SCI à l’IR ou SCI à

l’IS ?
Compta & Entreprendre
Etude de cas :

Mr & Mme OPTIMIZ souhaitent acheter un 3 pièces en région parisienne au prix de

500.000 € avec 50.000 € de travaux. Ils souscrivent un emprunt à hauteur de 80% de la
valeur du bien.

Bien qu’ils n’aient pas encore d’enfant, ils souhaitent à terme transmettre ce bien à
leurs enfants et veulent acheter à travers une SCI.

Ils ont entendu parler des deux régimes possibles : l’IR et l’IS.

Ils ne connaissent pas la différence entre ces 2 régimes et souhaitent optimiser la

fiscalité de leur investissement.
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 Contexte
Mr OPTIMIZ perçoit un salaire net imposable de 50 000 € et Mme OPTIMIZ un salaire net
imposable de 60 000 €.
Etant donné que le barème de l’IR est progressif, Mr & Mme OPTIMIZ, paient aujourd’hui
20 844€ d’impôt. Leur taux marginal d’imposition est de 30%, c’est-à-dire que tout
revenu qui va s’additionner à leurs salaires sera taxé à 30%.
Mr & Mme OPTIMIZ pensent que le bien se revalorisera de 4% par an. Ils comptent le
revendre dans 10 ans.

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La fiscalité durant
la détention
Quelles différences ??
La SCI à l’IR est une société translucide contrairement à la SCI à l’IS qui est la création
d’un patrimoine distinct de l’investisseur.
Ainsi, on comprend que le « bénéfice » de la SCI à l’IR va être directement taxé dans les
mains de l’associé alors que celui de la SCI à l’IS va être taxé une fois au sein de la SCI et
une autre fois dans les mains de l’investisseur lors de la distribution des dividendes.
En partant de ce principe, il parait logique de préférer la SCI à l’IR ! Et bien…, pas
forcément ! Pour la simple et bonne raison que le bénéfice taxable de la SCI à l’IR est
différent de celui de la SCI à l’IS.

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La SCI à l’IR
Calcul du bénéfice taxable de la première année
Loyers : 22 000 €
Charges (TF, appels de fonds du syndic, assurance …) : - 3 300 €
Intérêts d’emprunt : - 9 750 €
Bénéfice taxable : 8 950 €
Imposition (30% + 17,2% de prélèvements sociaux) : 4 224 €

Soit pour une durée de 10 ans : 64 159 €

(Les loyers augmentent et les intérêts diminuent) Ouch

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 La SCI à l’IS
Calcul du bénéfice taxable
Loyers : 22 000 €
Charges (TF, appels de fonds du syndic, assurance …) : - 3 300 €
Intérêts d’emprunt : - 8 950 €
Amortissement : - 13 750 €
Bénéfice taxable : 0€
Imposition : 0€
Soit pour une durée de 10 ans : 0 €

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 La fiscalité durant la détention

1-0

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La fiscalité à la
sortie
La SCI à l’IR
Compte tenu des abattements propre à ce régime fiscal, Mr & Mme OPTIMIZ paieront
37 114 € d’impôts sur la plus value.

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 La SCI à l’IS
Dans le cas d’une SCI à l’IS, il n’existe pas d’abattement pour durée de détention.
De plus, les amortissements qui ont été déduits pendant les 10 ans de détention s’additionnent
à la plus-value.
Ouche

La plus-value s’élève à 288 552€ apurant en partie le déficit qui a été créé pendant les 10 ans.
L’impôt sur les sociétés s’élève à 68 326€.
C’est la SCI qui dispose maintenant du prix de vente. Elle peut soit réinvestir soit reverser la
plus-value à ses actionnaires.
Si la famille JOPTIMIZ se verse la plus-value, ils devront payer 66 068 € de dividendes (flat tax
de 30%).

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 La fiscalité à la revente

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 Au final :

1-1

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Synthèse
La réponse à la question « SCI à l’IR ou SCI à IS » dépend de votre cas.
Plusieurs paramètres doivent être pris en compte :
- Avez-vous de gros revenus (salaires…) ?
- Quelle est la durée projetée de votre investissement ?
- A la revente, voulez vous réinvestir le prix de vente en immobilier ?
- Préférez vous (Pouvez vous) payer vos impôts au fur et à mesure ? ou
Préférez vous payer vos à la revente ?
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N’hésitez pas à nous contacter pour toute
étude de votre patrimoine (déjà constitué ou
non !) ou pour toute mission
comptables/fiscales.

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