Copropriété au Sénégal, ce qu’il faut savoir.

Ces dernières années ont donné l’apparition d’un nouveau type d’habitat au Sénégal : la
copropriété. Ce type d’aménagement en immeuble, répond au besoin d’une gestion optimale
de l’espace d’une petite ville comme Dakar. La copropriété gagne du terrain au Sénégal. Elle
accompagne le boom immobilier que nous constatons depuis les années 2000, et est en passe
de devenir un mode de vie à part entière. Qu’en est-il exactement ? Comment la copropriété
est gérée ? Coup de sonde.

Qu’est-ce que la copropriété ?

Au Sénégal, la copropriété est encadrée par la loi N° 88-04 du 16 juin 1988 et le décret
d’application N° 2002-160 du 15 février 2002. Selon ces textes, la copropriété représente
« tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre
plusieurs personnes, par lot comprenant chacun une partie privative (ex : appartement) et
une quote part des parties communes (couloirs, …) » Elle peut être « verticale », lorsqu’elle
concerne les immeubles de plusieurs étages et « horizontale » si elle a trait aux résidences
organisées sur plusieurs maisons individuelles. Concrètement, dès lors qu’il y a plus d’un
propriétaire dans le même bâtiment, la copropriété est formée. Ces dispositions juridiques
ont été instaurées afin de réglementer le statut de la copropriété, sa gestion et son
fonctionnement.

Le règlement de copropriété

Les immeubles en copropriété à Dakar, à Thiès ou ailleurs, sont régis par un document
nommé règlement de copropriété. Il est obligatoire. Le règlement de copropriété doit être
disponible dès la mise en vente des lots sur le marché par le promoteur. Il doit être établi par
ce dernier, aidé par un notaire et/ou un géomètre.

Chaque acquéreur d’un lot au sein du bâtiment, se voit remis obligatoirement, en plus de son
titre de propriété, une copie du règlement de copropriété. Il établit l’organisation de la vie en
résidence. Il présente l’état descriptif de division des lots, ainsi que la répartition des parties
privatives et des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires

Cet organe de décision est composé de l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble ou de la

résidence. Il est décisionnaire sur tout ce qui est lié à la gestion de la copropriété, ainsi que
l’usage des parties communes. Les décisions sont prises en assemblée générale ordinaire ou
extraordinaire.

Le syndicat des copropriétaires est représenté par un syndic. Ce dernier peut être une personne
physique ou une entité (agence immobilière, cabinet d’administrateurs de biens immobilier,
administrateur judiciaire, …). Il est l’organe exécutif, c’est à dire s’adonne à l’exécution des
décisions prises par le syndicat en assemblée générale.

Les syndics de copropriété, des acteurs incontournables

Au Sénégal, nombre de propriétaires confient la gestion de leurs résidences à des sociétés de

gestion de copropriété : les cabinets de syndic. Leur rôle est très large. Ils disposent d’un
cahier de charge bien défini, officialisé par un mandat de gestion. Le syndic est chargé de la
gestion des parties communes de la résidence (cage d’escaliers, jardin, espaces de détente,
etc.). Il veille au respect des clauses du règlement de copropriété.

De surcroît, le rôle du syndic de copropriété implique aussi de veiller au bon fonctionnement

des équipements collectifs : l’ascenseur par exemple (Lire notre article sur l’installation
d’ascenseur dans une copropriété). En cas de panne ou d’incident, il est investi des pleins
pouvoirs pour effectuer des travaux d’entretien ou de remplacement.

Le cabinet de syndic représente également les copropriétaires dans le cadre de démarches

contentieuses. Il s’agit notamment des procédures liées au recouvrement de charges. En effet,
pour l’exécution des décisions votées en assemblée générale (travaux), le syndic collecte des
cotisations auprès de chaque copropriétaire. Ce sont les appels de fonds émis périodiquement
par ses soins à destination des copropriétaires.

Rôle du syndic de copropriété au Sénégal

Vous avez acheté un appartement ou une maison dans une résidence ou un immeuble au
Sénégal, vous aurez forcément à faire à un syndic de copropriété. Qu’il soit un des
copropriétaires ou un professionnel (c’est à dire syndic bénévole ou syndic professionnel),
celui-ci sera chargé d’administrer et de gérer la copropriété. Cet article présente
succinctement le rôle du syndic de copropriété au Sénégal, ses missions et ses prérogatives.

La différence entre syndic bénévole et syndic professionnel au Sénégal

Au Sénégal, il est obligatoire pour une copropriété d’élire un syndic. Celui-ci peut-être un
syndic professionnel ou bénévole. Tous 2 ont la même mission principale à savoir exécuter les
décisions votées en assemblée générale et faire respecter le règlement de copropriété.

 L’activité de syndic bénévole

Le syndic bénévole est assuré par une personne physique, qui doit obligatoirement être un
copropriétaire. Celui-ci se nomme syndic bénévole car il s’agit d’un volontaire qui ne perçoit
pas d’honoraires du fait de son implication dans la gestion de la copropriété. Cependant,
l’assemblée des copropriétaires qui l’aura nommé peut décider d’attribuer une somme
mensuelle ou annuelle en contrepartie du temps consacré à la gestion de la résidence. Quoi
qu’il en soit, la somme versée à ce dernier est toujours moindre par rapport à celle que
pourrait prétendre un professionnel. Bien sûr, il faut noter que la qualité de prestation ne sera
pas la même, gérer une copropriété étant un métier à part entière. Notons que pour des raisons
de copinage, il peut être par exemple difficile pour un syndic bénévole d’assigner son voisin
en justice pour non-paiement des cotisations périodiques.

 L’activité de syndic professionnel

Le syndic professionnel comme son nom l’indique, est assuré par un professionnel.
Généralement il s’agit d’un cabinet de gestion immobilière, mais cela peut s’agir également
d’un notaire, avocat, ou d’un administrateur judiciaire. Lorsque la mission est effectuée par
une agence immobilière, celle-ci doit pouvoir justifier d’une carte professionnelle
conformément à la loi sénégalaise du 8 juillet 2009 portant code de la construction. Dans
son article L156, le texte indique que « l’activité de syndic de copropriété ne peut être exercée
à titre professionnel que par les personnes physiques ou morales titulaires d’une carte
professionnelle, délivrée par les autorités compétentes ».

Quel est le rôle du syndic de copropriété au Sénégal

 Le syndic de copropriété, véritable gestionnaire de patrimoine

Imaginez l’état d’une voiture qui roule tous les jours sans que son propriétaire ne fasse ni
l’entretien ni le contrôle technique du véhicule. Ce dernier finit par s’user, perdra de la valeur,
et peut aller jusqu’à sa ruine totale. Il en est de même pour un bien immobilier qui est
d’ailleurs un élément capital de votre patrimoine. Une copropriété mal gérée, présente de
nombreux risques, notamment ceux liés au non-respect des normes obligatoires (électricité,
sécurité incendie, ravalement de façade, assurances, …).

https://senegalsyndic.com/immobilier-senegal-comprendre-arrete-de-peril/

Le syndic est censé effectuer des visites régulières de la résidence afin de s’assurer du bon
état général de l’édifice, mais également prévenir certains événements qui pourraient causer
des dommages aux résidents. Par exemple, certains signes de fissures ou traces d’humidité
négligés peuvent provenir de pathologies sérieuses que seul un professionnel aguerri du
bâtiment saura détecter. Le syndic tient donc la responsabilité d’assurer aux résidents une
jouissance durable du bâtiment, mais également la valorisation du patrimoine qui est sous sa
responsabilité.

 Le syndic, garant du respect du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est en quelque sorte la constitution, ou encore le règlement

intérieur de la résidence. Il régit le mode de fonctionnement de la résidence, présente l’état
descriptif de chaque lot et les bases de répartition à prévoir pour le calcul des cotisations de
chaque lot pris distinctement. Le syndic est l’organe disposant des pouvoirs pour faire
respecter le règlement intérieur. Il peut donc contraindre tous copropriétaires à son respect, et
par voie judiciaire si nécessaire.
  Le syndic, gestionnaire administratif de la copropriété

Le syndic de copropriété tient à jour la liste des copropriétaires. Ainsi lors de la mutation
(cession) d’un appartement au profit d’un nouveau copropriétaire, il s’assure que ce dernier
soit tenu au courant des modalités de versement des cotisations, notamment la fréquence
(généralement au trimestre). Le syndic est chargé également de recruter le personnel de la
copropriété (jardinier, gardien, …), de signer les contrats avec les prestataires intervenants
comme l’ascensoriste, ou encore les contrats de fourniture d’électricité des parties communes.
Il convoque une assemblée générale au minimum une fois par an et rédige le procès-verbal
qu’il enverra obligatoirement à tous les copropriétaires.

 Le syndic, comptable de la copropriété

Le syndic gère toute la partie comptable. Il procède aux appels de fonds auprès des
copropriétaires, c’est à dire les cotisations qui permettront d’assurer la gestion de la résidence.
Il s’occupe également du règlement des factures des prestataires intervenants dans la
copropriété, d’établir les arrêtés de comptes annuels qui serviront de base à présenter lors de
l’assemblée générale des copropriétaires. Le syndic a également la responsabilité de préparer
le budget prévisionnel en collaboration avec le conseil syndical, le faire valider en assemblée
générale, et suivre sa bonne éxécution. Rappelons qu’à ce titre, le syndic peut faire voter en
assemblée générale une résolution qui lui permet de réaliser des dépenses diverses non
prévues au budget, sans obligation de consulter l’avis du conseil syndical. L’intérêt de cette
action lui permet d’être plus efficace et réactif dans la prise en charge de certains incidents.
Lorsque certaines dépenses nécessitent des montants importants, il lui est recommandé
d’avoir l’avis du conseil syndical. Dans ce cas précis la loi exige d’ailleurs la tenue d’une
assemblée générale extraordinaire pour valider le projet par les copropriétaires, ces derniers
étant les réels décisionnaires.

La gestion de patrimoine est la mission principale du syndic de copropriété. Encore faudrait-

il que le syndic soit assez compétent pour connaitre toutes ses prérogatives. Gérer une
copropriété ne s’improvise pas et nécessite des compétences juridiques poussées en termes de
droit de l’immobilier et avoisinants (droit de la construction, droit des personnes, droit de la
famille, droit des obligations, …), mais également des connaissances pointues dans la gestion
technique des immeubles.

Vivre dans une copropriété au Sénégal : mode d’emploi.

La copropriété au Sénégal attire de plus en plus de particuliers. Le nombre d’immeubles qui

poussent partout à Dakar et ses environs, témoigne de l’intensité de l’intérêt vers ce type
d’habitation. Il faut dire que vivre en copropriété est pratique car les charges sont mutualisées,
mais aussi conviviale et permet de faire de nouvelles connaissances. La copropriété au
Sénégal est régie par la loi n°88-04 du 16 juin 1988 et le décret de n°2002-160 datant de
2002. En plus de ces lois, chaque résidence est soumise à un règlement de copropriété strict
et bien défini. Si vous prévoyez de vivre dans une copropriété au Sénégal, ces 4 points qui
suivent vous seront utiles.
1. Respecter les règles d’usage des parties communes et privatives

Vivre en résidence au Sénégal suppose de respecter certains nombres de règles cantonnées

sur ce qu’on appelle un règlement de copropriété. Ce document est le “code” qui régit,
organise la vie entre les copropriétaires. Avant votre aménagement, il est important de prendre
connaissance du règlement de copropriété qui figure normalement parmi les documents que
vous avez reçus lors de la signature de votre acte d’achat.

Vous y retrouverez toutes les clauses concernant les parties communes, c’est à dire les
endroits et équipements qui appartiennent logiquement à tous les copropriétaires. Il s’agit par
exemple des couloirs, des ascenseurs, de la toiture, etc. Parallèlement, parties
privatives représentent ce qui vous appartient personnellement, c’est à dire là où vous
possédez la jouissance exclusive (votre appartement ou maison, votre cave, votre box de
stationnement ,…). Vous pourrez donc en profiter à votre guise, sous réserve du respect des
clauses mentionnées dans le règlement de copropriété.

Par exemple, certains travaux (installation de climatiseur, modification de l’architecture de

votre maison, construction d’une véranda, etc.) peuvent nécessiter l’autorisation des autres
copropriétaires à travers une résolution soumise au vote lors d’une assemblée générale.

Nombres de résidences à Dakar, Saly ou Diamniadio sont équipées de jardins, de terrain de

jeux, piscine, de terrasses partagées, de parking, etc. Pour assurer le maintien en état et
l’entretien durable de ces espaces, vous devez connaitre les actions qui y sont tolérées et
celles qui sont interdites.

2. Participer aux dépenses des charges communes

Hormis les charges inhérentes à votre logement, d’autres charges communes sont réparties
entre l’ensemble des copropriétaires. Selon le type et le standing de la résidence, elles peuvent
varier. Il s’agira par exemple de la maintenance des ascenseurs, la rémunération du personnel
d’entretien et de sécurité, les travaux de rénovation ou de réparation, …

Parmi elles, certaines sont fixes et d’autres variables (Frais de réparation de la serrure de l’entrée du
bâtiment cassé, fuite d’eau au niveau du compteur général, …). Afin de pouvoir faire face à toutes ces
dépenses, il est dressé un budget prévisionnel qui servira de base de cotisation : ce sont les appels
de fonds que vous recevrez périodiquement du syndic de copropriété. Dans le règlement de
copropriété, vous pourrez prendre connaissance des modalités de répartition qui concerne les lots
que vous possédez dans la résidence. En général, la méthode employée tient compte de vos
tantièmes (la quote-part que vous détenez dans la copropriété). Pour les moins scolaires, un simple
appel au syndic de la résidence permettra d’avoir des réponses à toutes les questions que vous
pouvez vous poser.

3. Faire preuve de savoir-vivre et de solidarité

Vivre en résidence au Sénégal peut avoir des avantages. L’hospitalité et la solidarité font
partie intégrante des valeurs communautaires. Aussi, au sein de votre résidence, il est
primordial de faire preuve de savoir vivre.

Éviter les nuisances sonores (travaux en pleine nuit, musique, fêtes, réceptions…), respecter
les espaces communs, faire preuve de courtoisie envers vos voisins … sont des attitudes parmi
d’autres qui permettent d’entretenir des relations de bon voisinage. En cas de soucis avec
votre voisin ou un visiteur, privilégiez de régler cela en amiable. En instaurant une bonne
communication, vous éviterez les frustrations et les tensions.

En résidence comme dans tout milieu communautaire, il est important de faire preuve
d’entraide. Rendre service à un voisin, ou un habitant de la résidence si le besoin se présente
renforcera les liens et améliorera la cohésion dans la copropriété.

4. Participer aux instances de prises de décisions

La vie en résidence est assujettie par des décisions prises par une entité : le syndicat des
copropriétaires. Il est composé de tous les copropriétaires de la résidence qui se réunissent au
moins une fois par an en assemblée générale. En tant que copropriétaires, participer aux
assemblées générales n’est pas obligatoires mais fortement conseillé. Car c’est durant ces
réunions que sont discutés tous les projets de la copropriété, ainsi que sont votées les
résolutions qui peuvent concerner des travaux vous concernant.

Les assemblées générales sont aussi des occasions pour proposer vos propres projets de
modification/transformation de votre appartement qui pourraient affecter les parties
communes.