MANDAT DE VENTE

Le mandat est défini par l’article 1984 du code civil comme étant l’acte par lequel une
personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour elle et en son nom.
Le contrat se forme dès l’acceptation de celui-ci par le mandataire.

Pour toutes ventes immobilières par l’intermédiaire d’un professionnel, la loi Hoguet
rend obligatoire le recours à un mandat de vente immobilier.
En France, le mandat donné à un agent immobilier ou négociateur immobilier, est régi
par la loi 70-9 du 2 janvier 1970, le décret du 20 juillet 1972 et l'arrêté du 15
septembre 1972.

1. Qu’est ce qu’un mandat de vente immobilier ?

Appliqué à la vente d’un bien immobilier, le mandat de vente est l’acte par lequel le
vendeur appelé “mandant”, charge un tiers, appelé “mandataire”, d’accomplir en son
nom et pour son compte une mission déterminée (réalisation de la vente de son bien
immobilier).

2. Qui peut signer un mandat de vente ?

Côté mandant :

Le ou les propriétaire(s) du bien objet de la vente. Dans le cadre d’une tutelle, seul le
tuteur doit signer le mandat de vente après en avoir obtenu l’autorisation de la part du
juge des tutelles.

Dans le cadre d’une curatelle, le propriétaire ainsi que le curateur doivent signer le
mandat de vente. L’accord du juge des tutelles au préalable est également obligatoire.

Un mandataire judiciaire peut également être amené à signer un mandat de vente.

Par exemple cela peut être le cas lors d’une procédure de surendettement et la saisie
d’un bien immobilier d’un propriétaire surendetté.

Également, si le mandant est une personne morale, c’est à dire une société, le
représentant de cette dernière devra signer le mandat de vente. Il faudra demander la
communication de l’extrait Kbis permettant de vérifier le statut de gérant, ou demander
la communication du mandat de représentation.

Côté mandataire :

L’agent immobilier détenteur d’une carte professionnelle portant la mention “T” est
habilité pour signer un mandat de vente, tout comme un négociateur
immobilier travaillant pour le compte d’une carte professionnelle portant la mention
“transaction”.

Également, un notaire peut proposer ses services afin de vendre un bien immobilier
pour le compte d’un propriétaire. Pour cela la signature d’un mandat de vente est
également obligatoire.

Enfin, un avocat est aussi un mandataire immobilier à titre accessoire. C’est à dire
qu’il peut se charger de la mise en vente d’un ou plusieurs biens immobiliers,
notamment en cas de successions, ou divorces. N’échappant pas à la règle, l’avocat
mandataire immobilier doit signer un mandat de vente avec ses clients pour pouvoir
procéder à la vente du ou des bien(s) immobilier(s).

3. Les différents types de mandats de vente

Dans l’univers de l’immobilier, il existe 4 types de mandats de vente :

 Le mandat de vente simple

Le mandat de vente simple est l’une des solutions les moins contraignantes pour le
vendeur, mais aussi l’une des moins efficaces. En effet, il est possible de mettre en
vente son bien immobilier auprès de plusieurs agences tout en laissant l’opportunité au
propriétaire de le vendre lui-même. Seule l’agence qui réalisera la vente sera
commissionnée au succès de sa mission.

Attention à ce type de mandat si vous souhaitez vendre rapidement votre bien : les
agents immobiliers ont tendance à fournir moins d’effort pour trouver de potentiels
acquéreurs, car ils savent pertinemment qu’ils ne sont pas seuls sur la mission.

 Le mandat de vente co exclusif

À l’instar du contrat de vente précédent, le mandat de vente co-exclusif permet de

mettre en concurrence une liste d’agences immobilières définie lors du contrat dans le
cadre de la vente de son bien immobilier. Dans ce cas de figure, le vendeur est autorisé
à faire appel à plusieurs mandataires pour parvenir à une transaction. Le vendeur n’est
pas autorisé à vendre son bien par ses propres moyens, et si cela arrive, il doit payer la
commission aux agences mandatées.

 Le mandat de vente semi-exclusif

Contrairement aux mandats expliqués auparavant, le mandat de vente semi-

exclusif permet au vendeur de proposer son bien à la vente par le biais d’une agence
unique. Le vendeur conserve toutefois le droit de trouver un acheteur par ses propres
moyens pendant la durée du mandat.

 Le mandat de vente exclusif

Le mandat de vente exclusif confère à l’agence immobilière mandatée le monopole
des actions de mise en vente du bien immobilier. Il permet aux acquéreurs et aux
vendeurs de n’avoir qu’un seul interlocuteur tout au long de la vente. Cela facilite ainsi
grandement le traitement des contacts, des visites et assure la meilleure publicité du
bien tout au long de la transaction.

Pour nombre de vendeurs, ce type de mandat garantit la qualité des services et

prestations mis en œuvre par l’agence et les conseillers mobilisés. La vente du bien
étant limitée dans le temps, cela implique nécessairement une estimation de la
maison au prix le plus juste du marché. Confier la vente de son bien en mandat
exclusif à des professionnels de l’immobilier de confiance permet généralement
d’écourter drastiquement les délais de vente.

 La délégation de mandat

En parallèle de leur développement en interne, les agents immobiliers se regroupent

de plus en plus entre eux pour permettre une plus grande diffusion de leur bien. En
effet, il est désormais très fréquent que deux agents immobiliers travaillent ensemble à
la recherche d’un acquéreur en vertu d’un mandat de vente que l’un délègue à l’autre.
Par le biais d’une convention et avec l’accord du mandant (vendeur), deux agents
immobiliers détenteurs d’une carte professionnelles peuvent collaborer pour la vente
d’un bien. Ainsi, le délégant (agent immobilier initiale) donne pouvoir
au délégataire (nouvel agent immobilier) de présenter le bien immobilier. Le
professionnel qui reçoit la délégation engage sa propre responsabilité professionnelle
vis-à-vis du client final. Même si, on le sait bien, le mandataire original reste toujours
le responsable pour les fautes commises par son substitué. Dans le cadre de ce contrat,
les honoraires peuvent être partagées entre les deux parties mais le délégant reste seul
interlocuteur du mandat et donc lui seul peut recevoir les fonds.

Les différents objets de mandat :

- Gestion : durée de validité 30 ans

- transaction : durée 1 an

- location : durée 1 an

- syndic : durée 3 ans

4. L’aspect juridique du mandat de vente immobilier

En matière de vente immobilière, les mandats de vente sont, sauf exceptions,
des mandats d’entremise. C’est à dire que la mission consiste à rapprocher le
propriétaire vendeur et l’acquéreur. Il ne vaut pas offre de vente susceptible
d’engager le mandant. En d’autres termes, le propriétaire reste décisionnaire de sa
volonté à conclure ou non avec un acquéreur même si ce dernier a effectué une offre
au prix du mandat.
Pour être considéré comme valide, le mandat de vente doit respecter plusieurs
conditions.

Tout d’abord, pour être valable, le mandat de vente nécessite obligatoirement

d’être établi par écrit en autant d’originaux qu’il y a de parties ayant un intérêt
distinct. La détention du mandat doit être obligatoire avant toute publicité et dès lors
qu’il y a visite du bien par un client présenté par l’intermédiaire du professionnel.

5. Que comprend le mandat de vente ?

Plusieurs mentions obligatoires doivent être présentes sur le mandat sous peine de
nullité.

 Etat civil complet du ou des mandant(s)

 Statut de la société (si le mandant est une personne morale)
 Désignation du bien vendu
 Honoraires du professionnel (en chiffre ou pourcentage, TTC ou HT) avec précision si
à la charge du mandant ou de l’acquéreur
 Type et durée du mandat, ses conditions d'annulation et ses implications.
 Les clauses particulières
 Date et lieu de signature du contrat
 Numéro de la carte professionnelle du mandataire
 Montant de la garantie financière
 Nom et coordonnées de l'organisme de garantie
 Nombre de mots, chiffres ou lignes rayés comme nuls
 Numéro du mandat (en correspondance avec le registre du professionnel)
 Signatures des parties

En ce qui concerne la durée, les mandats de vente sont obligatoirement limités

dans le temps. Le plus souvent les trois premiers mois sont irrévocables, le
mandat se reconduit ensuite par tacite reconduction pour une durée maximum de
12 à 24 mois. Passé la période d’irrévocabilité, ils deviennent alors dénonçables à tout
moment avec un préavis de quinze jours par lettre recommandée avec accusé de
réception. La jurisprudence est constante en la matière : quelle que soit la forme d'un
mandat, celui-ci est frappé de nullité s’il ne comporte pas de durée bornée. Tous les
types de mandats confèrent aux mandants et aux mandataires des droits et des
obligations.

Concernant les obligations du mandant, ce dernier doit fournir sur demande toutes les
pièces pouvant concourir à la bonne commercialisation du bien (titre de propriété,
documents ALUR etc). Le mandataire quant à lui, possède une obligation de moyens.
C’est à dire qu’il doit mettre en œuvre toutes les démarches nécessaires à la réalisation
de la transaction (activation de son réseau, prospection, publicité etc). Attention, le
mandataire n’a cependant pas d’obligation de résultat, c’est à dire qu’il n'engage pas
sa responsabilité s'il n'arrive pas à trouver un acquéreur dans les termes fixés par ce
contrat.
6. Résiliation de mandat de vente immobilier
Il existe deux types de situations distinctes lorsque l’on évoque la possibilité de mettre
fin à un mandat de vente. Avant la fin de la période d’irrévocabilité du mandat
(généralement les 3 premiers mois), ou après la période d’irrévocabilité.

Si un mandant souhaite résilier un mandat de vente signé avec un professionnel

avant la fin de la période d’irrévocabilité du mandat, il doit alors exercer son droit de
rétractation dans les 14 jours suivant la signature du mandat uniquement.

La loi Hamon du 17 Mars 2014, offre en effet la possibilité au mandant de résilier un

mandat de vente sans frais ni pénalité, dans les 14 jours après sa signature. Ce délai
de rétractation n’existe que si le mandat a été signé en dehors des locaux de
l’agence immobilière. exemple : lors d’un démarchage à domicile. Il convient
également de noter que le mandant personne morale, dans le cadre de son activité
professionnelle, ne dispose d’aucun droit de rétractation. Celle-ci ne disposant pas de
qualité de “consommateur”.

Passé ce délai de 14 jours, le mandant ne peut ensuite demander une résiliation de

son mandat de vente qu’une fois la période d’irrévocabilité passée (3 mois). La
résiliation d’un mandat de vente doit être faite par le biais de l’envoi d’une lettre
recommandée avec accusé de réception. Elle sera alors effective qu’après un préavis
de 15 jours suivant l’envoi. Attention toutefois à ne pas confondre la résiliation d’un
mandat de vente qui est soumise à une durée de 15 jours de préavis avant d'être
effective, avec la rétractation durant les 14 premiers jours qui, elle, possède un effet
immédiat.

Il existe cependant un cas exceptionnel de résiliation anticipée d’un mandat de vente.

En effet, le mandant peut demander une résiliation anticipée s’il constate
plusieurs fautes graves commises par le mandataire. En effet, le mandataire
immobilier n’ayant pas d’obligation de résultat, il est toutefois soumis à une
obligation de moyens. C’est à dire qu’il doit mettre tout en oeuvre pour vendre le
bien. S’il ne procède pas à la publicité de l’annonce, qu’il ne répond pas aux appels
des clients ou s’il refuse de réaliser les visites avec les acquéreurs potentiels, il commet
alors des fautes dites graves. Le mandant peut ainsi solliciter un huissier de
justice dans le but de mettre fin à ce mandat de vente. En pratique ce type de situation
ne se produit que très rarement.