DOSSIER SPÉCIAL Le Club

des Investisseurs
Immobiliers

Fiscalité de l’immobilier locatif :

Comment
l’optimiser ?

https://www.objectif-libre-et-independant.fr
Lorsque l’on décide d’investir dans l’im-
mobilier, on a un but légitime : gagner son
indépendance et acquérir une sécurité
financière. Pour l’atteindre, il faut s’ap-
puyer sur trois piliers :
1. La qualité du bien immobilier
2. Le rendement
3. La fiscalité
Imaginez la situation suivante : vous avez dé-
niché un bien immobilier attractif, le rende-
ment est excellent et vous permet de dégager
un cash-flow positif intéressant. Seulement,
cet argent, vous n’allez pas le garder pour
vous. Vous allez en reverser une grande part
à l’État, car vous n’avez pas tenu compte de la
fiscalité… Frustrant, non ?
Pour vous éviter cela, et parce que la fiscalité
est parfois une usine à gaz rébarbative, nous
avons débroussaillé le terrain. Vous trouve-
rez dans cet article de quoi éclairer les points
obscurs de la fiscalité et booster ainsi la ren-
tabilité nette-nette de votre investissement
locatif.
Vous verrez ce qui est soumis à l’impôt sur
le revenu, et comment être imposé le moins
possible sur vos revenus locatifs. Vous com-
prendrez ce que sont les bénéfices industriels
et commerciaux, et en quoi ils peuvent être in-
téressants. Nous nous pencherons sur le cas
de la Société civile immobilière (SCI) : eldora-
do fiscal ou miroir aux alouettes ?
Impot sur le revenu :
comment sont taxés
mes revenus locatifs ?
Si vous êtes propriétaire d’un logement mis
en location sans meubles à l’intérieur, c’est ce
que l’on appelle une location nue.
Dans ce cas de figure, les loyers perçus sont
qualifiés de revenus fonciers et doivent être
déclarés dans votre déclaration de revenus
habituelle n° 2042.
Selon le régime dont vous relevez, vous de-
vrez éventuellement les déclarer dans une
annexe, la déclaration des revenus fonciers
n° 2044 ou 2044 spéciale. Les montants obte-
nus seront ensuite reportés dans votre décla-
ration habituelle n° 2042.
Bon à savoir :
Les nouvelles modalités de déclaration
automatique des revenus ne concernent pas
la déclaration des revenus locatifs. Doréna-
vant, vous devez déclarer vos revenus en
ligne. Cette déclaration en ligne permet de
remplir tous les formulaires, notamment
les 2044 ou 2044 spécial pour les revenus
fonciers. Pour cela, vous devez cocher les
différentes rubriques de revenus perçus : sa-
laires, rentes, pensions, mobiliers, fonciers…
Vous verrez s’afficher les diverses annexes à
remplir. Les annexes, une fois remplies par
vos soins, sont directement reportées dans
la déclaration générale n°2042.
Les revenus fonciers relèvent de deux catégo-
ries : le régime réel ou le régime microfoncier.
Le régime réel est obligatoire si vos revenus
locatifs sont supérieurs à 15 000 euros par an.
Si vos loyers vous rapportent moins de
15 000 euros par an, vous relevez du régime
microfoncier.
Mais attention, vous n’y avez pas forcément
intérêt.
Explications :
EN RÉGIME RÉEL
Vous serez automatiquement soumis au ré-
gime réel si le montant annuel des loyers per-
çus est supérieur à 15 000 euros.
Si le montant annuel des loyers ne dépasse pas
15 000 euros, mais que ce régime vous est plus
favorable, vous pouvez opter expressément
pour ce régime. Pour cela, il vous suffit de co-
cher la case « Revenus fonciers » et de remplir
une déclaration 2044 ou 2044 spéciale.
2
 Attention : Dès lors que vous optez pour ce
régime, il est irrévocable pendant 3 ans.
Par exemple : si vous percevez 1 320 euros de
loyer par mois, vous percevez 1 320 euros x 12
= 15 840 euros de loyers par an. Ce n’est pas
ce montant brut qui sera soumis à l’impôt.
En effet, l’intérêt de ce régime est de pouvoir
déduire certaines charges, afin d’alléger votre
facture fiscale.
Vous devez déclarer le montant brut des
loyers perçus, puis vous pouvez déduire de ce
montant certaines charges et certains frais.
Les dépenses déductibles du loyer annuel
brut sont :
• Les frais de gestion et d’administra-
tion : ce sont par exemple les sommes
payées à l’agence immobilière qui gère
la location de votre bien, la rémunération
des gardiens, les frais de comptabilité, les
frais payés à un administrateur de biens,
• Les dépenses de réparation, d’entre-
tien, ou d’amélioration du bien mis en
location,
• Les primes d’assurance : les primes de
l’assurance propriétaire non occupant
(PNO) ou les primes d’assurance en ga-
rantie de loyers impayés,
• Les charges de copropriété (les provi-
sions relatives aux dépenses courantes de
maintenance, de fonctionnement et d’ad-
ministration, et les travaux d’amélioration).
• Les intérêts d’emprunt du prêt immobi-
lier contracté pour acquérir ce logement.
Ils peuvent représenter une somme très
importante, surtout les premières années
d’amortissement, puisque les intérêts sont
calculés sur le capital restant dû ! Cela peut
représenter près de la moitié de la mensua-
lité de prêt ! Pour un prêt de 150 000 euros
sur 15 ans au taux de 2,3 %, les mensualités
sont de 700 euros dont 300 euros d’intérêts !
• La taxe foncière (vous devez déduire
la taxe d’enlèvement des ordures ména-
gères du montant global) ou la Contribu-
tion sur les revenus locatifs (CRL),
• Déduction d’un montant forfaitaire de
20 euros par local pour couvrir les me-
nues dépenses de gestion ou d’adminis-
tration (courriers, appels téléphoniques).
Reprenons notre exemple :
Si vous percevez 15 840 euros de loyers par
an et que vos frais et charges déductibles se
montent à 6 140 euros par an, votre revenu
foncier imposable sera de 9 700 euros
Vous serez taxé sur ce montant à hauteur de
votre taux d’imposition.
Vous devrez également payer la taxe CSG et
CRDS de 17,20 %.
Bon à savoir :
En fonction du montant des frais et des
charges déductibles, le résultat foncier peut
être positif ou négatif. En cas de résultat néga-
tif, on parle de déficit foncier, imputable pour
partie sur votre revenu global. En d’autres
termes, cela permet de réduire le montant
global de votre imposition sur le revenu.
L’intérêt du régime réel dépend du mon-
tant de vos charges. Plus vous avez de
charges à déduire, plus ce régime est in-
téressant. Globalement, si vos charges
excèdent 30 % des revenus locatifs, ce ré-
gime est plus favorable. Il est également
favorable lorsque des travaux importants
d’entretien, de réparation, ou d’améliora-
tion sont engagés.
Astuce pratique :
Gardez précieusement les justificatifs des
charges et des frais déduits. Vous devez pou-
voir les présenter à l’administration fiscale.
LE RÉGIME MICRO-FONCIER :
Le régime microfoncier s’applique automa-
tiquement si vos revenus locatifs sont infé-
rieurs à 15 000 euros par an.
3
L’administration fiscale calcule un abatte-
ment forfaitaire de 30 % sur vos revenus loca-
tifs, mais aucune déduction de charges ou de
frais n’est possible.
Vous devez reporter l’ensemble des loyers
bruts perçus (hors charges). C’est l’administra-
tion fiscale qui appliquera l’abattement.
Le microfoncier est un régime simplifié. Vous
n’avez pas de déclaration annexe n°2044 à
remplir. Vous devez cocher la case « microfon-
cier » dans le cadre « Revenus » de votre dé-
claration en ligne. Vous déclarez le montant
brut des loyers perçus, et c’est l’administra-
tion fiscale qui appliquera automatiquement
l’abattement de 30 % sur le montant des
loyers déclarés.
Le régime microfoncier s’applique pour 3 ans
et est renouvelable tacitement.
Sont exclus du régime en microfoncier :
• Les biens classés aux monuments histo-
riques
• Les immeubles locatifs achetés en dispo-
sitifs spéciaux type loi Besson, Malraux,
Robien, etc.
Exemple :
Vous percevez 625 euros de loyer mensuel,
soit 7 500 euros / an.
Vous reportez dans votre déclaration de re-
venus le montant BRUT sans abattement
dans la rubrique revenus fonciers (en ayant
au préalable coché la case microfoncier) soit :
7 500 euros.
Comparons les deux régimes :
REGIME REEL
avec déduction des charges
13 600 euros de loyers – 6 250 euros de
charges = 7 350 euros de revenus fonciers
taxables
CSG et CRDS 17,20 %
L’administration fiscale procédera elle-même
au calcul de l’abattement soit :
7 500 X 30 % = 2 250 euros.
Vous serez donc imposé sur 7 500 – 2 250
= 5 250 euros.
Vous pouvez renoncer au régime micro-
foncier, même si vos revenus locatifs sont
inférieurs à 15 000 euros, et opter pour le
régime réel.
LE CONSEIL DE LA RÉDACTION
Si vous avez des charges importantes, n’hé-
sitez pas à passer en régime réel après avoir
effectué un petit calcul, et ce même si vos
loyers sont inférieurs à 15 000 euros par an.
Cas pratique :
Vous percevez 13 600 euros de loyers par an
Vos charges de copropriété sont de : 300 eu-
ros par trimestre
Votre taxe foncière est de : 1 150 euros
L’assurance loyer impayé coûte : 430 euros
Les intérêts de votre prêt immobilier locatif
sont de 3 200 euros
Les frais de gardien s’élèvent à 270 euros
Le total annuel est de 6 250 euros de charges
et de frais déductibles.
MICRO FONCIER
Abattement de 30 %
13 600 euros de loyers X 30 % =
9 520 euros de revenus fonciers taxables
CSG et CRDS 17,20 %
4
Bien que vos revenus locatifs soient inférieurs
à 15 000 euros, vous avez ici intérêt à opter
pour le régime réel.
Faites toujours le calcul avant d’opter pour
une option ou pour une autre !
Bon à savoir : Comme précisé, en cas
d’option pour le régime réel, vous devrez y
rester pendant 3 ans. Faites attention à ne
pas opter pour ce régime, si cela est uni-
quement lié à une charge ponctuelle.
JE VENDS MON BIEN IMMOBI-
LIER LOCATIF : COMMENT SERA
TAXÉE MA PLUS-VALUE ?
La plus-value est la différence entre le prix
d’achat du bien immobilier et son prix de vente.
Le montant résultant de cette différence est
soumis à une imposition. La plus-value immo-
bilière est soumise à la fois à l’impôt sur le re-
venu et aux prélèvements sociaux de 17,20 %.
Bon à savoir :
Ne sont pas soumises à l’impôt sur la
plus-value immobilière :
• La vente d’une résidence principale,
• La vente d’un bien détenu depuis plus de
30 ans,
• La vente d’un bien dont le prix est infé-
rieur à 15 000 euros,
• La vente d’un bien dont vous utilisez la
plus-value pour acheter ou faire construire
votre résidence principale. Ce cas d’exo-
nération ne fonctionne que si vous n’avez
pas été propriétaire de votre résidence
principale les 4 années précédentes.
La plus-value se calcule de la façon suivante :
Prix de vente – prix d’achat = plus-value
Pour diminuer le montant de la plus-value
imposable, vous pouvez « augmenter » le prix
d’achat en y additionnant les frais suivants :
• Les frais d’acquisition initiaux (frais de no-
taire, droits d’enregistrement),
• Les travaux (sur justificatifs). Si vous n’avez
pas réalisé de travaux notables ou si vous
n’avez pas de justificatifs, vous pouvez dé-
duire un montant forfaitaire équivalent
à 15 % du prix d’achat dès lors que l’im-
meuble bâti a plus de 5 ans après son
achat. Par exemple, si vous avez ache-
té un bien 100 000 euros, vous pourrez
ajouter au prix d’acquisition un montant
forfaitaire de travaux de 15 000 euros.
• Les frais de distribution et de voirie si vous
avez fait construire le bien.
Sur le montant déterminé après ces ajouts,
vous pourrez appliquer un abattement lié à
la durée de détention du bien. Toutefois, si
vous l’avez acheté il y a moins de 6 ans, aucun
abattement ne sera possible. L’exonération
de l’impôt sur le revenu à hauteur de 19 %
intervient après 22 ans de détention du bien.
L’exonération de prélèvements sociaux de
17,20 % interviendra au bout de 30 ans. Par
conséquent, vous serez totalement exonéré
de plus-value immobilière pour un bien autre
que votre résidence principale au terme de
30 ans de détention.
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 Taux d’abattement pour la vente d’un bien immobilier
Taux d’abattement par année de détention
Durée de détention Assiette pour l’impôt sur le
revenu
Moins de 6 ans 0%
De la 6e à la 21e année 6%
22e année révolue 4%
Au-delà de la 22e année Exonération
Au-delà de la 30e année Exonération
Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10864
Le taux d’imposition de la plus-value est de
19 %. Toutefois, pour les montants dépassant
50 000 euros de plus-value, une taxe supplé-
mentaire s’applique. Elle varie de 2 % à 6 %.
Bon à savoir :
Le calcul sur l’imposition de la plus-value et
les démarches à effectuer auprès de l’admi-
nistration fiscale reviennent au notaire en
charge de la vente. Si vous souhaitez (au pré-
alable de la vente) avoir une idée du montant
de la plus-value, un simulateur est à votre
disposition sur le site www.notaires.fr.
Vous pouvez le retrouver ici : http://plus-va-
lues.notaires.fr/simulateur/index.xhtml
Pourquoi suis-je imposé
sur des bénéfices indus-
triels et commerciaux ?
Si votre bien immobilier est loué meublé, vos
loyers ne sont pas imposés dans la rubrique
des revenus fonciers de votre déclaration. Ils
sont imposés en bénéfices industriels et
commerciaux ou BIC. En effet, la location
meublée est considérée comme une activi-
té commerciale. On dira que vous êtes soit
Loueur Meublé Professionnel (LMP), soit
Loueur Meublé Non professionnel (LMNP).
Assiette pour les prélève-
ments sociaux
0%
1,65 %
1,6 %
9%
Exonération
On parle de location meublée lorsque la lo-
cation est pourvue de tout le mobilier néces-
saire à la vie quotidienne d’un individu. Ainsi,
il ne suffit pas de mettre un lit et une table
pour qu’il soit considéré meublé fiscalement.
Le mobilier d’un logement meublé, mentionné
à l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 et repris
dans le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015,
comporte au minimum les éléments suivants :
• Literie comprenant couette ou couverture ;
• Dispositif d’occultation des fenêtres
dans les pièces destinées à être utilisées
comme chambres à coucher ;
• Plaques de cuisson ;
• Four ou four à micro-ondes ;
• Réfrigérateur et congélateur ou, au mi-
nimum, un réfrigérateur doté d’un com-
partiment permettant de disposer d’une
température inférieure ou égale à - 6 °C ;
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• Ustensiles de cuisine ;
• Table et sièges ;
• Etagères de rangement ;
6

• Luminaires ;
• Matériel d’entretien ménager adapté aux
caractéristiques du logement.
Vous serez considéré comme professionnel
(LMP), si vos revenus locatifs remplissent
deux conditions cumulatives :
• Vous percevez par an plus de 23 000 euros
de loyers de location(s) meublée(s)
• Le total de vos autres revenus (salaires,
retraites, BNC) est inférieur au montant
des loyers de meublés perçus
Bon à savoir :
Pour bénéficier du statut de Loueur en
Meublé Professionnel, il n’est plus néces-
saire d’être inscrit au Registre du commerce
et des sociétés (RCS).
Vous êtes considéré comme Loueur Meublé
Non Professionnel (LMNP) dans tous les
autres cas.
Les loyers perçus sont considérés comme des
Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Comme pour les revenus fonciers, il existe
deux régimes pour la fiscalité des LMNP :
Le régime micro BIC
Si les loyers des locations meublées perçus
sont inférieurs à 72 600 euros par an dans
le cas général, et 176 200 euros par an si
vous louez des meublés de tourisme ou des
chambres d’hôtes (meublés labellisés), alors
vous faites partie du régime MICRO-BIC.
Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire
de 50 % dans le cadre des locations meublées
classiques et d’un abattement de 71 % dans le
cadre des meublés de tourisme ou chambres
d’hôtes. En revanche, vous ne pouvez déduire
aucune charge et aucun frais.
Comptez également 17,20 % de CSG et CRDS.
Une fraction de la CSG payée l’année précé-
dente est déductible chaque année et est in-
diquée par l’administration fiscale.
Le régime réel
Si les loyers perçus sont supérieurs à
72 600 euros par an (ou à 172 600 euros pour
les chambres d’hôtes et les meublés de tou-
risme labellisés) ou si vous en faites la de-
mande, vous relevez du régime réel.
Dans ce cas, vous pouvez déduire toutes les
charges liées à ce bien immobilier (liste non
exhaustive) et surtout, vous pouvez inté-
grer l’amortissement du bien !
L’amortissement est une sorte de constat
comptable de la perte de valeur du bien.
En pratique, cela revient à déduire chaque an-
née une partie de la valeur du bien du résultat
imposable. Les frais de mobilier sont également
amortissables sur une durée de 7 à 10 ans.
Ce montant est déductible de vos revenus
locatifs, ce qui revient à diminuer le résultat
imposable des bénéfices industriels et com-
merciaux de loueur en meublé. La base impo-
sable étant beaucoup moins importante, les
impôts sont considérablement allégés.
Charges déductibles :
L’amortissement mobilier et immobilier du bien,
• Les frais de centre de gestion comptable
agréé,
• Les intérêts d’emprunt et les frais de finan-
cement (frais de courtier par exemple),
• Les dépenses d’entretien du bien,
• Les dépenses de réparation,
• Les primes d’assurance,
• Les consommations (eau, électricité) du
locataire si les contrats sont au nom du
propriétaire,
• Les frais de notaire,
• Les frais de garantie
L’option pour ce régime vous obligera proba-
blement à faire établir votre déclaration par
7
un centre de gestion agréé ou par un comp-
table, compte tenu de la complexité de cer-
tains calculs. Ceci ne doit pas vous faire hési-
ter ! N’est pas fiscaliste ou comptable qui veut,
et vous risquez de vous arracher les cheveux à
faire vous-même le calcul.
Les BIC sont inclus dans le revenu imposable
du foyer fiscal.
Si le solde est positif, il est inclus dans le reve-
nu imposable global.
S’il est négatif, on parle de déficit. Ce déficit
est reportable sur les autres BIC sur les 10 an-
nées suivantes.
Bon à savoir : En fonction de votre situation
et de l’utilisation du bien, vous serez amené
à payer également la Contribution foncière
des entreprises (CFE). Pour plus de rensei-
gnements : www.service-public.fr/profes-
sionnels-entreprises/vosdroits/F23547
Autres points :
Le LMNP est soumis au régime des plus-va-
lues immobilières des particuliers.
LE CONSEIL DE LA RÉDACTION
Dans la majorité des cas, vous aurez
intérêt à opter pour le régime réel et ce,
même si vos revenus locatifs sont infé-
rieurs à 72 600 euros / an. Les charges sont
souvent nettement plus importantes que
les 50 % d’abattement proposés dans le
régime MICRO BIC. De plus, vous pouvez
déduire l’amortissement immobilier du
bien qui fait toute la différence.
Il est conseillé de faire gérer la comptabilité
de votre investissement par un centre agréé
ou par un comptable.
La location meublée offre d’autres
avantages juridiques : bail d’un an renou-
velable, caution de deux mois de loyer au
lieu d’un, loyers plus importants.
Mais voyons plus grand, voyons plus loin ! Et si
un autre choix s’offrait à vous ? En effet, dans
la perspective de faire de vos investissements
immobiliers une entreprise sur le long terme,
et surtout un investissement qui rapporte,
pourquoi ne pas envisager d’optimiser votre
imposition ?
Quels seraient les avantages et les inconvé-
nients d’une imposition sur les sociétés par le
biais d’une SCI ?
SCI option imposition
sur les societes
Focus sur la SCI : définition
et options possibles (IR / IS)
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une
société (personne morale) dont le but est la
réalisation d’opérations immobilières (achat,
location, gestion).
La SCI est constituée d’au moins deux per-
sonnes, disposant chacune de parts dans la
SCI à hauteur de leur apport en argent ou en
biens immobiliers. Vous pouvez créer une SCI
avec des tiers sans lien de parenté ou avec un
membre de votre famille, et choisir la réparti-
tion qui correspondra le mieux à votre situa-
tion et à vos objectifs respectifs (par exemple
prendre 99 % de parts et faire prendre 1 % à
un parent ou à votre enfant).
Les associés d’une SCI sont responsables des
résultats (bénéfices ou dettes) de la SCI à hau-
teur de leurs parts respectives dans la société.
Il faut comprendre que dans le cadre de la
SCI, c’est la SCI qui est propriétaire du bien.
Les personnes physiques (vous) sont appe-
lées « associés » et sont propriétaires de parts
et non du bien.
Une SCI peut être plus avantageuse qu’une
indivision.
Fiscalement d’abord, et ensuite parce que, si
un associé veut vendre ses parts à un tiers, les
statuts peuvent l’obliger à obtenir le consen-
tement des autres associés.
8
Dans une indivision, si un des membres dé-
cide de quitter l’indivision, il peut le faire sans
avoir de comptes à demander aux autres in-
divisaires.
Une SCI se distingue d’une indivision. Une
indivision est la situation juridique dans la-
quelle plusieurs personnes sont propriétaires
d’un même bien. Si l’indivision semble plus
simple dans sa mise en place que la SCI, car
elle ne nécessite aucune formalité spécifique
ni démarche particulière, elle est en revanche
très contraignante juridiquement. En effet,
ses contraintes juridiques peuvent entraîner
des blocages lors des prises de décision. De
plus, l’indivision peut être instable, car les in-
divisaires peuvent se retirer librement. Si leur
quote-part ne peut pas être rachetée par les
autres indivisaires, le bien devra être vendu !
Si un associé veut quitter la SCI, c’est à lui de
trouver un acheteur pour ses parts.
En indivision, si une personne souhaite quit-
ter l’indivision, les autres doivent vendre le
bien s’ils ne peuvent pas racheter les parts !
Attention ASTUCE !
N’incluez pas vos enfants mineurs dans
la SCI, cela compliquerait considérable-
ment l’obtention d’un prêt immobilier.
Lorsqu’une banque finance un bien
immobilier appartenant à une SCI, elle
finance l’ensemble des membres de la SCI.
Or le prêt immobilier à un mineur n’est
pas autorisé. La jurisprudence sur le sujet
est contradictoire. Certains tribunaux ont
accordé le droit d’octroyer un prêt à un
mineur avec l’accord du juge des tutelles
ou avec l’insertion d’une clause de renon-
ciation à poursuivre les associés mineurs.
Cependant cette clause doit être acceptée
par la banque et c’est loin d’être systéma-
tique. Dans le meilleur des cas, même si la
banque accepte, cela retarde considérable-
ment l’obtention de votre crédit !
La SCI est connue pour son intérêt patrimo-
nial puisqu’elle permet de transmettre son
patrimoine en payant moins de droits de suc-
cession.
Elle a également des avantages en matière
fiscale !
La SCI peut opter pour l’impôt sur le revenu
(IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).
Concernant l’option de l’impôt sur le revenu,
cela signifie que chaque associé sera impo-
sé dans le cadre de son impôt sur le revenu.
Dans ce cas, il n’y a donc aucune différence
fiscale. La SCI a ainsi uniquement un intérêt
« patrimonial ».
Cependant, nous nous attarderons ici sur la
spécificité de la SCI à l’option de l’impôt sur
les sociétés.
Attention : Le choix de l’option en impôt sur
les sociétés est irrévocable.
Avantages de la SCI en option IS
Si vous optez pour la constitution d’une SCI
avec l’option impôt sur les sociétés, vous bé-
néficierez des avantages suivants :
• Amortissement de l’immeuble donné en
location, ce qui revient à déduire chaque
année le résultat imposable d’une partie
de la valeur du bien immobilier concerné.
• Dans la mesure ou la société génère
un chiffre d’affaires inférieur à 7,63 mil-
lions d’euros, les bénéfices de la SCI
sont taxés à hauteur de 15 % jusqu’à
38 120 euros de bénéfices, 28 % entre
38 120 euros et 500 000 euros de bé-
néfices (ce taux passera à 26,5 % pour
l’exercice 2021), et 28 % pour les béné-
fices au-delà de 500 000 euros.
• Avantages patrimoniaux et successoraux.
• Une fiscalité plus stable que pour les par-
ticuliers.
• Tant que votre cash-flow reste dans la SCI,
les associés ne sont pas taxés sur leurs
revenus personnels.
9
 La SCI à l’IS est donc un mécanisme très
puissant pour se constituer un important
patrimoine immobilier en ayant à suppor-
ter l’imposition la moins lourde possible
sur ses revenus personnels. On peut utiliser
le cash généré et resté au sein de la SCI
pour réinvestir dans de nouveaux biens.
Les inconvénients la SCI :
• Les frais de création de la SCI sont impor-
tants, notamment si vous faites rédiger
les statuts par un professionnel (notaire,
avocat…) Comptez de 1500 à 2300 euros
environ. Il existe toutefois des modèles dis-
ponibles sur internet pour des coûts moins
importants. Cependant, faites très atten-
tion à la rédaction des statuts de la SCI.
En cas de litige avec un associé ou en cas
de changement de situation personnelle,
l’incidence de statuts mal rédigés peut être
énorme et impacter fortement vos inves-
tissements et votre situation personnelle.
• Les démarches de création sont strictes :
immatriculation, rédaction des statuts,
annonce légale…
• Une Assemblée générale annuelle est
obligatoire.
• Une comptabilité est obligatoire (comptez
800 euros / an).
• L’imposition de la plus-value immobi-
lière est défavorable par rapport à celle
des particuliers en cas de vente du bien
(33,33 % et aucun abattement lié à la du-
rée de détention du bien).
LE CONSEIL DE LA RÉDACTION
Il est important de réfléchir à l’impact de
la fiscalité selon VOTRE situation et VOS
objectifs !
Il n’y a pas de recette miracle, il n’y a que des
solutions adaptées. Le choix de l’impôt à l’IS
étant irrévocable, consultez un fiscaliste, un
avocat, ou encore un notaire qui saura vous
renseigner au mieux compte tenu de votre
situation personnelle, familiale, financière.
Si votre objectif est de constituer un
patrimoine immobilier important, d’im-
pacter le moins possible votre cash-
flow, et de conserver les biens immobi-
liers longtemps, l’option de la SCI en IS
est la solution qui peut vous convenir.
Autant la constituer dès le départ, afin de
vous éviter des frais supplémentaires inu-
tiles et des démarches administratives. En
effet, si vous détenez un bien immobilier lo-
catif en nom propre et que vous souhaitez
l’intégrer ensuite à une SCI, la démarche
est assimilée à une vente. Vous devrez donc
payer à nouveau les frais de notaire !
Autant vous en passer en créant tout de
suite votre SCI, non ?
Autre astuce :
Constituez une SCI par bien immobilier :
cela rend la rentabilité et la fiscalité de
chaque investissement plus claires. En bref,
cela simplifie la gestion de votre patri-
moine immobilier. Attention toutefois à
ce que cela ne concerne pas de trop petits
biens, car dans ce cas les frais de gestion
(constitution, comptable) vont diminuer le
cash-flow.
Enfin, la SCI nous paraît être une solution
particulièrement stable : l’imposition sur les
sociétés varie peu, alors que la fiscalité des
particuliers est en mutation permanente ce
qui rend difficilement pilotables les projets
à long terme.
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Nous pouvons dégager les grandes lignes suivantes :

SCI imposée à l’IR SCI imposée à l’IS

Si vous souhaitez conserver les biens à long terme.

Si la revente du bien
Si les revenus personnels des associés sont fortement imposés.
est envisagée rapide-
Si votre objectif est de faire plusieurs investissements immobiliers et
ment.
de générer beaucoup de cash-flow.
Si votre imposition
Si vous souhaitez impacter le moins possible votre cash-flow positif
personnelle est faible.
et votre fiscalité personnelle.

Maud FOUCAUT

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RÉCAPITUALITF :

IR en ré- IR Micro- BIC en Mi- SCI imposée

BIC en REEL
gime réel foncier cro Bic à l’IS
15 % jusqu’à
38 120 euros de
bénéfices
Selon le
Selon le taux Selon son 28 % au-delà
taux margi-
Taux d’im- marginal Selon le taux Taux d’im- (Pour l’exercice
nal d’impo-
position d’imposi- d’imposition. position sur 2021, le taux
sition sur les
tion. les revenus. sera de 26,5 %
revenus.
entre 38 120 et
500 000 euros de
bénéfices)
Oui
Non Non
+ Oui
Charges
amortisse- +
déduc- Oui Abattement Abattement
ment mobi- Amortissement
tibles forfaitaire de forfaitaire
lier et immo- immobilier
30 % de 50 %
bilier du bien
Sur les divi-
CSG/ CRDS 17,20 % 17,20 % 17,20 % 17,20 % dendes unique-
ment

Imposition selon
19 % puis 19 % puis 19 % puis 19 % puis
Taxe sur la les plus-values
abattement abattement abattement abattement
Plus- professionnelles.
selon durée selon durée selon durée selon durée
value im- Pas d’abattement
de déten- de détention de détention de déten-
mobilière selon la durée
tion du bien du bien du bien tion du bien
de détention du
bien.

Sources :
• Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé
• www.impots.gouv.fr
• www.service-public.fr
• www.pap.fr
• Blog du Cabinet comptable Jean Claude Armand et Associés
• www.leparticulier.fr
• Le Particulier n°1130
• Magazine Trimestriel n°462 Le Conseil des Notaires
• www.legifrance.gouv.fr
• Guide de la déclaration de revenus Le Particulier n°177 janvier 2021

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