Gestion de Patrimoine - Support de Cours - ENCGS - M2

Cours de Gestion de
Patrimoine
ENCG SETTAT
Master BAF
1
Le conseil en gestion de patrimoine
1. Définition de la gestion de patrimoine
- « Elle consiste à promouvoir un ou plusieurs produits patrimoniaux en

s’appuyant sur une prescription justifiée par la situation patrimoniale de la
personne conseillée ».
- Cette définition fixe deux domaines d’intervention : la gestion des actifs

(financiers, immobiliers ou professionnels) et le conseil patrimonial.
- Le conseil patrimonial s’attache à déterminer les structures juridiques
d’accueil des biens du patrimoine, adaptées aux besoins du client.
- Le gestionnaire d’actifs, quant à lui, propose des produits correspondants

aux attentes du client, qu’il s’agisse, à titre d’exemple, de la valorisation
d’un capital ou de la recherche de revenus.
- Autrement présenté, le conseil patrimonial serait le contenant de la gestion

de patrimoine et la gestion d’actifs son contenu.
2
Ses deux activités sont-elles complémentaires ou en opposition ?

Compte tenu du mode de rémunération des conseils en gestion de
patrimoine, les commissions versées provenant quasi exclusivement de
la commercialisation des produits financiers, deux écoles semblent
aujourd’hui se distinguer:
- Il y a ceux qui considèrent que l’activité de conseil patrimonial est

exclusive de toute vente de produits financiers afin de garantir au
client l’objectivité de la préconisation. Il se rémunère par des
honoraires sur le conseil donné.
- D’autres, au contraire, estiment que ces deux domaines, conseil et

vente d’un produit, sont complémentaires. À l’appui de leur
argumentation, ils font valoir que :
• Se limiter à préconiser les axes d’une stratégie sans accompagner

le client dans sa mise en œuvre revient à le laisser au milieu du
gué.
• Vouloir distinguer la vente du conseil comme garant de l’objectivité
n’est qu’un paravent dans un marché inondé par l’offre de produits
immobiliers ou financiers.
Uniquement dans le secteur financier, ce sont plus de 400 OPCVM qui sont
proposés au Maroc.
Comment être assuré de l’objectivité de celui qui préconise dans un choix aussi
vaste ?
Aura-t-il véritablement la faculté de comparer efficacement toutes les offres ?
Par ailleurs, les conditions de gestion comme des prélèvements des frais sont
aujourd’hui largement standardisés, et les marchés évoluent de la même
manière pour tous les acteurs. La différence ne tient-elle pas finalement à la
qualité de l’individu, et au delà, du suivi de son client ?
2. La gestion d’actifs
Si l’on met de côté le marché particulier de l’art, le choix des investisseurs se

retrouve toujours face à trois secteurs : le marché financier, le marché
monétaire, et le marché de l’immobilier.
Il est curieux que l’assurance-vie soit systématiquement présentée comme un
secteur d’investissement. Ce réflexe conduit d’ailleurs à la confusion des clients.
Un conseil qui préconise l’assurance-vie peut être rapidement considéré comme
un « vendeur d’assurance ».
En outre, les fluctuations de la valeur de rachat peuvent être inacceptables
venant d’un produit dit d’« assurance ». Il convient de rappeler
avec force que l’assurance-vie n’est qu’un mode de détention particulier d’actifs
qui peuvent être financiers, monétaires ou immobiliers ; un cadre juridique qui,
par ses caractéristiques propres, recèle des atouts certains.
3. Le conseil patrimonial
L’activité de conseil patrimonial structurée comme elle l’est aujourd’hui, est

récente. On peut la dater de la fin des années 80.
Jusqu’à alors, beaucoup de professions liées au conseil revendiquaient la

pratique du conseil patrimonial. Mais bien peu avait un regard sur toutes les
dimensions juridique, fiscale et économique du patrimoine privé comme du
patrimoine professionnel.
Le conseiller patrimonial moderne, véritable point géodésique du patrimoine

global, doit développer des compétences générales et spécifiques dans des
matières aussi riches que diversifiées.
3. Le conseil patrimonial
On attend de lui qu’il affiche des compétences dans les domaines du:
• droit civil (droit de la famille, droit des libéralités, droits des successions, droit
des biens, droit des personnes),
• droit social (droit de la protection sociale et droit du travail),
• droit commercial (droit des sociétés),
• droit fiscal (fiscalité de la personne physique et fiscalité d’entreprise),
• la comptabilité et de la gestion.
Cette réalité se retrouve dans le contenu des enseignements universitaires

dédiés récemment à la gestion de patrimoine. Il convient de noter que les
champs du droit liés à la gestion de patrimoine offrent un large espace de liberté.
4. L’exercice du conseil en gestion de patrimoine
La difficulté liée à ce métier est double :
• Elle tient, d’abord, à l’intimité nécessaire de la relation entre le client et son

conseiller. La qualité de la relation humaine est déterminante dans la réussite
de la mission. C’est ce que l’on a désigné par relation commerciale.
• Elle tient, ensuite, à la matière qu’elle touche : l’argent. Il est inutile de

rappeler que la culture musulmane nourrie un rapport particulier à l’argent que
l’on ne rencontre pas, par exemple, dans le judéo-christianisme ou le
protestantisme.
Le domaine d’intervention du conseiller en gestion de patrimoine ainsi défini,

reste à fixer les modalités selon lesquelles il va réaliser sa mission
Cours de Gestion de
Patrimoine
Partie 1 : Le patrimoine
1
Le patrimoine
1. Définition du patrimoine
Qu’est ce qu’un patrimoine?
L'ensemble de vos biens est votre patrimoine.
Il est fortement recommandé de connaître la globalité de son patrimoine afin

d'assurer une meilleure gestion de celui-ci, selon ses propres motivations, ses
besoins et ses contraintes.
Le patrimoine
Le patrimoine représente l'ensemble des biens qui appartient à une personne

physique (individu) ou morale (entreprise). Cette personne a donc la possibilité
de faire valoir un titre de propriété ou un droit qui peuvent être vendus.
Le patrimoine peut venir d'un héritage, mais aussi être constitué par des biens
que la personne acquiert elle-même.
Le patrimoine est constitué de biens, mais aussi de dettes et d'obligations :
• Les dettes sont souvent utilisées pour l'achat d'un bien afin d'augmenter son
patrimoine (achat de la résidence principale).
• Les obligations peuvent par exemple concerner le versement d'une pension

alimentaire en cas de divorce.
Le patrimoine
On va donc avoir :
• un patrimoine brut qui est égal aux biens possédés ;
• et un patrimoine net, sachant que le patrimoine net déduit les revenus liés à
l'endettement, du fait que ces derniers n'appartiennent pas vraiment à celui
qui les possède (dettes dues et engagements financiers contractés par la
personne).
Le patrimoine net représente donc la véritable richesse de la personne à un

moment donné:
Patrimoine brut = actifs + droits
Patrimoine net = (actifs + droits) – (dettes + devoirs)

Le patrimoine
2. De quoi est constitué le patrimoine ?
L'ensemble des biens appelé des « actifs » peut donc se composer de :

• Patrimoine immobilier : propriétés foncières ou immobilières :
➢ résidence principale et/ou secondaire ;

➢ investissement locatif ;
➢ terrains ;
➢ immeubles, etc. ;
• Patrimoine financier : placements bancaires et boursiers qui représentent le «

portefeuille » :
➢ contrats épargne, assurance-vie ;
➢ actions, obligations, devises ;
• Patrimoine professionnel : propriétés professionnelles, parts d'entreprise,

fonds de commerce, charge de profession libérale ;
Le patrimoine
2. De quoi est constitué le patrimoine ?
• autres : d'autres éléments constituent aussi votre patrimoine comme :
➢ les meubles, le mobilier, les véhicules ;

➢ les objets d'art ou de collection ;
➢ les propriétés intellectuelles : les droits d'auteurs, les brevets ;
➢ les droits d'usufruit ;
➢ les droits à percevoir une pension retraite ou autres rentes.
Cependant, il faut considérer les biens durables qui composent le patrimoine, qui
sont ceux qui se répartissent sur une durée supérieure à l'année.
Le patrimoine
3. Pourquoi constituer un patrimoine ?
De nos jours, l'avenir est très incertain (perte d'emploi, baisse du pouvoir d'achat,
financement des études des enfants, retraite). Celui-ci nous oblige donc à nous
constituer un patrimoine pour assurer nos arrières, financer nos retraites et
transmettre un certain capital aux générations futures.
L'individu peut aussi avoir un objectif plus professionnel comme créer sa propre
entreprise ou encore la développer.
De ce fait, la personne concernée va donc constituer son patrimoine de façon

différente :
• l'épargne ;
• l'endettement ;
• la transmission du patrimoine.
Le patrimoine
4) Comment définir son patrimoine ?
Il est donc vivement recommandé de savoir gérer son patrimoine en prenant les
bonnes décisions d'investissement et/ou de gestion.
Les éléments constituant les biens patrimoniaux sont le patrimoine immobilier, le

patrimoine financier et aussi le patrimoine professionnel.
On pourrait également ajouter que chacun possède également un patrimoine

culturel.
L'analyse du patrimoine est généralement présentée sous la forme d'un bilan. Le

bilan reprendra : les actifs, le passif et les éléments hors bilan de la situation
familiale (madame et monsieur).
Le patrimoine
Les actifs comprennent :

• les biens d'usage : résidence principale et/ou secondaire, meubles ;
• les biens professionnels : parts sociales, sociétés, fonds de commerce ;
• l'immobilier de rapport : immobilier en direct, parts de SCI, OPCI ;
• les placements financiers :
➢ assurance capitalisation : contrat d’assurance, contrat de capitalisation ;

➢ actifs financiers : bons de caisse, bons de trésor, actions, obligations ;
➢ épargne : PEL, livrets ;
➢ disponibilités : argent liquide, DAT, comptes courants, OPCVM
monétaires.
Ce qui découlera sur le total général des actifs qui génèrent des revenus du
patrimoine.
Le patrimoine
Le passif comprend :
• les emprunts professionnels : financement de fonds de commerce, parts

sociales, etc. ;
• les emprunts privés : financement immobilier, consommation, découvert.
Cela permettra de connaître le total général du passif.
Les éléments hors bilan :

• droit : plan de stock-option, retraire, assurance-décès ;
• obligations : cautionnement, crédit-bail.
Le bilan patrimonial est généralement accompagné d'un budget prévisionnel

(dépenses et recettes). Ces divers éléments font l'objet d'une simulation. Cette
dernière permettra de mesurer l'impact des différentes solutions à envisager sur
votre patrimoine et comment le faire évoluer de manière satisfaisante.
Le patrimoine
5) Quelle est la fiscalité du patrimoine ?
Il ne faut pas confondre :
• l'impôt annuel sur le revenu ;

• les impôts sur le patrimoine proprement dit.
Ce qui veut dire que, chaque année, les impôts taxent différemment la détention
du patrimoine, à savoir :
• la taxe foncière ;
• les droits de mutation (vente de biens immobiliers) ;
• les droits de succession lors de donation ou de transmission d'héritage ;
• les revenus fonciers ;
• la plus-value immobilière ;
• les prélèvements sociaux.
Cours de Gestion de
Patrimoine
Partie 2 : Le bilan patrimonial
1
Le bilan patrimonial
1. Définition du bilan patrimonial
Vous souhaitez connaître de manière plus approfondie la situation financière et

patrimoniale de votre client, dans ce cas, le bilan patrimonial vous aidera à
effectuer l'évaluation du patrimoine.
En effet, le bilan patrimonial a pour objectifs:

• analyser votre situation ;
• étudier vos placements financiers ;
• redresser « la barre » en cas de besoin ;
• anticiper les revenus de la retraite.
Selon les objectifs du client, ses besoins seront analysés de la façon suivante :
• à court terme (1 an environ) ;
• à moyen terme (2 à 5 ans) ;
• à long terme (5 ans et plus).
2. Établir un diagnostic de la situation patrimoniale
Le diagnostic patrimonial consiste à collecter les informations pertinentes

du client, à les organiser et à les traiter pour proposer des stratégies.
La collecte : Derrière ce mot simple se trouve la plus grande des

difficultés. Il s’agit, en effet, de capter des informations à travers des échanges
matériels (de documents) et verbaux.
Première difficulté : les mots renferment les valeurs de celui qui les
prononce.
Dans les discussions entre individus, le premier reflexe est d’entendre son
interlocuteur avec ses propres croyances et valeurs. Le message enregistré a
donc de fortes chances d’être faussé. La qualité de cette collecte repose sur la
capacité d’écoute du conseil.

Les informations pertinentes. La qualification de la pertinence des informations

va dépendre du CGP. Des filtres vont nécessairement apparaître en fonction de
son historique propre, professionnel ou non. Selon son analyse, un tri s’opère
naturellement entre ce qui est important de ce qui ne l’est pas pour le client.
L’organisation des informations. Le diagnostic patrimonial revêt un aspect formel

incontournable. En la matière à chacun son style.
Traitement des informations. La méthode de traitement des informations est

propre à chacun. Il convient néanmoins d’être attentif au vocable employé. La
perception par le client du travail accompli peut être biaisée.
Il peut s’agir :
– d’un bilan, c’est-à-dire d’une photographie du passé immédiat ;

– d’une étude : un ensemble de travaux qui précèdent l’exécution d’un projet ;
– ou encore d’un audit : procédure de contrôle pour vérifier que
l’organisation patrimoniale du client correspond à ses objectifs.

La collecte : Derrière ce mot simple se trouve la plus grande des

difficultés. Il s’agit, en effet, de capter des informations à travers des échanges
matériels (de documents) et verbaux.
Première difficulté : les mots renferment les valeurs de celui qui les
prononce.
Dans les discussions entre individus, le premier reflexe est d’entendre son
interlocuteur avec ses propres croyances et valeurs. Le message enregistré a
donc de fortes chances d’être faussé. La qualité de cette collecte repose sur la
capacité d’écoute du conseil.
3. Les champs de la découverte
La situation personnelle et familiale :
• Nom, prénom, date de naissance, adresse personnelle ;

• Situation familiale ;
• Date de naissance de l’épouse, des enfants ;
• Nationalité des membres de la famille ;
• Dispositions matrimoniales (régime matrimonial, donation entre époux,
testament, donation déjà effectuée) ;
• Informations sur les ascendants, la fratrie ;
• Informations sur « l’ambiance relationnelle » au sein de la famille.
La situation professionnelle :
• Profession/occupation de Monsieur, de Madame, des enfants et des membres

du groupe familial élargi.
• Niveau d’étude et de diplôme ;
• Ancienneté dans le poste ;
• Évolution professionnel prévisible ;
• Information sur l’entreprise ;
• Autres responsabilités (association, syndicat professionnel).
La situation budgétaire et fiscale :
• Ressources du foyer fiscal par nature de revenus ;

• Imposition des revenus ;
• Situation fiscale latente (moins-values, déficits, contentieux) ;
• Imposition du patrimoine ;
• Charges de remboursement des prêts ;
• Pension(s) à payer ;
• Autres charges ;
• Train de vie (nourriture, loyer(s), habillement, loisir, culture, transport).
La situation patrimoniale :
• Les actifs :
• Le patrimoine immobilier d’usage ;
• Le patrimoine immobilier de rapport ;
• Le patrimoine professionnel ;
• Les dépôts bancaires ;
• Les actifs financiers ;
• L’épargne salariale ;
• Les créances sur des tierces personnes ;
• Les assurances-vie et les bons de capitalisation ;
• Les créances latentes.
La situation patrimoniale :
• Les passifs :
• Les crédits de trésorerie ;
• Les dettes envers des tierces personnes ;
• Les prêts d’investissement ;
• Les dettes privées ;
• Les dettes latentes.
• Le hors bilan :
• Les droits à retraite ou à rentes viagères (ou certaines) ;
• Les cautions données aux tiers ;
• Les litiges en cours ;
• Les contrats comportant des clauses suspensives ou résolutoires ;
• La prévoyance (maladie, décès, invalidité) ;
• Les stocks-options et bons de souscription.
• Les objectifs et préoccupations :

• Un projet professionnel ;
• Un investissement privé ou professionnel précis ;
• La protection financière de la famille ;
• La construction et le développement du patrimoine ;
• La restructuration du patrimoine ;
• L’optimisation des revenus et/ou du patrimoine ;
• La transmission du patrimoine ;
• La délocalisation vers l’étranger.
• Les appétences / les réticences:
• Sécurité/risque/volatilité ;
• La volonté de transmettre ;
• L’immobilier de rapport ou d’usage ;
• Les placements boursiers ;
• L’endettement ;
• La fiscalité
Le bilan patrimonial détermine les points forts et les points faibles de votre
situation patrimoniale (trop d'immobilier, pas assez de liquidités, etc.).
Il détermine également les axes stratégiques à mettre en œuvre pour améliorer

la situation patrimoniale, c'est-à-dire :
• la transmission du patrimoine ;
• protéger ses revenus professionnels au moment de la cessation d'activité ;
• protéger son conjoint et/ou ses proches ;
• préparer sa retraite.
Cours de Gestion de
Patrimoine
Partie 3 : Les composantes d’un

bilan patrimonial
1
Les composantes d’un bilan patrimonial
1. Le patrimoine immobilier
Constituer son patrimoine, c'est se protéger soi-même ainsi que ses enfants
contre le besoin.
L’objectif est de faire évoluer et de faire fructifier le patrimoine au fil des
années. Celui-ci est
constitué d'un ensemble de biens, mais aussi de dettes.
Qu'est-ce que le patrimoine immobilier ?
Le patrimoine immobilier représente l'ensemble des biens immobiliers d'une

personne au détriment du patrimoine financier ou du patrimoine professionnel.
Le patrimoine immobilier fait partie des actifs non financiers.
Dans un premier temps, il est généralement constitué de la résidence principale,

il s'étoffe par la suite par des résidences locatives et/ou des résidences
secondaires.
Les biens immobiliers qui sont pris en compte sont :

• les constructions ;
• les appartements en copropriété ;
• les terrains à bâtir ;
• les forêts, champs et plantations agricoles.
Quel type de patrimoine immobilier ?
Dans tous les cas, il sera judicieux d'étudier avec précaution

l'emplacement, la qualité de la construction, la demande locative si besoin,
pour faire fructifier au mieux son bien immobilier.
Même si l'immobilier est considéré par un certain nombre de personnes

comme un investissement refuge, son marché est cyclique, car il est dû à des
périodes de hausse et de baisse des prix.
Le patrimoine immobilier va donc se choisir en fonction du profil de l'individu

concerné et de ses propres besoins.
Il va donc y avoir plusieurs possibilités pour valoriser son patrimoine immobilier,

à savoir :
• L'immobilier d'habitation qui concerne l'achat de la résidence principale
et/ou de la résidence secondaire ;
• L'immobilier de rapport utilisé dans le cadre d'un investissement locatif,
permettra d'obtenir des loyers issus de la location de son bien. Celui-ci
dégagera un complément de revenus ou servira à rembourser un emprunt
financier d'acquisition d'un autre bien ;
• L'immobilier commercial concerne plus particulièrement l'immobilier

professionnel (bureaux, commerces, locaux d'activité) ;
• Les terrains à bâtir seront privilégiés par certains investisseurs pour
construire :
➢ leur résidence principale ou secondaire ;
➢ des immeubles autres que l'habitation ou achetés par des
professionnels dans le but d'en faire des immeubles d'habitation.
• Les forêts, les champs et plantations agricoles, bien qu'on ne soit pas sur de
l'immobilier comme on peut l'entendre, ceux ci font partie du patrimoine
immobilier d'un individu. Ce patrimoine peut avoir été légué ou acquis et dans
certains cas, dégager une belle rentabilité.
Patrimoine immobilier : qu'est-ce qu'une SCI ?
La SCI (Société Civile Immobilière) a pour objectif de gérer à plusieurs un

même bien. La plus utilisée est la SCI de gestion nommée aussi SCI familiale.
Cette SCI aura pour principale mission de gérer un patrimoine immobilier

en commun. Son patrimoine lui est propre.
Elle pourra être propriétaire d'un ou plusieurs immeubles qu'elle aura

achetés ou qui auront été apportés par les associés.
La SCI aura aussi la possibilité de louer ses biens ou de les mettre à disposition
gratuite des associés.
Patrimoine immobilier : qu'est-ce qu'une SCI ?
A. Les avantages
Le fait de créer une SCI permet de :
• réaliser un investissement plus important à plusieurs et/ou en famille ;
• facilite la transmission d'un patrimoine immobilier ;
• optimiser la fiscalité ;
• diviser les coûts.
B. Les inconvénients
Il y a aussi quelques inconvénients à créer une SCI :
• Sa constitution est onéreuse si vous passer par un notaire (ce n'est pas
obligatoire) ;
• Sa gestion peut être contraignante, il faut définir les règles au départ ;
• Les associés sont responsables des dettes des autres.
Au titre de la fiscalité, l'apport d'un bien immobilier à une SCI constitue une
vente. Celui-ci est donc imposable au titre des plus-values.
Patrimoine immobilier : qu'est-ce que le viager ?
Le viager est un dispositif particulier de vente de biens immobiliers qui a pour

objectif de transformer une partie ou la totalité du prix en rente annuelle viagère
au profit du vendeur.
Le but du viager est aussi de rentabiliser un ou plusieurs biens dont le vendeur

est propriétaire en se créant un complément de retraite. Quant à l'acquéreur,
il se constitue sereinement son patrimoine immobilier.
La rente est définie et constituée lors de la signature de l'acte notarié et s'éteint

au décès du vendeur.
Patrimoine immobilier : qu'est-ce que le viager ?
Il existe plusieurs types de viager :

• Le viager occupé qui est le plus courant. Le propriétaire vend son bien,
mais il conserve le droit d'usage et d'habitation.
• Le viager libre : le bien est de ce fait vendu libre et l'acheteur peut l'habiter
immédiatement.
• La vente à terme : c'est une sorte de crédit vendeur. Le vendeur
occupe le bien pendant une durée déterminée à l'avance ou le libère le jour
de la signature de l'acte de vente.
Bon à savoir : les rentes viagères bénéficient d'un abattement fiscal intéressant.
Patrimoine et gestion locative ?
La gestion locative immobilière concerne plus particulièrement les

appartements, les maisons, les locaux commerciaux et/ou professionnels, les
immeubles et les parkings.
Pour ce faire, un mandataire (organisme ou individu) sera désigné pour gérer les
biens immobiliers du propriétaire.
De ce fait, ce dernier déléguera la totalité des tâches liées à la location
d'un ou plusieurs biens immobiliers, comme :
• le choix du locataire ;
• la rédaction du contrat de location ;
• vérifier l'assurance annuel du locataire ;
• envoi des avis d'échéance ;
• paiement des loyers ;
• prendre les assurances nécessaires.
À savoir : son rôle est de se substituer au propriétaire afin de garantir
l'encaissement mensuel des loyers.
Fiscalité
En tant que vendeur d’un bien immobilier vous devrez uniquement vous acquitter
de l’impôt sur le profit immobilier (TPI), de l’ordre de 20% du montant de la plus-
value.
En cas de plus-value nulle ou négative, vous restez tout de même redevable

d’une taxe minimale de 3% sur le prix de vente de votre bien. Il existe également
plusieurs conditions d’exonération pour cette taxe telles que la vente à des
ascendants ou descendants, le rachat d’une nouvelle résidence principale dans
les 6 mois suivants la vente…
Les revenus locatifs doivent être déclaré et sont cumulables à l’IR pour les
personnes physiques.
2. Le patrimoine financier
Votre sécurité financière dépend de la bonne gestion de votre patrimoine.

Ce patrimoine sera constitué de vos biens, mais aussi de dettes et
d'obligations, le patrimoine financier à l'inverse du patrimoine immobilier,
contient vos biens mobiliers, il est composé de votre épargne, vos placements
financiers boursiers ou non.
Qu'est-ce que le patrimoine financier ?
Selon le type d'individus (personne physique ou morale), les éléments

constituant le patrimoine financier sont extrêmement variables.
Cependant, le but de chacun est de se constituer un capital, le faire fructifier et le
faire grandir en le valorisant.
A. Définition
De ce fait, certaines personnes souhaiteront compléter leur patrimoine
immobilier par des avoirs bancaires afin de rééquilibrer la globalité de leur
patrimoine, c'est souvent sur du long terme.
D'autres préféreront épargner un capital suffisant pour acheter leur
résidence principale (apport personnel et prêt immobilier), dans ce cas, c'est sur
du court terme.
Il existe également le moyen terme en effet c'est lorsqu'on décide d'investir sur
des placements qui ont pour durée de 1 à 5 ans.
Court, moyen et long terme :
le patrimoine financier peut se gérer sur du court, moyen et long terme.

Dans le cas, d'une gestion à court terme, il est judicieux de limiter les risques de
fluctuation du capital et d'éviter les spéculations boursières qui vous feraient
prendre un maximum de risques pour dégager des plus-values immédiates et
ainsi perdre votre mise de départ;
Court terme Moyen terme Long Terme

• OPCVM Monétaire • OPCVM OCT • OPCVM OMLT
• DAT • Action • Action
• Bonds de Caisse • DAT • Obligations
• Obligations • Contrat épargne
• Contrat épargne
Les différents axes de gestion
Vous pouvez opter pour différents axes de gestion de votre patrimoine

financier, à savoir : la sécurité, le rendement, la disponibilité et la fiscalité.
La sécurité
Elle est axée sur des placements sans risque :

• supports des comptes bancaires (le fonds de garantie se substitue à la
banque en cas de défaillance de celle-ci) ;
• les placements OPCVM, Sicav ou Fonds commun de placement (la gestion
collective atténue le risque de variation du capital placé) ;
• les obligations classiques (la seule défaillance de la société ayant émis des
obligations est un risque).
• les bonds du Trésor
B. Le rendement
Vous aurez le choix entre une croissance de votre capital (les revenus peuvent
être réinvestis et ne pas être distribués) et décider d'obtenir des revenus les plus
importants possible.
Toutefois, restez vigilant en termes de rendement et attention au gain trop rapide.

Sachez que pour certains placements, le rendement n'est pas connu à l'avance
tandis que d'autres vous proposeront une formule « capital garanti ».
Cependant, cette formule jouera sur l'impact du rendement.
C. La disponibilité
Vous aurez la possibilité de :
• investir vos capitaux pendant une certaine durée avec des contraintes de
récupération de votre investissement: DAT , BC…..
• Investir vos capitaux dans des investissements liquides ou à vue: OPCVM,

compte sur carnet, PTF actions…
Pour les investissements liquide, il faudrait prêter attention à la notion de valeur

marché de votre investissement qui ne vous permet pas forcement de récupérer
la valeur initiale de votre investissement en cas de moins values.
D. La fiscalité
La fiscalité est un élément important à prendre en considération lors de vos

investissement financier.
2. Le patrimoine professionnel
Vous avez choisi de créer votre entreprise, vous êtes un professionnel. Se

posent aujourd'hui les questions du type de structures à créer, quels statuts
choisir, de la composition de votre patrimoine professionnel.
Qu'est-ce que le patrimoine professionnel ?
La définition du patrimoine professionnel reprend tous les biens et activités

définis par le Code du commerce.
Cependant, selon l'administration fiscale, le patrimoine professionnel se
définit comme suit : « Les biens nécessaires à l'exercice sous forme
individuelle d'une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou
libérale et les droits sociaux : parts ou actions de sociétés ».
L'activité professionnelle peut être exercée à titre principal ou correspondre
à la détention d'un pourcentage du capital directement ou indirectement dans
une société.
La définition fiscale doit être retenue notamment pour savoir si la plus-
value dégagée dépend du régime des plus-values des particuliers ou des plus-
values des professionnels.
quel type de structure professionnelle ?
Le choix de la structure professionnelle est primordial, car il déterminera

l'étendue de la responsabilité de la personne exerçant son activité, mais
également les régimes fiscaux et sociaux des rémunérations dont il va bénéficier.
Le choix pourra se porter sur l'entreprise personnelle ou sur les sociétés.
A. Entreprise personnelle
L'entrepreneur dirige seul son activité. Il n'aura donc aucun compte à rendre à
des associés. Il n'aura pas non plus de formalisme à tenir comme : la publication
des comptes ou la rédaction de statuts.
Cependant, le grand inconvénient de cette structure, c'est que le
patrimoine professionnel et le patrimoine personnel forment un tout et
répondent ensemble aux dettes contractées lors de l'exercice
de l'activité.
De ce fait, il est vivement recommandé d'établir une déclaration d'insaisissabilité
de ses biens à usage non professionnel devant notaire.
Sur le plan fiscal, l'entrepreneur sera imposé sur les bénéfices. Ces derniers
seront intégrés au revenu global du contribuable avant d'être soumis au barème
progressif de l'impôt sur le revenu.
B. Sociétés
La société est autonome et possède son propre patrimoine. Elle possède
aussi sa personnalité juridique qui est bien distincte de ses associés.
Il existe plusieurs formes de sociétés à savoir :
• SARL, SARL AU, SA : les associés ont une responsabilité limitée ;
• SNC et société civile : les associés sont responsables du passif.
En termes d'activité, les SNC, SARL et SAS ont une activité commerciale
contrairement aux sociétés civiles.
B. Sociétés
En terme de fiscalité, les SARL, SARL AU et SA sont soumises à l'impôt

sur les sociétés. En revanche les sociétés civiles et les SNC sont soumises au
régime des sociétés de personne.
Lors de la création de l'entreprise, il est pertinent de prendre en compte
le régime matrimonial de l'entrepreneur, car celui-ci déterminera le
financement que la banque souhaite lui octroyer pour la bonne marche de
l'entreprise notamment sur le plan des garanties.
La trésorerie et les investissements peuvent être aussi affectés.
Patrimoine professionnel : la rémunération du dirigeant
La rémunération du dirigeant dépend de la forme de la société choisie et des

fonctions exercées par ce dernier.
A. Sur le plan social
La rémunération peut être soumise au régime des travailleurs non salariés ou au

régime des salariés.
Patrimoine professionnel : la rémunération du dirigeant
B. Sur le plan fiscal
Si la société est soumise à l'impôt sur les sociétés, la rémunération du

dirigeant est déductible du bénéfice fiscal imposable.
Une distribution au profit des actionnaires ou un complément de revenus sous la
forme de dividendes imposables à l'impôt sur le revenu dans la catégorie «
revenus de capitaux mobiliers » pour le chef d'entreprise peuvent être envisagés
si le résultat net après IS le permet.
En revanche, pour les autres sociétés qui ne sont pas soumises à l'impôt sur les
sociétés, le bénéfice est calculé au niveau de la société selon les règles
applicables à l'activité exercée.
Le bénéfice est ensuite imposé à l'impôt sur le revenu entre les différents
associés de la société au prorata de la part détenue par chaque associé.
La rémunération peut être soumise au régime des travailleurs non salariés ou au
régime des salariés.
Qu'en est-il de la transmission du patrimoine professionnel ?
Les dirigeants d'une entreprise ont des préoccupations communes, ils

souhaitent pérenniser leur entreprise en réussissant la transmission de cette
dernière afin d'en récupérer un investissement.
Les choix juridiques de départ effectués sont donc primordiaux.
Quelle que soit la taille de l'entreprise (petit commerce, société, usine ou cabinet
libéral), le secteur d'activité et/ou les aspects familiaux, il est indispensable
de prendre des précautions pour éviter la disparition de l'entreprise au décès
accidentel ou prématuré du chef d'entreprise. Il en est de même lors d'un divorce.
Il est donc judicieux de prévoir des clauses d'agréments spécifiques pour des
cessions de part lors de la rédaction des statuts de la société. N'hésitez pas à en
discuter avec votre notaire.
Il faudra également prévoir un bilan patrimonial reprenant la situation
familiale personnelle de l'entrepreneur pour :
• effectuer une évaluation de votre patrimoine ;
• mieux appréhender le projet de transmission de l'entreprise.
Cours de Gestion de
Patrimoine
Partie 3 : Gestion du patrimoine
1
Gestion du patrimoine
1. Evaluation du patrimoine
Pour se constituer son patrimoine, qu'il soit un patrimoine immobilier, un

patrimoine financier ou un patrimoine professionnel, chacun a ses propres
motivations, ses propres besoins et ses propres contraintes.
Dans tous les cas et selon le profil de l'individu, un état des lieux sera à
envisager pour connaître les biens possédés, les différentes dettes et les
perspectives à prévoir dans chacun des domaines concernés.
Votre patrimoine est composé de vos actifs et passifs, soit votre richesse et vos
dettes.
Pourquoi évaluer son patrimoine ?
Chaque individu a ses propres objectifs pour constituer son patrimoine, c'est-à-
dire :
• l'achat de sa résidence principale et/ou secondaire ;
• la recherche de revenus à plus ou moins long terme ;
• une sécurité financière pour sa retraite et/ou pour ses proches ;
• un objectif plus professionnel comme la création ou la reprise d'une
entreprise.
Dans tous les cas, la valeur du patrimoine fluctue en fonction du prix du marché à
un instant donné.
Exemple : les hausses des prix de l'immobilier ou du cours des actions, qui
permettent d'augmenter votre patrimoine si vous possédez ce type de biens.
Il en est de même si les prix baissent, votre patrimoine diminue.
Comment évaluer son patrimoine ?
Les méthodes d'évaluation sont différentes selon le bien concerné.

A. Les biens immobiliers
Tous les biens immobiliers rentrent dans le calcul du patrimoine soumis à l’impôt
que ce soit :
• en pleine propriété ;
• en usufruit ;
• en indivision ;
• au travers d'une société civile.
Le ou les biens immobiliers seront donc déclarés pour leur valeur vénale réelle
(estimation au prix du marché) au 1 er janvier de l'année d'imposition.
Pour ce faire, il existe plusieurs méthodes d’évaluation du patrimoine immobilier
à savoir :
METHODE PAR COMPARAISON DIRECTE ou METHODE PAR LE MARCHE :

qui connaît un certain nombre de déclinaisons variables suivant les types de
biens, consiste en des références de transactions effectuées sur le marché
immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation
comparables à celle du produit expertisé à une date la plus proche possible de
la date d'Expertise. On l’appelle également parfois des méthodes "par le
marché" ou encore " par comparaison directe ".
Selon les cas, cette méthode permet d'évaluer un bien ou un droit immobilier en
attribuant un prix pour chaque composante à partir des ventes réalisées sur des
biens similaires ou approchants. Selon la surface habitable, la surface utile, la
surface pondérée, l'unité.
LA METHODE PAR LE REVENU :

Consiste à partir, soit d'un revenu constaté ou existant, soit d'un revenu théorique
ou potentiel (loyer de marché ou valeur locative de marché), et à lui
appliquer un taux de rendement, donc à le capitaliser. La méthode par le
revenu est également appelée méthode " par capitalisation du revenu "
ou " par le rendement ". Elle peut être déclinée de différentes façons
selon l'assiette des revenus considérés ( loyer effectif, loyer de marché,
revenu net), auxquels correspondent des taux de rendement distincts. En
France, l'assiette est généralement constituée soit par le loyer annuel hors
taxes et hors charges locatives, soit par la valeur locative de marché
annuelle hors taxes et hors charges locatives. Les méthodes par le revenu
peuvent connaître des applications très diverses.
Certaines méthodes se fondent sur des revenus nets ou projetés que l'on
actualise sur une période future.
LA METHODE DITE DE VENTE FORCÉE OU JUDICIAIRE :

Correspond au prix de réalisation d’un bien ou d’un droit immobilier dans un
contexte de contrainte, quelle que soit la nature du contexte (judiciaire,
psychologique, médical, financier ou autre).
Le concept de valeur de “ vente forcée “ est identique à celui de la valeur vénale
à la différence que le délai de commercialisation imparti est particulièrement
court, les conditions de mise en vente et de publicité insuffisantes, comparés à
un délai normal et des actions commerciales adéquates visant à obtenir le
meilleur prix sur le marché.la valeur de “ vente forcée “ traduit la différence plus
ou moins importante en fonction de la nature du bien, du moins dans la majorité
des cas, avec la valeur vénale moyenne.
LA METHODE DITE “ PROFESSIONNELLE“ :
S’applique à des catégories de biens immobiliers spécifiques ou de type

monovalent (cliniques, hôpitaux, hôtels, cinémas, théâtres ...) lorsque leur
affectation est maintenue. Elle est également utilisée fréquemment en
immobilier de loisirs et pour certaines surfaces commerciales. Elle est en fait
dérivée de la méthode par le revenu ou par comparaison.
Elle privilégie généralement toutefois, la considération du chiffre d'affaires
et de la marge brute réellement effectués ou potentiels de l'activité exercée
dans les locaux, et d'un pourcentage de chiffre d'affaires admissible en loyer.
La METHODE dite “ BILAN PROMOTEUR “ :
Parfois appelée également méthode de "récupération foncière" ou de "compte à

rebours opérateur".
Elle consiste à partir d'un prix de vente d'une opération projetée sur un
terrain, à reconstituer les différents coûts grevant l'opération (coût de
construction, frais financiers, honoraires, marge) pour parvenir par déduction
en final à la valeur du terrain ou de l'immeuble en question.
Cette méthode est couramment utilisée pour estimer la valeur marchande de
terrains à bâtir en milieu urbanisé. Elle peut être également appliquée pour
déterminer la valeur d'un immeuble bâti existant mais destiné à faire l'objet d'une
opération de restructuration lourde ou de reconstruction. Elle doit
s'appuyer, pour définir le prix de sortie du programme, non seulement sur
les références de transactions pour des biens comparables à celui devant être
édifié, mais encore sur une analyse de l'offre et de la demande normalement
prévisibles d'ici la date de livraison du bien.
La METHODE dite par SOL & CONSTRUCTION :
Consiste à apprécier séparément les deux composantes de l'immeuble : le

terrain, d'une part, les bâtiments, d'autre part. Selon la façon dont elles sont
déclinées cette méthode s'apparente soit à une méthode par comparaison, soit à
une méthode par le coût de remplacement.
B. Le contrat d'assurance-vie
La valeur de rachat des contrats d'assurance-vie exprimés en unité de compte

est soumise à l'impôt à hauteur de la fraction représentative des actifs
immobiliers au 1 er janvier de l'année d'imposition.
C. Les valeurs mobilières : parts ou actions
La valeur imposable à l'impôt est égale à la fraction de la valeur des parts ou

actions représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou
indirectement par la société ou l'organisme.
2. Revenus du patrimoine
Revenu du patrimoine
Tout d'abord, le patrimoine représente l'ensemble des biens possédés par

un individu ou par un ménage. Celui-ci est composé d'actifs comme :
• les immeubles (terres, maisons, appartements, bâtiments de production) ;
• les valeurs mobilières et autres placements financiers ;
• les liquidités ;
• les objets d'art, bijoux, etc.
Les revenus dégagés par ces différents actifs sont des flux, contrairement au
patrimoine qui est un stock. Le patrimoine augmentera grâce à son revenu, mais
aussi lors d'un héritage. Le patrimoine est transmissible.
Toutefois, on peut penser que des revenus faibles engendreront un patrimoine
faible. Cependant, un agriculteur ou un pêcheur peut dégager des revenus
faibles, mais posséder une grosse exploitation qui fera partie de son patrimoine.
Votre patrimoine est également composé de votre passif, c'est-à-dire des dettes
que vous possédez, comme les emprunts auprès des banques.
2. Revenus du patrimoine
Qu'est-ce que le revenu du patrimoine ?
Le patrimoine va donc dégager des revenus. Ces derniers vont inclure tous les
revenus perçus par un individu ou un ménage via :
• des loyers ;
• des dividendes ;
• des intérêts et placements ;
• des plus-values mobilières ou des plus-values immobilières.
Les revenus du capital, quant à eux, regroupent toutes les rémunérations

liées à la détention d'un patrimoine financier.
Les revenus du patrimoine ont tendance à croître avec l'âge et avec le revenu
total.
3. Fiscalité du patrimoine
Les expériences à l’international montrent que l’impôt sur le patrimoine ne

représente pas une pratique généralisée à travers le monde et font ainsi l’objet
de débats controversés.
Par ailleurs, le périmètre de calcul de cet impôt est difficilement cernable, le

patrimoine n’étant que la somme de revenus ayant déjà supporté l’impôt. De
même, le patrimoine est générateur d’impôts qui appréhendent les revenus
des différents biens qui le composent (dividendes, intérêts, revenus
fonciers, plus-values mobilières et immobilières, etc.).
Les impositions du patrimoine, en plus de celles de ses revenus, ne

doivent donc être envisagées qu’avec beaucoup de précautions et après de
larges débats nationaux.
Cette imposition paraît par contre légitime pour lutter contre la spéculation
et favoriser la mobilisation des actifs nécessaires aux circuits productifs.
Il parait donc opportun d’envisager la mise en place d’un impôt qui cible le
patrimoine non générateur de richesse, comme le foncier non bâti ou non
exploité, les habitations non occupés ou encore les valorisations de patrimoine
qui ne sont pas liées à des investissements comme c’est le cas pour les terrains
qui rentrent en périmètre urbain ou qui bénéficient d’un changement de zonage.
Liste des principaux impôts et taxes au Maroc
Les impôts et taxes au Maroc sont principalement contenus dans le Code

Général des Impôts (CGI) et la Loi sur la Fiscalité Locale (LFL), de même
d’autres taxes parafiscales sont prévues par des textes spéciaux.
Il en ressort que le nombre des impôts et taxes n’est pas aberrent en soi (environ
79 recensés).
A titre de comparaison, le système fiscal Français compte plus de 214
prélèvements obligatoires en 2008.
Toutefois, l’efficience et l’efficacité de cette multitude de prélèvements devraient
être validées.
En effet, la quasi majorité des recettes fiscales au Maroc proviennent des impôts
et taxes prévus parle CGI (6), des droits de douanes et de la TIC et enfin de la
Taxe Professionnelle, Taxe d’Habitation et Taxe de Services Communaux.
Il y a lieu également de relever une pléthore de natures de recettes, au nombre

de 473, prévues au niveau de plusieurs supports budgétaires, couvrant les
recettes fiscales au titre des impôts et taxes les plus connues ainsi que des taxes
locales, des redevances, des dividendes, des amendes, des loyers, etc.
Ces impôts et taxes sont déclaratifs pour la majorité (déclaration spontanée du
contribuable).
Également, le paiement des impôts est spontané, hormis certains cas où
l’imposition se fait par voie de rôle ou par prélèvement à la source.
L’architecture des principaux impôts et taxes au Maroc ainsi que leur
mode de déclaration et de recouvrement se rapproche de la structure de ces
mêmes impôts et taxes dans certains pays (Tunisie, Espagne, France).
Le système généralement observé étant déclaratif avec paiement spontané
assorti d’un droit de contrôle de l’administration à postériori avec des
mécanismes de retenue à la source notamment pour l’imposition des salaires à
l’exception de la France où l’IR sur salaire est déclaré et payé par le salarié
lui-même.
Enfin, le cadre fiscal actuellement en vigueur au Maroc ne prévoit pas certaines

catégories d’impôts et taxes appliqués dans d’autres pays tels que :
• L’impôt sur la succession (France et Espagne) ;
• L’impôt sur le patrimoine ou la fortune (France et Espagne) ;
• La contribution sociale généralisée (France) ;
• La taxe sur les logements vacants (France) ;
• Les taxes relatives à l’environnement (ex la taxe générale sur les
activités polluantes enFrance) ;
• Impôt sur l’accroissement de la valeur des terrains de nature urbaine
(Espagne) ;
• Taxe sur les transactions bancaires et d’assurances (Turquie)…
Il n’en demeure pas moins que les recettes fiscales constituent la principale
source de financement du budget général de l’Etat.
Fiscalité du patrimoine : que faut-il déclarer ?
Bien que la législation fiscale ne comporte pas un texte spécifique regroupant la

fiscalité applicable au patrimoine, les CGI et la fiscalité locale contiennent
des mesures appréhendant l’acquisition, la détention et la transmission des
actifs composant le patrimoine.
Le patrimoine économique d’un ménage est le résultat d’un processus
d’accumulation qui peut porter sur une ou plusieurs générations, suivant des
objectifs variés : protection contre des fluctuations non anticipées des revenus,
de santé ou de longévité, constitution d’une épargne préalable à un
investissement professionnel ou immobilier, épargne en vue de la retraite,
amélioration du niveau de vie, etc.
Ainsi, du point de vue fiscal, le patrimoine est généralement la résultante de
revenus accumulés ayant déjà subi l’impôt.
Du point de vue macroéconomique, le service que rend l’épargne

financière des ménages est de participer au financement de l’économie. Toute
tentative de fiscalisation du patrimoine en tant que « stock » devra prendre en
compte cette réalité.
A contrario, la fiscalité du patrimoine se justifie par le fait que ce dernier crée de
la richesse, réelle ou latente, qui offre une base identifiable pour asseoir des
prélèvements. Cette création de richesse est appréhendée à différents moments:
• La détention d’un patrimoine procure un « revenu » en nature, qui peut être
taxé par le biais des taxes foncières ;
• l’épargne mobilière et immobilière produit des revenus réels qui constituent
une base taxable ;
• la transmission d’un patrimoine, par cession ou à titre gratuit, procure
un revenu réel au cédant ou en nature à celui qui l’acquiert ou le reçoit. Elle est
également l’occasion de révéler l’augmentation de valeur d’un patrimoine. Ce
qui offre ainsi une base appréhendable pour l’imposition.
Les différentes assiettes utilisées pour les prélèvements sur le patrimoine visent
à cerner une même réalité : la création réelle ou potentielle de revenus par le
patrimoine.
Mais, il est important de distinguer clairement la fiscalisation des revenus
réels générés par le patrimoine et se traduisant par des flux perçus et celle du
patrimoine en tant que stock accumulé avec ou sans plus-value latente.
D’emblée, il convient de noter l’absence d’une imposition du patrimoine
global. La fiscalité du patrimoine au Maroc est constituée par divers
prélèvements sur les différents actifs mobiliers et immobiliers qui le
composent.
A. Présentation de la fiscalité sur les actifs immobiliers et mobiliers au Maroc
La fiscalité sur les actifs mobiliers et immobiliers peut être appréhendée en trois
phases :
• Au moment de l’acquisition des actifs ;
• Durant la détention des actifs ;
• Au moment de la cession des actifs.
Deux types de fiscalités grèvent les actifs immobiliers et mobiliers :
• La fiscalité locale : qui s’applique durant la détention des actifs, il s’agit

principalement de la Taxe Professionnelle (TP), de la Taxe des Services
Communaux (TSC), de la Taxe d’Habitation (TH) et de la Taxe sur les Terrains
Urbains non Bâtis (TNB) ;
A. Présentation de la fiscalité sur les actifs immobiliers et mobiliers au Maroc
• La fiscalité régie par le Code Général des Impôts (CGI) : il s’agit

principalement des impôts et taxes suivants :
Au moment de l’acquisition : les droits d’enregistrement ;
Au moment de la détention : IR sur les revenus fonciers et l’IR sur les revenus
des capitaux mobiliers ;
Au moment de la cession : IR sur les profits fonciers et l’IR sur les profits des
capitaux mobiliers.
B. Analyse de la fiscalité sur le patrimoine
L’analyse des prélèvements existants peut être opérée aussi bien au niveau de
la fiscalité locale qu’au niveau de la fiscalité d’Etat.
➢ Fiscalité locale
L’analyse portera à ce niveau sur les 4 taxes assises sur les actifs immobiliers, à
savoir :
• La Taxe Professionnelle (Patente)
Il s’agit d’une taxe assise sur les actifs productifs et s’inscrit donc à contre-
courant des objectifs généralement assignés à la fiscalité du patrimoine et
consistant à le mobiliser dans les circuits productifs et lutter contre la
spéculation.
Aussi, étant assise sur les actifs productifs, elle fait double emploi avec
les impôts et taxes applicables aux revenus générés par ces actifs, surtout
avec la mise en place d’une cotisation minimale sur ces revenus.
• La taxe des services communaux et la taxe d’habitation

Ces deux taxes ont à l’origine pour objectif de collecter les ressources
nécessaires au financement des services collectifs (ramassage des déchets
solides, éclairage des voies publiques, etc.). Elles ne constituent pas de
véritables prélèvements sur le patrimoine.
• La Taxe sur les Terrains Urbains Non Bâtis

Cette taxe peut être rangée parmi les prélèvements sur le patrimoine au
profit des collectivités locales. Comme son nom l’indique, elle porte sur les
terrains non bâtis situés dans le périmètre urbain.
Son mode de perception basé sur un tarif au mètre carré des terrains concernés
indépendamment de la valeur de ces terrains et de son évolution ainsi que de
leur ancienneté, limite son efficacité en tant qu’outil visant la rapidité dans leur
mobilisation et leur valorisation.
➢ Fiscalité d’Etat
• Plus-value mobilière et plus-value immobilière
De prime abord, le taux d’imposition nominal est identique pour ces deux plus-
values (20%), avec une légère incitation en faveur des plus-values sur les
actions cotées soumises à 15%.
Toutefois, pour les plus-values immobilières, il convient de noter la
prise en compte de l’actualisation du montant investi par application
des coefficients réglementaires. Une telle actualisation n’est pas permise
pour le calcul des plus-values mobilières.
Inversement, alors que les plus-values immobilières sont appréhendées
opération par opération, les plus-values mobilières peuvent être affectées par
l’imputation des moins-values accusées au titre d’opérations antérieures
portant sur des titres de même nature.
TPPRF
TPCVM
TAXE SUR LES REVENUS DES
TAXE SUR LES PROFITS DE CESSION DE VALEURS MOBILIERES
PRODUITS DE PLACEMENT
CETTE TAXE EST DUE LORS DE LA RÉALISATION D'UNE PLUS VALUE

CETTE TAXE EST DUE EN CAS DE
SUR:
PERCEPTION DE DIVIDENDES
FAIT GENERATEUR 1. CESSION DE PARTS D'OPCVM
DISTRIBUÉS PAR UN OPCVM DE
2. ECHANGE DE PARTS OPCVM
DISTRIBUTION
3. APPORTS EN SOCIÉTÉ D'ACTIONS OU DE PARTS SOCIALES
1. SOUMISE À L'IR : 20%

1. OPCVM MONÉTAIRES : 20% DE LA PLUS VALUE DE CESSION IMPUTABLE SUR LA
2. OPCVM OBLIGATAIRES : 20% DE LA PLUS VALUE DE CESSION COTISATION DE L'IR AVEC
PERSONNES PHYSIQUES RESIDENTES
3. OPCVM DIVERSIFIÉS : 15% DE LA PLUS VALUE DE CESSION DROIT À RESTITUTION
4. OPCVM ACTIONS : 15% DE LA PLUS VALUE DE CESSION 2. NON SOUMISE À L'IR : 30%
LIBÉRATOIRE DE L'IR
PERSONNES PHYSIQUES NON RESIDENTES EXONERATION TOTALE
20% IMPUTABLE SUR LA

PERSONNES MORALES RESIDENTES PLUS VALUE IMPOSABLE A L'IMPOT SUR LES SOCIETES (IS) COTISATION DE L'IS AVEC DROIT À
RESTITUTION
PERSONNES MORALES NON RESIDENTES EXONERATION TOTALE

Quel est le taux de la retenue à la source pour les placements ?
Lorsqu’une société verse des intérêts à une personne soumise à l’I.S. elle doit
opérer une retenue à la source sur les intérêts au taux de 20%.
Dans ce cas, les bénéficiaires doivent décliner, lors de l’encaissement desdits
produits :
•la raison sociale et l’adresse du siège social ou du principal établissement ;
•le numéro du registre du commerce et celui d’identification à l’impôt sur les
sociétés.
Cependant, si le bénéficiaire ne décline pas son identité (ou si c’est une personne
physique) la retenue est de 30%.
Par ailleurs, La base imposable se constitue des intérêts hors taxe sur la valeur
ajoutée.
Enfin, notons que cette retenue à la source est imputable sur les acomptes d’I.S
ainsi que sur le montant de la régularisation chez le bénéficiaire des intérêts
(personne morale).
LA TPI?
La taxe sur le profit immobilier ou TPI est un impôt sur le profit immobilier
opposable aux personnes physiques ou morales, en cas de réalisation d’un profit
dans le cadre d’une vente d’un bien immobilier (appartement, villa, terrain etc.).
La personne qui souhaite vendre son bien souhaitant vendre son bien devra
s’acquitter de l’impôt.
Quand on parle de TPI on parle également d’exonération, qui est l’acte d’habiter
plus de 6 ans dans un même logement (appartement, villa,…).
Dans quels cas l’exonération de la TPI est-elle appliquée ?

La Direction des Impôts prévoit plusieurs cas d’exonération de la TPI :
LA TPI?
Si vous occupez votre logement à titre d’habitation principale pendant 6 ans au

moins, ou 4 ans pour un logement social. Par contre, si vous décidez de louer
votre logement, vous perdrez ces droits.
Seule votre résidence principale vous fait bénéficier d’un droit d’exonération dans
les conditions précitées. De ce fait, les résidences secondaires ne sont pas
exonérées.
Par ailleurs, si vous souhaitez vendre votre bien immobilier entre des parties
ascendantes et descendantes (parents, enfants, frères, sœurs) vous serez
exonéré de la TPI.
L’exonération de la TPI est aussi accordée sur le terrain où est bâti la maison
avec une limite maximum de 5 fois la superficie construite (comme c’est le cas où
les fermes sont considérées comme logements principaux).
Calcul de la TPI
Le taux applicable pour la taxe sur le profit immobilier est fixé à 20 % sur la plus-
value.
Étape 1 :
Prix de revient réactualisé = (Prix du coefficient de réévaluation) x ( Prix de
Revient Total)
Le Prix du coefficient de réévaluation est à trouver sur le site du Ministère des

Finances en fonction de chaque année
Calcul de la TPI
Le taux applicable pour la taxe sur le profit immobilier est fixé à 20 % sur la plus-
value.
Etape 2 :
Calculez la Cotisation Minimale = 3% du prix de vente
Calculez la TPI = 20 % des bénéfices de la revente
Bon à savoir :
Si la TPI > cotisation minimale = Vous payez la TPI
Si la TPI < cotisation minimale = Vous payez la cotisation minimale, soit 3% de

vente.
Calcul de la TPI: Exemple
Prix d’acquisition en 2014 = 1 400 000 Dhs (prix initial)

Les 15% forfaitaires = 210 000 Dhs.
Les dépenses d’investissements de travaux = 150 000 dhs.
Les intérêts = 50 000 Dhs.
Le taux d’intérêt / coeff de réévaluation, équivaut à 1,032 dhs.
En 2017 vous décidez de le vendre à 2 000 000 Dhs.
Calculons le prix de revient réactualisé :
Prix de revient réactualisé = (Prix du coefficient de réévaluation) x (Prix de
Revient Total)
(1,032) x ( 1 400 000 + (15% x 1 400 000) + 150 000 + 50 000 )

(1,032) x ( 1 400 000 + 210 000 + 150 000 + 50 000)
(1,032) x 1 810 000
Prix de revient réactualisé = 1 867 920 Dhs
Calcul de la TPI
Comparons la TPI et la Cotisation minimale :

Bénéfices de la revente = 2 000 000 – 1 867 920 = 132 080 Dhs
Les 20% de TPI = 132 080 x 20% = 26 000 Dhs
La Cotisation Minimale (CM) = 2 000 000 x 3% = 60 000 Dhs
TPI < CM soit 26 000 Dhs < 60 000 Dhs
Dans ce cas vous devrez payer la cotisation minimale qui est de 60 000 Dhs car
son montant est supérieur à la taxe sur le profit immobilier (TPI).
➢ Fiscalité d’Etat
• Donation et héritage
La transmission du patrimoine présente des effets fiscaux différents selon

qu’il s’agisse d’une transmission par voie de donation entre vifs ou par voie de
succession par héritage. Cette dernière voie étant plus avantageuse :
* D’abord, niveau des droits d’enregistrements, puisque la donation est imposée
au taux de 1,5%, alors que l’inventaire après décès est soumis au taux de 1% ;
* Ensuite, au niveau du calcul de la plus-value en cas de cession par le nouveau
possesseur, puisque l’héritage permet d’actualiser le prix de revient à la valeur
au moment du décès, alors que la donation exige que ce prix de revient soit
maintenu à celui supporté par le donateur.
4. Transmission du patrimoine
Les principes fondateurs du régime successoral marocain
➢ Le premier principe : « Les richesses nous viennent de Dieu, l’homme en est

le légataire »
En Islam, l’homme ne possède rien, tout lui vient de Dieu, il doit agir en
conséquence et ne pas dilapider sa richesse ou l’utiliser à des fins qui peuvent
nuire à la société et à l’individu. S’il persiste dans sa conduite, il sera dépossédé
de sa fortune et frappé d’un interdit d’usage. A cet effet, il faut observer les règles
suivantes dans l’héritage et dans les testaments :
• L’héritage n’est accordé à qui de droit qu’après avoir régularisé la
situation financière du défunt et la purge de ses biens. « Sont compris et déduits
de la succession cinq droits, dans l’ordre ci-après : 1- les droits grevant les biens
réels faisant partie de la succession. / 2- les frais funéraires réglés dans les
limites des convenances. / 3- les dettes du de cujus. / 4- le testament
valable et exécutoire. / 5- Les droits de succession selon l’ordre établi. »
➢ Le premier principe : « Les richesses nous viennent de Dieu, l’homme en est

le légataire »
• Le législateur est le seul qui a l’autorité de définir les règles de la
successibilité, les empêchements et les parts qui reviennent aux ayants -droits.
Le testateur ne peut en revanche faire don que du tiers de sa fortune, en
tenant compte de certaines conditions définies au préalable :
* Il faut qu’il y’ait un intérêt pour l’individu et pour la société ;
* Le testament ne doit pas nuire aux héritiers, même en leur consacrant des legs
minimums ;
* Les legs ne doivent pas dépasser le tiers de la totalité de l’héritage ;
* Le testament doit être accepté par le légataire ;
* L’exécution du testament ne se fait qu’après la mort du testateur. Ce dernier
peut modifier ou annuler son testament avant sa mort.
➢ Le deuxième principe : On doit tenir compte de l’intérêt général
En droit musulman, on doit prendre le parti de l’intérêt général sur le particulier,

ce qui se caractérise par ce qui suit :
• L’Etat hérite de celui qui n’a pas d’héritier. Dans ce cas, l’autorité chargée
des domaines de l’Etat recueille l’héritage. Toutefois, s’il existe un seul
héritier le reste de la succession lui revient ; en cas de pluralité d’héritiers
et que leurs parts n’épuisent pas l’ensemble de la succession, le reste leur
revient selon la part de chacun dans la succession ;
• Les richesses en islam doivent être partagées et non monopolisées ;
➢ Le deuxième principe : On doit tenir compte de l’intérêt général
• Pour sauvegarder l’intérêt des héritiers et l’héritage, la législation

musulmane préconise al moukharaja et l’échange ;
• Le droit des héritiers pour la préemption. Le législateur a mis en
œuvre le droit à la préemption et ce pour éviter que l’étranger s’introduise
parmi les bénéficiaires car cela pourrait engendrer du tort aux héritiers.
• La vente «safqa» : Dans l’intérêt de la succession, et pour éviter sa division
et sa dispersion, les héritiers peuvent se mettre d’accord pour vendre en bloc et à
l’unanimité les biens hérités, c’est ce qui s’appelle en droit musulman la vente «
safqa » ou « tasfiq ». Pour la sauvegarde du bien hérité, les ayants droits
sont tenus d’accepter les termes d’une vente à une tierce personne.
➢ Le troisième principe : La successibilité tient compte du degré de parenté

avec le défunt
Le défunt ne peut en aucun cas régler son héritage à sa guise. Les héritiers
légaux sont déterminés en Islam. L’héritier doit avoir un lien de parenté ou un
lien matrimonial avec le défunt. « Les causes de la successibilité et les liens
de parenté, sont des causes légales et non pas conventionnelles ou
testamentaires. Ni l’héritier, ni son auteur ne peuvent renoncer à leur qualité
d’héritier ou d’auteur. Ils ne peuvent s’en désister en faveur d’autrui ».
• La parenté : Le degré de parenté détermine les ayants droits à l’héritage dans
l’ordre qui suit : les enfants, le père, la mère, le grand-père, la grand-mère, les
frères, les oncles…
• Le lien conjugal : L’épouse a droit à une part d’héritage, comme elle a aussi
d’autres droits car l’époux doit couvrir ses besoins en habillement, en
alimentation, en soins et tout le nécessaire dans la mesure du possible.
➢ Le quatrième principe : Le système successoral tient compte des particularités

de la femme.
Le droit successoral marocain a réservé à la femme un statut particulier et il a

tenu à protéger son droit à l’héritage. La part de la femme dépend de son lien
avec le défunt, s’il s’agit de son père, de son frère, de son oncle, de son mari, de
son ex ou de ses fils etc.
• Le législateur a tenu à ce que la femme reçoive sa part d’héritage
qu’elle soit épouse, fille, mère, fille d’un fils, grand-mère, sœur paternelle ou
maternelle…
• Le législateur marocain n’a pas tenu compte des droits des épouses et
des enfants qui ont contribué à la richesse du défunt. Ils méritent une
double part, en tant qu’associés et en tant qu’héritiers.
➢ Le quatrième principe : Le système successoral tient compte des particularités

de la femme.
• L’héritage de la divorcée : La rupture du lien du mariage n’empêche pas

la divorcée de prétendre à sa part d’héritage. La législation musulmane a
tenu à protéger la femme de tout divorce abusif qui la priverait de ses droits ;
• La divorcée hérite amplement à la suite d’une séparation injuste,
décidée par le mari précipitamment, ou sur son lit de mort par exemple ;
• La divorcée hérite tant que le délai de viduité n’a pas atteint son terme.
Le régime matrimonial
La transmission du patrimoine est complexe et dépend aussi de votre

régime matrimonial, c'est-à-dire :
• vous êtes marié ;
• vous êtes célibataire, divorcé ou séparé.
Le droit musulman reconnaît le régime de la séparation des biens. Que les époux
marocains musulmans aient ou non établi un contrat de mariage stipulant un
autre régime que celui de la séparation des biens, ils restent soumis, en ce qui
concerne leurs rapports matrimoniaux au Maroc, à la lex fori, c’est-à-dire au
Code de statut personnel (la Moudawana), lui-même repris du droit musulman
classique. Dès lors, tout couple de Marocains musulmans ou dont un des époux
est Marocain musulman est de plein droit soumis au principe de séparation de
biens pure et simple et les droits et devoirs réciproques des époux sont fixés par
la Moudawana.
Le régime matrimonial
L’article 49 du CFM dispose que chacun des deux époux dispose d’un patrimoine
distinct du patrimoine de l’autre, mais ils peuvent, dans un document séparé de
l’acte de mariage, se mettre d’accord sur la mode de la fructification et répartition
des biens acquis pendant le mariage. A défaut d’accord, il est fait recours aux
règles générales de preuve, tout en prenant en considération le travail
de chacun des conjoints, les efforts qu’il a fournis et les charges qu’il a assumées
pour le développement des biens de la famille.
Signalons ici que si la mère ne travaille pas et reste à la maison pour s’occuper
de ses enfants, elle n’a pas droit à la rémunération pour la garde de ses enfants
durant la relation conjugale (article 167 al. 2 CMF).
Transmission du patrimoine : qu'est-ce qu'un testament ?
Un testament est un document qui permet de répartir selon vos choix votre
patrimoine aux personnes que vous souhaitez. Il est donc utilisé pour faire valoir
vos volontés après votre mort et il n'est pas seulement réservé aux personnes
âgées.
Le testament a aussi pour objectif d'organiser au mieux une succession et de
protéger vos proches.
Cependant, il sera pris en compte la part nécessairement réservée aux
descendants, qui peut varier en fonction de la composition de la famille.
Les différentes sortes de testament
Il existe différentes sortes de testament, néanmoins, le testament authentique est
le plus fiable, car il est incontestable.
Le testateur dicte ses volontés au notaire qui en fait la lecture devant deux
témoins. Il sera conservé par le notaire et déposé au fichier des dispositions des
dernières volontés.
Les autres testaments sont les testaments olographes, mystique, international et
le testament partage.
Transmission du patrimoine : qu'est-ce que la donation ?
La donation permet d'effectuer la transmission d'une partie de son patrimoine

lors de son vivant sans payer de droits donc des impôts.
Il existe différentes sortes de donation :
• la donation-partage fige la valeur des biens au jour de la donation, aucune
réévaluation des biens n'aura lieu contrairement à la donation simple.
• la donation simple,
• le don manuel
Les principales différences dépendent du caractère officiel ou non (acte devant
notaire), ce qui fait qu'il peut y avoir des répercussions lors de l'ouverture
de la succession (réévaluation des biens, partage remis en cause).
Transmission du patrimoine :
La cession/donation des parts sociales au Maroc est soumise aux règles fiscales
présentées ci-après.
Droits d’enregistrement :
La cession des parts sociales (ou des actions) bénéficie de l’exonération total
des droits d’enregistrement (DE) depuis l’année 2018 (Loi de finances pour
l’année 2018).
Les actes de cession des parts sociales sont soumis obligatoirement à la

formalité de l’enregistrement en vertu de l’article 136-III du code général des
impôts (CGI), contre mention «gratis».
NB : Les donations ou encore cession à titre gratuit des parts sociales (ou des
actions) sont exonérées des droits d’enregistrement.
Impôt sur le revenu (IR) pour les personnes physiques résidentes au Maroc :
Les profits nets de cession de parts sociales, d’obligations et autres titres de
créance, d’actions non cotées et part d’OPCVM sont soumis à l’IR au taux de
20%.Le taux d’imposition est de 15% pour les actions cotées et les OPCVM
actions.
Le taux est de l’ordre de 0% si le montant des cessions est inférieur ou égal à 30

000 DH sur l’année civile.
Impôt sur le revenu (IR) pour les personnes physiques résidentes au Maroc :
Est exonérée de l’IR, la donation entre ascendants et descendants et entre

époux, frères et soeurs et entre la personne assurant la Kafala dans le cadre
d’une ordonnance du juge des tutelles et l’enfant pris en charge, conformément
aux dispositions de la loi n° 15-01 précitée relative à la prise en charge (la kafala)
des enfants abandonnés265, des valeurs mobilières et autres titres de capital et
de créance.
Cours de Gestion de
Patrimoine
Partie 4 : Le gestionnaire de
patrimoine
1
Le gestionnaire de patrimoine
1. Le gestionnaire de patrimoine
L’obligation d’information:
Il s’agit de l’obligation minimale qui s’impose au professionnel. « Elle se caracté-

rise par sa neutralité, dans la mesure où elle n’implique aucune impulsion
à agir mais “porte sur des faits objectivement vérifiables” . »
Ainsi, tout d’abord, le CIF doit remettre à son client, dès son entrée en relation
avec celui-ci, un document comportant son statut de CIF et son numéro
d’adhérent à l’association dont il dépend, l’identité des établissements
promoteurs de produits financiers avec lesquels il entretient une relation
significative de nature capitalistique ou commerciale (art. 335-3 du Règlement
général de l’AMF). Par ailleurs, l’article 335-4 du Règlement général de
l’AMF prévoit que, avant de formuler un conseil, le CIF délivre à son client
une lettre de mission, comprenant notamment la nature et les modalités de la
prestation, les modalités de l’information due au client ainsi que les modalités de
sa rémunération.
L’obligation de conseil
Débordant largement la simple obligation d’information, l’obligation de conseil

« implique une véritable immixtion dans les affaires du client, une orientation
positive de l’activité du partenaire à qui le conseil est dû » 2 . Le CIF doit donc
fournir un conseil adapté, en fonction tout à la fois de la situation financière du
client, de son expérience en matière financière et de ses objectifs en matière
d’investissements. À cette fin, la pratique du bilan patrimonial est le
préalable indispensable à la délivrance d’un conseil adapté. Enfin, l’article 335-
5 du règlement général de l’AMF pose le principe de la nécessaire
information du client sur les risques juridiques, fiscaux et financiers que
comportent les propositions de placement du CI
L’obligation de discrétion
Comme tout professionnel, le CIF est soumis au secret professionnel, dans

les conditions de droit commun, le cas échéant, sous peine de sanctions pénales
(art.226-1 du Code pénal). En outre, l’article 335-7 du Règlement général
de l’AMF prévoit que, sauf accord exprès du client, le CIF doit s’abstenir de
communiquer et d’exploiter, pour son propre compte ou pour le compte
d’autrui, les informations relatives au client qu’il détient du fait de ses fonctions.
L’obligation d’organisation
En application de l’article 335-8 du Règlement général de l’AMF, le CIF

doit disposer de moyens et de procédures adaptées à l’exercice de son activité
et notamment de moyens techniques suffisants et d’outils d’archivage sécurisés.
Par ailleurs, selon l’article 335-9 du Règlement général de l’AMF, lorsque le CIF
emploie plusieurs personnes dans le cadre de son activité, il se dote de
procédures écrites lui permettant d’exercer son activité en conformité avec
les dispositions législatives, réglementaires et déontologiques en vigueur..
1. Les obligations spécifiques au prestataire de services
d’investissement (PSI)
Les obligations inhérentes à l’activité de conseil
Le prestataire de services d’investissements doit constamment évaluer les

compétences de son client et doit, à ce titre, se renseigner sur sa situation
patrimoniale et connaître les objectifs de gestion avant de préciser les opérations
ou les investissements conseillés.
À l’instar du CIF, le PSI doit informer le client des risques inhérents à la nature
des opérations envisagées (risques financiers, juridiques et fiscaux)
et conseiller le client sur les aspects fiscaux et financier s de s produit s
proposés.
Enfin, en application de l’obligation de coopération dans le contrat (art. 1134 al. 3
du Code civil), le PSI doit exécuter avec loyauté ses obligations et privilégier
l’intérêt de son client avant ses propres intérêts.
1. Les obligations spécifiques au prestataire de services
d’investissement (PSI)
Les obligations déontologiques
Le déontologue a pour mission d’assurer au sein de l’entreprise de PSI le respect

des règles de bonne. Il incombe donc au déontologue d’établir un recueil de
bonnes pratiques, notamment d’éviter la circulation d’informations privilégiées au
sein de l’entreprise, par l’édification de «murailles de Chine » entre front et back-
office. Le déontologue sensibilisera tout particulièrement les collaborateurs du
PSI aux obligations pesant sur eux de secret professionnel et d’abstention
sur le marché, dès lors qu’ils détiennent des informations de marché
confidentielles.
2. LA RESPONSABILITÉ DES CONSEILLERS
EN GESTION DE PATRIMOINE
1 La responsabilité civile
La mise en cause de la responsabilité civile du conseiller suppose que soit

établie à l’encontre de ce dernier une faute (1.1) en relation causale (1.3) avec le
dommage éprouvé (1.2)..
1.1 La faute
La faute, qui est de différents types, peut être limitée de diverses façons.
■■ Les divers types de faute
Le conseil en gestion de patrimoine doit tout d’abord établir le profil du client et

ses objectifs afin d’être en mesure d’effectuer les choix les plus judicieux au profit
de ce dernier.
Par ailleurs, le conseil doit se renseigner sur la nature juridique, la fiscalité ainsi
que les caractéristiques financières des produits qu’il est susceptible de
conseiller.
Pèse ensuite sur le conseil une obligation d’informer les clients des risques
encourus par les opérations qu’il propose.
En pratique, c’est essentiellement en matière de défiscalisation que se

concentrent les principaux manquements de ce professionnel à son obligation
d’information, en cas de redressement opéré par l’administration fiscale. À
cet égard, si pèse sur le conseil une obligation de résultat en cas d’information
donnée sur le contenu d’une règle fiscale déterminée, l’obligation d’information
n’est que de moyen en cas d’incertitude sur l’efficacité d’un montage.
Enfin, le conseil en gestion de patrimoine est tenu à une obligation de
conseil qui, débordant l’obligation d’information portant sur des faits
objectivement vérifiables, consiste à orienter les choix du client en fonction de
ses objectifs et de ses besoins. C’est particulièrement en matière d’abus de droit
(art. L. 64 du Livre des procédures fiscales) que se pose de façon
cornélienne la responsabilité du conseil : si le conseil doit faire preuve
d’optimisation, voire d’imagination fiscale, celles-ci ne doivent pas dégénérer en
abus, sous peine d’engager sa propre responsabilité.
■■ La limitation de la faute
La faute du conseil en gestion de patrimoine peut se trouver atténuée lorsqu’il est

en présence d’un client averti, soit parce qu’il possède une compétence propre,
soit parce qu’il est conseillé par ailleurs en matière juridique et fiscale. Mais cette
limitation de responsabilité ne joue que pour l’obligation d’information, et
non pour l’obligation de conseil (Cass. civ. 1 re , 13 décembre 2005 à propos
d’un notaire). Par ailleurs, le principe de liberté contractuelle posé à
l’article 1134 du Code civil n’interdit pas l’insertion de clauses de limitation de
responsabilité contractuelle dans les contrats passés entre les conseils et leurs
clients. La jurisprudence veille seulement à ce que de telles clauses ne privent
pas le contrat de cause en application de l’article 1131 du Code civil. Au
demeurant, de telles clauses sont systématiquement écartées par le juge en cas
de dol ou de faute lourde du professionnel.
1.2 Le préjudice
La victime d’un manquement du conseil de gestion de patrimoine à ses

obligations professionnelles doit établir le préjudice qu’elle a subi. Ce préjudice
doit être tout à la fois réel, certain et direct. En vertu du droit à la réparation
intégrale, ce préjudice doit correspondre tant au gain manqué qu’à la perte subie
(art. 1149 du Code civil).
Mais, en marge des textes, la jurisprudence a admis le droit à réparation du client
en cas de perte de chance réelle et sérieuse de gain.
1.3 Le lien de causalité
La victime doit enfin établir le lien de causalité entre la faute commise et le préju-
dice subi. En premier lieu, le professionnel de la gestion de patrimoine
parviendra à écarter sa responsabilité s’il établit que le dommage résulte non de
sa faute, mais des choix de gestion faits par la victime. De même, la
responsabilité de ce professionnel peut être écartée si ce dernier établit un
aléa financier ou encore une faute de la victime.
2 La responsabilité pénale
Cette responsabilité peut résulter d’infractions de droit commun (2.1) et du droit

pénal des sociétés (2.2) ainsi que d’infractions boursières (2.3).
2.1 Les infractions de droit commun
La lutte contre le blanchiment de l’argent sale passe par une répression du

conseil en gestion de patrimoine lorsque celui-ci « facilite, par tous moyens, la
justification mensongère de l’origine des biens ou des revenus de l’auteur d’un
crime ou d’un délit ayant procuré à celui-ci un profit direct ou indirect ou (…)
apporte un concours à une opération de placement, de dissimulation ou de
conversion du produit direct ou indirect d’un crime ou d’un délit » (art. 324-1 du
Code pénal). Par ailleurs, dans la mesure où le conseil en gestion de patrimoine
se fait remettre des fonds à l’occasion de sa profession, lui est également
imputable le délit d’abus de confiance en cas de détournement « au préjudice
d’autrui des fonds, des valeurs ou d’un bien quelconque qui lui ont été remis et
qu’elle a accepté à charge de les rendre, de les représenter ou d’en faire un
usage déterminé » (art. 314-1 du Code pénal) 1 .
2.1 Les infractions de droit commun
La lutte contre le blanchiment de l’argent sale passe par une répression du

conseil en gestion de patrimoine lorsque celui-ci « facilite, par tous moyens, la
justification mensongère de l’origine des biens ou des revenus de l’auteur d’un
crime ou d’un délit ayant procuré à celui-ci un profit direct ou indirect ou (…)
apporte un concours à une opération de placement, de dissimulation ou de
conversion du produit direct ou indirect d’un crime ou d’un délit » (art. 324-1 du
Code pénal). Par ailleurs, dans la mesure où le conseil en gestion de patrimoine
se fait remettre des fonds à l’occasion de sa profession, lui est également
imputable le délit d’abus de confiance en cas de détournement « au préjudice
d’autrui des fonds, des valeurs ou d’un bien quelconque qui lui ont été remis et
qu’elle a accepté à charge de les rendre, de les représenter ou d’en faire un
usage déterminé » (art. 314-1 du Code pénal) 1 .
2.2 Les infractions du droit pénal des sociétés
Si le conseiller en gestion de patrimoine exerce sa profession dans une structure

sociétaire à engagement limité (SA, SARL, SAS…), il peut engager sa
responsabilité pénale au titre de diverses infractions au Code de commerce. On
peut en relever quatre en particulier, qui donnent lieu à un contentieux nourri
devant les juridictions répressives.
Cours de Gestion de
Patrimoine
Partie 5 : L’ingénierie patrimoniale

immobilière
1
L’ingénierie patrimoniale immobilière
C’est un lieu commun de dire que le patrimoine des marocains est composé en
grande partie de biens immobiliers. À côté d’une part importante d’immobilier
d’usage (résidence principale et secondaire), les épargnants développent de plus
en plus de l’immobilier de rapport afin de prévoir des ressources
complémentaires au moment de leur retraite ou de diversifier leurs actifs.
L’immobilier est un excellent moyen de constituer un patrimoine, mais peu de
propriétaires immobiliers ont compris que ce type d’actifs devait faire l’objet d’une
gestion dynamique pour en obtenir le meilleur rendement. L’ingénierie
patrimoniale immobilière est l’art de développer et optimiser le patrimoine
immobilier
1. L’immobilier d’usage
D’emblée on pourrait penser qu’il y a peu de sujets à aborder quand il

s’agit d’immobilier d’usage, c’est-à-dire de biens immobiliers qui sont utilisés pour
l’usage personnel de leur propriétaire et/ou qui ne procurent pas de revenus. Il
s’agit des résidences principales et/ou secondaires, des
lots immobiliers laissés gratuitement à l’usage des membres de la famille
ou d’amis et de terrains non loués
A • La SCI pour acquérir l’immobilier
Au moment de la décision d’acquisition d’un bien immobilier d’usage,

une question se pose : est-il judicieux d’interposer une structure ?
Pour répondre, il est utile de comparer les conséquences d’un investissement en
direct ou à travers une SCI :
– option 1 : Monsieur X qui a deux enfants achète directement un bien
immobilier d’usage de 100 grâce à un apport personnel de 50 et un crédit
bancaire de 50.
Dans l’hypothèse où X souhaite transmettre ce bien à ses enfants, les
droits de donation porteront sur une assiette de 100. L’encours de crédit
n’aura pas pour effet de réduire cette assiette. Si X souhaite transmettre
une partie du bien seulement, X et ses enfants seront en indivision. C’est
une situation source de conflit ; en tout état de cause X ne pourra pas
vendre le bien sans l’accord de ses enfants. EnfiN si X transmet le bien de
nombreuses années après son acquisition, la valorisation du bien accroîtra
l’assiette taxable aux droits de donation
– option 2 : Pour le même investissement, M. X acquiert le bien à travers

une SCI. Cette formule offre plusieurs sources d’optimisation patrimoniale :
• l’apport personnel peut être inscrit en compte courant plutôt qu’au
capital. Ainsi l’actif net de la SCI est faible (capital faible), en conséquence
les droits de donation seront calculés sur une valeur de part faible voire nulle,
• effectuer la donation des parts dans les toutes premières années
permet de figer la valeur du bien, toute la plus value future sera la propriété des
enfants sans coût de transmission supplémentaire.
En effet le compte courant de X, qui n’est pas encore transmis, n’est pas indexé
sur la valorisation du bien immobilier,
• en conséquence X bénéficie de temps pour transmettre ce compte

courant qui ne se valorisera jamais. Il pourra utiliser les avantages légaux
relatifs aux donations à chaque période décennale,
• X peut prévoir dans les statuts de la SCI d’être gérant statutaire à
vie. C’est le moyen de contrôler totalement la SCI,
• si les statuts le prévoient, X pourra céder le bien sans l’accord de ses
enfants. C’est une liberté supplémentaire dans le cas où X souhaiterait
arbitrer pour un autre bien immobilier.
D’autres situations patrimoniales justifient le recours à la SCI :
– l’achat d’immobilier par deux concubins afin de préserver les intérêts
patrimoniaux et la sécurité de chacun d’entre eux
B • Un crédit bancaire pour financer
Parfois le manque de fonds propres oblige à recourir au crédit bancaire.

Dans le cas contraire, le choix entre un financement par apport personnel ou par
crédit bancaire doit être analysé.
Si la législation fiscale du moment ne permet pas la déductibilité des intérêts
bancaires et/ou si le taux de crédit est sensiblement égal ou supérieur
au taux de rémunération d’une épargne placée sur un support sans risque,
le paiement par fonds propres semble s’imposer.
Toutefois, d’autres aspects patrimoniaux pourraient plaider pour un
financement par crédit bancaire :
– la mise en place d’un crédit évite de recourir à l’apport personnel si
celui-ci est actuellement placé sur un support présentant une moins-value
mais susceptible d’évolution favorable dans l’avenir ;
– un endettement peut optimiser une situation patrimoniale au plan de
la transmission
C • Utiliser le patrimoine immobilier d’usage
Certains événements survenant dans la vie patrimoniale du client créent

une occasion d’utiliser le patrimoine d’usage comme levier pour optimiser ou
développer l’ensemble de la situation patrimoniale.
Un particulier est susceptible de posséder une ou plusieurs résidences
secondaires depuis de nombreuses années dont l’encours d’endettement
est nul. Il s’agit donc d’un patrimoine libre de dette et qui pourrait être
vendu avec peu ou pas de plus-values imposables. En générant des liquidités
non fiscalisées, une telle cession pourrait faciliter une autre opération
D • Des opportunités de restructuration
Par ailleurs, des biens immobiliers d’usage, acquis selon la logique du

moment, ne correspondent pas toujours à la stratégie patrimoniale actuelle.
Face à cette situation, le conseiller dispose donc d’un important réservoir
d’actifs qui pourrait générer des liquidités afin de faciliter ou d’accélérer
la structuration et le développement du patrimoine
Module de Gestion de patrimoine
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- « Elle consiste à promouvoir un ou plusieurs produits patrimoniaux en

- Cette définition fixe deux domaines d’intervention : la gestion des actifs

- Le gestionnaire d’actifs, quant à lui, propose des produits correspondants

- Autrement présenté, le conseil patrimonial serait le contenant de la gestion

Ses deux activités sont-elles complémentaires ou en opposition ?

- Il y a ceux qui considèrent que l’activité de conseil patrimonial est

- D’autres, au contraire, estiment que ces deux domaines, conseil et

• Se limiter à préconiser les axes d’une stratégie sans accompagner

Aura-t-il véritablement la faculté de comparer efficacement toutes les offres ?

Si l’on met de côté le marché particulier de l’art, le choix des investisseurs se

L’activité de conseil patrimonial structurée comme elle l’est aujourd’hui, est

Jusqu’à alors, beaucoup de professions liées au conseil revendiquaient la

Le conseiller patrimonial moderne, véritable point géodésique du patrimoine

Cette réalité se retrouve dans le contenu des enseignements universitaires

La difficulté liée à ce métier est double :

• Elle tient, d’abord, à l’intimité nécessaire de la relation entre le client et son

• Elle tient, ensuite, à la matière qu’elle touche : l’argent. Il est inutile de

Le domaine d’intervention du conseiller en gestion de patrimoine ainsi défini,

Qu’est ce qu’un patrimoine?

L'ensemble de vos biens est votre patrimoine.

Il est fortement recommandé de connaître la globalité de son patrimoine afin

Le patrimoine représente l'ensemble des biens qui appartient à une personne

Le patrimoine est constitué de biens, mais aussi de dettes et d'obligations :

• Les obligations peuvent par exemple concerner le versement d'une pension

• un patrimoine brut qui est égal aux biens possédés ;

Le patrimoine net représente donc la véritable richesse de la personne à un

Patrimoine net = (actifs + droits) – (dettes + devoirs)

L'ensemble des biens appelé des « actifs » peut donc se composer de :

➢ résidence principale et/ou secondaire ;

• Patrimoine financier : placements bancaires et boursiers qui représentent le «

• Patrimoine professionnel : propriétés professionnelles, parts d'entreprise,

• autres : d'autres éléments constituent aussi votre patrimoine comme :

➢ les meubles, le mobilier, les véhicules ;

De ce fait, la personne concernée va donc constituer son patrimoine de façon

Les éléments constituant les biens patrimoniaux sont le patrimoine immobilier, le

On pourrait également ajouter que chacun possède également un patrimoine

L'analyse du patrimoine est généralement présentée sous la forme d'un bilan. Le

Les actifs comprennent :

➢ assurance capitalisation : contrat d’assurance, contrat de capitalisation ;

• les emprunts professionnels : financement de fonds de commerce, parts

Cela permettra de connaître le total général du passif.

Les éléments hors bilan :

Le bilan patrimonial est généralement accompagné d'un budget prévisionnel

Il ne faut pas confondre :

• l'impôt annuel sur le revenu ;

Partie 2 : Le bilan patrimonial

Vous souhaitez connaître de manière plus approfondie la situation financière et

En effet, le bilan patrimonial a pour objectifs:

Le diagnostic patrimonial consiste à collecter les informations pertinentes

La collecte : Derrière ce mot simple se trouve la plus grande des

Le diagnostic patrimonial consiste à collecter les informations pertinentes

Les informations pertinentes. La qualiﬁcation de la pertinence des informations

L’organisation des informations. Le diagnostic patrimonial revêt un aspect formel

Traitement des informations. La méthode de traitement des informations est

– d’un bilan, c’est-à-dire d’une photographie du passé immédiat ;

Le diagnostic patrimonial consiste à collecter les informations pertinentes

La collecte : Derrière ce mot simple se trouve la plus grande des

La situation personnelle et familiale :

• Nom, prénom, date de naissance, adresse personnelle ;

• Profession/occupation de Monsieur, de Madame, des enfants et des membres

La situation budgétaire et fiscale :

• Ressources du foyer fiscal par nature de revenus ;