L’hypothèque :

Au cœur des transactions immobilières et des engagements financiers,

l'hypothèque se présente comme un outil essentiel, connectant le domaine des
contrats à celui du patrimoine. Au Maroc, tout comme ailleurs, elle représente
un instrument juridique fort, octroyant des droits importants aux créanciers et
imposant des responsabilités significatives aux débiteurs. Cette garantie réelle,
souvent formalisée dans un acte officiel, marque le paysage juridique en offrant
une sécurité concrète dans un domaine où la confiance et la certitude revêtent
une importance primordiale.
Cependant, lorsque nous explorons les tenants et aboutissants du droit des
affaires au Maroc, l'hypothèque prend une forme particulière. Au-delà de son
rôle traditionnel de garantie immobilière, elle se modèle comme un outil
stratégique dans les opérations commerciales. Les dynamiques des sociétés,
des financements d'entreprise et des transactions commerciales sont
étroitement liées à l'utilisation adroite de l'hypothèque.
Dans ce contexte spécifique du droit des affaires marocaines, émerge une
problématique complexe : Comment l'hypothèque, en tant qu'instrument de
garantie réelle, influe-t-elle sur la dynamique des transactions commerciales au
Maroc ? À travers cette étude, nous chercherons à décortiquer les enjeux, les
défis et les opportunités que soulève l'utilisation de l'hypothèque dans le tissu
complexe du droit des affaires, offrant ainsi une réflexion approfondie sur les
ramifications juridiques et économiques de ce mécanisme crucial.
Pour répondre à cette problématique on va traiter le plan suivant : le
chapitre1 : l’hypothèque comme sureté réelle (section 1 : la définition de
l’hypothèque et ses caractéristiques ; section 2 : les types de l’hypothèque et
ses conditions) ; et dans le chapitre 2 :

Chapitre 1 : l’hypothèque comme sureté réelle :

Au sein du tissu complexe du droit des affaires, l'hypothèque émerge comme
une pièce maîtresse, une sûreté réelle qui confère stabilité et confiance aux
transactions financières et commerciales. En tant qu'instrument juridique
puissant, elle tisse des liens entre les obligations financières et le patrimoine,
offrant un équilibre délicat entre les intérêts des créanciers et les droits des
débiteurs. Ce chapitre plonge au cœur de l'hypothèque en tant que sûreté
réelle, explorant ses nuances, ses implications et sa signification dans le
contexte du droit des affaires.
Section 1 : la définition de l’hypothèque et ses types
Paragraphe 1 :la définition de l’hypothèque :
Article 165 : L’hypothèque est un droit réel accessoire établi sur un bien
immatriculé ou en Voie d’immatriculation et qui est affecté à la garantie du
remboursement d’une Créance.
Cette disposition légale énonce que l'hypothèque est un droit réel accessoire
établi sur un bien immatriculé ou en voie d’immatriculation, affecté à la
garantie du remboursement d'une créance. Cette formulation précise indique
que l'hypothèque, en tant que droit réel, est attachée à des biens immobiliers
spécifiques. La nécessité d'immatriculation souligne l'importance de
l'identification claire de ces biens. Le caractère accessoire de l'hypothèque
révèle qu'elle dépend de l'existence d'une créance principale. La finalité de
l'hypothèque est clairement définie : garantir le remboursement de la créance.
Ainsi, en cas de défaillance du débiteur, le créancier hypothécaire a le droit de
saisir le bien hypothéqué pour assurer le recouvrement de la créance. Cette
disposition légale établit un cadre solide pour l'utilisation de l'hypothèque
comme instrument de garantie dans le contexte des transactions financières et
commerciales.
Et l’article Article 166 énonce que L’hypothèque est indivisible et subsiste en
entier sur les immeubles garantis, sur chacun d’eux et sur chacune de leurs
portions.
Cet article énonce un principe fondamental de l'hypothèque, soulignant son
caractère indivisible et la pérennité de sa présence sur les biens immobiliers
garantis. En affirmant que l'hypothèque subsiste en entier sur l'ensemble des
immeubles concernés, sur chacun d'eux individuellement, et même sur chaque
portion de ces biens, la disposition confirme que cette garantie réelle reste
complète et inaltérée, quelle que soit la division ou la structure des biens. Cette
indivisibilité confère une sécurité robuste au créancier hypothécaire, lui
assurant la possibilité de saisir l'ensemble des biens en cas de défaut de
paiement. De plus, l'extension de l'hypothèque à chaque portion des biens
renforce la garantie, offrant une protection étendue sur toutes les
composantes des actifs hypothéqués. Ainsi, cet article établit un socle juridique
solide qui renforce la position du créancier tout en préservant l'intégrité de la
sûreté réelle dans le contexte des transactions immobilières.
Paragraphe 2 : les types de l’hypothèque : on a deux types de l’hypothèque :
A : l’hypothèque forcée : est régie par les articles
L'hypothèque forcée, imposée sans l'accord du débiteur dans des situations
prévues par la loi, peut être attribuée par décision du tribunal au vendeur, à la
personne ayant effectué un échange, et à celle qui partage des biens. Cela
intervient en l'absence d'une hypothèque conventionnelle pour le paiement
intégral du prix ou de la soulte. Dans le cas d'une hypothèque forcée, le
président du tribunal peut, en cas d'urgence, autoriser sur demande toute
inscription temporaire qui demeure en vigueur jusqu'au prononcé du jugement
définitif. Il est important de noter que le jugement constatant l'inscription de
l'hypothèque prend effet à la date de l'annotation initiale. Cette disposition
légale encadre le recours à l'hypothèque forcée dans des circonstances
spécifiques, offrant ainsi une voie légale pour sécuriser le paiement lorsque des
arrangements conventionnels font défaut, tout en autorisant des mesures
temporaires en cas d'urgence.
B : l’hypothèque conventionnelle : est régie par les articles
L'hypothèque conventionnelle, établie par accord écrit entre les parties,
requiert une inscription sur le titre foncier pour être valide, avec une exception
pour certaines circonstances déterminées par la loi. L'acte d'hypothèque doit
comporter des informations essentielles telles que l'identité des parties, la
désignation précise de l'immeuble hypothéqué, le montant de la créance
garantie, et la durée fixée pour son remboursement. Le donneur d'hypothèque
doit être propriétaire du bien et capable de le céder. Il peut s'agir du débiteur
lui-même ou d'une caution réelle. Certaines restrictions s'appliquent aux
représentants légaux, qui ne peuvent hypothéquer les biens d'un mineur ou
d'une personne sous tutelle sans l'autorisation du juge. Une hypothèque peut
être constituée pour garantir un crédit ou un compte courant, sous réserve de
fixer un montant maximal dans l'acte. L'inscription de l'hypothèque prend rang
à partir de la date de son enregistrement, indépendamment des échéances
ultérieures des engagements de l'emprunteur. L'hypothèque reste valable sur
un bien indivis même après le partage entre les associés. Les biens acquis
ultérieurement ne peuvent pas être hypothéqués. En cas d'hypothèque
conventionnelle pour un emprunt à courte durée, l'inscription sur le titre
foncier peut être différée avec des conditions spécifiques. Le créancier
hypothécaire doit déposer l'acte à la conservation foncière, demander une
prénotation, et conserver le duplicata du titre foncier. Une prénotation on
différée prend fin si l'inscription définitive n'est pas effectuée dans un délai de
90 jours.
Section 2 : les effets de l’hypothèque : Avant d'expliquer les effets, nous
distinguons deux catégories : les effets de l’hypothèque pour les contractants, à
savoir le donneur de l'hypothèque et le créancier hypothécaire, et les effets
pour les non-contractants, comprenant le droit de priorité et le droit de suivi.
Paragraphe 1 : Les effets pour les contractants :
A : les effets pour le donneur l’hypothèque :
Lorsque l'immeuble hypothéqué demeure sous la propriété du débiteur, il
conserve le droit de l'utiliser, de l'exploiter et d'en disposer, tout en préservant
les droits du créancier hypothécaire. Le donneur de l'hypothèque a le droit de
gérer l'immeuble et de récolter ses fruits jusqu'à sa vente en cas de défaut de
remboursement de la créance. Il engage la responsabilité de garantir l'intégrité
de l'immeuble jusqu'à la complète restitution de la créance. Le créancier
hypothécaire peut s'opposer à toute carence manifeste dans cette garantie et
prendre des mesures pour préserver son droit, en imputant les coûts au
donneur de l'hypothèque. En cas de perte ou de vice de l'immeuble due à une
faute du donneur de l'hypothèque, le créancier hypothécaire a le droit de
demander le remboursement immédiat de sa créance ou la fourniture d'une
garantie suffisante. Si l'immeuble est perdu ou affecté par un vice, ou s'il est
exproprié pour utilité publique, le droit du créancier hypothécaire est transféré
sur les fonds qui le remplacent, tels que le montant de l'assurance, l'indemnité
ou la contrepartie de l'expropriation. Le créancier hypothécaire peut se faire
rembourser sur ces fonds selon son rang. Ces dispositions définissent les droits
et responsabilités respectifs du donneur de l'hypothèque et du créancier
hypothécaire dans divers scénarios, assurant ainsi un équilibre entre la
protection des droits du créancier et la gestion des biens immobiliers par le
débiteur.
B : les effets pour le créancier hypothécaire :
Le créancier hypothécaire jouit de plusieurs effets significatifs découlant de la
garantie réelle qu'il détient sur l'immeuble hypothéqué. Tout d'abord, en cas
de défaut de remboursement de la créance, le créancier a un droit privilégié de
remboursement sur le produit de la vente de l'immeuble, avec une priorité
établie en fonction de son rang conformément à la loi. En situation où le
produit de la vente n'est pas suffisant, le créancier peut recouvrer le reste sur
les autres biens du débiteur en tant que créancier ordinaire. Le créancier
hypothécaire a également le droit de s'opposer à toute carence évidente dans
la garantie de l'immeuble, avec la possibilité de prendre des mesures pour
préserver ses droits, les coûts éventuels étant imputés au donneur de
l'hypothèque. En cas de perte, de vice ou d'expropriation de l'immeuble, le
créancier peut réclamer un remboursement sur les fonds de remplacement tels
que le montant de l'assurance ou l'indemnité. Enfin, après l'échéance, le
créancier peut participer à un accord de vente de l'immeuble hypothéqué sans
suivre les procédures légales, offrant ainsi une gamme complète de recours
pour protéger ses intérêts dans le cadre de la garantie hypothécaire.

Paragraphe 2 : les effets de l’hypothèque pour non contractant :

A : le droit de priorité :
Dans le cadre des procédures de remboursement, le créancier hypothécaire
jouit du droit de se faire rembourser en fonction de son rang d'inscription sur le
titre foncier. Ce privilège lui confère une priorité par rapport aux autres
créanciers hypothécaires qui occupent des positions inférieures dans le
classement, ainsi qu'aux créanciers ordinaires. De plus, il est intéressant de
noter qu'un créancier hypothécaire qui n'a pas encore obtenu le
remboursement de sa créance a la possibilité de renoncer à son rang
d'hypothèque au profit d'un autre créancier hypothécaire sur le même bien,
dans la limite du montant de sa créance, sans préjudice aux droits des autres
créanciers qui le suivent dans le rang. Ces mécanismes permettent une certaine
flexibilité dans la gestion des priorités entre créanciers hypothécaires tout en
préservant l'équité dans le processus de remboursement.
B : le droit de suivi :
Les articles 199 à 211 du cadre législatif décrivent les droits du créancier
hypothécaire en matière de suivi de l'immeuble hypothéqué, même après son
transfert à d'autres mains. Tout d'abord, le créancier conserve le droit de suivre
l'immeuble, peu importe son nouveau propriétaire, afin de se faire rembourser
à l'échéance du délai de remboursement. Si la propriété est transmise par voie
d'inscription au titre foncier, la personne nouvellement en possession de
l'immeuble est considérée comme détenteur. Ce détenteur a le droit de se
substituer au débiteur pour rembourser la créance, bénéficiant des délais
accordés au débiteur principal. Il peut également purger le bien de
l'hypothèque avant l'échéance du remboursement.

Le détenteur non engagé personnellement à la dette a le droit de s'opposer à la

vente de l'immeuble hypothéqué qu'il détient, particulièrement s'il reste
d'autres biens hypothéqués à la même dette en possession du débiteur
principal. Le délaissement du bien par le détenteur n'entrave pas son droit,
jusqu'à la date de la vente aux enchères publiques, à le reprendre en payant
l'intégralité de la dette. Ce processus de délaissement est constaté par le
secrétaire greffier en chef du tribunal compétent.

En outre, le détenteur a le droit de participer aux enchères publiques pour

l'achat de l'immeuble. S'il remporte l'enchère et s'acquitte du prix, il devient
propriétaire dès l'inscription sur le titre foncier. Si l'adjudicataire final est une
personne autre que le détenteur, il acquiert la propriété par l'inscription du
procès-verbal des enchères. En cas de détérioration de l'immeuble due à la
négligence du détenteur, celui-ci peut être tenu responsable, mais il ne peut
réclamer ses dépenses et améliorations que jusqu'à concurrence de la plus-
value résultant de l'amélioration. Les droits réels immobiliers dont bénéficiait le
détenteur ou qu'il subissait sur un immeuble délaissé renaissent après le
délaissement, permettant une nouvelle inscription au rang antérieur en cas de
radiation. Enfin, le détenteur qui a payé la dette hypothécaire, délaissé
l'immeuble ou subi son expropriation a un recours contre le débiteur principal.
Ces articles définissent ainsi les divers droits, recours et responsabilités du
détenteur dans le contexte du suivi de l'immeuble hypothéqué.
Chapitre 2 : L’hypothèque comme moyen de crédit et de l’investissement et les
difficultés relatives à la réalisation de l’hypothèque :

L'hypothèque, dans le droit des affaires, revêt une importance cruciale en

sécurisant les financements d'entreprise. Elle offre une garantie réelle, liée à
des biens immobiliers, rassurant ainsi les prêteurs et facilitant l'accès aux
capitaux nécessaires à la croissance des entreprises. De plus, elle protège les
créanciers en conférant un droit prioritaire sur les biens du débiteur en cas de
défaut de paiement. En facilitant l'octroi de crédits, l'hypothèque stimule les
investissements et contribue à la stabilité financière, favorisant la confiance
dans les relations commerciales et la croissance économique globale.
A : Facilitation de crédit :
Dans le droit des affaires, l'hypothèque facilite l'octroi de crédits en offrant aux
prêteurs une sécurité accrue. Lorsqu'une entreprise cherche à obtenir un prêt,
elle peut utiliser un bien immobilier comme garantie en établissant une
hypothèque. Cette garantie tangible donne aux prêteurs une assurance que, en
cas de défaut de remboursement, ils auront un recours sur l'immeuble
hypothéqué.
Cette sécurité supplémentaire réduit le risque perçu par les prêteurs, ce qui
peut les encourager à prêter des montants plus importants et à offrir des
conditions plus avantageuses. En d'autres termes, l'hypothèque agit comme
une garantie réelle, offrant une protection aux prêteurs et incitant davantage
de financements.
De plus, dans le cadre du droit des affaires, l'hypothèque peut être utilisée de
manière stratégique. Les entreprises peuvent affecter des biens immobiliers
spécifiques à des opérations de crédit particulières, optimisant ainsi leur
capacité à obtenir des financements pour des projets spécifiques. Cela favorise
la flexibilité financière des entreprises tout en préservant la sécurité des
prêteurs.
Ainsi, l'hypothèque facilite l'octroi de crédits dans le droit des affaires en
fournissant un mécanisme efficace qui sécurise les transactions financières,
encourageant ainsi le financement et la croissance économique.

B : l’hypothèque et l’investissement :
L'hypothèque, en tant que moyen d'investissement, revêt une importance
significative dans le domaine financier. Les investisseurs peuvent opter pour
des placements sécurisés en devenant créanciers hypothécaires, garantissant
ainsi leurs fonds par des biens immobiliers. Cette stratégie offre une sécurité
accrue et des rendements prévisibles, stimulant ainsi l'investissement dans des
projets immobiliers. En tant que mécanisme de financement, l'hypothèque
favorise également la croissance économique en fournissant des capitaux
nécessaires aux entreprises. Ainsi, en tant qu'instrument d'investissement,
l'hypothèque offre stabilité et opportunités de croissance dans le secteur
financier.
Section 2 : et les difficultés relatives à la réalisation de l’hypothèque :

Le créancier hypothécaire a un droit de préférence qui lui permet d'être

remboursé à partir du prix de l'immeuble mis en hypothèque, et ce en
s'avançant par rapport aux autres créanciers hypothécaires qui le suivent dans
l'inscription au titre foncier, en conformité avec le dicton « premier inscris
premier servi ». Cependant, il existe certaines dettes que le législateur lui
procure un privilège sur l'immeuble hypothéqué, et qu'elles sont exonérées de
l'inscription au titre foncier. Ces dernières peuvent causer un préjudice au droit
du créancier hypothécaire d'une part, et d'autre part, l'hypothèque peut
perdre son efficacité en tant qu'une sûreté réelle, dans le cas où le débiteur se
trouve en difficulté d’entreprise énoncé par le livre V du code de commerce.
1- la multitude des créances sur un même bien immeuble.
L'intervention du législateurs peut causer préjudice au dicton "premier inscris
premier servi"en faveur d'un autre créancier, avec une exonération de
l'inscription sur le titre foncier et en
lui octroyant un droit de privilège à l'encontre des autres ayants droit inscrits.
Cette multitude engendre des litiges dans les juridictions marocaines lors de la
phase
d'exécution sur l'immeuble hypothéqué. Le créancier hypothécaire se trouve
donc surpris du
refus du greffe de lui octroyer le paiement de sa créance.
Ce privilège peut être lié à la qualité publique du créancier à savoir " le trésor"
qui bénéficie
de ce droit par les dispositions de l'article 144 du code des droits réels qui
renforce les
dispositions de l’article 155 de l’ancien Dahir.
Le privilège est défini par l'article 1243 du DOC qui dispose que " Le privilège
est un droit de
préférence que la loi accorde sur les biens du débiteur à raison de la cause de
la créance."
cette définition est renforcée par les dispositions de l'article 142 de la loi 39-08
qui définit le
privilège comme étant un droit réel accessoire qui donne au créancier une
primauté sur les
autres, malgré qu’ils sont des créanciers hypothécaires.
Les seules créances privilégiés retenues par la loi nationale sur les immeubles
portent sur :
- les frais de justice occasionnés notamment par la vente aux enchères
publiques et la
répartition du prix entre les intéressés. Énoncé par l'article 144 du code des
droits réels, il peut
s'avérer que les mesures d'exécution sur un immeuble procurent des frais
supplémentaires
comme la taxe juridictionnelle déposée dans le secrétariat greffe du tribunal,
ainsi que les
dépenses des expertises et traducteurs. Ce sont des frais dont bénéficient les
autres créanciers
sur le même débiteur.
- les droits du trésor tels qu'ils résultent des diverses dispositions en vigueur,
ainsi et selon les
dispositions de l'article 144 du code des droits réels, ce sont des droits qui ne
peuvent être
réalisé qu'à condition que :
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HYPOTHEQE ET SAISIE IMMOBILIERE
a) l'existence des dispositions spéciales qui règlementant cette faculté du trésor
d'être
privilégié sur l'immeuble.
b) l'insuffisance des valeurs des biens meubles qui ne couvrent pas la totalité
de la créance.
2- Les difficultés relatives à la procédure collective.
Les difficultés d'entreprise proposent certaines entraves sur la place juridique
du créancier
hypothécaire, et ce dans la phase préventive d’une part, et d’autre part, dans la
phase de
liquidation de l'entreprise .
• L’impact de la procédure de prévention des difficultés au rang juridique du
créancier
hypothécaire :
L'article 545 du code de commerce dans son alinéa premier énonce que
lorsqu'il s'avère aux
entreprises qu'elles sont en période de crise, de procéder à des procédures de
rectifications
des problèmes financiers qu'ils peuvent naitre, et ainsi de lui permettre une
continuité ou par
une prévention externe par l'intervention de la juridiction compétente à travers
la liquidation.
L’enjeu ici pour le législateur est d'essayer de sauver l'entreprise de son
écoulement en
donnant part aux créanciers d'aider à cette sauvegarde.
Cette procédure est souvent exploitée par des débiteurs de mauvaise foi qui se
permettent
une liquidation du patrimoine pour s'enfuir du paiement des créances et
spécialement celles
qui mettent en cause une créance hypothécaire.
Cela peut causer un préjudice au créancier hypothécaire qui se trouve dans une
issue sans
résultat qui est le paiement de sa créance.
• L’impact de la liquidation judiciaire de l'entreprise sur le créancier
hypothécaire :
l'entreprise se trouve dans l'impossibilité de faire face aux difficultés qu'elle
rencontre, et se
trouve donc dans l'obligation d'être liquidée, ce qui est énoncé par les
dispositions de l'article
560 du code de commerce qui stipule que "Le chef de l' entreprise doit
demander l' ouverture
d' une procédure de traitement au plus tard dans les quinze jours qui suivent la
cessation de
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HYPOTHEQE ET SAISIE IMMOBILIERE
ses paiements". C’est ainsi que lors de l'ouverture de cette procédure de
liquidation, certains
principes sont pris en considération et qui sont comme suit :
- l'arrêt des poursuites individuelles : ce principe de l'interdiction de poursuivre
l'entreprise
individuellement énoncé par l'article 653 « Le jugement d’ouverture suspend
ou interdit toute
action en justice de la part de tous les créanciers dont la créances a son origine
antérieurement audit jugement et tendant:
o À la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent;
o À la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.
Il arrête ou interdit également toute voie d’exécution de la part de ces
créanciers tant
sur les meubles que sur les immeubles.
Il arrête ou interdit également toute voie d'exécution de la part de ces
créanciers tant sur les
meubles que sur les immeubles.
Les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont, en
conséquence,
suspendus. »
Cet arrêt de poursuite touche également le droit du créancier hypothécaire et
le rend
incapable de revendiquer le paiement de sa créance.
- l'interdiction de payer les dettes antérieures : cette interdiction est stipulé
également dans
l'article 653 précité.
- l'arrêt des cours des intérêts: ainsi et à travers l'article 659 : Le jugement
d’ouverture arrête
le cours des intérêts légaux et conventionnels, ainsi que de tous intérêts de
retard et
majorations.
Ces principes portent atteintes au droit du créancier d'être payé en premier
rang en cas de
liquidation de l'entreprise.
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HYPOTHEQE ET SAISIE IMMOBILIERE

En guise de conclusion, on remarque d’après notre étude, que le législateur a

conféré une
grande importance aux formalités et procédures poursuivis dans ce cadre ,par
l’arsenal
juridique important qui se manifeste essentiellement dans le droit de la
procédure civile, le
droit de l’immatriculation foncière, et le code des d