GUIDE DE

LA LOCATION
MEUBLÉE

OGI-France
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au quotidien
 Sommaire

Introduction p4

Généralités p5

Statut professionnel/non professionnel p9

Comptabilité et fiscalité p 10

Points vigilance au réel p 13

Locations meublées
et cotisations sociales p 20

Locations meublées et impôts p 22

Spécifités locatives p 25

Obligations déclaratives p 27

Annexes p 29

Taxation plus-value immobilière p 29

Affiliation cotisations sociales p 30

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 Introduction
La location meublée est une activité commerciale et relève donc du régime des
Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) selon l’article 35 du Code Général des
Impôts :

« Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux,

[…] 5° bis les personnes qui donnent en location directe ou indirecte des locaux
d’habitation meublés. »

À compter des revenus perçus en 2017, les profits provenant de la location en

meublée pratiquée à titre occasionnel sont également imposables dans la catégorie
des bénéfices industriels et commerciaux.

Le Présent guide est une synthèse des particularités à connaître pour l’exploitation
d’une activité de location meublée.

Une foire aux questions est également disponible sur l’extranet de notre organisme
pour tout membre adhérent ou correspondant.

Les collaborateurs d’OGI France restent à votre disposition pour toute demande
d’informations complémentaires.

Conception réalisation : OGI France

Directrice de la publication : Jocelyne Loré
Toute reproduction de ce guide, totale ou partielle,
est interdite sauf autorisation expresse de la direction.
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 Généralités

Démarches administratives : Lancement de l’activité

Lorsque vous débutez une activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur
en meublé professionnel (LMP), vous devez, dans les quinze premiers jours qui suivent le début
de votre activité, souscrire une déclaration de création d’entreprise ou de début d’activité.

Cette déclaration est OBLIGATOIREMENT faite par voie dématérialisée depuis le 1er janvier
2023 sur le guichet des formalités des entreprises (GFE) : formalites.entreprises.gouv.fr.

Cette démarche permet d’obtenir un numéro SIRET et d’immatriculer l’entreprise. Cette

identification est nécessaire pour la souscription et la transmission dématérialisée de la
déclaration de résultat au service des impôts. Il sera aussi demandé le choix du régime fiscal
(réel ou micro entreprise).

Cette démarche doit être exclusivement effectuée en ligne sur le site de l’Institut national de
la propriété industrielle (INPI) qui est l’interlocuteur unique des déclarants. Il faut créer un
compte utilisateur lors de la première connexion. Pour réaliser cette formalité, il faut saisir en
ligne les informations et joindre les pièces dématérialisées nécessaires.

Attention, la date de début d’activité ne correspond pas toujours à la date de mise en location :

• si bien acquis dans l’année : date acquisition, du bien ou date de la première facture/charge
de l’année ;

• si bien déjà dans le patrimoine personnel, date début sera la date où le bien est mis en
location.

Si un nouveau bien est acquis en cours d’activité, il est nécessaire de le déclarer par le biais du
formulaire P2P4.

Si le bien est déjà exploité en micro, et que le souhait est de l’exploiter désormais au réel
il est possible d’opter au réel jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration d’ensemble
des revenus prévue à l’article 170 du même Code (déclaration n° 2042) souscrite au titre de
l’année précédant celle au titre de laquelle cette option s’applique.

Autrement dit, l’entreprise relevant du régime micro-BIC qui souhaite être soumise à un régime
réel d’imposition au titre de N peut exercer son option dans le délai de dépôt de la déclaration
d’ensemble des revenus souscrite au titre de N – 1, c’est-à-dire jusqu’en mai de l’année N, au lieu
de devoir l’exercer avant le 1er février N.
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Par la suite, réception du formulaire 751-SD de l’administration afin de donner les informations
nécessaires sur l’activité de loueur en meublé. Après envoi, nouveau formulaire (1447-C). Il
s’agit d’un formulaire pré-rempli à compléter. Le service des impôts en a besoin pour calculer la
CFE. Notez qu’il est possible que cet imprimé ne soit pas adressé. Dans ce cas, le loueur doit le
compléter et l’envoyer ensuite au SIE du bien. Il est prévu certains cas d’exonération de CFE (voir
guide page 22).

Exploiter un bien meublé en indivision

Lorsqu’un bien est acquis en indivision, il est nécessaire d’avoir un numéro SIRET pour
l’indivision (remplir un Fcmb) et de faire une déclaration au nom de l’indivision (une liasse fiscale
pour l’indivision). Lorsqu’un bien est déclaré en indivision, le régime qui s’applique de droit est
celui du réel simplifié. Les indivisaires se partagent alors les charges et les recettes à hauteur de
leur pourcentage de possession du bien.

Dans le cas d’un achat en commun par deux personnes faisant une déclaration de revenus
commune (deux personnes mariées sous le régime de la communauté légale ou universelle
ou pacsées MAIS avec une convention d’administration des biens communs signée au
moment du PACS et renonciation au régime séparation de biens), il est possible de créer
l’activité en nom propre, avec un seul des indivisaires en exploitant. Il suffit alors d’un numéro
SIRET et d’une déclaration unique.

Bail et locations meublées

Bail d’habitation
Durée minimum de 1 an (reconductible tacitement) lorsqu’il s’agit de la résidence principale du
locataire (durée ramenée à 9 mois pour un étudiant – pas de renouvellement automatique dans
ce cas).

Possibilité de résilier le bail sous réserve d’un préavis de 3 mois (1 mois en zone tendue) lorsqu’il
s’agit de la résidence principale.

Bail mobilité : instauré par la loi Elan en 2018

Permet de conclure un bail d’une durée de 1 à 10 mois au maximum. Non renouvelable et pas
de dépôt de garantie. Cela s’adresse aux locataires en formation professionnelle, en études
supérieures, contrat apprentissage, stage, en mutation professionnelle ou en mission temporaire
dans le cadre d’une activité professionnelle.

Ce bail peut être résilié uniquement par le locataire, sous réserve d’un préavis d’un mois.
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Location saisonnière
Est considérée comme une location saisonnière, selon la loi Hoguet du 2 janvier 1970 « la location
d’un bien immobilier conclue pour une « durée maximale et non renouvelable de quatre-
vingt-dix jours consécutifs au même client ».

Le Code du Tourisme (Art D-324-1) définit le meublé de tourisme comme un hébergement (maison
ou appartement) meublé (à la différence d’une location nue) destiné à la location (de quelques jours à
plusieurs mois) et à une clientèle de passage (ne pouvant y élire leur domicile principal).

Attention, le meublé de tourisme n’a pas vocation à uniquement accueillir des touristes. Possibilité
de louer à une clientèle professionnelle ou tout autre personne de passage qui n’y élit pas domicile.

Ces locations se distinguent des autres types d’hébergement, notamment l’hôtel et la résidence de
tourisme, car ils sont réservés à l’usage exclusif du locataire, ne comportant ni accueil ou hall de réception
ni services et équipements communs. Ils se distinguent de la chambre d’hôte où l’habitant est présent
pendant la location, tandis que pour les meublés de tourisme, il ne l’est pas nécessairement.

Pour louer en meublé, il faut aussi s’assurer, en cas de copropriété, que celle-ci autorise la location
de courte durée et que les biens immobiliers ne sont pas réservés à un usage d’habitation.

Voir page 25 les spécificités des locations de courte durée, car la location de ce type
d’hébergement répond à des règles strictes.

Bail commercial avec un gestionnaire - location en résidences services

L’acquisition d’un bien en résidence de services, l’investisseur devient propriétaire-bailleur.
Un contrat est alors signé entre l’exploitant de la résidence et le propriétaire du bien : le bail
commercial. Celui-ci donne la capacité au gérant de la résidence d’exploiter en sous-location
le bien. Il sera établi pour une période de 9 ans minimum, qui garantira en retour des loyers quel
que soit le taux d’occupation du bien.

Le mobilier

Afin qu’un logement soit considéré comme meublé, il doit être équipé d’un mobilier décent et
suffisant répondant aux exigences de la vie courante.

Une liste a été établie par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 où sont annoncés les éléments
minimums à proposer dans le cadre d’une location meublée en résidence principale.

Elle est la suivante :

• Une literie accompagnée d’une couette ou d’une couverture ;

• Une disposition d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées
comme chambre à coucher ;

• Des plaques de cuisson ;

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 •
Un réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un
compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à
-6°C ;

• Four ou four à micro-ondes ;

• La vaisselle nécessaire à la prise d’un repas ;

• Des ustensiles de cuisine ;

• Une table et des chaises ;

- Des étagères de rangement ;

• Des luminaires ;

• Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Il est impératif de mettre à disposition tout le mobilier listé, faute de quoi la location peut être
requalifiée en location nue par l’administration fiscale (imposition en revenus fonciers et
contraintes relatives à la résiliation du bail).

Il est normalement nécessaire d’être propriétaire de ses meubles. En revanche, il est possible de
louer du mobilier pour le mettre à disposition mais un avantage économique doit pouvoir être
prouvé. De même, si le mobilier est mis à disposition par un tiers, l’avantage doit également
pouvoir être justifié.

Il faut annexer la liste des biens meubles au bail, ou à l’état des lieux.

Un locataire peut amener ses meubles mais dans ce cas, il est de sa responsabilité de stocker les
meubles mis à disposition dans le bail.

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 Statut professionnel ou
non professionnel
Un loueur en meublé est professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont remplies :

• Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du
foyer excèdent 23 000 € sur l’année civile (ajustées prorata temporis si moins de
12 mois)

• ET ces recettes excèdent les autres revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur
le revenu dans les catégories des traitements et salaires (y compris les pensions
et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à
l’article 62 du CGI), des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux
tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices
non commerciaux, mais Hors revenus Fonciers.

Dans le cas où l’une de ces 2 conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré
comme un loueur non professionnel (BOI-BIC-CHAMP-40-10 – n° 40 et 50)

IMPORTANT : le seuil des 23 000 € s’apprécie TTC (loyers acquis, charges comprises) ET PAR
FOYER FISCAL (que l’imposition soit en micro ou au réel) ; les éventuelles indemnités d’assurance
visant à garantir les loyers doivent être prises en compte pour l’appréciation de ce seuil.

Ce seuil doit s’appliquer à l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal. Cette
qualification ne fait toutefois obstacle ni à la détermination distincte du résultat de l’activité
de chacun des époux, ni à la possibilité de chacun des membres du foyer de bénéficier, le cas
échéant, du régime d’imposition des micro-entreprises.

En cas de société à l’impôt sur le revenu, le dépassement éventuel du seuil de 23 000 € doit
être apprécié non au niveau de la société ou du groupement, mais au niveau des associés mais
cette règle ne fait pas obstacle à l’appréciation des recettes au niveau du foyer fiscal (par ex : un
couple même foyer, seuil 23000 € alors que 2 frères foyer différent, seuil 46000 €)

Le montant des recettes à retenir pour déterminer le caractère professionnel de l’activité s’apprécie
par année civile, y compris pour les contribuables qui clôtureraient leur exercice en cours d’année.

Pour les non-résidents, la prépondérance des recettes s’apprécie en tenant compte de

l’ensemble des revenus des contribuables et, plus largement, du foyer fiscal sous réserve que
ces revenus soient imposables en France en application de la législation fiscale française et, le
cas échéant, des conventions fiscales internationales. Les revenus perçus par les non-résidents
imposables uniquement à l’étranger ne sont pas retenus.

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 Comptabilité et fiscalité

Quel régime choisir : Micro-BIC ou Réel simplifié ?

Micro-BIC (seuils 2023 - 2025)

(Les sociétés ne peuvent pas bénéficier de ce
régime, y compris l’indivision)
Chiffre d’affaires < 77 700 €
50 % d’abattement forfaitaire *
Aucune charge déductible
Tenir un livre recettes/dépenses
Réel simplifié (seuils 2023 - 2025)
77 700 € > Chiffre d’affaires < 254 000€
Ou < 77 700 € si option au réel
Charges déductibles
Dépôt des comptes annuels

Généralement, il est plus intéressant d’opter pour le réel simplifié lorsque les charges sont
supérieures aux 50 % d’abattement pour le régime Micro-BIC puisque dans ce dernier cas,
aucune charge n’est déductible. Cependant, le régime réel simplifié implique des obligations
comptables et fiscales.

Micro BIC possible en année N si les recettes N-1 OU N-2 sont inférieures à la limite des 77 700 €

*71 % pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés, y compris gites
ruraux classés, avec une limite de recettes de 188 700 €.

Quelle comptabilité pour les Bénéfices Industriels

et Commerciaux au régime réel ?

La comptabilité des BIC repose sur une comptabilité d’engagement quand l’activité est exercée
au régime réel. Cela entraine la comptabilisation des recettes acquises et des dépenses enga-
gées, quelle que soit la date de règlement, avec pour contrepartie un suivi des dettes et des
créances. Toutes opérations enregistrées doivent être justifiées par une facture nominative, au
nom de l’entreprise individuelle.

Attention : Elle ne repose donc pas sur une simple tenue d’un livre recettes/dépenses.

Les factures doivent être enregistrées dans l’ordre chronologique, au jour de l’établissement de
la pièce et dans les comptes correspondants se référant au plan comptable général.

À la fin de l’exercice comptable (généralement au 31/12 de l’année), il est nécessaire d’établir les
comptes annuels. Ces derniers consistent à produire trois documents :
Le bilan : Le bilan représente le patrimoine (ce que l’entreprise possède et ce que l’entreprise doit) ;
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Le compte de résultat : Il détermine le résultat de l’exercice : bénéfice ou perte en fonction des
produits et charges comptabilisées ;
L’annexe : Elle permet d’apporter un complétement d’informations sur la manière dont est tenu
la comptabilité.

Quelle comptabilité pour les Bénéfices Industriels

et Commerciaux au régime micro ?

Seul le chiffre d’affaires est à déclarer sur la déclaration 2042C pro : il faut porter le montant total
des sommes encaissées (loyers, charges facturées au locataire et provisions pour charges).
Aucune charge ou dépense ne peut être déduite.

Un abattement est appliqué directement par les impôts pour calculer le résultat taxable :
71 % pour les locations « meublés de tourisme classés » ou chambres d’hôtes
50 % pour tous les autres cas de locations meublées

La comptabilité informatisée

Utilisation d’un logiciel de comptabilité permettant de générer un fichier.edi ; transmission

de la déclaration fiscale et la balance générale des comptes aux destinataires concernés : la
DGFIP et OGI-France (pour l’envoi par EDI TDFC : n° d’agrément du CGA : 105350 – siret :
31517251000036)

Si la déclaration fiscale est saisie sur le site des impôts (impôt. gouv), il faut nous adresser une
copie ainsi que la copie de l’accusé de réception de saisie. Nous rappelons également que depuis
2014, pour toute comptabilité tenue par un logiciel informatisé, il est obligatoire de remettre à
la DGFIP, en cas de contrôle fiscal, un Fichier des Écritures Comptables (FEC) conforme aux
exigences de l’Administration fiscale (risque d’amende de 5 000 €).

Notre organisme a l’obligation de vérifier chaque année cette conformité : nous demandons de
nous adresser copie du certificat de conformité délivré par l’éditeur de logiciel ou nous renvoyer
l’attestation manuscrite sur demande.

Attention : même s’il est possible de tenir une comptabilité manuelle, l’utilisation d’un
tableau de type EXCEL est à proscrire car non conforme en cas de contrôle fiscal. Il est
fortement recommandé de tenir une comptabilité sous un logiciel de comptabilité récent.

Nous insistons sur le fait que l’organisme de gestion agréé OGI-France n’intervient pas dans la
tenue des documents comptables de ses adhérents. Ceci relève de leur responsabilité.
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 Adhésion Organisme de Gestion Agréé

Avantages fiscaux
Dispense de pénalités pour les nouveaux adhérents en cas de déclaration rectificative
spontanée.

Réduction d’impôt pour frais de comptabilité : Elle est accordée pour les adhérents d’un
OGA, dont les recettes sont inférieures aux seuils de la micro entreprise et qui ont opté au réel.
Ces conditions sont à respecter l’année d’application de la réduction.

Elle est plafonnée aux 2/3 des honoraires de comptabilité (dont les frais d’adhésion OGA), dans
la limite de 915 euros par an. Outre la déclaration des revenus (2042), il faut déclarer la réduction
d’impôt sur la déclaration des revenus des professions non salariées, la 2042C pro dans onglet
« réductions et crédits impôts »

Case 7FF (correspond aux 2/3 des frais de comptabilité + coût adhésion OGA)

Attention : réduction d’impôt NON applicable si :

• Résident fiscal non français
• Bien exploité en Indivision

L’adhésion à OGI France est de 85 € HT (102 € TTC pour une tva à 20 %) pour 2023 : en cas de
création de l’activité location meublée sur 2023 et adhésion à OGI France, bénéfice d’une coti-
sation réduite de 41,67 € HT (50 € TTC pour une tva à 20 % pour cette seule année de création).

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 Points de vigilance si location
meublée au réel

Les immobilisations et les amortissements

Le bien doit être immobilisé à l’actif du bilan. Celui-ci doit être ventilé par composants et amorti
selon des durées d’usages fiscales (source Bofip BOI-ANNX-000115) – base prix de revient d’un
bien neuf :

Taux d’affectation Durée

Terrain Estimation propriétaire* Non amortissable

Gros oeuvre Entre 40 et 50 % A minima 50 ans

Façades/Étanchéité Entre 5 et 20 % Entre 20 et 50 ans

Installations générales
Entre 20 et 30 % Entre 15 et 30 ans
techniques

Agencements Entre 20 et 25 % Entre 5 et 10 ans

Mobilier Ne fait pas partie des composants 10 ans

*Le terrain n’est JAMAIS amortissable puisqu’il ne subit pas de perte de valeur physiquement.
Il appartient donc au loueur, sous sa propre responsabilité, de ventiler à l’actif de son
bilan la valeur de l’immeuble amortissable de celle du terrain d’assiette. Attention, il est
important que la quote-part soit réaliste et qu’elle prenne en compte des éléments spécifiques
telle que la région par exemple ou la valeur d’un terrain nu situé dans la même zone géographique
et présentant des droits à construire similaires. De même, si le bien est un appartement, une
quote-part indivise du terrain est attribuée aux propriétaires. Un appartement doit donc
également avoir une valeur terrain donnée.

Il faut distinguer une ligne terrain dans la comptabilité afin de vérifier le calcul de la quote-part et
s’assurer que les amortissements ne sont pas pratiqués sur celle-ci.

L’amortissement correspond à la perte de valeur qu’un bien peut subir au cours du temps.
Une durée d’amortissement doit être appliquée à chaque composant pour ensuite calculer la
dotation aux amortissements qui sera subie chaque année comme charges.

Date départ de l’amortissement : date de mise en service du bien, donc date de la mise en
location.
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Il existe différentes méthodes d’amortissement, c’est généralement l’amortissement linéaire qui
est pratiqué.

Par exemple : pour un bien de 100 000 €, retenons une valeur de gros oeuvre à 45 % du bien. Le gros
oeuvre est amorti sur une durée de 60 ans. Le taux d’amortissement sera alors de 1,66 % (100/60)
et la dotation aux amortissements déductible sera de 747 euros (100 000*45 % =45 000*1.66 %).

Toute opération supérieure à 600 € TTC et visant à apporter de la valeur aux biens doit être
immobilisée à l’actif du bilan et donc faire l’objet d’un amortissement.

Si bien ancien : le propriétaire peut ajuster chaque % des composants selon la localisation et
l’état du bien ou des travaux à prévoir.

Le mobilier est un bien constituant l’objet même de l’activité de l’entreprise. De ce fait, le

mobilier doit normalement être immobilisé. Il est conseillé d’intégrer au minima les meubles
mentionnés dans la liste obligatoire. En cas d’apport de biens meubles personnels ou
d’occasion, il faut les évaluer, par rapport à la valeur marché du même type de bien, avec une
attestation sur l’honneur (joindre éventuellement copie des annonces si achat sur internet).
Il sera possible de les amortir.

Limitation de la déductibilité des amortissements sur biens

donnés en location (Art. 39C du Code général des impôts)

Le montant de l’amortissement des biens loués est admis en déduction du résultat imposable, au
titre d’un même exercice, dans la limite du montant du loyer acquis, diminué du montant
des autres charges afférentes à ces biens (source BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 n°40).

Dans les charges afférentes, il faut exclure les honoraires comptables et l’adhésion à l’organisme
de gestion, de même que les autres honoraires ou services bancaires. Ces dépenses sont liées au
fonctionnement de l’activité et non au bien. Par contre, les intérêts d’emprunt, les assurances, les
frais d’entretien immobilier ou encore les charges de copropriété sont liées au bien et peuvent être
imputées.

La partie qui ne peut pas être déduite doit alors être réintégrée extra-comptablement. Cette
partie neutralisée fiscalement n’est pas perdue définitivement mais reportable sur les années
suivantes sans limitation de durée. Néanmoins, le report des amortissements cesse en cas
de vente du logement loué meublé ou en cas d’arrêt de la mise en location si vous n’avez pas
d’autre activité imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux non
professionnels.

En cas de cession du bien, pour une plus-value professionnelle, les amortissements non déduits
majorent le coût de revient fiscal du bien.

IMPORTANT : il faut avec la liasse fiscale adjoindre OBLIGATOIREMENT une annexe (BOI-BIC-
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AMT-20-40-10-40) rapportant le suivi de ces amortissements, reprenant au moins quatre lignes :
• Les amortissements antérieurs reportés ;
• Les amortissements imputés sur l’année ;
• Les amortissements mis en report sur l’année fiscale ;
• Le total des amortissements sur prochaine année.

Si plusieurs biens, la limite de déduction se fait en retenant le total des loyers et charges et non bien par bien.

Spécificités :
Passage du micro BIC au réel : il faut inscrire du bien à la valeur historique au début de la mise
en location au micro bic et recalculer les amortissements depuis le début ; ces derniers sont non
déductibles fiscalement et à inscrire au bilan pour la période du micro bic.
Passage du nu au meublé : il faut inscrire le bien à la valeur réelle actualisée au moment de la mise
en location meublée et calculer les amortissements sur cette base.
Investissement en « censi-bouvard » : pour les loueurs en meublé non professionnels qui
relèvent d’un régime réel d’imposition. Les amortissements ne sont pas déductibles pour la valeur
du bien jusqu’à 300 000 euros, qui sert de base au calcul de la réduction d’impôt (BOI-IR-RICI-220)
se rattachant à l’investissement. Ces amortissements enregistrés comptablement doivent être
réintégrés et pas de report possible (l’article 39C ne s’applique pas). Au terme de la période en censi
bouvard, les amortissements restent non déductibles.
Le mobilier reste amortissable car non pris en compte par le dispositif de la réduction d’impôt.

Bien en usufruit :
• Usufruit temporaire : OUI car échéance connue ;
• Usufruit viager : normalement NON mais un arrêt du conseil d’état vient confirmer que
l’usufruit viager est amortissable sur la durée prévisible des effets bénéfices de cet usufruit
en tenant compte de l’espérance de vie de son titulaire, basée sur une table de mortalité.

L’article 39C ne s’applique pas dans ce cas précis (pas de report des amortissements) car porte sur
les biens immobiliers.

La TVA

Les locations de logements meublés ou à usage d’habitation sont exonérées de TVA sans possibilité
d’option (article 261 D 4° du CGI). Par exception, certaines activités de location de logement dans le
secteur du tourisme ou résidences avec services peuvent être soumises à la TVA. Pour ce faire, il est
nécessaire de proposer au moins 3 services sur les 4 suivants (BOI-TVA-LIQ-30-20-10-10) :
• Fourniture du petit déjeuner ;
• Nettoyage des locaux de manière régulière ;
• Fourniture de linge de maison ;
• Service de réception.
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Ces services doivent être proposés de manière professionnelle et doivent pouvoir être
justifiés. Possible recours à un mandataire à condition que celui-ci agisse au nom et pour le
compte de l’exploitant et qu’il n’assume pas les risques de l’exploitation.

Puis, faire partie d’une des situations suivantes :

• Prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés ;
• Prestations d’hébergement fournies dans les villages de vacances classés ou agrées ;
•
Prestation d’hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées
lorsque celles-ci sont destinées à l’hébergement de touristes et sont louées par un
contrat d’une durée d’au moins 9 ans à un exploitant ayant souscrit un engagement
de promotion touristique à l’étranger ;
• Résidences étudiantes, séniors, EHPAD.

Dans ce cas, la TVA payée à 20 % sur le bien est récupérable dans les 6 mois qui suivent le début de
l’activité et les loyers seront encaissés TTC avec une TVA à 10 % (sauf parkings : 20 %).

Exceptions (BOI-TVA-LIQ-30-20-10-10) : maisons de retraite médicalisées, les établissements

accueillant des personnes handicapées, les logements-foyers et les EHPAD bénéficient du taux
réduit de 5,50 %.).

(Attention, si la TVA sur le bien est récupérée, il faut conserver le bien pendant 20 ans sous peine de
devoir reverser à l’état une partie de la TVA reçue. En revanche, si l’acheteur achète le bail commercial
par la même occasion, il pourra lui-même continuer d’être assujetti à la TVA.)

Lorsqu’un séjour à prix forfaitaire comprend des services autres que la fourniture de
logement ou de nourriture, les prestations doivent être ventilées pour être imposées
selon le taux qui leur est propre.

La déclaration de TVA s’effectue soit sur l’imprimé 3517-S-CA12 (déclaration annuelle) ou sur
l’imprimé 3310-CA3 (mensuelle ou trimestrielle).

Les charges déductibles

Les charges qui viennent en déduction des recettes doivent être liées à l’exploitation du bien, être
réalisées dans l’intérêt professionnel de l’activité et pouvoir être justifiées par une facture ou tout
pièce comptable. La facture doit être rédigée au nom de l’entreprise.
Voici une liste non exhaustive des charges qui peuvent être déduites :
• Entretiens et réparations ;
• Charges de copropriété ;
• Taxe foncière (pour le bien inscrit à l’actif du bilan) ;
• Les frais d’assurances
• Frais de gestion et divers honoraires (comptables, juridiques, notariaux….) ;
• Frais de procédure en cas de litige ;
• Abonnements (S’ils sont inclus dans le loyer et que la facture est au nom de
l’entreprise) ;
- Les intérêts d’emprunt.
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 Les frais de déplacements

Les frais de déplacements relatifs à l’activité de location sont déductibles. Si l’exploitant utilise son
véhicule personnel pour les besoins de son activité, il peut déduire la part des frais correspondant à
ses déplacements professionnels (carburant, assurance, entretien, etc.). Pour déterminer la quote part
déductible, il doit rapporter au kilométrage total le kilométrage parcouru à titre professionnel (l’idéal est
de produire une facture d’entretien en début et fin d’exercice pour apprécier le kilométrage total annuel).

En revanche, il est impossible d’utiliser le barème kilométrique de l’administration fiscale.

Il s’agit d’un barème forfaitaire alors que le régime réel simplifié relève des dépenses réelles. De
ce fait, il est nécessaire de garder tous les justificatifs des déplacements (tickets d’essence/gazole,
factures de garage etc.…).

Une exception : Il est possible d’utiliser le barème carburant mais seulement lorsque l’option pour
la comptabilité super-simplifiée est cochée sur la 2031 :

Puissance fiscale des véhicules de tourisme Gazole Super sans plomb GPL

3 à 4 CV 0,102 € 0,118 € 0,063 €

5 à 7 CV 0,126 € 0,145 € 0,078 €

8 et 9 CV 0,150 € 0,173 € 0,093 €

10 et 11 CV 0,169 € 0,195 € 0,104 €

12 CV et plus 0,188 € 0,217 € 0,116 €

Barème mis à jour le 25/01/2023

Dans ce cas, les frais d’entretien, l’assurance peuvent être déduits en plus, au prorata des kilomètres
parcourus dans l’intérêt de l’activité.

Les charges mixtes

Lorsque les dépenses d’exploitation couvrent à la fois des charges professionnelles et des frais
personnels de l’exploitant (habitation identique : loyer, edf, eau, impôts locaux, fonciers…OU mise à
disposition du bien à titre personnel OU utilisation du véhicule inscrit au bilan : entretien, carburant,
assurance…), seule la fraction des dépenses directement motivée par les nécessités de l’activité
peut donner lieu à déduction au titre de charges de l’entreprise. À défaut, il convient de justifier de la
non-jouissance du bien sur toute l’année. BOI-BIC-CHAMP-40-20 n°59
17
Aussi, les loueurs en meublé professionnels doivent extourner les charges afférentes aux
immeubles loués correspondant à la période d’usage à titre privé ; à défaut, il faut pouvoir justifier de
la non jouissance du bien sur toute l’année quand celui-ci n’est loué que certains mois (bien géré par
une agence immobilière par exemple).

Quant aux loueurs en meublé non professionnels, ils doivent alors inclure dans les produits
entrant en compte pour la détermination du bénéfice imposable une somme représentant la valeur
locative réelle des locaux réservés à cet usage au cours de la période d’imposition considérée.

Les déficits

Si vous êtes Loueur en Meublé NON Professionnel (LMNP) BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 240

Les déficits retirés d’une location meublée non professionnelle sont reportables pendant 10 ans
exclusivement sur les revenus provenant d’une location meublée non professionnelle.

Si vous êtes Loueur en Meublé Professionnel (LMP) BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 350

Les déficits retirés de l’activité de location meublée exercée à titre professionnel sont imputables
sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant. Si le revenu global est insuffisant, le
déficit global ainsi généré peut être reporté pendant 6 ans.

Important : Lorsque le contribuable, sur une année fiscale, exerce son activité de location
meublée à titre professionnel, les déficits qu’il a accumulés durant les années où il exerçait
son activité à titre non-professionnel ne peuvent être déduits ni de son revenu global, ni des
bénéfices qu’il générerait par son activité de location meublée exercée à titre professionnel. Si,
par la suite, l’activité est à nouveau exercée à titre non-professionnel, les déficits antérieurs non
professionnels constatés depuis moins de dix ans et non encore imputés pourront l’être sur les
bénéfices constatés (source bofip)

Important : les déficits LMP ou LMNP s’imputent sur la 2042C pro uniquement (pas sur la
2033-B).

Fiscalité des plus-values immobilières

Si vous êtes Loueur en Meublé NON Professionnel (LMNP) BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 270

Les plus-values réalisées lors de la cession de vos locaux d’habitation meublés sont imposées selon
le régime des PV des particuliers. Un abattement est applicable pour calculer l’impôt sur le revenu (à
19 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %) – voir Annexe page 29
18
Si vous êtes Loueur en Meublé Professionnel (LMP) BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 400
Les loueurs en meublé professionnels sont soumis au régime des plus-values professionnelles sur
la cession des locaux mis en location. Les plus-values des loueurs professionnels bénéficient, d’une
exonération d’impôt sur le revenu, totale ou partielle sous conditions, dès que l’activité a été exercée
pendant 5 ans à titre professionnel selon l’article 151 septies uniquement (consultez votre OGA).

La plus-value est calculée en tenant compte des amortissements et la plus-value dite à court terme
(à concurrence de ces mêmes amortissements) est soumise aux cotisations sociales (voir page 30).

Pour le décompte de la durée d’exercice à titre professionnel de l’activité, il y a lieu de cumuler les
périodes d’exercice à titre professionnel de l’activité.

En cas de cession d’immeuble par un contribuable ayant eu alternativement la qualité de loueur en

meublé professionnel et de loueur en meublé non-professionnel, la plus-value afférente à cette
cession est soumise au régime d’imposition applicable lors de la cession.

Le contribuable ne sachant pas nécessairement lors de la cession s’il sera considéré, au titre de
l’année de cession, comme un loueur en meublé professionnel ou comme un loueur en meublé non
professionnel, il pourra être admis que celui-ci soumette la plus-value aux règles qui découlent du
statut qui était le sien l’année précédente et, si nécessaire, régularise le montant dû lors de l’imposition
des revenus de l’année de cession (source bofip : BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 470).

19
 Location meublée
et cotisations sociales

Loueur en meublé professionnel (LMP) au régime du réel

Depuis le 1er janvier 2021 (article 22 de la LFSS 2021), les loueurs en meublés professionnels doivent
s’affilier au régime de Sécurité Sociale des Indépendants (SSI) s’ils remplissent les 2 conditions leur
conférant le statut de loueur en meublé professionnel (voir page 9).

Régime général des travailleurs indépendants et affiliation en cas de création sur Infogreffe.

En cours d’exploitation, affiliation via la 2042C pro en cochant une case dédiée et en
saisissant le résultat fiscal dans les cases correspondantes (voir détail page 30 du guide)

Ces cotisations remplacent les prélèvements sociaux. Les cotisations se calculent selon le résultat
dégagé ; en cas de déficit, des cotisations forfaitaires sont dues (pour 2022 : 1 145 euros). Si appel de
cotisations non reçu, il faut provisionner les charges sociales se rattachant à l’exercice.

Important : l’année de cession d’un logement meublé ou de cessation complète d’activité, en tant
que LMP, les plus-values à court terme (à concurrence des amortissements pratiqués depuis le
début de l’activité de location meublée) seront soumises aux cotisations sociales SSI sans aucune
exonération contrairement aux règles fiscales.

Un décret est en attente pour apporter des précisions sur les cotisations sociales des LMP.

Attention : si vous louez des chambres d’hôtes, vous êtes soumis à des seuils différents (voir page 26).

Loueur en meublé NON professionnel (LMNP)

au régime du réel

Pour les LMNP, ils sont normalement soumis au titre des revenus du patrimoine aux prélèvements
sociaux, ce qui correspond à un taux global de 17,2 %.

EXCEPTION location de courte durée (location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour
caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois) :

Depuis le 1er janvier 2017 (article 18 de la LFSS 2017), les loueurs en meublés NON professionnels
sont redevables de cotisations sociales dès lors qu’ils réalisent plus de 23 000 € de recettes
annuelles d’une activité de location meublée de courte durée (sauf à se prévaloir de la réponse
ministérielle PELLOIS- AN n°3619 10/07/2018 qui prévoit que l’obligation d’assujettissement aux
charges sociales ne s’applique pas aux LMNP qui confient un mandat de gestion à un professionnel de
l’immobilier soumis à la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet ».)
20
Attention : cette exception ne s’applique pas aux propriétaires qui louent par l’intermédiaire de
plateformes ; ici, l’obligation de s’affilier existe.

2 possibilités d’affiliation :

Soit affiliation SSI : dans ce cas, cotisations basées sur le résultat, et si déficit, un forfait minimal

Régime général des travailleurs indépendants et affiliation en cas de création sur infogreffe.

En cours d’activité, affiliation via la 2042C pro, en cochant une case dédiée et en saisissant le résultat
fiscal dans les cases correspondantes

Soit affiliation au régime général URSSAF (si les recettes n’excèdent pas 72 600 €) : dans ce
cas, cotisations calculées sur le chiffre d’affaires. Seulement pour les personnes physiques.

Il est possible de s’affilier de façon rétroactive (voir plaquette à télécharger sur notre extranet).

Voir détails page 30 du guide

21
 Location meublée
et impôts

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

L’activité de location meublée est redevable, en principe, de la Cotisation Foncière des Entreprises
même si elle est exercée à titre non professionnelle.

Cas d’exonération fréquents (liste non exhaustive) :

• 1re année d’activité (par année civile si début d’activité après le 1er janvier)

•P
 résence d’un gestionnaire bailleur (prise en charge par ce dernier)

• Location ou sous-location d’une partie de l’habitation principale à un prix raisonnable (fixé par
l’administration) à un locataire ou un sous-locataire qui en fait sa résidence principale

•C
 hiffre d’affaires inférieur à 5 000 €, et redevables soumis à la cotisation minimum

• Location de tout ou partie de l’habitation personnelle (résidence principale ou secondaire) en

meublé de tourisme (sauf délibération contraire de la collectivité locale)
Pour remplir les obligations au regard de cette taxe, il est nécessaire de remplir le formulaire n°1447-
C-SD (un par bien) et de se créer un compte professionnel sur le site impôts.gouv.fr grâce au numéro
SIRET qui a été attribué à l’entreprise.

Important : le non dépôt de la 1447-C peut entrainer des pénalités (150 €)

La base d’imposition de la CFE est la valeur locative du bien (telle qu’elle est prise en compte pour
la taxe foncière). Lorsque la valeur locative est inférieure à la base minimale d’imposition calculée
dans la commune où est situé le bien, une cotisation minimum est due. Elle est établie en fonction
d’une base dont le montant est fixé par le conseil municipal.

Pour régler la CFE, il faut créer un compte professionnel sur impots.gouv.fr à l’aide du numéro
SIREN et ce, que le contribuable soit loueur en meublé professionnel ou non professionnel. La CFE se
paie uniquement à partir du site impots.gouv.fr avant le 15 décembre de l’année en cours.

Dégrèvement CFE : Les entreprises dont la contribution économique territoriale (CET) est
supérieure à 2 % de leur valeur ajoutée à compter de 2021 (3 % avant) peuvent demander un
dégrèvement (réduction d’impôt) sous la forme d’un plafonnement de la taxe. Le dégrèvement ne
peut pas avoir pour effet de ramener la CFE due à un montant inférieur à la cotisation
minimale de CFE fixée par la commune.

Si l’entreprise est imposée d’après le bénéfice réel, il faut utiliser le formulaire 1327-CET-SD.
Si l’entreprise relève du micro bic, il faut remplir le formulaire 1327S-CEt-SD.
22
 La Taxe Foncière

La taxe foncière est un impôt local dû tous les ans par le propriétaire du bien ou l’usufruitier du
logement loué meublé, au 1er janvier de l’année.

À noter : L’exonération de 2 ans, pour les constructions nouvelles, édictée par l’Article 1383 de Code
Général des Impôts, est maintenue pour le loueur en meublé. Pour bénéficier de cette exonération
temporaire il faut produire un imprimé fiscal à l’administration fiscale, dans un délai de 90 jours à
compter de l’achèvement de la construction nouvelle.

Attention : La taxe foncière comprend parfois la Taxe d’enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM)
et peut être imputée au locataire.

Les collectivités peuvent aussi exonérer de cette taxe les hôtels, les gîtes ruraux, les meublés de
tourisme et les chambres d’hôtes situés dans les ZRR (zone de revitalisation rurale avec conditions) -
Cerfa 15532*01 (ou 6671-D-SD)

La Taxe sur les logements vacants (TLV)

Dans certaines communes, le contribuable doit payer une taxe sur le logement vacant s’il est
propriétaire d’un logement inoccupé depuis au moins 1 an.

Si ce logement est situé en zone tendue, redevable à la taxe sur les logements vacants (TLV). Si
plusieurs logements, une taxe pour chacun. Pas de TLV si résidence secondaire meublée soumise à
la taxe d’habitation ou si travaux importants à réaliser (supérieurs à 25 % de la valeur du logement).
Si votre logement ne se trouve pas en zone tendue, possibilité de devoir la taxe d’habitation sur les
logements vacants (TLV).

Important : cette taxe est un impôt personnel, et ne peut être comptabilisée dans les charges
de l’activité.

La Taxe d’Habitation

Les locataires qui occupent un logement meublé de manière permanente et exclusive au 1er janvier
de l’année d’imposition, dont ils conservent la disposition même pendant leurs absences, sont
imposables à la taxe d’habitation suivant les règles générales.

En cas d’absence de locataire au 1er janvier, le propriétaire devra prouver à l’administration que
le bien était bien disponible à la location, qu’il n’y avait pas de locataire à cette date et qu’il n’avait
23
pas l’intention de l’utiliser à titre personnel. Sinon, il peut se retrouver redevable de la taxe
d’habitation et de la CFE.

Les propriétaires de locaux loués meublés ne sont pas, en principe, redevables de la taxe d’habitation
s’ils sont redevables de la CFE, sauf décisions des collectivités d’appliquer les 2 taxes. Attention : la
baisse progressive de la taxe d’habitation, avec une exonération à partir de 2023 ne concerne que les
résidences principales.

Les collectivités territoriales peuvent par délibération exonérer de taxe d’habitation les hôtels, les
meublés de tourisme et les chambres d’hôtes situés dans une zone de revitalisation rurale (ZRR) –
cerfa 13567*02 (ou 1205-GD)

Important : cette taxe est un impôt personnel, et ne peut être comptabilisée dans les charges
de l’activité.

L’impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

La déclaration d’IFI prend en compte les biens immobiliers détenus par toutes les personnes
composant le foyer fiscal (soit personne seule soit couple ; les enfants mineurs sont pris en compte
si administration de biens).
Seuil d’assujettissement : patrimoine immobilier supérieurs à 1 300 000 € au 1er janvier 2022.
Base imposable : l’IFI ne vise que les biens et droits immobiliers détenus de façon directe ou indirecte
Biens professionnels exonérés sous 2 conditions
• Recettes annuelles sont supérieures à 23 000 €
• Les revenus (résultat) retirés de cette activité sont supérieurs aux autres revenus
professionnels imposables du foyer fiscal dans les catégories des traitements et salaires,
bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux,
revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.
Les pensions retraites n’intègrent pas le calcul pour déterminer ou non le dépassement du seuil.

24
 Spécificités locatives

Meublés de tourisme

Mettre en location sa résidence secondaire : possibilité de faire un meublé de tourisme, c’est-à-

dire pouvoir la mettre en location pour une clientèle de passage, à son usage exclusif et sur de courtes
périodes. Plusieurs démarches sont à effectuer. Il est possible aussi de demander son classement.
Il est obligatoire de déclarer le meublé de tourisme en mairie. La procédure pour le faire
dépend de la commune dans laquelle se trouve la résidence secondaire.
La déclaration peut se faire en ligne si la mairie utilise ce téléservice ; cela permet de remplir
directement le formulaire cerfa n°14004, qui sert à déclarer en mairie un meublé de tourisme.
Dès réception de la déclaration, la mairie délivre sans délai un accusé de réception comprenant
un numéro de déclaration. Ce numéro devra être indiqué dans chacune des annonces d’offre de
location de ce logement
Certaines grandes villes obligent le propriétaire à demander une autorisation de changement
d’usage, avant toute chose. Se renseigner auprès de la Mairie.
La demande de classement est facultative. Le classement d’un meublé
de tourisme permet d’indiquer son niveau de confort et d’équipement
au client. Il en existe 5 catégories (de 1 à 5 étoiles). Il permet parfois de
bénéficier d’avantages fiscaux (exonération de la taxe d’habitation et de la
taxe foncière en ZRR
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2043

Mettre sa résidence principale en location : sous réserve d’occuper au moins 8 mois par an le
domicile, possibilité de faire un meublé de tourisme pour des locations de courte durée, et dans la
limite d’une durée maximum de 90 jours par client. La durée totale de location de ce logement ne
devra pas dépasser 120 jours par année civile.
En général, il n’est pas nécessaire de faire des démarches en mairie pour mettre en location sa
résidence principale. Certaines communes obligent le propriétaire à
déclarer sa résidence principale en mairie afin de lui attribuer un numéro
de déclaration.
Se renseigner auprès de la mairie pour savoir si la commune a mis en place
cette procédure et savoir comment procéder, si tel est le cas
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33175

25
 Chambres d’hôtes

La chambre d’hôte se différencie d’un meublé de tourisme par la présence effective du propriétaire
sur les lieux. En outre, contrairement à un meublé de tourisme, une chambre d’hôte ne peut pas être
classée selon le système d’étoiles officiel. Elle peut cependant bénéficier de labels spécifiques privés.

Proposer une chambre d’hôtes implique d’accueillir le client, de lui louer une chambre meublée
ayant accès à une salle d’eau et à un WC, et de lui fournir le petit-déjeuner. C’est une activité
professionnelle de nature commerciale ou agricole.

Elle peut être exercée toute l’année ou à la saison. Elle doit se limiter à 5 chambres et à 15 clients
simultanément.

Lorsque qu’une activité de location de chambres dispose de plus de 5 chambres et d’une capacité
d’accueil de plus de 15 personnes, elle ne peut pas s’exercer sous l’appellation « chambres d’hôtes »
mais « chambres chez l’habitant ».

Le loueur doit au préalable se déclarer en mairie, s’immatriculer et s’affilier à la Sécurité sociale.

L’affiliation est obligatoire lorsque le revenu imposable procuré par l’activité de chambres d’hôtes (y
compris pour l’activité de table d’hôtes) dépasse 5 348 € (voir page 31).

Si elle est habituelle, donc déclarée au RCS, l’activité de chambre d’hôtes

relève du régime fiscal de la para-hôtellerie, et non de celui de la location
meublée. Tout habitant qui souhaite proposer à la location une ou plusieurs
chambres d’hôtes doit en faire la déclaration préalable auprès de la mairie de
son lieu d’habitation. S’il ne le fait pas, il risque une contravention de 450 €.

https://www.entreprises.gouv.fr/fr/tourisme/conseils-strategie/
chambres-d-hotes

26
 Les obligations déclaratives

Activité au réel

Pour déclarer l’activité au régime réel simplifié, dépôt d’une Liasse fiscale auprès du SIE et des
documents comptables complémentaires auprès de l’OGA (balances, tableaux OG)

Il faut remplir l’imprimé n°2031. Cette déclaration s’accompagne également :

• Bilan simplifié (n°2033-A)

• Compte de résultat simplifié (n°2033-B)

• Le tableau des immobilisations et des amortissements (n°2033-C)

•R
 elevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables
(n°2033-D)

La déclaration doit être faite au plus tard le 2e jour ouvré qui suit le 1er mai de l’année qui suit la clôture
de l’exercice si vous déposez « papier » votre déclaration. En cas de dépôt par télétransmission ou sur
impôts.gouv, un délai supplémentaire de 15 jours est accordé.

Report du résultat sur la 2042C pro en tant qu’adhérent d’un OGA (Organisme de Gestion
Agréé)

Bénéfice :
•C
 ases 5NA ou 5OA ou 5PA si locations meublées non professionnelles hors cotisations
sociales
• Cases 5NM ou 5OM ou 5PM si locations meublées non professionnelles avec cotisations
sociales
• Cases 5KC ou 5LC ou 5MC si locations meublées professionnelles

Déficit :
• Cases 5NY ou 5OY ou 5PY si locations meublées non professionnelles hors cotisations
sociales
• Cases 5WE ou 5XE ou 5YE si locations meublées non professionnelles avec cotisations
sociales
• Cases 5KF ou 5LF ou 5MF si locations meublées professionnelles

Ne pas oublier de reporter aussi les déficits antérieurs non imputés

Locations non professionnelles : cases 5GA à 5GJ

27
 Activité au micro BIC

À déclarer sur la 2042C pro :

Recettes :
• Cases 5KP à 5MP si locations meublées professionnelles
• Locations non professionnelles hors cotisations sociales
Cases 5ND, 5OD ou 5PD– cas général (abattement 50 %)
Cases 5NG, 5OG, 5PG – chambres d’hôtes et meublés de tourisme classées
(abattement 71 %)
• Locations non professionnelles avec cotisations sociales
Cases 5NW, 5OW ou 5PW – cas général (abattement 50 %)
Cases 5NJ, 5OJ, 5PJ chambres d’hôtes et meublés de tourisme classées (abattement 71 %)

Sources du guide :
Site Impots.gouv

 ttps://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/jinvestis-dans-la-
h
location-meublee

Site bulletin officiel

des impôts
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3273-PGP
Site service-public

 ttps://www.service-public.fr/particuliers/
h
vosdroits/F34769

28
 Annexes

Calcul abattement plus-value immobilière

(source service public)

Prix de vente : prix à prendre en compte est celui mentionné dans l’acte.
Sur justificatifs, vous pouvez déduire du prix de cession les frais supportés lors de la cession :
mainlevée d’hypothèque, commission de l’agence immobilière, frais liés aux diagnostics
obligatoires (amiante, plomb…).
Le prix de cession doit être majoré des charges et indemnités prévues dans l’acte, au profit du
vendeur, comme le remboursement de frais mis à la charge des acheteurs…
Prix acquisition : prix effectivement payé tel que stipulé dans l’acte d’acquisition.
Ce prix d’acquisition peut être majoré de certains frais, à condition de pouvoir les justifier :
• les charges et indemnités versées au vendeur lors de l’acquisition ;
• les frais d’acquisition : frais de notaire, droits d’enregistrement ou TVA payés lors de l’achat …
Si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix
d’achat.
• les dépenses de construction, reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration sous
certaines conditions (réalisées par une entreprise…) sur justificatifs.
Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez
déduire un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat.

Taux d’abattement pour la vente d’un bien immobilier

Taux d’abattement par année de détention
Durée de détention Assiette pour l’impôt Assiette pour les
sur le revenu prélèvements sociaux
Moins de 6 ans 0% 0%
De la 6 à la 21 année
e e
6% 1,65 %
22e année révolue 4% 1,6 %
Au-delà de la 22 annéee
Exonération 9%
Au delà de la 30 annéee
Exonération Exonération
Déclaration de plus-value immobilière à faire : imprimé 2048-IMM
Accès à deux simulateurs en ligne sur www.ogifrance.fr

 ttps://services.ogifrance.fr/service/simulateur-plus-value-
h
immobiliere-impot

29
 Affiliation aux cotisations sociales

Affiliation au SSI :
Lors de la création : voir page 5 (démarches)
En cours d’activité : l’adhésion doit se faire automatiquement par le site des impôts, sur l’espace
personnel, et ceux-ci communiquent les infos à l’URSSAF, via la 2042C PRO, pour cela, la rubrique
« Vous êtes affilié pour la sécurité sociale au régime des travailleurs indépendants (DSAE ou DSAF) »
pour LMP ou (DSYA ou DSYB) pour les LMNP doit être cochée.

Pas d’affiliation si le loueur relève du régime social de la MSA pour autre activité non salariée ou régime
PAM-C
Report du résultat sur la 2042C pro en tant qu’adhérent d’un OGA (Organisme de Gestion Agréé)
Bénéfice :
Cases 5NM ou 5OM ou 5PM si locations meublées non professionnelles avec cotisations sociales
Cases 5KC ou 5LC ou 5MC si locations meublées professionnelles
Déficit :
Cases 5WE ou 5XE ou 5YE si locations meublées non professionnelles avec cotisations sociales
Cases 5KF ou 5LF ou 5MF si locations meublées professionnelles
Affiliation sur option au régime général pour les locations de COURTE DURÉE (si recettes
n’excèdent pas le plafond défini par la loi (72 600 € pour 2022)
Aller sur le lien du site de l’URSSAF :

 ttps://www.urssaf.fr/portail/home/espaces-dedies/activites-
h
relevant-de-leconomie/vous-optez-pour-le-regime-genera.html

30
Lors de la première déclaration, il convient de soustraire les montants suivants des recettes réalisées,
au titre de l’activité concernée :
• 23 000 € pour la location de logement meublé de courte durée ;
• 23 000 € pour la location de logement meublé de tourisme classé ;
Ainsi, la 1re déclaration correspond aux recettes perçues au-delà du seuil d’affiliation. Pour les
déclarations suivantes, l’ensemble des recettes perçues au cours de la période doivent être déclarées.
Attention, ces seuils ne sont déductibles qu’une seule fois, lors de l’année de dépassement
du seuil (date de votre affiliation) et s’apprécient pour chacune des activités, sans être proratisés
suivant la date de début d’activité.
À compter de l’affiliation, obligation d’effectuer les déclarations tous les trimestres. Même si aucune
recette n’est dégagée, il faut dans ce cas déclarer 0 €.
Un abattement est appliqué sur le montant des recettes lors du calcul des cotisations :
• de 60 % pour la location de logement de courte durée et la location de biens
• ou de 87 %, lorsqu’il s’agit de location de locaux d’habitation de tourisme classé
Un estimateur de cotisations sociales est disponible sur le site, qui indiquera le montant des
cotisations et contributions dues en fonction des revenus tirés de l’économie collaborative.
En téléchargement sur l’extranet, avec le guide :
• plaquette « Urssaf économie collaborative »
• plaquette « s’immatriculer de façon rétroactive »
Pour toute question :
• Téléphone : 0 806 804 185 du lundi au vendredi, de 9 h 30 à 12 h
• ou mail : economie-collaborative@urssaf.fr
Comment changer de régime social pour opter à celui de travailleur indépendant ?
Un simple message d’information, à partir du compte en ligne créé et avant le 31 décembre de
l’année N ; le changement sera pris en compte à partir du 1er janvier de l’année N+1.

L’entrée dans le régime des cotisations sociales est définitive, « même si le seuil
d’affiliation des 23 000 € n’est plus atteint dans les années suivantes »

Affiliation aux cotisations sociales pour les chambres d’hôtes

Les revenus annuels en 2022 n’excèdent pas 5 348 € (13 % du Pass) : les revenus de cette
activité relèvent de la gestion du patrimoine privé et ne donnent pas lieu au paiement de cotisations
sociales. Il faut néanmoins déclarer les recettes à l’administration fiscale lors la déclaration de
revenus.
À partir de 5 348 € (13 % du Pass) les revenus de cette activité non salariée présentent alors un
caractère professionnel et il faut enregistrer cette activité :
• les revenus annuels en 2022 sont compris entre 5 348 € et 176 200 € : le choix parmi 2
statuts sociaux : auto-entrepreneur ou travailleur indépendant.
• les revenus annuels en 2022 sont supérieurs à 176 200 € : 1 seul statut possible, le statut
de travailleur indépendant.
31
 Nos services

PREVENTION FISCALE

Contrôles et rapport annuel sur la sincérité des déclarations

professionnelles adressées aux impôts.

FORMATION

3 programmes annuels, avec des formations pratiques,

concrètes et utiles aux entrepreneurs.

SERVICE DOCUMENTATION

Recherche documentaire pour vos interrogations fiscales.

INFORMATIONS ECONOMIQUES

Mise à disposition de nombreuses statistiques et études

professionnelles sur notre site internet www.ogifrance.fr (on-
glet « Nos services »).

Une interrogation, un besoin de conseils ou documentation,

des spécialistes de la location meublée sont à votre écoute.

32
 OGI-France
est un Organisme
de Gestion Agréé sous
le numéro 105350,
créé en 1978 sous la forme
d’une association loi 1901

OGI - France
Siège social
1 rue de la Croix-Désilles
Cap Sud
35400 Saint-Malo
Tél. : 02 99 56 65 40
© Masson Communication - 2022

Bureau secondaire
Rue des Terres-Victoria
Parc Edonia - BAT C
35760 Saint-Grégoire
Tél. : 02 99 83 13 44

www.ogifrance.fr