Comment sortir lactif immobilier

dune socit commerciale

moindre cot ?


Certaines socits commerciales soumises limpt sur les socits possdent un actif
immobilier leur bilan. Il sagit le plus souvent dun actif affect la propre exploitation de
lentreprise (usine, ateliers, bureaux) encore que lon trouve parfois des immobiliers de
rapport.

Lacquisition ralise directement par lentreprise a pu tre impose par ltablissement
prteur ou tre dicte par une optique damortissement du bien. Lentre dun actif immobilier
au bilan peut galement rsulter du dnouement dun crdit-bail.

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Or, la prsence dun tel bien prsente plusieurs contraintes :

elle alourdit le prix ou la valeur de la socit dans le cadre dune vente, dune
succession ou dune donation ;

elle ne permet pas au chef dentreprise de percevoir directement le produit de la vente
du bien immobilier ;

elle ne lui permet pas davantage de percevoir des complments de revenus sous forme
de loyer.

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Envisager la vente du bien au chef dentreprise est une opration financirement et
fiscalement onreuse. Il faut tout dabord trouver le financement car il est hors de question, au
visa des articles L 223-21, L 225-43 et L 227-12 du code de commerce, que le chef
dentreprise se fasse consentir un prt par sa socit. Si le financement est trouv, encore faut-
il que les loyers facturs la socit commerciale puissent rembourser le prt, sans que ces
loyers soient considrs comme excessifs. Ces conditions tant remplies, le chef dentreprise
devra supporter une taxation limpt sur le revenu concurrence du capital emprunt, alors
mme que les loyers seront affects au remboursement du prt. Sur le plan fiscal, la socit
devra acquitter limpt sur la plus-value, au taux de 33,33 %, le plus souvent partir dun prix
de revient correspondant une valeur nette comptable symbolique. Quant lacqureur, il
supportera les droits denregistrement au taux de 5,09 %.

Toutes ces contraintes expliquent que la sortie dun actif immobilier demeure un lancinant
casse tte pour le chef dentreprise et ses conseils.

Deux techniques peuvent pourtant tre envisages, suivant que la sortie de lactif immobilier
est envisage sur une dure assez longue ou non.
I Apport de la nue proprit de lactif immobilier une SCI suivi de la distribution des
parts de la SCI :

La socit commerciale propritaire de lactif immobilier en apporte la nue proprit une
SCI existante ou constituer. Selon larticle 669.II du CGI : "Lusufruit constitu pour une
dure fixe est estim 23 % de la valeur de la proprit entire pour chaque priode de
10 ans de la dure de lusufruit, sans fraction et sans gard lge de lusufruitier".

Ainsi, pour un bien dont la pleine proprit est value 1 M, la valeur de lapport de la
socit commerciale est de 460.000 si lapporteur conserve lusufruit pour une dure de
douze annes. Toutefois, ce barme ne sapplique obligatoirement quaux mutations titre
gratuit (successions ou donations), non aux mutations titre onreux (ventes ou apports).
Dans le cadre dun apport en socit, il est possible dutiliser un barme conomique qui se
rfre la privation de jouissance du nu propritaire sur la dure stipule de lusufruit et en
partant dune rentabilit qui peut tre dtermine selon la valeur locative.

Par exemple, la valeur conomique de la nue proprit dun bien estim 1 M, dont la valeur
locative est de 12 % et dont la nue proprit est apporte une SCI par une socit
commerciale qui sen rserve lusufruit pour une dure de 15 ans, peut tre dtermine selon
la formule suivante :

1 0,163121
(1 + 0,12)
15

=


Soit, une valeur de nue proprit de : 1.000.000 x 0,163121 = 163.121

Valeur arrondie 163.000 .

Nous percevons demble lavantage dune telle valorisation. Alors que dans une vente,
limposition de la plus-value est estime 330.000 , elle est ici rduite 54.328 .

La socit commerciale apporteuse va possder son actif des parts de SCI possdant la nue
proprit de limmeuble pour 163.000 , ainsi que lusufruit du mme immeuble valoris pour
837.000 . La socit commerciale peut alors amortir son usufruit sur la dure stipule de
15 annes, dans notre exemple. En effet, selon la jurisprudence fiscale, lusufruitier est
autoris amortir un droit incorporel dont les effets bnfiques sur lexploitation (en
loccurrence le droit doccuper le bien sans payer de loyer) ont une dure dtermine (en ce
sens : TA Poitiers 21 novembre 1996 n 95-1701 RJF 1/97 n 7).


Il est noter que sur le plan des droits denregistrement, lapport immobilier ralis par la
socit commerciale au profit de la SCI ne donne lieu qu la perception dun droit fixe de
500 .

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La seconde phase de lopration consiste distribuer un dividende dans la socit
commerciale, au moyen de la remise des parts de SCI aux actionnaires. Selon la Cour de
cassation, le paiement dun dividende par remise de titres en portefeuille ne constitue pas une
cession rendant exigible le droit de vente (Cass. Com 6 juin 1990 n 809 P). Il est
cependant ncessaire que cette distribution intervienne assez rapidement aprs lapport en SCI
car la nue proprit se valorise avec le temps et si le montant de la distribution, qui doit
correspondre la valeur vnale du bien distribu, est suprieur la valeur comptable de celui-
ci, il en rsultera un produit taxable. Intervenant au profit de personnes physiques, cette
distribution donne lieu, pour ces derniers, un abattement de 40 % au titre de limpt sur le
revenu. En raisonnant sur une tranche marginale de 40 % et compte tenu des prlvements
sociaux de 11 %, limposition du chef dentreprise, sur la distribution de parts dune SCI
dune valeur de 163.000 sera la suivante :


impt sur le revenu : 163.000 x 60 % x 40 % = 39.120
prlvements sociaux : 163.000 x 11 % = 17.930
TOTAL : ... 57.050



A terme, lusufruit disparat de la socit commerciale pour reformer la pleine proprit de
limmeuble dans la SCI, sans cot fiscal (article 1133 du CGI). Le chef dentreprise pourra
alors faire vendre limmeuble par la SCI, en bnficiant de labattement annuel de 10 % sur la
plus-value compter de lentre de la nue proprit immobilire dans la SCI. Au terme de
quinze annes, cela peut conduire une exonration totale de plus-value.

En rsum, alors que la vente de limmeuble social au chef dentreprise induit une charge
fiscale socitaire et personnelle de 38 %, outre le problme du financement, linterposition
dune SCI laquelle est apporte la nue proprit et dont les parts sont ensuite distribues,
nentrane quune charge fiscale correspondant 11 % de la valeur du bien.

Il se peut cependant que le chef dentreprise soit saisi dune opportunit de vente, soit de
limmeuble, soit de lentreprise elle-mme, dans un dlai infrieur cinq ans, et nait pas le
temps dattendre le dnouement dun montage trop long.

Il convient dans ce cas dtudier la solution suivante :


II Scission de lactif immobilier et de lactif dexploitation :

Cette technique de dissociation nest concevable que si la socit commerciale possde au
moins deux branches compltes et autonomes dactivit, sachant quun immeuble nest pas
considr comme une branche complte dactivit. Il peut par exemple sagir de deux points
de vente ou dune activit de commercialisation et dune activit de production. Il est noter
galement que lapport portant sur plus de 50 % des titres dune filiale est considr comme
une branche autonome dactivit.

Lopration de scission se dfinit comme celle par laquelle le patrimoine dune socit
"scinde" est partag en plusieurs fractions simultanment transmises plusieurs socits
existantes ou nouvelles.
Le schma de dpart est donc le suivant :

SOCIETE COMMERCIALE

Activit A Activit B

Immeuble


Et le schma darrive est :

SOCIETE A

Activit A + immeuble


SOCIETE B

Activit B


Lide est bien entendu de loger limmeuble dans celle des socits dont lactivit est la moins
importante et qui pourra disparatre terme car ladministration nexige pas que les activits
scindes aient un poids conomique identique. Pour quune scission de socit bnficie dun
rgime fiscal de faveur nentranant aucune taxation des plus-values, les titres doivent tre
conservs par les associs de la socit bnficiaire des apports pendant au moins trois ans.
Ce nest donc quaprs cette priode que la socit immobilire pourra tre vendue un tiers.
Il faut cependant tre conscient que la socit immobilire restera soumise limpt sur les
socits, ce qui peut compliquer la revente un tiers qui ne pourra pas amortir
linvestissement. De mme, si le bien possd par cette socit est destin tre lou, la
fiscalit de limpt sur les socits est lgrement plus pnalisante que celle des revenus
fonciers, ainsi que le dmontre lexemple suivant :

Hypothse dun loyer annuel quun chef dentreprise fiscalis 40 % souhaite apprhender
(les prlvements sociaux de 11 % sont ajouter) :

fiscalit des revenus fonciers :

100.000 x 51 % = 51.000


fiscalit des dividendes :

impt sur les socits : 100.000 x 33,33 % = 33.300

impt sur le revenu applicable aux dividendes (net disponible) :

- 66.700 x 60 % (aprs abattement) x 40 % = 16.008
- 66.700 x 11 % (prlvements sociaux) = 7.337

Cependant, comme nous le voyons, le net disponible dans la fiscalit des revenus fonciers
(49.000 ) nest gure beaucoup plus important que dans la fiscalit des dividendes
(43.355 ).


Issu de la fusion des professions d'avocat et de conseil juridique, Bayet & Associs, cabinet cr en 1991, a
conserv sa spcificit et reste orient vers le droit des affaires, la fiscalit et le droit social. Sa clientle est
essentiellement compose de PME-PMI, exerant pour la plupart leur activit dans le secteur tertiaire.

La particularit du cabinet est que chacun des associs est spcialis dans un domaine du droit et que le client
est mme de trouver au sein du cabinet, toutes les comptences dont un chef d'entreprise peut avoir besoin.
Restant cependant un cabinet taille humaine, le client est assur de la disponibilit et de la ractivit de son
avocat.