13.

Signez un compromis de vente plutôt qu’une promesse : c’est moins cher et vous
serez mieux protégé

Avec une promesse unilatérale de vente, le vendeur d’un bien immobilier se lie à l’acheteur
potentiel pendant un temps limité, alors que, en cas de compromis, l’engagement est
réciproque. Aujourd’hui encore, la promesse a quelques partisans parmi les agents
immobiliers et les notaires. On se demande bien pourquoi. Mieux vaut, en effet, donner la
préférence à un compromis de vente ferme, assorti des conditions suspensives d’usage.
L’acquéreur bénéficie du même délai de réflexion et, sur le plan juridique, il est plutôt mieux
protégé qu’avec une promesse. Qui plus est, un compromis coûte moins cher, car il est
dispensé de la formalité de l’enregistrement, obligatoire pour une promesse. Celle-ci doit en
effet, à peine de nullité, être enregistrée auprès de l’administration fiscale dans les dix jours
de sa signature. La formalité coûte 75 euros, plus le timbre fiscal. A noter, à compter de
2006, la tarification de cet enregistrement passera à 125 euros.

14. Ne payez pas les frais de notaire sur les meubles

Votre vendeur vous laisse une cuisine équipée, des rideaux, un dressing doté de nombreux
rangements… Au total, l’ensemble peut être estimé à 15 000 euros. Profitez-en pour
économiser 7% de frais de notaire sur cette somme. Soit 1 050 euros. Tout simplement en
diminuant le prix de vente de la valeur de ces équipements. Vous en règlerez le montant
directement au vendeur, le jour de la transaction. Attention, toutefois, aux recours du fisc.
Celui-ci assimile à des «immeubles par destination» les placards et le mobilier de cuisine ou
de salle de bains s’il est impossible de les démonter sans les détériorer. Ces équipements
incorporés au bâti doivent donc être inclus dans le prix de vente.

15. Négociez les honoraires du notaire pour la constitution d’une SCI

Certains actes notariés ne sont pas tarifés. C’est le cas, par exemple, de la rédaction des
statuts de société. Les honoraires sont alors fixés d’un commun accord entre le praticien et
son client. Si vous projetez d’acheter un bien dans le cadre d’une société civile immobilière
(SCI) à créer, vous avez intérêt à confier la constitution de la SCI au notaire chargé de la
vente plutôt qu’à un autre juriste. En effet, comme il percevra les honoraires sur l’acquisition,
il pourra se montrer moins exigeant pour la rédaction des statuts. Au lieu des 1 500 euros de
frais à prévoir habituellement, votre société civile immobilière pourrait ne vous coûter que 1
000 ou 1 200 euros

16. Mettez la commission d’agence à la charge de l’acquéreur plutôt qu’à celle du

vendeur

La vente négociée par une agence immobilière donne lieu à une commission. Celle-ci est
soumise à la TVA au taux de 19,6%. Mais si l’on n’y prend pas garde, elle va aussi supporter
les 7% de frais de notaire, c’est-à-dire les honoraires de cet officier public et les droits
d’enregistrement. Il en est ainsi lorsque la commission d’agence est stipulée «à la charge du
vendeur» dans la promesse de vente, puis dans l’acte notarié qui en reprend les termes.
Pour éviter ce surplus de frais, il suffit d’indiquer, dans l’avant-contrat, que la commission
d’agence est à la charge de l’acquéreur. Le prix de vente total ne change pas. Mais les frais
de notaire seront calculés sur le prix hors commission ! Soit une économie de 840 euros sur
une commission de 12 000 euros TTC, par exemple.

17. Achetez en indivision sans frais supplémentaires

Pour ses honoraires, le notaire ne peut pas transiger avec le barème légal, applicable aux
ventes, prêts, donations, actes de succession, etc. Toute remise partielle est interdite et une
remise totale de sa rémunération, motivée par des circonstances exceptionnelles, doit être
autorisée par sa chambre départementale. Si vous achetez un bien immobilier à deux, sous
le régime de l’indivision, vous pouvez toutefois lui demander un petit geste : calculer ses
honoraires sur le prix global de la vente, et non sur chacune des deux moitiés indivises,
comme il a le droit de le faire. Vous éviterez ainsi les effets de la progressivité du barème :
5% jusqu’à 3 050 euros, puis 3,3% jusqu’à 6 100 euros, puis 1,65% jusqu’à 16 770 euros et
0,825 % au-delà. Ainsi, calculés sur un prix global de 100 000 euros, les honoraires HT
s’élèvent à 1 115,80 euros. Calculés sur deux moitiés indivises de 50 000 euros chacune, les
honoraires hors taxes s’élèvent, cette fois, à 1 406,60 euros. Soit une économie de 290,80
euros hors taxes ou de 347,80 euros TVA comprise. Le notaire n’est pas tenu d’accepter,
mais c’est une faveur qu’il peut accorder à un bon client.

18. Donnez un terrain, mais passez chez le notaire avant la construction

Vous possédez une propriété assez vaste pour accueillir une nouvelle maison, à côté de la
vôtre. Tout naturellement, vous proposez à l’un de vos enfants de faire construire. Surtout,
passez chez le notaire signer l’acte de donation de la parcelle avant le début de la
construction. Ainsi, les droits de donation seront calculés sur la valeur du terrain nu. En
revanche, si vous attendez que la maison soit construite pour régulariser la donation, les
droits seront calculés sur la valeur du terrain et de la maison. Même si la construction a été
payée par votre enfant !