COMMENT

ACHETER
SON
TERRAIN
VILLAGEOIS
EN TOUTE
SERENITE
Les 7
étapes
Pour acheter un
terrain villageois sans
se faire arnaquer
INTRODUCTION
En effet, on n’achète pas un terrain comme on achète une baguette de pain, c’est un investissement à prendre avec beaucoup
de précautions et certaines vérifications à faire. Il est donc bon pour tout acquéreur ou acheteur de terrain villageois de
s’entourer d’un minimum de précaution ou de prudence.

Mais Qu’est-ce qu’un terrain villageois ?

Pour faire simple ce sont des parcelles issues d'un lotissement villageois, c'est une communauté villageoise qui décide de faire identifier et
de morceler les grandes parcelles qu'elle possède. Généralement ce sont des terrains qui ne sont pas immatriculés.

Il faut savoir qu’en Côte d’Ivoire, la terre appartient à l'état mais les villageois qui occupent les terrains ne sont pas des propriétaires
terriens mais disposent de droit coutumier.

Ces terrains ne sont pas juridiquement protégés, mais ils sont bon marché par rapport aux terrains immatriculés, et c’est ce
qui fait que ces parcelles connaissent un succès certain auprès des nombreux candidats qui veulent avoir un terrain.

Ce qui peut commencer alors comme une excellente affaire pour l’acheteur, finit très fréquemment en cauchemar pour un grand nombre :
terrain inexistant dans le lotissement, vente à plusieurs acheteurs, usurpation d’identité, problèmes de chefferie villageoise, querelles de
familles villageoises… pour ne citer que quelques mésaventures.

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INTRODUCTION

Si comme la majorité des personnes, vous voulez acheter un terrain et vous avez des propositions de terrains Villageois mais malheureuse-
ment vous ne savez pas quoi faire, vous ne savez pas par où commencer et surtout vous voulez éviter de vous faire arnaquer, ce guide
vous permettra de faire votre achat sereinement.

Dans ce guide nous allons voir les différentes étapes à faire pour acheter un terrain villageois en toute sérénité.

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 1 UN LOTISSEMENT
APPROUVÉ

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 1 UN LOTISSEMENT APPROUVÉ
Lorsque l'on vous parle d'un terrain villageois, la première étape et je peux dire la démarche la plus importante est de s’assurer que le lotisse-
ment est approuvé ?

Pourquoi est-ce si important d’avoir cette information ?

Parce que si vous voulez être pleinement propriétaire en Côte d’Ivoire, vous devez disposer d’une ACD (Arrêté de Concession Définitive) qui
vous confère la pleine propriété, et pour pouvoir faire l’ACD il est impératif que le lotissement sur lequel se trouve votre terrain ai obtenu un
arrêté d’approbation de la parcelle.

Qu’est-ce que l’arrêté d’approbation ?

C’est la validation du plan de lotissement qui respecte également le plan directeur, c’est-à-dire que ce lotissement a obtenu l’autorisation du
Ministère de la Construction (MCLUA) pour immatriculer les lots et tenir compte des différentes servitudes et travaux dans le futur.

Comment vérifier l’arrêté d’approbation ?

La première des choses est de demander au vendeur une copie de l'arrêté d'approbation et vous devez venir vérifier cela auprès du ministère
en charge de la construction et de l'urbanisme si l’arrêté ne souffre d’aucune irrégularité ;

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 1 UN LOTISSEMENT APPROUVÉ
Normalement si le lotissement est normalement reconnu au niveau du ministère de la construction, Il faut bien s'assurer que le lot et l'ilot que
l'on vous vend fait bien partie de l'arrêté d'approbation, et aussi que le nom du lotissement corresponde bien.
Vous pouvez même demander quel est le nom qui figure sur le guide au niveau de la construction.

Pour finir il est primordial de s'assurer que l'arrêté d'approbation a été signé par l'autorité compétente généralement c'est le ministre en
charge de la construction dans le district d’Abidjan.

Une mise en garde pour les lotissements non approuvés ou en cours

d’approbation.
Attention, si le terrain que vous voulez acheter n'a pas d'approbation ou encore le vendeur vous dit que l'approbation est en cours, sachez
que vous courez un grand risque car tant que le Ministère de la Construction n’a pas validé le plan d’application du lotissement qui va débou-
cher sur l’arrêté d’approbation vous n’êtes pas sûr de rentrer en possession de votre terrain ou pire encore peut être que le projet de lotisse-
ment ne peut pas aboutir.
En effet il est préférable si c'est votre premier achat de suivre scrupuleusement les étapes qui sont décrites dans ce guide.

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 1 UN LOTISSEMENT APPROUVÉ

En effet certaines personnes peuvent acheter un terrain sans que le lotissement soit approuvé mais cela représente un grand risque et généra-
lement c'est pour faire de la spéculation, c'est à dire que l'on achète cela à un prix dérisoire pour le revendre au moins 10 Fois plus cher.

Également pour ceux qui s'y connaissent ils savent aussi que c'est une question de patience.

Autant votre capital peut être multiplié par 10, autant un arrêté d’approbation peut prendre plusieurs années avant la validation.

Donc nous retenons que pour votre premier achat, il faut impérativement que le lotissement soit approuvé et surtout vous
devez vérifier l’acte au niveau du ministère.

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 2 LA VISITE DU SITE
(Avec un Géomètre agrée)

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 2 LA VISITE DU SITE (Avec un Géomètre agrée)

Concernant la seconde étape, il faut faire la visite du site. Cela parait anodin ou même logique mais il est primordial de faire la visite.

Oui en effet souvent à cause de la distance ou à cause de l’accessibilité, de nombreuses personnes achètent des terrains sans savoir ou
cela est situé exactement.

Pourquoi est-ce si important de faire la visite ?

Cela vous permettra de vous faire une idée du site et surtout d’avoir des éléments de réponses aux questions suivantes :

Est-ce un site accessible ?

Est-ce un site avec des projets en cours dans les environs ?
Est-ce que le terrain est en pente ?
Est-ce une zone marécageuse ?

Comment se comporter lors de la visite ?

Lors de la visite il est primordial d'avoir le plan de masse du lotissement pour savoir la localisation exacte du terrain en fonction des autres
terrains, également la superficie du terrain et aussi de s'assurer que les bornes sont bien visibles et enfin de savoir quel est le numéro du
lot et de l’ilot.

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 2 LA VISITE DU SITE (Avec un Géomètre agrée)

Quel professionnel peut vous accompagner lors de la visite ?

Il est vivement conseillé lors de votre visite de vous faire accompagner par un géomètre agréé, en effet vous n'avez pas la c ompétence
pour savoir si le terrain que l'on vous présente est bien le terrain dont les lots sont présentés sur le plan de masse, seul un géomètre pourra
vous le dire, il est vrai que cela représente un coût certain mais rappelez-vous que vous n'achetez pas une baguette de pain mais un bien
immobilier.

Il est vrai qu'il sera difficile et surtout très couteux si à chaque visite vous devez vous faire accompagner par un géomètre expert, c’est pour cette
raison que vous devez exiger obligatoirement que la première étape concernant l’arrêté d’approbation du site ne souffre d’aucune
irrégularité pour que si vous décidez de vous faire accompagner par un géomètre, cela ne représente pas une dépense inutile.

Donc nous retenons qu’il est indispensable de faire la visite du terrain que l’on souhaite vous vendre et si possible
avec un Géomètre agréé.

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 3 LA VÉRIFICATION DE
L’IDENTITÉ DU VENDEUR

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 3 VÉRIFIER L'IDENTITÉ DU VENDEUR ET SA COMPÉTENCE
À VENDRE LE TERRAIN
Après la vérification de l’arrêté d’approbation et la visite sur le site, vous devez vérifier l'identité du vendeur et s’assurer que le terrain lui
appartient ou qu’il a le droit de le vendre.

Qui a le droit de vendre ?

Soit le propriétaire, soit la personne qui a un mandat de vente en bonne et due forme de la part du véritable propriétaire pour vendre le bien.

Comment vérifier Qui a le droit de vendre ?

S’il est propriétaire et que l’étape 1 a été bien respectée, c’est-à-dire que le lotissement est régulièrement approuvé, alors le propriétaire
dispose d’une attestation villageoise en son nom et normalement son nom doit être inscrit dans le guide qui se trouve au village. Il suffit
alors de demander au propriétaire sa pièce d’identité et l’attestation villageoise à son nom et de s’assurer que tout concorde.

S’il a un mandat, alors en plus des vérifications décrites plus haut, il doit fournir son mandat de vente et aussi sa pièce d’identité.

S
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 3 VÉRIFIER L'IDENTITÉ DU VENDEUR ET SA COMPÉTENCE
À VENDRE LE TERRAIN

Est-ce que des personnes peuvent avoir une attestation villageoise à leur nom et ne
pas avoir le droit de vendre ?

Attention nous avons aussi le cas de personnes qui représentent la famille, mais elles n’ont pas la compétence ni le droit de vendre sans
l’accord des membres de la famille.

Il y’a aussi certains terrains qui ne peuvent pas être vendus car ils appartiennent au village et leur vente est impossible.

Comment vérifier tous ces éléments ?

Il faut vous rendre à la chefferie et demander l'histoire du terrain. Cela permet de savoir qui est le propriétaire et surtout cela permet de
savoir s’il n’existe aucun litige interne au village.
N’oubliez pas que nous sommes dans le cas d’un lotissement approuvé, alors chaque parcelle doit avoir une attestation villageoise et cela
rend plus facile la vérification. Sur l’attestation, vous pouvez vérifier que c’est bien le propriétaire.
Concernant la signature, il faut s’assurer que la signature du signataire est bien celle de l'autorité compétente au niveau du village, il peut
s'agir du chef ou du comité de gestion.

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 3 VÉRIFIER L'IDENTITÉ DU VENDEUR ET SA COMPÉTENCE
À VENDRE LE TERRAIN

Est-ce que je suis obligé d’aller à la chefferie ?

De nombreuses personnes achètent des terrains villageois et surtout ils se méfient des villageois. Mais vous devez savoir que tout part de
la chefferie et vous devez vous assurer la conformité au niveau du village surtout si c’est un villageois ou un de ses représentants.
Il est important de savoir quel est l’interlocuteur en face de vous et s’il a le droit de vendre ce terrain.
De plus, Quand vous achetez un terrain villageois, il serait imprudent de ne pas faire un tour au niveau du village pour vous présenter et
vous assurer qu’il n’y aucun problème sur la parcelle.

Ce qu’il faut retenir, c’est qu’il est vital de vérifier l’identité du vendeur et de faire un tour à la chefferie pour s’assurer qu’il
n’y a pas de problème et des antécédents.

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 4 LA PHASE DE
NÉGOCIATION

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 4 LA PHASE DE NÉGOCIATION

Après les différentes étapes citées ci-dessus, nous pouvons négocier si le contexte le permet avec l’acheteur.

En effet après la visite et aussi après les vérifications au niveau de la chefferie vous pouvez avoir des arguments pour faire baisser le prix
en votre faveur.

Vous voyez que la phase de négociation intervient après les vérifications préalables. Malheureusement la plupart des personnes
commencent à vouloir diminuer le prix sans au préalable avoir fait les vérifications nécessaires.

Ce qu’il faut retenir, c’est de vérifier les étapes avant de payer une quelconque somme et surtout exiger un paiement de reçu.

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 5 L’INSCRIPTION
DANS LE GUIDE
DU VILLAGE

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 5 L'ATTESTATION VILLAGEOISE ET L'INSCRIPTION DANS LE GUIDE
VILLAGEOIS
Normalement après le paiement, il est plus qu’impératif d’exiger d’avoir une attestation villageoise à votre nom signé par les personnes
compétentes.

Cette procédure vous permet de vous faire enregistrer dans le guide de lotissement qui se trouve soit au village, soit chez le lotisseur.

Attention, juste un reçu de paiement ou alors une attestation villageoise sans l’inscription dans le guide du village vous expose à de graves
risques.

En effet, comme nous allons le voir dans la prochaine partie, c’est à partir de la vérification dans le guide du village que l’on va pouvoir
inscrire votre nom dans le guide qui se trouve au niveau du ministère.

Cette attestation a un coût et elle varie dans la zone de Abidjan entre 200 000 Francs à 500 000 Francs CFA/ lots de 500 M2 et cela dépend
des villages ;

Ce qu’il faut retenir est que vous devez exiger d’avoir votre attestation villageoise à votre nom et aussi votre nom inscrit
dans le guide villageois

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 6 LA PROCÉDURE
COMPULSOIRE

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 6 LA PROCÉDURE DE COMPULSOIRE AVEC UN HUISSIER POUR
L'INSCRIPTION AU NIVEAU DU MINISTÈRE

Comme énoncé dans la partie précédente, il est important que vous ayez votre nom inscrit dans le guide au niveau du village. Et c’est ce
qui fera que nous pourrions faire cette étape en toute sérénité.
A ce stade vous devez faire un acte compulsoire avec un huissier de justice.

Qu’est-ce qu’un acte compulsoire ?

En effet, il y’a une procédure pour mettre votre nom dans le guide au niveau du ministère et c’est cette procédure qui se nomme un acte
compulsoire.

Le rôle de l'huissier est d'aller constater votre nom dans le guide qui se trouve au niveau du village ou du lotisseur, et de l'inscrire au niveau
du guide au niveau du ministère.

Est-ce que cet acte est obligatoire ?

Il est important de préciser que sans cet acte d'huissier la procédure d'ACD risque d'être bloqué car elle est obligatoire pour que vous obte-
niez votre ACD.

Il faut aussi préciser que cette procédure a un coût.

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 6 LA PROCÉDURE DE COMPULSOIRE AVEC UN HUISSIER POUR
L'INSCRIPTION AU NIVEAU DU MINISTÈRE

Pourquoi cette étape est nécessaire ?

Pourquoi cette étape est nécessaire parce que tant que vous n'avez pas fait cette procédure vous êtes toujours sous le coup d u régime
villageois.

Qu’est-ce que cela signifie ? Cela signifie tout simplement que s’il y’a des changements de chefs, des palabres, ou encore des désaccord
entre l'ancienne génération et la nouvelle génération, vous risquez de vous retrouver au milieu de palabre qui ne vous concernent pas et
surtout qui risquent de mettre en cause l’obtention de votre ACD.

Alors qu’avec cette procédure vous êtes reconnu au niveau de l'administration. Mais là encore il faut rapidement faire les démarches pour
acquérir l'ACD car c'est le seul titre qui vous confère la pleine propriété.

Nous retenons que nous devons faire un acte compulsoire avec un huissier de justice pour que votre nom soit inscrit au
niveau du guide du ministère.

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 7 LA PROCÉDURE
DE DEMANDE
ACD

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CONCLUSION

Nous venons de terminer les 7 étapes pour vous permettre de pouvoir acheter un terrain villageois en toute sérénité.

Acheter un terrain villageois est une opération qui comporte certains risques, mais avec les différentes étapes qui sont
dans ce guide pratique, vous vous évitez de nombreux pièges qui sont liés à l'achat des terrains villageois.

Il faut savoir que lorsque l’on achète un terrain villageois, la principale question à se poser est de savoir si ce terrain me permettra
de faire aisément mon ACD pour que je devienne pleinement propriétaire. Si cela ne me permet pas dans l’immédiat alors il est
mieux de renoncer à cet achat si c’est votre premier investissement immobilier.
Malheureusement de nombreuses personnes pensent qu’il suffit juste d’avoir sorti de l’argent et de le remettre à un « propriétaire » et on
devient propriétaire à notre tour.
Non il y’a des règles, des procédures à suivre et des démarches à faire pour être pleinement propriétaire.

On peut les résumer en 4 grands points :

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CONCLUSION

1 Est-ce que le lotissement est approuvé ?

2 Est-ce que le vendeur peut réellement vous vendre le terrain ?
3 Est-ce que vous avez vérifié votre inscription dans le guide de lotissement ?
4 Est-ce que vous avez fait la procédure compulsoire avec un huissier ?

Quand on achète un terrain, même si on a une attestation villageoise et notre nom inscrit dans le guide, il faut quand même faire la
demande d’ACD car en Côte d’Ivoire c’est le seul document qui vous confère la pleine propriété.

Il est légitime et normal que vous vouliez accéder à la propriété, mais maintenant avec ce guide pratique vous avez tous les
éléments pour effectuer votre achat de terrain villageois en toute sérénité.

Bravo à vous car grâce à ce guide, vous avez des éléments de réponses à différentes interrogations qui permettront de réduire de manière
significative les risques en matière de foncier.

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