SCI - Fiscalité

La SCI peut être soumise à 2 régimes d'imposition distincts : l'impôt sur le revenu (IR) ou
l'impôt sur les sociétés (IS). Le régime d'imposition est en principe librement choisi par
les associés. Dans la plupart des cas, les SCI sont soumises à l'IR, régime applicable de
plein droit à défaut d'option pour l'IS.
Du choix pour l'un ou l'autre de ces régimes dépendra le régime d'imposition des revenus
et des plus-values réalisées.

SCI soumises à l'IR

Imposition des revenus
Lorsque la SCI est soumise à l'IR, chaque associé est personnellement imposé sur la part
des bénéfices correspondant à ses droits dans la société et ce, même si aucun bénéfice
ne lui a été effectivement distribué (cas de mise en réserve des bénéfices). La SCI est dite
"translucide".
Le revenu imposable entre les mains de chaque associé est déterminé selon le régime
fiscal qui lui est applicable :
si l'associé est une personne physique et que les parts dont il est titulaire ne sont pas
inscrites à l'actif d'une entreprise exerçant une activité de nature industrielle,
commerciale ou agricole relevant d'un régime de bénéfice réel, le revenu imposable est
déterminé par application des règles des revenus fonciers.
Le revenu imposable est égal au revenu brut des loyers, diminué des charges
locatives déductibles.
Sont notamment déductibles des recettes :
les intérêts d'emprunt ;
les dépenses d'entretien et d'amélioration ;
les frais de gérance et de rémunération des gardiens ;
certains impôts.
L'associé doit alors souscrire une déclaration de revenus n° 2044 et y porter le
montant du revenu déclaré à son nom par la SCI (indiqué sur les formulaires n° 2071
ou 2072) ;
si l'associé est une entreprise exerçant une activité de nature industrielle, commerciale
ou agricole relevant d'un régime de bénéfice réel ou de l'IS, les règles applicables sont
celles de l'IS, des BIC ou des BA dont l'associé relève personnellement.
Lorsque l'activité de la SCI dégage un résultat déficitaire, chaque associé peut imputer la
quote-part du déficit qui lui revient sur son revenu global dans la limite de 10 700 €
(15 300 € pour les immeubles Périssol). L'excédent est imputable sur les revenus fonciers
des 10 années suivantes.

 Note
En cas de démembrement, usufruitier et nu-propriétaire peuvent chaque année se
répartir l'impôt. L'usufruitier peut par exemple prendre à sa charge l'impôt sur les plus-
values, qui à défaut de convention devrait échoir au(x) nu(s)-propriétaire(s).
Au niveau de l'imposition des revenus, les principaux inconvénients de la SCI à l'IR
sont l'impossibilité de déduire les frais d'acquisition, l'impossibilité de pratiquer un réel
amortissement sauf pour les immeubles Périssol, Besson et Robien et l'imposition
immédiate des résultats entre les mains des associés même en l'absence de
 distribution. En revanche, cette option est intéressante car elle permet d'imputer les
déficits sur le revenu global des associés, ce que ne permet pas l'option pour l'IS.

Cession de l'immeuble
La plus-value résultant de la cession d'un immeuble par une SCI soumise à l'IR relève du
régime des plus-values immobilières réalisées par les particuliers : chacun des associés
sera imposé en fonction de la quote-part qu'il détient dans le capital de la société, sauf si
l'associé relève de l'IS ou d'un régime réel BIC ou BA de plein droit, auquel cas, la plus-
value relève du régime des plus-values professionnelles.
L'associé (personne physique) peut également bénéficier des exonérations prévues en
cas de cession de la résidence principale lorsque les conditions d'application de ces
régimes de faveur sont remplies.

Cession des parts de la SCI

La plus-value réalisée lors de la cession des parts sociales est imposée selon le même
régime que les cessions d'immeubles.
La détermination de la plus-value immobilière selon que l'immeuble ou les parts aient été
cédés présente quelques nuances.
L'exonération des plus-values pour la vente de la résidence principale ainsi que
l'exonération pour durée de détention s'appliquent également à la cession des titres de
la SCI.

SCI soumises à l'IS

Les SCI peuvent être assujetties à l'IS de plein droit ou sur option.
Les SCI sont soumises à l'IS de plein droit lorsqu'elles réalisent des opérations
commerciales et sont assimilées à des marchands de biens. C'est le cas, par exemple,
en cas de location d'un immeuble équipé pour un usage professionnel ou en cas de
location en meublé à usage d'habitation.
L'administration fiscale admet toutefois que les sociétés dont l'activité commerciale ne
représente que 10 % du montant de leurs recettes totales hors taxes ne soient pas
soumises à l'IS de plein droit mais demeurent imposées à l'IR.
Les SCI qui ne sont pas soumises à l'IS de plein droit peuvent y être assujetties sur option
de leurs associés. L'option pour l'IS est signée par tous les associés ou par ceux
spécialement habilités par les statuts. Elle est irrévocable et adressée au service des
impôts du lieu du siège social, au plus tard à la fin du 3ème mois de l'exercice au titre
duquel les associés souhaitent assujettir la SCI à l'IS.
Lorsqu'elle est soumise à l'IS, la SCI fait écran entre l'administration fiscale et les
associés ; la SCI est "opaque".

Imposition des revenus

Les revenus générés par l'activité de la SCI sont imposés à l'IS au niveau de la SCI. Le
bénéfice imposable au niveau de la société est déterminé selon les règles applicables à
cet impôt (en général il s'agit des règles applicables en matière de BIC).
Les charges déductibles comprennent notamment :
les frais d'acquisition (honoraires du notaire, droits de mutation) ;
l'amortissement du bien ;
les frais financiers, les frais de gérance, d'assurance, les frais divers de gestion de la
société.
Les associés ne sont imposés que sur les revenus redistribués par la SCI. En
l'absence de distribution (mise en réserve des bénéfices), les associés ne sont pas
imposés.
Les revenus distribués par la SCI sont imposables entre les mains des associés dans la
catégorie des revenus de capitaux mobilier. Ils sont soumis au barème progressif de
l'impôt sur le revenu après application, sous certaines conditions, d'un abattement de
40 %.
Si la société dégage un résultat déficitaire, le déficit ne peut être qu'imputé sur les
résultats réalisés par la société au cours des années suivantes, sans limitation de durée.
Ces déficits ne peuvent en aucun cas être imputés sur les revenus personnels des
associés.

 Note
L'option pour l'IS est intéressante lorsque la SCI dégage des bénéfices et les met en
réserve ou les capitalise. En effet, dans ce cas, les associés ne seront pas imposés
personnellement. En revanche, si l'activité est déficitaire, il est plus intéressant d'opter
pour l'IR ce qui permet aux associés d'imputer sur leurs revenus personnels la part du
déficit leur revenant. L'option pour l'IS permet, d'autre part, de déduire les frais
d'acquisition et de pratiquer un réel amortissement.

Cession de l'immeuble
La plus-value résultant de la cession d'un immeuble par une SCI soumise à l'IS relève du
régime des plus-values professionnelles. Elle est ajoutée au résultat courant de la SCI et
soumise à l'IS au taux de droit commun, quelle que soit la durée de détention de
l'immeuble. Le produit de la cession distribué, le cas échéant, aux associés est imposé
entre leurs mains dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers (voir ci-dessus).

Cession des parts de la SCI

Les plus-values réalisées par des associés personnes physiques lors de la cession des
parts sociales sont imposées selon le régime des plus-values de cessions de valeurs
mobilières et de droits sociaux pour les autres cessions (c'est-à-dire les cessions
intervenues depuis le 1er janvier 2004 à l'exception de celles réalisées en 2004 sur des
titres acquis avant le 21 novembre 2003).
 
SCI à l'IR SCI à l'IS
 
Loyers Les revenus tirés de la location Les loyers courus d'un même
sont imposables l'année de leur exercice sont soumis à l'IS au
encaissement quelle que soit leur niveau de la société qu'ils soient
échéance entre les mains des ou non encaissés par la SCI.
associés dans la catégorie des Ils sont imposables entre les
revenus fonciers, même en mains des associés dans la
l'absence de distribution. catégorie des revenus de
capitaux mobiliers uniquement
s'ils leur sont redistribués. En
l'absence de distribution par la
SCI, les associés ne sont pas
imposés.
Déficits Déductibles du revenu global des Pas d'imputation sur les revenus
associés dans la limite de des associés.
10 700 € (15 300 € pour les Ils s'imputent sur les résultats
immeubles Périssol). L'excédent futurs de la société sans limitation
est imputable sur les revenus
 fonciers des 10 années
suivantes.
Amortissement Régime des immeubles Borloo,
Robien Besson ou Périssol.
Charges déductibles Pour leur montant réel :
- Frais de gérance,
- Rémunérations des concierges,
- Assurance pour loyers impayés
et pour immeubles ruraux,
- Travaux d'entretien, de
réparation, d'amélioration sous
certaines conditions,
- Taxe foncière, CRL (si un des
associés est imposé à l'IS).
Frais d'acquisition Non déductibles.
Cession de l'immeuble Associés personnes physiques
imposables selon le régime des
plus-values immobilières.
Cession des titres de Associés personnes physiques
la SCI imposables selon le régime des
plus-values immobilières.
Rémunération des - Gérant associé
gérants Rémunération non déductible des
résultats de la société.
Le gérant doit ajouter cette
rémunération à ses revenus
fonciers.
- Gérant non associé.
Rémunération déductible des
résultats de la société et
imposable entre les mains du
gérant dans la catégorie des
salaires.
de durée.
Amortissements déductibles.
- Amortissement de l'immeuble,
- Frais de gestion pour leur
montant réel,
- Dépenses de réparation,
- Toutes les charges exposées
dans l'intérêt de l'entreprise : frais
de gestion, taxes foncières,
assurances, dépenses d'entretien
(les dépenses entraînant une
augmentation de la valeur des
immeubles figurant au bilan ne
sont pas déductibles mais sont
amorties).
Déductibles.
Imposée au niveau de la société
au titre des plus-values
professionnelles.
En cas de redistribution par la
SCI, imposition des associés
dans la catégorie des revenus de
capitaux mobiliers.
Associés personnes physiques
imposables selon le régime des
plus-values mobilières.
La rémunération du gérant est
déductible des résultats de la
société dès lors qu'elle rémunère
un travail effectif et que son
montant n'est pas exagéré.
Elle est imposée entre les mains
du gérant dans les conditions de
l'article 62 du CGI.