La SCI = société civile immobilière ayant pour objet social la gestion d’un patrimoine

immobilier.

Pour démembrer une SCI, les associés doivent dissocier la nue-propriété des parts de
l'usufruit. Ainsi, les associés nus-propriétaires disposeront du droit de disposer des parts
sociales, et notamment de les céder, tandis que les usufruitiers pourront profiter du bien
immobilier détenu par la SCI.

Le démembrement de parts lors de la constitution d’une SCI est proportionnel à la valeur

des parts sociales dont il est question.

La société d’exploitation est une société commerciale qui prend quelques parts dans la SCI,
parfois seulement 1% et peut placer sa trésorerie dans l’achat du bien immobilier,
conjointement avec les emprunts réalisés par les autres associés, personnes physiques, qui
conservent la nue-propriété.

Les avantages fiscaux au bénéfice des associés

La SCI est soumise à un mode d’imposition dont découlent des conséquences qui peuvent
s’avérer bénéfiques aux associés.

Le choix du régime d’imposition d’une SCI

L’impôt sur le revenu est le mode d’imposition par défaut de la SCI (avec une option
possible pour l’IS).

Les caractéristiques de ce régime d’imposition sont les suivantes :

Les bénéfices sont imposables entre les mains des associés ;

L’inscription des bénéfices imposables a lieu sur la déclaration de revenus personnels des
associés au titre des bénéfices non commerciaux (BNC) ;
Une exonération totale d’impôt sur le revenu sur la plus-value immobilière des biens détenus
depuis plus de 22 ans.
Une option pour l’IS est possible, sauf lorsque la SCI exerce une activité commerciale sur le
plan fiscal.

Dans ce cas, le régime d’imposition a pour caractéristiques :

L’application du taux fixe de l’impôt sur les sociétés ;

La possibilité d’amortir le bien immobilier détenu par la SCI afin de réduire le montant des
bénéfices imposables réalisés chaque année : calcul des charges en répartissant leur valeur
sur la durée d’exploitation effective de l’immeuble ;
L’application du régime des plus-values immobilières profes

Le régime fiscal des dirigeants de SCI professionnelle

Le régime fiscal des dirigeants de SCI professionnelle dépend du régime fiscal appliqué :
Si la société est soumise à l’impôt sur le revenu : la rémunération du dirigeant n’est pas
déductible du bénéfice imposable. Elle sera taxée une fois qu’elle sera entre les mains du
dirigeant dans sa tranche marginale d’imposition.

Si la société est soumise à l’impôt sur les sociétés : la rémunération du dirigeant est
déductible du résultat. Elle sera imposée dans la catégorie des traitements et salaires.
Quant aux bénéfices, ils seront imposés dans la catégorie des revenus de capitaux
mobiliers.

Investir et défiscaliser
But de l’opération :’investissement et défiscalisation

- La SCI est créée pour acheter le bien immobilier par des associés qui empruntent
pour cela.
- L’usufruit est transmis à une société commerciale pour gérer la SCI et le bien en
question sur une longue période.
- L’usufruitier est soumis à l’impôt sur les sociétés (IS) + les revenus de la SCI sont
calculés selon les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) (et non pas selon les
règles de revenus fonciers) => la SCI peut donc déduire ses frais d’acquisition, les
frais de fonctionnement et les amortissements.

Cela permet de profiter des avantages de l’IS pour le calcul du résultat imposable et de ceux
de l’IR pour le calcul de la plus-value lors de la revente. Pour la société d’exploitation, c’est
l’assurance d’un bail très long sans variation de prix, associé à une mobilisation de sa
trésorerie.

La distribution des bénéfices dégagés à la suite d’un résultat d’exploitation ou d’opérations

exceptionnelles liés à la vente d’un bien détenu par la SCI doit donc être effectuée en
fonction du nombre de parts sociales détenues par chaque associé.
L’associé nu-propriétaire profite toutefois d’un droit de préemption en cas de distribution des
bénéfices mis en réserves, au contraire de l’associé usufruitier.

De plus, le propriétaire peut, durant la période de l’usufruit, défiscaliser ses revenus fonciers.
Si le bien est financé par un emprunt et que le nu-propriétaire dispose par ailleurs de
revenus fonciers issus, par exemple d’autres biens immobiliers, il peut déduire de ses
revenus fonciers les intérêts de son emprunt pendant 10 ans maximum.

Nos données :
- SCI à l’IR
- Propriété 1.7M hors frais
- Travaux amanghatements estimés à 800 k (donné à un bail professionnel)
- Durée usufruit ? 20 ans ?

Schéma:
- Mr. Meurice souhaite acquérir la propriété (il détient la pleine propriété) via une SCI à
l’IR
- Il démembre la SCI et garde la nue propriété, le bien en usufruit sort du calcul du
patrimoine du nu-propriétaire
- La durée du démembrement est de 20 ans ?
- Il veut céder l'usufruit à une holding d’exploitation, louer à la holding et y domicilier le
siège social
- La holding va payer l’emprunt indirectement
- La holding doit s’acquitter des impôts
- Les + pour Mr. meurice : remboursement de son prêt via la holding, défiscaliser ses
revenus fonciers, pas de fiscalité si revend le bien