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ou compromis de vente

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vente

PROMESSE OU COMPROMIS DE
VENTE

Afin de permettre la rdaction de la promesse et du contrat de vente, acqureur et

vendeur devront fournir un certain nombre dinformations et de documents au notaire.

L'offre d'achat : quoi sert-elle?

Loffre dachat est lengagement pris par l'acheteur dacqurir un bien si son
propritaire accepterait la proposition faite. Celui qui sengage est lacqureur et non
le vendeur.

A dfaut dacceptation par le vendeur dans le dlai indiqu dans l'offre, lacheteur
retrouver sa libert.

Tout versement dargent exig ou reu lors de lmission dune offre dachat, la rend
nulle.

La promesse unilatrale de vente : qui s'engage?

Il sagit dun contrat par lequel le promettant (vendeur) sengage, pendant un certain
dlai, vendre le bien au bnficiaire de la promesse (acqureur). Le bnficiaire,
quant lui, accepte cette offre de vente sans prendre lengagement dacheter.

Toute promesse unilatrale de vendre peut tre constate par un acte authentique
(c'est--dire rdige par un notaire).
Si elle est rdige par acte sous seing priv (acte fait entre les parties ou par
lintermdiaire dun agent immobilier), elle doit tre enregistre la recette des impts
dans un dlai de dix jours compter de la dernire des signatures. A dfaut, elle est
nulle.

Divers documents doivent imprativement tre annexs la promesse.

Quest-ce-que la leve doption ?

Si le bnficiaire dcide dacqurir, il lve loption . Il doit le faire dans les dlais
prvus par la promesse. Sil prfre ne pas acheter, il renonce cette option. Les
parties peuvent amnager comme elles veulent les modalits de cette leve. En cas
de silence de la promesse, elle peut tre expresse ou tacite (ex : envoi par le
bnficiaire au promettant de tous les documents relatifs lobtention de son prt).
Loption leve, la vente devient dfinitive. Ni le vendeur, ni lacqureur ne peuvent
refuser de rgulariser la vente.

Le vendeur dispose des mmes moyens de contrainte que lacqureur en cas de refus
de rgulariser la vente : demander au tribunal de constater la vente ou demander des
dommages et intrts.

L'indemnit d'immobilisation
La promesse de vente permet son bnficiaire dtudier lopration projete sans
contracter dobligation , mais charge de verser une somme au promettant en
contrepartie de cette promesse. Elle est en gnral de 10% du prix de vente. Si
l'acqureur refuse de rgulariser la vente alors qu'il a obtenu son prt, l'indemnit sera
acquise au vendeur.

Quest-ce-quune condition suspensive ?

La ralisation de la vente peut tre soumise laccomplissement de conditions
suspensives : les effets de la vente sont suspendus la survenance dun vnement
futur et incertain et ne dpendent pas de la volont des parties. Il peut s'agir par
exemple :

du droit de premption du locataire du bien vendu,

droit de premption urbain,

de lobtention du financement par le bnficiaire emprunteur : la promesse

doit indiquer si le prix sera pay avec ou sans l'aide d'un prt immobilier. Si un
ou plusieurs prts sont prvus, lacte est ncessairement conclu sous la
condition suspensive de leur obtention. Si le bnficiaire ne veut pas
recourir un emprunt, il doit imprativement porter sur lacte, une mention
manuscrite. Cette mention manuscrite nest pas ncessaire si lacte est
notari.

Lorsque les conditions ne sont pas ralises dans les dlais prvus, le vendeur et
lacqureur reprennent leur libert. Lindemnit ou le dpt de garantie est restitu au
bnficiaire de la promesse.

Qui peut se rtracter ?

Lacqureur non professionnel, qui conclut un avant-contrat ayant pour objet
lacquisition dun immeuble usage dhabitation bti ou la vente dimmeuble
construire, bnficie dun dlai de rtractation de 10 jours avant de sengager
dfinitivement.

Le dlai court compter du lendemain de la premire prsentation de la lettre

recommande lui notifiant lavant-contrat. La lettre recommande peut tre remplace
par tout autre moyen prsentant des garanties quivalentes.

Dans certains cas, lavant-contrat peut tre remis en main propre contre rcpiss.

La rtractation na pas tre motive.

Le dlai de rflexion
Lorsque lacte authentique de vente na pas t prcd dun avant-contrat, le projet
de vente doit tre notifi lacqureur afin de lui ouvrir un dlai de rflexion de dix
jours. La vente ne peut tre signe qu' lexpiration de ce dlai.

Rglementation des versements

Lorsque lavant-contrat est conclu par lintermdiaire dun professionnel ayant reu
mandat pour prter son concours la vente (notaire, agent immobilier), ce dernier
peut percevoir le dpt de garantie car il est couvert par une garantie financire au
remboursement des fonds dposs.

Lorsque lavant-contrat est conclu sans lintermdiaire dun professionnel, aucun

versement quelque titre ou sous quelque forme que ce soit ne peut avoir lieu avant
la fin du dlai de rflexion ou de rtractation de 10 jours (sauf dans le rgime des
contrats de construction de maisons individuelles, contrat prliminaire aux ventes
dimmeuble construire).

Les parties peuvent alors prvoir un versement une date postrieure ce dlai.
Lavant-contrat est alors conclu sous la condition suspensive du versement de la
somme une date dtermine.

Les promesses d'une dure suprieure 18 mois

Depuis le 1er juillet 2009, toute promesse de vente d'une dure de plus de 18 mois
(dure initialement prvue ou conscutive une prolongation) doit tre conclue par
acte notari si le vendeur est une personne physique et lacqureur un professionnel.
A dfaut, la promesse de vente est nulle.

Une indemnit d'immobilisation d'au moins 5% du prix de vente doit tre verse ou
une caution bancaire garantissant le versement de ce prix doit tre remise au notaire.
A dfaut, la promesse de vente est nulle.

Le compromis de vente
Dans le compromis de vente , parfois appel promesse synallagmatique de vente
, les deux parties sengagent : le propritaire vendre et le candidat acqureur
acqurir.

Les paragraphes sur la condition suspensive , la rtractation, la rflexion, et les

versements s'appliquent au compromis.

Le dpt de garantie
Le vendeur peut exiger de l'acqureur le versement d'un dpt de garantie, en
pratique de 10% du prix de vente. Si ce dernier refuse de rgluariser la vente alors
qu'il a obtenu son prt, le vendeur peut soit demander la rgularisation judiciaire de la
vente, soit conserver le dpt titre de ddommagement pour l'immobilisation de son
bien.