Le leasing en Tunisie

Introduction :
Les contrats de location liés à l’acquisition d’immobilisations sont à la fois des
techniques simples et complexes selon les domaines d’analyse .en effet sur le plan
économique, l’opération n’est guère discuter et la majorité des normalisateurs pense que le
crédit-bail est le moyen de financement idéal pour certains investissements. Par contre, sur
un plan juridique les analyses varient selon le cadre du pays observé, le cœur du problème
résidant en fait dans le moment du transfert de propriété.

Sur le plan comptable, cela se traduit par des solutions parfois strictement opposées
selon les lieux.par ailleurs certaines tentatives de normalisation ont été bien menées en
Tunisie, mais malgré que la situation semble empressée par l évolution rapide du secteur
de leasing et des nouvelles mesures introduites par la loi des finances de l’année 2007
aucune norme n’a vue le jour.

Définition du leasing :

a- La définition de leasing selon la loi 94-89 du 26 juillet 1994

Le leasing a été défini par l’article 1 er de la loi 94-89 du 26 juillet 1994 comme
étant : « Le leasing est une opération de location d’équipements, de matériel ou de biens
immobiliers achetés ou réalisés en vue de la location, par le bailleur qui en demeure
propriétaire et déstinés à être utilisés dans les activités professionnelles, commerciales,
industrielles, agricoles, de pêche ou de services.

Le leasing s’effectue par un contrat écrit, pour une durée déterminée, en échange
d’un loyer et permet au preneur l’acquisition, à l’expiration de la durée de location, de tout
ou partie des équipements, du matériel ou des biens immobiliers moyennant un prix convenu
qui tient compte, au moins en partie des versements effectués à titre de loyers.

Le preneur peut, en accord avec le bailleur, acquérir pendant la durée de location,

tout ou partie desdits équipements, matériel ou biens immobiliers. »

b- La définition de leasing selon L’IASB

Pour la norme IAS 17 le leasing est : «un contrat de location ayant pour effet de
transférer au preneur la quasi-totalité des risques et des avantages inhérents à la propriété
d’un actif .le transfert de propriété peut intervenir ou non in fine. »

A. Le leasing : Cadre juridique de leasing

Le cadre juridique et réglementaire du leasing est constitué par la loi 94-89 du 26
juillet 1994 délimitant les sociétés autorisées à exercer l’activité du leasing ainsi que les
obligations juridiques dont elles sont redevables, et les Circulaires de la BCT notamment
celle n°91-24 relative à la division, couverture des risques et suivi des engagements des
organismes financiers et bancaires.

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Le leasing en Tunisie

A-1- Sociétés autorisées à exercer l’activité du leasing :

Les opérations de leasing sont considérées comme une forme des crédits prévus par
la loi n°67-51 du 7décembre 1967 réglementant la profession bancaire et les textes
subséquents.

Les opérations de leasing ne peuvent être effectuées à titrer d’activité habituelle que
par :

- les établissements bancaires soumis aux dispositions de la loi n°67-51 du

7décembre 1967 réglementant la profession bancaire et les textes subséquents

- les établissements financiers prévus par l’article 2 de la loi n°67-51 du 7 décembre

1967 réglementant la profession bancaire et les textes subséquents

- les établissements soumis aux dispositions de la loi n°85-108 du 6 décembre 1985

portant encouragement d’organismes financiers et bancaires travaillant essentiellement
avec les non-résidents.

Ces établissements sont soumis à la réglementation et au contrôle de la Banque

Centrale de Tunisie.

A-2- Obligations juridiques des sociétés de leasing :

Les opérations de leasing relatives aux équipements ou au matériel sont soumises à

l’inscription, à la requête du bailleur, sur un registre ouvert à cet effet au greffe du tribunal
dans le ressort duquel le preneur est immatriculé au registre de commerce. Dans ce registre
sont insérés tous les renseignements qui permettent l’identification des parties et celles des
biens objets desdites opérations.

Si le preneur n’est pas immatriculé au registre de commerce, l’inscription est requise

au greffe du tribunal dans le ressort duquel se trouve l’établissement dans lequel sont
exploités les équipements ou le matériel objet du contrat de leasing.

Les modifications affectant les renseignements susvisés sont inscrites en marge des
inscriptions existantes. En outre, dans le cas où la modification intervenue implique un
changement d’où résulte la compétence du greffe d’un autre tribunal, le bailleur doit faire
reporter l’inscription modifiée sur le registre du greffe de ce tribunal.

Les inscriptions sont radiées soit sur justification de l’accord des parties, soit en
vertu d’un jugement ou d’un arrêt ayant la force de chose jugée.

Le greffier délivre à tout requérant copie ou extrait de l’état des inscriptions portant
éventuellement mention des transferts ou des inscriptions modificatives.

Si les formalités d’inscriptions n’ont pas été accomplies dans les conditions fixées
aux articles 7 et 8, le bailleur ne peut opposer aux créanciers ou ayants cause du preneur,
ses droits sur les biens dont il a conservé la propriété, sauf s’il établit que les intéressés
avaient eu connaissance effective de l’existence de ces droits.

Rapport de stage 1 2
Le leasing en Tunisie

Les pièces justificatives qui doivent être présentées au greffier, les modalités de la
publication ou de la radiation et les modèles des bureaux d’inscription, copies ou extraits
sont fixés par arrêté du ministre de la justice.

Les opérations de leasing relatives aux biens immobiliers sont soumises aux
modalités d’inscriptions prévues par le code des droits réels pour les opérations de même
nature. L’inscription doit indiquer que l’immeuble fait l’objet d’une opération de leasing.

Les dispositions de l’article 377 bis (nouveau) du code des droits réels, relatives aux
conditions de rédaction des contrats ne s’appliquent pas au contrat de leasing.

A-3- Division, couverture et suivi des engagements :

Ratio de solvabilité :

Le ratio «couke » est un ratio prudentiel imposant une relation de proportionnalité

entre les fonds propres de la banque ou de la société de leasing et ses risques encourus
(engagements de crédit). En effet, il est destiné à couvrir le risque de crédit qu’on appelle
également le risque de défaillance de la contre partie.

Les fonds propres : depuis la parution du rapport «couke », la définition des fonds
propres est interprétée beaucoup plus dans une approche prudentielle que dans une
approche comptable.

Dans les différents concepts comptables, et d’une façon générale pour l’ensemble
des normes comptables prévalant tant sur le plan national qu’international, les fonds
propres sont définis comme étant la différence entre l’actif du bilan et le passif exigible.

En revanche, par fonds propres nets prudentiels il faut entendre : le capital ou la

dotation, les réserves consolidées et les provisions non affectées à des risques ou à des
charges probables. De plus, les éléments à en déduire sont : la part non libérée du capital
social, le rachat par l’organisme financier de ses propres titres, les réserves de réévaluation
négatives, les non-valeurs y compris l’insuffisance de provision pour la couverture des
risques de pertes sur les éléments de l’actif.

Les risques encourus : le risque le plus conséquent et le plus important est sans
contestament le risque d’insolvabilité de la contrepartie. Le risque d’insolvabilité est
essentiel dans l’activité bancaire dont l’une des activités principales est distribution de
crédit. Tout crédit comporte le risque pour qu’aucun remboursement ou seulement un
remboursement partiel n’ait lieu à l’échéance.

L’appréciation se traduit par la condition suivante : un crédit n’est accordé que si on

estime que la probabilité de remboursement excède celle de non-remboursement.

Il est entendu que les fonds propres de chaque établissement doivent couvrir en
permanence au moins 5% (de 92 à 99) et 8% à partir de 1999 du total de son actif (bilan et

Rapport de stage 1 3
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hors bilan) pondéré en fonction des risques encourus, contre un ratio couke international de
10%.

Ratios de liquidités :

Le suivi des engagements implique nécessairement la constitution de provision pour

des catégories de créances classées ; ce qui devrait affecter le comportement de la liquidité
de l’établissement bancaire.

 En premier lieu, le suivi des engagements :

La banque doit classer ses créances en deux catégories : créances courantes et

créances classées. Cette classification déterminera le total des engagements qu’il faut
rapporter aux capitaux propres concernant tous les actifs, excepté les créances détenues sur
l’Etat et celles détenues sur la BCT.

Les créances courantes sont celles qui sont recouvrables intégralement et dans les
délais.

Quant aux créances classées, elles sont celles qui nécessitent un suivi particulier et
elles sont réparties selon le degré du risque d’impayé en quatre classes :

Classe I : actifs nécessitant un suivi particulier (impayés < 3 mois). Tous les actifs
qui sont détenus sur des entreprises qui sont en difficulté structurelle ou conjoncturelle font
partie de la classe I. Cependant, la réalisation ou le recouvrement intégral dans les délais
est encore assuré.

Classe II : actifs incertains (impayés < 6 mois). Engagement dont le recouvrement

ne peut être assuré immédiatement ou est compromis lorsque le gel de la créance ou de
l’impayé concerne une période de 90 à 180 jours.

Classe III : actifs préoccupants (impayés < 1 an). Tous les actifs dont la réalisation
ou le recouvrement est menacé et qui sont détenus sur des entreprises dont la situation
suggère un degré de pertes éventuelles appelant une action rigoureuse de la banque pour
limiter au minimum le risque qui en découle.

Classe IV : actifs compromis (impayés > 1 an). Les créances pour lesquelles les
retards de paiement des intérêts ou des principales sont supérieurs à 360 jours, les actifs
restés en suspens au-delà de 360 jours et les autres actifs qui doivent être classés par pertes
font partie de la classe IV.

Ces règles et mesures permettent une meilleure évaluation des risques par degré de
solvabilité des clients en tenant compte des caractéristiques spécifiques de la gestion de
chaque entreprise. En fait, elles poussent les organismes financiers à analyser leurs risques
d’une manière rationnelle et d’éviter de faire appel à une couverture forfaitaire de leurs
risques comme c’était le cas auparavant (3% du total des risques à constituer à titre de
provisions).

 En second lieu, la constitution des provisions :

Rapport de stage 1 4
Le leasing en Tunisie

Selon la circulaire 91-24, les organismes financiers et bancaires doivent

constituer des provisions pour se prémunir contre les risques. La constitution de ces
provisions doit être réalisée selon le classement des créances. A cet effet, ils doivent
respecter des quotités minimales pour chaque classe de créances : au moins égales à
20% pour les actifs de la classe II, 50% pour les actifs de la classe III et 100% pour
les actifs de la classe IV.

Classe de risque provisions

I 0%

II 20%

III 50%

IV 100%

La constitution de ces provisions s’opère compte tenu des garanties reçues.

Ratios de division des risques : (circulaire 91-24 de la BCT)

La norme de solvabilité a prévu trois règles de division de risques.

Le principe est de définir des normes de proportionnalité entre les risques encourus
et le montant des fonds propres de l’institution. Les fonds propres constituent le solde de la
société de crédit permettant son développement, garantissant sa solvabilité à l’égard des
créanciers et assurant la pérennité du système bancaire.

Règle n°1 : limitation des risques à l’égard d’un plus grand client :

La société est amenée à comparer le montant total des risques encourus par
bénéficiaire dont le montant est supérieur ou égal à 5% de ses fonds propres, de telle sorte
que le total des risques encourus par bénéficiaire soit inférieur à 10 fois des fonds propres
(Art-1, cir 91-24).

Règle n°2 : limitation des risques à l’égard d’un même bénéficiaire :

Les risques encourus sur un même bénéficiaire ne doivent pas excéder 25% des fonds
propres nets de la société (Art-2, cir 91-24).

Règle n°3 : les risques encourus sur les dirigeants et les administrateurs ainsi que
les actionnaires, dont la participation au capital est supérieure à 10%, ne doivent pas
excéder 3fois les fonds propres nets de la société (Art-3, cir 91-24).

Règle n 4 : la société de leasing doit exiger un rapport d’audit externe pour le suivi
de ses concours financiers aux entreprises, dont les engagements dépassent 10% des fonds
propres nets de la banque (Art-4, cir 91-24).

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Le leasing en Tunisie

B. Evolution du régime fiscal du leasing :

Les dispositions fiscales relatives au leasing ont été prévues par la loi n°94-90 du 26
juillet 1994 tel que modifiée par la loi 2000-98 du 25 décembre 2000 et la loi 2006-85 de 25
décembre 2006 . Elles sont insérées dans le code de l’impôt sur le revenu des personnes
physiques et de l’impôt sur les sociétés, du code de la TVA et du code des droits
d’enregistrement et de timbre.

On va étudier l’évolution de ce régime successivement de coté du bailleur, et de

coté du locataire.

B-1- Fiscalité du bailleur :

Impôt sur les sociétés :

a- Le régime fiscal prévu par la loi de la loi n°94-90 du 26 juillet 1994 :

La société de leasing inscrit le bien loué à l’actif de son bilan comme une
immobilisation, pour son coût d’acquisition hors TVA récupérable.

La méthode d’amortissement dégressif est applicable, d’après l’article 12 du code de

l’impôt sur les revenus des personnes physiques et de l’impôt sur les sociétés, aux biens
d’équipement acquis neufs ou fabriqués par l’entreprise à compter du 1er janvier 1990, et
exploités sous forme de leasing, à l’exclusion du mobilier, du matériel de bureau et des
voitures de tourisme. Ceci n’est applicable que lorsque la durée d’utilisation de ces biens est
égale ou supérieure à 5 ans.

En outre, la loi 94-90 du 26 juillet 1994 a ajouté les dispositions suivantes :

 L’amortissement des immeubles objet des contrats de leasing est fixé en

fonction de la période prévue aux dits contrats. En effet, avant cette loi, cet
amortissement était pratiqué selon les taux prévus par l’arrêté du ministre des
finances. On comprend donc que l’amortissement fiscal de l’immeuble donné en
leasing correspond à la portion du capital inclus dans les loyers échus, et non
pas à la dépréciation subie du bien suite à l’utilisation ou toute autre cause.

 Un coefficient de 1,5 peut être appliqué au taux d’amortissement linéaire des

équipements exploités sous forme de leasing et dont la période d’amortissement
n’excède pas 5 ans, à l’exclusion du mobilier et du matériel de bureau et des
voitures de tourisme. Ce coefficient et de 2 lorsque la période d’amortissement du
matériel est supérieure à 5 ans et inférieure ou égale à dix ans.

b- L’apport de la loi 2000-98 de 25 décembre 2000

Les articles 16, 17,18 de la loi 2000-98 de 25 décembre 2000 portant loi de finances
pour l’année 2001 ont prévu :

Rapport de stage 1 6
Le leasing en Tunisie

 La déduction du bénéfice imposable des sociétés de leasing des amortissements

financiers relatifs aux équipements, matériel et immeubles objet de contrats de
leasing

 La suppression des dispositions relatives à l’amortissement physiques des biens

d’équipement et des immeubles objet de contrats de leasing prévues par le
paragraphe 2 de l’article 12 du code de l’impôt sur le revenu des personnes
physiques et de l’impôt sur les sociétés .

 L’application de la déduction des amortissements financiers aux contrats de

leasing en cours conclus avant le 1er janvier 2000, dans certaines limites.

c- Les nouvelles mesures introduites par la loi des finances de l’année 2007

Dans le but de permettre aux sociétés de présenter des états financiers qui
reflètent leur situation réelle en se basant sur le principe de prééminence du
fonds dur la forme prévu par le cadre conceptuel du système comptable tunisien
et de rapprocher leur résultat fiscal de leur résultat comptable, et afin de mettre
en place une assise comptable et fiscale régissant les opérations de leasing, la loi
de finances pour la gestion 2007 a prévu que :

 Le bailleur doit comptabiliser dans son bilan les actifs détenus en vertu d’un
accord de location -financement et les présenter comme des créances pour un
montant égal au cout d’acquisition du bien objet du contrat pour les contrats
conclus à partir de 1er janvier 2008.

Taxe sur la valeur ajoutée :

Les opérations de leasing sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée au taux de
18%. La TVA est due sur le montant des loyers «redevances » facturés et imputables sur le
crédit de TVA sur achat.

Lorsqu’une immobilisation peut être acquise en suspension de TVA, son financement

par leasing s’effectue en suspension de TVA c .a .d les redevances de leasing à ce titre sont
facturées au preneur en suspension de TVA.

B-2- Fiscalité du locataire :

Impôt sur les sociétés :

a- Le régime fiscal prévu par la loi de la loi n°94-90 du 26 juillet 1994

Les redevances de leasing, ainsi que les frais engagés par l’utilisation du bien
(assurance, taxes, réparations, …etc.) sont comptabilisés en charges au même titre que les
autres loyers pour leur montant hors TVA pour les preneurs assujettis à la TVA et pour leur
montant TTC pour les preneurs non assujettis.

Rapport de stage 1 7
Le leasing en Tunisie

En outre, les redevances de leasing, bien que couramment désignées par le terme
«loyers », ne donnent pas lieu à une retenue à la source au taux de 5% et n’ont pas à figurer
sur la déclaration dite de l’employeur.

A la levée de l’option, le bien sera inscrit au bilan de l’acquéreur pour le prix

contractuel de cession (valeur de l’option), il sera amorti comme étant un bien d’occasion,
sur la durée restante probable d’utilisation.

b- Les nouvelles mesures introduites par la loi des finances de l’année 2007
La loi de finances pour la gestion de 2007 a:
 admis la déductibilité des charges d’amortissement des biens acquis en leasing à
partir du 1er janvier 2008, dans les limites fixées par l’arrêté du ministre des
finances. L’amortissement annuel est calculé sur la base de la durée du contrat de
leasing sans que cette durée ne soit inférieure à celle prévue dans l’arrêté du
ministre des finances.

 Prévu que Les charges financières occasionnées par le financement par voie de
leasing demeurent aussi déductibles.

 abrogé, à partir du 1er janvier 2008, les dispositions de l’article 15 de la loi 1994-
89 du 26 juillet 1994 relative aux opérations de leasing ;

 Prévu l’application des dispositions sus mentionnées à partir du 1er janvier 2008.

Taxe sur la valeur ajoutée :

La TVA sur les biens acquis en leasing autres que les voitures de tourisme faisant
l’objet même de l’exploitation est déductible de la TVA collectée.

Pour les investissements agrées, le preneur présente son dossier au service du

contrôle fiscal conformément à l’article 9 de la loi 93-120 ce qui permet à la société de
leasing d’acheter le bien en suspension de TVA et par conséquent de facturer au preneur les
redevances en suspension de TVA.

Droit d’enregistrement :

Selon l’article 23 du code des droits d’enregistrement et de timbre : les contrats

d’acquisition d’immeubles ou parties d’immeubles dans le cadre d’opérations de leasing
sont soumis à un droit fixe égal à 15 DT par page.

C. Aspect comptable du leasing :

C-1- Position de l’international accounting standards board : IASB

La norme IAS 17 («accounting for leases ») traite de tous les contrats de location à
l’exclusion des contrats de location spécialisés suivants :

Rapport de stage 1 8
Le leasing en Tunisie

 Concession portant sur l’exploration ou l’utilisation de ressources naturelles :

pétrole, gaz naturel, bois brut, minerais métallifères et autres minéraux,

 Licences d’exploitation de biens : films, enregistrements de magnétoscope,

pièces de théâtre, manuscrits, brevets et droits d’auteur.

Classification des contrats de location :

La distinction entre contrats de location-financement et contrats de location-simple

repose sur le degré de transfert par le bailleur au preneur des avantages et des risques
inhérents à la propriété du bien.

Les risques comprennent les pertes éventuelles dues à la sous utilisation du bien ou à
l’obsolescence, ainsi que les modifications de rentabilité dues à la conjoncture économique.
Les avantages découlent d’une exploitation

Rentable du bien pendant sa durée d’utilisation économique et du gain dû à son

appréciation en valeur ou à la réalisation de sa valeur résiduelle.

Cette classification repose beaucoup plus sur la nature des transactions que la forme
du contrat et conduit normalement les deux parties : le bailleur et le preneur à utiliser les
mêmes définitions et à classer le contrat commun dans la même catégorie. Cependant, il est
possible qu’une partie soit amenée, dans un contexte propre et particulier, à interpréter le
contrat de location d’une manière différente et à procéder à une classification de la
transaction autre que celle préconisée par l’autre partie.

Un contrat de location par lequel sont transférés au preneur pratiquement tous les
risques et les avantages inhérents à la propriété du bien est considéré comme un contrat de
location-financement. Normalement, un contrat de cette nature n’est pas résiliable et assure
au bailleur le recouvrement des sommes investies en capital par le bailleur plus une
rémunération des fonds investis. Un contrat de location est une location simple s’il n’y a pas
transfert de la majeure partie des aléas et avantages inhérents à la propriété.

Contrat de location financement :

Le bail qui répond aux conditions ci-après, peut être défini comme un contrat de
location-financement :

(a) le contrat de location transfère la propriété de l’actif au preneur au terme de la

durée du contrat de location ;

(b) le contrat de location donne au preneur l’option d’acheter l’actif à un prix qui
devrait être suffisamment inférieur à sa juste valeur à la date à laquelle l’option peut être
levée pour que, dès le commencement du contrat de location, on ait la certitude raisonnable
que l’option sera levée ;

(c) la durée du contrat de location couvre la majeure partie de la durée de vie

économique de l’actif même s’il n’y a pas transfert de propriété ;

Rapport de stage 1 9
Le leasing en Tunisie

(d) au commencement du contrat de location, la valeur actualisée des paiements

minimaux au titre de la location s’élève au moins à la quasi-totalité de la juste valeur de
l’actif loué .

(e) les actifs loués sont d’une nature tellement spécifique que seul le preneur peut les
utiliser sans leur apporter de modifications majeures.

 Les indicateurs de situations qui, individuellement ou conjointement,

pourraient également conduire à classer un contrat en tant que contrat
de location-financement sont les suivants :

(a) si le preneur peut résilier le contrat de location, les pertes subies par le bailleur
relatives à la résiliation sont à la charge du preneur ;

(b) les profits ou pertes résultant de la variation de la juste valeur de la valeur

résiduelle sont à la charge du preneur (par exemple sous la forme d’une diminution de loyer
égale à la majeure partie du produit de cession à la fin du contrat de location) ; et

(c) le preneur a la faculté de poursuivre la location pour une deuxième période

moyennant un loyer sensiblement inférieur au prix du marché.

Les exemples et indicateurs présentés ne sont pas toujours Concluants. Si d’autres

caractéristiques montrent clairement que le contrat ne transfère pas la Quasi-totalité des
risques et des avantages inhérents à la propriété, le contrat de location est Classé en tant
que contrat de location simple. Cela peut être le cas, par exemple, si la propriété De l’actif
est transférée au terme du contrat de location moyennant le paiement d’un montant Variable
égal à sa juste valeur du moment où, s’il y a des loyers conditionnels en conséquence
Desquels le preneur n’encourt pas la quasi-totalité de ces risques et avantages.

Les baux immobiliers sont classés en tant que location-financement ou location simple
selon les mêmes règles que celles applicables aux contrats portant sur d’autres actifs.
Toutefois, lorsqu’à la date d’entrée en vigueur du bail, le transfert de propriété à la fin du
bail n’est pas raisonnablement certain ou lorsque les loyers sont régulièrement réajustés, le
bail immobilier est normalement classé en location simple. En effet, dans ce cas les risques
et les avantages inhérents à la propriété ne sont, normalement, pas considérés comme
transférés au preneur.

Contrat de location simple :

Est considéré comme contrat de location simple tout bail qui ne satisfait pas à
aucune des conditions énoncées pour qualifier un contrat de location-financement.

Comptabilisation des contrats de location-financement :

Chez le preneur :

Tout contrat de location-financement doit être comptabilisé dans les états financiers
du preneur selon les règles suivantes :
1. A la date d’entrée en vigueur du contrat, comptabilisation :

Rapport de stage 1 10
Le leasing en Tunisie

 Du bien loué à l’actif du bilan

 De l’obligation de payer les loyers futurs au passif du bilan
2. Amortissement du bien inscrit à l’actif (s’il est amortissable).
3. Comptabilisation des loyers en distinguant la charge financière et le remboursement du
principal.
A la date d’entrée en vigueur du bail, les droits et obligations découlant d’un contrat de
location-financement sont comptabilisés à l’actif et au passif pour le même montant, égal à la
plus faible des deux valeurs suivantes :
 Juste valeur du bien loué (valeur vénale) ou
 Valeur actualisée des paiements minimaux.

Dans l’un ou l’autre cas, le coût d’entrée de l’actif acquis en location-financement

inclut toutes les charges générées directement par les actions engagées par le preneur en vue
de conclure le contrat de location-financement.

Les paiements minimaux dont le preneur est redevable portent sur :

 Le total des paiements prévus pour toute la durée du bail à l’exclusion des
frais de gestion et des taxes engagées par le bailleur et refacturables au preneur,

 Tous les montants garantis par le preneur.

La valeur actualisée des paiements minimaux s’obtient sur la base du :

 Taux d’intérêt implicite du contrat de location dans la mesure où il est possible

de le calculer ou

 Taux d’intérêt marginal d’endettement du preneur.

 Amortissement du bien loué par le preneur : la norme IAS17 prévoit que «le
montant amortissable du bien loué est reparti entre les divers exercices de la
durée d’utilisation prévue pour le bien selon une méthode conforme aux
pratiques générales du preneur en matière d’amortissement des biens
amortissables qu’il possède. »

La durée d’amortissement d’un bien faisant l’objet d’un contrat de location-

financement correspond à :

La durée d’utilisation pour l’entreprise, dans la mesure où le preneur aura

raisonnablement la propriété du bien loué en fin du bail ou

La durée la plus courte de la durée de vie économique et de la durée du bail

s’il existe une incertitude que le preneur devienne le propriétaire du bien.

 Comptabilisation des loyers : la comptabilisation des loyers s’opère en

distinguant la charge financière afférente à l’exercice et le remboursement du
passif. La charge financière totale du bail est égale à la différence entre :

 Le total des paiements minimaux dus pendant la durée du contrat, et

Rapport de stage 1 11
Le leasing en Tunisie

 Le passif constaté à la date d’entrée en vigueur du bail.

La charge financière est portée dans l’état de résultat sur la durée du bail, de façon
à obtenir un taux d’intérêt constant sur les capitaux restant dus au titre de chaque période.

Dans le cas des contrats de location-financement, les risques et avantages sont

transférés au preneur, ce qui conduit à la comptabilisation de ce bien chez le bailleur en
créances et non en immobilisations.

Chez le bailleur :

Le coût d’entrée est égal à l’investissement net dans l’opération (la valeur actualisée
de l’investissement brut).

Les loyers de l’exercice, après déduction du coût des services, doivent être portés en
totalité (principal plus rémunération) en déduction de l’investissement brut du bailleur.
Aucun résultat n’est donc dégagé à ce stade.

Le revenu financier (partie du loyer qui rémunère l’investissement du bailleur et ses

services) doit être constaté en produit selon les règles suivantes :

*utilisation d’une formule systématique et rationnelle permettant de dégager un taux

d’intérêt constant soit sur l’encours d’investissement net du contrat, soit sur l’encours
d’investissement monétaire net du contrat, lorsqu’on peut prévoir avec un degré raisonnable
de certitude les incidences fiscales sur les flux de trésorerie.

*les estimations des valeurs résiduelles non garanties utilisées pour le calcul de
l’investissement brut, et par conséquent pour le calcul de l’investissement net, du bailleur
doivent être revues régulièrement. Si l’on constate une baisse définitive de la valeur
résiduelle non garantie estimée, la répartition du revenu sur la durée du bail est révisée et
toute réduction des montants déjà comptabilisés est constatée immédiatement dans le
résultat de l’exercice encours.

*respect du principe de prudence : en étalant les produits selon une méthode

systématique, le bailleur doit tenir compte de l’incertitude ayant trait, par exemple à la
perception des loyers, à la modification ultérieure des taux d’intérêt, à la réduction ou au
report d’impôts, …etc.

Le revenu financier ainsi déterminé est constaté en produits en contre partie de la

réduction des «revenus financiers non acquis ».

La norme IAS17 ajoute que les frais initiaux directs, engagés par l bailleur pour la
négociation et la mise en place d’un bail, doivent être comptabilisés en charges
immédiatement au moment où ils sont engagés. Il est possible dans ce cas de constater en
produits une part du revenu financier non acquis égal à ces frais initiaux directs ; soit en
fonction du produit financier sur la durée du bail.

Rapport de stage 1 12
Le leasing en Tunisie

Comptabilisation des contrats de location-simple :

Les biens mis en possession de l’entreprise suite à des contrats de location simple ne
répondent pas à la définition de l’actif. Les charges y afférentes sont prises en compte selon
le principe de rattachement des charges et produits, et ce, indépendamment de
l’échelonnement dans le temps des paiements.

Le droit d’entrée versé par le preneur à la signature du contrat de location simple

d’un bien immobilier est assimilé à un loyer payé d’avance dont la résorption se fait sur la
durée du bail.

Cas particulier des contrats de cession bail :

Dans une opération de cession bail, un bien est vendu puis repris en location par le
vendeur. Les loyers et le prix de vente sont souvent interdépendants puisqu’ils sont
habituellement négociés comme formant un tout et ne sont pas nécessairement fondés sur
des valeurs vénales. Le traitement comptable d’une opération de cession-bail dépend du
type de bail en cause.

En cas de cession suivie d’un contrat de location financement, le résultat de cession

qui se dégage, le cas échéant, entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien
est à différer et à répartir proportionnellement aux amortissements constatés. Toutefois, si la
juste valeur du bien est inférieure à sa valeur nette comptable, l’écart doit être constaté en
résultat.

Lorsqu’un contrat de cession-bail portant sur une location simple donne lieu à une
juste valeur inférieure, à la date de la transaction, à la valeur comptable, cette moins-value
est portée dans les charges de l’exercice.

Par ailleurs, le traitement des plus ou moins-values dégagées repose principalement

sur le résultat de l’appréciation du prix de vente des loyers eu égard au prix du marché, en
effet :

 Si les loyers et le prix de vente sont fixés à leur juste valeur, l’opération est
qualifiée de vente normale donnant lieu à un profit réalisé.

 Si le prix de vente est inférieur à la juste valeur, le profit ou la perte de cession

est comptabilisé immédiatement. Toutefois, si la perte est compensée par des
loyers futurs inférieurs au prix du marché, elle sera différée et amortie
proportionnellement aux versements de loyers sur la période prévue du bail.

 Si le prix de vente est supérieur à la juste valeur, l’excédent est différé et

réparti sur la période prévue du bail.

C-2- La pratique comptable tunisienne du leasing :

En Tunisie, et avant l’apparition de la loi 94-89 du 26 juillet 1994, le plan comptable

général tunisien 1968 et les normes de l’ordre des experts comptables de Tunisie, n’ont pas
recommandé un traitement comptable particulier pour le leasing. Ce sont les principes

Rapport de stage 1 13
Le leasing en Tunisie

généraux de base et les exigences d’ordre fiscales qui lui sont appliqués (principe de
patrimonialité du bilan et la non déductibilité des dotations aux amortissements de bien
n’appartenant pas à l’entreprise).

La loi 94-89 du 26 juillet 1994 relative au leasing préconise dans son article 15 un
traitement comptable selon lequel «le preneur doit inscrire les opérations de leasing dans sa
comptabilité en faisant apparaître séparément dans son compte de résultat, les loyers
correspondant à l’exécution du contrat de leasing et en distinguant les opérations relatives
aux équipements ou au matériel et les opérations relatives aux biens immobiliers. Il doit
évaluer, hors bilan et à la date de clôture du bilan, les redevances restant à payer en
exécution des obligations stipulées dans le contrat de leasing, en distinguant les opérations
relatives aux équipements ou au matériel et les opérations relatives aux biens immobiliers. »

Toutefois, ce traitement comptable ne concerne que les contrats conclus avant le 1er
janvier 2008 parce que cet article a été abrogé par les nouvelles dispositions de a loi des
finances de l’année 2007

Ces dispositions sont en contradiction avec la logique et les principes développés par
le nouveau système comptable. En effet, le normalisateur a voulu une approche économique
et non juridique du bilan, les biens exploités en leasing, les immobilisations acquises avec
clauses de réserve de propriété et d’une façon générale, les biens à régime juridique
particulier sont inscrits à l’actif du bilan dans la mesure où il y a transfert des avantages et
risques inhérents à la propriété.

C-3- Impact de la location financement sur le niveau d’endettement

D’un point de vue financier, une location financement n’est pas autre chose qu’une
alternative à l’emprunt .le preneur d’un contrat de crédit bail se trouve en effet dans la
même situation qu’il avait emprunté la somme nécessaire à l’acquisition du bien .il profite
de ce bien comme s’il était propriétaire et doit en contrepartie payer les loyers qui
correspondent aux annuités d’emprunt.

Il est donc logique de comptabiliser de la même façon ces deux modes de

financement.

Exemple d’illustration

La société ( XYZ ) ne comptabilise pas les biens faisant l’objet de location

financement au bilan mais l’annexe indique qu’il reste à payer pour 800 UM de loyers de
crédit bail à raison de 200 UM par ans.

Alors pour retraiter ses comptes il faut ajouter ce montant aux immobilisations et
aux dettes financières.

En supposant que l’entreprise aurait pu s’endetter aux taux de 8% la valeur actuelle

des loyers à payer sera égale à : 200*[(1-(1,08)^-4)]=663 UM.

Rapport de stage 1 14
Le leasing en Tunisie

 Le bilan simplifié de la société (XYZ) se présente ainsi

Actifs Capitaux propres et Passifs

Immobilisations Capitaux propres
800

Actifs circulants 1000

Dettes financières
600

Dettes d’exploitation 600

 Ratio d’endettement = (Dettes financières/Capitaux propres et passifs)

 Ratio d’endettement = (600/2000)= 0,3

 La situation financière retraitée de (XYZ) sera

Actifs Capitaux propres et Passifs

Immobilisations Capitaux propres 800

Actifs circulants Dettes financières 1263

Dettes d’exploitation 600

Rapport de stage 1 15
Le leasing en Tunisie

 Ratio d’endettement = (Dettes financières/Capitaux propres et passifs)

 Ratio d’endettement = (1263/2663)= 0 ,47

Pour ne pas accroitre leur endettement apparent les entreprises peuvent être tentées
de faire passer certaines locations financières pour des locations simples. L’incitation est
particulièrement vive l’lorsque l’entreprise est tenue de ne pas dépasser certains ratios
notamment pour les contrats des prêts assortis de clauses restrictives imposant à
l’entreprise de respecter un niveau d’endettement sous peine de rendre immédiatement
exigible .

Il s’agit alors de construire un contrat permettant le financement d’un actif sans

présenter les caractéristiques d’une location financière .même si les critères de distinction
de l’IAS 17 sont assez précis, il est vraisemblablement possible de trouver des formules
hybrides qui permettent de soutenir qu’il ne s’agit pas de location financière.

L’analyste externe n’est pas en mesure de déceler ces manœuvres ; il ne peut que
s’en remettre au jugement des auditeurs pour la caractérisation des contrats de location et
le respect des normes en vigueur.

Conclusion :

Malgré le changement de l’état d esprit du législateur tunisien en ce qui concerne le

leasing ; les nouvelles mesures introduites par la loi des finances de l année 2007
présentent une conciliation partielle entre le régime fiscal régissant les contrats de location
financement et les méthodes comptable pour les contrats conclus à partir du 1er janvier
2008 car on ne peut pas comptabiliser le bien objet du contrat à l actif du bilan, sauf si le
transfert de propriété est certain.

D’autre part et face aux changements de la méthode de comptabilisation des contrats

de location financement ,on peut se demander sur les causes de la non publication d’une
norme tunisienne traitant les contrats de location et aussi bien sur les causes d’absences des
mesures transitoires régissant le contrats de leasing en cour .

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Le leasing en Tunisie

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