Détention d’un immeuble pour une SCI

(Société Civile Immobilière) et déficit

foncier
Réalisé par :
Master 1 Comptabilité, Contrôle, Audit
-Yaovi Bello
-Teresa LOPEZ
Professeur: -Yvette ANDRITAHINARISOA
AVOTRINIAINA
Kada Meghraoui - NGWAKEWA Marcelline Julie
Sarah
SOMMAIRE :
I Introduction.

II Présentation de la SCI

III Régime d’imposition de la SCI

IV Déficit foncier en SCI

Revenu foncier et déficit foncier

V des personnes physiques

VI Conclusion.
 DUCTION :
I-INTRO
 tation de de la
sen
II-Pré SCI:
 1-Définition de la SCI:

Gérer des biens

immobiliers

Désignation d'un
Structure juridique gérant

SCI
 2-Formalités de création:

Rédiger les Publication d'un Immatriculation au

statuts avis de création RCS
3-Financement:
 p osi t io n
i m e d’ i m
III- Ré g
la S C I :
de
 Régime d’imposition de la SCI

 Le fonctionnement de la SCI

soumis à l’IR

 Le fonctionnement de la SCI

soumis à l’IS
 1-Le fonctionnement de la SCI soumis en l’IR :

Les associés de la société sont imposés personnellement sur les revenus tirés
de l’exercice social, proportionnellement à leur apport dans le capital, de la
même manière que les personnes physiques qui sont propriétaires en direct
d'un bien immobilier.

À préciser que les associés d’une SCI à l’IR payent des impôts même
si cette dernière distribue ou pas la quote-part des bénéfices aux
 1-1 Avantages de la SCI à l’IR :

Déduction de certaines charges énumérées par la loi.

Possibilité de choisir entre une imposition au régime
réel ou le régime micro-foncier SCI.

Bénéficier d’une exonération totale de plus-value de

cession pour la durée de détention du bien

Effectuer une comptabilité simplifiée

Déduire une partie du déficit :

imputer une quote-part de déficit de 10 700 € à réduire de impôt

personnelle sur le revenu global.
 1-2 Les limites de la SCI à l’IR :

Ne peut déduire de la totalité des charges qui pèsent sur l’acquisition et la
gestion du bien immobilier

les bénéfices perçus sont importants, ils seront imposés à une tranche
marginale élevée.

Impossible de faire de location meublée

Pas possible d’acheter de locaux commerciaux 

Les biens immobiliers sont non amortissables

L’intégration des revenus fonciers figurant dans le résultat imposable de
l’associé peut conduire à une forte imposition dans ce cas, les personnes
fortement imposables vont souhaiter s’orienter vers une SCI à l’IS ou donc
réaliser des déficits fonciers au travers d’une SCI à l’IR pour réduire leurs
impôts.
 2-Le fonctionnement de la SCI soumis à l’IS :

La SCI à l’IS consiste à l’imposition des revenus générés au niveau de la société

avant d’être distribués aux associés sous la forme de dividendes.
Impliquant une double imposition :
 Les bénéfices réalisés par la SCI à l’IS sont soumis au taux d’imposition de
25% ou 15% sur les bénéfices inférieurs à 38 120 euros.et sur le versement des
dividendes aux associés au taux forfaitaire de 30 % (flat tax)
 2-1 Avantages de la SCI à l’IS:

Déduire toutes les charges engagées dans l’intérêt de la SCI

Choix de soumettre les dividendes au prélèvement forfaitaire
obligatoire

Amortissement fiscal des biens immobiliers

Le pilotage du revenu imposable au niveau des associés

Reporter le déficit de la SCI d’une année sur l’autre et ainsi réduire la
base d’imposition

La SCI à l'IS a l'avantage de ne pas taxer les associés si la SCI ne

distribue pas de dividendes par exemple
 2-2 Les limites de la SCI à l’IS :

La double imposition

Les plus-values immobilières sont fortement élevées

Aucune exonération totale possible sur les cessions de titres et les plus-
values immobilières

L’obligation de tenir une comptabilité commerciale et rigoureuse

Les déficits ne sont pas imputables sur les revenus des associés
 Le choix entre une SCI à l’IR ou à l’IS :
Critères IR IS

Obligation comptable Pas d'obligation  Comptabilité à tenir obligatoirement 

Imposition des associés personnes physiques Selon le régime fiscal des revenus (plus-value ou revenus Régime des revenus de capitaux mobiliers (dividendes)
fonciers)

Déficit foncier Déductible dans la limite de 10 700 euros  Report sur les 10 années suivantes

Impôt sur le revenu des associés (barème progressif avec Impôt sur les sociétés au taux de 25%
Mode d'imposition le choix entre régime réel ou micro-foncier)

Régime d’imposition des loyers Tranche marginale de l’impôt catégorie revenus fonciers Impôts sur les sociétés

Déduction des charges Travaux d’entretien; de réparation et d’amélioration; Frais Toutes les charges engagées dans l’intérêt de la SCI
de gérance et de gestion locative; Intérêt d’emprunt; Taxe
foncière
 on c ie r e n
Dé f ic it f
I V-
SCI
 1-Déficit foncier en SCI

diminuer les revenus imposables de l’associé, en vue de réduire le

montant de son impôt.
 2-Les conditions de l’application du
déficit foncier en SCI :

Condition n°1 : Conserver le régime fiscal de l’impôt sur le revenu

Condition n°2 :Soumettre les revenus fonciers au régime réel d’imposition

Condition n°3 : Constater un déficit à la clôture de l’exercice fiscal

 2-1: Conserver le regime fiscal de l’impôt sur le revenu :
Etre en SCI à IR

Au sein d’une SCI à l’IR, les revenus de la société sont exclusivement

imposés au niveau des associés, à leur taux marginal d’imposition.

Dans ces conditions, la fiscalité de la SCI transparente est relativement simple : la

société perçoit des revenus (encaissement des loyers, etc.), dont on déduit certaines
charges en vue d’obtenir le résultat net.
 2-1: Conserver le regime fiscal de l’impôt sur le revenu :
Etre en SCI à IR

Selon le montant du résultat fiscal, les conséquences pour les associés sont différentes :

Etre en SCI à IR

Resultat net est positif : Resultat net est négatif :

le montant total est réparti entre les associés, de
manière concrète ou abstraite, à proportion de leur
pourcentage dans la société, pour le calcul de
l’impôt.
on aperçoit le déficit foncier de la SCI, qui est
réparti de la même manière que le résultat
positif
Toutefois, au lieu d’augmenter les revenus
personnels globaux de l’associé, le déficit
foncier permet de réduire l’assiette de l’impôt.
 2-2:Constater un déficit à la clôture de l’exercice fiscal

Les revenus fonciers doivent relever du régime

réel d’imposition.
2-2:Constater un déficit à la clôture de l’exercice fiscal

Régime microfoncier :

revenus annuels bruts de loyers ne dépassent pas 15 000 € par associé

l’associé bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur ses revenus fonciers pour le calcul de son
impôt

L’associé ne peut en aucun cas bénéficier du mécanisme du déficit foncier.
Régime réel :

le seuil de 15 000 € de revenus locatifs est dépassé

l’associé bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur ses revenus fonciers pour le calcul de son
impôt

les charges réelles sont déduites des recettes locatives brutes

Si le montant des charges est supérieur au montant des recettes ; chaque
associé bénéficie du déficit foncier à proportion de ses parts dans la SCI
2-3: Soumettre les régimes fonciers au régime réel d’imposition

le résultat négatif de la différence entre les revenus

générés par les biens immobiliers et les charges liées au
patrimoine de la société :

Déficit = revenus – charges

Charges > revenus
 2-3: Soumettre les régimes fonciers au régime réel d’imposition

En général, le déficit foncier de la SCI sont surtout considérées comme des

charges déductibles les dépenses suivantes :

Les honoraires des professionnels assurant des services liés à l’exploitation
des logements mis en location (syndic, agence immobilière, gardiennage et
conciergerie…)

Les primes d’assurance

Les charges de copropriété dans un immeuble

Les taxes foncières

Les intérêts d’emprunt et l’ensemble des frais annexes liés à la souscription
du crédit immobilier

Les dépenses de travaux d’entretien, d’amélioration et de réparation des
biens immobiliers
 3-Exemple de calcul du déficit foncier imputable:

La SCI « 2Villa » au capital de 1000 euros réparti en 10 parts de 100 euros, est créée le 1er
Janvier 2020 entre 2 époux, Philipe Labitte et Céléna Labitte qui détiennent chacun la moitié des
parts de la SCI. Les deux époux n’ayant pas opté pour la communauté des biens dans le cadre
de leur union et disposant chacun ayant 5 enfants dont 5 chacun de leurs précédentes unions.

La SCI a été crée pour administrer le patrimoine immobilier du couple, composé d’un seul
immeuble d’habitation composé de plusieurs 2 appartements non meublé type F5. Situé à Orsay-
ville, l’immeuble a été acquis le 1er Janvier 2020 pour une somme de 10.000.000 € financé par
un emprunt bancaire de la BNP Paribas.
Exemple de calcul du déficit foncier imputable:
Après 1 an de travaux, les appartements ont été mis en location non meublé le 1er Janvier 2021.
Au titre de l’année 2021 :

• Les revenus annuels bruts de la SCI s’élèvent à 100 000 € ;

• Les intérêts d’emprunt pour l’année représentent 25 000 € ;

• Les autres charges déductibles s’élèvent à 117 000 €.

Le détail des autres charges déductibles est le suivant :

Les frais d’entretien et de réparation pour un montant de 80 000 € ;

Des honoraires de 10 000 € par an versés au Cabinet d’expertise comptable D€C pour la
rédaction des statuts, le gestion comptable et fiscale de la SCI.

La gestion de l’immeuble est confiée à une agence immobilière pour un montant

de 10 000 € par an
La taxe foncière pour un montant annuel de 10 000 € Les primes d’assurances s’élèvent à 7
000€.
 Exemple de calcul du déficit foncier imputable:

Au titre de l’année 2021, Le déficit foncier de la SCI est égal à :

100 000 – 25 000 – 117 000 = – 42000 €

En principe, les associés imputent respectivement la moitié du déficit foncier de la SCI pour réduire
leur impôt sur le revenu, soit un montant de 21000 € au bénéfice de Philippe et un montant de 21 000
€ au bénéfice de Lola. Toutefois, en application du plafond annuel de 10 700 €, Philipe et Lola
réduisent le montant total de leurs revenus annuels de 10 700 € chacun pour le calcul de leur IR. La
différence pourra être imputée les années suivantes, dans la limite de 10 700 € par an.

Au titre de l’année 2022, le résultat net de la SCI s’élevait à 50000 €, ce qui permet aux deux
associés de déduire les reliquats 2021 de déficits de 10300 chacun de leurs revenus globaux.
V- Revenu foncier et
déficit foncier des
personnes physiques :
 1-Sources:

Les particuliers peuvent générer des revenus fonciers à travers plusieurs

opérations :
Loyersde propriétés bâties louées nues : constructions fixées au sol à
demeure (immeubles, maisons, locaux à usage commercial ou industriel…)
Les loyers de propriétés non bâties louées nues : terrains de toute nature
(carrières, étangs ou ballastières, salines et marais salants, ardoisières…)
Des revenus accessoires : provenant de la location du droit d’affichage, du
droit de chasse ou de pêche…
 2-Le revenu imposable:

Exonération de revenus

Revenus imposable au
réel
Revenus imposable au
microfoncier
3-Les étapes de calcul de l’impôt sur le revenu:
 c l usi on :
VI- C on
Merci pour
votre
attention!