’affaires ;
ππ un bureau dans une pépinière d’entreprise ;
ππ un logement mixte à usage de bureau et d’habitation.
Entrepôts
Un entrepôt est un local pro-
fessionnel particulier. Selon
l’usage qui en est fait, il est
donc possible d’en louer un
soit avec un bail commercial,
soit avec un bail professionnel.
Ce choix dépend essentielle-

ment de l’activité exercée :
ππ Pour une activité com-

merciale, artisanale,
industrielle ou un entrepôt destiné à recevoir de la clientèle, le bail com-
mercial sera choisi.
ππ Pour un entrepôt de stockage, ce sera un bail professionnel.
Mais les professionnels doivent également prendre en compte la durée sou-
haitée de location, le bail commercial étant préférable pour une location
longue durée.
Bon à savoir : les professionnels qui n’exercent pas une activité commerciale
dans le local peuvent tout de même bénéficier d’un bail commercial si le pro-
priétaire le souhaite.
57
Dans tous les cas, le bail doit être écrit, et propriétaire et locataire doivent se
mettre d’accord sur le montant du loyer et des charges ainsi que sur les
modalités de paiement.
Pour louer un entre-

pôt, une entreprise doit
signer un bail et fournir
pour cela :
ππ un extrait Kbis ;
ππ la pièce d’identité du
signataire du bail et
du dirigeant ;
ππ les trois derniers
bilans, pour les
entreprises en
activité ;
ππ les statuts, le budget prévisionnel, des références bancaires, pour les
entreprises en cours de création ;
ππ une attestation d’assurance ;
ππ la somme correspondant au dépôt de garantie (si le propriétaire en exige un).
À noter : selon la situation de chacun, le propriétaire peut exiger d’autres docu-
ments.
58
Astuce
Savoir envoyer un commandement de payer

Le commandement de payer est un préalable obligatoire au jeu de la clause
résolutoire. Il est rédigé par un huissier et laisse deux mois au locataire pour
s’exécuter. Mais lorsque le propriétaire souhaite faire jouer la clause résolutoire
prévue dans son bail, il doit au préalable faire parvenir au locataire un comman-
dement de payer :
ππ Le bailleur doit mandater un huissier de justice exerçant dans le ressort
territorial du domicile du locataire.
ππ L’huissier adresse au locataire un commandement par lequel il l’enjoint de
régler la totalité de la dette.
Par ailleurs, l’huissier a besoin d’une photocopie du bail et des documents attes-
tant de l’existence d’une dette (relevés de charges, lettres de relance, relevés de
comptes bancaires, etc.) :
ππ Les frais du commandement sont à la charge du locataire.
ππ Le commandement comporte un certain nombre de mentions obligatoires,
qui informent le locataire sur ses conséquences (le mécanisme de la clause
résolutoire, la possibilité d’obtenir du juge des délais de paiement et
l’adresse du Fonds de Solidarité Logement de son département).
ππ Le commandement de payer doit aussi être signifié à la caution.
À la réception du commandement de payer, le locataire a deux mois pour régler
sa dette ou pour la contester devant le tribunal d’instance.
Même s’il ne la conteste pas, le locataire peut demander au juge d’instance de
lui accorder des délais de paiement (deux ans maximum), même après la période
de deux mois qui suit le commandement de payer.
Si le locataire n’obtempère pas ou s’il ne s’exécute que pour partie, sans faire
de demande de délais dans les deux mois de la signification du commandement
de payer, la résiliation du bail est acquise. Le bailleur doit alors saisir le tribunal
d’instance pour le faire constater.
59
Location de garages
J’ai hérité d’une dizaine de garages dans une petite ville, qui sont loués très peu
cher et dont le loyer (sans bail) n’a pas été réévalué depuis au moins trois ans.
Est-il possible d’augmenter le loyer ?
Par ailleurs, puis-je « exclure » un locataire pour reprendre l’un des garages ?
Question de Bailleur_D
Les locations de garage sont soumises aux articles 1708 et suivants du
Code civil, peu contraignants. Ceci étant dit, s’agissant ici d’une location
sans contrat de bail (location verbale), cela se complique pour vous.
En effet, dans ce cas, vous n’avez pas la possibilité de réviser le loyer en
cours de bail.
De plus, la durée de bail pour un bailleur non professionnel est de trois ans.
Il vous faut donc retrouver la date de début de chaque bail pour en déter-
miner l’échéance.
Je vous invite alors à contacter ensuite chaque locataire pour éditer un bail
en bonne et due forme, qui vous permettra d’intégrer une clause de révision
du loyer.
En résumé, vous ne pouvez donner congé du locataire qu’en « observant
les délais fixés par l’usage des lieux » (article 1736 du Code civil). Pour un
garage, ce délai est d’un mois.
Bois abattu sur un terrain

Je loue sans bail mon terrain. Le locataire a abattu des arbres et a gardé le bois.
En a-t-il le droit ? Ce bois ne m’appartient-il pas ?
Question de Rubis
Il n’avait pas le droit d’abattre les arbres sans votre autorisation. Par ail-
leurs, le bois vous appartient.
60
Loyer de location d’un garage privé

Je loue un garage à un propriétaire privé indépendant non loin de mon apparte-
ment, pour un prix de départ de 46 €/mois. Je subis une augmentation de 2 €/
mois tous les ans.
Le propriétaire m’avertit de cette augmentation quinze jours avant le début de
l’année.
Néanmoins, mon loyer augmente, mais aucune amélioration n’est effectuée.
C’est un simple box sans éclairage ni fenêtre, fermé par une porte en fer.
Est-ce légal ?
Question de Madi
La location d’un garage est soumise au droit civil général, où les règles
d’augmentation de loyer sont libres : le bailleur peut augmenter le loyer du
garage librement chaque année.
En revanche, celui-ci doit vous prévenir au mois un mois avant la date
d’échéance du bail et par recommandé.
Domiciliation d’une SARL

Je souhaite transférer mon siège social dans une nouvelle location (F4 + garage).
L’agence immobilière me dit que ce n’est pas possible, car le propriétaire défisca-
lise. Pourtant, je le fais actuellement dans une autre location que je dois quitter
dans un mois.
Je précise qu’il s’agit juste d’une adresse postale (administrative) et que je
n’exerce pas d’activité commerciale à l’intérieur.
Est-il alors possible de domicilier son siège social lorsque le propriétaire défisca-
lise ? Et puis-je stocker des marchandises dans l’une des pièces ?
Question de Cécile974
ΔΔ Réponse d’Intercaution Assurances

Vous pouvez transférer votre siège social dans tout local (hors votre domi-
cile) dont l’affectation est professionnelle. Ceci est à vérifier en mairie et
visible également sur l’acte notarié d’acquisition, ou encore dans le règle-
ment de copropriété.
61
« Pas possible parce que le propriétaire défiscalise » signifie probablement

que le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt en échange d’une
location à long terme à un particulier qui en fait sa résidence principale.
Vérifiez ou faites vérifier la destination du local.
Impôts sur la location d’un garage

Depuis cinq ans, je loue deux garages. Cette année, on me demande de payer les
impôts fonciers, locaux et les assurances.
Est-ce normal ?
Question de Jérome
ΔΔ Réponse de Dekametre
Êtes-vous propriétaire ou locataire ? Car les impôts fonciers sont dus par
le propriétaire, tandis que la taxe d’habitation est due par l’occupant au
1er janvier.
On ne peut donc pas vous réclamer l’impôt foncier et les impôts locaux.
62
IV.
Le bail de location
La loi du 6 juillet 1989 régit la plupart

des contrats de location en France.
Mais il existe également une régle-

mentation pour les locations libres
ainsi que la loi de 1948 et les
locations HLM.
Très stricte, elle vise à protéger au

maximum le locataire.
Elle s’applique quasiment à tous les

logements remplissant les conditions
suivantes :
ππ logements vides et à usage de

résidence principale ;
ππ logements mixtes d’habitation et
professionnels.
63
IV. Le bail de location
La loi du 6 juillet 1989 régit le contenu du bail en instaurant des droits et des
obligations inhérentes au bailleur ainsi qu’au locataire :
ππ Le bailleur doit fournir au locataire un logement décent et en bon état.

ππ Les charges récupérables et les réparations locatives sont définies par
décret (87-712 et 87-713 du 26 août 1987).
Mise en place dans le but d’améliorer les rapports locatifs, elle est régulière-
ment complétée par de nouvelles lois ou arrêtés. Elle s’applique également
aux parkings, garages, terrains ou jardins accessoires au logement principal et
loués par le même propriétaire.
La loi du 6 juillet 1989 est compétente que le locataire ou le bailleur soit une
personne physique ou morale. En revanche, elle ne l’est pas lorsque le bailleur
est un organisme social (HLM).
Les types de baux

Selon la location concernée, les baux peuvent être libres, sociaux, commer-
ciaux, agricoles, et régis par les lois de 1948 et de 1989.
Locations libres
Les locations libres sont réglementées par les articles 1708 et suivants du
Code civil. Les parties peuvent y déroger en ajoutant des clauses au contrat
de bail.
De nombreux logements
sont concernés :
ππ locations meublées ;
ππ résidences secondaires ;
ππ locations saisonnières ;
ππ logements de fonction ;
ππ locations de garage ;
64
ππ jardins ;
ππ locaux loués indépendamment du logement ;
ππ sous-locations.
En outre, contrairement à une location soumise à la loi du 6 juillet 1989, les
locations libres sont très souples pour le locataire et le bailleur, notamment en
ce qui concerne le montant du loyer ou des charges récupérables, fixé libre-
ment à l’écrit ou à l’oral, ainsi que les réparations locatives.
Le bailleur a tout de même l’obligation de fournir au locataire un logement

décent si celui-ci constitue sa résidence principale (décret n° 2002-120 du
30 janvier 2002).

Bail de location
Loi de 1948
La loi de 1948 régit certains baux de loca-
tion, mais très peu de logements en
bénéficient encore actuellement. En effet,
pour être éligibles, les habitations doivent :
ππ avoir été achevées avant le

1er septembre 1948 ;
ππ être situées à Paris ou dans un rayon de
50 km, ou bien dans une ville de plus de
4 000 habitants ;
ππ appartenir aux catégories d’immeubles
éligibles (IIA si plus de 65 ans, IIB, IIC,
IIIA, IIIB, IV).
En revanche, les logements de la loi de 1948 inoccupés depuis le
23 décembre 1986 ne peuvent plus être régis par cette dernière : ils sont
désormais soumis à la loi du 6 juillet 1989.
65
Par ailleurs, cette loi n’est pas vraiment favorable au bailleur puisqu’elle
impose le maintien du locataire dans les lieux et des loyers très bas. En dehors
de cela, la plupart des dispositions du bail sont soumises à la loi du 6 juillet
1989 (charges récupérables, réparations locatives…).
De plus, les logements soumis à la loi de 1948 bénéficient de loyers régle-

mentés définis en fonction de la surface corrigée (surface réelle pondérée par
les équipements installés par le propriétaire) et d’un prix au mètre carré (défini
par catégories de logements selon des normes de confort et d’habitabilité).
Le loyer d’un logement correspond donc à la surface corrigée multipliée par le

prix du logement au mètre carré. Ensuite, un taux d’augmentation des loyers
est fixé chaque année au 1er juillet par décret.
En outre, ce bail possède une durée

indéterminée ; le locataire bénéficie
donc d’un droit au maintien dans le
logement. En cas de décès du loca-
taire, le bail est transmissible par
héritage au conjoint, aux ascendants
et aux enfants mineurs vivant avec le
locataire depuis plus d’un an.
Cependant, un logement peut sortir de ce régime en cas de perte du droit de

maintien, de reprise du logement par le propriétaire ou de fin de bail motivée.
Ainsi, le locataire peut perdre son droit au maintien dans le logement en cas
de :
ππ prononciation d’un jugement d’expulsion ;

ππ non-occupation du logement plus de huit mois par an ;
ππ occupation insuffisante du logement par rapport à sa capacité ;
ππ expropriation ou insalubrité ;
ππ possession d’un autre logement correspondant à ses besoins ;
ππ possession d’un logement de fonction ;
ππ attribution d’un logement HLM.
66
Sinon, le propriétaire a la possibilité de reprendre un

logement soumis à la loi de 1948 uniquement pour
s’y installer ou y installer un de ses ayants droit et
faire des travaux.
Dans ce cas, il doit toutefois proposer une solution

de relogement au locataire dans des conditions
équivalentes, sauf si :
ππ il est propriétaire du logement depuis au moins dix ans ;

ππ il est propriétaire du logement depuis au moins quatre ans et est autorisé
à y habiter ou à y loger ses ayants droit par décision judiciaire ;
ππ il justifie qu’il ne dispose pas d’un logement offrant des conditions
équivalentes.
Enfin, le propriétaire peut mettre fin au bail à tout moment lorsque les res-
sources du locataire ou de ses autres occupants deviennent supérieures au
taux d’augmentation du loyer fixé chaque année. Il doit alors informer le
locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huis-
sier. Un nouveau bail de huit ans, avec un loyer fixé en référence aux loyers
habituellement constatés dans le voisinage pour un logement comparable,
doit aussi être proposé au locataire.
Locations HLM
Les Habitations à Loyers
Modérés (HLM) sont des
logements sociaux destinés
aux personnes avec de faibles
revenus ; pour en bénéficier,
il ne faut donc pas dépasser
un certain seuil de ressources.
La loi du 6 juillet 1989 ne
s’y applique donc pas, et la
location HLM répond à une
réglementation spécifique.
67
Une HLM fait partie de la catégorie des logements sociaux et est gérée par un
organisme HLM qui peut être privé ou public. Elle bénéficie d’une réglemen-
tation spécifique, car elle associe à la fois de nombreuses dispositions de la loi
du 6 juillet 1989 ainsi que certaines dispositions émanant de la loi de 1948 :
ππ La loi de 1989 institue les règles concernant les charges récupérables.

ππ La loi de 1948 institue le bénéfice du droit de maintien dans les lieux.
ππ Le Code civil régit les réparations locatives.
Ce type de résidences doit forcément faire
l’objet d’un bail entre le locataire et l’orga-
nisme HLM. Le contenu de ce contrat est
similaire à celui pour un logement vide rele-
vant de la loi du 6 juillet 1989. Cependant, il
possède une durée indéterminée puisque le
locataire bénéficie du droit de maintien dans le
logement. De plus, le non-renouvellement du
bail par l’organisme HLM n’est possible que
dans certains cas :
ππ si le locataire manque à ses obligations ;

ππ si le locataire sous-loue son logement sans
en avoir obtenu l’autorisation ;
ππ si le logement n’est plus adapté au handi-
cap du locataire ;
ππ si les ressources du locataire dépassent le double des plafonds de res-
sources fixés pour l’attribution d’un logement HLM.
Sachez en outre que les logements HLM ne sont attribués qu’aux personnes
ayant la nationalité française ou étant en possession d’un titre de séjour
valable, et dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond qui varie
selon la composition du foyer et la zone géographique dans laquelle se situe
le logement.
Bon à savoir : les plafonds de ressources sont revalorisés chaque année.
68
Plafonds de ressources pour 2012
Zones géographiques
Composition du foyer Paris et petite Île-de- Autres
couronne France régions
Une personne 22 334 € 22 334 € 19 417 €
Couple (à l’exclusion des jeunes
33 378 € 33 378 € 25 930 €
ménages)
Un enfant à charge ou jeune ménage 43 756 € 40 124 € 31 1834 €
Deux enfants à charge 52 242 € 48 061 € 37 645 €
Trois enfants à charge 62 157 € 56 895 € 44 284 €
Quatre enfants à charge 69 943 € 64 024 € 49 908 €
Par personne en plus 7 792 € 7 134 € 5 567 €
Par ailleurs, pour se voir attribuer un logement social, il faut en faire la

demande auprès d’un ou plusieurs organismes HLM. Ce dossier comprend :
ππ un formulaire de demande rem-

pli et signé ;
ππ une photocopie de la carte
nationale d’identité ou du titre
de séjour ;
ππ une photocopie du livret de
famille ;
ππ les deux derniers avis d’imposition sur le revenu ;
ππ les derniers décomptes des prestations familiales perçues.
Mais le patrimoine du demandeur, la composition de son foyer, les conditions
de logement actuelles et l’éloignement de son logement actuel avec son lieu
de travail et les équipements dont il a besoin sont également pris en compte.
Une demande de logement HLM est valable un an. En cas de non-attribution,
il convient alors de renouveler sa demande, sans pour autant devoir remplir à
nouveau un dossier complet.
Pour aller plus loin, téléchargez notre fiche pratique :

Faire une demande de logement en HLM
69
Sous-location
On parle de sous-location lorsque le
titulaire d’un contrat de location
met tout ou partie de ce logement à
disposition d’une tierce personne en
échange du versement d’un loyer.
La plupart du temps, la sous-loca-

tion n’est pas permise par la loi et/
ou le bail principal ; il existe toute-
fois des cas où elle est autorisée.
Cependant, la contrepartie n’est

pas forcément financière, elle peut être faite sous une autre forme (c’est le
cas, par exemple, d’un employeur qui loge une employée de maison dans des
locaux qu’il loue, en contrepartie d’heures de ménage).
En revanche, on ne considère pas que le locataire sous-loue s’il prête sa rési-

dence ou héberge de façon ponctuelle des membres de sa famille ou des
proches, même pendant plusieurs mois.
Le locataire n’a pas à en informer le bailleur (sauf clause contraire dans le

bail), car les juges considèrent que celui-ci n’a aucun droit de regard sur la vie
privée de son locataire.
Rien n’interdit non plus au locataire de partager avec ses hôtes des dépenses
liées au logement (charges locatives, électricité, gaz, Internet ou téléphone,
etc.), tant que cela ne prend pas la forme du paiement d’un loyer.
Enfin, on ne considère pas non plus que le propriétaire sous-loue lorsqu’il loue
une partie de son logement à un locataire en partageant le logement avec
lui : il s’agit alors d’une location simple.
Bon à savoir : le fait d’afficher le nom d’une personne hébergée sur la boîte
aux lettres ou l’interphone n’en fait ni un sous-locataire ni un colocataire. Par
exemple, le bailleur a le droit de laisser son nom sur la boîte aux lettres, même
s’il loue l’appartement.
70
Lorsque le locataire s’absente ponctuel-

lement, pendant plusieurs jours ou
semaines, sous-louer peut constituer
une aide au paiement du loyer, et peut
même être le seul moyen pour un loca-
taire se trouvant dans cette situation de
garder un logement qu’il apprécie. Cela
peut aussi permettre au locataire en
titre de partager le loyer avec une per-
sonne avec qui il partage
provisoirement son logement.
Si, en pratique, le fait de sous-louer un

appartement est largement répandu,
c’est le plus souvent de façon officieuse
(et donc illicite). La légalité de l’action
de sous-louer dépend notamment du
contrat de bail.
Ainsi, la location vide interdit expressément au locataire de sous-louer l’ap-

partement. En signant le contrat, le locataire s’engage donc à respecter
les termes de la loi (et du contrat, s’il rappelle la règle énoncée dans la loi,
comme c’est souvent le cas dans les modèles de bail).
Par contre, les logements meublés n’étant pas soumis à un cadre juridique
spécifique, ils sont réglementés par les dispositions légales générales relatives
au contrat de bail : celles-ci autorisent notamment le locataire à sous-louer
son appartement, tout en laissant la liberté au propriétaire de l’interdire dans
le bail. Et c’est ce qui se passe en pratique : la quasi-totalité des baux com-
porte une mention interdisant la sous-location.
En réalité, sous-louer un appartement est bel et bien possible de façon légale,

par une mention du contrat de bail qui réserve la liberté au bailleur de donner
son accord par écrit et de façon expresse. L’accord écrit ne doit pas se conten-
ter d’autoriser la sous-location, mais il doit également préciser le prix du loyer
auquel l’appartement est sous-loué.
71
Par ailleurs, il n’est généralement pas possible de sous-louer un loge-

ment HLM.
Cependant, la régle-
mentation prévoit
quelques cas de sous-
location possibles :
ππ sous-location
d’une partie du
logement à une
personne âgée ou
à une personne
handicapée lorsque
le locataire est titu-
laire d’un agrément du Conseil général ;
ππ sous-location par des organismes ou associations sociales à des étudiants,
des personnes âgées, des handicapés, des personnes en difficulté, des
jeunes travailleurs, des travailleurs saisonniers.
Quant à la sous-location de locaux professionnels, elle est très répandue,
et sa réglementation varie selon les baux. Si le local fait l’objet d’un bail
commercial :
ππ le bail initial doit autoriser la sous-location ou le propriétaire doit l’autori-

ser par écrit soit par un courrier soit par un avenant ;
ππ le locataire doit inviter le propriétaire à participer à l’acte de sous-location
par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.
Si le local fait l’objet d’un bail professionnel, sa sous-location est autorisée
sauf si le bail fait mention d’une disposition contraire.
Lorsqu’elle est autorisée par le propriétaire, la sous-location doit faire l’objet

d’un contrat écrit.
Elle échappe aux cadres juridiques réservés à la location : elle est régie par le
droit commun, contrairement au bail principal.
Important : le locataire doit y joindre l’accord écrit du propriétaire.
72
Le contrat doit préciser notamment :
ππ la durée pendant laquelle le

locataire va sous-louer au
sous-locataire ;
ππ les obligations des parties ;
ππ le montant du loyer (le
locataire ne peut pas sous-
louer à un loyer supérieur à
celui dont il est redevable ;
si c’est le cas, il doit verser
la différence au bailleur) ;
ππ la date de paiement du loyer ;
ππ la répartition des charges.
Outre le terme prévu dans le contrat de sous-location, la jurisprudence consi-
dère que celle-ci cesse d’exister avec la cessation du bail principal, sans aucun
congé préalable. En théorie, la personne qui sous-loue peut prétendre à des
aides au logement, calculées en fonction du loyer qu’elle paie au locataire
principal, qui doit être indiqué sur l’attestation de loyer.

Demande de sous-location d’un logement
Étant donné qu’elle multiplie les rela-

tions contractuelles et/ou
extra-contractuelles, la sous-location
est le plus souvent risquée, que ce soit
pour le locataire, le propriétaire ou le
sous-locataire.
Si la sous-location est très strictement

réglementée, c’est pour protéger le
propriétaire d’éventuels abus. Le fait, pour le locataire, de sous-louer contre-
vient au principe selon lequel le propriétaire choisit lui-même son locataire en
73
fonction de ses propres critères (solvabilité, propreté, entente, etc.), puisque

le bailleur peut voir son bien occupé par une personne qu’il n’a pas choisie.
C’est la raison pour laquelle son accord exprès est obligatoire.
D’autre part, si la sous-location est informelle, le seul moyen dont dispose le

bailleur pour prouver que l’appartement est sous-loué est d’obtenir les aveux
du locataire sous-loueur.
Outre ce cas peu probable, la preuve est en pratique très difficile à apporter,
eu égard à la frontière mince entre « héberger » et « sous-louer ».
La situation peut également être risquée pour le locataire, qui endosse ici
deux casquettes : celle de locataire par rapport au propriétaire, et celle de
bailleur vis-à-vis du sous-locataire.
En effet, même avec un contrat en bonne et due forme, le locataire est rede-
vable des impayés ou des éventuelles dégradations du logement par le
sous-locataire, car celui-ci n’a, en principe, aucun lien juridique direct avec le
propriétaire.
Par ailleurs, le loca-

taire qui sous-loue sans
autorisation court le
risque de voir le bailleur
demander la résiliation
du bail principal, sur le
fondement d’une clause
résolutoire, ou bien la
résiliation judiciaire.
Enfin, la sous-loca-
tion présente un risque
pour le sous-locataire,
qui se trouve dans une situation précaire. De plus, dans le cas d’un apparte-
ment sous-loué de façon autorisée, et en cas de non-paiement du loyer par le
locataire, le propriétaire peut lancer une action directe en paiement contre le
sous-locataire, et ce, dans la limite du montant du sous-loyer.
74
En outre, en cas de résiliation du bail principal sur demande du bailleur, le

sous-locataire est considéré comme un occupant illégal sans droit ni titre, et
est redevable d’une indemnité d’occupation (qui n’est pas un loyer) dont le
montant est fixé par le juge.
La sous-location informelle place le sous-locataire dans une grande insécu-

rité juridique. En cas de mésentente avec le sous-loueur, il n’a aucun droit à
faire valoir pour prétendre à être maintenu dans les lieux. Un autre inconvé-
nient majeur pour le sous-locataire non déclaré est l’impossibilité de bénéficier
d’aides au logement.
À l’étranger
Ceux qui souhaitent louer un logement à l’étranger, que
ce soit pour les vacances ou pour s’y installer, doivent
savoir que les règles applicables en matière de location
peuvent être différentes de celles appliquées en France.
En effet, la location est régie par la réglementation en

vigueur dans le pays concerné.
Toutefois, les locataires qui passent par une agence de

location française peuvent bénéficier des règles appli-
cables en matière de location saisonnière et de résidence de tourisme.
En revanche, lorsque l’on souhaite louer un logement à l’étranger, il convient

d’être encore plus vigilant que pour une location en France, la plupart des
démarches s’effectuant à distance. Ainsi, il est préférable de :
ππ bien être attentif à la description faite dans l’annonce ;

ππ favoriser une bonne prise de contact avec le propriétaire ;
ππ se renseigner sur les avis des précédents locataires ;
ππ réaliser un contrat de location en double exemplaire échangé par
courrier ;
ππ être bien couvert par une assurance de responsabilité civile, rapatriement,
assistance juridique, annulation de séjour.
75
Locaux commerciaux
Le bail commercial est régi par le Code
de commerce, il doit être conclu entre un
propriétaire et un locataire en cas de local
affecté à l’exercice d’une activité commer-
ciale, artisanale, libérale, industrielle. Il ne
doit pas forcément faire l’objet d’un contrat
écrit, mais cela est préférable pour les
deux parties.
Ce bail se différencie principalement par la

protection qu’il apporte aux professionnels
au niveau du loyer et du droit au renouvel-
lement du bail. En revanche, il convient de
définir avec le bailleur l’activité qui va être
exercée, car seul l’exercice de celle-ci est
autorisé. De plus, en cas de changement d’activité, le bail doit être modifié ou
faire l’objet d’un avenant.
Concernant le loyer, il peut être librement déterminé par le propriétaire en

fonction du prix du marché et, dans de plus rares cas, du chiffre d’affaires ou
des recettes réalisées par le locataire. Mais il peut ensuite faire l’objet d’une
révision triennale, dans la limite de la variation de l’indice INSEE du coût de la
construction.
Ensuite, à l’issue d’un bail commercial initial de

neuf ans, le locataire bénéficie d’un droit au
renouvellement. Ce dernier peut être demandé
à l’initiative du propriétaire et du locataire ;
mais sans demande de renouvellement, le bail
se poursuit tout de même. Cependant, au-delà
de douze ans, le loyer n’est plus plafonné et le
propriétaire peut le fixer en fonction de la
valeur locative du local. En revanche, si le pro-
priétaire refuse de renouveler le bail, il doit
verser une indemnité d’éviction au locataire.
76
Le locataire peut résilier le bail à chaque fin de période triennale : 3 ans,

6 ans, 9 ans…
Bon à savoir : le locataire peut résilier un bail commercial à tout moment en

cas de départ en retraite ou d’invalidité.
Il existe, cependant, un bail commercial de courte durée, défini par l’ar-
ticle L.145-5 du Code de commerce. Ainsi, ce bail peut être établi pour une
durée maximale de deux ans et, ensuite, en cas d’accord entre propriétaire et
locataire, faire l’objet d’un bail commercial classique.

Bail commercial
Un bail en fonction de votre situation

Vous vous apprêtez à louer un logement à deux et vous êtes un couple
marié ? Les règles ne sont pas les mêmes que pour un couple pacsé ou bien
en concubinage.
Couples mariés
Si vous êtes marié, vous
êtes tous les deux co-titu-
laires du bail, que vous
ayez signé le bail tous
les deux ou non. Une
exception existe cepen-
dant pour certains types
de baux pour lesquels les
deux cosignataires doivent
chacun signer le bail :
ππ location d’un local professionnel ;

ππ location d’un emplacement de parking ou d’un garage qui n’est pas atta-
ché au logement.
77
Lorsqu’un couple est marié, chacun est responsable du paiement du loyer et

des charges locatives. Cependant, en cas de non-paiement, la responsabilité
de chacun est définie en fonction du régime matrimonial.
ππ Avec le régime de la communauté des biens (universelle ou réduite aux

acquêts), les époux déterminent entre eux la part de responsabilité de
chacun.
ππ Avec le régime de la séparation des biens, la responsabilité de chacun des
époux est définie selon leurs facultés respectives.
Lorsqu’un couple marié souhaite quitter son logement, il est nécessaire
d’envoyer au propriétaire soit deux lettres recommandées avec accusé de
réception, soit une seule lettre recommandée portant les noms et la signature
de chacun des époux.
En cas de départ d’un seul des époux, celui qui quitte le logement n’est libéré
de ses obligations en tant que locataire que lors de la transcription du juge-
ment de divorce. Toutefois, il faut savoir que dans ce cas, l’autre bénéficie de
la poursuite du bail, qu’il soit signataire ou non.
Couples en concubinage
Vous vous apprêtez à louer un bien et
vous êtes en concubinage ? Il est impor-
tant de savoir qui sera le titulaire du bail
de ce logement. Les règles ne sont pas les
mêmes que pour un couple marié ou bien
pacsé. Tout dépend de la signature du
bail.
Si les deux concubins ont signé le bail, ils

sont co-titulaires, mais si un seul concubin
signe, lui seul est considéré comme titu-
laire du bail. En cas de rupture entre les
concubins qui occupent un logement en
commun, cela a aussi son importance.
78
Dans le premier cas, s’ils sont d’accord, les deux co-titulaires peuvent chacun
résilier le bail (avec un préavis de trois mois pour un logement vide et un mois
pour une location meublée). Si l’un décide de quitter le logement, l’autre n’en
est pas obligé par ailleurs. Dans cette situation, soit il s’acquitte de la totalité
du loyer et des charges, soit il bénéficie d’une clause de solidarité incluse dans
le bail. En effet, en cas de rupture, si l’un des deux concubins décide de rester
dans le logement, celui qui quitte les lieux peut se voir contraint de partager
le loyer et les charges, même s’il n’y habite plus.
Par contre, si un seul des concubins est titulaire du bail, et que ce dernier
quitte le logement, l’autre peut tout de même bénéficier du bail. Pour cela,
il doit prouver au propriétaire qu’il a cohabité avec le titulaire du bail un an
minimum avant son départ.
Couples pacsés
Si le couple est déjà pacsé au
moment de la signature du bail, les
deux signent le bail : ils sont consi-
dérés comme co-titulaires, et leurs
deux noms apparaissent sur le bail.
En revanche, si le couple n’est pas
pacsé, alors un seul signe le bail, et
lui seul est considéré comme titu-
laire, seul son nom apparaît.
S’ils sont cosignataires du bail, les pacsés sont solidaires du paiement du loyer
et des charges (eau, électricité, taxe d’habitation…) pendant toute la durée
du PACS. En cas de rupture commune du bail, elles doivent chacune don-
ner congé au propriétaire ou bien lui adresser un congé commun portant les
deux noms et les deux signatures. En cas de décès de l’un des cosignataires,
et si l’autre reste dans le logement, le bail ne change pas.
En cas de rupture, si l’un des cosignataires donne son congé au propriétaire

(en respectant le délai de préavis), le bail se poursuit normalement pour celui
qui reste. Si le bail comporte une clause de solidarité, celui qui a donné son
79
congé reste solidaire du paiement du loyer et des charges jusqu’à la disso-

lution du PACS et jusqu’à la fin du bail. Et s’il n’en comporte pas, celui qui a
donné son congé reste aussi solidaire du paiement du loyer et des charges
jusqu’à la dissolution du PACS et jusqu’à la fin de son préavis.
En outre, si le propriétaire veut donner congé aux colocataires, il doit leur

adresser à tous les deux une lettre recommandée avec accusé de réception en
respectant un délai de préavis.
D’autre part, même si un seul pacsé

est signataire, le couple est tout de
même solidaire du paiement du loyer
et des charges du logement jusqu’à
l’extinction du PACS, contrairement à
ce qui se passe pour un couple en
concubinage.
En cas de rupture du couple pacsé, et

si le titulaire du bail donne son congé, le pacsé devra lui aussi quitter le loge-
ment à la fin du préavis (sauf dans le cas où le bailleur accepte de signer avec
lui un nouveau bail). Si le titulaire du bail quitte brusquement le logement
sans que cela soit prévisible, le bail se poursuit tout de même pour le pacsé
non titulaire (pour les locations HLM ou soumises à la loi de juillet 1989). De
plus, si le non-titulaire du bail quitte le logement, il reste solidaire du paie-
ment du loyer et des charges jusqu’à l’extinction du PACS.
Enfin, en cas de décès du titulaire, le bail se poursuit normalement pour le

non-titulaire si la location est soumise à la loi de juillet 1989, ou s’il s’agit d’un
logement HLM (dans ce cas, le non titulaire pourra rester si ses ressources ne
dépassent pas un certain seuil).
80

Astuces
Divorce : sort du bien en location

Dans le cas d’une location, les époux sont toujours co-titulaires du bail. Mais
que se passe-t-il si le couple vient à divorcer ?
Pendant la procédure de divorce, les époux doivent décider de ce qu’il advient
du logement familial.
À défaut d’un accord, c’est le juge qui tranchera. On notera que même si l’usage
du logement familial est conféré à un seul des deux époux le temps que le
divorce soit prononcé, tous deux restent co-titulaires du bail. Ainsi :
ππ un conjoint seul ne peut résilier le bail ;
ππ les deux signatures doivent figurer sur le congé ;
ππ de même, le bailleur peut solliciter indifféremment l’un ou l’autre des
époux pour le paiement des loyers.
Ensuite, c’est la procédure de divorce qui règle le sort du logement familial.

Pour des raisons budgétaires, nombreux sont les couples à résilier le bail et à
prendre, chacun de leur côté, un logement plus petit.
Toutefois, il est possible d’attribuer le bail à un seul des deux époux, si l’un des
deux le souhaite.
Si les deux veulent se maintenir dans le logement et ne parviennent pas à un
accord, le juge tranchera.
Il attribue généralement le logement à l’époux qui a la garde des enfants ou à
celui qui n’est pas à l’origine de la faute : adultère, abandon de domicile conju-
gal, etc.
Avant que le divorce soit prononcé, les époux devront tenter de s’entendre pour
l’attribution du bien et sa gestion administrative.
Pour éviter les mauvaises surprises, mieux vaut se pencher avec attention sur
les questions financières liées à la conservation du bien : qui a les moyens de le
garder ? Qui réglera les loyers ?
81
Locataires : quelle responsabilité en cas d’incendie ?

En tant que locataire d’un logement, vous êtes responsable de son état et des
incidents qui peuvent s’y produire vis-à-vis de votre propriétaire et vis-à-vis des
voisins. Vous devez donc assurer votre logement et souscrire à une assurance
multirisque habitation pour vous prémunir d’un accident suite auquel le proprié-
taire vous demandera des réparations.
Selon l’article 1384 du Code civil : « Celui qui détient, à un titre quelconque,
tout ou partie de l’immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a
pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par
cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des
personnes dont il est responsable. »
Vous êtes donc responsable des dommages causés à vos voisins et aux tiers pré-
sents dans le cas d’un incendie qui a démarré chez vous. Votre responsabilité
personnelle n’est pas engagée et votre assureur indemnisera tous les dommages,
car il est généralement difficile de prouver que l’incendie résulte directement de
votre faute.
Néanmoins, vous devrez rembourser l’ensemble des dommages causés au pro-
priétaire. D’où l’intérêt pour vous d’être assuré, de façon à ce que l’assurance s’en
charge. Une telle garantie est contenue dans une assurance multirisque habitation
sous le nom de « risques locatifs » ou quelquefois « recours du propriétaire ».
En outre, l’article L.1733 du Code civil impute la responsabilité au locataire, à
moins que ce ne soit :
ππ un cas fortuit ou une force majeure, la foudre par exemple ;
ππ un vice de construction, une installation électrique défectueuse par
exemple ;
ππ un feu venant d’une habitation voisine ou d’une partie commune ;
ππ un feu d’origine criminelle.
Caution solidaire
Je voudrais être garant pour mon fils, mais sur mon bulletin de paie est notifiée
une opposition sur salaire (en réalité, il s’agit d’une cession sur salaire).
82
Puis-je être garant malgré cela ?

Question de Chanchan
Le bailleur est libre d’accepter ou de refuser une caution solidaire, sur des
critères qui lui sont propres. L’usage veut toutefois qu’une caution solidaire
acceptable gagne trois fois le montant du loyer.
Sous-location et aides au logement

Est-il possible de percevoir une aide au logement avec un contrat de sous-location ?
Question de China
ΔΔ Réponse de Lrk
Oui, les sous-locataires peuvent également bénéficier de l’aide au loge-
ment. Renseignez-vous auprès de votre CAF.
Droit du nouveau propriétaire

Je viens d’acheter un studio meublé en location. Quels sont mes droits par rap-
port au locataire en place ?
Question de Bahia
Lorsque vous achetez un bien en location, vous « rachetez » aussi le locataire.
Vous avez l’obligation de maintenir le bail en place et de le renouveler, à
moins de donner congé à votre locataire avec trois mois de préavis (six mois
pour les locations nues) avant l’échéance du bail sur justification (congé
pour vendre, congé pour habiter en résidence principale pour vous ou un
parent, ou pour un « motif légitime et sérieux »). Je vous conseille donc
d’envoyer le congé immédiatement pour ne pas risquer de voir le bail être
renouvelé.
Occupation à titre gracieux

Mes grands-parents vivent dans un logement depuis 34 ans. Ils ne paient pas
de loyer et n’ont jamais signé de bail. Le propriétaire n’a pas l’intention de les
expulser, mais sa fille veut reprendre le logement.
83
Quels sont leurs droits ?

Question de Stéphanie
Sans loyer, il ne s’agit pas d’une location, mais d’une occupation à titre
gracieux, qui répond au « commodat » ou « prêt à usage » (articles 1875 à
1891 du Code civil).
Cela peut se faire sans écrit, mais cela limite fortement l’opposabilité de
celui-ci.
Néanmoins, tant que le propriétaire est vivant et tient sa position, sa fille ne
peut rien faire.
En témoigne l’article 1888 du Code civil : « Le prêteur ne peut retirer la
chose prêtée qu’après le terme convenu, ou à défaut de convention, qu’après
qu’elle ait servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée. »
Dans votre situation, le prêt risque donc de s’éteindre à la mort de vos
grands-parents, l’usage étant l’occupation à titre d’habitation principale
jusqu’à leur décès.
Il faudrait toutefois formaliser cet accord avec le père, afin de pouvoir oppo-
ser un écrit en cas de problème.
Un simple papier qui rappelle que c’est un prêt à usage qui a commencé à
telle date et dont l’échéance est la mort des grands-parents suffira à contrer,
face à une juridiction, les velléités des héritiers quand le propriétaire mourra.
Surtout que si le père vient à mourir, les héritiers pourraient assez facile-
ment rompre le prêt à usage, et le propriétaire-prêteur ne sera plus là pour
rappeler les conditions morales du prêt.
Mais, dès lors que le prêt à usage est de notoriété publique (récupérez des
témoignages), ce sera plus compliqué pour l’héritier de le contester.
Même si en soi, le nouveau propriétaire pourra pleinement demander à vos
grands-parents de partir, puisqu’il n’y a pas d’écrit, de convention ou de
preuves de la réalité de ce prêt d’usage et de son terme.
Sans bail, vous n’avez pas vraiment de recours… Le propriétaire peut deman-
der à vos grands-parents de quitter les lieux sans préavis.
84
Retenue sur dépôt de garantie, mais pas de travaux !

Je me suis rendu dans mon ancien appartement et j’ai pu constater avec les nou-
veaux locataires que les travaux de rénovation n’ont pas été faits, alors que le
propriétaire a conservé une partie de mon dépôt de garantie.
A-t-il l’obligation d’effectuer les travaux ? Et puis-je encore contester sept mois
plus tard ?
Question de Benalrac
La Cour de cassation dans un arrêt du 2 octobre 2007 a répondu que non,
il n’y a pas obligation de travaux par le propriétaire. La retenue sur dépôt
de garantie est une indemnisation du bailleur qui n’est pas subordonnée à
l’exécution des réparations locatives.
Ainsi, la retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée par l’existence de
réparations : le bailleur n’a pas à restituer le dépôt de garantie au locataire
dès lors que des dégradations sont établies par rapport à l’état des lieux
d’entrée.
Ensuite, elle doit être limitée et correspondre au montant des travaux de
remise en état, lesquels sont chiffrés par des devis ou par des factures.
Enfin, le bailleur dispose de ce dépôt de garantie comme il l’entend puisque
cette somme correspond à un dédommagement des dégradations causées
dans les lieux loués. Il n’est pas tenu d’effectuer les travaux de remise en
état dont il demande réparation. Des devis sont donc suffisants.
85
V.
Les modalités du bail
Lorsque vous mettez un bien en

location ou que vous vous apprêtez
à louer un logement, le bail est
l’acte qui authentifie l’engagement
réciproque du propriétaire et du
locataire et qui en fixe les règles. En
règle générale, l’engagement donne
lieu à un dépôt de garantie ainsi
qu’à un état des lieux du logement
mis en location. Pour le propriétaire et le locataire, il est important de
connaître les caractéristiques du bail qui les lie. Cela comprend à la fois le
montant du dépôt de garantie, la caution, l’état des lieux, mais aussi le mon-
tant du loyer, la résiliation et le droit de préemption.
Les contrats
Le bail est un contrat écrit de location fourni par le propriétaire ou par un
intermédiaire (agence immobilière, notaire, gestionnaire de biens).
86
V. Les modalités du bail
Il doit être signé par les deux parties :
ππ Le bailleur (propriétaire) : pour un couple marié, une seule signature suf-

fit. Dans le cas d’un logement en indivision, chaque indivisaire doit signer
(il est possible de mandater un indivisaire en cas d’empêchement).
ππ Le ou les locataires : si le couple est marié ou pacsé, une seule signa-
ture suffit ; mais si le couple est en concubinage ou non pacsé, il faut les
deux signatures pour que les deux aient des droits sur le logement.
La signature se fait en autant d’exemplaires qu’il y a de signataires.
Contenu
Tout bail doit contenir l’identité des signataires, la
description du logement, le montant du loyer, la date
et le montant des charges.
À la signature du bail, il est nécessaire de vérifier plu-

sieurs points. Ainsi, dans le cas d’un logement vide, le
contrat doit contenir l’état des lieux (à l’entrée dans le logement et à la sortie)
et le diagnostic immobilier (le bailleur doit les fournir au locataire).
Pour un logement meublé, s’ajoute à cela l’inventaire dressant la liste et l’état

du mobilier et des équipements fournis par le bailleur.
Dépôt de garantie
À la signature du bail, le locataire remet, en règle
générale, un dépôt de garantie au bailleur du loge-
ment, c’est-à-dire une somme d’argent, qu’il peut
encaisser immédiatement. Il peut de plus être exigé
par le propriétaire pour n’importe quelle location :
vide ou meublée.
À savoir : si le bailleur a souscrit une Garantie de

Loyers Impayés (GLI), il ne peut pas exiger de dépôt
de garantie. Mais il peut demander un cautionnement.
87
Le dépôt de garantie constitue une sorte de sécurité financière pour le pro-

priétaire. Elle garantit l’exécution des obligations locatives du locataire
(loyer, charges…), ainsi que la restitution en bon état du logement et de ses
équipements.
Au moment de l’état des lieux de sortie, le bail-

leur peut retenir sur le dépôt de garantie le
montant des dégradations et défauts de fonction-
nement constatés, ainsi que des charges non
provisionnées restant à payer.
À noter : le propriétaire ne peut, en aucun cas, se

servir du dépôt de garantie pour compenser un
loyer restant à payer par le locataire.
En revanche, si tout est en règle lors de l’état des lieux de sortie, le bailleur
restitue au locataire son dépôt de garantie : il dispose pour cela d’un délai de
deux mois.
À noter : le bailleur a la possibilité de conserver le dépôt de garantie au-delà

des deux mois si des loyers ou des charges non provisionnées lui sont toujours
dus, jusqu’à la régularisation de la situation.
En outre, le montant varie suivant le logement. Le tableau ci-après détaille les
pratiques applicables à la location immobilière.
Types de location Montant du dépôt de garantie

Non conventionné 1 mois de loyer hors charges
Logement vide
Conventionné 2 mois de loyer hors charges
Logement meublé et autres locations libres Fixé librement
Non conventionné 2 mois de loyer hors charges
HLM
Conventionné 1 mois de loyer hors charges
Logement loi de 1948 2 mois de loyer hors charges
Local commercial Fixé librement
Par ailleurs, pour s’acquitter du dépôt de garantie auprès du bailleur, le loca-

taire peut faire appel à l’avance LOCA-PASS® : c’est une aide délivrée par
l’organisme Action Logement qui s’acquitte lui-même du dépôt de garantie
du locataire. Le locataire rembourse ensuite par mensualités.
88
Attention : Le dépôt de garantie ne peut pas être affecté au règlement des

derniers mois de loyer lorsque la location prend fin (notamment en cas de litige
entre le propriétaire et le locataire).
Caution
Comme le dépôt de garantie, la caution
solidaire apporte au propriétaire d’un
bien la garantie que le locataire s’acquit-
tera de ses obligations locatives (loyer,
charges, réparations locatives…). Les
bailleurs demandent fréquemment cette
garantie supplémentaire, notamment
lorsque les garanties financières du loca-
taire sont insuffisantes.
La caution est un tiers (en général, un parent du locataire) qui s’engage à

payer le loyer et les charges du locataire au cas où celui-ci ne le ferait pas
(selon l’article 2011S du Code civil).
En donnant sa caution au bailleur, le tiers engage tous ses biens en cas de

dettes du locataire, ainsi que ceux de son époux(se) s’il est marié sous le
régime légal de la communauté de biens :
ππ ses revenus ou pensions ;

ππ ses biens personnels ;
ππ son logement (s’il est propriétaire).
De plus, un locataire peut avoir plusieurs cautions, et toutes peuvent être
poursuivies par le bailleur en cas de dette.
En cas d’impayé, le bailleur a quinze jours après l’envoi d’un commandement

de payer au locataire pour signifier l’impayé à la caution. Au-delà, la caution
ne sera pas tenue de payer les intérêts de retard.
Si le bailleur est un professionnel, il doit avertir la caution au premier impayé

qui n’est pas régularisé par le locataire dans le mois de son exigibilité.
89
La caution s’engage par lettre manuscrite auprès du bailleur sous seing privé
(signature simple entre le bailleur et la caution) ou en passant par un notaire
qui établit alors un acte authen-
tique de caution. Cet acte est
inséré dans le contrat de bail, il
contient :
ππ le montant du loyer et des
charges ;
ππ les conditions de révision du
loyer ;
ππ le montant maximum de la
caution (seuil maximum de remboursement pour lequel la caution peut
être poursuivie en cas de dette du locataire) ;
ππ l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;
ππ une mention indiquant que vous avez connaissance de la portée de votre
engagement ;
ππ certaines clauses de résiliation (événements imprévus : décès du
locataire…) ;
ππ la durée de l’engagement (précisée ou indéterminée) ;
ππ la signature de la caution ou des cautions (notamment en cas de mariage
sans contrat).
Chaque partie doit conserver un exemplaire de l’acte de caution : le bailleur,
la caution et le locataire.

Se porter caution
Par ailleurs, une caution peut être simple ou soli-

daire. Avec une caution simple, en cas d’impayé,
la caution peut demander au bailleur le bénéfice
de discussion, c’est-à-dire de poursuivre d’abord
le locataire, par exemple par une procédure de
saisie mobilière ou sur salaire. Si le locataire est
insolvable, la caution est alors poursuivie.
90
Attention : La clause de bénéfice de discussion doit être mentionnée dans l’acte

de caution pour être valable.
S’il y a plusieurs cautions
simples, elles sont toutes
poursuivies et se partagent la
dette, sauf si l’une d’elles a
renoncé au bénéfice de divi-
sion ; dans ce cas, elle peut
être amenée à régler seule la
dette.
Avec une caution solidaire, en

cas d’impayé, la caution ne
peut pas demander le béné-
fice de discussion. Le bailleur
peut alors :
ππ la poursuivre directement sans passer d’abord par le locataire ou bien

poursuivre les deux à la fois ;
ππ la poursuivre elle uniquement (car elle est la caution la plus solvable),
même s’il existe d’autres cautions ; dans ce cas, la caution solidaire a
toute la dette à sa charge.
Enfin, la caution peut s’engager pour une durée déterminée ou indéterminée.
Dans le premier cas, la caution ne peut pas résilier son engagement avant
l’expiration du bail en cours ; mais après l’expiration du bail, la caution est
libérée de son engagement.
Dans le cas d’une durée déterminée, la caution peut résilier son engagement
pour la période qui suit l’expiration du bail en cours ; elle doit le faire avant la
fin du bail en cours, sinon son engagement se prolonge pour le bail suivant.
Pour résilier son engagement, il est conseillé à la caution de le notifier au bail-

leur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Résilier une caution
91
État des lieux

Que vous soyez bailleur ou loca-
taire, il est essentiel de remplir
ensemble un état des lieux à
joindre au bail. Si le bien est une
location meublée, il faudra éga-
lement dresser sur papier libre
l’inventaire du mobilier et de
l’équipement fournis dans le loge-
ment. Il se réalise deux fois :
ππ avant la remise des clés au locataire, lorsque le logement est encore vide ;
ππ lorsque le locataire rend les clés à la fin du bail.
L’état des lieux permet de comparer l’état du logement à l’entrée et à la sortie
du ou des locataire(s), en s’assurant :
ππ à l’entrée, que le propriétaire remplit son obligation de délivrance d’un

logement décent qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pour
la sécurité physique et la santé, et qui est doté d’éléments le rendant
conforme à l’usage d’habitation ;
ππ à la sortie, que le locataire qui est responsable des dégradations cau-
sées aux locaux a bien rempli ses obligations en termes d’entretien et de
réparation.
Pour aller plus loin, téléchargez nos fiches pratiques :

Faire un état des lieux d’entrée
Faire un état des lieux de sortie
Il est essentiel de le remplir très consciencieusement,

notamment pour le locataire, afin d’éviter d’être
tenu responsable, à son départ, de dégradations
qu’il n’aurait pas commises. Il doit donc décrire de
façon détaillée, pièce par pièce, l’état du logement
au début et à la fin de la location. Rempli de façon
contradictoire par le locataire et le bailleur/l’agent
92
immobilier/l’huissier ou autre professionnel, il doit également être signé par

les deux parties. Il est préférable que chaque signataire en conserve un
exemplaire.
Pour aller plus loin, téléchargez notre formulaire :

État des lieux
En outre, il est conseillé d’effectuer un relevé

des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité,
à l’état des lieux d’entrée comme de sortie.
D’autre part, le locataire peut tout à fait

émettre des réserves sur l’état des lieux d’en-
trée ; par exemple, si l’électricité est coupée,
le locataire peut émettre des réserves sur le
fonctionnement des appareils électriques.
Il a aussi la possibilité de demander un état

des lieux du chauffage durant le premier
mois de la saison de chauffe.
Dans les premiers jours qui suivent son

entrée dans le logement, si le locataire
remarque une dégradation qu’il n’avait pas
notée à l’établissement de l’état des lieux, il peut également la signaler au
bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Demande de modification d’un état des lieux
D’autre part, il arrive que l’état des lieux contradictoire ne puisse pas être réa-
lisé à l’amiable :
ππ en cas d’absence de l’une des parties lorsque l’une d’elles ne peut être
présente, ou refuse de l’être ;
ππ en cas de refus de signature de l’état amiable si l’une des parties n’est pas
d’accord avec le contenu de l’état des lieux et refuse de le signer.
93
Dans les deux cas, le caractère contradictoire n’est

pas respecté. Le recours à un constat d’huissier de
justice permet alors de pallier la carence de la partie
manquante : après convocation des deux parties par
lettre recommandée avec accusé de réception
sept jours avant, l’état des lieux effectué par l’huis-
sier est considéré comme contradictoire, et ce,
même en l’absence d’une partie.
Le plus souvent, l’état des lieux se fait à l’amiable

entre le bailleur et le locataire, ce qui n’entraîne
aucun frais. Cependant, des frais sont à ajouter
si l’intervention d’un huissier est nécessaire. Ces
derniers sont alors partagés si la demande relève d’un accord commun. Par
contre, si le recours à un huissier a été exigé par l’une des parties, mais que
l’autre est prête à se contenter d’un constat amiable ; c’est à la première que
revient alors l’intégralité des frais de constat.
L’absence d’état des lieux, que ce soit à l’entrée ou à la sortie du locataire,

n’enlève rien à la validité du bail. En revanche, le locataire pourra être tenu
responsable de certaines dégradations des lieux occupés, quand bien même
il ne les aurait pas commises. Légalement, le locataire est « présumé les
avoir reçus [les lieux] en bon état de réparations locatives » (art. 1731 du
Code civil). En conséquence, il est tenu de le rendre dans le même état, et est
donc présumé responsable des dégradations qui y sont constatées.
Toutefois, cette présomption peut être écartée dans deux cas :
ππ Le locataire peut apporter la preuve

du mauvais état initial des lieux
(au moyen de photographies, par
exemple).
ππ Si c’est le bailleur qui a fait obs-
tacle à l’établissement de l’état des
lieux, l’article 3 de la loi du 6 juillet
1989 dispose qu’« à défaut d’état
94
des lieux, la présomption établie par l’article 1731 du Code civil ne peut

être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de
l’acte ». En conséquence, le bailleur ne peut invoquer la présomption de
l’art. 1731, ce sera donc à lui d’apporter la preuve que les dégradations
qu’il invoque sont la faute du locataire, sans quoi celui-ci ne pourra être
tenu pour responsable des dégradations.
Enfin, concernant la restitution du dépôt de garantie, elle a lieu après com-
paraison par le propriétaire de l’état des lieux d’entrée et de sortie. Le
propriétaire restitue au locataire son dépôt de garantie, déduction faite des
sommes éventuelles restant dues.
Si le locataire a entretenu correctement le logement pendant la durée du bail,

le bailleur lui restitue l’intégralité du dépôt de garantie.
Dans le cas contraire, il peut conserver

tout ou partie du dépôt de garantie
s’il estime qu’il y a des réparations à
effectuer. Le bailleur a donc le droit de
déduire du dépôt de garantie toutes
les sommes, hors loyer, qui lui sont
encore dues par le locataire, à condi-
tion qu’elles soient justifiées : sommes
dues au titre des charges non provi-
sionnées ou des réparations locatives
dont le locataire est responsable.
Sachez par ailleurs que le locataire n’est pas tenu de payer les travaux de
remise en état qui résultent d’une usure normale du logement : sols, pein-
tures, équipements, etc.
Important : le locataire ne peut pas invoquer, pour refuser de payer le loyer,

le fait que le propriétaire détienne le dépôt de garantie et pourrait l’utiliser
comme moyen de paiement, et ce, ni durant la location, ni pendant le délai
de préavis de fin de bail. Certains propriétaires l’acceptent ; toutefois, sachez
que cet arrangement ne permet pas de justifier, à l’avenir, des sommes versées,
et peut causer des problèmes divers au locataire comme au bailleur, en cas de
contentieux ou de contrôle fiscal.
95
Résiliation
Que vous soyez bailleur ou locataire d’un bien immobilier, vous devez
connaître vos droits et vos devoirs concernant la résiliation de votre bail.
Comme la signature, la résiliation doit respecter un certain nombre de règles
de droit commun. Les règles de résiliation d’un bail par le locataire varient
selon le type de locations et donc selon le bail contracté.
Résilier un bail locatif
Types de
Règles
bail
Le locataire doit prévenir le bailleur de son intention de résilier le bail :
• par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier
Loi du • en respectant un préavis de trois mois, abaissé à un mois en cas de
6 juillet mutation, perte d’emploi, obtention d’un nouvel emploi suite à un
1989 licenciement ou d’un premier emploi, état de santé justifiant le départ
du logement pour les personnes âgées de plus de 60 ans, locataire avec
le RSA
• Le locataire doit respecter les règles définies dans le bail, la loi ne fixant
pas de règles particulières
Locations
• Pour les locations meublées louées en résidence principale, le locataire
libres
doit prévenir le bailleur par envoi de lettre avec AR ou acte d’huissier, et
en respectant un préavis d’un mois
La loi de 1948 ne prévoit pas de règles spécifiques concernant la résilia-
Loi de 1948 tion du bail par le locataire, les règles applicables sont donc les mêmes
que pour la loi du 6 juillet 1989
• Les règles concernant la résiliation d’un bail HLM par le locataire
peuvent varier d’une HLM à une autre
• Préavis fixé à trois mois, mais qui peut être réduit dans certaines situa-
HLM tions : location d’un autre logement auprès du même organisme HLM
(un mois), location d’un logement conventionné auprès d’un autre
organisme HLM (deux mois), motifs de résiliation permettant de réduire
le préavis à un mois pour les locations régies par la loi du 6 juillet 1989
• Le locataire doit donner son congé au bailleur par période triennale, le
dernier jour d’un trimestre civil, ou à la fin du bail initial en respectant
Bail un préavis de six mois
commercial • En cas de départ en retraite ou d’invalidité, il est cependant possible
de résilier le bail à tout moment, en respectant le délai de préavis de
six mois et le dépôt du congé le dernier jour d’un trimestre civil
96
Afin de protéger les locataires, un bailleur ne peut pas donner congé au loca-
taire comme il le souhaite. Les conditions de résiliation varient d’un bail à
l’autre.
Types de bail Conditions de résiliation
Le bailleur peut résilier à la fin du bail ou lors de chaque période

de renouvellement en :
• prévenant le locataire par envoi de lettre recommandée avec
Loi du accusé de réception ou par acte d’huissier
6 juillet 1989 • respectant un préavis de six mois
• indiquant le motif de la résiliation qui doit être la reprise du
local pour y habiter personnellement ou pour y loger un
membre de sa famille, la vente, un motif légitime et sérieux
• Résidence principale du locataire : le propriétaire ne peut

donner congé au locataire qu’à la fin du bail, en respectant
Locations libres un délai de préavis de trois mois et pour un motif légitime,
comme pour un bail loi du 6 juillet 1989
• Autre location : selon les modalités définies dans le bail
• Le bailleur ne peut donner congé au locataire que pour habiter

le logement ou y faire habiter son conjoint, ses ascendants ou
descendants ayant besoin d’un logement ; ou réaliser des tra-
vaux si le logement ne peut plus être habité en tant que tel
• Il peut également sortir le logement du régime de la loi de
Loi de 1948
1948 si le locataire ne paie pas ses loyers, si le logement n’est
pas occupé plus de huit mois par an, si le logement fait l’objet
d’une expropriation ou est déclaré comme insalubre, si le loca-
taire possède un autre logement qui est approprié à ses condi-
tions de vie
• L’organisme HLM ne peut rompre le bail d’un locataire que si

celui-ci ne respecte pas ses obligations ; dans ce cas, la résilia-
tion peut avoir lieu
• Cependant, en règle générale, le délai de préavis est fixé à
HLM
trois mois, et peut être réduit dans certaines situations telles
que, selon la clause résolutoire, par décision judiciaire
• Le bail peut également être rompu en cas de motifs liés au
logement lui-même : insalubrité, démolition de l’immeuble
97
Les assurances
À la signature de son bail, le locataire doit être en mesure de lui fournir
une attestation d’assurance habitation, également appelée « Assurance
Multirisque Habitation » (MRH).
Assurance habitation
L’assurance habitation a pour but d’assurer le loge-
ment, notamment contre le vol, les dégâts des eaux
ou encore en cas d’incendie. Elle est obligatoire pour
les locataires depuis la loi du 6 juillet 1989.
La garantie de responsabilité civile, obligatoire,

figure sur tous les contrats, mais le niveau de cou-
verture et les garanties supplémentaires varient en
fonction des contrats.
En outre, la responsabilité civile couvre :
ππ les dommages causés à des tiers par l’assuré ou l’un des proches vivant
sous son toit (animaux domestiques compris), notamment dans le cadre
scolaire ou extrascolaire, le sport, les loisirs ;
ππ les risques locatifs, qui sont tous les dommages matériels causés au
propriétaire par l’assuré ou l’une des personnes vivant sous son toit
(incendie, dégât des eaux, vol…).
En plus de la responsabilité civile obligatoire, les locataires peuvent souscrire
d’autres garanties :
ππ La garantie « dommages aux biens » couvre vos propres biens, notam-

ment en cas de dommages liés aux catastrophes naturelles et aux
tempêtes.
ππ La garantie « recours des voisins et des tiers » couvre les dommages
causés aux voisins en les indemnisant si vous êtes responsable d’un
incendie ou d’un dégât des eaux qui a causé des dommages dans leur
appartement.
98
ππ La garantie « protection juridique », extrêmement utile pour régler les

litiges de votre vie quotidienne (litige professionnel…), permet d’être
défendu en cas de litige. Il faut la distinguer de la simple assistance juri-
dique (assistance téléphonique ponctuelle pour vous apporter quelques
conseils juridiques).
ππ La garantie contre le vol, les bris de glace, les dommages aux appareils
électriques…
ππ La garantie de certains biens spécifiques comme les mobiliers de vos
dépendances et villégiatures ou des objets de valeur, bijoux et espèces.
Au moment de la souscription, il est important de définir avec votre assureur
votre niveau de couverture, c’est-à-dire pour quels montants et dans quels
cas vous êtes couvert, ainsi que le montant des franchises à payer en cas de
sinistre : c’est le montant qui reste à votre charge.
Attention : plus vous choisissez d’options, plus le montant de votre cotisation

sera important.
Assurance loyers impayés

Vous êtes bailleur et vous souhaitez
vous protéger contre certains risques
liés à la location de votre logement ?
Vous pouvez contracter deux types

d’assurance : la garantie des risques
locatifs, mais aussi l’assurance loyers
impayés.
Le montant de la cotisation de cette

assurance est variable, il dépend de
la location (logement vide ou loca-
tion meublée), du montant du loyer et des charges, du niveau de couverture
du contrat.
En outre, ce coût est déductible des revenus fonciers du propriétaire.
99
L’assurance loyers impayés apporte au bailleur quatre garanties :
ππ le remboursement des loyers dus par le locataire

défaillant (loyer et charges, taxes et indemnités
d’occupation) ;
ππ les frais de contentieux ;
ππ le remboursement des détériorations immobilières
relevées lors de l’état des lieux de sortie et que
le montant du dépôt de garantie ne suffit pas à
prendre en charge, ainsi que l’indemnisation des
pertes financières liées à la durée des travaux ;
ππ l’indemnisation du propriétaire bailleur en cas de départ anticipé ou de
décès du locataire.

Faire appliquer une assurance loyers impayés
L’assurance loyers impayés concerne tous les logements vides ou meublés,

qu’ils soient à usage professionnel, d’habitation ou les deux. En revanche, elle
ne concerne ni les résidences secondaires ni les locations saisonnières. Elle est
également liée aux conditions de ressources du locataire. Pour en bénéficier,
le bailleur doit prouver que son locataire est solvable :
ππ soit ses revenus sont suffisants (trois fois le montant du loyer) et il est en

CDI ;
ππ soit ses ressources correspondent à deux à trois fois le montant du loyer (sauf
si c’est un étudiant) et il doit, en plus, bénéficier d’une caution solidaire.
Dans tous les cas, le locataire doit donner son agrément au
bailleur en lui remettant certains documents indispensables :
une fiche de renseignements remplie et la copie de son der-
nier avis d’imposition et de ses derniers bulletins de salaire.
D’autre part, pour être indemnisé, le bailleur doit intervenir

immédiatement auprès du locataire en cas d’impayé : lettre
de relance, puis mise en demeure.
100
Puis, il doit avertir son assureur dans les délais mentionnés dans le bail (décla-
ration de sinistre) si la dette n’est pas réglée.
Pour aller plus loin, téléchargez nos modèles de lettre :

Demande de paiement de loyers impayés
Mise en demeure de paiement de loyers impayés
En cas de dégradations avérées lors de l’état des lieux de sortie, le propriétaire

devra mettre en demeure son locataire de prendre en charge les travaux de
réparation, ou bien prendre en charge ces travaux et envoyer à l’assureur une
déclaration de sinistre.
Garantie des risques locatifs

Mise en place en mai 2007, la
Garantie des Risques Locatifs
(GRL) est une nouvelle assu-
rance qui protège aussi bien
les bailleurs que les locataires,
contrairement à l’assurance
loyers impayés qui ne concerne
que les propriétaires.
Elle n’est cependant applicable

que pour une résidence principale.
Cette garantie permet au locataire d’accéder à un logement même si ses

garanties financières sont insuffisantes. Seule condition, le loyer ne doit pas
excéder 50 % de ses revenus (contre 33 % en règle générale).
En outre, tous les locataires y ont accès, qu’ils soient en CDI, CDD, intérim ou
même étudiants avec une aide au logement et/ou une bourse.
De plus, le locataire peut bénéficier d’un remboursement échelonné de ses

loyers impayés, et il n’a pas besoin de faire appel à une caution.
Concernant le bailleur, la GRL lui permet d’être remboursé en totalité en cas

de loyers et de charges impayés dans la limite de 2 300 €/mois.
101
Il est également indemnisé à hauteur de 7 700 € maximum en cas de travaux

de réparation du logement dus à des dégradations commises par le locataire
(franchise : deux mois de loyers + charges).
Par ailleurs, en cas d’impayés, les poursuites contre le locataire sont prises
en charge par la société de gestion de la garantie des risques locatifs. Pour
en bénéficier, le bailleur doit demander un certain nombre de documents au
locataire : le Pass(eport) GRL validé et la copie des derniers bulletins de salaire
et du dernier avis d’imposition.
En outre, le montant de la cotisation annuelle de la GRL est fixe : 2,5 % TTC

du loyer total annuel (+ les charges). Autre avantage pour le bailleur au
niveau fiscal, le montant de la cotisation est déductible des revenus fonciers.
Les aides à la location

Lorsqu’un propriétaire met son bien en location ou
lorsqu’un locataire loue un bien pour y habiter, il existe
pour chacun d’eux des aides financières potentielles.
Ces aides sont destinées à faciliter l’accès des loca-

taires à un logement, notamment lorsqu’ils ont de
faibles ressources ou bien qu’ils sont en mobilité pro-
fessionnelle. Elles ont aussi pour objectif de soutenir
les investissements locatifs. La CAF (Caisse d’Allocations Familiales) et le 1 %
logement sont les deux principales aides au logement.

Demander une APL
Les aides du 1 % logement sont

proposées à tous les salariés
dont l’entreprise emploie plus
de dix salariés et cotise au 1 %
logement (c’est-à-dire qu’elle
consacre un pourcentage de sa
masse salariale au logement). Soit cette cotisation est utilisée directement par
102
l’entreprise pour financer des dispositifs d’aide au logement, soit l’entreprise

reverse la cotisation à un organisme collecteur chargé ensuite de financer ces
aides.
Le 1 % propose aussi des prêts à des taux avantageux, ou permet de financer
la location ou l’acquisition d’un logement ainsi que la réalisation de travaux.
Aides du 1 % logement
Aides
à la Locataire Réglementation
location
• Prêt accordé pour financer des

travaux
• Plafond : 9 600 € sur 10 ans à un
taux bas
Prêt • Taux de 1,5 % sans frais de dossier
Pass et hors assurance N/A
travaux • Versement du prêt en une seule
fois sur justificatifs (facture de
moins de trois mois)
• Délai maximum d’obtention du
prêt : un mois
• Prêt accordé aux locataires en

perte d’emploi (plan social) ou
en mobilité professionnelle et qui
doivent assumer un double loyer
ou bien un loyer plus important
que le précédent (120 % de l’an- Prêt accordé aux propriétaires en perte
cien loyer au minimum) d’emploi (plan social) ou en mobilité
Prêt
professionnelle et qui doivent assumer
relais • Montant du prêt : montant total
les mensualités d’un double emprunt
ou partiel du second loyer sur
immobilier
12 mois (en cas de double loyer) ;
17 600 €, 14 400 € ou 11 200 €,
selon la zone, en cas de nouveau
loyer plus important que l’ancien
• Taux maximum de 1 %
103
Aides
à la Locataire Réglementation
location
• Prêt accordé aux propriétaires-bail-
leurs qui investissent dans l’achat
locatif dans le cadre du dispositif
Robien
• Montant du prêt : entre 15 % et
40 % du montant total de l’opération
immobilière
• Taux de 1 % remboursable sur 15 ans
Prêt • Contrepartie locative : le bailleur
N/A
Robien s’engage à accepter de louer son
logement aux locataires potentiels
proposés par l’organisme du 1 %
logement (pour des travaux d’amé-
lioration, possibilité d’obtenir dans les
mêmes conditions un prêt de 15 % à
50 % du montant des travaux – maxi-
mum 12 800 € – avec le dispositif
Besson)
• Prêt accordé pour financer des tra-
vaux d’amélioration pour un loge-
ment loué
• Montant du prêt variable selon le
type de location : 60 % du montant
des travaux (limite de 14 400 €) pour
le locatif social, 50 % du montant
des travaux (limite de 12 800 €)
pour le locatif conventionné, 50 %
du montant des travaux (limite de
Prêt
N/A 9 600 €) pour le locatif libre
travaux
• Taux variable selon le type de loca-
tion : 1 % dans le locatif social,
2 % dans le locatif conventionné
(possibilité 1 %), 1,5 % dans le loca-
tif libre
• Contrepartie locative : le bailleur
s’engage à accepter de louer son
logement aux locataires potentiels
proposés par l’organisme du 1 %
logement
104
Pour bénéficier des aides du 1 % logement, le salarié peut, au choix :
ππ déposer un dossier de demande au sein de son entreprise

(grandes entreprises) ;
ππ déposer un dossier de demande au sein de l’organisme
collecteur (petites entreprises).
Demande de 1 % patronal
Conditions d’obtention du 1 % logement
Types d’aide Conditions

Elle est accordée sous conditions de ressources aux locataires
APL (Aide Personnalisée
d’une résidence principale pour laquelle le propriétaire a signé
pour le Logement)
une convention avec l’État
Elle est accordée aux familles qui n’ont pas droit à l’APL ou à
l’ALS et qui remplissent l’une des conditions suivantes :
• avoir au moins un enfant de moins de 20 ans à charge
• être marié et sans enfants depuis moins de 5 ans et avoir
ALF (Allocation de
moins de 40 ans à la date du mariage
Logement Familiale)
• attendre un enfant et percevoir l’allocation pour jeune enfant
(APJE)
• avoir à sa charge un parent âgé ou handicapé
• bénéficier de prestations familiales
Elle est accordée aux locataires, mais aussi aux propriétaires-
ALS (Allocation de accédants qui ont bénéficié d’un prêt immobilier :
Logement à caractère • sous conditions de ressources
Social) • pour une résidence principale qui doit faire au moins 9 m² et
avec un point d’eau
105

Astuces
Diminuez intelligemment le prix de votre assurance habitation

Pour faire baisser le coût de son assurance habitation, il n’est pas nécessaire de
diminuer la protection de votre logement en réduisant au strict minimum les
garanties qui y sont proposées. Il suffit de connaître quelques astuces, de savoir
parler à votre assureur et d’anticiper certaines de ses demandes.
Vous pouvez tenter de négocier avec votre assureur le prix de votre assurance
habitation en effectuant plusieurs devis contenant les mêmes garanties que celles
prévues dans votre contrat. Bien sûr, cela ne marchera que si ces devis vous pro-
posent des prix plus attractifs.
Par ailleurs, si vous souscrivez toutes vos assurances chez le même assureur,
celui-ci vous accordera des réductions supplémentaires. S’il ne le fait pas, deman-
dez-le-lui. Optez également pour un prélèvement bancaire automatique annuel.
En effet, les assureurs appliquent des frais de gestion aux assurés qui règlent par
chèque et qui fragmentent leurs paiements.
Sinon, vous pouvez installer un système de protection et de sécurité dans votre
habitation et sur ses dépendances, aux fenêtres et aux portes, ainsi qu’une alarme
(au mieux un système de télésurveillance). Vous pourrez ainsi diminuer le coût
de la garantie vol de votre assurance habitation. De même pour la garantie incen-
die, en installant des détecteurs de fumée dans votre logement. Si personne ne
fume chez vous, faites valoir cet avantage auprès de votre assureur ; cela dimi-
nue en effet les risques.
De plus, si vous n’avez jamais subi de sinistre, faites-le savoir à votre assureur.
Un dossier vierge devrait vous permettre de baisser vos primes. De la même
façon, si votre quartier est calme et paisible, notifiez-le à votre assureur.
Enfin, évitez de tomber dans les pièges des assureurs ! Si vous voyez un contrat
d’assurance habitation moins cher, pensez à regarder le montant des franchises.
En effet, pour faire baisser leurs prix, les assureurs augmentent souvent les fran-
chises. Ne souscrivez qu’aux garanties dont les risques menacent réellement
votre logement. Prenez en compte vos autres contrats d’assurance en les relisant,
et évitez ainsi les doubles protections pour un même risque.
106
Action du bailleur sur les aides au logement

Si le locataire perçoit une aide au logement quelconque (aide personnalisée au
logement, allocation de logement, etc.) et n’a pas payé depuis deux mois son
loyer, le bailleur peut demander à ce que ces aides lui soient versées directement
afin de régler une partie de la dette.
Pour pouvoir se rembourser avec ces aides, le bailleur doit se tourner vers la
Caisse d’allocations familiales et accompagner sa demande d’un dossier bien
ficelé expliquant sa situation (bail, constat des impayés, identité du locataire,
etc.) afin de démontrer par la suite qu’un plan d’apurement a été établi avec le
locataire.
De son côté, la CAF informe le locataire par lettre recommandée de cette
démarche. L’allocataire dispose alors d’un mois pour apurer sa dette, avant que
ne soit enclenchée la réorientation des aides.
Par ailleurs, le locataire peut faire appel au Fonds de Solidarité Logement (FSL)
pour l’aider. Cette aide publique peut aussi être versée directement au bailleur.
Comment faire intervenir la caution ?

Dans le cas d’une caution solidaire, le bailleur peut agir directement contre la
caution. La mise en demeure doit alors être adressée à cette dernière. En cas de
non-paiement, une action en justice sera nécessaire.
La caution est une personne, en général un parent du locataire, qui s’est engagée
à payer les sommes dues par ce dernier en cas de manquement à ses obligations.
Lorsque la caution est solidaire, le bailleur peut agir contre le locataire mauvais
payeur ou directement contre la caution. En revanche, lorsque la caution est
simple (non solidaire), il doit forcément poursuivre d’abord le locataire.
En outre, si plusieurs personnes se sont portées cautions solidaires (par exemple,
pour garantir des étudiants en colocation), le propriétaire peut poursuivre n’im-
porte laquelle des cautions et lui réclamer la totalité des sommes dues par le ou
les locataires défaillants.
La première démarche consiste à lui demander d’honorer son engagement en lui
envoyant une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
Il est aussi possible de mettre en demeure la caution de payer par l’intermédiaire
d’un huissier.
107
Si la caution paie intégralement la dette du locataire, les choses en restent là.

Mais si elle refuse, le propriétaire sera contraint de la poursuivre devant le tri-
bunal d’instance.
Par ailleurs, la caution qui s’est substituée au locataire pour payer les loyers
impayés peut ensuite se retourner contre lui. Elle doit tout de même s’assurer
avant de poursuivre le locataire qu’il est solvable, sinon sa démarche n’aura
aucun intérêt.
De plus, elle peut aussi se retourner contre les autres cautions, afin d’obtenir le
remboursement des sommes versées.
Étudiants : dans quel cas payer la taxe d’habitation ?

Les étudiants doivent, en principe, s’acquitter de la taxe d’habitation. Dans les
faits, selon leur logement, ils peuvent ne pas avoir à la payer ou bénéficier d’une
réduction.
Si vous occupez une chambre meublée louée ou sous-louée par une personne
mettant à disposition une partie de son habitation, vous n’êtes pas redevable de
la taxe d’habitation. Elle est à la charge du loueur pour l’ensemble du logement,
la chambre meublée comprise.
S’agissant des résidences universitaires gérées par le CROUS ou un autre orga-
nisme équivalent, elles sont exonérées de la taxe d’habitation (art. 1407 II-5 du
Code général des impôts). Si vous êtes en résidence universitaire, vous n’avez
donc pas à vous acquitter de cette taxe.
En revanche, si vous logez dans une HLM, qu’elle soit gérée par le CROUS ou
non, vous devez vous acquitter de la taxe d’habitation. Cependant, il est possible
de bénéficier d’un plafonnement de la taxe en fonction de votre revenu fiscal de
référence (figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu) à votre adresse universitaire.
Ce plafonnement est soumis à une condition de ressources : si vous êtes seul
dans votre foyer fiscal (une part), vous ne devez pas déclarer plus de 10 024 €
par an.
L’administration fiscale calculera le montant de la taxe d’habitation au vu de
la déclaration d’impôt sur le revenu. Si vous êtes rattaché au foyer fiscal de vos
parents, le revenu fiscal de référence pris en compte pour fixer un plafonnement
de la taxe d’habitation sera celui du foyer fiscal de vos parents.
108
Prêt CILSE
Je travaille dans une pharmacie qui emploie sept salariés. Puis-je bénéficier du
prêt CILSE ?
Question de Vivi74
Le prêt CILSE est en fait un dispositif d’Action Logement (anciennement
1 % logement).
Destiné en priorité aux salariés des entreprises de dix salariés et plus,
Action Logement s’est adapté aux nouveaux modes de vie et a étendu son
action en faveur d’une plus grande diversité des bénéficiaires.
On peut alors citer les salariés des entreprises de moins de dix salariés, les
demandeurs d’emploi, les jeunes (moins de 30 ans et en situation ou recherche
d’emploi) et étudiants boursiers d’État, les personnes handicapées, les pro-
priétaires bailleurs, les propriétaires de copropriétés dégradées, les sinistrés
du sud-est et de la Vallée de la Loire (inondations de décembre 2003), les
sinistrés du sud-est (inondations de 2002), les sinistrés de Toulouse (explo-
sion de septembre 2001), et les travailleurs saisonniers.
Néanmoins, votre employeur doit être adhérent au dispositif.
Résiliation d’une assurance habitation

Est-il possible de résilier son assurance habitation si l’assureur refuse de baisser
la cotisation suite à une diminution du risque assuré ?
Question de Dylan
ΔΔ Réponse de Marido
Selon l’article L.113-4 du Code des assurances, le refus de l’assureur de
réduire la cotisation suite à une diminution du risque assuré constitue un
motif de résiliation.
L’assuré doit envoyer sa demande de résiliation par lettre recommandée
avec accusé de réception et la résiliation prend effet trente jours après.
109
Loyer toutes charges comprises et DPE

Nous louons un studio dont le loyer est entendu toutes charges comprises (eau,
chauffage, électricité). Une chaudière au gaz assure le chauffage de notre domi-
cile et du studio. Devons-nous faire établir un DPE ?
Question de Cat
ΔΔ Réponse de Bruel Dags

Le DPE est un document d’information à destination du locataire qui doit
être annexé au bail locatif.
C’est une obligation légale, indépendamment du fait que vous preniez en
charge les consommations de chauffage et d’eau chaude.
Ce document sert notamment à sensibiliser la population sur l’aspect
énergétique, au-delà du simple aspect financier, de ce que peut coûter le
logement en chauffage.
Le DPE locatif a été mis en place aussi en vue de faire payer la taxe « car-
bone » (plan Grenelle) qui a été abandonnée par la suite.
Mise à jour d’un contrat d’assurance habitation

Mon contrat d’assurance habitation est ancien, si bien qu’il ne couvre pas les
dégâts électriques, alors que c’est aujourd’hui obligatoire. Ma compagnie d’as-
surance couvre quand même ce risque, mais j’aimerais que cela soit stipulé dans
mon contrat.
Comment puis-je modifier mon contrat ?
Question de Lilas
ΔΔ Réponse d’Intercaution Assurances

Les assureurs « rajeunissent » régulièrement leur gamme de contrats pour
que ces derniers correspondent au mieux aux attentes du marché et des
consommateurs. Ils en avertissent généralement leurs assurés, mais bien sûr,
il n’est pas possible d’envisager de changer de contrat à chaque fois et pour
tous les assurés.
Je vous recommande néanmoins de mettre à jour votre contrat. Cependant,
le vôtre n’étant probablement plus commercialisé, vous allez devoir passer
sur leur nouvelle gamme (avec éventuellement un nouveau tarif).
110
Rien ne vous oblige à effectuer ce changement. Si leur nouvelle proposition

ne vous convient pas, ce sera peut-être le moment d’effectuer une étude
comparative.
Taxe des ordures ménagères

Comment est calculé le montant de la taxe des ordures ménagères ? Est-ce en
rapport avec la superficie du logement ?
Question de Blondy13
La taxe d’ordures ménagères est assise sur la valeur locative cadastrale des
propriétés, autrement dit son montant représente un pourcentage de la
valeur locative cadastrale, comme la taxe foncière.
En outre, cette taxe s’intègre dans le montant des charges prévisionnelles
que le locataire paie chaque mois, en même temps que son loyer.
Le paiement de la taxe sur les ordures ménagères fait partie des charges
récupérables par le bailleur sur son locataire. Cela doit se faire lors de la
régulation annuelle (à la date anniversaire du bail), et le bailleur doit vous
informer par lettre (simple) du montant des régulations (à savoir : charges
récupérables pour l’année précédente, provisions pour les charges déjà ver-
sées) et les justifier en fournissant ou en laissant à la disposition du locataire
tous les justificatifs, et ce, pour une durée d’un mois calendaire minimum.
Sur le montant à payer, pour la TEOM, en cas d’arrivée au milieu de l’année
calendaire, une réponse écrite au Sénat donne depuis 2005, très clairement,
les règles.
Pour résumer, les provisions, pour des charges étant versées mensuellement
par le locataire au propriétaire, sont calculées en retenant un douzième de
la taxe d’enlèvement des ordures ménagères due au titre de l’année précé-
dente. Ainsi, en cas de changement de locataire en cours d’année, la taxe
est sur l’année acquittée par les locataires (l’ancien comme le nouveau)
au prorata du temps d’occupation du local d’habitation ; puisque payée
chaque mois dans les provisions pour charges et régularisée annuellement.
111
VI.
Les obligations du propriétaire
et du locataire
La signature d’un bail implique, pour le bail-

leur comme pour le locataire, d’assumer un
certain nombre d’obligations et de respon-
sabilités afin d’éviter les litiges.
Les obligations du propriétaire

Les obligations du propriétaire, comme
celles du locataire, sont importantes et il
faut les connaître.
Elles dépendent du bail et donc du loge-

ment loué, mais, en général, elles sont
à peu près semblables quelle que soit la
situation.
112
VI. Les obligations du propriétaire et du locataire
Tableau récapitulatif
Baux
Obligations Explications Réglementations
concernés
Article 1719 du
Le bailleur doit délivrer au locataire un Code civil, loi
local en bon état (et réaliser les répara- du 13 décembre
tions pour qu’il soit décent) s’il s’agit de la 2000 et décret du Locations
résidence principale du locataire, sauf si le 30 janvier 2002 libres
locataire renonce à cette obligation dans sur la définition
une clause du contrat d’un logement
décent
• Le bailleur doit délivrer au locataire un
logement décent et effectuer les répara-
tions nécessaires pour assurer la sécurité
Délivrance et le confort du locataire
d’un local • Exemples : bonne étanchéité, alimen-
décent tation en eau potable, cuisine, escaliers
communs, pièce principale d’au moins
Article 1719-3 du
9 m² et 2,20 m de hauteur…
Code civil (loca-
• Le locataire ne peut pas renoncer à cette Locations
tions libres) et
obligation et peut demander une mise 1989
article 6 de la loi
aux normes ; s’il ne l’obtient pas, il peut
du 6 juillet 1989
demander la résiliation de son bail ou
demander au tribunal d’instance de sus-
pendre le paiement des loyers
• Dans une clause expresse du contrat, le
bailleur peut négocier de faire faire les
travaux par le locataire, mais à la charge
du bailleur (imputation sur les loyers)
La rédaction de l’état des lieux permet de
Code civil et loi
État des lieux déterminer l’état du logement à l’entrée du Tous
du 6 juillet 1989
locataire dans les lieux ainsi qu’à sa sortie
Remise des
clés à la date Code civil et loi
N/A Tous
prévue dans du 6 juillet 1989
le bail
Entretien Article 1719 du
Le bailleur doit effectuer toutes les répara-
normal du Code civil et loi Tous
tions autres que les réparations locatives
logement du 6 juillet 1989
113
Baux
Obligations Explications Réglementations
concernés
• Le bailleur doit garantir le locataire
contre les vices cachés inconnus au Article 1719-3 du
moment de la signature du bail Code civil (loca-
Garantie des
• Dans le cas des locations libres, le bail- tions libres) et Tous
vices cachés
leur peut s’en affranchir par une clause article 6 de la loi
spécifique, mais cette garantie est obli- du 6 juillet 1989
gatoire pour les locations de juillet 1989
Garantie
contre les Exemple : problèmes de chauffage ou d’ar-
N/A Tous
troubles de rivée d’eau
jouissance
Garantie
Le bailleur garantit le locataire contre
contre les Article 1726 du Location
d’éventuels tiers qui remettraient en ques-
troubles de Code civil 1989
tion un droit sur le logement loué
droit
Documents obligatoires à la signature du

bail : état des risques naturels et techno- Locations
Diagnostics N/A
logiques, risques d’exposition au plomb, 1989
performance énergétique
Décret n° 2001-
Dispositif de gardiennage ou surveillance
1361 du Locations
Gardiennage obligatoire pour les ensembles immobiliers
28 décembre 1989
ayant plus de cent logements locatifs
2001
Dispositif d’ouverture sécurisée des Décret n° 2001-

immeubles, d’éclairage à l’intérieur et à 1361 du Locations
Sécurité
l’extérieur pour les ensembles immobiliers 28 décembre 1989
de plus de cent logements locatifs 2001
Le propriétaire d’une location immobilière est également obligé de fournir au

locataire, s’il le demande, une quittance de loyer. Il est conseillé, pour éviter
d’éventuels litiges futurs, de le faire systématiquement, sans en attendre la
demande.

Quittance de loyer
114
Réparations
Certaines réparations sont à la charge du
propriétaire contrairement aux charges
locatives qui sont à la charge du locataire.
Ce sont les réparations dues à la vétusté du
logement ou bien aux malfaçons ; il s’agit
de l’entretien « normal » du logement en
opposition à l’entretien « courant » effec-
tué par le locataire. En outre, la liste de ces
réparations dépend du bail signé.
Le propriétaire doit effectuer les réparations

dès qu’elles semblent nécessaires, et donc,
souvent, dès lors qu’il est informé d’un pro-
blème par le locataire.
Cependant, les réparations ne doivent pas

troubler la jouissance du locataire. Le pro-
priétaire doit donc s’entendre avec celui-ci pour définir les jours et heures
d’intervention. Si le locataire présente une résistance abusive à la réalisation
des travaux, il pourra alors être sanctionné.
Bon à savoir : selon le Code civil, lorsque les réparations durent plus de qua-
rante jours, le locataire peut bénéficier d’une baisse de loyer proportionnelle au
temps de réparation du bien dont il a été privé.
En cas de litige concernant les réparations d’un
logement loué, cela peut se terminer devant le
tribunal d’instance. Si le locataire ne réalise pas
l’entretien courant du logement ainsi que les
réparations qui lui incombent contractuellement,
le bailleur peut le mettre en demeure ou bien
saisir le tribunal d’instance pour obtenir répara-
tion. À l’inverse, si le bailleur refuse de prendre à
sa charge des travaux qui lui incombent, le loca-
taire peut suivre la même procédure judiciaire.
115
Diagnostic immobilier
Lorsqu’un bailleur met un bien
vide ou meublé en location, il a
l’obligation de faire établir un dia-
gnostic immobilier qu’il faudra
insérer dans le bail, tout comme
l’état des lieux et l’inventaire dans
certains cas.
Ce diagnostic immobilier est réalisé

par des entreprises agréées, et les
frais sont à la charge du bailleur.
Le tableau ci-après présente les diagnostics obligatoires (pour une location ou

une vente).
Types de diagnostic Qu’est-ce que c’est ? Validité

Ce document présente les risques aux-
État des risques quels un immeuble peut être exposé
naturels et Risques naturels : inondations, mou-
6 mois
technologiques vements de terrain…
(selon la zone) Risques technologiques : industriels,
biologiques…
Il est obligatoire, depuis le 1er juillet
2007, pour tous les logements équipés
d’un chauffage collectif ou individuel
Il concerne tous les contrats signés
Performance depuis cette date ou bien renouvelés À renouveler à la signa-
énergétique du ture de tout nouveau
logement Il informe le locataire sur la consom- bail
mation du logement en chauffage et
en eau chaude (classement de A à G)
Attention, ce diagnostic n’a qu’une
valeur informative pour le locataire
Moins de 6 ans, à
État des risques Pour les logements situés dans les renouveler à la signature
d’accessibilité au immeubles construits avant le 1er jan- de tout nouveau bail si
plomb/saturnisme vier 1949 le diagnostic indique la
présence de plomb
116
Les obligations du locataire

Les obligations du locataire sont nombreuses et
varient selon le bail qui s’applique au logement,
mais, en règle générale, elles sont similaires.
Tableau récapitulatif
Obligations du Baux
Explications Réglementations
locataire concernés
Entretien des éléments et équi-

Code civil et accord
Entretien courant pements (conséquence de Tous
Delmon de 1975
l’usage normal des lieux)
Menues réparations dues à un

usage normal des lieux, mais
Réparations pas les réparations dues à la
Code civil Tous
locatives vétusté, à l’urgence, au cas de
force majeure, à une malfaçon
ou à un vice de construction
Remise en état du
À la remise des clés, le loge-
logement à la fin Code civil Tous
ment doit être en bon état
du bail
Certaines
réparations plus
Exemple : étanchéité, désa- Locations
importantes Article 606 du Code civil
miantage, couverture… libres
prévues au
contrat
Paiement effectué à la date

convenue dans le contrat de Article 7 de la loi du
Paiement du loyer Tous
bail, jusqu’à la remise des clés 6 juillet 1989
en fin de bail
Paiement des charges (en plus

Paiement
du loyer) inhérentes au chauf- Article 7 de la loi du
des charges Tous
fage, à l’eau ou aux ordures 6 juillet 1989
récupérables
ménagères…
117
Obligations du Baux
Explications Réglementations
locataire concernés
Ne pas gêner le voisinage : en

cas de troubles, le bail peut
Usage paisible Articles 4 et 7b de la loi Locations
contenir une clause résolutoire
des lieux du 6 juillet 1989 1989
donnant droit au bailleur de
mettre fin au bail
Le locataire est res-

Le locataire est responsable, ponsable, quelle
quelle que soit l’origine des que soit l’origine des
Responsabilité
dégradations (déménageurs, dégradations (déména- Tous
des dégradations
tiers…) et doit prendre en geurs, tiers…) et doit
charge les réparations prendre en charge les
réparations
Possibilité de l’aménager
Aménagement du sans toucher à la structure du Article 6d de la loi du Locations
logement logement (peinture, lavabo, 6 juillet 1989 1989
éclairage…)
Possibilité de transformer les

lieux en demandant, par écrit,
Transformation du Article 7f de la loi du Locations
l’accord du bailleur (celui-ci
logement 6 juillet 1989 1989
peut exiger la remise en état
des lieux à la fin du bail)
Attestation de la multirisque
habitation (incendie, dégât
Assurance contre
des eaux…) à présenter dans Locations
les risques N/A
le mois qui suit la signature du 1989
locatifs
bail, sinon le bailleur peut rési-
lier le bail
• Le locataire doit accepter

que le bailleur fasse des tra-
vaux d’amélioration dans le
Locations
logement qu’il loue Article 1724 du Code
Travaux du 1989 et
• Si les travaux dépassent civil et article 7c du
propriétaire locations
40 jours, le locataire peut 6 juillet 1989
libres
demander une baisse de
son loyer pour compenser la
gêne occasionnée
118
Réparations
Les réparations locatives
sont à la charge du loca-
taire : celui-ci a l’obligation
d’assurer l’entretien cou-
rant des équipements
mentionnés dans son bail
et les réparations locatives
de son logement.
La réglementation dépend
du bail en vigueur pour le
logement concerné.
En bref, le locataire est

chargé de l’entretien
courant et des petites
réparations alors que le
propriétaire a la charge des
grosses réparations dues à la vétusté ou à la malfaçon, ce que l’on appelle
également l’entretien normal.
Le locataire peut néanmoins être amené à payer de grosses réparations

lorsque les dégâts sont dus à un mauvais entretien de sa part.
Mais le propriétaire n’a pas le droit de faire payer au locataire d’importantes

réparations si celles-ci sont dues à la vétusté et à un usage normal des équi-
pements et des lieux.
Le locataire ne peut pas non plus demander un remboursement à son pro-

priétaire pour de gros travaux exécutés sans l’accord préalable de celui-ci
(article 1144 du Code civil).
Exception : en cas d’urgence (exemple : panne de chauffage), le locataire peut

faire exécuter les travaux sans demander l’autorisation au préalable à son pro-
priétaire.
Il pourra ensuite obtenir un remboursement.
119
Le tableau ci-après récapitule la répartition des charges locatives.
Locataire
Réparations Propriétaire
Entretien courant Menus travaux
Réfection, détartrage,
Canalisations réparation des problèmes Dégorgement X
d’étanchéité
Éviers, lavabos X Calcaire, bon écoulement Joints
Remplacement des petites

Robinetterie ü si vétusté ü pièces
Remplacement joints, pomme

WC et
X Calcaire, bon écoulement de douche, lunette WC,
Plomberie douches
tuyaux flexibles
120
Puisards, Écoulement, dégorgement,
X X
fosses vidange
Remplacement chaudière Contrat d’entretien annuel

Remplacement des petites
Chauffage ou brûleur, nettoyage (société au choix du loca-
pièces
cuve à fuel taire), vidange radiateurs
Parties
ü (dégorgement…) Calcaire, bon écoulement X
communes
Nettoyage aération, Remplacement robinetterie,

Gaz X
robinets tuyau de raccordement
ü si vétusté (rempla- Remplacement des petits

Électricité cement installation X équipements (interrupteurs,
électrique) ampoules, prises…)
Locataire
Remplacement si l’équipe-
Nettoyage régulier, filtre,
Électroménager ü si vétusté ment est abîmé par la faute
détartrage
du locataire
Fenêtres et
X
portes
Graissage, remplacement des
Entretien courant
Grilles X poignées
Serrures Remplacement, si vétusté

Ouvertures
Clés X X Remplacement, si perte
121
Graissage et remplacement
Stores X Entretien courant
des petites pièces
Remplacement ou réfec-
Volets ü X
tion, si vétusté
Raccords peinture, remplace-

Plafonds,
ment d’un carreau cassé,
cloisons, murs ü si vétusté Entretien courant, lessivage
rebouchage des trous avant
intérieurs
Murs la fin du bail…
Faïences Raccords de carreaux si

X Entretien courant
murales besoin
Ravalement ü X X
Locataire
Remplacement de quelques
Revêtements Parquet Remplacement, si vétusté Vitrification, encaustiquage
lames, si abîmées
de sol
(parquet, Remplacement de morceaux,
moquette, Nettoyage, shampooinage, si besoin, et remplacement
Moquette Remplacement, si vétusté
PVC…) si besoin si elle est abîmée par le
locataire
Plinthes, Remplacement petites

ü si vétusté Nettoyage
Bois, moulures pièces, si besoin, fixation
menuiseries Réparation système de fer-
Placards ü si vétusté Nettoyage, peinture
meture, tasseaux…
122
Nettoyage cheminée et
Cheminées ü si vétusté Réparation fissures…
tablier
Autres
Remplacement
équipements Miroirs X Nettoyage
si trop abîmé ou fissuré
Évacuations X Ramonage X
Pelouse, allées, piscine,

Remplacement des arbustes
Remplacement des arbres taille des arbres, élagage,
Jardin privatif (arbres, s’ils sont morts par
vétustes échenillage, arrosage,
Extérieur négligence du locataire)
entretien piscine ou bassin
Jardin
ü En partie X
commun
Locataire
Nettoyage, enlèvement
Auvent, balcon X mousse, dégorgement des- X
centes de pluie
Piscine, bassin X Nettoyage, curage X
Terrasse X Nettoyage, mousse Joints

Extérieur
Remplacement
Arrosage X ü si besoin ou réparation
Écoulement
des eaux de X Dégorgement gouttières ü
123
pluie
Cave Pour l’étanchéité Entretien courant X
Remplacement ou répara-
tion, si cela n’est pas dû à
Couverture entière X X
un défaut d’entretien du
locataire
Humidité murs et sous-sol

ü sauf si cela est dû à la X X
négligence du locataire
Dépenses de fonctionnement,
Ascenseur Grosses réparations ü dépannage
En outre, certaines réparations

peuvent être source de litiges.
Si le bailleur refuse de faire des tra-

vaux qui lui incombent (vétusté,
malfaçons), le locataire peut le
mettre en demeure de le faire. S’il
n’obtient pas gain de cause, le
locataire peut s’adresser au tribunal
d’instance en présentant des devis
(vétusté) pour déterminer le montant des travaux à effectuer et peut être
autorisé à répercuter ce montant sur ses loyers. Il peut également demander
des dommages et intérêts ou la résiliation du bail dans certains cas.
Si le locataire refuse de prendre à sa charge les réparations locatives : il risque

de perdre son dépôt de garantie ; le bailleur peut demander des dommages et
intérêts et même la résiliation du bail.
La gestion des litiges

Les litiges concernant les baux
d’habitation sont fréquents, mais
beaucoup se règlent à l’amiable. Le
plus souvent, ils sont liés :
ππ aux clauses résolutoires du bail

de location (absence de paiement du loyer et des charges par le locataire,
absence de paiement du dépôt de garantie par le locataire, absence de
souscription d’une assurance habitation par le locataire, mauvaise utilisa-
tion du logement par le locataire) ;
ππ à une résiliation du bail abusive ou illicite par le locataire ou le bailleur ;
ππ à une modification des conditions du bail en cours (montant du loyer, par
exemple) ;
ππ à une ou plusieurs clauses abusives du bail d’habitation (déséquilibre des
droits et des devoirs de chaque partie).
124
Règlement amiable
Avant de se lancer dans des procédures judiciaires, bailleur et locataire doivent
essayer de régler leur litige à l’amiable. Voici les différentes possibilités qui
s’offrent aux deux parties.
Conciliateur de Commissions de
Médiateur de justice
justice conciliation
Permettre à cha- Trouver une solu-
cune des parties tion amiable sous le
d’exposer son point contrôle d’un juge Règlement à l’amiable des
Rôle de vue et chercher lors d’une procé- litiges entre locataires et
une solution qui dure judiciaire entre bailleurs
puisse satisfaire les un bailleur et un
deux locataire
• Litiges des parti-

culiers entre eux,
Règlement des litiges
sauf ceux liés
Le juge pose les entre bailleurs et locataires
à l’administra-
limites de chacune pour ce qui concerne le
tion et les litiges
Compétences de ses missions, loyer, l’état des lieux, les
familiaux
médiations de réparations, les charges
• Ne rend pas de
3 mois renouvelables locatives et les règles de
jugement et ne
décence du bien loué
tranche pas le
litige lui-même
Deux mois maximum
après la réception du
• En cas d’accord, le
recommandé saisissant la
médiateur rédige
commission de concilia-
un constat signé
Si un accord tion, celle-ci rend un avis :
par le juge (qui a
(même partiel) est • S’il y a accord (total
la possibilité de
trouvé, le conci- ou partiel), elle rédige
le faire exécuter
Résultat liateur rédige un constat de concilia-
si l’une des deux
un constat qu’il tion signé par les deux
parties tergiverse)
remet au tribunal parties
• En cas de désac-
d’instance • En cas de désaccord,
cord final, le juge
elle indique par écrit les
reprend la procé-
points de litige puis le
dure au Tribunal
dossier est transmis au
juge
125
Conciliateur de Commissions de
Médiateur de justice
justice conciliation
Lorsqu’un bail-
Si bailleur et leur et un locataire • Obligatoirement si le
locataire ne par- se retrouvent au litige concerne les loyers
viennent pas à Tribunal pour régler • Si le litige concerne un
Quand le
régler le litige eux- un litige : le juge autre problème que
consulter ?
mêmes et si le litige peut leur propo- celui des loyers, les par-
peut être réglé sans ser un règlement à ties peuvent s’adresser
procès l’amiable avant d’en- au tribunal d’instance
tamer la procédure
Envoyer une lettre recom-

Le contacter par mandée avec accusé de
l’intermédiaire de réception à la Commission
C’est le juge qui le
la mairie, tribu- départementale de
Comment le désigne après avoir
nal d’instance ou conciliation (contenu :
saisir ? reçu l’accord du bail-
police/gendarme- coordonnées et motif du
leur et du locataire
rie ou bien à sa litige), les parties seront
permanence ensuite convoquées pour
l’étude du litige
Accord amiable,
Avantages solution simple et N∕A N∕A
rapide, gratuit
Si aucun accord N∕A

n’est trouvé, il fau-
Inconvénients N∕A
dra s’adresser au
tribunal d’instance
Sachez en outre que la loi encourage toujours

un règlement à l’amiable afin d’éviter d’engor-
ger les tribunaux. Néanmoins, il est vrai que le
conciliateur possède assez peu de pouvoir et
qu’il a davantage un rôle d’arbitre entre les
deux parties qui s’opposent que de juge. Il ne
faut pas non plus oublier que des frais de jus-
tice sont coûteux, c’est pourquoi il est important de réfléchir avant de se
lancer dans des procédures souvent longues, et donc s’assurer que cela en
vaut la peine.
126
Procédures
Procédures simplifiées
Déclaration au Procédure de référé Procédure normale
Injonction de payer Injonction de faire
greffe
• Tribunal d’instance :
Tribunal d’ins-
sommes supérieures Tribunal d’instance Tribunal d’instance
tance du lieu Tribunal d’instance
Vers qui se à 4 000 € du lieu du loge- du lieu du loge-
du logement du lieu du logement
tourner ? • Juge de proximité : ment concerné par ment concerné par
concerné par le concerné par le litige
sommes inférieures à le litige le litige
litige
4 000 €
Lorsqu’une des par-
Pour faire appli- Dans les cas Pour régler tous les
Litiges ne ties veut récupérer
quer une décision urgents afin d’ob- litiges concernant un
Conditions dépassant pas une somme d’argent
émanant du tenir un règlement bail d’habitation ou
les 4 000 € suite à un litige lié au
127
contrat de bail rapide du litige professionnel
contrat de bail
• Formulaire • Formulaire à • Assignation : à

de déclara- retirer au tribu- rédiger soi-même
• Formulaire à retirer
tion à retirer nal d’instance ou bien à faire rédi-
au tribunal d’ins-
au tribunal et à remettre ger par un avocat
tance et à adresser
d’instance à contre récépissé ou un huissier
au greffe Passer par un huis-
remettre ou ou envoyer par • Comporte tous les
Comment • Indiquer coordon- sier qui délivrera au
à envoyer au courrier avec AR éléments présen-
saisir ? nées des parties, tribunal d’instance
greffe au greffe tant et justifiant la
profession, montant une assignation
• Indiquer • Indiquer coor- demande
des sommes dont
coordonnées, données, pro- • Doit être envoyée
il est question avec
profession, fession, nature ou remise au moins
des justificatifs
objet du litige de la demande, 15 j avant la date
et arguments justificatifs de l’audience
Procédures simplifiées
Déclaration au Procédure de référé Procédure normale
Injonction de payer Injonction de faire
greffe
L’audience :
Pas de procès, mais un
• les deux par-
examen du dossier par
ties sont convo-
le juge : • Le juge décide
• La décla- quées au tribunal
• le juge accède à ou pas de rendre
ration est d’instance
votre demande, vous une ordonnance La partie adverse
enregistrée • après tentative
avez alors 6 mois d’injonction de est assignée à com-
et les deux de conciliation,
pour faire connaître faire, sa décision paraître devant le
parties sont le juge écoute les
cette décision à est envoyée aux juge des référés,
convoquées justifications et
votre adversaire deux parties par celui-ci rend une
au procès par les conclusions de
Procédure • le juge refuse, pour courrier avec AR ordonnance (pro-
lettre recom- chaque partie, puis
continuer la pro- • Cette décision visoire) qui permet
128
mandée AR rend son jugement
cédure il faut alors fixe les délais au demandeur
• À l’issue du (pas d’obligation
entamer une procé- ainsi que les de faire exécuter

procès, le de passer par un
dure normale conditions de provisoirement sa
juge délivre avocat)
• accord partiel, vous l’exécution de demande
une décision • l’affaire peut être
devez le faire savoir l’obligation de
exécutoire mise en délibéré
à votre adversaire faire
(le jugement est
par huissier ; il peut
repoussé à une
alors faire opposition
date ultérieure)
Possibilité de continuer • Non, si le litige est
Non, mais Non, mais possibi-
en procédure normale inférieur à 4 000 €
possibilité de lité de poursuivre
Recours ou de faire opposition Possible • Possible par la sai-
pourvoi en par la procédure
auprès du greffe du tri- sine de la Cour de
cassation normale
bunal d’instance cassation
Le tableau ci-après illustre, étape par étape, la procédure à suivre pour un défaut de paiement du loyer
par votre locataire.
Le bailleur (le demandeur) Les recours du locataire

Mise en demeure du locataire de régulariser sa
Étape 1
situation : payer ses loyers, charges, contracter Le locataire accepte ou non
À l’amiable
son assurance habitation…
• Si le locataire ne réagit toujours pas, le bail-
leur peut faire valoir la clause résolutoire : il
peut l’assigner devant le juge d’instance ou
de proximité (pour un délit n’excédant pas la Le locataire a 2 mois pour régulariser
somme de 1 500 €) qui pourra prononcer la sa situation, il peut saisir le juge des
Commandement résiliation du bail référés (tribunal d’instance) pour avoir
Étape 2 de payer • Le bailleur peut ensuite engager une procé- des délais supplémentaires de paie-
Échec du dure d’expulsion du locataire en envoyant ment (24 mois maximum) : report ou
129
règlement par huissier au locataire une assignation à échelonnement
amiable
comparaître (la date d’audience doit être au

minimum 2 mois après la date d’envoi de
l’assignation à comparaître)
Si le locataire ne fait rien dans le délai imparti, il Le locataire a 1 mois pour régulariser sa
Commandement
doit quitter les lieux sous peine d’expulsion, le situation (il n’est pas possible d’obtenir
de faire
bail est rompu des délais supplémentaires)
• Le bail est résilié : selon la décision du juge, • Le locataire doit payer une indemnité
le locataire peut obtenir à nouveau un délai d’occupation fixée par le juge (en
supplémentaire de paiement (24 mois maxi- remplacement du loyer)
Étape 3
mum) ou bien être expulsé • Il dispose de 15 jours pour faire appel
Décision d’expulsion
• En cas d’expulsion, le bailleur doit envoyer auprès du tribunal de grande instance
un huissier signifier cette décision de justice (il peut obtenir un délai supplémen-
au locataire taire allant jusqu’à 36 mois)
Le bailleur (le demandeur) Les recours du locataire
• À partir du jour de la réception de

ce commandement, le locataire a
généralement 2 mois minimum pour
quitter les lieux, le juge peut déci-
der de prolonger ce délai (jusqu’à
Étape 4 Si le locataire ne réagit pas, l’huissier lui
36 mois) en cas de difficultés fami-
Commandement de quitter envoie (ainsi qu’au préfet) un commandement
liales du locataire
les lieux de quitter les lieux
• Le locataire ne peut pas être expulsé
entre le 15 novembre et le 1er mars
(trêve hivernale), sauf s’il bénéficie
d’un relogement ou qu’il est occu-
pant sans titre (sans bail)
Si le locataire ne réagit toujours pas, l’huissier

Étape 5 doit lui réitérer son commandement de quitter
130
Second commandement de les lieux de vive voix (le propriétaire ne peut N/A
quitter les lieux pas entrer dans le logement sans l’accord du

locataire)
Si le locataire refuse de quitter les lieux, l’huis-

sier fait appel au préfet, qui peut :
• refuser l’expulsion, le propriétaire devra
porter son affaire en justice pour être
Étape 6 indemnisé
N/A
Appel aux forces de police • user des forces de police (au minimum
2 mois après le procès-verbal dressé par
l’huissier) grâce auxquelles le propriétaire
pourra récupérer son logement en faisant
appel à un serrurier

Astuces
L’expulsion d’un locataire

Tout d’abord, sachez que seul un huissier peut mettre en œuvre une expulsion.
Le bailleur ne doit pas essayer de faire partir lui-même l’occupant parce qu’il
serait en tort.
Ensuite, s’agissant du déroulement de la procédure, tout dépend de la situation.
Si l’occupant est présent et ne s’oppose pas à l’expulsion, l’huissier procède à
son évacuation et dresse un procès-verbal (PV) d’expulsion.
Si le locataire possède des meubles sur place, il peut désigner un lieu où les faire
transporter à ses frais. À défaut, le PV doit les énumérer : ils sont alors laissés sur
place ou déménagés. L’occupant aura un mois pour les retirer, faute de quoi ils
seront vendus aux enchères.
Si l’occupant est absent ou s’oppose à l’expulsion, l’huissier ne peut pas pénétrer
de force dans le logement. Il doit dresser un PV de tentative d’expulsion, puis
requérir le concours de la force publique.
En outre, l’occupant peut refuser de partir le jour où l’huissier se présente, mais
doit s’engager à le faire dans un certain délai.
Enfin, si des éléments donnent à penser que l’occupant a définitivement quitté
le logement (déclarations des voisins, par exemple), l’huissier peut y pénétrer
à condition de se faire accompagner du maire, du conseiller municipal ou d’un
huissier de police ou de gendarmerie.
Si le départ de l’occupant est avéré, l’huissier dressera un PV d’expulsion. Dans
le cas contraire, il devra se retirer et dresser un PV de tentative d’expulsion.
Peut-on résilier un bail pour trouble du voisinage ?

Résilier un bail pour trouble du voisinage n’est pas chose aisée. En effet, il faut
invoquer le motif de « manquement à l’obligation d’usage paisible » des lieux et
donc réussir à établir un lien avec les troubles du voisinage remarqués.
131
Dès l’instant où un propriétaire bailleur est informé du fait que son locataire est
bruyant, il est tenu d’intervenir.
Plusieurs textes de loi peuvent motiver sa démarche :
ππ La loi n° 2007-297 du 5 mars 2007 indique que le propriétaire bailleur
peut ainsi résilier le bail de son locataire à partir du moment où les troubles
de voisinage ont été condamnés par une décision de justice.
ππ L’article 1729 du Code civil précise, quant à lui, l’obligation d’occupation
paisible d’un logement.
Si le propriétaire ne prend pas les mesures qui s’imposent, sa responsabilité peut
être engagée.
Ensuite, pour être considéré comme « anormal », le trouble de voisinage doit
être continu, c’est-à-dire permanent, durable ou/et répétitif.
La notion de trouble anormal du voisinage reste tout de même assez floue et
dépend bien souvent de l’appréciation du juge. Il n’est pas nécessaire de prouver
qu’il y a faute de la part du locataire, mais seulement qu’il y a eu préjudice sur
des voisins.
En outre, sachez que la clause résolutoire peut jouer en votre faveur. Parfois
présente dans le bail, elle prévoit sa résiliation automatique en cas de manque-
ments essentiels aux intérêts du bailleur, comme :
ππ le non-paiement du loyer et des charges ;
ππ la non-souscription à une assurance habitation ;
ππ le non-règlement du dépôt de garantie ;
ππ mais aussi les troubles anormaux du voisinage relevés par décision de
justice (depuis la loi du 5 mars 2007).
Puis, dès lors que le propriétaire a prouvé que le trouble de voisinage occasionné
par son locataire était anormal grâce à une décision de justice, il doit passer à la
résiliation du bail.
Si le contrat contient une clause résolutoire, le propriétaire devra mettre en
demeure le locataire de cesser les troubles ; s’ils se poursuivent, un juge constatera
la résiliation du bail. Mais, s’il n’en contient pas, le propriétaire doit directement
demander au juge la résiliation du bail.
Par ailleurs, si le locataire continue à occuper le logement alors que son bail a été
résilié, le propriétaire devra engager une procédure d’expulsion à son encontre.
132
La saisie conservatoire
J’aimerais avoir des détails sur la saisie conservatoire afin de récupérer des loyers
impayés.
Comment fonctionne-t-elle ?
Question de Pierre
ΔΔ Réponse de CC
Pour être sûr de récupérer ses loyers impayés, il est vrai que le bailleur peut
demander une saisie conservatoire, c’est-à-dire provisoire, avant d’entamer
une procédure judiciaire.
Cette procédure évite que le locataire organise son insolvabilité et permet
d’assurer l’efficacité d’une décision de justice ultérieure.
La saisie est pratiquée par un huissier, mandaté aux frais du bailleur, pour
établir un inventaire des meubles du locataire.
Ses biens sont alors immobilisés : il ne peut plus les déménager, se servir de
son véhicule ou même retirer de l’argent sur ses comptes bancaires.
Le propriétaire doit dans un délai d’un mois, saisir le tribunal d’instance afin
d’obtenir une décision (jugement ou injonction de payer), lui permettant de
se faire payer.
Une fois la décision rendue, la saisie devient exécutoire, c’est-à-dire que le
bailleur peut par l’intermédiaire d’un huissier se faire payer sur les comptes
du locataire ou faire vendre ses meubles.
Toutefois, il n’est pas possible de faire pratiquer une saisie conservatoire sur
le salaire du locataire ou de la caution.
En effet, pour saisir les salaires, le bailleur doit avoir obtenu une décision de
justice exécutoire, à la suite d’une procédure d’injonction de payer.
En outre, un contrat de bail notarié permet de recourir directement à l’huis-
sier pour engager une procédure de saisie exécutoire, alors qu’un bail sous
seing privé le contraint à passer par l’étape de la saisie conservatoire, puis
de la décision de justice.
133
Droits de visite
Est-ce que le propriétaire peut imposer de faire visiter son logement à toute
heure après que le présent locataire ait donné son préavis ?
Question de Rosedeneuveuve
Les conditions du droit de visite sont normalement fixées par le bail, dans la
limite de deux heures par jour, hors dimanches et jours fériés.
Le propriétaire doit avoir l’autorisation du locataire pour entrer dans les
lieux en son absence.
Si cela n’est pas inscrit au bail, il est généralement admis qu’en termes
d’horaires notamment, les visites nocturnes (après 22 h) sont proscrites.
Entretien d’une fosse septique

Sur le bail, il n’est pas écrit que je dois entretenir la fosse. Dois-je payer la fac-
ture de vidange ou est-ce à mon propriétaire de la payer ?
Question de Lou089
Noté dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987, l’entretien de la fosse sep-
tique est de responsabilité locative, c’est donc au locataire de payer.
Non conformité d’une maison en location

Je loue une maison depuis deux ans, mais elle n’est pas conforme et à la limite
de la salubrité. Le propriétaire, malgré mes courriers, ne réagit pas, mais conti-
nue d’encaisser le loyer.
Comment puis-je l’obliger à réaliser les travaux nécessaires (toiture, électricité,
humidité, présence de rongeurs dans le grenier, etc.) ?
Question de Marie16
ΔΔ Réponse d’ACTB
Le propriétaire qui ne satisfait pas à ses prescriptions peut voir sa respon-
sabilité engagée sur le fondement des articles 1382 et 1383 du Code civil.
Sa responsabilité peut également être recherchée sur le plan pénal avec
134
des contraventions à la clé : mise en danger de la santé d’autrui, conditions

d’hébergement contraires à la dignité humaine, atteinte à l’intégrité de la
personne.
En outre, le propriétaire qui fournit le dossier de diagnostic technique « loca-
tion » peut penser avoir satisfait à ses obligations réglementaires. Or, il n’en
est rien si le logement porte atteinte à la santé et à la sécurité du locataire.
Le bailleur est-il le seul responsable ? Oui, sauf s’il délègue certaines mis-
sions aux professionnels de l’immobilier. La mise en location et la gestion
des biens immobiliers se complexifiant, le particulier aura tout intérêt à
sous-traiter leur gestion. La connaissance des sanctions pécuniaires devrait
l’encourager à intervenir. En effet, le bailleur est passible, en cas de non-
respect des critères de décence, de peines pouvant aller jusqu’à deux ans
d’emprisonnement et 75 000 euros d’amende.
ΔΔ Réponse d’Alter Diagnostics
Vous devez faire constater par voie d’huissier l’état de la maison, puis mettre
votre bailleur en demeure de réaliser des travaux pour que le logement soit
au moins décent…
Et sans réaction de sa part, vous ne pourrez que saisir le juge, attendre sa
réponse et continuer d’espérer que les travaux seront faits, car une fois le
jugement prononcé, même en votre faveur, le juge s’en désintéressera et
vous laissera seule poursuivre vos démarches.
Vous pouvez aussi tenter une action en demandant à votre protection juri-
dique d’intervenir ou également à la Confédération nationale du logement
de votre département (ils peuvent être assez vindicatifs !), ou encore à la
mairie : les services sanitaires, s’ils existent, viendront constater et feront
eux-mêmes la mise en demeure à votre bailleur.
ΔΔ Réponse de JLS Diagnostic immobilier
Effectivement, faire constater par huissier l’étendue des dégâts reste une
solution, mais ensuite s’engagent des sommes d’argent qui découragent pas
mal de monde.
Vous avez aussi la possibilité d’ouvrir un compte séquestre, qui permet de
placer vos loyers sur un compte à part qui n’est pas reversé au propriétaire.
Ainsi, vous payez vos loyers, mais le bailleur ne touche pas l’argent. C’est
un bon moyen pour faire pression sur lui !
135
Attention cependant, si vous le faites sans passer par la justice, cette opéra-
tion est illégale. Vous devez donc impérativement aller voir un avocat avant
de placer vos loyers sur un compte séparé.
ΔΔ Réponse de Bruel Diags
Le propriétaire doit respecter un certain nombre d’obligations vis-à-vis du
locataire. La décence du logement en fait partie, comme la sécurité de l’ins-
tallation électrique, gaz, etc.
Commencez par faire un reportage photo de tous les points litigieux, et
envoyez-le aux services sociaux (préfecture et ADIL). Cela aura l’avantage
de coûter moins cher qu’un constat d’huissier.
Si les photos et vos explications sont suffisamment parlantes, ils devraient
venir sur place pour constater et entamer ensuite une démarche auprès du
propriétaire, avec une obligation de travaux et des dates à respecter.
Si vous avez quelques centaines d’euros à dépenser, vous pouvez faire un
constat d’huissier, qui aura plus de poids qu’un reportage photo.
136
VII.
Les frais : loyer et charges
Lorsque vous mettez un bien en

location ou que vous louez un bien
pour y vivre, la location se fait en
échange d’un loyer et de charges.
Il ne faut pas non plus oublier les

charges locatives, les charges récu-
pérables, et le cas particulier du
logement à titre gratuit.
En outre, lors de la signature du

bail, le propriétaire prévoit généra-
lement une clause de révision du loyer. Cette dernière est réglementée et doit
respecter l’indice INSEE.
Les charges sont les sommes dues par le locataire au bailleur en plus de son
loyer mensuel. Elles couvrent les dépenses engagées par le propriétaire pour
certaines prestations liées à l’occupation du logement : énergie, chauffage,
impôts, etc.
137
VII. Les frais : loyer et charges
Le loyer
Le montant du loyer est fixé librement par le propriétaire : ce dernier est bien
évidemment inscrit dans le bail. Il se paie mensuellement par avance, c’est-à-
dire au début de chaque mois.
Montant et paiement
À la remise des clés, qui
marque l’entrée dans le loge-
ment, le locataire doit donc
payer un loyer et des provi-
sions sur charges.
Le loyer peut être réglé par

chèque, virement bancaire
ou bien prélèvement auto-
matique (avec l’accord du
débité) :
ππ soit directement au bailleur ;

ππ soit à l’intermédiaire mandaté (souvent une agence immobilière) qui le
reverse ensuite au bailleur.
Révision
Le bailleur a le droit de réviser le montant du loyer chaque année, à la date
anniversaire du bail. Le loyer est alors révisé annuellement selon l’Indice de
Référence des Loyers (IRL) ; par exemple, si l’IRL est de 101.9 pour un IRL
à 100 l’année d’avant à la même date, l’augmentation de loyer sera au maxi-
mum de 1,9 %. Une clause d’indexation doit cependant être inscrite dans le
contrat de bail ; et le bailleur peut répercuter cette augmentation de façon
rétroactive sur 5 ans s’il a omis de réviser le loyer.

Calculer une augmentation de loyer
138
Sinon, le loyer peut aussi être révisé lors du renouvellement du bail.
Le propriétaire peut ainsi propo-

ser à son locataire un réajustement
du loyer au cas où celui-ci serait
trop faible par rapport à des biens
comparables.
Il doit dans ce cas en avertir le

locataire six mois avant la date de
renouvellement du bail, soit par
lettre recommandée avec accusé de
réception soit en mandatant un huissier.
De plus, cette proposition doit être justifiée par des exemples concrets ; le
bailleur doit donner trois à six loyers de référence en s’appuyant sur des
exemples de locations similaires (en mentionnant le prix du loyer, l’adresse…).
Le locataire dispose de deux mois pour don-

ner sa réponse ; s’il refuse ou s’il ne répond
pas, le bailleur peut saisir la commission
départementale de conciliation (courrier
recommandé avec accusé de réception).
En revanche, lorsque le bailleur propose

au locataire une augmentation de loyer en
échange de la réalisation de travaux d’amé-
lioration dans le logement, il doit le faire avec
l’accord du locataire.
Cela doit aussi être mentionné dans un ave-

nant au bail signé par les deux parties.

Contester une augmentation de loyer
Attention : les locations faisant l’objet d’un bail commercial ou d’un bail rural
répondent à des règles spécifiques en matière de révision de loyer.
139
Par ailleurs, il existe certains cas dans lesquels le locataire peut demander une
baisse (permanente ou temporaire) de son loyer ou une absence temporaire
de loyer :
ππ lorsque le logement nécessite des travaux et que le locataire propose au

bailleur de les réaliser lui-même ;
ππ lorsque le propriétaire fait réaliser des travaux dans le logement qui
durent plus de 40 jours.
Attention : dans ces différents cas, une clause spécifique ajoutée au contrat de
bail doit mentionner cet arrangement.
Indice
L’indice des loyers est la référence réglementaire utilisée pour la révision des
loyers en cours de bail pour les logements à usages d’habitation tels que :
ππ les logements soumis à la loi du 6 juillet 1989 ;

ππ les locations meublées (résidences principales) ;
ππ les locations-accessions ;
ππ les bâtiments d’habitation des exploitations faisant
l’objet d’un bail rural.
Il est publié au Journal officiel chaque tri-
mestre par l’INSEE (Institut National de la
statistique et des études économiques, affilié
au ministère de l’Économie et des Finances),
et c’est cette date de publication qui sert de
référence pour la révision du loyer.
En outre, la date de l’indice des loyers à prendre en compte peut être men-
tionnée dans le bail, sans quoi, c’est la date du dernier indice publié à la
signature du contrat qui s’applique par défaut.
La valeur de l’indice des loyers peut varier à la hausse ou à la baisse chaque

trimestre. Il est calculé en fonction de l’indice des prix à la consommation,
hors tabac et loyer.
140
Valeurs de l’indice des loyers
Indice Valeur Variation

2e trimestre 2012 publié le 13 juillet 2012 122,96 2,20 %
1er trimestre 2012 publié le 18 avril 2012 122,37 2,24 %
4e trimestre 2011 publié le 15 janvier 2011 121,68 2,11 %
3e trimestre 2011 publié le 15 octobre 2011 120,95 1,90 %
2e trimestre 2011 publié le 22 juillet 2011 120,31 1,73 %
1er trimestre 2011 publié le 16 avril 2011 119,69 1,60 %
D’autre part, les baux

commerciaux sont
révisés selon des
indices de loyers spé-
cifiques : indice du
coût de la construction
ou indice des loyers
commerciaux.
Selon l’activité de
l’entreprise, le bail est
donc révisé périodi-
quement selon l’un
des deux indices. Tout comme pour celui des loyers, ces derniers font l’objet
d’une parution au Journal officiel, dont la date de parution sert de référence
pour le calcul de la révision du loyer.
Pour le quatrième trimestre 2011, publié le 8 avril 2012 :
ππ Indice du coût de la construction : 1638.

ππ Indice des loyers commerciaux : 106,28.

Augmentation d’un loyer en fonction de l’Indice de référence des loyers
141
Logement à titre gratuit

Le propriétaire ou le locataire
d’un logement est tout à fait
en droit d’accueillir une ou
plusieurs personnes dans son
logement à titre gratuit.
Un propriétaire ne peut
donc pas s’opposer à ce
qu’un locataire héberge
une personne gratuite-
ment, contrairement à la
sous-location.
Cela peut se faire en sa présence ou en son absence, mais impose que toute
notion d’argent soit exclue.
La ou les personnes hébergées peuvent, toutefois, participer à la prise en

charge de certains frais tels que les charges courantes (eau, électricité, etc.).
Le logement à titre gratuit offre une grande liberté aussi bien du côté de l’hé-
bergeant que de l’hébergé : il échappe donc à certaines formalités, mais peut
avoir des conséquences.
En outre, il n’est pas nécessaire de signer un bail en cas de logement à titre

gratuit.
Cependant, hébergeant et hébergé peuvent décider de formaliser les modali-

tés par écrit. Ainsi, ils peuvent établir :
ππ la durée de l’hébergement gratuit ;

ππ l’obligation d’entretien et de maintien en bon état du logement par
l’hébergé ;
ππ les frais et dépenses pris en charge par l’hébergé ;
ππ que l’hébergé doit respecter l’usage du logement.
142
Lorsque l’hébergement ne fait pas l’objet d’une durée précise, il est entendu
comme étant à durée indéterminée.
Cependant, l’hébergeur peut y mettre fin à tout moment, sans avoir à en pré-
ciser le motif à la personne hébergée.
Une personne hébergée à titre gratuit ne peut pas prétendre au versement

d’aides à la location.
Cependant, lorsque l’hébergeur touche des allocations, les revenus des per-
sonnes hébergées plus de six mois dans l’année doivent être déclarés et sont
pris en compte dans le calcul des allocations.
En ce qui concerne la taxe d’habitation, les revenus des personnes hébergées

à titre gratuit sont pris en compte dans les revenus des personnes composant
le foyer pour la taxe d’habitation.
Important : si une personne hébergée gratuitement vit seule dans le logement,

elle est tenue de payer la taxe d’habitation.
De leur côté, les propriétaires qui hébergent des parents dans le besoin
peuvent déduire de leur revenu imposable une estimation des loyers qu’ils
auraient perçus en cas de location.
Les charges
Les charges locatives
concernent les locations libres
régies par le Code civil.
Elles sont les sommes dues par

le locataire au bailleur en plus
de son loyer mensuel.
Il ne faut pas les confondre

avec les charges récupérables,
régies par la loi du 6 juillet
1989.
143
Charges locatives
Ces charges couvrent les dépenses engagées par le bailleur pour certaines
prestations liées à l’occupation du logement : énergie, chauffage, impôts…
La définition des charges locatives peut varier selon la location et donc selon
le bail.
Ainsi, elles peuvent être réglementées ou librement fixées entre locataire et

bailleur.
Par ailleurs, plusieurs types de paiement peuvent être mis en place :

ππ demande de paiement ponctuel en fonction des dépenses engagées ;
ππ paiement des charges en fin d’exercice ;
ππ versement mensuel ou trimestriel sous forme de provisions sur charges,
avec une régularisation annuelle.
Types de location Réglementation
Les charges locatives sont fixées dans l’ar-

Locations vides soumises à la loi
ticle 23 de la loi du 6 juillet 1989 et par le
du 6 juillet 1989
décret du 26 août 1987
• Les charges locatives et leur montant sont

déterminés librement entre bailleur et
Locations meublées et autres locations locataire
libres • Les parties optent souvent pour s’aligner
sur les dispositions de la loi du 6 juillet
1989
Identique aux locations vides soumises à la

Locations loi de 1948
loi du 6 juillet 1989
Article L.442.3 du Code de la construction

Locations HLM
et décret du 9 novembre 1982
• Les charges locatives sont fixées libre-

ment entre bailleur et locataire
Locations faisant l’objet d’un bail
• En l’absence de clause, ce sont les dispo-
commercial
sitions en vigueur pour les locations vides
qui s’appliquent
144
Le tableau ci-après présente les principales charges locatives dues par le loca-
taire au propriétaire.
Charges locatives
Charges locatives Explications
Détail des prestations :

• chauffage des parties communes
Prestations collectives • consommation d’énergie (électricité, gaz) des parties
communes
• entretien des parties communes et extérieur
Frais d’abonnement téléphone ;

• chauffage
Fournitures individuelles
• ramonage
• consommation d’eau (chaude et froide)
• Elle est généralement due par le locataire qui occupe

le logement au 1er janvier de l’année d’imposition
Taxe d’habitation
• Toutefois, le bail peut prévoir que ce paiement se
fera au prorata de l’occupation du logement
• Elle est généralement à la charge du propriétaire

Taxe foncière • Mais le bail peut prévoir contractuellement que le
locataire doit rembourser cette somme au bailleur
Taxe de balayage
Taxes
Taxe d’ordures
ménagères À la charge du locataire, il les rembourse au bailleur
Redevance
d’assainissement
Contribution
À la charge du bailleur pour les revenus locatifs perçus
additionnelle à la
depuis le 1er janvier 2001 (2,5 % du montant des loyers
contribution au
annuels)
droit de bail
145
Charges récupérables
Les charges récupérables sont
des sommes dues au bailleur par
le locataire, indépendamment
du loyer mensuel ; elles ne
concernent que les logements
soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Elles permettent au bailleur de

récupérer tout ou partie des
frais engagés pour :
ππ l’entretien du logement ;
ππ les menues réparations des
parties communes (les répa-
rations concernant les parties
privatives incombent aux
réparations locatives) ;
ππ o
u encore certains services
rémunérés (gardiennage…).
Les charges récupérables
doivent pouvoir être justifiées
par le bailleur.
Le bailleur est en droit de demander au locataire le paiement d’une provision

pour charges (trimestrielle ou annuelle) pour avancer ces frais.
Chaque année, le bailleur doit régulariser ces frais en indiquant au loca-

taire un mois à l’avance leur montant total et leur répartition s’il possède un
immeuble collectif. Pendant un mois, le locataire a le droit de se rendre chez
son bailleur afin d’étudier les justificatifs des charges.
Par ailleurs, ces provisions sont des estimations prenant appui sur les dépenses
de l’année précédente. Si le bailleur ne procède pas à une régularisation
annuelle, c’est au locataire de la demander.
146
Principales charges récupérables
Charges
Explications Réglementation
récupérables
• Le bailleur doit souscrire à un contrat d’en-
tretien (deux types de contrats : simple ou Loi urbanisme et
complet) habitat n° 2003-590
• Le locataire doit rembourser cette somme au du 2 juillet 2003
bailleur
Ascenseurs et
Contrat simple ou normal : entretien courant Loi urbanisme et
monte-charges
(dépannage et remplacement des petites pièces), habitat n° 2003-590
coût TTC récupérable à 100 % par le bailleur du 2 juillet 2003
Loi urbanisme et
Contrat complet (entretien courant et gros entre-
habitat n° 2003-590
tien) : récupérable à 73 %
du 2 juillet 2003
Concierge/gardien : les charges liées à sa rémuné-
ration sont récupérables à 75 % sur les locataires,
Décret n° 87-713 du
si le concierge/gardien effectue l’entretien de l’im-
26 août 1987
meuble (élimination des ordures + ménage), sauf
pour les indemnités de licenciement
Employé d’immeuble : chargé du ménage des par-
ties communes et de l’élimination des ordures, il Décret n° 87-713 du
est totalement récupérable sur les locataires sauf 26 août 1987
Personnel pour les indemnités de licenciement
Surveillance de l’immeuble : les charges ne sont
Loi ENL du 13 juillet
pas récupérables sur les locataires (sauf s’il existe
2006
un accord collectif entre bailleur et locataires)
Gardien de nuit (parking) : charges non récupé-
rables, car le bailleur a l’obligation d’assurer la
N/A
jouissance paisible des lieux et des équipements
mis à la disposition des résidents
Installation collective : les dépenses liées à la
fourniture d’eau (chaude et froide) ainsi que
N/A
l’entretien de l’installation sont entièrement récu-
pérables sur le locataire
Chauffage/eau
Installation individuelle : les dépenses liées à l’ali-
mentation en combustible sont récupérables ainsi
N/A
que les dépenses liées à l’entretien courant de
l’installation
147
Charges
Explications Réglementation
récupérables
Les dépenses liées aux produits d’entretien et
Parties matériel d’entretien ainsi que la facture d’électri- N/A
communes de cité des parties communes sont récupérables
l’immeuble
Ravalement : pas récupérable N/A
Produits d’entretien, petit matériel, dépenses liées
Espaces verts à l’intervention d’un jardinier : charges récupé- N/A
rables (sauf élagage des arbres et plantations)
Fournitures et personnel : charges récupérables N/A
Ne figure pas dans le
Location de conteneurs d’ordures ménagères :
décret n° 87-713 du
non récupérables
Déchets 26 août 1987
Frais liés aux vide-ordures : non récupérable décret n° 87-713 du
26 août 1987
Vidange fosse
Récupérable décret n° 87-713 du
d’aisance
26 août 1987
Dégorgement
des
Non récupérable décret n° 87-713 du
canalisations
26 août 1987
d’eaux usées
Dératisation Non récupérable décret n° 87-713 du
26 août 1987
Loi de Finances
Impôt sur le droit au bail : non récupérable pour
n° 99-1172 du
les locations ultérieures au 1er janvier 2001
30 décembre 1999
Contribution additionnelle sur les recettes nettes
de l’année pour une location d’un logement
N/A
achevé depuis plus de 15 ans (2,5 %) : non récu-
Impôts pérable (si montant supérieur à 1 830 €)
Taxe d’enlèvement des ordures ménagères : récu-
pérable (si son taux est fixé à l’avance dans le N/A
budget communal)
Taxe de balayage (voies de circulation) :
N/A
récupérable
148
Qui paye quoi ?

Vous êtes bailleur ou locataire et vous souhaitez savoir
quels sont les frais dont vous devez vous acquitter dans
le cadre d’une location ? Sachez tout d’abord que ces
dépenses peuvent être de plusieurs types : impôts locaux
(taxe d’habitation et taxe foncière), charges locatives,
frais de réparations.
En général, les charges sont payées
d’avance mensuellement. Puis, à la
fin de l’année, le propriétaire régula-
rise les comptes en demandant au
locataire de payer la différence ou
bien en remboursant cette différence
au locataire (les justificatifs sont à la
disposition des locataires pendant un
mois). Attention à bien demander au
propriétaire quelles sont les charges
incluses dans la provision mensuelle pour éviter les mauvaises surprises à la fin
de l’année !
Le tableau récapitulatif ci-après vous permet de prendre connaissance de ces

diverses dépenses.
Charges*
Types de frais À la charge du bailleur À la charge du locataire
Il ne la paie pas, mais le bail-
Pour les locations 1989 leur peut ajouter une clause
seulement au bail qui stipule qu’il devra
Taxes et impôts
lui rembourser
Taxe foncière
Pour les locations libres
seulement, mais récupé-
Selon les clauses du bail
rable sur le locataire si
cela est prévu dans le bail
Taxe d’habitation
ü Récupérable sur le ü Entièrement ou au prorata
locataire de l’occupation des lieux
* Certaines charges dites récupérables sont payées par le propriétaire qui les répercute
ensuite sur les charges du locataire.
149
Charges*
Contribution annuelle
représentative du droit au ü X
bail
Pour les locations 1989
Contribution addition- X
seulement
nelle à la contribution
Locations libres : 2,5 %
annuelle représentative
Taxes et impôts
du montant des loyers, X

du droit de bail
mais non récupérable
Rédaction d’actes et ü Récupérable sur le
droits d’enregistrement
ü
locataire
Redevance
d’assainissement
X ü
Taxe d’enlèvement des ü Récupérable sur le ü Récupérable sur le
ordures ménagères locataire propriétaire
Taxe de balayage
ü Récupérable sur le ü Récupérable sur le
locataire propriétaire
Eau X ü
consommables
Électricité X ü
Fourniture
de biens
Gaz et fuel X ü
Chauffage, électricité des ü Récupérable sur le
parties communes
ü
locataire
Entretien des passages
communs
X ü
• Oui, le salaire et les
Personnel pour l’entretien
charges du jardinier sont

dus par le locataire pour
et le gardiennage
tout ce qui concerne l’en-

tretien courant des espaces
Uniquement les frais
verts : désherbage, coupe,
Jardinier pour l’entretien autres que l’entretien
ratissage, nettoyage, arro-
des espaces verts courant : élagage des
sage, sarclage, entretien du
arbres notamment
matériel de jardinage
• L’entretien concerne les
pelouses, les haies vives,
les plates-bandes, les
arbustes
150
Charges*
Gardien/concierge
chargé de l’entretien Les locataires se partagent
25 % du montant de sa
de l’immeuble (parties 75 % du montant de sa
rémunération
communes et sortie des rémunération
poubelles)
Salaire en nature et
Gardien/concierge (aucun rémunération en tota-
X
Personnel pour l’entretien et le gardiennage
entretien) lité, indemnités de

licenciement
Gardien/concierge chargé
partiellement de l’entre-
Salaire en nature et
tien de l’immeuble et de X
rémunération en totalité
la sortie des poubelles
(ou l’un ou l’autre)
Seulement si le rempla-
Remplacement du çant ne cumule pas les
gardien charges d’entretien et
ü
d’évacuation des déchets
Employé d’immeuble
(entretien des parties
X
ü En totalité : salaire +
communes et évacuation charges sociales et fiscales
des poubelles)
Personnel pour la désin-
fection, désinsectisation
et le débouchage d’un
ü X
vide-ordures
Agent de sécurité (l’im-
meuble) gardien de nuit ü X
(parking)
Contrat d’entretien ü Récupérable sur le
normal
ü
locataire
monte-charges
ü Partiellement récupé-
Ascenseur et
Contrat d’entretien
rable si accord collectif Oui, jusqu’à 73 %
complet
existant
Dépannage technique
ü Récupérable sur le X
locataire
Dépannage d’une per- ü Récupérable sur le X
sonne bloquée locataire
151
Charges*
Petites réparations (bou- ü Récupérable sur le
Ascenseur et monte-charges
tons cabine, éclairage…)

ü
locataire
Changement des pièces ü Récupérable sur le
X
très usées locataire
Changement de la ser-
rure, lumière, bouton ü X
appel
Remplacement des câbles ü X
Réparations de la
machinerie
ü X
Assurance loyers impayés
Assurance Multirisque habitation
(facultative)
Responsable des dété-
riorations lors du
Déménagement N/A
déménagement : recours à
l’assurance
Loyer X ü
Dépôt de garantie X ü
• À 50 % si l’état des
Divers
lieux est établi par un À 50 % avec le bailleur s’il

huissier est établi par un huissier,
État des lieux
• À 100 % s’il est mais pas s’il est établi par un
établi par un agent agent immobilier
immobilier
ü Pour les locations X
1989 seulement
Charges de copropriété/
syndic À sa charge, mais sont
récupérables pour les Selon les clauses du bail
locations libres
Diagnostics immobiliers ü X
Réparations et entretien courant
Taille, entretien des haies
et des arbres
X ü
Extérieur
Élagage des arbres X ü

ü sauf s’ils ont péri par X sauf s’ils ont péri par
Remplacement des arbres défaut d’entretien des défaut d’entretien des
locataires locataires
152
Charges*
Remplacement des
arbustes et haies
X ü
Entretien des allées, mas-
sifs, pelouses
X ü
Réparation des canalisa-
Bassins et piscines Entretien courant, curage
tions ou conduits
Entretien, réparation et
remplacement du maté- ü X
Extérieur
riel mobile d’arrosage

Entretien des grilles, serrures
et fermetures, remplace-
ment des petites pièces
Grilles X
défectueuses (boulons, tar-
gettes, clavettes), graissage,
nettoyage
Renouvellement peinture
Garage/parking au sol pour les emplace- X
ments de parking
Transformation de la
Couverture couverture ou réfection X
entière
Enlèvement de la mousse et
Auvent/terrasse X
des végétaux
Toit
Enlèvement de la mousse et
Marquise X des végétaux, nettoyage des
vitres et descentes
Descente des eaux
pluviales : chenaux, X Nettoyage et dégorgement
gouttières
X En règle générale, sauf
pour le maintien en état de
Façades
Ravalement ü propreté des façades (cela

doit être inscrit dans le bail)
Balcon Consolidation si vétuste Enlèvement de la mousse
Obligation de reboucher les
Étanchéité, lutte contre
Cave
Entretien cave trous avant le départ des

l’humidité
lieux
153
Charges*
Remplacement Si vétustes X
Poignées, gonds, cré-
Menues réparations et
mones, charnières, X
graissage
paumelles…
Boulons, targettes,
X Remplacement
clavettes
Changement du dispo-
Crémone/espagnolette sitif s’il est défectueux N/A
(usure)
Peinture extérieure si elle
Peinture Peinture intérieure
est vétuste
Entretien courant et lessi-
vage de l’ouvrant
X ü
Remplacement ou réfection
Vitres X
des vitres détériorées
Réfection des joints et mas-
Joints X
tics abîmés
Sauf pour les locations
Fenêtres
1989
Graissage, petites réparations
Locations libres : obliga-
Volets (changement de quelques
tion de poser des volets
lames)
aux fenêtres situées en
rez-de-chaussée
Sauf pour les locations
1989 Entretien courant, graissage
Locations libres : remet menus remplacements ou
Stores/jalousies
placement des stores réparations : cordes, poulies,
défectueux en cas de lames…
vice de fabrication
Locations libres : réfec- Réfection s’il ne s’agit que
tion de la totalité de la d’une partie de la verrière
Verrière verrière si elle constitue et qui ne constitue elle-
entièrement la couver- même qu’une partie de la
ture du locataire couverture
Nettoyage et graissage,
Grilles X remplacement des boulons,
targettes, clavettes
Entretien courant X ü
154
Charges*
Gonds, charnières, pau-
Graissage X melles, boutons et poignées
de porte
Graissage et nettoyage,
Serrures, verrous de Remplacement de la remplacement des petites
Portes
sécurité serrure pièces et des clés égarées ou

abîmées
Remplacement Si vétustes X
Réfection de la pein-
Peinture ture extérieure si elle est X
vétuste
Rebouchage des trous avant
le départ des lieux sauf
s’ils sont peu apparents et
Trous N/A
peuvent être considérés
comme consécutifs à un
usage normal des lieux
Réfection (également si les
Murs, plafonds, cloisons
Réfection si les dom-

dommages sont dus à une
mages sont causés par la
Peinture, tapisserie aération insuffisante de la
vétusté, l’humidité ou les
part du locataire) et petits
installations de chauffage
raccords
Pour les problèmes
Seulement si le locataire n’a
Problèmes d’humidité venant du sous-sol et des
pas assez aéré
murs seulement
Changement de petits élé-
Revêtement Si vétuste
ments : carreau de faïence…
Entretien courant et
lessivage
X ü
Moulures X Raccords
Désamiantage ü X
Salpêtre Réparation X
Entretien courant, nettoyage,
Escalier Peintures, tapis
petites réparations (rampe)
Sols
Remplacement et rescelle-
Dalles et carrelage X ment de quelques dalles ou
carreaux
155
Charges*
Entretien courant : net-
toyage, shampooinage,
Moquettes/autres revête- Réfection entière s’ils remise en état, raccords
ments de sol sont vétustes et remplacement si la res-
ponsabilité du locataire est
engagée (tâches…)
Sols
Entretien courant, entretien

Remplacement total, courant de la vitrification,
Parquets
vitrification, ponçage changement de quelques
lames cassées, encaustiquage
Planchers Si vétustes Non
Tapis Remplacement Entretien courant
Entretien courant, rem-
placement des tablettes et
tasseaux endommagés, fixa-
Armoires/placards X
tion de raccords, graissage
et réparation du système de
Boiseries
fermeture
Entretien courant et menues
réparations (raccords, rem-
Plinthes, baguettes et placement des pointes de
X
moulures menuiserie et tablettes),
remplacement en cas de
détérioration
Miroirs/glaces Si vétustes Oui, s’ils sont détériorés
Seulement si elle est
Remplacement inté-
vétuste et pose des pro-
gral de l’installation X
blèmes de sécurité pour
électrique
Installations électriques
le locataire
Entretien courant et petites
Antenne (radio et TV) X
réparations
Entretien courant et menues
Remplacement de l’ap-
réparations (remplace-
Sèche-linge, lave-linge pareil ou de la pompe en
ment de petites pièces si
cas de vétusté
nécessaire)
Entretien courant : net-
Remplacement de l’ap-
toyage, dégivrage du freezer
Réfrigérateur pareil ou de la pompe en
le cas échéant, remplacement
cas de vétusté
de l’éclairage intérieur
156
Charges*
Remplacement de l’ap- Entretien courant : nettoyage
Lave-vaisselle pareil ou de la pompe en du filtre, changement du
cas de vétusté tuyau d’alimentation d’eau
Changement s’il est
Hotte aspirante : change-
vétuste, remplacement
ment si elle est vétuste,
Installations électriques
du moteur, entretien
entretien courant et menues
Aérateur courant et menues
nécessaire)
nécessaire)
Entretien courant (change-
ment des sacs) et menues
Aspirateur S’il est vétuste seulement réparations (remplace-
nécessaire)
Ampoules, fusibles, inter- N/A Changement
rupteurs, prises… N/A Changement/réparation
Entretien courant cuve et
robinets, nettoyage des
dépôts de calcaire, dégor-
Si elle est vétuste
Baignoire gement, remplacement de
seulement
quelques carreaux de faïence
endommagés, remplacement
du flexible de douche
Plomberie et eau
Réfection si infiltrations
Réfection si infiltrations dues
Douche d’eau dues à une mau-
à un mauvais entretien
vaise isolation du bac
Entretien courant (évier
et tuyau d’écoulement),
Éviers S’ils sont vétustes nettoyage des dépôts de cal-
caire, menues réparations
(bondes, joints…), vidange
Entretien courant, grais-
Si elle est vétuste sage et remplacement de
Robinetterie
seulement petites pièces (clapets, joints,
brise-jets…)
157
Charges*
Dégorgement, menues
Remplacement si elles
réparations (joints, colliers),
sont vétustes, entretien
remise en état complète
des tuyaux d’arrivée
s’il y a eu détérioration par
d’eau et de descente
négligence du locataire (gel,
d’eau
Canalisations d’eau produits corrosifs…)
Locations libres :
réfection si mauvaise
Dégorgement, menues répa-
protection pendant l’hi-
rations (joints, colliers)
ver ou si cas de force
majeur/vétusté
Plomberie et eau
Ballon d’eau chaude Réparation X

Entretien courant, détartrage
de la cuvette et de la chasse
Remplacement s’il est
WC d’eau, remplacement des
vétuste
joints, des caoutchoucs et
flotteurs de la chasse d’eau
Fosse septique N/A Vidange
Sauf pour locations 1989 Vidange
Locations libres : curage,
Puisard/fosse d’aisance vidange (sauf si le bail
N/A
stipule que c’est à la
charge du locataire)
Prise en charge des répara-
Réparation si l’inonda-
tions si l’inondation est due à
Inondation tion est due à la vétusté
un défaut d’entretien ou de
de l’installation d’eau
vigilance
Remplacement périodique
Plomberie
des tuyaux souples de rac-

Si elles sont vétustes
gaz
Canalisations de gaz cordement, entretien courant

seulement
des robinets, siphons et
ouvertures d’aération
Remplacement de la
Chauffage
Chauffage central chaudière, change-

N/A
collectif ment de brûleur, contrat
d’entretien
158
Charges*
Entretien de la chaudière par
un chauffagiste (en géné-
Remplacement de la ral une fois par an), menues
Chauffage central
chaudière, changement réparations et remplacements
individuel
de brûleur assimilables (bilames, pistons,
membranes, boîtes à eau,
clapets…)
Curage (si chauffage Nettoyage (si chauffage
Cuve/citerne fuel
collectif) individuel)
Chauffage
Entretien courant, nettoyage

Gaz de cuisine (butane) N/A
du brûleur
Réparation conduit ou
Ramonage, entretien des
gaine de cheminée, rem-
Cheminée tabliers, menues réparations
placement complet si
(bris et fêlures…)
vétuste (fuites…)
S’ils sont vétustes Remplacement des joints,

Radiateurs
seulement robinets, purgeurs
Entretien courant (nettoyage

Aération
Si elle est vétuste de la grille) et menues répa-

Ventilation
seulement rations (remplacement de
petites pièces si nécessaire)
159

Astuces
Encadrement des loyers pour un an à compter du 1er août 2012

Le dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers est entré en vigueur le
1er août 2012 pour un an.
Il s’applique aux locations de logements à usage d’habitation principale ou à
usage mixte (habitation principale + local professionnel) et vise les nouvelles
locations de logements vacants existants, c’est-à-dire avec un changement de
locataire, quelle que soit la durée d’inoccupation de l’habitation.
Sont concernées les agglomérations suivantes :
ππ Amiens, Annecy, Annemasse, Arles, Beauvais, Bordeaux, Caen, Creil,
Douai-Lens, Forbach, Fréjus, Grenoble, La Rochelle, Le Havre, Lille, Lyon,
Marseille-Aix, Meaux, Menton, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Rennes,
Strasbourg, Toulon et Toulouse ;
ππ et outre-mer : Basse-Terre, Cayenne, Fort-de-France, Le Robert,
Mamoudzou, Pointe-à-Pitre, Saint-André, Saint-Denis, Saint-Louis, Saint-
Paul et Saint-Pierre.
En pratique, lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail, le nouveau
loyer ne doit plus dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent
locataire, revalorisé en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL).
Toutefois, ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers :
ππ la location de logements neufs ;
ππ les logements qui ont été mis en conformité avec les caractéristiques d’un
logement décent ;
ππ les locations meublées ;
ππ les résidences secondaires ;
ππ les locations saisonnières ;
ππ les logements précédemment loués meublés ou de manière saisonnière ou
soumis à la loi de 1948 ;
ππ les logements HLM.
160
En outre, les logements vacants ayant bénéficié de travaux d’amélioration

peuvent donner lieu à une hausse annuelle de loyer maximale de 15 % du coût
total TTC des travaux.
Pour les logements précédemment loués à un loyer manifestement sous-évalué,
le nouveau loyer peut être fixé en se référant aux loyers habituellement consta-
tés dans le voisinage pour des logements comparables. Dans ce cas, la hausse
applicable est égale à la moitié de la différence entre la moyenne des loyers
habituellement constatés dans le voisinage et le loyer du précédent locataire.
Convention de travaux et diminution du loyer en location

Quand un propriétaire loue son bien, il a l’obligation de proposer un logement
décent, mais un accord peut être conclu avec le locataire pour que celui-ci
effectue les travaux : c’est la convention de travaux. En échange, le propriétaire
diminuera le montant du loyer.
Ces travaux peuvent concerner l’état de l’appartement (sol, moquette, tapisse-
rie, etc.) et/ou l’équipement (chauffage, cuisinière, etc.). De plus, le locataire est
libre de choisir les matériaux et les entreprises pour la réalisation des travaux. Au
départ du locataire, le propriétaire récupérera les équipements de l’appartement.
La convention de travaux permet de fixer par écrit l’accord passé entre le loca-
taire et le propriétaire. Elle doit figurer sur le bail et contenir :
ππ la description détaillée des travaux à effectuer ;
ππ le montant des travaux.
En outre, la diminution du loyer doit être expliquée et définie temporellement.
Bataille avec votre bailleur sur les horaires de visite : vos droits
Vous êtes locataire et vous vous apprêtez à quitter votre logement ?
Malheureusement, vous ne parvenez pas à trouver des horaires d’entente avec
votre bailleur ou l’agent immobilier chargé des visites ? Sachez quels sont vos
droits.
Tout d’abord, votre bailleur, chargé d’effectuer les visites chez vous afin de
vendre ou de louer le domicile, ne peut en aucun cas le faire sans votre accord.
Autrement, il s’agit d’une violation de domicile, punie d’un an d’emprisonne-
ment et de 15 000 € d’amende.
161
De plus, le propriétaire ne peut pas vous obliger à faire visiter votre bien immo-
bilier un jour férié, ni plus de deux heures pendant les jours ouvrables. Si l’une
des clauses de votre contrat prévoit le contraire des deux points mentionnés ci-
dessus, sachez que la loi considère cette mention comme abusive et nulle.
Au cas où vous ne trouveriez pas de terrain d’entente pour fixer les heures et
les jours des visites, votre bailleur devra saisir le tribunal d’instance. Vous vous
y rendrez après y avoir été convoqué, et des horaires de visite seront établis en
fonction des contraintes respectives de l’habitant et du bailleur.
Loyer minimum en Loi Scellier

Mon fils est étudiant et je souhaite acheter un appartement pour le loger durant
ses études (foyer fiscal indépendant).
Existe-t-il un montant minimum de loyer pour une location à un descendant
(Scellier classique) ?
Question d’Andare
Vous avez la possibilité de choisir le montant du loyer, à condition que
celui-ci ne dépasse pas les plafonds imposés par la loi (à savoir : 22,08 €/m²
en zone A bis, 16,38 €/m² en zone A, 13,22 €/m² en zone B1 et 10,78 €/
m² en zone B2).
Augmentation du loyer d’un meublé

J’arrive au renouvellement de mon bail, et mon propriétaire souhaite augmenter
de 20 € mon loyer, ce qui ne correspond pas à l’indice de l’INSEE.
Jusqu’à quel plafond peut-il augmenter mon loyer ?
Question de Votre Pseudo
Vous êtes ici dans le cadre d’un renouvellement de bail. En la matière, les
locations meublées sont régies par les mêmes législations que pour les loca-
tions vides.
162
Vous avez d’ores et déjà la révision annuelle du loyer par le bailleur selon
l’Indice de Référence des Loyers (IRL), si cette clause est mentionnée dans
le contrat de bail, qui s’applique à toute location. L’augmentation de loyer
par révision ne peut dépasser l’IRL (établi chaque trimestre).
Ensuite, il s’agit ici d’un renouvellement, ce qui permet au bailleur de
demander un réajustement du loyer au cas où celui-ci serait trop faible par
rapport à des biens comparables. Il doit le faire six mois avant la date de
renouvellement du bail par lettre recommandée avec accusé de réception.
Ceci doit être justifié par des exemples concrets : il doit fournir au moins
trois loyers de référence en s’appuyant sur des exemples de locations simi-
laires (en mentionnant le prix du loyer, l’adresse, etc.).
Le locataire dispose de deux mois pour donner sa réponse ; à défaut de
réponse ou en cas de refus, le recours à la Commission de conciliation sera
nécessaire.
Enfin, dans le cas de travaux améliorant l’habitat, la surface habitable ou
les services/équipements fournis, il peut demander à son locataire une aug-
mentation négociée du loyer par un avenant au contrat. Là encore, en cas
de refus ou de non-réponse du locataire, le recours se fait en Commission
de conciliation.
Entretien d’un portail électrique

À qui incombe l’entretien d’un portail électrique (fuite d’huile sur un bras) ?
Question de Chris
C’est au propriétaire qu’incombe la réparation, sauf si le locataire est res-
ponsable de la casse.
Location et connexion à internet

Peut-on faire payer une participation pour les connexions Internet à un locataire ?
Question de Tintin
L’accès à Internet est normalement entièrement à la charge du locataire.
163
Pénalités en cas de retard de paiement

Est-ce qu’un propriétaire peut faire payer des pénalités en cas de retard de
paiement ?
Question d’Alain44
Si le contrat de location le prévoit, le propriétaire peut vous réclamer une
pénalité si vous payez en retard.
Par exemple : 10 % du prix de votre loyer dès le premier jour de retard.
Délais de paiement et de relance

Le locataire qui perçoit son salaire au plus tard le 5 du mois est-il tenu de respec-
ter la date de recouvrement des loyers exigés le 1er de chaque mois ?
Pour la relance, est-elle gratuite et quand doit-on l’envoyer ?
Question de Bob
La date de paiement du loyer par le locataire est fixée contractuellement, il
doit donc s’y conformer quoi qu’il en soit. À voir ensuite avec le bailleur s’il
peut faire modifier cette date, mais il s’agit alors d’une négociation en vue
d’un avenant rectificatif au bail, que le bailleur peut très bien refuser.
Pour la relance obligatoire, il s’agit d’un acte qui n’amène aucun frais pour
le locataire (le bailleur ne peut lui répercuter le prix de l’envoi postal), et
peut se faire quelques jours après la date de paiement théorique du loyer.
164
VIII.
La gestion d’une location
Que vous soyez propriétaire ou locataire, en

passant par l’intermédiaire d’une agence ou
en louant directement, il faut être métho-
dique et respecter certaines règles dans les
étapes de votre recherche de location ou
d’un locataire.
Trouver un locataire
Vous êtes propriétaire et vous souhaitez
louer votre bien ? Il existe certaines clés
pour être sûr de trouver le parfait locataire.
Première étape : bien évaluer le loyer

Le propriétaire fixe le montant du loyer de son bien en toute liberté.
Pour être certain de trouver rapidement un locataire et de rentrer dans vos

frais, il est important de bien l’évaluer.
165
VIII. La gestion d’une location
Pour cela, on conseille au propriétaire qui met son bien en location de faire
un tour d’horizon des offres présentes sur le marché en comparant son bien à
des logements équivalents.
Afin de trouver un locataire dans de brefs délais, il est également possible de

demander conseil à un agent immobilier.
Deuxième étape : par une agence ou de particulier à particulier ?

Le propriétaire peut trouver un
locataire en cherchant de particulier
à particulier.
Dans ce cas, il se charge de la mise

en location de son bien de A à Z.
Cela commence par la rédaction de

son offre avec le descriptif du loge-
ment (vide ou meublé, situation,
superficie, nombre de pièces et dis-
tribution, proximité des commerces,
des écoles et des transports en
commun, montant du loyer, celui
des charges et photos si possible).
Puis, l’offre doit être publiée sur différents supports gratuits ou payants
comme certains sites internet, des journaux spécialisés et des journaux
d’information.
Le bailleur doit ensuite accueillir les locataires potentiels pour les visites indi-
viduelles ou collectives et sélectionner le bon locataire en fonction de son
dossier.
Une fois le locataire trouvé, le bailleur doit s’occuper de la signature du bail et

de l’état des lieux.
L’avantage, pour le propriétaire, est d’avoir un contact direct avec les éven-
tuels locataires, ce qui facilite son choix.
166
Néanmoins, il peut aussi passer par un intermédiaire pour trouver un loca-

taire : notaire, agence immobilière ou gestionnaire de biens. Dans ce cas,
l’intermédiaire s’occupe de tout :
ππ fixer le montant du loyer en

accord avec le propriétaire ;
ππ rédiger l’offre ;
ππ la publier sur différents
supports (site Internet de
l’agence, journal d’an-
nonces, sites Internet
gratuits…) ; les agences
présentent l’avantage de disposer de réseaux de diffusion beaucoup plus
importants que les simples particuliers ;
ππ faire visiter le logement à tous les locataires potentiels ;
ππ faire une sélection des locataires selon leurs dossiers ;
ππ préparer le bail pour la signature ;
ππ faire l’état des lieux.
À la signature du bail, le propriétaire et le locataire devront chacun régler
une commission à l’intermédiaire : comptez environ un mois de loyer hors
charges.
Troisième étape : trouver un locataire solvable

Avant la signature du bail, le proprié-
taire ou l’agent immobilier doit
sélectionner les dossiers qui apportent
le plus de garanties financières.
Les locataires intéressés par le loge-

ment doivent vous remettre dès que
possible une liste de documents desti-
nés à vous rassurer sur leur capacité à
payer le loyer.
167
Il faudra donc demander au locataire :

ππ les trois dernières quittances de loyer ;
ππ les trois derniers bulletins de salaire ;
ππ le dernier avis d’imposition ;
ππ un relevé d’identité bancaire ;
ππ la caution.
Trouver une location

Avant de se lancer dans la recherche d’une
location, il est important de bien évaluer le
budget que l’on peut consacrer au paiement
de son loyer. La règle veut que le mon-
tant du loyer et des charges ne dépasse pas
le tiers des revenus mensuels du locataire
(33 %). Le propriétaire peut, en effet, refu-
ser de louer son bien à un locataire qui ne
présente pas des garanties financières suffi-
santes et qui risque d’être défaillant pour le
paiement des loyers.
Méthodes de recherche
Il existe plusieurs méthodes pour
trouver une location : de particulier
à particulier, les annonces, les
agences, les logements sociaux, etc.
Tout d’abord, il faut consulter les
offres de location entre particuliers :
c’est gratuit ! Sur certains sites inter-
net, dans des journaux d’annonces
gratuites ainsi que dans certains
journaux d’information (payants),
vous en trouverez un peu partout.
168
Ensuite, pensez à vous renseigner auprès de votre entreprise afin de savoir

si elle cotise au 1 % logement (en passant par le comité d’entreprise, par
exemple).
Vous pouvez également passer une annonce, ce qui est le plus souvent
payant (comptez environ 50 € pour une annonce de trois semaines sur
Internet et/ou sur journal). Le demandeur y indique ses critères et ses coor-
données personnelles : les propriétaires n’ont plus qu’à les contacter s’ils ont
une offre compatible.
Enfin, plusieurs intermédiaires sont envisageables : agences immobilières,

notaires, gestionnaires de biens. Ces derniers vous donnent accès à toutes
leurs offres disponibles : vous gagnez du temps. Cependant, il faudra payer
une commission à l’intermédiaire à la signature du bail (environ un mois de
loyer hors charges).
Attention : certaines agences vendent des listes de biens en location. Il est

déconseillé de passer par leurs services, car le locataire paie un droit d’entrée,
mais n’est absolument pas sûr de trouver une location.
Pour les logements sociaux, vous devez
déposer un dossier de demande de
logement en HLM (en mairie, à la pré-
fecture…), seulement si vous remplissez
certaines conditions de ressources.
Attention : les délais d’obtention d’un

logement sont très longs et n’aboutissent
pas toujours…
Pour trouver une location, il faut cibler
les offres en fonction de son budget.
Si cela est possible, il est conseillé de visiter plusieurs logements avant de se
décider. Cela permet de comparer plusieurs types de biens, dans divers quar-
tiers ou avec des caractéristiques différentes.
Il est essentiel de poser le maximum de questions : montant du loyer et des

charges, de la taxe d’habitation, date de début de la location, durée, etc.
169
Documents nécessaires
En outre, il faudra se décider rapidement si un bien vous convient, car la
concurrence est rude ! Pour cela, préparez plusieurs dossiers contenant (pour
tous les cosignataires) :
ππ la photocopie de votre pièce d’identité ;

ππ la photocopie de vos trois derniers bulletins de salaire (ou ceux de votre
caution) ;
ππ votre dernier avis d’imposition (ou celui de votre caution) ;
ππ vos trois dernières quittances de loyer ;
ππ tout autre document prouvant votre solvabilité (attestation de
l’employeur…).
Après avoir trouvé votre location, vous n’aurez plus qu’à signer votre bail
avec le propriétaire et à lui verser une caution.
Vendre un logement en location

Il existe différents types de vente précisé-
ment réglementés. Dans certains cas, le
droit de préemption peut être exercé par le
locataire ou des personnes publiques. Mais
des professionnels peuvent vous conseiller
et vous aider dans votre démarche.
Droit de préemption
Le droit de préemption du locataire, c’est
la possibilité pour celui-ci d’acheter en
priorité le logement qu’il occupe lorsque le
propriétaire désire vendre son bien.
Il peut être exercé par le locataire, mais

aussi dans certains cas par les personnes
publiques.
170
Lorsqu’un propriétaire souhaite

vendre son bien immobilier et que
celui-ci est en location, plusieurs cas
peuvent se présenter :
ππ Si le bail est en cours, le proprié-

taire peut vendre le bien à qui il
veut, le locataire n’a pas de droit de
préemption.
ππ Si le locataire est en fin de bail,
le propriétaire doit lui donner un
congé pour vendre six mois avant la fin du bail, le locataire a alors un
droit de préemption sur le logement.
ππ Si le bail est en cours et que le propriétaire veut vendre tout son
immeuble (qui comporte au moins dix logements), le locataire a un droit
de préemption sur le logement qu’il occupe.
Ce droit du locataire est donc reconnu lorsqu’il reçoit du bailleur un congé
pour vendre et lorsque tout l’immeuble est vendu à la découpe.

Faire appliquer un droit de préemption dans le cadre d’un congé pour vente
En plus du droit de préemption du locataire, il existe un droit de préemption

urbain, qui peut être exercé par les personnes publiques : communes, collecti-
vités territoriales, État, établissements
publics, etc.
Ces personnes ne peuvent cependant exer-

cer leur droit de préemption que pour les
biens immobiliers situés dans une zone
définie et pour y réaliser une opération
d’aménagement urbain.
171
Congé pour vendre

Lorsqu’un propriétaire souhaite
vendre son bien immobilier à l’issue
du bail de son locataire, il doit lui
faire parvenir un congé pour vendre
six mois au minimum avant l’extinc-
tion du bail.
L’offre pour vendre a la valeur d’une

offre de vente, elle doit donc conte-
nir un certain nombre d’éléments,
sous peine de nullité :
ππ le prix du bien ;
ππ les conditions de la vente ;
ππ la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du
6 juillet 1989.
Par ailleurs, elle doit être signifiée au locataire par lettre recommandée avec
accusé de réception ou par acte d’huissier. Une fois reçue par le locataire,
l’offre de vente est valable pendant deux mois.
Si le locataire veut acheter le logement, il doit le signifier dans les deux mois

au propriétaire et réaliser la vente dans le même délai (il bénéficie de
quatre mois s’il a recours à un emprunt). En revanche, si le locataire ne veut
pas l’acheter, il n’a aucune procédure à effectuer, mais devra avoir quitté les
lieux à l’extinction du bail.
En outre, le locataire bénéficie d’une deuxième

offre de vente lorsque le propriétaire a trouvé un
acquéreur.
Le notaire chargé de l’exécution de la vente doit

alors faire parvenir au locataire les conditions et le
prix de cette vente. Ce dernier dispose d’un mois
pour accepter la nouvelle offre.
172
S’il l’accepte, il dispose à nouveau de deux mois pour faire exécuter la vente

à partir de la date d’envoi de sa réponse (ou quatre mois s’il indique que la
vente est soumise à l’obtention d’un prêt).
Par contre, si la vente n’est pas réalisée dans ce délai, elle est qualifiée de
nulle et le locataire devra quitter les lieux.
Vente à la découpe
Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre la totalité d’un immeuble qui com-
porte plus de dix logements ayant des baux en cours, il doit s’assurer des
projets de l’acquéreur éventuel afin de laisser la possibilité aux locataires
d’exercer leur droit de préemption.
Lors d’une vente à la découpe, deux situations se présentent au locataire :
ππ le nouveau propriétaire prolonge son bail de 6 ans ;

ππ ou bien il ne le prolonge pas.
Dans le premier cas de figure, une fois
l’acte définitif de vente signé, le bail des
locataires doit être prolongé de 6 ans au
minimum. Le nouveau propriétaire peut
ensuite vendre l’immeuble à la découpe
(par lots d’appartements). Dans ce cas,
chaque locataire dispose d’un droit de
préemption, et le bailleur se doit de leur
faire parvenir une offre de vente.
Si un des locataires souhaite acheter son logement, il doit réaliser l’acte de

vente dans les deux mois (ou quatre mois en cas d’attente d’obtention d’un
prêt). En revanche, s’il ne souhaite pas l’acheter, il pourra rester dans son
logement jusqu’à la fin du bail de 6 ans comme convenu dans l’acte de vente.
Par contre, si le bail n’est pas prolongé, le propriétaire s’occupe lui-même de

la vente en lots de l’immeuble et propose à chaque locataire l’achat du loge-
ment qu’il occupe. Cette offre de vente est valable pendant quatre mois.
173
Le locataire peut alors soit refuser d’acheter, le propriétaire peut vendre le

logement à un tiers (le locataire reste en place jusqu’à la fin de son bail) ;
soit accepter, il dispose dès lors de deux mois pour réaliser la vente (ou
quatre mois en cas d’attente de l’obtention d’un prêt).
Location-accession
En plus des locations classiques, il est possible d’opter
pour la location-accession, et ainsi de s’offrir la possi-
bilité de devenir propriétaire.
La location-accession, aussi appelée location-vente,

permet au locataire d’acheter son logement au terme
de son contrat de location.
Ainsi, pendant la période de location, le locataire a

les mêmes droits et obligations que n’importe quel locataire et doit payer un
loyer au propriétaire. Mais, en plus, il verse périodiquement un acompte sur le
prix d’achat du logement.
Bon à savoir : il est possible d’opter pour ce type de location pour un logement
à usage d’habitation ou à usage mixte.
Une location-accession doit faire l’objet d’un contrat spécifique écrit et signé
auprès d’un notaire. Ce contrat doit notamment mentionner :
ππ le descriptif du logement ;
ππ le prix de vente du logement ;
ππ les modalités de paiement du loyer et les éventuelles révisions prévues ;
ππ le montant de l’acompte versé mensuellement ;
ππ l’intention du locataire de payer le prix d’achat fixé ;
ππ la date de début de location et la durée du contrat ;
ππ les conditions de résiliation anticipée du contrat ;
ππ si le financement de l’achat fait l’objet d’un prêt ;
ππ les indemnités versées en cas de refus de vendre ou d’acheter.
174
Bon à savoir : si la possibilité d’accession n’est pas prévue dès le départ, elle ne
peut pas être mise en place ensuite.
Trois mois avant le terme du contrat de location-
accession, le propriétaire doit envoyer une lettre
recommandée avec accusé de réception au locataire
afin de l’inviter à finaliser l’achat du logement. Dès
lors, le locataire doit verser le prix d’achat fixé dans
le contrat, déduction faite des acomptes versés pen-
dant toute la durée de la location. Il devient ensuite
propriétaire du logement.
En revanche, s’il refuse d’acheter, il a l’obligation

de libérer le logement à la fin du contrat et peut
être tenu de verser des indemnités au propriétaire.
Les acomptes versés sont alors rendus par le propriétaire, déduction faite des
indemnités.
De son côté, si le propriétaire refuse de vendre le logement, il doit rembourser

les acomptes reçus, mais aussi verser une indemnité au locataire. Le locataire
peut alors rester dans le logement, tant que le propriétaire ne lui a pas versé
la totalité des sommes dues.
Qui contacter ?
Que l’on soit à la recherche d’une location
ou d’un locataire, il est possible de faire
appel à une agence immobilière.
En parallèle, l’activité des marchands

de listes consiste à vendre des listes de
contacts pour les personnes qui sont à
la recherche d’un logement en location.
Malgré une profession désormais régle-
mentée, de nombreux abus subsistent, et il
est fortement recommandé de bien s’infor-
mer avant de faire appel à leurs services.
175
Agences immobilières
Les agents immobiliers peuvent
être de trois types, chacun
possédant une carte profes-
sionnelle correspondante :
ππ la carte T, pour la vente

d’immeubles, appelée
carte « transactions sur
immeubles et fonds de
commerce » ;
ππ la carte G, pour la gestion de locations ou de copropriétés, appelée carte
« gestion immobilière » ;
ππ la carte de marchand de listes, qui correspond à un fonctionnement spé-
cifique (l’agent ne prend pas de frais, mais fait payer la consultation de
ses listes de biens à louer).
Les propriétaires ont en outre tout intérêt à prendre rendez-vous avec un
agent immobilier afin de définir avec lui des conditions de mise en location.
Avantages Inconvénients
Le fait de passer par une agence immobilière
Une agence immobilière permet entraîne des frais aussi bien pour le bailleur que
de gagner un gain de temps consi- pour le locataire :
dérable dans les recherches d’un • frais de bail partagés à parts égales entre pro-
locataire ou d’une location priétaire et locataire
• frais d’agences souvent inclus dans le loyer
Un propriétaire qui confie la location Il faut distinguer les agents immobiliers classiques
d’un bien immobilier à une agence des marchands de listes, qui font payer l’accès à
n’a pas à se préoccuper de la gestion des listes de locations sans pour autant garantir
de la location au locataire d’obtenir une location
Une agence immobilière dispose,
en général, d’un large choix de
locations Le propriétaire qui souhaite mettre une location
en gestion peut être amené à signer un contrat
Une agence immobilière sert d’in- d’exclusivité
termédiaire en cas de litige entre
bailleur et locataire
176
Marchands de listes
Un marchand de listes est, avant tout, un
agent immobilier. Il vend des listes ou des
fichiers de logements destinés à la loca-
tion ou à la vente : c’est donc, en quelque
sorte, un fournisseur d’informations
payantes. En échange du paiement d’une
somme forfaitaire, le marchand s’engage
à délivrer une liste de logements corres-
pondant aux critères recherchés par la personne en recherche d’un logement.
La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 régit l’activité des marchands de listes.

Celle-ci dispose notamment que ces derniers ne peuvent en aucun cas rece-
voir une quelconque rémunération avant l’exécution de leur obligation, qui
est de fournir les contacts. Le professionnel doit normalement respecter des
règles strictes, notamment :
ππ fournir une liste de contacts adéquate au client ; les biens à louer doivent
être libres et correspondre au cahier des charges soumis ;
ππ la mention « marchand de listes » doit figurer sur la carte professionnelle
de l’agent.
Toutefois, les marchands de liste n’ont aucune obligation de résultat, mais
simplement une obligation de moyens : leur rôle se borne donc à vous fournir
les listes de contacts de propriétaires, et non à vous garantir un succès dans
vos recherches.
De même, l’acheteur est engagé dès

qu’il signe le contrat : ainsi, il ne peut
donc bénéficier d’aucun délai de
réflexion ni de rétractation. En consé-
quence, s’il trouve un logement en
parallèle par ses propres moyens, il ne
peut prétendre à obtenir le rembourse-
ment du prix qu’il a payé au marchand
de listes lors de la conclusion du contrat.
177
Malgré plusieurs ajustements réglementaires, la profession de marchand de

listes est encore régulièrement mise en cause pour de nombreux manque-
ments à ses obligations. Et de nombreux abus perdurent. Ainsi, lors de votre
requête, il vous est demandé d’indiquer les critères du logement que vous
recherchez (nombre de pièces, surface, prix, etc.). Or, il n’est pas rare que les
marchands de listes délivrent des fichiers qui ne correspondent pas du tout à
vos attentes, ce qui contrevient à leur obligation de moyens.
D’autre part, certains professionnels peu scrupuleux n’hésitent pas à reco-

pier les listes constituées par les agences immobilières et à les proposer telles
quelles. Conséquence : les biens apparaissant sur ces listes sont en fait déjà
loués.
Enfin, certains propriétaires ne sont même pas avertis de leur inscription

sur une liste : cette pratique est de plus interdite. Dans le cas où les loge-
ments indiqués sur la liste sont déjà loués, demandez aux propriétaires depuis
combien de temps ils le sont. Vous pourrez ainsi vous retourner contre le mar-
chand sur le motif de la non-actualisation de la liste.
Le régime fiscal des propriétaires

Lorsqu’un propriétaire met un logement en loca-
tion, il doit déclarer ses revenus aux services
fiscaux. Il existe alors deux régimes, qui varient
selon la location : vide ou meublée. Pour un loge-
ment meublé, les revenus sont déclarés comme
des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC),
tandis que pour un logement vide, ils sont décla-
rés comme des revenus fonciers.
Ensuite, le mode de calcul de l’imposition est aussi différent selon le montant

du loyer et des charges.
Les propriétaires peuvent donc être appelés à choisir l’un ou l’autre type de
location en fonction du régime fiscal qui leur convient le mieux. Les tableaux
ci-après présentent ces deux régimes fiscaux en vigueur.
178
Fiscalité des logements vides
Déclaration des
Revenus déclarés comme des revenus fonciers
revenus
Régime
Micro-foncier Régime réel
d’imposition
Obligatoire pour les revenus locatifs qui ne
Appliqué pour les revenus locatifs nets supérieurs à
Quoi ? dépassent pas les 15 000 € par an (sans les
15 000 € par an (sans les charges)
charges)
Prise en compte du montant des charges payées par le
bailleur pour les déduire des revenus
• Calcul : loyers (bruts) − charges déductibles payées par

Régime simplifié et abattement forfaitaire le bailleur = revenu net foncier
Avantages
de 30 % sur les revenus déclarés • Charges déductibles : travaux d’entretien et de répara-
tion, frais de concierge, gestion, syndic de copropriété,
provisions de charges, primes d’assurance, travaux
d’amélioration, taxe foncière, intérêts et frais d’emprunt
179
• Mode de calcul peu conseillé si le locataire
a effectué des travaux coûteux dans le
logement : les 30 % forfaitaires prennent
Inconvénients en compte toutes les charges et travaux N/A
faits dans le logement
• Possibilité de prendre en option le régime
réel pour 3 ans
La location d’un logement vide pendant au minimum 6 ans sous certaines conditions permet au proprié-
Défiscalisation
taire de bénéficier de dispositifs fiscaux : Borloo, Besson ou Robien
Taxe foncière Due par le bailleur, qui peut demander au locataire son remboursement
Taxe
Due par le locataire
d’habitation
Taxe pro Pas de taxe pro pour la location d’un logement vide
Non, cependant, pour un local professionnel, un bâtiment ou un terrain agricole, bailleur et locataire
TVA
peuvent choisir d’adhérer au régime de la TVA en le mentionnant dans le bail
Fiscalités des logements meublés
Déclaration des
Revenus déclarés comme des bénéfices industriels et commerciaux
revenus
Régime spé- Régime micro-
Régime réel
Régime Régime réel simplifié cial super Exonération d’impôts BIC ou micro
normal
d’imposition simplifié loueur
Régime applicable selon le montant des recettes perçues
S’applique à certains types
S’applique S’applique
de locations meublées :
pour les bail- pour les bail- S’applique
• chambres d’hôtes
leurs dont leurs dont pour les bail-
(recettes exonérées
S’applique pour les bail- les reve- les reve- leurs dont les
d’impôts si elles n’ex-
leurs percevant des revenus nus locatifs nus locatifs revenus locatifs
Quoi ? cèdent pas 760 € par
locatifs allant de 76 300 € à dépassent les n’excèdent n’excèdent pas
an)
763 000 € HT par an 763 000 € pas 76 300 € 76 300 € HT
• une ou plusieurs pièces
HT par an HT par an par an (micro-
180
de l’habitation princi-
(pros le plus (micro- entreprises)
pale du bailleur (studio,
souvent) entreprises)
chambre de service)
Permet de déclarer un défi-
cit, car ce régime permet de
déduire des loyers le mon-
Abattement
tant réel des charges liées à la
forfaitaire de
location
Montant réel Montant réel 71 % sur le
• Charges déductibles : frais Permet à certains bailleurs
des charges des charges montant brut
Avantages de gestion, travaux d’entre- de ne pas payer d’impôts
déductible déductible des loyers per-
tien et de réparation, inté- sur leurs revenus locatifs
des loyers des loyers çus TTC par le
rêts et frais d’emprunts…
loueur (305 €
• Plus intéressant que le
minimum)
régime micro-BIC si vos
charges dépassent l’abatte-
ment forfaitaire de 71 %.
Nécessité
de réperto-
rier toutes
Les services fiscaux peuvent
les dépenses
vous demander à tout
Inconvénients N/A N/A N/A et recettes
moment les justificatifs de ces
dans un livre
dépenses
comptable à la
disposition des
services fiscaux
Défiscalisation N/A
Taxe foncière Due par le propriétaire bailleur, qui peut demander au locataire son remboursement
Taxe
Due par le locataire ou le cas échéant par le bailleur s’il occupe le logement meublé
d’habitation
Taxe Oui, sauf si le bailleur loue la totalité ou bien une partie de son habitation personnelle (principale ou
professionnelle secondaire), qu’il soit professionnel ou pas
181
Non, sauf pour les locations accompagnées de prestations hôtelières ou para-hôtelières (ex. : chambres
TVA
d’hôtes)
Astuces
Budget maigre ? Absence d’apport personnel ? Pensez location-vente !

La location-vente est une formule d’achat immobilier destinée aux personnes
dépourvues d’apport personnel.
Concrètement, il s’agit d’un contrat de location au terme duquel vous devenez
propriétaire.
Pendant la période du contrat, vous payez le « droit d’occupation du logement »,
équivalent à un loyer « normal » (400 €, par exemple).
À cela s’ajoute le versement, sous forme de redevance, de ce qui va servir à
constituer votre apport personnel (450 €, par exemple). Notez que la redevance
est variable suivant l’index INSEE du coût de la construction.
En outre, le contrat mentionne la date d’entrée dans le logement, un état des
lieux et la durée de location, le prix de vente, les charges et la redevance.
Pendant cette période, vous n’êtes ni propriétaire, ni locataire, mais vous béné-
ficiez d’un droit de jouissance des lieux.
À la fin de votre contrat de location, vous pouvez accepter d’acheter le bien, ou
alors refuser.
Si vous acceptez, vous réglez le montant restant pour obtenir le transfert de
propriété. Si vous devez bénéficier de prêts, le transfert n’aura lieu qu’après
obtention de ces derniers. Vous signez ce transfert par acte authentique ; selon
la durée de location, vous payerez soit des droits de mutation, soit la TVA et la
taxe de publicité foncière. Une fois propriétaire, vous possédez votre logement
et réglez l’ensemble des charges.
Par contre, si vous renoncez à l’achat, vous aurez à payer des indemnités : 1 %
à 3 % du prix de vente initial.
Il est entendu que le propriétaire, en cas d’abandon de votre part, devra vous
rendre l’épargne constituée et majorée de l’impôt légal. Les sommes versées
comme loyer restent cependant en sa possession.
182
Colocation : l’intérêt de faire appel à un agent immobilier

Si vous recherchez un bien à louer en colocation, un agent immobilier peut vous
être d’une aide précieuse.
En effet, il sait quels biens sont destinés à la colocation et quels biens ne le
sont pas : certains propriétaires refusent en effet catégoriquement de louer en
colocation. Mais l’agent immobilier, entretenant un rapport privilégié avec le
propriétaire du bien à louer, peut le convaincre d’accepter une formule en colo-
cation. En fonction du nombre de colocataires et de leurs projets, il sait quels
biens peuvent être écartés : chambre avec une entrée non dépendante, réfrigéra-
teur exigu, etc. Et il peut vous orienter vers des biens auxquels vous n’auriez pas
pensé. L’agent immobilier est donc un partenaire de taille dans des recherches
qui peuvent s’avérer difficiles, surtout pour un bien en colocation. Il vous évite
de perdre du temps à visiter des biens non conformes à vos attentes, et il peut
également vous aiguiller dans le montage de votre dossier de candidature à la
colocation.
Enfin, il vous aide à comprendre les tenants et les aboutissants de votre contrat
de location et surtout, quel type de contrat choisir : un contrat pour l’ensemble
de la colocation ou un par colocataire.
Frais d’agences surévalués

Une agence immobilière me facture 900 € de plus que les honoraires indiqués
sur le site internet. Ai-je un recours ?
Question de Luca2
ΔΔ Réponse d’Expert Construction

Dès lors que vous pouvez apporter la preuve que le montant des frais indi-
qués sur Internet est différent de celui que l’on vous propose, vous avez
effectivement le droit de contester.
Par contre, il vous faudra aussi prouver que vous avez fait appel à cette
agence par l’intermédiaire d’Internet.
Adressez une LR + AR pour acter votre réclamation et demandez des expli-
cations à l’agence.
183
Responsabilité de l’agence sur un logement non loué

Une agence immobilière gère la location de mon studio. Depuis six mois, je n’ai
pas de locataire. Avec le froid, l’eau a gelé et, au dégel, le voisin du dessous a
subi un dégât des eaux.
Les réparations ne sont-elles pas à la charge de l’agence, car elle aurait dû couper
l’eau au départ du dernier propriétaire ?
Question de Géo
ΔΔ Réponse de R. Chayla Immobilier

Le mandat classique de gestion immobilière limite l’action de l’agence à la
location et à la perception des loyers. Cela relève de votre assurance pro-
priétaire non occupant.
Prix de l’immobilier en fonction des zones

J’ai acheté un bien en futur achèvement en décembre 2011, il sera livré en
août 2012. Lors de l’achat, l’agent qui m’a proposé le bien m’a dit que je pour-
rais le louer 15 €/m².
Or, je suis en zone B1, et je viens de constater que je ne peux pas louer mon bien
plus de 13 €/m².
Qu’en est-il exactement ? Puis-je quand même le louer 15 €/m² ?
Question de Seb_fire
Les plafonds des loyers ont baissé, effectivement. Mais le plafond à appli-
quer est celui en vigueur lors de la signature de l’acte authentique ; les
révisions de loyer se feront ensuite à date d’anniversaire, sur la base de
l’IRL, sans toutefois dépasser l’évolution du plafond de loyer Scellier prévue
par décret au 1er janvier.
ΔΔ Réponse de Cabinet Investimmo
Les nouveaux plafonds s’appliquent depuis le 1er janvier 2012 aux loge-
ments dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du
1er janvier 2012.
Vous n’êtes donc pas concerné et, dans votre cas, c’est le barème 2011 qui
s’applique.
184
Loi Borloo
J’ai voulu louer un appartement pour ma fille et sa colocataire qui sont encore
mineures, mais ma demande a été refusée, car l’appartement était soumis à la
loi Borloo et mon revenu annuel était trop élevé.
Quelles sont les conditions concernant le garant par rapport à la loi Borloo ?
Question d’Abcde
ΔΔ Réponse de Paul3
Si l’appartement en question est soumis à la loi Borloo, les revenus de son
locataire ne doivent effectivement pas dépasser certains plafonds.
Ces plafonds varient en fonction de votre situation géographique et fami-
liale (personne seule ou couple, nombre de personnes à charge, etc.).
185
Index des questions
et des astuces
I. Les locations principales et secondaires 12

Passer de la location à la propriété à Paris 29
Vendre ou louer : comment faire le bon choix ? 30
Micro BIC et location 31
Location d’un appartement Scellier 31
Location meublée 31
Cas d’exclusion d’un logement social 32
Nom sur une boîte aux lettres 32
II. Les locations de vacances 34

Bien préparer sa réservation de location saisonnière 43
Vous vous risquez à l’annulation d’une location saisonnière ? 44
Coûts d’une location saisonnière 45
Location de maisons mobiles 45
III. Les autres locations : stationnements, terrains, locaux commerciaux 46

Savoir envoyer un commandement de payer 59
Location de garages 60
Bois abattu sur un terrain 60
Loyer de location d’un garage privé 61
Domiciliation d’une SARL 61
Impôts sur la location d’un garage 62
IV. Le bail de location 63

Divorce : sort du bien en location 81
Locataires : quelle responsabilité en cas d’incendie ? 82
Caution solidaire 82
Sous-location et aides au logement 83
Droit du nouveau propriétaire 83
Occupation à titre gracieux 83
Retenue sur dépôt de garantie, mais pas de travaux ! 85
186
V. Les modalités du bail 86
Diminuez intelligemment le prix de votre assurance habitation 106
Action du bailleur sur les aides au logement 107
Comment faire intervenir la caution ? 107
Étudiants : dans quel cas payer la taxe d’habitation ? 108
Prêt CILSE 109
Résiliation d’une assurance habitation 109
Loyer toutes charges comprises et DPE 110
Mise à jour d’un contrat d’assurance habitation 110
Taxe des ordures ménagères 111
VI. Les obligations du propriétaire et du locataire 112

L’expulsion d’un locataire 131
Peut-on résilier un bail pour trouble du voisinage ? 131
La saisie conservatoire 133
Droits de visite 134
Entretien d’une fosse septique 134
Non conformité d’une maison en location 134
VII. Les frais : loyer et charges 137

Encadrement des loyers pour un an à compter du 1er août 2012 160
Convention de travaux et diminution du loyer en location 161
Bataille avec votre bailleur sur les horaires de visite : vos droits 161
Loyer minimum en Loi Scellier 162
Augmentation du loyer d’un meublé 162
Entretien d’un portail électrique 163
Location et connexion à internet 163
Pénalités en cas de retard de paiement 164
Délais de paiement et de relance 164
VIII. La gestion d’une location 165

Budget maigre ? Absence d’apport personnel ? Pensez location-vente ! 182
Colocation : l’intérêt de faire appel à un agent immobilier 183
Frais d’agences surévalués 183
Responsabilité de l’agence sur un logement non loué 184
Prix de l’immobilier en fonction des zones 184
Loi Borloo 185
187
Les professionnels et experts
cités dans cet ouvrage
Nos sites permettent aux professionnels et spécialistes de publier et partager

leur savoir-faire (réponses aux questions des internautes, astuces, articles…).
Une sélection de leurs meilleures contributions a été incluse dans
cet ouvrage.
Tous les jours, de nouveaux professionnels s’inscrivent et publient sur nos

sites. Faites appel à eux : ces pros savent de quoi ils parlent !
ACTB – Membre pro

Réalisation de diagnostics immobiliers pour la vente ou la location d’un bien
immobilier : amiante, plomb, superficie, performance énergétique, gaz,
électricité.
Départements d’intervention : 62 | 80
Adresse : 1231 route de Berck, 62 180 Rang-du-Fliers
Téléphone fixe : 03 21 05 38 38
Téléphone mobile : 06 18 02 36 94
Alter Diagnostics – Membre pro

Réalisation de diagnostics immobiliers et de thermographies infrarouges pour
une maison, un appartement ou un immeuble.
Départements d’intervention : 45 | 77 | 89
Adresse : 113 rue des Églantines, 45 700 Pannes
188
Les professionnels et experts cités dans cet ouvrage
Bruel Diags – Membre pro, expert

Cabinet spécialisé dans les diagnostics immobiliers : étude de l’amélioration
énergétique, expertise thermographique (caméra infrarouge), état des lieux
technique pour les prêts à taux zéro, etc.
Adresse : 10 bis rue de la Borderie, 85 170 Beaufou
Cabinet Investimmo – Membre pro

Cabinet de conseil indépendant en gestion de patrimoine, assurant le mon-
tage intégral des opérations immobilières de défiscalisation, et spécialisé dans
la loi Scellier.
Départements d’intervention : 60 | 75 | 78 | 91 | 92 | 93 | 94 | 95
Adresse : 9 chaussée Jules César, Bâtiment 7, Les Vergers, 95 520 Osny
Expert Construction – Membre pro, expert

Société d’expertise dans le domaine de la construction et du bâtiment com-
prenant les dommages ouvrages et la garantie décennale : malfaçons,
désordres structurels, etc.
Départements d’intervention : France
Adresse : 109 rue Haxo, 75 020 Paris
Gestiondepatrimoine.com – Membre pro, expert

Cabinet de conseils en gestion du patrimoine : stratégie patrimoniale, conseils
fiscaux, financiers et juridiques, courtage en placements financiers et assu-
rances, défiscalisation, etc.
Départements d’intervention : France
Adresse : 64 allées Jean Jaurès, 31 000 Toulouse
189
Les professionnels et experts cités dans cet ouvrage
Intercaution Assurances – Membre pro, expert

Société d’assurances : responsabilité civile professionnelle et décennale,
construction, immobilier, bris, vol, voyages, déplacements, santé, prévoyance,
etc. Rôle de conseil pour le choix et la mise en place des protections finan-
cières nécessaires aux entreprises.
Départements d’intervention : France + Export
Adresse : 88 avenue des Ternes, 75 017 Paris
JLS Diagnostic immobilier – Membre pro

Entreprise indépendante pour la réalisation des différents diagnostics immo-
biliers : performance énergétique, termites, plomb, amiante, électricité,
gaz, loi Carrez (pour copropriété), loi Boutin (pour location), mais aussi
thermographie.
Adresse : 71 rue du Docteur Peltier, 17 300 Rochefort
R. Chayla Immobilier – Membre pro

Agence immobilière : vente et location de maisons, appartements, terrains,
immeubles, locaux et commerces.
Départements d’intervention : 11
Adresse : 76 allée d’Iéna, 11 000 Carcassonne
190
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Auteurs : MM. Bonnamy, Denis et Storelli

La location immo en un coup d’œil 8

I. Les locations principales et secondaires 12

II. Les locations de vacances 34

III. Les autres locations : stationnements, terrains, locaux commerciaux 46

IV. Le bail de location 63

V. Les modalités du bail 86

VI. Les obligations du propriétaire et du locataire 112

VII. Les frais : loyer et charges 137

VIII. La gestion d’une location 165

Index des questions et des astuces 186

Les professionnels et experts cités dans cet ouvrage 188

Trouver des professionnels près de chez vous 191

Quel que soit le type de

Les types de location :

Une résidence principale répond à des règles différentes d’une résidence

Mais un logement mixte ou un logement de fonction a également des carac-

Les locations de vacances possèdent aussi des contraintes particulières

Par ailleurs, il est également pos-

ππ la loi du 6 juillet 1989, qui s’applique à la plu-

Les obligations du propriétaire et du locataire

D’autre part, lorsqu’un pro-

Il faut cependant être prudent, car on rencontre

Qu’elles soient vides ou

Les résidences principales

Le propriétaire ou bailleur doit éga-

En matière de location meublée,

En effet, lorsqu’il s’agit d’une rési-

ππ l’établissement d’un contrat de location par écrit ;

Louer sa résidence principale

En cas de location ou sous-loca-

ππ 177 € du m² par an, hors charges, pour les logements situés en

Les résidences secondaires

logement principal pendant l’année. Il s’agit d’une résidence occupée occa-

Une résidence secondaire peut donc être un appartement, une maison, un

Les dispositions réglementaires des rési-

En outre, le propriétaire peut déroger à cette réglementation par contrat

Les logements mixtes

Des demandes au niveau adminis-

Avant de domicilier une entreprise ou d’exercer une activité professionnelle

Le type d’entreprise et la situation du logement déterminent les demandes à

Exercice d’une activité possible sans demande préalable

• le logement constitue la résidence principale de

* ZFU : Zone Franche Urbaine.

L’exercice d’une activité est possible sans demande préa-

• le logement constitue la résidence principale du

* ZFU : Zone Franche Urbaine.

ππ en cas de réception de clients ou de

Les logements de fonction

Premièrement attribué aux salariés des administrations publiques, le logement

Les employés qui en bénéficient sont souvent les :

Cependant, la taxe d’habitation ainsi que certaines charges doivent être

En effet, lorsque l’employeur

En revanche, si le logement appartient à l’employeur, celui-ci signe directe-

Ainsi, ce type de locations est généralement soumis à la

Propriétaire et locataire sont tout de même tenus à des obli-

Les logements vides

La location d’un logement