Formation Expertise en

évaluation immobilière
DEXA | – Expertise Immobilière

© DEXA – Welearn – BMCE

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 0.1 Présentation des intervenants
ALAMI Mohamed Saâd, MRICS
• Ingénieur en modélisation
financière
• Master 246 en Management de
l’immobilier – Paris Dauphine
DEXA | – Expertise Immobilière
• Certification Internationale de
Finance d’entreprise – HEC Paris
• Membre de la RICS
• Direction des Opérations – DEXA
Maroc & Responsable des
évaluations OPCI
• DEXA – 35 Ans d’expertise immobilière
• +2500 Valorisations Annuelles
• Intervention au sein des principales opérations O.P.C.I du marché
• OPCI : CIH Patrimmo, CDG Premium Immo, CMR O Stone, CMR MF STONE,
ALAMI Mohamed, MRICS VR Terramis, CMR R Stone, Cleopierre… Organismes bancaires : BMCE,
Attijariwafa Bank, Société générale, crédit agricole, Maroc leasing, Finea,
• Directeur général – DEXA Maroc CDM…Grands comptes : LabelVie, Danone, Omrane, Addoha, Groupe
• Architecte DESA Palmeraie – Assurances : AtlantaSanad / Saham … Etc
• Génie civil - Strasbourg
•
Membre de la RICS, VR
• Expert judiciaire assermenté
• Membre du centre euro-méditerranéen
de médiation
• Membre de l’OMEI
 0.2 Sommaire

[Théorie] Expertise en évaluation Immobilière

1 •
•
•
Généralité sur l’expertise en évaluation immobilière
Méthode d’évaluation par comparaison
Méthode d’évaluation par Sol+Construction
• Méthode d’évaluation par capitalisation des revenus
• Méthode d’évaluation par DCF

Applications
DEXA | – Expertise Immobilière

2 •
•
Analyser un rapport d’expertise
Processus d’une mission d’expertise immobilière
• Cas Pratique : Bilan lotisseur
• Cas Pratique : DCF

Sommaire
 1
Généralités – Expertise
Immobilière

DEXA Maroc – Welearn - BMCE DEXA Maroc

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L’expert en évaluation immobilière
L’Expert en Immobilier Ethique professionnelle, Devoirs et Responsabilité

• L’expert en évaluation immobilière est un spécialiste dans l’art d’évaluer les divers droits dont les biens
immobiliers sont les supports. L’expert doit (Charte de l’expertise immobilière) :

• Prérequis 1 : Connaissances nécessaires acquises via un enseignement spécifique diplômant ou • Procéder à ses opérations dans l'honneur, la dignité et la
certifiant. correction,

• Prérequis 2 : Avoir Acquis une expérience suffisante (au moins 7 ans de pratiques dans le secteur de • Accomplir ses tâches en toute impartialité,
l’immobilier dont 4 ans dans le domaine de l’évaluation immobilière)
• Conserver son indépendance en excluant toute pression ou
• Complément : appartenir à des organisations ou associations professionnelles. Disposer de influence,
certifications ou d’agréments spécifiques.
• Conclure en toute conscience et bonne foi,
La Vision 360° de l’Expert Immobilier • Respecter le secret professionnel,

• Déposer ses conclusions dans les délais convenus

Mandants : Confrères :
*Mettre en œuvre *Relations courtoises
tous les moyens *Echange
d'investigation d’informations non
nécessaires confidentielles
*Justifier ses
Juridique / conclusions
Finance / *Rédiger un rapport
Foncier / Economie Technique
Fiscalité
Urbanisme clair
et précis.

Généralités sur l’expertise en évaluation immobilière

Quand faire appel à un expert en évaluation immobilière ?
Pourquoi déterminer la valeur d’un bien Immobilier ?

• Achat/Vente • Garantie Hypothécaire

• Partage Successoral / Héritage • Leasing/Leasback
• Base Fiscale • Mise à prix (enchères)
Faire appel à Evaluer
• Apport d’actifs
• OPCI / Appels Publics à l’épargne Expert vérifiant les
Droits réels
condition 1.1)

Travail d’évaluation synthétisé au sein d’un livrable

• Rapport d’expertise détaillé

• Rapport d’expertise résumé

• Certificat d’expertise

Généralités sur l’expertise en évaluation immobilière

Le Concept de la Valeur
La Valeur Vénale Autres Types de valeurs
Type Caractéristiques
Montant estimé pour lequel un actif ou un passif est susceptible de s’échanger à la date La valeur d'apport est celle pouvant être affectée à un bien
d’évaluation entre un acheteur consentant et un vendeur consentant dans des conditions de Valeur d’apport immobilier dans le cadre d'une opération d'apport déterminée ou
concurrence normales après une commercialisation adéquate, les parties agissant, chacune, de transfert d'actif
en toute connaissance de cause, avec prudence et sans contrainte. (RICS Red Book – IV 104 Il s'agit de la valeur de réalisation d'un bien ou d'un droit immobilier
30.1) dans un contexte de contrainte, quelle que soit la nature de ce
Valeur de vente forcée contexte (judiciaire, psychologique, financier ou autre). Elle traduit
une différence sensible, du moins dans la majorité des cas, avec la
valeur vénale moyenne
Les conditions de la valeur vénale Celle-ci se définit comme le coût de reconstruction de bâtiments et
Valeur à neuf d'équipements de nature immobilière (immeubles par destination),
honoraires et frais techniques inclus.
✓ La libre volonté du vendeur et de l’acquéreur ;
Le prix de convenance particulière traduit le prix de réalisation sur le
✓ Délai raisonnable pour la négociation ; marché d'un bien dans des circonstances spéciales qui ont faussé le
✓ Conditions usuelles du marché ; jeu normal de la loi de l'offre et de la demande. Ce prix résulte du
✓ Absence de facteur de convenance personnelle. Prix de convenance
fait que l'une des parties a été motivée par une convenance
particulière, donc propre à elle seule, et exogène par rapport au
marché immobilier
La relativité de la Valeur La valeur d'assurance est la valeur pour laquelle un bien est assuré
auprès d'une Compagnie. Elle sert de base de calcul au versement
Valeur d’assurance
des primes annuelles d'Assurances et de base de discussion pour le
montant éventuel des indemnités en cas de sinistre
• Relativité dans l’espace La valeur d'utilité est définie comme la somme d'argent (ou encore
• Relativité dans le temps l'investissement global), qu'un Chef d'entreprise prudent et avisé
Valeur d’utilité
devrait accepter de décaisser pour pouvoir disposer d'un bien
directement nécessaire à l'exercice de son activité.
Il comprend le coût d'achat du terrain et le coût de construction des
Coût de remplacement bâtiments et agencements immobiliers, impôts non récupérables,
frais, taxes et honoraires inclus. (Net = Brut – Vétusté)

Généralités sur l’expertise en évaluation immobilière

Facteurs de la Valeur (1/5)
Généralités – Facteurs de la Valeur

Urbanisme Situation

Physique
Juridique
Expert en
évaluation immobilière

Economie
Finance

Généralités sur l’expertise en évaluation immobilière

Les Facteurs de la Valeur (2/5)
Situation

• Environnement proche et
site favorable
Analyse • Quartier Prime
de la situation
• Proximité des commodités
• Bon Tissu urbain
• Bon Voisinage

• Environnement proche et
site défavorable
• Quartier secondaire
• Loin des commodités
• Mauvais Tissu urbain
• Voisinage défavorable
Coordonnées GPS, Map, Accès, desserte, environnement proche….

Généralités sur l’expertise en évaluation immobilière

Facteurs de la Valeur (3/5)
Facteurs Physiques

Quote-Part Construction • Bonne configuration du terrain

Analyse • Relief favorable
Physique • Bonne qualité du Sous-Sol
• Terrain nu
• Construction neuve/Bonne qualité
• Bonne finition

• Mauvaise configuration du terrain

• Relief défavorable
• Mauvaise qualité du Sous-Sol
Quote-Part Terrain • Terrain encombré
• Construction vétuste/Mauvaise
qualité
• Mauvaise finition
Configuration, relief, sous-sol, viabilisation, encombrement, construction

Généralités sur l’expertise en évaluation immobilière

Facteurs de la valeur (4/5) [Facteur économique]
1.1 Principe de l’offre et de la demande 1.2 Diagramme de l’offre et de la demande et point d’équilibre

Prix de l’immobilier
Quantité offerte/produite
Principe par les développeurs immobilier
Analyse
Economique

+ =
Offre basse Demande élevée Augmentation des
prix de l’immobilier Prix élevés
Point d’équilibre
Réciproque

Prix bas
+ = Quantité demandée
par le marché
Diminution de Diminution des
Augmentation de l’offre prix de l’immobilier
la demande

Stock disponible bas Demande élevée Quantité

Demande basse
Les prix de l’immobilier s’établissent comme un point d’équilibre entre l’offre et la
1 - Les promoteur vont commencer à
demande.
produire plus d’unité afin d’absorber
la demande et à augmenter les prix
car la demande est très élevée => la
demande va progressivement baisser
jusqu’à ce que le stock produit
absorbe exactement la quantité
demandée c’est le point d’équilibre
Sur- offre
2 - Les promoteur vont commencer à
baisser leur production car la
demande est basse et à baisser leurs
prix afin d’écouler leurs stocks
invendus => la demande va
progressivement augmenter jusqu’à
ce que le stock puisse s’équilibrer
avec la demande.
Facteurs de la valeur (4/5)
Facteurs Economiques

Prix de l’immobilier
1/ Phase de récupération :
Prix de l’immobilier au plus bas et commence légèrement à se redresser.
Pendant la phase de récupération, de nombreuses propriétés seront
disponibles à l'achat à un prix inférieur à leur valeur marchande. Ainsi, les
acquéreurs potentiels deviendront plus nombreux et la vacance/Stock
disponible va progressivement baisser durant cette phase.
Phase dure longtemps dans le temps.

2/ Phase de d’expansion :
la phase d'expansion est celle où le marché immobilier peut enfin être
2- Expansion considéré comme sain. Cette phase se caractérise par l'augmentation de la
3- Hyper-offre demande et le nombre croissant d’individus à la recherche de logements
disponibles. En conséquence, c'est à ce moment-là que le développement
immobilier est le plus actif et le plus lucratif.

3/ Phase de d’hyper offre :

l'hyper offre se produit lorsque le marché immobilier compte plus de propriétés
et d'unités vacantes qu'il n'y a d'acheteurs. L'hyper offre est souvent causée par
4- Récession
1- Récupération la construction et la livraison excessive de nouvelles unités vendables. Les prix
Temps commencent à baisser.

4/ Phase de de récession:
la récession marque la fin du cycle du marché immobilier. L'offre dépasse
largement la demande et très peu achètent des propriétés. Le prix des
propriétés est revu à la baisse pour attirer de nouveaux acquéreurs. Pour de
nombreux acteurs du secteur immobilier, une récession est une période de
panique. Mais, comme le marché de l’immobilier est cyclique, le passage à la
phase de récupération constitue la phase suivante afin d’équilibrer le marché.

Généralités sur l’expertise en évaluation immobilière

 Facteurs de la Valeur (5/5)
Facteurs Juridiques/Urbanistiques/Financiers

Facteurs Juridiques Facteurs Urbanistiques Facteurs Financiers

• Droits réels grevant l’actif • Constructibilité • Calculs des revenus locatifs
• Mode de détention • Affectation • Calculs des postes de charges
Analyse • Situation locative • Hauteur autorisée/CUS / COS / (Capex et Opex)
Juridique/ • Règlement de copropriété Reculs • Calcul des flux de trésoreries
Urbanistiques/ • Servitudes générés par l’immeuble
Financiers
• Inscriptions et charges

Généralités sur l’expertise en évaluation immobilière

Méthodes d’évaluation
Récapitulatif

Facteurs :
• De Situation
• Physiques
Mission Influencent
• Economiques
Expert vérifiant les • Juridiques/Urbanistiques
condition 1.1) Déterminer Valeur • Fiscaux/Financiers

Méthodes
Utilisés au sein de

Méthodes
Méthodes Marchés Méthodes Revenue
Professionnelles
• Comparaison • Capitalisation • Bilan Promoteur
• Sol + Construction • DCF • Bilan lotisseur
• Autres…

Généralités sur l’expertise en évaluation immobilière

 2
La Méthode d’évaluation
Par comparaison

– DEXA Maroc – Welearn - BMCE DEXA Maroc

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Principe de la Méthode par comparaison
Définition RICS Calcul des différents paramètres

• La méthode par comparaison consiste à comparer l’actif évalué avec des actifs (ou passifs)
identiques ou similaires pour lesquels on dispose d’informations sur le prix. Il peut s’agir d’une Soit à partir des plans de l’appartement soit directement à partir
comparaison des transactions sur le marché relatives à une catégorie d’actifs (ou de passifs) 𝑆ℎ de la documentation juridique ( Acte de vente, certificat de
identique ou équivalente, s’inscrivant dans un horizon temporel pertinent . (RICS RedBook ) propriété,…)

Exemple – Evaluation d’un appartement

𝑉 = 𝑆ℎ ∗ 𝑃𝑢
#Comparable 1
Surface : 75 m²
P.T : 1 650 000 Dhs
Appartement Valeur de Surface Habitable Prix unitaire
P.U : 22 000 Dhs/m²
de 60m² l’appartement ( m² , sqft…) (€/m², $/sqft…)
Habitable ( £ , $ , €,…)
𝑃𝑢 #Comparable 2
Surface : 70 m²
P.T : 1 570 500 Dhs
P.U : 22 500 Dhs/m²
Bien Objet
de l’expertise

𝑉 = 60𝑚2 ∗ 23 000Dhs/m² #Comparable 3

Surface : 55 m²
Application P.T : 1 290 250 Dhs
P.U : 23 500 Dhs/m²
𝑉 = 1 380 000 Dhs
Pu retenu : 23 000 Dhs/m²

La méthode d’évaluation par comparaison

Principe de la Méthode par comparaison
Généralisation de la méthode par comparaison

𝑉 = 𝑆ℎ ∗ 𝑃𝑢
Principales Unités de mesure
Valeur de Surface Habitable Surface Habitable Unité Application
( m² , sqft…) (€/m², $/sqft…)
l’appartement
( £ , $ , €,…) m² Habitable • Appartement, studio, maison, autres logements

m² Utile
• Bureaux, locaux commerciaux, actifs logistiques
Type Résidentiel (Studios, Appartements…)
Hectare
• Propriétés agricoles, terrains rureaux

Chambres
• Actifs Hôteliers

𝑉 =n∗𝑣 • Cliniques
Lit

Place
• Cinéma, autre actifs de loisir, Parking
Valeur de l’actif Quantité d’unité de Valeur de l’unité
( £ , $ , €,…) mesure de mesure (étude de
à comparer marché)

Généralisation formule comparative

La méthode d’évaluation par comparaison

Analyse multicritère, Homogénéisation des comparables et calcul du prix unitaire
Construction de la grille homogenisation

Comparable Quotation
Situation Surface Standing Comfort Param5 Param6 Coef Moyen P.U P.U Homogeneisé
Comparable 1 1,1 1,1 0,7 1,1 1,1 0,8 0,98 P.U 1 0,98 * P.U1
Comparable 2 1,1 1,2 1,1 1,2 0,7 0,7 1,00 P.U 2 1 * P.U2
Comparable 3 0,9 0,7 1,3 0,8 0,9 1,3 0,98 P.U 3 0,98 * P.U3
Comparable 4 0,9 1 1,3 1,1 1,3 0,8 1,07 P.U 4 1,07
Comparable 5 1,1 1 0,8 0,7 1 1,3 0,98 P.U 5 0,98 * P.U 5
Moyenne Moyenne Moyenne H

Principe : Histogramme des P.U comparables

• Coef > 1 ; Bien Objet de l’évaluation > Comparable

• Coef < 1 ; Bien Objet de l’évaluation < Comparable Moyenne H
• Coef = 1 ; Bien Objet de l’évaluation équivalent au comparable Moyenne
• Coef > 1,3 ou Coef<0,7 : Le comparable possède des critères très hétérogènes par
rapport au bien objet de l’expertise et doit être éliminé
• L’écart type de l’échantillon homogénéisé doit être inférieur à l’écart type de
l’échantillon non homogénéisé.
• La moyenne homogénéisée correspond au P.U retenu au sein de la méthode
d’évaluation par comparaison.

1 2 3 4 5

La méthode d’évaluation par comparaison

Analyse critique de la méthode
Points Forts

• Simplicité de la formule
• Applicable à quasiment tous les types d’actifs si les comparables sont disponibles
• Méthode directement corrélée au marché

Points Faibles

• Difficulté de trouver des comparables dans certaines zones

• Non applicables aux marchés étroits et restreints (ex: marché des châteaux en France)
• Ne tient pas compte de la situation locative du bien
• Date des comparables
• Analyse multicritère et homogénéisation subjective

La méthode d’évaluation par comparaison

 3
La méthode d’évaluation par
Sol + Construction

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 Principe de la Méthode d'évaluation par Sol+Construction
Définition RICS

• Selon la méthode par le coût, la valeur d’un actif est déterminée par référence au coût de remplacement par un actif similaire ou au coût de développement d’un
actif similaire, en partant du principe qu’un acheteur n’acceptera pas de payer un actif plus cher que le coût pour obtenir un actif ayant la même utilité. (RICS
RedBook - 7.18).

• Il s’agit donc intuitivement de reconstituer la valeur d’un bien immobilier comme somme de la valeur de la quote-part terrain et celle de la quote-part construction.

Principe de la méthode

4 Paramètres à Estimer

= + • Valeur Terrain
Valeur Bien Valeur Valeur • Abattement pour encombrement
Immobilier Terrain Constructions • Valeur des constructions
• Abattement pour Vétusté
- -
Abattement Abattement
Pour Pour
encombrement Vétusté

La méthode d’évaluation par Sol + Construction

Estimation de la quote-part Terrain
Fondement juridiques et urbanistiques liés à l’évaluation des Terrains nus à batir

2 terrains mitoyens disposant des mêmes dimensions peuvent avoir des valeurs très différentes. Pourquoi ?

Il faut prendre en compte les facteurs juridiques et urbanistiques :

• Le terrain est-il constructible ?

• Quelle typologie d’actif pouvons nous construire (Affectation) : Hôtellerie ? Bureau ? Logement ? Industriel ?
• Quelle est la hauteur maximale autorisée ?
• Quelle est la superficie maximale développable ?

Nécessité de disposer d’un certificat d’urbanisme spécifiant le potentiel et les paramètres de constructibilité du terrain à évaluer.

2 cas d’estimation de terrains à bâtir

Terrain destiné à la construction

d’une maison individuelle ou Villa

2 Cas d’estimation
De terrains à bâtir

Terrain destiné à la réalisation

d’un projet (Immeuble de
bureaux/Résidentiel, lotissement ,
Hôtel…)

La méthode d’évaluation par Sol + Construction

Schéma d’application de la méthode Sol+Construction
Schéma d’application

1 2 3 4

Calcul de la valeur du Application d’un Reconstituer le

terrain nu et libre par abattement pour Calcul de la surface cout de
comparaison. encombrement. construite HO. construction à
neuf.

5 6

Application d’un
abattement pour Application de la
obsolescence et formule T+C
vétusté

Formule T+C

𝑉 = 𝑃𝑢.𝑡𝑒𝑟𝑟𝑎𝑖𝑛 ∗ 𝑆𝑡𝑒𝑟𝑟𝑎𝑖𝑛 + 𝑃𝑢.𝑐𝑜𝑛𝑠𝑡𝑟𝑢𝑐𝑡𝑖𝑜𝑛 ∗ 𝑆𝐻𝑂 𝐶𝑜𝑛𝑠𝑡 + 𝐹𝑟𝑎𝑖𝑠 − 𝐴𝑏𝑎𝑡𝑡𝑡𝑒𝑟𝑟𝑎𝑖𝑛 𝑒𝑛𝑐𝑜𝑚𝑏 − 𝐴𝑏𝑎𝑡𝑡𝑐𝑜𝑛𝑠𝑡 𝑣é𝑡𝑢𝑠𝑡𝑒/𝑂𝑏𝑠

Comp Plan/ Comparaison ou Plan Appréciation expert

Marché Appréciation expert
Docs juridiques Bordereau (entre 10% et 40%)

La méthode d’évaluation par Sol + Construction

Analyse critique
Points Forts

Méthode utilisée et efficace dans le cadre des évaluation destinées à :

• Des opérations d’expropriation
• Des opérations nécessitant la distinction entre la valeur du terrain et la valeur des constructions ( Exemple : évaluation de bail à construction,
évaluation pour des besoins comptables, évaluation destinée pour les besoins d’une assurance…)

Points Faibles

• Composante comparative pour l’évaluation du terrain ( analyse des comparables tournés vers le passé);
• La détermination des abattements relatifs à l’encombrement du terrain, à la vétusté/obsolescence de la construction est faite en général de
manière subjectif.
• Ne tient pas compte de l’occupation et de baux éventuellement en place.
• N’est en général pas adaptée dans le cadre de projet faisant l’objets de ventes à la découpe (titre éclatés)

La méthode d’évaluation par Sol + Construction

 4
La Méthode d’évaluation
par Capitalisation des revenus

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Principe de la Méthode par capitalisation des revenus
Définition RICS Calcul des différents paramètres

• La méthode par le revenu comprend plusieurs variantes, mais repose principalement sur le revenu
qu’un actif est susceptible de générer au cours de sa durée de vie restante ou d’une période donnée .
(RICS RedBook )
Principe et formule de la capitalisation des revenus
• Soit l’actif est loué et la détermination du Revenu annuel se
𝑅 fait via l’analyse du contrat de bail en place.
• Soit l’actif est vacant et la détermination du loyer potentiel se
fait par comparaison via une étude de marché (voir Section 2)

$ Loyer (Potentiel)

Génère revenu
𝑅 annuel (Taxes,
charges)
𝑉= #Comparable 1
Loyer : 9650 dhs/mois
Actif
8000 dhs/mois
𝜏 P.T : 1 650 000 dhs
taux : 7,01%
Valeur de l’actif Taux (%)
𝑅𝑒𝑣𝑒𝑛𝑢 𝑎𝑛𝑛𝑢𝑒𝑙 ( £ , $ , €,…) D.I / H.D (Rendement, capitalisation,
𝜏𝑟𝑒𝑛𝑑𝑒𝑚𝑒𝑛𝑡 =
𝑉𝑎𝑐𝑞𝑢 𝑑𝑟𝑜𝑖𝑡𝑠 𝑖𝑛𝑐𝑙𝑢𝑠
Brut, Net) 𝜏 #Comparable 2
Loyer : 9400 Dhs/mois
P.T : 1 570 500 Dhs
taux : 7,18%
Bien Objet
de l’expertise
#Comparable 3
Loyer : 7500 Dhs/mois
P.T : 1 290 250 Dhs
𝑅 800∗12
𝑉= = = 137 143 € Application
taux : 6,96%

𝜏 7% Taux retenu: 7%

La méthode d'évaluation par capitalisation des revenus

Taux de Capitalisation, Rendement, Net, Brut
Synthèse

Taux

Capitalisation Rendement

NET Brut NET Brut

𝑅𝑁𝑒𝑡 𝑅𝑏𝑟𝑢𝑡 𝑅𝑁𝑒𝑡 𝑅𝑏𝑟𝑢𝑡
𝜏= 𝜏= 𝜏= 𝜏=
𝑉𝐻𝐷 𝑉𝐻𝐷 𝑉𝐷𝐼 𝑉𝐷𝐼

𝜏𝑐𝑎𝑝
𝜏𝑟𝑒𝑛𝑑 =
(1 + 𝛼)

La méthode d'évaluation par capitalisation des revenus

Analyse critique de la méthode
Points Forts

• Méthode Intuitive et Formule Simple

• Méthode très utilisée en immobilier d’entreprise
• Très utilisée dans le secteur de l’investissement immobilier

Points Faibles

• N’est pas recommandée pour les actifs vacants dont la liquidité est plus intéressante que s’ils étaient occupés
• N’est pas efficace dans le cas où les loyers ne sont pas stables (vacance, renouvellement de bail avec nouvelles conditions, travaux…)
• Imprécise dans le cas où les taux sont très faibles (Petite variation de taux => grande variation de résultat)
• Difficulté dans certains cas de connaitre les comparables en taux de rendement

La méthode d'évaluation par capitalisation des revenus

 5
La Méthode d’évaluation
Par Actualisation des
Cash-Flows

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– Principe de la Méthode d’évaluation par DCF
Définition RICS

• La méthode de l’actualisation des Cash-flows consiste à évaluer un actif en opérant la somme actualisée des flux financiers générés par celui-ci pendant une
durée donnée.

Revente de Pour chaque année :

l’immeuble

-
Flux Positifs (….)

Flux négatifs (…….)

Immeuble détenu

=
par l’investisseur pendant 10 ans
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Cash-Flow

𝑉 = 𝐶𝐹0 + 𝐶𝐹1 + 𝐶𝐹2 + 𝐶𝐹3 + ⋯ + 𝐶𝐹𝑛

Ne tient pas compte du « Time Value Of Money » - Les
différents Cash-Flows doivent être actualisés

La méthode d’évaluation par Actualisation des Cash-Flows

– Principe de la Méthode d’évaluation par DCF
Principe de l’actualisation

Placement d’un capital I à intérêt t pendant n périodes .

*(1+t)^n Capitaliser un flux

𝑉𝑛 = 𝐼 ∗ (1 + 𝑡)𝑛

I+I*t I*(1+t)+t*I*(1+t) Vn : Valeur future de l’investissement.

Investisseur I = I*(1+t) = I*(1+t)^2 = I*(1+t)^n I : Capital investit initialement
t : taux de rendement composé de l’investissement

0 1 2 3 … n
Actualiser un flux

1/(1+t)^n
𝑉𝑛
𝑉0 =
Valeur temporel de l’argent (Time Value of Money) (1 + 𝑡)𝑛
• Une somme d'argent vaut plus maintenant (dans le présent) que la même somme d'argent dans le futur.
• La valeur de l’argent ne peut donc croître dans le futur qu’en l’investissant. Un investissement différé est donc une opportunité
V0 : Valeur actuelle de l’investissement
perdue. I : Valeur future de l’investissement.
• L'inflation a un impact négatif sur la valeur temporelle de l'argent car votre pouvoir d'achat diminue à mesure que les prix t : taux de rendement composé de l’investissement
augmentent.
• Plus un investissement est risqué et plus la valeur actualisée des flux futur sont faibles.

La méthode d’évaluation par Actualisation des Cash-Flows

– Principe de la Méthode par DCF
La formule d’évaluation par actualisation des Cash-flows

CF0 CF1 CF2 CF3 CFn

Investisseur
0 ∗
1 1 2 3 … n
𝐶𝐹1 (1 + 𝑡)1
(1 + 𝑡)1 1
∗
𝐶𝐹2 (1 + 𝑡)2
(1 + 𝑡)1
… 1
∗
𝐶𝐹3 (1 + 𝑡)3
(1 + 𝑡)3
1
∗
𝐶𝐹𝑛 (1 + 𝑡)𝑛
(1 + 𝑡)𝑛

𝐶𝐹1 𝐶𝐹2 𝐶𝐹3 𝐶𝐹𝑛 𝐶𝐹′𝑛 + 𝑉𝑛

𝑉 = 𝐶𝐹0 + + + + ⋯+
(1 + 𝑡)1 (1 + 𝑡)2 (1 + 𝑡)3 (1 + 𝑡)𝑛

Cashflow l’année i
Durée de détention

Valeur de revente
𝑛
𝐶𝐹𝑖 𝑉𝑛 l’année n
𝑉=෍ +
(1 + 𝑡) 𝑖 (1 + 𝑡)𝑛
𝑖=0

Valeur de l’actif Taux de rendement exigé,

Taux actualisation, CMPC

La méthode d’évaluation par Actualisation desTransaction

Cash-Flows
Opportunities
Analyse critique de la méthode
Points Forts

• Traduit le business plan d’un potentiel acquéreur

• Adaptée à des actifs complexes et multilocataires qui génèrent un rendement
• Permet d’apprécier le risque d’un investissement et de faire une analyse de sensibilité par rapport à chaque paramètre

Points Faibles

• Nombreux paramètres et nombreuses hypothèses pouvant entrainer un risque d’erreur

• Taux d’actualisation difficile à apprécier
• Fiabilité de l’estimation de la valeur de sortie.

La méthode d’évaluation par Actualisation des Cash-Flows