L’Owner by Out (OBO) immobilier ou la vente à soi-même

L’Owner-Buy-Out est une approche patrimoniale faisant intervenir de nombreux experts :

- Votre notaire pour superviser l’ensemble de l’opération.

- Votre conseiller en gestion de patrimoine

- Un avocat fiscaliste,

- Un expert-comptable

- La banque via éventuellement un courtier en crédit

L’OBO offre de nombreux avantages fiscaux et patrimoniaux dans le cadre de l’investissement locatif ou

immobilier. Toutefois, il doit être utilisé à bon escient.

Quels sont les objectifs d’un OBO immobilier ?

• Dégager des liquidités pour réinvestir ou disposez d’une latitude supplémentaire de cash
• Optimiser la fiscalité des revenus du patrimoine
• Profiter du levier du crédit immobilier
• Structurer votre patrimoine à travers une SCI ou une SARL de Famille
• Transmettre à vos proches
• Diminuer vos droits de succession
• Sécuriser votre opération

Qu’est ce qu’un Owner Buy Out « OBO » ou vente à soi-même ?

L’Owner-Buy-Out consiste à se vendre un bien immobilier locatif à soi-même. Plus précisément, le propriétaire

d’un bien immobilier va le vendre à une société, le plus souvent une SCI ou une SARL de famille. L’acquisition par

la société se réalise au travers d’un crédit immobilier et s’inscrit dans une stratégie patrimoniale.

L’actionnaire de la personne morale, c’est à dire de la société, reste le propriétaire initial du bien immobilier locatif.

Le société va ainsi s’endetter et remboursera le crédit bancaire grâce aux loyers générés par la location.

Quels sont les avantages d’un OBO immobilier ?

- Percevoir des revenus complémentaires

Si les loyers sont supérieurs aux échéances de crédit, vous pourrez bénéficier de revenus

complémentaires issus de la société. Enfin, une fois le crédit remboursé par la société vous pourrez percevoir

l’intégralité des revenus locatifs.

Document non contractuel - Page 1 / 3

C2 FACTO - Zac Parc des Pyrénées - 8 rue d’Estaube - 65420 IBOS – Tel : 07 87 19 11 27 – Courriel : gdom@c2facto.com
RCS Tarbes 802 129 981 - N° ORIAS 14004469 - N° carte T CPI 6501 2018 000 027 634
N° TVA Intracommunautaire FR 8480212998100014 – Membre ANACOFI-CIF n° E003909
 - Optimiser la fiscalité sur les revenus

Suivant la structure de la société, vous pourrez optimiser la fiscalité et bénéficier d’une réduction d’impôts sur

les revenus immobiliers. Pour cela, étudier les avantages de la location meublée ou de la création de nouvelles

charges afin de diminuer la base imposable des revenus.

- Anticiper la succession de votre patrimoine

Dans un deuxième temps, l’OBO permet de transmettre votre patrimoine immobilier à vos enfants ou à votre

conjoint, en les associant au capital de la société qui réalise l’acquisition du bien immobilier locatif.

- Restructurer et diversifier votre patrimoine

Si votre patrimoine est fortement composé d’actifs immobiliers, il vous sera possible de diversifier vos capitaux.

Vous pourrez placer les sommes issues de la vente du bien immobilier sur des contrats d’assurance-vie haut de

gamme. En plus d’optimiser votre épargne en bénéficiant de rendements intéressants. Cela vous permettra

d’avoir des liquidités disponibles à tout moment. De plus grâce à l’assurance-vie vous bénéficiez d’une fiscalité

optimisée tout en constituant des revenus complémentaires. Enfin les capitaux seront en grande partie exonérés

de droits de succession ce qui vous permettra de transmettre votre patrimoine dans les meilleures conditions. A

noter que l’OBO immobilier n’a pas pour objectif premier de constituer un patrimoine immobilier mais plutôt de

le restructurer.

Quelles sont les contraintes d’un OBO immobilier ?

- Le paiement des frais de notaire et des droits d’enregistrement

En effet, l’acquisition d’actifs immobiliers génère des frais tels que les frais de notaire qui sont d’environ 7,5%. Ces

frais peuvent nécessiter d’être financés en fonds propres car les banques ne sont plus enclines à les prendre dans

le financement total.

- Le Paiement de la potentielle plus-value immobilière

1/ L’exonération totale des plus-values immobilières de l’impôt sur le revenu est acquise à l’issue d’un

délai de détention de 22 ans

En effet , suivant la durée de détention de votre bien immobilier, vous bénéficiez d’abattements “pour durée de

détention” sur la plus-value immobilière. Il sera important de réaliser une projection concernant les coûts générés

par la plus-value au moment de la revente.

L’abattement pour durée de détention égale à :

• 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;

Document non contractuel - Page 2 / 3

C2 FACTO - Zac Parc des Pyrénées - 8 rue d’Estaube - 65420 IBOS – Tel : 07 87 19 11 27 – Courriel : gdom@c2facto.com
RCS Tarbes 802 129 981 - N° ORIAS 14004469 - N° carte T CPI 6501 2018 000 027 634
N° TVA Intracommunautaire FR 8480212998100014 – Membre ANACOFI-CIF n° E003909
 • 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.

2/ Concernant les prélèvements sociaux, exonération totale au bout de 30 ans

Les plus-values immobilières sont exonérées totalement des prélèvements sociaux de 17,2 % après un délai de

détention de 30 ans. L’abattement est de 1,65 % à compter de la 6ème année de détention, de 1,60 % la 22ème

année et de 9 % à partir de la 23ème année. Soit 100% au terme de 30 ans de détention.

- Le risque fiscal

Le principal risque est celui de l’abus de droit, l’article L. 64 du Livre des procédures fiscales qui dispose, pour

mémoire, qu’« afin d’en restituer le véritable caractère, l’administration est en droit d’écarter, comme ne lui étant pas

opposables, les actes constitutifs d’un abus de droit, soit que ces actes ont un caractère fictif, soit que, recherchant le

bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils

n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, si ces

actes n’avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités

réelles. (…)».

L’administration devra prouver l’aspect factice de l’opération sur la base à titre d’exemple de :
• Tenue d’assemblées générales des associés,
• Tenue d’une comptabilité,
• Autonomie financière suffisante pour assurer la gestion de l’immeuble (moins de comptes courants et
plus de capitaux propres),
• Activité réelle conforme à l’objet social,
• Véritablement paiement du prix de vente payable à terme par la société, etc.

L’administration pourra tout de même invoquer l’argument de vouloir éluder la charge fiscale. Or, l’arrêt

Bourdon du Conseil d’Etat est venu valider la création d’une holding de rachat motivée par un intérêt

économique (en sus de l’intérêt majeur de transmission familiale) comme c’est généralement le cas dans

ces opérations. En d’autres termes, l’OBO ne doit pas avoir qu’un motif exclusivement fiscal ; tout est

question de preuve.

- Le risque lié à l’évaluation et le prix du bien immobilier :

Autre point de vigilance : L’évaluation et le prix du bien immobilier. L’administration fiscale est très regardante sur

l’évaluation du bien immobilier : il conviendra de ne pas minorer la valeur du bien lors de la cession et de retenir

des valeurs réelles. Une étude pourra être conduite pour comparer les ventes similaires dans le périmètre du lieu

de situation du bien immobilier. Notre conseil : faites réaliser deux avis de valeur par des experts immobiliers.

Document non contractuel - Page 3 / 3

C2 FACTO - Zac Parc des Pyrénées - 8 rue d’Estaube - 65420 IBOS – Tel : 07 87 19 11 27 – Courriel : gdom@c2facto.com
RCS Tarbes 802 129 981 - N° ORIAS 14004469 - N° carte T CPI 6501 2018 000 027 634
N° TVA Intracommunautaire FR 8480212998100014 – Membre ANACOFI-CIF n° E003909