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copropriété
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Dans la même collection
I. Le régime juridique 12
La législation 13
La copropriété horizontale 15
Le lotissement 17
L’indivision 20
La multipropriété 23
AA Pour aller plus loin 28
Astuces 28
Questions / réponses de pro 30
Lexique 106
7
La copropriété en un coup d’œil
ππsa valeur ;
ππla part de charges redevables par chaque copropriétaire ;
ππle nombre de voix pour voter en assemblée générale.
Par opposition à la copropriété verticale, on parle de copropriété horizontale
pour un ensemble de maisons individuelles construites sur un terrain com-
mun, divisé en zones de jouissance.
Le fonctionnement
Le règlement est la charte
commune de fonctionnement
de la copropriété ; il précise
les droits et obligations des
copropriétaires.
8
La copropriété en un coup d’œil
Par ailleurs, il n’existe aucune obligation législative qui oblige une copropriété
à s’assurer. Cependant, elle est exposée à un certain nombre de risques dont il
convient de se prémunir.
Selon la gravité de la situation, les dispositifs sont prévus pour être mis en
place graduellement, de la nomination d’un administrateur provisoire jusqu’à
la situation extrême de la déclaration de carence.
9
La copropriété en un coup d’œil
Le syndic
Le syndic de copropriété, personne morale ou
physique, peut être un organisme professionnel ou
bénévole.
En cas de litige ou si vous n’êtes pas satisfait, vous pouvez également changer
de syndic. Ses fonctions peuvent en effet prendre fin de plusieurs manières :
fin de contrat, démission, etc.
10
La copropriété en un coup d’œil
De ce fait, les travaux sur les parties privatives sont réalisés par les proprié-
taires de l’appartement en question, tandis que ceux des parties communes
sont votés en assemblée générale et réalisés par le syndic.
En ce qui concerne la répartition des charges, elle est fixée par le règlement
de copropriété en fonction de la valeur relative de chaque lot et de l’utilité et
du service rendu à chaque lot.
11
I.
Le régime juridique
Le régime juridique de
la copropriété repose sur
deux textes fondamen-
taux : la loi n° 65-557 du
10 juillet 1965 qui fixe le
statut de la copropriété
des immeubles bâtis, et
le décret n° 67-223 du
17 mars 1967 en application
de la loi.
Ces lois ont été mises en place principalement pour faciliter la gestion d'un
immeuble, que ce soit un regroupement de quelques logements à plusieurs
centaines d'habitations réparties en différents bâtiments.
12
I. Le régime juridique
La législation
En la dotant d’un organe de décision démocratique, l’assemblée générale,
et de deux organes de gestion qui se contrôlent l’un l’autre, le syndic et le
conseil syndical, la législation tient à garder une copropriété équilibrée.
Définition
La copropriété est l’organisation
d’un immeuble ou d’un groupe
d’immeubles, dont la propriété
est répartie entre plusieurs per-
sonnes et divisée en lots. Dès
qu’un immeuble est divisé en
lots, il est soumis au régime de la
copropriété.
13
I. Le régime juridique
Par ailleurs, un immeuble se divise en mille parts égales, dont l’unité de divi-
sion est le tantième ou le millième.
Cette notion est essentielle pour connaître la valeur de chaque lot et la part
des charges que doit payer chaque copropriétaire.
Obligations
La loi impose aux copropriétés un mode de fonctionnement (le règlement de
copropriété), une comptabilité particulière ainsi que des organes de contrôle
et de gestion (assemblée générale, syndicat de copropriétaires, conseil syndi-
cal, syndic).
14
I. Le régime juridique
La copropriété horizontale
Le système de copropriété le plus courant est celui d’un immeuble de plu-
sieurs étages, on parle alors de copropriété verticale.
Constitution
Dans une copropriété horizontale,
le copropriétaire n’est pas proprié-
taire du terrain sur lequel est édifié
son pavillon.
15
I. Le régime juridique
Gestion
La copropriété horizontale est soumise
au régime juridique de la copropriété.
Elle est dotée d’un état descriptif de
division et d’un règlement. Elle est
donc tenue de choisir un syndic pour
assurer sa gestion, souvent un profes-
sionnel de l’immobilier.
16
I. Le régime juridique
Le lotissement
Un lotissement est une opération d’aménagement qui a pour objet la divi-
sion d’une propriété foncière en vue de l’implantation de bâtiments pour une
période de dix ans.
Principes
L’aménagement d’un lotis-
sement est entrepris par un
opérateur immobilier, appelé
lotisseur, qui décide d’acheter
un terrain, généralement en
périphérie d’une commune. Il
réalise les études techniques
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I. Le régime juridique
Le cahier des charges n’est pas obligatoire, mais il est souvent présent.
Par ailleurs, un règlement peut imposer des règles plus strictes concernant
l’implantation des bâtiments, l’aspect extérieur des constructions, les clôtures,
les plantations, etc.
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I. Le régime juridique
Les statuts de l’ASL doivent contenir les noms, l’objet et l’adresse du siège, les
règles de fonctionnement (délibérations, réunions, quorum, par exemple), les
attributions, les modalités de financement et de recouvrement des cotisations.
Cette association est d’ailleurs propriétaire des parcelles communes, des bâti-
ments et équipements collectifs.
Enfin, l’association syndicale libre du lotissement peut être dissoute quand son
objet disparaît.
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I. Le régime juridique
Lotissement et copropriété
Seuls les espaces et équipements
communs sont soumis au régime
de la copropriété.
Enfin, ce sont les propriétaires qui gèrent directement leur lotissement, par
l’intermédiaire du comité syndical, sans obligation d’avoir un syndic.
L’indivision
On parle d’indivision quand un bien appartient à plusieurs personnes ayant
les mêmes droits. L’indivision peut avoir pour origine une succession (on parle
alors d’indivision successorale), une donation, un divorce ou un achat en
commun.
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I. Le régime juridique
Caractéristiques
L’indivision se caractérise par l’absence de per-
sonnalité juridique. Ce qui a pour conséquence
la nécessité de l’accord de tous les indivi-
saires pour les décisions concernant le bien en
indivision.
Selon le Code civil, « nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision ».
Ainsi, la seule manière d’en sortir est de vendre le bien. Mais l’accord de tous
les détenteurs du bien est requis.
Obligations
Pour bien comprendre les obligations qui découlent de l’indivision, prenons
l’exemple d’un immeuble reçu par plusieurs héritiers. Les propriétaires indivis
ont tous les mêmes droits, en fonction de leur quote-part. C’est-à-dire qu’ils
peuvent avoir reçu des parts plus ou moins importantes de l’immeuble lors de
la succession : l’un 40 %, un autre 20 %, et les quatre autres 10 % chacun,
par exemple.
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I. Le régime juridique
Pour gérer l’immeuble, les héritiers peuvent alors choisir entre trois solutions :
ππse mettre d’accord sur les décisions de gestion et gérer ensemble cet
immeuble ;
ππchoisir un mandataire qui va gérer le bien pour eux ;
ππsigner une « convention d’indivision » devant un notaire.
Cette dernière option permet de déterminer les règles de fonctionnement de
l’indivision, ce qui offre une gestion plus souple.
Et si les héritiers ne souhaitent pas rester en indivision, ils doivent être tous
d’accord pour mettre l’immeuble en vente.
D’autre part, on peut aussi recevoir un lot de copropriété par le biais d’une
donation ou d’un héritage. S’il est reçu en indivision, sa gestion peut être pro-
blématique pour les héritiers, car aucun n’a plus de droits que les autres.
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I. Le régime juridique
La multipropriété
Acheter en multipropriété, c’est acheter le droit d’utiliser un bien à temps
partiel.
En faisant l’acquisition
d’un bien en multipro-
priété, l’acheteur achète un
droit de jouissance sur un
lot à date fixe, pour une
durée maximale de 99 ans
(durée de la concession).
L’acquéreur n’est pas pro-
priétaire de son bien, et la
multipropriété ne permet
pas d’obtenir un titre de
propriété.
23
I. Le régime juridique
S’il respecte le délai légal, il ne peut lui être réclamé aucune indemnité au titre
de sa rétractation.
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I. Le régime juridique
En outre, le droit de jouissance d’un bien en temps partagé fait partie de votre
patrimoine. Vous pouvez donc le transmettre à vos héritiers, en faire don ou
le vendre. Vous avez aussi le droit de le louer, pendant les périodes où il vous
est acquis.
Cependant, la revente d’un bien en multipropriété est délicate, car l’offre est
plus forte que la demande et les contraintes nombreuses, notamment en ce
qui concerne les dates d’occupation.
Bon à savoir : pour vendre un bien en multipropriété, il faut avoir réglé toutes
les charges.
Avantages et inconvénients
Avantages Inconvénients
• Des charges locatives qui renchérissent
• Des prix attractifs
le prix, surtout dans les résidences de
• Un placement intéressant si on loue
standing
pendant les périodes de hautes saisons
• Un système d’échange peu satisfaisant
touristiques
• Une revente difficile
• Une possibilité d’aller en vacances à
• Une absence de plus-value, voire une
l’étranger
décote
• Un investissement minime
• Pas de défiscalisation possible
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I. Le régime juridique
Alors, avant de vous engager dans l’achat d’un bien en multipropriété, veil-
lez toujours à bien lire le règlement de copropriété (usage de l’immeuble) et
soyez prudent quant aux modalités d’utilisation des équipements collectifs.
Enfin, étudiez avec attention le bilan comptable de l’exercice précédent.
D’autre part, les acheteurs se plaignent souvent des frais de charges abu-
sifs, qui augmentent souvent à compter de la deuxième année d’acquisition
dans des proportions importantes. C’est une manière pour le promoteur de se
constituer une rente.
26
I. Le régime juridique
27
I. Le régime juridique
28
I. Le régime juridique
Le temps partagé fait parler de lui et des escroqueries qu’il occasionne. Sur des
lieux de vacances, les vendeurs attirent les clients potentiels en les invitant à
participer à un jeu, puis leur font signer un contrat de multipropriété.
Les signataires ne sont pas propriétaires de l’habitation concernée, mais ils dis-
posent d’un droit de jouissance, dit aussi droit d’usage. Par contre, la société qui
vous fait signer le contrat devient, elle, propriétaire. Donc, si vous devez sous-
crire un crédit, ce sera un crédit à la consommation, et non un crédit immobilier.
Sachez néanmoins que vous disposez d’un délai de dix jours après la signa-
ture du contrat et que pendant cette période, aucune somme ne peut vous être
réclamée.
En outre, le marché immobilier pour ce type de produits est très restreint, et
les possibilités de plus-value sont très rares. Donc si vous tenez à contracter un
achat immobilier à temps partagé, veillez bien à éclaircir les modalités de la
revente avec les signataires et la société : délais, prix, supports, annonces, etc.
Sachez tout de même que vous n’avez aucun recours si la vente ne se fait pas.
Parfois, les sociétés-propriétaires vous proposent une autre multipropriété, van-
tée comme plus avantageuse après la vente de votre premier achat immobilier à
temps partagé. Le risque étant de voir échouer cette vente et de vous retrouver
avec deux multipropriétés. De surcroît, vous vous exposez à des frais de dossier
plus ou moins importants.
Néanmoins, le temps partagé peut être un bon pari si l’habitation concernée est
d’un bon standing, si la période d’occupation choisie est avantageuse, que les
perspectives de revente ou d’échange sont réelles et que vous vous êtes assuré
de plusieurs choses :
ππMéfiez-vous des prix attrayants, car les charges locatives sont
proportionnelles au lieu de l’habitation. Ne signez pas si le montant des
charges n’est pas clairement mentionné.
ππRenseignez-vous aussi sur l’état du marché immobilier dans la région où
vous comptez acheter.
ππLa loi de 1998 protégeant le signataire d’une multipropriété n’est
applicable qu’aux contrats durant au mois trois ans. Méfiez vous donc
particulièrement des contrats dont la durée est donnée en mois.
ππEnfin, sachez que les contrats hors UE sont les plus risqués.
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I. Le régime juridique
ΔΔ Réponse de Pasdem
C’est insoluble, sauf si vous contestez tous les copropriétaires qui n’auraient
pas respecté le règlement.
Il faut l’unanimité pour modifier la répartition des tantièmes.
Vous pouvez cependant faire passer une telle résolution en AG à la double
majorité, mais il faut un bon syndic et une majorité qui vous suit, car l’AG
est souveraine.
Vous verrez à ce moment-là si recours il y a, mais la résolution est applicable.
Sinon, regardez le règlement pour voir s’il n’y a pas atteinte à la destina-
tion des ouvrages construits par rapport aux droits de construction : POS,
emprise, réseaux, etc.
ΔΔ Réponse de Procédurière
La loge de la concierge appartient aux parties communes.
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I. Le régime juridique
Sa vente doit donc faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale des copro-
priétaires à l’unanimité, qui doit également être informée de son prix de
vente.
Un géomètre doit également calculer la nouvelle quote-part des parties
communes affectées à ce lot, annexée au projet de modification de l’état
descriptif de division afin d’être soumis à l’assemblée, car cette partie com-
mune va devenir une partie privative.
Le notaire chargé de la vente doit ensuite déposer l’état descriptif de divi-
sion ainsi modifié, à la Conservation des hypothèques.
ΔΔ Réponse de Procédurière
Les combles ne sont pas des parties privatives, quand bien même ils ne
seraient accessibles que depuis l’appartement d’un copropriétaire.
En effet, les combles permettent l’accès à la toiture de l’immeuble sur
laquelle des travaux peuvent être réalisés.
Attention donc si vous souhaitez agrandir votre appartement en annexant
les combles, il vous faudra obtenir l’accord des copropriétaires par un vote
à la majorité des deux tiers en assemblée générale.
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I. Le régime juridique
ΔΔ Réponse de Patrick
Vous devez être en ASL (Association Syndicale Libre), puisque votre lotis-
sement est composé de plus de cinq maisons et possède des biens et
équipements communs. Sachez donc que les statuts de votre association
syndicale vous renseigneront sur ce point.
Généralement, pour ce type de votes, la majorité absolue des colotis prise
en AG suffit, ou même la simple décision du Président du bureau syndical.
Vous pouvez vous référer aux articles 7 à 10 de l’ordonnance (O) n° 2004-
263 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires ;
aux articles 3 à 6 du décret (D) n° 2006-504 du 3 mai 2006 portant applica-
tion de l’ordonnance précitée ; ainsi qu’à l’article R.442-7 du 1er juillet 2007
du Code de l’urbanisme.
ΔΔ Réponse de Guitou
La loi de 1965 qui régit les copropriétés est « d’ordre public ».
Par conséquent, elle s’applique en cas de contradiction avec le règlement
de copropriété.
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II.
Le fonctionnement
d’une copropriété
Le règlement
Le règlement est la charte commune de fonctionnement de la copropriété.
Toute copropriété doit en être dotée. C’est un acte écrit qui fonde ses prin-
cipes de fonctionnement.
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II. Le fonctionnement d’une copropriété
Une obligation
Le règlement est établi au moment de la création de la
copropriété lors de la construction d’un immeuble par le
promoteur ou lors de la division par lots par le propriétaire.
Il est rédigé par un professionnel, généralement un notaire
ou un géomètre, puis doit être publié à la Conservation
des hypothèques, y compris lorsqu’il est modifié.
Contenu
Le règlement de copropriété
précise les droits et obliga-
tions des copropriétaires. Il
détermine :
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II. Le fonctionnement d’une copropriété
Modification
Il est possible de modifier un règlement de
copropriété, mais cela nécessite l’accord
de la majorité des copropriétaires, voire un
vote à l’unanimité au sein de l’assemblée
générale.
Certains règlements étant très anciens,
ils ne sont plus en conformité avec la loi.
L’assemblée générale peut donc procéder à des adaptations, votées à la majo-
rité simple des copropriétaires. Ces dernières peuvent ainsi supprimer des
clauses contraires à la réglementation ou, au contraire, insérer des clauses
obligatoires qui font défaut.
Il existe cependant des conditions de vote plus restrictives pour les modifica-
tions au règlement de copropriété :
Conditions
Objet de la demande de modification Exemples
de vote
Conditions d’usage, d’administration
Majorité des
et de jouissance des parties Installation d’un portail
2/3
communes
Interdiction de l’exercice d’une
Destination de l’immeuble activité professionnelle dans Unanimité
l’immeuble
Changement de clé de répartition
Répartition des charges Unanimité
pour les espaces verts
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II. Le fonctionnement d’une copropriété
• 99 € forfaitaires
Adhésion annuelle à l’ARC (plafonnée à 790 €)
• + 3,70 € par lot
• 3 € par page
Frais de numérisation
• + 4,50 € par page de tableau
Rédaction de la nouvelle mouture Environ 1 200 €
• 125 € de droits fixes
Publication au Bureau des hypothèques
• + 15 € de salaire du conservateur
Frais de notaire pour la publication 480 €
Le tableau qui suit vous présente les tarifs pratiqués par un notaire ou un avo-
cat spécialisé.
La comptabilité
Les règles comptables suivantes s’appliquent à la comptabilité du syndicat des
copropriétaires et non à celle du syndic.
36
II. Le fonctionnement d’une copropriété
Tenue de la comptabilité
La comptabilité de la copro-
priété est tenue par le syndic.
Depuis le 1er janvier 2007, la
copropriété doit adopter une
comptabilité d’engagement,
c’est-à-dire une comptabilité
dite « en partie double ».
Par ailleurs, le syndic doit tenir une liste des comptes numérotés et clas-
sés selon une nomenclature imposée. Ainsi, les comptes se divisent en
cinq classes :
37
II. Le fonctionnement d’une copropriété
D’autre part, les écritures comptables doivent également comporter des men-
tions obligatoires : libellé, date et numéro de facture, date et référence du
paiement, période et objet de l’appel de fonds. Les opérations sont toujours
enregistrées en TTC, mais il est recommandé de faire apparaître le taux et le
montant de la TVA.
38
II. Le fonctionnement d’une copropriété
Les assurances
Quelles sont les assurances indispensables pour la protection de la copropriété
et de ses occupants ? Il n’existe aucune obligation législative qui oblige une
copropriété à s’assurer. Cependant, elle est exposée à un certain nombre de
risques dont il convient de se prémunir.
Assurances en copropriété
Généralement, le règlement prévoit une
obligation d’assurance de la copropriété. Il
appartient alors au syndic de souscrire un
contrat d’assurance.
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II. Le fonctionnement d’une copropriété
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II. Le fonctionnement d’une copropriété
Assurances du copropriétaire
Même si, en général, le contrat d’assurance
de la copropriété inclut les parties privatives,
cela ne dispense pas chaque copropriétaire
d’un contrat d’assurance à titre individuel.
41
II. Le fonctionnement d’une copropriété
Enfin, l’assurance pour impayés fonctionne sur le même principe que l’as-
surance pour loyers impayés. Elle garantit contre le risque des charges de
copropriété impayées.
Administration provisoire
Ce dispositif de prévention, mis en place par les
pouvoirs publics, prévoit un seuil afin de pré-
venir des difficultés encore plus importantes.
Ce seuil est mis en place lorsqu’à la clôture des
comptes, la copropriété a plus de 25 % d’im-
payés au titre des charges et des travaux.
42
II. Le fonctionnement d’une copropriété
Plan de sauvegarde
Le plan de sauvegarde des copropriétés en difficulté s’applique lorsque :
43
II. Le fonctionnement d’une copropriété
Carence
Lorsqu’une copropriété est dans l’incapacité d’assurer la conservation de
l’immeuble ou la sécurité des occupants, en raison de graves difficultés finan-
cières ou de gestion et de l’importance des travaux à mettre en œuvre, elle
peut être déclarée en situation de carence.
44
II. Le fonctionnement d’une copropriété
Dispositif administratif
Ces mesures administratives sont plutôt réser-
vées aux grands ensembles immobiliers en
copropriété, qui cumulent de graves difficultés
au niveau technique, social et financier.
45
II. Le fonctionnement d’une copropriété
Puis, une convention d’une durée de cinq ans est signée entre l’Agence natio-
nale pour l’amélioration de l’habitat (ANAH), l’État et la collectivité locale qui
pilote le dispositif. Cette dernière fixe les mesures à envisager pour pallier les
difficultés. En outre, pendant cinq ans, une équipe assiste ces copropriétés
dans leur redressement.
46
II. Le fonctionnement d’une copropriété
47
II. Le fonctionnement d’une copropriété
48
II. Le fonctionnement d’une copropriété
49
II. Le fonctionnement d’une copropriété
C’est donc à l’occupant d’assurer son logement. S’il s’agit d’un locataire, l’as-
surance habitation est obligatoire. En revanche, s’il s’agit d’un propriétaire ou
copropriétaire, l’assurance habitation n’est pas obligatoire, mais fortement
conseillée.
Pergola et copropriété
J’habite dans un immeuble et je souhaite installer un store-pergola sur ma ter-
rasse. Suis-je contraint de demander l’autorisation à la copropriété ?
Question de Justine11
ΔΔ Réponse de Youpi
Oui, vous devez consulter le règlement imposé à tous les propriétaires de
votre immeuble.
Cette démarche n’est pas forcément une contrainte. Si vos voisins sont d’ac-
cord, il est possible d’envisager une solution collective pour vous abriter du
soleil.
ΔΔ Réponse de Pasdem
Si les parties privatives sont hors droit de jouissance (parking, par exemple),
il faut l’unanimité.
Acte délictueux
Un copropriétaire empêche le fonctionnement d’un dispositif de sécurité incen-
die par une manipulation. Quelle mesure peut-on prendre ?
Question de Vesso
50
II. Le fonctionnement d’une copropriété
ΔΔ Réponse de Costes
La loi du 10 juillet 1965 offre au conseil syndical un droit d’accès aux infor-
mations et un devoir d’exercer certains contrôles au nom de l’ensemble des
copropriétaires.
Les copropriétaires aussi peuvent exercer un droit de regard spécifique qui
leur est reconnu (art. 18-1 de la loi du 10 juillet 1965).
Reste que les comptes doivent être approuvés par tous les copropriétaires
en AG.
ΔΔ Réponse de Pasdem
Tout excédent doit être rendu aux copropriétaires. Si une avance sur travaux
est décidée en AG (vote), il s’agira d’une écriture comptable supplémentaire
qui devra figurer sur les comptes.
51
II. Le fonctionnement d’une copropriété
ΔΔ Réponse de Guitou
Quand une assemblée ne veut plus de son président, elle peut en changer à
la fin de son mandat, à condition qu’il y ait une autre candidature !
Quant à la mission du trésorier, cela est défini dans les statuts de l’ASL. À
défaut, c’est le président qui a toute la responsabilité de la gestion finan-
cière de l’ASL.
ΔΔ Réponse de Procédurière
Un copropriétaire est majoritaire quand il possède une quote-part des par-
ties communes supérieure à la moitié.
Afin qu’il ne dicte pas ses décisions à l’assemblée générale, le coproprié-
taire majoritaire dispose d’un nombre de voix égal à la somme des voix des
autres copropriétaires.
52
III.
Les organes de contrôle
et de décision
Les copropriétaires
En faisant l’acquisition d’un lot
en copropriété, le coproprié-
taire bénéficie de droits, mais
il est également soumis à des
obligations. Il doit respecter le
règlement et payer ses charges.
53
III. Les organes de contrôle et de décision
ππle copropriétaire-occupant ;
ππle copropriétaire-bailleur ;
ππle copropriétaire exerçant une activité commerciale ou libérale.
Ainsi, le copropriétaire qui
occupe son appartement peut
en faire sa résidence principale
ou sa résidence secondaire.
Il peut également aména-
ger l’intérieur de ses parties
privatives : papiers peints et
peinture, revêtements des
sols, démolition ou création de
cloisons.
54
III. Les organes de contrôle et de décision
55
III. Les organes de contrôle et de décision
Les syndicats de copropriétaires peuvent s’associer dans une union des syndi-
cats, dotée de la personnalité civile.
L’assemblée générale
L’assemblée générale (AG) de copropriété est la seule instance à décider
pour la copropriété, d’où l’importance d’y assister. Elle réunit l’ensemble des
copropriétaires.
56
III. Les organes de contrôle et de décision
Organisation
La convocation de l’AG doit être
adressée à chaque coproprié-
taire par courrier recommandé
avec avis de réception (ou
remise contre signature), au
moins 21 jours avant la tenue de
l’assemblée.
En général, c’est le syndic, chaque fois qu’il le juge utile, le conseil syndical ou
des copropriétaires détenant au minimum un quart des voix qui convoquent
l’AG. Néanmoins, la convocation doit contenir le lieu, la date, l’heure, l’ordre
du jour, les modalités de consultation des pièces justifiant les charges, et tous
les documents nécessaires à la compréhension des décisions à voter.
57
III. Les organes de contrôle et de décision
S’il s’agit du vote du budget prévisionnel, alors les documents fournis doivent
comprendre le projet de budget et ses annexes ainsi que le comparatif avec le
dernier budget prévisionnel voté.
Enfin, quand l’ordre du jour se fixe sur le syndic, il est nécessaire que chaque
copropriétaire ait en sa possession l’état détaillé des sommes perçues par le
syndic au titre de sa rémunération, et le projet de résolution tendant à autori-
ser le syndic à introduire une demande en justice.
L’AG est l’occasion pour les copropriétaires de faire entendre leur voix en
votant les décisions. Pour comprendre le fonctionnement d’un vote en AG, il
faut cependant dissocier le calcul des voix des différentes majorités.
58
III. Les organes de contrôle et de décision
59
III. Les organes de contrôle et de décision
Le conseil syndical
Le conseil syndical est composé de copropriétaires qui ont la tâche de contrô-
ler et d’assister le syndic.
Fonctions
Le rôle principal du conseil
syndical est de contrôler
la gestion du syndic et de
l’assister. À ce titre, il a pour
mission de veiller à la comp-
tabilité du syndicat, à la
répartition des dépenses, aux
conditions de passation des
marchés, à l’exécution des
contrats, ainsi qu’à l’élabora-
tion du budget prévisionnel.
Composition
Le conseil syndical est élu en assemblée générale parmi les copropriétaires ;
tous les copropriétaires peuvent déposer leur candidature.
Les conseillers syndicaux sont élus à la majorité des voix pour une durée de
3 ans. En cas d’absence de candidatures ou de majorité, l’impossibilité de
créer un conseil syndical doit figurer dans le procès-verbal de l’assemblée
générale.
60
III. Les organes de contrôle et de décision
Fonctionnement
L’organisation et le fonctionnement du conseil syndical sont fixés par le règle-
ment de copropriété. Le conseil syndical élit son président parmi ses membres.
61
III. Les organes de contrôle et de décision
62
III. Les organes de contrôle et de décision
63
III. Les organes de contrôle et de décision
Si vous souhaitez rénover vos menuiseries, vous avez donc deux solutions : vous
conformer strictement au modèle de fenêtre déjà présent ou acheter le modèle
voté par les copropriétaires lors de la dernière assemblée générale.
Quoi qu’il en soit, vous devrez respecter le choix du vitrage (simple, double,
etc.), les dimensions, le modèle des châssis, les matériaux et les couleurs. Vous
êtes libre cependant de choisir le degré d’isolation thermique et phonique de vos
vitrages.
D’après l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, vous devez demander une
autorisation pour changer vos fenêtres lorsque cela engendre une modification
significative de l’aspect extérieur de l’immeuble.
Dans tous les autres cas, vous devrez demander une autorisation de l’assemblée
générale avant de commencer vos travaux.
Les copropriétaires voteront alors à la majorité. À l’issue de ce vote, vous vous
verrez autoriser ou refuser le remplacement de vos fenêtres.
ΔΔ Réponse de Costes
Oui, c’est possible, sauf si le règlement de copropriété dit le contraire. C’est
ce règlement qui fait foi, en l’absence de texte législatif.
Mais l’habitude veut qu’en cas de démission du président, le conseil syndi-
cal se réunisse dans le mois qui suit pour élire un nouveau président.
Dans l’intervalle, le membre du conseil syndical le plus ancien dans la copro-
priété assure l’intérim.
De plus, cela ne vous oblige pas à quitter ce conseil, car les deux fonctions
sont cumulatives (le président doit être membre du conseil syndical), mais
pas confondues.
64
III. Les organes de contrôle et de décision
ΔΔ Réponse de Procédurière
Non, les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne peuvent
être rémunérées.
Mais ils peuvent être remboursés de leurs frais sur justificatifs.
Attention, les membres du conseil syndical n’ont pas non plus le droit de
s’accorder des privilèges particuliers au détriment des autres copropriétaires.
Association syndicale
Nous sommes six propriétaires dans un lotissement privé qui existe depuis plus
de 25 ans.
Nous souhaitons rétrocéder à la mairie la voirie, en très mauvais état, ainsi que
les espaces verts.
Est-il nécessaire de créer une association syndicale pour cela ?
Question de Jeff43
ΔΔ Réponse de Sogebrimo
Vous avez certainement un règlement ou un cahier des charges pour votre
lotissement. Selon la loi, vous êtes déjà en association syndicale libre (ASL).
Pour céder à la mairie la voie qui vous dessert, il faut vous réunir en assem-
blée générale pour faire voter cette décision.
Surtout qu’il n’est pas certain que la mairie accepte cette cession à titre gra-
tuit, si le coût d’entretien est trop élevé et si cela ne présente pas un intérêt
général.
Il faut savoir que lorsque vous cédez au domaine public une voie privée,
cette dernière reste accessible à tous, mais vos espaces verts seront ouverts
au public.
Il faut donc que vous soyez tous d’accord sur ce sujet et ses conséquences
en termes de sécurité.
65
III. Les organes de contrôle et de décision
ΔΔ Réponse de Pasdem
S’il n’y a pas de changement dans la destination, l’unanimité n’est pas
requise. Sinon, s’il s’agit de dénombrer les places de parking, et que celles-
ci restent en partie communes, et en considérant qu’il s’agit de travaux
d’embellissement, normalement ce sont les articles 24 ou 25 qu’il faut
considérer.
ΔΔ Réponse d’Irene75123
Si votre demande a été faite avant l’envoi de la convocation, vous pouvez
exiger que le syndic fasse une assemblée à ses frais avec votre question.
ΔΔ Réponse de Guitou
Non, ce n’est pas possible. Mais cela n’a pas beaucoup d’importance,
puisque le conseil syndical n’a que des pouvoirs de contrôle et d’aide au
syndic. C’est l’assemblée générale qui prend les décisions qui engagent la
copropriété, sauf si ladite assemblée a, dans une de ses décisions, déléguer
un pouvoir au conseil.
66
III. Les organes de contrôle et de décision
C’est souvent le cas dans le choix des entreprises pour des travaux.
Dans ce cas, et si vous avez un motif valable, vous pouvez demander au
juge d’annuler une décision du conseil syndical.
Copropriété et confidentialité
Je viens de rejoindre, pour la première fois, un conseil syndical, et je voudrais
savoir ce qu’il en est de la confidentialité des propos tenus au cours de nos réu-
nions. Les autres membres m’ont fait comprendre que je ne devais rien divulguer
aux copropriétaires, mais est-ce légal ? Les copropriétaires ont quand même le
droit de savoir ce qui se passe et pourquoi ils paient.
Question de Maroussia
ΔΔ Réponse de Costes
La seule obligation de confidentialité qui s’impose aux membres d’un
conseil syndical concerne les informations à caractère personnel auxquelles
ils pourraient avoir accès dans le cadre de leur mandat.
Mais les copropriétaires organisés en conseil syndical ont la possibilité
d’obtenir à tout moment une communication et des copies de tous les docu-
ments ou pièces qui concernent la gestion de la copropriété.
En vertu du principe de transparence, aucune limitation ou objection de
confidentialité ne peut être opposée à ce droit. Dès lors, un copropriétaire
peut demander la transcription de tout compte-rendu de réunion du conseil
syndical par la voie normale (demande écrite au président du CS).
Néanmoins, cela concerne les pièces écrites. Ainsi, effectivement, rien ne
permet à un copropriétaire d’exiger auprès d’un membre du conseil syndical
qu’il lui communique des informations ou lui relate la teneur des échanges
oraux qui ont été tenus par les membres lors d’une réunion.
À mon sens, il s’agit effectivement d’une sage décision que de se tenir à une
logique de silence a priori, car cela peut effectivement causer des histoires,
et créer des tensions inutiles.
Notez donc bien que ce conseil de silence ne s’oppose en rien au devoir du
conseil syndical de tenir informés les copropriétaires des décisions rendues,
et de leur fournir la copie des documents et pièces écrites relatives à la ges-
tion de la copropriété, comme les comptes-rendus des réunions.
67
IV.
Le syndic de copropriété
Le syndic professionnel
Nommé, le syndic professionnel est
responsable, entre autres, de la ges-
tion administrative et financière de la
copropriété.
Désignation
Selon la situation de la copropriété, le
syndic peut être désigné par l’assem-
blée générale des copropriétaires, par le
règlement de copropriété, ou par voie
judiciaire.
68
IV. Le syndic de copropriété
Missions
La gestion administrative et
financière ainsi que l’exécution
des décisions et l’entretien de
l’immeuble sont les principales fonc-
tions d’un syndic de copropriété.
Par ailleurs, le syndic est aussi l’organe qui gère la comptabilité des copro-
priétaires. De ce fait, il tient le compte bancaire séparé du syndicat des
copropriétaires et assure le recouvrement des charges.
69
IV. Le syndic de copropriété
Caractéristiques
Tout syndic professionnel doit être titulaire d’une carte professionnelle portant
la mention « Gestion immobilière », délivrée par la préfecture. Il doit égale-
ment justifier d’une garantie financière et souscrire une assurance qui couvre
sa responsabilité professionnelle.
Avantages Inconvénients
• Connaissance de la gestion immobilière • Coûts de gestion supérieurs
• Garantie financière • Temps de gestion limité
• Assurance professionnelle • Corrélation entre travaux et honoraires
70
IV. Le syndic de copropriété
Responsabilités
Le syndic de copropriété
est responsable des
fautes qu’il commet dans
l’exécution de sa mission
à l’égard du syndicat
des copropriétaires. Il est
donc responsable de ses
erreurs, négligences ou
omissions.
Le syndic bénévole
Le syndic de copropriété bénévole ne peut être qu’un copropriétaire qui dis-
pose d’un lot, même modeste, dans la copropriété.
Définition
Le syndic de copropriété non professionnel
est aidé par le conseil syndical. Il est généra-
lement désigné par l’assemblée générale des
copropriétaires, qui l’élit à la majorité absolue,
c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les
copropriétaires.
71
IV. Le syndic de copropriété
Il peut aussi s’avérer très utile d’adhérer à une association pour avoir des
informations, ainsi qu’une assistance juridique, comptable et technique.
Avantages Inconvénients
• Bonne connaissance de la copropriété
• Pas d’assurance professionnelle
et des copropriétaires
• Absence de garantie financière
• Coûts de gestion limités, voire gratuits
• Pas de formation obligatoire, ce qui peut
• Meilleur suivi des décisions de
entraîner des frais de conseil importants
l’assemblée
72
IV. Le syndic de copropriété
Le syndic bénévole peut aussi percevoir une rémunération pour couvrir ses
frais et le temps passé à la gestion. Sa rémunération est alors soumise à l’im-
pôt sur le revenu, au titre des bénéfices non commerciaux.
Le contrat
Le contrat du syndic de copropriété doit être voté par l’assemblée générale.
Un projet de mandat est obligatoirement joint à la convocation à l’assemblée
annuelle des copropriétaires.
Durée
Le contrat du syndic de
copropriété peut être
signé pour une période de
3 ans maximum, puis être
renouvelé sans limite de
temps.
Contenu
Le contrat doit mentionner les conditions d’exécution de la mission du syndic
à l’aide d’une liste des tâches dont le syndic doit s’acquitter. Le tableau qui
suit détaille ces différentes missions.
73
Missions du syndic
Assemblée
Gestion Concierges
générale Comptes de Gestion des
Assurances des parties et employés Autres
et conseil charges courantes équipements
communes d’immeubles
municipal
• Tenue de la
comptabilité de
la copropriété
• Tenues des
IV. Le syndic de copropriété
comptes indi-
viduels des
copropriétaires • Engagement,
• Appel de pro- établissement
• Convocation visions pour • Visite des du contrat,
• Contrats
• Exécution les charges locaux définition du
• Souscription d’entretien
des décisions courantes • Surveillance salaire
74
des polices • Chauffage
• Rédaction et • Paiement des travaux • Bulletin
multirisques collectif • Conservation
envoi du PV des factures d’entretien de paie et
• Déclaration • Eau des archives
• Registre des et réparti- courant paiement
des sinistres chaude • Rappel des
délibérations tion entre les • Appel • Déclarations
• Règlement collective impayés
• Diffusion copropriétaires d’offres, aux orga-
des • Ascenseur
des contrats, • Présentation étude com- nismes sociaux
indemnités • Espaces
devis et des comptes parative de et fiscaux
verts
marchés de gestion, état devis • Remplacement
des créances et pendant les
dettes, situa- congés
tion de tréso-
rerie, budget
prévisionnel
• Mise à jour
de la liste des
copropriétaires
IV. Le syndic de copropriété
Éléments financiers
Le contrat du syndic de copropriété doit com-
porter les modalités de détermination de sa
rémunération :
75
IV. Le syndic de copropriété
contenir une clause de révision annuelle des honoraires. Cette dernière doit
néanmoins être fondée sur des éléments précis, comme l’indice du coût de la
vie ou l’indice du coût de la construction.
Gestion courante
Les honoraires pour gestion courante font souvent l’objet d’un forfait annuel.
Un arrêté du 27 septembre 2010 détermine une liste des prestations incluses
dans ce forfait annuel.
Prestations spécifiques
Les honoraires pour gestion courante et les hono-
raires pour prestations spécifiques doivent faire
l’objet de deux facturations distinctes.
76
IV. Le syndic de copropriété
77
IV. Le syndic de copropriété
Prix indicatifs
Forfait gestion courante par copropriété : à partir de • 1 000 € HT
10 lots • 110 € HT par lot
• Minimum : 50 € HT/h
Taux horaire des vacations pour prestations
• Moyen : 70 € HT/h
exceptionnelles aux horaires de bureau
• Maximum : 100 € HT/h
• Minimum : 90 € HT/h
Taux horaire des vacations pour prestations
• Moyen : 150 € HT/h
exceptionnelles au-delà de 22 h
• Maximum : 300 € HT/h
Frais de relance Entre 3,50 € et 10,00 € HT
Mise en demeure par lettre
Recouvrement Entre 10 € et 50 € HT
recommandée
des impayés
Remise du dossier à huissier ou Entre 80 € HT et jusqu’à 500 € HT
avocat pour un avocat
• Tarif bas : 15 € HT
Tenue d’un compte séparé par lot et par an • Tarif moyen : 20 € HT
• Tarif élevé : 30 € HT
De 2 % à 6 % du montant des
Suivi des travaux votés en assemblée
travaux
• De 0,20 € à 0,40 € HT par page
Photocopies • Forfait 20 € HT par an et par
copropriétaire
78
IV. Le syndic de copropriété
Changer de syndic
Les fonctions du syndic de copropriété peuvent prendre fin de plusieurs
manières : la fin de mandat, une démission ou une révocation.
Fin du mandat
Le contrat du syndic de copropriété, voté
par l’assemblée générale, doit contenir
une date de fin de contrat. La mission
du syndic se termine automatiquement
au terme fixé par le contrat. Si les copro-
priétaires souhaitent changer de syndic,
ils n’ont pas l’obligation de justifier le
non-renouvellement du mandat.
Démission du syndic
Comme tout mandataire, le syndic de copropriété peut renoncer à son man-
dat. Pour que sa démission soit valide, le syndic doit notifier sa démission au
syndicat des copropriétaires.
Pour cela, il lui faut convoquer l’assemblée générale afin de lui présenter sa
démission et qu’elle en prenne acte.
79
IV. Le syndic de copropriété
Révocation du syndic
Le droit de révoquer le syndic de copropriété appar-
tient à l’assemblée générale, en votant à la majorité
absolue des voix de tous les copropriétaires.
80
IV. Le syndic de copropriété
81
IV. Le syndic de copropriété
82
IV. Le syndic de copropriété
83
IV. Le syndic de copropriété
Ensuite, faites attention aux travaux en passe d’être votés par l’assemblée géné-
rale : s’il y en a, les modalités de financement doivent vous être clairement
explicitées avant que vous n’achetiez. Vous pourrez négocier pour être exempté
d’une partie de ces charges, n’étant pas encore copropriétaire. Si vous ne faites
pas ces démarches, les travaux seront à votre charge.
Par ailleurs, vous devez vous assurer de la qualité du voisinage, car vivre en
copropriété, cela signifie aussi vivre en communauté. Avant d’acheter, il est donc
essentiel de se renseigner sur le voisinage afin de ne pas avoir de mauvaises
surprises. Tentez notamment de savoir si certains voisins posent problème : nui-
sances sonores, détérioration du bien, etc. Renseignez-vous également sur les
problèmes récurrents de voisinage : bruits, odeurs de cuisine, etc.
Si vous investissez dans un bien immobilier dans le but de le louer, veillez à
vérifier que votre logement est conforme à la loi relative à la Solidarité et aux
Renouvellements Urbains (SRU), ainsi qu’à la loi sur l’Engagement National pour
le Logement (ENL).
Ces deux textes visent à durcir les conditions sous lesquelles un logement peut
être loué. Vous devez notamment veiller scrupuleusement à ce que les normes
de sécurité en vigueur soient respectées. Un logement trop vétuste, c’est-à-dire
vieux et/ou détérioré, ne pourra pas être loué. Si vous louez sans respecter ces
lois, vous vous exposez à des amendes très lourdes, voire à une peine de prison.
Enfin, sachez qu’acheter un bien en copropriété en vue d’y exercer une activité
marchande n’est pas toujours permis par le règlement.
Lisez donc attentivement le règlement, il comporte une clause de destination qui
définit quels usages les copropriétaires peuvent faire de leur bien.
Dans le cas où l’exercice d’une activité professionnelle est permis, certaines res-
trictions peuvent exister, notamment en ce qui concerne les activités bruyantes,
qui peuvent nuire au voisinage.
Syndic et AG
Le syndic a-t-il le droit de modifier l’ordre du jour de l’assemblée générale ?
Question de Samuel
84
IV. Le syndic de copropriété
ΔΔ Réponse de Procédurière
Le syndic peut prendre l’initiative de modifier l’ordre du jour de l’assem-
blée générale, à condition de le faire avant l’envoi de la convocation, soit
21 jours avant la date de la réunion.
Sinon, il doit informer les copropriétaires, en leur adressant le nouvel ordre
du jour dans le même délai.
De plus, pour une bonne gestion de la copropriété, le syndic est tenu d’in-
former en amont le conseil syndical. Aucune question non inscrite à l’ordre
du jour ne peut faire l’objet d’un vote en assemblée.
ΔΔ Réponse de Dom
Seul l’ordre du jour figurant sur la convocation d’une assemblée peut être
valablement voté, sous peine d’annulation de la décision.
85
IV. Le syndic de copropriété
Nous avons essayé de rétrocéder la voie à la mairie, mais le syndic nous dit que
tant que les comptes ne seront pas à jour, rien ne pourra se faire.
Peut-on annuler le contrat en sachant que la prochaine réunion pour le renou-
vellement du syndic aura lieu prochainement ?
Et qu’adviendra-t-il des charges impayées par certains copropriétaires ?
Question d’Olivier
ΔΔ Réponse de Guitou
Il ne s’agit pas d’annuler le contrat, mais simplement de ne pas le renouve-
ler. Cependant, il faut proposer un remplaçant à votre syndic défaillant. Ce
sera au nouveau syndic de faire le nécessaire pour redresser votre syndicat.
S’il y a eu des fautes graves ou des manquements de votre ancien syndic,
vous pouvez engager sa responsabilité en réparation des préjudices subis.
Rapprochez-vous d’une association de défense des copropriétaires (ANCC
ou autres).
ΔΔ Réponse de Céline
Tout dépend du mode de gestion du lotissement : est-ce une ASL ? Une
AFUL ? Un SDC ?
Si c’est une ASL, alors il vous faut un syndic, professionnel ou bénévole.
Sinon, c’est probablement la mairie qui gère vos espaces verts, assure la
voirie et l’éclairage.
86
IV. Le syndic de copropriété
ΔΔ Réponse de Guitou
Pour trouver le meilleur contrat, il suffit de comparer plusieurs offres de
syndic. Selon les régions (Paris ou province), cela peut varier de 140 € à
190 € pour un lot principal.
Mais la solution la plus économique reste l’auto-gestion de votre copro-
priété. Aujourd’hui, avec l’aide d’associations et d’unions de copropriétés,
c’est tout à fait possible.
Et vous diviserez ainsi par deux les coûts de gestion avec des résultats net-
tement meilleurs.
ΔΔ Réponse de Dom
L’indice figurant sur le contrat doit être cohérent avec la date dudit contrat.
Le plus souvent, l’indice employé par les syndics est celui de la construction.
Il ne faut cependant pas perdre de vue que tout est négociable. Votre assem-
blée peut très bien demander au(x) postulant(s) d’appliquer un taux fixe ou
autre.
Je ne peux que vous conseiller de contacter les membres du conseil syndical
et les autres copropriétaires pour motiver la négociation avant et pendant
l’assemblée qui statuera sur ce point.
Vous pouvez aussi lancer un appel d’offres auprès d’autres syndics.
87
V.
Les travaux et les charges
Les travaux réalisés dans les parties communes ou sur les équipements com-
muns sont votés au préalable en assemblée générale. Seuls quelques travaux
échappent à cette règle.
Les travaux
Certains travaux peuvent être effectués sans autorisation, d’autres non. Les
règles de vote et le type d’autorisation varient selon la nature des tâches à
réaliser.
88
V. Les travaux et les charges
89
V. Les travaux et les charges
entretien des parties communes (réparation des escaliers, par exemple), main-
tien de l’immeuble en bon état (réfection partielle de la toiture, par exemple),
et travaux d’accessibilité aux handicapés (comme la pose d’une rampe
d’accès).
Les travaux d’amélioration sont quant à eux plus divers. Certains doivent
être votés à la majorité absolue, tandis que d’autres demandent une double
majorité. Le second cas concerne principalement les travaux d’amélioration
permettant d’apporter un plus grand confort à l’immeuble, en rénovant ou en
ajoutant un équipement.
Travaux d’entretien
À noter : les propriétaires qui n’ont pas donné leur accord à ces travaux
peuvent les payer sur une période de dix ans.
Enfin, sont votés à l’unanimité les travaux de suré-
lévation, les travaux portant atteinte à la destination
de l’immeuble, les travaux portant atteinte à l’har-
monie de l’immeuble, les travaux portant atteinte
aux droits des autres copropriétaires.
90
V. Les travaux et les charges
91
V. Les travaux et les charges
Charges générales
Les charges générales concernent
les dépenses d’entretien, de conser-
vation et d’administration de
l’immeuble.
Charges spéciales
Les charges spéciales sont relatives aux services
collectifs et aux équipements communs. Elles
concernent l’entretien et le fonctionnement :
ππdes ascenseurs ;
ππdes appareils de chauffage collectif ;
ππde l’eau chaude collective ;
92
V. Les travaux et les charges
93
V. Les travaux et les charges
94
V. Les travaux et les charges
Recouvrement
Pour assurer le recouvrement
des charges de copropriété, le
syndic élabore chaque année
un budget prévisionnel qu’il fait
voter par l’assemblée générale.
Afin de pouvoir faire face aux
dépenses courantes, il procède
aussi à un appel de fonds.
Définition
Les parties privatives sont les éléments d’un bâtiment réservés à l’usage
exclusif d’un copropriétaire. Alors, quand un copropriétaire achète un appar-
tement en copropriété, de quoi est-il exactement propriétaire ?
95
V. Les travaux et les charges
À noter néanmoins le cas particulier des balcons. Bien que réservés à l’usage
exclusif du copropriétaire, les balcons peuvent être classés dans les parties pri-
vatives ou communes. Il faut donc consulter le règlement de copropriété pour
en connaître la détermination.
Travaux
Chaque copropriétaire a le droit d’aménager librement ses parties privatives,
c’est-à-dire qu’il peut, sans autorisation, refaire les papiers peints et la pein-
ture, changer les revêtements des sols (attention, remplacer la moquette
par du parquet peut avoir des conséquences en matière de bruit), percer de
nouvelles ouvertures à l’intérieur de son appartement, abattre ou créer des
cloisons et installer des équipements de confort supplémentaires.
96
V. Les travaux et les charges
Enfin, si les travaux réalisés sur les parties privatives affectent les parties com-
munes, alors le copropriétaire doit demander l’autorisation de l’assemblée
générale. Cette autorisation nécessite un vote à la majorité absolue de tous
les copropriétaires.
Attention : le copropriétaire qui fait réaliser des travaux irréguliers dans ses
parties privatives s’expose à une remise en état des lieux, voire à des dom-
mages et intérêts s’il y a un préjudice pour la copropriété et/ou pour un copro-
priétaire.
Définition
Les parties communes sont les parties des bâtiments à l’usage de tous les
copropriétaires.
97
V. Les travaux et les charges
98
V. Les travaux et les charges
Travaux
Étant donné que les parties
communes sont à l’usage de
tous les copropriétaires, les tra-
vaux doivent faire l’objet d’un
vote en assemblée générale.
Les travaux sur les parties communes peuvent également permettre d’instal-
ler de nouveaux équipements, comme l’installation d’un ascenseur. Dans ce
cas, le coût des travaux est réparti entre les copropriétaires, en proportion des
avantages pour chacun.
Ainsi, certains copropriétaires peuvent accepter de payer une part plus élevée,
car le nouvel équipement apporte une plus-value à leur lot.
99
V. Les travaux et les charges
100
V. Les travaux et les charges
Un carnet d’entretien régulièrement mis à jour permet une plus grande transpa-
rence et un meilleur suivi dans la gestion de la copropriété.
Il offre aux futurs acquéreurs une idée précise des charges qu’ils devront payer
pour les dépenses de travaux.
Les copropriétaires peuvent le consulter pour savoir quels travaux sont ou vont
être réalisés.
Il contient en outre des informations précieuses sur le ou les bâtiments de la
copropriété.
101
V. Les travaux et les charges
Ravalement de façade
Le ravalement de façade est-il obligatoire pour une copropriété ?
Question de Jérémy2
102
V. Les travaux et les charges
ΔΔ Réponse de Procédurière
Le ravalement est une obligation légale (articles L.132-1 du Code de la
construction et de l’habitation) qui impose que les façades des immeubles
soient tenues en bon état de propreté.
Les travaux nécessaires doivent être réalisés tous les dix ans, sur injonction
de l’autorité municipale. Si le propriétaire n’a pas réalisé ces travaux dans
un délai de six mois à compter de l’injonction, le maire peut alors prendre
un arrêté obligeant le propriétaire à faire exécuter les travaux dans un délai
imparti.
L’assemblée générale des copropriétaires a le choix de déterminer s’il s’agit
de travaux d’amélioration ou d’entretien de l’immeuble, selon l’état des
façades. Ce choix détermine la majorité requise pour le vote du ravalement.
ΔΔ Réponse de Procédurière
Si les travaux ont déjà été votés en assemblée générale, vous pouvez contac-
ter l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat.
En effet, l’ANAH a mis en place un dispositif d’aide pour financer les tra-
vaux d’amélioration ou de réhabilitation des logements. Les copropriétaires
peuvent ainsi obtenir une subvention, selon leurs ressources, pour partici-
per aux frais.
Ces subventions peuvent permettre à des copropriétaires modestes de par-
ticiper au financement d’autres travaux, tel qu’un ravalement, par exemple.
D’autres aides peuvent être octroyées en cas de travaux d’amélioration
énergétique, celles de l’Ademe notamment.
103
V. Les travaux et les charges
ΔΔ Réponse de Procédurière
Si le débiteur ne paie pas les provisions à la date prévue, le syndic peut dès
lors le mettre en demeure de régulariser la situation par lettre recommandée
avec accusé de réception.
Si le copropriétaire n’a toujours pas payé à l’issue de la mise en demeure,
toutes les autres provisions non encore payées deviennent exigibles
immédiatement.
Si le paiement n’a toujours pas eu lieu au bout de trente jours, le syndic
peut s’adresser au tribunal de grande instance pour qu’il condamne le débi-
teur défaillant au paiement de l’ensemble des sommes dues.
La procédure d’assignation ne nécessite pas la présence d’un avocat.
L’audience se tient quinze jours après l’envoi de l’assignation à l’intéressé.
Le syndic peut également demander à ce que le copropriétaire indélicat
paye des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires, en propor-
tion des préjudices subis.
ΔΔ Réponse de Patrick
Généralement, ça se passe mal et par voie de justice pour le mauvais payeur,
qui peut voir ses biens saisis…
ΔΔ Réponse de Procédurière
Après la signature d’un acte de vente, le notaire est tenu d’informer le syn-
dic de la vente.
En ce qui concerne les charges, la réponse se trouve dans la date d’exigi-
bilité de la dette. Le paiement de la provision exigible (au premier jour de
chaque trimestre) incombe au vendeur.
Pour les provisions des dépenses non comprises dans le budget prévision-
nel, celui qui est propriétaire au moment de la date d’exigibilité doit payer
la somme due.
104
V. Les travaux et les charges
Pour les travaux, c’est la même chose. Le payeur est celui qui est proprié-
taire à la date du paiement de l’appel de fonds.
ΔΔ Réponse de Pasdem
Il faut voir le règlement de copropriété qui statue sur la répartition des
tantièmes de garage, sinon ce sont des charges communes générales qui
incombent à tous.
105
Lexique
Administrateur provisoire
Personne chargée par un tribunal de gérer temporairement une entité.
Assurance dommage-ouvrage
Garantie pour les travaux de réparation d’une construction.
Clause
Disposition particulière d’un contrat.
Concession
Droit que l’on obtient de l’État en vue d’une exploitation.
Droit de jouissance
Usage libre d’un droit.
Destination de l’immeuble
Usage d’un immeuble ; il peut être uniquement réservé à l’habitation ou des
activités professionnelles peuvent y être autorisées.
Hypothèque
Droit garantissant le créancier sans déposséder le propriétaire de son bien.
106
Lexique
Indivise
Qui n’est pas séparable.
Indivision
Lorsqu’un bien appartient à plusieurs personnes ayant les mêmes droits.
Indivisaire
Personne qui se trouve dans une situation d’indivision.
Lot
Un lot de copropriété est constitué d’une partie privative et d’une quote-part
des parties communes.
Lotir
Partager en plusieurs lots.
Lotisseur
Personne qui lotit un terrain.
Mandat
Pouvoir donné à une personne pour représenter quelqu’un en son nom.
Mandataire
Celui qui reçoit un mandat.
Mandataire ad hoc
Celui qui reçoit un mandat du juge.
107
Lexique
Nomenclature
Liste de termes techniques classés qui fait autorité.
Patrimoine
Biens reçus en héritage.
Transmission patrimoniale
Léguer ses biens par héritage ou donation.
Personnalité juridique
Permet de conclure des contrats et d’aller en justice.
Personnalité civile
Possibilité de représenter un groupement devant la justice.
Personne morale
Une entité qui possède les mêmes droits qu’une personne physique.
Plus-value
Augmentation de la valeur d’un bien.
Quorum
Nombre de membres suffisant pour délibérer.
Quote-part
Part que chacun doit payer ou recevoir dans la répartition d’une somme.
Responsabilité civile
Obligation de réparer les dommages causés à autrui.
108
Lexique
Résolution
Décision adoptée par une assemblée qui délibère.
Rétractation
Retour sur un engagement, une déclaration.
Servitudes
Contraintes, obligations qui pèsent sur un bien.
Tantième ou millième
Unité de division de l’immeuble
Viabilisation
Travaux de voirie et de raccordement aux réseaux d’eau, d’électricité, de gaz,
de télécommunications et d’évacuation réalisés sur un terrain.
109
Index des questions
Index des questions
et des astuces
et des astuces
I. Le régime juridique 12
Interdictions de mise en copropriété : loi et sanctions 28
Que penser de la très controversée multipropriété immobilière ? 28
Répartition des millièmes 30
Vendre une loge 30
Combles d’une copropriété 31
Espace commun d’un lotissement 31
Règlement de copropriété et loi 32
110
Index des questions et des astuces
111
Les professionnels et experts
cités dans cet ouvrage
Nos sites permettent aux professionnels et spécialistes de publier et partager
leur savoir-faire (réponses aux questions des internautes, astuces, articles…).
Une sélection de leurs meilleures contributions a été incluse dans cet ouvrage.
112
Trouver des professionnels
près de chez vous
http://copropriete.ooreka.fr/annuaire
FIN