Droit fscal

La fiscalité du Crédit-Bail Im
Par Hassan ABOUNAIM

Hassan ABOUNAIM
Consultant-Fondé de pouvoirs
Masnaoui Mazars Conseil

Du fait que le crédit-bail immobilier est d’une naissance récente, le dispositif fscal dans
son état actuel ne comporte pas un régime spécifque à ce mode de fnancement de
l’économie. Toutefois, le crédit-bail immobilier reste soumis aux règles générales
prévues par les lois fscales ainsi que les dispositions doctrinales d’origine administrative
en cette matière.

Ce dispositif a connu récemment une évolution notable, notamment en ce qui concerne

la position de l’administration sur la neutralité fscale en matière de TVA, dans la
mesure où dorénavant, les sociétés de leasing peuvent acquérir tous biens professionnels
en exonération de la TVA quelque soit la qualité et le statut fscal du preneur au regard
de la TVA, que ces opérations soient exonérées sans droit à déduction ou même hors
champ.

Il en résulte un plus grand attrait pour le fnancement par crédit-bail immobilier, dès
lors que le coût de fnancement de la TVA supporté en amont par les sociétés de leasing
est nettement réduit.

Dans le présent article, nous étudierons successivement le traitement fscal chez la

société de leasing (1) et chez le
preneur (2).

1. Aperçu sur le régime fscal de la société de leasing

Cet aperçu abordera les aspects fscaux qui infuent directement sur le mode de fnancement
par crédit-bail immobilier, et qui touchent aux impôts et taxes suivants :

• les droits d’enregistrement (1.1.) ;

• l’impôt sur les sociétés (1.2.) ;
• la taxe sur la valeur ajoutée (1.3.) ;
• les taxes urbaine et d’édilité (1.4.).

1.1. Les droits d’enregistrement

L’enregistrement de l’acquisition d’un bien immeuble dans le cadre du crédit-bail immobilier
est effectué moyennant un droit fxe de 300 dirhams, ce qui implique une économie fnancière
correspondant à 2,5% de la valeur du bien en question. Cette réduction du coût de
l’acquisition du bien est répercutée en faveur du preneur au niveau des redevances de
location.

1.2. L’impôt sur les sociétés

La société de leasing procède à l’amortissement du bien donné en leasing inscrit à son actif
selon les règles comptables exposées ci-après, d’après un plan d’amortissement qui tient

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compte de la durée du contrat de leasing généralement de 10 ans. Il s’agit de l’application
d’un amortissement uniquement sur le coût des constructions, accéléré par rapport à la
cadence normale prévue pour les biens immeubles exploités directement par les contribuables
soumis à l’impôt sur les sociétés.

La valeur du terrain incluse dans le prix d’acquisition initial ne fait pas l’objet
d’amortissement fnancier. Néanmoins, la redevance de leasing facturée au preneur comprend
" implicitement " un amortissement fnancier indirect du terrain.

A la levée de l’option, ou en cas de résiliation anticipée suivie de cession, la plus-value qui est
dégagée le cas échéant, par la société de leasing sur le bien immobilier, est soumise à l’impôt
sur les sociétés moyennant l’application des abattements prévus par l’article 19 de la loi n°24-
86 relative à l’IS ; à savoir, les taux suivants en fonction de la durée de détention du bien en
question à l’actif :

• 2 ans < ou égale durée < 4 ans : 25%

• 4 ans < ou égale durée < 8 ans : 50%
• durée > 8 ans : 70%

1.3. La taxe sur la valeur ajoutée

La société de leasing acquiert généralement en amont les biens objet du leasing immobilier
grevés de TVA récupérable notamment auprès des personnes assujetties (entrepreneur). Cette
TVA est inscrite par la société de leasing dans ses comptes de "TVA récupérable" et non pas
intégrée dans le coût hors taxes du bien en question. Cette taxe est imputée par la société de
leasing sur la TVA qu’elle facture au preneur à travers les redevances.

Il en est de même dans la situation de construction par la société de leasing des biens
immeubles pour elle-même et destinés à être donnés en leasing à un preneur. En effet, la
société de leasing est en droit de procéder à la livraison à soi-même du bien concerné en le
soumettant à une TVA récupérable dans les mêmes conditions visées ci-dessus ; il existe ainsi
deux stades de traitement de la TVA :
§ lors de la livraison à soi-même, il ressort une TVA calculée sur le coût de revient de
l’immeuble qui est reversée au trésor après imputation de la TVA supportée en amont sur
les intrants ;
§ la TVA facturée résultant de la livraison à soi-même ( TVA- actif ) est inscrite dans les
comptes de TVA récupérable et fait l’objet de déduction sur la TVA facturée sur les
redevances.

Par ailleurs, la société de leasing est dorénavant en mesure d’acquérir les biens donnés en
crédit-bail immobilier en exonération de TVA (en vertu des dispositions de l’article 8-7° de la
loi n°30-85 relative à la TVA) auprès des fournisseurs assujettis à cette taxe (en l’occurrence
les promoteurs immobiliers). Ceci implique l’allégement du fnancement des biens e n
question et sa répercussion sur le montant des redevances.

1.4. Les taxes urbaine et d’édilité

Il est rappelé que les biens immeubles acquis par la société de leasing et donnés en crédit-bail
sont exonérés de la taxe urbaine pendant les cinq premières années qui suivent leur
exploitation. Toutefois, la taxe d’édilité qui grève ces biens reste due dès la première année de
leur mise en exploitation.

Ainsi, compte tenu de ces coûts " exogènes " et ne se rattachant pas directement au
fnancement effectué par la société de leasing, ces coûts sont répercutés à l’identique sur le
preneur. Celui-ci supporte donc sans majoration la taxe d’édilité dès la première année ; par
contre, il ne supporte la taxe urbaine qu’à compter de la sixième année de l’exploitation du
bien en question.

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NB :
Il est rappelé que les taxe urbaine et d’édilité sont calculées comme suit :
1
§ Taxe urbaine = Valeur locative 13,5%
La valeur locative est déterminée par application des taux d’intérêt qui suivent à la valeur
brute de l’immobilisation :
- Terrain : 3% ; construction : 4%.
§ Taxe d’édilité = valeur locative ( ci-dessus ) * 10%.

Par ailleurs, il est rappelé que la société de leasing n’est pas soumise à la patente au titre
des biens donnés en crédit-bail ; ceux-ci étant imposables entre les mains du locataire (en
tant qu’exploitant direct des biens en question).

2. Régime fscal à l’égard du preneur

Ce régime sera abordé principalement en s’articulant autour des axes suivants :

• l’impôt sur les sociétés ou l’impôt général sur le revenu1 (2.1.) ;

• la taxe sur la valeur ajoutée (2.2.) ;
• l’impôt des patentes (2.3.) ;
• les taxe urbaine et d’édilité (2.4.) ;
• les droits d’enregistrement (2.5.).

2.1. L’impôt sur les sociétés (ou l’impôt général sur le revenu)
Le preneur paie dans le cadre du crédit-bail des redevances facturées par la société de leasing.
Selon les dispositions fscales en vigueur, ces redevances constituent des charges déductibles
de la base imposable.

Du fait que la valeur résiduelle payée à la levée de l’option d’achat, est censée correspondre à
la valeur du terrain non amortissable, les redevances déduites comme cité ci-dessus ne
devraient faire l’objet d’aucun retraitement fscal. Elles sont réputées ne pas comprendre
l’amortissement fnancier du terrain en question.

NB :
En pratique, l’administration fscale admet de fxer la valeur résiduelle à un
pourcentage compris entre 10 et 15% de la valeur totale du bien immobilier concerné.

En effet, en l’état actuel de la législation fscale, aucun retraitement n’est prévu contrairement
à la réglementation française refondue en 1996, qui stipule un régime de retraitement de
l’amortissement fnancier du terrain censé être compris dans les redevances déduites par le
preneur.

Du fait de la déduction fscale des redevances comme exposé ci-dessus, le preneur bénéfcie
d’une façon accélérée d’économies d’impôt. Néanmoins, à la levée de l’option, le bien
immeuble est inscrit à l’actif du preneur pour une valeur résiduelle insignifante. Cette
situation pourrait impliquer le dégagement de plus-values importantes en cas de cession
éventuelle des biens concernés.

Par ailleurs, la valeur résiduelle qui est facturée en fn de contrat à la levée de l’option
d’achat, est inscrite à l’actif du preneur et ne fait l’objet d’aucun amortissement puisque
correspondant à la valeur du terrain comprise dans l’immeuble.

1
Pour les activités soumises au régime du bénéfce net réel ou le bénéfce net simplifé.

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2.2. La taxe sur la valeur ajoutée
Les redevances facturées par la société de leasing sont majorées de la TVA au taux de 7%
puisque s’agissant d’une opération de crédit. Cette TVA est récupérable dans les conditions
de droit commun par les preneurs qui sont assujettis à cette taxe.

La reprise du bien immeuble à la levée de l’option ne fait l’objet d’aucune facturation de

TVA, puisque s’agissant d’un bien qui a été détenu plus de cinq ans par la société de leasing.

NB :
Il en est autrement dans le cas de rachat anticipé avant l’écoulement de la durée de cinq ans
susvisée.
2.3. L’impôt des patentes
Le preneur est assujetti à cet impôt à raison de l’exploitation de l’immeuble objet du leasing
même s’il n’en est pas le propriétaire.

En cours de contrat de leasing, le preneur est assujetti à cet impôt dès la première année
d’exploitation du bien. La valeur locative, retenue comme base de cet impôt, est calculée
d’après la valeur brute du bien en question ( et non pas d’après les redevances inscrites dans
les charges d’exploitation du preneur ).

Il en est de même après la levée de l’option d’achat et l’inscription de la valeur résiduelle à

l’actif du preneur.

Il est rappelé que la valeur locative pour les biens immeubles est déterminée par application
des taux d’intérêt qui suivent à la valeur brute du bien en question :

• Terrain : 3% ; - Constructions : 5%.

2.4. Les taxes urbaine et d’édilité

Comme exposé ci-dessus au niveau du régime fscal applicable à la société de leasing, le
preneur supporte la taxe d’édilité qui lui est facturée par la société de leasing dès la première
année d’exploitation du bien donné en location. Par contre, la taxe urbaine n’est supportée par
le preneur (compte tenu de l’exonération quinquennale) qu’à compter de la sixième année de
l’exploitation en question. Ces taxes sont à ce titre répercutées sur le preneur par la société de
leasing à l’identique.
Après la levée de l’option d’achat par le preneur, celui-ci sera soumis aux taxes urbaine et
d’édilité dans les mêmes conditions que lors de la location ; toutefois, l’imposition est
dorénavant émise au nom du preneur (et non plus la société de leasing).

2.5. Les droits d’enregistrement

Comme précisé ci-dessus, l’acquisition initiale du bien immeuble donné en crédit-bail est
soumise à la formalité d’enregistrement moyennant un droit fxe de 300 dirhams, ce qui
implique une économie fnancière équivalente à 2,5% de la valeur du bien en question
(correspondant au taux de droit commun).

Par ailleurs, à la levée de l’option, l’acquisition de l’immeuble est soumise à la formalité

d’enregistrement au taux de 5% appliqué à la valeur résiduelle et non pas à la valeur normale
de l’immeuble à la d ate de rachat, ce qui représente un avantage fnancier relativement
intéressant.

3. Principaux points qui restent à clarifer

Comme exposé ci-dessus, le régime fscal du crédit-bail immobilier soulève en matière
d’impôt sur les sociétés, un certain nombre de points dont le régime n’est pas clairement

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précisé par la réglementation dans son état actuel. L’essentiel de ces points qui nécessitent
l’intervention du législateur sont synthétisés comme suit :

3.1. Régime applicable aux redevances de leasing

Dans le cas où les redevances de leasing sont réputées comprendre l’amortissement du terrain,
ces redevances devraient-elles faire l’objet d’un retraitement, notamment à la fn du contrat,
dans le but de neutraliser la déduction fscale de la quote-part afférente au terrain ?

3.2. Mode de fxation de la valeur résiduelle

La fxation de la valeur résiduelle dépend de la clarifcation du régime visé au 3.1 ci-dessus ;
en effet, dans le cas où il serait prévu d’appliquer un retraitement des redevances à la fn du
contrat (comme précisé ci-dessus), serait-il permis de retenir une valeur résiduelle à l’origine
non assez signifcative ? n

u Extrait de l'article 11 de la loi de fnances promulguée par le dahir n° 1-91-321 du 30/12/1991 modif
l'article 23 de la loi de fnances du 31/12/1994

Article 11 : Les sociétés effectuant des opérations de crédit-bail immobilier à usage

exclusivement professionnel bénéfcient des avantages fscaux prévus ci-dessous.

I. - En matière d'enregistrement :
1) Sont enregistrés au droit fxe de 300 dirhams :
§ les contrats de crédit-bail visés ci-dessus ;
§ la résiliation desdits contrats par consentement mutuel des parties.

2) En cas d'exercice par le preneur de la faculté d'acquisition de l'immeuble ou de droits réels

immobiliers, objet du contrat de crédit-bail, les droits d'enregistrement afférents à cette
acquisition sont calculés, au taux de 5%, sur la valeur résiduelle de l'immeuble ou des
droits réels précités telle qu'elle fgure au contrat ;

3) Sont enregistrées gratis les acquisitions, par les sociétés de crédit-bail précitées, de
terrains nus ou comportant des constructions appelées à être démolies, destinés à la
construction d'immeubles à usage exclusivement professionnel et devant être mis à la
disposition de preneurs dans le cadre de contrats de crédit-bail immobilier.

L'enregistrement gratis est acquis aux conditions suivantes :

a) le terrain doit être affecté à la construction de locaux professionnels ainsi que de leurs
dépendances, à l'exclusion des locaux à usage d'habitation ;
b) l'acte d'acquisition du terrain doit comporter l'engagement de la société de crédit-bail
de mettre l'immeuble construit à la disposition du preneur dans un délai maximum de
trois ans à compter de la date de l'acte ;
c) la société de crédit-bail doit, en garantie du paiement des droits calculés au taux visé
au 2° du présent paragraphe et, le cas échéant, des pénalités qui seraient exigibles, au
cas où l'engagement prévu au b) ci-dessus n'aurait pas été respecté, fournir un
cautionnement bancaire qui doit être déposé entre les mains du receveur de
l'enregistrement compétent ou consentir, au proft de l'Etat, dans l'acte d'acquisition ou
dans un acte y annexé, une hypothèque sur le terrain acquis ou sur tout autre
immeuble, de premier rang ou, à défaut, de second rang après celle consentie au proft
des banques et des établissements de crédit agréés.

Le cautionnement bancaire ne sera restitué et la mainlevée de l'hypothèque ne sera délivrée

par le receveur de l'enregistrement compétent que sur présentation du certifcat de conformité

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ou de tout autre document en tenant lieu ou de tout document justifant la prise de possession
par le preneur.

En cas de non-remise au preneur de l'immeuble construit dans le délai de trois ans visé ci-
dessus, la société de crédit-bail est tenue de régler les droits exigibles liquidés au plein tarif
prévu par l'article 96 (§ 1er) du code de l'enregistrement, majorés d'une pénalité égale à 25%
du montant de ces droits et de la pénalité prévue à l'article 40 ter dudit code, calculée à
l'expiration du délai d'un mois courant à compter de la date de l'acte d'acquisition.

Par dérogation aux dispositions de l'article 49 du code de l'enregistrement précité, les droits
exigibles et les pénalités y afférentes ne sont prescrits qu'à l'expiration d'un délai de 15 ans qui
court à compter de la date de l'enregistrement de l'acte d'acquisition du terrain considéré.

L'acte constitutif du cautionnement bancaire est exonéré des droits d'enregistrement et de

timbre.

L'acte constitutif de l'hypothèque et la mainlevée sont exonérés des droits d'enregistrement et

de timbre ainsi que des droits d'inscription sur les livres fonciers.

Il. En matière d'impôt sur les sociétés:

Les sociétés de crédit-bail visées ci-dessus sont autorisées à pratiquer des amortissements
accélérés au titre des constructions édifées sur les terrains, objet du contrat de crédit-bail.

III. En matière de droit d'inscription sur les livres fonciers :

En cas d'acquisition par le preneur de l'immeuble ou de droits réels immobiliers, objet du
contrat de crédit-bail, les droits d'inscription sur les livres fonciers sont calculés, au jour du
transfert de la propriété, sur la valeur résiduelle de l'immeuble ou des droits réels précités telle
qu'elle fgure dans le contrat.

u Article 23 de la loi de fnances pour l'année 1995 prévoyant des avantages fscaux en
faveur des opérations du crédit-bail immobilier à usage exclusivement professionnel

Article 23 : A compter du 1er janvier 1995, les dispositions de l'article 11, I-3) de la loi de
fnances pour l'année 1992 n° 38-91 promulguée par le dahir n° 1-91-321 du 23 joumada II
1412 (30 décembre 1991) sont complétées comme suit :

Article 11 :- ....................................................................

I.-En matière d'enregistrement :....................................

3) Sont enregistrées gratis les acquisitions par les sociétés de crédit-bail immobilier, de locaux
à usage exclusivement professionnel devant être mis à la disposition de preneurs dans le cadre
de contrats de crédit-bail immobilier, ou de terrains nus ou comportant des constructions
appelées à être démolies, destinés en totalité à la construction de tels locaux.

L'enregistrement gratis est acquis aux conditions suivantes :

a) Lorsqu'il s'agit des locaux précités, l'acte d'acquisition doit comporter l'engagement de la
société de crédit-bail de les mettre à la disposition du preneur dans un délai maximum
d'un an courant à compter de la date dudit acte ;
b) Lorsqu'il s'agit des terrains précités, l'acte d'acquisition doit comporter l'engagement de la
société de crédit-bail de mettre l'immeuble construit à la disposition du preneur dans un
délai maximum de trois ans courant à compter de la date dudit acte;
c) La société de crédit-bail doit, ....................................des pénalités qui seraient exigibles au
cas où l'engagement souscrit au a) ou au a) ci-dessus ..............une hypothèque sur
l'immeuble acquis ou sur tout autre immeuble ..................................................... et des
établissements de crédit agréés.

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Le cautionnement bancaire.......................................... la prise de possession par le preneur.

En cas de non remise au preneur de l'immeuble acquis ou construit dans les délais visés
respectivement aux a) et b) ci-dessus, la société........................la date de l'acte d'acquisition.
Par dérogation aux dispositions de l'article 49 ..............
à compter de la date de l'enregistrement de l'acte d'acquisition de l'immeuble considéré.
L'acte constitutif ........................................................
(La suite sans modifcation.)